notariële zaken in het nieuws

in het nieuws
Gezien in Radar:
te koop
De juridische haken
en ogen aan een
recreatiewoning

Nu de zomer nadert, overwegen meer dan 10.000 Nederlanders
om een recreatiewoning in Nederland aan te schaffen. Er zitten
wel wat juridische haken en ogen aan de aanschaf van een
recreatiewoning. Netwerk Notarissen deed een steekproef naar
de contracten op tien recreatieparken. Radar maakte er een item
over.
Contract Geen eigenaar
Het is goed In Nederland zijn In veel gevallen koop je een recreatiewo-
u
vooraf te (l meer dan 110.000 ning, maar word je geen eigenaar van de
aten)
informeren recreatiewonin- grond waarop de woning staat of komt te
over gen en er worden staan, omdat je de grond huurt. Door de
wat u koop
t. er nog meer bij- uitspraak van de rechter word je dus ook
gebouwd. Er zijn geen eigenaar van de gekochte recreatie-
recreatiewoningen te woning.
koop van 5.000 maar ook Op een aantal parken is het ook mogelijk
van 250.000 euro. Als het contract met om eigenaar te worden van de grond of
het recreatiepark niet in orde is, loopt een recht van opstal (dit is een eigen-
u het risico dat u het geld steekt in een domsrecht voor dat wat op grond van
recreatiewoning die eigendom wordt van een ander staat of gebouwd is) te krijgen
een ander. Wat is namelijk het geval? De (eventueel in combinatie met een huur-
rechter heeft beslist dat een recreatiewo- overeenkomst).
ning die op de grond van een ander staat,
eigendom wordt van de eigenaar van de Er zijn grofweg drie juridische mogelijkhe-
grond. Ook al is de recreatiewoning ver- den als u een recreatiewoning aanschaft:
plaatsbaar. De rechter kijkt namelijk naar - u koopt een recreatiewoning en u
de bedoeling: is het de bedoeling dat de huurt de grond waarop deze woning
recreatiewoning een tijdje op de grond staat of komt te staan;
moet blijven staan? - u koopt een recreatiewoning en u
koopt ook de grond waarop deze
woning staat of komt te staan;
- u koopt een recreatiewoning en een
recht van opstal voor de woning
(eventueel in combinatie met een
huurovereenkomst).
Risico
Als u geen eigenaar wordt van de recre-
atiewoning bent u afhankelijk van de
eigenaar van de grond die u de grond ver-
huurt. Veel huurcontracten op vakantie-
parken zijn maar voor één jaar en kunnen
door de verhuurder worden opgezegd.
Naast opzegging kan de verhuurder fail-
liet gaan of het park verkopen. U loopt
dan het risico dat u uw recreatiewoning
kwijt raakt of moet verwijderen. Lees
hierna meer over de risico’s.
Wilt u de contracten laten checken
voordat u een recreatiewoning aanschaft?
Of heeft u al een recreatiewoning en
wilt u weten hoe het zit? Neem met ons
contact op voor een afspraak om een
contractenscan door ons te laten doen.

verder checklist ‘het contract’ / facts & figures /

Netwerk Notarissen vertelt / vraag & antwoord
in het kort
Checklist
Er zitten wel wat juridische haken en ogen aan de aanschaf van een recreatie-
woning. Het is daarom goed u vooraf te (laten) informeren over wat u koopt.
Wat u zelf kunt doen, leest u in deze checklist. Deze checklist is bedoeld voor
de situatie dat u de recreatiewoning heeft gekocht en een huurovereenkomst
voor de grond gaat sluiten met de parkeigenaar.
Als u een recreatiewoning koopt en u de
grond huurt waarop deze staat of komt
te staan, let dan in de contracten in ieder
geval op de volgende punten:
1 Voor hoe lang huurt u de grond? Veel
contracten worden voor één jaar
afgesloten en worden automatisch ver-
lengd als de verhuurder of huurder niet
tussentijds heeft opgezegd.
2 In welke gevallen kan het park de huur
opzeggen?
3 Wat is uw positie als de huur eindigt?
Staat er in het contract dat u de plek
die u huurt ‘ontruimd’ moet opleve-
ren? Dit betekent dan dat u op uw
eigen kosten de recreatiewoning moet
(laten) verwijderen. Als u de plek niet
‘ontruimd’ moet opleveren, blijft de
woning dan staan op de grond? Als de
recreatiewoning moet of kan achterblij-
ven, dan is het belangrijk dat er in het
contract staat dat u een vergoeding
krijgt.
4 Aan welke eisen moet de recreatiewo-
ning voldoen? Als u een nieuwe recre-
atiewoning laat plaatsen of zelf gaat
bouwen, dan kan de verhuurder zich op
deze eisen uit het contract beroepen
en de huur opzeggen als de woning
niet aan de eisen voldoet. Ook als de
woning die wordt vervangen niet aan
die eisen voldeed.
5 Wat zijn de mogelijkheden om de
recreatiewoning te verkopen? Staat
er bijvoorbeeld in het contract dat de
verhuurder zelf mag bepalen of hij een
huurcontract sluit met de koper van
uw recreatiewoning, dan is de woning
moeilijker verkoopbaar. Deze voor-
waarde komt veel voor in contracten.
6 Betaalt u naast de huur voor de plek
waarop uw recreatiewoning staat nog
een zogenaamde beheersbijdrage? Een
beheersbijdrage is bedoeld voor het
onderhoud van de voorzieningen van
het park. Met deze kosten moet u dus
rekening houden.
2 in het nieuws
Controleer zelf uw contract facts + figures
110.000
7 Hoe is het geregeld met de verzekerin-
gen (brand– en opstalverzekering)? In Er zijn in 2014 in Nederland naar
sommige parken is er een verzekering schatting 110.000 recreatiewoningen,
voor het hele park en hoeft u niet waarvan iets minder dan de helft op
apart een verzekering af te sluiten. In vakantieparken staat.
het huurcontract kan ook staan dat u
verplicht bent om uw woning te verze-
keren; u moet dan zelf een verzekering 15.000
afsluiten. Let er bij het sluiten van een
verzekering in ieder geval op of ook de
te koop
verhuur van de recreatiewoning (als u
dat nu of in de toekomst van plan bent)
meeverzekerd is. Ongeveer 15.000 huishoudens per
jaar geven aan zeker te zijn over de
8 Maakt het park gebruik van algemene aanschaf van een recreatiewoning.
voorwaarden? In deze algemene voor- De meest populaire regio’s voor
waarden kunnen plichten staan die niet een recreatiewoning zijn Zeeland
in uw huurcontract staan en zijn zij dus en Brabant, en in iets mindere mate
belangrijk. Check dus of deze voor- de Veluwe en de kustgebieden van
waarden aan u zijn overhandigd en wat Noord- en Zuid-Holland.
hier precies in staat.
Brabant Zeeland
9 Wat gebeurt als de eigenaar van het
park andere plannen heeft met het Veluwe
Kust
park, de zogenaamde herstructurering? N- en Z-holland
Het kan namelijk zijn dat u uw woning
dan moet verwijderen of verplaatsen.
Hoe lang van tevoren krijgt u dit te Belangrijk aan de omgeving van de
horen en krijgt u een vergoeding? recreatiewoning zijn voor de recrean-
ten het bos, strand en/of open water.
10 Over belastingen staat niets in het con-
tract maar kijk ook goed welke belas-
tingen u moet betalen. Misschien moet
u onroerendezaakbelasting (OZB) en/
of forensenbelasting betalen aan de
gemeente. De forensenbelasting is Recreatief gebruik is de belangrijkste
afhankelijk van het aantal dagen dat reden voor de aanschaf van een
u per jaar in de woning verblijft. Als u recreatiewoning, maar een meerder-
minder dan 90 dagen in de woning ver- heid zet deze ook in voor de verhuur
blijft, hoeft u geen forensenbelasting aan derden.
te betalen. In een aantal gemeenten
moet er ook toeristenbelasting worden
betaald als u uw recreatiewoning ver-
te huur
huurt.
Let ook op andere
heffingen, zoals Gemiddeld kwamen er in de
rioolheffing. Wilt u dat e afgelopen 10 jaar 1.500
en notaris
ook naar de recreatiewoningen per jaar bij.
contracten
kijkt? *gegevens uit het onderzoek van NVM en
Wij kunnen Bureau Stedelijke Planning
voor u een
contracten
scan doen.
Neem dan
contact me
t
ons op.
netwerk notarissen vertelt

Een recreatiewoning:
een rustig bezit?
In sommige recreatieparken is het goed geregeld: advies van mr. lucienne van der geld,
de recreant wordt eigenaar van de grond én de juridisch directeur van netwerk
notarissen en docent aan de radboud
recreatiewoning. Er zijn echter veel parken waar de universiteit nijmegen
recreant de grond huurt en het chalet koopt. De recreant
zit dan in een afhankelijker positie ten opzichte van de
verhuurder/parkeigenaar. Er zijn verschillende
oplossingen om de positie als recreant te verbeteren.

Steekproef
Vorig jaar deed de rechter een belang-
rijke uitspraak voor recreanten. Als je
grond huurt van de grondeigenaar en je
plaatst op die grond een recreatiewo-
ning, dan wordt de eigenaar van de
grond ook eigenaar van de recreatiewo-
ning. Deze uitspraak was reden voor ons
een steekproef te doen bij tien recreatie-
parken. We stelden ons de vraag hoe het
juridisch op deze parken was geregeld en
controleerden de contracten. Hoewel een
paar parken de contracten op orde
hadden, was dat bij de meerderheid niet
het geval. Contracten waren incompleet,
onduidelijk en/of onderdelen van het
contract spraken elkaar tegen. Het is
dan moeilijk om de positie van de recre-
ant te beoordelen. De meeste parken
werkten met een huurovereenkomst met
de grond, terwijl de recreatiewoning
werd gekocht. Dit betekent juridisch dat
je de recreatiewoning koopt, maar dat
niet jij maar de grondeigenaar van de
door jou betaalde woning eigenaar
wordt.
Huurcontract
Hebt u een recreatiewoning? Duidelijk is
in ieder geval: als u alleen maar huurder
bent van de grond, dan zit u als recreant
in een afhankelijke positie. De huur kan
worden opgezegd en dan hangt het van
uw contract af hoe het verder afloopt.
Moet of kan uw recreatiewoning blijven
staan na het einde van de huur en krijgt
u daarvoor een (vaste) vergoeding? Of:
moet u de grond ‘ontruimd’ opleveren
(dit betekent dat u de woning van de
grond moet verwijderen en meenemen).
Wilt u de recreatiewoning verkopen? In
de meeste gevallen is de verhuurder niet
verplicht om de nieuwe koper van uw
recreatiewoning als huurder te accepte-
ren. Bij een recreatiewoning gaat het niet
alleen om de woning zelf, maar ook om
de plek. Als u de plek niet kunt garande-
ren, kan uw recreatiewoning wel eens
een stuk minder aantrekkelijk zijn om te
kopen.
Overlijden
Recreanten verblijven vaak zelf en met
(klein)kinderen en andere familie in de
recreatiewoning. Ze zien de woning als
onderdeel van hun erfenis. Uit de scan
die we deden bleek dat het huurcontract
vaak eindigt als de recreant overlijdt. De
nabestaanden zijn dan afhankelijk van
de verhuurder voor het sluiten van een
nieuw huurcontract. Onlangs sprak ik
nabestaanden die onverwachts gecon-
fronteerd werden met het eindigen van
het huurcontract. De verhuurder wilde
na het overlijden van hun vader de huur-
overeenkomst niet verlengen als zij de
recreatiewoning niet ingrijpend zouden
moderniseren. De nabestaanden hielden
echter van de woning zoals vader die
had achtergelaten.
Recht van opstal
Hoe kunnen recreanten een betere posi-
tie krijgen en wel eigenaar worden van
de recreatiewoning die zij kopen? Dat
kan op verschillende manieren. Een van
die manieren is een scheiding te maken
tussen de grond en dat wat er op wordt
gebouwd of geplaatst. De grondeigenaar
blijft eigenaar van de grond, maar
degene die de recreatiewoning koopt
krijgt het recht van opstal. Hiermee
wordt voorkomen dat de eigenaar van de
grond ook eigenaar wordt van het opstal
(de recreatiewoning). Dit recht van
opstal regelt u via de notaris.
Misschien is de eigenaar van de grond
bereid de grond aan u te verkopen. Als u
eigenaar van de grond wordt, dan bent u
automatisch ook eigenaar van de recrea-
tiewoning die daar op staat.
Als u een recht van opstal kiest of de
eigendom van de grond krijgt, dan moet
u rekening houden met extra kosten,
zoals 2% overdrachtsbelasting (of btw bij
een nieuwe woning).
Scan
Als u een recreatiewoning heeft of gaat
kopen, adviseer ik u de Netwerknotaris
een contractenscan te laten doen. Deze
brengt dan in kaart wat uw juridische
positie is: u weet dan waar u aan toe
bent en welke risico’s u wel en niet loopt.
Als u wilt, kunt u met die scan in overleg
gaan met andere recreanten op het park
en de parkeigenaar/verhuurder. De
Netwerknotaris kan u daar ook bij
helpen.

in het nieuws 3

van de rechter
Er lopen nogal eens rechtszaken
tussen recreanten en de gemeente
of tussen recreanten en de verhuur-
der/parkeigenaar. De uitkomsten
hiervan zijn belangrijk voor u als u
een recreatiewoning heeft gekocht
of wilt verkopen. Daarom geven wij
hieronder een paar voorbeelden van
deze rechtszaken.
Een stacaravan is een
onroerende zaak
De rechter heeft meerdere malen
beslist dat een stacaravan en een
chalet moeten worden gezien als
onroerende zaken. Dit betekent dat
bij de aankoop ervan officieel twee
procent overdrachtsbelasting moet
worden betaald, of als sprake is van
een nieuw gebouwde stacaravan of
chalet, 21 procent omzetbelasting.
Ook kan de gemeente om deze reden
onroerendezaakbelasting heffen.
Als de stacaravan of het chalet als
‘onroerend’ wordt gezien, betekent
dit ook dat de grondeigenaar de eige-
naar wordt van de stacaravan of het
chalet. Dit heet natrekking en heeft
grote gevolgen voor de koper van
de recreatiewoning, omdat de koper
vaak ten onrechte denkt dat hij eige-
naar is. Natrekking kan worden voor-
komen door de vestiging van een
opstalrecht dat via de notaris moet
worden geregeld. Hierover leest u
meer op pagina 3.
Huurovereenkomst mag worden
opgezegd omdat huurder chalet
niet afbouwt
In een geval dat speelde voor het Hof
Arnhem-Leeuwarden had de verhuur-
der de huurovereenkomst beëindigd,
omdat de huurder zijn chalet niet had
afgebouwd. De verhuurder had de
huurder eerst gewaarschuwd om het
chalet af te bouwen, maar de huurder
gaf geen gehoor. Omdat de huurder
voor een periode van 22 maanden
geen afbouwwerkzaamheden had
verricht, mocht de verhuurder de
huurovereenkomst opzeggen,
zo oordeelde de rechter.
Vraag & Antwoord
over recreatiewoningen
V oor mijn huis heb ik een energie-
label gekregen. Krijg ik ook een
energielabel voor mijn recreatiewoning?
Niet in alle gevallen. De verkoper of
verhuurder hoeft geen energielabel te
geven als:
- de recreatiewoning onverwarmd is;
- de recreatiewoning vrijstaand is en de
gebruiksoppervlakte minder is dan
50 m2.
Ook als de recreatiewoning minder dan
vier maanden per jaar wordt gebruikt is
in bepaalde gevallen geen energielabel
nodig. In andere gevallen krijgt u wel
een energielabel.
Ik ben aan het scheiden en ga in de
recreatiewoning van mijn ouders
wonen. Mag dat?
Dat hangt af van de gemeente waarin
de recreatiewoning is gelegen en het
bestemmingsplan van die gemeente.
De recreatiewoning kan de bestem-
ming ‘recreëren’ of ‘wonen’ hebben.
Alleen als de woning de bestemming
‘wonen’ heeft mag u permanent in een
recreatiewoning wonen, dat wil zeggen
uw hoofdverblijf hebben in de recreatie-
woning. Als de woning de bestemming
‘recreëren’ heeft en deze woning toch
permanent bewoond wordt, kan de
gemeente – zoals dat heet – handhavend
optreden en bijvoorbeeld een dwang-
som opleggen als u toch in het huis blijft
wonen. Het is dus belangrijk om bij de
gemeente waarin u wilt gaan wonen na
te vragen wat er in het bestemmingsplan
staat over de recreatiewoning.
De informatie in deze uitgave is met grote zorgvuldigheid tot stand gekomen. De informatie is algemeen
van karakter en niet van toepassing op individuele situaties en personen. Voor een persoonlijk advies kunt u
contact met ons opnemen.
Dit is uitgave 2015/01 van Netwerk Notarissen. Overnemen van tekst vinden wij plezierig mits dit met
bronvermelding ‘Netwerk Notarissen’ gebeurt. Ontwerp: blik grafisch ontwerp, Utrecht
vraag & antwoord
M oet ik ook belasting betalen
voor mijn recreatiewoning?
Als bewoner van een recreatiewoning
kunt u met verschillende belastingen te
maken krijgen. Het is van de omstandig-
heden afhankelijk welke belastingen er
moeten worden betaald. Zoals op pagina
3 te lezen is, moet er in sommige geval-
len eenmalig 2% overdrachtsbelasting
worden betaald. Als u een nieuwe
recreatiewoning koopt, moet vaak 21%
btw worden betaald.
Ook moet u rekening houden met de
inkomstenbelasting: als de recreatie-
woning het hoofdverblijf is, moet de
woning in box 1 worden aangegeven.
Als de recreatiewoning een tweede
woning is, moet de woning in box 3
worden aangegeven. In het eerste geval
kan de eventuele hypotheekrente in
aftrek worden gebracht, in het tweede
geval niet.
De gemeente kan onroerendezaakbe-
lasting (ozb) in rekening brengen, als
de woning als ‘onroerend’ kan worden
gezien. Uit de rechtspraak blijkt dat
dit in veel gevallen zo is. Ook kan de
gemeente rioolheffing, toeristenbelas-
ting of forensenbelasting heffen.
Als de recreatiewoning door u wordt
verhuurd, kan het zijn dat u door de
Belastingdienst wordt aangemerkt als
ondernemer en dat u btw moet betalen
over de inkomsten uit verhuur. Deze btw
kunt u doorberekenen aan de huurder
en u kunt de door u betaalde btw over
zaken die voor de recreatiewoning zijn
gekocht in aftrek brengen.
net iets meer notaris