‫ماستر المالية اإلسالمية الفوج السابع الفصل الثاني‬

‫عرض بعنوان‪:‬‬
‫نظام توثيق التصرفات العقارية‬

‫إشراف األستاذ‪:‬‬
‫محمد المصمودي‬

‫‪2023 2022‬‬

‫‪1‬‬
‫نصت الشريعة اإلسالمية على توثيق العقود والمعامالت حيث أمر هللا سبحانه وتعالى‬
‫عباده بتحريرها وكتابتها في الوثيقة المكتوبة مصداقا لقوله عز وجل‪ :‬ﱩ ﭑ ﭒ ﭓ‬

‫ﭔ ﭕ ﭖ ﭗ ﭘ ﭙ ﭚﭛ ﭜ ﭝ ﭞ ﭟﭠ ﭡ ﭢ ﭣ ﭤ ﭥ‬

‫ﭦ ﭧ ﭨﭩ ﭪ ﭫ ﭬ ﭭ ﭮ ﭯ ﭰ ﭱ ﭲ ﭳ ﭴ ﭵﭶ ﭷ ﭸ ﭹ‬

‫ﭺ ﭻ ﭼ ﭽ ﭾ ﭿ ﮀ ﮁ ﮂ ﮃ ﮄ ﮅ ﮆ ﮇﮈ ﮉ ﮊ ﮋ ﮌﮍ‬

‫ﮎ ﮏ ﮐ ﮑ ﮒ ﮓ ﮔ ﮕ ﮖ ﮗ ﮘ ﮙ ﮚ ﮛ ﮜ ﮝﮞ‬

‫ﮟ ﮠ ﮡ ﮢ ﮣ ﮤﮥ ﮦ ﮧ ﮨ ﮩ ﮪ ﮫ ﮬ ﮭ ﮮﮯ ﮰ ﮱ ﯓ ﯔ ﯕ‬

‫ﯖ ﯗ ﯘ ﯙ ﯚ ﯛ ﯜ ﯝ ﯞ ﯟ ﯠ ﯡ ﯢ ﯣ ﯤ ﯥﯦ‬

‫ﯧ ﯨ ﯩﯪ ﯫ ﯬ ﯭ ﯮ ﯯﯰ ﯱ ﯲ ﯳ ﯴ ﯵﯶ ﯷ ﯸﯹ‬

‫ﯺ ﯻﯼ ﯽ ﯾ ﯿ ﰀ ﰁ ﱨ البقرة اآلية ‪282‬‬

‫كما أن المشرع المغربي من أجل تحصين الملكية العقارية اتخذ عدة تدابير من شأنها‬
‫حمايتها – أي الملكية‪ -‬ومن أنجع هذه الوسائل التوثيق الذي يؤ ّمن ضمان وحماية الحقوق‬
‫والمصالح‪.‬‬
‫تعد عملية تحرير العقود المتصلة بالتصرفات العقارية ذات أهمية بالغة نظرا لكونها‬
‫تساهم في إثبات الترفات وفي تسيير التداول العقاري‪ ،‬إال أن نجاح هذه العملية مرهون‬
‫بمدى إمكانياتها في تحقيق استقرار المعامالت ونجاعتها في تحديد االلتزامات‪.‬‬
‫وتماشيا مع مكانة العقار وأهميته فقد جاءت الرسالة الملكية للتأكيد على ذلك" ال يخفى‬
‫عليكم أن العقار يعتبر عامل إنتاج استراتيجي ورافعة أساسية للتنمية المستدامة بمختلف‬
‫أبعادها {‪ }....‬وهو الوعاء الرئيسي لتحفيز االستثمار المنتج المدر للدخل والموفر لفرص‬
‫الشغل والنطالق المشاريع االستثمارية في مختلف المجاالت الصناعية والفالحية والسياحية‬
‫‪1‬‬
‫والخدماتية{‪}...‬كما أنه – أي العقار‪ -‬محرك ضروري لالقتصاد الوطني‪.‬‬

‫‪ -2‬مقتطف من الرسالة الملكية التي وجهت من طرف جاللة الملك محمد السادس الى المشاركين في المناظرة الوطنية التي‬
‫أقيمت بالصخيرات يومي ‪8‬و‪ 9‬دجنبر ‪ 2015‬حول موضوع‪ :‬السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية االقتصادية‬
‫واالجتماعية‪.‬‬

‫‪2‬‬
‫إن عناية المشرع بمجال العقار كعنصر أساسي من عناصر قيام كل دولة على حدة جعله‬
‫يلزم بضرورة توثيق التصرفات والعقود المتعلقة بالعقار وفق تقنيات خاصة ال يمكن الحديث‬
‫عن توثيق العقود إال في إطارها فجعل الوثائق العدلية والعصرية والمحررات الثابتة التاريخ‬
‫أساسا لتوثيق هذه التصرفات والعقود‪.‬‬
‫أصدر المشرع المغربي مدونة الحقوق العينية من أجل توحيد القواعد واألحكام المطبقة‬
‫على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم مع التشريعات الخاصة بالعقار‪ ،‬وبالرجوع‬
‫لظهير االلتزامات والعقود المغربي في الفصل ‪ ،489‬نجده استوجب ضرورة تحرير العقود‬
‫المتعلقة بالمعامالت العقارية في محرر ثابت التاريخ وفي نفس المنحى أشارت المادة ‪ 4‬من‬
‫مدونة الحقوق العينية الى أنه «يجب أن تحرر –تحت طائلة البطالن‪ -‬جميع التصرفات‬
‫المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها وكذا‬
‫الوكاالت الخاصة بها بموجب محرر رسمي أو بموجب محرر ثابت التاريخ يتم تحريره‬
‫من طرف محام مقبول للترافع إما من محكمة النقض ما لن ينص قانون خاص على خالف‬
‫ذلك‪.‬‬
‫إضافة الى مدونة الحقوق العينية هناك قوانين خاصة أخرى اهتمت بتنظيم التصرفات‬
‫العقارية‪:‬‬
‫القانون رقم ‪ 107.12‬المغير والمتمم للقانون رقم ‪ 44.00‬المتعلق ببيع العقار في طور‬ ‫✓‬
‫اإلنجاز‪.‬‬
‫القانون رقم ‪ 106.12‬المغير والمتمم للقانون ‪ 18.00‬المتعلق ببيع الشقق في إطار الملكية‬ ‫✓‬
‫المشتركة‪.‬‬
‫القانون رقم ‪ 51.00‬المتعلق باإليجار المفضي الى تملك العقار‪.‬‬ ‫✓‬
‫القانون رقم ‪ 25.90‬المتعلق بالتجزئات والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات‪.‬‬ ‫✓‬
‫القانون رقم ‪ 32.09‬المتعلق بتنظيم التوثيق العصري‪.‬‬ ‫✓‬
‫القانون رقم ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة‪.‬‬ ‫✓‬
‫يندرج موضوع عرضنا تحت عنوان «توثيق التصرفات العقارية" هذا العنوان يثير عدة‬
‫إشكاالت أبرزها إشكال محوري يتمثل في‪ :‬إلى أي حد وفق المشرع المغربي في توثيق‬
‫التصرفات العقارية في القوانين العامة والخاصة؟‬
‫هذا اإلشكال تتفرع عنه عدة إشكاالت تتمثل في‪ :‬ما هو مفهوم التوثيق؟ وما هو دوره في‬
‫استقرار المعامالت العقارية؟ وكيف يتم توثيق التصرفات العقارية وفق المادة ‪ 4‬من مدونة‬
‫الحقوق العينية وفي بعض القوانين األخرى خاصة القانون ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة‬
‫والقانون ‪ 32.09‬المتعلق بمهنة التوثيق؟ وما هي أحكام التوثيق العبري للتصرفات العقارية؟‬

‫‪ -‬الموقع الرسمي للمملكة‪www.maroc.ma :‬اطلع عليه يومه ‪ 2023/04/23‬الساعة ‪.19:11‬‬

‫‪3‬‬
 ‫ولإلجابة عن هذه التساؤالت تستدعي تقسيم هذا العرض وفق مبحثين‪:‬‬
‫المبحث األول‪ :‬األحكام العامة لتوثيق التصرفات العقارية‬
‫هذا المبحث سنقوم بتقسيمه إلى مطلبين نخصص المطلب الثاني لمفهوم التوثيق ودوره في‬
‫استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬وقبله نخصص المطلب األول للتأصيل التاريخي لتوثيق‬
‫التصرفات العقارية بالمغرب‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬توثيق التصرفات العقارية من خالل مدونة الحقوق العينية وقوانين أخرى‬
‫خاصة‬
‫سنين في هذا المبحث توثيق التصرفات العقارية في مدونة الحقوق العينية في مطلب أول‬
‫ثم لتوثيق التصرفات العقارية في قوانين خاصة في مطلب ثاني‪ ،‬ومن بين هذه القوانين‬
‫القانون المتعلق بمهنة التوثيق والقانون المتعلق بخطة العدالة‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬األحكام العامة لتوثيق التصرفات العقارية‬
‫المطلب األول‪ :‬التأصيل التاريخي لتوثيق التصرفات العقارية بالمغرب‬
‫الفقرة األولى‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المغرب ما قبل الحماية‬

‫إذا كان نظام التوثيق قد عرف قبل ظهور اإلسالم عند البابليين والفراعنة‪ ،‬فإن اإلسالم‬
‫قد خصه بعناية فائقة‪ ،‬يتضح ذلك من خالل اآليات القرآنية التي وردت في مسألة الدين‪ ،‬والتي‬
‫يمكن اعتبارها أساس نظام التوثيق في اإلسالم‪ ،‬فمن خالل هذه اآلية الكريمة يأمر هللا عز وجل‬
‫عباده بتوثيق الديون عن طريق الكتابة يقول هللا سبحانه‪ :‬ﱩ ﭑ ﭒ ﭓ ﭔ ﭕ ﭖ‬

‫ﭗ ﭘ ﭙ ﭚﭛ ‪...‬ﱨ البقرة ‪.282‬‬

‫وفي المغرب‪ ،‬فإن منظومة التوثيق‪ ،‬في هذه المرحلة عرفت ظهور التوثيق العدلي الذي‬
‫يستمد جذوره من أحكام الشريعة‪ ،‬وقواعد الفقه المالكي على الخصوص‪ ،‬حيث بدأ العمل‬
‫بالوثيقة العدلية بالمغرب منذ دخول اإلسالم إلى هذا البلد‪ .‬ووثق المغاربة جل معامالتهم المالية‬
‫والشخصية بالتوثيق العدلي‪ .‬وقد صدر أول قانون لتنظيم هذا التوثيق في ‪ 24‬ربيع اآلخر‬
‫‪531‬هجرية موافق ‪ 23‬يونيو ‪1938‬م‪ ،‬ثم توالت بعد ذلك التعديالت ليصدر بتاريخ ‪ 7‬فبراير‬
‫‪ 1944‬الظهير الذي نظم المحاكم الشرعية وقد تضمن في فصول منه مقتضيات تخص خطة‬
‫العدالة‪.1‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المغرب بعد االستقالل‬

‫عرفت مؤسسة التوثيق العصري في المغرب تطورا مهما‪ ،‬بحيث لم يكن لها وجود قبل‬
‫عهد الحماية‪ ،‬غير أنه وبعد هذا التاريخ (بعد الحماية الفرنسية على المغرب) أقر المشرع‬
‫الفرنسي هذه المؤسسة داخل التراب المغربي‪ ،‬بداية عبر التنصيص على ضرورة إنشاء كتابة‬
‫خاصة في كل محكمة يعهد إليها القيام بمهام التوثيق‪.‬‬

‫‪ 1‬د محمد المصمودي‪ ،‬التوثيق العصري ‪2020‬ـ ‪.2021‬‬

‫‪5‬‬
‫بعد ذلك توالت مجموعة من المناشير الوزارية التي كانت تجسد حقيقة واحدة هي سعي‬
‫المستعمر آنذاك إلى ترسيخ التوثيق الفرنسي بالمغرب بهدف االستيالء على أراضي المغاربة‬
‫بطريقة غير مباشرة‪ ،‬ويعتبر ظهير ‪ 4‬ماي ‪ 1925‬المقتبس من قانون التوثيق الفرنسي ‪25‬‬
‫فانتوز السنة الحادية عشر الصادر بتاريخ ‪ 16‬ماي ‪ 1803‬نقطة االنطالق للتوثيق العصري‬
‫في المغرب‪ .‬غير أنه وبسبب اإلشكاالت التي أتارها هذا القانون؛ نتيجة اختالف البنية القانونية‬
‫واالجتماعية واالقتصادية الفرنسية عن مثيلتها المغربية‪ ،‬كان البد من إصالح منظومة التوثيق‬
‫العصري في بالدنا لتتالءم والخصوصية المغربية في هذا المجال‪.‬‬

‫وهكذا تعددت محاوالت إصالح مهنة التوثيق‪ ،‬إلى أن صدر القانون رقم ‪ 32.09‬المنظم‬
‫لمهنة التوثيق‪ .‬ثم المرسوم رقم ‪ 2.12.125‬الصادر في ربيع الثاني ‪ 1434‬الموافق ل ‪ 8‬مارس‬
‫المتعلق بتطبيق قانون ‪.32.091‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬مفهوم التوثيق والقوانين المؤطرة له بالمغرب‬

‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم التوثيق‬
‫أوال‪ :‬التوثيق لغة‬
‫التوثيق من وثق الشيء يوثق وثاقة‪ :‬قوى وثبت وصار محكما فهو وثيق‪ ،‬وأوثق األسير ونحوه‬
‫في الوثاق‪ ،‬شده فيه‪ ،‬ووثق فالن قال فيه أنه ثقة‪ ،‬ووثق األمر أحكمه‪ ،‬ووثق العقد أي سجله‬
‫بالطريق الرسمي‪ ،‬فكان موضع ثقة‪ ،‬وتوثق في األمر‪ ،‬أخذ منه بالوثيقة‪ ،‬والموثق العهد جمع‬
‫مواثيق‪ ،‬والموثق‪ :‬من يوثق العقود ونحوها بالطريق الرسمي ‪ -‬والوثيقة ما يحكم به األمر‪،2‬‬
‫‪3‬‬
‫ويأتي بمعنى اإلحكام‪ ،‬والشد والربط‬
‫اإلحكام‪ :‬التوثيق مصدر وثق الشيء إذا أحكمه وثبته‪ ،‬ومنه وثق الشيء فهو وثيق بمعنى محكم‪،‬‬
‫وعلى هذا المعنى سميت الوثيقة وثيقة ألنها تحكم ما جرى بين المتعاقدين من معاملة‪.‬‬
‫الشد والربط‪ :‬التوثيق من الوثاق وهو ما يشد به من حبل وقيد وغيرهما‪ ،‬يقال وثقته‪ :‬بمعنى‬
‫شددته وربطته حتى ال ينفلت‪ ،‬ومنه قوله تعالى‪ :‬ﱩ ﮊ ﮋ ﮪ ﱨ محمد ‪.4‬‬

‫‪ 1‬البشير أغراس‪ ،‬التوثيق العصري وفق القانون ‪ ،32.09‬ماستر القانون المدني المعمق ص‪2018 ،4 :‬ـ ‪.2019‬‬
‫‪ 2‬مجمع اللغة العربية –وزارة التربية والتعليم مصر‪-‬ص‪660‬‬
‫‪ 3‬د محمد جميل بن مبارك‪ ،‬التوثيق واإلثبات بالكتابة في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي ص‪10‬‬

‫‪6‬‬
‫ومنه الميثاق للعهد‪ .‬وعلى هذا المعنى سميت الوثيقة وثيقة ألنها تشد المتعاقدين بما جرى حتى‬
‫يصير ميثاقا عليهما‪ ،‬وهي بهذا المعنى تكون قريبة من معنى العقد‪ ،‬ولذلك يطلق العقد على‬
‫الوثيقة‪.‬‬
‫قال ابن العربي‪" :‬وسميت وثائق من الوثيقة‪ ،‬وهي ربط الشيء لئال ينفلت ويذهب‪ ،‬وسميت‬
‫‪1‬‬
‫عقودا ألنها ربطت كتبة كما ربطت قوال"‬
‫ثانيا‪ :‬التوثيق اصطالحا‬
‫ويمكن أن يعرف التوثيق باعتباره علما ووظيفة‪" :‬خطة يتوالها العدول المنتصبون لكتابة‬
‫العقود وضبط الشروط بين المتعاقدين في األنكحة وسائر المعامالت ونحوها على وجه يحتج‬
‫‪2‬‬
‫به"‬
‫وكلمة خطة تعنى في التعريف‪ :‬وظيفة من وظائف الدولة المساعدة للقضاء‪ ،‬والقائمون بهذه‬
‫الخطة يسمون الموثقون‪ ،‬والعدول والشهود العدول‪ ،‬وسموا موثقون ألنهم يقومون بالتوثيق‬
‫بين الناس‪.‬‬
‫كما عرفه الدكتور العدل الموثق الغازي الحسيني فقال‪ " :‬وفن التوثيق هو الذي يرسم خطوط‬
‫كل معاملة وينظم سيرها ويحدد مدى نشاطها طبقا لنصوص التشريع وقواعد العرف الثابت‬
‫وآراء الفقهاء وما جرى عليه عمل القضاء"‪.‬‬
‫وقال فيه ابن فرحون‪" :‬هي صناعة جليلة وشريفة وبضاعة عالية منيفة‪ ،‬تحتوي على ضبط‬
‫أمور الناس على القوانين الشرعية وحفظ دماء المسلمين وأموالهم‪ ،‬واالطالع على أسرارهم‬
‫وأحوالهم‪ ،‬وبغير هذه الصناعة ال ينال ذلك‪ ،‬وال يسلك هذه المسالك‪"3‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دور التوثيق في استقرار المعامالت العقارية‬
‫يمنح التوثيق الرسمي ضمانات مهمة في استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬وذلك سواء على مستوى‬
‫الجهة المؤهلة لتحريرها وكذلك على مستوى المحرر نفسه‪.‬‬

‫‪ 1‬د محمد جميل بن مبارك‪ ،‬ص‪11/10‬‬

‫‪ 2‬أبو العباس احمد بن يحيى الونشريسي‪ ،‬المنهج الفائق والمنهل الرائق والمعنى الالئق آداب الموثق وأحكام الوثائق‬
‫ج‪16/15/1‬‬
‫‪ 3‬أبو عبد هللا محمد ابن فرحون‪ :‬تبصرة الحكام في أصول األقضية ومناهج األحكام دار الكتب العلمية ط‪ ،1995 ،1‬ج‪،1‬‬
‫ص‪.200 :‬‬

‫‪7‬‬
 ‫أوال‪ :‬الضمانات المتعلقة بالجهة المحررة‬
‫إن توثيق المحررات وفق نظام الرسمية يوفر ضمانات مهمة الستقرار المعامالت العقارية‪،‬‬
‫وذلك على مستوى الجهات المكلفة بتحريرها‪ ،‬وهذا يتبين جليا من خالل القوانين المنظمة لكل‬
‫من العدول (أ)‪ ،‬والموثقين (ب)‪ ،‬باعتبارهما الجهتين المؤهلتين إلصدار مثل هذه المحررات‪.‬‬
‫أ ـ بالنسبة للعدول‬
‫إن توثيق التصرفات العقارية مهمة جاسمة‪ ،‬ال يمكن أن يقوم بها إال أشخاص مؤهلون يتمتعون‬
‫بالكفاءة القانونية والتجربة المهنية الضرورية‪ ،‬ومنظمون في إطار نظامي يضمن تأهيلهم‬
‫ومراقبتهم واإلشراف عليهم‪ ،‬ويحدد مسؤولياتهم المهنية والمدنية والجنائية عند االقتضاء‪ ،‬لذلك‬
‫نجد أن المشرع يقرر في القانون المتعلق بخطة العدالة رقم ‪ 16.03‬ما يلي‪ :‬توفر مجموعة من‬
‫الشروط في العدل حددها في المادة ‪ 4‬من القانون المذكور‪.‬‬
‫يشرف على مراقبة العدول كل من القاضي المكلف بالتوثيق ووزير العدل‪ ،‬مما يزيد ثقة الزبناء‬
‫في التعامل معهم‪ ،‬تجري النيابة العامة لدى محكمة االستئناف بحثا أوليا في كل شكاية ضد كل‬
‫عدل تعلق باختالالت مهنية‪.‬‬
‫يتعرض العدل كلما ارتكب مخالفة للقواعد المقررة أو بالواجبات المعروضة عليه لمتابعة‬
‫تأديبية وللعقوبات التأديبية‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك نجد المادة ‪ 53‬من قانون ‪ 16.03‬المتعلق بخطة العدالة أنها حددت مهام‬
‫الهيئة الوطنية للعدول‪ ،‬والتي تتمثل في صيانة مبادئ وتقاليد أعراف مهنة خطة العدالة‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫والحرص على تثبيت أخالقيتها‪ ،‬وعلى تنفيذ العدول لواجباتهم المهنية‪.‬‬
‫إلى جانب الهيئة الوطنية للعدول المعهود لها مراقبة العدول نجد نوعا آخر من الرقابة اإلدارية‬
‫على عملهم‪ ،‬يتعلق األمر بالمحافظة العقارية‪ ،‬حيث يقوم المحافظ العقاري بالتأكد من صحة‬
‫المحررات المنجزة من قبلهم‪ ،‬والماثلة لدى المحافظ من أجل تقييد الحقوق التي تتضمنها من‬
‫حيث الشكل والجوهر‪ ،‬بحيث يتفحص مدى أهلية محرريها لمزاولة مهنة التوثيق الرسمي‪،‬‬
‫وكذا استيفاء المحررات الرسمية للبيانات الالزمة والضرورية العتمادها كدعامة يرتكز عليها‬
‫‪2‬‬
‫المحافظ العقاري تحت طائلة الرفض وعدم قبول التقييد‪.‬‬
‫إضافة إلى ذلك تمارس إدارة الضرائب رقابة هي األخرى على المحررات الرسمية الصادرة‬
‫عن العدول قصد استيفاء الوجابة الجبائية‪ ،‬وكذا االطالع على كل ما تراه مفيدا لربط الضريبة‬

‫‪ - 1‬المادة ‪ 53‬من قانون رقم ‪ 16.03‬المنظم لخطة العدالة‬

‫‪ – 2‬عبد الحميد لعريم‪ ،‬دور المحافظ العقاري في مراقبة المحررات واألحكام العقارية‪ ،‬رسالة لنيل الماستر في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬تخصص العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية بوجدة‪ ،‬السنة‬
‫الجامعية‪ ،2009\2008 :‬الصفحة ‪22‬‬

‫‪8‬‬
‫وتصحيح الربط الضريبي الذي سبق أن قامت به بالنسبة لهؤالء الزبناء المتعاملين‪ ،‬لذلك أجاز‬
‫لها القانون ذلك‪ .‬وهو ما يتعارض في مواجهة ماسكي هذه الوثائق مع التزام بكتمان السر‬
‫‪1‬‬
‫المهني‪ ،‬وعدم تمكين أيا كان من االطالع عليه‪ ،‬إال إذا سمح القانون بذلك على وجه االستثناء‬
‫ب ـ بخصوص الموثقين‬
‫إن الضمانات المتعلقة بشخص الموثق كمهني تم التنصيص عليها في قانون ‪ 09.32‬المنظم‬
‫لمهنة التوثيق العصري‪ ،‬حيث اشترط أن يكون الموثق شخصا ذو سلوك حسن ومروءة ونزاهة‬
‫وشرف‪ ،‬وأن يلتزم بمبادئ الشرف والحياد والحفاظ على حقوق األطراف‪ ،‬إضافة إلى إقرار‬
‫مسؤوليته من كل األخطاء التي تصدر منه‪ ..‬وذلك من أجل ضمان استقرار المعامالت العقارية‪،‬‬
‫وتماشيا مع ذلك وفي إطار قانون ‪ 32.09‬تمارس الرقابة على الموثقين من قابل الهيئات المهنية‬
‫للمجلس الوطني للموثقين‪ ،‬حيث أنه بالرجوع إلى المادة ‪ 113‬نجدها تنص على أنه " يمارس‬
‫المجلس الوطني لموثقين المهام المسندة للهيئة الوطنية بمقتضى هذا القانون "‪ .2‬ومن بين هذه‬
‫المهام مراقبة مكاتب الموثقين بصفة نظامية‪ ،‬وكذا ضمان السير العادي لمصلحة الموثقين‬
‫بالمنطقة‪ ،‬أي تنظيم التغيبات وفترات غياب الفاعلين عن مكتبهم بناء على إذن مسبق من الهيئة‬
‫وغيرها من المهام المنوطة بهذا المجلس‪.‬‬
‫إلى جانب المجلس الجهوي الذي بدوره يتولى مهام الرقابة اإلدارية على عمل الموثق‪ ،‬بتنسيق‬
‫‪3‬‬
‫مع المجلس الوطني بمقتضى المادة ‪ 65‬من قإانون‪ 32.09 24‬المتعلق بمهنة التوثيق‪.‬‬
‫باإلضافة إلى مراقبة المحافظة العقارية‪ ،‬وإدارة الضرائب على المحررات الرسمية الصادرة‬
‫عن الموثقين‪.‬‬
‫أيضا ولضمان استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬يخضع الموثق في إطار قانون ‪ 32.09‬لرقابة‬
‫قضائية من قبل رئيس المحكمة االبتدائية‪ ،‬الذي يقوم حالة وفاة الموثق قبل توقيع العقد وبناء‬
‫على طلب المتعاقدين إحالل توقيع موثق آخر مكان األول‪ 4،‬كما يتولى أمر التأشير على سجل‬
‫التحصين الذي يحدد شكله وزير العدل والممسوك من طرف الموثق‪ ،‬كما أنه يشهد على مطابقة‬
‫نظير العقد للعقد األصلي‪ ،‬والتأكيد من أن النظير مذيل بخاتم الموثق وتوقيعه‪.5‬‬

‫‪ 1‬عادل الصدفي‪ ،‬الدائرة الضريبية وعالقتها بالمهن الحرة‪ ،‬العدول والموثقون نموذجا‪ ،‬رسالة لنيل الماستر في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬تخصص القانون والعلوم اإلدارية للتنمية‪ ،‬جامعة عبد المالك السعدي‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية بطنجة‪ ،‬السنة الدراسية‪ 2012\2011 :‬الصفحة ‪ 37‬و‪38‬‬
‫‪ - 2‬المادة ‪ 113‬من قانون ‪ 32.09‬المنظم لمهنة التوثيق العصري‬
‫‪ 3‬المادة ‪ 65‬من قانون ‪ 32.09‬المنظم لمهنة التوثيق العصري‬
‫‪ - 4‬المادة ‪ 45‬من قانون ‪ 32.09‬المتعلق بمهنة التوثيق العصري‬
‫‪ 5‬المادة ‪ 109‬من قانون ‪ 32.09‬المنظم لمهنة التوثيق العصري‬

‫‪9‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬الضمانات المتعلقة بالمحرر نفسه‬
‫إن تحرير الوثيقة الرسمية وفق اإلجراءات والضوابط القانونية المحددة في قانون ‪32.09‬‬
‫المتعلق بمهنة التوثيق العصري‪ ،‬وفي قانون ‪ 16.03‬المنظم للتوثيق العدلي من شأنها أن تضفي‬
‫عليها حجة قاطعة على المتعاقدين وفي مواجهة الغير‪ ،‬وسواء تعلق األمر بإثبات التصرفات‬
‫والوقائع التي تضمنها هذه الوثيقة‪ ،‬أو من حيث تنفيذها‪.‬‬
‫أ ـ حجية المحررات الرسمية في اإلثبات‪.‬‬
‫يعتبر الدليل الكتابي سيد أدلة اإلثبات في القانون المغربي‪ ،‬فهو يمتاز عن غيره من األدلة‬
‫بإمكان إعداده منذ نشوء الحق أي قبل قيام النزاع‪ ،‬كما أنه يوفر عدة ضمانات‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫أن الكتابة لن تكون عرضة للتزوير كما هو الشأن لشهادة الشهود أو غيرها من األدلة‪ 1،‬لذلك‬
‫نجد المشرع المغربي في المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية ألزمت األطراف المتعاقدة على‬
‫توثيق تصرفاتهم العقارية في محررات رسمية نظرا لما تتمتع به هذه األخيرة من حجية في‬
‫اإلثبات سواء بين األطراف أو في مواجهة الغير‪.‬‬
‫وانطالقا من مقتضيات الفصول ‪ 418‬و‪ 419‬و‪ 420‬من قانون االلتزامات والعقود فإنه يجب‬
‫أن تتوفر في الوثيقة الرسمية مجموعة من الشروط والبيانات القانونية من جهة‪ ،‬ويجب على‬
‫محرريها – الموثقون والعدول – احترام ضوابط وأحكام مهنتهم من جهة أخرى‪ .‬وهو ما من‬
‫شأنه أن يضفي على الوثيقة المحررة من طرفهم الصبغة الرسمية والحجية القاطعة في اإلثبات‪،‬‬
‫وهو التوجه الذي سارت عليه محكمة النقض حيث جاء في قرار لها بتاريخ ‪28‬ماي ‪ 1996‬أن‬
‫"عقد البيع المحرر من طرف الموثق يعتبر حجة رسمية ال يطعن فيها طبقا لمقتضيات الفصلين‬
‫‪2‬‬
‫‪ 418‬و‪ 419‬من قانون االلتزامات والعقود إال بالزور‬
‫ب ـ حجية المحررات الرسمية في التنفيذ‪.‬‬
‫البد ألصحاب المحررات الرسمية من اللجوء إلى القضاء الستصدار حكم قضائي بتنفيذ العقد‪،‬‬
‫إذ أنه رغم ذلك فإن المستندات الرسمية ال تخلوا من االمتيازات‪ ،‬حيث راعى المشرع مصلحة‬
‫األفراد الذين تكون بحوزتهم حجة قوية تثبت حقوقهم‪ ،‬خاصة ما يتعلق بالتنفيذ المعجل‪ ،‬فقد‬
‫نص الفصل ‪ 147‬من قانون المسطرة المدنية في فقرته األولى على أنه‪ " :‬يجب أن يأمر بالتنفيذ‬
‫المعجل رغم كل تعرض أو استئناف دون كفالة إذا كان هناك سند رسمي أو تعهد معترف به‬
‫‪3‬‬
‫أو حكم سابق غير مستأنف‪".‬‬

‫‪ 1‬عمر أوتيل‪ ،‬التوثيق ودوره في استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬تخصص‬
‫العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية‪2013\2012 :‬‬
‫الصفحة‪ ،‬الصفحة ‪101‬‬
‫‪ 2‬قرار عدد ‪ 3434‬ملف مدني عدد ‪ ،2409-92‬مجلة القضاء المجلس العلمي‪ ،‬عدد ‪ ،52‬الصفحة ‪60‬‬
‫‪ 3‬الفصل ‪ 147‬من قانون المسطرة المدنية‬

‫‪10‬‬
‫كما أن حامل الورقة الرسمية يكون من حقه استصدار أمر باألداء أمام رئيس المحكمة االبتدائية‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬وكذا أمام رئيس المحكمة التجارية‪.‬‬
‫ولعل الغاية من إضفاء الصبغة التنفيذية على المحررات الرسمية من شأنها تحقيق التوازن‬
‫بين مصلحتين متعارضتين‪ ،‬فمن جهة نتحدث عن ضمان مصلحة الدائن باقتضاء حقه على‬
‫وجه السرعة‪ ،‬ومن جهة أخرى نتحدث عن حق المدين في عدم ممارسة إجراءات التنفيذ على‬
‫‪3‬‬
‫أمواله إال من طرف من تقرر لمصلحته دين في ذمته‬

‫‪ 1‬الفصل ‪ 162‬من قانون المسطرة المدنية‬

‫‪ 2‬المادة ‪ 22‬من قانون إحداثا المحكم التجارية‬
‫‪ 3‬عمر أوتيل‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬الصفحة ‪.118‬‬

‫‪11‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬توثيق التصرفات العقارية من خالل مدونة الحقوق العينية وقوانين‬
‫خاصة أخرى‬
‫سعى المشرع المغربي إلى تنظيم مسألة الكتابة التوثيقية الخاصة بالمعامالت العقارية من‬
‫خالل أحكام الفصل ‪ 489‬من قانون االلتزامات والعقود حيث يظهر من خالل هذا الفصل أنه‬
‫إذا كان المبيع مبرما على عقار أو مبنى أو حق من الحقوق العقارية فإنه البد من تحرير البيع‬
‫‪1‬‬
‫كتابة في محرر ثابت التاريخ‪.‬‬
‫أشار المشرع في المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية إلى ضرورة تحرير المعامالت‬
‫العقارية في المحرر الرسمي والذي يتم تحريره من طرف الموثق العصري في إطار القانون‬
‫‪ 32.09‬المنظم لمهنة التوثيق او من طرف العدول الشهود في إطار القانون رقم ‪ 16.03‬المتعلق‬
‫بخطة العدالة‬
‫وذلك راجع إلى أهمية الوثيقة الرسمية‪ ،‬كما سمح المشرع كذلك لألطراف بإمكانية تحرير‬
‫معامالتهم العقارية في محررات ثابتة التاريخ لدى محامي مقبول أمام محكمة النقض‪ 2،‬ويظهر‬
‫أن هذه المادة تركت االختيار بين المحررات الرسمية والثابتة التاريخ في توثيق التصرفات‬
‫‪3‬‬
‫العقارية‪.‬‬

‫‪ -1‬سليمان أدخول‪ ،‬الشرح العملي لمركز الوثائق العدلية في نظام السجالت العقارية دراسة على ضوء التوثيق العدلي‬
‫والتشريع العقاري بالمغرب دار السالم الرباط‪ ،2016 ،‬ص‪.191:‬‬
‫‪ -2‬عمر أوتيل‪ ،‬م س ص‪.23:‬‬
‫‪ -3‬نبيل البكوري‪ ،‬إشكالية توثيق التصرفات العقارية بين المبدأ واالستثناء منشورات المجلة المغربية لألنظمة العقارية‬
‫والسياسية العدد الخاص رقم ‪ ،17‬تحت عنوان "النظام العقاري المغربي الجوانب القانونية والمنازعات القضائية مطبعة‬
‫األمنية الرباط ‪ ،2019‬ص‪.227:‬‬
‫‪ -4‬مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق آخر التعديالت (القانون ‪ )39.08‬إعداد وتقديم عبد الكريم كمران‪ ،‬ط‪ ،2‬الرباط‪،‬‬
‫ص‪.9-8:‬‬
‫يجب اإلشارة إلى مقترح قانون يقضي بتغيير المادتين ‪ 4‬و‪ 319‬من القانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‬
‫ومما جاء في المقترح وخصوصا المادة ‪ 4‬ما يلي‪ " :‬يجب أن تحرر‪ -‬تحت طائلة البطالن‪-‬جميع التصرفات المتعلقة بنقل‬
‫الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها وكذا الوكاالت الخاصة بها بموجب محرر رسمي‪،‬‬
‫أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص قانون خاص على‬
‫خالف ذلك‪.‬‬
‫يجب أن يتم توقيع العقد المحرر‪.....................‬حررته‪.‬‬
‫تصحح إمضاءات األطراف من لدن السلطات المحلية المختصة ويتم التعريف بإمضاء المحامي المحرر للعقد من لدن‬
‫نقيب هيئة المحامين المقيد بجدولها‪.‬‬
‫يعتبر تاريخ تصحيح إمضاءات األطراف من لدن السلطات المختصة هو تاريخ إنجاز العقد‪.‬‬
‫‪ -5‬إدريس الفاخوري الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة‪،‬‬
‫ط‪ ،3‬مراكش‪ ،2019،‬ص‪125 :‬‬

‫‪12‬‬
‫سنقسم هذا المبحث إلى مطلبين نخصص المطلب األول لتوثيق التصرفات العقارية من خالل‬
‫المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬بينما نخصص المطلب الثاني لتوثيق التصرفات العقارية‬
‫في قوانين خاصة‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬توثيق التصرفات العقارية من خالل المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية‪.‬‬
‫نصت المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية على أنه " يجب أن تحرر‪ -‬تحت طائلة البطالن ‪-‬‬
‫جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية األخرى أو نقلها أو تعديلها أو‬
‫إسقاطها وكذا الوكاالت الخاصة بها بموجب محرر رسمي‪ ،‬أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره‬
‫من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص قانون خاص على خالف ذلك‪.‬‬
‫يجب أن يتم توقيع العقد المحرر من طرف المحامي والتأشير على جميع صفحاته من األطراف‬
‫ومن الجهة التي حررته‪.‬‬
‫تصحح إمضاءات األطراف من لدن السلطات المحلية المختصة ويتم التعريف بإمضاء‬
‫‪1‬‬
‫المحامي المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية التي يمارس بدائرتها‪.‬‬
‫ومن خالل المادة الرابعة يتضح أن المشرع أقر بنظرية رسمية العقود لكنه لم يحدد طبيعة‬
‫المحرر الثابت التاريخ هل هو محرر رسمي أو عرفي‪ ،‬أو محرر من نوع خاص‪ ،‬وإذا كان‬
‫يمكن اعتباره محرر من نوع خاص بدال من اعتباره محرر رسمي أو عرفي رغم أن هذا الحل‬
‫‪2‬‬
‫الوسط كما يرى البعض ال يؤدي بالضرورة إلى حل مشكلة التكييف التي تطرح عدة تساؤالت‪.‬‬
‫يتضح كذلك من المادة الرابعة أن توثيق التصرفات العقارية قد تتم في المحررات الرسمية‬
‫التي يقوم بها الموظفون العموميون ومن في حكمهم وقد تتم المحررات الثابتة التاريخ التي‬
‫يقوم بها المحامون لذلك سنقوم بتقسيم هذا المطلب إلى فقرتين نخصص الفقرة األولى لتوثيق‬
‫التصرفات العقارية في المحررات الرسمية وحجيتها‪ ،‬ثم الفقرة الثانية لتوثيق التصرفات‬
‫العقارية في المحررات الثابتة التاريخ وحجيتها‪.‬‬

‫‪13‬‬
 ‫الفقرة األولى‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية وحجيتها‪.‬‬
‫عرف الفصل ‪ 418‬من ظهير االلتزامات والعقود الورقة الرسمية بأنها هي التي يتلقاها‬
‫الموظفون العموميون الذين لهم صالحية التوثيق في مكان تحرير العقد وذلك في الشكل الذي‬
‫يحدده القانون‪.‬‬
‫وتكون رسمية أيضا‪:‬‬
‫‪ .1‬األوراق المخاطب عليها من القضاة في محاكمهم؛‬
‫‪ .2‬األحكام الصادرة من المحاكم المغربية األجنبية بمعنى أن هذه األحكام يمكنها حتى قبل‬
‫‪1‬‬
‫صيرورتها واجبة التنفيذ أن تكون حجة على الوقائع التي تثبتها‪.‬‬
‫ويظهر أن وصف الورقة بالرسمية هو نتيجة تحريرها من طرف شخص له صفة رسمية‬
‫(موظف عام أو شخص مكلف بخدمة عامة له صالحية التوثيق)‪ 2‬ويشترط أن تنسب إليه الورقة‬
‫وإن لم يكن قد كتبها‪ 3‬إضافة إلى صالحيته لتوثيق الورقة في مكان تحرير العقد وفق الشكل‬
‫‪4‬‬
‫المحدد قانونا‪.‬‬
‫نظرا لإلقبال الكبير على بعض الوثائق رغم تحريرها من غير الموظف العمومي‪ ،‬فإنها‬
‫تكتسب صفة الرسمية كمحررات الموثقين التي تم تنظيمها بالقانون رقم ‪ ،32.09‬حيث نصت‬
‫المادة ‪ 48‬منه على أنه تكون للعقود والمحررات التي ينجزها الموثق وفقا لمقتضيات هذا‬
‫القانون الصيغة الرسمية المقررة في قانون االلتزامات والعقود ‪ 5‬إضافة الى المحررات العدلية‬
‫التي تم تنظيمها وفق القانون ‪ 16.03‬حيث نصت الفقرة األخيرة من المادة ‪35‬منه على أنه ال‬
‫‪6‬‬
‫تكون الوثيقة تامة إال إذا كانت مذيلة بالخطاب وتعتبر حينه وثيقة رسمية‪.‬‬
‫إذا كانت المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية قد أقرت مبدأ االختيارية في توثيق‬
‫التصرفات العقارية إما في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ‪ ،‬فإن نصوص أخرى استثنت‬
‫توثيق التصرفات العقارية من هذا المبدأ‪ ،‬واستلزمت توثيقها في محررات رسمية فقط كعقود‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬قانون االلتزامات والعقود المغربي‪ ،‬إعداد وتقديم عبد الكريم كمران‪ ،‬ط‪ ،2002 ،2‬الرباط‪ ،‬ص‪68 :‬‬
‫في حين سمى المشرع الفرنسي الورقة الرسمية بالسند الرسمي حيث أشارت المادة ‪ 1369‬الى أن السند الرسمي هو المحرر‬
‫الذي يصدر من موظف عام يتمتع باالختصاص والصفة الالزمة لتحريره وفق الشكليات المطلوبة‪.‬‬
‫‪-‬قانون العقود الفرنسي الجديد ترجمة نافع بحر سلطان كلية القانون‪ ،‬جامعة الفلوجة‪ ،‬د‪.‬ت‪ ،‬ص‪110:‬‬
‫‪ -‬إدريس العالوي العبدالوي‪ ،‬وسائل اإلثبات في التشريع المدني المغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء‪،1981،‬‬
‫ص‪672:‬‬
‫‪-8‬عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬القانون المدني دراسة حديثة للنظرية العامة لاللتزام في ضوء تأثرها بالمفاهيم الجديدة للقانون‬
‫االقتصادي ‪ ،4‬إثبات االلتزام‪ ،‬ط‪ 2002 ،2‬مطبعة األمنية الرباط‪ ،‬ص‪56:‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ -‬نفسه‪ ،‬ص‪.59-58:‬‬
‫‪ -5‬ظهير شريف رقم ‪ 1-11-79‬صادر في ‪25‬من ذي الحجة ‪22( 1432‬نونبر ‪ )2011‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 32-09‬بتنظيم‬
‫مهنة التوثيق الجريدة الرسمية عدد ‪27( 59-89‬ذي الحجة ‪ 2011.)1432‬ص‪.17 :‬‬

‫‪ -11‬مرسوم رقم ‪ 2-08-378‬صادر في ‪ 28‬من شوال ‪28(1429‬أكتوبر ‪ )2008‬بتطبيق أحكام القانون رقم ‪ 16-03‬المتعلق‬
‫بخطة العدالة الجريدة الرسمية رقم ‪ ،5400‬ص‪.20 :‬‬

‫‪14‬‬
‫العمري والهبة والصدقة والرهن الحيازي والمغارسة في شكل رسمي تحت طائلة البطالن‬
‫وأيضا الوقف العام في إطار المعاوضات العينية وكذا تحرير عقد الوصية في إطار مدونة‬
‫‪1‬‬
‫األسرة‪.‬‬
‫بالرجوع إلى الفقرة األولى من الفصل ‪ 419‬من ظهير االلتزامات والعقود نجدها تنص على‬
‫أن "الورقة الرسمية حجة قاطعة حتى على الغير في الوقائع واالتفاقات التي يشهد الموظف‬
‫‪2‬‬
‫العمومي الذي حررها بحصولها في محضره وذلك إلى أن يطعن فيها بالزور‪.‬‬
‫ويستخلص من هذه الفقرة أن الورقة الرسمية التي استكملت شروطها القانونية تكون حجة على‬
‫كافة الناس‪ ،‬وال تقتصر على المتعاقدين فحسب بل تشمل خلفهما العام والخاص وكافة الناس‬
‫فيما يتعلق باالتفاقات والوقائع التي دونت بها ما لم يطعن فيها بالزور‪.‬‬
‫والورقة الرسمية حجة كذلك بسالمتها المادية أي عدم حصول تغيير في محتوياتها التي‬
‫دونت فيها وقت إنشائها‪ ،‬وال يشترط في ذلك إال أن يكون مظهرها الخارجي غير باعث على‬
‫االرتياب والشك في مصدرها وفي سالمتها فإذا وجد بها كشط أو محو أو غير ذلك من العيوب‬
‫‪3‬‬
‫المادية‪ ،‬كان للمحكمة أن تقدر ما يترتب على ذلك من إسقاط قيمة الورقة في اإلثبات أو نقضها‪.‬‬
‫بالرجوع إلى قانون المسطرة المدنية نجده ينص على أن المحررات الرسمية يمكن الطعن‬
‫فيها عن طريق الزور الفرعي‪( 4‬أو الطلب العارض حسب الفصل ‪94‬من قانون المسطرة‬
‫‪5‬‬
‫المدنية)‪ ،‬أو دعوى الزور الفرعية حسب الفصل ‪ 102‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬توثيق التصرفات في المحررات ثابتة التاريخ وحجيتها‬
‫يعرف المحرر الثابت التاريخ بأنه كل وثيقة عرفية يتم تحريرها وفقا الشروط التي بينها‬
‫القانون‪ ،‬وبناء على المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية فإن المحرر الذي يحرره المحامي‬
‫ال يكون ثابت التاريخ إال بالمصادقة على توقيعات أطرافه طبقا للفقرة األولى والثانية من المادة‬
‫المذكورة‪ ،‬كما أن تسجيل العقد المذكور له أهمية قصوى سواء من أجل تقييد العقد بالمحافظة‬
‫على األمالك العقارية‪ ،‬أو إضفاؤه على العقد صفة ثبوت التاريخ‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪ -‬إدريس الفاخوري ص‪126:‬‬
‫‪2‬‬
‫‪ -‬ظهير االلتزامات والعقود‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪.68 :‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ -‬إدريس العالوي العبدالوي‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪.73:‬‬
‫‪ -15‬الفصل ‪ 92‬من قانون المسطرة المدنية‪ ،‬الذي ينص على أنه إذا طعن أحد األطراف أثناء سريان الدعوى في أحد‬
‫المستندات المقدمة بالزور الفرعي صرف القاضي النظر عن ذلك إذا رأى أن الفصل في الدعوى ال يتوقف على هذا‬
‫المستند‪.‬‬
‫قانون المسطرة المدنية مع القانون الجديد المتعلق بقضاء القرب وفق آخر التعديالت‪ ،‬إعداد عبد الكريم كمران‪ ،‬ط‪،4‬‬
‫‪ ،2022‬الرباط‪ ،‬ص‪- .37:‬‬
‫‪ -16‬ينص الفصل ‪ 102‬على أنه إذا رفعت المحكمة الزجرية دعوى أصلية بالزور مستقلة عن دعوى الزور الفرعي فان‬
‫المحكمة توقف البث في المدني الى أن يصدر حكم القاضي الجنائي‪.‬‬

‫‪15‬‬
‫بالرجوع للمادة الرابعة المذكورة نجد أنها نصت على وجوب مرور العقد المحرر لدى‬
‫ثالث جهات كل حسب مهمتها الوظيفية‪ ،‬بدأ من المحامي مرورا بتصحيح اإلمضاءات وصوال‬
‫إلى رئيس كتابة ضبط المحكمة االبتدائية التي يزاول بدائرتها المحامي محرر العقد‪.‬‬
‫أوال‪ :‬المحامي محرر العقد‬
‫تعتبر مهنة المحاماة من المهن المساعدة للقضاء وتساهم في تحقيق العدالة‪ ،‬ويعتبر‬
‫تحرير العقود من مظاهر تلك المساعدة‪ ،‬إذ يعمل المحامي على تحضير وسائل اإلثبات للفصل‬
‫في النزاعات المعروضة أمام القضاء‪ ،‬وهو ما ذهب إليه المشرع سيرا على نهج المشرع‬
‫األنجلوسكسوني إذ عمل على توسيع دارة مهام المحامي من خالل القانون المنظم للمهنة‪.1‬‬
‫وكذا من خالل المادة الرابعة التي أضافت بعض الشروط منها ما يتعلق بالمحامي بحيث يجب‬
‫أن يكون مقبوال للترافع لدى محكمة النقض‪ ،‬أي بعد اكتسابه لتجربة مهنية أكثر من خمسة‬
‫عشر سنة من الممارسة الفعلية للمهنة‪ ،‬وبعض اإلجراءات المسطريــة المشار إليهـا بعده‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫ثانيا‪ :‬مصلحة تصحيح اإلمضاءات‬
‫تكمن عملية تصحيح اإلمضاء بصفة عامة في اإلشهاد على صحة اإلمضاء المتواجد على‬
‫الوثيقة‪ ،‬دون التطرق إلى مضمونه‪ ،‬إال أن هناك بعض الموانع التي تحول دون ممارسة هذه‬
‫المسطرة مما يلزم الجهة المختصة بتصحيح اإلمضاء النظر في بعض الحاالت إلى مضمون‬
‫الوثيقة المراد تصحيح إمضائها‪ ،‬و لإلشهاد على صحة اإلمضاء تقوم السلطة المعنية بالتصحيح‬
‫مع وضع ختم خاص بذلك وكذا التاريخ باإلضافة إلى العبارة التالية‪" :‬اطلع على التوقيع" مع‬
‫تبيان هوية األشخاص الراغبين في تثبيت إمضاءاتهم وكذا تصحيحها‪ ،‬وتعتبر مهمة اإلشهاد‬
‫على صحة اإلمضاء خدمة تقدمها اإلدارة للمواطنين لتثبيت التوقيع وليس إلضفاء طابع رسمي‬
‫وتوثيقي على مضمون الوثائق‪ ،‬والمشرع توجه إلى حصر الجهات المختصة باإلشهاد على‬
‫صحة اإلمضاء في ست جهات لها صالحية تصحيح اإلمضاء بمقتضى القانون تتمثل في‪:‬‬
‫رئيس المجلس الجماعي (مصلحة تصحيح اإلمضاءات المتواجدة بالمجالس الجماعية)‬ ‫▪‬
‫رئيس مجلس المقاطعة (مصلحة تصحيح اإلمضاءات المتواجدة بمجالس المقاطعات)‬ ‫▪‬
‫مؤسسة العامل‪ ،‬السلطات القضائية وأمناء الخزائن‬ ‫▪‬
‫ألعوان الدبلوماسيون والقناصل خارج الوطن‬ ‫▪‬
‫وزير الخارجية والتعاون‬ ‫▪‬

‫‪- 1‬ظهير شريف رقم ‪ 1.08.101‬صادر في ‪ 20‬من شوال ‪ 20( 1429‬أكتوبر ‪ )2008‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 28.08‬المنظم‬
‫لمهنة المحاماة كما وقع تعدليه وتتميمه‪.‬‬
‫‪ 2‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 12‬رمضان ‪ 25( 1333‬يوليو ‪ )1915‬يتعلق باإلشهاد على صحة اإلمضاء كما تم تعديله‬
‫وتتميمه بالظهائر الشريفة الصادرة في ‪ 10‬يوليو ‪ 1921‬و ‪ 10‬أكتوبر ‪ 1931‬و ‪ 3‬شتنبر ‪.1955‬‬

‫‪16‬‬
‫لكن تبقى الجهتين األساسيتين لتلقي هذه العقود المحررة من طرف المحامي المقبول للترافع‬
‫لدى محكمة النقض هما مجلس الجماعة ومجلس المقاطعة‪ ،‬حسب المادة األولى من مرسوم‬
‫‪1‬‬
‫(‪ 8‬يونيو ‪ )2022‬بتحديد كيفيات اإلشهاد على صحة اإلمضاء من قبل الجماعات والمقاطعات‬
‫‪2‬‬
‫ثالثا‪ :‬رئيس مصلحة كتابة الضبط لدى المحكمة االبتدائية‬
‫بخصوص اختصاصات رئيس كتابة الضبط أو من ينوب عنه تتمثل في التأشير على‬
‫العقد المحرر من طرف المحامي الواضع لنموذج توقيعه لدى مصلحة كتابة الضبط‪ ،‬وكذا‬
‫مراقبة مضمون العقود لتكون وفق المقتضيات المقررة في القانون‪ ،‬وبعد إتمام اإلجراءات‬
‫بشأنها‪ ،‬والـتأكد من خلوها من النقص‪ ،‬وسالمتها من الخلل‪ ،‬وذلك بعدم مخالفتها للنصوص‬
‫الخاصة بالعقار والتعمير‪ ،‬ويمتنع على رئيس مصلحة كتابة الضبط أو نائبه المكلف بالتعريف‪،‬‬
‫التأشير على العقد‪ ،‬كما ال تكون هذه الوثيقة تامة إال إذا كانت مذيلة بهذا اإلجراء‪ ،‬وتعتبر حينها‬
‫كالوثيقة الرسمـية من حيث الحجية بعد مرورها من هـذه المراحــل الدقيـــقة‪.‬‬
‫حجية المحررات ثابتة التاريخ‬
‫بخصوص حجية الورقة العرفية‪ ،‬فقد نص الفصل ‪ 424‬من ق ل ع على أن‪:‬‬
‫"الورقة العرفية المعترف بها ممن يقع التمسك بها ضده أو المعتبرة قانونا في حكم المعترف‬
‫بها منه‪ ،‬يكون لها نفس قوة الدليل التي للورقة الرسمية في مواجهة كافة األشخاص على‬
‫التعهدات والبيانات التي تتضمنها وذلك في الحدود المقررة في الفصلين ‪ 419‬و‪ 420‬عدا ما‬
‫يتعلق بالتاريخ كما سيذكر فيما بعد‪".‬‬
‫وفي نفس هذا السياق ذهبت محكمة النقض إلى أن "الثابت بمقتضى الفصل ‪ 424‬من قانون‬
‫االلتزامات والعقود أن الورقة العرفية المعترف بها ممن يقع التمسك بها ضده أو المعتبرة‬
‫قانونا في حكم المعترف بها يكون لها نفس قوة دليل الورقة الرسمية في مواجهة كافة األشخاص‬
‫على التعهدات التي تتضمنها وذلك ما لم يطعن فيها بسبب اإلكراه أو االحتيال أو التدليس أو‬
‫الصورية أو الخطأ المادي‪."3‬‬

‫‪ - 1‬مرسوم رقم ‪ 2.22.047‬صادر في ‪ 8‬ذي القعدة ‪ 8( 1443‬يونيو ‪ )2022‬بتحديد كيفيات اإلشهاد على صحة اإلمضاء‬
‫من قبل الجماعات والمقاطعات‪.‬‬
‫‪ - 2‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 12‬رمضان ‪ 25( 1333‬يوليو ‪ )1915‬يتعلق باإلشهاد على صحة اإلمضاء كما تم تعديله‬
‫وتتميمه بالظهائر الشريفة الصادرة في ‪ 10‬يوليو ‪ 1921‬و‪ 10‬أكتوبر ‪ 1931‬و‪ 3‬شتنبر ‪.1955‬‬
‫‪ - 3‬قرار عدد ‪ 345‬صادر بتاريخ ‪ .2013/07/02‬منشور بالعدد األخير من مجلة القضاء والقانون (‪ 164‬لسنة ‪)2014‬‬

‫‪17‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في قوانين خاصة‬
‫الفقرة األولى‪ :‬توثيق التصرفات العقارية وفق قانون ‪ 16/03‬المتعلق بخطة العدالة‬
‫بداية نؤكد على أن نظام التوثيق العدلي في المغرب يقوم على أساس نظام العدلين‪ ،‬ويتأسس‬
‫عبلى ازدواجية الجمع بين أحكام الكتابة وأحكام الشهادة‪ ،‬كما يخضع لرقابة القضاء الصارمة‬
‫وإشرافه المباشر‪ ،‬وال تصير الوثيقة رسمية إال إذا خاطب القاضي المكلف بالتوثيق لإلعالم‬
‫بأدائها ومراقبتها‪ ،‬بمعنى أنه هناك ازدواجية من حيث تدخل الطرفين‪ ،‬الطرف األول هم العدول‬
‫يقومون بتلقي تصريحات األطراف‪ ،‬والطرف الثاني هم القضاة الذين يقومون بدور الخطاب‬
‫أو التلقي‪.1‬‬
‫ومن هنا فإن التوثيق العدلي إلى جانب كونه يحقق االستقرار على المستوى االقتصادي‬
‫واالجتماعي‪ ،‬فإنه يلعب دورا مهما في توفير األمن والعدل بين األطراف المتعاقدة‪ ،‬وذلك نظرا‬
‫لما يتوفر عليه من وسائل وآليات بواسطتها تتمكن الدولة من توفير الحماية الالزمة ألفراد‬
‫المجتمع من جميع الفتن والمنازعات‪.2‬‬
‫والمشرع المغربي لم يضع تعريفا للمحررات العدلية‪ ،‬إال أن الفقه قد عرفها بأنها تلك‬
‫المحررات المخاطب عليها من طرف قاضي التوثيق والمحررة وفق الشكل الذي يحدده‬
‫القانون‪ .‬ونظرا للدور اإلثباتي الذي تلعبه الوثيقة العدلية في شتى المجاالت منها األسرة والعقار‬
‫واإلرث‪ ...‬فإنها تعد من قبيل األوراق والمستندات الرسمية التي تنطبق عليها مقتضيات‬
‫الفصلين ‪418‬و ‪ 419‬من ق ل ع‪ .3‬إذن فعلى هذا األساس فالوثيقة العدلية وسيلة من وسائل‬
‫اإلثبات القاطعة في ميدان التصرفات العقارية ال يمكن الطعن فيها إال بالزور‪.‬‬
‫وإذا كان العدول بدورهم مؤهلون بامتياز إلبرام عقود العقار غير المحفظ ونظرا لطبيعة‬
‫تكوينهم المستندة إلى الشريعة اإلسالمية فإن تحريرهم للعقود المنصبة على العقارات يتطلب‬
‫منهم استكمال تكوينهم باالطالع على المقتضيات الخاصة بالعقارات المحفظة وبالقواعد‬
‫المنظمة لبيع العقارات في طور اإلنجاز‪.4‬‬

‫‪ 1‬أمينة العمراني‪ ،‬األمن التعاقدي ودوره في تحقيق األمن العقاري‪ ،‬سلسلة أعمال جامعية األمن التعاقدي وفق التشريع‬
‫المغربي ص‪.137 :‬‬
‫‪ 2‬العلمي الحراق‪ ،‬التوثيق العدلي بين الفقه المالكي والتقنين المغربي وتطبيقاته في مدونة األسرة ط‪ ،2005 1‬ج‪ 1‬ص‪:‬‬
‫‪.53‬‬
‫‪ 3‬عبد السالم آيت سعيد دور الوثيقة العدلية في نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬مركز إدريس الفاخوري للدراسات واألبحاث في‬
‫العلوم القانونية وجدة ط‪ ،2017‬ج‪ ،1‬ص‪.496 :‬‬
‫‪ 4‬عبد العزيز كيان‪ ،‬حماية المستهلك في بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة‪ ،‬القانون‬
‫الخاص جامعة سيدي محمد بن عبد هللا ‪2005‬ــ ‪ 2006‬ص‪.15 :‬‬

‫‪18‬‬
‫وتعتبر خطة العدالة مهنة حرة وتحت مراقبة وزارة العدل ويشترط لالنتصاب لها عدة شروط‬
‫من بينها أن يكون الشخص مغربيا مسلما بالغا من العمر ‪ 25‬سنة على األقل‪ ،...‬كما أن التوثيق‬
‫العدلي يمتاز بخصائص تميزه وتجعله مختلفا عن غيره من النظم التوثيقية األخرى منها‪:‬‬
‫التوثيق العدلي نظام قانوني وضعي مرجعيته دينية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التوثيق العدلي يتم بواسطة عدلين كأصل عام‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التوثيق العدلي يجمع بين أحكام الكتابة وأحكام الشهادة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التوثيق العدلي يخضع لرقابة القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫والمشرع المغربي وحماية منه لحقوق األطراف المتعاقدة سعى إلى إحكام بناء الوثيقة العدلية‬
‫بمجموعة من الضوابط أهمها وجوب كتابة الوثيقة في الصك المعد لذلك‪ ،‬بعد تلقيها وحفظها‬
‫في دفتر الجيب مع ضرورة خلوها من أي نقص أو عيب‪.1‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التصرفات العقارية في القانون ‪ 32/09‬المتعلق بالتوثيق العصري‬
‫تخضع مهنة التوثيق ألحكام القانون رقم ‪ ،32.092‬وهي مهنة حرة تمارس وفق الشروط‬
‫وحسب االختصاصات المقررة في هذا القانون وفي النصوص الخاصة ‪ ،3‬وقد وفر هذا القانون‬
‫إلى حد كبير حماية قانونية للمهنة‪ ،‬متى احترم الموثق الممارس األخالقيات التي تفرضها عليه‬
‫مهنته‪ ،4‬كما وفر حماية للمتعاملين أيضا‪ ،‬وهو ما يبرر نية المشرع في تحقيق نوع من التوازن‬
‫التعاقدي الذي فرضه التطور والتغير الذي عرفه المجتمع‪.5‬‬

‫فالموثق ملزم حسب المادة ‪ 3‬من القانون رقم ‪ 32.09‬بالتحقق تحت مسؤوليته من هوية‬
‫األطراف الحاضرين لديه‪ ،‬وصفتهم وأهليتهم للتصرف‪ ،‬ومدى مطابقة الوثائق المدلى بها‬

‫‪ 1‬محمد لشقار‪ ،‬الحماية القانونية للمشتري في عقود اقتناء السكن‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون المدني واألعمال‪،‬‬
‫عبد المالك السعدي طنجة ‪2009‬ـ‪ ،2010‬ص‪.28 :‬‬
‫‪ - 2‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم‪ ،1.11.179‬بتاريخ ‪ 25‬ذو الحجة‪1432‬ه‪ 22/‬نونبر‪2011‬م‪ ،‬منشور بالجريدة‬
‫الرسمية تحت عدد‪ 5998:‬الصادرة بتاريخ ‪ 27‬ذي الحجة ‪ 1432‬ه‪ 24 /‬نونبر‪.2011‬‬
‫‪ - 3‬المادة ‪ 1‬من قانون رقم ‪ 32.09‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق‪.‬‬
‫‪ - 4‬عبد هللا درميش‪ ،‬أخالقيات مهنة التوثيق وسلطة التنظيم‪ ،‬مقال يشكل مساهم في ندوة إصالح مهنة التوثيق في ظل‬
‫تحديات العولمة‪ ،‬والمنظمة بالمعهد العالي للقضاء يوم ‪ 3‬نونبر ‪ 2009‬بالرباط‪ ،‬منشور بالمجلة المغربية لإلدارة المحلية‬
‫والتنمية‪ ،‬العدد ‪ ،69‬سنة ‪ ،2010‬ص‪.23:‬‬
‫‪ - 5‬لمياء الفركاتي‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون‬
‫الخاص‪ ،‬شعبة القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين و البحث في قانون العقود و العقار‪ ،‬السنة الجامعية‪ :2007-2006‬ص‪.1‬‬

‫‪19‬‬
‫للقانون‪ ،‬كما أنه ملزم بالتأكد من الوضعية القانونية والمادية للعقار موضوع التعاقد‪ 1‬وطبيعته‬
‫هل هو عقار محفظ؟ أو في طور التحفيظ؟ أم غير محفظ؟‬

‫فإذا كان العقار محفظا أو في طور التحفيظ‪ ،‬يتعين على الموثق أن يتأكد من مدى‬
‫مطابقة الوثائق المدلى بها من طرف المفوت‪ ،‬وكذا مطابقة هويته مع ما هو مضمن في الرسم‬
‫العقاري أو مطلب التحفيظ‪ ،‬وفي ذلك حماية ألصحاب الحقوق األصليين وقطع الطريق أمام‬
‫العابثين والمتالعبين‪ ،‬فضال عن ذلك واستنادا إلى نفس المادة يلتزم الموثق بإسداء النصح‬
‫لألطراف‪ ،‬ويوضح لهم األبعاد واآلثار التي قد تترتب عن العقود التي يتلقاها‪ ،2‬كما يجب على‬
‫الموثق طبقا لمقتضيات المادة ‪ 40‬من القانون المنظم لمهنة التوثيق أن يشير في العقد الذي‬
‫حرره إلى قراءة األطراف له أو إلى أنه اطلعوا على مضامينه من طرفه‪ ،‬ومتى كان أحد‬
‫أطراف العقد يجهل اللغة التي حرر بها العقد يشهد عليه الموثق بذلك‪ ،‬مع ضرورة تطبيق‬
‫أحكام المادة ‪ 38‬من القانون رقم ‪ 32.09‬التي توجب على الموثق االستعانة بترجمان مقبول‬
‫لدى المحاكم عند وجود صعوبة في التلقي‪ ،‬وفي حالة تعذر وجود ترجمان يمكنه االستعانة بكل‬
‫شخص يراه أهال للقيام بهذه المهمة‪ ،‬شريطة قبوله من طرف المعني بالترجمة‪ ،‬ويشترط في‬
‫الترجمان أو الشخص المستعان به أال يكون شاهدا أو له مصلحة في العقد‪.‬‬

‫فحسب المادة ‪ 42‬من القانون المنظم لمهنة التوثيق يكون المشرع قد جعل من تحرير‬
‫العقد باللغة العربية قاعدة ومبدأ أساسيا‪ ،‬غير أنه ترك الخيار لألطراف أن يعتمدوا أي لغة‬
‫أخرى في التحرير وبإرادتهم المنفردة‪ ،‬إذ ليس للموثق الحق في أن يلزمهم بلغة معينة إلثبات‬
‫التزاماتهم‪ ،‬وتماشيا مع ما هو جاري به العمل فإنه عادة ما نجد الموثق يحرص على أن يضمن‬
‫بالمحررات التوثيقية‪ ،‬بندا يشار فيه إلى أن األطراف يتفقون على تحرير اتفاقاتهم باللغة التي‬
‫كتب بها العقد‪ ،‬أي باللغة الفرنسية أو غيرها من اللغات وبهذا يكون البند ملزما لألطراف‬

‫‪ - 1‬أنيس القضاوي‪ ،‬الوثيقة العصرية ودورها في استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون عقود‬
‫وعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2008-2007‬ص‪.5:‬‬
‫‪ - 2‬كريم آيت عيسى‪ ،‬واجب الموثق بإسداء النصح‪ ،‬مقال منشور بالمجلة المغربية في الفقه والقضاء‪ ،‬العدد الرابع‪ ،‬مطبعة‬
‫األمنية الرباط‪ ،‬بدون سنة الطبع‪ ،‬ص‪.86:‬‬

‫‪20‬‬
‫ولغيرهم‪ ،1‬كما أن الموثق يكون خاضعا لرقابة من حيث المحررات والوثائق التي يتولى‬
‫تحريرها وعند إدراجه لهذا البند يكون قد تبنى إرادة األطراف في اختيار لغة تحرير العقد‪.2‬‬

‫فضال عن ذلك يجب أن تتضمن العقود التي يتلقاها الموثق األسماء الكاملة لألطراف‪ -‬بما فيها‬
‫اسم األب واألم‪ -‬وباقي الموقعين على العقد‪ ،‬وال يسمح باختصارها إال إذا سبق في العقد ما‬
‫يوضحها مرة واحدة على األقل‪ ،3‬وبيان موطنهم وتاريخ مكان والدتهم وجنسيتهم ومهنتهم‬
‫ونوع الوثيقة الرسمية المعتمدة في إثبات هويتهم ومراجعها وحالتهم العائلية والنظام المالي‬
‫للزواج بالنسبة لألطراف عند االقتضاء‪.‬‬

‫كما يجب أن يحرر العقد تحت مسؤولية الموثق دون انقطاع أو بتر أو إصالح في صلبه‬
‫أو إقحام أو كتابة بين السطور أو إلحاق أو تشطيب أو ترك بياض باستثناء ما يفصل بين‬
‫الفقرات والبنود‪ ،‬وفي هذه الحالة يوضع خطا على البياض‪ ،‬فضال عن ذلك ترقم الصفحات‬
‫ويشار إلى عددها في آخر العقد‪ ،‬هذا ويجب أن تصحح األخطاء واإلغفاالت بواسطة إحاالت‬
‫تدون إما في الهامش أو في أسفل الصفحة‪.4‬‬

‫وعالوة على ذلك يجب أن تذيل هذه التصحيحات بتوقيع الموثق واألطراف بعد‬
‫اطالعهم على مضمون التصحيح‪ ،‬فهذا األخير يكون باتفاق األطراف عليه‪ ،‬وبتوقيعاته جميعا‬
‫يصبح التصحيح واالستدراك جزء من العقد له حجيته شأنه ِشأن باقي البنود األخرى‪ ،‬ويجب‬
‫أيضا أن تذيل أصول العقود تحت طائلة البطالن بأسماء وتوقيعات األطراف والترجمان‬
‫والشهود إن وجدوا‪ ،‬إذ يوقع األطراف على كل صفحة من صفحات العقد ويكتب تاريخ توقيع‬
‫كل طرف‪ ،‬كما يؤشر الموثق على كل صفحة ويكتب تاريخ وساعة توقيع األطراف والموثق‬
‫باألرقام والحروف‪ ،‬وإذا كان أحد األطراف ال يحسن التوقيع فإنه يضع بصمته على العقد‬

‫‪ - 1‬المادة ‪ 36‬من القانون رقم ‪ 32.09‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق‪.‬‬

‫‪ - 2‬عبد القادر بوحامد‪ ،‬تعريب العقود التوثيقية وشكليتها على ضوء مقتضيات رقم ‪ ،32.09‬مقال منشور بمجلة المنبر‬
‫القانوني العدد ‪ ،4‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬أبريل ‪ ،2013‬ص‪.43:‬‬
‫‪ - 3‬نجيب أهتوت‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية ودرها في تحقيق األمن العقاري‪ ،‬مقال منشور بمجلة المنبر القانوني‪ ،‬العدد‬
‫‪ 8-7‬أبريل ‪ ،2015‬ص‪.29:‬‬
‫‪ - 4‬المادة ‪ 41‬من نفس القانون‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫ويشهد عليه الموثق بذلك‪ ،‬أما إذا تعذر عليه التوقيع واإلبصام فإن الموثق يشهد عليه بذلك‬
‫بمحضر شاهدين‪.‬‬

‫وتكون التوقيعات بخط اليد وبمداد غير قابل للمحو‪ ،1‬ويوقع الموثق العقد فورا آخر توقيع‬
‫لألطراف ويكتسب بذلك العقد الصيغة الرسمية‪ ،‬ويجب أن تلحق بها كل الوثائق التي استند‬
‫عليها الموثق إلبرامه ‪ ،2‬فبهذه المقتضيات يكون المشرع قد حاول أن يعطي من جهة للمحرر‬
‫جمالية خاصة به من حيث الشكل تميزه عن العقود األخرى خاصة العرفية‪ ،‬ومن جهة أخرى‬
‫العمل على الحد من أي تزوير أو تحريف لمضمون العقد أو المحرر‪.3‬‬

‫ومن كل ما سبق يمكن القول إن المشرع قد عمل على توحيد شكل إبرام العقود في‬
‫مجال التوثيق‪ ،‬فالموثق يحظى بدور مهم في تثبيت المعامالت العقارية نظرا لكونه يخضع‬
‫لقانون يجعل من الوثيقة المحررة فعال تستحق الرسمية والحجية القطعية التي تعطيها القوة‬
‫الثبوتية والتي ال يمكن الطعن فيها إال بالزور‪ ،‬كما أنه يصعب تزويرها ألن لها أصال يحتفظ‬
‫به الموثق في سجل خاص يؤشر على كل صفحاته رئيس المحكمة االبتدائية الواقع بدائرتها‬
‫مقر عمله‪ ،‬ويضمن الموثق في السجل المذكور كل البيانات الموجزة للعقود التي يتلقاها‪.‬‬

‫بقي أن نشير إلى إجراء هام يتولى الموثق القيام به‪ ،‬ويتمثل في كونه يقدم نسخا من‬
‫المحررات ولعقود بعد اإلشهاد بمطابقتها لألصل من طرفه لمكتب التسجيل المختص قصد‬
‫استيفاء واجبات التسجيل‪ ،‬كما يتولى القيام باإلجراءات الضرورية للتقييد في السجالت العقارية‬
‫وغيرها لضمان فعاليتها‪ ،‬وهذا ما يبرز دوره في تحفيظ األمن العقاري والتوثيقي للراغبين في‬
‫توثيق تصرفاتهم العقارية‪.‬‬

‫‪ - 1‬المادة ‪ 43‬من القانون رقم ‪ 32.09‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق‪.‬‬

‫‪ - 2‬المادة ‪ 46‬من نفس القانون‪.‬‬

‫‪ - 3‬هشام الدرقاوي‪ ،‬دعوى تزوير الفرعية المدنية بين التشريع والتطبيق‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر الدراسات العليا‬
‫المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ ،2004-2003‬ص‪.18:‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الفقرة الثالثة‪ :‬التوثيق العبري للتصرفات العقارية‬

‫إن تحرير العقود والمحررات العقارية والتجارية‪ ،‬يستأثر بتوثيقها في األصل العبريون‪،‬‬
‫وهذا ما يستفاد من النصوص القانونية‪ ،1‬والتي تجعل العقود العقارية والمحررات المرتبطة‬
‫بها فيما يخص معامالت اليهود المغاربة‪ ،‬من اختصاص الموثقين العبريين‪ .‬إال أنه نظرا لقلة‬
‫الموثقين العبريين في عصرنا الحالي‪ ،‬أصبح يشاركهم الموثقون العصريون في توثيق هذه‬
‫المحررات‪ ،‬فالموثقون العبريون صاروا قليلين جدا‪ ،‬فصار اليهود المغاربة يوثقون معامالتهم‬
‫العقارية والتجارية وغيرها (ماعدا قضايا األحوال الشخصية والميراث) لدى الموثقين‬
‫العصريين‪.‬‬
‫وال يوجد من الناحية القانونية‪ ،‬ما يمنع الموثقين العصريين من توثيق هذه المعامالت‪،‬‬
‫خصوصا أن الموثقين العبريين قد قلوا في هذه اآلونة األخيرة‪ .‬وإن كان تنقل اليهودي المغربي‬
‫من مكان بعيد‪ ،‬إلى موثق بالرباط لتوثيق عقد زواجه‪ ،‬سيحتم عليه ذلك‪ ،‬ألن الموثقين العبريين‬
‫هم المختصين بتوثيق هذه العقود‪ ،‬وألنه يطبق عليهم قانونهم العبري‪ ،‬الذي يفرض‬
‫خصوصيات في العقد‪ .‬وذلك على خالف القضايا المرتبطة بالمعامالت األخرى التي ال تدخل‬
‫في مجال أحوالهم الشخصية‪ ،‬وال تطبق عليها القوانين العبرية‪ .‬فتوثيق تنازل عن حق الشفعة‬
‫مثال‪ ،‬أو عقد كراء أو مجرد وكالة بيع عقار‪ ،‬قد يصعب انتقال اليهودي من مدينة الداخلة الى‬
‫موثق الرباط لتحريرها‪ ،‬ألنه ليس مفروضا أن يستأثر بتوثيقها الموثق العبري كما هو حال‬
‫قضايا األحوال الشخصية‪ .‬لذلك صارت المحررات المتعلقة بهذه القضايا‪ ،‬يقوم بها الموثقون‬
‫العصريون‪ .‬أما محررات الموثقين العبريين بشأنها‪ ،‬فهي قليلة جدا‪.‬‬
‫أوال‪ :‬توثيق العقود العقارية‬
‫كانت األمالك العقارية لليهود بالمالح بالمدن قليلة‪ ،‬نظرا لكونهم ال يستطيعون ملك‬
‫أراض خارج المدينة إال تحت شروط أمن قلما كانت تتوفر‪ ،‬وقد كانت المعامالت على‬
‫عقاراتهم وثيقة جدا لدرجة أنها لم تسمح بإحداث تجارة حقيقية‪ ،‬لكن منذ إقامة الحماية‬

‫‪ - 1‬وذلك كالنصوص الجبائية التي تحدد العقود العبرية الواجبة التسجيل‪ ،‬والتي تذكر من ضمنها المحررات المتعلقة‬
‫بالعقارات‪.‬‬

‫‪23‬‬
‫بالمغرب‪ ،‬أقبل اليهود على الشؤون العقارية بجرأة‪ .1‬وقد كان أيضا لليهود بالمغرب ملكية‬
‫زراعية صغيرة‪ ،‬لكن كانت هذه الملكيات قليلة نظرا لقلة اليهود‪.2‬‬
‫‪ - 1‬توثيق بعض العقود العقارية الخاصة‬
‫كان العبريون بالمغرب‪ ،‬قبل عهد الحماية وأثناء دخولها بسنوات يقومون بتوثيق بعض‬
‫العقود العقارية الخاصة بهم‪ ،‬ونضرب مثاال بحق " الحذقة "‪ ،‬وهي كلمة عبرانية معناها )‬
‫أمسك واخذ وملك واحتفظ وافترض( ‪ ،‬وهي لها عدة معان‪ ،‬من بينها على الخصوص‪ ،‬ذلك‬
‫المفهوم الذي يعني نوعا من االكتساب والتمتع واالحتفاظ بالملك‪ .‬وبمقتضى هذا الحق يمنع‬
‫على أي يهودي‪ ،‬أن يستأجر منزال أو دكانا في ملكية أحد األغيار‪ ،‬إذا كان قد استأجره مسبقا‬
‫يهودي آخر‪ ،‬ألن المستأجر األول يملك " الحذقة " أي حق التمتع‪ ،‬مما يجعل حرمانه من هذا‬
‫الحق بدون موافقته عمال غير مشروع‪.3‬‬
‫وقد أدرج هذا الحق في المغرب من ضمن الحقوق العرفية اإلسالمية ألن حقوق اليهود‬
‫كانت دائما تحت رعاية وحماية الدولة اإلسالمية‪ ،‬وقد أولى مجلس الجالية اليهودية وأحبار‬
‫اليهود هذا الحق العيني اهتماما حتى أصبح من األعراف التي ال يمكن تجاهلها خصوصا‬
‫حماية أول مستغل ومقيم في المكان‪.‬‬
‫وقد تم إسقاط هذا الحق من بين أشكال المعامالت‪ ،‬حيث أنه لم يعد قابال للتقييد‬
‫بالسجالت العقارية‪ ،‬نظرا ألن الوضعية التي كان يخلفها هذا الحق يشكل حرجا خطيرا‪،‬‬
‫وبالتالي عبثا من شأنه أن يخلف أضرارا بكل أنواع ممتلكات الخواص واألحباس‪ ،‬وهذا ما‬
‫سارت عليه المحاكم في المغرب والقضاء الفرنسي خمسة عشر سنة خالل عهد الحماية‪.4‬‬
‫‪ - 2‬توثيق باقي العقود العقارية‬

‫‪ - 1‬روجي لوطورنو‪" :‬فاس قبل الحماية"‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬دار الغرب اإلسالمي بيروت لبنان‪ ،‬ط‪ 1992 ،1‬ص ‪.546‬‬
‫‪ - 2‬حاييم الزعفراني‪ " :‬يهود األندلس والمغرب "‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،2000 ،‬ص ‪.405‬‬
‫‪ - 3‬حاييم الزعفراني‪ " :‬ألف سنة من حياة اليهود بالمغرب "‪ ،‬ترجمة أحمد شحالن وعبد الغني أبو العزم‪ ،‬مطبعة دار‬
‫قرطبة الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،1987‬ص‪.164‬‬
‫‪ - 4‬حسين الصفريوي‪ " :‬الوجيز في الحقوق العينية تحت تأثير التطبيق بالمغرب "‪ ،‬مساهمة في المؤتمر التاسع عشر‬
‫لالتحاد الدولي التوثيق الالتيني أمستردام‪ ،‬هولندا‪ ،‬سلسلة الدراسات التوثيقية ‪ 6‬وسلسلة الدراسات القانونية ‪ ،15‬طبعة‬
‫أبريل ‪ ،1989‬ص ‪.63‬‬

‫‪24‬‬
‫إن اليهود المغاربة كانوا ومازالوا‪ ،‬يبرمون عقودا مختلفة على العقارات‪ ،‬من بيوع‬
‫ورهون وأكرية‪ ،‬ويقومون بتوثيق هذه العقود لضمان معامالتهم وتصرفاتهم‪ ،‬وإثباتها إذا‬
‫تطلبها وضع قانوني معين خاص بهم‪ ،‬كضرورة إثبات اعتمارهم لبعض المحالت التي كان‬
‫يمنع القانون اعتمارها‪ ،‬كاعتمارهم محالت السكنى بالحارات األوروبية‪ .‬حيث ألزم ظهير‬
‫شريف‪ 1‬صادر سنة ‪ ،1941‬اليهود المغاربة بإفراغ محالت السكنى بالحارات األوروبية‪ ،‬إذا‬
‫لم يثبتوا بحجة على أن اعتمارهم بالمحالت المذكورة كان قبل فاتح شتنبر‪1939‬م‪ ،‬ومعلوم‬
‫أن أهم حجة هو العقد الكتابي الذي اعتمروا على أساسه المحالت‪.‬‬
‫ويخضع توثيق العقود العقارية لليهود المغاربة‪ ،‬وفقا للقانون العقاري المغربي‪ ،‬انطالقا من‬
‫قاعدة " خضوع العقار لقانون موقعه‪ "2.‬فعقد بيع عقار أوهبته ولو تعلق بيهودي أو ذو ديانة‬
‫أخرى ال يخرج عن مقتضيات القانون العقاري المغربي‪.‬‬
‫عالوة على ذلك‪ ،‬فإن اليهود المغاربة يقومون بتصرفات على العقارات بينهم‪ ،‬وتارة بينهم‬
‫وبين المغاربة‪ ،‬على أي نظام عقاري سواء كانت أمالكا للخواص أو غيرها مما يجوز‬
‫التصرف فيه قانونا‪ .‬بل إنهم يقومون بتصرفات قانونية على أمالكهم الوقفية‪ ،‬حيث أتيح لهم‬
‫في فترة معينة‪ ،‬القيام بتصرفات على أمالكهم الوقفية‪ ،‬والذي كان يلزم عن طريقه‬
‫اإلسرائيليون بتقديم التصرف في األمالك الوقفية كل ثالثة أشهر للباشا‪ ،‬الذي كان يراقب هذه‬
‫‪3‬‬
‫التصرفات على العقارات المحبسة‪.‬‬
‫والمعامالت العقارية لليهود‪ ،‬ليست محصورة فيما بينهم‪ ،‬أو بينهم وبين المغاربة‪ .‬بل كذلك‬
‫بينهم وبين الدولة المغربية والجماعات المحلية فيما يتعلق بعقود البيع والهبات‪ ،‬حيث تبرم‬
‫بعض الجماعات الترابية (البلديات والجماعات القروية)‪ ،‬عقود اقتناء عقارات يملكها يهود‬

‫‪ - 1‬ظهير شريف في شأن منع اليهود من السكنى بالحارات األوروبية‪ ،‬صادر بتاريخ ‪ 1941/08/19‬في الجريدة‬
‫الرسمية عدد‬
‫‪1507‬الصادرة بتاريخ ‪ ، 12/09/1941‬ص ‪.1496‬‬
‫‪ - 2‬محمود ربيع خاطر ‪ ":‬القانون المدني معلقا عليه بأحدث أحكام محكمة النقض "‪ ،‬دار محمود القاهرة‪ ،‬مصر‪،‬‬
‫طبعة ‪ ،2018‬ص‪.19‬‬
‫‪ - 3‬قرار وزيري بشأن ضبط التصرف بأمالك األوقاف اإلسرائيلية بفاس‪ ،‬صادر بتاريخ ‪/05/141914‬في الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 55‬صادرة بتاريخ ‪ /05/221914‬ص ‪.208‬‬

‫‪25‬‬
‫مغاربة‪ ،1‬واإلذن بالتخلي لهم عن عقارات بثمن رمزي‪ ،2‬وذلك بعد المداولة في إحدى دورات‬
‫المجلس‪ ،3‬والمصادقة عليها بقرار وزير الداخلية‪ 4‬أو والي الجهة ‪ ،5‬وتوثيقها في الشكل‬
‫المحدد قانونا‪ ،‬وإدراجها في سجل األمالك البلدية‪.‬‬
‫كما أن الدولة المغربية في شخص ممثليها تبرم عقود بيع أمالكها الخاصة‪ ،‬لليهود المغاربة‪،6‬‬
‫كما أنه يوهب إليها أمالك عقارية من قبلهم‪ ،7‬وتبرم معهم تارة عقود كراء مع الوعد بالبيع‬
‫ويلحق نص العقد بالظهير الشريف اآلذن بالكراء مع الوعد بالبيع‪ ،‬وذلك بعد اتباع مسطرة‬
‫إدارية‪ ،‬يعقبها توثيق العقد في محرر رسمي يحرره العدول والموثقون المغاربة انسجاما مع‬
‫أحكام مدونة الحقوق العينية‪ .‬كما تجدر اإلشارة‪ ،‬إلى أن توثيق اليهود المغاربة معامالتهم‬
‫العقارية‪ ،‬ال يقتصر عليهم كأشخاص ذاتيين‪ ،‬بل خول المشرع المغربي للجان جماعات‬
‫اليهود‪ ،‬والتي اعترف لها بالشخصية المعنوية‪ ،‬بإبرام العمليات المتعلقة باألمالك العقارية من‬
‫بيوع ورهون عقارية ومعاوضات‪ ،‬وذلك بعد اتخاذ قرار للجنة بأغلبية أصوات أعضائها‬
‫وبشرط المصادقة على ذلك من طرف رئيس الحكومة‪.‬‬

‫‪ - 1‬قرار وزيري في المصادقة على ما قررته اللجنة البلدية بالدار البيضاء من اإلذن في اقتناء أربع قطع أرضية‬
‫كائنة بحي الحنك والمعدة للسكنى اإلسرائيليين‪ ،‬صادر بتاريخ فاتح يوليوز ‪ ،1957‬منشور بالجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ ،2124‬صادرة بتاريخ ‪ 10‬يوليوز‪ ،1953‬ص‪.2416‬‬
‫‪ - 2‬مرسوم ملكي رقم ‪ 663.65‬بتاريخ ‪ 2‬نونبر ‪ 1965‬يصادق بموجبه على مقرر المجلس الجماعي لمدينة الرباط‬
‫الصادر باإلذن بالتخلي بالمراضاة للجنة الجالية اليهودية بالرباط عن قطعة أرض من الملك البلدي الخاص‪ ،‬منشور في‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪ ،2767‬صادرة بتاريخ ‪ ،1965/11/10‬ص ‪.2404‬‬
‫‪ 903- 3‬المادة ‪ 37‬من ظهير ‪ 3‬أكتوبر ‪ 2002‬الصادر بتنفيذه القانون رقم ‪ ،78.00‬كما تم تغييره وتتميمه بالمادة‬
‫األولى من الظهير الشريف رقم ‪ 1.08.153‬الصادر في ‪ 18‬فبراير ‪ ،2009‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪،5711‬‬
‫صادرة بتاريخ ‪23‬فبراير ‪ ،2009‬ص ‪.536‬‬

‫‪ - 4‬إذا كان ثمن التفويت يفوق ‪ 2.500.000‬الدرهم‪.‬‬

‫‪ - 5‬إذا كان ثمن التفويت يقل عن ‪ 2.500.000‬درهم ويدخل ضمن المشاريع الست المحددة في الرسالة الملكية لسنة‬
‫‪ 2002‬وهي‪:‬‬
‫القطاعات الصناعية والتصنيع الفالحي والمعادن والسياحة والصناعة التقليدية والسكنى‪- .‬انظر المرسوم رقم ‪2.02.183‬‬
‫صادر في ‪ 5‬مارس ‪ 2002‬بتغيير و تتميم القرار الصادر في ‪ 31‬دجنبر ‪ 1921‬بتحديد طريقة تدبير شؤون الملك البلدي‪،‬‬
‫منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 4984‬بتاريخ ‪ 7‬مارس ‪ ،2002‬ص ‪.479‬‬
‫‪ - 6‬ظهير شريف في اإلذن ببيع أرض مالح سطات ألعضاء الجماعات اإلسرائيلية‪ ،‬صادر بتاريخ ‪،16/03/1925‬‬
‫منشور في ج‪.‬ر‬
‫عدد ‪ ،651‬صادرة بتاريخ ‪ ،14/04/1925‬ص ‪691‬‬
‫‪ - 7‬قرار وزيري باإلذن للدولة بقبول الهبة الممنوحة من طرف جمعيات االتحاد اإلسرائيلي‪ ،‬صادر بتاريخ ‪/1926‬‬
‫‪ ،25/06‬منشور‬
‫في ج‪.‬ر عدد ‪ ،715‬صادرة بتاريخ ‪ ،06/07/1962‬ص ‪.1169‬‬

‫‪26‬‬
‫ختاما ومن خالل البحث في هذا الموضوع حاولنا جاهدين أن نحيط بمختلف الجوانب األساسية‬
‫التي تهم توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬وذلك في مدونة الحقوق العينية والقوانين الخاصة األخرى‬
‫بحيث يالحظ أن المشرع المغربي حسم في توثيق جميع التصرفات العقارية وجعل الكتابة‬
‫شرطا النعقادها وحصرها في المحررات الرسمية والمحررات ثابتة في التاريخ‪.‬‬
‫وبما أن المشرع فرض الرسمية في توثيق هذه التصرفات العقارية فإنه توخى المصلحة‬
‫العامة ومصلحة األطراف المتعاقدة ألن الكتابة تقلل من المنازعات بين األفراد كما أنها تساهم‬
‫في تحقيق األمن القانوني والقضائي‪ ،‬وهذا يعني أن المشرع المغربي متشبت إلى حد ما بفرض‬
‫الرسمية في توثيق التصرفات العقارية‪ ،‬كما أنه دعم مسؤولية محرري العقود سواء من الناحية‬
‫التأديبية والمدنية والجنائية‪ ،‬كما عزز من االلتزامات التي تقع على عاتقه وهو ما ينعكس على‬
‫ثقة األطراف المتعاقدة ويحقق األمن التوثيقي واستقرار المعامالت‪.‬‬
‫ثم إنه من خالل تناولنا لهذا الموضوع نستطيع القول إننا وقفنا على بعض الخالصات يمكن‬
‫تحديدها فيما يلي‪:‬‬
‫‪ ‬المشرع المغربي نظم مهنه تحرير العقود من خالل نص المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية‬
‫والقوانين الخاصة حرصا منه على استقرار المعامالت بين الناس وتفاديا لحدوث نزاعات‬
‫بينهم بشأنها‪ .‬تناولت هذه المادة الجهات الموكول لها تحرير التصرفات العقارية تحت طائلة‬
‫البطالن‪ .‬إال أنه لم يحدد المقصود من المحرر ثابت التاريخ وإن كان األمر يحتاج دوما إلى‬
‫عمل الفقه والقضاء لتوضيح ما يعتري النص القانوني من نقص وغموض‪.‬‬
‫‪ ‬كذلك أن المادة ‪ 4‬جاءت مخالفة لما جاءت به القوانين العقارية الخاصة بحيث ميزت بين‬
‫المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض وباقي المحامين حيث حصرت توثيق‬
‫المحررات ثابتة التاريخ في يد المحامي المقبول للترافع أمام محكمه النقض‪.‬‬
‫‪ ‬ونتيجة لما تم عرضه ونظرا لخطورة التصرفات الواردة على العقار قام المشرع بالقطع‬
‫مع المحررات العرفية وإقصاء الكتاب العموميون من تحريرها‪ ،‬األمر الذي يستدعي‬
‫باإلسراع بإصدار الالئحة المحددة والمنظمة للمهن المؤهلة لتحرير العقود في القوانين‬
‫العقارية الخاصة‪.‬‬
‫‪ ‬كما أنه من جهة أخرى نجد المشرع أغفل الحديث عن المحررات اإللكترونية من مدونة‬
‫الحقوق العينية‪ ،‬كما أبقى على الشكل التقليدي للوثيقة العدلية مع ما يصحب ذلك من غياب‬
‫تحديد دقيق للعالقة بين األطراف المتداخلة في بناء تلك الوثيقة خصوصا بين العدلين‬
‫وقاضي التوثيق‪.‬‬

‫‪27‬‬
 ‫القرارات الوزارية والظهائر الشريفة والمراسيم الملكية‬
‫‪ ‬ظهير شريف في شأن منع اليهود من السكنى بالحارات األوروبية‪ ،‬صادر بتاريخ‬
‫‪ 1941/08/19‬في الجريدة الرسمية عدد‪ 1507‬الصادرة بتاريخ ‪.12/09/1941‬‬
‫‪ ‬قرار وزيري بشأن ضبط التصرف بأمالك األوقاف اإلسرائيلية بفاس‪ ،‬صادر بتاريخ‬
‫‪/05/141914‬في الجريدة الرسمية عدد ‪ 55‬صادرة بتاريخ ‪.1914/22/05‬‬
‫‪ ‬قرار وزيري في المصادقة على ما قررته اللجنة البلدية بالدار البيضاء من اإلذن في اقتناء‬
‫أربع قطع أرضية كائنة بحي الحنك والمعدة للسكنى اإلسرائيليين‪ ،‬صادر بتاريخ فاتح‬
‫يوليوز ‪ ،1957‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ ،2124‬صادرة بتاريخ ‪ 10‬يوليوز‪.1953‬‬
‫‪ ‬مرسوم ملكي رقم ‪ 663.65‬بتاريخ ‪ 2‬نونبر ‪ 1965‬يصادق بموجبه على مقرر المجلس‬
‫الجماعي لمدينة الرباط الصادر باإلذن بالتخلي بالمراضاة للجنة الجالية اليهودية بالرباط‬
‫عن قطعة أرض من الملك البلدي الخاص‪ ،‬منشور في الجريدة الرسمية عدد ‪،2767‬‬
‫صادرة بتاريخ ‪.1965/11/10‬‬
‫‪ ‬ظهير شريف في اإلذن ببيع أرض مالح سطات ألعضاء الجماعات اإلسرائيلية‪ ،‬صادر‬
‫بتاريخ ‪ ،16/03/1925‬منشور في ج‪.‬ر عدد ‪ ،651‬صادرة بتاريخ ‪.14/04/1925‬‬
‫‪ ‬قرار وزيري باإلذن للدولة بقبول الهبة الممنوحة من طرف جمعيات االتحاد اإلسرائيلي‪،‬‬
‫صادر بتاريخ ‪ ،25/06 /1926‬منشور في ج‪.‬ر عدد ‪ ،715‬صادرة بتاريخ‬
‫‪.06/07/1962‬‬
‫‪ ‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 12‬رمضان ‪ 25( 1333‬يوليو ‪ )1915‬يتعلق باإلشهاد على‬
‫صحة اإلمضاء كما تم تعديله وتتميمه بالظهائر الشريفة الصادرة في ‪ 10‬يوليو ‪ 1921‬و‬
‫‪ 10‬أكتوبر ‪ 1931‬و ‪ 3‬شتنبر ‪.1955‬‬
‫‪ ‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 12‬رمضان ‪ 25( 1333‬يوليو ‪ )1915‬يتعلق باإلشهاد على‬
‫صحة اإلمضاء كما تم تعديله وتتميمه بالظهائر الشريفة الصادرة في ‪ 10‬يوليو ‪ 1921‬و‪10‬‬
‫أكتوبر ‪ 1931‬و‪ 3‬شتنبر ‪.1955‬‬

‫‪28‬‬
‫‪ ‬ظهير شريف رقم ‪ 1-11-79‬صادر في ‪25‬من ذي الحجة ‪22( 1432‬نونبر ‪ )2011‬بتنفيذ‬
‫القانون رقم ‪ 32-09‬بتنظيم مهنة التوثيق الجريدة الرسمية عدد ‪27( 59-89‬ذي الحجة‬
‫‪.2011.)1432‬‬
‫‪ ‬المرسوم رقم ‪ 2.02.183‬صادر في ‪ 5‬مارس ‪ 2002‬بتغيير وتتميم القرار الصادر في ‪31‬‬
‫دجنبر ‪ 1921‬بتحديد طريقة تدبير شؤون الملك البلدي‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد‬
‫‪ 4984‬بتاريخ ‪ 7‬مارس ‪.2002‬‬
‫‪ ‬ظهير شريف رقم ‪ 1.08.101‬صادر في ‪ 20‬من شوال ‪ 20( 1429‬أكتوبر ‪ )2008‬بتنفيذ‬
‫القانون رقم ‪ 28.08‬المنظم لمهنة المحاماة كما وقع تعدليه وتتميمه‪.‬‬
‫‪ ‬مرسوم رقم ‪ 2-08-378‬صادر في ‪ 28‬من شوال ‪28(1429‬أكتوبر ‪ )2008‬بتطبيق أحكام‬
‫القانون رقم ‪ 16-03‬المتعلق بخطة العدالة الجريدة الرسمية رقم ‪.5400‬‬
‫‪ ‬قرار عدد ‪ 345‬صادر بتاريخ ‪ .2013/07/02‬منشور بالعدد األخير من مجلة القضاء‬
‫والقانون (‪ 164‬لسنة ‪.)2014‬‬
‫‪ ‬مرسوم رقم ‪ 2.22.047‬صادر في ‪ 8‬ذي القعدة ‪ 8( 1443‬يونيو ‪ )2022‬بتحديد كيفيات‬
‫اإلشهاد على صحة اإلمضاء من قبل الجماعات والمقاطعات‪.‬‬

‫‪29‬‬
 ‫لئحة المراجع والمصادر‬

‫‪ ‬أخالقيات مهنة التوثيق وسلطة التنظيم‪ ،‬عبد هللا درميش‪ ،‬مقال يشكل مساهم في ندوة إصالح‬
‫مهنة التوثيق في ظل تحديات العولمة‪ ،‬والمنظمة بالمعهد العالي للقضاء يوم ‪ 3‬نونبر ‪2009‬‬
‫بالرباط‪ ،‬منشور بالمجلة المغربية لإلدارة المحلية والتنمية‪ ،‬العدد ‪ ،69‬سنة ‪.2010‬‬
‫‪ ‬إشكالية توثيق التصرفات العقارية بين المبدأ واالستثناء منشورات المجلة المغربية لألنظمة‬
‫العقارية والسياسية‪ ،‬نبيل البكوري العدد الخاص رقم ‪ ،17‬تحت عنوان "النظام العقاري‬
‫المغربي الجوانب القانونية والمنازعات القضائية مطبعة األمنية الرباط ‪.2019‬‬
‫‪ ‬ألف سنة من حياة اليهود بالمغرب‪ ،‬حاييم الزعفراني‪ ،‬ترجمة أحمد شحالن وعبد الغني أبو‬
‫العزم‪ ،‬مطبعة دار قرطبة الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة األولى ‪.1987‬‬
‫‪ ‬األمن التعاقدي ودوره في تحقيق األمن العقاري‪ ،‬أمينة العمراني‪ ،‬سلسلة أعمال جامعية‬
‫األمن التعاقدي وفق التشريع المغربي‪.‬‬
‫‪ ‬تبصرة الحكام في أصول األقضية ومناهج األحكام تأليف أبو عبد هللا محمد بن فرحون‪،‬‬
‫دار الكتب العلمية ط‪ ،1995 ،1‬ج‪.1‬‬
‫‪ ‬تعريب العقود التوثيقية وشكليتها على ضوء مقتضيات رقم ‪ ،32.09‬عبد القادر بوحامد‪،‬‬
‫مقال منشور بمجلة المنبر القانوني العدد ‪ ،4‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬أبريل ‪.2013‬‬
‫‪ ‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية‪ ،‬لمياء الفركاتي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬شعبة القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث‬
‫في قانون العقود والعقار‪ ،‬السنة الجامعية‪.2007-2006‬‬
‫‪ ‬توثيق التصرفات العقارية ودرها في تحقيق األمن العقاري‪ ،‬نجيب أهتوت‪ ،‬مقال منشور‬
‫بمجلة المنبر القانوني‪ ،‬العدد ‪ 8-7‬أبريل ‪.2015‬‬
‫‪ ‬التوثيق العدلي بين الفقه المالكي والتقنين المغربي وتطبيقاته في مدونة األسرة‪ ،‬العلمي‬
‫الحراق‪ ،‬ط‪ ،2005 1‬ج‪.1‬‬
‫‪ ‬التوثيق العصري وفق القانون ‪ ،32.09‬البشير أغراس ماستر القانون المدني المعمق‬
‫‪ ‬التوثيق واإلثبات بالكتابة في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪ ،‬د محمد جميل بن مبارك‪.‬‬

‫‪30‬‬
‫‪ ‬التوثيق ودوره في استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬عمر أوتيل‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في‬
‫القانون الخاص‪ ،‬تخصص العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫واالقتصادية واالجتماعية بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية‪.2013\2012 :‬‬
‫‪ ‬الحماية القانونية للمشتري في عقود اقتناء السكن‪ ،‬محمد لشقار‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر‬
‫في القانون المدني واألعمال‪ ،‬عبد المالك السعدي طنجة ‪2009‬ـ‪.2010‬‬
‫‪ ‬حماية المستهلك في بيع العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬عبد العزيز كيان‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الدراسات العليا المعمقة‪ ،‬القانون الخاص جامعة سيدي محمد بن عبد هللا ‪2005‬ــ ‪.2006‬‬
‫‪ ‬د محمد المصمودي‪ ،‬التوثيق العصري لألستاذ محمد المصمودي ط ‪2020‬ـ ‪.2021‬‬
‫‪ ‬الدائرة الضريبية وعالقتها بالمهن الحرة‪ ،‬العدول والموثقون نموذجا‪ ،‬عادل الصدفي‪،‬‬
‫رسالة لنيل الماستر في القانون الخاص‪ ،‬تخصص القانون والعلوم اإلدارية للتنمية‪ ،‬جامعة‬
‫عبد المالك السعدي‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية بطنجة‪ ،‬السنة الدراسية‪:‬‬
‫‪.2012\2011‬‬
‫‪ ‬دعوى تزوير الفرعية المدنية بين التشريع والتطبيق‪ ،‬هشام الدرقاوي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث في قانون‬
‫العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬جامعة محمد األول بوجدة‪،‬‬
‫السنة الجامعية ‪.2004-2003‬‬
‫‪ ‬دور المحافظ العقاري في مراقبة المحررات واألحكام العقارية‪ ،‬عبد الحميد لعريم‪ ،‬رسالة‬
‫لنيل الماستر في القانون الخاص‪ ،‬تخصص العقود والعقار‪ ،‬جامعة محمد األول‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية واالقتصادية واالجتماعية بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية‪.2009\2008 :‬‬
‫‪ ‬دور الوثيقة العدلية في نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬عبد السالم آيت سعيد‪ ،‬مركز إدريس‬
‫الفاخوري للدراسات واألبحاث في العلوم القانونية وجدة ط‪ ،2017‬ج‪.1‬‬
‫‪ ‬الشرح العملي لمركز الوثائق العدلية في نظام السجالت العقارية‪ ،‬سليمان أدخول‪ ،‬دراسة‬
‫على ضوء التوثيق العدلي والتشريع العقاري بالمغرب دار السالم الرباط‪.2016 ،‬‬
‫‪ ‬فاس قبل الحماية‪ ،‬روجي لوطورنو‪ ،‬الجزء األول‪ ،‬دار الغرب اإلسالمي بيروت لبنان‪،‬‬
‫ط‪.1992 ،1‬‬

‫‪31‬‬
 ‫‪‬‬
‫قانون االلتزامات والعقود المغربي‪ ،‬إعداد وتقديم عبد الكريم كمران‪ ،‬ط‪ ،2002 ،2‬الرباط‪.‬‬
‫‪ ‬قانون العقود الفرنسي الجديد ترجمة نافع بحر سلطان كلية القانون‪ ،‬جامعة الفلوجة‪.‬‬
‫‪ ‬القانون المدني دراسة حديثة للنظرية العامة لاللتزام في ضوء تأثرها بالمفاهيم الجديدة‬
‫للقانون االقتصادي ‪ 4‬عبد الرحمان الشرقاوي‪ ،‬إثبات االلتزام‪ ،‬ط‪ 2002 ،2‬مطبعة األمنية‬
‫الرباط‪.‬‬
‫‪ ‬القانون المدني معلقا عليه بأحدث أحكام محكمة النقض‪ ،‬محمود ربيع خاطر‪ ،‬دار محمود‬
‫القاهرة‪ ،‬مصر‪ ،‬طبعة ‪.2018‬‬
‫‪ ‬قانون المسطرة المدنية‬
‫‪ ‬قانون رقم ‪ 32.09‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق‪.‬‬
‫‪ ‬مجمع اللغة العربية –وزارة التربية والتعليم مصر‪-‬‬
‫‪ ‬مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق آخر التعديالت (القانون ‪ )39.08‬إعداد وتقديم عبد‬
‫الكريم كمران‪ ،‬ط‪ ،2‬الرباط‪.‬‬
‫‪ ‬المنهج الفائق والمنهل الرائق والمعنى الالئق آداب الموثق وأحكام الوثائق‪ ،‬أبو العباس‬
‫احمد بن يحيى الونشريسي‪.‬‬
‫‪ ‬الموقع الرسمي للمملكة‪www.maroc.ma :‬اطلع عليه يومه ‪ 2023/04/23‬الساعة‬
‫‪.19:11‬‬
‫‪ ‬واجب الموثق بإسداء النصح‪ ،‬كريم آيت عيسى‪ ،‬مقال منشور بالمجلة المغربية في الفقه‬
‫والقضاء‪ ،‬العدد الرابع‪ ،‬مطبعة األمنية الرباط‪ ،‬بدون سنة الطبع‪.‬‬
‫‪ ‬الوثيقة العصرية ودورها في استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬أنيس القضاوي‪ ،‬رسالة لنيل‬
‫دبلوم الماستر في قانون عقود وعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية واالقتصادية واالجتماعية‪،‬‬
‫جامعة محمد األول بوجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2008-2007‬‬
‫‪ ‬الوجيز في الحقوق العينية تحت تأثير التطبيق بالمغرب‪ ،‬حسين الصفريوي‪ ،‬مساهمة في‬
‫المؤتمر التاسع عشر لالتحاد الدولي التوثيق الالتيني أمستردام‪ ،‬هولندا‪ ،‬سلسلة الدراسات‬
‫التوثيقية ‪ 6‬وسلسلة الدراسات القانونية ‪ ،15‬طبعة أبريل ‪.1989‬‬

‫‪32‬‬
‫‪ ‬وسائل اإلثبات في التشريع المدني المغربي‪ ،‬إدريس العالوي العبدالوي‪ ،‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة الدار البيضاء‪ ،1981،‬ص‪671:‬‬
‫‪‬‬
‫الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات العقارية‬
‫الخاصة‪ ،‬إدريس الفاخوري‪ ،‬ط‪ ،3‬مراكش‪.2019،‬‬
‫‪ ‬يهود األندلس والمغرب‪ ،‬حاييم الزعفراني‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪.2000 ،‬‬

‫‪33‬‬
 ‫المحتويات‬
‫‪2 ....................................................................................................................‬‬

‫المبحث األول‪ :‬األحكام العامة لتوثيق التصرفات العقارية ‪5 .......................................................‬‬

‫المطلب األول‪ :‬التأصيل التاريخي لتوثيق التصرفات العقارية بالمغرب ‪5 ........................................‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المغرب ما قبل الحماية ‪5 ...........................................‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المغرب بعد االستقالل ‪5 .............................................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬مفهوم التوثيق والقوانين المؤطرة له بالمغرب ‪6 ................................................‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬مفهوم التوثيق ‪6 ..........................................................................................‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬دور التوثيق في استقرار المعامالت العقارية‪7 .......................................................‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬توثيق التصرفات العقارية من خالل مدونة الحقوق العينية وقوانين خاصة أخرى ‪12 ....‬‬

‫المطلب األول‪ :‬توثيق التصرفات العقارية من خالل المادة ‪ 4‬من مدونة الحقوق العينية‪13 ................ .‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في المحررات الرسمية وحجيتها‪14 ................................. .‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬توثيق التصرفات في المحررات ثابتة التاريخ وحجيتها ‪15 ........................................‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬توثيق التصرفات العقارية في قوانين خاصة ‪18 .................................................‬‬

‫الفقرة األولى‪ :‬توثيق التصرفات العقارية وفق قانون ‪ 16/03‬المتعلق بخطة العدالة ‪18 ........................‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التصرفات العقارية في القانون ‪ 32/09‬المتعلق بالتوثيق العصري ‪19 ...........................‬‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬التوثيق العبري للتصرفات العقارية ‪23 ................................................................‬‬

‫‪27 ..................................................................................................................‬‬

‫القرارات الوزارية والظهائر الشريفة والمراسيم الملكية ‪28 ...................................................‬‬

‫لئحة المراجع والمصادر‪30 .............................................................................................‬‬

‫‪34‬‬