Bài tập Nguyên lý TĐG

Bài 2

1. Xác định TSTĐG

TSTĐG : BĐS
Thời điểm TĐG : 01/2023
Mục đích TĐG: Mua bán
PP TĐG: PP chi phí vì TSTĐG gồm 2 thành phần tài sản : đất và công trình trên đất và 3 TSSS
tương đồng
- Đặc điểm TSTĐG:

+ Vị trí : nằm ở mặt tiền số 70 đường ZZ, mặt chính giáp mặt tiền đường, mặt bên giáp hẻm 4m, có
diện tích đất 64m2 (4m x 16m).

+ Diện tích : 64m2

+ Diện tích sàn xd : 150m2

+ Nhà cấp 3 có 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic
+ tỷ lệ hao mòn công trình :40%
+ tuổi đời kinh tế : 50 năm
2. Đơn giá quyền SDĐ của các TSSS
a. BĐS1
Tỷ lệ hao mòn = (2023-2008)/50=30%
Giá trị Công trình xd =6.8tr x 106,4 x2x(100%-30%)= 1012.93tr

Giá trị quyền sử dụng đất = 5922.8tr- 1012.93tr=4909.87tr

Đơn giá quyền SDĐ=4909.87tr/53.2m2=92.29tr

b. BĐS2
tỷ lệ hao mòn = (2023-2021)70=2.86%
Giá trị Công trình xd =7.5tr x 182.7x3x(100%-2.86%)= 3993.18tr
Giá trị quyền sử dụng đất = 7920trx(1-5%)- 3993.18tr =3530.82tr
Đơn giá quyền SDĐ=3530.82tr/60.9m2=58tr

c. BĐS3
Tỷ lệ hao mòn = (2023-2006)/70=24.29%
Giá trị Công trình xd =7.5tr x 68.4x2x(100%-24.29%)= 776.78tr

Giá trị quyền sử dụng đất = 11125trx(1-10%)- 776.78tr =9235.72tr

Đơn giá quyền SDĐ=9235.72tr /68.4m2=135.03tr

3. Phân tích
a. Vị trí :
BĐS1,BĐS2,BĐS3 kém lợi thế hơn TSTĐG nên tiến hành điều chỉnh tăng đơn giá cả 3 BĐS
một khoảng : ( 105%/90%)-1=16.67%

b. Chiều rộng
BDS2 tương đồng với TSTĐG nên không cần điều chỉnh
 BĐS1,BĐS3 kém lợi thế hơn tài sản TĐG nên tiến hành điều chỉnh tang đơn giá 2 BĐS này
một khoảng : (100%/95%)-1=5.26%

Yếu tố SS TSTĐG BĐS1 BĐS2 BĐS3

Giá TS trước 92.29tr 58tr 135.03tr
điều chỉnh
Vị trí
Tỷ lệ tương
quan
Tỷ lệ điều chỉnh 16.67% 16.67% 16.67%
Mức điều chỉnh 15.38tr 9.67tr 22.5tr
Chiều rộng
Tỷ lệ tương
quan
Tỷ lệ điều chỉnh 5.26% 5.26%
Mức điều chỉnh 4.85tr 7.1tr
Mức giá chỉ dẫn 112.52 67.67tr 164.63tr
Giá trị TB mức 114.94tr
giá chỉ dẫn
Mức chênh lệch -2.1%
Gtri TB mức giá
chỉ dẫn
Số lần điều
chỉnh
Tổng điều chỉnh
gộp
Tổng điều chỉnh
thuần

Thống nhất mức giá chỉ dẫn :