‫الشيخ العربي التبسي – تبسة – الجزائر‬

‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬

‫قسم الحقوق‬

‫مذكرة مقدمة ضمن متطلبات نيل شهادة الماستر‬

‫تخصص ‪ :‬قانون عقاري‬

‫بعنوان ‪:‬‬

‫تقييم العقارات دتال‬

‫التابعة للدولة في‬
‫التشريع الجزائري‬
‫إشراف األستا ‪:‬‬ ‫إعداد الطالبة ‪:‬‬
‫عزاز مراد‬ ‫قحايرية نعيمة‬

‫أعضاء لجنــــة المناقشــــة‬

‫الصفـــــــــــــــة في البحـــــــــث‬ ‫الرتبـــــــــــــة العلميـــــــــــــــة‬ ‫االســـــــــــــــم واللقــــــــــــــــــب‬

‫رئيســــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــا‬ ‫أستاذ محاضر – أ‪-‬‬ ‫بن طيبــة صنيـــــــة‬

‫مشرفــــا و مقـــــــــــر ار‬ ‫أستاذ مساعد – أ‪-‬‬ ‫عــــــــــزاز مــــــــــــــــراد‬
‫ممتحنـــــــــــــــــــــــــــــــــا‬ ‫أستاذ محاضر – ب‪-‬‬ ‫مخلــــوف طــــــــارق‬

‫السنة الجامعية ‪7102- 7102 :‬‬

 ‫الـكـلـيـة ال تـتـحـمل أي‬
‫مـسؤولية على ما يرد في هذه‬
‫الـمـذكرة مــن أراء‬
 ‫"بسم هللا الذي ال يضر مع اسمه شيء في األرض وال في السماء وهو السميع العليم"‬
‫"اللهم لك الحمد كما ينبغي لجالل وجهك وعظيم سلطانك‪ ،‬رضيت باهلل ربا‪ ،‬وباإلسالم دينا‪،‬‬
‫وبمحمد ملسو هيلع هللا ىلص نبيا ورسوال‪".‬‬
‫اهدي هذا العمل إلى موالي وخالقي عز وجل‪ ،‬خالصا لوجهه الكريم‪ ،‬وان يدخره لنا في‬
‫ميزان الحسنات يوم القيامة‪.‬‬
‫إلى من كان رضاها غماما يقيني هجير األيام‪ ،‬ويعينني دوما على المضي قدما‪ ،‬إلى من أعطتني‬
‫وحرمت نفسها‪ ،‬إلى من تخجل الكلمات حين اذكرها‪ ،‬و تستحي عبارات حين اشكرها إلى‬
‫أمي‪.......................‬أمي‪..........................‬أمي‪.‬‬
‫إلى قدوتي في الحياة ‪،‬إلى من علمني أن التواضع تاج للناجح‪،‬و أن الصبر مفتاح الفرج‬
‫إلى من زرع في أخالق المسلم العاقل ‪" ،‬أبي الغالي"‪.‬‬
‫إلى من تقاسموا معي مرارة الحياة و حالوتها تحت سقف واحد و تمنوا لي دائما اسمي‬
‫المراتب ‪ :‬إخوتي ياسين وهشام وإلى أخواتي ‪.‬‬
‫إلى من جمعني بهم القدر و ربطتني بهم مودة الصداقة و اإلخوة‪ ،‬جميع صديقاتي‬
‫وأصدقائي‪ ،‬خاصة بكلية الحقوق‬

‫"و الحمد هلل وحده ال شريك له"‬

‫الحمد هلل وكفى و الصالة و السالم على الحبيب المصطفى سيدنا و نبينا و حبيبنا دمحم صلى هللا عليه‬
‫و سلم‪.‬‬
‫و صدق حبيب هللا حين قال‪:‬‬
‫من لم يشكر الناس لم يشكر هللا ‪،‬ومن أسدى إليكم معروفا فكافئوه فان لم تستطيعوا‬
‫فادعوا له״‪.‬‬
‫نشكر هللا ونحمده حمدا مباركا على هذه النعمة الطيبة والمباركة‪ ،‬نعمة العلم‬
‫والبصيرة‬
‫يشرفنا أن نشكر أستاذنا الفاضل المشرف على هذا العمل״ عزاز مراد״ على‬
‫مجهوداته الكريمة التي بذلها و التوجيهات التي قدمها والثقة التي وضعها في‬
‫شخصنا التي كانت حاف از إلتمام هذا العمل المتواضع‬
‫كما أتقدم بالشكر الجزيل الى السادة األساتذة أعضاء لجنة المناقشة على قبولهم مناقشة هذه المذكرة‬
‫‪.‬كما ال يفوتني أن أتقدم بالشكر الى كل أساتذة وموظفي كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫وال ننسى أن نقدم امتناننا وتقديرنا إلى كل من قدم لنا يد العون من قريب أو من‬

‫بعيد وحفزنا على إتمام هذا العمل‪.‬‬

 ‫مقـــدمة‪:‬‬

‫ج‬ ‫م ررالجزائ زرب رراجط ر ر ج ر رورزلجو غير رازلجسر روزلج م ررىجمل ررمواجزااسر ر جزالي سر ر ‪،‬جزالقمصر ر‬
‫‪،‬جزألمراجزار جو رظجمس مار جزا ر ر جتمر ج كر ر لجصعيرا جو ر ع جصر جاار جترراج‬ ‫وزالجممر‬
‫مىج ورجه زجزااس جو ليياه‪.‬ج‬
‫جوي ر جزاميرايظجزا ر ر جزر جزائ زربرراجمر جت ر جزا روزمي ‪،‬جوترهاهر جتهمير جمسرازجال صر ايجزاو ير ج‬
‫طأح ر جتهررمجزامئ ر اللجزام ر ج رراتج ررورزجملررممازجز ر جطال م ر ‪،‬جوه ر جقضرري جزا ر ر‪.‬جوزائ زربرراج‬
‫ج‬ ‫ري ر جه م ر ‪،‬جا ر اضجائررأجزاميررا ج اررىجو ررظجمصررو‬ ‫مررىجا رازرجصررلجزا ر وثج ر رراجيهرراو ج‬
‫ير راي ي جوءج ر رازلزلج اسيمي ر ر جق مومي ر ر جطغي ر ر ج ك ير ر ج ممي ر ر جطم ر ر جرلر ررمىجط ر ر ام اياجزا ر ر ر ج‬
‫جزا مومير ر جزائ ر ر ج ا ر ر ج ا رريجر ج‬ ‫و هميا رري‪،‬جت جت جزامي ررا جمر ر ج ررالثجو ر ر يجاماص ررو‬
‫زال مع رجامممكي جزا رير جو همياار جو ييمار ‪،‬جزاار تجماريجحم رر جح رو ججزامم ر ممي جوزا ضر لج‬
‫مىجزامض رب لجزاغياجزامياو ‪.‬ج‬
‫وجط ر ااجو جزاررىجميررأ جزام يرريمجزا ر ر جز ر جزا صررورجزال ر ط جسرروتجمم ررا جزاررىجميررأ يجز ر ج‬
‫زا صرراجزمسررالم ‪،‬جت جز ر ج ا ر جزااسرروثجسجمج ا ر م جت زر جيا ر لجملررئ ه‪،‬جوترض ر جح ر ر ج‬
‫وس ر جزاملررئ جزاك ر زا ج‪،‬ز ر ج الز ر ج مرراجو هم ر جر ر جدج اام ر ج ا ر م ج ر جزاملررئ ج‬
‫ط امصر ررمي جوزا ر ر بتي جز ر ر جز ر ررمااج مر رراجو هم ر ر جر ر ر جدج اام ر ر جزأل زر ر ر جزامكي ر ر ج‬
‫ط املئ جوق م جيم ويضجمالرا جيهماا جزاك ي ‪.‬ج‬
‫جزامؤسر جح ي ر جا مرمجزام يريم‪،‬جمر جحير ج ري اميجمساير ج‬ ‫ج جوي معاجتاتا جم ر ثجزالقمصر‬
‫زا اضجوزا م جوزر ع ام جيمك جزال ا‪،‬جوزام ج معاجم جتهرمجزأل وزلجزامر ج ا كررج ميار ج‬
‫زام ييم‪.‬ج‬
‫رج‬ ‫ومر جسر همجزر ج رروياجزام يرريمجزا ر ر ج‪،‬جهرروجزامكر واللجزاكهيررا جزر ج صررورجم ممتر ‪،‬ج‬
‫‪،‬جحي جصهاجزالهمم جطيجز جم ممفجزااسمجزا مومي ‪.‬جج‬ ‫ز جزا صاجزاك‬
‫جزاتما جزاممم جمر ج‪0691‬ج ارىج‪،0661‬جحير ج‬ ‫وجم صجط ا صاج ورهجز جزائرزباج‪،‬ه زج‬
‫رراجاا زر ر جزاتالحير جو ع ر جاامررال جزاو اير ‪،‬جوصر زجزال ممر ج مررىج‬ ‫ررا لجزسررمارزتجزا‬
‫زألو زر جزا ازير جزر جم ر مال ام‪،‬ج و جزااسررمي جوزالممير رجزاكعيرراجامعا رر لجزاغيرراجزاميرراو ‪،‬ج‬
‫ترض ر ر ج ر ر جزار ررمكممجز ر ر جزألاي ر ر لجزاماسمر ر ر جاملر ررو جزا ري ر ر ج‪،‬و ر ررا لجترض ر ر جزمما رر ر ر لج‬

‫‪1‬‬
 ‫مقـــدمة‪:‬‬

‫جزا مومير ر جزامر ر جص مر ر ج كمر ر جزألم ررال جزا رير ر ‪،‬جسر روزلجص مر ر ج ز ررلجتوج ر ر ر ج‬ ‫اماص ررو‬
‫زامكيطجزا مازم ‪.‬ج‬
‫اكر ر جط ر ر ج ر ر ج‪0661‬جظا ررالج كر رواللجسي س رري جوزقمصر ر ر ج‪ ،‬ار ر تجط ا رجر ر جزألوا ررىج ا ررىج‬
‫زالمم ر ثج اررىجزقمصر جزالررو جو ايرريطجزالسررمهم رج‪،‬هر زجمر ج ررالثج زلار جزام ر ماللجزا ري ر ج‬
‫وءرئ جزاكموثجزاممما جامك جم جزامي رلجزا ري ‪.‬ج‬
‫‪،‬جم صاجماا ‪:‬جج‬ ‫جزا مومي جزائ‬ ‫رجزاميا جصم جه بالجم جزااصو‬ ‫جو مييجت‬
‫ق ر مو جزاموجيرريجزا ر ر جرقررمج‪52/61‬جزام ر ثجوزامررممم‪،‬جق ر مو جزألمررال جزاو اي ر جرقررمج‪01/61‬ج‬
‫زام ثجوزامممم‪،‬جزألماجرقمج‪10/62‬جزا ج اسمجماا جزا عياجزا ر جزام ثجوزامممم‪ ...‬اخ‪.‬‬
‫جظاالجزاك ج جترهراج ارىجزام ايراجزا ر ر جو همياري‪،‬جهر زج م ري ج‬ ‫وم ج الثجه هجزااصو‬
‫مظجمم مع لجزالو جزا ري ‪.‬جججججججججججججججججججج‬
‫‪ -‬أهمية الموضوع‪:‬ج‬
‫مضررم جتهمي ر جهر هجزا زرس ر جز ر جمر حيمي ج‪ ،‬ممي ر ج(زااساي ر )جو ممير ج( عي ي ر )‪،‬جحي ر ج‬
‫رراجزألس سرري جزر جزاماسومر جزا رير ‪،‬جصمر ج‬ ‫ر ر جزام يريمجتوجزامهمرري جحئرراجزارزوير جوتحر جزا ا‬
‫جزا ر‪،‬جوالج ضجت جزاه جوزا ثجزر جزام ر ماللجزامر ج رممج‬ ‫تميجتح جمت يحجزاااوضجطصا‬
‫ر ‪،‬جهمر جزااصير ر جزألس سريم جزاممر ج‬ ‫ز جزألسوز جطصت ج م جوزالو جزا ري جطصرت ج‬
‫مال ج مىج ورجومموجزالو جزا ري ‪،‬جويوا ز جما خجم جزألم جوزالسم ازرجزيي‪.‬ج‬
‫رريجر ررو جيم ر ر رمج اي رراجج‬ ‫جججججا ر زجز عي رراجزام ي رريمجزا ر ر ر جه رروجزر ر ج رج ر جقر ر ضجزر ر جز مص‬
‫جوياعغ ر جت جرمررو ج اي راهجمعاي ر جو مررىجتس ر جسررميم ج‪،‬جحمررىج كررو جزاه ر جز ر جزام مررلجوي مررلج‬
‫مىج ك ي جزا ثجز جزألسوز ج‪.‬ج‬
‫ج‬ ‫ر ج‪،‬ج كمر جزارىجتسر جومعر‬ ‫ا اضجزماا جزا عياجطصت ج م جوزام ييمجزا ر جطصت ج‬
‫وم ياجرئ ج وزاه جم جتجلج ك ي جزألم جوجزالسم ازر‪.‬ج‬
‫‪ -‬دوافع اختيار الموضوع‪:‬‬
‫جز مير ر رجهر ر زجزامو ررو ججر ر لجمميئر ر جا ر ر جتس ررع ج ز مار ر جاما وا رري‪،‬جماار ر جمر ر جه رروج‬
‫ص جوم جهوجمو جو ‪،‬جوه جصم ج م ‪:‬جج‬

‫‪2‬‬
 ‫مقـــدمة‪:‬‬

‫‪ -‬دوافع الشخصية‪:‬جج‬
‫جاا هجزاكمي ج‪.‬‬ ‫‪ -‬رازلجزامممع جي رزس جج‬
‫‪ -‬ط معر ر رجزمر ر ج اعر ر جق مومير ر جوجزام ي رريمجزا ر ر ر جرم ررو ج ررم جمر ر جم ر ر جو جي زرس ررميجزر ر ج‬
‫صصجزا مو جزا ر ج‪،‬جا اضج مجزام ا جزاىجه زجزامو و جم جتجلجزاعك جزيي‪.‬‬
‫‪ -‬دوافع موضوعية‪ :‬رمم جحصاه جز جزاا طجزام اي ‪:‬‬
‫‪ -‬ر معاجه زجزامو و جمو و ج ا جوايجتهمي جصعيا جامج ممج رزسميجم جقعل‪.‬ج‬
‫‪ -‬ومئ ر جت جم سررمجزاع ر حهي جوزامررؤاتي جق ر ج اق روزجز ر جصم ط ر امج اررىجزاممكي ر جزا ري ر ج‬
‫‪،‬جواك جارمجركسرىجط ا زرسر ج يريمجو ك ر جزا يمر جزامئ رير جاار هجزاممكير جزر ج‬ ‫يوجيج‬
‫زالو جزا ري ‪.‬ج‬
‫ج وززاهج مىج‬ ‫جا‬ ‫‪ -‬زمحجآز جزاعك جز جه زجزامئ ثجط مع رهجمو و جج ج‬
‫زامازجظج‪،‬جطصتميجمو و ج ا جترهاجم جهوجمسا ج‪.‬‬
‫‪ -‬االشكالية ‪:‬‬
‫زر جظررلج ج رازلزلج ايرراجزاممكي ر جزا ري ر جو اسرريمجزالررو جزا ري ر ‪،‬جس ر ىجزاميررا ج‬
‫ج ه زج اىجو رظج ر رجقر موم ج راسمج ممير جزام يريمجزا ر ر جوز ر جاممغيرازلجسر اجزالرو ج‬
‫زا ري جو مييج مج احجزال م اي جص أل ‪:‬ج‬
‫ر جط ممير ج يرريمج‬ ‫اررىجت جمر اجوزر جزاميررا جزائ زربررا جزر ج اسرريمجوم ائر جزا روزمي جزا‬
‫زا رزلجز جزاميايظجزائرزبا ج؟‬
‫زامل ؤاللجزاتا ي ‪:‬‬
‫وق جتر رلجزا رزس جمئمو جم جزامل ؤاللجزألس سي جماا ‪:‬جججج‬
‫‪ -‬م جهمجزاايئ لجزام ج وثجاا جزا مو ججط ممي جزام ييمجزا ر ج؟ج‬
‫ج ممي جزام ييمجزا ر جوزام ميلجماا ؟ج‬ ‫‪ -‬جوصيفج ممج لوي جزاما ل لجزاا جم ج‬

‫‪ -‬المنهج المتبع‪:‬‬
‫ج عي جزامو و ج لموج جزسم م ثجزامااججزاو ت جوزامكميم ج‬
‫‪ ‬المنهج الوصفي‪:‬جا جز ممر م ج مرىجهر زجزامرااججمر جتجرلجو رفجصرلجمر ج م مر جطئوزمر ج‬
‫جوجزام ا جزاييجطيملجص مل‪.‬ج‬ ‫ه زجزامو و ‪،‬جوه زجاإلح‬

‫‪3‬‬
 ‫مقـــدمة‪:‬‬

‫‪ ‬المــنهج التيليلــي‪ :‬حي ر جز مم ر م ج ميرريجز ر ج كميررلجط ررضجزام روز جزا مومي ر جزامم م ر جيا ر زج‬
‫زامو و جوه زجم جتجلجزيازلجم جزمصع ج مييجق موم ‪.‬‬
‫‪-‬أهداف دراسة الموضوع‪:‬‬
‫جم ائ جمو و جزام ييم لجزا ري جماجوجم ج الايج ك ي جمئمو جم جزألهر زتجمر صاج‬
‫ماا ‪:‬ج‬
‫‪ -‬ر معاجمو و جم جزامو و لجزاا م جز جزا مو جزا ر ج‪.‬‬
‫جزامو و جوءيازلجتهمجزم م اي لجزامم م جط ام ييم‪.‬ججج‬ ‫لجمت هيمج‬ ‫‪-‬‬
‫‪ -‬م از جتهمي جو ورجزام ييمجوزامهمي جزا ر ج‪.‬‬
‫‪ -‬زام اتج مىجزا وز جزامو و ي جوزايممي جم ز ج اياجزام ييم‪.‬‬
‫‪ -‬زرل ر جزائا ر لجزامممت ر جط ر ام ييمجزاما ر رزلجزامم م ر جاموزي ر جزاام ر بججو ك ر جزا يم ر ج‬
‫زااا بي جام ر‪.‬ج‬
‫‪ -‬الدراسات السابقة‪:‬‬
‫مسرازجااهمير جزاكعيرا جامو رو جزام يرريمجزا ر جر ‪،‬جزالجزمريجارمجركسررىجط ا زرسر جزاك زير جمر جقعررلج‬
‫زاعر حهي جزر جزائ زربرراج‪،‬جزذجزمار جالحسار ج ر ج رروزاجزام زاجررظجزا ممير جوزا زرسر لجزاك زير جاا ر زج‬
‫زامو و ‪،‬جط سمها لجت اوح جاايلج رج ج صمورزهجام ار جحرالجدجصرايمج كر ج اروز جزااسر ج‬
‫زا موم جامم ييم لجزا ري جز جزاميايظجزائرزبا ج‪.‬ج‬
‫‪ -‬صعوبات البيث ‪:‬‬
‫جز جقم ج‬ ‫زما جز جز ز جه هجزا رزس ‪،‬جمممهم ج‬ ‫ها جمئمو جم جزاص وب لج‬
‫زامازجظجزام مص جز جه زجزامئ ثجط ا زلجحي جح واا جزال مم جز جزألس سج مىج‬
‫جزا مومي جز جه زجزامئ ث‪،‬جصم ج كم جزاص وب جز جز ل ج عي جزامو و جوج‬ ‫زااصو‬
‫ي عيجطكي جالجرمم جحصاه جز جطك جوزح ‪،‬جا زجز مم م ج مىجزا وزمي جوجزامازسيمجوج‬
‫زألوزماجزام ج اسمجتحم جه زجزامو و ‪.‬ج‬
‫التصريح بالخطة ‪:‬‬
‫جم لم ج اىجزصمي ج‬ ‫م ج الثجزال م اي جزام اوح ج‪،‬جسا ائا جم ج الثج ا ا جام‬
‫ز جزاتصلجزألوثجسام اضج اىجم هي جزام ييم لجزا ري ج لمج اىجمعكهي جز جزامعك ج‬

‫‪4‬‬
 ‫مقـــدمة‪:‬‬

‫جز جزامعك جزاه م ج‪،‬جتم جز جزاتصلج‬ ‫زألوثجمتاو جزام ييم لجزا ري ‪،‬جته زتجوجمع‬
‫زاه م جزاايئ لجزامممت جط ام ييم لجزا ري جوجزاما ل لجزاا جم ج اا جم لمجترض ج اىج‬
‫معكهي جزاعك جزألوثجزاايئ لجزامممت جط ممي جزام ييمجزا ر ج‪،‬جزامعك جزاه م جزاما ل لج‬
‫جزام ييمجزا ر ج‪.‬ج‬ ‫زاا جم ج‬
‫ج جج‬

‫‪5‬‬
‫المبحث االول‪ :‬مفهوم تقييم العقارات‬

‫المبحث الثاني‪ :‬أنواع تقييم العقارات‬

 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫ان لتقييم العقارات أهمية بالغة في دفع عجلة االستثمار من خالل التقييم‬
‫الحقيقي للعقار الموجه لالستثمار سواء كان عقار صناعي‪ ،‬سياحي‪ ،‬فالحي‪ ....‬الخ ‪.‬‬
‫وألهمية الموضوع قمنا بدراسته من خالل‪.‬‬
‫التطرق الى ماهية التقييم العقارات محاولة منا الى ضبط المفاهيم النظرية التي بنيت‬
‫عليها عملية تقييم العقارات في مجالها القانوني ‪ ،‬هذا من خالل اعطاء تعريف فقهي‬
‫وقانوني ثم التطرق إلى عناصره و العوامل المؤثرة فيه ‪ ،‬والمبادئ التي يبنى عليها التقييم‬
‫مع ابراز أهم االهداف او الغاية من العملية ‪.‬هذا في المبحث األول‪.‬‬
‫أما المبحث الثاني سوف نتطرق فيه الى أنواع تقييم العقارات سواء كانت تقييمات إدارية ‪،‬‬
‫وتقييمات بناءا على متطلبات السوق العقارية‪.‬‬

‫‪7‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫المبحث األول ‪ :‬مفهوم تقييم العقارات‬

‫يعد موضوع التقييم العقاري من الموضوعات البالغة األهمية لذلك أولتها التشريعات‬
‫القانونية عناية خاصة‪ ،‬نظ ار لما يترتب عليه من نتائج هامة على عملية التقييم‪.‬‬
‫لذا اقترحنا ان نسلط الضوء على مفهوم التقييم العقاري‪ ،‬من خالل بيان تعريفه الفقهي‬
‫والقانوني‪ ،‬والى العناصر والعوامل التي تحدد القيمة التجارية‪ ،‬باالعتماد على جملة من‬
‫المبادئ و األهداف‪ ،‬كما سنتطرق الى أنواع تقييم العقارات التابعة للدولة‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬تعريف تقييم العقارات‬

‫لم يعرف المشرع الجزائري تقييم العقارات في القوانين التي تنظم هذه العملية في‬
‫لذا‬ ‫التشريع العقاري‪ ،‬وانما اكتفى بتنظيم أحكامها فقط‪ ،‬وترك مجال تعريفها الى الفقه‪.‬‬
‫سنحاول التطرق إلى التعريف الفقهي للتقييم العقارات ثم إلى التعريف القانوني للتقييم‬
‫العقارات‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬التعريف الفقهي العقاري‬

‫هناك العديد من التعاريف الفقهية التي تناولها الفقهاء في تعريفهم للتقييم العقارات‬
‫ملمين بمختلف العناصر التي تدخل في تكوين هذه لعملية‪ ،‬من أهمها‪:‬‬

‫تعريف "أحمد العتيبي"‪ ،‬الذي اعتبر التقييم العقاري بأنه‪" :‬تقدير قيمة العقار على‬
‫أسس مهنية وباستخدام آليات علمية محددة" ‪.1‬‬

‫وأيضا عرفه دكتور "سليمان الدليجان" على أن ـه‪" :‬التقييم أو التثمين العقاري هو‬
‫تقدير قيمة العقار‪ ،‬حيث يتم إعداد بيان مكتوب بشكل مستقل ومحايد على يد خبير مثمن‬
‫مؤهل وذو خبرة يضع رأيا مسبقا عن القيمة المحددة لعقار محدد وموصوف بعناية وفي‬
‫تاريخ محدد مدعما برسومات ووصف وتحليل وبيانات مستمدة من السوق بشكل يعتد‬
‫‪2‬‬
‫به"‪.‬‬

‫‪ 1‬أحمد العتيبي ‪ ،‬إنشاء بورصة عقارية الحتراف صناعة العقار ‪ ،‬ملتقى دولي حول التثمين العقاري ‪ ،‬المنظم يوم‬
‫‪ ، 2412/41/40‬المدينة المنورة ‪ ،‬م عربية السعودية ‪ ،‬ص ‪22‬‬
‫‪ 2‬د‪ .‬سليمان الدليجان‪" ،‬التقييم العقاري الصحيح"‪ ،‬ملتقى دولي حول مهنة التقييم العقاري‪ ،‬المنظم يوم ‪2412/11/23‬‬
‫الغرفة التجارية‪ ،‬الرياض ‪ ،‬المملكة العربية السعودية‪ ،‬ص ‪.22‬‬

‫‪8‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫وكذلك الشأن بالنسبة للدكتور "أحمد بن دمحم الخضيري" الذي عرضه بأنه‪" :‬عملية تقدير‬
‫بناء على عوامل ومعايير‪ ،‬ويتم تطبيق ذلك وتقديمه في شكل تقديم‪ ،‬ويتم وصف العقار‬
‫‪ 1‬كما‬ ‫‪1‬‬
‫وتحليل البيئة المحيطة به لالستدالل على قيمته طبقا لحالة السوق العقارية‪."...‬‬
‫عرفه أ‪" .‬سليمان بن عبد هللا الرويشد"‪ ،‬على أنه‪" :‬عبارة عن تقدير قيمة عين العقار‬
‫السوقية وفقا لحركة السوق العقارية وأسواق السلع (مواد البناء) في وقت معين ولفرض‬
‫‪2‬‬
‫محدد"‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬التعريف القانوني للتقييم العقارات‬

‫لم يتطرق المشرع الجزائري باعتباره مشرع ومنظم لألحكام القانونية تعريفا لعملية‬
‫التقييم العقاري واكتفى بتنظيم أحكامها‪ ،‬وعليه يمكن تقديم تعريف للتقييم العقاري على أنه‪:‬‬

‫"عملية تقنية تقوم على مبادئ معينة وفق عوامل وطرق محددة بهدف تحديد القيمة‬
‫النقدية للعقارات والحقوق العقارية في زمان ومكان معينين وتتطلب مهارات فنية وعلمية‬
‫‪3‬‬
‫في األشخاص المكلفين بها"‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬عناصر وعوامل التقييم العقارات‬

‫يعتبر التقييم العقاري عملية تقنية ترتبط بإجراءات وبجملة من العوامل‪:‬‬

‫الفرع األول‪ :‬عناصر التقييم العقارات‬

‫إن للتقييم العقاري جملة من العناصر‪ ،‬تتمثل في‪:‬‬

‫أوال‪ :‬النظرة المبررة كأساس لتحديد قيمة العقار‪ :‬وهي مجموعة المبررات والدواعي التي‬
‫على أساسها تحدد القيمة‪ ،‬وبها يتم تبرير مدى منطقية وعقالنية هذه القيمة‪ ،‬ونجد أن‬

‫د‪ .‬أحمد بن دمحم الخضيري ‪ ،‬الضوابط الشرعية للتثمين العقاري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار المعرفة ‪ ،‬بيروت ‪ ،‬لبنان‬ ‫‪1‬‬

‫‪ ، 0202‬ص ‪10‬‬
‫د ‪ .‬بن عبد هللا الرويشد سليمان ‪ ،‬األنشطة العقارية بين التأصيل العلمي و التأهيل المهني ‪ ،‬جريدة الرياض ‪،‬‬ ‫‪2‬‬

‫الصادرة بتاريخ ‪ ، 2410/43/17‬العدد ‪ ، 1228‬المملكة العربية السعودية ‪ ، 2410 ،‬ص ‪11‬‬

‫‪ 3‬حرز هللا كريم‪ ،‬النظام القانوني للتقييمات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة لنيل درجة دكتوراه "ل م د" الطور‬
‫الثالث حقوق‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،2412 ،‬ص ‪. 23‬‬

‫‪9‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫الخبير العقاري يعمل جاهدا من أجل تبرير مدى صحة المعلومات المستغلة وكيفيات‬
‫اختيار الطرق التقنية ليبرر بذلك القيمة المستخرجة‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬الغرض من إجراء عملية التقييم العقاري‪ :‬يكون الغرض أو السبب من إجراء التقييم‬
‫العقاري‪ ،‬إما بطلب التقييم من البائع من أجل الربح أو من طرف المشتري من أجل‬
‫حماية أمواله‪ ،‬وقد يكون من طرف هيئة قضائية من أجل إصدار حكم في قضية ما‪ ،‬أو‬
‫من طرف مؤسسة مالية من اجل الحصول على قروض عقارية‪ ،‬وقد يكون من أجل‬
‫التأمين على العقار‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬الزمن عامل أساسي في عملية التقييم العقاري‪ :‬يعتبر الزمن عامل أساسي لتحديد‬
‫القيمة التجارية للعقار‪ ،‬ألن تحديد القيمة مرتبط بعوامل وهذه العوامل تتغير عبر الزمن‪،‬‬
‫فكلما تغير الزمن تغيرت العوامل وبالتالي تتغير القيمة‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬القيمة‪ :‬تعتبر القيمة الحقيقية على أنها قيمة التبادل في السوق العقارية الحرة‬
‫المفتوحة للمنافسة‪ ،‬أي السعر المحتمل دفعة مقابل العقار أثناء عملية البيع بالتراضي‪،‬‬
‫‪2‬‬
‫ويكون المشتري على علم بعيوب العقار والبائع على علم بحركة السوق العقارية‪.‬‬

‫ونجد أن لعنصر القيمة له أربعة عناصر أساسية وهي‪ :‬أن القيمة سعر محتمل‪ ،‬وأن‬
‫السعر يحدد حسب سوق مفتوح على المنافسة‪ ،‬كما أن السعر يكون بالتراضي بين البائع‬
‫والمشتري وتكون أطراف المعاملة على علم بالملكية وبالسوق‪.‬‬

‫باإلضافة إلى ذلك أن القيمة تتحكم فيها عدة عوامل هي عامل الضرورة‪ ،‬وهي مرتبطة‬
‫باالحتياج‪ ،‬عامل الندرة أي شيء يجعل قيمته تتزايد والعكس‪ ،‬و عامل القدرة الشرائية‬
‫الكتساب أي عقار‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬عوامل تقييم العقارات‬

‫‪ -1‬امال حمادي‪ ،‬نزع الملكية للمنفعة العمومية في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب‬
‫البليدة‪ ،2447 ،‬ص ‪. 27‬‬
‫‪ -2‬امال حمادي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.27‬‬

‫‪14‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫عملية تقييم العقارات لها أهمية بالغة من الناحية القانونية‪ ،‬وكذا من الناحية التطبيقية‬
‫تعتمد على أسس وقواعد يرتكز عليها العون المكلف بالتقييم إلعطاء قيم حقيقية تتناسب‬
‫مع السوق العقارية في ظل قانون العرض والطلب‪ ،‬ولهذا اعتمدنا في دراستنا على ثالث‬
‫عناصر‪ ،‬بدأ بالخصائص الفيزيائية ومرو ار على العوامل القانونية‪ ،‬باإلضافة إلى العوامل‬
‫االقتصادية التي تحدد قيمة العقار‪.‬‬

‫‪ -1‬العوامل الفيزيائية‪:‬‬

‫هي الشيء المتعامل به يوميا والذي يتم النظر فيه بالعين المجردة والعامل المادي‬
‫يختلف من عقار آلخر‪ ،‬فاألراضي الفالحية مختلفة عن األراضي الصالحة للبناء‪ ،‬حيث‬
‫يتم النظر لألراضي الفالحية من ناحية المساحة‪ ،‬نوع األرض‪ ،‬شكل األرض‬
‫(التضاريس)‪ ،‬أما األراضي الصالحة للبناء فيتم النظر إليها من ناحية المساحة‪ ،‬كيفية‬
‫بناءها‪ ،‬المواد المستعملة والداخلة في البناء‪ ،‬باإلضافة إلى التجهيزات المحتملة وجودها‪.‬‬
‫وسنتطرق فيما يلي إلى كل عنصر إلى حدى‪:‬‬

‫‪-‬المساحة والموقع‪ :‬تلعب المساحة دو ار هاما في تحديد القيمة التجارية للعقار‪ ،‬حيث‬
‫يحدد إمكانيات استعمالها‪ ،‬ويجب أن تتالئم مساحة األرضية و طبيعة البناء‪،1‬وكذا‬
‫مردوديته بالنسبة لألراضي الفالحية‪ ،‬إال أنها إذا زادت عن المعقول فإنها تشكل نقص‬
‫قيمة العقار‪ .‬وبالنسبة للموقع فهو ذو أهمية كبيرة‪ ،‬خاصة للعقارات الحضرية‪ ،‬حيث بحدد‬
‫الموقع وحصة هذا العقار إن كان عقار سكني‪ ،‬أو إيجار أو صناعي ويلعب دور كبير‬
‫في تحديد قيمة العقار‪.‬‬

‫‪-‬مواد البناء وعناصر التجهيز‪ :‬من الواضح أن مواد البناء تشكل عنصر أساسي ليس‬
‫فقط إلى قيمتها التجارية بل أيضا من حيث المظهر‪ ،‬النوعية‪ ،‬الجودة و كذا الصالبة‬

‫‪ -1‬سماعين بوشامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،2441 ،‬ص ‪. 93‬‬

‫‪11‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫باإلضافة إلى طول عمر البناية الذي يؤمنه‪ ،‬أما عناصر التجهيزات التدفئة‪ ،‬والمكيفات‬
‫الهوائية‪ ،‬وكذا المصاعد بالنسبة للبنايات العالية‪ ،‬الرفاهية‪ ،‬كل هذه العناصر وغيرها تدخل‬
‫في تحديد القيمة التجارية للعقار‪.‬‬

‫‪-‬مختلف الطرق والشبكات‪ :‬حسب المرسوم التنفيذي رقم ‪ 172/91‬المؤرخ في ‪ 28‬ماي‬

‫‪ ،1 1991‬الذي يحدد القواعد العامة للتهيئة والتعمير خاصة في مادته الثامنة وفقراتها‬
‫تعتبر مختلف الطرق والممرات ذات أهمية بالغة للعقارات‪ ،‬خاصة منها الجماعية‪ ،‬حيث‬
‫تدخل في تحديد قيمة العقار من جهة‪ ،‬وكذا أهمية العقارات االقتصادية منها والتجارية وقد‬
‫حددته المواد (‪ 238 ،1)37،32‬من المرسوم التنفيذي السالف الذكر الشروط الواجب‬
‫توفرها في العقار الشكلي بالنسبة للشبكات‪ ،‬حيث يجب أن تتوفر ثالث عناصر على‬
‫األقل‪ ،‬والتي تكون كاآلتي‪:‬‬

‫‪-‬التوصيل الكهربائي‪ ،‬المادة ‪.300‬‬

‫‪-‬شبكة المياه الصالحة للشرب‪ ،‬المادة ‪. 403‬‬

‫‪-‬شبكة الصرف الصحي‪ ،‬المادة ‪. 538‬‬

‫‪-‬شبكة الغاز‪ ،‬المادة ‪.600‬‬

‫حيث تؤثر هذه العناصر على قيمة العقار‪ ،‬وذلك بالزيادة أو النقصان‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر المواد ‪ 37، 32‬المرسوم تنفيذي ‪ 172/91‬المؤرخ في ‪ ، 1991/42/28‬المحدد للقواعد العامة للتهيئة و‬
‫التعمير و البناء‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ، 22‬سنة ‪ ، 1991‬ص ‪.929‬‬
‫‪ -2‬انظر المادة ‪ 38‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،172/91‬نفس المرجع ص ‪ 929‬ص ‪.924‬‬
‫‪ -‬انظر المادة ‪ 00‬فقرة ‪ ،42‬المرسوم التنفيذي ‪ ،172/91‬نفس المرجع ص ‪.921‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ -4‬انظر المادة ‪ ،03‬المرسوم التنفيذي ‪ ،172/91‬نفس المرجع ص ‪.921‬‬

‫‪-‬انظر المادة ‪ ،38‬المرسوم التنفيذي ‪ ،172/91‬نفس المرجع ص ‪.929‬‬ ‫‪5‬‬

‫‪-‬انظر المادة ‪ ،00‬فقرة ‪ 40‬المرسوم التنفيذي ‪ ،172/91‬نفس المرجع ص ‪.921‬‬ ‫‪6‬‬

‫‪12‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫‪ -2‬العوامل القانونية‪:‬‬

‫يخضع تقييم العقارات ألسس ومبادئ معينة‪ ،‬تحدد من خاللها القيمة الحقيقية للعقار‪،‬‬
‫وتؤثر من جهة أخرى في طريقة وكذا كيفية تقييم هذا العقار وهذا باختالف تلك العوامل‬
‫وتغييرها من عقار آلخر حسب ما تقتضيه نوعية العقار فيزيائيا واقتصاديا وخاصة من‬
‫الجانب القانوني‪.‬‬

‫‪ -‬الطبيعة القانونية‪:‬‬

‫تتمثل أساسا الطبيعة القانونية للعقار في تحديد المالك في أصله‪ ،‬من خالل كون مالكه له‬
‫عقد ملكية شهر أو أنه محل رهن أو له عقد عرفي ثابت التاريخ إلى غير ذلك من‬
‫الحاالت‪ ،‬وهذه العوامل لها تأثير مباشر في تحديد قيمة العقار‪ ،‬باإلضافة إلى أن الملكية‬
‫العقارية هي عبارة عن سلطة مباشرة لصاحب العقار الذي يستطيع بموجبها أن يستعمل‬
‫ويتصرف في هذا العقار‪.‬‬

‫مع أن الطبيعة القانونية مرتبطة أيضا بالقوانين التي تحدد من جهتها كيفية استعمال هذا‬
‫العقار واألحكام التي تسري على العقار بصفة عامة وصاحبه بصفة خاصة‪.‬‬

‫‪-‬اإلرتفاقات اإليجابية‪ :‬من بين العوامل القانونية المهمة في تحديد القيمة التجارية‬
‫لألراضي نجد حقوق االرتفاق بمختلف انواعها‪ ،‬حيث يعتبر حق االرتفاق من الضوابط‬
‫القانونية التي تسري على العقار‪ ،‬حيث أنه إلى جانب حق االنتفاع يعد حق االرتفاق من‬
‫المؤثرات في تحديد قيمته العقارية ولقد نصت المادة‪ 827 :‬من القانون المدني على أن‪:‬‬
‫"االرتفاق حق يجعل حدا لمنفعة عقار لفائدة عقار آخر لشخص آخر و يجوز أن يترتب‬
‫االرتفاق على من‪ ،‬إن كان ال يتعارض مع االستعمال الذي خصص به هذا المال"‪.1‬‬

‫فمن خالل نص المادة يعتبر حق االرتفاق حق يختلف عن غيره من الحقوق العينية‬

‫األصلية األخرى‪ ،‬على أنه يتعذر تحديد مضمونه تحديدا قاطعا‪ ،‬وله عدة أنواع نذكر منها‬
‫اإلرتفاقات اإليجابية والسلبية‪ ،‬حيث أن اإلرتفاقات اإليجابية‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ ، 827‬القانون رقم ‪ 42/47‬المؤرخ في ‪ ، 2447/42/13‬المعدل و المتمم لألمر رقم ‪ 28/72‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1972/49/22‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،31‬المؤرخة في ‪ 2447/42/13‬ص‪.308‬‬

‫‪13‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫حيث ان االرتفاقات االيجابية هي تلك التي تمنح أصحابها الحق في إجراء أفعال على‬
‫العقار المقدرة‪ ،‬مما تدخل ضمن حق المالك في استعمال الشيء واستغالله كحق المرور‬
‫و الرعي‪...‬الخ‪ ،‬وقد يكون االرتفاق إيجابي نتيجة استعماله من طرف العقار المثقل بهذا‬
‫االرتفاق‪.‬‬

‫‪-‬اإلرتفاقات السلبية‪ :‬هي ذلك الحق الذي ال يسمح ألصحابه بإجراء أعمال مباشرة على‬
‫العقار‪ ،1‬بحيث مالك العقار المقرر عليه هذا الحق من إجراء بعض األعمال كعدم فتح‬
‫مطل على العقار المجاور‪.‬‬

‫‪ -3‬العوامل االقتصادية‪:‬‬

‫يقصد بالعوامل االقتصادية مجموعة العناصر ذات الطبيعة االقتصادية والمرتبطة اساسا‬
‫بالنظام االقتصادي السائد في المجتمع‪ ،‬و التي تؤثر بشكل كبير على القيمة التجارية‬
‫لألمالك العقارية‪ .2‬يرتبط العامل االقتصادي أساسا بالموقع واستراتيجية المنطقة‪ ،‬وهو‬
‫الذي ينقص أو يزيد من قيمة العقار ويلعب الموقع االقتصادي دو ار هاما في تحديد قيمة‬
‫العقار‪ ،‬ويكون مرتبط بتطور المنطقة كذلك وجهة ونوعية استعمال العقار سواء كان‬
‫تجاري أو صناعي أو سكني وكذلك حالة السوق العقاري الذي يسيره قانون العرض‬
‫والطلب‪.‬‬

‫‪-‬النمو االقتصادي المحلي‪ :‬باعتبار أن السوق العقارية هي سوق محلية وهي خاضعة‬
‫لقانون العرض والطلب هذا من جهة ومن جهة أخرى‪ ،‬فهي تتأثر بشكل كبير بالنمو‬
‫االقتصادي للمنطقة ويعني هذا أن سعر العقار يخضع من جانبه إلى النمو االقتصادي‬
‫المحلي الذي يحدد بدوره كيفية القيام بتقييم هاته العقارات‪ ،‬وتخضع سعر العقارات من‬
‫هذه الناحية أساسا إلى نشاط االقتصادي الممارس في هاته المنطقة سواء كان نشاط‬
‫زراعي‪ ،‬أو صناعي‪ ،‬أو تجاري‪...‬الخ‪ ،‬حيث يحدد هذا النشاط وكذا السعر في آن واحد‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 829‬من القانون رقم‪ 47/42‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪. 229‬‬

‫‪ -2‬أ‪.‬سماعين شامة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.93‬‬

‫‪10‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫عامل التقييم اذا كان النشاط زراعيا‪ ،‬فإن العقارات الفالحية تكون مرتفعة الثمن ‪ ،‬وإن كان‬
‫النشاط التجاري فإن العقارات ذات الوجهة التجارية تكون مرتفعة في سعرها‪...‬الخ‪.‬‬

‫‪-‬القرب من المدن الكبرى والمناطق الصناعية‪ :‬لقد سعت الدولة جاهدة إلى تحقيق تنمية‬
‫متوازنة عبر التراب الوطني‪ ،‬و هذا من خالل إعداد المخططات الوطنية وكذا البرامج‬
‫الوالئية‪ ،‬حيث أقامت هياكل قاعدية وأنشأت مراكز صناعية هامة باإلضافة إلى تطوير‬
‫المدن الكبرى‪ ،‬وباعتبار أن السكان ‪-‬عادة‪ -‬يتجهون لإلقامة في المدن الكبرى‪ ،‬وبمحاذاة‬
‫المراكز الصناعية العتبارات عديدة‪ ،‬من أهمها المجال االقتصادي من خالل وجود وتوفر‬
‫فرص عمل وكذا الحاجات الضرورية للسكان‪ ،‬وهذا يؤدي حسب قانون العرض والطلب‬
‫إلى اختالف األسواق العقارية من منطقة ألخرى‪ ،‬ومنه اختالف في سعر العقار خاصة‬
‫الصناعي منه هذا بالنسبة للموقع العام‪ ،‬اما الموقع الخاص فيقدر بوجود او عدم وجود‬
‫داخل المنطقة تسهل حركة المرور‪ ،‬مدى قرب القطعة االرضية من التجهيزات العمومية‬
‫كالمدارس و المستشفيات‪.....‬الخ‪.1‬‬

‫‪-‬حالة السوق العقارية المحلية‪ :‬تعتبر السوق العقارية من اهم العوامل االقتصادية التي‬
‫تؤثر على قيمة االراضي‪ ،‬تعرف السوق في معناها االقتصادي على أنها المجال الذي‬
‫يكون فيه البائعون والمشترون على اتصال بينهم‪ ،‬للقيام بعملية البيع والشراء‪ ،‬والذي ينتهي‬
‫بتحديد الثمن أو السعر‪ ،‬والذي يقصد به التمثيل النقدي للقيمة المتبادلة‪ .‬فدراسة السوق‬
‫العقارية بصفة عامة والمحلية بصفة خاصة يؤدي حتما لمعرفة أسعار العقارات في الزمان‬
‫وكذا المكان مع تسجيل الصفقات العقارية التي تؤدي إلى تحديد العوامل التي تتحكم‬
‫فيسير العقارات من خالل انخفاضها أو ارتفاعها بالمقارنة مع األسواق األخرى‪ ،‬وتعتبر‬
‫السوق العقارية المرجع الوحيد للتقييم‪.‬‬

‫المطلب الثالث‪ :‬مبادئ و أهداف تقييم العقارات‬

‫‪ -1‬أ‪ .‬عمر يحياوي‪ ،‬الوجيز في االموال الخاصة التابعة للدولة‪ ،‬والجماعات المحلية‪( ،‬د ط)‪ ،‬دار هومة الجزائر‪،‬‬
‫‪ ،2449‬ص ‪. 88‬‬

‫‪12‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫حتى يحقق التقييم العقاري النتيجة المرجوة البد من احترام المبادئ وتوضيح األهداف‬
‫بصورة جلية‪ ،‬لهذا سنحاول في هذا المطلب الى التطرق الى مبادئ تقييم العقارات في‬
‫الفرع األول‪ ،‬وأهداف تقييم العقارات في الفرع الثاني‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬مبادئ تقييم العقارات‬

‫إن التقدير النهائي لقيمة العقار يعتمد على جملة من المبادئ ال بد من توافرها‬
‫للتوصل إلى القيمة الحقيقية وعليه سنحاول في هذا المطلب تبيان مبادئ التقييم العقاري‬
‫من خالل تصنيفها إلى‪:‬‬

‫‪-‬مبدأ العرض والطلب‪ :‬يعد مبدأ العرض والطلب مبدأ اقتصادي‪ ،‬ويعتبر قاعدة السوق‬
‫العقارية فمبدأ العرض يعني به رغبة اإلنسان في اكتساب أي شيء ألسباب ورغبات‬
‫عديدة تحرك المجتمع ليس للكسب فقط وإنما إلنتاج الحاجات وتصنيفها‪ ،1‬وهناك عناصر‬
‫تزيد أو تنقص من هذه الرغبات منها تكلفة اإلنتاج التي تزيد كنقص من العرض وأيضا‬
‫عنصر المنافسة الموجودة بين المتنافسين من ناحية األرباح المعقولة‪.‬‬

‫أما بالنسبة لمبدأ الطلب معناه طلب أي إنتاج بما في ذلك العقار بالتعداد السكاني‬
‫والقدرة الشرائية ألفراد المجتمع‪ ،‬وكذلك مستوى األسعار الموجودة‪.‬‬

‫وعليه‪ ،‬نستنتج أنه كلما زاد العرض للمنتج أو الخدمة العقارية وقل الطلب عليها فإن‬
‫سعرها سينخفض والعكس صحيح وإن السعر التوازني سيكون عندما يتحقق التوازن بين‬
‫‪2‬‬
‫عاملي العرض والطلب‪.‬‬

‫‪-‬مبدأ التغيير والتدرج‪ :‬السوق العقارية مثل أيسوق أخرى معرض للتغيير بتأثير العوامل‬
‫المختلفة‪ ،‬األمر الذي يجعلها تندرج نحو التصاعد أو العكس‪ ،‬لذا فالسوق العقاري ال‬

‫‪ -1‬د ‪ .‬علي كحلون ‪ ،‬القانون العقاري ‪ ،‬منشورات مجمع األطرش للكتاب المختص‪( ،‬د ط)‪ ،‬تونس‪ ،2449 ،‬ص‬
‫‪.73‬‬

‫‪ -2‬زهدي يكن‪ ،‬العقارات وأقسامها في لبنان‪ ،‬الطبعة االولى‪ ،‬منشورات المكتبة العصرية بيروت‪ ،‬لبنان‪ ،‬الطبعة األولى‪،‬‬
‫‪ ،1923‬ص ‪.09‬‬

‫‪12‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫يمكن أن يظل ثابت في أي منطقة ويجب على خبير التقييم التعرف والتوقع لتأثير التغيير‬
‫على حالة السوق‪.‬‬

‫‪-‬مبدأ المنافسة والتوازن‪ :‬هذا المبدأ مأخوذ من المبدأ الطبيعي (مبدأ توازن الطبيعي)‬
‫وهي قاعدة التناسب بين األنواع واألشكال‪ ،‬فال يجوز مثال جعل محطتين للخدمات‬
‫متقابلتين في مكان واحد‪ ،‬ألن ذلك يؤدي إلى تقسيم القيمة التجارية إلى النصف‪ ،‬وهذا‬
‫التوازن يشكل القاعدة األساسية بالمنافسة نزيهة والتي ال يوجد فيها أي احتكار وصراع‬
‫وتكون السوق فيها مزدهرة ومستقرة‪ ،‬ومن هنا فالمنافسة ال بد أن تخضع لقواعد معينة‪ ،1‬و‬
‫لكي تنشط السوق العقارية بالمنافسة ال بد من اتخاذ طرق جديدة في البناء والتعمير‪.‬‬

‫‪-‬مبدأ التطابق‪ :‬عن االستعمال األقصى ألي عقار مرتبط بدرجة تجانسه االجتماعي‬
‫واالقتصادي‪ ،‬وكذا محيطه الطبيعي‪ ،‬ونتيجة هذا االستعمال ومما يصل هذا العقار إلى‬
‫القيمة القصوى أي تطابق االستعمال مع تطابق القيمة‪.‬‬

‫‪-‬مبدأ التسبيق‪ :‬هذا المبدأ يعبر عن رغبة لمزايا مستقبلية‪ ،‬أي ان القيمة التجارية للعقار‬
‫تأتي عن طريق مختلف المداخيل المستقبلية والتي يرغب أي مالك في الحصول عليها‬
‫من خالل استغالل الملكية‪.‬‬

‫‪-‬مبدأ البديل‪ :‬هذا المبدأ ينص على أن المشتري سيختار العقار األقل ثمنا بين جميع‬
‫العقارات المساوية له والمعروضة للبيع‪ ،‬ويرتبط بهذا المبدأ بمفهوم لكلفة الفرصة البديلة‬
‫وهو سعر أو معدل العائد الذي يحققه أفضل تصرف بديل‪ ،‬وهو معدل العائد الذي‬
‫تضحي به عند اختيار أفضل بديل موجود‪.‬‬

‫‪-‬مبدأ المساهمة في المردودية‪ :‬يشير مبدأ المساهمة أن قيمة جزء معين في العقار‬
‫‪2‬‬
‫تعتمد على قدر إسهامه في إضافة فيها للعقار أو تخفيض قيمته في حالة االستغناء عنه‬

‫‪ -1‬القواعد المنظمة لعملية المنافسة منظمة بموجب األمر رقم ‪ 43/43‬المؤرخ في ‪ 2443/47/19‬المتعلق بالمنافسة‬
‫المعدل و المتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،03‬المؤرخة في ‪ 2443//47/24‬المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪42/14‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،2414/48/12‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 02‬المؤرخة في ‪.2414/48/18‬‬

‫‪ -2‬د‪ .‬حاتم أحمد جعفر‪ ،‬التقييم العقاري بين التأصيل العلمي والخبرة العلمية‪( ،‬د ط)‪ ،‬بدون النشر‪ ،‬ص ‪.47‬‬

‫‪17‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫مثل موقف سيارات مسقوف‪ ،‬وموقف سيارات بدون جدران فإن انعدام الجدوى الوظيفية‬
‫يتحقق إذا ما استغنى عن هذا الجزء من العقار‪.‬‬

‫‪-‬مبدأ التوقع‪ :‬قيمة العقار تتأثر بتوقع السعار مستقبال ويرتبط ذلك بسبب المنافع‬
‫المتوقعة من العقار في المستقبل مثال ذلك العقارات التجارية تعتمد على توقع السوق‬
‫لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبه‪ ،‬أيضا الوحدات السكنية مرتبطة في قيمتها بتوافر‬
‫الخدمات و بمستوى االجتماعي للمنطقة مستقبال‪.‬‬

‫‪-‬مبدأ االستعمال األفضل‪ :‬يعتبر هذا المبدأ أساسيا لتطور القيمة وهو االستعمال الحسن‪،‬‬
‫والذي يمكن أن يؤدي أفضل مردود في زمن معين ومهما كانت الطريقة المتبعة‪ ،‬حيث‬
‫يعتمد المبدأ على معيارين أساسيين‪:‬‬

‫معيار العقار المبني‪ ،‬والعقار الغير المبني‪.‬‬

‫‪-‬معيار العقار المبني‪ :‬من أهم المبادئ استخداما في عملية التقييم كونه له أهمية‬
‫اقتصادية في منطقة ما‪ ،‬ويعطي أعلى كفاءة‪ ،‬وينشأ عن طريق دراسة يتم من خاللها‬
‫تحليل الموقع وطبيعة ونوعية البناء‪...‬‬

‫‪-‬معيار العقار الغير المبني‪ :‬وتتمثل في أراضي يتم تحويله إلى مرافق حيوية و سكنات‬
‫مع مراعاة الناحية التنظيمية لألرضية مثل مراعاة مخطط شغل األراضي‪ 1‬و مراعاة عوامل‬
‫أخرى‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬أهداف تقييم العقارات‬

‫التقييم العقاري كغيره من العمليات ال بد من وجود أغراض التي من أجلها يتم التقييم‬
‫وعليه نذكر منها‪:‬‬

‫‪ -1‬مخطط شغل األراضي عبارة عن أداة يمكن من خاللها تحديد الشكل الحضري لكل منطقة عن طريق تنظيم حقوق‬
‫البناء على األراضي وكذا نسيان كيفية استعمالها ال سيما فيما يتعلق بلوغ المباني المرخص بها وحجمها وخصها‬
‫وحقوق البناء المرتبطة بملكية األراضي واإلرتفاقات المقدرة عليها وكذا النشاطات المسموح بها إلى غيرها من التوجيهات‬
‫األساسية‪.‬‬

‫‪18‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫‪ -‬تحديد السعر الذي يطلبه البائع‪.‬‬

‫‪ -‬مساهمة المشتري لتحديد ثمن الشراء‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من الشركة‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد قيمة العقار في حالة تبادله أو استبداله بعقار آخر مختلف‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد قيمة التأمين الواجبة على األمالك‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد خسائر األمالك الناتجة عن كوارث طبيعية (زلزال‪ ،‬فيضان‪ ،‬حرائق‪ ...‬الخ)‪.‬‬

‫‪ -‬تقيم األمالك بهدف حساب الضرائب‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد الضرائب العقارية (الجباية العقارية) عند بيع األمالك‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد قيمة العقار نظ ار للتوسعات االقتصادية (نظرة مستقبلية)‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد قيمة العقار أثناء وجود قضايا بين أطراف متعددة‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد ما إذا كان االستخدام الحالي لألمالك هو أفضل استخدام لها أم ال‪.‬‬

‫وبالتالي‪ ،‬فإن تقييم العقارات يختلف من عقار إلى آخر حسب طبيعة كل عقار ونوع‬
‫العقار (مبني‪ ،‬غير مبني‪ ،‬معد للبناء‪ ،‬صالح للبناء‪...‬الخ)‪.‬‬

‫‪19‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫المبحث الثاني‪ :‬أنواع تقييم العقارات‬

‫إن عملية التقييم العقارات كانت وال زالت مرتبطة أساسا باألطر القانونية التي تنجم‬
‫عن تطبيقها تنازل الدولة عن بعض أمالكها‪ ،‬سواء للخواص أو للهيئات العمومية ومن‬
‫هاته األطر القانونية التي انتهجت فيها إدارة أمالك الدولة بوصفها خبيرة للتقييم العقارات‪،‬‬
‫وهذا انطالقا من مصلحة التقييمات والخبرة‪ ،‬ومن أهم هذه التقييمات اإلدارية‬

‫المطلب األول‪ :‬التقييمات اإلدارية‬

‫لقد جاء القانون ‪ 41/81‬في ‪ 47‬فيفري ‪ 11981‬والمعدل والمتمم والمتعلق بالتنازل‬

‫عن األمالك العقارية التابعة للقطاع العمومي‪ ،‬ليحدد كيفية تقييم العقارات المبنية وغير‬
‫المبنية إداريا‪ ،‬حيث يكون دور العون المقيم في هذه الحالة مطلعا على منهجية وطريقة‬
‫‪2‬‬
‫التقييم وتطبيقها وهذا من خالل ملحقات ووثائق إدارية‪.‬‬

‫وفي إطار األمر ‪ 22/70‬المؤرخ في ‪ 22‬فيفري ‪ 1970‬المتعلق باالحتياطات‬

‫العقارية للبلدية وكذا المرسوم رقم ‪ 42/82‬المؤرخ في ‪ 47‬أفريل ‪ 1982‬كانت البلدية هي‬
‫المتصرف الوحيد والمسيرة للمحفظة العقارية داخل المحيط العمراني‪ ،‬لذا لجأت الدولة لهذا‬
‫النوع من التقييمات لتوحيد السعر من جهة وضبط كيفية التقييم من جهة أخرى‪.‬‬

‫وسنذكر في ما يلي أنواع التقييمات التي حددتها الدولة‪ ،‬والطرق التي تقيم بها‬
‫العقارات‪ ،‬سواء العقارات المبنية أو األوعية العقارية الفالحية منها أو الحضرية‪ ،‬باإلضافة‬
‫إلى المحالت التجارية‪ ،‬وكذا استغالل المحاجر‪ ...‬الخ‪ ،‬باإلضافة إلى إدراج مثال توظيفي‬
‫عن كل طريقة‪.‬‬

‫اوال‪ :‬التقييم باستعمال طريقة المقارنة‪ :‬تعتبر هذه الطريقة من أنجح الطرق الخاصة‬
‫بتقييم العقارات‪ ،‬خاصة المبنية باعتبار النتائج الجديدة والتي تتضمنها هذه الطريقة‪ ،‬وهذا‬

‫‪ -‬قانون‪ 41/81‬انظر القانون ‪ 41/81‬المؤرخ في ‪ ، 1981/42/47‬المتضمن التنازل عن االمالك العقارية ذات‬ ‫‪1‬‬

‫االستعمال السكني او المهني او التجاري التابعة للدولة و الجماعات المحلية و مكاتب الترقية و التسيير العقاري و‬
‫المؤسسات و الهيئات العمومية‪ ،‬العدل و المتمم‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 42‬المؤرخة في ‪.1981/42/14‬‬
‫‪ -‬قدوج بشير‪ ،‬النظام القانوني للملكية العقارية‪( ،‬د ط)‪ ،2440 ،‬ص ‪.110‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪24‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫بتحديد القيمة الحقيقية للعقار‪ ،‬وتتركز هذه الطريقة أساسا على الرجوع واالطالع على‬
‫المعطيات الحقيقية للسوق العقارية الحالية وإجراء مقارنة انطالقا من المعامالت أو‬
‫التقييمات‪ ،‬التي أجريت على عقارات لها نفس خصائص العقار محل الخبرة والتقييم‪،‬‬
‫ولتطبيق هذه الطريقة ال بد من وجود أسس المقارنة من خالل عملية انتقاء المعامالت‬
‫المماثلة لهذا العقار‪ ،1‬ومن ثم استخراج السعر الوحدوي الذي يستعمل كقاعدة في التقييم‪.‬‬

‫تطبق هذه الطريقة على المناطق الفالحية التي تكون فيها السوق العقارية نشيطة االمر‬
‫الذي يفترض وجود عدد كبير من عناصر المقارنة اي وجود عمليات بيع او شراء في‬
‫السوق العقارية ألراضي فالحية مطابقة ألرض فالحية موضوع عملية التقييم‪ ،‬و اساس‬
‫هذه الطريقة هو دراسة بطاقات المعامالت العقارية المحلية و معرفة القيم الحالية‬
‫لألراضي الفالحية الحاملة لنفس االوصاف‪ ،‬وعندها تطبق مباشرة القيمة المستخلصة‬
‫على االارضي الفالحية موضوع عملية التقييم‪.‬‬

‫مثال توضيحي‪ :‬لتحديد القيمة التجارية لعقار فالحي مساحته ‪1244‬م‪ 2‬موجود بالقرب من‬
‫الطريق الوطني رقم‪ 83‬مسقي ويحوي أشجار مثمرة‪.‬‬

‫إن البحث في بطاقة التقييمات بقسم الخبرات بمفتشية أمالك الدولة تمكننا من استخراج‬
‫العقارات الفالحية المقيمة التالية‪:‬‬

‫عقار مساحته ‪1344‬م‪ 2‬موجود بالقرب من الطريق الوطني رقم ‪ 83‬مسقي مخصص‬
‫إلنتاج الحبوب‪ ،‬قيمته التجارية ثمانية مائة وثمانون ألف دينار جزائري‪.‬‬

‫عقار مساحته ‪1224‬م‪ 2‬موجود بالقرب من الطريق الوطني رقم ‪ 83‬مسقي ويحوي أشجار‬
‫مثمرة قيمته التجارية تساوي ‪13440444‬دج باستعمال طرق المقارنة المباشرة لتقييم هذا‬
‫العقار نجد أن العقار رقم ‪ 42‬هو العقار الوحيد الذي تتوفر فيه أسس المقارنة وبالتالي‬
‫يأخذ على أساس لمقارنته بالعقار محل التقييم ومنه نجد أن سعر هذا العقار يساوي‬
‫‪104440444‬دج‬

‫‪ - 1‬أنظر النموذج الخاص بتحديد القيمة اإليجارية‪ ،‬الملحق رقم ‪. 41‬‬

‫‪21‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫ثانيا‪ :‬التقييم حسب طريقة السعر المتوسط للمتر المربع‪ :‬تعتبر هذه الطريقة من انجح‬
‫الطرق المعتمدة في مجال تقييم االراضي الفالحية وذلك إلعطائها نتائج جيدة وتحديدها‬
‫للقيمة الحقيقية للعقار‪ ،‬وتعتمد هذه الطريقة أساسا على استنتاج األسعار المتوسطة للمتر‬
‫المربع في السوق العقارية المحلية الخاصة بالتقييمات الحديثة لألراضي الفالحية االكثر‬
‫قربا وتشابها مع القطعة المراد تحديد قيمتها التجارية‪ ،1‬تحمل أكبر قدر ممكن من‬
‫الخصائص المشابهة للعقار محل التقييم والخبرة مثل‪ :‬التهيئة‪ ،‬المساحة‪ ،‬الشكل‪...‬الخ‪،‬‬
‫كما أنه ينبغي إبعاد كل األسعار الخاصة بالمعامالت التي تمت في ظروف غير عادية‬
‫ثم يتم تطبيق السعر المتوسطي للمتر المربع على العقار محل التقييم حسب القانون‪:‬‬

‫جمموع أسعار م‪ 2‬لكل عنصر من عناصر العقار‬

‫السعر املتوسط للمرت املربع =‬
‫عددها‬

‫ومنظمة‬ ‫مثال توضيحي‪ :‬لتقييم أرض فالحية مساحتها ‪ 12‬هكتار تقع قرب طريق‬
‫الشكل‪ ،‬استخرجنا من بطاقة مفتشية أمالك الجولة بعد دراسة السوق العقارية المحلية‬
‫المعامالت التي تمت على أرض مطابقة لهذه القطعة‪ ،‬وبعد إبعاد كل الصفقات التي تمت‬
‫في ظروف غير عادية حصلنا على‪:‬‬

‫قطعة أ مساحتها ‪ 12‬هكتار سعرها ‪ 224444044‬دج‪.‬‬

‫قطعة ب مساحتها ‪ 12‬هكتار سعرها ‪ 3140444044‬دج‪.‬‬

‫قطعة ج مساحتها ‪11‬هكتار سعرها ‪ 2220444044‬دج‪.‬‬

‫‪2224440444 + 3140444044 +2240444044‬‬ ‫السعر المتوسط =‬

‫‪3‬‬

‫‪ -‬أ‪ .‬عمر يحياوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.142‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫= ‪2210122044‬‬

‫ومنه القيمة التجارية= ‪309200999044 =12 x 2210122044‬‬

‫ثالثا‪ :‬طريقة التقييم بالمناطق‪:‬‬

‫تطبق هذه الطريقة على العقارات الممتدة أو الغير معظمة الشكل وهي تعتمد أساسا على‬
‫تقسيم العقارات إلى ثالث مناطق‪ ،‬حيث تكون عمق العقار المراد تقييمه أكثر من‬

‫المساحة المنطقة ‪94‬م وطول كل منطقة ‪34‬م والباقي يعتبر كمساحة داخلية ويقيم على‬
‫أساس أرض فالحية باإلضافة إلى أن كون واجهة هذا العقار ضيقة وال تزيد عن ‪24‬م‬
‫ويحدد سعر المتر المربع كما يلي‪:‬‬

‫‪-‬المنطقة األولى‪ :‬تقييم بإتباع طريقة المقارنة وهذا بحساب السعر المتوسط للمتر المربع‪.‬‬

‫‪-‬يحدد سعر المنطقة الثانية بـ ـ ـ ـ ‪ %24‬من السعر المنطقة األولى‪.‬‬

‫‪-‬يحدد سعر المنطقة الثالثة بـ ـ ـ ـ ‪ %24‬من السعر المنطقة الثانية‪.‬‬

‫‪-‬أما الباقي يقيم على أساس أرض فالحية‪.‬‬

‫مثال توضيحي‪:‬‬

‫قطعة أرض مساحتها ‪ 1944‬م‪ 2‬الواجهة ‪24‬م والعمق ‪92‬م‪.‬‬

‫المنطقة األولى‪244 =24 x34 :‬م‪.2‬‬

‫المنطقة الثانية‪ 244 =24 x34 :‬م‪.2‬‬

‫المنطقة الثالثة‪ 244 =24 x34 :‬م‪.2‬‬

‫المساحة المتبقية= ‪144 =24 x 05‬م‪.2‬‬

‫سعر المتر المربع حسب السوق العقارية هو‪ 1444 :‬دج للمتر المربع‪.‬‬

‫سعر المنطقة األولى‪ 2440444 = 244 x 1444 :‬دج‪.‬‬

‫سعر المنطقة الثانية‪ 3240444 = %24 x 244 x 1444 :‬دج‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫سعر المنطقة الثالثة‪ 2120444 = 1444x %24x 3240444 :‬دج‪.‬‬

‫اإلضافية= ‪ 10118.2444 =14444 + 2120444 + 3240444 + 2440444‬دج‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬التقييم بواسطة طريقة التحميل العقاري‪:‬‬

‫تعتمد هذه الطريقة أساسا على مدى إمكانية استقبال الوعاء العقاري (األرضية)‬
‫للبناء بالنسبة لمجموع المساحات المبنية المرخص بها ‪ ،1‬حسب القانون ‪ 29/94‬المؤرخ‬
‫في ‪ 1994/12/1‬المتعلق بالتهيئة و التعمير‪ ،‬والمرسوم ‪ 172/91‬المؤرخ في‬
‫‪ 1991/2/28‬المتعلق بالقواعد العامة للتهيئة و التعمير ستتخرج من بطاقة المعامالت‬
‫اسعار المتر المربع الخاص بقطع اراضي مماثلة وكذا معامالت شغل االراضي المتعلقة‬
‫بها و يكون كمايلي‪:‬‬

‫‪-‬تحديد السعر المتوسط للمتر المربع وكذلك شغل االراضي المتوسط‪.‬‬

‫‪-‬حساب القيمة التجارية للقطعة محل التقييم باستعمال القاعدة الثالثية‪ ،‬انطالقا من السعر‬
‫المتوسط و المعامل المتوسط‪.‬‬
‫المعامل المتوسط (م ش أ)‬ ‫السعر المتوسط (س م)‬
‫م ش أ م الخاص بقطعة أرضية‪.‬‬ ‫السعر( × )‬

‫(×)=س م ‪ x‬م ش أ م ‪ /‬م ش أ‬

‫‪-‬مثال توضيحي ‪:‬‬

‫لتقييم قطعة أرض مساحتها ‪ 2444‬م‪ 2‬وبمعامل شغل األراضي التي تساوي ‪ 102‬نقوم بما‬
‫يلي ‪:‬‬
‫استخرجنا من بطاقة المعامالت مايلي ‪:‬‬
‫‪ -‬قطعة أرضية ‪ 41‬لها نفس خصائص القطعة محل التقييم بسعر يساوي ‪ 244‬دج‬
‫للمتر المربع الواحد و المعامل (م ش أ م) يساوي ‪.1‬‬

‫‪ -‬قدوج بشير‪ ،‬المرجع السابق ص ‪ 320‬ص‪.322‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪20‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫‪ -‬قطعة أرضية ‪ :42‬سعر المتر المربع يساوي ‪ 044‬دج و المعامل ‪. 2‬‬

‫‪ -‬قطعة أرضية ‪ :43‬سعر المتر المربع يساوي ‪ 344‬دج و المعامل ‪.3‬‬
‫السعر المتوسط للمتر المربع =(‪ 344= 3 /)344+044+ 244‬د‪.‬ج‪.‬‬
‫معامل شغل االراضي المتوسطة =(‪. 2= 3/)3+2+1‬‬
‫اذن‪:‬‬
‫‪2‬‬
‫سعر المتر المربع يساوي ‪ 244=3/2×344‬دج‪ /‬م‬
‫القيمة التجارية االرضية=‪ 0440444=2444×244‬دج‬
‫خامسا‪ :‬التقييم حسب طريقة حساب تكلفة اعادة البناء من جديد‪:‬‬

‫التقييم حسب طريقة حساب تكلفة إعادة البناء من جديد‪:‬‬

‫حيث ترتكز هذه الطريقة على تقييم كل من أرضية البناء والبناء كل على حدى‪،‬‬
‫حيث أن هذه الطريقة تتطرق إلى حساب تكلفة عقار مبني بافتراضه قد يبني يوم التقييم‬
‫من جديد‪.‬‬

‫تقييم األرضية‪:‬‬

‫حسب الطرق التي تم التطرق‪ 1‬إليها في تقييم األوعية العقارية القابلة للبناء ثم القيام‬
‫بتخفيض القيمة التجارية للوعاء المتحصل عليها بنسبة تتراوح ما بين ‪ %14‬و‪ %04‬وهذا‬
‫التخفيض متعلق بدرجة شغل البناية‪ ،‬والذي يصطلح عليه بعائق التعمير أو عائق شغل‬
‫معامل االزدحام‪ ،‬إذ يتم النسب التخفيضية المذكورة أعاله حسب درجة شغل القطعة‬
‫األرضية بصفة كلية أو جزئية من قبل البناية‪ ،‬وتعتبر األرضية محتلة أو مشغلة جزئيا إن‬
‫أمكن إنشاء بناية جديدة عليها (على ملحقاتها غير المبنية)‪.‬‬

‫تقييم البناية‪:‬‬

‫لتحديد فقيمة البناية يتطلب على العون المقيم إشباع الخطوات التالية‪:‬‬

‫‪ - 1‬ملتقى جهوي حول الطرق الحديثة للتقييمات العقارية ‪ ،‬تقرير ‪ 141‬ص ‪19‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫يجب على العون المقيم أن يأخذ صنف البناية من األصناف التالية‪( :‬النوع الراقي‪،‬‬
‫الحسن‪ ،‬العادي‪ ،‬الرديء)‪ ،‬ويتم هذا التصنيف بناءا على الشكل الهندسي (المظهر‬
‫المعماري) مواد البناء المستعملة‪ ،‬عناصر التجهيز والترفيه التي يتوفر عليها المبنى‪.‬‬

‫‪-‬حساب المساحة‪ :‬وتحسب هذه المساحة خارج الجدران انطالقا من المساحة المبنية ثم‬
‫تجمع الملحقات‪ ،‬وهذه األخيرة تساوي مجموع مساحة كل مستوى من مستويات البناية‬
‫‪1‬‬
‫بالمعامالت التصحيحية التي تتضمنها التعليمة ‪ 3222‬المؤرخة في ‪1981/42/43‬‬

‫تحديد ثمن إعادة البناء‪ :‬إن ثمن إعادة البناء من جديد يجب أن يحدد بطريقة دقيقة‪ ،‬مع‬
‫مراع اة تناسب المصاريف التي يمكننا صرفها في يوم التقييم إلنجاز بناية مماثلة لتلك‬
‫البناية موضوع التقييم‪.‬‬

‫تحديد خصائص القيمة الفورية‪ :‬وتجد طبقا لوضعية السوق العقارية المحلية والمميزات‬
‫الفيزيائية للبناية‪ ،‬حيث أن فائض القيمة أو ناقص القيمة هو الفرق ثمن البناية وثمن‬
‫التنازل عنها أو بيعها‪.‬‬

‫‪-‬التخفيض بسبب القدم‪ :‬حيث أن القدم يمثل إنقاصا من القيمة الحقيقية للعقار‪ ،‬وذلك‬
‫من تاريخ بناءه بسبب عمره أو حالة صيانته يوم التقييم‪ ،‬حيث أنه يتم حساب القدم‬
‫النظري حسب عمر البناية وبناءا على ‪ %41‬لكل سنة ويصحح بمعامل الصيانة‬
‫للحصول على القدم الحقيقي‪ ،‬وتتراوح هذه المعامالت من حالة جيد جدا إلى حالة صيانة‬
‫مهملة أي ‪ 401‬إلى ‪.42‬‬

‫سادسا‪ :‬التقييم عن طريق الدخل‪:‬‬

‫وتطبق هذه الطريقة في األراضي الفالحية المؤخرة ‪ ،‬حيث تحدد القيمة التجارية لألرض‬
‫الفالحية على أساس دخليها اإلجمالي‪ ،‬الذي كنتيجة سنويا‪ ،‬والدخل اإلجمالي السنوي‬
‫يتمثل في مجموعة األتاوى اإليجارية السنوية المنصوص عليها في عقد اإليجار‪ ،‬و‬

‫‪1‬انظر التعليمة رقم ‪ 3229‬المؤرخة في ‪ ،1981-42-43‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬المتعلقة‬
‫بمعامالت التصحيح للعقارات المبنية‪ ،‬و ازرة المالية‬

‫‪22‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫بالتالي فإن هذه الطريقة خاصة فقط بالراضي المؤجرة‪ ،‬مع مالحظة أن مبالغ اإليجار إما‬
‫تحصل نقدا أو محصول‪ ،‬وتحدد القيمة اإليجارية حسب العالقة التالية‪:‬‬

‫القيمة التجارية = الدخل السنوي‪ /‬معدل الرسملة = القيمة اإليجارية‪.‬‬

‫معدل الرسملة‪ :‬يمثل النسبة بين الدخل السنوي والقيمة التجارية ويحدد هذا المعدل من‬
‫خالل إجراء الدراسات الالزمة لسوق األراضي الفالحية‪.‬‬

‫تجدر اإلشارة الى ان معدل الرسملة يتغير بشكل عكسي مع رتبة العقار فكلما كان البناء‬
‫جديدا و ذو رفاهية كانت نسبة الرسملة ضعيفة ويجب التوضيح ان القيمة المتحصل‬
‫عليها بتطبيق نسبة رسملة مناسبة على دخل العقار‪ ،‬يجب ان يفهم منها القيمة التجارية‬
‫الكلية (البناية و االرض)‪.1‬‬

‫سابعا‪ :‬التقييم عن طريق المردودية‪:‬‬

‫تشمل هذه الطريقة أيضا تقييم الراضي الفالحية‪ ،2‬حيث تقييم هذه األخيرة حسب‬
‫مردوديتها أو محصولها فعائد األرض الفالحية هو المحدد األساسي لقيمتها في السوق‬
‫فكلما كانت المردودية الفالحية عالية كلما ارتفعت قيمتها في السوق والعكس صحيح‪،‬‬
‫وتحدد قيمة هذا العقار بالعالقة‪.‬‬

‫قيمة األرض الفالحية = الناتج‪/‬معدل المردودية‪.‬‬

‫حيث أن معدل المردودية = الناتج اإلجمالي‪ /‬سعر البيع أو الشراء‬

‫واإلنتاج اإلجمالي =كمية اإلنتاج الكلي‪ /‬سعر البيع الوحدة من هذا المنتوج‬

‫‪ -‬أ‪.‬سماعين شامة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.99 ،98‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪ -‬التعليمة ‪ 2814‬المؤرخة في ‪ 1991/47/22‬المتعلقة باألراضي الفالحية‬ ‫‪2‬‬

‫‪27‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫المطلب الثاني‪ :‬التقييم بناءا على السوق العقارية‪:‬‬

‫يلعب العون المقيم في هذا النوع من التقييمات دو ار كبي ار ومهما‪ ،‬بحيث يمكنه اختيار‬
‫األنسب للتقييم ونوع العقار ومحل لتقييم‪ ،‬كما يجب عليه أن يتحصل على السعار‬
‫والعناصر التي يعتمدها في تقييمه من خالل البحث في السوق العقارية‪ 1‬ومصادر‬
‫المعلومات بصفة عامة‪ ،‬ونجد أن التقييمات العادية بما فيها القيمة التجارية والقيمة‬
‫اإليجارية تخضع بالدرجة األولى إلى معايير السوق العقارية الذي يحدده قانون العرض‬
‫والطلب‪.‬‬

‫الفرع االول‪ :‬القيمة التجارية‬

‫هي المبلغ الذي يستطيع به المالك أن يتحصل عليه عند بيع ملكه في ظروف‬
‫عادية‪ ،‬والقيمة التجارية‪ 2‬تحدد حسب سعر السوق المتعامل به‪ ،‬والتي تخضع لقانون‬
‫العرض والطلب ويتم تحديدها بالنظر إليها من الجانب التقني والجانب القانوني‪ ،‬وأي ملك‬
‫مهما كان نوعه يتم تحديد قيمته يتدخل ثالث عوامل تقديرية أساسية‪ ،‬ويعد تحديد قيمة‬
‫تجارية األرض ما عملية ثقيلة محضة تخضع لعدة طرق ومناهج محددة‪ ،‬غير أن تطبيق‬
‫إحدى هذه الطرق يستلزم معرفة كافية بكل المعامالت التي تجري في السوق‪ ،‬والتي تأتي‬
‫بإحصاء منتظم لهذه المعامالت في سجل خاص يعرف بفهرس المعامالت‪.‬‬

‫فهرس المعامالت‪Fichier de Transaction :‬‬

‫يتم في هذا الفهرس معالجة المعلومات المحفوظة بعد تحليلها ثم يلي بعد ذلك تطبيق‬
‫العوامل المؤثرة على قيمتها‪.‬‬

‫تحليل المعامالت‪analyse des transactions :‬‬

‫إن السوق العقارية يتطلب معرفة لتطور العقارات في الزمان و المكان و عليه يقين على‬
‫مصالح األمالك ضبط جميع المعلومات المتحصل عليها من السوق ‪ ،‬و هي الزمة‬
‫بتحديد تلك المعلومات حتى يمكن باالعتماد و الرجوع إليها كلما دعت الضرورة ‪ ،‬و يتم‬

‫‪ - 1‬أنظر النموذج الخاص بالدراسة التحليلية للسوق العقارية المحلية‪ ،‬الملحق رقم ‪. 42‬‬
‫‪ 2‬أنظر النموذج الخاص بتحديد القيمة التجارية‪ ،‬الملحق رقم ‪. 43‬‬

‫‪28‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬

‫استعاد كل معلومة تظهر بعد تحليلها مرتفعة أو منخفضة بصورة غير معتادة و تفيد فقط‬
‫المعلومات الموضوعة‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬القيمة اإليجارية‬

‫وتكون قيمة إيجارية شهرية وتمثل القيمة التعويضية الشهرية للعقار المؤجر حيث‬
‫تبنى هذه الطريقة‪ 1‬على أساس إعادة تشكيل رأس المال االبتدائي الذي استثمر إلنجاز‬
‫يمثل قيمة العقار مضاف إليه مجموعة من المصاريف الضرورية‬ ‫العقار‪ ،‬والذي‬
‫للمحافظة على صالحية هذا العقار الستعمال خالل طول مدة حياته أو فترة امتالكه‬
‫(استهالكه)‪ ،‬وتسمى هذه المصاريف بمصاريف الصيانة‪ ،‬حددت مدة حياة أو امتالك‬
‫العقار المؤجر الضرورية إلعادة شكل قيمة من جديد‪.‬‬

‫بأربعين (‪ )04‬سنة بالنسبة للعقارات الحضرية المبنية بمواد البناء العادية‪.‬‬

‫ثالثون سنة بالنسبة للعقارات المبنية في إطار البناء الريفي‪.‬‬

‫خمسة وعشرون سنة للعقارات المنجزة في إطار البناء الجاهز‪.‬‬

‫وعلى هذا األساس يمكننا صياغة معادلة رياضية لحساب القيمة اإليجارية الشهرية كما‬
‫يلي‪:‬‬

‫القيمة اإليجارية الشهرية = قيمة األرضية‪/‬مدة االمتالك ‪ +‬قيمة البناية‪/‬مدة االمتالك‬

‫‪ -‬أنظر النموذج الخاص بتحديد القيمة اإليجارية‪ ،‬الملحق رقم ‪. 40‬‬ ‫‪1‬‬

‫‪29‬‬
 ‫خالصة الفصل األول‬
‫ال‬ ‫مننخاللننا المنننال إليهنننالهذاننلالصننحالوننا ال ذاءننظالةنشذهنننالهىإنننمال يننل ال نننم الى ن ال ننظالمنننال ن‬
‫الش ذقن و ا ن الشإبننلأالمونناال فوننل بالش ذ فننن ال‬
‫المننخاللننا الاننفاال ذ انننوااال ذاق ا ن ال‬ ‫قاننااال ذاقننن‬
‫نننالهبننلأال ذاو مننظال ذ ننقيل الصننحال ذقا ن ال ذتعن ان ال ن ننانالمن المنننال قت ننالال‬ ‫ذ تا قن البنذا ان والشم‬
‫ذسنو ال ذاقن ان المنخال اانل الصنحال ف نان والشمنخالوهننال ناال ذتاألانلالى ن ال فو ان ال ذفنذان الذ تقانااال‬
‫الص ننحال ف ننواخالما نننوااالم ن ننا الذا ق نننمالبنع ننتت ن والبنىتف ننن الى ان ن ال قهان ن البنذل ن ن ال‬ ‫ذاق ننن‬
‫الى ا الذتقليلال ذقا ال ذهقل الذ وىنمال ذاقن يال‪.‬ال‬ ‫فشذ ال ات لالى الم ن‬
‫نال اال ذتإل الهذن الم نواال ذتقاا نن ال ذاقن ان المه ننال ذتقانااالبن نتا ن الللاقن ال ذ قن ن الشونحال‬ ‫شم‬
‫مخال عحال ذإل ال ذ ا نو الب ننوالش ذتنحال ات نلالى ا ننالمنخاللنا ال ىإننمال تنن االذ قا ن ال ذ قاقان ال‬
‫ذ اقن الىخالللاقال ذ قن ‪.‬ال‬
‫شى الالعال كونال ذتقاااالمفهحالى الم ن ال ن ا ال عالمنخاللنا ال كنخال ذ النن ال ذ ك ان البا ان ال‬
‫المخال ساالونالش هيا نالةسبالمن ءتالى الال ذتشلاان ال ذ ت ا ‪.‬الالالالال‬ ‫قاااال ذاقن‬
‫الال‬

‫‌أ‌‬
 ‫المبحث األول‪ :‬الهيئات المكلفة بالتقييم العقاري‬

‫المبحث الثاني‪ :‬المنازعات الناجمة عن تقييم العقارات‬

 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫لقد اعتبر المشرع الجزائري التقييمات العقارية مهنة غير حرة حيث أوكل مهامها إلى‬
‫جهتين ‪ ،‬الجهات اإلدارية و الجهات الخاصة‪.‬‬
‫فالجهات اإلدارية تتمثل في إدارة األمالك الوطنية‪ ،‬و التي تمارس بواسطة مصالح‬
‫التقييمات العقارية‪ ،‬و أيضا اإلدارة الجبائية التي تساهم في إعادة التقييم ومراقبة األسعار‬
‫لكل المعامالت العقارية‪ ،‬التي تتم بين الخواص على مستوى المحلي و المركزي‪.‬‬
‫أما الجهات الخاصة حددها المشرع ومنحها مهمة التقييم سواء تعلق األمر بالمهندس‬
‫الخبير العقاري بموجب األمر رقم ‪ 59/59‬المنظم بمهنة المهندس الخبير العقاري والخبير‬
‫القضائي العقاري‪ ،‬التي يتم اللجوء إليه في المسائل التي تتجاوز المصارف العلمية‪،‬‬
‫والنفسية للقاضي وفقا للمرسوم تنفيذي ثم ‪ 013/59‬المحدد لشروط التسجيل في قوائم‬
‫الخبراء القضائية وكيفياته و حقوقهم وواجباتهم‪.‬‬
‫لكن عملية التقييم العقاري قد تثير عدة إشكاالت مرتبطة بنتيجة التقييم بحد ذاته ‪ ،‬إذ أن‬
‫الهدف من عملية التقييم هو في األصل تثمين العقارات‪ ،‬و الحقوق العقارية ‪ ،‬لكن النتيجة‬
‫المتوصل إليها من خالل تقرير المقيم العقاري‪ ،‬قد ال تكون في جميع الحاالت مرضية‬
‫لجميع األطراف‪ ،‬مما يفتح المجال للطرف غير الراضي لالحتجاج في مواجهة الجهة‬
‫المكلفة بعملية التقييم‪ ،‬وهذا ما يطرح مسألة المنازعات الناجمة عن التقييم العقاري‪.‬‬
‫وعلى هذا األساس سنتطرق إلى الهيئات المكلفة بعملية التقييم العقاري في المبحث‬
‫األول ‪ ،‬والمنازعات الناجمة عن التقييم العقاري في المبحث الثاني‪.‬‬

‫‪03‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫المبحث األول‪ :‬الهيئات المكلفة بالتقييم العقاري‪:‬‬

‫باعتبار أن عملية التقييم العقاري عملية تقنية وقانونية‪ ،‬فقد أسند المشرع الجزائري مهمة‬
‫التقيي م إلى هيئات إدارية و هيئات خاصة‪ ،‬كما أسندها إلى الخبراء العقاريين‪ ،‬و عليه‬
‫سيتم معالجته من حيث تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين‪:‬‬
‫المطلب األول الهيئات اإلدارية المكلفة بالتقييم العقاري‬
‫المطلب الثاني الهيئات الخاصة المكلفة بالتقييم العقاري‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬الهيئات اإلدارية المكلفة بتقييم العقارات‬

‫تتمثل هذه الهيئات اإلدارية في إدارة األمالك الدولة‪ ،‬و اإلدارة الجبائية وهي عبارة‬
‫عن مصالح إقليمية ومركزية تسهر على احترام النصوص التشريعية و التنظيمية ذات‬
‫الصلة بأمالك الدولة و أيضا المراقبة و إعادة التقييم‪ ،‬وهذا ما سنتناوله في هذا الفرعين‬
‫من خالل إدارة األمالك الوطنية و اإلدارة الجبائية‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مصالح إدارة أمالك الدولة‬
‫من خالل هذا الفرع سوف نتعرف على المصالح التي تقوم بإدارة أمالك الدولة ‪ ،‬ونعالجها‬
‫في نقطتين‪ ،‬على المستوى المركزي‪ ،‬و على المستوى اإلقليمي‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬مصالح إدارة أمالك الدولة على مستوى المركزي‪:‬‬
‫تنقسم مصالح إدارة أمالك الدولة على المستوى المركزي‪ ،‬إلى وزير المالية العامة‬
‫لألمالك الوطنية‪ ،‬وتتمثل مصالح أمالك الدولة على المستوى المركزي في المديرية العامة‬
‫المالك الوطنية‪ ،‬التي تعمل تحت السلطة السلمية لوزير المالية ‪،1‬‬
‫حسب نص المادة ‪ 31‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،199/53‬هذه الهيئة يرأسها‬
‫‪،2‬‬
‫و لها مهام‬ ‫مدير عام يمثل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام العدالة‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 10‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 011/01‬المؤرخ في ‪ 72‬ماي ‪ ، 0001‬المحدد لهياكل اإلدارة المركزية‬ ‫‪3‬‬

‫وأجهزتها في الو ازرات الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ، 72‬المؤرخة في ‪.0001-12-72‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 33‬من القرار الوزاري المؤرخ في ‪ ،3111-32-23‬المتضمن تأهيل أعوان إدارة أمالك الدولة و الحفظ‬
‫العقاري لتمثيل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام العدالة‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،23‬المؤرخة في ‪22‬‬
‫‪.3111-30-‬‬

‫‪03‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫كثيرة ومتنوعة تتمثل في ‪:‬‬

‫‪ -1‬المهام العامة لمديرية العامة لألمالك الوطنية ‪:‬‬
‫تطرق المشرع لمهام ودور المديرية العامة لألمالك الوطنية‪ ،‬من خالل المادة ‪39‬‬
‫من المرسوم ‪ 063/30‬حيث تقوم المديرية بـ ‪:‬‬
‫‪ -‬إجراء و اقتراح مشاريع النصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة بالقطاع‪ ،‬و مسح‬
‫األراضي و اإلشهار العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬اتخاذ أي إجراء يهدف إلى تثمين الملكيات العمومية و المحافظة عليها‪.‬‬
‫‪ -‬القيام بأعمال اعداد مسح األراضي العام و إنشاء السجل العقاري وحفظه‬
‫‪ -‬توجيه نشاطات المصالح غير الممركزة وتنشيطها وتنسيقها ‪. 1‬‬
‫وأيضا تطرق المشرع للمهام من خالل المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي‬
‫رقم ‪ 199/53‬على سبيل المثال كاآلتي‪ " :‬حيث تقوم أو تكلف من يقوم بتطبيق القوانين‬
‫و الق اررات المتعلقة بأمالك الدولة ‪ ،‬ترقى كل دراسة عامة أو خاصة تتعلق باألمالك‬
‫الوطنية ‪ ،‬يرمي دورها كذلك إلى تنظيم التسيير الحسن للممتلكات العمومية في ظروف‬
‫تسمح الحفاظ على أموال الدولة ‪ ،‬و السهر على حماية هذه الممتلكات من أي ضرر‬
‫مادي أو معنوي ومراقبة الشروط الضمنية و الشكلية للوثائق المتعلقة بالملكية العقارية‬
‫العمومية والخاصة بالحقوق العقارية األخرى ‪ ،‬الحراسة على أمالك الدولة ‪ ،‬قيد سجالت‬
‫الجرد و اإلحصاء لممتلكات الدولة ‪ ،‬تقوم المديرية العامة لألمالك الوطنية بتمثيل الدولة‬
‫أمام المحاكم فيما يخص المنازعات المتعلقة بأمالك الدولة " ‪. 2‬‬
‫وتنقسم المديرية العامة لألمالك الوطنية إلى أربع مديريات ‪ 0‬وهي‪:‬‬
‫‪ -‬مديرية أمالك الدولة‬
‫‪ -‬مديرية تثمين األمالك التابعة للدولة‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 30‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،062/30‬المؤرخ في ‪ ،2330-33-20‬المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية‬ ‫‪3‬‬

‫في و ازرة المالية ‪ ،‬الجريدة الرسمية ‪،‬العدد ‪ ،07‬المؤرخة في ‪،2330-32-32‬المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ ،220/30‬المؤرخ في ‪ ،2330-32-30‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،67‬المؤرخة في ‪.2330-32-22‬‬
‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 300/13‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 30‬من المرسوم ‪ ،062/30‬المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪02‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪ -‬مديرية المحافظة العقارية و مسح األراضي‬

‫‪ -‬مديرية إدارة الوسائل و المالية‬
‫و التي تخص مجال دراستنا هي مديرية تثمين األمالك التابعة للدولة‬
‫‪ -2‬مهام تثمين األمالك التابعة للدولة‪ :‬من مهامها أنها ‪:‬‬
‫‪ -‬تعمل على تنسيق مناهج تقييم األمالك العقارية و المنقولة‬
‫‪ -‬إعداد و توزيع أي معلومة إحصائية مرتبطة بنشاطات إدارة األمالك الوطنية‬
‫‪ -‬متابعة تحصيل منتوجات ومداخيل األمالك الوطنية‬
‫‪ -‬مراقبة الخبرات و العمليات العقارية ألمالك الدولة‬
‫‪ -‬تأطير وتثمين عمليات التنازل على الممتلكات العقارية المبنية‪ ،‬والغير المبنية التابعة‬
‫لألمالك الخاصة للدولة ومنح امتيازها‪ ،‬و كذلك الخاصة بالعقار الفالحي و غير‬
‫الفالحي‪.‬‬
‫و تتكون مديرية تثمين األمالك التابعة للدولة من أربع مديريات فرعية لكل منها دور في‬
‫عملية التقييم العقاري بحسب المجال المخصص لها قانونا تتمثل في ‪:‬‬
‫‪ -‬المديرية الفرعية لعمليات العقارية‬
‫‪ -‬المديرية الفرعية للممتلكات العمومية الفالحية‬
‫‪ -‬المديرية الفرعية للعقار الفالحي‬
‫‪ -‬المديرية الفرعية لمتابعة التحصيل و اإلحصائيات‬
‫ثانيا ‪ :‬مصالح إدارة أمالك الدولة على المستوى الجهوي ‪:‬‬
‫يوجد على المستوى الجهوي مفتش جهوي ألمالك الدولة و الحفظ العقاري يتولى‬
‫تنشيط أعمال مصالح أمالك الدولة و الحفظ العقاري التابعة الختصاصاتها‪ ،‬و دفعها و‬
‫تنسيقها و مراقبتها وتقييمها‪ ،1‬طبقا لنص المادة ‪ 30‬ف ‪ 1‬من المرسوم التنفيذي‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 0‬مرسوم تنفيذي رقم ‪ ،67/13‬المؤرخ في ‪ ،3113-30-32‬المتضمن المصالح الخارجية ألمالك‬ ‫‪3‬‬

‫الدولة و الحفظ العقاري الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،33‬المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،10/37‬المؤرخ في ‪-32‬‬
‫‪ 2337-32‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،30‬المؤرخة في ‪.2337-32-30‬‬

‫‪00‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪،1‬‬
‫وتتمثل في‬ ‫رقم ‪ 69/51‬ويحدد ثالث هياكل كمصالح خارجية إلدارة األمالك الوطنية‬
‫‪:‬‬
‫‪ -‬المفتشية الجهوية ألمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬المديرية الوطنية ألمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬مفتشية أمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -1‬المفتشية الجهوية ألمالك الدولة‪:‬‬
‫تعتبر المفتشية الجهوية ألمالك الدولة إدارة عمومية تخضع للقانون األساسي للوظيفة‬
‫‪2‬‬
‫‪ ،‬تضم ثمانية و‬ ‫العمومية‪ ،‬و هي موزعة على المستوى الوطني في تسع متفشيات‬
‫أربعين والية يديرها مفتش جهوي‪ ،‬يعين المفتش بمرسوم تنفيذي بناءا على اقتراح من‬
‫الوزير المكلف بالمالية ‪ ،0‬و يساعده في مهامه مفتشان جهويان مساعدان ‪،‬كما يكون له‬
‫‪3‬‬
‫فريق تقني و تعد وظيفة المفتش الجهوي ألمالك الدولة وظيفة عليا في الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬من مهام المفتشية‪:‬‬
‫‪ -‬تنشيط أعمال مصالح أمالك الدولة التابعة الختصاصها اإلقليمي ‪ ،‬تنسيقها ‪ ،‬مراقبتها‬
‫و تقييمها‪.‬‬
‫‪ -‬تسهر على احترام النصوص التشريعية و التنظيمية الخاصة بأمالك الدولة‪.‬‬
‫‪ -‬تعجل بإجراء أية تحقيقات خاصة بناء على طلب من السلطة السلمية‪.‬‬
‫‪ -‬تقوم بتفتيش المصالح بالتنسيق مع اإلدارة المركزية‪.‬‬
‫‪ - 2‬المديرية الوالئية ألمالك الدولة‪:‬‬
‫توجد على مستوى كل والية مديرية أمالك الدولة‪ ،‬حيث ‪:‬‬
‫‪ -‬ينسق أعمالها مفتش جهوي ألمالك الدولة‬
‫‪ -‬يرأسها مدير والئي ألمالك الدولة‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،67/13‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 33‬من القرار الوزاري المؤرخ في ‪ 3113/32/03‬المتضمن إنشاء متفشيات جهوية ألمالك الدولة و‬ ‫‪2‬‬

‫يحدد نطاقها اإلقليمي الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬المؤرخ في ‪.3113/36/32‬‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،67/13‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪0‬‬

‫‪ -‬أنظر المادة ‪ 36‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ، 67/13‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪02‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪ -‬ويعين بمرسوم تنفيذي بناءا على اقتراح من الوزير المكلف بالمالية‪.‬‬

‫وتعد وظيفة المدير الوالئي وظيفة عليا في الدولة ‪ ،1‬ويمثل الوزير المكلف بالمالية‬
‫الدعاوى المرفوعة أمام العدالة ‪. 2‬‬
‫تتولى هذه المديرية المهام التالية ‪:‬‬
‫حسب المادة ‪ 390‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 69/51‬المؤرخ في ‪1551/30/32‬‬
‫‪ -‬تنظيم و تنفيذ عمليات العقارات‪ ،‬المنقوالت والمتاجر المتضمنة امالك الدولة أي التي‬
‫تتيح اإلدارات العمومية التابعة للدولة وعمليات اقتنائها و استئجارها‪.‬‬
‫‪ -‬القيام بالتحقيقات و الخبرات و تقييم العقارات التابعة لألمالك الدولة‬
‫‪ -‬دراسة الطلبات المتعلقة بعمليات أمالك الدولة‪ ،‬و متابعة القضايا المتنازع فيها أمام‬
‫الجهات القضائية‪.‬‬
‫‪ -‬إنشاء قاعدة معطيات حول السوق العقارية‪ ،‬و القيام بتحاليل دورية معامالت العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬دراسة عمليات بيع العقارات والمتاجر على المستوى المحلي‪.‬‬
‫‪ -‬السهر على السير المنتظم لمفتشيات أمالك الدولة في الوالية ‪ ،‬و التحليل الدوري‬
‫لنشاط هذه المصالح في مجال التحقيق والتقييم ‪...‬الخ‪.‬‬
‫ولقد تم تقسيم المديرية الوالئية ألمالك الدولة إلى ثالث مصالح هي ‪: 3‬‬
‫‪ -‬مصلحة التقييمات العقارية والكبرى‬
‫‪ -‬مصلحة عمليات أمالك الدولة‬
‫‪ -‬مصلحة الشؤون العامة و الوسائل‬
‫والتي تهم مجال دراستنا‬
‫مصلحة التقييمات العقارية و الخبرة‪:‬‬
‫من بين مهام هذه المصلحة ما يلي ‪:‬‬

‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 33‬من المرسوم التنظيمي رقم ‪ 67/13‬المعدل و المتمم ‪ ،‬المرجع السابق‬
‫‪-2‬‬
‫أنظر القرار الوزاري المؤرخ في ‪ ،3111-32-23‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪-0‬‬
‫أنظر المادة ‪ 30‬من المرسوم التنفيذي ‪ 67/13‬المعدل و المتمم ‪ ،‬المرجع نفسه‬
‫‪-2‬‬
‫أنظر المادة ‪ 31‬من المرسوم التنظيمي ‪ 67/13‬المعدل و المتمم ‪ ،‬المرجع نفسه‬

‫‪07‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪ -‬إنجاز عمليات التقييم للعقارات للدولة‪ ،‬و التي هي تحت تصرف إدارة أمالك الدولة و‬
‫كذلك العقارات التابعة للجماعات المحلية و المؤسسات العمومية‪.‬‬
‫‪ -‬إنجاز تقييمات العقارات والمحالت التجارية التي تكون المصالح و الهيئات العمومية‬
‫طرفا فيها عن طريق الشراء أو البيع أو التأجير‪.‬‬
‫‪ -‬الرد على طلبات المصالح و الهيئات العمومية التي تكون موضوعها طلب رأي إدارة‬
‫أمالك الدولة في تقييمات منجزة من طرفها‪.‬‬
‫‪ -‬البحث ومراقبة عمليات البيع على مستوى السوق العقارية المحلي التي تكون العقارات‬
‫و المحالت التجارية موضوعا لها وإعداد التقرير النهائي‪.‬‬
‫‪ -‬المصادقة على أعمال التقييم التي تقوم بها المفتشيات التابعة للمديرية الوالئية ألمالك‬
‫الدولة و إعطاء رأيها في هذه األعمال سواء بالرفض أو القبول‪.‬‬
‫‪ -‬القيام بعمليات اإلحصاء شهريا و سنويا‪.‬‬
‫‪ -‬دراسة وتحليل ومتابعة تطورات السوق العقاري المحلي وذلك باستخالص األسعار‬
‫المتداولة آنيا ‪ ،‬و إعداد جدول يحصر هذه األسعار حسب مناطق تواجد هذه العقارات‬
‫و إنجاز جدول ألسعار كل سنة‪ ،‬ستة أشهر بصفة دورية‪ ،‬ومن أجل تحقيق هذه‬
‫األهداف يقوم بجمع المعلومات التي لها عالقة بالسوق العقاري وهذا من مصادر‬
‫مختلفة كمصلحة الضرائب والتسجيل ومكاتب التوثيق والوكاالت العقارية الخاصة‬
‫والسماسرة ‪ ،‬و الحرفيين العقاريين‪.‬‬
‫وبعد عملية الجمع‪ ،‬بتحليل هذه المعطيات و هذا من أجل األخذ بعين االعتبار‬
‫المعطيات التي يرى فيها نوع من الموضوعية لكي يتوصل إلى استخراج حقيقية‬
‫تتماشى و أسعار السوق ‪.‬‬
‫‪ -3‬مفتشية أمالك الدولة‪:‬‬
‫تعتبر مفتشية أمالك الدولة مصلحة عمومية تابعة لمديرية أمالك الدولة على‬
‫مستوى كل والية مكلفة بكل العمليات العقارية‪ ،‬وغيرها التي كانت تنجزها مكاتب‬
‫مصلحة العمليات و التقييمات العقارية في المديرية‪ ،‬وأصبح دور هذه األخيرة هو‬
‫التنسيق‪ ،‬المراقبة‪ ،‬التحقيق والتقييم و‪...‬الخ‬

‫‪06‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫يتمثل مهام مفتشية أمالك الدولة‪ ،‬وهذا عمال بالمرسوم التنفيذي ‪69/51‬‬
‫تتولى‪:1‬‬
‫‪ -‬تحصيل العائدات أمالك الدولة‬
‫‪ -‬تحضير عمليات بيع المنقوالت وإيجارها‬
‫‪ -‬تحضير العقود المتضمنة بين العقارات التابعة ألمالك الدولة‪ ،‬وأشغال تقويم العقارات‬
‫والمنقوالت والمتاجر المتضمنة أمالك الدولة‪ ،‬أو التي تتابع اإلدارات العمومية التابعة‬
‫للدولة أعمال اقتنائها و استئجارها‬
‫‪ -‬التعرف على العقارات التابعة ألمالك الدولة في إطار تأسيس الجرد العام و مسكه‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫فإن مفتشية أمالك الدولة‪ ،‬تحت سلطة رئيس‬ ‫و طبقا لنص قرار ‪ 33‬جوان ‪1551‬‬
‫المفتشية‪ ،‬تتكون من ‪:‬‬
‫‪ -‬قسم تسيير األمالك الوطنية‬
‫‪ -‬قسم التعريف و الجرد العام للعقارات التابعة ألمالك الدولة‬
‫‪ -‬قسم الخبرات و التقييمات العقارات‬
‫‪ -‬قسم المحاسبة‬
‫يتولى قسم الخبرات و التقييمات طبقا لنص قرار ‪ 40‬جوان ‪ 1991‬ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬إنجاز التقييمات العقارية و المنقولة و المحالت التجارية التي ترغب اإلدارات‬
‫والمصالح العمومية التابعة للدولة عمليات اكتسابها أو تأجيرها‪.‬‬
‫‪ -‬المسك اليومي المنتظم لبطاقات التقييم و الخبرات‪.‬‬
‫‪ -‬مسك السجالت المتعلقة بها‬
‫‪ -‬متابعة تطور السوق المحلية‬
‫‪ -‬إعداد التقارير و التحاليل التقنية‬
‫‪ -‬كما يقوم بإحصائيات دورية حول عمليات التقييم‬

‫‪-‬أنظر المادة ‪ 37‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 67/13‬المعدل و المتمم ‪ ،‬المرجع السابق‬ ‫‪3‬‬

‫‪-‬أنظر القرار الوزاري المؤرخ في ‪ 3113/36/32‬المتضمن التنظيم الداخلي لمفتشيات أمالك الدولة ‪ ،‬الجريدة الرسمية‬ ‫‪2‬‬

‫العدد ‪ ، 00‬المؤرخة في ‪3113/30/32‬‬

‫‪00‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪ -‬تقديم كل الحلول للصعوبات الموجود‬

‫الفرع الثاني‪ :‬االدارة الجبائية‬
‫ان االدارة الجبائية لها تنظيم مستقل عن االدارات االخرى حيث تخضع لتنظيم‬
‫خاص من خالل المتابعة الجبائية على المكلفين بالضريبة ‪.‬‬
‫وال يتم ذلك اال من خالل جهات المكلفة بالتقييم العقاري المتمثلة في المصالح المحلية‬
‫والمصالح المركزية‪ ،‬وهذا ما سنتناوله في هذا الفرع‪.‬‬
‫اوال‪ :‬المصالح الجبائية على المستوى المركزي‪:‬‬
‫تتمثل المصالح الجبائية على المستوى المركزي في المديرية العامة للضرائب حيث تعمل‬
‫تحت سلطة السلمية لوزير المالية‪ ،1‬وتمثل الوزير المكلف بالمالية في مختلف الدعاوى‬
‫المرفوعة امام العدالة و تضم ثمانية مديريات مركزية والمتمثلة اساسا في مديرية‬
‫المنازع ات‪ ،‬مديرية العمليات الجبائية والتحصيل مديرية التشريع والتنظيم الجبائيين مديرية‬
‫االعالم و الوثائق الجبائية مديرية االعالم االلي والتنظيم‪ ،‬مديرية االبحاث والتدقيقات‪،‬‬
‫مديرية ادارة الوسائل والمالية‪ ،‬مديرية العالقات العمومية و االتصال‪ ،2‬ولكننا نخص‬
‫بدراستنا مديريتين مرتبطتين ارتباطا وثيقا بعملية التقييم العقاري وهما‪ :‬مديرية االبحاث‬
‫والتدقيقات اوال‪ ،‬ومديرية المنازعات ثانيا‪.‬‬
‫‪ -1‬مديرية االبحاث و التدقيقات‪:‬‬
‫تضــم هــذه المديريــة اربعــة مــديريات فرعيــة مهمتهــا االساســية ضــمان التطبيــق الــدائم لحــق‬
‫االطــالع والتحقيــق والتفتــيش والتأكــد‪ ،‬مــن التطبيــق الصــحيح مــن االحكــام القانونيــة المتعلقــة‬
‫بها‪ ،‬ويطبق هذا الحق في اطار محاربة الغش و التهرب الجبائي‪ ،‬مساعدة مصالح العدالـة‬
‫والقوة العمومية‪.‬‬
‫كمــا ان هــذه المديريــة تقــوم بمهامهــا علــى مســتوى كافــة الت ـراب الــوطني م ـن خــالل متابع ـة‬
‫المكلفــين بالض ـرائب و ال ـزامهم بــاحترام القواعــد االجرائيــة التــي تحكــم عمليــة الرقابــة وتحــدد‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 33‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،062/30‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر المادة ‪ 37‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،062/30‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪00‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫شروط تطبيقها‪ ،‬باإلضافة الى متابعة ومراقبة التشـريع والتنظـيم المتعلقـين بحقـوق الطـابع و‬
‫‪1‬‬
‫الرسوم العقارية‪.....‬الخ‬
‫‪ -2‬مديرية المنازعات‪:‬‬
‫تكلف هذه المديرية بالسعر على احترام تطبيق االمثل للتشريع والتنظـيم المعمـول بهمـا فـي‬
‫كل قضايا المنازعات للمصالح الخارجية‪.‬‬
‫وابداء أريها في قضايا المنازعات وفي طعون المنازعات المقدمة‪ ،‬وفي تطوريها الى‬
‫السلطات القضائية‪ ،‬كما تعمل على تطبيق التشريع والتنظيم المعمول بهما في معالجة‬
‫طعون االعفاء المتعلقة بالتحصيل واعادة التقييم والوعاء‪ .‬ومتابعة دراسة قضايا المنازعات‬
‫من لجنة الطعون المركزية وتحضير اجتماعات اللجنة واعداد محاضرها‪ ،‬و تبليغ اآلراء‬
‫المقدمة‬
‫الـى مـديريات الضـرائب الوالئيـة ضـمن اآلجـال القانونيـة‪ ،‬والتأكـد مـن تنفيـذ القـ اررات و مــدى‬
‫مطابقتها مع االحكام التنظيمية والقانونية‪.2‬‬
‫ثانيا‪ :‬مصالح الضرائب على المستوى المحلي‪:‬‬
‫يض ـ ــبطها المرسـ ـ ــوم التنفي ـ ــذي رقـ ـ ــم ‪ 06/19‬الم ـ ــؤرخ فـ ـ ــي ‪ 9119/63/32‬المح ـ ــدد لتنظـ ـ ــيم‬
‫المصالح الخارجية لإلدارة الجبائية وصالحياتها و حددها بأربع هياكل تتمثل في ‪:‬‬
‫المديرية الجهوية للضرائب‪ ،‬المديرية الوالئية للضرائب‪ ،‬مفتشية تسجيل و الطـابع و مفتشـية‬
‫الضرائب‪ 3‬اال ان التوسع الجبـائي دفـع بالمشـرع الـى اعـادة النطـر فـي الهياكـل القائمـة علـى‬
‫هذا النشاط و اتمها بهياكل جديدة كمديريات كبريات المؤسسات و كـذا المصـالح الجهويـة‬
‫للبحث والمراجعات‪ ،‬ومراكز الجهوية لإلعالم والوثائق‪.....‬الخ‪.4‬‬

‫‪ -1‬انظر ف‪ 2‬من المادة ‪ 37‬م ت رقم ‪ ،062/30‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر الفقرة ‪ 2‬م ‪ 7‬من م ت ‪ ،062/30‬المعدل المتمم‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪- 3‬انظر المرسوم التنفيذي ‪ 63/13‬المؤرخ في ‪ ، 3113-32-20‬المتضمن تحديد المصالح الخارجية لإلدارة الجبائية‬
‫وصال حياتها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ، 31‬المؤرخة‪ ، 3113-32-20 2336-‬المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم‬
‫‪ 020/36‬المؤرخ في ‪ 2336-31-30‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،71‬المؤرخة في ‪.2336-31-22‬‬
‫‪ -4‬انظر المرسوم التنفيذي رقم ‪ 020/36‬المؤرخ في ‪ 2336-31-30‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪01‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫اال اننــا نركــز فــي د ارســتنا علــى المــديريات التــي تلعــب دور اكبــر مــن بــاقي الهياكــل المشــار‬
‫اليها اعاله‪.‬‬
‫حيث نبرز هذا الدور من خالل النقاط التالية‪:‬‬
‫ا‪ -‬المديرية الجهوية للضرائب‪:‬‬
‫وتعد رابط الوصل بين االدارة المركزية للو ازرة واالدارة االقليمية فـي الواليـات‪ ،‬وهـي موزعـة‬
‫في تسعة مديريات جهوية على المستوى الوطني يديرها مـدير جهـوي يعـين بموجـب تنفيـذي‬
‫بنــاء علــى اقت ـراح مــن الــوزير المكلــف بالماليــة‪ .1‬وتضــم اربعــة مــديريات فرعيــة تتمثــل فــي‬
‫المديريـ ــة الفرعيـ ــة للعمليـ ــات الجبائيـ ــة ‪ ،‬المديريـ ــة الفرعيـ ــة للمراقبـ ــة الجبائيـ ــة والمنازعـ ــات‪،‬‬
‫المديرية الفرعية للتنظيم والوسائل والمديرية الفرعية للتكوين‪.2‬‬
‫ب‪ -‬المديرية الوالئية للضرائب‪:‬‬
‫يراسها المدير الوالئي‪ ،‬يعين بموجب تنفيذي‪ ،‬بناء على اقتراح من الوزير المكلف بالمالية‬
‫وتنهى مهامه بنفس الطريقة‪ 3‬و تعد وظيفة المدير الوالئي وظيفة عليا في الدولة‪ ،‬وتمثل‬
‫الوزير المكلف في المالية في الدعاوي المرفوعة امام العدالة‪ ،‬ونظ ار للدور الذي تقوم به‬
‫المديريات الوالئية‪ .4‬واتساع مهامها وتنوعها‪ ،‬ثم تقسيمها الى خمس مديريات فرعية‬
‫والمتمثلة في‪:‬‬
‫المديرية الفرعية للتحصيل‪ ،‬المديرية الفرعية للمنازعات‪ ،‬المديرية الفرعية للمراقبة الجبائية‬
‫و المديرية الفرعية للوسائل‪ ،5‬تعتبر المديرية الفرعية للعمليات الجبائية‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 7‬من م ت رقم ‪ 63/13‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر المواد ‪ 27،26‬من قرار الوزاري المشترك في ‪ 2331-32-23‬المتضمن تنظيم المصالح الخارجية و‬
‫صالحياتها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،23‬المؤرخ في‪. 2331 -30-21‬‬
‫‪ -3‬انظر المادة ‪ 31‬من م ت رقم ‪ ،63/13‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬انظر المادة ‪ 31‬من م ت رقم ‪،020/36‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -5‬انظر المادة ‪ 71‬من قرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ ،2331-32-23‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫المديريــة الفرعيــة للمنازعــات و المديريــة الفرعيــة للمراقبــة الجبائيــة ذات الــدور الهــام للتقيــيم‬
‫العقاري‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الهيئات الخاصة بعمليات تقييم العقارات‬

‫اسند المشرع الجزائري بمهام التقييمـات العقاريـة للدولـة‪ ،‬كمـا اسـندها ايضـا لفئـة اخـرى‬
‫وهي فئة الخبراء العقاريين وهو ما سنحاول تسـليط الضـوء عليـه مـن خـالل الخبيـر العقـاري‬
‫في الفرع االول والخبير القضائي في الفرع الثاني‪.‬‬
‫الفرع االول‪ :‬المهندس الخبير العقاري‬

‫ضبط المشرع الجزائري مهنة المهندس الخبير العقاري وحدد شـروطها وطـرق ممارسـتها و‬
‫اختصاصــاتها بموجــب امــر رقــم ‪ 60/19‬المــؤرخ فــي ‪ ،1 9119 /63/69‬وحتــى نــتمكن مــن‬
‫معرفــة هــذه الجهــة المكلفــة بعمليــة التقيــيم العقــاري البــد مــن التطــرق الــى تعريــف المهنــدس‬
‫الخبير العقاري (اوال) ثـم اهـم الشـروط والطـرق الخاصـة بممارسـة مهامـه(ثانيـا) ود ارسـة دور‬
‫مهمة المهندس الخبير العقاري في عملية التقييم(ثالثا)‪.‬‬
‫اوال‪ :‬لعــل مــن ابــرز االهــداف الــذي جــاء بهــا االمــر رقــم ‪ 60/19‬الســالف الــذكر والمتعلــق‬
‫بمهنــة المهنــدس الخبيــر العقــاري هــو تحديــد تعريــف واضــح للمهنــة تفاديــا للنصــوص الــذي‬
‫اكتنفها لمدة طويلة حيث عرفها المشرع من خالل احكام نفس االمر كمايلي‪:‬‬
‫«يمارس مهنة الخبير العقاري بموجـب هـذا االمـر‪ ،‬كـل شـخص طبيعـي يقـوم بصـفة رئيسـية‬
‫باســم الشــخص و تحــت مســؤوليته‪ ،‬ويوض ـع المخططــات الطبوغرافيــة والوقــائع التقنيــة التــي‬
‫تلحق بعقود رسمية تتعلق بنقل الملكية العقارية‪» .‬‬

‫‪ -1‬انظر االمر رقم ‪ 30/17‬المؤرخ في ‪ 3117-32-33‬المتعلق بمهمة الخبير المهندس العقاري الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫العدد‪ ،23‬المؤرخة في ‪.3117-32-36‬‬

‫‪23‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫وعلــى هــذا االســاس فــان المهنــدس الخبيــر العقــاري يتــولى وضــعه رســوم طبوغرافيــة لســطح‬
‫االمــالك العقاريــة وتحديــدها ووضــع معــالم حــدودها وتقييمهــا تجاريــا او ايجاريــا‪ ،‬كمــا يقــوم‬
‫الخبيـر العقـاري بالتحريــات العقاريـة المرتبطـة بعمليــات نـزع الملكيـة للمنفعــة العامـة وفقـا لمــا‬
‫يقتضـ ــيه القـ ــانون والتنظـ ــيم المعمـ ــول بهمـ ــا دون المسـ ــاس بصـ ــالحيات المخولـ ــة لـ ــإلدارات‬
‫العموميــة فــي مجــال تســييرها لألمــالك العقاريــة‪ ،‬كمــا يمكــن للمهنــدس الخبيــر العقــاري ان‬
‫ينجز كل الدراسات و الرسوم الطبوغرافية في اطار عمليات التهيئة العقارية‪.1‬‬
‫ونســتخلص مــن ذلــك ان ممارســة مهنــة المهنــدس الخبيــر العقــاري كأصــل عــام تكــون مــن‬
‫شخص طبيعي‪ ،‬واستثناءا يمكن ممارستها من شخص معنوي‪.2‬‬
‫تعتبـر مهنــة المهنـدس الخبيــر العقـاري مهنــة حـرة حيــة تمـارس حســب القـائم بهــا اال ان عــدم‬
‫خضــوعها للوقايــة م ــن طــرف مجموع ــة مــن الهياك ــل نظمهــا المرس ــوم ‪ 19/10‬المــؤرخ ف ــي‬
‫‪ 9110/62/60‬المح ــدد لكيفي ــات لتنظ ــيم هياك ــل المهن ــة خبي ــر العق ــاري و س ــيرها‪ ،‬ويض ــبط‬
‫ط ــرق ممارس ــتها‪ ،3‬واشـ ـراف ه ــذه الهياك ــل ال يعنـ ـي احتكاره ــا و جع ــل ممارس ــتها موض ــوع‬
‫عموميا‪ ،‬و انما يهدف الـى السـير الحسـن للمهنـة و الحفـاظ علـى اخالقياتهـا‪ ،‬كمـا ان مهنـة‬
‫الخبيـر المهنـدس العقــاري يتجلـى موضـوعها العقــار مـن خـالل مهامــه التـي حـددها المرســوم‬
‫السالف الذكر سواء كان العقار مبني و الغير المبني‪.4‬‬
‫ثانيااااا‪ :‬تخض ـ ـع ممارس ـ ـة مهنـ ــة المهنـ ــدس الخبيـ ــر العقـ ــاري‪ ،‬لتـ ــوفر شـ ــروط يتعلـ ــق االمـ ــر‬
‫بمؤهالت قانونية‪ ،‬علمية‪ ،‬نقابية محددة بموجب االمر رقم ‪.60/19‬‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 2‬من االمر رقم ‪ 30/17‬المرجع السابق ‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر المادة ‪ 01‬من م ت رقم ‪ 17/16‬المؤرخ في ‪ 3116-30-36‬المحدد لكيفيات تنظيم هياكل مهنة المهندس‬
‫الخبير العقاري‪ ،‬مديرها ويضبط طرق ممارسة المهنة‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ 30‬المؤرخة في ‪.3116/30/30‬‬
‫‪ -3‬انظر م ت ‪ 32‬من االمر ‪ 17/16‬المؤرخ في ‪ 3116-30-6‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -4‬انظر م ‪ 32‬من االمر ‪ 30/17‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪-‬بالنسبة للمؤهالت القانونية‪ :‬تطرقت لها المادتين ‪ 62‬و ‪ 60‬من االمر ‪ ،60/19‬ان يكـون‬
‫متمتـع بالجنســية الجزائريــة وعـدم التعــرل لحكــم قضـائي بســبب اعمــال تمـس بشــرف المهنــة‬
‫وسـ ــمعتها والتمتـ ــع بـ ــالحقوق الوطنيـ ــة وايضـ ــا التـ ــرخيص لألشـ ــخاص الطبيعيـ ــين االجانـ ــب‬
‫لممارسة المهنة‪.1‬‬
‫المااالتالت العلميااة‪ :‬حيــازة شــهادة مهنــدس دولــة مســاح او مهنــدس دولــة فــي الطبوغرافيــا او‬
‫مهندس تطبيقي‪ ،‬تقوم بتسليمها مؤسسة مـن مؤسسـات التعلـيم العـالي او شـهادة تعادلهـا فـي‬
‫االختصاص‪.2‬‬
‫ايض ــا الممارس ــة المس ــبقة للمهن ــة ام ــا كمهن ــدس مت ــدرب حس ــب مفه ــوم الم ــادة ‪26‬م ــن ه ــذا‬
‫االم ــر‪ ،‬لمـ ــدة ثـ ــالث سـ ــنوات والنج ــاح فـ ــي امتحـ ــان نهايـ ــة الت ــدريب‪ ،‬وامـ ــا كمهنـ ــدس مسـ ــح‬
‫االراضي او مهندس في الطبوغرافيا‪ ،‬مهنة ادارة تابعـة للدولـة او جماعـة محليـة او مؤسسـة‬
‫عمومية المدة خمس سنوات على االقل‪.3‬‬
‫‪-‬المااااالتالت النقابيااااة‪ :‬اخضـ ــع المشـ ــرع الج ازئـ ــري بموجـ ــب االمـ ــر رقـ ــم ‪ 60/19‬ممارسـ ــة‬
‫المهنـ ــدس الخبيـ ــر العقـ ــاري الـ ــى ضـ ــرورة التسـ ــجيل فـ ــي جـ ــدول هيئـ ــة المهندسـ ــين الخب ـ ـراء‬
‫العقــاريين‪ ،4‬بعــد التســجيل يقــوم المهندســين بتأديــة اليمــين امــام المحكمــة التــي تتواجــد بــدائرة‬
‫اختصاص ــها مق ــر اق ــامتهم‪ ،5‬واله ــدف م ــن اداء اليم ــين ه ــو اض ــفاء ه ــذه المهن ــة الش ــرعية‬
‫القانونية واالخالقية باعتبارها تمس الحقوق الملكية العقارية ‪.‬‬
‫بعد ما تم تحديد طرق ممارسة مهنة المهندس الخبير العقـاري مـن خـالل المرسـوم التنفيـذي‬
‫رقــم ‪ ،19/10‬واالمــر رقــم ‪ 60/19‬المتعلــق بمهنــة الخبيــر العقــاري حيــث يمكــن ان يمــارس‬
‫بصفة فردية او على شكل شركة المهندسين الخبراء العقاريين‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر المواد ‪ 210‬من االمر ‪ 30/17‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر المادة ‪ 30‬من االمر رقم ‪ 30/17‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪-3‬انظر الفقرة ‪ 30‬من المادة ‪ 30‬من االمر ‪ 30/17‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -4‬انظر المادة ‪ 30‬من االمر رقم ‪ ،30/17‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ - 5‬انظر المادة ‪ 32‬من االمر رقم ‪ 30/17‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪20‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫ا‪ -‬الممارســة الفرديــة لمهنــة المهنــدس الخبيــر العقــاري‪ :‬باعتبــار ان مهنــة الخبيــر مهنــة حـرة‬
‫نجــد ان لــه الحريــة فــي ممارســتها بشــكل فــردي مــن خــالل تأســيس مكتبــا خاصــا بــه‪ ،‬يمتــد‬
‫اختصاصه عبر كافة التراب الوطني‪.1‬‬
‫ب‪ -‬شــركة المهندســين الخبـراء العقــاريين‪ :‬يمكــن ان تمــارس هــذه المهنــة فــي شــكل جمــاعي‬
‫يأخـذ طبيعـة الشـركة‪ .2‬واعتبرهـا المشـرع نوعـا مـن الشــركات المدنيـة حسـب نـص المــادة ‪21‬‬
‫مــن المرســوم التنفيــذي رقــم ‪ 19/10‬المــذكور ســابقا‪ ،‬حيــث يمــارس مــن قبــل عــدة اشــخاص‬
‫طبيعيــين مــؤهلين و مســجلين فــي قاعــة المندســين الخب ـراء العقــاريين‪ .‬علــى اال يقــل عــددهم‬
‫‪3‬‬
‫من شريكين‪ ،‬وال يكون الحدهم ان يشترك في اكثر من شركة واحدة‬
‫ثالثا‪ :‬مهمة المهندس الخبير العقاري في عملية التقييم‪ :‬وتتمثل في حاالت نذكر منها‪:‬‬
‫تقدير قيمة االمالك العقارية و هذه القيمة قد تكون الحاضر لتقديرها اسباب عديدة مثل‬
‫البيع والشراء او التامين او اخالل اجزاء او التعويض عن خسارة جزء من امالك او تقسيم‬
‫امالك او تمويل بناء او استكمال بناء امالك او سكنية او تجارية و يتعامل المقيم‬
‫العقاري مع جهات عديدة مثل مشتري العقارات او البائعين او مؤسسات حكومية او‬
‫شركات او وسطاء عقاريين و المعتاد اللجوء الى خبير التقييم وهو يجب ان يكون عالقته‬
‫الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط‪ .‬و في حالة الثقافي يتدخل المهندس‪.‬‬
‫الخبير العقاري في تحديد التعويض العادل في نزع الملكية للمنفعة العامة‪ ،‬و ايضا يتدخل‬
‫في عملية التمويل العقاري و ذلك بتحديد قيمة العقار محل الدهن‪ ،‬ايضا له دور في‬
‫‪4‬‬
‫تحديد القيمة التجارية للعقار الذي يحض عمليات الترقية العقارية‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الخبير القضائي العقاري‬
‫تعتبر الخبرة القضائية وسيلة من وسائل االثبات و اجراء من اجراءات التحقيق التي يأمر‬
‫بها القاضي للفصل في مسالة ما‪ .‬هذا باالستعانة بالخبير القضائي العقاري‪ ،‬التي‬
‫سنتطرق اوال التعريف ثانيا الشروط و اجراءات التسجيل في قوائم الخبراء القضائي‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 37‬من االمر ‪ 30/17‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر المادة ‪ 36‬من االمر ‪ 30/17‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -3‬انظر المادة ‪ 01‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 17/16‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬انظر المادة ‪ 00‬من القانون رقم ‪ 32/33‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫ثالثا‪ :‬دور الخبير امام القضاء‬

‫اوال‪ :‬تعريف الخبير القضائي العقاري‪ :‬هو شخص غير موظف‪ ،‬له خبرة فنية و يتم‬
‫تعيينه من طرف القاضي بموجب حكم تمهيدي او تحفيزي بغرل اجراء مهمة فنية‬
‫بمسالة معروضة على القضاء‪.‬‬
‫ولقد عرف المشرع الخبرة القضائية حسب قانون االجراءات المدنية و االدارية‪ ،‬وهو‬
‫‪1‬‬
‫توضيح واقعة مادية تقنية او عملية محضة للقاضي‪.‬‬
‫و هي ايضا وسيلة من وسائل االثبات يتم اللجوء اليها اذا اقتضى االمر كشف دليل‪،‬‬
‫وتقرير ادلة قائمة‪ ،‬كما انها استشارة فنية يستعين بها القاضي او المحقق في مجال‬
‫االثبات‪ .‬لمساعدته في تقدير المسائل الفنية التي يحتاج تقديرها الى داريه علمية ال تتوافر‬
‫‪2‬‬
‫لدى عضو السلطة القضائية المختص بحكم عمله وثقافته‪.‬‬
‫بما ان االستعانة بالخبرة هي أمر متروك تقديره للمحكمة التي تنظر موضوع النزاع‪ ،‬فانه‬
‫يجوز المحكمة ان تلجأ الى ندب الخبير من تلقاء نفسها او بناء على طلب احد‬
‫‪3‬‬
‫الخصوم‪(.‬م ‪ 121‬ق ا م و ا)‬
‫ثانيا‪ :‬الشروط و إجراءات التسجيل في قوائم الخبراء القضائيين‬
‫‪-1‬شروط اكتساب صفة الخبير القضائي العقاري‪ :‬حسب ما نص عليه المرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ 314/99‬المؤرخ في ‪ 1999/14/14‬المحدد لشروط التسجيل في القوائم‬
‫الخبراء القضائيين وكيفياته‪ ،‬وحقوقهم وواجباتهم على أن يسجل أي شخص طبيعي أو‬
‫معنوي في إحدى قوائم الخبراء القضائيين متى استوفى الشروط المحددة وفي هذا المرسوم‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 327‬من القانون رقم ‪ 31/30‬المؤرخ في ‪2330-32-27‬المتضمن قانون االجراءات المدنية و‬
‫االدارية‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،23‬المؤرخة في ‪.2330/32/20‬‬
‫‪ -2‬د‪.‬عبد الحميد الشواربي –التزوير و التزييف مدنيا و جزائيا في ضوء الفقه و القضاء‪( ،‬ب‪.‬ط)‪ ،‬منشاة المعارف‪-‬‬
‫مصر ‪ ،3116‬ص ‪772‬‬
‫‪ -3‬انظر المادة ‪ ،326‬قانون رقم ‪ 31/30‬المؤرخ في ‪ 2330-32-27‬يتضمن قانون اجراءات المدنية و االدارية‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية عدد ‪23‬‬
‫لسنة ‪.2330‬‬

‫‪27‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪ ،‬وقد نصت المادة ‪ 40‬من نفس المرسوم ‪ ،2‬على الشروط أن يتمتع بالجنسية‬ ‫‪1‬‬

‫الجزائرية‪ ،‬وأن تكون له شهادة جامعية أو تأهيل مهني معين في االختصاص‪ ،‬وأن ال‬
‫يكون قد تعرل لعقوبة نهائية بسبب ارتكابه وقائع مخلة باآلداب العامة أو الشرف‪،‬‬
‫وأيضا ال يكون قد تعرل لإلفالس أو التسوية القضائية ‪ ،‬وأن ال يكون ضابطا عموميا‬
‫وقع خلعه أو عزله بمقتضى إجراء تأديبي وأن ال يكون قد منع بقرار قضائي من ممارسة‬
‫المهنة‪ ،‬وأن يكون قد مارس هذه المهنة‪ ،‬أو هذا النشاط في ظروف سمحت له أن‬
‫يتحصل على تأهيل كان لمدة ال تقل عن سبع سنوات‪ ،‬أما بخصوص دور السلطة‬
‫الوصية‪ ،‬فيجب أن يتم اعتماد الخبير القضائي العقاري من قبلها في اختصاصه‪ ،‬أو‬
‫يسجل في قائمة تعدها هذه السلطة‪.‬‬
‫وحسب نص المادة الخامسة من نفس المرسوم ‪ ،3‬ان يكون الشخص المعنوي قد مارس‬
‫نشاط ال تقل مدته عن خمس سنوات الكتساب تأهيل كاف في التخصص الذي يطلب‬
‫التسجيل فيه‪ ،‬وأن يكون له مقر رئيسي أو مؤسسة تعيينه تتماشى مع تخصصه في دائرة‬
‫اختصاص المجلس القضائي‪.‬‬
‫‪-2‬اجراءات التسجيل في قوائم الخبراء القضائيين‪ :‬حسب نص المادة ‪40‬من نفس‬
‫المرسوم‪:‬‬
‫‪ -‬يقدم طلب التسجيل بقائمة الخبراء القضائيين إلى النائب العام لدى المجلس القضائي‬
‫الذي يختار مقر إقامته بدائرة اختصاصه‪ ،‬وبسبب الطلب بدقة موضوع االختصاص‬
‫التي يطلب التسجيل فيها‪.‬‬
‫‪ -‬تقديم الوثائق الثبوتية المتعلقة بالمعلومات النظرية‪ ،‬والتطبيقية التي يكتسبها المترشح‬
‫في االختصاص المراد التسجيل فيه‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 30‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 033/17‬المؤرخ في ‪ ،3117-33-33‬المحدد لشروط التسجيل في‬
‫القوائم الخبراء القضائيين و كيفياته كما يحدد حقوقهم وواجباتهم‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،63‬المؤرخة في ‪-33-37‬‬
‫‪. 3117‬‬
‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،033/17‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 37‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،033/17‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪26‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪ -‬تقديم الوثائق الثبوتية المادية التي تعين الوسائل المادية التي يحوزها المترشح و التي‬
‫تفيد في مهنة الخبير القضائي‪ ،‬وذلك إذ كان التخصص الذي يرغب التسجيل فيه‬
‫‪1‬‬
‫يتطلب ذلك‪.‬‬
‫بعد تقديم طلب التسجيل إلى النائب العام لدى المجلس القضاء يقوم بالتحقيق في هذا‬
‫الطلب وكيل الجمهورية الذي يقع في دائرة اختصاص مقر سكن طالب التسجيل‪.‬‬
‫وبعد انتهائه من التحقيق يرسله إلى النائب العام الذي يحيله بدوره على رئيس المجلس‬
‫القضائي مشفوعا برأيه‪ ،‬ثم يأتي البت في الطلب و إعداد قائمة الخبراء القضائيين ‪.2‬‬
‫حيث يجتمع كل مجلس قضائي في جمعية عامة إلكمال قائمة الخبراء بالمجلس‬
‫القضائي‪ ،‬وبعد إعدادها يتم المصادقة عليها من طرف وزير العدل‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬دور الخبير القضائي في عملية التقييم‪:‬‬
‫يتم تعيين الخبير إما تلقائيا من طرف القاضي‪ ،‬بناء على طلب أحد الخصوم مع إمكانية‬
‫تعيين عدد من الخبراء من نفس التخصص‪ ،‬أو من تخصصات مختلفة‪ ،‬سواء كانوا‬
‫مقيدين في قائمة الخبراء‪ ،‬أو غير مقيدين‪ ،‬شريطة أن يؤدي الخبير غير المقيد في قائمة‬
‫الخبراء اليمين أمام القاضي المعين في الحكم اآلمر بالخبرة‪ ،‬وتودع نسخة من محضر‬
‫أداء اليمين في ملف القضية‪.‬‬
‫وحسب موقف المحكمة العليا‪ ،‬وتطبيقا للمادة ‪ 121‬من ق إ م إ في حالة تعدد الخبراء‬
‫المعينين يقع عليهم إنجاز اعمال الخبرة معا‪ ،‬وإعداد تقرير واحد‪.‬‬
‫أما إذا اختلفت آراءهم وجب على كا واحد منهم تسبيب رأيه‪ ،‬و في هذا الصدد يجب أن‬
‫يقوم القاضي بضبط مهام الخبير بدقة‪ ،‬وأيضا يقوم بتحديد مبلغ التسبيق الذي يكون‬
‫مقاربا للمبلغ النهائي المحتمل ألتعاب و مصاريف الخبير‪.‬‬
‫وكذا تحديد الخصم أو الخصوم الملزمين بإيداعه في أجل معين‪ ،3‬الفاصل في الموضوع‬
‫‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 36‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،033/17‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ، 033/17‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬د‪ .‬بربارة عبد الرحمان‪ ،‬شرح قانون االجراءات المدنية و االدارية‪ ،‬الطبعة الرابعة‪ ،‬منشورات بغدادي‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،2330،‬ص ‪.307‬‬

‫‪20‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫كما يمكن استبدال الخبير بموجب آمر على عريضة من طرف القاضي بالخبرة‪ ،‬بعد تنفيذ‬
‫الخبرة يتم تحرير التقرير‪ ،‬وينهيه بنتائج الخبرة‪.‬‬
‫وبعدها يتم إيداع التقرير لدى كتابة ضبط المحكمة التي أمرت بالخبرة‪ ،‬ويتم تبليغه إلى‬
‫األطراف‪ ،‬وللمحكمة أن تنظر فيه‪ .‬و يؤسس القاضي حكمه على النتائج الخبرة‪.‬‬
‫ويتمثل دور الخبير القضائي في عملية التقييم العقاري على المستوى القضاء العادي و‬
‫اإلداري‪ ،‬من خالل تقديم خبرته للمساهمة في الفصل في بعض المنازعات العقارية‪ ،‬من‬
‫خالل لبعض الصور نذكر منها‪.‬‬
‫مراجعة التصرف في العقار بسبب الغبن‪ ،‬قسمة العقار الشائع هذا أمام القضاء العادي‪.‬‬
‫أما في القضاء اإلداري التحقيق في المنازعات اإلدارية إجراء إجباري و ملزم سواء أمام‬
‫المحكمة اإلدارية‪ ،‬أو مجلس الدولة‪ ،‬ويكمن دور الخبرة من بين اإلجراءات الضرورية التي‬
‫ال يمكن االستغناء عنها‪.‬‬
‫و هناك صور االستعانة بالخبير العقاري القضائي من طرف القاضي اإلداري‪ ،‬من بينها‬
‫حالة وجود نزاع بشأن قيمة التعويض عن نزاع الملكية للمنفعة العامة‪.‬‬

‫‪20‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫المبحث الثاني‪ :‬المنازعات الناجمة عن تقييم العقارات‬

‫بعدما تطرقنا في المبحث األول الى الهيئات المخول لها القانون بالقيام بعملية‬
‫تقييم العقارات‪ ،‬سوف نعالج في هذا المبحث للمنازعات الناجمة عن تقييم العقارات‬
‫وكيفية اللجوء إلى التسوية اإلدارية والقضائية من أجل فض أو التخفيف من حدة النزاعات‬
‫الناتجة عن هذا التقييم‪ ،‬وعليه سوف يتم التطرق في المطلب األول التسوية االدارية أمام‬
‫االدارة الجبائية وإدارة أمالك الدولة‪ ،‬وفي المطلب الثاني التسوية القضائية أمام المحاكم‬
‫االدارية ومجلس الدولة‪.‬‬

‫المطلب االول‪ :‬التسوية اإلدارية للمنازعات الناجمة عن تقييم العقارات‬

‫يتم حل النزاعات القائمة في عملية التقييم باللجوء إلى التسوية الودية االدارية حسب ق إ‬
‫م إ تكون اختيارية أمام إدارة أمالك الدولة‪ ،‬و وجوبية أمام اإلدارة الجبائية‪ ،‬وهذا ما سيتم‬
‫التطرق إليه في الفرعين التاليين‬

‫الفرع األول‪ :‬التسوية اإلدارية على مستوى اإلدارة الجبائية‬

‫حسب ما نصت عليه أحكام القانون رقم ‪ 10/13‬المؤرخ في ‪ ،2313/12/03‬المتضمن‬
‫قانون المالية لسنة ‪ ،1 2311‬حيث بعد كل تسجيل التصرفات الخاضعة للرسوم البد أن‬
‫تخضع إلى مراقبة القيمة أو السعر المصرح به من األطراف‪ ،‬مما تترتب عليها منازعات‪،‬‬
‫ولحلها البد من من اتباع اجراءات إدارية سواء كانت الزامية أو اختيارية‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬االجراءات اإللزامية‪:‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 00‬مكرر ‪ 2‬من قانون اإلجراءات الجبائية‪ ،‬المؤسس بموجب المادة ‪ 23‬من أحكام القانون رقم‪23/33‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،2333-32-20‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،2332‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،01‬المؤرخة في ‪-32-20‬‬
‫‪.2333‬‬

‫‪21‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫اي أن االدارة الجبائية والمشتكي ملزمين باتباع اجراءات المتمثلة في التظلم اإلداري‬
‫بالنسبة للمشتكي وإعادة تقييم العقار من طرف اإلدارة الجبائية‬
‫‪-1‬التظلم اإلداري‪ :‬يعتبر مرحلة في المنازعة الجبائية‪ ،‬ومن االجراءات الجوهرية وهو‬
‫عبارة عن شكوى يقدمها الشخص المضرور سواء كان طبيعي أو معنوي من ق اررات‬
‫اإلدارة الصادرة ضده والتي تحتوي عيبا من العيوب التي تشوب الق اررات االدارية‪ ،‬بهدف‬
‫اعادة نظر االدارة فيها و تسوية النزاع فيها وديا قبل اللجوء الى القضاء‪.1‬‬
‫ويعتبر التظلم االداري اجراء سابق وذو طابع عمومي اي انه يقدم بالنسبة لجميع‬
‫الضرائب والرسوم اي كان نوعها طبيعتها وايضا يكتسي الطابع النسبي من حيث االثر‬
‫الذي يترتب عنه من خالل تحقيق العدالة وتخفيف العبء عن المحاكم وتوفير الضمانات‬
‫القانونية للمكلف ووجوب الدقة والسرعة في فحص التظلم‪.‬‬
‫‪-‬ويكمن دور التظلم بالنسبة للمكلف‪ :‬وجب على المكلف ايداع التظلم حسب ما نص عليه‬
‫القانون لكي ال ترفض دعواه امام القضاء ويعتبر اجراء اجباري وهو من النظام العام‬
‫حيث يثيره القاضي من تلقاء نفسه حيث انه عدم القيام بالتظلم يؤدي الى عدم قبول‬
‫الدعوى ويسمح ايضا التظلم بفتح باب الحوار وتقريب وجهات النظر بين االدارة وجهات‬
‫المكلف واظهار نوايا كل طرف‪. 2‬‬
‫‪-‬دور التظلم بالنسبة لإلدارة‪ :‬لقد توصلت االدارة الى تخفيض عدد المنازعات المحالة‬
‫على القضاء بواسطة هذا التظلم‪ ،‬حيث تعمل جاهدة بتصحيح االخطاء المادية التي تقع‬
‫فيها دون اللجوء الى القضاء‪.‬‬
‫‪-‬دور التظلم بالنسبة للقضاء‪ :‬حيث يهدف هذا االجراء الى تخفيف العبء على الجهاز‬
‫القضائي‬
‫‪-‬اما بالنسبة لشروط قبول التظلم االداري‪ :‬يخضع التظلم االداري لشروط نذكر منها‪:‬‬
‫‪-‬الشروط المتعلقة بالتظلم‪ :‬البد ان يتوفر في المتظلم شرطين الصفة و المصلحة حيث‬
‫يقدم التظلم الجبائي ممن تثبت له الصفة قانونا‪ ،‬وعند انعدامه ال يقبل التظلم ال ساند‬

‫‪ -1‬قصاص سليم‪ ،‬المنازعات الجبائية في القانون الجبائي مذكرة ماجستير‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية جامعة‬
‫منتوري قسنطينة‪ ،2330 ،‬ص‪.33‬‬
‫‪ -2‬مصطفى رشدي شيحة‪ ،‬التشريع الجبائي و المالي ‪( ،‬د ط)‪ ،‬دار الفكر العربي‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مصر ‪ ،2331،‬ص ‪.03‬‬

‫‪73‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫شكوى او طعن امام اللجنة المختصة لحساب الغير‪ ،‬ان يستظهر وكالة قانونية محررة‬
‫على مطبوعة تسلمها االدارة الجبائية باستثناء المحامين المسجلين قانونا في نقابة‬
‫المحامين و االشخاص الذين يستمدون من وظائفهم او من صفاتهم حق التصرف باسم‬
‫المكلف‪ ،‬وحسب نص المادة من قانون الجبائية على انه يجب على كل شخص يقدم او‬
‫يساند شكوى او طعن امام االجنة المختصة لحساب الغير‪ .1‬ومن خالل هذه المادة نميز‬
‫بين فئتين من االشخاص الذين يمكنهم تقديم التظلم باسم المكلف وهم المحامين‬
‫واالشخاص الذين يستمدون من وظائفهم او من صفاتهم حق التصرف اما بعض‬
‫االشخاص البد من تقديمهم وكالة قانونية‬
‫اما بالنسبة لشرط المصلحة حيث عدم الطعن ال يجوز قبوله وتتميز المصلحة على انها‬
‫فردية‪ 2‬وايضا مصلحة فورية‬
‫‪-‬الشروط المتعلقة بشكل وموضوع التظلم‪ :‬البد ان يصب التظلم في شكل معين بحيث‬
‫يعتني على بيانات وعلى معلومات تمكن االدارة من االطالع عليه ودراسته و تنقسم الى‬
‫شروط شكلية وشروط موضوعية‪.‬‬
‫شروط شكلية حسب نص المادة ‪ 00‬من قانون االجراءات الجبائية وهيا ان يكون التظلم‬
‫على شكل رسالة عادية وعلى ورق عادي غير مدموغ وغير خاضع لحقوق الطابع ويجب‬
‫ان تكون التظلمات فردية‪ ،‬وان يكون التظلم موقعا من قبل المكلف شخصيا‪.3‬‬
‫اما الشروط الموضوعية حسب نص المادة ‪ 333‬من قانون المالية لسنة ‪ 2332‬و المادة‬
‫‪ 03‬من قانون االجراءات الجبائية ان يكون التظلم في شكل عرل موجز لألسباب التي‬
‫يتجلى من خاللها الخطأ وطلب تصحيحها او االعفاء او التخفيض من الضريبة‬
‫المفروضة عليه او الغرامات والعقوبات –الشروط المتعلقة بميعاد التظلم البد على المكلف‬
‫ان يرفع تظلمه االداري خالل المدة النصوص عليها في القوانين الخاصة وهيا حسب‬
‫قانون اجراءات ا‪.‬م‪.‬و‪.‬د تم تحديده بأربعة اشهر من تاريخ تبليغ او نشر الق ار ارت‪ ،4‬و‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 337‬من قانون ‪ 23/33‬المعدل والمتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر المادة ‪ 330‬الفقرة ‪ 3‬من ق‪ .‬رقم ‪ 23/33‬المعدل والمتمم‪ ،‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -3‬رشيد خلوفي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪. 07‬‬
‫‪ -4‬انظر المواد ‪ 021،003‬من القانون رقم ‪ ،31/30‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪73‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫القيام بالتظلم خارج هذا الميعاد يترتب عليه عدم قبول الدعوى شكال‪ ،‬ال يجوز رفع‬
‫الدعوى امام المحكمة االدارية اال اذا انتهت المدة الممنوحة لإلدارة للرد على التظلم‪ ،‬بعد‬
‫تقديم التظلم االداري المكلف لإلدارة و بالضبط عند مكتب مراقبة االسعار وإعادة‬
‫التقييمات باإلدارة من اجل اعادة تقييم العقار من طرف االدارة الجبائية تتمثل في‬
‫االجراءات والمراحل المتبعة‪:‬‬
‫يقوم مكتب التحقيقات واعادة التقييمات العقارية بتحويل الملف الى فرقة مراقبة االسعار‬
‫‪1‬‬
‫واعادة التقييمات العقارية‪ ،‬حيث تقوم باستدعاء المالك للعقار من اجل اعادة تقييمه‬
‫‪3‬‬
‫يتم اعادة‬ ‫واستدعائه‪ ، 2‬وذلك بمعاينة العقار وتحديد سعره الحقيقي‪ ،‬بعد عملية المعاينة‬
‫التقييم حسب المعطيات الحقيقية للعقار التي تم معاينتها اعتمادا على مرجع التسعيرة‬
‫لمتفق عليه والمعمول به لدى المصلحة الجبائية كل سنتين يتم تجديده حسب السوق‬
‫وقيمة العقار المتداول‪ .‬من خالله يتم تحديد سعر العقار بعد ذلك ارسال القيمة التي تم‬
‫تحديدها من طرف االدارة الى المعني تبليغه‪ .‬والذي يحمل السعر المعتمد و المصرح به‬
‫والفارق وقيمة حقوق التسجيل المستحقة ‪.4‬‬
‫بعد عملية التبليغ بقيمة العقار والمبلغ التكميلي المستحق اذا تم قبول القيمة من طرف‬
‫‪5‬‬
‫‪ ،‬اعترافا بإعادة‬ ‫المعني باألمر بهذا التقييم ال يثور نزاع فيمضي على تعهد قانوني‬
‫التقييم‪ ،‬وفي حالة عدم قبول المعني بالقيمة المقترحة من حقه االختيار بين أمرين إما‬
‫اللجوء إلى طرق الطعن االختيارية أو القضاء‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬االجراءات االختيارية‬
‫بعد القيام باإلجراءات االلزامية عدم قبول المعني بالقيمة المقترحة‪ ،‬من حقه تقديم طعن‬
‫أمام لجنة التوافق حيث يتم تحويل الملف الى أحد لجان الطعن المخولة لها قانونا‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 00‬من القرار الوزاري المشترك المؤرخ في ‪ ، 2331-32-23‬السابق الذكر‬

‫‪ -2‬انظر النموذج الخاص باالستدعاء‪ ،‬الملحق رقم ‪.37‬‬
‫‪ -3‬أنظر لنموذج الخاص بمحضر المعاينة ‪ ،‬الملحق رقم ‪.36‬‬
‫‪ -4‬أنظر النموذج الخاص بتبليغ القيمة الحقيقية‪ ،‬الملحق رقم ‪.30‬‬
‫‪ -5‬أنظر النموذج الخاص بالتعهد القانوني‪ ،‬الملحق رقم ‪.30‬‬

‫‪72‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪ -1‬أمام لجنة التوفيق‪ :‬لقد أنشأت اللجنة بموجب األمر رقم ‪ 337/06‬المؤرخ في‬
‫‪ 3106/32/31‬المتضمن قانون التسجيل‪ ،‬وأدخل عليه تعديالت فيما بعد‪ ،‬والهدف من‬
‫إنشاءها هو محاولة وضع الحد للنزاع الجبائي‪.‬‬
‫وتتمثل إجراءات التظلم‪ ،‬أن يقوم بتحرير شكوى‪ ،‬ويكلف بالحضور أمام لجنة التوفيق‬
‫المختصة عن طريق اخطاره على األقل عشرين يوما قبل تاريخ االجتماع‪ ،‬وفي حالة عدم‬
‫االتفاق بين المكلف و اإلدارة أو عدم حضوره‪ ،‬أو لم يرسل مالحظاته مكتوبة تصدر‬
‫اللجنة رأيا يبلغ إلى المكلف بالضريبة بواسطة رسالة موصى عليها مع إشعار باالستالم‬
‫‪ ،1‬بعد التبليغ تقوم اللجنة بإصدار قرارها بشأنه سواء بتخفيض أو االحتفاظ القيمة األولية‪،‬‬
‫ويتم التبليغ المعني بقرار اللجنة‪.‬‬
‫‪ -2‬أمام لجان الطعن الوالئية‪ :‬لقد أحدث المشرع هذه اللجان لتخيف من العبء عن‬
‫المكلف عندما يكون عوز أو ضيق مالي لديه‪ ،‬فيلجأ لهذه اللجان للمساعدة في التخفيف‬
‫عنه أو اإلعفاء‪ .‬ولقد نظم القانون أحكامها قانون االجراءات الجبائية في مادته ‪ ،52‬وكذا‬
‫التعليمة الو ازرية رقم ‪ 16‬المؤرخة في ‪1551/39/29‬الصادرة عن المديرية العامة‬
‫للضرائب المتضمن إنشاء وتكوين وسير هذه اللجان‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬التسوية اإلدارية على مستوى إدارة أمالك الوطنية‬

‫لقد أصدر المشرع مجموعة من التشريعات التي تخول لإلدارة األمالك الوطنية حل‬
‫المنازعات القائمة على المستوى المحلي و المركزي‪ ،‬لذا سنتطرق الى إجراءات التسوية‬
‫االدارية أمام مصالح إدارة األمالك الوطنية‪ ،‬وصور التسوية االدارية أمام إدارة األمالك‬
‫الوطنية‪.‬‬
‫أوال‪ :‬إجراءات التسوية اإلدارية على مستوى مصالح إدارة األمالك الوطنية‬
‫عند نشوء منازعات بعد عملية تقييم العقارات التي تقوم بها إدارة أمالك الوطنية‬
‫يتم إجراء إعادة النظر من طرف المصالح المحلية لها‪ ،‬بعد تقدم صاحب المصلحة بتظلم‬
‫إلى مدير أمالك الدولة باعتباره إجراء إداري‪ ،‬بعد تسلم االدارة للتظلم تقدم له وصل‬

‫‪ -1‬أنظر النموذج الخاص بتبليغ رأي لجنة التوفيق للوالية‪ ،‬الملحق رقم‪.31‬‬

‫‪70‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫التسليم‪ ،‬ويتم التحقيق فيه من قبل مصلحة التقييمات العقارية و الخبرة‪ ،‬وبعد دراسة‬
‫العوامل و الطرق التقييمية المناسبة للعقار‪ ،‬ومعاينته ميدانيا وتسجيله للمعاينة عن طريق‬
‫بطاقة وصفية للعقار‪ 1‬يتم تحديد القيمة الحقيقية له وفق السوق ‪.‬‬
‫و في األخير تبلغ المديرية العامة لألمالك الوطنية صاحب المصلحة ومديرية أمالك‬
‫الدولة بإعادة التقييم من أجل التطبيق‪ ،‬وفي حالة عدم قبول المعني باألمر فله الحق‬
‫باللجوء إلى القضاء‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬صور التسوية اإلدارية على مستوى إدارة األمالك الوطنية‬
‫للحد من المنازعات الموجودة على مستوى القضاء هناك صور على األراضي غير مبنية‬
‫المتمثلة في‪:‬‬
‫‪-1‬األراضي المالتلة للتسوية في إطار المادة ‪ 74‬من القانون رقم ‪21/47‬‬
‫حسب احكام المادة ‪ 30‬من قانون المالية لسنة ‪ 2339‬بإجراء لتسوية الزيادة في المساحة‬
‫التي تفوق النسبة المسموح بها و المقدرة ب ‪ 23/1‬هذا في إطار عملية المسح العام‬
‫لألراضي‪ ،‬حيث يهدف هذا االجراء إلى تطهير حاالت توسع على حساب أراضي تابعة‬
‫للدولة أراضي تابعة للدولة بشرط أن ال يشكل الفرق في المساحة قطعة أرل قابلة للبناء‬
‫بمفهوم التشريع المتعلق بالتهيئة والتعمير يمكن ترقيمها على حدى‪ ،‬حيث في هذي الحالة‬
‫ال يمكن ترقيم الفارق إال باسم الدولة ‪.2‬‬
‫وإلجراء عملية التسوية يتطلب تدخل مصالح المسح األراضي و أمالك الدولة و الحفظ‬
‫العقاري‪ ،‬حيث لكل منهم دور تسوية وفض النزاعات‪.‬‬
‫‪ -2‬األراضي المالتلة للتسوية في إطار المادة ‪ 74‬من القانون رقم ‪11/40‬‬
‫حسب نص المادة ‪ 33‬من ق رقم ‪ 19/39‬المؤرخ في ‪ ،2339/30/23‬إلدارة األمالك‬
‫الوطنية مهام تتمثل في‪:‬‬
‫‪-‬المشاركة بأشغال لجنة الدائرة‪ :‬عمال بأحكام المرسوم التنفيذي رقم ‪ 199/35‬المؤرخ في‬
‫‪ 2335/39/32‬الذي يحدد تشكيلة لجنتي الدائرة و الطعن المكلفين بالبت في تحقيق‬

‫‪ -1‬أنظر النموذج الخاص لبطاقة الوصفية للعقار‪ ،‬الملحق رقم ‪.33‬‬

‫‪ -2‬أنظر المذكرة رقم ‪ 3622‬المؤرخة في ‪ ،2332-32-30‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية ‪ ،‬المتعلقة‬
‫بتطبيق أحكام المادة ‪ 20‬من قانون المالية لسنة ‪ ،2337‬و ازرة المالية‪.‬‬

‫‪72‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫مطالبة البنايات وكيفيات سيرهما فإن تمثيل مديرية أمالك الدولة يجب أن يكون من طرف‬
‫رؤساء المتفشيات المختصين إقليميا ‪ ،1‬من هنا نجد أن ممثل مديرية أمالك الدولة له دور‬
‫في المشاركة في هذي اللجنة ومدها بالمعلومات الالزمة‪.‬‬
‫‪-‬التحقيق القانوني‪ :‬يكون من اختصاص إدارة أمالك الوطنية التي تقوم بالتحقيق عن‬
‫طريق جمع المعلومات الخاصة بالوضعية القانونية والمادية للقطعة األرضية محل طلب‬
‫التسوية‪ ،‬حسب أحكام القانون ‪ 19/39‬المؤرخ في ‪.2339/30/23‬‬
‫‪-‬تحديد القيمة التجارية‪ :‬في إطار ق رقم ‪ 19/39‬تحدد القيمة التجارية للقطعة االرضية‬
‫حسب‪ ،‬القيمة التجارية المحددة وفق السوق العقارية الحرة بدون تخفيض ‪،‬أيضا حسب‬
‫جدول األسعار المعمول به ‪.‬‬
‫‪-‬إعداد سندات الملكية لألوعية العقارية التابعة لألمالك الخاصة للدولة‪ :‬ويتم اعداد عقود‬
‫التنازل على سبيل التسوية من طرف مديرية أمالك الدولة بصفتها موثق‪ ،‬وكذلك بالنسبة‬
‫لألوعية العقارية التابعة للوالية والبلدية ‪. 2‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬التسوية القضائية للمنازعات الناجمة عن تقييم العقارات‬

‫تأتي التسوية القضائية كمرحلة ثانية بعد التسوية االدارية‪ ،‬حيث يقوم الطرف الغير‬
‫الراضي برفع طلب أمام المحكمة االدارية أو مجلس الدولة لطلب تسوية قضائية‪.‬‬

‫الفرع االول‪ :‬التسوية القضائية على مستوى المحكمة االدارية‬

‫طبقا لقانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬فقد اعتمد المعيار العضوي كأساس الختصاص‬
‫هذه الجهة‪ ،‬وال يتم ذلك اال بتوفر شروط لرفع الدعوى أمام المحاكم االدارية‪ ،‬و اللجوء‬
‫لطلب الخبرة باعتبارها من أهم وسائل التحقيق‬
‫أوال‪ :‬شروط قبول الدعوى‪:‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 32‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ 377/31‬المؤرخ في ‪ ،2331-37-32‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 23‬من القانون رقم ‪ 37/30‬المؤرخ في ‪ ،2330-30-23‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪77‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫وتكون من حيث الشكل والموضوع والشروط الموضوعية‪ :‬هي تلك الشروط الضرورية‬
‫التي يجب توفرها لعرل نزاع ما على القاضي االداري‪ ،‬وينتج عن عدم االلتزام بهذه‬
‫الشروط عدم قبول الدعوى‪.‬‬
‫‪-‬الشروط العامة لقبول الدعوى‪ :‬يتعلق االمر هنا بالشروط الواجب توافرها في الدعاوي‬
‫بوجه عام‪ .‬فبعض الشروط الواجب توافرها في العريضة‪*.‬‬
‫*الشروط المتعلقة بالعريضة‪:‬‬
‫لكي تكون عريضة افتتاح الدعوى مقبولة شكال‪ ،‬طبقا للمادتين‪ 916 ،919 :‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‬
‫ترفع بعريضة مكتوبة تودع بأمانة الضبط وموقعة من طرف محامي نسخ متعددة بعدد‬
‫المدعى عليهم‪ ،‬طبق للمادة ‪ 19‬من نفس القانون‪ 1‬وهي مادة مشتركة تسري على جهات‬
‫القضاء العادي و االداري‪.‬‬
‫* عريضة افتتاح الدعوى يجب ان تكون مكتوبة بدقة وثبات طلبات المدعى و يفصل‬
‫رئيس المحكمة االدارية في االشكاالت المتعلقة باإلعفاء من الرسم و االشكاالت المتعلقة‬
‫بجرد و ايداع الوثائق‪.‬‬
‫* استيفاء بيان اطراف الخصومة من هوية و موطن الخصوم البيانات الشخصية بدقة و‬
‫الدفع بانعدام هذه البيانات هو من الدفوع الشكلية‪.‬‬
‫* عرل ملخص الموضوع و مستندات الطلب و هذا ما اشارت له المادة ‪ 19‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‬
‫التي احالت اليها المادة ‪ 916‬من نفس القانون تتضمن العريضة عرل موجز الوقائع‪.‬‬
‫* ذكر الجهة القضائية و عدد النسخ‪.‬‬
‫* وجوب تقديم العريضة على يد محامي الزامية توقيعها من طرف محامي‪.‬‬
‫* بالنسبة للدعاوي المرفوعة امام مجلس الدولة يتعين ان يتم تمثيل الخصوم فيها بمحام‬
‫مقبول لدى المحكمة العليا و مجلس الدولة‪.‬‬
‫*ان طبيعة الدعوى امام المحكمة العليا التي تتعلق بجوانب قانونية في النقض في المادة‬
‫العادية هي التي دفعت المشرع الى الزام المتقاضين باالستعانة بخدمات المحامين‬
‫المعتمدين لدى هذه المحكمة‪ .‬ثم توسعت الى مجالس قضائية في ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا الجديد‪.‬‬

‫‪ -1‬انظر المواد ‪ 036/037‬من القانون رقم ‪ 31/30‬المؤرخ في‪ ،2330-32-27‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪76‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫*الشروط المتعلقة باألطراف‪ :‬حددت في قانون االجراءات المدنية و االدارية‬

‫‪-‬شرط الصفة‪ :‬ان يكون المدعو في وضعية مالئمة لرفع الدعوى و مركزه القانوني سلم‬
‫اتجاه القضاء‪.‬‬
‫‪-‬االتلية‪ :‬المقصود باألهلية هنا اهلية االداء امام القضاء وهي شرط لصحة االجراءات‪.‬‬
‫فاذا بوشرت من طرف شخص ال اهلية له تكون باطلة‪.‬‬
‫و هنا نميز بين اهلية الشخص الطبيعي و اهلية الشخص المعنوي‪:‬‬
‫‪-‬اهلية الشخص الطبيعي مرتبطة بين الرشيد المدني اي ‪ 15‬سنة طبقا للقانون المدني و‬
‫التمتع بكامل قواه العقلية وهنا يستبعد المجنون و المعتوه و المحجوز عليه‪ ،1‬أما اهلية‬
‫الشخص المعنوي فهي كثيرة و متنوعة و يمكن تصنيفها كاالتي‪:‬‬
‫‪-‬اشخاص اعتبارية خاصة و يدخل فيها الشركات الخاصة الصناعي و التجاري‪ .‬يمثلها‬
‫نائبها القانوني‪.‬‬
‫‪-‬اشخاص اعتبارية عامة‪ :‬الدولة‪ ،‬الوالية‪ ،‬البلدية والمؤسسات العمومية ذات الصيغة‬
‫االدارية و يمثلها الوزير في منازعات الدولة و الوالي في منازعات الوالية و رئيس‬
‫المجلس الشعبي البلدي بالنسبة للبلدية و الممثل القانوني للمؤسسة بالنسبة لمنازعات‬
‫المؤسسات العمومية ذات الصيغة االدارية‪.2‬‬
‫‪-‬شرط الميعاد‪:‬‬
‫‪3‬‬
‫‪،‬ونصت المادة‬ ‫كقاعدة عامة حدد شرط الميعاد بأربعة أشهر امام المحاكم االدارية‬
‫‪ 530‬من نفس القانون من بداية سريان الميعاد امام مجلس الدولة عندما يفصل بالدرجة‬
‫‪4‬‬
‫االبتدائية والنهائية بحسب الميعاد ابتداء من تاريخ نشر او تبليغ القرار المطعون فيه‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اجراءات الخبرة‪:‬‬

‫‪ -1‬انظر المادة ‪ 23‬من القانون رقم ‪ 00/70‬المعدل و المتمم‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬انظر المادة ‪ 020‬من القانون رقم ‪ 31/30‬من المرجع السابق‪ ،‬ومن المزيد من التفصيل راجع د‪ .‬عمار بوضياف‬
‫االطار النظري للمنازعات االدارية (د ط) جسور للنشر و التوزيع‪ ،‬الجزائر‪ ،2330 ،‬ص‪.206‬‬
‫‪ -3‬أنظر المادة ‪ 021‬من القانون رقم ‪ ،31/30‬المرجع نفسه‪.‬‬
‫‪ -4‬أنظر المادة ‪ 021‬من القانون رقم ‪ ،35/39‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪70‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫لقد أجاز المشرع للقاضي االداري استعمال كل وسائل التحقيق لطلب الخبرة و هي من‬
‫اهم وسائل التحقيق عند فحص ملف الدعوى‪ ،‬واصدار االحكام‪ ،‬وعليه فان القاضي‬
‫االداري له دور مهم في المنازعة االدارية‪ ،‬وبصفة عامة كثير من القضايا يتوقف الفصل‬
‫فيها على اجراء الخبرة كالقضايا المتعلقة بالملكية العقارية‪ ،‬وعليه سوف نتطرق الى‬
‫كيفية‪:‬‬

‫‪-‬تعيين القاضي االداري للخبير و تحديد مهامه‪:‬‬

‫يعين القاضي خبير قضائي في حالة وقوع نزاع في مجال تقييم العقار‪ ،‬هذا من أجل‬
‫االنتقال الى االماكن المتنازع عليها‪ .‬او اعداد تقرير شامل لذلك‪ ،‬الن القاضي االداري‬
‫يحتاج الى معلومات متخصصة حول موضوع تقييم االمالك العقارية‪.‬‬
‫ويتعين على القاضي خبير أن يذكر في التقرير االسباب التي فرضت عليه اللجوء الى‬
‫الخبرة مع ذكر اسم الخبير و لقبه و عنوانه‪ ،‬تحديد مهمته تحديدا دقيق مع تحديد اجل‬
‫القيام بالخبرة‪.‬‬
‫سير عملية الخبرة و نتائجها‪:‬‬
‫سير الخبرة من طرف الخبير المعين من خالل المحكمة االدارية التي تمت تعيينه بمجرد‬
‫اشعاره بالمهمة الموكلة اليه ‪،‬هنا يبادر في اقرب اآلجال بإخبار القاضي بقبوله للمهمة‪،‬‬
‫‪1‬‬
‫او اشعاره بتقديم اعفاءه من المهمة‪.‬‬
‫و يلزم الخبير بإخطار الخصوم بيوم و ساعة و مكان اجراء الخبرة عن طريق محضر‬
‫قضائي‪ ،2‬كإجراء جوهري البد منه‪ ،‬واذا منع الخبير من معاينة المكان او دخوله او‬
‫القيام بما امره به القرار تعين عليه االتصال بالقاضي الذي سيتصدر امر بدخول المكان‬
‫او القيام بما امره به القانون في القرار و لو بالقوة العمومية‪ ،‬وعند انتقال الخبير الى‬
‫المكان المطلوب والتقائه باألطراف المعنية فانه يقوم بسماع اقوالهم‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 302‬من القانون رقم ‪،31/30‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 307‬من القانون رقم ‪ ،31/30‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪70‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫اما الخبير الذي يقبل المهمة المسند اليه ولم يقم بها يجوز الحكم عليه بجميع ما اضاعه‬
‫من مصروفات و التعويضات‪ ،‬و يستبدل بغيره‪ ،‬وبعد انجاز الخبير لمهمته عليه ان يضع‬
‫تقريره امام الجهة القضائية التي عينته و هذا خالل المدة المحددة في القرار‪،‬‬
‫واذا اقتنع القاضي بتقرير الخبير يصدر قرار بالمصادقة عليه‪ ،‬وبالتالي يحدد قيمة العقار‬
‫بناءا على تقرير الخبرة‪.‬‬
‫اما اذا رأى غير ذلك ال يأخذ براي الخبير‪ ،‬وهنا له ان يقدر قيمة العقار وله تعيين خبير‬
‫اخر‪.‬‬
‫‪ -‬سلطة القاضي االداري اتجاه تقرير الخبرة‪:‬‬
‫يلجأ القاضي الى التحقيق لكشف الحقيقة و تكوين معرفة ميدانية للوقائع المشكلة للنزاع و‬
‫هذا بتعيين خبير قضائي في المنازعة‪ ،‬و هنا يسعى لتحقيق الحماية لصاحب الحق‪.‬‬
‫وللقاضي اإلداري اتجاه كل من تقييم اإلدارة و تقييم الخبير العقاري سلطة واسعة تمكنه‬
‫‪1‬‬
‫من تحديد القيمة التجارية الحقيقية للملكية العقارية وفق السوق العقارية‬
‫‪-1‬سلطة القاضي االداري اتجاه تقييم االدارة‪:‬‬
‫إن الجهة القضائية المكلفة بعمليات التقييم العقاري ممثلة في ادارة االمالك الوطنية و‬
‫االدارة الجبائية‪ ،‬وفي حالة عدم الرضا للتقييم الذي تقوم به هذه الجهات فانه يلجأ الى‬
‫القاضي االداري‪ ،‬وهنا تظهر رقابة القاضي االداري على التقييم االداري‪.‬‬
‫‪-2‬سلطة القاضي االداري اتجاه الخبرة القضائية‪:‬‬
‫يقوم الخبير بزيارة االماكن‪ ،‬وسماع اقوال الخصوم‪ ،‬واالطالع على وثائقهم‪ ،‬وهنا يحرر‬
‫تقريره‪ ،‬ويفسر ما كان غامضا في تقريره‪ ،‬وبعدها يقوم بتقديم تقريره المكتوب الى كتابة‬
‫ضبط الجهة المختصة ‪.‬‬
‫و لقد ترك المشرع للقاضي حرية األخذ بالخبرة أو عدم األخذ بها‪ ،‬كما له تعيين خبير‬
‫اخر‪ ،‬وباعتبار تقرير الخبرة سيساعد القاضي على حل االشكاالت التي طرحت في‬
‫القضية اال انه غير ملزم باألخذ به‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬صدور حكم المحكمة االدارية ‪:‬‬

‫‪ -1‬مرداسي نور الدين‪ ،‬نزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪( ،‬د‪.‬ط)‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬الجزائر‪ ،2332 ،‬ص ‪.73‬‬

‫‪71‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫عند اكتمال التحقيق‪ ،‬البد من رئيس المحكمة االدارية اتخاذ جميع االجراءات الضرورية‬
‫للفصل في القضية فيها بعد ان تكون القضية قد هيأت للفصل فيها اي ال تستوجب‪،‬‬
‫تحقيق اضافي ويكون االطراف قد قدموا طلباتهم في الموضوع‪.‬‬
‫يقوم المستشار المقرر بإعداد الملف المتكون من كافة المستندات المقدمة من اطراف‬
‫الدعوى من تقارير و اجراءات التحقيق و تقارير الخبرة و يقوم بتقرير يعرل فيه‪:‬‬
‫الوقائع و تحليلها و اوجه الدفاع لكل طرف و الطلبات الختامية‪.‬‬
‫و تحول الملف هنا الى محافظ الدولة لالطالع عليه طبقا للمادة ‪ 950‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‪ ،‬يقوم‬
‫بإعداد تقريره في اجل شهر ويقوم رئيس شكلية الحكم بتحديد تاريخ الجلسة لصدور‬
‫الحكم‪.‬‬
‫‪ -1‬كيفية صدور الحكم القضائي و محتواه‪ :‬طبقا للمادة ‪ 202‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا الجلسة تكون‬
‫علنية طبق للنظام العام‪ .1‬بصفة استثنائية يمكن لرئيس التشكيلة الحكم االستماع ألي‬
‫شخص يرى سماعه مفيدا بالنسبة للفصل في النزاع كما يمكن طلب توضيحات من كل‬
‫شخص حاضر يرغب الخصوم في سماعه‪ .‬و يقوم بعدها المحافظ تقريره المكتوب و‬
‫المالحظات الشفوية ‪.‬‬
‫بعد اقفال باب المرافعة في نهاية الجلسة تقوم شكلية الحكم بالمداولة‪ ،‬و ينطق بالحكم في‬
‫جلسة علنية‪.‬‬
‫محتوى الحكم القضائي‪:‬‬
‫ال تختلف البيانات التي استوجبها ق‪.‬إ‪.‬م‪.‬إ في المقررات القضائية االدارية عن نظيرتها‬
‫من المقررات العادية طبقا للمادتين ‪ 203‬و ‪ 200‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‬
‫‪ -2‬كيفية تبليغ الحكم القضائي و اثاره‪:‬‬
‫بمجرد صدور الحكم القضائي فانه يتعين تبليغه لألطراف سواء عن طريق محضر‬
‫قضائي او كتابة ضبط‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 30‬من القانون رقم ‪،31/30‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫يتم التبليغ الرسمي للمقررات القضائية االدارية حسب المادتين ‪ 959 ،253‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‬
‫‪1‬‬
‫القانون‬ ‫والقاعدة العامة تستند على ان يبلغ الخصوم بالمحضر القضائي حسب ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‬
‫رقم ‪ 30/36‬المؤرخ‪ 2336/32/23:‬الذي يضم مهنة المحضر القضائي‪.‬‬
‫اما الطريقة الثانية‪ :‬لتبليغ الحكم القضائي فهي باستثناء على االصل تستند على انه يمكن‬
‫لرئيس المحكمة االدارية ان يأمر بتبليغ المقررات الى الخصوم عن طريق امانة الضبط و‬
‫تحت اشراف القاضي المقرر‪ ،‬ومن اثاره تنفيذ الحكم الذي يجوز لقوة الشيء المقضي فيه‬
‫الطبيعي فيه خالل المواعيد المحددة في القانون‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬التسوية القضائية على مستوى مجلس الدولة‬
‫االحكام القضائية االبتدائية هي احكام قابلة للطعن فيها باالستئناف امام مجلس الدولة‬
‫طبقا ألحكام القانون العضوي رقم ‪ 31/59‬المعدل و المتمم‪.‬‬
‫أوال‪ :‬الطعن باالستئناف أمام مجلس الدولة‪:‬‬
‫هو مبدأ التقاضي على درجتين يهدف بالدرجـة األولـى إلـى عـرل النـزاع مجـددا علـى‬
‫هيئة الدرجة الثانية كي تعيد النظر في حكم أو قرار أو أمر الدرجة األولى سواء مـن زاويـة‬
‫الوقائع أو القـانون‪ ،‬وعنـد الرجـوع ل ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‪ ،‬نجـد أنـه قـد اعتـرف صـراحة بحـق الطعـن فـي‬
‫أحكــام المحــاكم اإلبتدائيــة‪ ،‬إذ أنــه يجــوز لكــل طــرف حضــور الخصــومة الخصوصــية‪ ،‬أو‬
‫أســتدعي بص ــفة قانوني ــة ولــو ل ــم يق ــدم أي دفــاع‪ ،‬أن يرف ــع اس ــتئناف ضــد الحك ــم أو األم ــر‬
‫الصادر عن المحكمة اإلدارية‪ ،‬ما لم ينص عليه هذا القانون‪.2‬‬
‫وحــق االســتئناف تــم تكريســه فــي أحكــام ق إ‪ .‬م‪ .‬إ ولــو عــدنا أيضــا للــنص الخــاص‬
‫بالمح ــاكم اإلداري ــة رق ــم ‪ 63/10‬الم ــؤرخ ف ــي ‪ 9110/69/26‬نج ــده أق ــر مب ــدأ قابلي ــة أحك ــام‬
‫المحاكم اإلدارية للطعن االستئناف‪ ،‬مالم ينص هذا القانون خالف ذلك‪.‬‬

‫‪ - 1‬أنظر المادة ‪ 012‬من القانون رقم ‪،31/30‬المرجع السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 121‬من القانون رقم ‪ ،31/30‬المرجع نفسه‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪ -1‬شروط قبول االستئناف‬

‫إن األحكام الصادرة عـن المحـاكم اإلداريـة تكـون قابلـة للطعـن باالسـتئناف أمـام مجلـس‬
‫الدولة وشروط لقبول االستئناف أمام مجلس الدولة توافر الشروط التالية‪:‬‬
‫أ‪-‬األحكــام القابلــة لالســتئناف‪ :‬األحكــام الصــادرة عــن المحــاكم اإلداريــة تكــون قابلــة للطعــن‬
‫باالســتئناف أمــام مجلــس الدولــة وأن يكــون الحكــم صــدر عــن المحكمــة اإلداريــة‪ ،‬فــال يجــوز‬
‫ممارسة حق الطعن باالستئناف والمحكمة اإلدارية تنطق بعد قرارها‪ ،‬واالستئناف يكـون فـي‬
‫األحكام االبتدائية دون النهائية‪.‬‬
‫ب‪-‬الشروط المتعلقة بأشخاص الخصومة‪ :‬يشترط في أشخاص الخصومة المستأنف‬
‫‪1‬‬
‫أوالمستأنف عليه المصلحة و األفضلية‪ ،‬والصفة وعدم توافرها يؤدي إلى البطالن‪.‬‬
‫و لـم يشـر الـى االهليـة و التـي اعتبرهـا المشـرع مـن اجـراءات الخصـومة‪ ،‬ولـيس مـن شـروط‬
‫الدعوى ورغم ان الشـروط المتعلقـة برفـع الـدعوى المشـتركة بـين الـدعوى االداريـة و الـدعوى‬
‫العاديــة‪ ،‬فانــه توجــد بعـض التــدقيقات فــي المــادة االداريــة و هــذا امــا يســتدعي التطــرق لهــذه‬
‫الشروط‪.‬‬
‫بالنسـبة للشـرط االول‪ :‬الصــفة فـي التقاضـي ان يكــون المـدعي فـي وضــعية مالئمـة لمباشـرة‬
‫الدعوى اي في مركـز قـانوني سـليم يخـول لـه التوجـه للقضـاء فـاذا كـان الشـخص الـذي رفـع‬
‫دعـ ـواه ام ــام المحكم ــة االداري ــة ض ــد قـ ـرار االدارة‪ .‬فان ــه يج ــب ان يرف ــع ه ــو نفس ــه الطع ــن‬
‫باالسـتئناف امــام مجلــس الدولــة‪ .‬فــال تقبــل الــدعوى التــي ترفــع مــن فــرد ليســت لــه الصــفة اال‬
‫اذا كان له توكيل في هذا الشأن‪.‬‬
‫وشرط المصلحة‪ :‬بمعنى ان يكـون للمـدعي فائـدة يجنيهـا مـن وراء مباشـرة دعـواه‪ ،‬سـواء هـو‬
‫بذاته او ذوي حقوقه بعد وفاته فان شرط المصلحة يتطلب في جميع الدعاوي القضائية‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر املواد‪ 99 ،96 :‬من القانون العضوي رقم ‪ 92/99‬املؤرخ يف‪ ،3699/60/30 :‬اجلريدة الرمسية العدد ‪.02‬‬

‫‪62‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫اما االهليـة‪ :‬شـرط اساسـي طبقـا لـنص المـادة ‪ 00‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا ضـمن الـدفع بـبطالن االجـراءات‬
‫و جعلها من النظام العام‪.‬‬
‫ج‪ -‬الش ـ ــروط المتعلق ـ ــة بعريض ـ ــة االسـ ـ ــتئناف‪ :‬ح ـ ــددها ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا البيان ـ ــات الت ـ ــي يجـ ـ ــب ان‬
‫تتضــمنها عريضــة االســتئناف و لكــي تقبــل العريضــة يجــب ان تتــوفر علــى بيانــات اساســية‬
‫تتمثل في‪- :‬اسم ولقب و موطن و مهنة كل من الخصوم‪.‬‬
‫‪-‬ارفــاق العريضــة بصــورة رســمية مــن الحكــم المطعــون فيــه و البــد ايضــا ان تكــون عريضــة‬
‫االســتئناف موقــع عليهــا مــن طــرف المحــامي لــدى مجلــس الدولــة و ت الــدول و الواليــة و‬
‫البلدية والمؤسسات العمومية ذات الصيغة االداري من هذا الشرط وال يخلو هذا الشرط مـن‬
‫م ازيــا عمليــة عــدة منهــا تبســيط عمــل قضــاة االســتئناف و التحقيــق عــن كــاهلهم بتعــاملهم مــع‬
‫اشخاص ذوي دراية واسعة بالقانون‪.‬‬
‫كما يقلص من الطعون الكيدية والتعسفية لما يطلبه توكيل المحامي من مصاريف و اعبـاء‬
‫ماليــة كبيـرة تحــول دون لجــوء الطــاعن الــى االســتئناف اال اذا كــان جــديا فــي طعنــة‪ .‬كمــا ال‬
‫تــؤثر ممارســة هــذا الشــرط علــى ممارســة حــق التقاضــي طالمــا حــدد المشــرع اطـراف قانونيــة‬
‫واضحة للمساعدة القضائية‪.‬‬
‫كما اشـترط المشـرع فـي المجـال الجبـائي بموجـب ق‪.‬ا‪.‬الجبائيـة ان تقـدم هـذه العـرائض علـى‬
‫ورق مدموغ ‪.1‬‬
‫د‪ -‬الش ــروط المتعلق ــة بآج ــال رف ــع االس ــتئناف‪ :‬قي ــد المش ــرع الخص ــوم باج ــل لممارس ــة ح ــق‬
‫الطعــن باالســتئناف حفاظــا علــى اســتقرار االحكــام القضــائية و رفــع الطعــن مقــدر بشــهرين‬
‫تحقيق من تاريخ التبليغ الرسمي و التبليغ عن طريق محضـر قضـائي كأصـل عـام و عـن‬
‫طريق كتاب الضبط و تزيد المدة لتصبح ثالثة اشهر متى كن التبليغ في المـوطن المختـار‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 13‬من القانون رقم ‪ ،23/33‬المعدل والمتمم‪ ،‬المرجع السابق ‪.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫و ليس شخصيا و بالنسـبة للمقيمـين بالخـارج المـدة تكـون شـهر امـا االوامـر القضـائية المـدة‬
‫خمسة عش ار يوما‪. 1‬‬
‫‪ :2‬اثار رفع االستئناف‪:‬‬
‫تعتبر من طرق الطعن فـي الحكـم الصـادر عـن المحكمـة االداريـة‪ ،‬وهـذا إلعـادة النظـر فـي‬
‫النزاع من جديد امام مجلس الدولة باعتباره محكمة استئناف الذي ينظر فـي موضـوع النـزاع‬
‫قصــد مراقبــة صــحة الحكــم مــن العيــوب الشــكلية و الموضــوعية و ازال مــا شــاب مــن عيــوب‬
‫فان االستئناف امام مجلس الدولة له اثار عدة و هي‪:‬‬
‫ا‪ -‬الطعن باالستئناف ليس له اثر موقف‪:‬‬
‫‪-‬االس ـ ــتئناف ال يوق ـ ــف تنفيـ ـ ــذ الحك ـ ــم المس ـ ــتأنف و هـ ـ ــذا وفق ـ ــا ألحك ـ ــام ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‪ ،‬خـ ـ ــالف‬
‫لالسـ ــتئناف فـ ــي المـ ــادة المدنيـ ــة‪ .‬االسـ ــتئناف فـ ــي المـ ــادة االداريـ ــة ال يـ ــوق تنفيـ ــذ االحكـ ــام‬
‫القضــائية‪ .‬فــي حالــة يكــون فيهــا تنفيــذ هــذا الحكــم مــن شــانه ان يعــرل المســتأنف لخســارة‬
‫مالي ــة مؤك ــدة ال يمك ــن ت ــداركها‪ .‬الم ــادة ‪ 192‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا االس ــتئناف يقض ــى بنق ــل الخص ــومة‬
‫إلعادة النظر فيها من جديد ما يعني نقلها الى الحالـة التـي كـانوا عليهـا اول مـرة عنـد نظـر‬
‫دع ـواهم مــن قبــل المحكمــة االداريــة‪ ،‬تعــد ســن المشــرع احكــام قانونيــة توقــف تنفيــذ االحكــام‬
‫االدارية لغاية الفصل في موضوع االستئناف‪،‬‬
‫ب‪ -‬نقــل الخصــومة‪ :‬ان اعـرال النـزاع علــى مجلــس الدولــة ينقــل االســتئناف الخصــومة او‬
‫بع ــض جوانبه ــا‪ ،‬و الت ــي فص ــلت فيه ــا المحكم ــة االداري ــة ال ــى مجل ــس الدول ــة قص ــد اع ــادة‬
‫التحقيق و الفصل فيها‪.‬‬
‫‪-‬يتمت ــع القاض ــي اثن ــاء فص ــله ف ــي االس ــتئناف بجمي ــع ص ــالحيات قاضـ ـي الدرج ــة االول ــى‬
‫كإجراء كل التحقيقات على مستواه دون ارجاع الخصوم امام قاضي الدرجة االولـى و يعـود‬
‫نقل الخصومة الى مبدا التقاضي على درجتين‪.‬‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 173‬من القانون رقم ‪ ،31/30‬المرجع السابق ‪.‬‬

‫‪62‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫ج‪-‬التصدي‪ :‬تمكن للقاضي االستئناف الفصل في مسـالة غيـر مفصـول فيهـا علـى مسـتوى‬
‫الدرجة القضائية االولى و التصدي مفيد للسـير الحسـن للعدالـة و الوصـول الـى حـل نهـائي‬
‫للنـ ـزاع‪ .1‬وعلي ــه يظه ــر لن ــا م ــن احك ــام الم ــادة اع ــاله طريق ــة التص ــدي مس ــموح به ــا لقاض ــي‬
‫االسـ ــتئناف العـ ــادي بينمـ ــا لـ ــم توجـ ــد مـ ــادة مماثلـ ــة ضـ ــمن الم ـ ـواد ‪ 101‬الـ ــى ‪ 193‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا‬
‫المخصصة لالستئناف في المادة االدارية‬
‫‪-‬قـرار مجلــس الدولــة ال ازمــي‪ :‬يجــب ان يتضــمن قـرار مجلــس الدولــة بيــان بأســماء الخصــوم‬
‫محــل اقــامتهم و مــا قــدم مــن طلبــات و خالصــة مــا اســتندوا اليــه مــن ادلــة و ان يشــار الــى‬
‫الحكـ ــم المطعـ ــون فيـ ــه و محضـ ــر و تقـ ــارير لخب ـ ـرة فـ ــي حالـ ــة وجودهـ ــا‪ .‬القاضـ ــي المقـ ــرر‬
‫المكتــوب الــى محــافظ الدولــة و هــو بــدوره يقــوم بإيــداع تقري ـره خــالل شــهر بعــد تقــديم هــذا‬
‫االخير تقريره يقوم القاضي المقرر مع رئيس الغرفة بإصدار قرار بتحديـد جلسـة للنظـر فـي‬
‫االسـ ــتئناف‪ .‬و ينظـ ــر محـ ــافظ الدولـ ــة مـ ــن طـ ــرف امـ ــين الض ـ ـبط و الخصـ ــوم او محـ ــاميهم‬
‫بتاريخها برسالة موصى عليها‪ .‬الجلسـة علنيـة مـا لـم تقـرر سـرية مـن طـرف مجلـس الدولـة‪.‬‬
‫يتم تبليغ ق اررات مجلس الدولة عن طريق المحضر القضائي او امانـة الضـبط الـى محـامي‬
‫كال المتخاصمين‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬الطعن بالنقض امام مجلس الدولة‪:‬‬
‫المادة ‪ 192‬من الدستور جاء فيها يتولى مجلس الدولة سلطة تصويت الق اررات‬
‫القضائية كما يمارس سلطة االجتهاد في تفسير النصوص و اساس الطعن بالنقض‬
‫لمجلس الدولة في القانون العضوي رقم ‪ 10/11‬المؤرخ في ‪ 22311/30/26‬كما ينظر‬
‫في الطعون بالنقض في الق اررات الصادرة في اخر درجة عن الجهات القضائية االدارة‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 026‬من القانون رقم ‪ ،31/30‬المرجع السابق ‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 33‬من القانون العضوي رقم ‪ 30/33‬المؤرخ في ‪ ،2333-30-26‬المرجع السابق ‪.‬‬

‫‪67‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫‪-‬شروط قبول الطعن بالنقض‪ :‬يشرط المشرع هنا جملة من الشروط التالية منها ما يتعلق‬
‫بالطاعن و منها ما يتعلق باإلجراءات و الشكل و المواعيد‪ .‬و كذا ما يتعلق بمحل الطعن‬
‫و االوجه المطلوبة للطعن بالنقض‪.‬‬
‫‪-‬الشروط المتعلقة بالطاعن‪ :‬الصفة و االهلية و المصلحة و ان يكون طرف في‬
‫الخصومة و ان يكون اهال مباشرة الخصومة و المصلحة هنا معناها من لم يستجب‬
‫الحكم لكل طلباته او جزء منها او لم يأخذ بدفاعه او جزء منه‪.‬‬
‫‪-‬الشروط المتعلقة بالميعاد و االجراءات‪ :‬يكون بعريضة مكتوبة موقع عليها من طرف‬
‫محامي معتمد لدى مجلس الدولة هنا تعفى الدولة من هدا الشرط‪ .‬و تكون العريضة‬
‫مستوفية للبيانات المطلوبة المتعلقة باألطراف و الحكم محل الطعن و تتضمن عرل‬
‫موج از للوقائع و اوجه الطعن بالنقض‪ .‬و ترفق باإليصال يثبت دفع الرسوم القضائية‬
‫المطلوبة‪ .‬كما يلزم الطاعن بإرفاق العريضة نسخة من القرار القضائي المطعون فيه‬
‫بالنقض و نسخ من التبليغات الرسمية‪.‬‬
‫‪-‬برفع الطعن في اآلجال المطلوبة المقررة بشهرين من تاريخ التبليغ الرسمي التبليغ يكون‬
‫عن طريق محضر قضائي كأصل عام واستثناءا عن طريق كتابة الضبط و هنا المدة‬
‫تكون ثالثة اشهر متى كان التبليغ في الموطن المختار و ليس شخصيا‪ .‬اما المقيمون في‬
‫الخارج فاآلجال تكون اضافية شهر كامل‪.1‬‬
‫‪ -‬الشروط المتعلقة بمحل الطعن‪ :‬اي بالقرار المطعون فيه ال يختص مجلس الدولة‬
‫كقاضي نقض اال بالنظر في الطعون المرفوعة ضد الق اررات الصادرة في اخر درجة من‬
‫الجهات القضائية االدارية ووفقا لما حدده القانون‪ .‬و القرار النهائي هو قرار ال يقبل اال‬
‫الطعن بالنقض‪.‬‬
‫‪-‬الشروط المتعلقة بأوجه الطعن بالنقض‪ :‬حددت المادة ‪ 099‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬ا في الفقرة الثانية‪ :‬و‬
‫المحالة بموجب المادة ‪ 095‬من نفس القانون االوجه المطلوبة لتأسيس الطعن بالنقض‬

‫‪ -1‬أ‪.‬يوسف دالندة‪ ،‬طرق الطعن العادية و غير العادية في األحكام والق اررات الصادرة عن القضاء العادي و القضاء‬
‫‪. 302‬‬ ‫اإلداري وفق أحكام قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية‪ ،‬دار هومه‪ ،‬الجزائر‪ ،2333،‬ص‬

‫‪66‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫امام مجلس الدولة‪ ،‬ال يبين هنا النقض اال على وجه او اكثر من االوجه التي حددها‬
‫القانون حصريا و هذه االسس و االوجه هي‪:‬‬
‫‪ -‬اوجه متعلقة بعدم االختصاص كجهل الجهة القضائية االدارية بالقواعد التي تنظم‬
‫اختصاصاتها النوعية او االقليمية‪.‬‬
‫‪-‬االوجه المتعلقة بمخالفة القانون‪ :‬هي مخالفة الجهات القضائية االدارية للقانون كمخالفة‬
‫القانون الداخلي او االخير المتعلق بقانون االسرة او انعدام االساس القانوني و مخالفة‬
‫االتفاقيات الدولية‪.‬‬
‫‪-‬االوجه المتعلقة بالشكل‪ :‬عيب االجراءات و الشكل‪ :‬حصرها القانون في مخالفة قاعدة‬
‫جوهرية في االجراءات و االشكال الجوهرية االجراءات‪ ،‬انعدام او قصوره او تناقضه مع‬
‫المنطوق‪ .‬تحريف المضمون الواضح و الدقيق لوثيقة معتمدة في الحكم او القرار تناقض‬
‫احكام او ق اررات صادرة عن اخر درجة تناقض احكام غير قابلة للطعن االداري‪ ،‬وجود‬
‫مقتضيات متناقضة ضمن منطوق الحكم او القرار‪ .‬الحكم بما لم يطلب منه‪ .‬الفصل في‬
‫احد الطلبات االصلية و اذا لم يدافع عن تناقض االهلية‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬اثار الطعن بالنقض‪:‬‬
‫الحكم الصادر نهائيا يكون الطعن ب يقتصر فيه على اثره على وجه الذي اسس عليه و‬
‫يترتب الطعن بالنقض‪ 1‬هنا على‪:‬‬
‫‪-‬الطعن بالنقض ال يوقف التنفيذ‪ :‬ال يوقف التنفيذ هذا ما قرره المشرع ق‪.‬ا‪.‬م و االدارية‬
‫و اليمنع المحكوم له بالقيام بإجراءات تنفيذه بمجرد انتهاء اآلجال الممنوحة في محضر‬
‫التبليغ الرسمي‪ ،‬لكن هناك استثناء اذا كانت هناك دعوى تزوير فرعية هنا القرار‬
‫المطعون فيه محل و فق التنفيذ المادة‪ 061 :‬من نفس القانون ‪.2‬‬
‫‪-‬اعادة االطراف الى الحالة التي كان عليها قبل صدور القرار محل النقض‪:‬‬
‫مجلس الدولة دوره يقتصر على رقابة الحكم القضائي المطعون فيه و فض الطعن يكون‬
‫ألسباب تتعلق بالشكل لعدم الطاعن الحد الشروط المطلوبة و المقررة قانون كتخلف شرط‬

‫‪ -1‬أنظر المادة ‪ 066‬من القانون رقم ‪ ،31/30‬المرجع السابق ‪.‬‬

‫‪ -2‬أنظر المادة ‪ 063‬من القانون رقم ‪ ،31/30‬المرجع السابق نفسه ‪.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬

‫المصلحة و االهلية و الصفة و انعدام توافر العريضة على الشروط الشكلية كتوقيع‬
‫المحامي او ان يرفض الطعن خارج اآلجال او ان يكون الرفض لسبب موضوعية فيرفض‬
‫الطعن لعدم التأسيس‪.‬‬
‫‪-‬اما النتيجة الثانية فهي قبول الطعن و هنا يكون مقبوال شكال و موضوعا‪.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫خالصة الفصل الثاني‪:‬‬
‫ال د م‬ ‫تد‬ ‫دة تق د ا العق د ام تددا التط د إ لددل د ا الف دده ىلدده‬ ‫بعد التط د إ ىلدده‬
‫تدا‬ ‫ال الح م الم ولة ل د بموبدا القد ‪،‬وح ح د‬ ‫المك فة بعم ة التق ا العق ي و ت‬
‫تا به العمه لل التش يع م الم ت فدة‬ ‫م ال صة ولق‬ ‫م اإلدا ية وال‬ ‫التط إ ىله ال‬
‫الس م لل التش يع الجزائ ي ‪.‬‬
‫اي د م مكددت‬ ‫كم د تع ض د لددل د ا الف دده ىلدده د ن جا يددت يم ددة تق د ا العق د ام ددت‬
‫تسويت ىدا ي وقض ئ ‪.‬‬

‫‌أ‌‬
 ‫الخـــــاتمة‬

‫في ختام عرضنا هذا نستخلص من هذه الدراسة‪ ،‬ان التقييم العقاري عملية تقنية‬
‫تتطلب مهارات فنية و علمية في االشخاص المكلفين بهذه العملية‪ ،‬وقد خصص المشرع‬
‫الجزائري لموضوع التقييم العقاري نظ ار األهمية الكبيرة على المستوى القانوني‪،‬‬
‫االقتصادي‪ ،‬االجتماعي نصوص قانونية و تنظيمية‪ .‬فهو يعد جزء ال يتج أز من‬
‫المنظومة القانونية الجزائرية‪ .‬و الية تحدد القيمة االقتصادية للعقارات‪ ،‬كما يسهل على‬
‫االفراد التعامل بالعقارات و معرفة مدى اهميته‪.‬‬
‫هذه االهمية الكبيرة لموضوع التقييم العقاري‪ ،‬استوجب تقسيمه الى فصلين‪:‬‬
‫فصل االول‪ :‬تناولنا فيه ماهية تقييم العقارات‬
‫أما الفصل الثاني‪ :‬فحاولنا من خالله تسليط الضوء على الهيئات المخولة لها بعملية‬
‫تقييم العقارات والمنازعات المترتبة عنها ‪.‬‬
‫من خالل منظومة قانونية متجددة تشمل قانون التوجيه العقاري رقم ‪52/09‬‬
‫المعدل و المتمم‪ ،‬و قانون االمالك الوطنية ‪ 09/09‬المعدل و المتمم‪ ،‬وكذا القانون رقم‬
‫‪ 99/09‬المعدل و المتمم‪ ،‬باإلضافة لألمر رقم ‪ 90/02‬المنظم لمهنة الخير‬
‫العقاري‪....‬الخ‪.‬‬
‫من خالل ما تقدم نستخلص الى ان اهمية التقييم العقاري كعملية والية تقنية تكمن في‬
‫دفع عجلة االستثمار‪ ،‬واالرتقاء بالمنظومة االقتصادية و التنموية‪.‬‬
‫‪-‬النتائج‬
‫‪ -‬ذكر المشرع الجزائري لمصطلح التقييم العقاري في العديد من النصوص القانونية‬
‫دون ان يحدد كيفيتها مما جعلها تتسم بالغموض‪ ،‬كما هو الحال في ذكر المشرع الحق‬
‫في التعويض للمنزوع ملكيته من اجل المنفعة العامة حسب قيمة ملكيته في السوق‬
‫العقارية دون نسيان كيفية تحديده و تقنياته‪.‬‬
‫‪ -‬ان المشرع الجزائري اعطى مهمة تقييم االمالك العقارية التابعة للدولة ألعوان مديريات‬
‫أمالك الدولة‪ ،‬دون تكوين متخصص ودون اعطاءهم حماية قانونية‪.‬‬
‫و اعطى مهمة تقييم االمالك الخاصة للخبراء العقاريين و لإلدارة الجبائية دون تحديد‬
‫التقنيات التقييم العقاري‪.‬‬

‫‪70‬‬
 ‫الخـــــاتمة‬

‫‪ -‬ان القضاء التجاري هو المختص‪ ،‬اذا كان احد اطراف النزاع ادارة‪ ،‬ويكون القضاء العادي‬
‫هو المختص حسب نص المادة ‪ 205‬ق‪.‬ا‪.‬م‪.‬وا في حالة تبدل االمالك العقارية بين الدولة‬
‫والخواص او في حاالت الشيوع و حدوث منازعة بين االطراف سواء كانوا خواص او احد‬
‫اطراف الدولة‪ .‬وبالتالي كان على المشرع ان يعدل من هذه المواد ويترك للقضاء‬
‫االختصاص اذا كانت االدارة طرف في النزاع‪.‬‬
‫‪ -‬الزم المشرع اطراف النزاع في مجال التقييم العقاري التسوية االدارية قبل اللجوء الى‬
‫التسوية عن طريق القضاء اذا كانت الجهة المكلفة بالتقييم هي االدارة الجبائية ولم يلزم ذلك‬
‫اذا كانت الجهة المكلفة بالتقييم ادارة االمالك الوطنية‪ ،‬االمر الذي ادى الى كثرة القضايا‬
‫المتعلقة بتقييمات امالك الدولة على مستوى الجهات القضائية‪.‬‬
‫‪-‬التوصيات‬
‫‪ -‬ضرورة تدخل المشرع الجزائري بإنشاء هيئة خاصة بالمقيمين العقاريين تشرف على تكوين‬
‫متخصص في مجال تقييم العقارات و اقامة دورات تكوينية إلحاطتهم بكل العوامل و الطرق‬
‫المبتكرة في مجال التقييم العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬ضرورة تدخل المشرع الجزائري على غرار التشريعات االخرى بتنظيم عملية التقييم‬
‫العقاري كمهنة حرة شانها شان المهن االخرى‪.‬‬
‫‪ -‬انشاء وطني للتقييم العقاري مهمته جمع المعلومات و االسعار و تكوين قاعدة بيانات فيها‬
‫كل اسعار العقارات بمختلف انواعها على المستوى الوطني و فروع على مستوى كل والية‬
‫تابع لو ازرة المالية من اجل معرفة خريطة السوق العقارية وتسهيل وتشجيع االستثمار وجلب‬
‫المستثمرين‪.‬‬
‫‪ -‬تفعيل عملية المسح العقاري الن غياب عملية المسح يعد من العوائق الرئيسية في تفعيل‬
‫السوق العقارية وتطويرها من خالل الحصول على العقاري لكل العقارات الممسوحة‪.‬‬
‫‪ -‬باعتبار ان مادة التقييمات العقارية باتت مادة تدرس في الجامعات كمادة اساسية‪ ،‬كان‬
‫من الضروري العمل على توقيع اتفاقيات تعاون بين الجامعة من جهة و عينات التقييم‬
‫العقاري من جهة اخرى من اجل االشراف على التدريب‪ ،‬وتكوين الطلبة في مادة التقييمات‬
‫العقارية نظريا و عمليا‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫الخـــــاتمة‬

‫‪-‬نقترح على المشرع الجزائري أن يسن قوانين تلم إلماما تاما بعمليات التقييم وتنظيمها بقواعد‬
‫خاصة وذلك لتسهيل عملية التقييم العقاري على مختلف العقارات بحسب طبيعتها من أجل‬
‫الحصول على األسعار الحقيقية لها‪.‬‬

‫‪72‬‬
 ‫قائمة المالحق‬

‫قائمة المالحق‬

‫الملحق رقم ‪ 10‬نموذج خاص بتقرير محين بالقيمة التجارية لعقار مبني‬

‫الملحق رقم ‪ 10‬نموذج خاص بالدراسة التحليلية للسوق العقارية المحلية‬

‫الملحق رقم ‪ 10‬نموذج خاص بتحديد القيمة التجارية‬

‫الملحق رقم ‪10‬نموذج خاص بتحديد القيمة اإليجارية‬

‫الملحق رقم ‪ 10‬نموذج خاص باإلستدعاء‬

‫الملحق رقم ‪ 10‬نموذج خاص بمحضر المعاينة‬

‫الملحق رقم ‪ 10‬نموذج خاص بتبليغ القيمة الحقيقية‬

‫الملحق رقم ‪ 10‬نموذج خاص بالتعهد القانوني‬

‫الملحق رقم ‪ 10‬نموذج خاص بتبليغ رأي لجنة التوفيق لوالية‬

‫الملحق رقم ‪ 01‬نموذج خاص ببطاقة وصفية للعقار‬

‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص بتقرير تقييم محين بالقيمة التجارية‪.‬‬
‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص بالدراسة التحليلية للسوق العقارية المحلية ‪.‬‬
‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص بتحديد القيمة التجارية‪.‬‬
‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص بتحديد القيمة االيجارية‪.‬‬
‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص باالستدعاء‪.‬‬
‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص لمحضر معاينة‪.‬‬
‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص بتبليغ القيمة الحقيقية ‪.‬‬
‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص بالتعهد القانوني‪.‬‬
‫الملحق رقم ‪ : 10‬نموذج خاص بتيليغ راي لجنة توفيق للوالية ‪.‬‬
‫الماحق رقم ‪ : 01‬نموذج خاص بالبطاقة الوصفية للعقار‪.‬‬
 ‫قائمة المراجع و المصادر‬

‫أوال‪ :‬النصوص الرسمية‪:‬‬

‫‪-‬القانون العضوي‬
‫القانون العضوي رقم ‪ 11/11‬المؤرخ في‪ ،6711-70-62 :‬الجريدة الرسمية العدد ‪.31‬‬
‫‪-‬القوانين واألوامر‬
‫‪ -‬قانون رقم ‪ 18/18‬المؤرخ بتاريخ ‪ ،8818-10-10‬المتضمن التنازل عن االمالك‬
‫العقارية ذات االستعمال السكني والمهني‪ ،‬والتجاري التابعة للدولة والجماعات المحلية‬
‫ومكاتب الترقية والتسيير العقاري والمؤسسات و الهيئات العمومية‪ ،‬المعدل والمتمم‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية العدد ‪ ،10‬المؤرخة في ‪.8818-10-81‬‬
‫‪-02‬‬ ‫‪-‬قانون اإلجراءات الجبائية‪ ،‬من أحكام القانون رقم‪ 08/18‬المؤرخ في‬
‫‪ ،0118-80‬المتضمن قانون المالية لسنة ‪ ،0110‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،08‬المؤرخة في‬
‫‪.0118-80-02‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 70/70‬المؤرخ في ‪ ، 7770/70/31‬المعدل و المتمم لألمر رقم ‪05/00‬‬
‫المؤرخ في ‪ 3000/70/72‬المتضمن القانون المدني‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،13‬المؤرخة‬
‫في ‪.7770/70/31‬‬
‫‪-‬االمر رقم ‪ 11/89‬المؤرخ في ‪ 8889-10-18‬المتعلق بمهمة الخبير المهندس العقاري‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،01‬المؤرخة في ‪.8889-10-80‬‬

‫‪-‬األمر رقم ‪ 12/12‬المؤرخ في ‪ 0112/10/88‬المتعلق بالمنافسة المعدل و المتمم‪ ،‬الجريدة‬

‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،02‬المؤرخة في ‪ 0112//10/01‬المعدل والمتمم بالقانون رقم ‪19/81‬‬
‫المؤرخ في ‪ ،0181/11/89‬الجريدة الرسمية العدد ‪ 00‬المؤرخة في ‪.0181/11/81‬‬

‫‪-‬النصوص التنظيمية‪:‬‬
‫‪ ‬المراسيم‪:‬‬
‫‪-‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 355/07‬المؤرخ في ‪ 70‬ماي ‪ ، 3007‬المحدد لهياكل اإلدارة‬
‫المركزية وأجهزتها في الو ازرات الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ، 72‬المؤرخة في ‪.3007-72-70‬‬

‫‪104‬‬
 ‫قائمة المراجع و المصادر‬

‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 01/88‬المؤرخ في ‪ ، 8888-10-02‬المتضمن تحديد المصالح‬

‫الخارجية لإلدارة الجبائية وصالحياتها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ، 18‬المؤرخة في ‪-10-00‬‬
‫‪ ، 8888‬المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ 200/10‬المؤرخ في ‪0110-18-81‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪ ،98‬المؤرخة في ‪.0110-18-00‬‬
‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،09/88‬المؤرخ في ‪ ،8888-12-10‬المتضمن المصالح الخارجية‬
‫ألمالك الدولة و الحفظ العقاري الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،81‬المعدل والمتمم بالمرسوم‬
‫التنفيذي رقم ‪ ،81/89‬المؤرخ في ‪ 0189-10-10‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،81‬المؤرخة في‬
‫‪.0189-10-11‬‬
‫‪ -‬المرسوم التنفيذي ‪ 300/03‬المؤرخ في ‪ ، 3003/70/75‬المتعلق بتحديد القواعد العامة‬
‫للتهيئة و التعمير و البناء‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ، 72‬المؤرخة في ‪3001/73/72‬‬
‫‪-‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ 89/80‬المؤرخ في ‪ 8880-12-10‬المحدد لكيفيات تنظيم هياكل‬
‫مهنة المهندس الخبير العقاري‪ ،‬مديرها ويضبط طرق ممارسة المهنة‪ ،‬الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫العدد‪ 80‬المؤرخة في ‪.8880/12/82‬‬
‫‪ -‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،123/70‬المؤرخ في ‪ ،7770-33-75‬المتضمن تنظيم اإلدارة‬
‫المركزية في و ازرة المالية ‪ ،‬الجريدة الرسمية ‪،‬العدد ‪ ،00‬المؤرخة في ‪-37-77‬‬
‫‪،7770‬المعدل والمتمم بالمرسوم التنفيذي رقم ‪ ،371/31‬المؤرخ في ‪،7731-37-35‬‬
‫الجريدة الرسمية العدد ‪ ،20‬المؤرخة في ‪.7731-37-77‬‬
‫‪ -‬التعليمة رقم ‪ 1070‬المؤرخة في ‪ ،3053-72-71‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬
‫الوطنية‪ ،‬المتعلقة بمعامالت التصحيح للعقارات المبنية‪ ،‬و ازرة المالية‬
‫‪-‬التعليمة ‪ 7537‬المؤرخة في ‪ 3003/70/70‬المتعلقة باألراضي الفالحية‬
‫‪ -‬قرار الوزاري المشترك في ‪ 0118-10-08‬المتضمن تنظيم المصالح الخارجية و‬
‫صالحياتها‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ،01‬المؤرخ في‪. 0118 -12-08‬‬
‫‪-‬القرار الوزاري المؤرخ في ‪ 8888/10/21‬المتضمن إنشاء متفشيات جهوية ألمالك الدولة‬
‫و يحدد نطاقها اإلقليمي الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،08‬المؤرخ في ‪.8888/10/80‬‬
‫‪-‬القرار الوزاري المؤرخ في ‪ 8888/10/10‬المتضمن التنظيم الداخلي لمفتشيات أمالك‬
‫الدولة ‪ ،‬الجريدة الرسمية العدد ‪ ، 21‬المؤرخة في ‪8888/11/80‬‬

‫‪105‬‬
 ‫قائمة المراجع و المصادر‬

‫‪-‬القرار الوزاري المؤرخ في ‪ ،8888-10-01‬المتضمن تأهيل أعوان إدارة أمالك الدولة و‬

‫الحفظ العقاري لتمثيل الوزير المكلف بالمالية في الدعاوى المرفوعة أمام العدالة‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،01‬المؤرخة في ‪.8888-12- 00‬‬
‫‪ -‬المذكرة رقم ‪ 3237‬المؤرخة في ‪ ،7733-77-30‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك‬
‫الوطنية ‪ ،‬المتعلقة بتطبيق أحكام المادة ‪ 30‬من قانون المالية لسنة ‪ ،7770‬و ازرة المالية‬

‫ثانيا‪ :‬المؤلفات‬

‫‪ -‬د‪ .‬أحمد بن دمحم الخضيري ‪ ،‬الضوابط الشرعية للتثمين العقاري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار‬
‫المعرفة ‪ ،‬بيروت ‪ ،‬لبنان‪.0202 ،‬‬
‫‪ -‬د‪ .‬بربارة عبد الرحمان‪ ،‬شرح قانون االجراءات المدنية و االدارية‪ ،‬الطبعة الرابعة‪،‬‬
‫منشورات بغدادي‪ ،‬الجزائر‪.7731،‬‬
‫‪ -‬د‪ .‬حاتم أحمد جعفر‪ ،‬التقييم العقاري بين التأصيل العلمي والخبرة العلمية‪( ،‬د ط)‪ ،‬بدون‬
‫النشر‪.‬‬

‫‪ -‬زهدي يكن‪ ،‬العقارات وأقسامها في لبنان‪ ،‬الطبعة االولى‪ ،‬منشورات المكتبة العصرية‬
‫بيروت‪ ،‬لبنان‪ ،‬الطبعة األولى‪.8802 ،‬‬

‫‪ -‬أ‪ .‬عمر يحياوي‪ ،‬الوجيز في االموال الخاصة التابعة للدولة‪ ،‬والجماعات المحلية‪( ،‬د‪.‬ط) ‪،‬‬
‫دار هومة الجزائر‪.7770 ،‬‬

‫‪ -‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬بدون طبعة‪ ،‬دار هومه‪،‬‬
‫الجزائر‪.7773 ،‬‬
‫‪ -‬قدوج بشير‪ ،‬النظام القانوني للملكية العقارية‪( ،‬د ط)‪.7773 ،‬‬
‫‪ -‬مرداسي نور الدين‪ ،‬نزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪( ،‬د‪.‬ط)‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.7733‬‬
‫‪ -‬د‪ .‬عمار بوضياف االطار النظري للمنازعات االدارية (د ط) جسور للنشر و التوزيع‪،‬‬
‫الجزائر‪.7731 ،‬‬

‫‪106‬‬
 ‫قائمة المراجع و المصادر‬

‫‪ -‬د‪ .‬علي كحلون ‪ ،‬القانون العقاري ‪ ،‬منشورات مجمع األطرش للكتاب المختص‬
‫(د ط)‪ ،‬تونس‪.7770 ،‬‬
‫‪ -‬مصطفى رشدي شيحة‪ ،‬التشريع الجبائي و المالي ‪( ،‬د ط)‪ ،‬دار الفكر العربي‪ ،‬القاهرة‪،‬‬
‫مصر ‪.7770،‬‬
‫‪ -‬أ‪.‬يوسف دالندة‪ ،‬طرق الطعن العادية و غير العادية في األحكام والق اررات الصادرة عن‬
‫القضاء العادي و القضاء اإلداري وفق أحكام قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية‪ ،‬دار‬
‫هومه‪ ،‬الجزائر‪.7737 ،‬‬

‫‪-‬المقــــاالت‬
‫‪ -‬د‪ .‬عبد هللا الرويشد سليمان ‪ ،‬األنشطة العقارية بين التأصيل العلمي و التأهيل المهني ‪،‬‬
‫جريدة الرياض ‪ ،‬الصادرة بتاريخ ‪ ، 0180/12/80‬العدد ‪ ، 8001‬المملكة العربية السعودية‬
‫‪.0180 ،‬‬

‫‪-‬ملتقيات‬
‫‪-‬أحمد العتيبي ‪ ،‬إنشاء بورصة عقارية الحتراف صناعة العقار ‪ ،‬ملتقى دولي حول التثمين‬
‫العقاري ‪ ،‬المنظم يوم ‪ ، 0180/18/10‬المدينة المنورة ‪ ،‬مملكة العربية السعودية ص‪00‬‬
‫‪-‬د‪ .‬سليمان الدليجان‪" ،‬التقييم العقاري الصحيح"‪ ،‬ملتقى دولي حول مهنة التقييم العقاري‪،‬‬
‫المنظم يوم ‪ 0180/88/02‬الغرفة التجارية‪ ،‬الرياض ‪ ،‬المملكة العربية السعودية‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬المذكرات واألطروحات ‪:‬‬

‫‪-‬رسائل الدكتوراه‬
‫‪-‬حرز هللا كريم‪ ،‬النظام القانوني للتقييمات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة لنيل درجة‬
‫دكتوراه "ل م د" الطور الثالث حقوق‪ ،‬كلية الحقوق‪.7730 ،‬‬
‫‪-‬مذكرات الماجستير‪:‬‬

‫‪107‬‬
 ‫قائمة المراجع و المصادر‬

‫‪-‬امال حمادي‪ ،‬نزع الملكية للمنفعة العمومية في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة سعد دحلب البليدة‪7770 ،‬‬
‫‪-‬قصاص سليم‪ ،‬المنازعات الجبائية في القانون الجبائي‪ ،‬مذكرة ماجستير‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫والعلوم السياسية جامعة منتوري قسنطينة‪.7775 ،‬‬

‫‪108‬‬
 ‫الفهرس‬

‫رقم الصفحة‬ ‫المحتــــوى‬

‫‪5-1‬‬ ‫مقدمة‬
‫‪92 -7‬‬ ‫الفصل األول‪ :‬ماهية تقييم العقارات‬
‫‪8‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬مفهوم تقييم العقارات‬
‫‪8‬‬ ‫المطلب االول‪ :‬تعريف تقييم العقارات‬
‫‪8‬‬ ‫الفرع االول‪ :‬التعريف الفقهي العقاري‬
‫‪2‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬التعريف القانوني للتقييم العقارات‬

‫‪2‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬عناصر وعوامل التقييم العقارات‬

‫‪11 – 2‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬عناصر التقييم العقارات‬

‫‪15 -11‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬عوامل تقييم العقارات‬

‫‪11‬‬ ‫المطلب الثالث‪ :‬مبادئ و أهداف تقييم العقارات‬

‫‪18 -11‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مبادئ تقييم العقارات‬

‫‪12‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬أهداف تقييم العقارات‬

‫‪91‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬أنواع تقييم العقارات‬

‫‪97 – 91‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬التقييمات اإلدارية‬

‫‪92 – 98‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬التقييم بناءا على السوق العقارية‪:‬‬

‫‪98‬‬ ‫الفرع االول‪ :‬القيمة التجارية‬

‫‪92‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬القيمة اإليجارية‬

‫‪11‬‬ ‫الفصل الثاني‪ :‬الهيئات المكلفة بعملية التقييم والمنازعات الناجمة عنها‬
‫‪11‬‬ ‫المبحث األول‪ :‬الهيئات المكلفة بالتقييم العقاري‪:‬‬

‫‪111‬‬
 ‫الفهرس‬

‫‪11‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬الهيئات اإلدارية المكلفة بتقييم العقارات‬

‫‪17 -11‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مصالح إدارة أمالك الدولة‬
‫‪01 – 18‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬االدارة الجبائية‬
‫‪01‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬الهيئات الخاصة بعمليات تقييم العقارات‬
‫‪00 -01‬‬ ‫الفرع االول‪ :‬المهندس الخبير العقاري‬

‫‪08 -00‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الخبير القضائي العقاري‬

‫‪02‬‬ ‫المبحث الثاني‪ :‬المنازعات الناجمة عن تقييم العقارات‬
‫‪02‬‬ ‫المطلب االول‪ :‬التسوية اإلدارية للمنازعات الناجمة عن تقييم العقارات‬
‫‪51 -02‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬التسوية اإلدارية على مستوى اإلدارة الجبائية‬
‫‪55 -51‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬التسوية اإلدارية على مستوى إدارة أمالك الوطنية‬
‫‪55‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬التسوية القضائية للمنازعات الناجمة عن تقييم العقارات‬
‫‪11 -55‬‬ ‫الفرع االول‪ :‬التسوية القضائية على مستوى المحكمة االدارية‬
‫‪18 – 11‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬التسوية القضائية على مستوى مجلس الدولة‬
‫‪79 -12‬‬ ‫الخاتمة‬
‫‪119 -75‬‬ ‫المالحق‬
‫‪117 -110‬‬ ‫قائمة المصادر و المراجع‬
‫‪111 -111‬‬ ‫الفهرس‬

‫‪111‬‬