Báo cáo Thị trường BĐS Việt Nam 2023 &

Dự báo 2024

THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 2024

…HỒI PHỤC
 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam Quý 4 và cả năm 2023
▪ Quý 4/2023, thị trường đã có thêm sự nhộn nhịp bởi việc chạy rumor của một số dự án cùng các
chương trình kick off, mở bán quy mô lớn vốn đã vắng bóng trong các quý trước đó.
▪ Nguồn cung và giao dịch trong quý đã có sự cải thiện :
• Nguồn cung: Tổng cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý 3. Trong đó có khoảng 7.000
sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường
• Giao dịch: Tổng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý 3, gấp đôi so với quý đầu năm.
• Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022, tương
đương với quý 3
▪ Tuy nhiên, thời điểm này thị trường lại tiếp tục phải đối mặt với khó khăn mới, đó là sự thiếu vắng Môi
giới BĐS.
▪ Không chỉ chạy đua về các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng, quý 4/2023 các chủ đầu tư còn mở
thêm một cuộc đua về các chính sách nhằm thu hút các sàn giao dịch và Môi giới BĐS. Các sàn giao
dịch BĐS cũng bắt đầu rục rịch triển khai các chiến dịch “tuyển quân”.
▪ Thay vì linh hoạt trong việc đa dạng hóa các sản phẩm phân phối như những quý trước, thời điểm cuối
năm, các sàn giao dịch thể hiện sự cân nhắc và thận trọng khi quyết định tham gia phân phối các dự án.
Theo đó, “quay trở về với phân khúc trọng tâm” là chiến lược được hầu hết các sàn giao dịch lựa chọn.
▪ Nhằm tạo thêm nguồn thu, một số sàn giao dịch phát triển thêm mảng thứ cấp thay vì chỉ khai thác thị
trường sơ cấp như trước đây.
▪ Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS được thông qua với một số thay đổi mang tính tích cực, góp phần
tạo thêm động lực và kỳ vọng mới cho thị trường. Tuy nhiên, do 1/1/2025 hai bộ luật này mới chính thức
có hiệu lực, cùng với việc phải tiếp tục chờ đợi Luật đất đai- Bộ luật quan trọng nhất được thông qua,
cũng phần nào gây ảnh hưởng, làm chậm nhịp phục hồi của thị trường.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 2

 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam Quý 4 và cả năm 2023
▪ Nhìn chung, 2023 là một năm đầy “vất vả” với thị trường BĐS Việt Nam. Rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, lần lượt ngoi lên, xiết chặt khiến thị
trường trở nên lao đao, điêu đứng. Khoảng thời gian này là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một
thời gian dài trước đó.
▪ Có thể nói, 2023 là năm “bùng phát” của căn bệnh “khó khăn” của thị trường BĐS Việt Nam, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ
tháng 5/2022.
▪ Đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra:
• Có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi.
• Sức khỏe nội tại của Doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao.
▪ 2023 qua đi, để lại khá nhiều “dấu ấn” không mấy tốt đẹp đối với thị trường BĐS Việt Nam:
• Là năm tiếp theo ghi dấu nhiều “cuộc chia ly”. Năm 2023 có 1286 doanh nghiệp giải thế, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021). 3705
doanh nghiệp BĐS ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Tuy nhiên, trong năm 2023 đã có 2270
doanh nghiệp BĐS quay trở lại hoạt động, tăng 9,1% . Hàng nghìn môi giới BĐS mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.
• Là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.
▪ Rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý:
• Phân khúc BĐS cần -> không có. Phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân -> tồn kho
• Nhà ở xã hội -> “nơi cháy hàng”, “nơi ế chỏng chơ”
• Ngân hàng -> thừa tiền. Doanh nghiệp -> thiếu vốn
▪ Tuy nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng. Nhưng giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn
hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường BĐS Việt Nam không phải là điều dễ dàng và cần phải có đủ thời gian.
▪ Hải Phòng, TPHCM, Hà Nội, Bình Dương, Lào Cai…là những điểm sáng hiếm hoi trên thị trường trong phân khúc BĐS nhà ở và BĐS công nghiệp

➢ Mặc dù không muốn, nhưng chúng ta phải thẳng thắn thừa nhận rằng “Sau bao cố gắng, nỗ lực thì niềm tin và hi vọng vào sự phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam ở thời
điểm cuối năm 2023 đã không đạt như kỳ vọng”. Tuy có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã bước sang giai đoạn bình
thường mới.
➢ Đã đến lúc chúng ta phải thay đổi lại định nghĩa, để hiểu rằng “Hồi phục” là cả một quá trình chứ không chỉ là “kết quả”. VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 3
 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam Quý 4 và cả năm 2023
▪ Phân khúc BĐS nhà ở, với sự góp mặt của NOXH: Được cho là cột trụ vững chắc nhất trong các phân khúc. Nhưng
vẫn còn để lộ nhiều bất cập với sự lệch pha cung – cầu, thiếu vắng một cách trầm trọng về nguồn cung. Mặc dù
được kỳ vọng sẽ là “quân át chủ bài”, giúp “lật ngược ván cờ”. Tuy nhiên, cho đến thời điểm cuối năm, phân khúc
này vẫn chưa thực sự “tỏa sáng” như kỳ vọng.
▪ Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng: Là phân khúc ghi nhận sự ảnh hưởng nặng nề nhất. Mặc dù nhen nhóm cơ hội
“tái sinh” nhờ nghị định 10/2023/CP-NĐ. Song đến thời điểm hiện tại, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn “tối đường tái
xuất”.
▪ Phân khúc BĐS thương mại:
• BĐS thương mại bán lẻ tại các TTTM cao cấp, vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định. Trong khi mặt bằng
trống tại các căn nhà phố ngày càng có xu hướng tăng. Xu hướng thắt chặt chi tiêu, cùng thói quen mua sắm
online là thách thức lớn cho tỷ lệ lấp đầy mặt bằng thương mại bán lẻ.
• BĐS thương mại văn phòng, đặc biệt là hạng A gặp nhiều thách thức, do xu hướng thu hẹp quy mô và di rời ra
ngoài khu vực trung tâm.
▪ Phân khúc BĐS công nghiệp: Liên tục là điểm sáng từ đầu đến cuối năm, với sự gia nhập của rất nhiều đại bàng
lớn quốc tế. Là phân khúc duy nhất có mức giá tăng nhưng vẫn được đón nhận do mức độ hoàn thiện theo hướng
ngày càng hiện đại, thông minh. Tuy nhiên, kết quả này chỉ đúng với các KCN lớn có sự tham gia của các DN nước
ngoài/DN có vốn đầu tư nước ngoài. Các DN sản xuất nội địa vẫn đang trải qua thời kỳ khó khăn, do đầu ra bị ảnh
hưởng. Đặc biệt là các DN sản xuất trong các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS như sản xuất vật
liệu xây dựng, nội thất…
▪ Hoạt động M&A: Đạt được kết quả tương đối khả quan như kỳ vọng, với tổng giá trị M&A năm 2023 của ngành
BĐS chiếm tỷ trọng 23% và đứng thứ 2 trong các ngành kinh tế (theo KPMG). Tuy nhiên, mới chỉ ghi nhận phần lớn
các giao dịch thành công từ các nhà đầu tư ngoại quốc.

Ngoại trừ phân khúc BĐS công nghiệp tạo được sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc, “BĐS
năm 2023” đã cho thấy sự giảm sức hút rõ rệt, đánh mất vị trí “vedete” trong “Bộ sưu tập đầu tư”
của khách hàng/nhà đầu tư.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 4

 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam Quý 4 và cả năm 2023
▪ Kết quả giải ngân vốn đầu tư công: Ước tính năm 2023, vốn đầu tư thực hiện toàn xã
hội theo giá hiện hành ước đạt 3.423,5 nghìn tỷ đồng, tăng 6,2% so với năm trước. Vốn
thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước năm 2023 ước đạt 625,3 nghìn tỷ đồng, bằng
85,3% kế hoạch năm và tăng 21,2% so với năm trước. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng
giao thông và hạ tầng kinh tế tại một số địa phương như Cần Thơ, Hải Phòng, khu vực
Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ …..cắc chắn sẽ tạo tiền đề thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển bền vững và an toàn hơn.
▪ Hoạt động đấu giá đất: Đã bắt đầu "sôi động" trở lại tại một số địa phương như Hà
Nội, Hải Dương, Hải Phòng,... Hàng trăm ô đất tại các khu dân cư, khu đô thị, đã được
đấu giá thành công với mức giá cao hơn khoảng 5-10% so với giá khởi điểm. Thậm
chí, nhiều nhà đầu tư đã đấu giá và "sang tay" kiếm lời từ vài chục tới trăm triệu.
Người dân có nhu cầu thực "chuộng" đất đấu giá bởi đây là quỹ đất sạch, pháp lý đảm
bảo, tránh được rủi ro về dài hạn. Tuy nhiên, hoạt động đấu giá tại nhiều địa phương
trong năm 2023 vẫn ghi nhận kết quả không mấy khả quan. Nhiều cuộc đấu giá diễn
ra, với tỷ lệ thành công rất thấp, thậm chí không có người mua hồ sơ. Nhiều trường
hợp đã trúng nhưng sau đó chấp nhận bỏ cọc. Nguyên nhân chính do thời điểm này
thị trường khá trầm lắng nhưng các địa phương đều áp giá khởi điểm đất ngang bằng
với thời kỳ thị trường sôi động.
▪ Phân khúc BĐS thổ cư: Vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định. Các giao dịch nhằm
mục đích ở thực chiếm trên 80%. Cầu đầu tư duy trì với các sản phẩm có khả năng
khai thác cho thuê ổn định.
▪ Phân khúc đất nền: Không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, các sản phẩm đất nền
trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy
nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với
giá trị thực.
▪ Kết quả phê duyệt quy hoạch: Tính đến 30/12/2023, đã có 37/63 tỉnh thành trên cả
nước được phê duyệt quy hoạch chung. Đây là căn cứ cơ sở, động lực cho sự phát
triển thị trường BĐS tại các địa phương trong thời gian tới.
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 5
 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2. Đánh giá tổng quan về cơ chế, chính sách vĩ mô

▪ Chính phủ, các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng đã có một năm tương đối “bận rộn” với thị trường BĐS. Ngay từ những ngày đầu tiên khi có dấu hiệu “đuối sức rõ rệt”, thị
trường BĐS đã nhận được hàng loạt sự trợ lực từ các chủ thể này.
▪ Không thể phủ nhận những tác động tích cực mà các động thái này mang lại. Một phần giúp ổn định dần tinh thần của các chủ thể đang tham gia thị trường. Một phần giúp vực dậy
niềm tin vốn đang chao đảo của khách hàng/nhà đầu tư.
▪ Tính đến cuối năm 2023, có tất cả 22 động thái từ phía Chính Phủ, cơ quan ban ngành đã được ban hành. Trong đó, nổi bật nhất là nghị định 08/2023/NĐ-CP khi trở thành “chiếc
phao cứu trợ” có tác dụng trực diện “ngăn ngừa” kịp thời một số “sự đổ vỡ” lớn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
• Lũy kế đến ngày 25/12/2023, đã có 78 doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu với khối lượng 245,9 nghìn tỷ đồng, giảm 27% so với cùng kỳ năm 2022 (theo Bộ Tài chính). Tổng
giá trị phát hành trước khi có nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực là 2,000 tỷ đồng. Kể từ thời điểm NĐ có hiệu lực, khối lượng phát hành trái phiếu qua các tháng đều có xu
hướng tăng. Đồng thời, tỷ lệ đàm phán thanh toán trái phiếu đến hạn thành công cũng tăng lên đáng kể, từ 16% hồi tháng 2 đến 63% vào tháng 10. BĐS là nhóm ngành
có tổng giá trị phát hành cao thứ 2, đạt 77,1 nghìn tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2022, chiếm tỷ trọng 29% (theo MBS).
▪ Các chính sách giãn, hoãn thuế, nợ và lãi suất của ngân hàng, giảm VAT 2%, giảm tiền sử dụng đất…đã góp phần truyền thêm sinh lực cho rất nhiều DN BĐS đang đuối sức.
▪ Việc thành lập Tổ Công tác của thủ tướng Chính phủ là một phát kiến sáng suốt, góp phần tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường với khoảng 500 dự án đã được xem
xét, giải quyết.
▪ Pháp lý cho doanh nghiệp BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng mở ra cơ hội mới cho phân khúc này.
▪ Tuy nhiên, bên cạnh các tác động kể trên, vẫn còn một số vấn đề cần lưu ý:
• Số lượng động thái từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành khá nhiều. Nhưng có sự chênh lệch về tỷ trọng giữa động thái ảnh hưởng trực diện, với các động thái mang tính
“tinh thần”. Trong đó, các động thái phát huy tác động thực tế tới thị trường và doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 10% (cụ thể: nghị định 08, Thông tư 06…)
• Các động thái từ phía Ngân hàng vẫn được cho là quá an toàn, khi Ngân hàng hoàn toàn “nắm đằng chuôi” với các điều chỉnh tưởng chừng như “rất mở” nhưng lại chưa thực
sự cho ra kết quả cụ thể mang tính định lượng.
• Mặc dù các ngân hàng đều đã đồng loạt hạ lãi suất cho vay. Nhưng chính sách này chưa thực sự tác động tích cực tới thị trường BĐS như kỳ vọng. Bởi lẽ nhu cầu vay trên thị
trường không cao.
• Kết quả giải ngân gói hỗ trợ 120.000 tỷ đạt mức rất thấp, chưa đến 1%.

➢ Vẫn có nhiều giải pháp mang tính “tình thế”, khiến doanh nghiệp kinh doanh BĐS và cả thị trường xoay chuyển theo hướng “nước đến đâu, bắc cầu đến đó”. Trong trước
mắt có thể thấy được tác dụng ngay, nhưng về bản chất chưa thể giải quyết được triệt để các vấn đề.
➢ Để thị trường BĐS có cơ hội phục hồi trở lại, rất cần thêm các cơ chế, chính sách cụ thể, “mở thực sự”, được áp dụng ngay nhằm xử lý nhanh từng nhóm vướng mắc.
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 6
➢ Đồng thời cần có sự chung tay, nhất quán của tất cả các bên liên quan, để đảm bảo việc thực thi chính sách đạt hiệu quả.
 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3. Đánh giá tổng quan về thực trạng sức khỏe thị trường
Biều đồ : Thực trạng sức khỏe các DN kinh doanh BĐS Biểu đồ: Số lượng nhân viên của một số DN BĐS niêm yết
15.000

10.000

5.000

0
VHM NVL DXG NLG PDR SSH DXS

1/1/2022 31/12/2022 31/3/2023 30/6/2023 30/9/2023

Nguồn: VARS 2023 Nguồn: VARS 2023

▪ Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.
▪ Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái
cấu trúc…Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với
cùng kỳ các năm trước.
▪ Lực lượng Môi giới BĐS cũng tương tự. Số lượng Môi giới phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng ra tăng. Tính
đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, có đến 30-40% Môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm, tình trạng này cơ bản đã ổn
định hơn, nhưng vẫn có tới 15%-25% Môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.
▪ Quý 4/2023 thị trường ghi nhận sự “quay trở lại” của một lượng doanh nghiệp và Môi giới BĐS. Tuy nhiên, con số này cũng chỉ bằng khoảng 10% so với số
lượng Môi giới đã rời thị trường trước đó.
▪ 80-85% Môi giới bỏ nghề đều thuộc nhóm đối tượng mới hoặc tay ngang, chưa có nhiều tích lũy. Các Môi giới lâu năm, đã có tích lũy tài chính trước đó đều xác
định tinh thần gắn bó “chờ thời lên”, họ chấp nhận tìm thêm việc mới để chạy song song, chứ chắc chắn không bỏ nghề.
▪ 2023 là một năm tương đối “khắc nghiệt” với nhân sự ngành BĐS nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố “chưa phù hợp”.
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 7
 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
4. Đánh giá tổng quan _ phân khúc BĐS nhà ở
▪ Tuy có sự cải thiện theo thời gian, nhưng nhìn chung, nguồn cung năm 2023 cho thấy sự thiếu hụt, nghèo nàn. Tổng nguồn cung cả năm 2023 đạt 55.329
nghìn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid 19.

CUNG ▪ Rất hiếm dự án mới được phê duyệt, hàng nghìn dự án dở dang bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn,
chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.
▪ Riêng với phân khúc NOXH: Hiện mới ghi nhận 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021-2025 (nguồn BXD)

▪ Cầu ở thực luôn hiện hữu nhưng không có cơ hội chuyển thành nhu cầu do nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá bán quá cao, trong khi thu nhập của người
dân hầu hết bị ảnh hưởng vì tình hình kinh tế chung.
▪ Cầu đầu tư bị ảnh hưởng rõ rệt khi khách hàng/nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường BĐS. Tuy có dấu hiệu được cải thiện theo đà phục hồi của thị
CẦU trường. Nhưng chưa thể lấy lại phong độ như thời kỳ trước.
▪ Cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, không còn “đất sống”.
▪ Lệch pha cung- cầu ngày càng nghiêm trọng cùng với xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến sức cầu ngày càng suy giảm.

▪ Tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, nhưng lượng giao dịch còn phụ thuộc nhiều vào số lượng nguồn cung.Tổng giao dịch quý 1,2,3,4 lần lượt là: 2.700; 3.700;
5.778; 5.710 sản phẩm. Tổng giao dịch cả năm 2023 đạt 18.600, tương đương với năm 2022 (18.900 sản phẩm. Tuy nhiên, nửa đầu năm 2022 thị trường vẫn
duy trì ở mức bình thường, chỉ bắt đầu khó khăn kể từ thời điểm giữa tháng 5), bằng 17% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch covid 19.
▪ Sự cải thiện này là nhờ vào 3 yếu tố chính:
GIAO
• Cùng với các tín hiệu phục hồi của thị trường, niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư ngày càng được củng cố
DỊCH
• Thiện chí bán hàng rõ rệt của các CĐT thông qua việc áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi chưa từng có
• Càng về cuối năm, nguồn cung càng được cải thiện, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng/nhà đầu tư

CHDL
▪ Đất nền, biệt thự/liền kề giá trị lớn chấp nhận tình trạng cắt lỗ từ 30-40% so với đỉnh sốt. Tuy nhiên, tình trạng này cơ bản được kiểm soát và ổn định dần
theo thời gian. Tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá bán các phân khúc này đã đi ngang, thậm chí có nơi tăng nhẹ 3-5%.
GIÁ
▪ Mặc dù tình hình kinh tế chung không khả quan, thị trường BĐS cũng ghi nhận sự khó khăn, nhưng nền giá vẫn được nhận xét là tương đối cao so với cả giá
BÁN trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân. Đặc biệt là giá bán tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM (Giá bán trung bình CHCC tại HN là 51,7tr/m2;
tại thành phố HCM là 71 tr/m2) VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 8
 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
5. Đánh giá tổng quan_Các phân khúc BĐS khác & Hoạt động M&A
BĐS Du lịch, nghỉ dưỡng
▪ Nguồn cung có dấu hiệu được cải thiện dần. Quý 4, có khoảng 913 sản phẩm
mới được đưa ra thị trường, tương đương với nguồn cung quý 3, chỉ bằng 30%
so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung không đạt như kỳ vọng, do một số dự án
quy mô lớn tạm ngừng mở bán vì vướng mắc pháp lý.
▪ Nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm căn hộ biển, rải rác cả khu vực Bắc, Trung,
Nam (Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng…)
▪ Cùng với việc nhà ga quốc tế được cấp chứng nhận đón khách Trung Quốc, Đà
Nẵng là địa phương có nhiều cơ hội để bứt phá trong phân khúc BĐS du lịch,
nghỉ dưỡng thời gian sắp tới.
▪ Giá bán có xu hướng đi ngang.
▪ Kết quả phục hồi ngành du lịch không đạt như kỳ vọng, ảnh hưởng trực tiếp,
khiến thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kém sôi động.
▪ Xuất hiện một số CĐT không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận cũng khiến
khách hành/nhà đầu tư “nhạt dần” với phân khúc này.
BĐS Thương mại
▪ Các TTTM mới, quy mô lớn tại các thành phố trung tâm có công suất thuê tương
đối ổn định với sự đổ bộ của những thương hiệu mới cùng kế hoạch mở rộng của
các thương hiệu lớn hiện hữu, đặc biệt là trong lĩnh vực thời trang.
▪ Các TTTM cũ, không chủ động cải tạo, nâng cấp ghi nhận diện tích mặt bằng trống
ngày càng tăng.
▪ Xu hướng thắt chặt chi tiêu cũng như thay đổi thói quen mua sắm sang hình thức
online là thách thức lớn cho tỷ lệ lấp đầy mặt bằng thương mại bán lẻ. Đặc biệt,
mặt bằng nhà phố cho thuê tại các tuyến đường lớn của TP HCM, HN, Đà Nẵng ghi
nhận tỷ lệ hoàn trả mặt bằng tăng cao trong năm 2023.
▪ Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại ở VN vẫn ở mức cạnh tranh
so với thị trường các quốc gia khác trong khu vực.
▪ BĐS thương mại văn phòng tiếp tục đối mặt với “khủng hoảng thừa", đặc biệt là
nguồn cung văn phòng hạng A tại trung tâm các thành phố lớn trong bối cảnh kinh
tế khó khăn và xu hướng dịch chuyển sang khu vực ngoài trung tâm.
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 9
 I. TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
5. Đánh giá tổng quan_Các phân khúc BĐS khác & Hoạt động M&A
BĐS Công nghiệp Hoạt động M&A
▪ Duy trì vị trí “đầu bảng” trong suốt cả năm 2023. Việt Nam là cứ điểm sản xuất ▪ Thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại đến từ Singapore, Thái Lan, Hong Kong…
kinh doanh mới của hàng loạt doanh nghiệp ngoại, đặc biệt trong lĩnh vực công
▪ BĐS công nghiệp, nhà ở là hai phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm
nghệ cao.
▪ Tính đến đầu tháng 12/2023, có 7 thương vụ M&A được ghi nhận đã giao dịch
▪ Năm 2023 cả nước có thêm 7 KCN đi vào hoạt động và 13 KCN trong quá trình
thành công, với tổng giá trị khoảng 2,5 tỷ đô. Trong đó, thương vụ lớn nhất đạt 450
xây dựng. Ghi nhận sự góp mặt của nhiều “đại bàng” lớn từ Hong Kong và Đài
triệu đô.
Loan.
▪ Ghi nhận kết quả giao dịch với mức giá trị bình quân các thương vụ cao nhất trong
▪ Giá thuê giữ vững đà tăng. Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực, giá thuê
vòng 5 năm trở lại đây (giá trị bình quân đạt 54.5 triệu đô), gấp 3 lần so với năm
BĐS công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang ở mức cạnh tranh
2022. Với bên mua chủ yếu là các tập đoàn có kinh nghiệm phát triển BĐS nước
▪ Chất lượng hoàn thiện các khu công nghiệp tại Việt Nam ngày càng được nâng ngoài quy mô lớn. (Theo KPMG)
cao, tăng thêm sức hút với các nhà đầu tư ngoại.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 10

 II. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS

Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP qua các năm (%)

8% Covid-19 01
6% Tình hình kinh tế
4%
2%
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
▪ Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý IV/2023 ước tính tăng 6,72% so
Tăng trưởng GDP (%)
với cùng kỳ năm trước, cao hơn quý IV các năm 2012-2013 và 2020-
Nguồn: GSO 2022 và với xu hướng tích cực, quý sau cao hơn quý trước.
Biểu đồ 2: Thu hút FDI năm 2023 theo ngành ▪ GDP năm 2023 ước tính tăng 5,05% so với năm trước, chỉ cao hơn tốc
độ tăng 2,87% và 2,55% của các năm 2020 và 2021 trong giai đoạn
2011-2023. Mặc dù không đạt mục tiêu 6,5% đề ra tại Kế hoạch phát
Công nghiệp chế biến, chế triển kinh tế – xã hội năm 2023 và Nghị quyết 01/NQ-CP của Chính
14% tạo phủ nhưng là kết quả tích cực và thuộc nhóm các nước có mức tăng
trưởng cao nhất khu vực và thế giới
Ngành kinh doanh bất động
4,9%
sản ▪ Giải ngân vốn FDI đạt kỷ lục: Tổng vốn đăng ký đầu tư nước ngoài
(FDI) vào nước ta đạt kỷ lục 36,6 tỉ USD, xếp thứ ba về số vốn đăng ký
30% Ngành sản xuất, phân phối đầu tư giai đoạn 2008 - 2023. Trong đó vốn đăng ký mới là hơn 20 tỷ
64% điện USD, vốn thực hiện ước đạt khoảng 23,18 tỷ USD, tăng 3,5% cao nhất
từ trước tới nay. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với 4,67
Khác tỷ USD và chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với
cùng kỳ.
Nguồn: MPI

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 11

 II. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS
02
Kinh tế
thế giới
▪ Kinh tế thế giới “bấp bênh”, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro do tình hình
địa chính trị vẫn diễn biến phức tạp và khó lường, lạm phát vẫn ở
mức cao, thị trường nhà ở còn yếu, giá dầu cao,... tác động tiêu
cực đến triển vọng phục hồi và phát triển của nền kinh tế Việt
Nam.
▪ Kinh tế Trung Quốc phục hồi chậm do lĩnh vực bất động sản vẫn
“khủng hoảng" cũng như người tiêu dùng có xu hướng thắt chặt
chi tiêu,... làm ảnh hưởng tới hoạt động thương mại Việt - Trung.
Nhu cầu suy yếu khiến hoạt động xuất khẩu của Việt Nam bị ảnh
hưởng trong khi hàng hóa nhập khẩu từ Trung Quốc rẻ hơn gây áp
lực nhập siêu.
▪ FED nâng lãi 11 lần kể từ tháng 3-2022 để ghìm lạm phát. Động
thái đầu tháng 11/2023 của FED về việc giữ nguyên lãi suất cơ
bản ở mức 5,25%-5,5%, mức cao nhất 22 năm qua lần thứ 2 liên
tiếp có thể tác động nhất định đến chính sách tiền tệ tại Việt Nam.
03
Tài chính
▪ Nghị định số 08/2023/NĐ-CP bổ sung quy định cho phép doanh
nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để gia hạn thời gian đáo hạn,
giúp CĐT có cơ hội để tái cơ cấu các khoản nợ, định hướng hoạt
động sản xuất kinh doanh.
▪ Tín dụng bất động sản, tính đến ngày 20/12, đã tăng 10,85% so với
thời điểm cuối năm 2022. Càng về cuối năm, tốc độ giải ngân tín
dụng càng tăng tốc, chỉ trong 20 ngày của tháng 12/2023, tăng
trưởng tín dụng tiến thêm 1,7%, tương đương với khoảng 202.700 tỷ
đồng được bơm ra nền kinh tế
▪ Dòng tiền trên thị trường yếu dẫn đến sức mua chưa được cải thiện
▪ Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện chủ trương giảm mặt bằng
lãi suất. Lãi suất cho vay đã liên tục giảm mạnh, xấp xỉ với mặt
bằng lãi suất thấp kỷ lục thời Covid-19. Tuy nhiên, điều kiện cho vay
siết chặt khiến nhà đầu tư, người mua nhà vẫn khó tiếp cận nguồn
vốn tín dụng, làm giảm sức cầu vốn đã yếu.
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 12
 II. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS
04
Hành lang
pháp luật
▪ Việc thúc đẩy hoàn thiện thể chế, nhiều quy định, luật quan trọng, đặc biệt việc
thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với nhiều quy định mới giải
quyết được một số vướng mắc còn tồn đọng, đem đến nhiều kỳ vọng hơn cho bức
tranh tươi sáng của thị trường.
▪ Những nỗ lực của Chính phủ thông qua việc ban hành các văn bản chỉ đạo các Bộ,
ngành tháo gỡ đã giải quyết được một số dự án nhưng nhiều dự án vẫn đang
trong quá trình xử lý do còn nhiều vướng mắc pháp lý, đặc biệt liên quan đến Luật
Đất đai chưa được thông qua.
▪ Các tỉnh/thành phố vẫn tiếp tục phối hợp tích cực, chủ động với các DN, thu hồi
các dự án không đủ điều kiện triển khai; tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang
vướng mắc tái khởi động. Tuy nhiên, do chưa có Thông tư quy định, hướng dẫn chi
tiết dẫn đến tình trạng cán bộ sợ trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh, không dám làm.
▪ Các bộ Luật chưa được thông qua trong cùng thời điểm, kéo dài thời gian có hiệu
lực, vấn đề pháp lý không được giải quyết một cách triệt để, thủ tục liên quan đến
quy trình phê duyệt đất đai và cấp phép xây dựng cũng ngày càng thắt chặt khiến
số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng hạn chế, càng làm nghiêm
trọng tình trạng lệch pha cung cầu.
05
Đầu tư
công
▪ Năm 2023, quy mô vốn đầu tư công cả nước đạt 625.3 nghìn tỷ
đồng, bằng khoảng 88% kế hoạch Thủ tướng giao, cao hơn
21,2% so với cùng kỳ năm 2022. Chính phủ đã thông qua gói hỗ trợ
120 nghìn tỷ đồng, tạo động lực cho chủ đầu tư phát triển và người
mua nhà ở xã hội.
▪ Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, tập trung vào nhóm
các dự án hạ tầng sẽ tạo nền tảng, thúc đẩy, mở ra cơ hội cho các
ngành dịch vụ, thương mại. Thu hút doanh nghiệp đến đầu tư, dân
cư đến sinh sống và làm việc, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, kéo
theo nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng,... tạo đà
thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường BĐS.
▪ Một số địa phương chủ động phát hành trái phiếu chính quyền địa
phương nhằm đảm bảo cân đối nguồn vốn đầu tư phát triển để
thực hiện dự án hạ tầng trọng điểm.
▪ Vướng mắc trong quá trình triển khai, đặc biệt liên quan tới công
tác giải phóng mặt bằng khiến không ít các dự án dang dở, chậm
tiến độ, gây lãng phí tài nguyên đất đai, “nhếch nhác" bộ mặt đô
thị.
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 13
BĐSVA
NHÀ Ở
VARS R&D

RS
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 14
15

THỊ TRƯỜNG BĐS NHÀ Ở

Vắng bóng phân khúc bình dân, khan hiếm phân khúc trung cấp tại 2 đô thị
Lượng cung, giao dịch nhà ở giai đoạn 2018-2023 ▪ Năm 2023 nguồn cung BĐS nhà ở thương mại vẫn còn rất khan hiếm. Tổng nguồn cung
nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với tổng lượng sản
200.000 80% phẩm chào bán năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm chưa xảy ra
đại dịch (180.000 sản phẩm).
150.000 60% ▪ Cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng mất cân đối.

100.000 40% ▪ Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng
nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán
50.000 20% cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung
các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án NƠXH, các dự án nhà
0 0% thương mại tại các tỉnh thành cấp 2,3.
2018 2019 2020 2021 2022 2023
▪ Phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt. Nguồn cung căn hộ
có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình
Lượng cung Giao dịch Tỷ lệ hấp thụ Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,…
Nguồn: Vars 2023 ▪ Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc CH trung cấp (40%), theo sau là các
Biểu đồ 4: Cơ cấu nguồn cung theo phân khúc sản phẩm thấp tầng, đất nền và CH cao cấp ( chiếm lần lượt 24%,22%), CH siêu sang và
bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.
5,6% Phân khúc bình dân (<25 triệu
đồng/m2) ▪ Mặc dù nguồn cung nhà ở sơ cấp đưa vào thị trường vẫn còn “ nhỏ giọt”. Tuy nhiên,
24,4% Phân khúc trung cấp (25-50 triệu trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung
đồng/m2) căn hộ từ các dự án mới đã góp phần làm “ấm” thị trường.
Phân khúc cao cấp (50-80 triệu
đồng/m2) ▪ Càng về cuối năm, nguồn cung càng được đẩy mạnh về chất và lượng. Riêng trong quý
2,1% 40,5% Phân khúc sang trọng (80-200 triệu 4, các sự kiện mở bán, kick-off quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới
5,2% đồng/m2) được đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường, đặc biệt là các
Phân khúc siêu sang (>200 triệu dự án thuộc CĐT Vinhomes, CĐT Khang Điền,..
đồng/m2)
22,1% Thấp tầng, đất nền ▪ Trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn khó có thể bật tăng. Do số lượng dự án nhà ở thương
mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là
phân khúc bình dân, trung cấp. Nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý Nhà nước
thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án. Vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp gặp
khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.
Nguồn: Vars 2023
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 15
16

THỊ TRƯỜNG BĐS NHÀ Ở

Giao dịch trên đà phục hồi
Biểu đồ 3: Lượng cung, giao dịch nhà ở giai đoạn 2022-2023 ▪ Năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, tương đương với
30.000 60% khoảng 18.600 căn hộ, sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công.
25.000 Tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022. Nhưng vẫn chỉ
bằng 17% so với năm 2018.
20.000 40%
15.000
▪ Nguồn cung ngày càng được cải thiện giúp lượng giao dịch cũng được phục
hồi dẫn qua các quý. Tốc độ phục hồi giao dịch có chứng lại vào quý 4, do
10.000 20% quý 3 có nguồn cung nổi bật là 1 dự án căn hộ với khoảng 2000 giao dịch.
5.000
▪ Lượng giao dịch khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm, không phù
0 0% hợp với khả năng tài chính của người mua, mặt bằng lãi suất giảm nhưng
Q3/2022 Q4/2022 Q1/2023 Q2/2023 Q3/2023 Q4/2023 nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận với nguồn vốn tín dụng do
không đáp ứng được điều kiện vay vốn,... Một số nguồn cung được nhà đầu
Lượng cung Giao dịch Tỷ lệ hấp thụ tư đặc biệt quan tâm, được kỳ vọng tạo "cú hích" cho thị trường lại không
Nguồn: Vars 2023 "ra" được do không đáp ứng được yêu cầu pháp lý.
▪ Phân khúc CH trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%. Theo
Biểu đồ 6: Cơ cấu giao dịch theo phân khúc
sau là phân khúc CH cao cấp, chiếm 27%.
Phân khúc bình dân (<25 triệu
9,6% 6,4%
đồng/m2) ▪ Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để
4,8% Phân khúc trung cấp (25-50 triệu săn tìm các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi
đồng/m2) động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, đất nền.
8,7% Phân khúc cao cấp (50-80 triệu
đồng/m2) ▪ Thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt nóng cục bộ. Một số
43,2% Phân khúc sang trọng (80-200 triệu dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2, với hạ tầng đồng bộ
đồng/m2) ghi nhận mức giá bị đẩy lên gấp 2,3 lần trong 1 tháng. Sản phẩm đất đấu
Phân khúc siêu sang (>200 triệu giá ghi nhận mức thanh khoản ngày càng cải thiện, cạnh tranh trực tiếp
27,1% đồng/m2) với các sản phẩm đất nền thứ cấp, dự án.
Thấp tầng, đất nền

Nguồn: Vars 2023

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 16

 THỊ TRƯỜNG BĐS NHÀ Ở
▪ Giá bất động sản đã bắt đầu duy trì ổn định sau các đợt giảm giá trong nửa đầu năm 2023. Một số phân khúc, thị trường đã có dấu hiệu vượt đáy và đi ngang kể từ
quý 3.
▪ Nhìn chung, giá trung bình đất nền, sản phẩm thấp tầng giảm khoảng 30-40% so với năm 2022 do các hoạt động mua bán đất đai từ nhu cầu đầu tư trước đây đẩy
mặt bằng giá lên cao, dưới áp lực từ các khoản vay tín dụng buộc phải giảm sâu để trả nợ. Đặc biệt là các sản phẩm có giá trị trên 10 tỷ đồng.
▪ Phân khúc CH chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá. Giá căn hộ sơ cấp ở các dự án thuộc giai đoạn cuối, hoặc ở các phân khu mở bán tiếp theo ở các đại đô
thị có mức giá liên tục tăng. Trong khi tại thị trường thứ cấp, giá CHCC cũng chỉ giảm nhẹ, đi ngang, thậm chí tăng ở phân khúc bình dân.
GIÁ ▪ Giá sơ cấp CHCC cao, một phần do giai đoạn này có rất ít CĐT có dự án. Các CĐT có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các CĐT lớn, không gặp khó khăn về tài
chính nên giá chào bán "neo" ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận.
BÁN
▪ Gần như vắng bóng các dự án mới có giá 40-50 triệu đồng tại HN và TP. HCM. Các dự án CH chung cư ở các tỉnh/thành phố lân cận cũng đã ghi nhận mức giá xung
quanh 40 triệu đồng/m2.
▪ Giá CHCC sơ cấp trung bình tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 và Thành phố HCM là 71 triệu đồng/m2.
▪ Mặt bằng giá CHCC sơ cấp căn hộ khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá VLXD mỗi năm tăng khoảng 6%), lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Trong khi
số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.
BT/SH
▪ Mặc dù giá chào bán không giảm nhưng ngườiNHÀ mua nhà vẫn được hưởng lợi về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng có trong cuộc đua chính sách của các
CĐT. Người mua được thanh toán theo nhiều đợt,
PHỐhưởng ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc với thời gian gấp 2, 3 lần so với những năm trước.
LIỀN
KỀ

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 17

BĐS NGHỈ DƯỠNG
VARS R&D
VARS R&D

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 18

 THỊ TRƯỜNG BĐS DU LỊCH, NGHỈ DƯỠNG

▪ Trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mới, giảm

19
hơn 80% so với năm 2022.
▪ Toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm
DỰ ÁN 2023. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng do một số dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm đang
gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao
cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.
▪ Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm, tương đương khoảng 38%
lượng cung toàn thị trường.
▪ Nửa đầu năm 2023, CĐT liên tục hoãn, dời thời gian triển khai bán hàng. Bởi đặc trưng của phân khúc này
TỶ LỆ TIÊU THỤ là giá trị lớn, chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư, rất khó thanh khoản trong bối cảnh thị trưởng khó khăn.

23 % ▪ Sang đến quý 3/2023, nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được cải thiện từ các dự án condotel, chủ yếu
ở khu vực miền Trung và miền Nam của các CĐT uy tín với mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2.
▪ Quý 4/2023, tín hiệu phục hồi tích cực từ thị trường BĐS thúc đẩy CĐT đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn
Nguồn Cung cung vào thị trường.

3.165 CĂN
▪ Trong quý 4, dự án condotel tại Phú Quốc có mức giá khoảng 55 triệu đồng/m2, ghi nhận 200 giao dịch
trên tổng số 400 căn hộ mở bán trong vòng hơn 1 tháng với khách hàng đa số là nhà đầu tư. So với các
năm trước, lượng giao dịch này là không nhiều nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS, đặc biệt là khu vực
80% so với 2022 Phú Quốc khó khăn, việc đạt tỷ lệ hấp thụ trên 50% là rất khả quan, vượt kỳ vọng.
▪ Mức giá sơ cấp tăng nhẹ so với các giai đoạn chào bán trước đó do các dự án đã gần hoàn thiện và đang
Lượng giao dịch được tập trung nhiều hạ tầng, tiện ích, dịch vụ.

726
▪ Hoạt động kinh doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, làm ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình
CĂN phục hồi lực cầu ở một số địa phương. Nhiều giải pháp nhằm giữ chân, thu hút khách du lịch đã được áp
dụng. Tuy nhiên, các biện pháp kích cầu này vẫn cần thời gian “ngấm” cùng sự phối hợp của chính quyền
90% so với 2022 địa phương, các ngành nghề đã phần nào thúc đẩy lực cầu.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 19

20

THỊ TRƯỜNG BĐS DU LỊCH, NGHỈ DƯỠNG

Biểu đồ 23: Lượng cung, giao dịch theo phân khúc Biểu đồ 23: Biến động giá theo miền
2.000 200

1.500 150
1.000 100
500 50
0 0
BT nghỉ dưỡng Nhà phố/SH nghỉ CHDL Miền Bắc Miền Trung Miền Nam
dưỡng
Nguồn cung Lượng giao dịch Giá thấp nhất Giá cao nhất
Nguồn: Vars 2023 Nguồn: Vars 2023

Biểu đồ 23: Lượng cung, giao dịch qua các quý

7.000 80%
6.000
5.000 60%
4.000
40%
3.000
2.000 20%
1.000
0 0%
Q1/2022 Q2/2022 Q3/2022 Q4/2022 Q1/2023 Q2/2023 Q3/2023 Q4/2023

Lượng cung Giao dịch Tỷ lệ hấp thụ

Nguồn: Vars 2023 VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 20
BĐS CÔNG NGHIỆP
VARS R&D
VARS R&D

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 21

 THỊ TRƯỜNG BĐS CÔNG NGHIỆP
BĐS công nghiệp duy trì vị thế "ngôi sao" dẫn đường
▪ Trên cả nước đã có 412 KCN đã thành lập ( 368 KCN nằm ngoài các KKT, 37 KCN nằm trong các KKT ven biển, 7 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu) với
SỐ tổng diện tích 217,5 nghìn ha.
LƯỢNG
▪ 293 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha
KCN
▪ 119 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 37,5 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 24,7 nghìn ha

▪ Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng trưởng bất chấp khó khăn của nền kinh tế. Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chỉ xảy ra cục bộ tại một vài tỉnh ghi nhận nhiều
TỶ LỆ nguồn cung mới có sẵn.
LẤP
▪ Tỷ lệ lấp đầy các KCN đang hoạt động đạt trên 70%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 80% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 90%.
ĐẦY
▪ Giá thuê tăng khoảng 20% so với kỳ trước, khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất.
▪ Tại miền Bắc, giá thuê trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 33% so với năm 2022. Bắc Ninh ghi nhận mức tăng giá lớn nhất, tăng 40% lên mức 160
USD/m2/chu kỳ thuê do có thêm nguồn cung mới chất lượng cùng với sự quan tâm của các doanh nghiệp công nghệ cao. Hải Phòng tăng 30% lên 125
GÍA USD/m2/chu kỳ thuê.
THUÊ ▪ Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022. Thị trường TP.HCM và Bình Dương không ghi nhận biến động về
giá do các KCN sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn. Long An có mức giá thuê trung bình tăng khoảng 12%, dao động từ 140 - 300
USD/m2/chu kỳ thuê. Mức giá thuê trung bình tại Đồng Nai tăng 20% so với cùng kỳ, dao động từ 120- 240 USD/m2 còn tại Bà Rịa-Vũng Tàu, giá thuê trung
bình130 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 30% theo năm.

▪ Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu
NGUỒN tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây. Tỷ lệ vốn
đầu tư thực hiện trong KCN, KKT trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội đạt xấp xỉ 30%. Thúc đẩy hạ tầng, kinh tế của địa phương. Tạo tiền đề phát triển nhiều
VỐN công nghiệp phụ trợ, tạo cơ hội phát triển BĐS nhà ở, nhà ở cho thuê.

▪ Mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ của tìnhCHDL

hình suy thoái kinh tế và biến động chính trị trên thế giới. Song với sự nỗ lực, quyết tâm cao của cơ quan quản
CS lý Nhà nước, các tỉnh, thành phố chủ động định hướng ngành nghề ưu tiên, phù hợp với lợi thế phát triển của địa phương. Bố trí quỹ đất trong quy hoạch
NHÀ đồng thời nghiên cứu, ban hành các cơ chế thu hút đầu tư và các chính sách mở cửa, mời gọi đầu tư, hoạt động đầu tư kinh doanh trong các KCN vẫn tiếp
NƯỚC tục ổn định và phát triển, tình hình thu hút đầu tư và phát triển các KCN tiếp tục đạt được nhiều kết quả khởi sắc.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 22

23

THỊ TRƯỜNG BĐS CÔNG NGHIỆP

Hứa hẹn khởi sắc

▪ Giá thuê tăng cao, cao hơn các nước khác trong khu vực; rủi
ro liên quan đến luật thuế tối thiểu toàn cầu cùng với những “
nút thắt” thể chế, chính sách và những phát sinh trong thực
tiễn có thể là trở ngại, làm giảm lợi thế cạnh tranh trong việc
thu hút các nhà đầu tư tới Việt Nam. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn
có nhiều động lực giúp thị trường BĐS công nghiệp hứa hẹn
khởi sắc trong năm 2024.
▪ Dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi
thuế. Hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam
kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ
phụ trợ KCN ngày càng được cải thiện.
▪ Nhiều dự án đầu tư KCN mới được chấp thuận chủ trương
đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung
BĐS Công nghiệp đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả miền
Bắc và miền Nam
▪ Nhu cầu BĐS Công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu
về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.
▪ Lực cầu được thúc đẩy cả về chất và lượng với hàng loạt kế
hoạch, thỏa thuận đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài,
lựa chọn Việt Nam làm điểm đến trong xu hướng chuyển đổi
chuỗi cung ứng và kỳ vọng tăng cường hợp tác từ hoạt
động ngoại giao tích cực, đặc biệt là mối quan hệ chiến lược
Việt - Mỹ mới được thiết lập gần đây.
▪ Quy hoạch nhiều tỉnh/thành giai đoạn 2021-2030 đã được
thông qua sẽ giải quyết phần nào các vướng mắc liên quan
tới thủ tục pháp lý cho các KCN.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 23

BĐS THƯƠNG MẠI
BĐS THƯƠNG MẠI
VARS R&D
VARS R&D

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 24

25

THỊ TRƯỜNG BĐS THƯƠNG MẠI

Văn phòng cho thuê gặp khó
▪ Tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng sụt giảm, đối diện với nguy cơ "khủng hoàng" thừa do có thêm
nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp, làn
sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.
▪ Thói quen, xu hướng làm việc từ xa cũng như tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng, tìm thuê căn
hộ, nhà riêng có chi phí thấp để tiết kiệm chi phí cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa
nhà văn phòng.
▪ Giá thuê văn phòng tại các tòa nhà vẫn tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở các toà nhà VP mới, chất lượng
cao hay giá tái ký gia hạn các hợp đồng trước đó.
▪ Tại Hà Nội:
• Giá chào thuê văn phòng hạng A dao động từ 25 - 50 USD/m2/tháng, phí dịch vụ từ 4 - 8
USD/m2/tháng.
• Giá chào thuê tại các tòa nhà Hạng B dao động từ 12 – 28 USD/m2/tháng tùy khu vực.
• Giá thuê toàn thị trường tăng nhẹ, 4% theo năm do nguồn cung mới chủ yếu là văn phòng hạng A chất
lượng cao như: Lotte Mall West Lake Hà Nội, BRG Diamond Park Plaza,...
▪ Tại TP. Hồ Chí Minh:
• Giá thuê văn phòng hạng A tại Hồ Chí Minh dao động từ 35 - 70 USD/m2/tháng.
• Giá thuê văn phòng hạng B tại Hồ Chí Minh dao động từ 20 – 35 USD/m2/tháng.
• Nguồn cung mới hầu hết là các tòa nhà A, sở hữu chứng nhận văn phòng xanh, thu hút nhóm khách
thuê chất lượng cao từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng, công nghệ, đặc biệt là các doanh nghiệp nước
ngoài.
▪ Nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao, khó khăn của thị trường BĐS - có vai trò quan trọng
trong nền kinh tế và ảnh hướng tới 40 ngành nghề liên quan, tiếp tục kéo dài thì việc giá thuê suy giảm, đặc
biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ, sẽ là điều chắc chắn xảy ra trong năm 2024.
▪ Nghiên cứu tạo cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá
phù hợp, vừa giảm bớt áp lực "khủng hoàng" thừa văn phòng, vừa tạo thêm nguồn cung nhà ở đang ngày
càng khan hiếm. VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 25
26

THỊ TRƯỜNG BĐS THƯƠNG MẠI

Thị trường BĐS Thương mại - bán lẻ sôi động trở lại
▪ Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2023 ▪ Giá thuê dự kiến sẽ tăng liên tục cùng với nhu cầu hiện diện và mở rộng của
phục hồi tích cực, ước đạt 6231,8 nghìn đồng, tăng 9,6% so với năm các thương hiệu quốc tế trong bối cảnh mặt bằng thương mại chất lượng
trước. cao còn hạn chế. So với các nước khác, giá thuê TTTM tại Việt Nam vẫn ở
▪ Nhu cầu thuê mặt bằng thương mại bán lẻ tiếp tục gia tăng. Tỷ lệ lấp đầy mức rất cạnh tranh.
mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại và khối đế thương mại ▪ Tại Hà Nội: Giá thuê tại các TTTM dao động từ 45-60 USD/m2/tháng
vượt mức trên 90%. ▪ Tại TP. Hồ Chí Minh: Giá thuê tại khu vực ngoại trung tâm tăng nhẹ, đạt
▪ Thị trường BĐS thương mại bán lẻ trong năm 2023 diễn biến sôi động mức 40 USD/m2/tháng. Khu vực trung tâm vẫn duy trì giá thuê ở mức cao,
với nguồn cung mới và kế hoạch phát triển của các tập đoàn bán lẻ hàng khoảng 140 USD/m2/tháng
đầu và hoạt động mở rộng và khai trương cửa hàng mới có diện tích ▪ Mức độ cạnh tranh của phân khúc thương mại bán lẻ đang gia tăng khi
hàng nghìn m2 của các thương hiệu bán lẻ quốc tế như Uniqlo, Muji,… nhiều thương hiệu bán lẻ có tiềm lực tài chính mạnh liên tục mở rộng, mở
▪ Trái ngược với phân khúc thương mại bán lẻ, Nhà phố cho thuê ế ẩm, đối mới hàng loạt trung tâm thương mại, đại siêu thị. Để tồn tại, CĐT các trung
mặt với làn sóng trả mặt bằng lan rộng do mức giá quá cao, kinh tế khó tâm thương mại buộc phải chạy đua cải tạo, nâng cấp các TTTM lạc hậu.
khăn, hoạt động kinh doanh kém hiệu quả trong bối cảnh e-comerce lên
ngôi với các nền tảng công nghệ có những thuật toán thông minh, thu
hút giới trẻ.
▪ Số lượng trả mặt bằng thương mại bán lẻ có tăng nhưng chủ yếu là các
thương hiệu thời trang diện tích nhỏ, không ảnh hưởng nhiều đến tỷ lệ
lấp đầy toàn thị trường.
▪ Thị trường BĐS Thương mại bán lẻ Việt Nam còn rất hấp dẫn với nhiều
dư địa, tiềm năng phát triển. Quy mô thị trường sẽ tiếp tục tăng cùng sự
gia tăng sức tiêu dùng nội địa với phân nửa dân số trong độ tuổi lao
động, tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân số cao,….
▪ Nhu cầu khổng lồ về bán lẻ, đặc biệt là từ tầng lớp trung lưu, siêu giàu
ngày càng tăng nhanh là cơ hội gia nhập thị trường, điểm đến lý tưởng
của các thương hiệu quốc tế, từ thời trang nhanh tới phân khúc bán lẻ
xa xỉ- vốn còn hiện diện rất ít so với các nước các trong khu vực.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 26

27
Dự án The Glory Heights
(Vinhomes Grand Park)
▪ CĐT: Công ty Cổ phần Vinhomes và Mitsubishi
Corporation
▪ Địa điểm: Nội khu trung tâm khu đô thị
Vinhomes Grand Park, TPHCM
▪ Quy mô: 3.169 căn hộ cao cấp
▪ Giá bán bình quân: 49tr/m2
▪ Kết quả bán hàng: 3169/3169 giao dịch.
DỰ ÁN TIÊU BIỂU
Dự án The Privia Khang Điền
▪ CĐT: Khang Điền
▪ Quy mô: 1.8 ha
▪ Địa điểm: đường An Dương Vương, An Lạc,
Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
▪ Giá bán bình quân: 48tr/m2
▪ Kết quả bán hàng: 800/1000 căn mở bán trong
quý 4.
Dự án Vinhomes Ocean Park –
The Zurich
▪ CĐT: Công ty cổ phần Vinhomes
▪ Địa điểm: Gia Lâm, Hà Nội
▪ Quy mô: 1.294 căn
▪ Giá bán bình quân: 46-52 tr/m2
▪ Kết quả bán hàng: 1235 giao dịch trong quý
4/2023
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 27
28

DỰ ÁN TIÊU BIỂU

Dự án Irista Sapa Dự án Meyhomes Capital Phú Quốc

▪ CĐT: Liên danh Công ty cổ phần BVB và Công ty cổ phần bất động sản ▪ CĐT: Tân Á Đại Thành
Minh Điền Vita ▪ Địa điểm: An Thới, Phú Quốc, Kiên Giang
▪ Địa điểm: Sapa, Lào Cai. ▪ Quy mô: 1.435 căn
▪ Quy mô: 181 căn hộ ▪ Giá bán bình quân: 55tr/m2
▪ Giá bán bình quân: 24-35 tr/m2 ▪ Kết quả bán hàng: 200/400 căn mở bán trong quý 4/2023
▪ Kết quả bán hàng: 113/135 căn trong vòng 1 tháng

Ghi chú: Tiêu chí đánh giá dựa trên kết quả bán hàng của các dự án trong năm 2023

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 28

 III. DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 2024
Q2/2023

1. Tình hình kinh tế thế giới và điều hành kinh tế vĩ mô

Tình hình kinh tế thế giới
▪ Tiếp tục tiềm ẩn các rủi ro về địa chính trị (cuộc chiến giữa Nga và Ukraina chưa đến hồi kết, xung đột
giữa Israel–Palestine leo thang), gây ảnh hưởng đến nền kinh tế thế giới cụ thể là giá dầu, giá vàng và
ngoại tệ biến động.
▪ Nỗ lực điều chỉnh lãi suất của FED có thể bị ảnh hưởng, khiến cho việc phục hồi của nền kinh tế Mỹ và
các nước liên quan khác có thể bị tác động theo.
▪ Tuy nhiên, việc Mỹ bầu cử tổng thống vào năm 2024 có thể là một lý do khiến Chính Phủ Mỹ sẽ tích
cực hơn trong việc điều hành kinh tế nhằm đảm bảo một kết quả tương đối khả quan. Điều này cũng sẽ
có những tác động tích cực tới nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Điều hành kinh tế vĩ mô
▪ Cùng với việc tiếp tục hoàn thiện để thông qua Luật đất đai, Chính phủ vẫn tiếp tục nghiên cứu và ban
hành các cơ chế, chính sách mang tính tích cực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường
BĐS.
▪ Lãi suất ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh theo hướng ưu đãi đối với cả chủ đầu tư và người mua
nhà.
▪ Lãi suất tiền gửi ở mức thấp bắt đầu có những tác động tới dòng tiền của người dân theo hướng điều
chỉnh dần sang các kênh khác, ngoài ngân hàng.
▪ NOXH tiếp tục là trọng tâm trong điều hành phát triển nhà ở của Chính phủ
▪ Thúc đẩy hoàn thành phê duyệt quy hoạch tại các địa phương, tỉnh thành đang trong giai đoạn xem xét
▪ Tiếp tục chú trọng thúc đẩy đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy kinh tế nhiều vùng trọng điểm trên cả
nước.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 29

 III. DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 2024

2. Thị trường BĐS

▪ 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị
trường BĐS VN. Tuy khó có thể “bùng nổ” nhưng thị trường sẽ đi dần vào “ổn định”.
▪ Về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay
vì tồn tại trong trạng thái “âm” như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng
để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu
quả hơn.
▪ Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn,
thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên.
▪ Các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ
thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Với
điều kiện Luật đất đai phải “ăn nhập” và thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước
đó.
▪ Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị
trường BĐS, thì “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được
quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024.
▪ Quý 1 và quý 2/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023.
Nhưng phải từ cuối quý 3 trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt.
▪ Thị trường ngày càng được khôi phục, trong khi lực lượng Môi giới BĐS đang cho thấy sự
thiếu hụt. Năm 2024, ngành BĐS sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30%-40% Môi giới
BĐS. Càng về thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên.
▪ Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một
cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây được xem là hành động quyết liệt, thể hiện sự
quyết tâm sinh tồn rất cao của các CĐT trong nỗ lực vượt qua khó khăn.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 30

 III. DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 2024

2. Thị trường BĐS

▪ Các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động
tích cực đến thị trường.
▪ Phân khúc BĐS nhà ở, đặc biệt là NƠXH và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn
dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024.
▪ Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục đà tăng trưởng trên cơ sở các kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm
2023.
▪ Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng: Tiếp tục đối diện với nhiều thách thức. Chỉ có thể xoay chuyển tình thể
tốt nếu ngành du lịch thực sự đạt được kết quả ấn tượng.
▪ Phân khúc BĐS thương mại: Không ghi nhận nhiều sự biến động
▪ Hoạt động M&A: Duy trì độ nhiệt, với nhiều hơn các thương vụ thành công. Đặc biệt là sự tham gia của các
doanh nghiệp nội.
▪ Các ngành nghề khác, chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường BĐS như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất…
Dần được phục hồi nhưng với tốc độ chậm.

➢ Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng chắc chắn
2024 chính là “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản
Việt Nam.
➢ Cần xác định rõ, quá trình phục hồi phải diễn ra trong nhiều năm cho đến khi thị trường thực sự được vực
dậy.
➢ Tuy nhiên, kịch bản này sẽ chỉ xảy ra nếu các dự báo về vĩ mô, đặc biệt liên quan đến điều hành của
Chính phủ theo hướng quyết liệt, có sự tham gia “thực sự” của chính quyền các cấp. Nếu không, chắc
chắn sẽ dẫn đến nguy cơ “đổ vỡ” trên thị trường với hàng loạt doanh nghiệp phải dừng hoạt động, các
ngành nghề khác sẽ có tỷ trọng không nhỏ phải dừng theo, nguồn thu thuế cho NSNN sẽ khó khăn hơn.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 31


❖ Phân khúc BĐS nhà ở
Căn cứ dự báo
▪ Khoảng 20 cơ chế, chính sách
nhằm hỗ trợ thị trường BĐS đã
được ban hành trong năm 2023
sẽ có độ ngấm và phát huy tác
động tích cực tới thị trường
BĐS trong năm 2024.
▪ Động thái hạ lãi suất huy động
xuống mức thấp kỷ lục của các
ngân hàng trong năm 2023 sẽ
khiến cho một lượng tiền không
nhỏ đang trú ẩn trong ngân
hàng tìm về các kênh đầu tư
khác, trong đó có BĐS.
▪ Quy hoạch chung của nhiều
tỉnh đã được phê duyệt trong
năm 2023 sẽ hỗ trợ mở một số
nút thắt về pháp lý, tạo điều
kiện để các dự án đang vướng
mắc pháp lý liên quan có cơ hội
được thông qua
▪ Kết quả thực hiện các dự án
đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng
giao thông tại một số địa
phương, khu vực sẽ kéo theo
sự phát triển của thị trường
BĐS.
▪ Tốc độ đô thị hóa ngày càng
cao.
III.DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAMQ2/2023
2024
Cung Giá
▪ Tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày Phân khúc CHCC:
hơn so với năm 2023.
▪ Vẫn sẽ duy trì mức giá cao cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt
▪ Bên cạnh các CĐT lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
CĐT mới chào sân.
▪ Tuy nhiên, sẽ có nhiều hơn sự góp mặt của các sản phẩm giá phù hợp
▪ Cuối quý 1, đầu quý 2 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của hơn với nhu cầu của người dân, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội.
nguồn cung ra thị trường.
▪ Mức giá có khả năng hấp thụ tốt ở Bình Dương khoảng 33-35tr/m2, ở TP
▪ Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng trong Khu vực phía HCM khoảng 50tr/m2.
Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới, lần đầu tiên ra
▪ CHCC Hà Nội tiếp tục neo ở mức cao, ngày càng khan hiếm dự án mới
mắt trên thị trường. TPHCM sẽ có khoảng 5.000 sản
giá dưới 50 triệu/m2. Giá chào bán tiếp tục tăng tại các giai đoạn cuối tại
phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. Nếu các thủ
các phân khu trong cùng dự án do nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm.
tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị
Phân khúc đất nền:
tạm dừng do CĐT gặp khó khăn vào tài chính, dự kiến thị
trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ, sản ▪ Tại các đô thị lớn: Do sự khan hiếm nên mức giá sẽ tăng khoảng 5-7% so
phẩm thấp tầng. với năm 2023
▪ Một số địa phương, khu vực đẩy mạnh phát triển về hạ ▪ Tại các vùng phát triển, hạ tầng được đầu tư bài bản đã ghi nhận các đợt
tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, tăng giá: Giá có xu hướng đi ngang
Đông Nam Bộ và một số tỉnh thành….sẽ có cơ hội đạt
được kỳ vọng lớn về nguồn cung BĐS trong thời gian sắp
tới.
Lực cầu Giao dịch
▪ Cầu nhà ở tại các đô thị lớn duy trì lực mạnh, sẵn sàng hấp ▪ Tiếp tục đà tăng. Tổng giao dịch cả năm 2024 k ỳ vọng đạt k hoảng
thụ các sản phẩm chất lượng, giá hợp lý. 25.000, với tỷ lệ hấp thụ 30-35%.
▪ Cầu đầu tư BĐS để tích lũy và tạo dòng tiền giảm lực ▪ Giao dịch với mục đích mua ở thực chiếm tỷ trọng cao, khoảng trên 70%
khoảng 50%. Nguyên nhân do niềm tin của khách hàng tổng giao dịch.
chưa khôi phục hoàn toàn và tình hình kinh tế chung vẫn
chưa thực sự khởi sắc.
▪ Cầu đầu tư nhanh, đầu cơ tồn tại với lực rất yếu, do dòng
tiền chưa được cải thiện.
VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 32
➢ Cầu thực ổn định. Cầu đầu tư yếu
 III.DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAMQ2/2023
2024
❖ Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng
Căn cứ dự báo Cung Giá
▪ Đà phục hồi chung ▪ Có cơ hội được cải thiện nhờ tiến trình phục hồi chung của thị ▪ Giá bán trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có xu hướng
của thị trường trường BĐS cũng như các tín hiệu tích cực từ các yếu tố vĩ mô, cải thiện nhẹ.
nhưng không nhiều, tăng khoảng 20% so với năm 2023. Tín hiệu
▪ Hậu thuẫn từ cơ ▪ Tại thị trường thứ cấp, giá bán sản phẩm căn hộ du lịch có mức
phục hồi tích cực của thị trường BĐS sẽ là động lực để CĐT đẩy
hội phục hồi và giá xung quanh 50 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục đi ngang, thậm chí
nhanh tiến độ, “bơm” nguồn cung vào thị trường.
phát triển của tăng nhẹ tại một số thị trường có tỷ lệ lấp đầy phòng cao.
ngành du lịch ▪ Phân khúc căn hộ biển sẽ là điểm nhấn của BĐS du lịch, nghỉ
▪ Tuy nhiên, cùng với giá bán, phương án về quản lý vận hành sẽ
(chính sách nới dưỡng năm 2024 do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa
là điểm mấu chốt, đặc biệt được khách hàng/nhà đầu tư quan
lỏng visa tiếp tục có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.
tâm khi xuống tiền.
phát huy tác dụng ▪ Nguồn cung sẽ chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ du lịch ở các
+ chính sách giảm dự án quy mô lớn, dự kiến chiếm ít nhất 60% thị phần.
thuế 2% với nhóm
hàng hóa, dịch vụ +
nhiều chương trình
xúc tiến, hỗ trợ,
triển lãm du lịch Lực cầu Giao dịch
được tổ chức)
▪ Cùng với chuyến thăm Việt Nam của chủ tịch Trung Quốc + ▪ Giao dịch có xu hướng tăng nhưng là trong dài hạn. Tuy nhiên
▪ Sau 1 thời gian
được ban hành, NĐ Chính sách thu hút khách du lịch nước ngoài, đặc biệt là khách vẫn còn khoảng cách rất xa so với trước dịch Covid-19.
Trung Quốc, cũng như các kết quả ngoại giao xuất sắc khác ở
10/2023/NĐ-CP sẽ ▪ Dự kiến lượng giao dịch sẽ tăng khoảng 30% so với năm 2023.
thời điểm cuối năm 2023 sẽ là tín hiệu tốt đẩy lực cầu lên cao
dần có cơ hội phát
hơn. ▪ Sẽ đạt kết quả ấn tượng nếu như nhận được cú huých đủ
huy tác dụng, khi
mạnh từ ngành du lịch.
xu hướng cụ thể ▪ Cầu đầu tư sẽ phục hồi nhưng với tốc độ chậm. Hoạt động kinh
hóa các cơ chế, doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, có thể làm ảnh
chính sách tiếp tục hưởng tiêu cực đến quá trình phục hồi lực cầu ở một số địa
được đề cao. phương.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 33

 III.DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAMQ2/2023
2024
❖ Phân khúc BĐS công nghiệp
Cung Giá
Căn cứ dự báo ▪ Tiếp tục giữ vững phong độ. ▪ Giá thuê các khu công nghiệp chất lượng cao tiếp tục có
cơ hội tăng. Trong khi các khu công nghiệp cũ, chất lượng
▪ Nguồn cung BĐS công nghiệp sẽ duy trì đà tăng, đặc biệt
▪ Đà phục hồi chung là các khu công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại,
xuống cấp sẽ phải cạnh tranh nhiều.
của thị trường thông minh và chú trọng đến yếu tố “xanh hóa”. ▪ Lưu ý: Với tình hình giá nguyên vật liệu ngày càng tăng cao
▪ Lượng vốn FDI trong ▪ Trong 10 năm tới, Việt Nam dự kiến sẽ quy hoạch tăng
như hiện tại, rất có thể trong một tương lai không xa, giá
lĩnh vực công nghiệp thêm 115.000ha đất dành cho KCN, với khoảng 558 KCN
thuê BĐS công nghiệp tại Việt Nam không còn giữ vững
chế biến, chế tạo liên trên cả nước, gấp gần 1,5 lần so với số lượng hiện nay.
tính cạnh tranh cao so với một số quốc gia trong khu vực.
tục dẫn đầu về tổng
vốn đầu tư trong năm ▪ Vốn FDI trong KCN, KKT tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Dự
2023. kiến năm 2024, vốn FDI trong KCN, KKT sẽ chiếm khoảng
45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước
▪ Những cam kết chi
tiêu, đầu tư cho cơ sở ▪ Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục dẫn đầu trong phân
hạ tầng thuộc hàng khúc BĐS công nghiệp
mạnh nhất trong khu
vực của Chính phủ Lực cầu Giao dịch
Việt Nam, góp phần
tạo sức hút với các ▪ Việt Nam tiếp tục là quốc gia được nhiều nhà đầu tư nước ▪ Giữ vững đà tăng, đặc biệt khi tình hình chính trị thế giới
nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn. vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, căng thẳng thì Việt Nam vẫn là
ngoài. điểm sáng trong khu vực, thu hút sự quan tâm của các nhà
▪ Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hồng Kông, Trung Quốc,
đầu tư.
▪ Kết quả ngoại giao Hàn Quốc, Mỹ…sẽ là khách hàng tiềm năng của BĐS công
xuất sắc của Chính nghiệp Việt Nam ▪ Tỷ lệ lấp đầy các KCN vẫn duy trì ở mức cao. Trong đó các
phủ Việt Nam, đặc KCN loại I điển hình có thể đạt đến trên 90%.
biệt trong những ▪ Các KCN Miền Nam vẫn sẽ đạt kết quả lấp đầy tốt hơn các
tháng cuối năm KCN Miền Bắc.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 34

 III.DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 2024
Q2/2023
❖ Phân khúc BĐS thương mại
Cung Giá
Căn cứ dự báo ▪ Phân khúc BĐS thương mại bán lẻ: ▪ Phân khúc BĐS thương mại bán lẻ:
▪ Đà phục hồi chung - Các nhà đầu tư bán lẻ quốc tế và Việt Nam như Centralreital Việt - Giá thuê mặt bằng thuộc TTTM và các tòa nhà
của thị trường Nam, Tập doàn Aeon Mall, Tập đoàn Lotte, Thaco…đang tranh thủ được đầu tư chất lượng hoặc cải tạo mới sẽ có
▪ Năm 2023, thị gia tăng thị phần, tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam. tính ổn định. Trong khi giá thuê thuộc các
trường ghi nhận các TTTM, tòa nhà cũ, mặt bằng nhà phố cho thuê
- Tuy nhiên phải đến khoảng năm 2025 thì các nguồn cung này mới
dự án mới được khởi tại các tuyến đường lớn của TP HCM, HN, Đà
chính thức được khai trương và đưa ra thị trường.
công như Go! Mall Nẵng sẽ đứng trước thách thức “điều chỉnh giá”
▪ Phân khúc BĐS thương mại văn phòng: nhằm cải thiện tỷ lệ lấp đầy.
Ninh Thuận, Go!
Mall Hà Nam, AEON - Hà Nội dự kiến ghi nhận thêm nguồn cung văn phòng mới đạt ▪ Phân khúc BĐS thương mại văn phòng:
Mall Huế 64.400m2 từ dự án Lotte Mall Hồ Tây và Diamond plaza. Dự kiến
- Không có nhiều biến động
đến cuối năm 2026, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có thêm
▪ Tập đoàn AEON,
220.000m^2 diện tích sàn cho thuê
Centrail Retail Việt
Nam và Mega - TPHCM: Dự kiến, nguồn cung văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh
Market ký MOU và sẽ tăng khoảng 3% theo quý và 4% theo năm. Sự tăng trưởng này
triển khai những được thúc đẩy bởi bốn dự án mới với hơn 93.000 m^2 diện tích cho
bước đầu tiên về thuê thuần​ (….)
việc đầu tư TTTM
tại các tỉnh/TP như Giao dịch Lực cầu
Đà Nẵng, Cần Thơ,
Bắc Giang và Yên ▪ Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng tại các TTTM vẫn được duy trì. Tăng ở các TTTM ▪ Có cơ hội được cải thiện khi tình hình kinh tế nói
Bái trong năm 2023 mới, giảm tại các TTTM cũ, có dấu hiệu xuống cấp. chung và thị trường BĐS nói riêng trong quá trình
và chuẩn bị cho việc phục hồi.
▪ Tỷ lệ lấp đầy văn phòng không có nhiều biến động.
khai trương trong
năm 2025-2026. ▪ Giao dịch thuê văn phòng phần lớn ghi nhận từ các hoạt động gia hạn
hợp đồng hoặc dịch chuyển địa điểm văn phòng. Các giao dịch liên quan
đến mở rộng mặt bằng chiếm tỷ lệ không cao.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 35

 IV. KIẾN NGHỊ

1. Với Cơ quan quản lý Nhà nước

❖ Tháo gỡ thể chế, kích thích phát triển BĐS phù hợp
▪ Sớm thông qua dự thảo Luật đất đai theo hướng gỡ được những điểm nghẽn cơ bản thực tế. Đồng thời, hài hòa với Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS. Không để xảy ra tình
trạng chồng chéo, không nhất quán.
▪ Có phương án tính tiền sử dụng đất theo hướng hỗ trợ, tạo cơ hội “tái sinh” phân khúc nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân, góp phần
đảm bảo an sinh xã hội.
▪ Tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp đang hoặc có kế hoạch triển khai phân phúc NƠXH, nhà ở thương mại giá bình dân, cải tạo chung cư cũ (thúc đẩy để thực thi)
▪ Tiếp tục đẩy mạnh công tác rà soát, thống kê nhằm hỗ trợ xử lý, tháo gỡ các dự án còn vướng mắc.
❖ Thúc đẩy thực thi Chính quyền
▪ Quán triệt rõ ràng quan điểm trong công tác phối hợp giữa các cá nhân, bộ phận, sở ngành, cơ quan…liên quan đến quá trình phục hồi thị trường BĐS. Nghiêm túc xử lý các
trường hợp cố tình né tránh, gây khó khăn, thậm chí không tích cực thực thi các cơ chế, chính sách đã ban hành.
▪ Có giải pháp nhằm giải tỏa tâm lý “sợ sai” trong một số bộ phận cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương, nhằm khơi thông các điểm tắc nghẽn trong công tác ra văn
bản.
▪ Tăng cường hơn nữa hoạt động của Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ.
❖ Thúc đẩy đầu tư công mạnh hơn
▪ Nghiên cứu, xử lý một cách triệt để các vướng mắc về pháp lý liên quan đến các thủ tục đầu tư, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư…nhằm rút ngắn thời gian
triển khai các dự án đầu tư công.
▪ Xây dựng quy trình phối hợp tối ưu, đảm bảo sử dụng vốn đầu tư công hiệu quả, tránh tuyệt đối việc vốn phải “chờ dự án” gây nguy cơ gia tăng lãi vay.
▪ Nâng cao tinh thần trách nhiệm của những cá nhân, cơ quan, bộ phận trong công tác giải ngân vốn đầu tư công. Quy định trách nhiệm cụ thể, nghiêm khắc, gắn liên với kết
quả và tiến độ triển khai.
▪ Phân hạng các dự án. Với các dự án có tầm quan trọng, tính ảnh hưởng cao tới sự phát triển chung của tình hình kinh tế, xã hội tại từng địa phương, khu vực cần được ưu tiên
hỗ trợ, cũng như theo dõi sát sao.
▪ Tạo điều kiện để nâng cao trình độ khoa học công nghê, kỹ thuật để đảm bảo chất lượng các dự án đầu tư công.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 36

 IV. KIẾN NGHỊ
1. Với Cơ quan quản lý Nhà nước
❖ Điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng
▪ Nghiên cứu, áp dụng các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi cho cả CĐT và người mua nhà. Quy định, hướng dẫn cụ thể, thủ tục đơn giản, dễ thực hiện, nhằm đảm bảo tính
thực tiễn cao, mang lại giá trị thực.
▪ Nghiên cứu các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngoại từ các quỹ đầu tư nước ngoài.
❖ Duy trì và phát triển các chính sách tài khóa
▪ Nghiên cứu phương án giảm thuế giá trị gia tăng với các nhóm ngành hàng là đầu vào của hoạt động thi công xây dựng và hoàn thiện BĐS nhằm tạo cơ hội đưa mức giá bán
BĐS, đặc biệt là nhà ở xuống mức “dễ chịu” hơn với khả năng tài chính của người dân. Từ đó, tăng khả năng hấp thụ của thị trường.
▪ Tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp như giãn, hoãn, miễn thuế và một số loại phí, lệ phí.

▪ Có các cơ chế, chính sách hỗ trợ riêng tới từng nhóm đối tượng cụ thể nhằm tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất nội địa có cơ hội sớm kích hoạt trở lại.
❖ Thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển an toàn và lành mạnh
▪ Tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách nhằm giải quyết một cách toàn diện các vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp sau nghị định 08/2023/NĐ-CP.
▪ Nghiên cứu, ban hành thêm các cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển trên cơ sở có sự kiểm soát chặt chẽ. Đảm bảo phát triển gắn
liền với yếu tố công khai, minh bạch. Tạo niềm tin cho khách hang/nhà đầu tư.

❖ Ngoài ra, cần đặc biệt quan tâm, nghiên cứu các cơ chế, chính sách phát triển đồng bộ các ngành nghề, lĩnh vực liên quan như du lịch, dịch vụ để đảm bảo thị trường
BĐS có nền tảng vững chắc, phát triển sâu về “chất”. Đây là mấu chốt quan trọng giúp lấy lại niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư, nhất là trong phân khúc BĐS du lịch
nghỉ dưỡng.
❖ Cần thực hiện song song và hài hòa cả nhóm cơ chế, chính sách với mục tiêu mở nút thắt, tháo điểm nghẽn cho thị trường BĐS với nhóm cơ chế, chính sách đóng vai
trò nền móng, dần căn chỉnh thị trường phát triển theo hướng an toàn và lành mạnh, tạo dựng và củng cố được niềm tin cho các chủ thể, đặc biệt là khách hàng và nhà
đầu tư vào thị trường.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 37

 IV. KIẾN NGHỊ

2. Với Chủ đầu tư/DN phát triển dự án, các Sàn giao dịch BĐS, Môi giới BĐS,
Khách hàng, nhà đầu tư
❖ Với doanh nghiệp kinh doanh BĐS
▪ Tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được cả nhu cầu và khả năng
tài chính của người dân.
▪ Hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
▪ Nghiên cứu thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng/nhà đầu tư cũng như
các đơn vị phân phối, Môi giới BĐS
▪ Tinh gọn quy trình sản xuất, ứng dụng công nghệ và các giải pháp nhằm giảm giá bán BĐS
▪ Hoạt động theo hướng “chậm nhưng chắc”, xác định rõ tinh thần, 2024 vẫn là một năm đầy thách thức
cần vượt qua
▪ Với các chủ đầu tư phát triển dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cần đặc biệt lưu ý đến khâu quản lý vận hành
để đảm bảo tính khả thi cho các phương án khai thác cho thuê của khách hàng/nhà đầu tư.
➢ Cần xác định rõ “chung tay thúc đẩy thị trường” là mục tiêu chính, rồi mới xác định đến mục tiêu lợi
nhuận.
❖ Với các sàn giao dịch BĐS
▪ Tiếp tục tái cơ cấu, tinh gọn bộ máy, áp dụng các công nghệ mới phục vụ công tác bán hàng
▪ Nghiên cứu, lựa chọn kỹ các CĐT, dự án trước quyết định hợp tác phân phối. Kiên quyết không tham gia
phân phối các sản phẩm không đảm bảo yêu cầu pháp luật.
▪ Chỉ nên tập trung vào các dự án trọng tâm, tránh dàn trải nguồn lực trong giai đoạn thiếu hụt nhân lực.
▪ Khai thác triệt để mối quan hệ với nhóm khách hàng là nhà đầu tư để thực hiện tái đầu tư cho khách hàng
nhằm tạo thêm nguồn thu, đồng thời tăng sự gắn kết với khách hàng.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 38

 IV. KIẾN NGHỊ

2. Với Chủ đầu tư/DN phát triển dự án, các Sàn giao dịch BĐS, Môi giới BĐS,
Khách hàng, nhà đầu tư
❖ Môi giới BĐS
▪ Thường xuyên cập nhật các thông tin về cơ chế, chính sách, điều luật mới ban hành
▪ Tiếp tục nâng cao kiến thức, kỹ năng, thi chứng chỉ hành nghề, đặc biệt cập nhật các công nghệ mới
giúp việc tiếp cận khách hàng và chốt deal được nhanh chóng, đạt tỷ lệ cao.
▪ Nghiêm túc xác định lại mục tiêu và năng lực để ra quyết định tiếp tục gắn bó và phát triển với nghề
hay dừng lại.
▪ Lựa chọn các sàn giao dịch có uy tín, năng lực để đầu quân.
▪ Lưu ý việc tư vấn thông tin đảm bảo tính chính xác để tránh các trách nhiệm liên đới.

❖ Khách hàng, nhà đầu tư

▪ Ưu tiên làm việc với các Môi giới BĐS có chứng chỉ hành nghề, các sàn giao dịch, chủ đầu tư uy tín
▪ Lựa chọn các sản phẩm đảm bảo về pháp lý, phù hợp với khả năng tài chính.
▪ Tránh tâm lý đám đông, lo lắng thị trường khó khăn, kỳ vọng giá tiếp tục giảm, đánh mất đi các cơ hội
phù hợp.

VARS R&D | BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM 39

 Hội đồng thẩm định

Ông Nguyễn Văn Đính

Phó Chủ tịch VNREA
Chủ tịch VARS

Ông Nguyễn Chí Thanh

Ông Trần Văn Bình
Phó Chủ tịch thường trực
Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VARS

Ông Dương Quốc Thủy Ông Phạm Văn Lâm

Phó Chủ tịch VARS Phó Chủ tịch VARS
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Cần Thơ Chủ tịch DKRA Group

Ông Vũ Kim Giang Ông Vũ Cương Quyết

Tổng Giám đốc Tổng Giám đốc
Hải Phát Land Đất Xanh Miền Bắc
 TỔ CÔNG TÁC NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VARS

Ông Lê Đình Chung Ông Văn Dũng Chinh Bà Phạm Thị Nguyên Thanh Ông Phạm Anh Khôi
Tổng Giám đốc Tổng Giám đốc Vina Real Tổng Giám đốc Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài Chính Bất
SGO Homes Dat Xanh Services Động Sản Dat Xanh Services (FERI)
(TT Trung du và miền núi phía Bắc) (TT Tây Nguyên) (TT cả nước)
(TT cả nước)

Ông Phạm Văn Hảo Ông Phan Việt Hoàng Ông Đỗ Quý Duy
Ông Lê Thế Quân
Tổng Giám đốc Phó Tổng Thư ký VARS Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Kinh
CTCP Dịch vụ Nam Bộ Invest doanh Thời Đại Mới (NAC) Tổng Giám đốc
Tổng Thư ký VARS Khánh Hòa
(TT Long An) Thiên Tâm Land
(TT Nam Trung Bộ)
(TT Hưng Yên và Thanh Hóa) ( TT Tây Nguyên)

Ông Nguyễn Thành Dũng Ông Võ Hồng Thắng Ông Tô Hùng

Ông Nguyễn Văn Lợi
Phó Giám đốc Trưởng VPĐD VARS Hải Phòng
Chủ tịch Nghiên cứu phát triển DKRA Vietnam Giám đốc
Công ty cổ phần Bất động sản Thiên Khôi TGĐ CTCP Bất động sản RECBOOK
(TT TP HCM và các tỉnh lân cận) Công ty Bất động sản Đất vàng Hải Dương
(TT Duyên hải Bắc Bộ)
(TT BĐS thổ cư Hà Nội) (TT Hải Dương)

Ông Ngô Khánh Hoàng Ông Đỗ Phúc Quyết

Ông Trần Ngọc Sinh Bà Lê Thị Thắm
Phó Tổng Giám đốc Phó Trưởng VPĐD VARS Tổng Giám đốc
Trưởng VPĐD VARS Lâm Đồng
CTCP Bất động sản Thiên Khôi Thái Nguyên CTCP Đầu tư Bất động sản Happy Group
GĐ CTCP Đầu tư Tâm Real
(TT BĐS thổ cư Hà Nội) (TT Thái Nguyên) (TT Duyên hải Bắc Bộ)
(TT Tây Nguyên)

Ông Nguyễn Đức Bảo Ông Nguyễn Hoàng Nam Ông Huỳnh Quang Ý
Ông Trần Trọng Vũ
Giám đốc Công ty TNHH Tổng Giám đốc Công ty CP G-Home Trưởng VPĐD VARS Ninh Thuận
Nhà Đất Vũng Tàu Land GĐ Phú Lộc Đất Phan Co-founder SPE.R
(TT Vũng Tàu) (TT Trung du và miền núi phía Bắc) (TT Nam Trung Bộ) (TT Trung Trung Bộ)

Ông Trần Hữu Giáp

Ông Vũ Anh Tuấn Ông Đỗ Công Nguyên Ông Nguyễn Anh Tuấn
Tổng Giám đốc
Chủ tịch HĐQT Giám đốc đầu tư PTDA Giám đốc
Công ty Cổ phần địa ốc Gia Địa
Công ty cổ phần địa ốc Bắc Ninh Công ty CP DV&ĐT Đất Xanh Miền Tây CTCP Đầu tư ATA GROUP
(TT Thanh Hóa)
(TT Bắc Ninh) (TT Tây Nam Bộ) (TT Tây Ninh)

Ông Lê Tư Luyến Ông Nguyễn Văn Tuấn Ông Hồ Thanh Bình Ông Trần Huy Hoàng
Tổng Giám đốc Giám đốc dự án Giám đốc Kinh doanh Tổng Giám đốc
CTCP Đất Vàng Group CTCP xây dựng Thế Giới Bất Động Sản Công ty CP XD ĐT & PT Đ.Ô Điền Xuân CTCP ĐTKD Địa Ốc Khang Thịnh
(TT Trung Trung Bộ) (TT Hưng Yên) (TT TP HCM và các tỉnh lân cận) (TT Trung Trung Bộ)
 Ban biên tập

Ông Nguyễn Văn Đính

Phó Chủ tịch VNREA
Chủ tịch VARS

Ông Nguyễn Đình Cương Bà Phạm Thị Miền

Trưởng Ban Nghiên cứu Thị trường & Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị
Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư

Bà Nguyễn Ngọc Phượng Bà Lê Thị Thùy Duyên

Chuyên viên Chuyên viên

Tuyên bố bản quyền và miễn trừ trách nhiệm

• Báo cáo này được VARS thực hiện chỉ để cung cấp thông tin.
• Thông tin trong Báo cáo này được sử dụng với tính chất tham khảo tùy theo quyết định và rủi ro của quý vị. Chúng tôi nỗ lực thực hiện để đảm bảo tính chính xác của Báo cáo. Tuy nhiên, VARS
không chịu trách nhiệm gì về bất cứ tổn thất hay hậu quả gì có thể được gây ra từ việc sử dụng các thông tin trong Báo cáo này.
• Báo cáo này có thể được thay đổi mà không có sự thông báo trước.
• Toàn bộ các thông tin được soạn lập và xử lý dựa trên các thông tin đại chúng và các nguồn tin khác mà VARS cho là đáng tin cậy. Chúng tôi không có sự nghi ngờ nào về tính chính xác của
các thông tin được đưa ra nên sẽ không kiểm chứng nguồn tin và không bảo đảm, đoán chắc hay đại diện cho các thông tin này.
• VARS có quyền sở hữu Báo cáo này và toàn bộ nội dung trong báo cáo. Bản Báo cáo này không được quyền sao chép toàn bộ hay một phần dưới mọi hình thức nếu không được sự đồng ý của
VARS.
• Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) là tổ chức nghề nghiệp chính thức của các Nhà môi giới, các sàn giao dịch, doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam - với định hướng
hành nghề môi giới Bất động sản chuyên nghiệp, có chuẩn mực, đạo đức nghề nghiệp phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam. VARS cũng là cầu nối giữa các thành viên của thị trường bất
động sản với các cơ quan chức năng, nhằm giải quyết, tháo gỡ những quy định pháp luật liên quan, giúp thị trường bất động sản vận hành hiệu quả và minh bạch, đóng góp tích cực vào sự phát
triển kinh tế chung của cả nước.
VARS R&D
 Trân trọng cảm ơn Các đơn vị đồng hành

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) xin chân thành cảm ơn
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã chỉ đạo. Bộ Xây dựng, Sở
Xây dựng một số địa phương (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,...) và
những cá nhân, tổ chức đã đồng hành cùng VARS trong việc
cung cấp thông tin, dữ liệu cũng như đóng góp nội dung trực
tiếp cho Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý 4/2023.

Trân trọng cảm ơn!

Thông tin liên hệ

HỘI MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – VARS
Nguyễn Ngọc Phượng
Chuyên viên Nghiên cứu thị trường VARS

035 7929 427 www.vars.com.vn

vnreb.vp@gmail.com 57 Láng Hạ, Thành Công, Ba Đình, Hà Nội