VI.

НЕЛИКВИДНА ТРЖИШТА (ТРЖИШТЕ НЕКРЕТНИНА)

Већина класа имовине је неликвидна. У ликвидну активу спадају новац и ХоВ, док је
остатак активе неликвидан. У претходном поглављу смо, на примеру Београдске берзе,
видели да постоје и ХоВ којима се слабо тргује. Ово није карактеристика само Србије, већ
и многих других земаља у развоју. Чак и на америчком тржишту, које има веома развијено
берзанско и ванберзанско тржиште, тржиште неликвидне активе има већу капитализацију
од ова два тржишта заједно. 128

Дакле, може се рећи да је тржиште неликвидних средстава веома велико. Генерално

говорећи већина инвеститора има значајан удео неликвидних средстава у портфолију.
Код обичних грађана неликвидна актива чини 90% њиховог власништва (некретнине). Код
богатије популације, поред некретнина, значајан удео неликвидне активе (10-20%) чине и
вредности као што је накит и уметничка дела.

Финално, чак и код ликвидних тржишта може доћи до периода “исушивања”

ликвидности. Обично у периодима криза и финансијских шокова, ликвидна тржишта у
одређеном периоду могу постати неликвидна.

Приноси на неликвидним тржиштима и ризичност улагања у њих

Приноси на неликвидним тржиштима су у пракси нижи него што може деловати на

основу база података.У наставку следе неки од најзначајнијих разлога појаве овог
феномена:

Прво, у анализи приноса фондова који улажу у неликвидну активу (инострана тржишта), у
пракси судоступни само подаци фондова који нису банкротирали. На овај начин се
смањује осећај ризичности, јер се анализирају подаци само успешних фондова који су
“преживели”. Додатно, фондови који тргују са неликвидном активом нису обавезни да
пријављују своје приходе, већ то чине по правилу добровољно. Самим тим ће једино
фондови који имају добре резултате објављивати своје резултате.

Због ретког трговања на неликвидним тржиштима, подаци о ценама делују мање

волатилни него што је то реално. Последично се потцењују вредности варијансе, бета и
корелације, а самим тим и

128Анг А., 2014, Ассет Манагемент: А Сyстематиц Аппроацх то Фацтор Инвестинг, Оxфорд Университy Пресс, Оxфорд, стр. 410-441
укупан ризик активе. Финално, на неликвидним тржиштима је честа појава одлагања
трговања у периодима нижих цена. Добар пример су некретнине, с обзиром да су оне
највреднија имовина коју појединци поседују, већина појединаца ће се одлучити да не продаје
своју некретнину у тренутку пада цена некретнина, већ ће сачекати период опоравка цене.
Зато ће бити више трансакција у периодима виших цена.

У наставку ће бити приказано тржиште некретнина у Србији и Београду. Биће анализирани

фактори који утичу на понуду и потражњу за некретнинама, као и само тржиште некретнина.
Цене некретнина за Београд и београдске општине су дате квартално, па оне делују стабилније
што утиче на потцењивање ризичности улагања у ову активу. Зато ће бити спроведен процес
“унсмоотхинга” цена, који ће приказати реалније ризичност цена некретнина у Београду и у
општини Палилула. Поред цена некретнина, додатно ће бити анализирани приноси од ренти
на некретнине на пет београдских општина, као и кретање цена земљишта.

1. ТРЖИШТЕ НЕКРЕТНИНА У СРБИЈИ

На тржиште некретнина у Србији су увек значајно утицали политички догађаји. Од 1945

године до данас се могу издвојити три периода која су сваки на различити начин утицали на
развој тржишта некретнина. Први период од 45 година је период у коме је Србија била део
Социјалистичке Федеративне Републике Југославије (СФРЈ). Други је период Милошевићевог
режима, између 1990 и 2000 године. Финално, трећи период је време након 2000. године.

Након II светског рата, Србија у оквиру СФРЈ прераста из краљевине у социјалистичку

републику. У складу са новим вредностима и политичком идеологијом, велики број приватних
поседа је постало јавно власништво (власништво државе, локалне власти, јавних институција,
итд.). С обзиром да је овај период започео након другог светског рата, јасно је да је велики
број грађевина у држави био уништен. Из тог разлога су организовани масовни јавни радови
за изградњу и обнову земље. Временом је велики део становништва добио станове на
коришћење, који са правног становишта нису били у њиховом власништву, већ у друштвеном.
Тако, уколико би појединац хтео да се пресели на другу локацију, то је једино могао учинити
разменом (а не продајом) некретнине. У овом периоду су у стварању понуде некретнина
примарну улогу имале држава и локалне власти. Слободно тржиште некретнина је постојало,
али је било доста неразвијено а на њему су појединци могли,
уколико су желели (или морали), да купе некретнину било за становање или повремено
становање (пр. викендице).

Други период (1990-2000) карактеришу национални сукоби, који су водили до избијања

грађанског рата и финалног оцепљења Словеније, Хрватске, БиХ и Македоније из
Југославије. У Југославији једино остају Србија и Црна Гора. Због рата, долази до великог
прилива избеглица (око 1 милион), којима је било неопходно да нађу простор за
становање. У овом периоду је стање економије било веома лоше, а укупни стандард
становништва је значајно опао, последично држава је имала слабу способност за градњу
(немоћна стамбена политика) што је водило значајном порасту неформалне градње.129

1992. године је донет нови Закон о становању130 који је станарима у јавним

некретнинама дао право да откупе некретнине и постану њихови правни власници. С
обзиром да је становништво државе било озбиљно осиромашено, откуп некретнина је
вршен по веома ниским ценама. Овај процес приватизације је завршен 1995. године и
после њега је градњу (понуду) некретнина преузео приватни сектор. Последица брзог
прелаза са социјалистичког на нео-либерални концепт у овој области, је била недостатак
пропратних институција неопходних за добро функционисање тржишта некретнина.

Нови режим, након 2000те године спроводи реформе на стамбеном тржишту, које су
обухватале доношење адекватне регулативе и развој неопходних институција за добро
функционисање овог тржишта. У оквиру ових реформи је направљен бољи, јединствени
регистар стамбених некретнина (катастар) који обухвата територију целе државе.
Додатно је спроведена реформа банкарског сектора, која је омогућила развој стамбеног
кредитирања и самим тим и развој тржишта некретнина.

Тржиште некретнина у Србији и Београду

Уколико се улагање у стамбене некретнине посматра као инвестиција (а не из угла

употребне вредности), при улагању у некретнине веома је битно разумети како утичу
различити фактори на понуду и потражњу, јер се на тај начин може утврдити
атрактивност тржишта за улагање.

129 Под неформалним сектором градње се подразумева градња без грађевинске дозволе и одобрења издатих од локалних власти.

130 Службани гласник Републике Србије, бр. 50/92, 76/92, 84/92 - испр., 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94 - испр., 48/94, 44/95 - др. закон,
49/95, 16/97, 46/98, 26/2001, 101/2005 - др. закон и 99/2011
1.1.Фактори који утичу на тражњу за стамбеним некретнинама у Србији

Фактори који утичу на тражњу некретнина су демографија, висина зараде и ниво

запослености становништва. Поред тога значајни фактори су услови под којима се грађани
могу задужити на хипотекарном тржишту, као и постојање различитих државних
олакшица.

1.1.1.Демографија

Анализу крећемо са демографијом. Број становника у Србији константно опада још од

1991 године, а по последњем попису износи 7.1 милион становника (без Косова). Пораст
популације је једино присутан у Београду(око 4%), примарно услед миграција грађана из
других делова Србије.131 Да би се створила јаснија слика о томе како демографски
фактори утичу на цену некретнина мора се узети у обзир и величина домаћинства.

График 5.1. Просечна величина домаћинства у Србији и њеним регионима

Извор:Републички завод за статистику, Република Србија

Генерално гледајући у целој држави величина домаћинства историјски опада. Тако је 1948
године просечно домаћинство у Србији чинило око 4.5 чланова, 1980тих година 3.5 члана,
а након 2000. године га је чинило око 3 члана. У последњем попису од свих анализираних
региона, Београдски има најнижу просечну величину домаћинства од 2.71 члана.

131 Израчунато на основу података Републичког Завода за Статистику Републике Србије

Када се гледа укупан број домаћинстава у држави, види се да је он у последњих десет
година такође опао. Међутим, услед пораста удела старе популације у становништву број
малих домаћинстава (са једним или два члана) у Србији је порастао у периоду између
два последња пописа становништва (2002 и 2011 година).132 Самим тим се може
очекивати пораст тражње за мањим некретнинама у поређењу са тражњом за великим
некретнинама.

Из датих података се може закључити да у Србији демографски фактори имају негативан

утицај на тражњу за некретнинама, са изузетком Београда (пораст популације,
величина домаћинства опада и најнижа у Србији).

1.1.2.Ниво запослености и просечни приходи грађана

Јасно је да виши приходи и нижа стопа незапослености позитивно утичу на тражњу за
некретнинама, јер оне постају доступније грађанима.

Стопа незапослености
Од 2000те године се издвајају два периода са највишим стопама незапослености. Први је
био у периоду између 2002. и 2006. године, када је велики број радника отпуштен у
процесу приватизације, а други у периоду након финансијске кризе 2008. У првом
периоду незапослености је порасла са 14% на више од 20%, да би се до 2008 године
вратила на почетних 14%. Након кризе долази до поновног раста незапослености која је
достигла чак 24% у 2012 години. Међутим, након 2012 године стопа незапослености је у
константном опадању па је у другом кварталу 2018. године износила 11.9%.133 Дакле,
може се закључити да након 2012 године кретање стопе незапослености има
позитиван утицај на тражњу за некретнинама.

Просечни ниво зарада

Генерално говорећи, након 2000. године просечне зараде су у порасту, са изузетком
периода након финансијске кризе 2008. Тренутна (јул 2018) просечна нето зарада износи
417 евра, што је по

132 Број домаћинстава са једним чланом је порастао са 504,775 у 2002. на 555,467 у 2011. години, а број двочланих домаћинстава је
повећан са 625,301 у 2002. на 638,091 у 2011 години. Извор: Републички завод за статистику Републике Србије

133http://www.stat.gov.rs/sr-latn/vesti/20180831-anketa-o-radnoj-snazi-ii-kvartal-2018-prethodni-rezultati/?s=2400
реалној стопи повећање од 5,4% у односу на исти месец претходне године.134Дакле
може се рећи да је ниво зараде углавном имао позитиван утицај на тражњу за
некретнинама.

1.1.3.Услови под којима се грађани могу задужити и врсте ризика на

тржишту стамбених некретнина

Развој хипотекарног тржишта и стварање НКОСКа (објашњен раније у раду) су имали

веома значајну улогу у повећању доступности некретнина грађанима Србије.
Осигуравањем стамбених кредита НКОСК чини кредите доступнијим грађанима, а
сигурнијим за банке. Осигуравање кредита заједно са државним субвенцијама се
стимулише тражњу за некретнинама, што последично утиче подстицајно на развој
тржишта некретнина као и на развој тржишта стамбених кредита. Иако су све ове мере
учиниле улагање у некретнине атрактивнијим за грађане, јасно је да сами услови
кредитирања значајно утичу на одлуку о инвестирању у некретнине.

Банке у Србији су при давању кредита изложене каматном, валутном и кредитном

ризиком као и ризику превремене отплате кредита (енг. препаyмент риск).

Генерално говорећи, банка мора наћи баланс између каматног/валутног ризика и

кредитног ризика. Уколико прва два ризика примарно пренесе на кориснике кредита,
банка се излаже већем кредитном ризику, и супротно, веће преузимање каматног/валутног
ризика смањује кредитни ризик.

Кредити са фиксном каматном стопом преносе каматни ризик на банке, док кредити са
варијабилном стопом преносе део ризика на кориснике кредита. Што је чешћи период
ресетовања (односно ажурирања, енг. адјустмент периодс) варијабилне каматне стопе то
се већи ризик преноси на корисника кредита. У пракси периоди ресетовања могу бити на
годину дана, шест или три месеца. У Србији доминирају кредити са варијабилним стопама
(индексирани су на ЕУРИБОР или БЕЛИБОР) и по правилу се ресетују на 6 месеци.135
Дакле већи део каматног ризика се преноси на кориснике кредита.

Купопродаја некретнина се по правилу извршава у еврима, јер се евро сматра стабилнијом

валутом од динара. Самим тим су и кредити за некретнине по правилу деномирани у
страним валутама (најчешће еврима). С обзиром да грађани Србије примају приходе у
динарима, они су аутоматски

134 http://www.stat.gov.rs/sr-latn/vesti/20180925-prosecne-mesecne-zarade-za-jul-2018/?a=0&s=2400

135 https://www.kamatica.com/krediti/stambeni-krediti
изложени валутном ризику. Тако, на пример, ако вредност динара значајно падне у
односу на страну валуту у којој се појединац задужио (узео кредит), он ће морати да
издвоји већи део прихода за отплату рате кредита. То га може довести до ситуације у којој
више неће бити способан да извршава своје обавезе према банци (кредитни ризик).136

Банке често наплаћују и пенале у случају превремене отплате кредита. 2011. године на
захтев Народне банке Србије усвојен је Закон о заштити потрошача финансијских
услуга,137 којим је ниво ових пенала ограничен на 0,5% од вредности преосталог дуга, за
скраћење периода отплате за мање од једне године, односно 1% за дужи период од једне
године.

Дужници у Србији преузимају значајан део ризика (ризици каматне стопе и девизног
курса), што повећава шансе њиховог банкрота. Дакле, може се закључити да постојећи
кредитни услови нису веома стимулативни за стамбену тражњу. Са друге стране, тренутне
ниске каматне стопе чине кредите повољнијим а самим тим и некретнине доступнијим,
уколико појединац узме кредит по фиксној каматној стопи. Што се кредита са
варијабилном стопом тиче, као што је раније речено, они излажу дужника каматном
ризику. Тако, у дугом року, са порастом ЕУРИБОРА се може очекивати пораст
банкротстава код свих дужника који претпостављају да ће стопе остати на постојећем
нивоу.

1.1.4.Пореска политика и државне субвенције

Држава може стимулисати тражњу за стамбеним некретнинама смањењем пореских стопа
или давањем различитих пореских олакшица. У Србији постоје три пореза који утичу на
тржиште некретнина: порез на пренос апсолутних права, порез на капиталну добит и
порез на имовину.

Порез на пренос апсолутних права износи 2.5% реалне вредности некретнине (тржишна
вредност или вредност коју утврђује Пореска управа). Држава је све купце првог стана
ослободила овог

136Са овим проблемом су се грађани Србије пре пар година суочили са кредитима деноминованим у швајцарским францима. Са
константним растом вредности швајцарског франка, стално је растао и број дужника који нису могли да исплаћују своје обавезе.

137Службени гласник Републике Србије 38/2011, 139/2014, члан 36.

порезаза површину некретнине до 40м2 за купца и по 15м2 за сваког додатног члана
домаћинства. Додатно, ови купци су ослобођени и плаћања ПДВа 138 на дату
некретнину.

Порез на капиталну добит плаћа продавац некретнине за остварену добит добијену од

продаје стамбене некретнине. Са променама власти се често мењала и стопа овог пореза,
што није позитивна пракса. Тренутно овај порез износи 15% капиталног добитка.
Појединци који добијени новац од некретнине улажу у куповину нове некретнине су
ослобођени од плаћања овог пореза, што је јасан стимуланс за улагање у некретнине.

Порез на имовину је порез који утврђују и наплаћују локалне власти. Локалне

самоуправе некада намерно уклањају или снижавају овај порез како би привукле
инвестиције у пословне некретнине или да повећале број власника стамбених некретнина
у својој општини. Са друге стране превисоки порези могу утицати на процес
гентрификације (енг. гентрифицатион), који подразумева пресељавање дела грађана из
скупљих делова града у јефтиније.

Влада је 2013. године објединила овај порез са накнадом за припрему грађевинског

земљишта. Уведено је и ограничење да локалне власти не могу наплатити овај порез по
вишој стопи од троструке вредности стопе коју су раније наплаћивале. Ова политика је
имала различите резултате, јер је неке локалне власти подстакла да значајно повише ниво
пореза на имовину, што је изазвало бројне проблеме.

Генерално говорећи фискална политика је и даље стимулативна за купце некретнина

(па самим тим и за тржиште некретнина), мада мање него у прошлости.

Дакле може се закључити да фактори који утичу на тражњу за некретнинама генерално

утичу позитивно на тражњу, осим демографије. Једини регион у коме је демографија
такође позитивно утицала на тражњу је Београд. У наставку ће бити анализирани фактори
који утичу на понуду некретнина у Србији. У ове факторе спадају:величина и структура
постојећег стамбеног фонда, просечна величина и квалитет станова и власничка структура
станова у Србији. Посебан део анализе је

138 Ово је утврђено изменама и допунама Закона о ПДВу из 2007. године. (Службени Гласник Републике Србије, бр.
84/2004, 86/2004 - испр., 61/2005, 61/2007, 93/2012, 108/2013, 6/2014 - усклађенидин. изн., 68/2014 - др. закон, 142/2014,
5/2015 - усклађенидин. изн. и 83/2015)
посвећен процесу изградње стамбених објеката, трендовима у изградњи, феномену
неформалне градње, као питањима везаним за добијање грађевинске дозволе.

1.2. Фактори који утичу на понуду стамбених некретнина у Србији

1.2.1.Стамбени фонд
У Србији има укупно 3.2 милиона стамбених јединица139 од којих је 2.4 милиона стално
настањено, а 476 хиљада тренутно ненастањено.140 У периоду између два последња
пописа укупни стамбени фонд је порастао за више од 9%.141 Стамбени фонд је значајно
више порастао у урбаним подручјима него у са руралним, примарно због слабог развоја
руралних области који мотивише људе да се селе у градове.

По попису из 2011. године просечна величина станова у Србији износи око 74 м2.
Београдски регион има у просеку најмање станове у Србији (67.31м2), а Војводина има
највеће (око 80 м2).

У наставку ће бити приказана два битна индикатора: број стамбених јединица/1000

становника који је индикатор доступности некретнина и м2/особи који анализира
квалитет услова становања.

У поређењу са другим транзиционим земљама број стамбених јединица/1000

становника Србије спада у просек (447), док је нешто ниже позициониран у поређењу са
развијеним земљама западне Европе. Ипак интересантно је да је овај индикатор у Србији
виши него у Ирској (440), Великој Британији (437), Холандији (429), Француској (423),
Луксембургу (406) и на Кипру (392).142

139 Укупни стамбени фонд обухвата: настањене стамбене некретнине, привремено ненасељене некретнине, напуштене
некретнине, резиденције за повремени боравак (станови за одмор и рекреацију, некретнине које се користе у периодима
сезонских пољопривредних радова, итд), станови у којима се искључиво обавља делатност, настањене пословне
просторије, просторије настањене из нужде и колективне стамбене јединице.

140 Подаци из Пописа 2011. године (Републички завод за статистику, Република Србија)

141 Израчунато од стране аутора на основу података Републичког завода за статистику, Република Србија, Попис из
2011. године и попис из 2002. године

142 Извори: Питтини, А., Гхекиере Л., Дијол Ј. и Игор Кисс, 2015, Тхе Стате оф Хоусинг ин тхе ЕУ 2015, Хоусинг
Еуропе Ревиеw, Брусселс и Републички завод за статистику, Република Србија, Попис из 2011. године. Прорачун
индикатора израчунат од стране аутора, погледати детаљније: Петронијевиц Д., 2016, Доступност стамбених
некретнина за грађане Србије, Чигоја штампа, Београд, стр.48 и 49
Индикатор м2/особи показује колико корисног простора има просечан члан домаћинства.
Према стандардима ЕУ сваки члан домаћинства би требао да располаже са најмање 25м2
корисног простора. На агрегатном нивоу овај услов је у Србији испуњен, међутим, студија
коју је 2002. спровела Европска економска комисија је показала да само 38% становника у
Србији заиста живели у овим условима. Остатак становништва се поделио на оне који
располажу са између 15 и 25м2 и на оне који располажу са мањом квадратуром од 15м2.

У поређењу са 2002. годином, оба индикатора су се побољшала: стамбене јединице/1000

становника су порасле 366 на 419 док је м2/особи порастао са 23.8 на 30.31. За оба
индикатора су коришћени подаци само за некретнине за стални боравак, уместо укупног
стамбеног фонда. Дакле, закључак је да се квалитет становања у Србији између два пописа
побољшао. Ово побољшање је примарно изазвано изградњом нових објеката и смањењем
броја становника.

Финално, ако говоримо о условима становања, свакако је битно посматрати и квалитет

комуналне инфраструктуре која је битни део сваког стамбеног система. Њен квалитет у
Србији доста варира. У урбаним срединама Србија је компатибилна са стандардима ЕУ,
док рурална подручја далеко заостају за њима. Електрична енергија једино комунално
добро које доступно у свим некретнинама невезано за регион. Већина градских
некретнина је повезано са водоводом (98%) и канализацијом (86%), а гас и централно
грејање су значајно распрострањени (67%). У руралним областима су ова добра значајно
мање распрострањена, поготову када је у питању канализација (9%). Квалитет комуналне
опремљености варира и међу градовима. Од свих градова у Београду је доступност
комуналне инсталације на највишем нивоу.

1.2.2. Власничка структура

Од стално насељених некретнина у Србији је 98,25% у приватном власништву док је
1,75% у јавном власништву. Од станова у приватном власништву 89.75% станова143 у
Србији и у 91.92% Београдује у власништву само једне особе. Висока стопа власништва
некретнина (енг. хомеоwнерсхип) је последица раније описаних историјских догађаја који
су омогућили грађанима да повољно откупе друштвене некретнине у којима су живели и
да постану њихови правни власници. Висока стопа власништва није само специфична за
Србију, већ и за друге Европске транзиционе

Обрачун: (у приватном власништву једне особе * 100 ) / укупан број стално настањених
станова = (2.174.825*100)/2.423.208 = 89.75%)

143 Републички завод за статистику Републике Србије

земље. Иако је висока стопа власништва некретнина свакако позитиван фактор, јер је
индикатор добре доступности некретнина грађанима, са друге стране она се може
посматрати и као лимитирајући фактор у смислу смањене стамбене мобилности.

1.2.3. Трендови у изградњи стамбених објеката

Изградња некретнина аутоматски повећава понуду на тржишту некретнина. Отуда је

интересантно анализирати интензитет и квалитет градње. У наставку ће бити приказан
број издатих грађевинских дозвола кроз време, што је добар индикатор будућег кретања
грађевинске индустрије. Након тога ће се говорити од неформалној градњи као битном
чиниоцу у укупној понуди стамбених некретнина.

Трендови у градњи - грађевинске дозволе

Србија је раније имала веома дуге и компликоване процедуре за добијање грађевинских

дозвола, које су отварале доста простора за развој коруптивних делатности. У 2012.
години је од 183 земље у свету, била чак на 179. месту.144 Усвајањем измена Закона о
планирању и изградњи (2014) процедуре за стицање грађевинске дозволе се
поједностављују. Доинг бусинесс истиче као просечан период потребан за добијање
грађевинске дозволе у Србији је 110 дана, а да је простор за корупцију уклоњен. Укупно
побољшање у овој области је Србију 2017. године сместило на чак 10 место.145

Два наредна графика ће приказати: број издатих грађевинских дозвола за новоградњу у

Србији у периоду од 2007 до 2017, као и вредност грађевинских радова у Србији и
Београдском региону (стамбене некретнине) од 2011 до 2017. године.

144 Васиљевић Д. 2012. Локални економски развој, Београд, ПАЛГО Центар, стр. 95; Wорлд Банк анд Интернатионал
Финанце Цорпоратион, 2012, Доинг бусинесс 2012, http://www.doingbusiness.org/reports/global-reports/doing-business-2012
(25.12.2015)

145 Wорлд Банк анд Интернатионал Финанце Цорпоратион, 2017, Доинг бусинесс 2017,
http://www.doingbusiness.org/en/data/exploretopics/dealing-with-construction-permits(30.10.2018)
График 5.2. Број издатих грађевинских дозвола и вредност грађевинских радова