2/19/2021

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Đào tạo Đặc biệt Nội dung

Các qui định pháp lý có liên quan

Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản

Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán

Trình bày thông tin trên BCTC

Mục tiêu Các quy định pháp lý có liên quan

Sau khi học xong chương này sinh viên có thể: • VAS 01- Chuẩn mực chung
• Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và
• VAS 05- Bất động sản đầu tư
phân biệt với các tài sản khác như bất động sản
hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn
• Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá thực hiện chuẩn mực kế toán
bất động sản đầu tư • Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư
• Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên
200/2014/TT-BTC
hệ thống tài khoản kế toán.
• Hiểu được cách thức trình bày thông tin trên
BCTC liên quan đến BĐSĐT

2 4
 2/19/2021

Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản Khái niệm và phân loại (tiếp)

• Khái niệm và phân loại

Bất động sản
• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị
ban đầu
Sử dụng cho sản Bán trong kỳ kinh Cho thuê hoạt động
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận xuất kinh doanh doanh hoặc chờ tăng giá
ban đầu
• Khấu hao TSCĐ chủ sở Hàng hóa bất Bất động sản
hữu sử dụng động sản đầu tư
• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.
• Bán, thanh lý bất động sản đầu tư

5 7

Khái niệm và phân loại Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau

 Phải tách biệt khi ghi nhận:

Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và
Mục đích
Bất động sản đầu tư:

Không phải để:

• Quyền sử dụng • Thu lợi từ • Sử dụng trong –

đất, nhà, hoặc việc cho thuê sản xuất, cung
một phần của nhà hoặc chờ cấp hàng hóa, vô hình
hoặc cả nhà và tăng giá dịch vụ
đất, cơ sở hạ • Sử dụng cho – Chờ tăng giá hoặc cho thuê: BĐS đầu
tầng các mục đích
•  do người chủ quản lý; tư
sở hữu hoặc • Bán trong kỳ
người đi thuê tài
sản theo hợp
hoạt động kinh
doanh thông
– Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa
đồng thuê tài
chính nắm giữ
thường. BĐS

6 8

Ví dụ 1
Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử
dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công
ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp
khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800
triệu đồng/căn.
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
9 11
Bất động sản không bán được riêng rẽ
• Trường hợp bất động sản không bán được
riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh
hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới
20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu
tư.
10
2/19/2021
Ví dụ 2A
• Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn
phòng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn
phòng cho thuê. Giá trị đã quyết toán toàn cao ốc
là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn
phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty
cho thuê.
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
Ví dụ 2B
Công ty Huy Hà xây dựng toà nhà gồm nhiều tầng (giả sử
diện tích các tầng bằng nhau). Công ty sử dụng 1 tầng để
làm văn phòng giao dịch và các tầng còn lại cho những
doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng. Giá trị đã quyết toán
của tòa nhà là 20.000.000.000đồng. Toà nhà được ghi nhận
như thế nào?
- Giả sử toà nhà có 4 tầng
- Giả sử tòa nhà có 7 tầng
12
 2/19/2021

Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
người sử dụng BĐS người sử dụng BĐS

Trường hợp doanh nghiệp cung cấp

Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho
các dịch vụ liên quan cho những người
những người sử dụng bất động sản do doanh
sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là đáng kể thì tài sản đó là bất
nghiệp sở hữu là một phần tương đối động sản chủ sở hữu sử dụng
nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh
nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất
động sản đầu tư.

13 15

Ví dụ 3A BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng

Công ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong

diện tích sử dụng là 10.000 m2 .Công ty sử dụng cao cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất
động sản:
ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện
• Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư
được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu
• Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng.
đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho
thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo
vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng.

14 16
 2/19/2021

Ví dụ 4A Ví dụ 4B

Công ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc Doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà

tập đoàn Phong Vũ. Công ty Phong Vân vừa xây trên đất, tổng số tiền phải thanh toán là 40 tỷ và thuế trước bạ

dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của 0,5%.

công trình là 12 tỷ đồng. Công ty sử dụng toàn bộ • Hợp đồng mua bán có công chứng
• Biên bản bàn giao nhà
diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc
• Uỷ nhiệm chi chuyển tiền thanh toán 40tỷ
tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng.
• Biên lai nộp thuế bằng tiền mặt
Tòa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì?
Doanh nghiệp này sẽ dùng tài sản này để cho thuê theo hợp

17
đồng thuê hoạt động. 19

Điều kiện ghi nhận Xác định giá trị của BĐS đầu tư

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản
• Mua BĐS
phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
• Xây dựng BĐS
– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai; và
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được
xác định một cách đáng tin cậy.

18 20
 2/19/2021

Mua bất động sản Ví dụ 5

• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan
trực tiếp khác
– Giá mua: Giá mua trả ngay
– Chi phí liên quan trực tiếp khác
• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan
• Thuế trước bạ
• Chi phí giao dịch liên quan khác
Ngày 1/1/20X0, Công ty Nhất Phong mua trả góp
một cửa hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuê
hoạt động. Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng
số tiền phải thanh toán cho Hoàng Long là 1.500
triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500
triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả
góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5
năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng .
Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản
trên

21 23

Ví dụ 4C Xây dựng bất động sản

• Doanh nghiệp Hoàng Bích mua một lô đất với giá

• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên
900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,
quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc
thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng.
xây dựng
Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng
để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong
khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn
vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời.
Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động
sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định
nguyên giá của bất động sản đầu tư.

22 24

Ví dụ 6
Công ty CP Tập đoàn ABC thực hiện xây dựng một toà
nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng
22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như
sau:
• Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu
dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng
chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền
sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
• Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung
Dũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20
trđ. DN thanh thanh toán cho công ty Trung Dũng 50%
bằng chuyển khoản.
25
Ví dụ 6 (tiếp)
• Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam
toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do
quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ,
trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được
thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh toán cho Coteba 16
lần bằng chuyển khoản.
• Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công
ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt
theo quyết toán là 176.000 trđ, trong đó có thuế GTGT
10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng
chuyển khoản.
• Công trình hoàn thành sau 17 tháng.
Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và
giá trị là bao nhiêu?
26
2/19/2021
Chi phí lãi vay
• Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng để hình
thành bất động sản đầu tư.
– Vốn hóa
• Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư
– Chi phí tài chính
27
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động
sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh
doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư”
– Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa
– Bảo dưỡng, khôi phục mức hoạt động ban đầu:
chi phí SXKD
28
 2/19/2021

Ví dụ 7 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh

• Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị:
nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo – Nguyên giá
hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải – Giá trị hao mòn
thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng. – Gía trị còn lại
Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng
nguyên giá hay không và ghi nhận vào sổ sách kế
toán.

29 31

Ví dụ 8 Ví dụ 9

Công ty Hoàn Cầu có một tòa nhà đang cho thuê
làm văn phòng. Vào năm 20X0,công ty đã sửa
chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu
toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết
kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không
gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa
chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ
đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã
tăng lên.
Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư hay không?
Tiếp theo Ví dụ số 8, thông tin bổ sung sau: Nguyên
giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ
khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm
và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày
30/06/20X0.
Thông tin bổ sung;
- Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm
bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm
- Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng.
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn
lại tại ngày 31/12/20x0.

30 32
 2/19/2021

Chuyển đổi mục đích nắm giữ Ví dụ 10

• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống
BĐS xây dựng BĐS hoàn thành cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn
phòng .
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu • Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và
công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn
BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS phòng làm việc.
Yêu cầu: Công ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng
5/20x7 và ở tháng 4/20x8?

5/x7 4/x8

33 35

Chuyển đổi mục đích nắm giữ Chuyển đổi mục đích nắm giữ

Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư CSH bắt đầu sử dụng
BĐS XÂY DỰNG BĐS ĐẦU TƯ BĐS ĐẦU TƯ

BĐS CSH SỬ DỤNG

CSH kết thúc sử dụng tài sản

34 36
 2/19/2021

Ví dụ 11
• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một
tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt
động.
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản
phẩm.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như
thế nào tại ngày 01/01/20x8?
Ví dụ 12
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng
5/20X6.
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng
12/20x7.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên
như thế nào tại ngày 01/11/20x7?

x/x/x 10/3/x7 1/1/x8

x/x/x 1/11/x7 12/x8

37 39

Ví dụ 13
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hoàn thành.
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.
BĐS ĐẦU TƯ Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?

HÀNG HÓA BĐS

x/x/x 5/x7 1/3/x8

CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

38 40
 2/19/2021

Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư
Bên Nợ Bên Có

 TK 217 Hao mòn bất động sản Hao mòn bất động sản đầu
 TK 2147 đầu tư giảm đi trong kỳ tư tăng lên trong kỳ

Tài khoản sử dụng  TK 1567

 TK 5117 Dư Có
 TK 632
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư
luỹ kế đến cuối kỳ.

41 43

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản
Bên Nợ Bên Có Bên Nợ Bên Có
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động Trị giá thực tế hàng hoá bất động
Nguyên giá BĐS đầu tư Nguyên giá BĐS đầu tư sản mua về để bán; sản bán trong kỳ, hoặc chuyển
tăng trong kỳ giảm trong kỳ •Giá trị còn lại của bất động sản thành bất động sản đầu tư;
đầu tư chuyển thành hàng tồn
kho;
Dư Nợ •Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng
cấp triển khai cho mục đích bán
ghi tăng giá gốc hàng hoá bất
Nguyên giá BĐS đầu tư
động sản chờ bán
còn lại cuối kỳ.
Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hoá bất
động sản còn lại cuối kỳ.
42 44
 2/19/2021

Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu

Bên Nợ Bên Có ◘ Mua BĐS đầu tư

•Kết chuyển doanh thu ◘ Xây dựng BĐS đầu tư
Doanh thu kinh doanh bất
thuần để xác định kết quả động sản phát sinh trong kỳ. ◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận
kinh doanh trong kỳ ban đầu BĐS đầu tư
◘ Khấu hao BĐS đầu tư
◘ Cho thuê hoạt động BĐS
◘ Bán bất động sản đầu tư
TK này không có số dư ◘ Cải tạo BĐS đầu tư để bán
◘ Chuyển đổi mục đích nắm giữ

45 47

Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán Mua bất động sản đầu tư

Bên Nợ Bên Có
Số khấu hao BĐS đầu tư trích Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh TK 217
trong kỳ; doanh BĐS đầu tư phát sinh trong
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải kỳ để xác định kết quả hoạt động TK 11*, 331, …
tạo BĐS đầu tư không đủ điều kinh doanh.
kiện tính vào nguyên giá BĐS TK 133
đầu tư;
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư TK 333
trong kỳ;
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
bán, thanh lý trong kỳ;
Chi phí của nghiệp vụ bán,
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh
trong kỳ.
TK này không có số dư 46 48
 2/19/2021

Bài tập thực hành số 1 Bài tập thực hành số 2

Định khoản kế toán nghiệp vụ sau:
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán
bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán
bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất
được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp
mua chờ tăng giá để bán lại.
49
Trích số liệu tại Công ty Hoàng Quân như sau:
1. Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua
phải thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần
trong 10 năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản
1.500 triệu đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm
trong 10 năm là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là
12%/năm tính trên số dư nợ gốc giảm dần).
2. Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền
mặt.
3. Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.
Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
51

Mua trả chậm BĐS đầu tư qua xây dựng

TK 217 TK 241

TK 11*, 331…
TK 11*, 331, 333 TK 217
TK 133 TK 133

TK 242 TK 635

50 52
 2/19/2021

Bài thực hành số 3 Bài tập thực hành số 4

Trích số liệu tại Công ty Minh Quân như sau:
Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả ngay
bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây dựng nhà
để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động. Chi phí phát
sinh khi xây dựng như sau:
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng
– Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu
đồng
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng
– Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng
– Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng
10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để bán hoặc
cho thuê hoạt động.
Yêu cầu: Định khoản kế toán 53
Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất động sản đầu
tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh gồm:
- Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa, mở rộng
không gian từng phòng 220 triệu đồng, trong đó có thuế
GTGT 20, đã thanh toán bằng TGNH.
- Nhân công khoán cho nhà thầu 50 triệu đồng, thanh toán
bằng chuyển khoản.
- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng.
• Công việc sửa chữa đã hoàn thành, đưa vào cho thuê, giá
cho thuê tăng 20%.
Yêu cầu: Định khoản kế toán.
55

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

• Tăng lợi ích kinh tế: • Không tăng lợi ích kinh tế:
TK 241 TK 632

TK 11*, 331… TK 11*, 331…

TK 217
TK 133 TK 133

TK 242

Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán

54 56
 2/19/2021

Bài tập thực hành số 5a Bài tập thực hành số 5c

• Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường nhà bị
thấm. Công ty An Phương đã khoán cho công ty xây dựng
Hòa Bình thực hiện sữa chữa với tổng chi phí là là 5,5
triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 10%, thanh toán bằng
tiền mặt.
Yêu cầu: Định khoản kế toán.
• Công ty Hoàng Quân tiến hành sửa chữa một cao ốc
đang cho thuê vì bị hư hệ thống PCCC, thời gian thi công
3 tháng. Chi phí thi công bao gồm: vật tư 50 triệu đồng,
CCDC 3 triệu đồng, KH TSCĐ 2 triệu đồng, lương phải trả
là 8 triệu đồng, chi phí khác bằng tiền mặt là 1 triệu đồng.
Chi phí này phân bổ trong 5 kỳ.
Yêu cầu: Định khoản kế toán.

57 59

Bài tập thực hành số 5b Khấu hao bất động sản đầu tư

TK 2147
• Bên thuê văn phòng thông báo một mái nhà bị thấm nước, TK 632
hệ thống điện bị hư. Công ty Hòa Bình đã khoán cho công
ty xây dựng Vạn Phát thực hiện sửa chữa với tổng chi phí
Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh
là 33 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT 10%, thanh toán
nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá
bằng TGNH. Chi phí này được phân bổ trong 6 kỳ. trị

Yêu cầu: Định khoản kế toán.

58 60
 2/19/2021

Đánh giá tổn thất do giảm giá trị Bài tập thực hành số 6

Trích số liệu năm 20x0 của DN ABC như sau:

TK 217 1. Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời
hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là
TK 632
10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận
bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã
nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên.
BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do 2. Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt
giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá 500.000đ.
của hàng hóa bất động sản) 3. Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là
2.000.000đ.
Yêu cầu: Định khoản kế toán.

61 63

Cho thuê bất động sản đầu tư Bán bất động sản đầu tư

TK 3387 Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán
TK 511 TK 11*
TK 632

TK 3331 TK 217

TK 632
TK 2147
TK 2147
TK 632

TK 11*, 331 TK 5117

TK 11*, 131

TK 133
TK 3331
62 64
 2/19/2021

Bài tập thực hành số 7 Bài tập thực hành số 8

• Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có
nguyên giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao
100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000
triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển
khoản.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
• Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định
cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp
đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là
1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng.
• Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng
chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT
4 triệu đồng. Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng
để giao cho khách hàng.
Yêu cầu: Định khoản kế toán.

65 67

Sửa chữa BĐS đầu tư để bán Chuyển đổi mục đích nắm giữ

TK 1567 • BĐS đầu tư  BĐS CSH sử

TK 217
dụng
• BĐS CSH sử dụngBĐS đầu
tư
TK 2147 • BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS
• Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư
TK 154
TK 11*, 152,
331, 334,…

TK 133

66 68
 2/19/2021

BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng Bài tập thực hành số 10
• Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê
khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới
TK 211 thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có
1
Trường hợp BĐS đầu nguyên giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng
TK 217
tư đang nắm giữ chờ đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà
TK 213
tăng giá khi chuyển trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời điểm
thành BĐS chủ sở hiện tại là 500 triệu đồng.
TK 2141, 2143
hữu sử dụng thì không • Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 12
có bút toán số 2 triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1
TK 2147
2 năm.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
Khi CSH bắt đầu sử dụng
69

Bài tập thực hành số 9 BĐS chủ sở hữu sử dụng BĐS đầu tư

• Công ty Vạn Phát quyết định không chờ tăng giá Trường hợp chuyển
thành BĐS đầu tư nắm
một chung cư ở Phú Mỹ Hưng, chuyển thành văn giữ chờ tăng giá TK 217

phòng đại diện tại TPHCM cho công ty mẹ ở Hà TK 211, 213

Nội. Chung cư này có nguyên giá 4.000 triệu đồng, TK 217

giá trị quyền sử dụng đất là 2.800 triệu đồng (không TK
211,213 TK 2147

thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.200 triệu đồng. TK 2141, 2143

Yêu cầu: Định khoản kế toán TK 2141

Khi CSH kết thúc sử dụng TS

72
 2/19/2021

Bài tập thực hành số 11a BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS
• Do kinh doanh thua lỗ Công ty Thịnh Hưng quyết
định chấm dứt việc kinh doanh của một tòa nhà BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư

đang làm văn phòng đại diện tại TPHCM cho công
ty mẹ ở Hà Nội. Công ty sẽ chờ tăng giá để bán vì TK 1567 TK 217
có kế hoạch qui hoạch của Thành phố. Biết rằng TK 217
TK 1567
Tòa nhà có nguyên giá 4.200 triệu đồng, giá trị
quyền sử dụng đất là 2.900 triệu đồng (không thời
hạn), giá trị nhà trên đất 1.300 triệu đồng, hao mòn TK 2147
lũy kế 800 triệu đồng.
Yêu cầu: Định khoản kế toán

CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
75

Bài tập thực hành số 11b Bài tập thực hành 12

Công ty Thịnh Phát quyết định chấm dứt việc kinh

doanh của một tòa nhà đang làm văn phòng đại diện
tại TPHCM. Công ty ký hợp đồng cho thuê dài hạn.
Biết rằng Tòa nhà có nguyên giá 5.000 triệu đồng, giá
trị quyền sử dụng đất là 3.000 triệu đồng (không thời
hạn), giá trị nhà trên đất 2.000 triệu đồng, hao mòn
lũy kế 1.200 triệu đồng.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
• Công ty Hoà Phát có một văn phòng đang cho
thuê. Giá trị toà nhà 1.240 triệu đồng, hao mòn
luỹ kế là 120 triệu đồng.
• Khi kết thúc hợp đồng thuê, công ty Hoà Phát
không tiếp tục cho thuê, tân trang lại và đăng
báo để bán văn phòng trên.
Yêu cầu: Định khoản kế toán chuyển đổi mục đích
nắm giữ tài sản trên.
 2/19/2021

Bài tập thực hành 13 Trình bày thông tin trên BCTC

Trên Bảng Cân đối kế Trên Báo cáo lưu

Trên Báo cáo KQHĐKD Bản thuyết minh BCTC
• Sử dụng số liệu của bài tập thực hành số 8. toán chuyển tiền tệ

• DN rao bán không có khách hàng trong một thời

gian dài nên quyết định cho thuê. Bất động sản đầu tư Dòng tiền liên quan
đến mua, bán, cho
- Các chính sách liên
quan đến BDS Đt
thuê BĐS đầu tư là - Số liệu chi tiết của
- Liên quan đến cho dòng tiền từ hoạt
thuê: BĐSĐT
Yêu cầu: Định khoản kế toán chuyển đổi mục đích Nguyên giá + Doanh thu bán hàng
động đầu tư.

nắm giữ tài sản trên. và CCDV

+ Giá vốn hàng bán

Hao mòn lũy kế - Liên quan đến thanh lý,

nhượng bán
+ Doanh thu bán BĐSĐT
+ Giá vốn BĐSĐT

79

Chứng từ kế toán
• Hợp đồng mua bán Bảng tính nợ gốc và lãi vay
Mua ngoài • Hóa đơn
• Chứng từ nộp thuế Ngày Khoản thanh toán Chi phí lãi vay Thanh toán nợ gốc Số dư nợ gốc

• Biên bản quyết toán 1/1/20x0 1.170.431.000

Xây dựng • Biên bản nghiệm thu 1/1/20x0 500.000.000 - 500.000.000 670.431.000
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng 1/1/20x1 200.000.000 100.564.650 99.435.350 570.995.650
1/1/20x2 200.000.000 85.649.348 114.350.653 456.644.998
Khấu hao • Bảng tính và phân bổ khấu hao 1/1/20x3 200.000.000 68.496.750 131.503.250 325.141.747
1/1/20x4 200.000.000 48.771.262 151.228.738 173.913.009
• Hợp đồng cho thuê 1/1/20x5 200.000.000 26.086.951 173.913.010 (0)
Cho thuê
• Hóa đơn
1.500.000.000 329.568.961 1.170.431.000

Thanh lý, • Biên bản thanh lý

nhượng bán • Hợp đồng mua bán
80