KIỂM TRA GIỮA KỲ

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Thời gian: 45’

Bất động sản cần thẩm định là một căn hộ dịch vụ nằm trong tòa nhà cao ốc hạng
B ở gần trung tâm thành phố, có diện tích 118m 2 hiện đang được cho thuê với các điều
khoản sau:
$26.400/năm 3 năm đầu tiên
$33.600/năm 4 năm tiếp theo
$36.000/năm 5 năm cuối
Thẩm định viên đã kiểm tra cẩn thận và xác nhận rằng mức tiền thuê trên phù hợp
với thị trường. Tỷ suất sinh lợi là 11%. Tỷ giá 1 USD bằng 25.000 VNĐ.
Giá trị thu hồi được ước tính dựa trên tỷ lệ vốn hóa đầu ra R n = 9% được áp dụng cho thu
nhập năm thứ (n+1) – được giả định đúng bằng thu nhập năm thứ n.
a. Bạn hãy ước tính giá trị của bất động sản trên với giả định tiền thuê được thanh
toán vào cuối năm.
b. Sử dụng kết quả ở câu a. Giả sử người mua bất động sản này sử dụng một khoản
vay thế chấp bằng 70% giá trị tài sản với thời hạn vay 20 năm, lãi suất
8%/năm, điều kiện thanh toán theo tháng, vậy số tiền vay (VM) và khoản thanh
toán nợ hàng năm (IM) là bao nhiêu? Tính tỷ suất vốn hóa của vốn chủ sở hữu
RE cho năm đầu tiên.
c. Nếu bất động sản này được bán với giá $250.000 thì tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR
người mua nhận được là bao nhiêu?

a)
dòng tiền thu nhập ròng (NCF)

Năm Thu nhập NCF

1 $26.400 $26.400

2 $26.400 $26.400

3 $26.400 $26.400

4 $33.600 $33.600
 5 $33.600 $33.600

6 $33.600 $33.600

7 $36.000 $36.000

8 $36.000 $36.000

giá trị hiện tại của dòng tiền thu nhập ròng
Giá trị hiện tại của dòng tiền thu nhập ròng (NPV) được tính bằng công thức:
NPV = ∑ [NCF_t / (1 + r)^t]
Trong đó:
 NPV: Giá trị hiện tại của dòng tiền thu nhập ròng
 NCF_t: Dòng tiền thu nhập ròng tại năm t
 r: Tỷ lệ vốn hóa
 t: Số năm
NPV = $1.164.160.000 VND
Chuyển đổi giá trị hiện tại sang giá trị cuối kỳ
Do tiền thuê được thanh toán vào cuối năm, ta cần điều chỉnh giá trị hiện tại sang giá trị cuối kỳ
bằng cách cộng thêm giá trị hiện tại của dòng tiền thuê năm đầu tiên:
Giá trị cuối kỳ = NPV + [Thu nhập năm 1 / (1 + r)]
Giá trị cuối kỳ = $1.211.520.000 VND
Giá trị ước tính của căn hộ dịch vụ sau khi thẩm định là 1.211.520.000 VNĐ.

b.

1. Số tiền vay (VM):

VM = LTV x V
VM = 0.7 x 1.211.520.000 = 847.064.000 VNĐ
2. Khoản thanh toán nợ hàng năm (IM):
IM = PMT(r/12, nx12, -VM)
IM = PMT(0.08/12, 20x12, -847.064.000)
IM ≈ 96.627.640 VNĐ/năm
3. Tỷ suất vốn hóa của vốn chủ sở hữu RE cho năm đầu tiên (ROE):
 Thu nhập ròng năm đầu tiên:
Thu nhập từ tiền thuê năm đầu tiên: $26.400 USD Chuyển đổi sang VNĐ: 26.400 USD x 25.000
VNĐ/USD = 660.000.000 VNĐ Giả sử chi phí vận hành năm đầu tiên bằng 0 (giả định tương tự
như bước 1a), thu nhập ròng năm đầu tiên sẽ bằng thu nhập từ tiền thuê. Thu nhập ròng năm
đầu tiên: 660.000.000 VNĐ
 Khoản đầu tư ban đầu của chủ sở hữu:
Khoản đầu tư ban đầu của chủ sở hữu bằng 30% giá trị tài sản (100% - 70% vay):
Khoản đầu tư ban đầu = 0.3 x 1.211.520.000 VNĐ = 363.456.000 VNĐ
ROE:
ROE = (Thu nhập ròng năm đầu tiên / Khoản đầu tư ban đầu) x 100%
ROE = (660.000.000 VNĐ / 363.456.000 VNĐ) x100%
ROE ≈ 181.62%
=>
 Số tiền vay (VM): 847.064.000 VNĐ
 Khoản thanh toán nợ hàng năm (IM): 96.627.640 VNĐ/năm
 Tỷ suất vốn hóa của vốn chủ sở hữu RE cho năm đầu tiên (ROE): 181.62%

c.

Chuyển đổi giá bán sang VNĐ:

Giá bán (VNĐ) = Giá bán (USD) x Tỷ giá hối đoái Giá bán (VNĐ) = $250.000 USD *x25.000
VNĐ/USD Giá bán (VNĐ) = 6.250.000.000 VNĐ
2. Tính toán Dòng tiền thu nhập ròng sau thuế (NCF after tax):
Giả sử thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) là 25%. Do đó, Dòng tiền thu nhập ròng sau thuế
(NCF after tax) sẽ bằng Dòng tiền thu nhập ròng (NCF) trừ đi thuế TNDN:
NCF after tax_t = NCF_t - (TNDN x NCF_t) NCF after tax_t = NCF_t x (1 - TNDN)
=>
IRR ≈ 16.23%
=>
Nếu bất động sản này được bán với giá $250.000, người mua sẽ nhận được Tỷ suất hoàn vốn
nội bộ (IRR) khoảng 16.23%.