Chuong 2 Hien 2023 SV

CHƯƠNG 2
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

MỤC TIÊU CHƯƠNG HỌC
Sau khi học xong chương 2, sinh viên có khả năng:
- Hiểu rõ được các kiến thức về bất động sản và thị trường bất động sản
như khái niệm, đặc trưng cơ bản và phân loại
- Phân tích được vai trò của thị trường bất động sản trong hệ thống kinh
tế thị trường
- Phân tích được cơ sở lí luận, nội dung và ưu, nhược điểm các phương
pháp định giá bất động sản
- Vận dụng được các phương pháp định giá bất động sản để giải quyết
các tình huống bài tập cũng như áp dụng vào thực tiễn công việc
- Thiết kế được quy trình định giá bất động sản
- Khách quan, trung thực trong quá trình định giá bất động sản
- Trân trọng kết quả định giá của những người thẩm định khác
KẾT CẤU CHƯƠNG HỌC
2.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1.1. Khái niệm và những đặc trưng cơ bản của bất động
sản
• 2.1.2. Thị trường bất động sản
2.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.2.1. Khái niệm và mục đích định giá bất động sản
• 2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản
2.1.1. Khái niệm và những đặc trưng cơ bản
của bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
2.1.1.2. Đặc trưng cơ bản của bất động sản
2.1.1.3. Phân loại bất động sản
2.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với bất động

sản
2.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
• Ở Việt Nam, theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm
2015 khái niệm bất động sản được hiểu như sau:
“Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
• Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS), bất động sản là đất đai và
những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những
vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới
mặt đất.
2.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định.
Bất động sản
Nhà, công trình xây Tài sản khác gắn liền

Đất đai dựng gắn liền với đất với đất đai, nhà, công
đai trình xây dựng

Cố định về vị trí Tính bền vững Tính khác biệt
Tính ảnh hưởng lẫn

Tính khan hiếm Có giá trị lớn
nhau

• Cố định về vị trí
- Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể
- Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi
trường

• Tính bền vững
- Khi đầu tư xây dựng phải tính tuổi

thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tránh
đầu tư lãng phí
- Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán
và dự báo các công năng, cũng
như dự tính các nhu cầu thay đổi
có thể phát sinh

• Tính khác biệt
- Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng
giá trị của các BĐS
- Khi đánh giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh
rập khuôn giữa các BĐS

• Tính khan hiếm
- Quan hệ cung cầu về BĐS

thường xuyên mất cân đối
- Nhà nước cần có chính sách
chống đầu cơ BĐS

• Có giá trị lớn
- Hoạt động đầu tư kinh doanh

BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn
và dài hạn
- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái
tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh
- Thường phát sinh quan hệ vay
vốn để thanh toán khi mua bán

• Tính ảnh hưởng lẫn nhau
- Nhà nước phải thống nhất về

quản lý BĐS.
- Khi đầu tư xây dựng các công
trình BĐS phải tính đến những
ảnh hưởng tới các công trình khác.
- Khi định giá BĐS, phải tính đến
khả năng ảnh hưởng nếu như có
các công trình khác ra đời.

2.1.1.3. Phân loại bất động sản
Đất đai
Công trình kiến trúc

Theo đặc tính vật và các tài sản gắn
chất liền với công trình
kiến trúc
Các tài sản khác

Phân loại bất gắn liền với đất đai
động sản
Đất đai
Theo mục đích
sử dụng kết hợp
với đặc tính vật
chất
Công trình kiến trúc
2.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với bất động sản
• Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai:
(i) Sở hữu vĩnh viễn
(ii) Thuê theo hợp đồng
(iii) Quyền sử dụng đất
• Đối với các công trình:
(i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng
sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
(ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được đem cho
thuê theo hợp đồng.

2.1.2. Thị trường bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
2.1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản
2.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
2.1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản

2.1.2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
- Thị trường BĐS là thị trường nơi các hoạt động giao dịch về
BĐS (mua bán, cho thuê, thế chấp, ...) và các dịch vụ có liên
quan (môi giới, tư vấn...) giữa các chủ thể diễn ra theo quy luật
của thị trường và sự quản lí của nhà nước.
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về
các quyền của BĐS theo quy luật thị trường và quy định của
pháp luật.

2.1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản
• Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

• Thị trường mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
• Một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

2.1.2.3. Phân loại thị trường BĐS
Căn cứ vào mức Căn cứ vào tình Căn cứ vào loại

Căn cứ vào tính
độ kiểm soát của trạng tham gia thị hàng hóa BĐS
chất các giao dịch
Nhà nước trường trên thị trường
Thị trường chuyển Thị trường đất đai Thị trường mua
Thị trường chính nhượng quyền sở (nông nghiệp) bán BĐS
thức (thị trường có hữu đất (thị trường
sự kiểm soát của đất đai) Thị trường nhà ở
Nhà nước) Thị trường thuê và
Thị trường xây dựng cho thuê BĐS
các công trình BĐS Thị trường BĐS
để bán và cho thuê công nghiệp Thị trường giao dịch
Thị trường phi (thị trường sơ cấp) các BĐS dùng để
chính thức (thị Thị trường BĐS cho
thế chấp, bảo hiểm
Thị trường bán văn phòng, công sở
trường không có
hoặc cho thuê lại Thị trường giao dịch
sự kiểm soát của Thị trường BĐS
BĐS (thị trường các BĐS dùng để
Nhà nước) dùng trong dịch vụ
thứ cấp) góp vốn liên doanh
2.1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản
• Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.
• Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các chủ thể kinh doanh BĐS.
• Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động
quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt công trình
công cộng và các cơ sở kinh tế khác.
• Vận hành thị trường BĐS góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học -
công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường.
• Thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình
độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế
một cách bền vững.
2.2. Định giá bất động sản
2.2.1. Khái niệm và mục đích định giá bất động

sản
2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản

2.2.1. Khái niệm và mục đích định giá bất động sản
Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái
tiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thị
trường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ.

2.2.1. Khái niệm và mục đích định giá bất động sản
• Mục đích
- Chuyển nhượng quyền sở hữu: thiết lập cơ sở cho sự trao đổi; ...
- Tài chính và tín dụng: thế chấp; tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho
vay; bảo hiểm tài sản; góp vốn; thanh lí tài sản; ...
- Cho thuê theo hợp đồng
- Phát triển tài sản và đầu tư: so sánh với tài sản đầu tư khác; xem xét
khả năng đầu tư vào bất động sản.
- Luật pháp: xác định TS giá trị đánh thuế; xác định giá trị bồi thường;
phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án; ...

2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản
2.2.2.1. Phương pháp so sánh
2.2.2.2. Phương pháp thu nhập
2.2.2.3. Phương pháp chi phí
2.2.2.4. Phương pháp thặng dư

a. Cơ sở
- Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường.
- Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được
coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương
đương có thể so sánh được đã giao dịch trên thị trường

b. Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm Bước 4: Xác

Bước 5: Ước
kiếm thông tin Bước 2: Tiến Bước 3: Lựa định những
tính giá trị
về những BĐS hành kiểm tra chọn một số yếu tố khác
BĐS mục tiêu
đã được giao và phân tích BĐS có thể so nhau giữa
trên cơ sở giá
dịch có thể so các giao dịch sánh thích hợp BĐS mục tiêu
của BĐS đã
sánh với BĐS chứng cớ nhất và BĐS chứng
điều chỉnh
mục tiêu cớ

• Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong
thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu: kiểu cách,
điều kiện, môi trường, vị trí… Cụ thể, thẩm định viên cần phải dựa vào
7 yếu tố: tình trạng vật chất của BĐS, đặc điểm về mặt bằng, đặc điểm
của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí, tình trạng
pháp lí của BĐS, thời gian giao dịch, các điều khoản và điều kiện của
giao dịch.
• Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực
hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường
cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
• Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo
kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
• Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Từ đó, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều
chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều
chỉnh đối với BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được
đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch
của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
• Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã
điều chỉnh
Ví dụ: Lô đất cần thẩm định giá là đất ở, chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng
phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, có diện tích là 100m2.
Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương
tự là 30 triệu đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 20
triệu đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa
phương quy định tối đa là 150m2.
Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
người sử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước
quy định.
Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô
đất trên.
c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm Hạn chế

- Ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. - Phải có giao dịch về các BĐS
- Thể hiện sự đánh giá của thị tương tự ở trong cùng khu vực
trường. - Các thông tin chứng cứ thường
- Là cơ sở hay đầu vào của các mang tính chất lịch sử.
phương pháp khác - Đòi hỏi phải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trường

• Điều kiện áp dụng:

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra
được.
- Thị trường phải ổn định..
- Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính.
=> Các trường hợp: (i) Các BĐS có tính đồng nhất, như: các căn hộ,
các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi
nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên
một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu. (ii) Các
mảnh đất trống.

a. Cơ sở
- Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường
hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
- Có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả dự án
đầu tư để xác định giá trị BĐS.

b. Kỹ thuật định giá
�
��
�0 =
(1 + �)�
�=1
Trong đó:
V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.
CFt: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
r: Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).

b. Kỹ thuật định giá (Tiếp)

- Phương pháp vốn hoá trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu
nhập từ BĐS là tương đối ổn định trong suốt thời gian sử dụng hữu ích
còn lại của BĐS hoặc vĩnh viễn
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu
nhập từ BĐS biến đổi qua các giai đoạn khác nhau.

• Phương pháp vốn hoá trực tiếp
- Khái niệm: phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản
thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng
năm dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử
dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.
- Công thức xác định:
V: Giá trị bất động sản thẩm định giá

I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
- Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính

Bước 3: Áp dụng
thu nhập hoạt Bước 2: Xác định
công thức vốn
động thuần do bất tỷ suất vốn hoá
hoá trực tiếp
động sản mang lại

+ Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do bất động sản mang lại
Thu nhập Tổng thu Thất thu do không sử dụng hết Chi phí
hoạt động = nhập tiềm - 100% công suất và do rủi ro - hoạt
thuần năng thanh toán động
+ Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hoá

+ Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp.

- Ví dụ: Cần thẩm định giá trị thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường
phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu
360.000.000đồng/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000
đồng, thuế 90.000.000 đồng, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho
thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến
trên thị trường là 12% năm.

• Phương pháp dòng tiền chiết khấu

- Khái niệm:
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác
định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các
dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện
tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập
trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh
giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập
từ bất động sản thẩm định giá.

- Công thức xác định:
+ Trường hợp dòng tiền không đều:
+ Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:
V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền.
(Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể
đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu t: Năm dự báo
- Các bước tiến hành
Bước 1: Xác Bước 5: Xác

Bước 3: Bước 4:
định giai Bước 2: định giá trị
Ước tính giá Ước tính tỷ
đoạn dự báo Ước tính bất động
trị bất động suất chiết
dòng tiền dòng tiền sản bằng
sản cuối kỳ khấu thích
trong tương thuần công thức
dự báo. hợp.
lai. nêu trên

Ví dụ: Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
Cần định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng
2.000m2, diện tích cho thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê
hiện nay 1.100.000 đồng/m2/tháng (bao gồm thuế giá trị gia tăng). Chi
phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều
hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%. Thời hạn cho thuê 4 năm nữa
hết hạn cho thuê.
Giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng
tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% và sau đó ổn định.
Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa là 12%. Tiền thu về được tính vào
cuối mỗi năm.

c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
- Tiếp cận trực tiếp những lợi ích - Khi phân tích các thương vụ tương
mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:
- Phương pháp đơn giản. tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho
- Độ chính xác cao khi các khoản thuê, những thay đổi về tiền cho
thuê trong tương lai…
thu nhập có thể dự báo trước với
một độ tin cậy cao. - Có thể thiếu cơ sở dự báo các
khoản TN tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn
trước mỗi sự thay đổi của các
tham số tính toán.
• Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập
ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Với BĐS có dòng thu nhập phát sinh không đều thì có thể sử dụng kỹ
thuật chiết khấu dòng tiền (DCF).
- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn dự án đầu tư.

a. Cơ sở
- Phương pháp dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự
bất động sản cần định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản
cần định giá
- Phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên
tắc thay thế

Bước 3: Xác
Bước 1: Ước Bước 2: Ước
định hao mòn
tính riêng giá tính các chi Bước 4: Ước Bước 5: Ước
và ước tính
trị của lô đất phí tái tạo, chi tính giá trị của tính giá trị của
tổng giá trị
trong tổng giá phí thay thế công trình xây bất động sản
hao mòn của
trị bất động công trình xây dựng thẩm định giá
công trình xây
sản. dựng hiện có.
dựng hiện có.

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản.
Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời
điểm thẩm định giá.
• Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây
dựng hiện có.
– Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng
công trình giống nguyên mẫu với công trình xây dựng thẩm định giá, bao gồm
tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của công trình xây dựng thẩm định giá.
– Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng
công trình có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như công trình xây dựng
thẩm định giá, loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, có tính đến tiến bộ
khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra công trình xây dựng
thay thế có tính năng ưu việt hơn so với công trình xây dựng thẩm định giá.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công
trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng
chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước
3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy
giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng
bước 4.

c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện sử dụng
- Sử dụng khi không có các - Hạn chế của phương pháp so sánh trực
bằng chứng thị trường tiếp cũng giống như phương pháp chi phí.
thích hợp để so sánh. - Chi phí nói chung là không bằng với giá trị
- Thích hợp khi định giá và không tạo ra giá trị.
BĐS dùng cho các giao - Việc ước tính một khoản giảm giá có thể
dịch và mục đích riêng biệt. trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt
là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.

• Điều kiện áp dụng

- Thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng
biệt, đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị
trường để so sánh.
- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng Bảo
hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp
để tạo ra giá trị của BĐS.
- Có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.

• Ví dụ 2.5: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có
diện tích đất 60m2, diện tích xây dựng là 150m2.
Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với
giá 20.000.000 đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng
giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000đ/m2 xây dựng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị bất
động sản nói trên.
Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi thọ kinh tế còn lại là
20 năm.

a. Cơ sở
- Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị
của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước
tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi
tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
- Phương pháp này đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài
sản. Tuy nhiên, “ nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo.
- Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà
đầu tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất
sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn
đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai.

Bước 4: Ước
Bước 1: Xác Bước 2: Xác
Bước 3: Ước tính tổng chi
định việc sử định giai Bước 5: Xác
tính tổng phí phát triển
dụng tốt nhất đoạn dự báo định giá trị
doanh thu để tạo ra giá
và có hiệu dòng tiền quyền sử
phát triển của trị phát triển
quả nhất của trong tương dụng đất
bất động sản. của bất động
thửa đất lai.
sản.

• Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa
đất.
- Đặc điểm của thửa đất;
- Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định
về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

• Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản
- Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát
triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu phát
triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm
định giá.
- Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều
năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê
một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.
Việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm
thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
DTt
n
DT   t
t 0 (1  r )
• Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của
bất động sản.
- Đối với trường hợp 1, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng
giá tại thời điểm thẩm định giá .
- Đối với trường hợp 2, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất
động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng
quát sau: n
CPt
CP   t
t 0 (1  r )
• Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính
toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
c. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện sử dụng

- Phù hợp đánh giá các BĐS có - Khó khăn trong việc xác định sử dụng
tíềm năng phát triển. tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Thích hợp để đưa ra các mức - Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi
giá khi thực hiện đấu thầu. tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Dùng để tư vấn về chi phí xây - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với
dựng tối đa và tiền cho thuê tối các tham số về chi phí và giá bán.
thiểu cần đạt được khi thực hiện - Không tính đến giá trị thời gian của
dự án phát triển BĐS. tiền.
• Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức
tạp. Các yếu tố ước tính liên quan dến giá bán, giá cho thuê và chi phí
đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất
đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá
rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán
hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.

Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau;
• Diện tích 10.000m2. Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh về
đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có diện tích từ
100m2 trở xuống vào khoảng 20 triệu đồng/ m2.
• Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng
công trình là 60% diện tích mảnh đất.
• Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô dạng nhà ở liền kề để
bán.
• Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân khoảng 6
triệu/m2.
• Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 2.000
triệu đồng.
Yêu cầu: Bằng phương pháp thặng dư, hãy cho biết nhà đầu tư có thể mua
mảnh đất trống với giá bao nhiêu?

Chuong 2 Hien 2023 SV

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Chuong 2 Hien 2023 SV

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

CHƯƠNG 2

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

2.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ

2.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1.1. Khái niệm về bất động sản

2.1.1.2. Đặc trưng cơ bản của bất động sản

2.1.1.3. Phân loại bất động sản

2.1.1.4. Quyền của chủ thể đối với bất động

Bất động sản

Nhà, công trình xây Tài sản khác gắn liền

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

Cố định về vị trí Tính bền vững Tính khác biệt

Tính ảnh hưởng lẫn

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

• Tính bền vững

- Khi đầu tư xây dựng phải tính tuổi

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

• Tính khác biệt

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

- Quan hệ cung cầu về BĐS

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

- Hoạt động đầu tư kinh doanh

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

- Nhà nước phải thống nhất về

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

Công trình kiến trúc

Các tài sản khác

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

2.1.2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản

2.1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản

2.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản

2.1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

• Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

Căn cứ vào mức Căn cứ vào tình Căn cứ vào loại

2.2.1. Khái niệm và mục đích định giá bất động

2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

2.2.2.1. Phương pháp so sánh

2.2.2.2. Phương pháp thu nhập

2.2.2.3. Phương pháp chi phí

2.2.2.4. Phương pháp thặng dư

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

Bước 1: Tìm Bước 4: Xác

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

Ưu điểm Hạn chế

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

• Điều kiện áp dụng:

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

b. Kỹ thuật định giá (Tiếp)

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

- Công thức xác định:

V: Giá trị bất động sản thẩm định giá

Bước 1: Ước tính

ThS. Nguyễn Minh Hiền - BM Tài chính công

+ Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hoá