ВИСОКА ЕКОНОМСКА ШКОЛА СТРУКОВНИХ СТУДИЈА

ПЕЋ У ЛЕПОСАВИЋУ
ВШЈ У КРАЉЕВУ

ДИПЛОМСКИ РАД

Како однос понуде и тражње дефинишу тренд и

кретање цена некретнина

Ментор

Краљево, новембар 2019.

Садржај
 Увод

Некретнине (engl.immovables, lat.res immobiles) су ствари које не могу мењати

положај у простору а да им се притом не уништи или не промени досадашња структура.
Некретнином се најпре сматра ѕемљиште. Осим земљишта, некретнином се зове и све оно
што је са земљиштем трајно повезано били+о механички било органски. Према томе
некретнинама се сматрају зграде ( са стамбеним јединицама, пословним просторима) које
су грађене са намером да ту трајно и остану.

Некретнина је честица земљине површине заједно са свиме што је са њом трајно

повезано на површини или испод ње, што значи да се куповином стана уједно купује и
идеалан део зграде и земљишта на којем је зграда изграђена, односно уколико се купује
катастарска парцела уједно се постаје и власник свега штоје на истој израђено.

Продајну вредност некретнине одређује послодавац, или овлашћено лице у складу

са тржишним кретањима односно у складу са законом понуде и потражње. Тржишну
вредност некретнине утврђује надлежна Пореска управа у складу са својим правилима,
док вредност некретнине потребну за реализацију банкарског кредита одређује искључиво
овлашћени проценитељ.

Процена некретнине односно израда елабората процене вредности, поступак је у

којем се користи скуп знања и вештина које проценитељ (судски вештак) поседује како би
могао да на бази свог искуства, а користећи научне приступе и методологије, одреди и
предвиди продајну цену некретнине, те одреди које су могућности добити,односно
приходи,некретнине у будућем времену које се могу изразити у новцу.

1.Тржишна вредност некретнине

Тржишну вредност непокретности представља цену коју је могуће постићи у датом
тренутку на тржишту. Цена коју је могуће постићи у датом тренутку на тржишту се
састоји од опсега који чини доња граница тржишне вредности, реално очекивана вредност
и максимално очекивана тржишна вредност.

Доњу границу тржишне вредности непокретности представља цена коју је са великом

извесношћу могуће постићи на тржишту у кратком периоду са већином купаца.

Реално очекивану тржишну вредност непокретности представља цена коју је могуће

постићи са извесношћу у разумном року са већином потенцијалних купаца.

Максимално очекивану тржишну вредност непокретности представља цена коју је са

ограниченом извесношћу могуће постићи у кратком периоду са малим бројем купаца који
су из субјективних разлога посебно заинтересовани за предметну непокретност.

Однос понуде и тражње дефинише у ком делу опсега тржишне вредности непокретности
ће се кретати постигнута продајна цена .

Услучају да је понуда већа од тражње , период за постизање продајне цене ће бити дужи а
продајна цена ће се кретати углавном између доње границе тржишне вредности и реално
очекиване тржишне вредности непокретности.

Метод утврђивања опсега тржишне вредности предметне непокретности представља

поређење са постигнутим ценама сличних или истих непокретности које су продате у
скорије време уз уважавање и вредновање свих специфичности које предметна
непокретност поседује на дан процене.

Информације о продатим и некретнинама у понуди , траженим и постигнутим продајним

ценама вештак прикупља самостално на тржишту некретнина , у контакту са овлашћеним
локалним агенцијама за промет некретнина и на све друге примерене начине.

1.2. Процес истраживања тржишта

Истраживање тржишта је функција која повезује организацију са њеним тржиштем.
Истраживаање тржишта интерпретира и саопштава имформације и њихове последице по
све учесике на самом тржишсту-посреднике,налогодавце итд.

Истраживање тржишта се своди на :

- Ситуационо истраживање (утврђивање карактеристика тржишта, конкуренције,

предвиђање тражње итд.);
- Истраживање маркетинг микса;
- Истраживање перформанси маркетинга (тржишно учешће, анализа продаје својих
услуга , могућности унапређења итд.).
Основни узастопни кораци у процесу истраживања тржишта су:

- Дефинисање проблема и циљеви истраживања

- Утврђивање извора информација
- Развијање стратегије узорковања
- Утврђивање метода и техника прикупљања података
- Прикупљања података
- Обрада и анализа података
- Преношење резултата доносиоцима услуга

Извори прикупљања података у истраживању маркетинга јагенцвије су налогодавци ,

статистичке публикације, електронске базе и сл.

2. Основни елементи тржишта

Тржиште представља сучељавање понуде и тражње. Појам тржишта обухвата
свеукупност односа понуде и тражње у одређеном времену, на одређеном простору и
за одређени производ.

Основни елементи тржишта су : Понуда , Потражња и Цена.

Понуда подразумева врсту,облик и садржај услуга којусу посредници спремни да дају

у одређеном временском периоду и под одређеним условима који владају на тржишту.

Тражња представља укупну количину услуге коју су купци налогодавци спремни

да ,,купе,,у извесном временском периоду и под одређеним условима.

Цена је један под фактора који утиче на размену преко количоине добара која се
нуди/тражи на тржишту. На основу цене тржишни субјекти формирају свије ставове и
однос према одређеном тржишту или одређеном пословном субјекту на њему.

Полазна основа за формирање и развој односа понуде и тражње су потрбе купаца и

продавца за ,,вашом“ робом и услугама. Потреба се дефинише као недостатак нечега
чијим прибављањем се успоставља тзв. биолошка и психолошка равнотежа.Тржиште
услуга је скуп односа понуде и тражње који су усмерени на размену услуга и роба
( непокретности) посредством новца , и то у сразмери коју одређује цена и квалитет
робе (непокретности) и услуге (посредовање).

Једна од карактеристика овог тржишта је комплементарност , јер да би се задовољила

тражња за вашим услугама , често је потребно обезбедити низ допунских
садржаја( постпродајних активности као што су укњижба непокретности на име
купца , плаћање пореза , рентирање и наплата станарине , контрола рачуна и сл.).
Тржиште посредника чине све организације или појединци који набављају робу
(непокретности) ради даље продаје или само посредују у пословима уз одређену
надокнаду .

У односу на своју понуду посредници могу да изаберу оријентацију у релацији са

следећим тржиштима:

Ексклузивно тржиште

Селективно тржиште( често се јавља код посредника у закупу непокретности)

Масовно тржиште( што је најчешћи случај код посредника у промету непокретности)

2.1 Планирање маркетинга

Планирање, односно предвиђање је неопходно да би се смањили ризици у
пословању( на тржишту има много ризика и неизвесности). За планирање се може рећи
да је динамичан процес прилагођавања унутрашњим и спољашњим променама.

Дефинисање правих, изводљивих и реалних циљева је почетна и ннајтежа фаза у

процесу планирања.

Планови се ( по дужини периода) деле на :

- Краткорочне- за годину дана;

- Средњорочни-од 1-5 година;
- Дугорочни-стратегијски -5 и више година.

Дугорочни планови се доносе као правци деловања предузећа( правац раста и развоја) ,
средњорочни се доносе као конкретизација задатака и као основа за доношење
краткорочних задатака, који су знатно реалнији (једноставнији у крајњем облику). На
жалост већина посредника ради само краткорочне планове, врло мало њих
средњорочне, а дугорочне скоро нико. Међутим ако се мисли остати и опстати на
тржишту онда се мора поступати по горе наведеним упутствима.

Интерни план маркетинга треба да обезбеди да свако у организацији прихвати и

упозна се са маркетинг принципима,а посебно виши ниво менаџмента у агенцији
( власници и извршни директори пре свих) . Једнан од основних начела маркетинга
је ,, Не обећавај изузетну услугу ако запослени нису спремни да је обезбеде“.

Екстерни план маркетинга користи масовна средства комуникације (новине, сајтови и

слично) и средства личне комуникације ( е-пошта, писма ,програм
лојалности,препоруке, директни маркетинг од врата до врата итд.9
 2.2. Анализа конкурентности и конкуренција
Конкуренција је такмичење између најмање две јединке ( предузећа, агенција
појединца ) за одређени ресурс,простор, тржиште, територију и сл.Она настаје када се
те две стране заложе за исти циљ као резултат који се не може поделити.

Конкуренција се јавља као одређени облик односа понуде и потражње , а на тржишту

се ипољава у разним комбинацијама: у погледу броја учесника , њихове економске
снаге , различитих могућности самог уласка или изласка са тржишта, различитим
стратегијама њиховог наступа и сл.

Сам тај њихов међусобни однос и положај детерминисан је следећим критеријумима:

- Бројем самих учесника како на страни понуде ,тако и на страни потражње;

- Њиховом релевантном снагом
- Могућношћу самог уласка и изласка са тржишта:
- Могућношћу условљавања међусобних односа ;
- Еластичношћу понуде и потражње, односно цена.

Степен –интезитет конкуренције проистиче из бројности субјеката на страни понуде и

потражње и у том смислу се разликују следећи типови конкуренције:

- Потпуна-перфектна(чиста, слободна,савршена) и –ограничена – имперфектна

(монополи, политичка и друга државна ограничења).

Борба са конкуренцијом све више има елементе научног понашања у којој се користе
разне, како дозвољене тако (нажалост) и недозвољене методе. Ту се пре свега мисли на
тзв.нелојалну конкуренцију која на недозвољен, а често и противзаконит начин жели да
дође до пословног успеха.

Конкуренција је процес такмичења међу продавцима, међу купцима и између продаваца и

купаца даваоца услуга (посредника). Супротне тежње постоје међу свима њима. Продавци
теже да продају што скупље, купци да купе што јефтиније, а посредник је туу да их
усклади и искоординира. Здрава конкуренција мотивише конкуренте и њоме се постиже
већа екомичност, снижавају трошкови пословања и побољшава се квалитет производа.

Методолошки приступ истраживања конкуренције обухвата две газе :

- Идентигикација конкуренције и формирање базе података конкурената;

- Анализа основних параметара пословне и развојне политике конкурената у наступу
на тржишту.
2.3. Позиционирање кроз план маркетинга агенције
Позиционирање услуге представља један од основних концепта маркетинга али без
јединствене дефиниције. Позиционирање услужног предузећа подразумева простор који
посредник, упоређењу са конкуренцијом жели заузети у свести корисника услуге. Крајњи
корисник услуге се одређује на основу тога ко шта нуди и ко је бољи или лошији.

Да би се агенција-посредничка фирма или посредник позиционирања као добра и

ефикасна, она мора да стално анализира тржиште са намером да понуди нову услугу у
делу које до сада није опслужавала.

Пожељно је и потребно развити нову услугу битно другачијих обележја од постојеће уз

вођење рачуна о свом имиџу, не обећавати немогуће и неоствариво.

2.4. Контрола маркетига

Контрола маркетинга је завршна фаза у процесу управљања маркетингом. Контролом се
проверава рационалност планских одлука и спровођење планских одлука у пракси. При
контроли маркетинга сепоставља питање да ли постоји разлика између постављених
циљева ки остварених релзутата.

Процес контроле има три фазе:

- прикупљање информација

- оцена прикупљених информација

- предузимање корективних акција

Као једна од контролних активности у сваком озбиљном предузећу па и агенцији је

ревизија маркетиннг активности. Сврха ревизије ниеј само постављање дијагнозе бећ и
указивање на начине побољшавања ефикасности маркетинг активности . При ревизије се
проверавају циљеви, политика, програми, поступци, методи, организација и појединци у
њој и шта је ко требао, а шта остварио од задатих и преузетих активости.

3. Анализа тржишта непокретности

Анализа сваког тржишта једна је од најважнијих анализа у склопу пословног плана ,
односно инвестиционог пројекта.
Резултати анализе тржишта су основа за оцену могућности успеха одређене трансакције
на тржишту.Уколико резулчтати анализе тржиштан, укажу на успех пројекта, тада треба
наставити даљи рад на припреми пројекта, а уколоко се покаже да пројекат не може
успети, тада је мања штета одустати од пројекта( куповине,продаје ,изградње, најма,
закупа и слично), него наставити у погрешном смеру.

Анализа тржишта минимално мора обухватити:

- Стање тржишта у конкретном региону;

- Тржиште продаје и куповине;
- Конкурентност наше робе;
- Сажетаканализе тржишта, односно ,процену остваривања приходатј.реализације
посла.

Основни принципи за пробијање на тржиште непокретности је:

- Јефтинија, боља,бржа и другачија услуга;

- Права непокретност у право време, која се продаје по правој цени, на правим
местима и промовише на прави начин.

Већина посредника производи услуге које већ постоје. Ако су производи тј.услуге
агенције за који се израђује пословни план по нечему јединствени , или се на неки
начин разликују од конкуренције, потребно је то што пре и што боље то искористити.

Оваква је диференцијација драгоцена, али не траје дуго јер привлачи много имитатора
тј.преписивача.

Људи купују оно што желе , а не оно што агент за непокретности мисли да им треба.

Анализа тржишта и план продаје односно пружања услуга мора бити реалан, те мора
водити рачуна и о могућностима властитих капацитета и приходима који ће се
остварити кроз реализацију започетог посла.

Потребно је одредити и описати профил и врсту будућих налогодаваца или корисника

услуге према сегментираним критеријумима, као што су:

- Старост
- Пол
- Школска спрема
- Приходи
- Интереси
- Локација и сл.
 При анализи тржишта и ваше поставке на њему, потребно је одредити да ли ће се
наступати на лока лном тржишту, градском окружном, државном или чак и
иностраном.

Анализа тржишта непокретности тј. Анализа исплативости инвестиције се не ради због

испуњавања неке формекоју је прописала банка, већ пре свега због самог инвеститора
тј.наручиоца посла. Уколико инвеститор занемари анализу тржишта, пропаст посла је
неминовна.

Сегментација тржишта омогућава да се одреди циљно тржиште и на прави начин

задовоље захтеви тржишта. Конкретно, сегментација тржишта представња поступак
поделе тржишта у различите групе купаца који би могли бити заинтересовани за
услуге.

Првенствено је потребно одредити циљану групукорисника.У зависности од избора

могуће је применити једну од стратегија:

- освајање нових купаца и продаваца;

- продаја нових услуга постојећим купцима;

- осигурање продајне подршке купцима.

При изради било које анализе морају се узети фактори који више или мање утичу на
тржиште непокретноси. Тржиште непокретности је изузетно сложен појам ког
карактерише поприлично велика непредвидивост. Та чињеница је пре свега условљена
реалним економским па онда и политичким тј. Ванекономским факторима. Осим ових
фактора треба напоменути и утицај још два врло битна фактора ,а то су тзв. коњуктурни и
структурни.

Коњуктурни фактори су они фактори који показују конкретну тражњу за

непокретностима која је у складу са платежном способношћу купца и реалном понудом
истих.

Структурни фактори су они који се тичу саме непокретности ( ушта спадају основне
карактеристике стана : локација, квадратура, број соба, спрат, грејање итд.).

Истраживања са увидом у све факторе показују да су структурни фактори били

најзначајнији код формирања цена , па се долази до тога да је стан најскупљи на локацији
Врачар или сличној, затим на првом спрату са централним грејањем, оријентисан исток-
запад са терасом итд.

Код израде анализе тржишта непокретности и евентуалног давања прогноза о паду или
расту цена непокретности у нашим условима, оне могу да буду само краткорочне, јер је
тржиште у принципу нестабилно и неке дугорочније прогнозе се могу дати са значајном
предвидљивошћу.

Стање на тржишту би требало да диктирају пре свега економска кретања, понуда и

потражња за непокретностима,па тек онда политичка ситуација, али је то често и
супротно, па политичка тј. неекономска кретања утичу више од економских на само
стање и тенденције.

За посреднике се понекад каже да су ,,сезонски“ радници. Код израде анализе тржишта

треба свакако имати у виду да на тржишту непокретности постоје сезона и вансезона.
Најбоља сезона обухвата пролеће и делом јесен, а вансезона зиму и у мањој мери лето. Са
крајем зиме почиње интезивније трговање на тржишту непокретности . Понуда
непокретности које се продају расте, повећава се број квалитетнијих непокретности , а
самим тим повећава се и тражња и чешће долази до реализације купопродаје. Током лета
долази до благог опадања како понуде, тако и тражње јер је време годишњих одмора и сви
углавном купопродају остављају за нешто касније. Са крајем августа и почетком школске
године тржиште достиже свој максимум у сваком погледу и у понуди и у тражњи.
Нарочито расте потражња из унутрашњости, јер је време уписа у школе и на факултете ,
док се пред сам крај године осећа психолошка жеља купаца да у новој години уђу у нови
стан.

4.Процена вредности непокретноси

Посредници су , по закону о посредовању у промету и закупу непокретности, у обавези да
познају основне процене непокретности , тј. цене коштања предмета продаје и куповине,
односно вредност за одређену непокретност у одређеном временском периоду.
Посредници нису проценитељи и они не морају да имају сва знања као овлашћени судски
проценитељ вредности непокретности, али морају да дају тзв.објективно мишљење о
тржишној вредности.

Тржиште вредности се дефинише као новчани износ за који се предметна непокретност

може разменити тржишну, подразумевајући слободно тржиште и добру информисаност
свих учесника у промету.

Онај ко даје процену мора осим стручности и да је независан од утицаја заинтересованих

страна у поступку.

4.1. Начела процене вредности непокретности

При давању процене вредности одређене непокретности ,посредници морају да се осим на

своје искуство ослоне на одређене принципе и начела.

Основна најбитнија начела су :

 1. Начело понуде и тражње (прво основно правило економије);
2. Начело економских промена у држави (зато се процена даје на кратак тј.одређени
рок;
3. Начело предвидљивости тј.тенденције на тржишту (тзв. поглед у будућност);
4. Начело конкурентности ( однос броја непокретности који се у датом моменту
продају на приближној локацији и наша су конкуренција)
5. Начела прихода од непокретности ( добит од ренте итд.)
6. Начело ванекономских утицаја ( утицај политике);
7. Начело супституције (ако у исто време н аистој локацији постоје две исте
непокретности на продаји, наравно да ће се прво продати јефтинија);
8. Оптималност будуће употребе ( нпр. ако је планирано да поред нове непокретности
прође нови пут , направи се тржни центар или нешто што диже вредност, или нека
депонија, гробље или слично нешто што смањује вредност)

4.2. Методе процене вредности непокретности

Постоји више метода процене вредности непокретности , али су се временом издвојиле
три основне а то су:

1. Упоредна метода;
2. Приносна метода;
3. Трошковна метода.

Упоредна метода је принцип директног упоређивања продајних цена на датој локацији на

основу познатих и релевантних тржишних информација. Ту се мора водити рачуна да
упоредива трансакција буде и стварно упоредива ( нпр. није иста вредност квадратног
метра на истој локацији у стану од 25м2 или у стану од 75м2 није исто ако је на првом или
деветом спрату, ако је у згради до наше, а стара је 30 година а, наша је новоградња итд.)
Ову методу углавно користи Пореска управа у Србији, али често на неисправан начин, па
се долази до ситуација да је већа цена у процени од стране Пореске управе него што је
стварно била на тржишту.

Приносна метода се базира на претпоставци да вредност непокретности зависи од

могућности исте да власнику генерише профит. Ту је најједноставнији метод +/-20 година,
и уколико је принос непокретности исплатив за 20 година или мање година онда је
куповина сасвим оправдана. Наравно на овај метод доста утичу тренутна ситуација на
тржишту, однос понуде и тражње, разни ванекономски фактори али се свакако може
користити као једна од метода за процену вредности непокретности која се жели купити
или продати.
Трошковна метода се базира на цени изградње објекта, тј.колоко би нас нешто коштало
да изградимо на некој локацији ( треба укључити све трошкове и наравно наћи плац на
датој локацији) Ову методу пре свега користе инвеститори пре почетка инвестиционог
циклуса, а саставни је део сваке озбиљније студије изводљивости.

4.3.Ценовни фактори
До сада је у пракси индетификовано преко 20 ценовних фактора са већим или мањим
утицајима на коначну цену предметне непокретности:

- Највећи и свакако непроменљиви фактор јесте локација непокретности;

- Микро и макро локација , као и опремљеност инфраструктуре близина
саобраћаја,школа ,обданишта, домова здравља, продајних објеката итд.;
- Фактори спрата( на којој се етажи налази непокретност, затим у каквој згради се
налази( мање или више спратова, да ли је засебно или је део неке целине);
- Оријентисаност предметне непокретности, колико има спољашњих зидова, да ли је
последњи спрат итд..;
- Врста грејања ( треба с ерећи да је цена стана са грејањем 15% већа од оних
станова који немају грејање). Утицај начина грејања на цену се повећава са
повећањем квадратуре стана. За станове изнад 50м 2 , и нарочито за веома велике
станове, разлика у цени стана са или без даљинског централног грејања је још
значајнија. Када се купују станови ипод 50м2, купци се одлучују за куповину стана
без даљинског грејања, јер алтернативно грејање неће бити тако велика
инвестиција као када је стан велики а цена квадрата је мања од станова који имају
грејање, тако да се то конпензује. Добра изолација у стану и нови прозори , ПВЦ
столарија и слично ,могу да утичу како на уштеду енергије , тако и на цену стана и
то је отприлике цена инвестиције за реновирање стана;
- положај стана , односно број спољњих зидова и окренутост неким странама света
може да буде фактор одлуке и то понекад утиче на цену стана . Најјефтинији су
станови који гледају на север итд;
- загађење околине, зеленило и зона аерозагађења околине , затим бука и слично;
- структура стана , величина и облик просторија;
- квалитет самог извођења радова , како је зграда рађена , односно од каквог је
материјала, каква је изолација коришћена, какав је квалитет санитарија ,столарије;
- ипак један од најбитијих ачесто највећи фактор јесте човек. То је нешто
врло ,,растегљиво,, и тешко је утицати на тај фактор. Као пример
наводим ,,филозофију,, у стилу ,,све сам цигле својом руком поставио ,, или нн
знашли колоко сам се мучио док ово нисам стекао?“.

Усклађеност свих ових фактора доводи до конкретно формиране цене, а диспропорција, у

било ком облику, доводи до поремећаја исте.
Код купопродаје стана свакако најбитнији фактор је цена и она је врло често пресудна у
одлуци да ли неко нешто хоће да купи или прода. Често се учесници у послу свесно
одричу неких погодности , предности или прихватају реалну ману ако је нешто јефтиније.
На цену непокретности не утиче много фактора са већом или мањомснагом и постоји
такозвана пирамида фактора:

- на врху пирамиде је локација која утиче на бруто цену од 20 до 30%. Обично се

град подели на више квалитативних зона и онда је разлика између цене станова у
свакој зони 25% већа или мања зависно од микролокације;
- следећи фактор је спрат на коме се стан налази – 10 % Ако је стан у сутеерену онда
је цена мања за 10-15% од регуларнр цене стана који је од 01-04 спрата па надаље
- грејање је фактор који утиче на цену око 7%, мада и ту има разлике у врсти и
квалитету( грејање на струју, гас,централно, етажно, грејање даљинско централно
или слично)
- очуваност стана утиче на цену око 10% . То значи да је просечно потребно око 10%
од цене стана да би се исти реновирао или ако је већ то урађено онда се то
укалкулише у цену.
- Структура (вишесобност) стана је фактор који утиче око 4 % на цену стана.
Украткко најскупљи по метру су мали станови до 35м2 , и преко 130 квм , а
објашњење је доста лако. За мале станове мала је и сума за коју се купују па има
више купаца, а за велике станове је карактеристично да их нема пуно, мало се
продају и увек има одређен број доброплатежних купаца који могу да себи
обезбеде луксуз и престиж;
- Стање санитарија (купатило , кухиња ) -5 %. Болна тачка већине наших станова је
стање купатила, односно генерално мокриох чворова. Обично је потребно не само
мењати , каду ,шољу ,плочице итд..., бећ и мењати целу инсталацију, а то кошта.
Зато је то доста јаких 5% али ко је реновирано зна колико то кошта; Столарија и
браварија – 5%. За овај фактор мишљења смо да не мора посебно да се објашњава,
јер сама столарија и променом је евидената. Сада је популарна такозвана ПВЦ или
АЛУ столарија..., али је наша искрена нада да ћемо се вратити природи тј. дрвету;
- Телефон – 3%. Са увођењем мобилних телефона итд..., драстично је пао овај
фактор. Он је он је до почетка 2000-их био заступљен са преко 10% али како иде
време мислимо да ће његов утицај пасти испод 2%;
- Тераса да или не -3%. Тераса, лођа, беранда, француски балкон итд. Су квалитет
који сваки стан треба да поседује и оправдано је уврштен у факторе који утичу на
цену стана.
- Вишеспратна или ниска зграда -4%. Ово је фактор који има и економске и
ванекономске чиниоце у себи. Наравно да је лепо живети у згради са два стана, али
има и зграда од 25-30 спратова где је најлепше на 20. Спрату;
- Лифт -3%. Постојање или непостојање лифта у згради зависи од саме спратности
зграде. Код нас се до скоро нису уграђивали лифтови у зградама до четири спрата,
 али са повећањем квалитета градње и са већим ценама почиње и у двоспратницима.
Наравно то има своју цену, као и све у животу;
- Оријентација стана -3%. Да ли нека од цоба „гледа“ на север, има ли сунца у
дневном боравку мало или много, да ли ме буди јутарње сунце, тј. да ли ми је
спаваћа соба на истоку или западу итд., су јако честа питања купаца и често и
оправдана. Наравно да и ту има разлике, неко бише, а неко мање воли сунце,
некоме одговара или не страна и то утиче таман толико колико смо израчунали, а
то је 3%;
- Близина превоза -3% без обзира имамо ли или немамо аутомобил близина превоза
је битна. Некада је довољно бити близу станице, а некада није. Постоји пример
насеља у Београду (Дедиње , Топчидер) где не иде никакав превоз , а цене су веома
високе, тако да је то фактор који се тиче класичне станоградње;
- Фактор човек – 10% ,ово је фактор који је често најутицајнији а најмање економски
оправдан. На цену стана утиче комшилук, затим родбина, фамилија итд.;
- Остали фактори-5% .

Велики проблем ,пре свега градова је и недостатак места за паркирање и гаража. Зато
купци уколико су у могућности, радије купују станове који имају обезбеђена места
која су резервисана чак и по доста високим ценама. У досадашњој пракси се дошло до
тога да је цена гаража око 50% од цене квадратног метра стана, да је цена гаражног
места у колективној гаражи 35% од цене квадрата, а да је цена паркинг места око 25%
од цене квадрата стана на тој локацији.