التطهير في نظام التحفيظ العقاري وفق القانون 14 07

‫‪ ì…^{ß{Û{Ö]í×¥l]…çßÚ‬‬
‫‪íè…]ý]æíéÞçÞ^ÏÖ]l^‰]…‚×Ö‬‬
‫ﺍﻟﺘﻄﻬﻴﺮ‬
‫ﻓﻲ ﻧﻈﺎﻡ ﺍﻟﺘﺤﻔﻴﻆ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‬
‫ﻭﻓﻖ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪07/14‬‬
‫ﺑﻮﺷﻌﻴﺐ ﺍﻹﺩﺭﻳﺴﻲ‬
‫‪ë…^ÏÃÖ]Ù^]»“’~jÚouê‬‬
‫‪ 2014‚ÃÖ]íéÃÚ^¢]pçvfÖ]í×Š×‰‬‬
07K14ÜÎ…áçÞ^ÏÖ]ÐÊæë…^ÏÃÖ]ÀéËvjÖ]Ý^¿Þ»ãŞjÖ]

ì…^{ß{Û{Ö]í×¥l]…çßÚ
íè…]ý]æíéÞçÞ^ÏÖ]l^‰]…‚×Ö
‫ﺳﻠﺴﻠﺔ ﻳﺪﻳﺮﻫﺎ‬
‫א אنא‬
‫ﺑﺎﺣﺚ ﻓﻲ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﻟﻌﺎﻡ‬

‚Ú… êÞçÞ^ÏÖ]Å]‚èý]
2028 – 876 X 2011 PE 0113

íÊ^v’Ö]Ì×Ú
43/2011
íÃfŞ¹]
½ê†Ö]–Äè‡çjÖ]æ†ßÖ]æíÂ^fŞ×ÖÝøŠÖ]…]
‫ ديور الجامع‬2 ‫ رقم‬23 ‫شارع طونكان عمارة‬
í×‰]†¹] 05 37 72 13 32 : ‫ الفاكس‬05 37 72 58 23 : ‫الهاتف‬
‫ ق ج‬2 ‫ي قصر البحر‬P 24 ‫ الرقم‬13 ‫ زنقة‬:‫العنوان‬ Contact@darassalam.ma : ‫وني‬/0‫يد ٕالالك‬/4‫ال‬
20350 ‫البيضاء‬ www.darassalam.ma : ‫وني‬/0‫املوقع ٕالالك‬
0665929835 :‫الهاتف‬
elanbiredouane@gmail.com :‫وني‬/0‫يد الالك‬/4‫ال‬
í¾çË¦ÑçÏ£]Äé¶
2
‫]‪ 07K14ÜÎ…áçÞ^ÏÖ]ÐÊæë…^ÏÃÖ]ÀéËvjÖ]Ý^¿Þ»ãŞjÖ‬‬
‫ ‬
‫ ‬
‫"ﻓﺄﻣﺎ ﺍﻟﺰﺑﺪ ﻓﻴﺬﻫﺐ ﺟﻔﺎﺀ ﻭﺃﻣﺎ ﻣﺎ ﻳﻨﻔﻊ ﺍﻟﻨﺎﺱ ﻓﻴﻤﻜﺚ‬

‫ﰲ ﺍﻷﺭﺽ ﻛﺬﻟﻚ ﻳﻀﺮﺏ ﺍﷲ ﺍﻷﻣﺜﺎﻝ"‬
‫ﺻﺪﻕ ﺍﷲ ﺍﻟﻌﻈﻴﻢ‬
‫ﺳﻮﺭﺓ ﺍﻟﺮﻋﺪ )ﺍﻵﻳﺔ ‪(17‬‬
‫‪3‬‬

@ @@bäbäg@knÙî@ý@êäc@oîcŠ@ðäg"@ZðäbéÑ–ÿa@†báÉÜa@ßíÕî
@ @@æyc@çbÙÜ@a‰è@Ì@íÜ@ë‡Ì@À@ßbÔì@ýg@Lêàíî@À@bibnØ
@ @@LÞ›Ðc@çbÙÜ@a‰è@ã‡Ô@íÜì@Læznî@çbØ@a‰è@‡îŒ@íÜì
@ @@öþïna@ôÝÈ@ÉÜa@âÅÈc@a‰èì@LÞ»c@çbÙÜ@a‰è@Û‹m@íÜì
@ @N"‹“jÜa@óÝ»@ôÝÈ@˜ÕåÜa
@ @
5

@ @öa‡èg
@ @
@ @NszjÜa@a‰è@ñ‡èc@Þ›ÑÜbi@bÐaÈaì@Lój«@ÞÙi
@bvåÜa@ojØ@bé÷bÈ‡iì@Öî‹PÜa@ðÜ@p‡éà@béÈíà‡i@æà@¶g
@þÑÜa@Þuc@æà@báïá—mì@bjy@béáÈ‡i@nPÈc@æà@¶g@ÖïÐínÜaì
@ @NjÙÜa@kÝÕÜa@¶g@NNN@Þ»c@‡ÍÜ@bÉÐ†ì
@ @óïÜbÍÜa@ðàc@¶g
@ÞjÔ@ ÞÕÉÜaì@âÝÉÜa@À@ýg@öð’@ÞØ@À@óÈbåÕÜa@áÝÈ@æà@¶g
@ @NÞïá§bi@çbÐ‹ÉÜaì@‹Ù“Üaì@pbáÝÙÜa@êïÑm@ý@ñ‰Üa@¶g@ÞÕåÜa
@ @@ñ‡Üaì@¶g
@ @NÊšaín¾a@ÞáÉÜa@a‰è@ñ‡èa@öbÔ‡–ÿaì@Þèÿa@ÞØ@¶g
@ @
@ @ðîŠ†fia@kïÉ’íi
7

@ @‹Ù’@óáÝØ
@ @
@szjÜa@ a‰è@ Þénà@ À@ Éî@ ý@ Þ›ÑÜbi@ aŠa‹Ôgì@ Þïá§bi@ bäbÐ‹È

@æy@ŠínØ‡Üa@ˆbnÿa@‹Ù’a@çc@ýg@L¶bÉmì@êäbzj@a@‹Ù’@‡Éi
@ênäa‚@Êšì@‡ÕÜ@Êšaín¾a@ÞáÉÜa@a‰è@âî‡Õm@ßíjÔ@êÝ›Ñm@ôÝÈ@Ò—åà
@a†‡ª@ ðaŠ‡Üa@ ñŠbà@ ßaí@ ðmŠb’g@ æèŠ@ óáïÕÜa@ óïäíäbÕÜa
@M@@ êz÷b—ä@ –@ Üa@ÞïjåÜa@wéåÜa@a‰è@À@ðÜ@êz÷b—ä@ôÝÈ@êÜ@ñ‹Ù’
@ @Nçła@ônyì@óïaŠ‡Üa@ðmbïy@ßaí@ðÜ@baä@béÝØ@oäbØ
@@oibm@ åà@ ‡á«@ ŠínØ‡Üa@ ÞïÝ§a@ ˆbnÿa@ ¶g@ ßí–íà@ ‹Ù“Üaì
@ðáÝÉÜa@ êÉšaím@ Þ—î@ ñ‰Üaì@ ‹ü¾a@ ˆbnŁÜ@ buˆí¹@ ‡Éî@ ñ‰Üa
@ý@ ñ‰Üa@ ˆbnŁÜ@ ßbrà@ íéÐ@ µrybjÜa@ ójÝPÝÜ@ þïàŒ@ ëŠbjnÈa@ ‡y@ ¶g
@ @NÚÜˆ@êåà@kÝ@báÝØ@êáÝÉi@Þƒjî
@ójÉ’@ À@ ãa‹ÙÜa@ ðm‰mbc@ Êï»@ ¶g@ ‹Ù“Übi@ êuímc@ bàbn‚ì
@‹ÙÑÜbi@ ðÔ‹Üa@ Þïj@ À@ a‡éu@ aì‹‚‡î@ @ æî‰Üa@ ™b©a@ çíäbÕÜa
@ @Nò‡ïnÉÜa@bånïÝØ@À@ðäíäbÕÜa
@ @@ðîŠ†fia@kïÉ’íi
9
‫ ‬
‫‪VíÚ‚ÏÚ‬‬
‫يقول ﷲ عز وجل ي كتابه الحكيم‪ ﴿:‬هو الذي جعل لكم ٔالارض ذلوال فامشوا ^ي‬
‫مناك‪pq‬ا وكلوا من رزقه وإليه النشور﴾‪.1‬‬
‫مما يفيد الحق الذي شرعه املو ى عز وجل إذ سخر ٔالارض لعبادﻩ وذللها لهم‬
‫وجعلها سهلة لينة قابلة لالستقرار عل=<ا‪ ،‬ال تميد وال تضطرب‪ ،‬بما جعل ف=<ا من الجبال‪،‬‬
‫وفجر ف=<ا من الينابيع وشق الطرق وهيأ املنافع وأنبت ف=<ا الزروع وأخرج الثمار ليس‪IJ‬وا‬
‫ي جوان‪<a‬ا وأقطارها وأرجا`<ا حيث شاءوا بحثا عن املكاسب والتجارات ؤالارزاق‪ ،‬لدى‬
‫قال عز وجل "وكلوا من رزقه" أي مما رزقكم وخلقه لكم ي ٔالارض ومكنكم من الانتفاع‬
‫‪2‬‬
‫‪<h‬ا‪.‬‬
‫وع‪p‬ى هذا النهج فقد سعت البشرية منذ القديم إ ى خلق قواعد وقوان‪J‬ن من‬
‫شأ‪<q‬ا حماية امللكية العقارية وتطه‪IJ‬ها‬
‫ومن هنا جاءت فكرة سن القواعد القانونية‪ ،‬بحيث أننا نجد أن جل التشريعات‬
‫القديمة م‪<z‬ا والحديثة قد أولت للعقار أهمية خاصة‪ ،‬واعتبار املغرب بدورﻩ يعد من الدول ال‪uv‬‬
‫تعمل جاهدة ع‪p‬ى تطوير نظامها العقاري الذي يعد الوسيلة الفعالة لصيانة ال{‪I‬وة العقارية‬
‫وتثبي<ا وفق نموذج يؤسس مللكية عقارية مستقرة ويحم=<ا من كل تسلط‪.‬‬
‫وبناءا عليه‪ ،‬فالتحفيظ العقاري هو الوعاء القانوني والهند ‪ u‬الذي يؤطر الحقوق‬
‫العينية والارتفاقات العقارية الواقعة عليه بالشكل الذي يحفظها ويمنعها من كل إدعاء‬
‫أو منازعة‪ ،‬وهو أيضا يطهر العقار من جميع الحقوق السابقة وغ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء مسطرة‬
‫التحفيظ‪ ،‬ويعت‪ I‬قرار املحافظ بإنشاء الرسم العقاري ذا صفة ‪<q‬ائية وغ‪ IJ‬قابلة للطعن‪،‬‬
‫أي أن التحفيظ يمنح للعقار حصانة قانونية لها حجة مطلقة تمنع من أية مطالبة‪.‬‬
‫وال شك أنه من أجل أن يحقق العقار دورﻩ ي تأسيس املشاريع الاقتصادية‬
‫والاجتماعية وجلب الاستثمارات الداخلية والخارجية‪ ،‬أن يكون ع‪p‬ى قدر كب‪ IJ‬من الثبات‬
‫‪ -1‬سورة امللك ٓالاية ‪.15‬‬

‫‪ _2‬الدكتور وهبة الزحي‪p‬ي‪" :‬النشر املن‪ IJ‬ي العقيدة والشريعة واملنهج‪ ،‬املجلد الخامس عشر الجزءان ‪ 30/29‬مطبعة دار الفكر‪،‬‬
‫الطبعة الثانية ‪1424‬ه‪2003/‬م‪ .‬ص‪.23‬‬
‫‪11‬‬
‫ ‬
‫والاستقرار‪ ،‬والخلو من الشوائب والاعات‪ ،‬إذ يجعل صاحبه ي منأى من أية مطالبة أو‬
‫منازعة‪ ،‬وهو ما يتحقق من خالل نظام العقارات املحفظة ال‪ uv‬تتم‪ J‬بنوع من الاستقرار‬
‫ي امللكية والثبات ي املعامالت‪ٔ ،‬الامر الذي يشجع املؤسسات املالية وغ‪IJ‬ها ع‪p‬ى التعامل‬
‫مع هذا النوع من ٔالامالك بش‪ ¡v‬أنواع املعامالت املالية نتيجة القوة القانونية والحجية‬
‫ٕالاثباتية ال‪ uv‬يتم‪<h J‬ا العقار املحفظ من خالل الرسم العقاري ال‪<z‬ائي وغ‪ IJ‬القابل للطعن‬
‫والخا ي من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املضمنة بفعل قاعدة التطه‪ .IJ‬هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة باعتبارها‬
‫الخاصية ٔالاساس ال‪ uv‬ت¦‪I‬تب عن التحفيظ العقاري واملنظمة من خالل الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪62‬‬
‫من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري كما تم تغي‪IJ‬ﻩ وتتميمه بمقت©¡ القانون رقم ‪ .314.07‬و«ي‬
‫ال‪ uv‬ستكون محور الدراسة ي هذا البحث‪.‬‬
‫وتع¬‪ u‬قاعدة التطه‪" : IJ‬تطه‪ IJ‬العقار من جميع الحقوق ال‪ uv‬كانت عالقة به قبل‬
‫التحفيظ ولم يطالب ‪<h‬ا أثناء مسطرة التحفيظ" ‪ 4‬إذ بتحفيظ العقار يتم تأسيس الرسم‬
‫العقاري الذي يبطل ما عداﻩ من الرسوم من جهة‪ ،‬ويطهر امللك من جميع الحقوق ال‪uv‬‬
‫‪5‬‬
‫لم تضمن به من جهة أخرى‬
‫وأش‪ IJ‬أن قاعدة التطه‪ IJ‬ي سياقها التاريي لم تكن محل أي تعديل أو إلغاء منذ‬
‫أن تم وضعها ضمن مقتضيات قانون التحفيظ العقاري)‪12‬غشت ‪.(1913‬‬
‫ولكون هذﻩ الخاصية ت¦‪I‬تب عن نظام التحفيظ العقاري ككل باعتبارها املركز‬
‫الذي تدور ي فلكه با‪±‬ي ٓالاثار ٔالاخرى ومن حيث كو‪<q‬ا تطهر الوضعية املادية والقانونية‬
‫للعقار من خالل تأسيسها لحياة جديدة للملك املحفظ تتنكر للما‪ u³‬املل‪²‬ى وتنطلق من‬
‫الصفر إ ى ٔالامام‪ ،‬وهو ما جعلها محط نقاشات من طرف املهتم‪J‬ن باملوضوع ب‪J‬ن مؤيد لها‬
‫ومعارض‪ ،‬مما دفع الباحث إ ى الغوص ي املوضوع للبحث أك{‪ I‬عن الحيثيات القانونية‬
‫‪ -3‬ظه‪ IJ‬شريف رقم ‪ 1/11/177‬صادر ي ‪ 25‬من ذي الحجة ‪22) 1432‬نوفم‪ (2011I‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 07/14‬املغ‪ IJ‬واملتمم‬
‫بمقتضاﻩ الظه‪ IJ‬الشريف الصادر ي ‪ 09‬رمضان ‪12)1331‬غشت ‪ (1913‬املتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،‬منشور بالجريد الرسمية عدد‬
‫‪ 5998‬بتاريخ ‪ 27‬ذو الحجة ‪ ،(2011/11/24) ،1432‬ص‪.5575.‬‬
‫‪ -4‬حكم ابتدائية وجدة رقم ‪ 93/464‬بتاريخ ‪ 1993/5/4‬منشور بمجلة املناظرة العدد الثاني‪ ،‬يونيو ‪ 1997‬ص‪.149‬‬
‫‪ -5‬الدكتور عمر أزوكار مستجدات التحفيظ العقاري ي ضوء قانون ‪ 14/07‬ومدونة الحقوق العينية"دراسة عملية ورصد للمواقف‬
‫القضائية ملحكمة النقض" الطبعة ٔالاو ى سنة ‪ 2012‬دون ذكر و املطبعة‪ .‬ص‪.213:‬‬
‫‪12‬‬
‫ ‬
‫والعملية ال‪ uv‬كانت وراء سن هذﻩ القاعدة‪ ،‬وكذا عن الدور الذي تؤيدﻩ ي بناء أسس‬
‫نظام التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫هذا وليس خافيا ما لنظام التحفيظ العقاري من أهمية قصوى ت‪I‬ز ع‪p‬ى الخصوص‬
‫ي القيمة والقوة الثبوتية ال‪ uv‬تتمتع ‪<h‬ا التقييدات املضمنة بالرسم العقاري بالصورة ال‪uv‬‬
‫تكفل الاطمئنان والاستقرار الضروري‪J‬ن لتحف‪ J‬وتنمية وازدهار الائتمان العقاري وتأم‪J‬ن‬
‫الاستثمارات العقارية ي ش‪ ¡v‬مجاالت التنمية الاقتصادية والاجتماعية‪.‬‬
‫فاألمن العقاري يعت‪ I‬الضمان ٔالاول للحصول ع‪p‬ى القروض الضرورية لتمويل‬
‫املشاريع العقارية‪ ،‬فاملقرض سواء ‪ -‬كان مؤسسة مصرفية‪ ،‬أو أصحاب رؤوس ٔالاموال أو‬
‫الدولة نفسها ‪-‬ال يمنح القرض إذا لم يكن يتوفر ي ٔالاساس ع‪p‬ى ضمانة صلبة لحق امللكية‪.‬‬
‫ومن جهة أخرى فان ارتكاز امللكية العقارية ع‪p‬ى أساس صلب ومت‪J‬ن يؤدي إ ى‬
‫تعزيز ارتباط املالك بعقارﻩ ما دام أن الشخص املع‪J‬ن بالرسم العقاري يعت‪ I‬فعال هو‬
‫صاحب الحقوق املعينة به‪ ،‬وكما يقول ‪" Charles Beaurepaire‬من املعلوم أن املالك‬
‫املطم‪Ì‬ن ع‪p‬ى حقه هو مرتبط أو متمسك أك¦‪ I‬بملكه ويعمل ما ي وسعه ليحصل منه ع‪p‬ى‬
‫‪6‬‬
‫أحسن مردودية مع املحافظة ع‪p‬ى إنتاجيته ي املستقبل"‬
‫وإيمانا منا بأهمية نظام التحفيظ العقاري نظرا ملا يرتكز عليه من مبادئ وأسس‬
‫‪<Î‬دف إ ى تأم‪J‬ن الاستقرار ي امللكية العقارية بإضفائه ع‪p‬ى الرسم العقاري قوة مطهرة‬
‫تدفع ع‪<z‬ا الريب والاع كما أسلفنا‪ .‬فقد اختار الباحث بوشعيب ٕالادري‪ uÏ‬موضوعا‬
‫بعنوان" التطه‪ IJ‬ي نظام التحفيظ العقاري وفق القانون ‪.14/07‬‬
‫ولست ي حاجة أن أش‪ IJ‬إ ى صعوبة البحث بسبب قلة املراجع إذ أن الصعوبة تبدو‬
‫أشد وضوحا مع ك{‪I‬ة املراجع ؤالابحاث العامة مما يفرض ع‪p‬ى الباحث أن يلم ‪<h‬ا جميعا‪.‬‬
‫والصعوبة ال‪ uv‬واجهت الباحث خالل إعداد هذﻩ الرسالة إنما تكمن ي ك{‪I‬ة ٓالاراء‬
‫الفقهية وتضار‪<h‬ا حينا وغموض بعضها حينا آخر‪ ،‬ال‪uÑ‬ء الذي عرف ‪ -‬وال زال ‪ -‬عدة‬
‫انعطافات ي توجهاته بخصوص هذا املوضوع‪.‬‬
‫‪6-Charles Beaurepaire, le rôle économique du régime de l'immatriculation foncière au Maroc, revue juridique et‬‬
‫‪politique de l’union française. 1957, P.234.‬‬
‫‪13‬‬
‫ ‬
‫كما حاول من خالل هذا البحت جهد املستطاع أن ال يبقى أس‪ٔ IJ‬الافكار النظرية‪،‬‬
‫فس‪é‬ى إ ى تطعيم املوضوع باج<ادات وأحكام قضائية قديمها وحدي‪<ê‬ا‪ ،‬محاوال ربطها‬
‫بالنصوص القانونية املتعلقة ‪<h‬ا‪ ،‬مش‪IJ‬ا ي نفس الوقت إ ى ما تتسم به هذﻩ النصوص‬
‫من دقة ووضوح أحيانا ومن غموض وخلل أحيانا أخرى‪ ،‬مس¦‪I‬شدا ي ذلك بآراء‬
‫ومواقف الفقهاء‪.‬‬
‫واعتبارا ألهمية املوضوع ي ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري والذي تم اختيارﻩ كموضوع‬
‫لرسالة لنيل شهادة املاس¦‪ I‬ي القانون العقاري بكلية الحقوق بمدينة الدار البيضاء‪ ،‬فقد تم‬
‫البحث ي مختلف املراجع ال‪ uv‬لها عالقة باملوضوع وتم العمل ع‪p‬ى جمع ٔالاحكام والاج<ادات‬
‫القضائية سعيا إ ى مقاربة املوضوع من مختلف جوانبه النظرية والعملية‪.‬‬
‫فالكتاب يشكل مرجعا غنيا سيفيد الباحث‪J‬ن الجامعي‪J‬ن واملهتم‪J‬ن ع‪p‬ى السواء‬
‫الحتوائه ع‪p‬ى ٕالاجراءات واملساطر ال‪ uv‬تكتنف مسطرة التحفيظ عموما وقاعدة التطه‪IJ‬‬
‫ع‪p‬ى وجه الخصوص ؤالاجوبة الشافية عن ٕالاشكاليات ال‪ uv‬تع¦‪I‬ض تطبيقها‪ .‬وقد تم‬
‫تعزيز هذا البحث بعدد من النوازل والقضايا ال‪ uv‬عرضت ع‪p‬ى أنظار القضاء مما أضفى‬
‫ع‪p‬ى الكتاب ملسة تطبيقية جعلت منه دليال عمليا سيساعد املمارس‪J‬ن ع‪p‬ى حسن تطبيق‬
‫هذﻩ املسطرة‪.‬‬
‫كما وقفنا عند مكامن الخلل ال‪ uv‬تع¦‪I‬ي قاعدة التطه‪ IJ‬ي نظام التحفيظ العقاري‬
‫ببالدنا وختمناﻩ بتقديم عدد من املق¦‪I‬حات ال‪ uv‬من شأن ٔالاخذ ‪<h‬ا التطبيق السليم لهذﻩ‬
‫القاعدة‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫ ‬
‫]‪ Ùæù]Ø’ËÖ‬‬
‫]‪ êÛé¿ßjÖ]æêÞçÞ^ÏÖ]…^ý‬‬
‫‪…^ÏÃÖ]ÀéËàÂíŸ^ßÖ]ãŞjÖ]ì‚Â^ÏÖ‬‬
‫إن التحفيظ يطوي صفحات املا‪ u³‬القانوني للعقار‪ ،‬بل ويمح=<ا باملرة إن لم‬
‫تؤرخ من طرف املحافظ ي إطار التشريع العقاري‪.‬‬
‫وبعبارة أخرى أستطيع القول بأنه ينتج عن التحفيظ اع¦‪I‬اف مطلق بالوجود‬
‫القانوني للحقوق املع‪ I‬ع‪<z‬ا وقت التحفيظ وإنكار مطلق للحقوق ال‪ uv‬لم تستطع لسبب‬
‫من ٔالاسباب أن تظهر وان تفرض وجودها خالل املسطرة‪ ،‬وبالتا ي جهلها وإعدامها باملرة‪.‬‬
‫وهكذا يصبح املنتفع من قرار التحفيظ مالكا للعقار ال لكونه كان وارثا أو مش¦‪I‬يا أو‬
‫موهوبا له أو حائزا‪ ،‬ولكن بفعل التحفيظ وحدﻩ ولو لم يكن هو املالك الحقيقي والفع‪p‬ي‬
‫للعقار قبل التحفيظ‪.‬‬
‫ويشكل الرسم العقاري املؤسس ي إسم هذا املنتفع منه رسما قانونيا يكتفي بحد‬
‫ذاته وال يتعلق بأي ماض قانوني‪ .‬ولهذا السبب تل‪²‬ى كل الرسوم املعتمد عل=<ا ي طلب‬
‫التحفيظ وال يشار إل=<ا بتاتا ي النص املؤسس للرسم العقاري‪ .‬ولهذا السبب أيضا يكون‬
‫الرسم العقاري ‪<q‬ائيا وغ‪ IJ‬قابل للطعن ولو أن طالب التحفيظ كان قد استعمل وسائل‬
‫‪7‬‬
‫كيدية أو تدليسية غ‪ IJ‬مشروعة !‪.‬‬
‫ومن جهة أخرى يكون هذا الرسم العقاري خالصا وبسيطا‪ .‬أي غ‪ IJ‬محمل بأي عبء‬
‫سواء كان حقا عينيا أو تحمال عقاريا باستثناء تلك ال‪ uv‬أقرها املحافظ وأضفى عل=<ا‬
‫املشروعية ح‪J‬ن اتخاذ قرارﻩ‪ .‬وهذا ما يقتضيه الفصالن ‪1‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫وعليه فاإلملام ‪<h‬ذا الفصل يقت©‪ u‬منا تقسيمه إ ى فرع‪J‬ن حيث سنتعرض ي‬
‫الفرع ٔالاول إ ى املبدأ العام حيت أن لقاعدة التطه‪ IJ‬حجية مطلقة‪ ،‬ع‪p‬ى أن نعالج ي‬
‫الفرع الثاني مختلف الاستثناءات الواردة ع‪p‬ى هذا املبدأ ثم نب‪J‬ن مص‪ IJ‬الحقوق ال‪ uv‬قد‬
‫تضيع نتيجة التحفيظ‪.‬‬
‫‪ -7‬محمد ابن الحاج السلم‪ :u‬سياسة التحفيظ العقاري ي املغرب‪ :‬ب‪J‬ن ٕالاشهار العقاري والتخطيط الاجتما‪ó‬ي ‪ -‬الاقتصادي‪ ،‬منشورات‬
‫عكاظ‪ -‬الرباط‪ .‬طبعة يونيو ‪ 2002‬ص‪.119،‬‬
‫‪15‬‬
‫ ‬
‫]‪ Ùæù]Å†ËÖ‬‬
‫‪ÀéËvjÖ]íéruáçÛ–Ú‬‬
‫تنص مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل ٔالاول ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي "‪ .....‬تحفيظ العقار‬
‫بعد إجراء مسطرة للتطه‪ IJ‬ي¦‪I‬تب ع‪<z‬ا تأسيس رسم عقاري وبطالن ما عداﻩ من الرسوم‪،‬‬
‫‪8‬‬
‫وتطه‪ IJ‬امللك من جميع الحقوق السالفة غ‪ IJ‬املضمنة به‪"...‬‬
‫وينص الفصل ‪ 62‬من نفس الظه‪ IJ‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي" إن الرسم العقاري ‪<q‬ائي وال يقبل‬
‫الطعن‪ ،‬ويعت‪ I‬نقطة الانطالق الوحيدة للحقوق العينية والتحمالت العقارية امل¦‪I‬تبة ع‪p‬ى‬
‫‪9‬‬
‫العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غ‪ IJ‬املقيدة"‬
‫انطالقا من الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظه‪ 12 IJ‬غشت ‪ 1913‬نجد أن التحفيظ العقاري‬
‫‪<õ‬دف ي غايته الك‪I‬ى إ ى إعطاء العقار نقطة انطالق جديدة‪ ،‬تبدأ من الصفر لتس‪ IJ‬إ ى‬
‫ٔالامام وفق نظام مضبوط ودقيق‪ ،‬وذلك من خالل تطه‪ IJ‬امللك من جميع الحقوق غ‪IJ‬‬
‫املد ى ‪<h‬ا أثناء جريان مسطرة التحفيظ لتصبح ي حكم العدم )املبحث ٔالاول(‪.‬‬
‫كما أن التحفيظ يعطي للرسم العقاري الصفة ال‪<z‬ائية واملنطلق الوحيد للتحمالت‬
‫والتكاليف العقارية الكائنة ع‪p‬ى العقار أثناء تحفيظه‪ ،‬حيث تصبح كل مطالبة أو محاولة‬
‫للطعن ي هذا الرسم غ‪ IJ‬مجدية‪ ،‬وذلك ملناعته املطلقة املكتسبة من قرار التحفيظ )املبحث‬
‫الثاني(‪.‬‬
‫]‪ Ùæù]ovf¹‬‬
‫‪ íéÞçÞ^ÏÖ]^ãjÃéfæãŞjÖ]ì‚Â^ÎÝçãËÚ‬‬
‫‪^ãßÚð^–ÏÖ]æäÏËÖ]ÌÎçÚæ‬‬
‫إن التحفيظ العقاري ‪<õ‬دف إ ى تأسيس رسم عقاري يطهر العقار من كافة الحقوق‬
‫غ‪ IJ‬املعلن ع‪<z‬ا أثناء مسطرة التحفيظ‪)،‬وهذا هو الوجه السل‪ uö‬لقاعدة التطه‪ (IJ‬ويعت‪I‬‬
‫بمثابة حالة مدنية للوضعية القانونية واملادية للعقار‪ ،‬يمنحه حجية تامة‪) ،‬وهذا هو‬
‫الوجه الايجابي لقاعدة التطه‪ (IJ‬ويحتج به ي مواجهة الكافة ويكتسب مناعة مطلقة‬
‫‪<q‬ائية ضد أي تقادم مكسب أو مسقط‪ ،‬وي منأى من كل منازعة أو مطالبة‪ ،‬وبطالن ما‬
‫‪ -8‬كما تم تعديله بمقت©¡ القانون رقم ‪ 14/07‬الصادر بتنفيذﻩ الظه‪ IJ‬الشريف رقم ‪ 1.11.177‬الصادر ي ‪ 22‬نون‪.2011 I‬‬
‫‪ -9‬كما تم تعديله بمقت©¡ القانون رقم ‪ 14/07‬الصادر بتنفيذﻩ الظه‪ IJ‬الشريف رقم ‪ 1.11.177‬الصادر ي ‪ 22‬نون‪.2011 I‬‬
‫‪16‬‬
‫ ‬
‫عداﻩ من الرسوم‪ ،‬كل هذا توفرﻩ قاعدة التطه‪ IJ‬ال‪ uv‬سنب‪J‬ن مفهومها وطبيع<ا القانونية‬
‫)املطلب ٔالاول(‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن القوة املطلقة للرسم العقاري أدت إ ى طغيان الظاهرة الاقتصادية ع‪p‬ى‬
‫القاعدة القانونية من خالل استغالل البعض للقاعدة القانونية وامتطاءها من أجل‬
‫تحقيق مصالح غ‪ IJ‬مشروعة ع‪p‬ى حساب الغ‪ ،IJ‬وهذا ما أدى إ ى تضارب مواقف الفقه‬
‫والقضاء حول مدى مشروعية قاعدة التطه‪)IJ‬املطلب الثاني(‪.‬‬
‫]‪ Ùæù]g×Ş¹‬‬
‫‪íéÞçÞ^ÏÖ]^ãjÃéfæãŞjÖ]ì‚Â^ÎÝçãËÚ‬‬
‫ي¦‪I‬تب عن قرار املحافظ بتحفيظ العقار ي اسم طالب التحفيظ وتأسيس رسم‬
‫عقاري ‪<q‬ائي ال يقبل أي طعن‪ ،‬يثبت بصفة غ‪ IJ‬قابلة للجدل ملكية العقار للمنتفع من‬
‫قرار التحفيظ‪ ،‬وتطه‪ IJ‬العقار من أي حق لم يد ى به أثناء سريان مسطرة التحفيظ‪،‬‬
‫وبطالن جميع الرسوم السابقة ال‪ uv‬لم يدل ‪<h‬ا أصحا‪<h‬ا أثناء مسطرة التحفيظ‪ ،‬وهو ما‬
‫يطلق عليه قاعدة التطه‪ IJ‬أو مبدأ ٔالاثر التطه‪IJ‬ي للرسم العقاري‪ .‬ونظرا ملا ترتبه هذﻩ‬
‫القاعدة من آثار تصل إ ى حرمان ذوي الحقوق من حقوقهم املشروعة‪ ،‬تطرح مسألة‬
‫استبعاد هذا ٔالاثر‪.‬‬
‫وعليه سنعالج ي هذا املطلب‪ ،‬مفهوم قاعدة التطه‪ IJ‬ي الفقرة ٔالاو ى ع‪p‬ى أن‬
‫نردفها بدراسة طبيعة قاعدة التطه‪ IJ‬ي الفقرة الثانية‪.‬‬
‫]‪ ±æù]ì†ÏËÖ‬‬
‫‪ ãŞjÖ]ì‚Â^ÎÝçãËÚ‬‬
‫تع¬‪ u‬قاعدة التطه‪ ،IJ‬تطه‪ IJ‬العقار من كل الحقوق غ‪ IJ‬املصرح ‪<h‬ا أثناء جريان‬
‫مسطرة التحفيظ خالل ٓالاجال املحددة لها‪ ،‬حيث أن هذﻩ الحقوق تتال‪ ¡ø‬وتندثر بصفة‬
‫‪10‬‬
‫‪<q‬ائية ال رجعة ف=<ا‪.‬‬
‫‪ -10‬د‪ ،‬محمد الكشبور "التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار‪ -‬تطور القضاء املغربي‪،‬قراءة ي قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى بتاريخ ‪ 29‬دجن‪I‬‬
‫‪ ".1999‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬البيضاء الطبعة ٔالاو ى ‪ ،2005‬ص‪16:‬‬
‫‪17‬‬
‫ ‬
‫وبالرجوع إ ى مقتضيات الفصل ٔالاول من ظ‪.‬ت‪.‬ع نجد أنه من ب‪J‬ن خصائص التحفيظ‬
‫العقاري‪ ،‬إنشاء رسم امللكية العقارية الذي يبطل ما دونه من الرسوم‪ ،‬ع‪p‬ى أن أهم خاصية‬
‫ت¦‪I‬تب عليه «ي تطه‪ IJ‬امللك من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء مسطرة التحفيظ‪.‬‬
‫فبمجرد صدور قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري‪ ،‬يصبح العقار مطهرا من‬
‫جميع الحقوق غ‪ IJ‬املتعرض عل=<ا أثناء جريان مسطرة التحفيظ ولو كانت حقوقا‬
‫وتكاليف مشروعة‪ ،‬مقابل إضفاء صفة املشروعية ع‪p‬ى الحقوق املد ى ‪<h‬ا أثناء مسطرة‬
‫‪11‬‬
‫التحفيظ ولو كانت غ‪ IJ‬مشروعة‪.‬‬
‫فلو اتفق مالك أرض مع مالك ٔالارض املجاورة ع‪p‬ى ترتيب حق ارتفاق ع‪p‬ى ٔالارض‬
‫ٔالاو ى لفائدة ٔالارض املجاورة‪ ،‬وتم إبرام هذا الاتفاق كتابة‪ ،‬تم تقدم بعد ذلك مالك‬
‫ٔالارض ٔالاو ى ‪ -‬املثقلة بحق الارتفاق‪ -‬بمطلب لتحفيظ أرضه‪ ،‬واغفل ذكر حق الارتفاق‬
‫املقرر لفائدة ٔالارض املجاورة‪ ،‬ولم يتقدم مالك هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة أثناء جريان مسطرة‬
‫التحفيظ بأي تعرض للمطالبة بحقه‪ ،‬ثم صدر قرار للمحافظ غ‪ IJ‬متضمن حق الارتفاق‬
‫املذكور‪ ،‬فإن هذا الحق يتناوله التطه‪ IJ‬وتعت‪ٔ I‬الارض املحفظة محررة منه وتعود املطالبة‬
‫‪12‬‬
‫به مستحيلة‪.‬‬
‫ألن أصحاب الحقوق العينية الذين لم يقوموا بما يلزم للحفاظ ع‪p‬ى حقوقهم ي‬
‫الوقت الذي ان<ت فيه جميع إجراءات التحفيظ‪ ،‬لم يبق لهم سوى الحق ي التعويض‬
‫ع‪p‬ى ما س‪I‬ى ي فيما بعد‪.‬‬
‫إذ الع‪I‬ة بتأسيس الرسم العقاري وليس بان<اء إجراءات مسطرة التحفيظ‪ ،‬وإن‬
‫قرار التحفيظ يتبلور ي الواقع من خالل الرسم العقاري‪ ،‬كما أنه من الناحية العملية‬
‫يتم مراسلة مجموعة من الجهات قصد إبداء مالحظا‪<Î‬ا حول تحفيظ ذلك العقار قبل‬
‫تأسيس الرسم العقاري‪ ،‬وهو ٔالامر الذي أكدﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى )محكمة النقض( إذ ذهب‬
‫إ ى أن العقار ال يصبح مطهرا إال من تاريخ صدور قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري‪،‬‬
‫‪ -11‬محمد خ‪IJ‬ي‪" ،‬قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الطبعة الخامسة‪ ،‬سنة‪ 2009‬ص‪.181‬‬
‫‪ -12‬عبد ﷲ أجرعام ‪" :‬حجية القيد بالرسم العقاري" رسالة لنيل دبلوم املاس¦‪ I‬ي القانون الخاص وحدة القانون املدني‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية والاقتصادية والاجتماعية الدار البيضاء‪ .‬املوسم الجام‪é‬ي‪ .2012/2011 :‬ص ‪.17‬‬
‫‪18‬‬
‫ ‬
‫‪13‬‬
‫وليس من تاريخ ان<اء إجراءات مسطرة التحفيظ‪ ،‬وإن مجرد الحصول ع‪p‬ى قرض من‬
‫البنك قبل تأسيس الرسم العقاري ال يفيد تملك طالب التحفيظ للعقار‪ 14،‬وبالتا ي‬
‫يمكن لكل صاحب حق عي¬‪ u‬ع‪p‬ى العقار إدعاءﻩ ما دام أنه لم يصدر قرار التحفيظ‬
‫وتأسيس الرسم العقاري بعد‪.‬‬
‫ومما ال شك فيه أن صاحب العقار الذي استطاع تقييد العقار باسمه‪ ،‬يصبح حائزا‬
‫ع‪p‬ى سند مطلق للملكية باعتبارﻩ الحجة الوحيدة ال‪ uv‬تؤكد صحة جميع البيانات املدونة ف=<ا‪.‬‬
‫لكن يثار إشكال بخصوص مدى إمكانية شمول قرار التحفيظ جميع ٔالابنية ؤالاغراس‬
‫املتواجدة بالعقار‪ ،‬حالة عدم بيا‪<q‬ا ي مطلب التحفيظ‪ ،‬ومن تم ي الرسم العقاري؟‬
‫بشأن هذﻩ ٕالاشكالية ورغم وجود جانب من الفقه‪ 15‬يذهب إ ى عدم شمول قرار‬
‫التحفيظ لألبنية ؤالاغراس غ‪ IJ‬املبينة ي مطلب التحفيظ‪ ،‬إال أن الاتجاﻩ الغالب يرى بأن‬
‫التحفيظ يطهر العقار من الحقوق العينية غ‪ IJ‬املدرجة ي رسم التمليك‪ ،‬وإن عدم ذكر‬
‫ٔالابنية ؤالاغراس برسم التمليك ال يع¬‪ u‬أبدا جعلها عرضة ألي مطالبة من قبل الغ‪ ،IJ‬إذ‬
‫تعت‪ I‬ملكا خالصا لصاحب العقار الذي حفظ باسمه‪ ،‬وإن فسح املجال للمطالبة ‪<h‬ذﻩ‬
‫الحقوق غ‪ IJ‬الواردة بالرسم العقاري من شأنه أن يسمح باملطالبة بحقوق السطحية‪،‬‬
‫ومن تم املخالفة الصريحة ملبدأ التطه‪.IJ‬‬
‫‪ -13‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى )محكمة النقض( عدد ‪ 2336‬بتاريخ ‪ 2006-7-12‬ملف مدني عدد ‪ .2004-1-1-1855‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ -‬تجدر ٕالاشارة إ ى انه تم تغي‪ IJ‬بموجب القانون إسم "املجلس ٔالاع‪p‬ى" ليصبح "محكمة النقض" وذلك ي جميع النصوص التشريعية‬
‫والتنظيمية الجاري ‪<h‬ا العمل ي اململكة‪.‬‬
‫‪ -14‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 439‬بتاريخ ‪ ،2005-2-9‬ملف مدني عدد ‪ ،2004-1-1-525‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ -15‬د‪ -‬مأمون الكزبري‪ "،‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية ي ضوء القانون املغربي"‪ ،‬الجزء ٔالاول التحفيظ‬
‫العقاري‪ -‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الطبعة الثانية ‪،1987‬ص‪.87:‬‬
‫‪ -‬محمد بن الحاج السلم‪ :u‬م‪.‬س ص‪.124،‬‬
‫‪ -‬د‪ -‬إدريس السما‪ü‬ي‪ "،‬القانون املدني" الحقوق العينية ونظام التحفيظ العقاري"‪ ،‬مطبعة أم‪I‬يزار مكناس‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪ ،2003‬ص ‪.268:‬‬
‫‪-Paul decroux, « Droit Foncier Marocain », Imprimerie el maarif aljadida, rabat, 2002, page :113.‬‬
‫‪ -16‬ينص الفصل ‪ 149‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي ‪:‬‬
‫"يختص رئيس املحكمة الابتدائية وحدﻩ بالبت بصفته قاضيا للمستعجالت‪ ،‬كلما توفر عنصر الاستعجال ي الصعوبات‪ ....‬املتعلقة‬
‫بتنفيذ حكم أو سند قابل للتنفيذ‪ ،‬أو ٔالامر بالحراسة القضائية‪ ،‬أو أي إجراء آخر تحفظي‪ ،‬سواء كان الاع ي الجوهر قد أحيل ع‪p‬ى املحكمة‬
‫أم ال‪ ،‬باإلضافة إ ى الحاالت املشار إل=<ا ي الفصل السابق‪ ،‬وال‪ uv‬يمكن لرئيس املحكمة الابتدائية أن يبت ف=<ا بصفته قاضيا‬
‫للمستعجالت‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫ ‬
‫أما القضاء فهو بدورﻩ يتب¬¡ هذا املوقف‪ ،‬ويعت‪ I‬أن مالك العقار يتملك ٔالاغراس‬
‫ؤالابنية ال‪ uv‬يشيدها الغ‪ IJ‬ولو عن حسن نية ع‪p‬ى العقار‪ ،‬سواء عند جريان مسطرة‬
‫التحفيظ أو بعدها دون أن يعمل هذا الغ‪ IJ‬ع‪p‬ى تقييدها أو التعرض بشأ‪<q‬ا‪ ،‬وبذلك يحق‬
‫للمالك استصدار أمر من قا‪ u³‬املستعجالت ي إطار املادة ‪ 149‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ 16‬بطرد‬
‫‪17‬‬
‫املحتل لعقار محفظ بدون سند‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أنه وبالرجوع إ ى مقتضيات الفصل‪ 13‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع نجدها تنص ع‪p‬ى أنه‪":‬يقدم‬
‫طالب التحفيظ تصريحا للمحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪ ،‬مقابل وصل يسلم له فورا‪ ،‬مطلبا‬
‫موقعا من طرفه أو ممن ينوب عنه بوكالة صحيحة‪ ،‬يتضمن لزوما ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫‪.....‬‬
‫‪ -4‬وصف العقار املطلوب تحفيظه ببيان البناءات ؤالاغراس املوجودة به‬
‫ومشتمالته ونوعه وموقعه‪"...‬‬
‫فعبارة "لزاما" الواردة بالنص أعالﻩ تفيد الوجوب‪ ،‬وكل مخالفة لهذا الوجوب تع¬‪u‬‬
‫بطالن التصريح‪ ،‬وهنا أتفق مع بعض ٓالاراء ال‪ uv‬ذهبت إ ى اعتبار أن تخلف هذﻩ البنايات‬
‫ال‪ uv‬جاء ‪<h‬ا الفصل املشار إليه أعالﻩ يخلف البطالن‪ ،‬وإن عدم ذكرها بمطلب التحفيظ‬
‫‪18‬‬
‫يرتب حرمان طالب التحفيظ م‪<z‬ا‪.‬‬
‫إذا عاق الرئيس مانع قانوني‪ ،‬أسندت مهام قا‪ u³‬املستعجالت إ ى أقدم القضاة‪.‬إذا كان الاع معروضا ع‪p‬ى محكمة الاستئناف‬
‫مارس هذﻩ املهام رئيسها ٔالاول‪.‬‬
‫تع‪J‬ن أيام وساعات جلسات القضاء املستعجل من طرف الرئيس"‪.‬‬
‫للمزيد من ٕالايضاح انظر ‪<h‬ذا الشأن‪:‬‬
‫‪ٔ -‬الاستاذ عبد اللطيف هداية ﷲ‪ ،‬القضاء املستعجل ي القانون املغربي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة الدارالبيضاء‪.1998 ،‬‬
‫‪ -17‬قراراملجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 2336‬بتاريخ ‪ ،2006-07-12‬ملف مدني عدد‪ 2004-1-1-1855‬غ‪IJ‬منشور )قد سبقت ٕالاشارة إليه(‪.‬‬
‫‪ - 18‬السرغي¬‪ u‬عبد الكريم‪" :‬قاعدة التطه‪ IJ‬الناتجة عن تحفيظ العقار وتطبيقا‪<Î‬ا العملية" رسالة لنيل دبلوم املاس¦‪ ،I‬كلية العلوم‬
‫القانونية والاجتماعية والاقتصادية جامعة محمد ٔالاول وجد‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2008/2009‬ص‪8:‬‬
‫‪ -‬ألطاف الوكي‪p‬ي ‪ٔ":‬الاثر التطه‪IJ‬ي ب‪J‬ن مقتضيات النصوص القانونية وإكراهات الواقع " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة ي‬
‫القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث ي قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاجتماعية والاقتصادية‪ ،‬جامعة محمد‬
‫ٔالاول وجدة السنة الجامعية ‪ 2007/2006‬ص‪.14 :‬‬
‫‪20‬‬
‫ ‬
‫ومن الناحية العملية أيضا‪ ،‬ووفق ما يجري به العمل داخل وكاالت املحافظة‬
‫العقارية باملغرب‪ 19،‬فع‪p‬ى طالب التحفيظ أن يب‪J‬ن ي مطلبه نوع العقار املراد تحفيظه‬
‫بدقة )أرض فالحية‪ ،‬أرض ‪<h‬ا أشجار ‪ +‬ب‪ ،(... IÌ‬وبناءا ع‪p‬ى هذﻩ التصريحات والبيانات يتم‬
‫تحديد قيمة ذلك العقار من طرف املحافظ‪ ،‬وإن عدم ذكر هذﻩ البيانات من شأنه أن‬
‫يؤثر ع‪p‬ى قيمة العقار املادية‪ ،‬وبالتا ي حرمان املحافظة من مداخيل مهمة‪ ،‬خصوصا إذا‬
‫كانت تلك البناءات ؤالاشجار ذات قيمة عالية إذ أن عدم التصريح ‪<h‬ا ينم عن سوء نية‬
‫طالب التحفيظ من ال<رب عن أداء مصاريف التحفيظ‪ ،‬وأرى هنا أنه يعامل بنقيض‬
‫‪20‬‬
‫قصدﻩ بحرمانه من تلك املنشآت وذلك بإتاحة إمكانية التعرض عل=<ا‪.‬‬
‫وعموما وبالرجوع دائما إ ى مقتضيات الفصول ‪1‬و ‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع والفصل ‪12‬‬
‫من القرار الوزيري ‪ 1915/06/03‬يتضح أن العقار الذي كان موضوع مطلب تحفيظ‪،‬‬
‫وتمت بشأنه عمليات إشهار واسعة وأعمال تحض‪IJ‬ية من قبيل الوقوف ع‪p‬ى العقار املراد‬
‫تحفيظه وتحديدﻩ بشكل دقيق ومطابقة الوثائق ع‪p‬ى أرض الواقع‪ ،‬وفسح املجال ألي‬
‫شخص يد‪ó‬ي حقا من الحقوق العينية ع‪p‬ى العقار ي ٕالادالء ‪<h‬ا ي شكل تعرض ع‪p‬ى‬
‫مطلب التحفيظ داخل ٓالاجال القانونية‪ ،‬تتوج كل هذﻩ ٕالاجراءات باتخاذ املحافظ ي‬
‫كافة ٔالاحوال قرارا بتحفيظ العقار ي اسم طالب التحفيظ ح‪ ¡v‬ولو تخللت مسطرة‬
‫التحفيظ مرحلة قضائية قصد البت ي التعرضات‪.‬‬
‫إذ يكون قرار التحفيظ بمثابة صمام ٔالامام لطالب التحفيظ من كل ادعاء من أي‬
‫كان بأي حق من الحقوق غ‪ IJ‬املعلن ع‪<z‬ا أثناء جريان مسطرة التحفيظ‪ ،‬ويصبح الرسم‬
‫العقاري املؤسس بمثابة نقطة الانطالق الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية‬
‫الكائنة ع‪p‬ى العقار وقت تحفيظه مطهرا من كل ادعاء‪ ،‬مع حفظ حق املتضرر من قرار‬
‫التحفيظ ي املطالبة بالتعويض‪ .‬حيث تعت‪ I‬مسطرة التحفيظ وما استغرقه انجاز هذﻩ‬
‫ٕالاجراءات من وقت وما أتيح خاللها من فرص لكل ذي حق ليعلن عنه‪ ،‬مرحلة لتطه‪IJ‬‬
‫‪ -19‬تم تحويلها إ ى وكالة بمقت©¡ قانون‪ 00.58‬املحدث للوكالة الوطنية واملسح العقاري والخرائطية‪ ،‬الصادر بتنفيذﻩ الظه‪ IJ‬الشريف‬
‫رقم ‪ 1-02-125‬بتاريخ ‪ 13‬يونيو ‪ ،2002‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5032‬بتاريخ ‪ 22‬غشت ‪ 2002‬ص‪4120. :‬‬
‫‪ - 20‬أش‪ IJ‬هنا إ ى أن¬‪ u‬أجريت تدريبا بالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية واملسح العقاري والخرائطية بمدينة سيدي بنور خالل‬
‫الف¦‪I‬ة املمتدة ب‪J‬ن ‪ 2011 /08/04‬و ‪.2011/09/02‬‬
‫‪21‬‬
‫ ‬
‫العقار من كل ادعاء بعد اتخاذ قرار التحفيظ‪ .‬والتحقق من صحة الوثائق املدعمة ملطلب‬
‫التحفيظ‪ ،‬بحيث أن الحقوق القائمة ع‪p‬ى العقار قبل تأسيس الرسم العقاري‪ ،‬ال يمكن‬
‫إثار‪<Î‬ا من جديد أو املطالبة ‪<h‬ا عينا بعد تحفيظ العقار‪ ،‬ومؤدى ذلك أن العالقة ب‪J‬ن‬
‫العقار املحفظ وماضيه تنقطع بصفة ‪<q‬ائية‪.‬‬
‫وي¦‪I‬تب عن تكريس املشرع قاعدة التطه‪ IJ‬الناتجة عن قرار التحفيظ‪ ،‬أن تحفيظ‬
‫العقار يطهرﻩ من جميع الحقوق السابقة عنه وغ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء مسطرة التحفيظ‪،‬‬
‫بمع¬¡ أن هذﻩ الحقوق تتال‪ ¡ø‬بصفة ‪<q‬ائية وتصبح معدومة ال يمكن الاعتداد ‪<h‬ا بأي‬
‫وجه من الوجوﻩ وهذا هو الوجه السل‪ uö‬للقاعدة املذكورة‪.‬‬
‫أما الوجه ٕالايجابي لهذﻩ القاعدة فيكمن ي أن رسم امللك الذي أنجزﻩ املحافظ‬
‫ع‪p‬ى إثر اتخاذﻩ قرار التحفيظ‪ ،‬يعت‪ I‬ذا صفة ‪<q‬ائية غ‪ IJ‬قابلة ألي طعن كيفما كان نوعه‪،‬‬
‫ونقطة الانطالق الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية املقررة ع‪p‬ى العقار وقت‬
‫تحفيظه‪.‬‬
‫]‪ íéÞ^nÖ]ì†ÏËÖ‬‬
‫]‪ ãŞjÖ]ì‚Â^ÏÖíéÞçÞ^ÏÖ]íÃéfŞÖ‬‬
‫إن قراءة مقتضيات الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع تو‪ü‬ي بأن ٔالامر يتعلق بقاعدة‬
‫آمرة ال يجوز الاتفاق ع‪p‬ى مخالف<ا‪ ،‬إذ يستفاد من صراحة هذين النص‪J‬ن وضوح عبارات‬
‫محددة ال تحتمل أي تأويل‪ ،‬ع‪p‬ى أنه ي¦‪I‬تب عن التحفيظ إقامة رسم عقاري مطهر من كل‬
‫ما لم يدون فيه و‪<q‬ائي ال يقبل الطعن‪ ،‬واعتبارﻩ كاشفا لنقطة الانطالق الوحيدة للحقوق‬
‫العينية والتكاليف العقارية الواقعة ع‪p‬ى العقار وقت تحفيظه‪.‬‬
‫فاملشرع اعت‪ I‬العقار الذي صدر بشأنه رسم عقاري أصبح بمثابة الواقع املجسد‬
‫للحقيقة الثابتة ال‪ uv‬ال تقبل التقادم أو الطعن أو املواجهة بأي حق من الحقوق العينية‬
‫أو التكاليف العقارية‪ ،‬ولو تم التحفيظ ع‪p‬ى حساب مصالح أطراف أخرى‪ ،‬ليبقى‬
‫‪22‬‬
‫ ‬
‫للمتضرر من قرار التحفيظ فقط املطالبة بالتعويض وي حالة التدليس فقط وفق‬
‫‪21‬‬
‫أحكام الفصل ‪ 64‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬
‫فقاعدة التطه‪ IJ‬تنتج عن قرار التحفيظ الذي يعت‪ I‬أخطر قرار ع‪p‬ى ٕالاطالق ي‬
‫‪22‬‬
‫القانون املغربي كما يقول ٔالاستاذ محمد شنان‪.‬‬
‫وتعد الطبيعة القانونية لقاعدة التطه‪ IJ‬الخاصية ٔالاساس ال‪ uv‬تنبثق عن نظام‬
‫التحفيظ العقاري ككل واملحور الذي تنب¬‪ u‬عليه القاعدة العقارية واملس‪IJ‬ة الاقتصادية‬
‫والاجتماعية باملغرب‪ .‬وتعت‪ I‬قاعدة التطه‪ ،IJ‬قاعدة آمرة وملزمة لها صلة بالنظام العام وال‬
‫يجوز الاتفاق ع‪p‬ى مخالف<ا‪ ،‬ويمكن للمحكمة أن تث‪IJ‬ها تلقائيا كلما تب‪J‬ن لها أن الحق‬
‫املد‪ó‬ى به قد تطهر العقار منه نتيجة عملية التحفيظ‪ 23 ،‬حيت يمنع املتضرر من قرار‬
‫التحفيظ وفق مقتضيات الفصول ‪1‬و‪ 62‬و‪ 64‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع من إقامة أي دعوى للمطالبة‬
‫بحق عي¬‪ u‬تطهر منه العقار بالتحفيظ ما عدا املطالبة بالتعويض وي حالة التدليس فقط‪.‬‬
‫وقد اعت‪I‬ت محكمة الاستئناف بالرباط‪ 24،‬أن قاعدة التطه‪ IJ‬قاعدة مطلقة ال‬
‫تقبل أية مخالفة‪ ،‬استنادا للعبارات الصريحة ملقتضيات الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬
‫وما دامت قاعدة التطه‪ IJ‬قاعدة آمرة لها صلة بالنظام العام وينتج ع‪<z‬ا بطالن‬
‫جميع الرسوم ما عدا الرسم العقاري وال يجوز الاتفاق ع‪p‬ى مخالف<ا‪ ،‬فإن ٔالامر يدفعنا‬
‫إ ى التساؤل التا ي‪ :‬هل يعد إقرار املستفيد من قرار التحفيظ بالحق النا‪ ø‬للغ‪ IJ‬قبل‬
‫التحفيظ بمثابة تحايل ع‪p‬ى هذﻩ القاعدة املطلقة؟ خاصة وأن العقد الباطل بمقت©¡‬
‫نص قانوني ال يقبل ٕالاجازة‪ ،‬وال يبقى للمتضرر سوى املطالبة بالتعويض‪ ،‬ألن الحق الذي‬
‫شمله قرار التحفيظ هو ‪<q‬ائي وغ‪ IJ‬قابل ألي طعن‪.25‬‬
‫‪ -21‬رشيد العرا‪±‬ي ‪ :‬بعض املشاكل ال‪ uv‬تنشأ عن التحفيظ والتسجيل وال‪ uv‬لها انعكاس ع‪p‬ى ٕالانعاش العقاري والتعم‪ ،IJ‬املجلة‬
‫املغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬العدد ‪.1986 ،12‬ص‪.8:‬‬
‫‪ -22‬محمد شنان ‪ :‬عبثية ٕالابقاء ع‪p‬ى ٔالاثر املطلق لقرار التحفيظ بعد الاستقالل ) الندوة املش¦‪I‬كة حول التحفيظ ب‪J‬ن كلية الحقوق‬
‫بالرباط وإدارة املحافظة ( طبع مديرية املحافظة‪ .‬الرباط‪ ،1992 ،‬ص‪.97:‬‬
‫‪ -23‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى بغرفت‪J‬ن‪ ،‬ي امللف املدني عدد ‪ 87/2075‬بتاريخ‪ 1992/01/29 .‬منشور بمجلة ٕالاشعاع العدد ‪ 7‬ص ‪.69‬‬
‫‪ -24‬قرار محكمة الاستئناف بالرباط عدد ‪ 4252‬صادر بتاريخ ‪ ،1950/11/20‬قرارات محكمة الاستئناف بالرباط‪-1952-1951-1949 ،‬‬
‫‪ ،1956 -1955 -1953‬دار النشر املغربية الدار البيضاء طبعة ‪ ،1982‬ص‪.162:‬‬
‫‪ -25‬مأمون الكزبري ‪ :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية‪ ،‬م‪.‬س ص‪83:‬‬
‫‪23‬‬
‫ ‬
‫لقد أجاب املجلس ٔالاع‪p‬ى عن هذا التساؤل حينما اعت‪ I‬ي قرار صادر له بتاريخ ‪21‬‬
‫أبريل ‪ 1972‬أن الشراء الذي أبرم قبل التحفيظ ولم يقع ٕالادالء به أثناء مسطرة التحفيظ‬
‫ال يمكن الاحتجاج به فيما بعد ما لم يقر به البائع‪ 26.‬وأكد ي قرار آخر أن البائع ملزم بنقل‬
‫ملكية املبيع للمش¦‪I‬ي‪ ،‬وهذا النقل يستلزم تسجيل الشراء ع‪p‬ى الرسم العقاري وال يؤثر‪،‬‬
‫ع‪p‬ى هذا الال¦ام مجرد تحفيظ العقار ي اسم البائع‪ 27،‬حيث أنه إذا اقر البائع هذا البيع أو‬
‫استصدر املش¦‪I‬ي حكما يق©‪ u‬بصحة البيع ي حالة عدم حصول هذﻩ ٕالاجازة رضائيا فإن‬
‫‪28‬‬
‫املحافظ يكون ملزما بتسجيل البيع بالرسم العقاري الذي تطهر امللك منه‪.‬‬
‫ويرى جانب من الفقه‪ 29‬أنه بعد التحفيظ يصبح العقار مطهرا من كل الحقوق‬
‫السابقة غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء جريان مسطرة التحفيظ‪ ،‬فإذا حدث إقرار بحق يرجع ملا قبل‬
‫التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري‪ ،‬فإن هذا ال يعت‪ I‬اتفاقا ع‪p‬ى مخالفة قاعدة آمرة وكل‬
‫ما ي ٔالامر أن هذا ٕالاقرار يعت‪ I‬ال¦اما بإنشاء حق جديد والحق ع‪p‬ى التحفيظ وال عالقة‬
‫له بمرحلة ما قبل التحفيظ‪ ،‬فمبدأ التطه‪ IJ‬يسري ع‪p‬ى الحقوق السابقة ع‪p‬ى التحفيظ‬
‫وليس الحقوق الالحقة له‪.‬‬
‫وقد ساير هذا الاتجاﻩ بعض الفقه‪ 30.‬الذي اعت‪ I‬أن الحق الذي لم تتم املطالبة‬
‫به أثناء مسطرة التحفيظ‪ ،‬قد تال‪ ،¡ø‬وال يمكن بعثه من جديد‪ ،‬وأن باب املطالبة ‪<h‬ذا‬
‫الحق املطهر منه العقار بالتحفيظ قد أقفل‪.‬‬
‫نفس ٔالامر كرسته محكمة الاستئناف بالرباط ال‪ uv‬تمسكت بأن العقود املشوبة‬
‫بالبطالن ال تقبل ٕالاقرار وٕالاجازة‪ ،‬وال يمكن الاستدالل باإلقرار و ٕالاجازة إلحباط املقتضيات‬
‫‪ -26‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى الصادر بتاريخ ‪ 1972/04/21‬ي امللف ٕالاداري عدد ‪ .71/182‬أشار إليه ٔالاستاذ عبد العزيز توفيق ‪ :‬قضاء املجلس‬
‫ٔالاع‪p‬ى ي التحفيظ خالل أربع‪J‬ن سنة‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪ ،2009‬مطبعة النجاح‪ ،‬الدار البيضاء‪ .‬ص‪113:‬‬
‫‪ -27‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 3205‬صادر بتاريخ ‪ 23‬يوليوز ‪ ،2003‬أشار إليه عمر بوحموش املفيد ي الاج<اد القضائي الجديد‪ ،‬طبعة‬
‫أكتوبر ‪ ،2005‬دار السالم‪ ،‬الرباط ص‪.177:‬‬
‫‪ -28‬حكم ابتدائية وجدة رقم ‪ 3300‬صادر بتاريخ ‪ .1996/10/15‬ي امللف عدد ‪ 95/1777‬منشور بمجلة ٕالاشعاع عدد ‪ ،26‬دجن‪I‬‬
‫‪ ،2002‬ص‪.244 :‬‬
‫‪ -29‬مأمون الكزبري ‪ :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية‪ ،‬م‪.‬س ص‪.84:‬‬
‫‪ -30‬أحمد الشحي‪ uv‬ومحمد الصغ‪" :IJ‬الطعن ي قرارات املحافظ ب‪J‬ن اختصاص القضاء العادي واختصاص القضاء ٕالاداري"‪ ،‬مجلة‬
‫املناظرة عدد ‪ 8‬يونيو ‪ .2003‬ص‪.114:‬‬
‫‪24‬‬
‫ ‬
‫الايجابية للقانون العقاري بقولها‪" :‬إن صدور قرار تحفيظ عقار ي اسم شخص يمنحه‬
‫صفة مالك ٔالارض موضوع الاع وال أثر لألحكام القضائية فيما بعد بخصوص حق‬
‫امللكية‪ ،‬ألن التحفيظ يطهر العقار من جميع الحقوق السابقة وال يبقى من حق املتضررين‬
‫‪31‬‬
‫منه سوى اللجوء إ ى املساطر الخاصة بالتعويض إن كان لها محل"‪.‬‬
‫ونحن نميل إ ى هذا الاتجاﻩ‪ ،‬إذ ال وجه للدفع بأن ٕالاقرار املذكور إنما ينص ع‪p‬ى‬
‫عقد قد أبطله الرسم العقاري طبقا للفصل ‪ 1‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع وأن ٕالاقرار ال يصحح العقود‬
‫الباطلة‪ ،‬وذلك أن عبارة "وبطالن ما عداﻩ من الرسوم العقارية" الواردة ي الفصل املشار‬
‫إليه أعالﻩ ال يقصد من ورا`<ا املشرع البطالن بحد ذاته وإنما يقصد عدم إمكانية‬
‫الاحتجاج ‪<h‬ذﻩ الرسوم ي مواجهة الرسم العقاري الذي حل محلها‪ ،‬بحيث تفقد قيم<ا‬
‫ي ٕالاثبات إ ى جانب الرسم العقاري‪ 32 ،‬وتبعا لذلك يمكن تقييد الحق العي¬‪ u‬ي هذﻩ‬
‫الحالة ٔالاخ‪IJ‬ة م‪ ¡v‬أقر به املالك صراحة بعد اتخاذ املحافظ قرار التحفيظ‪ ،‬بحيث يكون‬
‫هذا ٕالاقرار الالحق ‪ -‬وهو تصرف انفرادي‪ -‬قابال للتقييد ي إطار الفصل‪J‬ن ‪65‬و‪ 66‬من‬
‫ظ‪.‬ع‪ 33،‬جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى" إن ٕالاجازة الالحقة لتأسيس الرسم العقاري لعقد‬
‫‪34‬‬
‫بيع أجري أثناء مسطرة التحفيظ تعت‪ I‬بمثابة بيع جديد قابل للتقييد‪.‬‬
‫‪ -31‬قرار محكمة الاستئناف عدد ‪ 8837‬الصادر بتاريخ ‪ 1998/11/30‬ي امللف املدني عدد ‪ ،45/11‬منشور بمجلة رسالة املحاماة عدد‬
‫‪ ،16‬ماي ‪ 2001‬ص‪.186:‬‬
‫‪ -32‬محمد خ‪IJ‬ي ‪" :‬قراءة جديدة لبعض نصوص قانون التحفيظ" الندوة العلمية حول موضوع "ثمانون سنة من التحفيظ العقاري"‬
‫حصيلة وآفاق‪ ،‬نظمت يومي ‪24‬و‪ 25‬نون‪ ،1995 I‬بمشاركة وزارة الفالحة والاستثمار الفال‪ü‬ي ومديرية املحافظة ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‬
‫واملسح العقاري والخرائطية‪ ،‬بدون ذكر املطبعة والطبعة‪،‬ص‪.90:‬‬
‫‪.33- C.A.R. 16 février 1952, R.M.D, 1953, p78 j Caillé‬‬
‫‪ -34‬فمثال‪ ،‬ي قضية تتمثل وقائعها ي أن شخصا يحمل الجنسية الفرنسية يملك عقارا غ‪ IJ‬محفظ قد توي وترك أخته كوريثة‬
‫وزوجة تتمتع بحق انتفاع ع‪p‬ى نصف ذمته املالية‪.‬‬
‫قامت ٔالاخت بتحفيظ العقار باسمها‪ ،‬ثم بعد ذلك ولدت للهالك ابنة صارت من الناحية القانونية «ي الوريثة الوحيدة ألب=<ا الهالك‪.‬‬
‫وقد وجد الاع الذي كان معروضا ع‪p‬ى املحكمة الابتدائية بفاس حال له من خالل تصرف العمة ال‪ uv‬تخلت عن العقار بمحض‬
‫إراد‪<Î‬ا لبنت أخ=<ا الهالك‪.‬‬
‫وهكذا أصبحت البنت مالكة ي هذﻩ الحالة – ال باعتبارها وريثة‪ -‬ولكن باعتبارها خلفا خاصا لعم<ا ال‪ uv‬وهبت العقار لها‪.‬‬
‫‪ -‬حكم ابتدائية فاس بتاريخ ‪3‬يناير‪.1934‬‬
‫‪ -‬أشار إليه دوكرو‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.103:‬‬
‫‪25‬‬
‫ ‬
‫وبالتا ي فإن ٕالاجازة أو ٕالاقرار لن يكون لهما سوى أثر فوري وليس رج‪é‬ي‪ ،‬كما لو‬
‫كان العقد املقر به قد أبرم من تاريخ ٕالاقرار‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]g×Ş¹‬‬
‫‪êe†Ç¹]ð^–ÏÖ]æäÏËÖ]…ç¿ßÚàÚãŞjÖ]ì‚Â^Î‬‬
‫لقد تضاربت آراء الفقه بخصوص مدى شرعية قاعدة التطه‪ ،IJ‬فالبعض يذهب‬
‫بصريح العبارة إ ى اعتبارها مقتضيات ظاملة‪ ،‬وأ‪<q‬ا مخالفة بشكل واضح لقواعد الشريعة‬
‫ٕالاسالمية‪ ،‬أما البعض ٓالاخر فيس‪ IJ‬نحو اعتبارها م‪I‬رة‪ ،‬وأن املصلحة الاجتماعية‬
‫اقتضت تأم‪J‬ن مصالح الناس من ال¦‪I‬امي والاحتالل غ‪ IJ‬املشروع‪ ،‬ومن ضرورة وضع‬
‫قواعد حاسمة ي هذا املجال ترسيخا لحق امللكية ال‪ uv‬قدسها الدستور‪)،‬الفقرة ٔالاو ى(‪.‬‬
‫أما بخصوص القضاء بمختلف درجاته‪ ،‬فقد عرف عدة انعطافات ي توجهه‪،‬‬
‫فمرة يعتمد التطبيق الحري ملقتضيات قانون التحفيظ العقاري‪ ،‬وأخرى يحاول التعامل‬
‫بنوع من املرونة‪ ،‬إذ ينحرف عن املبدأ بإدخال استثناءات ع‪p‬ى القاعدة‪) ،‬الفقرة الثانية(‪.‬‬
‫‪ ãŞjÖ]ì‚Â^ÎàÚêe†Ç¹]äÏËÖ]ÌÎçÚ‬‬
‫إن قاعدة التطه‪ IJ‬ومفعولها القوي‪ ،‬الذي ال يقر كل الحقوق غ‪ IJ‬املدرجة بالرسم‬
‫العقاري‪ ،‬وال يع¦‪I‬ف إال بما هو مقيد فيه‪ ،‬كانت وال زالت محط نقاش قوي‪ ،‬حيث انقسم‬
‫الفقه بشأ‪<q‬ا إ ى اتجاه‪J‬ن‪:‬‬
‫فاالتجاﻩ املعارض لقاعدة التطه‪ IJ‬يب¬‪ u‬توجهه ي عموميته بأن الرسم العقاري‬
‫يؤسس ع‪p‬ى مجرد قرار إداري‪ ،‬يجب أن يخضع للشروط ال‪ uv‬تخضع لها با‪±‬ي القرارات‬
‫ٕالادارية‪ ،‬كما أنه قد يؤسس بناء ع‪p‬ى الغش والتدليس وع‪p‬ى حساب الغ‪)IJ‬أوال(‪.‬‬
‫أما الاتجاﻩ املؤيد لهذﻩ القاعدة‪ ،‬فيؤسس رأيه اعتمادا ع‪p‬ى ضرورة حماية جانب‬
‫الائتمان العقاري وحماية امللكية من الادعاء والاعتداء‪ ،‬وبالتا ي ضرورة تقديس قاعدة‬
‫التطه‪) IJ‬ثانيا(‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫ ‬
‫_‪ š…^Ã¹]å^Ÿ÷]V÷æ‬‬
‫من خالل بسط آراء وم‪I‬رات هذا التوجه‪ ،‬نجد أن هناك بعض الفقه يوجه‬
‫انتقادات الذعة لقاعدة التطه‪ ،IJ‬ي ح‪J‬ن نجد البعض ٓالاخر ينادي بضرورة إدخال‬
‫تعديالت عل=<ا فقط‪.‬‬
‫فنجد من ب‪J‬ن املتشددين ي هذا الخصوص من يعت‪ I‬أن الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‬
‫جاء بمقتضيات ظاملة‪ ،‬الهدف ٔالاساس من ورا`<ا هو زرع املستعمر وإقرار السياسة‬
‫‪35‬‬
‫الاستيطانية الفرنسية باملغرب إبا‪<q‬ا‪ ،‬وبالتا ي ضرورة إعادة النظر ي هذﻩ املقتضيات‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أنه ي اعتقادنا أن هذا الفقه قد غا ى بشكل كب‪ IJ‬ي توجهه‪ ،‬وكون قاعدة التطه‪IJ‬‬
‫مقت©¡ ظاملا ي¦‪I‬تب عليه بالتبعية اعتبار نظام التحفيظ العقاري ي شموليته نظاما ظاملا‬
‫ألنه يقوم أساسا ع‪p‬ى قاعدة التطه‪ ،IJ‬وأنه وإن تضررت مصالح قليلة فال ينب‪²‬ي أن نب¬‪ u‬عل=<ا‬
‫قرارا كهذا‪.‬‬
‫ويصف البعض ٓالاخر وفاءا للتوجه السابق قاعدة التطه‪ IJ‬بالنفاق والعبثية‬
‫ومخالفة الشريعة ٕالاسالمية‪ ،‬إذ أن هذﻩ القاعدة ال تتالءم بالبت واملطلق مع واقع‬
‫املجتمع املغربي‪ ،‬وأن ٔالاسباب الحقيقية من وراء س‪<z‬ا «ي تسهيل تملك ٔالارا‪ u³‬لألجانب‬
‫من أجل توطيد السلطة الاستعمارية باملغرب‪ ،‬كما يرجع هذﻩ ٔالاسباب إ ى صعوبة تطبيق‬
‫القانون املغربي وجهله من قبل املستعمر‪ ،‬ومن تم ضرورة إبعادﻩ واستبداله بقانون آخر‪.‬‬
‫ونستطيع القول أن هذا التوجه ينادي بضرورة إحالل مفهوم جديد لقاعدة‬
‫التطه‪ IJ‬يتالءم وبيئة الشعب املغربي من خالل تجميد مفعولها حالة الغش والغلط وكذا‬
‫‪36‬‬
‫حصر أثر التطه‪ IJ‬ي حدود صحة تقييدات الدفاتر العقارية‪.‬‬
‫‪ -35‬محمد الكشبور ‪" :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار‪ .‬تطور القضاء املغربي‪ ،‬قراءة ي قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى بتاريخ‪ 29‬دجن‪.199 I‬‬
‫م‪.‬س‪ .‬ص‪.29:‬‬
‫‪ -36‬ذ‪ .‬محمد شنان ‪ ":‬عبثية ٕالابقاء ع‪p‬ى ٔالاثر املطلق لقرار التحفيظ بعد الاستقالل"‪ ،‬مقال منشور بالندوة املش¦‪I‬كة حول نظام‬
‫التحفيظ العقاري باملغرب‪ ،‬الرباط ‪4‬و‪ 5‬ماي ‪. 1990‬ص‪ 97:‬وما يل=<ا‪.‬‬
‫‪- Azami Mohamed : « portée de l’effet constitutif et de la force probante des inscriptions sur les livres foncières »,‬‬
‫‪Mémoire de D.E.S. Rabat 1987 p : 94‬‬
‫‪ -‬محمد ابن الحاج السلم‪ :u‬سياسة التحفيظ العقاري ي املغرب‪ :‬ب‪J‬ن ٕالاشهار العقاري والتخطيط الاجتما‪ó‬ي‪ -‬الاقتصادي‪،‬‬
‫منشورات عكاظ‪ -‬الرباط‪ .‬طبعة يونيو ‪ 2002‬ص‪123.:‬‬
‫‪27‬‬
‫ ‬
‫أما التيار الثاني وإن كان بدورﻩ يعارض قاعدة التطه‪ ،IJ‬فإنه يحاول إدخال إصالحات‬
‫ع‪p‬ى القاعدة‪ 37.‬يرى ٔالاستاذ العربي مياد‪ 38‬أنه من غ‪ IJ‬املنطقي ال¦‪I‬ك‪ J‬ع‪p‬ى ٕالاشهار ي املراحل‬
‫املصاحبة ملسطرة التحفيظ مع إغفاله فيما يخص قرار املحافظ املنتج لقاعدة التطه‪ IJ‬من‬
‫ٕالاشهار‪ ،‬ويطالب بضرورة تعديل الفصل‪J‬ن‪1‬و‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع وذلك من خالل إمكانية الطعن‬
‫ي الرسم العقاري بعد نشرﻩ ي الجريدة الرسمية بمدة معينة‪ ،‬وهو نفس التوجه الذي نهجه‬
‫أحد الباحث‪J‬ن إذ ارتأى ضرورة فتح املجال أمام املتضررين من عملية التحفيظ والسماح لهم‬
‫بالطعن ي قرار التحفيظ أو التشطيب ع‪p‬ى ما سجل بالرسم العقاري حالة اع¦‪I‬اض املتضرر‬
‫لعائق مادي أو غلط أو تدليس أدى إ ى تحفيظ العقار باسم املدلس‪ 39.‬غ‪ IJ‬أن فتح املجال ألي‬
‫تدخل كيفما كان شكله بعد تأسيس الرسم العقاري قد يؤدي إ ى ظهور التعرضات من‬
‫جديد‪ ،‬وهو ما قد يؤثر ع‪p‬ى صاحب الرسم العقاري خصوصا بعد ٔالاشواط الطويلة ال‪uv‬‬
‫قطع<ا مسطرة التحفيظ وال‪ uv‬قد تصل إ ى سن‪J‬ن عديدة وما صاح‪<a‬ا من مصاريف ع‪p‬ى‬
‫‪40‬‬
‫حساب طالب التحفيظ‪.‬‬
‫أما البعض ٓالاخر فيذهب إ ى أن مسطرة التحفيظ بجميع مراحلها ال ت‪I‬ر الحجية‬
‫املطلقة لقرار التحفيظ‪ ،‬باعتبار أن مطلب التحفيظ تعب‪ IJ‬عن إرادة واحدة‪ ،‬كما أن‬
‫وسائل ٕالاشهار املعتمدة ي مسطرة التحفيظ‪ ،‬ال تكفي لتنوير الغ‪ ،IJ‬وهذﻩ الحجية تحم‪u‬‬
‫بالدرجة ٔالاو ى املالك الظاهر ع‪p‬ى حساب املالك الحقيقي‪ ،‬وهو ما يتعارض مع مبادئ‬
‫‪41‬‬
‫العدالة ؤالاخالق‪.‬‬
‫لكن ما دام الخطأ محتمل ي أية مرحلة من مراحل التحفيظ‪ ،‬سواء من قبل‬
‫طالب التحفيظ أو املحافظ العقاري أو املوظف‪J‬ن التابع‪J‬ن له‪ ،‬والذي يمكن أن يكون له‬
‫‪ -37‬السرغي¬‪ u‬عبد الكريم‪ :‬قاعدة التطه‪ IJ‬الناتجة عن تحفيظ العقار وتطبيقا‪<Î‬ا العملية" رسالة لنيل دبلوم املاس¦‪ ،I‬كلية العلوم‬
‫القانونية والاجتماعية والاقتصادية جامعة محمد ٔالاول وجدة‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 2008/2009‬م‪.‬س‪ .‬ص‪15:‬‬
‫‪ -38‬ذ‪ .‬العربي مياد‪ ":‬شروط حلول صندوق التأمينات ي املغرب ي التعويض محل املحافظ املرتكب الخطأ الجسيم"‪.‬م‪.‬س‪.‬ص‪.168‬‬
‫‪ -‬رشيد العرا‪±‬ي‪ :‬م‪.‬س‪.‬ص‪ 8:‬وما بعدها‪39 .‬‬
‫‪ -40‬السرغي¬‪ u‬عبد الكريم‪ :‬م‪.‬س‪.‬ص‪.15:‬‬
‫‪ -‬د‪.‬محمد خ‪IJ‬ي ‪ ":‬قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي"‪،‬مطبعة النجاح الجديدة‪،‬الطبعة الخامسة‪ ،‬سنة‪2009‬‬
‫‪ -41‬فاطمة الحروف‪ ":‬حجية القيد ي السجل العقاري " رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة ي القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم‬
‫القانونية والاقتصادية والاجتماعية‪ ،‬جامعة محمد الخامس‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‪ .1994/1993 :‬ص‪26:‬و‪.28‬‬
‫‪28‬‬
‫ ‬
‫آثار خط‪IJ‬ة بعد تأسيس الرسم العقاري من شأ‪<q‬ا أن تعصف بحقوق الغ‪ ،IJ‬ومن تم‬
‫‪42‬‬
‫عدم تقديس قرار املحافظ وحجبه عن أي طعن‪.‬‬
‫ومما تجدر ٕالاشارة إليه أن هذا التوجه يالمس ي بعض جوانبه نظام "تورانس" إذ‬
‫أن هذا ٔالاخ‪ IJ‬يسمح بإمكانية الطعن ي السند العقاري‪ ،‬ي الحاالت التالية‪:‬‬
‫‪ -‬حالة الغش‪ ،‬شرط أن توجه الدعوى ضد الشخص املسجل اسمه بالرسم‬
‫العقاري)أي عدم انتقال العقار إ ى شخص آخر(‪.‬‬
‫‪ -‬حالة تصحيح الخطأ ي التحديد‪.‬‬
‫‪43‬‬
‫‪ -‬الدعوى املرفوعة من الشخص الذي يحمل شهادة سندية سابقة‪.‬‬
‫ويعت‪ I‬أحد الباحث‪J‬ن أن ٔالاو ى بالحماية هو املالك الحقيقي ال املالك املقيد‪ ،‬ال‪uÑ‬ء‬
‫الذي يستلزم إعادة النظر ي الفصول‪ 1‬و ‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع وفق ما يكفل حماية حق‬
‫امللكية املقدس بمقت©¡ الدستور‪ ،‬خاصة أن مهمة القانون تتمثل ي إقامة تكافؤ قانوني‬
‫‪44‬‬
‫داخل املجتمع‪.‬‬
‫وتجدر ٕالاشارة هنا إ ى أن فلسفة املشرع املغربي قد سلكت نفس املسار ي القانون‬
‫‪ 39/08‬املتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ 45،‬حينما أقر ي الفقرة الثانية من املادة الثانية‬
‫القاعدة التالية‪" :‬إن ما يقع ع‪p‬ى التقييدات من إبطال أو تغي‪ IJ‬أو تشطيب من الرسم‬
‫العقاري ال يمكن التمسك به ي مواجهة الغ‪ IJ‬املقيد عن حسن نية‪ ،‬كما ال يمكن أن‬
‫يلحق به أي ضرر‪ ،‬إال إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله‬
‫شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد‬
‫املطلوب إبطاله أو تغي‪IJ‬ﻩ أو التشطيب عليه"‪.‬‬
‫‪ -42‬سعاد آيت بالخ‪ " :IJ‬قرارات املحافظ ع‪p‬ى امللكية العقارية ب‪J‬ن إمكانية الطعن وحق التعويض"‪ .‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا‬
‫املعمقة ي القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث ي قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاجتماعية والاقتصادية‪،‬‬
‫جامعة محمد ٔالاول وجدة السنة الجامعية‪.2004/2003:‬ص‪.18:‬‬
‫‪ _43‬أنظر فاطمة لحروف‪ :‬م‪.‬س‪ .‬ص‪.20‬‬
‫‪ _44‬خالد خضروب ‪ " :‬قرار التحفيظ ب‪J‬ن ال‪<z‬ائية والقابلية للطعن" رسالة لنيل دبلوم املاس¦‪ I‬وحدة التكوين والبحث ي القانون املدني‬
‫‪.‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ع‪J‬ن الشق الدار البيضاء السنة الجامعية‪ .2011/2010:‬ص‪.37:‬‬
‫‪ _45‬ظه‪ IJ‬شريف رقم ‪ 1.11.178‬صادر ي ‪ 25‬من ذي الحجة ‪22)1432‬نوفم‪ (2011I‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 39.08‬املتعلق بمدونة‬
‫الحقوق العينية‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫ ‬
‫والاعتقاد السائد هو أن هذا الاتجاﻩ املعارض لألثر التطه‪IJ‬ي املطلق يغا ي ويبالغ‬
‫ي تخوفاته‪ ،‬وربما يكون قد تنا ¡ أن تلك القوة التطه‪IJ‬ية للرسوم العقارية «ي الكفيلة‬
‫بتشجيع الاستثمارات الفالحية والسياحية خاصة ع‪p‬ى املستوى البدوي‪ ،‬بحيث ال يمكننا‬
‫أن نتصور تنمية قروية حقيقية ي ظل وضعية عقارية مهزوزة تحتمل ٕالالغاء وٕالابطال‬
‫ي أي وقت وح‪J‬ن‪.‬‬
‫كما أننا نتساءل عن ماهية الفائدة أو الجدوى من مؤسسة إشهار مطلب‬
‫التحفيظ وآجالها‪ ،‬ومؤسسة التحديد ٔالاو ي والتكمي‪p‬ي‪ ،‬ومؤسسة التعرضات ي شقها‬
‫ٕالاداري والقضائي وآجالها الطويلة‪ ،‬إذا سمحنا للمتضرر من قرار التحفيظ بعد ذلك أن‬
‫يطعن ي الرسم العقاري؟‬
‫‪ ‚èö¹]å^Ÿý]V^éÞ^m‬‬
‫هذا التوجه بدورﻩ نجد فيه من يتمسك ويقدس قاعدة التطه‪ IJ‬ومنه من يع¦‪I‬ف‬
‫بشرعية قاعدة التطه‪ IJ‬لكن مع استحسان التخفيف من حد‪<Î‬ا‪.‬‬
‫فالبعض يرى بأن السماح للغ‪ IJ‬بالطعن ي الرسم العقاري ي¦‪I‬تب عنه بالضرورة‬
‫شرخ املناعة القانونية املطلقة ال‪ uv‬أضفاها املشرع املغربي ع‪p‬ى الرسم العقاري‪ ،‬فاملتضرر‬
‫من عملية التحفيظ يكون قد ضيع فرصة الدفاع عن نفسه من خالل املسطرة الطويلة‬
‫للتحفيظ وما صاح‪<a‬ا من عمليات إشهارية فيتحمل بالتا ي تبعات إهماله‪.46‬‬
‫تقول ٔالاستاذة سعاد عاشور ‪" ،47‬إن نظام السجل العقاري املغربي‪ ،‬يقوم باألساس‬
‫ع‪p‬ى ٕالاستقرار ي امللكية العقارية بعد تطه‪ IJ‬الحقوق وإعطاء مضمن السجل العقاري‬
‫الحجية املطلقة‪ ،‬ومنه فأي طعن ي حجية الرسم العقاري يجعل العقار محل ادعاءات‬
‫من قبل ٔالاطراف مما سيفيد مسطرة التحفيظ كل أهمي<ا"‪.‬‬
‫أما فيما يتعلق بالجانب ٓالاخر‪ ،‬فنجدﻩ يؤيد مبدأ التطه‪ IJ‬كامال إذ يؤكد ع‪p‬ى‬
‫وجوب تأييد هذا املبدأ مهما بلغت ٔالاضرار الناتجة عنه‪ ،‬فالعيب كما يقول هذا الفقه‬
‫_ مأمون الكزبري‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪46 .84:‬‬

‫‪ _47‬سعاد عاشور‪" .‬حجية التسجيل وفق نظام التحفيظ العقاري باملغرب "‪ ،‬مطبعة الوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪1997‬‬
‫ص‪197:‬‬
‫‪30‬‬
‫ ‬
‫ليس ي قاعدة التطه‪ IJ‬وإنما ي الشخص الذي استعمل التدليس‪ ،‬وبالتا ي يجب ردع هذا‬
‫الشخص ‪u‬ء النية‪ ،‬كما يضيف هذا الفقه بأنه يخالف تماما الرأي القائل بالتخفيف‬
‫من آثار التطه‪ IJ‬ال‪<z‬ائية بوضع استثناءات عل=<ا‪ ،‬ألن ذلك يزعزع امللكية ويفقد من‬
‫قيم<ا‪ 48.‬فكيف يمكن تصور تنمية قائمة ع‪p‬ى أرضية مهزوزة وعرضة ألي اعتداء من‬
‫شأنه أن يعصف باستثمارات تكون قد قطعت أشواطا مهمة ؟ وأي مغزى يبقى ملسطرة‬
‫التحفيظ بجميع مراحلها‪ ،‬والوقت الطويل الذي تقطعه‪ ،‬إذ سمحنا بالطعن ي قرار‬
‫‪49‬‬
‫التحفيظ؟‪.‬‬
‫فيكفي ي ذلك مسطرة التحفيظ وأشواطها الطويلة واملعقدة لت‪I‬ير شرعية قاعدة‬
‫‪50‬‬
‫التطه‪ IJ‬و«ي ضمان لحقوق ومصالح الغ‪ IJ‬وحجة عل=<م ي نفس الوقت‪.‬‬
‫فاألثر التطه‪IJ‬ي ضروري إذن لتطه‪ IJ‬العقار‪ ،‬إذ يسمح له باإلنطالق من نقطة‬
‫‪51‬‬
‫الصفر ي ظل نظام التحفيظ العقاري وانقطاع قاطع مع ماض مل‪²‬ى‪.‬‬
‫ويرى أحد الباحث‪J‬ن‪ 52،‬أن هذا التوجه بدورﻩ يغا ي ي تكريس قاعدة التطه‪ ،IJ‬ألن‬
‫هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة يتج‪p‬ى دورها الرئيس ي تطه‪ IJ‬العقار من كل الحقوق وٕالادعاءات غ‪ IJ‬املدرجة‬
‫بالرسم العقاري‪ ،‬وأن أي تمديد لهذا املفعول التطه‪IJ‬ي ملدة معينة بعد تأسيس الرسم‬
‫العقاري ونشرﻩ ي الجريدة الرسمية لن يزيد سوى من صالبة هذﻩ القاعدة وشرعي<ا‪.‬‬
‫وقد انبثق عن هذا التوجه فقه يرى بأن قاعدة التطه‪ IJ‬ال تخالف مبادئ الشريعة‬
‫ٕالاسالمية‪ ،‬من خالل قياس مبدأ ٔالاثر التطه‪IJ‬ي الوارد بقانون التحفيظ العقاري ع‪p‬ى‬
‫حجية ٔالاحكام القضائية ي إطار الشريعة ٕالاسالمية‪ 53،‬حيث خلص هذا الفقه إ ى عدم‬
‫مخالفة أثر التطه‪ IJ‬ملبادئ الشريعة ٕالاسالمية‪ ،‬وطالب بإدخال ضمانات جديدة بخصوص‬
‫‪ _ 48‬محمد بونبات‪ " ،‬نظام التحفيظ العقاري‪ .‬م‪.‬س‪.‬ص‪.79:‬‬

‫‪ _49‬خالد مداوي‪".‬مسطرة التحفيظ العقاري" )دون ذكر املطبعة( الطبعة ٔالاو ى ماي ‪ ،2000‬ص ‪ 51‬ومابعدها‪..‬‬
‫‪ _50‬محمد الحياني‪ " .‬عقد البيع وقانون التحفيظ العقاري"‪ ،‬مطبعة وراقة الكتاب‪ ،‬فاس الطبعة ٔالاو ى‪ ،1994 ،‬ص‪.120:‬‬
‫‪51- Paul decroux. Op. p : 103.‬‬
‫‪ _52‬السرغي¬‪ u‬عبد الكريم‪ :‬مرجع سابق ‪.‬ص‪.17:‬‬
‫‪ _53‬د‪،‬أحمد ادريوش‪"،‬أصول نظام التحفيظ العقاري"‪،‬منشورات سلسلة ملعة القانونية‪ ،‬سنة ‪،2003‬ص‪ 94:‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫ ‬
‫مسطرة التحفيظ من أجل تبسيطها وجعلها مسطرة قضائية فقط‪ ،‬ولذلك فهو‬
‫‪54‬‬
‫يستحسن التلطيف من قاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫وأمام مختلف كل هذﻩ املواقف الفقهية املتضاربة ال يمكن سوى تأييد ضرورة‬
‫إعمال املقتضيات املنصوص عل=<ا ي قانون التحفيظ العقاري وال‪ uv‬تؤيد قاعد التطه‪IJ‬‬
‫وذلك لضرور‪<Î‬ا ي نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬أل‪<q‬ا «ي ٔالاساس الذي ينب¬‪ u‬عليه هذا‬
‫النظام برمته‪ ،‬وبالتا ي فكل محاولة للحد من فعالية هذا املبدأ ينتج عنه بالضرورة‬
‫مراجعة مجموعة من القواعد ال‪ uv‬تنب¬‪ u‬بدورها ع‪p‬ى قاعدة التطه‪ ،IJ‬وهذا ال يع¬‪ u‬أن¬‪u‬‬
‫أعارض إدخال استثناءات ع‪p‬ى هذﻩ القاعدة ولكن يجب أن تكون جد محدودة‪ ،‬سواء‬
‫من حيث الزمن أو ٔالاطراف أو الحاالت‪.‬‬
‫وليس الجانب الفق‪ u‬وحدﻩ الذي عرفت آراؤﻩ تضاربا بشأن مدى شرعية قاعدة‬
‫التطه‪ IJ‬بل كذلك الشأن بالنسبة للقضاء فهو بدورﻩ يعرف تضاربا ي شأن تطبيق‬
‫مقتضيات الفصل‪J‬ن ‪ 1‬و‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬وهو ما سنخصص لدراسته الفقرة املوالية‪.‬‬
‫‪ãŞjÖ]ì‚Â^ÎàÚêe†Ç¹]ð^–ÏÖ]ÌÎçÚ‬‬
‫إن املتتبع لالج<اد القضائي بمختلف درجاته بخصوص قاعدة التطه‪ ،IJ‬سواء‬
‫خالل الف¦‪I‬ة الاستعمارية أو خالل مرحلة الاستقالل يجد اختالفا وتضاربا ي هذا الاج<اد‬
‫من حيث نطاق قاعدة التطه‪ IJ‬وتطبيقها ع‪p‬ى ٔالاطراف‪.‬‬
‫فلقد ظلت محاكم املوضوع ي مختلف ال¦‪I‬اب الوط¬‪ u‬ي أخد ورد حول مسألة‬
‫شمول قاعدة التطه‪ IJ‬للكل أم أ‪<q‬ا تستث¬‪ u‬من ذلك البعض‪ ،‬حيث ذهبت بعض هذﻩ‬
‫املحاكم إ ى أن هذﻩ القاعدة تطبق ع‪p‬ى كل من لم يدل بادعاءاته أثناء مسطرة التحفيظ‬
‫دون استثناء‪ ،‬أما البعض ٓالاخر فإنه يستث¬‪ u‬الخلف الخاص من تطبيق ٔالاثر التطه‪IJ‬ي‬
‫‪55‬‬
‫ليشمل فقط الغ‪ IJ‬الذي ال تربطه بطالب التحفيظ رابطة‪.‬‬
‫‪ _54‬نفسه‪،‬ص‪.98:‬‬
‫_ ذ‪ ،‬املختار بن أحمد العطار‪،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.92:‬‬
‫‪ _55‬د مأمون الكزبري‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.83:‬‬
‫‪32‬‬
‫ ‬
‫وهكذا يمكن أن نم‪ J‬ب‪J‬ن ف¦‪I‬ت‪J‬ن مهمت‪J‬ن‪ :‬املرحلة الاستعمارية وال‪ uv‬شكلت من خاللها‬
‫محكمة النقض الفرنسية سنة ‪ 1956‬نقطة انعطاف ي توجه القضاء‪ ،‬ومرحلة الاستقالل‬
‫ال‪ uv‬أدى من خاللها املجلس ٔالاع‪p‬ى دورا مهما ي توحيد الاج<اد القضائي ع‪p‬ى مستوى‬
‫املحاكم املغربية‪.‬‬
‫_‪ Jh†ÇÛ×ÖíéŠÞ†ËÖ]íè^Û£]í×u†ÚV÷æ‬‬
‫لقد عرفت ي واقع ٔالامر هذﻩ املرحلة ازدواجية ي العمل القضائي‪ ،‬حيث نجد‬
‫مجموعة من املحاكم عملت ع‪p‬ى الحد من مفعول ٔالاثر التطه‪IJ‬ي ليشمل فقط الغ‪IJ‬‬
‫الذي ال تربطه مع طالب التحفيظ رابطة ال من قريب وال من بعيد‪ ،‬ومقابل ذلك نجد‬
‫محاكم أخرى عملت ع‪p‬ى تعميم هذا املبدأ ع‪p‬ى جميع املتعامل‪J‬ن مع طالب التحفيظ‪.‬‬
‫أ‪ -‬الاج‪pv‬اد القضائي املخفف من حدة أثر التطه‪:/y‬‬
‫لقد عمل هذا التوجه القضائي ع‪p‬ى تقليص مبدأ ٔالاثر التطه‪IJ‬ي ليشمل فقط‬
‫الغ‪ ،IJ‬أما الخلف الخاص فال يتأثر بقاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫وندرج ‪<h‬ذا الخصوص قرار صادر عن محكمة الاستئناف بالرباط‪ ،‬والذي تتلخص‬
‫وقائعه ي تقدم شخص يملك عقارا مناصفة مع شريكه بمطلب لتحفيظه‪ ،‬غ‪ IJ‬أنه‬
‫اقتصر ع‪p‬ى تحفيظه باسمه فقط دون ٕالاشارة إ ى شريكه‪ ،‬وبعد استنفاذ جميع إجراءات‬
‫مسطرة التحفيظ أصدر املحافظ قرارﻩ بتحفيظ العقار باسم طالب التحفيظ دون‬
‫ٕالاشارة إ ى أي حق للشريك الذي تم إقصاؤﻩ بموجب قرار التحفيظ هذا‪.‬‬
‫وبطبيعة الحال فإن الشريك لم يبقى مكتوف ٔالايدي تاركا حقه يضيع نتيجة جرة‬
‫قلم من قبل املحافظ‪ ،‬فقام بعد ذلك الشريك الثاني بطلب قصد تقييد حقه ع‪p‬ى‬
‫العقار‪ ،‬فاستجابت محكمة الاستئناف للطلب باالع¦‪I‬اف للشريك بحقه‪ ،‬وأكدت ع‪p‬ى أن‬
‫‪56‬‬
‫التحفيظ ال يزال من حق الشريك‪.‬‬
‫‪ _56‬جاء ي إحدى حيثيات املحكمة‪:‬‬

‫‪- « attendu en fait, qu’il résulte d’un acte sous-seigne privé passé entre les parties à rabat, le 7 mars 1992, que l’immeuble‬‬
‫‪faisant l’objet du titre foncier, n° 904 R de la conservation de rabat appartient par indivis et par moitié à la veuve Réal et‬‬
‫‪au sieur martin sur le dit titre son droit de copropriété est donc fondée.‬‬
‫» … ‪Attendu que la demande n’est d’ailleurs contestée par Martin en aucune de ses conclusions qu’il y a donc lieu d’y faire droit‬‬
‫‪_ C.A.R. 27 janvier 1926.R.A.C.A.1925_1926. P :366 .‬‬
‫‪33‬‬

‫ة بأن قرار‬I‫ معت‬،‫وهو ٔالامر الذي أكدته مرة أخرى املحكمة الابتدائية بالدار البيضاء‬
‫ إذ أن هذﻩ الحقوق تظل‬،‫التحفيظ ال يحول دون تقييد حقوق الورثة ي الرسم العقاري‬
IJ‫ى الغ‬p‫ يسري ع‬IJ‫ فهذا ٔالاخ‬،IJ‫ى عليه دون أن يشملها أثر التطه‬ó‫موجودة ي مواجهة املد‬
57
.‫فقط‬
‫<اية الرسم‬q ‫ حيث أكدت مرة أخرى بأن‬،‫وكررت محكمة الاستئناف نفس ٔالامر‬
‫العقاري ال تحول دون مطالبة الخلف الخاص بحقوقهم الضائعة واملستمدة من عقد‬
‫ منحها املالك املقيد‬uv‫ى الحقوق ال‬p‫ شرط أال تؤثر هذﻩ الال¦امات ع‬،‫ى التحفيظ‬p‫سابق ع‬
58
.‫ بمع¬¡ أن يكون العقار املحفظ ال زال بيد طالب التحفيظ ٔالاول‬،‫ بعد التحفيظ‬IJ‫للغ‬
57_ tribunal de la première instance de casa, 27 juin 1932, G.T.M : N°515 Du 12Novembre 1932, P : 338 et s.
.210:‫ ص‬.‫س‬.‫ م‬،‫_ أشارت إليه ذة عاشور سعاد‬
‫ مأمون الكزبري‬،‫ أشار إليه د‬،1934 ‫ منشور بمجلة املحاكم املغربية لسنة‬،1935‫مارس‬15 ‫_ قرار استئنافية الرباط بتاريخ‬58
.82:‫ص‬.‫س‬.‫م‬.
‫ الناتج عن تحفيظ العقار –تطور القضاء‬IJ‫ " التطه‬،‫ محمد الكشبور‬،‫ أشار إليه د‬،1934 ‫ ماي‬15 ‫_ قرار استئنافية الرباط بتاريخ‬
.97 :‫ص‬.‫س‬.‫ " م‬1999I‫ دجن‬29 ‫ى بتاريخ‬p‫ قراءة ي قرار املجلس ٔالاع‬،‫املغربي‬
:‫<ا هذا القرار‬z‫ تضم‬uv‫_ من أبرز الحيثيات ال‬
« attendu qu’il résulte de la combinaison des articles 83 et 84 du dahir du 12 aout 1913 sur l’immatriculation des
immeubles, que lorsque la transmission de la propriété se produit entre vifs au cours de la procédure d’immatriculation
et que la mutation n’a pour objet qu’une portion de l’immeuble, le bénéficiaire du droit soumis à la publicité n’est tenu
d’effectuer à la conservation le dépôt des pièces requises pour l’inscription que pour prendre rang et rendre le dit droit
opposable aux tiers.
Attendu que le titre foncier établit au profit du titulaire un doit dont la discussion n’est plus possible , mais ne fait pas
obstacle à ce que l’ayant droit du bénéficiaire de titre demande à ce dernier l’exécution de ses engagements ne sont pas
de nature à mettre en discussion le droit de propriété du titulaire du titre et à porter atteinte à des droits consentis par
lui à des tiers régulièrement inscrits… »
_ Paul decroux, op.cit.p.105.
:‫يقول الفقه ي هذا الصدد‬
_ « D’après cette jurisprudence, qui, sur le plan de la seule logique apparait valable, le demandeur en inscription d’un
droit réel qu’il tient du bénéficiaire du titre foncier, en vertu d’un acte antérieur à la décision d’immatriculation, acte
dont-il n’a pas fait le dépôt à la conservation foncière au cours de la procédure d’immatriculation, loin de contester le
droit de propriété du bénéficiaire du titre, en fait au contraire était expressément pour faire reconnaitre le propre droit
réel qu’il a acquis de ce propriétaire, et sa demande est donc parfaitement recevable, des lors du moins que l’inscription
du droit qu’il sollicite, inscription qui ne peut d’ailleurs avoir d’effet rétroactif à défaut d’une pré notation, ne porte pas
atteinte à des droits consentis par le titulaire du titre, après la décision d’immatriculation à des tiers qui ont eu soin de
faire régulièrement inscrire leurs propres droit… ».
_ Paul decroux, op.cit.p.105
34
‫ ‬
‫وبالتا ي فمن خالل هذا التوجه القضائي الذي يذهب إ ى أن قاعدة التطه‪ IJ‬وإن‬
‫‪59‬‬
‫كانت تجعل الرسم العقاري ‪<q‬ائيا ومطهرا فإ‪<q‬ا ال تنال من حقوق الخلف الخاص‪.‬‬
‫وأعتقد شخصيا بأن هذا الخروج عن املبدأ كانت تقتضيه ظرفية املجتمع املغربي‬
‫آنذاك‪ ،‬من حيث جهله بقواعد التحفيظ العقاري‪ ،‬سواء من حيث املسطرة وٓالاجال‪ ...‬بل‬
‫أن الكث‪ IJ‬من املغاربة ‪ -‬خصوصا ي البوادي ‪ -‬كانوا يجهلون مؤسسة قانونية اسمها‬
‫التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫يقول بعض الفقه‪ 60‬ي تفس‪IJ‬ﻩ لهذا التوجه باستناد املحاكم ع‪p‬ى القاعدة‬
‫ٔالاخالقية إلبطال الحق املقيد بسوء نية أو بتباطؤ أو باستعمال التدليس‪ ،‬فإذا فوت‬
‫شخص )أ( عقارﻩ لشخص )ب( وقبل أن يقوم هذا ٔالاخ‪ IJ‬بتقييد شرائه‪ ،‬قام )أ( ببيعه‬
‫مرة أخرى إ ى شخص آخر )ج(‪ ،‬وسبق هذا ٔالاخ‪ IJ‬إ ى تقييد شرائه‪ ،‬ففي هذﻩ الحالة‬
‫تلعب القاعدة ٔالاخالقية دورا مهما إلبطال تقييد عقد )ج(‪ .‬وبالتا ي فال يمكن إبطال عقد‬
‫)ج( لكون عقد )ب( سابقا عليه‪ ،‬وإنما إبطاله ألسباب أخرى أهمها سوء النية‪ ،‬ومن خارج‬
‫الرسم العقاري‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن مقتضيات ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ما لبتت أن فرضت نفسها وأفرزت‬
‫اج<ادات قضائية ال¦مت بتطبيق حرفية نص الفصل‪J‬ن ‪1‬و ‪ 62‬منه‪ ،‬بحيث قضت بأن‬
‫قاعدة التطه‪ IJ‬تشمل الكل دون استثناء‪.‬‬
‫ب ‪ٕ -‬الاتجاﻩ القضائي املؤيد لقاعدة التطه‪:/y‬‬
‫بعد إظهار نوع من ال¦‪I‬دد‪ ،‬تراجع القضاء بصفة ‪<q‬ائية بحيث أن محكمة الاستئناف‬
‫‪61‬‬
‫اعت‪I‬ت قاعدة التطه‪ ،IJ‬قاعدة شمولية ويواجه ‪<h‬ا الخلف الخاص والغ‪ IJ‬ع‪p‬ى حد سواء‪.‬‬
‫بل ذهبت إ ى اعتبار أن قاعدة التطه‪ IJ‬تسري ح‪ ¡v‬ع‪p‬ى القاصرين الذين قام عمهم بتحفيظ‬
‫العقار باسمه لوحدﻩ‪ 62.‬كما أن املش¦‪I‬ي الذي لم يدل برسم شرائه أثناء مسطرة التحفيظ‪،‬‬
‫‪ _59‬السرغي¬‪ u‬عبد الكريم‪ :‬مرجع سابق ‪.‬ص‪.20:‬‬

‫‪ _60‬د‪ ،‬محمد مهدي الجم "التحفيظ العقاري باملغرب"‪ ،‬مكتبة الطالب‪ ،‬الرباط الطبعة الثانية‪1400 ،‬ه‪،1980/‬ص‪.274:‬‬
‫‪ _61‬قرار استئنافية الرباط بتاريخ ‪ 2‬مارس ‪ ،1935‬أشار إليه دكرو‪،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.106:‬‬
‫‪62_ cour d’appel de rabat, 29 avril 1950, voir Paul decroux, op.cit:p .107‬‬
‫‪35‬‬

‫ي فقط الحق ي طلب‬I¦‫ حيث يبقى للمش‬،‫ شراؤﻩ الغيا بمجرد صدور قرار التحفيظ‬I‫يعت‬
63
.‫التعويض‬
‫ين نجد أن محاكم املوضوع لم تكن‬IJ‫ن ٔالاخ‬J‫وعموما فمن خالل هذين التوجه‬
‫ من خالل تدخل محكمة‬،‫ى موقف واحد وموحد إال ي بداية الاستقالل‬p‫مستقرة ع‬
‫ أيدت من‬64،1956‫النقض الفرنسية ي الحسم ي سبع قرارات متتابعة ابتداء من سنة‬
‫ى الكافة‬p‫ ع‬IJ‫ بخصوص شمول قاعدة التطه‬،‫خاللها موقف محكمة الاستئناف بالرباط‬
‫ى منذ‬p‫ وهو املوقف الذي استقر عليه املجلس ٔالاع‬،IJ‫ن الخلف الخاص والغ‬J‫ ب‬J‫دون تمي‬
65
.‫تأسيسه بكيفية مطلقة‬
‫ "نظام‬،‫ أشار إليه إدريس الفاخوري‬40 ،39:‫ص‬،1951 ‫ مجلة املحاكم املغربية لسنة‬،1950_11_04 ‫_ قرار استئنافية الرباط بتاريخ‬63
43. :‫ص‬.2006 ‫ طبعة‬،‫ وجدة‬،‫ مطبعة دار الجسور‬،"‫التحفيظ العقاري باملغرب‬
.‫س‬.‫ م‬،"‫الاقتصادي‬-‫ي‬ó‫ن ٕالاشهار العقاري والتخطيط الاجتما‬J‫ ب‬:‫"سياسة التحفيظ العقاري ي املغرب‬. u‫_ محمد بن الحاج السلم‬64
.121:‫ص‬
‫دد حينما تأخرت محكمة النقض الفرنسية ي النظر ي العديد من الطعون‬I¦‫ _ولقد استنتج ٔالاستاذ بول دكرو نوعا من ال‬....
:‫ يقول بول دكرو‬،‫ حيث وصلت إ ى سبعة‬،‫املتعلقة باملوضوع إ ى أن تراكمت‬
« saisie de nombreux pourvois, il semble bien toutefois que la cour suprême de paris ait hésité longtemps à prendre
position sur cette question délicate, au lieu de statuer normalement sur le premier pouvoir introduit à ce sujet, elle a
laissé accumuler plusieurs recours, et ce n’est que, lorsque l’indépendance est intervenue, le 2 mars 1956, obligée de
liquider au plus tôt « le contentieux marocain » encore pendant devant-elle. Elle a rendu coup sur coup, au cours des
deux années qui ont suivi l’indépendance sept arrêts sur ladite question, jurisprudence désirée depuis assez longtemps
pour mettre fin à une incertitude, à une difficulté qui avait trop longtemps divisé la jurisprudence marocaine.
Dans ces arrêts, la cours de cassation décide, comme l’avait fait la cour d’appel de rabat d’une manière assez générale
dans ses décisions les plus récents que la règle édictée par les articles 2et 62 du dahir sur l’immatriculation, la purge,
s’applique erga omnes , qu’elle joue donc notamment à l’encontre de l’acquéreur de tout ou partie du terrain
immatriculé, lorsque cette acquisition est antérieure à l’immatriculation elle – même et n’a pas fait l’objet d’un dépôt
régulier au cours de la procédure en conformité de l’article 84. Elle énonce que les dispositions des articles 2 et 62, par
leur caractère absolu ne comportant aucune exception, sont applicables à tous et même entre parties et ne permettent
pas l’inscription de droits nés d’une situation juridique antérieure et non retenus par le conservateur… ».
.25:‫ ص‬.‫_ أوردﻩ ٔالاستاذ محمد الكشبور مرجع سابق‬
.25:‫ ص‬،‫ محمد الكشبور مرجع سابق‬،‫_ د‬65
36
‫ ‬
‫‪ VÙøÏj‰ý]í×u†ÚV^éÞ^m‬‬
‫لقد استقر املجلس ٔالاع‪p‬ى مند بدايته ع‪p‬ى شمول قاعدة التطه‪ IJ‬وسريا‪<q‬ا إزاء‬
‫الكافة‪ ،‬وهكذا ذهب ي قرار له إ ى أن‪ ..." :‬إقامة الرسم العقاري له صبغة ‪<q‬ائية ال تقبل‬
‫الطعن ويحسم كل نزاع يتعلق بالعقار‪ ،‬وال يمكن الاحتجاج بأي حق عي¬‪ u‬سابق ع‪p‬ى‬
‫التحفيظ لم يقيد بالرسم العقاري‪ 66"...‬بل ذهب إ ى حد القول ب‪ " :‬أنه ال وجود ألي حق‬
‫عي¬‪ u‬يتعلق بعقار محفظ ح‪ ¡v‬ب‪J‬ن املتعاقدين إذا لم يكن مقيدا بالرسم العقاري‪،‬‬
‫‪67‬‬
‫وشهادة املوثق ال تكف إلثبات تملك حق عي¬‪ u‬لم يتم تقييدﻩ بالرسم العقاري‪"...‬‬
‫وتطبيقا لذلك عمل املجلس ٔالاع‪p‬ى ع‪p‬ى إصدار قرار ينص من خالله ع‪p‬ى طرد‬
‫املحتل لعقار محفظ بدون سند‪ ،‬ما دام أنه غ‪ IJ‬مقيد بالرسم العقاري‪ ،‬ولو تملك أي‬
‫‪68‬‬
‫عقد أو وثيقة تدل ع‪p‬ى تملكه لذلك العقار‪.‬‬
‫ع‪p‬ى أن أهم قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ي هذا الشأن هو الذي ذهب من خالله إ ى اعتبار‬
‫الفصل ‪ 2‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري )قبل نسخه وتعويضه بالفصل ٔالاول من نفس‬
‫الظه‪ IJ‬بموجب القانون ‪ ( 14/07‬يتضمن قواعد آمرة مرتبطة بالنظام العام العقاري‪،‬‬
‫ومن تم يجب أن تث‪IJ‬ها املحكمة من تلقاء نفسها‪ ،‬كلما تب‪J‬ن لها أن الحق املد‪ó‬ى به تطهر‬
‫منه العقار نتيجة التحفيظ‪ 69،‬وأنه ال يخول لصاحبه سوى املطالبة بالتعويض‪ ،‬وي حالة‬
‫التدليس فقط طبقا للفصل ‪ 64‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪ 70.‬مع اعتبار أن ذلك ال‬
‫يحول دون املطالبة بالحقوق الجديدة الالحقة ع‪p‬ى التحفيظ‪ ،‬حيث أنه إذا أقر ‪<h‬ا املالك‬
‫يمكن تقييدها بالرسم العقاري‪.‬‬
‫‪ _66‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى رقم ‪ 87‬بتاريخ ‪ ،1972/04/21‬ملف إداري عدد ‪ ،18271‬منشور بمجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ ،‬عدد‬
‫‪.26‬ص‪ ،32:‬أشار إليه عبد الكريم السرغي¬‪ u‬م‪.‬س‪ .‬ص‪.21:‬‬
‫‪ _67‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد‪ ،640‬بتاريخ ‪ 4‬يناير ‪ ،2006‬ملف مدني عدد ‪ ،2004/1/1/4229‬منشور بمجلة ٔالامالك العدد ٔالاول‪،‬‬
‫ص‪.197:‬‬
‫_ قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 197‬بتاريخ ‪ 2005/01/19‬ملف مدني عدد‪.2001/1/1/829‬‬
‫‪ _68‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 688‬بتاريخ ‪ 04‬أكتوبر‪ .1978‬قرار غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _69‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى ي امللف املدني عدد ‪ 87/2075‬بتاريخ ‪ 29‬يناير ‪ 1992‬منشور بمجلة ٕالاشعاع‪ ،‬العدد‪،7:‬ص‪.69:‬‬
‫‪ _70‬حكم استئنافية الرباط للغرفة العقارية رقم ‪ 1711‬بتاريخ ‪ 19‬مارس‪ ،1992‬منشور بمجلة ٕالاشعاع‪ ،‬العدد ‪ ،26‬ص‪.244:‬‬
‫‪37‬‬
‫ ‬
‫فالتحفيظ العقاري إذن يجعل العقار مطهرا من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا طبقا‬
‫‪71‬‬
‫للفصل‪J‬ن ‪2‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫ورغم التوجه الغالب ع‪p‬ى مستوى محاكم املغرب هو الذي يس‪ IJ‬نحو اعتبار‬
‫التطه‪ IJ‬يسري إزاء الكل‪ ،‬إال أن هناك بعض املحاكم ال‪ uv‬اتجهت عكس ذلك‪ ،‬ونجد من‬
‫ذلك‪ ،‬ما ذهبت إليه ابتدائية وجدة ي قضية ارتأت من خاللها بأن الرسم العقاري أن‪Ñ‬‬
‫بصفة غ‪ IJ‬قانونية قبل استيفاء اليم‪J‬ن املعلق عل=<ا الحكم‪ ،‬وذهبت إ ى عدم إمكانية‬
‫مواجهة املد‪ó‬ي بمقتضيات الفصل‪J‬ن ‪2‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪ ،‬وبذلك استجابت‬
‫لطلب املد‪ó‬ي الرامي إ ى التشطيب ع‪p‬ى الرسم العقاري وتوجيه ٔالامر إ ى املحافظ العقاري‬
‫قصد القيام بالتشطيب ع‪p‬ى الرسم‪ 72 .‬وهو ما أكدﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى بأن املش¦‪I‬ي باعتبارﻩ‬
‫خلفا خاصا لنفس طالب التحفيظ الذي تحول مطلبه إ ى رسم عقاري ال يواجه كالخلف‬
‫‪73‬‬
‫العام بقاعدة التطه‪ IJ‬اعتمادا ع‪p‬ى الفصل‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫وبالتا ي فال يمكن اعتبار املش¦‪I‬ي لحقوق مشاعة ي عقار محفظ محتال بدون سند‬
‫‪74‬‬
‫اعتبارا لعدم تسجيله لرسم شرائه بالرسم العقاري‪.‬‬
‫وانطالقا مما سبق‪ ،‬نجد أن الاج<اد القضائي بدورﻩ عرف تضاربا بشأن تطبيق‬
‫قاعدة التطه‪ ،IJ‬رغم التوجه السائد هو املطبق لحرفية النص‪J‬ن‪1‬و‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬وهو ٔالامر‬
‫الذي يسمح لنا بالقول بأن املحاكم املغربية ال زالت وفية للقاعدة القانونية ي الوقت الذي‬
‫يعول عل=<ا ي التخفيف املعقلن واملشروط من حدة قاعدة التطه‪ ،IJ‬لتبقى هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة «ي‬
‫الواجبة التطبيق‪.‬‬
‫‪ _71‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى رقم ‪ 2336‬بتاريخ ‪ ،2006/07/12‬ملف مدني عدد ‪،2004/1/1/1855‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _72‬حكم ابتدائية وجدة رقم ‪ 93/1464‬ملف مدني رقم ‪ ،89 /1362‬بتاريخ ‪،1993/5/4‬منشور بمجلة املناظرة‪ ،‬العدد الثاني يونيو‬
‫‪ ،1997‬ص‪ 139:‬وما بعدها‪ ،‬أشار إليه ٔالاستاذ إدريس فاخوري‪ .‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.45:‬‬
‫‪ _73‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 5925‬بتاريخ ‪ ،1999/12/29‬ملف مدني عدد ‪ 94/1151‬مجلة ٔالامالك عدد‪ .1 ،‬ص‪.200‬‬
‫‪ _74‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 1729‬بتاريخ ‪ 5‬يونيو ‪ ،2003‬ملف مدني عدد ‪ ،2002/4/1/3178‬أشار إليه ٔالاستاذ محمد الكشبور‪،‬‬
‫"التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار – تطور القضاء املغربي‪ ،‬قراءة ي قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى بتاريخ ‪ 29‬دجن‪ . 1999 I‬م‪ .‬س‪ .‬ص‪.89:‬‬
‫‪38‬‬
‫ ‬
‫وهو ٔالامر الذي يو‪ü‬ي بكون قاعدة التطه‪ IJ‬قاعدة آمرة‪ ،‬ال يجوز الاتفاق ع‪p‬ى‬
‫مخالف<ا‪ ،‬مما يضفي عل=<ا صبغة ال‪<z‬ائية‪ ،‬مع ما يمكن أن ي¦‪I‬تب عل=<ا من ضرر يصيب‬
‫الغ‪ IJ‬ي حقوقه‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]ovf¹‬‬
‫]‪ ^ãßÚÌéŞ×jÖ]íéÞ^ÓÚcæÀéËvj×ÖíÏ×Ş¹]íér£‬‬
‫إن مقتضيات الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ‪<Î‬دف ي غاي<ا الك‪I‬ى إ ى إعطاء العقار‬
‫نقطة انطالق جديدة‪ ،‬تبدأ من الصفر لتس‪ IJ‬إ ى ٔالامام وفق نظام مضبوط ودقيق‪ ،‬وذلك‬
‫من خالل تطه‪ IJ‬امللك من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء جريان مسطرة التحفيظ‬
‫لتصبح ي حكم العدم‪) .‬املطلب ٔالاول(‪.‬‬
‫وبما أن الخطأ وارد ي هذا املجال فقد تنبه املشرع املغربي لهذﻩ املسألة واضعا‬
‫إمكانية من خاللها يتم التلطيف من ‪<q‬ائية الرسم العقاري وذلك بمقت©¡ الفصل‪J‬ن‬
‫‪29‬و‪ 30‬من القرار الوزيري الصادر بتاريخ ‪ 03‬يونيو ‪) .1915‬املطلب الثاني(‪.‬‬
‫]‪ Ùæù]g×Ş¹‬‬
‫]‪ÀéËvj×ÖíÏ×Ş¹]íér£‬‬
‫انطالقا من الفصل‪J‬ن ‪1‬و ‪ 62‬من ظه‪12 IJ‬غشت‪ 75،1913‬نجد أن التحفيظ‬
‫العقاري ‪<õ‬دف ي غايته الك‪I‬ى إ ى إعطاء العقار موضوع التحفيظ مناعة قانونية تبدأ‬
‫كما سبقت ٕالاشارة إ ى ذلك من الصفر لتس‪ IJ‬إ ى ٔالامام وفق نظام مضبوط ودقيق‪ ،‬وذلك‬
‫من خالل تطه‪ IJ‬امللك من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء جريان مسطرة التحفيظ‬
‫لتصبح ي حكم العدم‪).‬الفقرة ٔالاو ى(‪.‬‬
‫كما أن التحفيظ يعطي للرسم العقاري الصفة ال‪<z‬ائية واملنطلق ٔالاوحد للتحمالت‬
‫والتكاليف العقارية الكائنة ع‪p‬ى العقار أثناء تحفيظه‪ ،‬حيث تصبح كل مطالبة أو محاولة‬
‫للطعن ي هذا الرسم غ‪ IJ‬مجدية‪ ،‬وذلك ملناعته املطلقة املكتسبة من قرار التحفيظ‪).‬الفقرة‬
‫الثانية(‪.‬‬
‫ ‬
‫‪) _75‬كما تم تعديله بمقت©¡ القانون رقم ‪ 14/07‬الصادر بتنفيذﻩ الظه‪ IJ‬الشريف رقم ‪ 1.11.177‬الصادر ي ‪22‬نون‪.(2011 I‬‬
‫‪39‬‬
‫ ‬
‫]‪ì†ãŞ¹]ìçÏÖ]Ùø}àÚíéÞçÞ^ÏÖ]íér£‬‬
‫إن الوجه السل‪ uö‬لقاعدة التطه‪ ،IJ‬هو تطه‪ IJ‬العقار من كل الحقوق غ‪ IJ‬املصرح ‪<h‬ا‬
‫أثناء ٓالاجال القانونية املحددة لها‪ ،‬ع‪p‬ى أن هذﻩ الحقوق تتال‪ ¡ø‬وتندتر بصفة ‪<q‬ائية ال‬
‫رجعة ف=<ا‪.‬‬
‫ثم إنه بالرجوع إ ى الفصل الثاني من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬نجد انه من ب‪J‬ن خصائص‬
‫التحفيظ العقاري إنشاء الرسم العقاري الذي يبطل ما دونه من الرسوم‪ ،‬ع‪p‬ى أن أهم‬
‫خاصية ت¦‪I‬تب عليه «ي تطه‪ IJ‬امللك من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء مسطرة‬
‫‪76‬‬
‫التحفيظ‪.‬‬
‫فبمجرد صدور قرار التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري‪ ،‬يصبح العقار مطهرا من‬
‫جميع الحقوق املتعرض عل=<ا أثناء جريان مسطرة التحفيظ ولو كانت حقوقا مشروعة‪،‬‬
‫مقابل إضفاء صفة املشروعية ع‪p‬ى الحقوق املد ى ‪<h‬ا أثناء املسطرة ولو كانت غ‪IJ‬‬
‫‪77‬‬
‫مشروعة‪.‬‬
‫فإذا حدت أن أغفل املالك أثناء جريان مسطرة التحفيظ الادعاء بحقوقه ع‪p‬ى‬
‫‪78‬‬
‫العقار‪ ،‬فإن هذا ٔالاخ‪ IJ‬يصبح مطهرا م‪<z‬ا‪ ،‬وال يمكن بع<ا بعد تأسيس الرسم العقاري‪،‬‬
‫ألن قرار التحفيظ يطهر العقار وينسبه ملن حفظ باسمه‪ ،‬ليس باعتبارﻩ وارتا أو موهوبا له‬
‫‪79‬‬
‫أو مالكا‪ ،‬وإنما نتيجة ٔالاثر التطه‪IJ‬ي الناتج عن تأسيس الرسم العقاري‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن ٕالاشكال الذي يثار هنا يتعلق بأصحاب الحقوق العينية الذين لم يقوموا‬
‫بما يلزم لتقييدها‪ ،‬أو لم يتعرضوا ع‪p‬ى مطلب التحفيظ ي الوقت الذي ان<ت فيه جميع‬
‫إجراءات التحفيظ‪ ،‬ولم يصدر قرار التحفيظ بعد‪ ،‬فهل ال زال الباب مفتوحا أمامهم‬
‫للتعرض‪ ،‬أم لم يبق لهم سوى الحق ي التعرض؟‪.‬‬
‫‪ _76‬عبد الكريم السرغي¬‪ .u‬مرجع سابق‪.‬ص‪.6:‬‬

‫‪ _77‬محمد خ‪IJ‬ي‪" ،‬حماية امللكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري باملغرب"‪ ،‬مطبعة دار نشر املعرفة‪ ،‬طبعة ‪ ،2001‬ص‪.197:‬‬
‫‪ _78‬سعاد عاشور‪" .‬حجية التسجيل وفق نظام التحفيظ العقاري باملغرب "‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.206 ،‬‬
‫‪79_ Direction de la conservation Foncière, « l’immatriculation foncière en 300 question- réponses », 1999, page :144.‬‬
‫‪40‬‬
‫ ‬
‫نعتقد غ‪ IJ‬جازم‪J‬ن ي هذا الخصوص بأن الع‪I‬ة بتأسيس الرسم العقاري وليس‬
‫بان<اء إجراءات مسطرة التحفيظ‪ ،‬وأن قرار التحفيظ يتبلور ي الواقع من خالل الرسم‬
‫العقاري‪ ،‬وأنه من الناحية العملية يتم مراسلة مجموعة من الجهات قصد إبداء‬
‫مالحظا‪<Î‬ا حول تحفيظ ذلك العقار قبل تأسيس الرسم العقاري‪ ،‬وهو ٔالامر الذي كرسه‬
‫املجلس ٔالاع‪p‬ى إذ ذهب إ ى أن العقار ال يصبح مطهرا إال من تاريخ صدور قرار التحفيظ‬
‫وتأسيس الرسم العقاري‪،‬‬
‫وليس من تاريخ ان<اء إجراءات مسطرة التحفيظ‪ 80،‬وأن مجرد الحصول ع‪p‬ى‬
‫‪81‬‬
‫قرض من البنك قبل تأسيس الرسم العقاري ال يفيد تملك طالب التحفيظ للعقار‪،‬‬
‫وبالتا ي يمكن لكل صاحب حق عي¬‪ u‬ع‪p‬ى العقار إدعاءﻩ ما دام أنه لم يصدر قرار‬
‫التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري بعد‪.‬‬
‫وع‪p‬ى العموم فالشخص الذي استطاع تقييد العقار بإسمه‪ ،‬يصبح حائزا ع‪p‬ى سند‬
‫مطلق للملكية باعتبارﻩ الحجة الوحيدة ال‪ uv‬تؤكد صحة جميع البيانات املدونة ف=<ا‪.‬‬
‫إال أن¬‪ u‬أتساءل عن مدى شمول التطه‪ IJ‬لكافة الحقوق العينية ال‪ uv‬لم يصرح ‪<h‬ا الغ‪IJ‬‬
‫ي الوقت املناسب أم أنه يستث¬‪ u‬بعضا من هذﻩ الحقوق ؟‪.‬‬
‫بالرجوع إ ى كل من الفصول ‪110‬و‪111‬و‪ 115‬من ظه‪ 2 IJ‬يونيو ‪ 1915‬الذي تم‬
‫إلغاؤﻩ بمقت©¡ الظه‪ IJ‬الشريف رقم ‪ 1.11.178‬صادر ي ‪ 25‬من ذي الحجة‬
‫‪22)1432‬نوفم‪ (2011I‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 08.39‬املتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬نجد‬
‫أن الارتفاقات العقارية الناشئة عن وضعية ٔالاماكن وكذا الاتفاقات القانونية املقررة‬
‫للمنفعة العامة أو الخاصة تعت‪ I‬موجودة ولو لم يتم تقييدها بالرسم العقاري‪ ،‬ومن تم‬
‫فقاعدة التطه‪ IJ‬ال يسري مفعولها ع‪p‬ى هذﻩ الارتفاقات والحقوق املقررة ملصلحة الغ‪،IJ‬‬
‫‪82‬‬
‫ولو تم تأسيس الرسم العقاري دون أن يطالب ‪<h‬ا أصحا‪<h‬ا‪ ،‬وهو ما أكدﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى‬
‫ي أك¦‪ I‬من مرة‪ ،‬حيث أكد ع‪p‬ى أن حق املرور العائد ألرض محاطة بأرض أخرى يعت‪ I‬من‬
‫قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 2336‬بتاريخ ‪ 2006/7/12‬ملف مدني عدد ‪.2004/1/1855‬غ‪ IJ‬منشور‪80_.‬‬
‫‪ _81‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 439‬بتاريخ ‪،2005/2/9‬ملف مدني عدد‪ ،2004/1/1/525‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _82‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد‪1122‬بتاريخ ‪ ،1985/5/8‬ملف مدني عدد ‪ ،94383‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪41‬‬
‫ ‬
‫الال¦امات امللقاة عل عاتق املالك‪J‬ن تجاﻩ بعضهم‪ ،‬حيث أنه خالفا للقاعدة الواردة ي‬
‫املادة‪ 65‬وما بعدها من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري تعفى هذﻩ الال¦امات من ٕالاشهار ي‬
‫الرسم العقاري‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أننا نسجل كون املشرع املغربي لم يشر إ ى هذﻩ ٕالامكانية من خالل مدونة‬
‫الحقوق العينية الجديدة مما يدفعنا إ ى طرح التساؤل التا ي‪ :‬هل يعت‪ I‬سكوت املشرع‬
‫املغربي بمثابة تراجع عن املسألة ؟‪.‬‬
‫نستطيع القول بأن املنع ال يكون إال بنص صريح ؤالاصل ي ٔالاشياء ٕالاباحة وبالتا ي‬
‫نفسر سكوت املشرع بمثابة إحالة صريحة ع‪p‬ى ما كان معموال به ي القانون املل‪²‬ى‪.‬‬
‫ع‪p‬ى أنه يمكن التخفيف من حدة قاعدة التطه‪ IJ‬عن طريق إمكانية تقييد حق ما‬
‫مرتب لفائدة الغ‪ IJ‬بعد تحفيظ العقار عن طريق اع¦‪I‬اف املالك ال يعد اع¦‪I‬افا بحق‬
‫قديم‪ ،‬بل إنشاء لحق جديد والحق ع‪p‬ى التحفيظ‪ ،‬ألن مبدأ التطه‪ IJ‬ال يؤثر إال ي الحقوق‬
‫‪83‬‬
‫السابقة ع‪p‬ى التحفيظ‪.‬‬
‫وجدير بالذكر فإن قرار التحفيظ يقطع كل صلة بما‪ u³‬العقار‪ ،‬ويؤسس حالة‬
‫مدنية جديدة تحم‪ u‬العقار من كل مطالبة أو نزاع‪.‬‬
‫‪84‬‬
‫وأش‪ IJ‬ي ‪<q‬اية هذﻩ الفقرة إ ى أنه كان مشروع قانون مراجعة التحفيظ العقاري‬
‫الذي لم يكتب له النور وحل محله القانون رقم ‪ 07/14‬الذي عدل وتمم ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫العقاري‪ ،‬قد جاء بمستجدات بخصوص مبدأ أو حجية التطه‪ IJ‬من خالل املادة ‪ 77‬منه‬
‫وما يل=<ا‪ ،‬تتج‪p‬ى ي إدخال مجموعة من الاستثناءات ع‪p‬ى هذا املبدأ وتعاملت معه بنوع‬
‫من املرونة‪ ،‬حيث قررت بأن التطه‪ IJ‬ال يسري ع‪p‬ى الحقوق غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا حالة التدليس‬
‫والزور‪ ،‬إذ يتم إرجاع العقار ملالكه الحقيقي مع فرض جزاءات ع‪p‬ى املخالف لصالح املالك‬
‫وصندوق التأمينات‪ ،‬كما ال يسري املبدأ التطه‪IJ‬ي ع‪p‬ى الحقوق ال‪ uv‬تلقاها الغ‪ IJ‬مباشرة‬
‫من طالب التحفيظ‪.‬‬
‫‪ _83‬د‪ ،‬املختار بن أحمد العطار‪ " ،‬التحفيظ العقاري ي ضوء القانون املغربي"‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.84:‬‬
‫‪ _84‬مشروع قانون يتعلق بالتحفيظ العقاري املغربي‪ ،‬قدمته وزارة الفالحة الفالحة والتجه‪ J‬والبيئة‪ ،‬تحت إشراف إدارة املحافظة‬
‫ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية واملسح العقاري والخرائطية بتنسيق مع عدة فعاليات وجهات رسمية متعددة‪ ،‬نون‪.1997I‬‬
‫‪42‬‬
‫ ‬
‫ولقد تم تكريس هدا املقت©¡ ي مدونة الحقوق العينية إال أن ٔالامر ال يمس الحجية‬
‫املطلقة للتطه‪ IJ‬فهو يمس حجية التقييدات الالحقة ع‪p‬ى الرسوم العقارية‪.‬‬
‫وإذا كان الوجه السل‪ uö‬لقاعدة التطه‪ IJ‬يتمثل ي تطه‪ IJ‬امللك من كافة الحقوق غ‪IJ‬‬
‫املدرجة ي الرسم العقاري‪ ،‬فإن هناك أثرا إيجابيا لقرار التحفيظ‪ ،‬يتج‪p‬ى ي ‪<q‬ائية الرسم‬
‫العقاري وعدم قابليته للطعن‪ 85،‬وهو ما سأتناوله ي الفقرة املوالية‪.‬‬
‫]‪ Jë…^ÏÃÖ]Ü‰†×Öíéñ^ãßÖ]íË’Ö]Ùø}àÚíéÞçÞ^ÏÖ]íér£‬‬
‫ضل الرسم العقاري وال زال يشكل مناعة قانونية قوية تكسب الحق املقيد به‬
‫مناعة وقوة مطلقة تجاﻩ الكافة‪ ،‬رغم مختلف املواقف ال‪ uv‬عرجنا ع‪p‬ى إدراجها ي‬
‫املطلب ٔالاول خاصة ال‪ uv‬تريد النيل من هذا ٔالاثر املطلق إذ ال يمكن اكتساب أي حق عن‬
‫طريق التقادم سواء تعلق ٔالامر بالتقادم املكسب أو املسقط‪ .‬حيث يصبح ي منأى عن أي‬
‫طعن بفضل الصفة ال‪<z‬ائية ال‪ uv‬يكتس‪<a‬ا‪ ،‬إذ يكشف نقطة الانطالق الوحيدة لجميع‬
‫الحقوق العينية وكذا الارتفاقات العقارية املثقل ‪<h‬ا العقار أثناء تحفيظه وفق ما نصت‬
‫عليه مقتضيات الفصل ‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫وأش‪ IJ‬ي هذا الصدد أن حيازة العقار املحفظ مهما طالت مد‪<Î‬ا‪ ،‬فإ‪<q‬ا ال تكسب‬
‫صاح‪<a‬ا التملك بسبب املناعة املطلقة ال‪ uv‬يضف=<ا التحفيظ ع‪p‬ى العقار‪) ،‬الفصل ‪63‬‬
‫‪86‬‬
‫من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري(‬
‫فالرسم العقاري إذ يصبح بمجرد التحفيظ ‪<q‬ائيا وغ‪ IJ‬قابل للطعن‪ ،‬وبعبارة أخرى‬
‫فال أحد يمكنه الاحتجاج ع‪p‬ى تحفيظ العقار تحت ذريعة تضرر حقوقه‪ ،‬حيث يبقى له‬
‫‪87‬‬
‫فقط الحق ي إقامة دعوى شخصية للتعويض عن الضرر حالة التدليس‬
‫‪ _85‬إدريس السما‪ü‬ي‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.268:‬‬

‫‪ -86‬ينص الفصل ‪ 63‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري كما تم تعديله بمقت©¡ القانون ‪ 14/07‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫"إن التقادم ال يكسب أي حق عي¬‪ u‬ع‪p‬ى العقار املحفظ‪ ،‬ي مواجهة املالك املقيد‪ ،‬وال يسقط أي حق من الحقوق العينية املقيدة‬
‫بالرسم العقاري"‬
‫‪87 -Direction de la conservation foncière . Op. p.47.‬‬
‫‪43‬‬
‫ ‬
‫وباإلطالع ع‪p‬ى بعض القوان‪J‬ن املقارنة نجد أن القانون التون‪ uÏ‬ينص ع‪p‬ى نفس‬
‫املقت©¡ املنصوص عليه ي التشريع املغربي بخصوص التقادم‪ ،‬إذ ال يؤثر مرور الزمن‬
‫‪88‬‬
‫ع‪p‬ى الحقوق املرسمة بالصك العقاري‪.‬‬
‫أما التشريع ٔالاملاني فقد خالف هذا املقت©¡ إذ جعل إمكانية اكتساب العقار‬
‫املحفظ بالتقادم وذلك من خالل مقتضيات املادة ‪ 927‬من القانون ٔالاملاني‪ ،‬مع تطلبه‬
‫لشرط حيازة الغ‪ IJ‬لذلك العقار مدة ‪ 30‬سنة‪ ،‬مقابل رفع دعوى لتقرير سقوط حق‬
‫املالك السابق‪ ،‬وهذﻩ ٕالامكانية مخولة ي الحالة ال‪ uv‬يكون ف=<ا املالك ٔالاص‪p‬ي توي أو كان‬
‫غائبا ولم يجر أي تصرف بموافقته ي الرسم العقاري منذ ‪ 30‬سنة‪ 89.‬وهدف املشرع‬
‫ٔالاملاني من هذا املقت©¡ يتج‪p‬ى ي استغالل ذلك العقار وعدم تركه عرضة للجمود‬
‫‪90‬‬
‫بسبب وفاة املالك‪ ،‬ي الوقت الذي يكون الناس ي حاجة إليه‪.‬‬
‫ورأيي ‪<h‬ذا الخصوص أعتقد أنه من شأن هذﻩ ٕالامكانية املتاحة للغ‪ IJ‬واملتمثلة ي‬
‫اكتساب امللك عن طريق التقادم أن تنشر هاجس الخوف والقلق من ال¦‪I‬امي الذي كان‬
‫يطارد املالك قبل تحفيظ العقار مجددا ح‪ ¡v‬بعد تحفيظ العقار‪ ،‬وهو ما يعد من قبيل‬
‫ضرب القوة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري بعرض الحائط‪.‬‬
‫وليس خفي عن البيان أن هناك طائفة من الفقه تقول بوجوب وضع استثناءات‬
‫ع‪p‬ى ٔالاثر املطلق للرسم العقاري ي حاالت يطبق ف=<ا التقادم وذلك مسايرة للفقه‬
‫ٕالاسالمي وبعض التشريعات املقارنة ‪ 91‬وكذا توخيا لعدم تجاوز التحفيظ لألهداف‬
‫‪92‬‬
‫الاجتماعية ال‪ uv‬وضع من أجلها‪.‬‬
‫‪ -88‬تنص املادة ‪ 307‬من مجلة الحقوق العينية التونسية ع‪p‬ى أنه " ال يسري مرور الزمن ع‪p‬ى الحق املرسم‪ ،‬وليس ألي كان أن‬
‫يتمسك بالحوز مهما طالت مدته ويختص قا‪ u³‬الناحية بالحكم بكف الشغب الحاصل ي الانتفاع املسجل "‬
‫‪ -89‬انظر ‪<h‬ذا الشأن د‪ ،‬محمد بن أحمد بونبات " قوان‪J‬ن التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية" منشورات كلية الحقوق مراكش‪،‬‬
‫سلسلة الكتب العدد ‪ 11‬السنة‪ 1997 :‬ص‪38. :‬‬
‫‪ -90‬د‪ ،‬محمد بونبات " نظام التحفيظ العقاري" مطبعة الوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش الطبعة الثانية‪،2005 ،‬ص‪.73:‬‬
‫‪ -91‬ذ‪ ،‬رشيد العرا‪±‬ي‪ " :‬بعض املشاكل ال‪ uv‬تنشأ عن التحفيظ والتسجيل وال‪ uv‬لها انعكاسات ع‪p‬ى ٕالانعاش العقاري والتعم‪ ،"IJ‬مقال‬
‫منشور باملجلة املغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬العدد ‪ ،12‬سنة ‪ ،1986‬ص‪.10:‬‬
‫‪92- Pierre léris, « la publicité du pré immatriculation », R. L. J. M, P : 31…209‬‬
‫‪44‬‬
‫ ‬
‫ويقول ٔالاستاذ العربي مياد مؤازرا نفس التوجه بأن الصيغة ال‪<z‬ائية لقرار‬
‫التحفيظ غ‪ IJ‬م‪I‬رة‪ ،‬وبالتا ي فقرارات املحافظ باعتبارها قرارات إدارية يجب خضوعها‬
‫للطعن‪ ،‬شأ‪<q‬ا شأن القرارات ٕالادارية‪ ،‬فدستور اململكة يقدس حق امللكية‪ ،‬ومنه فال‬
‫يمكن إعطاء الضوء ٔالاخضر للمحافظ ليدوس عنه بمجرد خطأ مقصود أو غ‪ IJ‬مقصود‪،‬‬
‫ويق¦‪I‬ح ٔالاستاذ ع‪p‬ى ٔالاقل أال يصبح قرار التحفيظ ‪<q‬ائيا إال بعد مرور مدة زمنية ع‪p‬ى‬
‫‪93‬‬
‫نشرﻩ ي الجريدة الرسمية‪.‬‬
‫والجدير بالذكر أن الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري قد أسالت من مداد العديد من‬
‫الفقهاء‪ ،‬فقد اعت‪ٔ I‬الاستاذ محمد بن الحاج السلم‪ u‬أن الرسم العقاري " بمثابة قانون‬
‫فردي وشخ‪ u#‬صادر عن سلطة إدارية‪ ،‬وال يمكن إطالقا إلغاؤﻩ أو تغي‪IJ‬ﻩ أو سحبه ولو‬
‫عن طريق قرارات قضائية ‪<q‬ائية مخالفة‪ 94،‬كما اعت‪ٔ I‬الاستاذ محمد خ‪IJ‬ي أن قرار‬
‫املحافظ بتأسيس الرسم العقاري شبيه بقرارات املجلس ٔالاع‪p‬ى من حيث عدم قابلي<ا‬
‫‪95‬‬
‫ألي طعن‪.‬‬
‫ولقد ذهب ٔالاستاذ بول دكرو إ ى أبعد من ذلك معت‪I‬ا أن قرار املحافظ بتأسيس‬
‫‪96‬‬
‫الرسم العقاري شبيه بقرارات جاللة امللك ما عدا ي حالة الاستثناء‪.‬‬
‫وي نفس الاتجاﻩ‪ ،‬يقول ٔالاستاذ محمد شنان " إن أخطر قرار يمكن أن يتخذ ي‬
‫املغرب هو قرار املحافظ‪ ،‬فبنود الدستور نفسه يمكن أن تراجع بواسطة الاستفتاء‪،‬‬
‫والقوان‪J‬ن يمكن أن تل‪²‬ى أو تعدل بقوان‪J‬ن أخرى من طرف السلطة املختصة‪ ،‬واملقررات‬
‫ٕالادارية يمكن أن تكون موضوع الطعن باإللغاء‪ ،‬إال قرار املحافظ فهو غ‪ IJ‬قابل ألي‬
‫‪97‬‬
‫طعن"‪.‬‬
‫‪ -93‬ذ‪ ،‬العربي مياد " شروط حول صندوق التأمينات ي التعويض محل املحافظ املرتكب للخطأ الجسيم ي التحفيظ "‪ ،‬مقال‬
‫منشور بموقع‪- www.cherkaoui2006,maktoub blog .com. :‬‬
‫‪ -‬تاريخ زيارة املوقع الالك¦‪I‬وني‪ 2013/02/04 :‬ع‪p‬ى الساعة ‪23:51.‬‬
‫‪ -94‬محمد بن الحاج السلم‪ :u‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.114:‬‬
‫‪ -95‬محمد خ‪IJ‬ي " قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي" م‪،‬س ‪ .‬ص‪181:‬‬
‫‪96- Paul decroux : o.p. p : 94‬‬
‫‪ -97‬محمد شنان " خصوصية الرقابة القضائية ع‪p‬ى أعمال املحافظ " مقال منشور باملجلة املغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬عدد‬
‫‪ 21‬سنة ‪ ،1ّ989‬ص ‪.179 :‬‬
‫‪45‬‬
‫ ‬
‫ويضيف ٔالاستاذ محمد شنان ‪ -‬داعيا إ ى الحد من الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري ‪-‬‬
‫إن هذا ٔالاثر القانوني الشاذ ال يمكن تفس‪IJ‬ﻩ إال بعامل تاريي قد زال‪ ،‬إذ كان يتو'ى منه‬
‫إعطاء سلطة الحماية الفرنسية وسائل قانونية ولو ع‪p‬ى حساب العدالة لتسهيل تمليك‬
‫‪98‬‬
‫ٔالارا‪ u³‬لجالي<ا بصفة غ‪ IJ‬مشروعة‪.‬‬
‫وقد برهنت الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري ع‪p‬ى أهمية ك‪I‬ى بالرغم من كو‪<q‬ا‬
‫كانت تقنية مستعملة من طرف الاستيطان الفرن‪ uÏ‬لالستيالء ع‪p‬ى أرا‪ u³‬الفالح‪J‬ن‬
‫البسطاء‪ .‬ال‪uÑ‬ء الذي دفع املشرع املغربي إ ى الاحتفاظ ‪<h‬ا‪ ،‬وهذا يفسرﻩ جانبا آخر من‬
‫الفقه من حيت تأييدﻩ للصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري‪ ،‬معت‪I‬ا أن السماح للغ‪ IJ‬بالطعن‬
‫فيه يؤدي بالضرورة إ ى شرخ املناعة القانونية املطلقة ال‪ uv‬أضفاها املشرع املغربي ع‪p‬ى‬
‫الرسم العقاري‪ ،‬فاملتضرر من التحفيظ تكون له فرصة الدفاع عن حقه خالل املسطرة‬
‫الطويلة للتحفيظ وما صاح‪<a‬ا من عمليات إشهارية واسعة‪ ،‬فيتحمل بالتا ي تبعة‬
‫‪99‬‬
‫إهماله‪.‬‬
‫كما أن الحماية القانونية للملكية العقارية بشكل يضمن استقرار املعامالت‪،‬‬
‫يستلزم ٔالامر ٕالابقاء ع‪p‬ى الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري مهما كانت املضار ال‪ uv‬قد تلحق‬
‫املتضرر من عملية التحفيظ‪ ،‬إذ العيب ليس ي الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري وإنما هو‬
‫‪100‬‬
‫ي التطبيق املعيب إلجراءات التحفيظ وسوء النية والتدليس‪.‬‬
‫وأضيف ‪<h‬ذا الشأن من وجهة نظري أن كل محاولة لضرب املبادئ ٔالاساسية ال‪uv‬‬
‫تقوم عل=<ا مؤسسة التحفيظ العقاري باعتبارها الجوهر واملحور الذي تدور ي فلكه با‪±‬ي‬
‫القواعد ٔالاخرى‪ ،‬من شأ‪<q‬ا أن تفرغ هذﻩ املؤسسة من معناها الحقيقي‪ ،‬فأنا ال أختلف‬
‫مع إمكانية الطعن ي قرار التحفيظ‪ ،‬ولكن ضرورة عقلنة هذا الطعن‪ ،‬ومنه فأق¦‪I‬ح أن‬
‫‪" -98‬إن دور ٕالادارة الفرنسية هو تشجيع الاستيطان وتسهيل الاستعمار وذلك بإبعاد نظام امللكية املح‪p‬ي الذي ال يمنح الجالية‬
‫الفرنسية أي استقرار"‬
‫‪-J.goulven, traité d’économie et de législation marocaine.‬‬
‫‪ -99‬مأمون الكزبري ‪ " :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية " م‪.‬س ‪.‬ص‪.84:‬‬
‫‪ -100‬محمد بن أحمد بونبات‪ " :‬نظام التحفيظ العقاري" )دراسة ي القوان‪J‬ن املرتبطة بنظام التحفيظ العقاري ي املغرب( سلسلة‬
‫آفاق القانون رقم ‪ 11‬مراكش الطبعة الثانية سنة ‪ ،2005‬ص‪.79:‬‬
‫‪46‬‬
‫ ‬
‫يتم الطعن ي قرار املحافظ داخل أجل ‪ 6‬أشهر فقط من تاريخ نشرﻩ ي الجريدة الرسمية‬
‫شرط أال يخرج من يد الشخص الذي تم التحفيظ لصالحه‪ ،‬وضرورة ارتباط التحفيظ‬
‫بواقعة التدليس‪ ،‬وت‪I‬ير هذا ٔالاجل القص‪ IJ‬يرجع للسرعة ال‪ uv‬تعرفها السوق العقارية‪،‬‬
‫وما له من تأث‪ IJ‬ع‪p‬ى بعض العمليات كاالئتمان العقاري وتسنيد الديون الرهنية‪ ،‬كما أن‬
‫العقار قد ينتقل من مالك آلخر ما يستتبع ذلك من تغي‪ IJ‬قد يحدث ي جوهر العقار‪.‬‬
‫وي مجال ‪<q‬ائية الرسم العقاري وعدم قابليته للطعن إشكال يتعلق بمدى انطباق‬
‫هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة ع‪p‬ى الرسم العقاري – ٕالابن ‪ -‬املستخرج من الرسم العقاري ٔالاصل؟‬
‫يقول ‪<h‬ذا الخصوص ٔالاستاذ العربي مياد‪ ،‬بأنه رغم كون هذﻩ الرسوم‬
‫املستخرجة رسوم جديدة فإ‪<q‬ا ال تسري عل=<ا املقتضيات القانونية الواردة بالفصل ‪62‬‬
‫من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري بخصوص عدم القابلية للطعن‪ ،‬وإنما تدخل ي إطار الفصل‬
‫‪ 65‬من ظه‪12 IJ‬غشت ‪ 1913‬املتعلق بالتحفيظ العقاري‪)،‬الباب املتعلق بإشهار الحقوق‬
‫‪101‬‬
‫العينية املقامة ع‪p‬ى العقارات املحفظة(‪ ،‬وبالتا ي ف‪ u‬قابلة للتشطيب‪.‬‬
‫وعموما‪ ،‬فالحيازة مهما طالت مد‪<Î‬ا‪ ،‬فال تكسب الحائز ملكية العقار املحفظ‪ ،‬وال‬
‫يستطيع الحائز ادعاء ملكية العقار عن طريق التقادم‪ ،‬وي املقابل تسمع دعوى‬
‫استحقاق مالك العقار املقيد بالرسم العقاري مهما طالت مدة انقطاع حيازته‪ ،‬كما أن‬
‫هذﻩ املناعة يكس‪<a‬ا العقار ي تركيبته املتكاملة من أرض وأغراس وبناءات وال تقتصر ع‪p‬ى‬
‫‪102‬‬
‫ٔالارض‪.‬‬
‫ومما سبق‪ ،‬ف‪<z‬ائية الرسم العقاري وعدم قابليته للطعن‪ ،‬وكذا استحالة اكتسابه‬
‫بالتقادم‪ ،‬تتضافر لتشكل وحدة متناسقة مع سابق<ا ‪ -‬بقاعدة التطه‪ - IJ‬لتجعل ي الرسم‬
‫العقاري حجة مطلقة و‪<q‬ائية‪ ،‬وتجعل صاحب العقار مطمئنا ع‪p‬ى ملكه‪ ،‬كما يجعل الغ‪IJ‬‬
‫املتعامل مع املالك الحقيقي يطم‪Ì‬ن إليه‪ ،‬وبذلك تتبلور كل هذﻩ الخصائص لتجعل من‬
‫التحفيظ العقاري مؤسسة قانونية قادرة ع‪p‬ى ضبط الوضعية املادية والقانونية للعقار‬
‫‪ -101‬ذ‪ ،‬العربي مياد " مدى ٔالاحكام والقرارات القضائية الصادرة ي مجال التحفيظ لوقف التنفيذ"‪ ،‬مقال منشور باملوقع الالك¦‪I‬وني‬
‫التا ي‪:‬‬
‫بتاريخ ‪ ،2013/02/10‬ع‪p‬ى الساعة ‪www.maktoube.com.00:47‬‬
‫‪ -‬د‪ ،‬مأمون الكز بري‪ :‬م‪.‬س‪ .‬ص‪102 . 94:‬‬
‫‪47‬‬
‫ ‬
‫مما يسهل تداول العقارات ي السوق العقارية‪ ،‬ومن تم تحقيق الائتمان العقاري‬
‫والاستثمار املؤسس ع‪p‬ى قاعدة صلبة ومتينة وهو ٔالامر الذي اعت‪I‬ﻩ بعض الباحث‪J‬ن يندرج‬
‫ضمن إيجابيات التحفيظ حيث إن هذﻩ الخصائص تنفي أي غموض أو احتمال حول‬
‫العقار وحدودﻩ‪ ،‬كما أن املتعامل مع العقار إنما يتعاقد مع املالك الحقيقي للعقار‪ ،‬وحول‬
‫‪103‬‬
‫حقوق ثابتة ومستقرة وغ‪ IJ‬مشبوﻩ ف=<ا‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن هذﻩ ٓالاثار بوجه عام‪ ،‬وقاعدة التطه‪ IJ‬بوجه خاص‪ ،‬أثارت العديد من ردود‬
‫الفعل ب‪J‬ن معارض لها من حيث كو‪<q‬ا غ‪ IJ‬م‪I‬رة وال تتالءم مع وضع املجتمع املغربي‪،‬‬
‫ومؤيد باعتبارها تخدم مصالح الناس ي تحقيق ٔالامن من الزور والاطمئنان ع‪p‬ى ملكيا‪<Î‬م‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]g×Ş¹‬‬
‫‪ JÀéËvj×ÖíÏ×Ş¹]íér£]àÚÌéË~jÖ]íéÞ^ÓÚc‬‬
‫بحكم الصفة ال‪<z‬ائية ال‪ uv‬تالزم الرسم العقاري منذ تأسيسه‪ ،‬فال يمكن تقديم أي‬
‫ادعاء حول حقوق تضررت بفعل التحفيظ‪ ،‬غ‪ IJ‬أن املشرع املغربي ووعيا منه ملا يحدث‬
‫من ضرر بأصحاب الحقوق من جراء التحفيظ‪ ،‬قرر التخفيف من حدة قاعدة التطه‪IJ‬‬
‫عن طريق تدارك وتصحيح ٔالاخطاء أو ٕالاغفاالت ال‪ uv‬يمكن أن تقع بالرسم العقاري إما‬
‫تلقائيا من طرف املحافظ أو بطلب من ٔالاطراف وفقا ملقتضيات الفصل ‪ 29‬من القرار‬
‫الوزيري الصادر بتاريخ ‪) .1915/06/03‬الفقرة ٔالاو ى(‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أنه تجوز إمكانية الطعن ي قرار املحافظ الذي بموجبه إما قام بإصالح ٕالاغفاالت‬
‫الوارد ذكرها ي املادة ‪ 29‬من القرار الوزيري املشار إليه أعالﻩ‪ ،‬أو رفض القيام بتصحيح تلك‬
‫ٕالاغفاالت‪ ،‬وذلك ما نص عليه الفصل ‪ 30‬من القرار الوزيري املؤرخ ي ‪) .1915/06/03‬الفقرة‬
‫‪ -103‬ذ السبا‪ó‬ي عبد الكريم‪ " :‬الجوانب الايجابية للتحفيظ العقاري" مقال منشور بمجلة صلة الوصل‪ ،‬العدد ٔالاول‪ ،‬يناير ‪،1985‬‬
‫ص ‪.8 :‬‬
‫‪48‬‬
‫ ‬
‫‪ J1915çéÞçè03»…ö¹]ë†è‡çÖ]…]†ÏÖ]àÚ29Ø’ËÖ]Ù^ÛÂc‬‬
‫لقد تنبه املشرع املغربي نظرا لطبيعة العمل العقاري الذي أنيط باملحافظ‬
‫العقاري إ ى إمكانية الوقوع ي إغفاالت أو أغالط أو مخالفات مع إمكانية تصحيحها إما‬
‫بطلب من ٔالاطراف ال‪ uv‬يعن=<ا ٔالامر أو تلقائيا من طرف املحافظ وذلك طبقا ملا ينص‬
‫عليه الفصل ‪ 10429‬من القرار الوزيري املؤرخ ي ‪ 1915/06/03‬املتعلق بتفاصيل تطبيق‬
‫نظام التحفيظ العقاري إذا وقعت إغفاالت أو أغالط أو مخالفات ي الرسم العقاري أو‬
‫ي التقييدات الالحقة املضمنة به فلألطراف الحق ي املطالبة بتصحيحها وفضال عن‬
‫ذلك فإن املحافظ يمكنه دائما أن يصحح تلقائيا املخالفات وٕالاغفاالت ؤالاغالط ال‪uv‬‬
‫يدرك وجودها بالرسوم العقارية أو ت¦‪I‬تب عن الوثائق وبالخصوص عن التصميمات‬
‫املستعملة إلقامة الرسم العقاري أو ألي تقييد الحق‪ .‬وتبلغ هذﻩ التصحيحات عند‬
‫الاقتضاء لحامل نظ‪ IJ‬الرسم العقاري مع إنذارﻩ باإلدالء به قصد جعله مطابقا للرسم‬
‫وي جميع الحاالت تبقى التقييدات ٔالاو ى ع‪p‬ى حالها وتقييد التصحيحات بتاريخ إنجازها‪.‬‬
‫ومن خالل نص الفصل ‪ 29‬املشار إليه أعالﻩ يظهر لنا جليا أن التصحيحات قد‬
‫تكون بطلب من ٔالاطراف فيستجيب املحافظ للطلب إذا لم يكن هناك مانع‪ ،‬ويرفض‬
‫التصحيح املطلوب بقرار معلل ألن قرارﻩ يكون قابال للطعن كما سنوضح ي الفقرة‬
‫الثانية بإذن ﷲ‪.‬‬
‫‪ _104‬جاء ي الفصل ‪ 29‬من القرار الوزيري الصادر بتاريخ ‪1915/06/03‬ما ي‪p‬ي‪" :‬يمكن ألصحاب الحقوق أن يطلبوا إصالح ما وقع من‬
‫السهو والغلط والخلل ي الرسم العقاري أو ي التضمينات امللحقة به‪ ،‬كما يمكن للمحافظ من تلقاء نفسه ما ذكر بمجرد معاينته ي‬
‫الرسوم أو الحجج والخرائط ال‪ uv‬اتخذت أساسا ي تحرير الرسم أو سائر التضمينات امللحقة به‪ ،‬وحينئذ يعلم حائز نظ‪ IJ‬الرسم‬
‫باإلصالحات املذكورة‪ ،‬ويلزم باإلتيان بالنظ‪ IJ‬املذكور ليقع تطبيقه مع الرسم‪ ،‬وع‪p‬ى كل حال فان التقييدات ٔالاو ى تبقى ع‪p‬ى حالها‬
‫وتضمن ٕالاصالحات بعدها ي التاريخ‪".‬‬
‫‪49‬‬
‫ ‬
‫وقد يكون التصحيح من املحافظ تلقائيا‪ ،‬وإذاك يبلغ التصحيح لألطراف املعنية‪،‬‬
‫وخاصة إ ى حائز النظ‪ IJ‬لجعله مطابقا ملا هو مضمن بالرسم العقاري‪ ،‬وي حالة رفض‬
‫‪105‬‬
‫ٔالاطراف لهذا التصحيح‪ ،‬فهذا القرار بدورﻩ يكون قابال للطعن‪.‬‬
‫والجدير بالذكر أن التصحيحات سواء كانت بطلب من ٔالاطراف أو تلقائيا من‬
‫املحافظ فيجب أن تنحصر فقط بتصحيح البيانات املضمنة بالرسم العقاري كأن يتم‬
‫أثناء إنجاز البيان إغفال التنصيص ع‪p‬ى تبيان حظوظ املش¦‪I‬ين ع‪p‬ى الشياع بالرغم من‬
‫أن العقد يتضمن أنصبة كل واحد م‪<z‬م وأيضا إذا ما لوحظ وجود خطأ ي التصاميم‬
‫الهندسية ي احتساب املساحة وهذﻩ الحالة ي الحقيقة تطرح عدة مشاكل عملية‪ ،‬وقد‬
‫تعرض املحافظ إ ى املسائلة الشخصية ومطالبته بالتعويض إذا ما تم اكتشاف لدى‬
‫مصلحة املسح أن هناك أخطاء ي احتساب مساحة ملك ما خاصة إذا كانت بالنقصان‬
‫بالرغم من أن الخطأ املرتكب ال يكون صادرا عنه بصفة شخصية‪ ،‬إال أنه يبقى أمام‬
‫القانون والقضاء املسؤول ٔالاول عن مسك وحفظ ما ضمن بالرسوم العقارية من حقوق‬
‫وي هذا الصدد صدر حكم ابتدائي عن املحكمة الابتدائية بالدار البيضاء يحمل املحافظ‬
‫املسؤولية الشخصية عن إنقاص مساحة عقار‪ ،‬ثم قام بإصالحها بعدما توصل من‬
‫مصلحة املسح بتصاميم جديدة تظهر أن العقار موضوع النازلة ي جزء منه يخ¦‪I‬قه‬
‫مجرى وادي الذي يعت‪ I‬ملكا عاما فنتج عن هذا التحمل إنقاص حوا ي ‪ 1/4‬من مساحة‬
‫العقار‪ ،‬فلجأ املالك للقضاء ي إطار املسؤولية الشخصية للمحافظ واستصدر حكما ي‬
‫مواجهته ي إطار الفصل ‪97‬و‪ 98‬من ظه‪12 IJ‬غشت ‪ 1913‬يق©‪ u‬بأدائه تعويض يناهز‬
‫‪ 4.000.000.00‬درهم‪ ،‬فاستأنفه املحافظ‪ ،‬ولإلشارة فامللف ال زال رائجا إ ى يومه‬
‫بمحكمة الاستئناف بالدار البيضاء‪.‬‬
‫وقد أشار املجلس ٔالاع‪p‬ى إ ى إمكانية تصحيح ٔالاخطاء وٕالاغفاالت ال‪ uv‬تقع من جاب‬
‫املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية بقوله‪ " :‬إذا أغفل املحافظ ذكر مورثة املدع‪J‬ن‪ ،‬يمكن‬
‫ألحدهم مكاتبة املحافظ قصد تصحيح هذا ٕالاغفال عمال بمقتضيات الفصل ‪ 29‬من‬
‫‪_105‬عن مقال صدر لنا بعنوان "التقييدات ع‪p‬ى الرسوم العقارية وقرارات املحافظ بشأ‪<q‬ا" منشور بمجلة املنارة للدراسات القانونية‬
‫وٕالادارية العدد ٔالاول يناير ‪ 2012‬ص‪.133:‬‬
‫‪50‬‬
‫ ‬
‫القرار الوزيري ل ‪ 1915/06/03‬وي حالة الرفض‪ ،‬فإنه حسب الفصل ‪ 30‬من القرار‬
‫الوزيري ل ‪ 1915/06/03‬للقضاء الاختصاص بمراقبة ما يصدر عن املحافظ من قرارات‬
‫‪106‬‬
‫ي هذا الشأن"‬
‫وال بد من القول أن استعمال الفصل ‪ 29‬من القرار الوزيري الصادر بتاريخ‬
‫‪ 1915/06/03‬املشار إل=<ا أعالﻩ‪ ،‬يجب أن ال يتعارض مع مقتضيات الفصل‪J‬ن ‪91‬و‪ 97‬من‬
‫ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري املؤرخ ي ‪ 1913/08/12‬كما تم تعديله وتتميمه بموجب القانون‬
‫رقم ‪ ،07/14‬ألن التصحيح ي اعتقادنا يجب أن ال يمس جوهر الحق وطبيعته ألن ذلك‬
‫‪107‬‬
‫يبقى من اختصاص القضاء‪.‬‬
‫وهذا ما أكدﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى ي قرار له إذ اعت‪ I‬فيه أن استثناء املحافظ تلقائيا‬
‫مباني ومقالع من ملكية أرض بعد تحفيظها وتسجيلها باسم الغ‪ ،IJ‬ال يدخل ضمن‬
‫صالحياته ال‪ uv‬خولها إياﻩ الفصل ‪ 29‬من القرار الوزيري املؤرخ ي ‪ .1915/06/03‬الن‬
‫ذلك يمس بالتحفيظ الذي يكشف نقطة الانطالق الوحيدة للحقوق العينية الكائنة ع‪p‬ى‬
‫‪108‬‬
‫العقار وقت تحفيظه"‪.‬‬
‫يقول أستاذنا محمد خ‪IJ‬ي أن إصالح ٕالاغفاالت أو ٔالاخطاء ال‪ uv‬تقع من جانب‬
‫املحافظ تتعلق فقط باألخطاء أو ٕالاغفاالت ال‪ uv‬تقع أثناء تقييد البيانات بالرسم‬
‫العقاري‪ ،‬أما ٔالاخطاء وٕالاغفاالت ال‪ uv‬توجد ي العقود والسندات املدعمة ملطلب‬
‫التحفيظ فليس من اختصاص املحافظ تصحيحها‪ 109‬وع‪p‬ى املحافظ إذا تب‪J‬ن له صحة‬
‫هذﻩ الوثائق‪ ،‬تحققه م‪<z‬ا أن ينقل حرفيا ما جاء ف=<ا دون أي تصحيح‪.‬‬
‫وي قرار آخر أكد املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ " :‬إن مقتضيات الفصل ‪ 29‬من القرار الوزيري‬
‫املؤرخ ي ‪ 1915/06/03‬يتعلق باإلغفاالت أو ٔالاغالط أو املخالفات ال‪ uv‬تقع بالرسم‬
‫‪ _106‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 2857‬بتاريخ ‪ 2005/10/26‬ي امللف املدني عدد ‪ .2004/1/1/1879‬أشار إليه عبد الكريم السرغي¬‪،u‬‬
‫م‪،‬س‪.‬ص‪.32‬‬
‫‪ _ 107‬يمكن الرجوع إلينا ي مقال أصدرناﻩ بعنوان التقييدات بالرسوم العقارية وقرارات املحافظ بشأ‪<q‬ا مرجع سابق‪.‬ص‪.134:‬‬
‫‪ _108‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 5247‬املؤرخ ف ‪1999/11/17‬ي امللف املدني عدد ‪ ،96/1/1/1103‬منشور بمجلة قضاء املجلس‬
‫ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ ،58/57‬يوليوز‪ ،2001‬ص‪28.:‬‬
‫‪ _109‬محمد خ‪ " :IJ‬حماية امللكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري باملغرب"‪ .‬م‪،‬س‪ .‬ص‪.546:‬‬
‫‪51‬‬
‫ ‬
‫العقاري أو التقييدات املضمنة به الحقا‪ ،‬وليس باإليداع املدون من طرف املحافظ ي‬
‫إطار الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬املتعلق بالحقوق الناشئة ع‪p‬ى عقار ي طور التحفيظ‬
‫‪110‬‬
‫معت‪I‬ا أن إلغاء املحافظ التقييد املذكور ال سند له"‪.‬‬
‫ومثال ع‪p‬ى ذلك كان يقوم املحافظ بتقييد عقد بيع ك‪p‬ي لعقار وبذلك فالعقار‬
‫ينتقل لفائدة الغ‪ ،IJ‬الذي اكتسب حجية و حصل ع‪p‬ى كل الوثائق ال‪ uv‬تثبت حقه‪ ،‬ووى‬
‫بكل ال¦اماته اتجاﻩ البائع‪ .‬ويكتشف بطريقة ما‪ ،‬أن العقار كان مثقال بحجز تحفظي ي‬
‫مواجهة البائع فيجد نفسه مضطرا لتصحيح هذا الخطأ بالتشطيب ع‪p‬ى عقد البيع‪ .‬هنا‬
‫يطرح املشكل‪ ،‬فمن يتحمل تبعات الحجز التحفظي؟ و ما «ي مسؤولية املش¦‪I‬ي ي هذا‬
‫الباب؟ ومسؤولية البائع الذي يكون قد تقا‪ ¡³‬ثمن البيع؟ ومسؤولية محرر العقد‬
‫خاصة إذا كان العقد موثقا ؟ ومسؤولية املحافظ الذي قام بإغفاله هذا بتغي‪ IJ‬املراكز‬
‫القانونية لألطراف ال‪ uv‬نشأت لهم أثناء إجراء التقييد‪.‬‬
‫بذلك نجد املشرع املغربي أخضع قرارات املحافظ بشأن تصحيح الاغفاالت إ ى‬
‫مسطرة الطعن لحماية حقوق أي متضرر من قراراته‪.‬‬
‫]‪ 29Ø’ËÖ]…^c»xév’jÖêÀÊ^]…]†Î»àÃŞÖ‬‬
‫‪ J1915çéÞçè3Ùë†è‡çÖ]…]†ÏÖ]àÚ‬‬
‫لقد عزز املشرع مقتضيات الفصل ‪ 29‬من القرار الوزيري ل‪ 3‬يونيو ‪1915‬‬
‫بالفصل ‪ 30‬من نفس القرار الوزيري لسد الفراغ الذي يمكن أن يع¦‪I‬ض تطبيق الفصل‬
‫‪111‬‬
‫‪ 29‬ي حالة امتناع املحافظ عن مباشرة ٕالاصالحات أو عدم قبول ٔالاطراف ‪<h‬ا‬
‫‪ _110‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 294‬املؤرخ ي ‪ 2006/01/25‬ي امللف املدني عدد‪ 2004/1/1/448‬منشور بمجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‬
‫عدد ‪ ،67‬يناير ‪ ،2007‬ص‪.64:‬‬
‫‪ _111‬جمال النعيم‪ : u‬رقابة القضاء لقرارات املحافظ‪ ،‬أطروحة لنيل دكتوراﻩ الدولة ي القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن الثاني كلية‬
‫العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية الدار البيضاء‪.2001/2000 ،‬ص‪.29:‬‬
‫‪52‬‬
‫ ‬
‫وينص الفصل ‪ 30‬من القرار الوزيري املؤرخ ي ‪ 3‬يونيو ‪ 1915‬ع‪p‬ى أنه ‪":‬إذا رفض‬
‫املحافظ القيام بالتصحيحات املطالب ‪<h‬ا أو لم يقبل ٔالاطراف التصحيحات املنجزة‪ ،‬فإن‬
‫املحكمة تبث ي ٔالامر بحكم تصدرﻩ بغرفة املشورة "‬
‫يتضح من خالل هذا الفصل أن املشرع يستلزم أن تكون بيانات الرسم العقاري‬
‫صحيحة‪ ،‬انسجاما مع املبادئ ال‪ uv‬يقوم عل=<ا نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬خاصة القوة‬
‫التطه‪IJ‬ية والقوة الثبوتية للرسم العقاري‪ ،‬إذ تتمتع كل التقييدات املدرجة بالرسم‬
‫العقاري بقرينة الصحة‪ .‬وح‪ ¡v‬ال تضفى ع‪p‬ى بعض البيانات الخاطئة قرينة الصحة‪،‬‬
‫خول املشرع للمحافظ إمكانية إصالح ٔالاخطاء أو ٕالاغفاالت ال‪ uv‬وقعت ي الرسم العقاري‬
‫تلقائيا‪ ،‬أو بناء ع‪p‬ى طلب من ٔالاطراف ذات املصلحة ي القيام ‪<h‬ذﻩ التصحيحات‪ .‬وي‬
‫حالة عدم موافقة ٔالاطراف ع‪p‬ى التصحيحات املنجزة تلقائيا من املحافظ‪ ،‬أو عدم قبول‬
‫املحافظ طلب ٔالاطراف بالقيام بإصالح ٔالاخطاء أو ٔالاغفاالت الواقعة بالرسم العقاري‪،‬‬
‫فإن قرار املحافظ ي الحالت‪J‬ن يكون قابال للطعن أمام املحكمة لتبت فيه بمقت©¡ حكم‬
‫تصدرﻩ بغرفة املشورة‪.‬‬
‫إال أنه رغم جعل املشرع قرار املحافظ ي هذا الشأن قابال للطعن أمام القضاء‪،‬‬
‫فإنه رغم ذلك لم يحدد الجهة صاحبة الاختصاص للبت ي ٔالامر أ«ي املحاكم العادية أم‬
‫‪112‬‬
‫املحاكم ٕالادارية‪ ،‬مما جعل بعض الباحث‪J‬ن يعت‪ I‬أن ٔالامر يتعلق باملحاكم العادية‪.‬‬
‫أما القضاء فقد اعت‪ I‬أن تصحيح ٔالاخطاء أو ٕالاغفاالت الواقعة بالرسم العقاري‬
‫بناء ع‪p‬ى مقتضيات الفصل ‪29‬و ‪ 30‬من القرار الوزيري ‪ 3‬يونيو ‪ 1915‬هو ي حد ذاته‬
‫تشطيب من الرسم العقاري عن حالة كانت قائمة قبل التصحيح وتسجيل مكا‪<q‬ا‬
‫التصحيح املجرى و مندرج ضمن الحاالت املنصوص عل=<ا ي الفصل ‪ 96‬من ظه‪IJ‬‬
‫التحفيظ العقاري و العائد إ ى الاختصاص بالنظر ي قرارات املحافظ الصادرة بشأنه إ ى‬
‫‪113‬‬
‫املحاكم العادية‪.‬‬
‫‪ _112‬محمد النجاري‪ :‬الطعن ي قرارات املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية ب‪J‬ن اختصاص املحاكم ٕالادارية والعادية‪ ،‬مجلة ٕالاشعاع‬
‫عدد‪ ،21‬يونيو‪ ،2000‬ص‪.61:‬‬
‫‪ _113‬حكم املحكمة ٕالادارية بفاس‪ ،‬رقم ‪ 49‬املؤرخ ي ‪ 2001/01/30‬ي امللف ٕالاداري عدد ‪ 201‬غ‪ ،2000/‬منشور بمجلة املعيار عدد‬
‫‪ ،29‬أبريل ‪ ،2003‬ص‪.255:‬‬
‫‪53‬‬
‫ ‬
‫إال أن ما تجدر ٕالاشارة إليه أن تصحيح الخطأ بالرسم العقاري الذي تم ي إطار‬
‫الفصل ‪ 29‬من القرار الوزيري ‪ 3‬يونيو ‪ 1915‬يختلف عن التشطيب املنصوص عليه ي‬
‫الفصل ‪ 91‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري فالتشطيب ال يتم إال بمقت©¡ عقد صحيح أو‬
‫حكم قضائي حائز لقوة ال‪uÑ‬ء املقت©¡ به أما التصحيح بموجب الفصل ‪ 29‬من القرار‬
‫الوزيري املذكور فيتم إما تلقائيا من طرف املحافظ أو بطلب من ٔالاطراف‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]Å†ËÖ‬‬
‫]‪.íÃñ^–Ö]ÑçÏ£]ÙbÚæÀéËvj×ÖíÏ×Ş¹]íér£]l]ð^ßnj‰‬‬
‫مما ال يحتاج إ ى تذك‪ ،IJ‬فإن للحقوق املقيدة بمناسبة التحفيظ قوة ثبوتية‬
‫مطلقة إزاء الكافة‪ ،‬وأن للرسم العقاري صفة ‪<q‬ائية وال يقبل الطعن‪ ،‬حيث يشكل قرينة‬
‫قانونية قاطعة ال يمكن إثبات عكسها‪.‬‬
‫وإذا كان من شأن هذﻩ الحجية املطلقة إعطاء شعور باألمن والاطمئنان ي نفس‬
‫املالك ونفس كل من يريد التعامل ع‪p‬ى العقار‪ ،‬فإنه قد تقت©‪ u‬الضرورة الخروج ع‪p‬ى‬
‫هذﻩ القاعدة ي بعض الحاالت الاستثنائية‪ ،‬كلما تعلق ٔالامر باملصلحة العامة ال‪ uv‬يجب‬
‫أن تبقى فوق كل اعتبار‪.‬‬
‫أما ي غ‪ IJ‬هذﻩ الحاالت الاستثنائية‪ ،‬فإن الرسم العقاري يشكل عنوانا لحقيقة‬
‫مطلقة‪.‬‬
‫ع‪p‬ى إن إضفاء الحجية املطلقة ع‪p‬ى ما تم تضمينه بالرسم العقاري ال يع¬‪ u‬أن من‬
‫حفظ العقار باسمه واكتسب نتيجة لذلك حقوقا عينية ي ملكية الغ‪ IJ‬ت‪I‬أ ذمته من‬
‫الحقوق ال‪ uv‬اكتس‪<a‬ا ي مواجهة أصحا‪<h‬ا‪ ،‬وإنما يبقى لهؤالء الحق ي طلب التعويض من‬
‫املستفيد من التحفيظ أو املحافظ أو ح‪ ¡v‬الدولة بحسب ٔالاحوال وهكذا سنعمل ع‪p‬ى‬
‫دراسة هذا الفرع من خالل تقسيمه إ ى مبحث‪J‬ن‪ ،‬نعالج ي املبحث ٔالاول استثناءات‬
‫قاعدة التطه‪ IJ‬ع‪p‬ى أن نعالج ي املبحث الثاني مص‪ IJ‬الحقوق الضائعة نتيجة التحفيظ‪.‬‬
‫‪54‬‬
‫ ‬
‫]‪ JãŞjÖ]ì‚Â^Îl]ð^ßnj‰‬‬
‫من خالل القراءة املتأنية لفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪ ،‬يتضح أن‬
‫املشرع قد جعل قاعدة التطه‪ IJ‬عامة ومطلقة لتحقيق الغاية املرجوة م‪<z‬ا‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أنه والعتبارات تتعلق أساسا باملصلحة العامة ولعدم قابلية بعض العقارات‬
‫للتفويت فإنه وبالتبعية فقد وردت ع‪p‬ى هذﻩ القاعدة بعض الاستثناءات و«ي مضمنة ي‬
‫قوان‪J‬ن خاصة‪ ،‬حيث توجد بعض الحقوق العينية ال‪ uv‬تبقى قائمة ويمكن التمسك ‪<h‬ا‬
‫ي مواجهة صاحب الرسم العقاري‪ ،‬بالرغم من عدم التنصيص عل=<ا ي هذا الرسم‪،‬‬
‫كما أن تضمي‪<z‬ا فيه ال يحول دون إمكانية الطعن ف=<ا من قبل الغ‪ IJ‬واعتبارها كأن لم‬
‫تكن )املطلب ٔالاول(‪.‬‬
‫ع‪p‬ى أنه بالرغم من وضوح وصراحة الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬املشار إل=<ما أعالﻩ‪ ،‬من حيث‬
‫تنصيصهما ع‪p‬ى إضفاء حجية ومناعة مطلقة ع‪p‬ى بيانات الرسم العقاري‪ ،‬وتطه‪ IJ‬العقار‬
‫من جميع الحقوق العينية والتكاليف العقارية املسكوت ع‪<z‬ا أثناء سريان مسطرة‬
‫التحفيظ إ ى ح‪J‬ن صدور الرسم العقاري خاليا م‪<z‬ا‪ ،‬فإن مدى تطبيق هذﻩ القاعدة من‬
‫حيث اقتصارها ع‪p‬ى الغ‪ IJ‬ليس إال‪ ،‬أم شمولها للخلف الخاص لطالب التحفيظ كان وال‬
‫يزال محط خالف شديد ي الفقه والقضاء )املطلب الثاني(‪.‬‬
‫]‪ Ùæù]g×Ş¹‬‬
‫]‪ JãŞjÖ]ì‚Â^ÎàÚì^ßnjŠ¹]ÑçÏ£‬‬
‫كما سبقت ٕالاشارة‪ ،‬فقد تقت©‪ u‬الضرورة تحت تأث‪ IJ‬املصلحة العامة الخروج عن‬
‫مبدأ التطه‪ ،IJ‬حيت أنه رغم استطاعة طالب التحفيظ الحصول ع‪p‬ى رسم عقاري‪ ،‬فثمة‬
‫حقوق عينية معينة ترجع لفائدة الغ‪ IJ‬ورغم أ‪<q‬ا غ‪ IJ‬مبينة ع‪p‬ى الرسم العقاري‪ ،‬فإ‪<q‬ا‬
‫تبقى قائمة ويمكن املطالبة ‪<h‬ا ي مواجهة املالك )الفقرة ٔالاو ى(‪.‬‬
‫‪55‬‬
‫ ‬
‫وي نفس الوقت‪ ،‬فلو استطاع الشخص تأسيس رسم عقاري لحقوق معينة‪،‬‬
‫فيمكن الطعن ف=<ا من قبل الغ‪) IJ‬الدولة( وتعت‪ I‬كأن لم تكن بالرسم العقاري‪) 114.‬الفقرة‬
‫]‪ Jë…^ÏÃÖ]Ü‰†Öêíßéf¹]ÆÑçÏ£‬‬
‫إذا كان ٔالاصل ي قاعدة التطه‪ IJ‬أنه بمجرد تأسيس الرسم العقاري يصبح العقار‬
‫مطهرا من جميع الحقوق العينية والارتفاقات العقارية غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء مسطرة‬
‫التحفيظ‪ ،‬فإن هذا ٔالاصل ترد عليه استثناءات‪ ،‬إذ أنه بالرغم من ورود رسم امللك خاليا‬
‫من التنصيص ع‪p‬ى بعض الحقوق‪ ،‬إال أ‪<q‬ا تبقى قائمة يواجه ‪<h‬ا صاحب الرسم العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬فقد يكون الحق غ‪ IJ‬مقيد بالرسم العقاري ولكنه موجود واقعا‪ :‬فبالرجوع إ ى‬
‫الفصل ‪ 68‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري نجد أن عقود ٔالاكرية ال‪ uv‬تتجاوز مد‪<Î‬ا عن ثالث‬
‫سنوات تعت‪ I‬موجودة ب‪J‬ن مالك العقار املقيد واملك¦‪I‬ي‪ ،‬رغم أ‪<q‬ا غ‪ IJ‬مقيدة بالرسم‬
‫العقاري‪ ،‬مع مراعاة أن الغ‪ IJ‬ال يواجه ‪<h‬ا ما لم تكن مقيدة‪.‬‬
‫فعقود ٔالاكرية ال‪ uv‬تزيد مد‪<Î‬ا عن ثالث سنوات ال تسري عل=<ا قاعدة التطه‪ ،IJ‬ما‬
‫دام ٔالامر محصورا ب‪J‬ن مالك العقار واملك¦‪I‬ي‪.‬‬
‫‪ -‬الارتفاقات الطبيعية لألماكن‪ :‬كما هو الشأن بالنسبة لألرا‪ u³‬املنخفضة ال‪uv‬‬
‫‪115‬‬
‫تسخر لخدمة ٔالارا‪ u³‬ال‪ uv‬تعلوها لتلقي املياﻩ دون مساهمة يد ٕالانسان ي إسال<ا‬
‫فهذﻩ الارتفاقات تعفى من ٕالاشهار ومن عدم التقييد بالرسم العقاري‪ ،‬وهذا ما كان ينص‬
‫عليه ظه‪ 02 IJ‬يونيو ‪ 1915‬املتعلق بالتشريع املطبق ع‪p‬ى العقارات املحفظة الذي تم‬
‫‪ _114‬د مأمون الكزبري‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.88:‬‬

‫‪ _115‬الحبيب شوراق‪"،‬القواعد املنظمة للرسوم العقارية اثر التحفيظ"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة ي القانون‬
‫العام‪ ،‬وحدة العقار والتعم‪ IJ‬وٕالاسكان‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية‪ ،‬جامعة محمد الخامس‪ ،‬الرباط‪ ،‬املوسم‬
‫الجام‪é‬ي ‪ ،2003/2002:‬ص‪.98:‬‬
‫‪56‬‬
‫ ‬
‫إلغاؤﻩ بموجب القانون رقم ‪ 39/08‬املتعلق بمدونة الحقوق العينية خاصة الفصل‬
‫‪ 116109‬منه‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أنه بالرجوع إ ى مدونة الحقوق العينية نجد أن املشرع لم ينص ع‪p‬ى نفس‬
‫املقت©¡ املنصوص عليه ي الفصل املذكور ع‪p‬ى الرغم من أن هذا القانون قد أل‪²‬ى ظه‪IJ‬‬
‫‪ 02‬يونيو ‪ 1915‬بكامله‪ ،‬فبما ذا نفسر هذا الفراغ التشري‪é‬ي هل عدم التنصيص ع‪p‬ى‬
‫ذلك يع¬‪ u‬أن فلسفة املشرع ‪<Î‬دف إ ى ال¦‪I‬اجع عن ذلك املقت©¡ ؟‬
‫نستطيع القول أن املنع ال يكون إال بنص صريح ؤالاصل ي ٔالاشياء ٕالاباحة ثم إن‬
‫املشرع إذا كانت إرادته ال¦‪I‬اجع كان حري به أن ينص ع‪p‬ى ذلك بكل صراحة ووضوح‪.‬‬
‫الارتفاقات القانونية‪ 117‬املخصصة للمنفعة العامة أو الاستغالل الخاص‪ ،‬ف‪u‬‬
‫بدورها معفاة من ٕالاشهار وهو ما يؤكد استثناء آخر ع‪p‬ى قاعدة التطه‪ ،IJ‬يجعل هذﻩ‬
‫الارتفاقات تظل محصنة وال يطالها التطه‪ IJ‬القانوني للتحفيظ العقاري ح‪ ¡v‬ولو لم يتم‬
‫إشهارها والتنصيص عل=<ا بالرسم العقاري‪.‬‬
‫ع‪p‬ى ما سبق ذكرﻩ نستطيع القول أن قاعدة التطه‪ IJ‬ترد عل=<ا استثناءات‪ ،‬إذ أن‬
‫هذﻩ الحقوق والارتفاقات بالرغم من عدم التنصيص عل=<ا بالرسم العقاري تعت‪ I‬قائمة‬
‫وال يطالها التطه‪.IJ‬‬
‫وهذﻩ الاستثناءات ترد عل=<ا استثناءات أخرى‪ ،‬حيث إن قاعدة التطه‪ IJ‬يواجه ‪<h‬ا‬
‫البعض دون ٓالاخر‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة لعقود ٔالاكرية ال‪ uv‬تزيد مد‪<Î‬ا عن ثالث‬
‫سنوات‪ ،‬إذ ال يواجه ‪<h‬ا الغ‪ ،IJ‬ليظل التطه‪ IJ‬قاصرا ع‪p‬ى ٔالاطراف فقط‪ ،‬أما الارتفاقات‬
‫الطبيعية والقانونية فتبقى عامة ويحتج ‪<h‬ا ضد الكل‪.‬‬
‫وتجدر ٕالاشارة إ ى أنه بالرغم من تثبيت مجموعة من الحقوق بالرسم العقاري عن‬
‫طريق التحفيظ فإ‪<q‬ا تظل قائمة ويحتج ‪<h‬ا ضد صاحب الرسم العقاري‪ ،‬و«ي حقوق‬
‫متعددة قاسمها املش¦‪I‬ك املصلحة العامة‪.‬‬
‫‪ _116‬ينص الفصل ‪ 109‬من ظه‪ 02 IJ‬يونيو ‪ 1915‬ع‪p‬ى انه‪ .....» :‬وع‪p‬ى خالف القاعدة املقررة ي الفصول ‪ 65‬وما بعدﻩ من الظه‪IJ‬‬
‫الصادر بشأن التحفيظ العقاري تعفي من ٕالاشهار الاتفاقات الناشئة عن الوضعية الطبيعية لالماكن أو عن الال¦امات ال‪ uv‬يفرضها‬
‫القانون‪"...‬‬
‫‪ _117‬راجع بخصوص هذﻩ الارتفاقات ع‪p‬ى سبيل املثال‪ ،‬الحبيب شوراق‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.98:‬‬
‫‪57‬‬
‫ ‬
‫]‪ Jë…^ÏÃÖ]Ü‰†Öêíjfn¹]í‘^¤]ÑçÏ£‬‬
‫سبقت ٕالاشارة إ ى ٔالاثر املطلق لقرار التحفيظ املتمثل ي قاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫إال أنه وكما سبقت ٕالاشارة إليه كذلك فالعتبارات تتصل باملصلحة العامة ولعدم‬
‫قابلية بعض العقارات للتفويت‪ ،‬فإنه وبالتبعية فقد وردت ع‪p‬ى هذﻩ القاعدة بعض‬
‫الاستثناءات _ و«ي مضمنة ي قوان‪J‬ن خاصة_ حيت توجد بعض الحقوق العينية ال‪uv‬‬
‫تبقى قائمة ويمكن التمسك ‪<h‬ا ي مواجهة صاحب الرسم العقاري دون إمكانية الطعن‬
‫ف=<ا من قبل الغ‪ IJ‬واعتبارها كأن لم تكن‪.‬‬
‫ويتعلق ٔالامر بالعقارات الداخلة ضمن امللك العام والعقارات املحبسة وأرا‪u³‬‬
‫الجموع والحقوق املنجمية ثم الحقوق املكتسبة ع‪p‬ى املياﻩ‪.‬‬
‫وفيما ي‪p‬ي عرض لهذﻩ الاستثناءات‪.‬‬
‫_‪ JÝ^ÃÖ]Ô×¹]àÛ•í×}]‚Ö]l]…^ÏÃÖ]÷æ‬‬
‫و«ي املخصصة للمصلحة العامة‪ ،‬أو لتسي‪ IJ‬مرفق عام‪ ،‬وتكون غ‪ IJ‬قابلة للتصرف‬
‫ف=<ا من طرف الخواص‪ ،‬سواء عن طريق التحفيظ‪ ،‬أو غ‪IJ‬ﻩ‪ ،‬وال تسري عل=<ا القاعدة‬
‫التطه‪IJ‬ية وما ي¦‪I‬تب ع‪<z‬ا من ‪<q‬ائية‪ 118،‬ومن ذلك شواطئ البحر‪ ،‬املوانئ‪ ،‬القناطر‪،‬‬
‫السدود‪ ،‬الطرق والبح‪IJ‬ات‪ 119 ...‬فقد نص الفصل ‪ 4‬من ظه‪ 01 IJ‬يوليوز ‪ 1914‬ع‪p‬ى عدم‬
‫إمكانية تملك هذﻩ ٔالامالك عن طريق القادم ونجد نفس املقت©¡ منصوصا عليه ي‬
‫القانون التون‪ uÏ‬من خالل املادة ‪ 120،356‬من مجلة الحقوق التونسية‪.‬‬
‫‪ _118‬املختار بن أحمد العطار‪" :‬التحفيظ العقاري ع‪p‬ى ضوء القانون املغربي " مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة‬
‫الاو ى‪1429‬ه_‪2008‬م‪ ،‬ص‪.86:‬‬
‫‪ _119‬وفقا لظه‪ 7 IJ‬شعبان ‪ 1332‬موافق ‪1‬يوليوز ‪ ،1914‬املتعلق بامللك العمومي للدولة بتاريخ‪ 17‬يوليوز‪ ،1914‬منشور بالجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،63‬ص‪.209 :‬‬
‫‪ _120‬تنص املادة ‪ 356‬من مجلة الحقوق العينية التونسية ع‪p‬ى أن ‪ :‬أجزاء امللك العام املشمولة ي عقار مسجل ال يتسلط عل=<ا‬
‫التسجيل والحقوق املتعلقة ‪<h‬ا تبقى رغما عن كل ترسيم‪.‬‬
‫‪58‬‬
‫ ‬
‫فكل هذﻩ العقارات ال تكتسب بالحيازة عن طريق القادم ع‪p‬ى صراحة الفصل ‪4‬‬
‫من ظه‪ 1914 IJ‬الذي سبقت ٕالاشارة إليه والذي نص ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي " امللك العمومي غ‪IJ‬‬
‫‪121‬‬
‫قابل للتصرف فيه كما هو غ‪ IJ‬قابل للتقادم"‪.‬‬
‫وعمال ع‪p‬ى توحيد الاج<اد القضائي فقد عمد املجلس ٔالاع‪p‬ى ع‪p‬ى تكريس العديد‬
‫من القرارات الصادرة ي هذا الصدد وال‪ uv‬تؤكد كله أن هذﻩ العقارات غ‪ IJ‬قابلة للتصرف‬
‫والتقادم وال يمكن أن تتأثر بقرار التحفيظ‪.‬‬
‫فقد جاء ي قرار صادر عن املجلس ٔالاع‪p‬ى بتاريخ ‪ 30‬نون‪ ،1989 I‬والذي جاء فيه‪":‬‬
‫حيث أن املحكمة استخلصت من الوثائق املد ى ‪<h‬ا أن موضوع الاع هو عبارة عن جزء‬
‫من غابة ٔالارز الواقعة ب‪J‬ن إقليم‪ u‬شفشاون والحسيمة‪ ،‬وأن الشأن ي الغابة أ‪<q‬ا ملك‬
‫للدولة وأمالك الدولة ال يمكن تفوي<ا للغ‪ IJ‬وال يلحقها أي تقادم مكسب‪ ،‬وبالتا ي فإن‬
‫حيازة الطاعن لجزء من الغابة إن كان مع¦‪I‬فا ‪<h‬ا‪ ،‬إال أ‪<q‬ا ال تفيد ي ‪uø‬ء "‪.122‬‬
‫نفس ال‪uÑ‬ء أكدته محكمة الاستئناف بالرباط‪ ،‬حيث ذهبت إ ى أن ‪ " :‬رسم امللكية‬
‫ليس محصنا ضد التعرض إليه من قبل ٔالامالك العامة‪ ،‬إذا أثبتت حقها‪ ،‬وبالتا ي فإن‬
‫القا‪ u³‬هو دو صالحية ب¦‪I‬حيل صاحب البيت البحري املشيد ع‪p‬ى كتبان من الرمل يعت‪I‬‬
‫من ٔالامالك العامة البحرية‪.123"...‬‬
‫‪ _121‬بالصيغة الفرنسية‬
‫» ‪« le domaine publique est inaliénable et imprescriptible‬‬
‫‪ _122‬قرار صادر عن املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 390‬ي امللف املدني عدد ‪ 21448/88‬مؤرخ ي ‪ ،30/11/1987‬أشار إليه عبد ﷲ‬
‫اجرعام‪.‬م‪.‬س‪.‬ص‪.37:‬‬
‫‪ _123‬قرار استئنافية الرباط بتاريخ ‪ ،1942/15/04‬نشرة قرارات محكمة الاستئناف بالرباط لسنة ‪،1941‬ص‪ ،157:‬أشار إليه د‬
‫إدريس السما‪ü‬ي‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.270:‬‬
‫_ قرار استئنافية الرباط بتاريخ‪ 11‬يوليوز ‪ ،1923‬أشار إليه الدكتور مأمون الكزبري م‪،‬س‪،‬ص‪.89:‬‬
‫_ قرار استئنافية بتاريخ ‪ 24‬نون‪ ،1942 I‬أشار إليه الدكتور مأمون الكزبري‪ ،‬م‪،‬س‪،‬ص‪.89 :‬‬
‫حكم ابتدائية البيضاء بتاريخ ‪ 14‬يونيو‪ ،1937‬نفسه‪ ،‬ص‪.89‬‬
‫‪59‬‬
‫ ‬
‫وبالتا ي فاملشرع أضفى حماية قانونية ع‪p‬ى امللك العام ‪<Î‬دف إ ى استغالل هذﻩ‬
‫ٔالامالك ي ظل ظروف مالئمة ومحققة ملقصود املشرع‪ ،‬وتق=<ا من تصرفات السلطة‬
‫‪124‬‬
‫املركزية وٕالادارية‪ ،‬وبالتبعية من تصرفات الخواص‪.‬‬
‫هذا ورغم هذﻩ الحماية القانونية ال‪ uv‬أضفاها املشرع ع‪p‬ى ٔالامالك العامة‪ ،‬فإنه ي‬
‫حاالت معينة يمكن أن تكون محل تملك ٔالافراد‪ ،‬وذلك حالة إخراجها من إطار امللك‬
‫العام بطريقة قانونية خصوصا عندما تكون تلك ٔالامالك غ‪ IJ‬مهمة ي تحقيق املنفعة‬
‫العامة‪) 125 .‬الفصل‪ 05‬من ظه‪ 01 IJ‬يوليوز ‪.(1914‬‬
‫ويقول أستاذنا محمد الكشبور " إن تطبيق الفصل‪J‬ن ‪1262‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫العقاري فيه ضرب لكل املبادئ أعالﻩ‪ ،‬بل وفيه اعتداء للمصالح الخاصة ع‪p‬ى املصلحة‬
‫العامة املتمثلة ي ٔالامالك ٔالاو ى"‪.127‬‬
‫خالصة القول فال يمكن ألي شخص من الخواص أن يحفظ ملكا عاما ع‪p‬ى‬
‫إسمه‪ ،‬وإن حصل التحفيظ فعال فليس من شأنه أن يطهر العقار وال ي¦‪I‬تب عليه ثبوت‬
‫ملكية امللك املحفظ بصفة ‪<q‬ائية‪ 128.‬وهكذا فلو ضم صاحب ٔالارض قطعة من طريق‬
‫عام مجاور إ ى أرضه وطلب تحفيظ ٔالارض مضافا إل=<ا قطعة الطريق العام املضمومة‬
‫إل=<ا‪ ،‬وصدر قرار التحفيظ وفق طلبه‪ ،‬فإن ذلك ال يفقد الشخص الاعتباري ملكية‬
‫‪129‬‬
‫الطريق العام‪ ،‬وال يكسب صاحب ٔالارض هذﻩ امللكية‪.‬‬
‫‪ JíŠf]l]…^ÏÃÖ]V^éÞ^m‬‬
‫إن العقارات املحبسة سواء تلك العقارات املحبسة تحبيسا عموميا‪ ،‬و«ي عقارات‬
‫موقوفة لفائدة جهة خ‪IJ‬ية أو دينية معينة ‪ -‬يسم¡ املحبس عل=<ا ‪ -‬وتصرف مداخلها ي‬
‫‪ _124‬محمد بن صالح الصوي‪ " ،‬الحقوق العينية ٕالاسالمية‪ ،‬دراسة مقارنة‪ :‬ب‪J‬ن الفقه املالكي والقانون املقارن‪ ،‬مطبعة دار القلم‬
‫الرباط‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،2005 ،‬ص‪.263:‬‬
‫‪ _125‬د محمد الكشبور‪":‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار تطور القضاء املغرب‪ ،‬قراءة ي قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى بتاريخ‪ 29‬دجن‪1999 I‬‬
‫"‪ ،‬م‪،‬س‪،‬ص‪ .38:‬هامش‪.(34) ،‬‬
‫‪ _126‬لإلشارة فان الفصل ‪ 02‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري قد تم إلغاؤﻩ بمقت©¡ القانون رقم ‪.14/07‬‬
‫‪ _127‬د محمد الكشبور‪ ":‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار تطور القضاء املغربي‪ ،‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.38:‬‬
‫‪ _128‬املختار بن احمد العطار " التحفيظ العقاري ي ضوء القانون املغربي" مرجع سابق‪.‬ص‪.86 :‬‬
‫‪ _129‬د مامون الكزبري " التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية م‪.‬س‪ /‬ص‪.83:‬‬
‫‪60‬‬
‫ ‬
‫ال‪ I‬والخ‪ IJ‬حسب رغبة من أو‪<h ¡.‬ا‪ ،‬ويسم¡ املحبس‪ ،‬أو العقارات املحبسة تحبيسا‬
‫معقبا ‪ :‬و«ي عقارات موقوفة لفائدة املعقب عل=<م ما تناسلوا‪ ،‬كأن يحبس ٔالاب ع‪p‬ى ولدﻩ‬
‫ومن سيولد له‪ ،‬فإذا انقطع املعقب عل=<م أصبحت ملكية هذﻩ العقارات لألوقاف‬
‫‪130‬‬
‫العامة‪.‬‬
‫وتتم‪ J‬العقارات املحبسة بأ‪<q‬ا كاألمالك العامة ال يجوز التصرف ف=<ا وال يسري عل=<ا‬
‫التقادم‪ ،‬كما ال تسري عل=<ا قاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫وسواء تعلق ٔالامر باألمالك الحبسية العامة أو حقوق ارتفاق مقررة لخدمة العقارات‬
‫الحبسية ف‪ u‬شأ‪<q‬ا شأن ٔالامالك العامة ال يجوز التصرف ف=<ا وال تكتسب ملكي<ا عن‬
‫طريق الحيازة مهما طالت‪ ،‬وال تتأثر بالتحفيظ‪.‬‬
‫فلو أن مالك أرض تقدم بمطلب لتحفيظها متجاوزا بذلك ع‪p‬ى أرض مجاورة‬
‫محبسة‪ ،‬وحصل ع‪p‬ى قرار التحفيظ من املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية بتحفيظ أرضه‬
‫مضافا إل=<ا الجزء املتجاوز عليه من ٔالارض املحبسة‪ ،‬فإن ذلك ال يحول دون إمكانية‬
‫إدارة ٔالاوقاف من املطالبة باألرض املحبسة تأسيسا ع‪p‬ى أن الرسم العقاري أصبح ‪<q‬ائيا‬
‫وغ‪ IJ‬قابل للطعن‪.‬‬
‫وذلك ألن التحفيظ ال ينال من ٔالارض املوقوفة‪ ،‬وقد صدرت مجموعة من ٔالاحكام‬
‫القضائية تؤيد هذا الطرح‪ ،‬حيث ذهبت استئنافية طنجة إ ى أن‪ ":‬رسم الحبس مقدم‬
‫ع‪p‬ى الرسم العقاري‪ ،‬وأن التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار ال يشمل الحبس"‪ 131‬وذلك‬
‫سواء تعلق ٔالامر بالحبس العام أو الحبس املعقب‪ ،‬وي هذا الصدد جاء ي قرار صادر عن‬
‫استئنافية طنجة أنه " ال يمكن الاحتجاج بالتطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار تجاﻩ حقوق‬
‫محبسة‪ ،‬ألن العقارات الحبسية املعقبة مثلها ي ذلك مثل العقارات الحبسية العامة‪ ،‬ال‬
‫يمكن التصرف ف=<ا إال بإذن من جاللة امللك‪ ،‬عمال بمقتضيات الفصل ‪ 08‬من ظه‪IJ‬‬
‫‪ _130‬عبد ﷲ اجرعام ‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.38:‬‬

‫‪ _131‬قرار محكمة الاستئناف بطنجة عدد ‪ 1138‬ي امللف املدني عدد ‪ ،88/4/348‬ورد ي كتاب إبراهيم زعيم ما ‪ :u‬املرجع العلم‪ u‬ي‬
‫ّ‬
‫الاج<اد القضائي ٕالاداري‪ ،‬مطبعة املعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى سنة ‪ ،1999‬ص ‪.832‬‬
‫‪61‬‬
‫ ‬
‫‪ 1918‬حول مراقبة ٔالاحباس املعقبة‪ ،‬وبالتا ي فإن تحفيظ العقار موضوع الاع وهو‬
‫عقار حب‪ uÏ‬معقب هو تحفيظ باطل"‪.132‬‬
‫كما ذهبت استئنافية الرباط ي العديد من قرارا‪<Î‬ا إ ى عدم قابلية امللك املحبس‬
‫‪133‬‬
‫للتفويت وال يخضع للتقادم وال للتملك الخاص‪.‬‬
‫وبالرغم من صراحة الفصل ‪ 07‬من ظه‪ 7 IJ‬يوليوز ‪ ،1914‬الذي يمنع التصرف ي‬
‫ٔالامالك املحبسة‪ ،‬فإنه ثمة بعض ٔالاحكام والقرارات القضائية‪ ،‬ال‪ uv‬ال تسلم بإمكانية‬
‫الطعن ي الرسم العقاري‪ ،‬ولو تبت فيما بعد أنه انصب ع‪p‬ى عقار محبس‪ ،‬وهكذا فقد‬
‫جاء ي قرار الستئنافية طنجة أن "رسم التحبيس ال يمكن أن يقف أمام الرسم‬
‫العقاري‪ ،‬وبذلك فإن تحفيظ عقار محبس ال يمكن املطالبة بحبسيته ويمكن للمتضرر‬
‫اللجوء إ ى دعوى التعويض"‪.134‬‬
‫ولقد تدارك املشرع املغربي هذا ٔالامر واضعا حدا لهذا التضارب وليؤكد مرة أخرى‬
‫ع‪p‬ى عدم جواز التصرف ي العقارات املحبسة تحبيسا عموميا‪ ،‬وأنه ح‪ ¡v‬إذا حصل هذا‬
‫التصرف فإنه يبقى باطال ح‪ ¡v‬ولو جرى تقييدﻩ بالرسم العقاري‪ ،‬حيت تنص مقتضيات‬
‫املادة ‪ 54‬من مدونة ٔالاوقاف‪ 135‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪ ":‬أن الرسوم العقارية املؤسسة لفائدة الغ‪ IJ‬ال‬
‫تمنع املحكمة من النظر ي كل دعوى ترمي إ ى إثبات صفة الوقف العام لعقار محفظ‪،‬‬
‫شريطة أن ترفع الدعوى ي مواجهة جميع ذوي الحقوق املقيدين‪ ،‬وإذا تبت أن العقار‬
‫املذكور موقوف وقفا إما بناءا ع‪p‬ى الحكم القضائي الصادر بذلك والحائز لقوة ال‪uÑ‬ء‬
‫املق©‪ u‬به‪ ،‬فإن املحافظ يشطب ع‪p‬ى كل تسجيل سابق ويقيد العقار بالرسم العقاري‬
‫املتعلق به ي إسم ٔالاوقاف العامة"‪.‬‬
‫‪ JÅçÛ¢]ê•]…_V^nÖ^m‬‬
‫عرف أستاذنا محمد خ‪IJ‬ي أرا‪ u³‬الجموع )أو ٔالارا‪ u³‬الساللية ( و«ي‪" :‬أرا‪u³‬‬
‫ترجع ملكي<ا إ ى جماعات ساللية ي شكل قبائل أو دواوير أو عشائر‪ ،‬قد تربط بي‪<z‬م‬
‫‪ _132‬قرار استئناي مؤرخ ي ‪ 13‬اكتوبر‪ ،1983‬أشار إليه إبراهيم زعيم ما ‪ u‬م‪،‬س‪،‬ص‪.832:‬‬

‫‪133_ arrêt de la cour d’appel de rabat, 7 fevrier 1934, voir paul decroux, op,cit, p :117.‬‬
‫‪ _134‬قرار محكمة الاستئناف بطنجة عدد ‪ 27‬ملف مدني رقم ‪ ،87/96/08‬مؤرخ ي ‪ 27‬يناير ‪ ،2000‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _135‬الظه‪ IJ‬الشريف رقم ‪ 1/09/236‬صادر ي ‪ 08‬ربيع ٔالاول ‪ 1431‬موافق ل ‪ 23‬ف‪I‬اير ‪ 2010‬املتعلق بمدونة ٔالاوقاف‪.‬‬
‫‪62‬‬
‫ ‬
‫روابط عائلية أو روابط عرفية واجتماعية ودينية‪ ،‬وحقوق ٔالافراد ف=<ا غ‪ IJ‬متم‪J‬ة عن‬
‫حقوق الجماعة‪ ،‬بحيث أن استغاللها يتم مبدئيا بكيفية جماعية"‪ ،136‬وعرفها ٔالاستاذ‬
‫بول دكرو ع‪p‬ى أ‪<q‬ا‪" :‬أرا‪ u³‬قروية ترجع ملكي<ا ملجموعات عرفية أي قبائل أو فخدات أو‬
‫دواوير دون أن يكون هناك تحديد لحق الفرد ف=<ا"‪.137‬‬
‫ويشكل هذا النوع من العقارات قوة اجتماعية واقتصادية جد مهمة‪ ،‬إذ ت¦‪I‬اوح‬
‫مساح<ا ما ب‪J‬ن ‪10‬و‪ 18‬مليون هكتار‪ ،‬تتقاسمها ‪ 4164‬جماعة ساللية تتكون من ما‬
‫‪138‬‬
‫يناهز ‪ 05‬مالي‪J‬ن نسمة‪.‬‬
‫وتخضع هذﻩ العقارات لظه‪ 27 IJ‬أبريل ‪ 1919‬إذ نص هذا ٔالاخ‪ IJ‬ي فصله الرابع‬
‫ع‪p‬ى أن‪" :‬أرا‪ u³‬الجموع ال تمتلك عن طريق التقادم وال تقبل التصرف ف=<ا وال الحجز‬
‫عل=<ا"‬
‫وع‪p‬ى الرغم من ذلك‪ ،‬فإن هذﻩ ٔالارا‪ u³‬قد عرفت تحوالت جوهرية من ذلك أن‬
‫ظه‪ 19 IJ‬مارس ‪ 1951‬قد سمح بالتصرف ف=<ا‪ ،‬تم جاء بعدﻩ ظه‪ 30 IJ‬يونيو ‪ 1960‬لكي‬
‫يق©‪ u‬بفسخ جميع عقود التصرف ال‪ uv‬أبرمت ي إطار الظه‪ٔ IJ‬الاول‪ ،‬ومن ذلك أن‬
‫ظه‪ 25IJ‬يوليوز ‪ 1969‬قد أل‪²‬ى نظام أرا‪ u³‬الجموع بالنسبة لتلك املوجودة ي املناطق‬
‫السقوية‪ ،‬حيث تحولت إ ى أرا‪ u³‬مملوكة ع‪p‬ى الشيوع ٕالاجباري‬
‫وي ‪ 06‬ف‪I‬اير ‪ 1963‬صدر ظه‪ IJ‬آخر يؤكد ع‪p‬ى عدم قابلية ٔالارا‪ u³‬الجماعية‬
‫للحجز أو التقادم أو التفويت‪ ،‬ليعود الوضع ملا كان عليه ي إطار ظه‪ 27 IJ‬أبريل ‪.1919‬‬
‫وبالتا ي فإذا ما تم التصرف ي أرا‪ u³‬جماعية وقام املتصرف إليه بتحفيظها ع‪p‬ى‬
‫إسمه‪ ،‬فإن الضرورة تقت©‪ u‬تغي‪ IJ‬إسم املالك بواسطة تقييد جديد‪ ،‬وال يحول دون ذلك‬
‫مبدأ الصفة ال‪<z‬ائية والقطعية للرسم العقاري‪.‬‬
‫‪ _136‬محمد خ‪IJ‬ي‪ " :‬أرا‪ u³‬الجموع ب‪J‬ن الاستمرارية والزوال‪ ،‬مقال منشور بمجلة املحامون عدد ‪ ،02‬سنة ‪ ،1992‬ص‪.35‬‬
‫‪137_ Paul decroux : op, cit, p : 438.‬‬
‫‪ _138‬السهيل محمد‪ٔ :‬الارا‪ u³‬الجماعية والاستثمار" أشغال اليوم الدرا ‪ u‬تحت عنوان "العقار والاستثمار" املنظمة من طرف عمالة‬
‫إقليم الحوز واملكتب الجهوي لالستثمار الفال‪ü‬ي للحوز بتعاون مع مركز الدراسات القانونية املدنية والعقارية بكلية الحقوق مراكش‪،‬‬
‫يوم ‪ 19‬يونيو ‪ ،2003‬املطبعة والوراقة الوطنية مراكش الطبعة ٔالاو ى سنة ‪،2005‬ص‪.71:‬‬
‫‪63‬‬
‫ ‬
‫…]‪ JíéÛrß¹]ÑçÏ£]V^Ãe‬‬
‫و«ي ال‪ uv‬ترتبط باملقالع الخاضعة لقانون ‪ 05‬ماي ‪ 1914‬أو ال‪ uv‬ترتبط باملناجم‬
‫املنظمة بظه‪ 16 IJ‬أبريل ‪.1951‬‬
‫والحق املنجم‪ u‬هو الذي يمنح ملن له امتياز استثمار املادة املنجمية ويمنح بمقت©¡‬
‫رسم منجم‪ ،u‬ؤالاسلوب املعتمد ي منح هذا الرسم ال عالقة له بمسطرة التحفيظ‬
‫العقاري‪ ،‬وعليه فإنه ال يكتسب مناعة وال يحوز حجية التطه‪ ،IJ‬ولهذا فإن مثل هذا‬
‫الرسم إذا تب‪J‬ن منه أنه تجاوز املساحة العقارية ال‪ uv‬يحتو‪<õ‬ا الرسم املنجم‪ u‬فإن هذا‬
‫‪139‬‬
‫التجاوز يقع تصحيح املساحة ال‪ uv‬تتناوله‪.‬‬
‫ولكن إذا تضمن الرسم مساحة أقل من مساحة ٔالارض محل ٕالامتياز فإن صاحب‬
‫حق ٕالامتياز له الحق ي أن يطالب بتصحيح الرسم لتساوي مساحة ٔالارض مع مساحة‬
‫ٕالامتياز‪.‬‬
‫إذ تبقى هذﻩ املناجم ي ملكية الدولة طبقا لظه‪ 16 IJ‬أبريل ‪ 1951‬وظه‪21 IJ‬‬
‫يوليوز‪.1958‬‬
‫هكذا وبالرجوع إ ى مقتضيات الفقرة الثانية من املادة ‪ 234‬من مدونة الحقوق‬
‫العينية فإنه يحق ملالك ٔالارض "أن يحدث تح<ا كل بناء وان يقوم بكل تنقيب يرتئيه وأن‬
‫يستخرج جميع املواد ال‪ uv‬يمكن أن يحصل عل=<ا‪ ،‬ماعدا الاستثناءات الناتجة عن‬
‫القوان‪J‬ن والضوابط الجاري ‪<h‬ا العمل"‪.‬‬
‫وكما سبقت ٕالاشارة إ ى ذلك فيمكن للدولة أن تتخ‪p‬ى عن استغالل املناجم وهذا‬
‫الاستغالل يتم عن طريق منح الدولة رخصة أو امتياز الذي يعت‪ I‬بحد ذاته حقا عقاريا‬
‫ويمكن تحفيظه وذلك بتأسيس رسم لفائدة املستفيد من هذﻩ الرخصة يسم¡ بالرسم‬
‫املنجم‪ ،u‬وهذا الرسم ال يخضع لإلجراءات والشكليات ال‪ uv‬يخضع لها إنشاء الرسم‬
‫العقاري خالل مسطرة التحفيظ‪ ،‬إنما يقتصر دور املحافظ ع‪p‬ى منح الرخصة أو ٕالامتياز‬
‫دون القيام بأي إجراء‪.140‬‬
‫‪ _139‬املختار بن احمد العطار‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.87:‬‬

‫‪ _140‬مأمون الكزبري‪":‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.91:‬‬
‫‪64‬‬
‫ ‬
‫وهكذا يعت‪ I‬الفقيه ‪ mouchansse‬أن املحافظ ال يمارس ي هذﻩ الحالة سوى‬
‫‪141‬‬
‫مهمة كاتب‪.‬‬
‫}^‪ Jå^é¹]ÑçÏuV^ŠÚ‬‬
‫تدخل الحقوق املائية ضمن ٔالامالك العامة للدولة واملنظمة حاليا بالقانون‬
‫‪ 95/10‬الصادر بتاريخ ‪ 5‬يوليوز ‪ 1995‬والذي دخل إ ى ح‪ J‬التنفيذ ي ‪ 16‬غشت ‪.1421995‬‬
‫ذلك أن املادة ٔالاو ى من هذا القانون قد نصت ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪" :‬املاء ملك عام وال يمكن أن‬
‫يكون محل تملك خاص‪."...‬‬
‫ومع ذلك فإنه _ وطبقا للمادة ‪ 6‬من نفس القانون_ تحتفظ بحقوق امللكية أو‬
‫ٕالانتفاع أو الاستعمال ال‪ uv‬اكتسبت بصفة قانونية ع‪p‬ى امللك العام املائي قبل صدور‬
‫الظه‪ IJ‬الشريف الصادر ي ‪ 7‬شعبان ‪ 1332‬هـ )فاتح يوليوز ‪1914‬م( ي شأن امللك العام‬
‫والظه‪ IJ‬الشريف الصادر ي ‪ 11‬محرم ‪ 1344‬هـ )فاتح غشت ‪1925‬م( ي شأن نظام املياﻩ‪،‬‬
‫كما وقع تغي‪IJ‬هما وتتميمهما‪ ،‬أو قبل تاريخ اس¦‪I‬جاعها من طرف اململكة بالنسبة للمناطق‬
‫‪143‬‬
‫ال‪ uv‬ال يطبق ف=<ا هذان النصان‪.‬‬
‫وعليه‪ ،‬لو تقدم مالك أرض بمطلب لتحفيظها ع‪p‬ى إسمه مع أخذﻩ املياﻩ من ب‪IÌ‬‬
‫يوجد ‪<h‬ذﻩ ٔالارض‪ ،‬ودون أن يكون قد سبق له أن اكتسب حقا ع‪p‬ى هذﻩ املياﻩ قبل‬
‫صدور الظه‪IJ‬ين أعالﻩ‪ ،‬وحصل ع‪p‬ى قرار من املحافظ بتحفيظ ٔالارض ع‪p‬ى إسمه مع حق‬
‫أخذ املياﻩ من الب‪ IÌ‬املذكور‪ .‬فإن الحجية املطلقة للرسم العقاري وعدم قابليته للطعن‬
‫ل‪Ì‬ن كانت تحول دون الطعن بملكية ٔالارض فإ‪<q‬ا ال تحول دون الطعن بأخذ املياﻩ من الب‪IÌ‬‬
‫الن هذا ال يثبت بمجرد ذكرﻩ ي قرار التحفيظ‪ ،‬وإنما ال بد أن يثبت اكتسابه بصفة‬
‫‪144‬‬
‫قانونية منذ القدم‪.‬‬
‫‪141_ l’établissement de ce titre n’est précédé d’aucune procédure et le conservateur ne joue que le rôle d’un secrétaire‬‬
‫‪cité Paul decroux, op, cit, p : 119.‬‬
‫‪ _142‬ظه‪ IJ‬شريف رقم ‪ 1/95/154‬صادر بتاريخ ‪ 18‬ربيع ٔالاول ‪) 1416‬موافق ‪ 16‬أغسطس ‪ (1995‬بتنفيذ القانون رقم ‪ 95/10‬املتعلق‬
‫باملاء‪.‬‬
‫_ الجريدة الرسمية‪ ،‬عدد ‪ 4325‬بتاريخ ‪ 20‬شتم‪.1995 I‬‬
‫‪ _143‬محمد الكشبور‪":‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار_ تطور القضاء املغربي‪ .‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.42:‬‬
‫‪ _144‬عبد ﷲ اجرعام‪ ":‬حجية القيد بالرسم العقاري م‪،‬س‪ ،‬ص‪.43:‬‬
‫‪65‬‬
‫ ‬
‫‪145‬‬
‫ونظرا لعدم جواز تملك املاء ملكية خاصة نجد الفقيه الفرن‪Boris strack uÏ‬‬
‫ينتقد الصيغة ال‪ uv‬أوردها املشرع الفرن‪ uÏ‬ي املادة ‪ 152‬من القانون املدني الفرن‪ uÏ‬ال‪uv‬‬
‫تنص ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪" :‬إن ملكية العارض تشمل ما فوقها وما ي باط‪<z‬ا" بعلة أن ف=<ا نوع من‬
‫التجاوز وتق©‪ u‬ع‪p‬ى املصالح الجماعية‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]g×Ş¹‬‬
‫]‪ ãŞjÖ]ì‚Â^ÎàÚ”^¤]Ì×¤]ð^ßnj‰‬‬
‫ع‪p‬ى عكس ما كان عليه الحال ي السابق‪ ،‬وتحديدا منذ تأسيس املجلس ٔالاع‪p‬ى إذ‬
‫كانت أغلب القرارات ؤالاحكام القضائية تس‪ IJ‬نحو تكريس قاعدة التطه‪ IJ‬دونما تمي‪ J‬ب‪J‬ن‬
‫الخلف العام أو الخلف الخاص )الفقرة ٔالاو ى(‪.‬‬
‫بدأ الاج<اد القضائي يعرف توترا ي ٓالاونة ٔالاخ‪IJ‬ة بخصوص نطاق تطبيق‬
‫مقتضيات الفصل‪J‬ن ‪ 1‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري بحيث نرى أن أغلب الاج<ادات‬
‫القضائية اتجهت نحو تكس‪ IJ‬القوة املطلقة لقاعدة التطه‪ IJ‬املنبثقة عن صراحة الفصل‪J‬ن‬
‫املشار إل=<ما آنفا )الفقرة الثانية(‪.‬‬
‫‪ JíÊ^ÓÖ]íãq]çÚ»ãŞjÖ]ì‚Â^Îá^è†‰‬‬
‫إن القراءة املتأنية للفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري تفرز لنا قاعدة‬
‫أساسية مفادها ٔالاثر املطلق وال‪<z‬ائي الذي يتمتع به قرار التحفيظ‪.‬‬
‫هذا هو ٔالاصل والغاية املتوخاة من الرسم العقاري‪ ،‬وذلك من أجل خلق نوع من‬
‫التقة واستقرار املعامالت العقارية ع‪p‬ى ش‪ ¡v‬أنواعها‪ ،‬كما ال شك أنه من أجل أن يحقق‬
‫العقار دورﻩ ي التأسيس للمشاريع الاقتصادية والاجتماعية وجلب الاستثمارات الداخلية‬
‫والخارجية أن يكون ع‪p‬ى قدر كب‪ IJ‬من الثبات والاستقرار‪ ،‬والخلو من الشوائب والاعات‪،‬‬
‫إذ يجعل صاحبه ي منأى من أي مطالبة أو منازعة‪ ،‬وهو ما يتحقق من خالل نظام‬
‫العقارات املحفظة ال‪ uv‬تتم‪ J‬بنوع من الاستقرار ي امللكية والثبات ي املعامالت‪ٔ ،‬الامر‬
‫الذي يشجع املؤسسات املالية وغ‪IJ‬ها ع‪p‬ى التعامل مع هذا النوع من ٔالامالك بش‪ ¡v‬أنواع‬
‫‪145_ Boris strack : droit civil, librairies techniques de la cour de cassation, 1983 p 108.‬‬
‫‪66‬‬
‫ ‬
‫املعامالت املالية نتيجة القوة القانونية والحجية ال‪ uv‬يتم‪<h J‬ا العقار املحفظ من خالل‬
‫الرسم العقاري ال‪<z‬ائي وغ‪ IJ‬القابل للطعن والخا ي من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املضمنة فيه‬
‫بفعل قاعدة التطه‪ ،IJ‬هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة باعتبارها الخاصية ٔالاساس ال‪ uv‬ت¦‪I‬تب كما سبقت‬
‫ٕالاشارة إ ى ذلك عن قرار التحفيظ‪.‬‬
‫ألجل هذا يعت‪ I‬الدافع الوحيد إ ى سن الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪،‬‬
‫فهذان النصان مرتبطان يكمل أحدهما ٓالاخر ويفسرﻩ‪.‬‬
‫ذلك أنه ومن خالل مقتضيات هذين الفصل‪J‬ن‪ ،‬نستنتج أنه ي¦‪I‬تب ع‪p‬ى قرار‬
‫التحفيظ تطه‪ 146IJ‬العقار من جميع الحقوق السابقة عليه‪ ،‬أي السابقة ع‪p‬ى التحفيظ‬
‫واكتساب رسم امللك املنجز من جانب املحافظ ع‪p‬ى امللكية العقارية‪ ،‬و بقرار منه‪ ،‬صفة‬
‫‪147‬‬
‫‪<q‬ائية غ‪ IJ‬قابلة ألي طعن كيفما كان نوعه‪.‬‬
‫وهكذا فأثر التطه‪ IJ‬يسري ع‪p‬ى كل من لم يبادر إ ى التعرض ع‪p‬ى مطلب التحفيظ أو‬
‫إشهار حقوقه خالل جريان املسطرة ٕالادارية وقبل قيام املحافظ باتخاذ قرارﻩ القا‪u³‬‬
‫بالتحفيظ‪ .‬وصاحب الرسم العقاري ال يعد مالكا للعقار املحفظ اعتمادا ع‪p‬ى العقود‬
‫والوثائق ال‪ uv‬يتوفر عل=<ا أو ال‪ uv‬أد ى ‪<h‬ا أمام املحافظ أو أمام القضاء ولكنه مالك للعقار‬
‫املحفظ اعتمادا ع‪p‬ى ٔالاثر القانوني الناتج عن قرار التحفيظ ولو لم يكن ي الحقيقة‬
‫متوفرا ع‪p‬ى أية حجة‪ 148‬أو كانت له حجة ضعيفة‪ ،‬بل ولو توصل إ ى التحفيظ عن طريق‬
‫‪149‬‬
‫التدليس أو الغش‪.‬‬
‫وي‪I‬ر الفقه هذﻩ القاعدة عادة بمختلف ٕالاجرءات املعقدة ال‪ uv‬تالبس مسطرة‬
‫التحفيظ العقاري‪ ،‬وخاصة ما يتعلق م‪<z‬ا باإلشهار والنشر بالجريدة الرسمية وبفتح باب‬
‫‪ _146‬مع مالحظة أساسية «ي أن قاعدة التطه‪ IJ‬تمثل أثرا للتحفيظ العقاري فحسب‪ ،‬وإنما «ي أهم خاصية لنظام التحفيظ املستمد‬
‫من نظام تورانس والذي ظهر ي اس¦‪I‬اليا ع‪p‬ى يد السيد روب‪ IJ‬تورانس‪ ،‬حيث تبناﻩ ال‪I‬ملان هناك سنة ‪1858.‬‬
‫‪ _147‬محمد الكشبور‪" :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار" مرجع سابق ص‪.16:‬‬
‫‪ _148‬عبد الوهاب بن سعيد‪" :‬مسطرة التحفيظ العقاري وأثرﻩ‪ ،‬مقال منشور بمجلة رسالة املحاماة العدد الخامس‪ ،‬ص‪ 80:‬وما‬
‫بعدها‪.‬‬
‫‪ _149‬محمد الكشبور‪ ":‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار" مرجع سابق ص‪.17:‬‬
‫‪67‬‬
‫ ‬
‫‪150‬‬
‫التعرضات ألصحاب الحقوق العينية ال‪ uv‬قد تكون م¦‪I‬تبة ع‪p‬ى العقار وتنكر لها طالب‬
‫وبالنسبة لفقه آخر‪ ،‬فهو يعت‪ I‬أن قاعدة التطه‪ IJ‬ضرورية أل‪<q‬ا تسمح للعقار بأن‬
‫ينطلق من الصفر ي إطار النظام الجديد‪.‬‬
‫لكن الفضول يدفع¬‪ u‬إ ى التساؤل‪ :‬هل هذﻩ القاعدة مطلقة ال تعرف أي استثناء‬
‫بحيث تسري ي مواجهة الكافة كيفما كانت وضعي<م‪ ،‬أم أ‪<q‬ا تستث¬‪ u‬من ذلك من‬
‫اكتسب حقوقه مباشرة من املالك الذي حفظ العقار باسمه‪ ،‬أي خلفه الخاص؟‬
‫غ‪ IJ‬أن املوقف الذي استقر عليه املجلس ٔالاع‪p‬ى مند تأسيسه سنة ‪ 1957‬قد تراجع‬
‫عنه من خالل قرارﻩ الشه‪ IJ‬والصادر بتاريخ ‪ 1999/12/29‬والذي جاء فيه‪ ":‬حيث ثبت‬
‫صحة ما عابه الطاعن ع‪p‬ى القرار املذكور‪ ،‬ذلك أن الطالب بصفته مش¦‪I‬يا )أي خلفا‬
‫خاصا( من نفس طالب التحفيظ املطلوب‪ ،‬الذي تحول مطلبه للتحفيظ إ ى رسم‬
‫عقاري‪ ،‬ال يواجه كالخلف العام )الورثة( بمقتضيات الفصل ‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫العقاري‪.‬‬
‫وما يالحظ ع‪p‬ى هذا القرار أنه جعل الفصل ‪ 62‬من ظ ت ع يسري ي مواجهة الخلف‬
‫العام فقط‪ ،‬وهو ما لم يطلب منه‪ ،‬ألن وقائع الاع توضح أن الاع موجود ب‪J‬ن بائع‬
‫ومش¦‪I‬ي‪ ،‬وأن الخلف العام ال موضوع له ي الاع‪.‬‬
‫ثم إن القاعدة ال‪ uv‬قررها املجلس ٔالاع‪p‬ى ي قرارﻩ املذكور‪ ":‬ليس لها ي ظه‪IJ‬‬
‫التحفيظ العقاري أي نص يؤيدها‪ ،‬وأن استناد املجلس ٔالاع‪p‬ى ع‪p‬ى الفصل ‪ 62‬من الظه‪IJ‬‬
‫املذكور رغم عدم تنصيصه ع‪p‬ى أي تمي‪ J‬ي آثار التحفيظ من حيث مصدر الحقوق ومن‬
‫حيث أصحا‪<h‬ا فيه نوع من التكليف الذي يحمل النص ما ال يحتمل مادام أنه واضحا‬
‫صياغة ومضمونا‪.‬‬
‫‪150_ charles ambialet : « des effets de la force probante sur le livre foncier marocain » thèse, paris, 1934.‬‬
‫‪_ Mohamed el mernissi : « essai sur la notion de publicité foncière » étude de droit français et marocain comparé, thèse,‬‬
‫‪paris, 1973.‬‬
‫» ‪_ Mohamed channan : « les principes direction de la publicité foncière et leur incidence sur les droit réels immobiliers‬‬
‫‪mémoire de D.E.S. faculté de droit de Casablanca, 1980.‬‬
‫‪68‬‬
‫ ‬
‫‪JãŞjÖ]ì‚Â^Ïe”^¤]Ì×¤]íãq]çÚ‬‬
‫سبق وأشرنا ي الفقرة ٔالاو ى عن تراجع القضاء ع‪p‬ى املبدأ السائد بخصوص‬
‫قاعدة التطه‪ IJ‬حيث انه بات يستث¬‪ u‬م‪<z‬ا الخلف الخاص لطالب التحفيظ الذي تأسس‬
‫العقار ي اسمه بعد أن أجرى عليه تصرفا أتناء جريان مسطرة التحفيظ ال‪uÑ‬ء الذي‬
‫يدفع بنا إ ى تخصيص هذﻩ الفقرة لدراسة هذا الاستثناء الذي لم نجد له سندا قانونيا‬
‫ي مقتضيات ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫نعم إن القضاء ي ف¦‪I‬ة الاستعمار كان ي ف¦‪I‬ة مخاض إذ كان تارة يكرس مقتضيات‬
‫الفصل‪J‬ن املشار إل=<ما أعالﻩ وتارة أخرى يفرض عل=<ا _أي قاعدة التطه‪ _IJ‬استثناءات‬
‫متجاوزا بذلك صراحة ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري بخصوص ٔالاثر املطلق للرسوم العقارية‪.‬‬
‫فمثال ي سنة ‪ ،1926‬أصدرت محكمة الاستئناف بالرباط قرارا مبدئيا‬
‫يق©‪ u‬بأن قاعدة التطه‪ IJ‬ال تمس الحقوق العينية ال‪ uv‬اكتسبت من طرف الغ‪ IJ‬واملع¦‪I‬ف‬
‫‪<h‬ا من طرف مالك العقار قبل تحفيظه له باسمه‪ ،‬ومن ثم يكون ألصحاب تلك الحقوق‬
‫‪151‬‬
‫طلب تقييدها من طرف املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪.‬‬
‫فحسب هذا الاج<اد القضائي‪ ،‬فإن قاعدة التطه‪ IJ‬املنصوص عل=<ا ي‬
‫الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ال تسري ي مواجهة الخلف الخاص لطالب‬
‫‪ _151‬ففي هذﻩ القضية‪ ،‬تقدم شخص كان شريكا بالنصف ي عقار بطلب تحفيظ كل ذلك العقار باسمه وحدﻩ‪ ،‬وبدون أن يش‪ IJ‬إ ى‬
‫شريكه‪ ،‬قام املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية بتحفيظ هذا العقار ي اسم طالب التحفيظ بعد استنفاذ جميع إجراءات وآجال‬
‫التحفيظ ‪.‬‬
‫بعد ذلك قام الشريك الثاني بطلب تسجيل نصيبه‪ .‬وقد قضت محكمة املوضوع بقبول هذﻩ الدعوة بل وأكدت أن التحفيظ ال ينال‬
‫من حق الشريك‪.‬‬
‫جاء ي إحدى حيثيات املحكمة ‪:‬‬
‫‪- « attendu en fait, qu’il résulte d’un acte sous-seigne privé passé entre les parties à rabat, le 7 mars 1992, que l’immeuble‬‬
‫‪faisant l’objet du titre foncier, n° 904 R de la conservation de rabat appartient par indivis et par moitié à la veuve Réal et‬‬
‫‪au sieur martin sur le dit titre son droit de copropriété est donc fondée.‬‬
‫‪Attendu que la demande n’est d’ailleurs contestée par Martin en aucune de ses conclusions qu’il y a donc lieu d’y faire‬‬
‫» … ‪droit‬‬
‫أشار إليه ٔالاستاذ محمد الكشبور ‪ :‬م‪.‬س ص‪20‬‬
‫‪69‬‬
‫ ‬
‫‪152‬‬
‫التحفيظ‪ ،‬ما لم يمس ذلك بالحقوق العينية ال‪ uv‬اكتس‪<a‬ا الغ‪ IJ‬حسن النية ع‪p‬ى‬
‫‪153‬‬
‫العقار املحفظ‪.‬‬
‫ولقد تمسكت محكمة الاستئناف بنفس املوقف مرة أخرى من خالل قرار أصدرته ي‬
‫‪154‬‬
‫نفس املوضوع سنة ‪ ،1934‬باإلعتماد ع‪p‬ى الفصل‪J‬ن ‪83‬و‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫فحسب هذا ٕالاج<اد‪ ،‬فإن تقييد الحق بسجل التعرضات إنما يرمي فقط إ ى‬
‫حماية رتبة ذلك الحق ي مواجهة ٔالاغيار‪.‬‬
‫إال أن نفس املحكمة لم تستقر ع‪p‬ى هذا املوقف بحيث إ‪<q‬ا قد تراجعت عنه سنة‬
‫‪ 1935‬عندما قررت أن قاعدة التطه‪ IJ‬قاعدة مطلقة تسري ع‪p‬ى الكافة‪ ،‬بحيث تجعل‬
‫‪ -_152‬يقول ٔالاستاذ عبد الرزاق أحمد الس‪<z‬وري معرفا الخلف الخاص‪:‬‬

‫" يقصد بالخلف الخاص من يتلقى من سلفه ملكية ‪uø‬ء مع‪J‬ن بالذات أو حقا عينيا ع‪p‬ى هذا ال‪uÑ‬ء‪ .‬وال‪uÑ‬ء الذي يتلقاﻩ الخلف‬
‫قد يكون هو ذاته حقا عينيا كما هو الغالب‪ ،‬وقد يكون حقا شخصيا‪ .‬فاملش¦‪I‬ي خلف خاص للبائع ي ال‪uÑ‬ء املبيع‪ ،‬وهذا استخالف‬
‫ي ملكية ع‪J‬ن معينة‪ .‬وصاحب حق الانتفاع خلف خاص ملن تلقى منه هذا الحق‪ ،‬وهذا استخالف ي حق عي¬‪ u‬واقع ع‪p‬ى ع‪J‬ن معينة‪.‬‬
‫واملحال له خلف للمحيل ي الحق املحال به‪ ،‬وهذا استخالف ي حق شخ‪ .u#‬واملر‪<Î‬ن لدين خلف خاص لصاحب هذا الدين الذي‬
‫رهنه‪ ،‬وهذا استخالف لحق عي¬‪ u‬واقع ع‪p‬ى حق شخ‪ .u#‬ويخلص من هذا أن الخلف الخاص هو من يتلقى شيئا‪ ،‬سواء كان هذا‬
‫ال‪uÑ‬ء حقا عينيا أو حقا شخصيا‪ ،‬أو يتلقى حقا عينيا ع‪p‬ى هذا ال‪uÑ‬ء‪ .‬أما من ي¦‪I‬تب له حق شخ‪ u#‬ي ذمة شخص فال يكون خلفا‬
‫خاصا له‪ ،‬بل يكون دائنا‪ .‬فاملستأجر ليس بخلف للمؤجر‪ ،‬بل هو دائن له‪"...‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد الس‪<z‬وري ‪ :‬الوسيط ي شرح القانون املدني‪ ،‬الجزء ٔالاول‪ ،‬نظرية الال¦ام بوجه عام‪ ،‬مطبعة ال‪<z‬ضة العربية‬
‫بالقاهرة‪ ،1964 ،‬ص ‪605 :‬و‪.606‬‬
‫‪ _153‬أنظر الفصل ‪ 66‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ _154‬أنظر‪:‬‬
‫‪- C.A.R, 15 mai 1934, R.A.C.R, 1935-1936, P.155.‬‬
‫ومن أبرز الحيثيات ال‪ uv‬تضم‪<z‬ا هذا القرار‪:‬‬
‫‪-«Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles 83et84 du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des‬‬
‫‪immeubles, que lorsque la transmission de la propriété se produit entre vifs au cours de la procédure d’immatriculation‬‬
‫‪et que la mutation n’a pour objet qu’une portion de l’immeuble, le bénéficiaire du droit soumis à la publicité n’est tenu‬‬
‫‪d’effectuer à la conservation le dépôt des pièces requises pour l’inscription que pour prendre rang et rendre le dit droit‬‬
‫‪opposable aux tiers.‬‬
‫‪Attendu que le titre foncier établit au profit du titulaire un doit dont la discussion n’est plus possible, mai ne fait pas‬‬
‫‪obstacle à ce dernier l’exécution de ses engagements concernant en l’immeuble immatriculé, lorsque ces engagements‬‬
‫‪ne sont pas de nature à mettre en discussion le droit de propriété du titulaire du titre et à porter atteinte à des droits‬‬
‫» …‪consentis par lui à des tiers et régulièrement inscrits‬‬
‫‪- p. decroux, op. p.105.‬‬
‫‪70‬‬
‫ ‬
‫الرسم العقاري ‪<q‬ائيا وغ‪ IJ‬قابل ألي طعن كيفما كان نوعه‪ ،‬ولو تعلق ٔالامر بخلف عام أو‬
‫‪155‬‬
‫خلف خاص أو بقاصرين ضاعت حقوقهم نتيجة قرار التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪156‬‬
‫وقد تشبثت محكمة الاستئناف بالرباط بقرارات الحقة عديدة ‪<h‬ذا املوقف ٔالاخ‪IJ‬‬
‫حيث قررت أن من اكتسب حقا عينيا ع‪p‬ى عقار غ‪ IJ‬محفظ بأية طريقة كانت‪ ،‬ولم‬
‫يتمسك به أمام املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية أثناء مسطرة التحفيظ يصبح حقه هذا‬
‫الغيا بمجرد اتخاذ قرار التحفيظ بتأسيس الرسم العقاري‪.‬‬
‫ففي مختلف هذﻩ املراحل القضائية لم يكن القضاء املغربي يم‪ J‬ب‪J‬ن الخلف الخاص‬
‫أو الخلف العام أو الغ‪ ،IJ‬وال ب‪J‬ن حق امللكية أو غ‪IJ‬ﻩ من الحقوق العينية ال‪ uv‬حفظت إ ى‬
‫جانب ذلك الحق‪.‬‬
‫بيد أن املجلس ٔالاع‪p‬ى بقرارﻩ الصادر ي ‪ 29‬دجن‪ 1999 I‬قد تراجع جزئيا عن ذلك‬
‫املوقف‪ ،‬عندما اعت‪ I‬أن الخلف الخاص لطالب التحفيظ ال يمكن أن يتضرر من قرار‬
‫التحفيظ الذي تجاهله‪ ،‬بحيث جاء ي القرار " يعت‪ I‬مش¦‪I‬ي العقار من نفس طالب‬
‫التحفيظ الذي تحول مطلبه إ ى رسم عقاري خلفا خاصا ال يواجه كالخلف العام بقاعدة‬
‫التطه‪ IJ‬املنصوص عل=<ا ي الفصل ‪ 62‬من ظه‪ 12 IJ‬غشت ‪ 1913‬املتعلق بالتحفيظ‬
‫‪157‬‬
‫العقاري "‬
‫فبتمحيص مضمون هذا القرار يتضح أنه طبق قاعدة التطه‪ IJ‬تطبيقا ضيقا إذ فرق ب‪J‬ن‬
‫صنف‪J‬ن من أصحاب الحقوق املسكوت ع‪<z‬ا وقت جريان عملية التحفيظ وخلص إ ى أن‬
‫هذﻩ القاعدة كما «ي مثبتة بنص الفصل ‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع إنما تسري ع‪p‬ى الخلف العام‬
‫لطالب التحفيظ وال تسري ع‪p‬ى خلفه الخاص‪.‬‬
‫‪ -‬وقد جاء ي هذا القرار ما ي‪p‬ي ‪155:‬‬

‫» ‪- « le droit que la décision d’immatriculation consacre est définitif et inattaquable erga omnes‬‬
‫‪- C,A,R . 2 mars 1935 Recueil marocain peinant, 1937, II p, 9.‬‬
‫‪ -‬راجع مختلف القرارات املشار إل=<ا عند ٔالاستاذ بول دوكرو‪156.‬‬
‫‪ -157‬القرار عدد ‪ 5925‬املؤرخ ‪ 29‬دجن‪ 1999 I‬ي امللف املدني‪ ،‬عدد ‪ ،94/1151‬منشور بمجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى العدد ‪ ،61‬ص‪:‬‬
‫‪ 451‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪71‬‬
‫ ‬
‫وبالرجوع إ ى مقتضيات الفصول ‪1‬و‪62‬و‪ 64‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع نجدها ال تتحدث عن هذا‬
‫التمي‪ J‬ي قاعدة التطه‪ IJ‬باعتبارها أثرا وغاية ي التحفيظ العقاري‪ ،‬فال فرق ي ذلك ب‪J‬ن‬
‫الخلف الخاص والخلف العام‪.‬‬
‫ويدفع¬‪ u‬الفضول هنا إ ى التساؤل حول املقت©¡ الذي استند إليه املجلس ٔالاع‪p‬ى ملا‬
‫اعت‪ I‬الفصل ‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ساريا ع‪p‬ى الخلف العام غ‪ IJ‬سار ع‪p‬ى الخلف الخاص‪ ،‬وأية‬
‫علة استدعت تطبيق هذا الاستثناء؟ ثم إذا كان هذا التمي‪ J‬مبنيا ع‪p‬ى مبدأ حماية‬
‫صاحب الحق أ‪<õ‬ما أجدر ‪<h‬ذﻩ الحماية‪ ،‬الخلف الخاص الذي نشأ حقه بناءا ع‪p‬ى تصرف‬
‫بينه وب‪J‬ن طالب التحفيظ كما هو الشأن بالنسبة للمش¦‪I‬ي أم الخلف العام الذي نشأ‬
‫‪158‬‬
‫حقه بقوة القانون كما هو الحال بالنسبة للوارث؟‬
‫إن هذﻩ ٔالاسئلة وغ‪IJ‬ها ليست وليدة العصر بل طرحت منذ قديم وع‪p‬ى ف¦‪I‬ات‬
‫مختلفة وأسفر النقاش بشأ‪<q‬ا ع‪p‬ى ظهور رأي‪J‬ن متباين‪J‬ن‪.‬‬
‫‪ -‬الرأي ٔالاول‪ :‬يذهب إ ى تطبيق قاعدة التطه‪ IJ‬ع‪p‬ى الغ‪ IJ‬الذي استمد حقه من‬
‫شخص غ‪ IJ‬طالب التحفيظ‪ .‬أما الخلف الخاص الذي آل إليه الحق بمقت©¡ تصرف من‬
‫طالب التحفيظ كالبيع مثال فإنه غ‪ IJ‬مشمول ‪<h‬ا مما يع¬‪ u‬عدم مواجهته بمقتضيات‬
‫الفصل ‪ 62‬املذكور‪.‬‬
‫‪ -‬الرأي الثاني‪ :‬يذهب إ ى ضرورة تطبيق قاعدة التطه‪ IJ‬ع‪p‬ى الجميع من غ‪ IJ‬تمي‪J‬‬
‫ب‪J‬ن الخلف الخاص والخلف العام أو الغ‪ IJ‬ع‪p‬ى اعتبار أن مقتضيات الفصل ‪ 62‬من ظه‪IJ‬‬
‫‪ 12‬غشت ‪ 1913‬عامة ومطلقة وال تمي‪ J‬من حيث مصدر الحق أو من حيث صاحبه‪.‬‬
‫ولعل املجلس ٔالاع‪p‬ى ي قرارﻩ املذكور ملا أعطى ملش¦‪I‬ي العقار من طالب التحفيظ‬
‫أثناء جريان مسطرة التحفيظ حق تقييد هذا الشراء ولو بعد إنشاء الرسم العقاري‬
‫يكون قد تب¬¡ الرأي ٔالاول‪.‬‬
‫يقول املستشار حسن البكري ‪<h‬ذا الخصوص ‪ ...":‬والخالصة أن القاعدة املجسدة‬
‫ي اج<اد املجلس ٔالاع‪p‬ى بمقت©¡ قرارﻩ عدد ‪ 5925‬بتاريخ ‪ 29‬دجن‪ 1999 I‬يشكل تراجعا‬
‫‪ -158‬الحسن البكري ‪ :‬تعليق ع‪p‬ى القرار عدد ‪ 5925‬املؤرخ ‪ 29‬دجن‪ 1999 I‬ي امللف املدني‪ ،‬عدد ‪ ،94/1151‬منشور بمجلة قضاء‬
‫املجلس ٔالاع‪p‬ى العدد ‪ ،61‬سنة ‪ 2003‬ص‪455 :‬‬
‫‪72‬‬
‫ ‬
‫عما كان سائدا منذ أمد طويل‪ .‬فقد كان املبدأ السائد هو التطبيق العام والشامل‬
‫لقاعدة التطه‪ IJ‬من غ‪ IJ‬تمي‪ J‬ي ذلك بسبب مصدر الحق أو بسبب صاحبه‪ .‬فقد ق©¡‬
‫املجلس ٔالاع‪p‬ى ي العديد من قراراته بتطبيق الفصل ‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‬
‫سواء كان املتضرر من التحفيظ خلفا عاما أم خلفا خاصا أم غ‪IJ‬ا ويعت‪ I‬القرار الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 21‬أبريل ‪ 1972‬ي امللف ٕالاداري عدد ‪ 18271‬من أبرز القرارات ال‪ uv‬كرست‬
‫قاعدة تطه‪ IJ‬العقار بسبب التحفيظ وطبق<ا بصورة عامة ومطلقة‪.‬‬
‫فقد ق©¡ املجلس ٔالاع‪p‬ى ي هذا القرار بأن إقامة الرسم العقاري له صفة ‪<q‬ائية‬
‫ال تقبل الطعن ويحسم كل نزاع يتعلق بالعقار وال يمكن الاحتجاج بأي حق عي¬‪ u‬سابق‬
‫ع‪p‬ى التحفيظ لم يسجل ع‪p‬ى الرسم العقاري‪.‬‬
‫الشراء الذي أبرم قبل التحفيظ ولم يقع ٕالادالء بع أثناء مسطرة التحفيظ ال‬
‫‪159‬‬
‫يمكن ٕالاحتجاج به فيما بعد ما لم يقر به البائع‪".‬‬
‫ولهذﻩ الاعتبارات يرى ٔالاستاذ محمد شنان أنه يمكن للمجلس ٔالاع‪p‬ى حماية‬
‫املتصرف إليه الذي يكتسب حقا ع‪p‬ى عقار ي طور التحفيظ بإبعادﻩ للحقوق املكتسبة‬
‫ع‪p‬ى العقار ي طور التحفيظ من الخضوع ملقتضيات الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع دون‬
‫التمي‪ J‬ب‪J‬ن الخلف الخاص أو العام أو ح‪ ¡v‬الغ‪ __ IJ‬الذي هو تمي‪ J‬ال م‪I‬ر له__ ودون‬
‫خرق مقتضيات الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬السالفي الذكر‪ .‬وذلك باإلعتماد أساسا ع‪p‬ى تفس‪ IJ‬سليم‬
‫للفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬
‫فبمقت©¡ هذا الفصل يمكن للمتصرف إليه بحق ع‪p‬ى عقار ي طور التحفيظ "‬
‫من أجل ترتيبه والتمسك به ي مواجهة الغ‪ IJ‬أن يودع باملحافظة الوثائق الالزمة لذلك‬
‫ويقيد هذا ٕالايداع بسجل التعرضات‪.‬‬
‫يقيد الحق املذكور منذ التحفيظ بالرسم العقاري ي الرتبة ال‪ uv‬عينت له إذا‬
‫‪160‬‬
‫سمحت إجراءات املسطرة بذلك‪".‬‬
‫‪ -159‬حسن البكري ‪ :‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.458‬‬

‫‪ -160‬الفصل ‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري )كما ثم تعديله بمقت©¡ القانون رقم ‪ 14/07‬الصادر بتنفيذﻩ الظه‪ IJ‬الشريف رقم‬
‫‪ 1.11.177‬الصادر ي ‪22‬نون‪.(2011 I‬‬
‫‪73‬‬
‫ ‬
‫فالوقوف ب‪uÑ‬ء من التمعن عند حرفية هذا النص ي‪I‬ز لنا أنه ي¦‪I‬تب عن عدم‬
‫إيداع الوثائق املذكورة باملحافظة‪ ،‬هو فقدان رتبة التقييد وعدم إمكانية مواجهة الغ‪IJ‬‬
‫به‪.‬‬
‫فاإليداع املنصوص عليه ي الفصل ‪ 84‬املذكور __ يقول ٔالاستاذ محمد شنان __‬
‫هو بمثابة تقييد احتياطي من نوع خاص من أجل الحفاظ ع‪p‬ى الرتبة ومواجهة الغ‪ IJ‬به‪،‬‬
‫ويضيف ٔالاستاذ شنان ‪ :‬فيكفي مالحظة أن الفصل‪J‬ن ‪83‬و‪ 16184‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع يدخالن ي‬
‫الباب املتعلق بإشهار الحقوق العينية واملحافظة عل=<ا‪ ،‬ويل=<ما الفصل ‪ 85‬املتعلق‬
‫بالتقييد الاحتياطي‪ ،‬وبعد الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظ‪ ،‬ت‪،‬ع‪،‬أي أن هذﻩ الفصول ٔالاخ‪IJ‬ة ‪<Î‬م‬
‫الحقوق املنشأة قبل وضع مطلب التحفيظ‪ ،162‬وبالتا ي فإن التطه‪ IJ‬إنما ينصب ع‪p‬ى‬
‫الحقوق العينية املنشأة قبل وضع مطلب التحفيظ‪.‬‬
‫إن التصريح بنقيض املقتضيات ال‪ uv‬تضمن<ا الفصول املشار إل=<ا أعالﻩ‪ ،‬واعتبار‬
‫التطه‪ IJ‬ينصب ع‪p‬ى الحقوق املنشأة أثناء سريان مسطرة التحفيظ من شأنه أن يؤدي إ ى‬
‫نتائج تناي العدالة وتكون منافاة العدالة صارخة عندما يتصرف طالب التحفيظ ي‬
‫‪ -161‬ينص الفصل ‪ 83‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ) كما تم تعديله بمقت©¡ القانون رقم ‪ 14/07‬الصادر بتنفيذﻩ الظه‪ IJ‬الشريف رقم ‪1.11.177‬‬
‫الصادر ي ‪22‬نون‪ ( 2011 I‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" بغض النظر عن املسطرة املقررة ي الفصل ‪ 84‬من هذا القانون‪ ،‬يمكن لصاحب حق وقع إنشاؤﻩ أو تغي‪IJ‬ﻩ أو ٕالاقرار به أثناء‬
‫مسطرة التحفيظ أن يطلب نشرﻩ بالجريدة الرسمية بعد إيداع الوثائق املثبتة للحق باملحافظة العقارية‪.‬‬
‫تتابع مسطرة التحفيظ بصفة قانونية مع أخد الحق املنشأ أو املغ‪ IJ‬أو املقر به بع‪J‬ن الاعتبار ‪.‬‬
‫يكتسب صاحب الحق املنشأ أو املغ‪ IJ‬أو املقر به صفة طالب التحفيظ ي حدود الحق املع¦‪I‬ف له به‪.‬‬
‫إذا كان ٕالاعالن عن ان<اء التحديد قد ثم نشرﻩ بالجريدة الرسمية فيجب أن يعاد نشرﻩ من جديد ليفتح أجل شهرين للتعرض يبتدئ‬
‫من تاريخ ٕالاعالن عن الحق املنشأ أو املغ‪ IJ‬أو املقر به ‪ .‬وي هذﻩ الحالة لن تقبل إال التعرضات املنصبة مباشرة ع‪p‬ى الحق املذكور‪.‬‬
‫يؤخذ بع‪J‬ن الاعتبار عند التحفيظ الحق املنشأ أو املغ‪ IJ‬أو املقر به خالل املسطرة‪".‬‬
‫‪ -‬ينص الفصل ‪ 84‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ) كما تم تعديله بمقت©¡ القانون رقم ‪ 14/07‬الصادر بتنفيذﻩ الظه‪ IJ‬الشريف رقم ‪ 1.11.177‬الصادر‬
‫ي ‪22‬نون‪ ( 2011 I‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" إذا نشا ع‪p‬ى عقار ي طور التحفيظ حق خاضع لإلشهار أمكن لصاحبه‪ ،‬من أجل ترتيبه والتمسك به ي مواجهة الغ‪ ،IJ‬أن يودع‬
‫باملحافظة العقارية الوثائق الالزمة لذلك ويقيد هذا ٕالايداع بسجل التعرضات‪.‬‬
‫يقيد الحق املذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري ي الرتبة ال‪ uv‬عينت له إذا سمحت إجراءات املسطرة بذلك‪".‬‬
‫‪ -162‬محمد شنان ‪ :‬عبثية ٕالابقاء ع‪p‬ى ٔالاثر املطلق لقرار التحفيظ بعد الاستقالل ) الندوة املش¦‪I‬كة حول التحفيظ ب‪J‬ن كلية الحقوق‬
‫بالرباط وإدارة املحافظة ( طبع مديرية املحافظة‪ .‬الرباط‪،1992،‬ص‪.96:‬‬
‫‪74‬‬
‫ ‬
‫عقارﻩ موضوع مطلب التحفيظ ي يوم‪ ،‬وي اليوم املوا ي مباشرة يصدر املحافظ قرارﻩ‬
‫‪163‬‬
‫بتحفيظ العقار إذا كان امللف جاهزا‪.‬‬
‫ففي هذﻩ الحالة سيكون املستفيد من هذا التفويت مجردا من أية وسيلة قانونية‬
‫لحماية حقه‪.‬‬
‫‪JÀéËvjÖ]íréjÞíÃñ^–Ö]ÑçÏ£]’Ú‬‬
‫لقد مر معنا أن قاعدة التطه‪ IJ‬املنصوص عل=<ا ي مقتضيات الفصل‪J‬ن ‪ 62 1‬من‬
‫ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪<q ،‬ائية وال تقبل ألي طعن كيفما كان نوعه‪.‬‬
‫وهذا ال يفيد مطلقا أن من حفظ العقار ي اسمه واكتسب نتيجة لذلك حقوقا‬
‫عينية ي مواجهة أصحا‪<h‬ا يصبح ي منأى من أية مطالبة‪ ،‬وإنما تبقى لهؤالء حقوق‬
‫شخصية‪ ،‬أي تعويضات‪ ،‬يتحملها املالك أو املحافظ العقاري إن ثبتت مسؤوليته‪ ،‬حسب‬
‫ٔالاحوال‪ ،‬تطبيقا ملا نص عليه املشرع املغربي صراحة من خالل الفصل ‪ 64‬من ظه‪IJ‬‬
‫‪164‬‬
‫وكل ذلك مع مراعاة تطبيق القواعد الخاصة بمسؤولية الدولة وموظف=<ا كما هو‬
‫منصوص عل=<ا ي الفصول ‪ 79‬إ ى ‪ 81‬من قانون الال¦امات والعقود‪.‬‬
‫وعليه‪ ،‬وانطالقا من الفصل ‪ 64‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع أوال واعتمادا ع‪p‬ى بعض القواعد‬
‫العامة املنصوص عل=<ا ي قانون الال¦امات والعقود ع‪p‬ى وجه الخصوص‪ ،‬نستطيع‬
‫دراسة هذا املبحث ي مطلب‪J‬ن نعالج ي املطلب ٔالاول‪ ،‬مقاضاة املستفيد من التحفيظ‬
‫ع‪p‬ى أن نعالج ي املطلب الثاني مقاضاة كل من الدولة واملحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪.‬‬
‫‪ -163‬عبد ﷲ أجرعام م‪.‬س‪ .‬ص‪24 :‬‬

‫‪ _164‬ينص الفصل ‪ 64‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري الصادر بتاريخ ‪ 12‬غشت ‪ 1913‬كما ثم تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم‬
‫‪ 07/14‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" ال يمكن إقامة أي دعوى ي العقار بسبب حق وقع ٕالاضرار به من جراء التحفيظ‪.‬‬
‫يمكن للمتضررين ي حالة التدليس فقط أن يقيموا ع‪p‬ى مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات‪.‬‬
‫ي حالة إعسار املدلس تؤدى التعويضات من صندوق التأمينات املحدث بمقت©¡ الفصل ‪ 100‬من هذا القانون‪".‬‬
‫‪75‬‬
‫ ‬
‫]‪ Ùæù]g×Ş¹‬‬
‫‪ JÀéËvjÖ]àÚ‚éËjŠ¹]ì^•^ÏÚ‬‬
‫وعيا من املشرع املغربي باألخطاء ال‪ uv‬قد تنجم عن مسطرة التحفيظ‪ ،‬وال‪ uv‬قد‬
‫تتسبب ي حرمان البعض من حقهم ي امللك أو أي حق عي¬‪ u‬وارد عليه‪ ،‬أتاح الفرصة‬
‫لهؤالء املتضررين من التحفيظ لتقديم دعوى ي مواجهة املستفيذ من التحفيظ قصد‬
‫الحصول ع‪p‬ى تعويض عن الحق الضائع بسبب التحفيظ‪.‬‬
‫وقد أكد الفقه والقضاء أن املتضرر يمكنه مطالبة املستفيذ من التحفيظ‬
‫بالتعويض عن الحق الذي ضاع عليه بسبب تحفيظه وفق القواعد العامة‪ ،‬ال‪ uv‬تتيح‬
‫أمام املتضرر من عملية التحفيظ ممارسة دعوى اس¦‪I‬داد ما دفع )الفقرة ٔالاو ى( أو‬
‫دعوى املطالبة بالتعويض )الفقرة الثانية(‪.‬‬
‫‪ JÄÊ^Ú]‰]ïçÂ‬‬
‫إن إشهار الحقوق العينية الواردة ع‪p‬ى العقار ي طور التحفيظ يوفر ضمانة للحق‬
‫العي¬‪ u‬ويحميه من أي ادعاء أو مطالبة‪ ،‬ألن من آثار التحفيظ تطه‪ IJ‬العقار من كل‬
‫‪165‬‬
‫الحقوق العينية والتكاليف العقارية املسكوت ع‪<z‬ا أثناء سريان مسطرة التحفيظ‪،‬‬
‫نفس ٔالامر أكدﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى ي العديد من القرارات‪ ،‬م‪<z‬ا القرار عدد ‪ 16661‬الذي‬
‫اعت‪ I‬فيه أن التحفيظ يطهر العقار من كل تكليف سابق طبقا ملقتضيات الفصل‪J‬ن ‪2‬و‪62‬‬
‫من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪.‬‬
‫وألجل هذا يتع‪J‬ن ع‪p‬ى صاحب الحق العي¬‪ u‬امل¦‪I‬تب ع‪p‬ى العقار موضوع مطلب‬
‫التحفيظ أن يبادر إ ى ممارسة ٕالاجراءات القانونية الكفيلة لحماية حقه‪ ،‬وإال فقد حقه‬
‫ي املطالبة به عينا بعد تأسيس الرسم العقاري‪ ،‬خاصة أنه بعد إنشاء الرسم العقاري‬
‫_ خالد خضروب ‪ :‬مرجع سابق ‪ .‬ص‪165 .96:‬‬

‫‪ _166‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 61‬بتاريخ ‪ 2006/01/04‬ملف عدد ‪ 4229‬منشور بمجلة محاكمة عدد‪ ،1‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪119:‬‬
‫‪76‬‬
‫ ‬
‫لن يتأتى للمتضرر إلغاء الرسم العقاري أو تقييد إسم املطالب بالحق العي¬‪ u‬محل املالك‬
‫‪167‬‬
‫املقيد‪.‬‬
‫وإذا فوت طالب التحفيظ العقار موضوع مطلب التحفيظ أو رتب عليه حقا من‬
‫الحقوق العينية الخاضعة لإلشهار لفائدة الغ‪ IJ‬أثناء جريان مسطرة التحفيظ‪ ،‬وتقاعس‬
‫مكتسب حق ملكية العقار أو الحق العي¬‪ u‬أو بعبارة أخرى الخلف الخاص لطالب‬
‫التحفيظ عن إيداع الوثائق املثبتة لحقه باملحافظة العقارية‪ ،‬فإنه بمجرد إنشاء الرسم‬
‫العقاري يتطهر العقار من أي حق عي¬‪ u‬لم يطالب به صاحبه أثناء مسطرة التحفيظ‪ ،‬وال‬
‫يستطيع الخلف الخاص حيازة العقار أو الحق العي¬‪ u‬الوارد عليه‪ ،‬ملجرد أن عملية‬
‫التحفيظ قد تمت ي إسم طالب التحفيظ البائع وأعطته دون غ‪IJ‬ﻩ حق ملكية ذلك‬
‫العقار خاليا من أي تكليف سابق‪ ،‬حيث اعت‪ I‬املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ 168‬أن الانزعاج الحاصل‬
‫بالنسبة للملك املحفظ ال يبيح رفع دعوى حيازية‪ ،‬ألن النصوص القانونية ال‪ uv‬تنظم‬
‫ٔالامالك املحفظة تمنع اعتبار كل وضع يخالف بيانات الرسم العقاري الذي تضمن‬
‫الحجة القاطعة ع‪p‬ى حق امللكية‪ ،‬كما أن الاج<اد القضائي قد استقر ع‪p‬ى أن املالك‬
‫يمكنه املطالبة بطرد كل شخص يحدث انزعاجا مللكه‪ ،‬إذا كان هذا الشخص غ‪ IJ‬مقيد‬
‫بالرسم العقاري ومحتل بدون حق‪.‬‬
‫وهكذا نستطيع القول أن القضاء املغربي بكل دراجاته قد استقر ع‪p‬ى أن الذي‬
‫يش¦‪I‬ي أو يكتسب حقا عينيا ع‪p‬ى عقار غ‪ IJ‬محفظ ولم يتمكن من ٕالادالء به أثناء مسطرة‬
‫التحفيظ‪ ،‬إ ى أن تم إنشاء رسم عقاري غ‪ IJ‬متضمن حقه‪ ،‬يجوز له دائما أن يطالب‬
‫باس¦‪I‬داد ما دفع‪ .‬وتجد دعوى الاس¦‪I‬داد هذﻩ سندها القانوني ي الفصل ‪ 70‬من قانون‬
‫‪ _167‬قرار محكمة الاستئناف عدد ‪ 334‬بتاريخ ‪ 2003/04/15‬ملف رقم ‪ 2001/853‬أوردته سعاد أيت بلخ‪ " ،IJ‬قرارات املحافظ ع‪p‬ى‬
‫امللكية العقارية ب‪J‬ن إمكانية الطعن وحق التعويض"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة ي القانون الخاص‪ -‬وحدة قانون‬
‫العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية‪ ،‬جامعة محمد ٔالاول وجدة‪ ،‬املوسم الجام‪é‬ي‬
‫‪،.2004/2003‬ص‪.109:‬‬
‫‪ _168‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 95‬بتاريخ ‪ 1968/01/10‬بدون ذكر رقم امللف‪ ،‬منشور بمجموعة قرارات املجلس ٔالاع‪p‬ى املادة املدنية‬
‫‪ ،1982-1966‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.587 :‬‬
‫‪77‬‬
‫ ‬
‫الال¦امات والعقود‪ ،‬فبمقت©¡ هذا الفصل "يجوز اس¦‪I‬داد ما دفع لسبب مستقبل لم‬
‫يتحقق أو لسبب كان موجودا لكنه زال"‪.‬‬
‫وملا كان الفصل ‪ 64‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع ينص بشكل واضح وصريح ع‪p‬ى أنه ال يمكن‬
‫إقامة أية دعوى ي العقار بسبب حق وقع ٕالاضرار به من جراء التحفيظ‪ ،‬وأنه يمكن ملن‬
‫‪<õ‬مهم ٔالامر ي حالة التدليس فقط أن يقيموا ع‪p‬ى مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء‬
‫تعويضات‪ ،‬فإننا نتساءل ي هذﻩ الحالة عن حق املتضرر من قرار التحفيظ خارج حالة‬
‫التدليس املنصوص عل=<ا ي الفصل السابق ٕالاشارة إليه وال‪ uv‬تشكل دعوى مستقلة‬
‫يمكن للمتضرر سلوكها ملقاضاة املستفيد من التحفيظ ‪ 169‬املرتكب للتدليس‪ ،‬هل يفقد‬
‫كل حق ع‪p‬ى ذلك العقار؟ أم تمت إمكانية إلنصافه؟‬
‫جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 170515‬اعت‪ I‬فيه أن الدعوى الشخصية ال‪uv‬‬
‫يقيمها من فقد حقه العي¬‪ u‬بسبب التحفيظ ال تقتصر ع‪p‬ى إقام<ا ضد مرتكب التدليس‪،‬‬
‫وإنما للمتضرر أن يطلب اس¦‪I‬داد ما دفع عمال بمقت©¡ الفصل ‪ 70‬من ق‪،‬ل‪،‬ع الذي‬
‫سبقت ٕالاشارة إليه‪ ،‬أو يقيم دعوى شخصية ع‪p‬ى من صدرت عن تصرفه املسؤولية‬
‫‪171‬‬
‫التقص‪IJ‬ية عمال بالفصل‪J‬ن ‪ 77‬و‪ 78‬من نفس القانون‪.‬‬
‫وعليه يمكن ملش¦‪ I‬عقار أو أي حق عي¬‪ u‬ي طور التحفيظ وضاع عليه حق التدخل‬
‫ي التعرض بشأنه‪ ،‬وحفظ العقار ي إسم طالب التحفيظ‪ ،‬أن يطاب _ املش¦‪I‬ي _‬
‫باس¦‪I‬داد ما دفعه كمقابل للحصول ع‪p‬ى ملكية العقار موضوع مطلب التحفيظ‪ ،‬أو الحق‬
‫العي¬‪ u‬الوارد عليه استنادا إ ى صراحة الفصل ‪ 70‬من ق‪،‬ل‪،‬ع‪ ،‬حيث أنه ما دام أن نقل‬
‫امللكية إ ى املش¦‪I‬ي لم يتحقق وظلت امللكية ي حوزة البائع ال‪ uv‬تأيدت بالرسم العقاري‬
‫املؤسس للعقار موضوع البيع وطاملا أن الحصول ع‪p‬ى العقار أو الحق العي¬‪ u‬قد أض‪2‬ى‬
‫مستحيال بعد إنشاء الرسم العقاري ي إسم البائع‪ ،‬والذي طهر العقار من كل تكليف‬
‫‪ _169‬الحديث عن املستفيد من التحفيظ‪ ،‬يع¬‪ u‬الحديث عن أي طرف ج¬¡ منفعة من جراء تحفيظ العقار‪ ،‬وبذلك يكون من حفظ‬
‫العقار ع‪p‬ى اسمه أو تمكن من تضم‪J‬ن الرسم العقاري أي حق عي¬‪ u‬كان يد‪ó‬ي به‪ ،‬كما قد يكون املستفيد من التحفيظ هو املحافظ‬
‫نفسه ‪.‬‬
‫‪ _170‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 515‬بتاريخ ‪ 2007/02/14‬ي امللف عدد ‪ 05/581‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _ 171‬خالد خضروب‪ :‬مرجع سابق‪ .‬ص‪.97 :‬‬
‫‪78‬‬
‫ ‬
‫‪172‬‬
‫سابق‪ ،‬وهذا ما كرسته محكمة الاستئناف بالناظور ي قرار لها جاء فيه "‪ ...‬وأنه طبقا‬
‫للفصل‪J‬ن ‪62‬و‪ 64‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬ال يمكن إقامة الدعوى للمطالبة بحق امللكية ال‪ uv‬وقع‬
‫ٕالاضرار ‪<h‬ا نتيجة التحفيظ‪ ،‬فإنه يجوز للمش¦‪I‬ي مطالبة البائع بأن يرد الثمن الذي‬
‫دفعه له"‪.‬‬
‫ونستطيع القول أن هذا الحكم غ‪ IJ‬صائب‪ ،‬إذ يصطدم بمقتضيات الفصل ‪259‬‬
‫من ق‪،‬ل‪،‬ع الذي ال يعطي الخيار ي الاس¦‪I‬داد إال إذا سبقته دعوى تنفيذ ٕالال¦ام‪ ،‬ثم‬
‫الفسخ الستحالة التنفيذ‪.‬‬
‫حيث يتب‪J‬ن من خالل الفصل ‪ 70‬من ق‪،‬ل‪،‬ع أن سبب دفع املش¦‪I‬ي أو مكتسب‬
‫الحق العي¬‪ u‬هو الحصول ع‪p‬ى العقار أو الحق العي¬‪ u‬عينا‪ ،‬قد أصبح مستحيال بعد‬
‫التحفيظ الذي طهر العقار من كل حق عي¬‪ u‬سابق‪ ،‬فإن السبب يعت‪ I‬بالضرورة قد زال‪،‬‬
‫‪173‬‬
‫وبالتا ي يسوغ الاس¦‪I‬داد‪.‬‬
‫وعليه فإن دعوى اس¦‪I‬داد ما دفع تخضع لثالثة شروط‪:‬‬
‫‪ -‬يجب أن يكون هناك وفاء باملع¬¡ العام لهذﻩ الكلمة‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أن يكون الوفاء غ‪ IJ‬مستحق‪.‬‬
‫‪174‬‬
‫‪ -‬يجب أن يحصل نتيجة غلط أو ظن خاطئ اللهم إذا وجد استثناء‪.‬‬
‫والاستثناء هو حالة الفصل ‪ 70‬من ق‪،‬ل‪،‬ع‪ ،‬كأن يكون هناك ال¦ام معلق ع‪p‬ى‬
‫‪175‬‬
‫شرط واقف وكان املدين قد حال دون تحقق هذا الشرط‪.‬‬
‫والبد لإلشارة أنه لكي تتحقق دعوى اس¦‪I‬داد ما دفع يتع‪J‬ن أن يكون عقد شراء‬
‫املتضرر من قرار التحفيظ ‪<q‬ائيا وتاما‪ ،‬أي أدى املش¦‪I‬ي الثمن وسلم البائع املبيع –‬
‫العقار ‪ -‬أو الحق العي¬‪ u‬الوارد عليه‪ ،‬أما إذا كان مجرد وعد بالبيع فرغم صدور قرار‬
‫‪ _172‬قرار محكمة الاستئناف بالناظور عدد ‪ 330‬بتاريخ ‪ 2002/04/02‬ملف رقم ‪ 01/729‬أوردته سعاد ايت بلخ‪ IJ‬مرجع سابق‪،‬‬
‫ص‪.110:‬‬
‫‪ _173‬مأمون الكزبري‪":‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية‪ ،‬م‪،‬س‪،‬ص‪.103 :‬‬
‫‪ _174‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 1467‬بتاريخ ‪ 2007/05/02‬ملف مدني عدد ‪ 06/4477‬منشور بمجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪،69‬‬
‫ص‪.53:‬‬
‫‪ _175‬خالد خضروب ‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.98 :‬‬
‫‪79‬‬
‫ ‬
‫التحفيظ‪ ،‬يمكن للموعود طلب إتمام البيع‪ ،‬وهكذا أكدت محكمة الاستئناف بالناظور‬
‫‪ 176‬أن عقد البيع الذي يتمسك به الطالبان من أجل الاستجابة لطلبا‪<Î‬ما قد أبرم بتاريخ‬
‫‪ 1991/10/03‬أي قبل تحفيظ القطعة ٔالارضية املش¦‪I‬اة من قبلهما وكان بوسع الطالبان‬
‫أن يحتاطا لضمان حقوقهما ع‪p‬ى مش¦‪I‬اهما باملبادرة ع‪p‬ى التعرض ع‪p‬ى مطلب التحفيظ‬
‫املذكور إال أنه بتقاعسهما عن ذلك‪ ،‬وان<اء مسطرة تحفيظ امللك املشمول بمش¦‪I‬اهما‬
‫بنظ‪ IJ‬الرسم العقاري‪ ...‬فإنه طبقا ملبدأ التطه‪ IJ‬الذي تكتسيه الرسوم العقارية يكونا قد‬
‫فوتا ع‪p‬ى نفسهما فرصة التقييد ولم يبق أمامهما سوى سلوك مسطرة التعويض‪"...‬‬
‫إال أنه إذا كان القضاء يمنح املتضرر من قرار التحفيظ سلوك دعوى التعويض‬
‫كمسلك وحيد نص عليه الفصل ‪ 64‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬فإنه يمكن تطبيق مقتضيات القواعد‬
‫العامة ولو بدون نص‪ ،‬مما يع¬‪ u‬إتاحة الفرصة أمام املتضرر من قرار التحفيظ برفع‬
‫‪177‬‬
‫دعوى اس¦‪I‬داد الثمن‪.‬‬
‫وإذا توفر حسن النية للمتضرر فقد يستحق تعويضا عما أصابه من ضرر عالوة‬
‫ع‪p‬ى اس¦‪I‬داد ما دفعه‪ ،‬وذلك إذا فقد حقه نتيجة استعمال البائع طرق تدليسية حرمته‬
‫من حقه الذي تطهر منه العقار بالتحفيظ كأن يبيع البائع عقارﻩ ويسارع إ ى طلب‬
‫تحفيظه ع‪p‬ى إسمه أو ع‪p‬ى إسم آخر مستغال غياب املش¦‪I‬ي‪ 178.‬وبذلك يكون البائع ‪u‬ء‬
‫النية باستعماله وسائل تدليسية للحصول ع‪p‬ى الثمن دون التخ‪p‬ي عن العقار‪ ،‬وذلك‬
‫بطلب تحفيظه بعد بيعه والحصول ع‪p‬ى رسم عقاري ي إسمه‪.‬‬
‫وتعت‪ I‬إحدى الباحثات‪ 179‬أنه من الناحية العملية ال توجد مثل هذﻩ الحاالت‪ ،‬ع‪p‬ى‬
‫اعتبار أن مسطرة التحفيظ تدوم وقتا طويال زيادة ع‪p‬ى ذلك عمليات ٕالاشهار ال‪ uv‬تتخلل‬
‫هذﻩ املسطرة‪ ،‬وهو ما ال يمكن أن يتصور معه ترا'ي املتضرر)املش¦‪I‬ي( طوال تلك الف¦‪I‬ة‬
‫عن ٕالادالء برسم شرائه إ ى املحافظة العقارية‪.‬‬
‫‪ _176‬قرار محكمة الاستئناف بالناظور عدد ‪ 330‬بتاريخ ‪ 2002/04/02‬ملف رقم ‪ ،01/729‬أوردته سعاد ايت بلخ‪ ،IJ‬م‪.‬س‪.‬ص‪.110:‬‬
‫‪ _177‬خالد خضروب ‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.99 :‬‬
‫‪ _178‬ع‪p‬ي حس‪J‬ن نجيدة‪ :‬الشهر العقاري ي مصر واملغرب‪ ،‬دار ال‪<z‬ضة العربية"‪ ،‬القاهرة الطبعة ٔالاو ى‪ ،1986 ،‬ص‪.102:‬‬
‫‪ _179‬سعاد آيت بلخ‪ :IJ‬م‪،‬س‪،‬ص‪111.:‬‬
‫‪80‬‬
‫ ‬
‫‪180‬‬
‫ويجد بعض الفقه أن أخد املشرع املغربي باستثناءات ع‪p‬ى أثر التطه‪ IJ‬ع‪p‬ى هدي‬
‫ٔالانظمة املعمول ‪<h‬ا ي كل من إفريقيا الغربية والطوغو ومدغشقر وسوريا ولبنان‪،...‬‬
‫بحيث يظل أثر التطه‪ IJ‬قاصرا ع‪p‬ى الغ‪ IJ‬دون املتعاقدين مع املستفيد من التحفيظ‪،‬‬
‫خاصة وأن هذا املسلك ت¦‪I‬تب عنه نتائج إيجابية من خالل إعفاء مالكي الحقوق املأخوذة‬
‫من املستفيد من التحفيظ من عناء مطالبة هذا ٔالاخ‪ IJ‬برد الثمن مع التعويض أو بدونه‪،‬‬
‫ومن تم إعفاء القضاء من عناء البحث عما إذا كان املتضرر عاملا أو غ‪ IJ‬عالم بجريان‬
‫مسطرة التحفيظ‪ ،‬وعن استعمال وسائل تدليسية من عدمه‪ ،‬وهو ما يؤدي ي ‪<q‬اية‬
‫‪181‬‬
‫املطاف إ ى التقليص من حجم الاعات ال‪ uv‬قد تعرض ع‪p‬ى القضاء ي هذا ٕالاطار‪.‬‬
‫‪ J˜èçÃjÖêífÖ^Ş¹]ïçÂ‬‬
‫بالرجوع إ ى مقتضيات الفصل ‪ 64‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري نجدﻩ ينص ع‪p‬ى‬
‫عدم إمكانية الادعاء ع‪p‬ى عقار وقع ٕالاضرار بصاحبه من جراء التحفيظ‪ ،‬إذ أن املتضرر‬
‫يبقى له الحق فقط ي رفع دعوى شخصية للتعويض وي حالة التدليس فقط‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن املالحظ هو أن املشرع ربط إمكانية رفع هذﻩ الدعوى بضرورة تحقق الضرر‬
‫وارتباطه بالتدليس وهو ٔالامر الذي يدفعنا إ ى القول أنه لكي يتس¬¡ للمتضرر ي هذﻩ‬
‫الحالة املطالبة بالتعويض‪ ،‬وجب عليه أن يقيم البينة ع‪p‬ى أن التحفيظ قد الحق ضررا‬
‫بسبب تدليس ارتكب‪ ،‬أي أنه ملزم بإثبات وقوع الضرر وارتباطه الوثيق بواقعة التدليس‬
‫وهما عنصرين ال بد من الوقوف عند حقيق<ما‪.‬‬
‫_‪ J…†–Ö]V÷æ‬‬
‫إن الضرر الذي يلزم املد‪ó‬ي بإثباته ي هذا املجال‪ ،‬يتمثل ي فقدانه لحقه العي¬‪u‬‬
‫الذي يطالب به‪ ،‬أي أن عليه إثبات أنه كان يتمتع بحق ملكية أو بحق عي¬‪ u‬ع‪p‬ى العقار‬
‫‪182‬‬
‫املحفظ وأنه فقد هذا الحق بسبب التحفيظ‪.‬‬
‫‪ _180‬محمد بن الحاج السلم‪ :u‬م‪،‬س‪،‬ص‪.134:‬‬

‫‪ _181‬خالد خضروب‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.99:‬‬
‫مأمون الكزبري‪" :‬التحفيظ والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية" م‪،‬س‪،‬ص‪.182- 98:‬‬
‫‪81‬‬
‫ ‬
‫ألن من شأن البحث ي أحقية التعويض تقت©‪ u‬بالضرورة البحث ي ملكية‬
‫‪183‬‬
‫املتضرر ال‪ uv‬وقع املساس ‪<h‬ا بقرار التحفيظ‪.‬‬
‫‪ J‹éÖ‚jÖ]V^éÞ^m‬‬
‫إش¦‪I‬ط املشرع املغربي ي الفصل ‪ 64‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ضرورة تحقق‬
‫الضرر لكنه مع ضرورة ارتباطه بواقعة التدليس ال‪uÑ‬ء الذي يدفعنا إ ى التساؤل عن‬
‫املفهوم الذي أراد املشرع من هذا التدليس؟ هل يتخذ املفهوم الواسع أم املفهوم‬
‫الضيق؟‪.‬‬
‫جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي" الفصل ‪ 64‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري كرس‬
‫حق الغ‪ IJ‬املتضرر من التحفيظ ي إقامة دعوى شخصية للمطالبة بالتعويض ي حالة‬
‫التدليس‪ ،‬واستقر العمل القضائي ع‪p‬ى إعطاء مدلول واسع لهذا ٔالاخ‪ ،IJ‬ي إطار هذﻩ‬
‫الدعوى لم يش¦‪I‬ط معه قيام املستفيد من التحفيظ بوسائل احتيالية ملموسة بل يكفي‬
‫أن يكون ‪u‬ء النية بطلب تحفيظ أرض ليست ملكا خالصا له‪.184"...‬‬
‫ومن خالله‪ ،‬يتضح أن املقصود من التدليس هو مجرد سوء النية يضمرها‬
‫املستفيد من التحفيظ ولو لم يستعمل وسائل احتيالية‪ٔ ،‬الامر الذي أكدﻩ أغلب الفقه‪،‬‬
‫حيث اكتفى بمجرد إخفاء حق املتضرر مع العلم بوجودﻩ‪ ،‬إذ أن سوء النية هذا يدخل‬
‫‪185‬‬
‫ي مفهوم التدليس‪.‬‬
‫وهو املوقف الذي كان محل انتقاد من طرف بعض الفقه إذ أن طالب التحفيظ‬
‫ليس بالضرورة مدلسا ي جميع ٔالاحوال‪ ،‬وضرب مثاال بأنه قد يفوت العقار قبل تحفيظه‬
‫من مش¦‪ I‬آخر‪ ،‬هذا ٔالاخ‪ IJ‬الذي قد يكون حسن النية ومنه فاملادة ‪ 64‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪،‬‬
‫‪ _183‬قرار صادر عن محكمة الاستئناف بالرباط مؤرخ ي ‪ 22‬ماي ‪ ،1934‬مجموعة قرارات محكمة الاستئناف‪ ،‬الجزء الثامن‬
‫سنة‪ ،1935‬ص‪.141:‬‬
‫‪ _184‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 1919‬بتاريخ‪ 2006/06/07 ،‬ملف مدني عدد ‪ 2004/1/1/2560‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _185‬د املختار بن احمد العطار‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.90:‬‬
‫_ محمد بونبات‪" :‬قوان‪J‬ن التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.40:‬‬
‫_ إدريس الفاخوري‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.48:‬‬
‫_ محمد الكشبور‪ " :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.48:‬‬
‫‪_ Paul decroux : op. cit. p : 30.‬‬
‫‪82‬‬
‫ ‬
‫عندما ذهبت إ ى مقاضاة مرتكب التدليس وليس طالب التحفيظ كانت حكيمة وعادلة إذ‬
‫أنه ليس ضروريا اجتماع صفة "مرتكب التدليس" وطالب التحفيظ فتكفيه ٔالاو ى لقيام‬
‫‪186‬‬
‫هذﻩ الدعوى‪.‬‬
‫ومن وجهة نظرنا فإنه كان حري باملشرع املغربي أن يستعمل ي الفصل ‪ 64‬من‬
‫ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬مصطلح الغش عوض التدليس فالغش بخالف التدليس يأتي بعد تكوين‬
‫العقد‪ ،‬ثم إن التدليس يعطي الحق ي ٕالابطال أما الغش فجزاؤﻩ هو التعويض‪ ،‬واملشرع‬
‫هنا إنما يقصد الغش املوجب للتعويض‪.‬‬
‫لكن الذي يقوم هنا مدى اعتبار دعوى التعويض مفتوحة بحيث يحق للمتضرر‬
‫اللجوء إل=<ا م‪ ¡v‬شاء أم أ‪<q‬ا تبقى مقيدة بمدة زمنية معينة يجب اح¦‪I‬امها؟‪.‬‬
‫فبخصوص مدة تقادم دعوى التعويض هذﻩ‪ ،‬ف‪ u‬تخضع للتقادم الخما ‪ u‬الذي‬
‫نص عليه الفصل ‪ 106‬من قانون الال¦امات والعقود حيث تتقادم بم©‪ u‬خمس سنوات‬
‫ابتداء من تاريخ علم املتضرر بالضرر الذي حصل له‪.‬‬
‫وهو ما أكدﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى من حيث كون هذﻩ الدعوى تتقادم حسب ما هو‬
‫منصوص عليه ي الفصل ‪ 106‬من قانون الال¦امات والعقود بعد نقض_ املجلس ٔالاع‪p‬ى_‬
‫قرار ملحكمة الاستئناف‪ ،‬إذ ذهبت هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة إ ى أن دعوى التعويض تتقادم بمرور أجل سنة‬
‫ابتداء من تاريخ التحفيظ أو التقييد الذي تسبب ي الضرر‪ ،‬اعتمادا ع‪p‬ى الفصل ‪ 64‬من‬
‫‪187‬‬
‫القرار الوزيري املؤرخ بتاريخ ‪ 1915/04/04‬بشأن تنظيم مصلحة املحافظة العقارية‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن هذا التعويض قد يعجز املستفيد من التحفيظ عن دفعه حالة إعسارﻩ‪،‬‬
‫وهنا يمكن استفاء هذا التعويض من صندوق التأمينات املحدد بموجب الفصل ‪100‬‬
‫من ظه‪ 12 IJ‬غشت ‪ 1913‬كما تم تعديله وتتميمه بمقت©¡ القانون رقم ‪ ،07/14‬ويجب‬
‫رفع هذﻩ الدعوى ع‪p‬ى صندوق التأمينات داخل أجل سنة تحت طائلة سقوط الحق‪،‬‬
‫وهو ٔالامر الذي أكدﻩ القرار السابق الذي ذهب إ ى أن الفصل ‪ 64‬من القرار الوزيري‬
‫املؤرخ ي ‪ 1915/06/04‬املتضمن ألجل السنة من سقوط الحق ي دعوى التعويض‬
‫‪ _186‬جيال ي بوحبص‪ " :‬مقاالت ي القانون العقاري وقانون البناء"‪ ،‬مطبعة دار القلم الرباط الطبعة ٔالاو ى سنة ‪ ،2006‬ص‪. 56:‬‬
‫‪ _187‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 40‬بتاريخ ‪ ،2005/01/05‬ملف مدني عدد ‪ ،2002/01/01/3262‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪83‬‬
‫ ‬
‫يتعلق بمال املعد للضمان املؤسس بشأنه صندوق التأم‪J‬ن‪ ،‬والذي يمكن أن يتدخل إذا‬
‫كانت املسؤولية ي التعويض غ‪ IJ‬موجهة ضد املحافظ‪ 188.‬ع‪p‬ى أن يرجع صندوق التأم‪J‬ن‬
‫باس¦‪I‬داد التعويض الذي دفعه للمتضرر ع‪p‬ى املستفيد داخل أجل عشر سنوات حال‬
‫زوال عارض ٕالاعسار وفقا للفصل ‪ 61‬من القرار الوزاري الصادر بتاريخ ‪.1915/06/03‬‬
‫لكن إذا كان من حق من تضرر بسبب فقدﻩ ملكيته لحقوق عينية ع‪p‬ى عقار أن‬
‫يحصل ع‪p‬ى التعويض‪ ،‬فالتساؤل املطروح هو املعاي‪ IJ‬املعتمد عل=<ا لتقييم وتقدير‬
‫التعويض‪ ،‬أي هل يعتمد ي تقدير التعويض بناءا ع‪p‬ى قيمة العقار أو الحق العي¬‪ u‬قبل‬
‫التحفيظ أم بعدﻩ؟‪.‬‬
‫بخصوص هذا ٕالاشكال ذهب املجلس ٔالاع‪p‬ى ي نفس التوجه الذي ذهبت إليه‬
‫استئنافية الجديدة ال‪ uv‬ارتأت بأن ‪ ":‬تحديد التعويض الذي تطالب به الطاعنة ينب‪²‬ي أن‬
‫يتم ع‪p‬ى أساس القيمة الحقيقية للعقار محل الاع قبل أن يتم تطه‪IJ‬ﻩ بالتحفيظ‪ ،‬وع‪p‬ى‬
‫أساس ما لحقها من ضرر نتيجة قيام املد‪ó‬ى عل=<م بتحفيظه بصورة تدليسية‪ ،‬وعل هذا‬
‫ٔالاساس كلفت الخب‪ IJ‬بتقدير قيمة العقار قبل عملية التحفيظ‪ ...‬واستنادا ع‪p‬ى ما أسفرت‬
‫عليه الخ‪I‬ة‪ ...‬بأن البقعة موضوع الاع كانت قبل تحفيظها عبارة عن بقعة عارية‪ ...‬وغ‪IJ‬‬
‫‪189‬‬
‫مستغلة‪ "...‬وهو ما اعت‪I‬ﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى معلال تعليال سليما وكافيا‪.‬‬
‫وأعتقد بأن املجلس ٔالاع‪p‬ى كان محقا ي توجهه‪ ،‬ألن العقار قد يكون دو قيمة‬
‫مادية مهمة قبل التحفيظ‪ ،‬ثم قد يقوم املستفيد من التحفيظ بتغي‪ IJ‬جوهرﻩ‪ ،‬وهو ٔالامر‬
‫الذي قد يؤثر سلبا ع‪p‬ى قيمة العقار‪.‬‬
‫وتجدر ٕالاشارة إ ى أن مالك العقار املحفظ قد يحرم من بعض عقارﻩ نتيجة حقوق‬
‫منحها املشرع لفائدة مالك ي وضعيات خاصة‪ ،‬كحق املرور مثال‪ ،‬فهل يستحق املالك‬
‫هنا تعويضا ع‪p‬ى هذا الحرمان؟‪.‬‬
‫انطالقا من املادة ‪ 64‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬فيمكن للمالك الذي تكون‬
‫أمالكه محاطة وال مخرج لها إ ى الطريق العمومية يمكنه من أجل استغالله مللكه أن‬
‫‪ _188‬نفسه‪.‬‬
‫‪ _189‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 436‬بتاريخ ‪ 2005/02/09‬ملف مدني عدد ‪ ،2003/01/01/4128‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪84‬‬
‫ ‬
‫يطلب ممر ي أمالك املالك املجاورين‪ ،‬مقابل أداء تعويض مناسب للضرر الذي يحدثه‪،‬‬
‫وهو ٔالامر الذي أكدﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى بأن طلب الحصول ع‪p‬ى حق املرور مشروط بضرورة‬
‫أداء تعويض مناسب للضرر الذي يمكن أن يحدثه‪ ،‬وأن هذا التعويض يجب أن يقدر‬
‫بحسب الضرر الحاصل للمتضرر أثناء تعي‪J‬ن مساحة ٔالارض ال‪ uv‬ستكون موضوع املرور‬
‫‪190‬‬
‫املؤدي للطريق العمومية‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن بعض الفقه يرى بأن املشرع‪ ،‬وح‪ ¡v‬ال يعمل ع‪p‬ى إضفاء الشرعية ع‪p‬ى‬
‫ٕالاغتصاب عن طريق التحفيظ أعطى للمتضرر حق الحصول ع‪p‬ى تعويض‪ ،‬ويصف ذلك‬
‫بالنفاق الواضح‪ ،‬إذ كيف يعقل أن نحكم ع‪p‬ى الغاصب بالتعويض عما اغتصبه)ف‪(64‬‬
‫‪191‬‬
‫وي نفس الوقت إضفاء الشرعية ع‪p‬ى امللكية املبنية ع‪p‬ى الاغتصاب‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]g×Ş¹‬‬
‫‪ Jíè…^ÏÃÖ]ÕøÚù]î×ÂÀÊ^]ì^•^ÏÚ‬‬
‫إن املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية قد يرتكب أثناء مزاولته ملهامه أخطاء وهفوات‬
‫خصوصا ع‪p‬ى مستوى مسطرة التحفيظ‪ ،‬قد تلحق أضرارا بطالب التحفيظ أو‬
‫املتعرض‪J‬ن‪ ،‬هذﻩ ٔالاخطاء قد تتصف بطابع الخطأ الشخ‪ u#‬أو بطابع الخطأ املصل‪2‬ي أو‬
‫املرفقي‪ ،‬تبعا لتعدد مستعم‪p‬ي املحافظة العقارية وأطرها‪.‬‬
‫حيث تكون الدولة محال للمساءلة ي الحالة ال‪ uv‬يكون ف=<ا الخطأ مطبوعا بطابع‬
‫الخطأ املصل‪2‬ي أو املرفقي‪ ،‬وبالتا ي يقع ع‪p‬ى عاتق الدولة مسؤولية تعويض املتضررين‬
‫من سوء س‪ IJ‬مرفق املحافظة العقارية وعيب تسي‪IJ‬ها إلجراءات مسطرة التحفيظ‪ .‬ع‪p‬ى‬
‫أن يكون املوظف )املحافظ( مسؤوال مسؤولية شخصية عن تعويض ٔالاضرار ال‪ uv‬نجمت‬
‫عن خطئه الجسيم أو خطأﻩ املقرون بالتدليس‪.‬‬
‫وقد نص ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ع‪p‬ى املسؤولية ٕالادارية للمحافظ ع‪p‬ى امللكية‬
‫العقارية ي الفصل ‪ 64‬منه الذي يحيل بصفة صريحة ع‪p‬ى مقتضيات الفصل‪J‬ن ‪79‬و‪80‬‬
‫من قانون الال¦امات والعقود‪ ،‬حيث ‪<õ‬تم الفصل ‪ 79‬باملسؤولية القائمة ع‪p‬ى الخطأ‬
‫‪ _190‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 361‬بتاريخ ‪ ،2005/02/02‬ملف مدني عدد ‪ ،2003/01/01/2067‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _191‬ذ‪ ،‬محمد شنان‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪ 94:‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪85‬‬
‫ ‬
‫املصل‪2‬ي‪ ،‬ي ح‪J‬ن أن الفصل ‪ 80‬يتعلق بمسؤولية املوظف شخصيا ي حالة ارتكابه‬
‫لخطأ جسيم أو تدليس‪.‬‬
‫وعليه سنعمل ع‪p‬ى دراسة هذا املطلب ي فقرت‪J‬ن‪ ،‬نعالج ي الفقرة ٔالاو ى‪ ،‬دعوى‬
‫املسؤولية بناءا ع‪p‬ى الخطأ الشخ‪ u#‬للمحافظ ع‪p‬ى أن نعالج ي الفقرة الثانية‪،‬‬
‫مسؤولية املحافظ القائمة ع‪p‬ى أساس الخطأ املصل‪2‬ي‪.‬‬
‫‪ Jêv×’¹]`Ş¤]î×Â]ð^ßeíéÖæöŠ¹]ïçÂ‬‬
‫يتقاسم هذﻩ الدعوى ي التنظيم كل من الفصل ‪ 80‬من قانون الال¦امات والعقود‬
‫باعتبارﻩ نصا عاما والذي ينص ع‪p‬ى أن‪":‬مستخدمو الدولة والبلديات مسئولون شخصيا‬
‫عن ٔالاضرار الناتجة عن تدليسهم أو عن ٔالاخطاء الجسيمة الواقعة م‪<z‬م ي أداء‬
‫وظائفهم‪ ،"...‬ثم الفصل ‪ 97‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري الذي ينص ع‪p‬ى أن‪" :‬املحافظ‬
‫مسؤول شخصيا عن الضرر الناتج عن‪."...‬‬
‫ومنه يمكن تصور مسؤولية املحافظ من خالل الصورت‪J‬ن التاليت‪J‬ن‪:‬‬
‫_‪ J‹éÖ‚jÖ]î×Â]ð^ßeÀÊ^]íéÖæöŠÚV÷æ‬‬
‫قياسا ع‪p‬ى مقتضيات الفصل ‪ 64‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري نجد أن املحافظ‬
‫مسؤول شخصيا عن الضرر الذي يرتكبه نتيجة تدليس ي اتخاذﻩ لقرار التحفيظ‪ ،‬إذ‬
‫يمكن مساءلته ي ظل املسؤولية التقص‪IJ‬ية‪.‬‬
‫ومن الناحية العملية يصعب القول بتدليس املحافظ‪ ،‬وذلك راجع باألساس إ ى‬
‫صعوبة إثبات هذا التدليس‪ 192.‬وهذا راجع إ ى الجو العام الذي يزاول فيه املحافظ مهامه‪.‬‬
‫والتدليس املقصود ي ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري هو كل تصرف يستلزم صدورﻩ عن‬
‫سوء نية وبقصد ٕالاضرار بالغ‪ IJ‬من طرف املحافظ‪ 193،‬ويشمل كل عمل يكون من نتيجة‬
‫تقييد عقار أو حق عي¬‪ u‬وارد عليه‪ ،‬ع‪p‬ى إسم غ‪ IJ‬مالكه الحقيقي مع علم من أجري‬
‫‪194‬‬
‫التحفيظ ملصلحته بأن الحق ليس ملكا له‪.‬‬
‫‪ _192‬د محمد الحياني‪ " :‬املحافظ العقاري واملسؤولية التقص‪IJ‬ية‪ ،‬واقع وآ فاق‪ ،‬مؤسسة النخلة‪ ،2003،‬ص‪.75:‬‬
‫‪ _193‬سعاد عاشور‪ :‬م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.50 :‬‬
‫‪ _194‬مأمون الكزبري‪" :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية‪ ،‬م‪،‬س‪،‬ص‪.105:‬‬
‫‪86‬‬
‫ ‬
‫وإذا تبت تدليس املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪ ،‬فإنه يوجب التعويض للمتضرر‪،‬‬
‫غ‪ IJ‬أن ما يث‪ IJ‬حفيظتنا‪ ،‬هو من سيتو ى دفع التعويض بدال عن املحافظ ي حالة‬
‫إعسارﻩ؟ هل الدولة ؟ أم صندوق التأم‪J‬ن املحدث بمقت©¡ الفصل ‪ 100‬من ظه‪IJ‬‬
‫التحفيظ العقاري ؟‬
‫وحسب الفصل ‪ 64‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬فإذا كان مصطلح التدليس يشمل املحافظ‬
‫واملستفيد من التحفيظ معا‪ ،‬فإن صندوق التأم‪J‬ن هو املسؤول عن التعويض ي حالة‬
‫إعسارهما‪ ،‬أما إذا كان ال يشمل إال املستفيد من التحفيظ دون تدليس املحافظ‬
‫املنصوص عليه ي الفصل ‪ 80‬من ق‪،‬ل‪،‬ع فإن صندوق التأم‪J‬ن يكون مسؤوال ي حالة‬
‫إعسار املحافظ‪.‬‬
‫وألن نظام التحفيظ نظام خط‪ IJ‬يتضمن مبدأ القوة التطه‪IJ‬ية وٕالاثباتية‪ ،‬وح‪ ¡v‬ال‬
‫يبقى هناك ضحايا وأصحاب حقوق متضررة من التحفيظ بدون تعويض‪ ،‬تم إحداث‬
‫صندوق التأم‪J‬ن لضمان حصول املتضررين ع‪p‬ى التعويض عن ممتلكا‪<Î‬م املتضررة من‬
‫جراء تحفيظها ع‪p‬ى إسم الغ‪ 195IJ‬سواء كان املدلس هو املحافظ أو املستفيد من‬
‫وتجدر ٕالاشارة إ ى أنه يمكن للمتضرر من تدليس املحافظ رفع دعوى التعويض‬
‫ضد املحافظ داخل ٔالاجل املنصوص عليه ي الفصل ‪ 106‬من ق‪ ،‬ل‪ ،‬وهذا ما كرسه‬
‫املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ 196‬ي قرار له جاء فيه أن‪" :‬دعوى املسؤولية املقامة ع‪p‬ى املحافظ ي إطار‬
‫الفصل ‪ 64‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري وال‪ uv‬تج‪ J‬ملن ‪<õ‬مه ٔالامر ي حالة التدليس أن‬
‫يقيم ع‪p‬ى مرتكبه دعوى شخصية بأداء التعويض بسبب حق وقع ٕالاضرار به من جراء‬
‫التحفيظ تتقادم بم©‪ u‬خمس سنوات من الوقت الذي بلغ فيه إ ى علم املتضرر الضرر‬
‫من املسؤول عنه حسبما هو منصوص عليه ي الفصل ‪ 106‬من ق‪ ،‬ل‪ ،‬ع"‪.‬‬
‫‪ _195‬محمد شنان‪" :‬محاضرات ألقيت ع‪p‬ى طلبة ماس¦‪ I‬القانون املدني _ كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية_ الدار‬
‫البيضاء السنة الجامعية‪.2010/2009 :‬‬
‫‪ _196‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 40‬بتاريخ ‪ ،2008/01/15‬ملف مدني عدد ‪ 2006/13262‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪87‬‬
‫ ‬
‫‪ JÜéŠ¢]`Ş¤]Œ^‰_î×ÂÀÊ^]íéÖæöŠÚV^éÞ^m‬‬
‫لقد أقر املشرع املغربي ي الفصل ‪ 97‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬ع‪p‬ى قيام مسؤولية املحافظ‬
‫ي حاالت معينة‪ ،‬تجمع ب‪J‬ن الخطأ وٕالاغفال والضرر الناتج ع‪<z‬ما‪ ،‬وهو ما يع¬‪ u‬ان غياب‬
‫‪197‬‬
‫الضرر ال يرتب مسؤولية املحافظ‪.‬‬
‫وبالرجوع إ ى الفصل ‪ 80‬من ق‪،‬ل‪،‬ع نجد أن املشرع املغربي اعتمد معيار جسامة‬
‫الخطأ إ ى جانب معيار التدليس لتأسيس مسؤولية املحافظ الشخصية دون بيان‬
‫حدودﻩ‪ ،‬تاركا ذلك ع‪p‬ى كاهل القضاء الذي يبقى هو املختص ي تقييد جسامة الخطأ‬
‫وذلك حسب ظروف كل نازلة‪ 198،‬رغم مساوئ السلطة لقضاة املوضوع‪.‬‬
‫وقد خول ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري للمحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية اختصاصات‬
‫واسعة ي مجال التحفيظ العقاري‪ ،‬بداية من تلقي مطالب التحفيظ إ ى استخراج‬
‫الرسم العقاري‪ 199‬وتقييد الحقوق امل¦‪I‬تبة عليه مرورا باإلجراءات ٕالادارية والتقنية لعملية‬
‫التحفيظ العقاري‪ ،‬هذﻩ ٕالاجراءات املهمة واملعقدة والشاقة قد تع¦‪<õI‬ا أخطاء يس‪IJ‬ة أو‬
‫جسيمة من املحافظ تؤدي إ ى حرمان بعض املالك‪J‬ن أو املنتفع‪J‬ن من حقوقهم ع‪p‬ى‬
‫العقار موضوع التحفيظ‪.‬‬
‫ولقد اعت‪ I‬املجلس ٔالاع‪p‬ى ‪ " 200‬أن ارتكاب املحافظ العقاري لخطأ جسيم يؤدي إ ى‬
‫تحفيظ معيب يتسبب ي حرمان أشخاص من حقوقهم يقت©‪ u‬حلول صندوق التأم‪J‬ن‬
‫املنصوص عليه ي ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ي حالة عسر املحافظ"‬
‫وأخ‪IJ‬ا يمكن القول أن معيار جسامة الخطأ يحتوي جانبا مهما من أخطاء املحافظ‬
‫ولكن رغم ذلك ال يمكن ٔالاخذ به ع‪p‬ى إطالقه ع‪p‬ى اعتبار أن هناك أخطاء جسيمة قد يرتك‪<a‬ا‬
‫‪ _197‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى بتاريخ ‪ ،1965/12/22‬مجلة قرارات املجلس ٔالاع‪p‬ى ي املادة ٕالادارية‪ ،1965/1961 ،‬ص‪ ،313:‬أشار إليه د‪،‬‬
‫عبد الوهاب رافع‪" ،‬مقاضاة الدولة واملؤسسات العمومية ي التشريع املغربي" املطبعة والوراقة الوطنية‪ :‬مراكش‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى‬
‫‪ .1987‬ص‪.58:‬‬
‫‪ _198‬عبد الكريم حيضرة ‪ :‬املسؤولية الشخصية للمحافظ ٔالامالك العقارية‪ ،‬املجلة املغربية لإلدارة املحلية والتنمية عدد ‪،64‬‬
‫شتن‪ _I‬أكتوبر ‪،2005‬ص‪.89 :‬‬
‫‪ _199‬محمد الفاخوري ‪ " :‬نظام التحفيظ العقاري باملغرب‪ :‬مطبعة دار النشر‪ ،‬الجسور وجدة‪ ،2005 ،‬ص‪.98:‬‬
‫‪ _200‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 148‬بتاريخ ‪ ،1996/02/29‬ملف إداري عدد ‪ ،1995/5/1‬منشورات مجلة الحقوق املغربية‪ ،‬العمل‬
‫القضائي ي نزاعات التحفيظ العقاري‪ ،‬دالئل ٔالاعمال القضائية العدد ٔالاول مارس ‪ ،2009‬ص‪.267:‬‬
‫‪88‬‬
‫ ‬
‫‪201‬‬
‫املحافظ وتكيف من طرف القضاء ع‪p‬ى أ‪<q‬ا أخطاء مصلحية تتحمل تبعا‪<Î‬ا الدولة‪ .‬إ ى‬
‫ترفع بشأ‪<q‬ا دعوى املسؤولية بناءا ع‪p‬ى الخطأ املصل‪2‬ي أو املرفقي‪ ،‬وهذا ما سنتعرض له ي‬
‫الفقرة املوالية‪.‬‬
‫‪ Jêv×’¹]`Ş¤]î×Â]ð^ßeíéÖæöŠ¹]ïçÂ‬‬
‫يعت‪ I‬املحافظ العقاري موظفا تابعا للدولة وع‪p‬ى هذا ٔالاساس فهو قد يرتكب أثناء‬
‫مباشرته ملهامه ي إطار املحافظة العقارية أخطاء غ‪ IJ‬شخصية وغ‪ IJ‬مقرونة بسوء القصد‬
‫ونية ٕالاضرار‪ ،‬ويتحلل من مسؤولية التعويض ع‪<z‬ا لتبقى الدولة «ي املسؤولة عن هذﻩ‬
‫ٔالاخطاء متحملة عبء تعويض املتضرر ودون حق الرجوع ع‪p‬ى املتسبب فيه‪ .‬وإذا كان‬
‫يصعب تصور ارتكاب املرفق العمومي _ املحافظة العقارية للخطأ ع‪p‬ى أساس أنه شخص‬
‫معنوي‪ .‬ؤالاخطاء ال يتصور ارتكا‪<h‬ا إال من طرف شخص طبي‪é‬ي وهو الشخص أو‬
‫ٔالاشخاص الذين يعملون ي إطار هذا املرفق‪ ،‬فإنه قد جرى العمل فقها ع‪p‬ى نسبة‬
‫الخطأ إ ى املرفق الذي يتحمل عبء التعويض عن الضرر الناتج عن تقص‪ IJ‬املستعمل ي‬
‫التسي‪ ،IJ‬ما لم يكن هذا التقص‪ IJ‬مقرونا بسوء القصد ونية ٕالاضرار‪ ،‬حيث يتحمل‬
‫املستخدم شخصيا مسؤولية التعويض عن هذا الخطأ وفق مقتضيات الفصل ‪ 80‬من‬
‫‪202‬‬
‫قانون الال¦امات والعقود‪.‬‬
‫ويرى بعض الفقه أن الدولة لكي تتحمل املسؤولية عن ٔالاخطاء املصلحية ال بد‬
‫من ثبوت الخطأ ي حق مستخدم=<ا‪ ،‬بمع¬¡ أنه وح‪ ¡v‬تل¦م ‪<q‬ائيا بالتعويض يجب أن‬
‫يقوم الدليل ع‪p‬ى أن الدولة أو املرفق أو ٕالادارة قد ارتكبت الخطأ املسبب للضرر‬
‫‪203‬‬
‫املطلوب التعويض عنه‪.‬‬
‫‪ _201‬حكم املحكمة ٕالادارية بوجدة عدد ‪ 175‬بتاريخ ‪ ،2004/16/30‬ملف رقم‪ ،2004/70 :‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _202‬خالد خضروب‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.92:‬‬
‫‪ _203‬محمد الشاف‪é‬ي أبو راس‪ " :‬القضاء ٕالاداري عالم الكتب القاهرة"‪ ،1981 ،‬ص‪.325:‬‬
‫‪89‬‬
‫ ‬
‫‪204‬‬
‫جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى "إن مسؤولية الدولة عن تسي‪ IJ‬إدار‪<Î‬ا وعن ٔالاخطاء‬
‫املصلحية ملستخدم=<ا ال تف¦‪I‬ض‪ ،‬بل ال بد من إثبات الخطأ املصل‪2‬ي املنسوب إ ى موظف=<ا‬
‫أل‪<q‬ا من املسؤولية التقص‪IJ‬ية‪ "،‬حيث لم يم‪ J‬املجلس ٔالاع‪p‬ى ب‪J‬ن الخطأ املصل‪2‬ي الصادر‬
‫مباشرة عن املحافظ وب‪J‬ن الخطأ املصل‪2‬ي الذي نتج عن تسي‪ IJ‬وكالة املحافظة العقارية‬
‫إذ اعت‪ I‬أن كلتا الحالت‪J‬ن تمثالن املسؤولية التقص‪IJ‬ية ال‪ uv‬تتأسس ع‪p‬ى ثالثة أركان‬
‫واجبة ٕالاثبات‪ ،‬الخطأ والضرر والعالقة السببية بي‪<z‬ما‪.‬‬
‫فمن خالل هذا القرار يتضح لنا أن املجلس ٔالاع‪p‬ى تراجع عن ما تم تكريسه ي‬
‫قرارات سابقة وال‪ uv‬تؤسس املسؤولية ع‪p‬ى فكرة املخاطر‪ ،‬حيث جاء ي قرار صادر عن‬
‫املجلس ٔالاع‪p‬ى ‪ 205‬سنة ‪ " 1993‬إن مسؤولية الدولة عن ٔالاضرار الناتجة عن تسي‪ IJ‬إدار‪<Î‬ا‬
‫تكون قائمة ولو عند عدم ثبوت خطأ من جان‪<a‬ا استنادا إ ى فكرة املخاطر"وي قرار آخر‬
‫اعت‪ I‬املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ " 206‬أن مسؤولية الدولة ال تؤسس إال ع‪p‬ى فكرة املخاطر بعيدا عن‬
‫فكرة الخطأ مؤكدا أن الدولة مسؤولة عن ٔالاضرار ال‪ uv‬تتسبب ف=<ا ولو لم ينسب إل=<ا أي‬
‫خطأ"‪.‬‬
‫لكن ما «ي ٔالاخطاء ال‪ uv‬يمكن أن يرتك‪<a‬ا املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية وال‪ uv‬تكتسب‬
‫صبغة ٔالاخطاء املصلحية ال‪ uv‬تبقى مسؤولية التعويض عن الضرر الناتج ع‪<z‬ا ع‪p‬ى عاتق‬
‫الدولة ؟‪.‬‬
‫أمام غياب النصوص القانونية العامة م‪<z‬ا والخاصة ال‪ uv‬تتعرض لألخطاء‬
‫املصلحية أو املرفقية للمحافظ‪ ،‬يمكن استنتاج هذﻩ ٔالاخطاء عن طريق استبعاد ٔالاخطاء‬
‫الشخصية ومعاي‪ IJ‬تأسيسها )التدليس والخطأ الجسيم( من جهة‪ ،‬وعن طريق القياس‬
‫‪ _204‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ :‬عدد ‪ ،2391‬بتاريخ ‪ 26‬ماي ‪ 1994‬ملف مدني عدد ‪ ،90/3804‬منشور بمجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد‬
‫‪ ،48‬ص‪.97:‬‬
‫‪ _205‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 10‬بتاريخ ‪ 14‬يناير ‪ 1993‬ملف إداري عدد ‪ 91/10180‬منشور بقرارات املجلس ٔالاع‪p‬ى من أهم‬
‫القرارات الصادرة ي املادة املدنية ‪ ،1997/1958‬مطبعة النجاح الجديدة الرباط‪ ،‬ص‪.229 :‬‬
‫‪ _205‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 115‬بتاريخ ‪ ،1993/07/13‬ملف مدني عدد ‪ ،39827‬أوردﻩ الحسن سيمو‪ ،‬املسؤولية ٕالادارية من‬
‫خالل ‪_206‬قرارات املجلس ٔالاع‪p‬ى ‪ 40 ،1997/1957‬سنة من ٕالادارة من املغرب‪ ،‬املجلة املغربية لإلدارة املحلية والتنمية‪ ،‬العدد ‪،14‬‬
‫‪ ،1998‬ص‪.71.206:‬‬
‫‪90‬‬
‫ ‬
‫ع‪p‬ى ٔالاخطاء املصلحية للموظف واملستخدم بصفة عامة ي إطار ٕالادارة أو املرفق‬
‫‪207‬‬
‫العمومي‪.‬‬
‫ومن تم يمكن اعتبار عدم ال¦ام املحافظ بمراعاة إجراءات مسطرة التحفيظ من‬
‫ٔالاخطاء املصلحية مع الاعتداد دائما باستبعاد عنصر سوء النية وقصد ٕالاضرار كإهمال‬
‫املحافظ إرسال الاستدعاءات لحضور املعني‪J‬ن باألمر إ ى عملية التحديد داخل ٔالاجل‬
‫القانوني املقرر‪ ،‬مما يضر بحقوق ٔالاغيار ويحرمهم من حق الدفاع عن حقوقهم‪ ،‬أو بطالب‬
‫التحفيظ ال‪uÑ‬ء الذي ي¦‪I‬تب عنه إلغاء مطلب تحفيظه‪ ،‬أو إضاعة إحدى الوثائق املرافقة‬
‫ملطلب التحفيظ ال‪uÑ‬ء الذي ي¦‪I‬تب عنه تضرر أصحاب الحقوق املضمنة ‪<h‬ذﻩ بالوثيقة‪،‬‬
‫حيت اعت‪I‬ت محكمة الاستئناف بالرباط‪ ":‬أن إضافة املحافظة العقارية لوثيقة مودعة لد‪<õ‬ا‬
‫)النسخة التنفيدية لحكم قضائي حائز لقوة ال‪uÑ‬ء املق©‪ u‬به( يشكل خطأ مرفقيا تتحمل‬
‫‪208‬‬
‫تبعاته الدولة‪.‬‬
‫وي حالة غياب ما يفيد قيام املحافظ باإلجراءات القانونية املعلقة بمسطرة‬
‫التحفيظ‪ ،‬يكون مرفق املحافظة وهو مرفق من املرافق العامة‪ ،‬لم يؤد الخدمة املطلوبة‬
‫منه بشكل الئق‪ ،‬مما تكون مسؤولية املرفق ي هذا ٕالاطار قائمة نتيجة خطأﻩ‪ ،‬مثال ذلك‬
‫أن يقوم املحافظ بنشر ملخص طلب التحفيظ وإعالن عملية التحديد بالجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬و‪<õ‬مل إرسال هذﻩ الوثائق إ ى الجهات ٕالادارية ٔالاخرى‪ ،‬مما قد ينتج عنه عدم‬
‫علم احد املتعرض‪J‬ن بأنه ثمة مطلب تحفيظ ع‪p‬ى عقار يملكه ع‪p‬ى الشياع مع طالب‬
‫التحفيظ أو يملك حقا عينيا واردا عليه‪ ،‬تطهر بفعل التحفيظ وحرم منه بعد تأسيس‬
‫الرسم العقاري‪ ،‬وأن ال يع‪ IJ‬املحافظ أي اهتمام ملضمون الوثائق املعادة للمحافظة‬
‫العقارية من لدن الجهات ٕالادارية املعنية‪ ،‬ال‪uÑ‬ء الذي ينتج عنه إغفال تضم‪J‬ن تعرض‬
‫أشارت إليه هذﻩ الوثائق‪ ،‬فال سبيل أمام هذا املتضرر سوى مطالبة الدولة بالتعويض‬
‫‪_207‬خالد خضروب‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.93:‬‬

‫‪ _208‬قرار محكمة الاستئناف عدد ‪ 968‬بتاريخ ‪ 2008/07/16‬بدون ذكر رقم امللف‪ ،‬منشور باملجلة املغربية لإلدارة املحلية والتنمية‪:‬‬
‫العدد ‪ ،85/84‬يناير_ ابريل ‪ ،2009‬ص‪.210:‬‬
‫‪91‬‬
‫ ‬
‫املناسب للضرر الذي لحقه من جراء ضياع حقه بسبب الخطأ املصل‪2‬ي ملستخدم=<ا ي‬
‫الحافظة العقارية‪.‬‬
‫ومن املنطقي أن تكون الدولة «ي املسؤولة عن ٔالاخطاء املصلحية ملستخدم=<ا‪ ،‬ع‪p‬ى‬
‫أساس أ‪<q‬ا «ي ال‪ uv‬يجب أن تتحمل وزر سوء اختيار ومراقبة مستخدم=<ا أو موظف=<ا‪ ،‬وبالتا ي‬
‫‪209‬‬
‫تتحمل تبعة ٔالاضرار ال‪ uv‬تنجم عما يرتكبه هؤالء املوظف‪J‬ن من أخطاء مصلحية‪.‬‬
‫بعد تحقق وثبوت الخطأ املصل‪2‬ي‪ ،‬فإنه ال يكون موجبا ملسؤولية الدولة ي‬
‫التعويض‪ ،‬إال إذا كان هناك ضرر مرتبط مباشرة ‪<h‬ذا الخطأ‪ ،‬كما أن الضرر الذي‬
‫يحقق املطالبة بالتعويض عنه هو الضرر املحقق والواقع فعال‪ ،‬أو الذي وقعت أسبابه‬
‫وترامت آثارﻩ إ ى املستقبل‪ ،210‬هذا فضال عن توافر عالقة السببية ب‪J‬ن الخطأ املصل‪2‬ي‬
‫والضرر الالحق باملتضرر‪ ،‬مادام ٔالامر يتعلق بمسؤولية تقص‪IJ‬ية للدولة‪ ،‬ذلك أن هدﻩ‬
‫املسؤولية إذا انعدمت رابطة السببية ب‪J‬ن الخطأ املصل‪2‬ي والضرر لوجود عوامل أخرى‬
‫ساهمت ي وقوع الضرر‪ ،‬كالقوة القاهرة أو خطأ الغ‪ IJ‬أو خطأ املضرور ذاته‪ ،‬وعليه فإنه‬
‫ولتحديد مسؤولية الدولة ي حالة وجود سبب أجن‪ uö‬يجب التمي‪ J‬ب‪J‬ن حالت‪J‬ن‪:‬‬
‫أ ‪ -‬إذا كانت القوة القاهرة أو خطأ الغ‪ IJ‬أو خطأ املضرور ذاته قد ساهمت ي إحداث‬
‫الضرر إ ى جانب الخطأ املصل‪2‬ي للموظف أو املستخدم‪ ،‬فإن العالقة السببية تقوم ي‬
‫هذﻩ الحالة ع‪p‬ى أساس الخطأ املش¦‪I‬ك والضرر املوحد الذي لحق املتضرر‪ ،‬حيت تلزم ي‬
‫هذﻩ الحالة بدفع قدر من التعويض يتناسب مع صورها ي إحداث الضرر‪.‬‬
‫ب ‪ -‬أما إذا كانت القوة القاهرة أو خطأ الغ‪ IJ‬أو خطأ املضرور ذاته «ي وحدها‬
‫‪211‬‬
‫السبب ي وقوع الضرر‪ ،‬فعندئذ تعفى الدولة من التعويض‪.‬‬
‫‪ _209‬مامون الكزبري‪ " :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.100 :‬‬
‫‪ _210‬عبد الوهاب رافع‪ " :‬مسؤولية الدولة ي نطاق الفصل ‪ 79‬من قانون الال¦امات والعقود وظه‪ 26 IJ‬أكتوبر ‪ ،1942‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.13:‬‬
‫‪ _211‬تورية العيوني‪ " :‬القضاء ٕالاداري‪ ،‬دار النشر الجسور‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪ ،1997‬ص‪.186:‬‬
‫‪92‬‬
‫ ‬
‫]‪ êÞ^nÖ]Ø’ËÖ‬‬
‫‪ ÀéËvjÖ]î×ÂíÏ×Ş¹]íér£]ð^Ë•cl]…Ú‬‬
‫لقد تو'ى املشرع املغربي من نظام التحفيظ العقاري تشخيص العقار‪ ،‬وذلك عن‬
‫طريق معرفة مالكه ومعرفة العقار بإعالم الغ‪ ،IJ‬حيث تتحقق الدولة بموجب هذا‬
‫النظام من سالمة الحق وبعد عدة إجراءات مسطرية حفاظا ع‪p‬ى حقوق الغ‪ ،IJ‬إذ تسلم‬
‫بذلك سندا رسميا_ رسم التمليك_ تصرح بواسطته بصحة وحقيقة ملكية الشخص‬
‫املب‪J‬ن ي السند‪.‬‬
‫وإتباع نظام التحفيظ العقاري املغربي لنظام الشهر العي¬‪ u‬مسألة من شأ‪<q‬ا توف‪IJ‬‬
‫الحماية للملكية العقارية‪ ،‬ويشيع الثقة والطمأنينة ويقدم خدمة اقتصادية واجتماعية‬
‫لكل الفاعل‪J‬ن الاقتصادي‪J‬ن والاجتماعي‪J‬ن‪ ،‬بما ف=<ا الدولة ال‪ uv‬يسهل عل=<ا وضع سياسة‬
‫‪212‬‬
‫مالئمة ي مجال العقار والاستثمار‪.‬‬
‫وهذا راجع باألساس إ ى آثار التحفيظ العقاري‪ ،‬وخصوصا الصفة ال‪<z‬ائية للرسم‬
‫العقاري ال‪ uv‬ي¦‪I‬تب ع‪<z‬ا تطه‪ IJ‬امللك من كافة التكاليف والرسوم ال‪ uv‬لم يتمكن صاح‪<a‬ا‬
‫‪213‬‬
‫من ٕالادالء ‪<h‬ا أثناء سريان مسطرة التحفيظ إدخاله ي هذا النظام‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أنه إذا كانت القاعدة الذهبية _ قاعدة التطه‪ IJ‬والصفة ال‪<z‬ائية للرسم‬
‫العقاري_ الناتجة عن مسطرة التحفيظ ذات طبيعة وقائية تحاول تطه‪ IJ‬العقار من‬
‫الحقوق املشبوﻩ ف=<ا أو املبالغ ف=<ا‪ ،‬تفاديا إلضفاء املشروعية ع‪p‬ى الحقوق غ‪ IJ‬املشروعة‬
‫والاع¦‪I‬اف بوجودها القانوني‪ ،‬إال أ‪<q‬ا ذات حدين‪ ،‬ف‪ u‬من جهة تقي العقار من الحقوق‬
‫غ‪ IJ‬املشروعة بتنبيه املالك الحقيقي‪J‬ن وذوي الحقوق العينية ح‪ ¡v‬يستطيعوا ضمان‬
‫‪ _212‬محمد الحياني‪":‬أنظمة الشهر العقاري ي العالم‪ ،‬سلسلة املرشد العقاري عدد ‪ ،1‬مؤسسة النخلة للكتاب‪ ،‬وجدة الطبعة ٔالاو ى‪،‬‬
‫‪،2004‬ص‪.12:‬‬
‫‪ _213‬غ‪ IJ‬أن التسليم مسبقا ‪<h‬ذﻩ الحقيقة غ‪ IJ‬مستساغ‪ ،‬نظرا الحتمال ضياع حقوق الغ‪ IJ‬نتيجة تدليس أو غ‪IJ‬ﻩ‪ ،‬كما أن مجرد قرار‬
‫إداري يصبح له كل هذﻩ املناعة أمر غ‪ IJ‬مقبول بسهولة‪ ،‬وهو ما ي‪I‬رﻩ الكث‪ IJ‬من الفقه بمختلف ٕالاجراءات من قبيل املراحل ال‪uv‬‬
‫تقطعها مسطرة التحفيظ‪ ،‬سواء اكتفت باملرحلة ٕالادارية أو تعد‪<Î‬ا لنظ‪<ÎIJ‬ا القضائية _ حالة وجود تعرضات_ وكذا مرحلة إنشاء‬
‫الرسوم العقارية‪ ،‬أضف إ ى ذلك العمل القضائي الصادر ي هذا ٕالاطار‪ ،‬واملذكرات التوج=<ية الصادرة عن املحافظ العام‪ ،‬كلها‬
‫عوامل تتحد لتشكل تركيبة متناسقة‪ ،‬تعمل كميكان‪J‬م لتحريك دواليب ر‪ü‬ى التطه‪ ،IJ‬من اجل تنظيف الحالة املادية والقانونية‬
‫للعقار‪.‬‬
‫‪93‬‬
‫ ‬
‫حقوقهم‪ ،‬فإ‪<q‬ا من جهة أخرى تؤدي إ ى الاع¦‪I‬اف بالوجود القانوني للحقوق الظاهرة وقت‬
‫التحفيظ فقط باستثناء الحقوق ال‪ uv‬لم تظهر خالل مسطرة التحفيظ وال‪ uv‬قد تكون‬
‫مشروعة‪ ،‬بحيث ‪<Î‬در هذﻩ الحقوق وتضيع وال يبقى لصاح‪<a‬ا سوى مطالبة املستفيد من‬
‫التحفيظ بالتعويض املادي عن حقوقه املتضررة من جراء التحفيظ‪.‬‬
‫لهذا حصر املشرع املغربي ي الفصل ‪ 10‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع ٔالاشخاص الذين لهم حق‬
‫تقديم مطلب التحفيظ‪ ،‬ي املالك والشريك ي امللك ع‪p‬ى الشياع واملتمتع بأحد الحقوق‬
‫العينية القابلة للتقييد بالرسم العقاري الذي سيقع إنشاؤﻩ‪ ،‬وباملقابل فتح املجال واسعا‬
‫أمام أي شخص يريد التدخل ي أعمال التحفيظ للمطالبة بحقه قبل تحفيظ العقار‬
‫وفق آجال محددة ي الفصل ‪ 24‬من ظ‪ ،‬ت‪ ،‬ع‪.‬‬
‫وي سبيل تحقيق املشرع للهدف املنشود من نظام التحفيظ العقاري املتمثل ي‬
‫تحقيق امللكية العقارية وضمان استقرار املعامالت العقارية‪ ،‬تم وضع مجموعة من‬
‫ٔالاحكام يتع‪J‬ن إتباعها للوصول إ ى هذا الهدف‪ ،‬وذلك عن طريق اتخاذ قرار يسم¡ بقرار‬
‫التحفيظ يضفي الحجية املطلقة ع‪p‬ى ملكية طالب التحفيظ للعقار الذي انسحب عليه‬
‫هذا القرار‪ ،‬وهذﻩ ٔالاحكام تستلزم ممارسة مسطرة التحفيظ ضمن آجال كافية ووسط‬
‫عمليات إشهارية واسعة وعملية تحديد دقيقة ح‪ ¡v‬يتمكن كل من ينازع ي حق امللكية أو‬
‫مداﻩ أو حدود العقار أو بعض الحقوق العينية الواردة ع‪p‬ى هذا العقار من العلم بمطلب‬
‫التحفيظ‪ ،‬وح‪ ¡v‬يتمكنوا من سلوك املساطر الكفيلة بحماية حقوقهم‪.‬‬
‫وقد نظم املشرع مسطرة التعرض ع‪p‬ى أعمال التحفيظ وربطها بشروط وآجال‬
‫كافية ح‪ ¡v‬يتم تخويل كل من ينازع طالب التحفيظ ي حق امللكية أو مداﻩ أو حدود‬
‫العقار أو احد الحقوق العينية امل¦‪I‬تبة ع‪p‬ى العقار‪ ،‬من املطالبة بحقه أمام املحافظ الذي‬
‫له كامل الصالحية ي قبول هذﻩ التعرضات أو العكس مع حق الطعن ي قرارﻩ ‪<h‬ذا‬
‫الشأن‪ ،‬وي حالة قبوله لهذﻩ التعرضات إذا تب‪J‬ن له جدي<ا يرفع امللف إ ى املحكمة‬
‫الابتدائية لتبت ي ٔالامر إما بصحة التعرض أو بعدم صحته‪.‬‬
‫‪94‬‬
‫ ‬
‫وعليه سأقوم بتقسيم هذا الفصل إ ى فرع‪J‬ن‪ ،‬أعالج ي الفرع ٔالاول إشهار‬
‫إجراءات مسطرة التحفيظ لت‪I‬ير قاعدة التطه‪ IJ‬ع‪p‬ى أن أعالج ي الفرع الثاني قاعدة‬
‫التطه‪ IJ‬من خالل مرحلة إنشاء الرسوم العقارية وبعض العمليات ٔالاخرى‪.‬‬
‫]‪ Ùæù]Å†ËÖ‬‬
‫‪ ãŞjÖ]ì‚Â^Î†èjÖÀéËvjÖ]ì†ŞŠÚl]ð]†qc…^ãc‬‬
‫يعتمد نظام الشهر العي¬‪ u‬ع‪p‬ى إشهار مطلق لجميع الحقوق العينية والتكاليف‬
‫العقارية‪ ،‬حيث إن مسطرة دخول العقار ي هذا النظام ال تتم بكيفية بل تخضع‬
‫لعمليات إعالن واسعة بدءا من وضع مطلب التحفيظ إ ى غاية تأسيس الرسم العقاري‬
‫وال يقتصر ٕالاشهار خالل مسطرة التحفيظ ع‪p‬ى إبالغ ادعاءات طالب التحفيظ وإنما‬
‫يشمل كذلك إشهار الحقوق املتولدة خالل هذﻩ املسطرة ال‪ uv‬قد يتقدم ‪<h‬ا الغ‪ ،IJ‬ذلك‬
‫أن جميع هذﻩ الحقوق تكتسب الحجية املطلقة وبالتا ي فيكون من الالزم إخضاعها‬
‫لإلشهار ح‪ ¡v‬يتمكن كل من يد‪ó‬ي أنه صحا‪<h‬ا من املطالبة ‪<h‬ا قبل تأسيس الرسم‬
‫العقاري‪ ،‬وح‪ ¡v‬يحقق ٕالاشهار غايته املتمثلة ي إعالم كل من يحتمل أنه مع¬‪ u‬بأمر‬
‫التحفيظ‪ ،‬فقد جعله املشرع يتخذ أشكاال عدة‪.‬‬
‫ولإلحاطة بمختلف وسائل ٕالاشهار‪ ،‬ارتأيت تقسيم هذا الفرع إ ى مبحث‪J‬ن أخصص‬
‫ٔالاول للمرحلة ٕالادارية للتحفيظ وت‪I‬ير قاعدة التطه‪ ،IJ‬والثاني للمرحلة التقنية‬
‫والقضائية ملسطرة التحفيظ كأساس لت‪I‬ير قاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫]‪ ãŞjÖ]ì‚Â^Î†èiæÀéËvj×Öíè…]ý]í×u†¹‬‬
‫تتم‪ J‬املرحلة ٕالادارية بالنشر بالجريدة الرسمية والتعليق لدى الجهات ٕالادارية‬
‫والقضائية وأحيانا تقتصر ع‪p‬ى إيداع بعض الوثائق بسجل التعرضات‪.‬‬
‫ويختلف ذلك بحسب ما إذا تعلق ٔالامر بالتأكد من ادعاءات طالب التحفيظ‬
‫وشهرها )املطالب ٔالاول( أو إشهار الحقوق املكتسبة ع‪p‬ى العقار ي طور التحفيظ )املطلب‬
‫‪95‬‬
‫ ‬
‫]‪ Ùæù]g×Ş¹‬‬
‫]‪ ^â†ãæÀéËvjÖ]gÖ^l]ð^Â]àÚ‚Ò`jÖ‬‬
‫نص الفصل ‪ 14‬من ظ‪ ،‬ت‪ ،‬ع ع‪p‬ى تقديم طالب التحفيظ رسوم التملك والعقود‬
‫والوثائق العمومة والخصوصية وكل السندات ال‪ uv‬تعرف بالحقوق العينية املقررة ع‪p‬ى‬
‫العقار من غ‪ IJ‬إلزام وال تحديد لنوع السندات أو تعي‪J‬ن ملحتواها وهذا ما سنتعرض له ي‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪.‬‬
‫وح‪ ¡v‬ال تمر عمليات التحفيظ ي جو من الكتمان والسرية‪ ،‬قرر املشرع إشهار جميع‬
‫عمليات التحفيظ بدءا من مطلب التحفيظ ح‪ ¡v‬تأسيس الرسم العقاري‪ ،‬قصد إتاحة‬
‫الفرصة لكل من يعنيه أمر التحفيظ بأن يكون ع‪p‬ى علم بمطلب التحفيظ‪ ،‬وهذا ما‬
‫سنعالجه ي الفقرة الثانية‪.‬‬
‫]‪ ÀéËvjÖ]gÖ^l]ð^Â]àÚ‚Ò`jÖ‬‬
‫مطلب التحفيظ وحدﻩ ال يعت‪ I‬سندا صحيحا يثبت ملكية طالب التحفيظ للملك‬
‫موضوع املطلب‪ ،‬وإنما هو مجرد تصريح يقدمه طالب التحفيظ للمحافظ الذي يعطيه‬
‫وصال به‪ ،‬حيت تكمن قيمة مطلب التحفيظ فيما هو مرفق به من املستندات والحجج‬
‫املؤيدة له والوثائق املزكية ملضمونه ال ي الشكل املقدم به للمحافظ‪ .‬إذ يبدأ املحافظ‬
‫بممارسة دورﻩ ي تحقيق امللكية ال‪ uv‬تخص العقار موضوع الطلب بقيامه بدارسة‬
‫قانونية للطلب والوثائق املقدمة معه‪ ،‬هذﻩ الدراسة ضرورية جدا للتأكد من أن الوثائق‬
‫ال‪ uv‬قدمت تدل ع‪p‬ى الحق العي¬‪ u‬املطلوب تحفيظه‪ 214،‬إال أن النصوص القانونية‬
‫املنظمة لهذا املوضوع لم تفرض مراقبة دقيقة وعميقة للوثائق املرفقة بمطلب‬
‫التحفيظ‪ ،‬وهذا يتناى مع نظام يعطي للرسم العقاري الناتج عن التحفيظ حجية‬
‫ومناعة مطلقة‪ ،‬حيث تطرح مسألة إلزامية إرفاق مطلب التحفيظ بالوثائق املثبتة لحق‬
‫طالب التحفيظ وخضوع هذﻩ الوثائق لفحص ومراقبة املحافظ شكال وجوهرا‪ ،‬خالفا‬
‫‪ _214‬البكاي املعزوز‪ " :‬مدى ت‪I‬ير الوثائق واملستندات املرفقة بمطالب التحفيظ لحجية الرسم العقاري" املجلة املغربية لإلدارة املحلية‬
‫والتنمية عدد ‪ 80‬ماي‪ ،‬يونيو ‪ 2008‬ص‪.191:‬‬
‫‪96‬‬
‫ ‬
‫‪215‬‬
‫ع‪p‬ى مستوى الفقه ب‪J‬ن من يقول بإلزامية هذﻩ الرقابة وب‪J‬ن من يرى العكس‪ ،‬ويرجع‬
‫أصل الخالف ي صياغة مقتضيات الفصل ‪ 14‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬إذ لم يستلزم الفصل‪14‬‬
‫من ظ‪،‬ت‪،‬ع ي بداية ٔالامر أية مراقبة بخصوص هذﻩ الوثائق ولم تلزم املحافظ بالتأكد‬
‫من صحة السندات ولم يحمله أية مسؤولية ي هذا الباب‪ ،‬كما أنه لم يحدد نوعية‬
‫الوثائق والسندات ال‪ uv‬يجب ٕالادالء ‪<h‬ا كأصل أو مدخل التملك‪ ،‬عكس ما عليه ٔالامر‬
‫فيما يخص التقييدات حيث آثار املسؤولية الشخصية للمحافظ وألزمه بالتأكد والتحقق‬
‫‪216‬‬
‫من صحة الوثائق املد ى ‪<h‬ا شكال وجوهرا‪.‬‬
‫ثم إن غياب مراقبة املحافظ العقاري ملرفقات مطلب التحفيظ وكشفها بشكل‬
‫دقيق يظهر كذلك من خالل الفصل ‪ 30‬من ظ‪ ،‬ت‪ ،‬ع الذي اكتفى بإلزام املحافظ‬
‫بالتأكد من اح¦‪I‬ام وال¦ام إجراءات مسطرة التحفيظ خاصة ما يتعلق باآلجال وٕالاشهار‬
‫والتحديد وعدم وجود تعرضات دون أن يتحدث مطلقا عن مراقبة دقيقة للوثائق‬
‫ودراسة معمقة لحجج طالب التحفيظ‪ ،‬ال‪uÑ‬ء الذي يستدل منه أن املشرع املغربي جعل‬
‫مختلف هذﻩ ٕالاجراءات املسطرية «ي ٔالاهم ومكمال ألي نقص محتمل وبسيط ي الحجج‬
‫‪217‬‬
‫والوثائق املدعمة للمطلب‪.‬‬
‫وال شك أن غياب مراقبة دقيقة وصارمة للوثائق واملستندات املرفقة بمطلب‬
‫التحفيظ من شأنه أن يشجع ذوي النيات السيئة إ ى تقديم وثائق مزورة وكاذبة وبالتا ي‬
‫‪218‬‬
‫املساس بحقوق ٔالاغيار‪.‬‬
‫ثم إن إلزام املحافظ العقاري بالتثبت من صحة الوثائق املرفقة بمطلب التحفيظ‬
‫تعضدﻩ مبادئ العدالة واملنطق‪ ،‬فإذا كان املشرع املغربي قد رتب مسؤولية املحافظ ي‬
‫باب التقييدات وفقا ملقتضيات الفصل ‪ 72‬من ظ‪ ،‬ت‪ ،‬ع بالرغم من الحجية النسبية‬
‫‪ _215‬ربيع بزطوط‪ " :‬التعرض ع‪p‬ى مطلب التحفيظ ب‪J‬ن حماية امللكية ؤالاثر التطه‪IJ‬ي للتحفيظ" رسالة لنيل دبلوم املاس¦‪ I‬ي قانون‬
‫العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية جامعة محمد ٔالاول وجدة السنة الجامعية ‪ 2010_2009‬ص‪.20:‬‬
‫‪ _216‬أحمد الشحي‪ " :uv‬قرارات املحافظ العقاري ب‪J‬ن القابلية وعدم القابلية للطعن" مجلة التحفيظ العقاري عدد ‪ ،7‬يناير ‪،2000‬‬
‫ص‪.17:‬‬
‫‪ _217‬خالد خضروب‪ :‬م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.14:‬‬
‫‪ _218‬البكاي املعزوز‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.192:‬‬
‫‪97‬‬
‫ ‬
‫لهذﻩ التقييدات )الفصل ‪ 91‬من نفس الظه‪ ،(IJ‬فإنه كان حري به _املشرع_إلزام املحافظ‬
‫العقاري بالتحقق من صحة الوثائق املرفقة بمطلب التحفيظ أمام الحجية املطلقة لقرار‬
‫‪219‬‬
‫وإن كانت محكمة الاستئناف بالرباط ي قراراها بتاريخ ‪ 1964/06/23‬أكدت‬
‫ع‪p‬ى ضرورة إرفاق مطلب التحفيظ باملستندات املؤيدة وتمديد رقابة املحافظ لتشمل‬
‫حق هذﻩ الوثائق‪ ،‬وي قرار آخر بتاريخ ‪ 1991/03/25‬ألزمت املحافظ بالقيام بكافة‬
‫الوسائل للتحقق من ثبوت حق طالب التحفيظ ورتبت مسؤوليته نتيجة تقص‪IJ‬ﻩ ي‬
‫‪220‬‬
‫التحقيق ي مطابقة الوثائق املد ى ‪<h‬ا ع‪p‬ى العقار املطلوب تحفيظه‪.‬‬
‫ويرى أستاذنا محمد خ‪IJ‬ي أن املحافظ ال يعت‪ I‬سلطة قضائية ذات صفة للتثبت‬
‫من صحة الوثائق املؤيدة ملطلب التحفيظ وال مسؤولية عليه ي هذا الشأن‪ ،‬وال مجال‬
‫‪221‬‬
‫لرفض مطلب التحفيظ مند البداية ألن املسطرة كفيلة وحدها إلثبات الحق أو نفيه‬
‫هذا فضال عن كون طالب التحفيظ‪ ،‬ي حالة وجود تعرضات‪ ،‬يعت‪ I‬ي مركز املد‪ó‬ى عليه‬
‫واملتعرض ي مركز املد‪ó‬ي يقع عليه ع‪ ö‬إثبات جدية تعرضه‪ 222 ،‬وإن كنت ال أتفق مع‬
‫هذا الرأي‪ ،‬إذ املتعرض الحائز ال يمكن إلزامه باإلثبات‪ ،‬فضال عن وجود متعرض‪J‬ن‬
‫أعفاهم القضاء من ٕالاثبات كالدولة وهذا هو الواقع‪.‬‬
‫وي ظل غياب نصوص قانونية تفرض ع‪p‬ى طالب التحفيظ إل¦ام الجدية‬
‫والصدق ي تقديم وثائق ومستندات تؤكد وت‪I‬ز أحقيته للعقار املراد تحفيظه ال ي‪I‬ر‬
‫الحجية املطلقة للرسم العقاري‪ 223.‬خاصة أن مرحل‪ٕ uv‬الاشهار والتحديد ال تخلوان من‬
‫‪ _219‬قرار محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ ‪ 1964/06/23‬منشور بمجلة املحاكم املغربية ‪ 25‬يونيو ‪ 1965‬ص‪ 10:‬أوردﻩ عبد العا ي‬
‫دقو‪±‬ي‪ ":‬بعض مظاهر اضطراب الاج<اد القضائي ي مادة التحفيظ العقاري‪ ،‬املجلة املغربية لألنظمة القانونية والسياسية عدد ‪08‬‬
‫يوليوز ‪،2007‬ص‪.16:‬‬
‫‪ _220‬قرار محكمة الاستئناف بالرباط عدد ‪ 3300‬بتاريخ ‪ 1991/03/25‬ي امللف املدني عدد ‪ 91/1182‬منشور بمجلة القضاء‬
‫والقانون عدد ‪ ،144‬نون‪ 1992 I‬ص‪.230 :‬‬
‫‪ _221‬محمد خ‪IJ‬ي‪ " :‬حماية امللكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري باملغرب" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.67:‬‬
‫‪ _222‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 707‬صادر بتاريخ ‪ 2003/03/12‬ي امللف املدني عدد ‪ 2002/2424‬منشور بمجلة رسالة املحاماة عدد‬
‫‪،22‬ص‪.133:‬‬
‫‪ _223‬البكاي املعزوز‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.193:‬‬
‫‪98‬‬
‫ ‬
‫النقص وعدم الفعالية‪ ،‬ذلك أن املقتضيات القانونية املنظمة لها واليات إخبار الغ‪IJ‬‬
‫بوجود عقار محل مطلب تحفيظ تجعلهما عاجزتان عن أداء وظيف<ما ٕالاخبارية وإعالم‬
‫أك{‪ I‬عدد من الناس‪ ،‬خصوصا عملية التحديد ال‪ uv‬تمثل ٕالاشهار الحقيقي واملوسع لكو‪<q‬ا‬
‫تجعل التحفيظ عمال ملموسا وتكشف عن أهميته وخطورته‪ 224‬باعتبار أن إنجازها‬
‫بطريقة مالئمة وتامة من شأنه أن يساهم إ ى حد بعيد ي التأكد من ادعاءات طالب‬
‫التحفيظ ومن كشف عدم صح<ا‪ ،‬إال أن الظروف ال‪ uv‬تنجز ف=<ا هذﻩ العملية اليوم قد‬
‫جرد‪<Î‬ا من جدواها وفعالي<ا ٕالاشهارية‪ ،‬حيث أصبح يغلب عل=<ا طابعا تقنيا محضا نظرا‬
‫إلنجازها من طرف مهندس طبوغراي ال يستطيع أن يجري بحثا قانونيا للعقار املراد‬
‫تحفيظه بشكل يسمح بضبط وضعيته املادية والقانونية الفتقارﻩ التكوين القانوني الذي‬
‫يسمح له بمعرفة أصحاب الحقوق العينية املقررة ع‪p‬ى العقار املطلوب تحفيظه مما‬
‫‪225‬‬
‫يجعل عمله مبتورا وناقصا ال يعكس الواقع‪.‬‬
‫هذا فضال عن كون عمليات التحفيظ تتطلب الكث‪ IJ‬من الوقت واملال ليس من‬
‫العدل تبديدهما دون فائدة‪ 226،‬كما أن ٕالادارة قد تفقد مصداقي<ا لعدم وضوح طريقة‬
‫عملها واستقرار رأ‪<õ‬ا‪ ،‬ولن تجد ت‪I‬يرا تقنع به طالب التحفيظ الذي ظل ينتظر طويال‬
‫حينما تطالبه بعد ‪<q‬اية املسطرة وإقفال باب التعرضات باإلدالء بحجج أخرى‪ 227،‬ال‪uÑ‬ء‬
‫الذي جعل ٕالادارة املركزية املتمثلة ي شخص املحافظ العام يصدر دورية يحث ف=<ا ع‪p‬ى‬
‫ضرورة إجراء املحافظ مراقبة دقيقة وصارمة لكل الوثائق املد ى ‪<h‬ا تدعيما ملطالب‬
‫‪228‬‬
‫التحفيظ وذلك قبل إدراج هذﻩ املطالب‪.‬‬
‫علما أن العقار ي طور التحفيظ ال يخرج من دائرة التداول بالتفويت أو الرهن‪،‬‬
‫وان طالب التحفيظ يظل طيلة مسطرة التحفيظ مالكا للعقار املزمع تحفيظه‪ ،‬ال‪uÑ‬ء‬
‫الذي يشجع ذوي النفوس السيئة ع‪p‬ى تقديم مطالب تحفيظ كيدية لم يتم التحقق من‬
‫‪ _224‬محمد فل‪3‬ي‪" :‬قرار التحفيظ ب‪J‬ن صحة السندات وسالمة ٕالاجراءات‪ ،‬مجلة التحفيظ العقاري عدد ‪ 6‬ابريل ‪ ،1997‬ص‪.39 :‬‬
‫‪ _225‬البكاي املعزوز‪:‬م‪،‬س‪،‬ص‪.193:‬‬
‫‪ _226‬فاطمة الحروف‪ :‬م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.59:‬‬
‫‪ _227‬أحمد الشحي‪ّ :uv‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.37:‬‬
‫‪ _228‬دورية صادرة عن املحافظ العام‪ ،‬تحت عدد ‪ 2704‬بتاريخ ‪. 1988/12/16‬‬
‫‪99‬‬
‫ ‬
‫صحة الوثائق املرفقة ‪<h‬ا‪ ،‬غاي<ا السطو ع‪p‬ى ملك الغ‪ ،IJ‬مما ينتج عنه عدم حماية الغ‪IJ‬‬
‫الذي اكتسب حقوقا وضم‪<z‬ا باملطلب‪ ،‬مما قد يطرأ ع‪p‬ى هذا املطلب من تغي‪ IJ‬أو إلغاء‬
‫‪229‬‬
‫رغم حسن نيته‪.‬‬
‫الحل ي نظر البعض يكمن ي مراجعة النصوص القانونية املتعلقة بإيداع مطلب‬
‫التحفيظ وٕالاشهار والتحديد ي أفق خلق نوع من التناغم وٕالانسجام مع بقية النصوص‬
‫ٔالاخرى املتعلقة بمسطرة التحفيظ باعتبارها أهم محطة ي نظام التحفيظ وع‪p‬ى ضو`<ا‬
‫يتحدد مص‪ IJ‬العقار وحقوق ٔالاغيار‪ٔ 230،‬الامر الذي تنبه له املشرع ي القانون رقم ‪14/07‬‬
‫الذي ألزم املحافظ العقاري بالتأكد من جميع الوثائق املد ى ‪<h‬ا‪.‬‬
‫‪ÀéËvjÖ]gÖ^l]ð^Â]…^ãc‬‬
‫بمجرد تقديم مطلب التحفيظ باملحافظة العقارية والذي يتضمن ادعاءات طالب‬
‫التحفيظ‪ ،‬فانه يكون محال لعمليات شهر واسعة‪ ،‬ح‪ ¡v‬تتاح فرصة ٕالاطالع عليه لكل من‬
‫يعنيه أمر التحفيظ‪.‬‬
‫وعمال بمقتضيات الفصل ‪ 17‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع يقوم املحافظ ع‪p‬ى امللكية العقارية‬
‫داخل أجل ‪ 10‬أيام من تقديم مطلب التحفيظ بتحرير ملخص عنه يضمنه أهم البيانات‬
‫املنصوص عل=<ا ي مطلب التحفيظ وخصوصا إسم طالب التحفيظ وإسم العقار املراد‬
‫تحفيظه وبيان حدودﻩ ونوعه ومساحته‪.‬‬
‫ويعمل ع‪p‬ى نشرﻩ –امللخص‪ -‬بالجريدة الرسمية‪ ،‬ويبلغ مضمونه إ ى علم العموم‬
‫بالوسائل املتاحة وبعد نشر امللخص املذكور يحرر داخل أجل شهرين من تاريخ هذا‬
‫‪231‬‬
‫النشر إعالنا يضمنه تاريخ ووقت إجراء التحديد"‪.‬‬
‫والفصل ‪ 18‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع ألزم املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية أن يوجه نسخا من‬
‫امللخص وٕالاعالن املذكورين ي الفصل املشار إليه أعالﻩ إ ى رئيس املحكمة ٕالابتدائية‬
‫‪ _229‬محمد فل‪3‬ي‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.37 :‬‬

‫‪ _230‬البكاي املعزوز‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.194:‬‬
‫‪ _231‬الفصل ‪ 17‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري كما تم تعديله بمقت©¡ القانون رقم ‪ 14/07‬الصادر بتنفيذﻩ الظه‪ IJ‬الشريف رقم‬
‫‪ 1/11/177‬الصادر ي ‪ 22‬نون‪.2011 I‬‬
‫‪100‬‬
‫ ‬
‫وممثل السلطة املحلية ورئيس املجلس الجما‪ó‬ي الذين يقع العقار املع¬‪ u‬تحت دائرة‬
‫نفوذهم‪ ،‬وذلك قبل التاريخ املع‪J‬ن للتحديد بعشرين يوما‪.‬‬
‫حيث يقوم كل واحد من هؤالء لزوما‪ ،‬بتعليق الوثائق املذكورة ي مقر إدارته‪،‬‬
‫ويعمل ع‪p‬ى إبقا`<ا معروضة ع‪p‬ى أنظار العموم إ ى اليوم املع‪J‬ن للتحديد‪.‬‬
‫يقوم ممثل السلطة املحلية كذلك بإشهار ملخص املطلب وٕالاعالن عن تاريخ‬
‫ووقت التحديد ي ٔالاسواق الواقعة ي دائرة نفوذﻩ إ ى يوم التحديد إلحاطة الجمهور‬
‫علما بجريان مسطرة التحفيظ‪.‬‬
‫وتبعا لذلك فإن طرق ٕالاشهار تتج‪p‬ى ي الوسائل ٓالاتية‪:‬‬
‫_‪ Víé†Ö]ì‚è†¢]»†ßÖ]V÷æ‬‬
‫تحظى عملية نشر إجراءات التحفيظ بالجريدة الرسمية بأهمية بالغة‪ ،‬حيث‬
‫‪232‬‬
‫تعطي هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة للكث‪ IJ‬من ٕالاجراءات القانونية املتعلقة بعملية التحفيظ حجي<ا‬
‫وتضفي عل=<ا الصبغة القانونية‪ ،‬وبالخصوص ٕالاعالن عن عملية التحديد‪ 233 ،‬كما تشكل‬
‫الوسيلة ٔالاساسية للتعرف ع‪p‬ى وجود مطلب التحفيظ‪ ،‬وتصبح الجريدة الرسمية بمثابة‬
‫‪234‬‬
‫استدعاء إ ى كل شخص طبي‪é‬ي أو معنوي له حقوق ع‪p‬ى العقار املطلوب تحفيظه‪.‬‬
‫ولقد كان النشر بالجريدة الرسمية يتضمن صفحات الطبعة الفرنسية بداية ي‬
‫ح‪J‬ن يتم تأجيل نشر صفحات الطبعة العربية إ ى وقت الحق بعد أن تتم ترجمة‬
‫امللخصات من الفرنسية إ ى العربية‪ ،‬ال‪uÑ‬ء الذي يؤدي إ ى عدم نشر صفحات الطبعة‬
‫العربية إال بعد فوات ٔالاوان‪.‬‬
‫‪ _232‬ألطاف الوكي‪p‬ي‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.43:‬‬

‫‪ _233‬محمد بونبات‪ :‬نظام التحفيظ العقاري ي املغرب تونس والجزائر‪ ،‬املطبعة والوراقة الوطنية الطبعة ٔالاو ى‪ ،2009 ،‬ص‪.28:‬‬
‫‪ _234‬احمد أجديرة‪ " :‬مالحظات حول قانون التحفيظ العقاري وأسباب أهمية تعميمه وتبسيط مسطرته" الندوة العلمية حول‬
‫موضوع " ثمانون سنة من التحفيظ العقاري" حصيلة وآفاق" نظم<ا وزارة الفالحة بشراكة مع مديرية املحافظة ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‬
‫واملسح العقاري والخرائطية‪ ،‬بتاريخ ‪24‬و‪ 25‬نون‪ ،1993 I‬ص‪.23‬‬
‫‪101‬‬
‫ ‬
‫وقد وضع حد لهذا الحيف بصدور ظه‪ 12 IJ‬أبريل ‪ 1976‬واملعدل للفصل ‪ 18‬من‬
‫ظه‪ 12 IJ‬غشت ‪ ،1913‬حيت أصبح يش¦‪I‬ط نشر جميع ٕالاعالنات املتعلقة بالحفيظ‬
‫‪235‬‬
‫العقاري باللغة العربية وحدها ابتداء من تاريخ صدور الظه‪ IJ‬املذكور‪.‬‬
‫كما عمل املشرع ع‪p‬ى تالي التأخ‪ IJ‬الذي كان يحدث نتيجة النشر بالجريدة‬
‫الرسمية‬
‫‪-‬نظرا لك{‪I‬ة مهامها‪ -‬بمقت©¡ املرسوم ‪ ،2/98/1031‬الصادر بتاريخ ‪ 02‬دجن‪،1998 I‬‬
‫الذي يق©‪ u‬بإحداث نشرة خاصة للجريدة الرسمية مخصصة إلعالنات التحفيظ‬
‫العقاري‪ ،‬وتصدر كل يوم أربعاء‪.‬‬
‫وبالرغم مما سبق‪ ،‬فإن النشر بالجريدة الرسمية يبقى غ‪ IJ‬كاف لإلطالع الكل ع‪p‬ى‬
‫ادعاءات طالب التحفيظ " ذلك أننا نعلم أن املستفيدين من التحفيظ أناس ال يعرفون‬
‫القراءة وال الكتابة وليسوا واع‪J‬ن بمفهوم النشر بالجريدة الرسمية وآثارﻩ القانونية‪...‬‬
‫فكيف يعقل مثال أن نطلب من الفالح والحري والعامل الذين ربما يجهلون وجود‬
‫‪236‬‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬تتبع إعالنا‪<Î‬ا "‬
‫ووعيا من املشرع ‪<h‬ذا الواقع‪ ،‬ورغبة منه ي أن يحقق النشر الغاية املرجوة منه‪،‬‬
‫فإنه لم يقتصر ع‪p‬ى النشر بالجريدة الرسمية‪ ،‬وإنما جعل عملية ٕالاشهار تتخذ مظهرا‬
‫موسعا يشمل وسائل أخرى تعزز النشر بالجريدة الرسمية وتكمله‪237.‬‬
‫‪ Jíéñ^–ÏÖ]æíè…]ý]l^ã¢]ï‚Öl^ÞøÂý]Ðé×ÃiV^éÞ^m‬‬
‫نظرا للصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري غ‪ IJ‬القابل للطعن‪ ،‬وما ي¦‪I‬تب ع‪p‬ى ذلك من‬
‫أثار خط‪IJ‬ة‪ ،‬فان املشرع املغربي قد كان حريصا أشد الحرص ع‪p‬ى أن ال تضمن به إال‬
‫الحقوق املشروعة وان ال يتم إغفال أي حق من هذﻩ الحقوق‪.‬‬
‫لذلك وزيادة ي الحيطة والحذر وبغية التأكد من إحاطة الجمهور علما بمطلب‬
‫التحفيظ وبعملية التحديد املؤقت‪ ،‬فقد ألزم املشرع املحافظ بأن يبعث بنسخ من‬
‫‪ _235‬محمد خ‪IJ‬ي‪" :‬قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي" م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.157:‬‬

‫‪ _236‬محمد بن الحاج السلم‪ :u‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.72:‬‬
‫‪ _237‬عبد ﷲ أجرعام‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.59:‬‬
‫‪102‬‬
‫ ‬
‫ملخص مطلب التحفيظ ومن إعالن التحديد إ ى رئيس املحكمة الابتدائية وممثل‬
‫السلطة املحلية ورئيس املج‪p‬ي الجما‪ó‬ي الذي يقع العقار املع¬‪ u‬ي دائرة نفوذهم‪ ،‬وذلك‬
‫قبل التاريخ املع‪J‬ن للتحديد بعشرين يوما‪ ،‬ليقوموا بتعليق هذﻩ الوثائق ي اللوحة املعدة‬
‫لذلك ي مكات‪<a‬م أو مراكزهم لتبقى معروضة ع‪p‬ى أنظار العموم إ ى اليوم املع‪J‬ن للتحديد‬
‫املؤقت‪ ،‬وي ‪<q‬اية هذا اليوم يردو‪<q‬ا إ ى املحافظة العقارية مصحوبة بشهادة تعليقها‪.‬‬
‫وأش‪ IJ‬أنه قبل تعديل الفصل ‪ 18‬املشار إليه أعالﻩ‪ ،‬ونظرا ألهمية التعليق لدى‬
‫القيادة كان قد أوجب املشرع ع‪p‬ى القائد توسيع عملية ٕالاشهار حيث يقوم القائد ي‬
‫البادية عالوة ع‪p‬ى تعليق هذﻩ ٕالاعالنات باللوحة املخصصة لهذا الغرض بمقر القيادة‪،‬‬
‫بتعليق هذﻩ ٕالاعالنات ي أسواق دائرته كل أسبوع إ ى غاية يوم إجراء التحديد ويوجه إ ى‬
‫املحافظة العقارية شهادة مفصلة بعدد ومكان ٕالاشهارات ال‪ uv‬تم إنجازها‪.‬‬
‫فاملشرع كان غرضه توف‪ IJ‬عملية إشهار واسعة من اجل تفادي الوقوع ي تال‪uø‬‬
‫حقوق ٔالاغيار نتيجة عدم اضطالعهم ع‪p‬ى إجراءات مسطرة التحفيظ ال‪ uv‬تتخلل العقار‬
‫الذي يكون موضوع التحفيظ‪.‬‬
‫وال شك أن هذا النوع من ٕالاشهار كان يعد أك{‪ I‬فعالية من النشر بالجريدة‬
‫الرسمية‪ 238،‬ذلك أن ملخصات التحفيظ يتم تعليقها ي أك{‪ I‬من جهة‪ ،‬إضافة إ ى أن‬
‫تعليق هذﻩ ٕالاعالنات ي ٔالاسواق سيكون كفيال بإعالم فئة واسعة من السكان‪ ،‬حيث‬
‫تعد ٔالاسواق مكانا مهما لتجمعهم‪ ،‬خصوصا ي القرى والبوادي‪ ،‬حيث يقل عدد السكان‬
‫‪ _238‬قد استغ¬¡ عنه املشرع ي الفصل ‪ 18‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري كما تم تعديله بموجب القانون رقم ‪ 14/07‬والذي يق©‪u‬‬
‫بأنه‪:‬‬
‫" يوجه املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية نسخا من الوثائق املشار إل=<ا ي الفصل ‪ 17‬من هذا القانون‪ ،‬مقابل إشعار بالتوصل‪ ،‬إ ى‬
‫رئيس املحكمة الابتدائية وممثل السلطة املحلية ورئيس املجلس الجما‪ó‬ي الذين يقع العقار املع¬‪ u‬ي دائرة نفوذهم‪ ،‬وذلك قبل التاريخ‬
‫املع‪J‬ن للتحديد بعشرين يوما‪.‬‬
‫يقوم كل واحد من هؤالء لزوما‪ ،‬بتعليق الوثائق املذكورة ي مقر إدارته‪ ،‬ويعمل ع‪p‬ى إبقا`<ا معروضة ع‪p‬ى أنظار العموم إ ى اليوم‬
‫املع‪J‬ن للتحديد‪.‬‬
‫يقوم ممثل السلطة املحلية كذلك بإشهار ملخص املطلب وٕالاعالن عن تاريخ ووقت التحديد ي ٔالاسواق الواقعة ي دائرة نفوذﻩ‬
‫إ ى يوم التحديد‪.‬‬
‫‪103‬‬
‫ ‬
‫الذي يطلعون ع‪p‬ى ما ينشر بالجريدة الرسمية أو ع‪p‬ى ما يعلق باللوحات املوجودة ي‬
‫القيادة أو املحكمة‪.‬‬
‫هكذا يظهر لنا كيف أن املشرع قد عدد وسائل ٕالاشهار إلعالم اك‪ I‬عدد ممكن من‬
‫السكان بإجراءات التحفيظ‪ ،‬وقد اعتمد ي ذلك وسائل متنوعة تختص كل واحدة م‪<z‬ا‬
‫بإعالم فئة معينة غ‪ IJ‬تلك ال‪ uv‬تختص ‪<h‬ا ٔالاخرى‪.‬‬
‫ونعتقد أن هذﻩ الوسائل ال‪ uv‬نص عل=<ا املشرع إلشهار إجراءات التحفيظ «ي كافية‬
‫لتحقيق الغرض املقصود م‪<z‬ا‪ ،‬إنما يتع‪J‬ن الحرص ع‪p‬ى اح¦‪I‬امها من قبل املحافظ‪J‬ن والقواد‬
‫وغ‪IJ‬هم ممن يعهد إل=<م بإعالم الجمهور بإجراءات التحفيظ‪ ،‬بأن يوفروا لذلك الظروف‬
‫املالئمة‪.‬‬
‫يقول الباحث عبد ﷲ أجرعام‪ 239‬واصفا الوضعية املزرية ال‪ uv‬تعيشها املراكز ال‪uv‬‬
‫تعلق ف=<ا هذﻩ ٕالاعالنات‪ " ،‬إن هذا التعليق يبقى مشوها‪ ،‬فك{‪I‬ة ٕالاعالنات املنشورة‬
‫وتداخلها وتنوع مواضيعها‪ ،‬وعدم ترتي‪<a‬ا‪ ،‬إضافة إ ى بعد هذﻩ املراكز عن أماكن استقرار‬
‫السكان وخاصة البدو‪ ،‬كلها عوامل تساهم ي عرقلة إعالم الجمهور بالشكل املطلوب‪.‬‬
‫لدى ينب‪²‬ي القيام بحمالت تحسيسية لتحسيس الجمهور وتوعي<م بمبادئ‬
‫التحفيظ العقاري وبأهمية ٕالاعالنات ال‪ uv‬يتم نشرها‪ ،‬وذلك ح‪ ¡v‬يكونوا فطن‪J‬ن لالضطالع‬
‫عل=<ا باستمرار‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]g×Ş¹‬‬
‫‪ ÀéËvjÖ]…ç»…^ÏÂî×ÂífŠjÓ¹]ÑçÏ£]…^ãc‬‬
‫تقديم مطلب التحفيظ قصد إخضاع العقار غ‪ IJ‬املحفظ إ ى نظام التحفيظ‬
‫العقاري ال يمنع صاحبه من إجراء مختلف التفويتات عليه بعوض أو بدون عوض‪.‬‬
‫ولقد أقر مشرع ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري مسطرتان تو'ى من خاللهما تمك‪J‬ن املفوت‬
‫إليه صاحب حق عي¬‪ u‬قابل للتقيييد من الحفاظ ع‪p‬ى الحق الذي انتقل إليه بعد تقديم‬
‫املطلب وقبل تحفيظ العقار‪.‬‬
‫‪ _239‬عبد ﷲ أجرعام‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.61:‬‬

‫‪104‬‬
‫ ‬
‫ذلك أن عدم ٕالاحتجاج بالحق الخاضع للتقييد أثناء مسطرة التحفيظ‪ ،‬يؤدي إ ى حرمان‬
‫صاحبه من ٕالاحتجاج به بعد تأسيس الرسم العقاري إعماال للقوة التطه‪IJ‬ية للتحفيظ‪.‬‬
‫وتمكن مسطرة الخالصة ٕالاصالحية أو مسطرة الفصل ‪ 83‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫العقاري من استبدال إسم طالب التحفيظ باسم من انتقل إليه الحق‪ ،‬بحيث يواصل‬
‫املحافظ إجراءات املسطرة ي إسم هذا ٔالاخ‪ ،IJ‬ويؤدي إ ى إعادة ٕالاجراءات من جديد‬
‫وتعد كأن لم تكن‪ ،‬وهذا ما سأعالجه ي الفقرة ٔالاو ى‪.‬‬
‫ي ح‪J‬ن تسمح مسطرة الفصل ‪ 84‬من نفس الظه‪ ،IJ‬وما يع‪ I‬ع‪<z‬ا بمسطرة‬
‫ٕالايداع‪ ،‬ملن انتقل إليه الحق املرتبط بوعاء مطلب التحفيظ‪ ،‬إيداع تصرفه وتقييدﻩ ي‬
‫سجل التعرضات‪ ،‬مما يحفظ له الرتبة وقت تأسيس الرسم العقاري‪ ،‬وهذا ما سأعالجه‬
‫ي الفقرة الثانية‪.‬‬
‫‪ ÅHlH¾àÚ83Ø’ËÖ]…^c»íéuø‘ý]í‘ø¤]†Þ‬‬
‫ينص الفصل ‪ 83‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ع‪p‬ى انه‪:‬‬
‫"بغض النظر عن املسطرة املقررة ي الفصل ‪ 84‬من هذا القانون‪ ،‬يمكن لصاحب‬
‫حق وقع إنشاؤﻩ أو تغي‪IJ‬ﻩ أو ٕالاقرار به أثناء مسطرة التحفيظ أن يطلب نشرﻩ بالجريدة‬
‫الرسمية بعد إيداع الوثائق املثبتة للحق باملحافظة العقارية‪.‬‬
‫تتابع مسطرة التحفيظ بصفة قانونية مع أخد الحق املنشأ أو املغ‪ IJ‬أو املقر به‬
‫بع‪J‬ن الاعتبار‪.‬‬
‫يكتسب صاحب الحق املنشأ أو املغ‪ IJ‬أو املقر به صفة طالب التحفيظ ي حدود‬
‫الحق املع¦‪I‬ف له به‪.‬‬
‫إذا كان ٕالاعالن عن ان<اء التحديد قد تم نشرﻩ بالجريدة الرسمية فيجب أن يعاد‬
‫نشرﻩ من جديد ليفتح اجل شهرين للتعرض‪ ،‬يبتدئ من تاريخ ٕالاعالن عن الحق املنشأ أو‬
‫املغ‪ IJ‬أو املقر به‪ .‬وي هذﻩ الحالة لن تقبل إال التعرضات املنصبة مباشرة ع‪p‬ى الحق املذكور‪.‬‬
‫يؤخذ بع‪J‬ن الاعتبار عند التحفيظ الحق املنشأ أو املغ‪ IJ‬أو املقر به خالل املسطرة‪".‬‬
‫‪105‬‬
‫ ‬
‫فاستقراءنا ملقتضيات الفصل ‪ 83‬املشار إليه نستفيد أن مسطرة الفصل ‪ 83‬من‬
‫ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري أو ما يع‪ I‬ع‪<z‬ا فقها وقضاء بمسطرة الخالصة ٕالاصالحية‪،‬‬
‫وتقت©‪ u‬دراس<ا إبراز املقتضيات التالية‪:‬‬
‫أوال‪ :‬إن نطاق مسطرة الخالصة ٕالاصالحية بالنشر ي الجريدة الرسمية‪ ،‬تفتح‬
‫لصاحب حق وقع إنشاؤﻩ ع‪p‬ى العقار سواء بعوض أو بدون عوض‪ ،‬أو بإحدى الوقائع املادية‬
‫املنشئة للحق كواقعة الوفاة‪ .‬ويعت‪ I‬الورثة خلفا عاما لطالب التحفيظ إن وقعت الوفاة‪.‬‬
‫جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى‪" :‬لكن ردا ع‪p‬ى السبب‪J‬ن أعالﻩ لتداخلهما‪ ،‬فإن عدم‬
‫تقييد إراثة الطاعن‪J‬ن ي الرسوم العقارية ال ينفي صف<م ي الدعوى باعتبارهم خلفا‬
‫عاما ملور‪<4‬م الذي ال يزال إسمه مقيدا ي هذﻩ الر سوم‪ ،‬وأن الال¦امات ينتقل أثرها إ ى‬
‫الورثة باعتبارهم خلفا عاما للمورث‪ ،‬وال يل¦مون إال ي حدود أموال ال¦‪I‬كة وبنسبة مناب‬
‫‪240‬‬
‫كل واحد م‪<z‬م‪ ،‬حسب مدلول الفصل ‪ 229‬من قانون الال¦امات والعقود"‪.‬‬
‫وتدق املسألة لو بادر أحد الورثة اختيار مسطرة الخالصة ٕالاصالحية بدل بقية‬
‫الورثة ليصبح ي ‪<q‬اية املسطرة طالبا للتحفيظ بجانب مورثه‪ ،‬أن اختار بقية الورثة‬
‫إيداع إراث<م أم أن املحافظ‪ ،‬سيطلب موافقة بقية الورثة لتفادي تجزئة املسطرة ب‪J‬ن‬
‫الفصل ‪83‬و‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ _240‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 2669‬املؤرخ ي‪ 2008/07/09 :‬ملف مدني عدد ‪ 2005/1/1/1177‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫وجاء ي قرار آخر ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" لكن ردا ع‪p‬ى الوسيلة‪ ،‬فإنه يتج‪p‬ى من مستندات امللف أن الدعوى ي ٔالاصل ‪<Î‬دف إ ى إلغاء قرار املحافظ القا‪ u³‬برفض طل‪<a‬ا‬
‫الرامي إ ى تقييدها كمالكة للرسم العقاري ‪/10180‬ر استنادا إ ى املصادرة الصادرة عن لجنة البحث املحدثة بمقت©¡ ظه‪IJ‬‬
‫‪ 03/27/58‬وأن القرار وتطبيقا ملقتضيات الفصل ‪ 369‬من قانون املسطرة املدنية اعت‪ I‬وعن صواب كون حكم املصادرة الذي صدر‬
‫ي مواجهة السلف يلزم الخلف وأن الطاعن ال مصلحة ي إثارة كون محكمة الاستئناف اعت‪I‬ت ورثة امحمد بوعمر هم املالك‪J‬ن‬
‫املقيدين بالرسم العقاري املذكور ولم يتم إدخالهم ي الدعوى‪ .‬ولذلك فإن القرار ح‪J‬ن علل قضاءﻩ بأن‪ " :‬حكم املصادرة الذي تحتج‬
‫به الدولة )امللك الخاص( ترتب ع‪p‬ى سلف املستأنف عل=<م بمقت©¡ القانون‪ ،‬وأن الخلف ملزم بال¦امات السلف وأن مجرد الحجز‬
‫وتسجيل ورثة املصادرة أمالكه ال يحول دون تسجيل حكم املصادرة"‪.‬فإنه نتيجة ملا ذكر كله يكون القرار معلال كافيا والوسيلة بالتا ي‬
‫غ‪ IJ‬جديرة باالعتبار‪.‬‬
‫_ قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 3763‬املؤرخ ي‪ 2010/09/14 :‬ملف مدني عدد ‪ 2009/1/1/120‬غ‪ IJ‬منشور أشار إليه عمر أزوكار مرجع‬
‫سابق‪ ،‬ص‪.201:‬‬
‫‪106‬‬
‫ ‬
‫ثانيا‪ :‬ويفتح باب مسطرة الخالصة ٕالاصالحية لكل صاحب حق وقع إنشاؤﻩ ع‪p‬ى‬
‫العقار موضوع مسطرة التحفيظ‪ .‬والحال أن الحقوق قد تكون شخصية أو عينية‪ ،‬إذ‬
‫إطالقية لفظة "الحق" ال تتالءم واملقتضيات العامة لظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪ ،‬ومما ال‬
‫شك فيه أن ذوي الحقوق الشخصية ولو كانت قابلة لإلشهار‪ 241،‬والحقوق العينية ال‪uv‬‬
‫ال تخضع لقاعدة ٕالاشهار كبعض الحقوق العرفية ٕالاسالمية ال‪ uv‬لم يعددها املشرع‬
‫‪242‬‬
‫ضمن الحقوق العينية القابلة للتقييد‪ ،‬مانعة وحائلة دون تقديم الخالصة ٕالاصالحية‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬وإذا تمت ممارسة مسطرة الخالصة ٕالاصالحية من صاحب الحق فيه‪ ،‬استبدل إسم‬
‫طالب التحفيظ باسم من آل إليه مجموع امللك‪ ،‬واعت‪I‬املخاطب الوحيد لإلدارة املكلفة بالتحفيظ‪.‬‬
‫جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫"لكن ردا ع‪p‬ى السبب‪J‬ن معا لتداخلهما‪ ،‬فإنه يتج‪p‬ى من العرض أعالﻩ أن مسطرة‬
‫تحفيظ العقار محل الاع أصبحت تتابع ي إسم كل من محمد فتواكي ومعزاوي عواد‬
‫بصف<ما طال‪ uö‬التحفيظ أخ‪IJ‬ا حال محل طالب التحفيظ ٔالاص‪p‬ي بوكرين الطيب موروث‬
‫الطاعن‪J‬ن بالشراء منه املؤرخ ي ‪ 1993/06/15‬لكل العقار موضوع مطلب التحفيظ‪،‬‬
‫وبالتا ي فإن صفة الطاعن‪J‬ن ورثة البائع املذكور أصبحت منعدمة ي الاع‪ٔ .‬الامر الذي‬
‫‪243‬‬
‫يعت‪ I‬معه السببان معا بالتا ي غ‪ IJ‬جديرين باإلعتبار"‪.‬‬
‫‪ _241‬جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬

‫" لكن حيث ملا كان العقد موضوع الدعوى هو عقد شركة موضوعها استغالل أرض فالحية‪ ،‬وهو بذلك ال يؤسس حقا عينيا وال‬
‫ينقله فإنه ال محل لتطبيق الفصل ‪ 66‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬وهو ما اعت‪I‬ته املحكمة ي تعليلها ) من أن العقد يتعلق فقط بشركة فالحية وال‬
‫يحمل أي ال¦ام بنقل أي حق عي¬‪ u‬أو تأسيسه لفائدة املد‪ó‬ي(‪ .‬ومن جهة أخرى ففضال ع‪p‬ى أن موضوع الدعوى ليس عقد كراء وإنما‬
‫عقد شركة مما ال محل معه لالحتجاج بالفصل ‪ 68‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬فإن تمسك به الطاعنون ‪<h‬ذا الخصوص لم يسبق أن أثاروﻩ أمام‬
‫محكمة الاستئناف‪ ،‬مما تبقى إثارته ألول مرة أمام املجلس ٔالاع‪p‬ى غ‪ IJ‬مقبولة‪ ،‬مما يجعل الوسيلة ي جز`<ا ٔالاول ع‪p‬ى غ‪ IJ‬أساس وي‬
‫جز`<ا الثاني غ‪ IJ‬مقبولة‪.‬‬
‫‪ _242‬جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي ‪:‬‬
‫" لكن حيث أنه ال مجال لالحتجاج بالفصل ‪ 66‬من القانون العقاري باعتبار أن ٔالامر يتعلق بحقوق شخصية وليست عينية مما‬
‫يكون معه القرار غ‪ IJ‬خارق للفصل املذكور والوسيلة ع‪p‬ى غ‪ IJ‬أساس"‬
‫_ قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 3263‬املؤرخ ي‪ 2008/09/24 :‬ملف مدني عدد ‪ 2007/1/1227‬غ‪ IJ‬منشور‪ ،‬أشار إليه عمر أزوكار‬
‫م‪،‬س‪،‬ص‪.201:‬‬
‫‪ _243‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 494‬املؤرخ ي‪ 2006/02/15:‬ملف مدني عدد ‪ 2005/1/1/2982‬غ‪ IJ‬منشور أوردﻩ عمر أزوكار مرجع‬
‫سابق‪ ،‬ص‪.202:‬‬
‫‪107‬‬
‫ ‬
‫وإذا بوشرت مسطرة الخالصة ٕالاصالحية ي حدود جزء من العقار موضوع‬
‫مسطرة التحفيظ‪ ،‬لم تباشر املسطرة إال ي هذا الجزء‪ ،‬مما يفتح معه باب التعرض ي‬
‫هذا الشق دون الشق املتبقي‪.‬‬
‫لكن ال تؤدي هذﻩ املسطرة إ ى التشطيب التلقائي عن التعرضات الواقعة داخل‬
‫ٔالاجل أو تلك ال‪ uv‬قرر املحافظ قبولها خارج ٔالاجل ي إطار السلطة املخولة له ي إطار‬
‫الفصل ‪ 29‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫ويرى بعض الفقه أن املتعرض خارج ٔالاجل بالنسبة ملطلب التحفيظ املقدم من‬
‫طرف طالب التحفيظ املقر قد يتحول إ ى متعرض داخل ٔالاجل بالنسبة للمطلب بعد‬
‫‪244‬‬
‫الخالصة ٕالاصالحية أن بادر إ ى ذلك‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬وإن سبق لطالب التحفيظ‪ ،‬أن تقدم بالطعن باإللغاء ي قرار املحافظ بفتح‬
‫أجل جديد خارج ٔالاجل القانوني فال يحق لطالب التحفيظ الجديد بعد تقديم الخالصة‬
‫ٕالاصالحية أن يحل محل طالب التحفيظ القديم ي مواصلة هذﻩ الدعوى ما دامت‬
‫إجراءات التحفيظ تعاد من جديد بعد تقديم الخالصة ٕالاصالحية‪ .‬ويكون مآل الطعن ي‬
‫قرار املحافظ بفتح أجل جديد عدم القبول ما لم تنصب الخالصة ٕالاصالحية إال ع‪p‬ى‬
‫جزء من الحق موضوع التحفيظ‪.‬‬
‫خامسا‪ :‬ليس من شأن تقديم الخالصة ٕالاصالحية ملطلب التحفيظ‪ ،‬أن تفقد‬
‫طالب التحفيظ الجديد مركز املد‪ó‬ى عليه ي ٕالاثبات ي حالة وجود مطلب آخر انصب‬
‫ع‪p‬ى نفس العقار ي حالة التعرض املتبادل‪ ،‬ألن طالب التحفيظ صاحب املطلب ٔالاسبق‬
‫تاريخا ي التقديم من املطلب الالحق يأخذ مركز طالب التحفيظ ولو كان املطلب التا ي‬
‫أسبق إ ى التحديد‪.‬‬
‫سادسا‪:‬إذا نشأ الحق ع‪p‬ى مجموع العقار املراد تحفيظه‪ ،‬ترك الخيار ملن انتقل‬
‫إليه الحق ب‪J‬ن مسطرة الخالصة ٕالاصالحية ومسطرة ٕالايداع من غ‪ IJ‬أن يج‪ I‬ع‪p‬ى مسطرة‬
‫الخالصة ٕالاصالحية بخالف ما كان عليه النص قبل التعديل‪.‬‬
‫‪ _244‬عمر أزوكار‪ :‬مرجع سابق ص‪.202:‬‬

‫‪108‬‬
‫ ‬
‫"حيث صح ما عابه الطاعن القرار ذلك أنه اقتصر ي تعليل ما ق©¡ به ع‪p‬ى ما‬
‫ورد بالوسيلة أعالﻩ‪ .‬ي ح‪J‬ن أن تقييد العقد باملطلب يتطلب إما إيداعه وفقا ألحكام‬
‫الفصل ‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪ .‬أو تقديم باسم جميع طالب التحفيظ خالصة‬
‫إصالحية إ ى املحافظ تتضمن النسب املتفق عل=<ا‪ .‬وال‪ uv‬ينب‪²‬ي أن تكون مطابقة‬
‫‪245‬‬
‫لإلتفاق‪.‬‬
‫إن شراء العقار موضوع مطلب التحفيظ‪ ،‬ال يخول املش¦‪I‬ي الذي مارس مسطرة‬
‫الخالصة ٕالاصالحية من ممارسة دعوى الضمان ضد البائع ي حالة ظهور التعرضات‬
‫ع‪p‬ى مطلب التحفيظ‪ .‬ويقع تحث طائلة عدم القبول‪ ،‬كل دعوى للضمان رفعت قبل‬
‫الحسم ي التعرضات‪.‬‬
‫"لكن ردا ع‪p‬ى الوسيلت‪J‬ن معا لتداخلهما فإن الطاعنة اش¦‪I‬ت عقارا ي طور‬
‫التحفيظ‪ ،‬وهو معرض بطبيعة الحال للتعرض من كل طرف يد‪ó‬ي حقا ي العقار‬
‫املطلوب تحفيظه أو لحق عي¬‪ u‬عليه وإن التعرض ع‪p‬ى املطلب ي حد ذاته ال يمنع من‬
‫التسليم املنصوص عليه ي الفصل ‪ 499‬من قانون الال¦امات والعقود‪ .‬وأنه ال مجال‬
‫للحديث عن الضمان ما دام لم يثبت حرمان املش¦‪I‬ية من الاستغالل أو استحقاق العقار‬
‫من يدها‪ ،‬ولذلك وملا للمحكمة من سلطته التقديرية ي تقييم ٔالادلة واستنتاج قضا`<ا‬
‫م‪<z‬ا‪ .‬فإ‪<q‬ا ح‪J‬ن عللت قرارها بأنه ومادام عقد البيع لم يشر فه إ ى الحالة ال‪ uv‬يتم ف=<ا‬
‫تقييد تعرض جزئي أو ك‪p‬ي ع‪p‬ى املطلب فال يمكن مساءلة البائع عن هذﻩ التعرضات مع‬
‫العلم بان املش¦‪I‬ية البنك الشع‪« uö‬ي مش¦‪I‬ية لعقار ي طور التحفيظ املفروض فيه العلم‬
‫بأن يسجل التعرص ي أي وقت والحال‪ ...‬املسطرة أمام املحافظ ال زالت جارية فانه‬
‫نتيجة ملا ذكر كله يكون القرار معلال تعليال كافيا وما بالوسيلت‪J‬ن معا بالتا ي غ‪ IJ‬جدير‬
‫‪246‬‬
‫باالعتبار"‪.‬‬
‫‪ _245‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 704‬املؤرخ ي‪ 2006/3/1 :‬ملف مدني عدد ‪ 2004/1/2056‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _246‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 3487‬املؤرخ ي ‪ 2004/12/1 :‬ملف مدني عدد ‪ 2003 /1/1/2396‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪109‬‬
‫ ‬
‫سابعا‪ :‬قد يتغ‪ IJ‬الحق الذي ورد ع‪p‬ى العقار موضوع مطلب التحفيظ من حق‬
‫السك¬¡ إ ى حق الكراء الطويل ٔالامد‪ ،‬أو تتغ‪ IJ‬أنصبة وحصص طال‪ uö‬التحفيظ ي حالة‬
‫تعددهم‪ ،‬مما يسمح ملن تقرر التغي‪ IJ‬ملصلحته أن يقتصر ع‪p‬ى سلوك الخالصة ٕالاصالحية‪.‬‬
‫ثامنا‪ :‬قد يقع ٕالاقرار بالحق من طرف طالب التحفيظ جزئيا أو كليا‪ .‬ومثاله طالب‬
‫التحفيظ الذي يطلب تحفيظ العقار استئثارا وتخصيصا وأثناء سريان املسطرة‪ ،‬يقر‬
‫بحق الورثة بوصف العقار املطلوب تحفيظه ملكا مشاعا بي‪<z‬م‪.‬‬
‫ومن صور هذﻩ الحالة‪ ،‬إقرار طالب التحفيظ بالحقوق املطالب ‪<h‬ا من قبل‬
‫املتعرض‪ ،‬ويحق لهذا ٔالاخ‪ IJ‬أن يمارس مسطرة الخالصة ٕالاصالحية‪ ،‬قبل إشهاد املحكمة‬
‫بالتنازل عن الدعوى لوجود ٕالاقرار‪.‬‬
‫وتطرح مسألة ٕالاقرار مجموعة من ٕالاشكاالت التطبيقية‪ ،‬ويبدوا ذلك فيما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫الحالة ٔالاوى‪ :‬إذا وقع ٕالاقرار بالحق وامللف الزال أمام املحافظ‪ .‬فإن إقرار طالب‬
‫التحفيظ بالحق قد يكون كليا أو جزئيا‪.‬‬
‫وي حالة ٕالاقرار الك‪p‬ي بالحق‪ .‬فإن من وقع ٕالاقرار بالحق لفائدة املتعرض أو ألي‬
‫شخص آخر‪ ،‬أصبحت للمقر له صفة طالب التحفيظ ي مجموع الحق موضوع مسطرة‬
‫التحفيظ أن بادر إ ى اختيار هذﻩ املسطرة‪ .‬ويعاد نشر ان<اء التحديد بالجريدة الرسمية‪.‬‬
‫وقد ينصب ٕالاقرار ع‪p‬ى جزء من العقار موضوع مطلب التحفيظ‪ ،‬ويصبح امللك مشاعا‬
‫‪247‬‬
‫ب‪J‬ن املقر واملقر له‪.‬‬
‫‪ _247‬وقد يأخذ ٕالاقرار صيغة الصلح‪ .‬جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫"لكن ردا ع‪p‬ى السبب أعالﻩ فانه وخالفا بما يدعيه الطاعن فإنه وإن كان قد صرح أثناء املعاينة ال‪ uv‬قام ‪<h‬ا السيد املستشار‬
‫املقرر بتاريخ ‪ 2001/11/26‬بأن املتعرض‪J‬ن يتصرفون ي جزء من ٔالارض املتنازع بشأ‪<q‬ا وي مساحة م‪<z‬ا تقدر ب ‪ 600‬م¦‪ I‬مربع تقريبا‬
‫وأن هذا الجزء الذي يتصرف فيه هو أقل من واجبه الحقيقي الن واجبه يمثل الثلث ي جميع القطعة موضوع مطلب التحفيظ إال‬
‫انه ملا دعا السيد املستشار املقرر ٔالاطراف إ ى الصلح فيما بي‪<z‬م استجابوا لذلك شريطة أال ي¦‪I‬امى أحدهم ع‪p‬ى ٓالاخر وأال يقفلوا‬
‫املمرات عن بعضهم ولذلك فإن املحكمة وملا لها من سلطة تقديرية ي تقييم ٔالادلة واستخالص قضا`<ا م‪<z‬ا ح‪J‬ن عللت قرارها بأنه "‬
‫تب‪J‬ن من محضر املعاينة املؤرخ ي ‪ 2001/11/26‬أن أطراف الاع اتفقوا ع‪p‬ى إيقاع صلح فيما بي‪<z‬م وأن يبقى كل واحد ي املكان‬
‫الذي يتواجد به وأال يقفلوا املمرات ع‪p‬ى بعضهم وأن وكالء ٔالاطراف ٔالاستاذة زهرة الدريوش عن املستأنف‪J‬ن ؤالاستاذ الكب‪ IJ‬الوحيدي‬
‫عن املستأنف عليه أكدوا هذا الصلح بمقت©¡ مذكرت=<ما املؤرخت‪J‬ن ع‪p‬ى التوا ي ‪2002/4/1‬و‪ 2002/09/30‬مما يتع‪J‬ن ٕالاشهاد عليه"‪.‬‬
‫فإنه نتيجة ملا ذكر له يكون القرار معلال وما بالسبب بالتا ي غ‪ IJ‬جدير باالعتبار‪.‬‬
‫_ قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 3757‬املؤرخ ي ‪ :14/09/2010‬ملف مدني عدد ‪ 2008/1/1/3822‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪110‬‬
‫ ‬
‫الحالة الثانية‪:‬إذا وقع ٕالاقرار بالحق وامللف معروض ع‪p‬ى املحكمة للنظر ي‬
‫التعرضات ال‪ uv‬تم قبولها من طرف املحافظ‪ ،‬سواء داخل الجل أو خارجه‪ ،‬وقرر بشأ‪<q‬ا‬
‫القبول‪ ،‬تع‪J‬ن الوقوف عند فرضيت‪J‬ن‪:‬‬
‫الفرضية ٔالاوى‪ :‬إن وجدنا أمام متعرض وحيد ولحق ٕالاقرار مجموع الحق املد‪ó‬ى‬
‫فيه عن طريق التعرض‪ .‬فإن إقرار طالب التحفيظ بالحق قد يكون كليا أو جزئيا‪.‬‬
‫ففي حالة ٕالاقرار الك‪p‬ي بالحق‪ ،‬فإن إقرار طالب التحفيظ يرفع الاع‪ ،‬وتشهد‬
‫املحكمة بالتنازل عن الدعوى‪ ،‬وتحيل امللف ع‪p‬ى املحافظ ملواصلة ٕالاجراءات ويأخذ‬
‫املحافظ هذا ٕالاقرار بع‪J‬ن ٕالاعتبار‪.‬‬
‫الفرضية الثانية‪ :‬إذا تعدد املتعرضون‪ ،‬ووقع ٕالاقرار ألحدهم دون بقية‬
‫املتعرض‪J‬ن‪ .‬فكيف يمكن للمقر له بالحق أن يتقدم بطالب الخالصة ٕالاصالحية إ ى‬
‫املحافظ وامللف معروض ع‪p‬ى املحكمة للنظر ي التعرضات؟‪.‬‬
‫هل سيتقدم املقر له بطلب إ ى املحكمة قصد إحالة امللف ع‪p‬ى املحافظ من إجراء‬
‫تعديل نطاق التعرضات‪ ،‬وإضافة التعرضات ٔالاخرى ال‪ uv‬ستنصب ع‪p‬ى الحق املقر به‪ ،‬أم‬
‫أن هذا الطلب سيباشر أمام املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪.‬؟‬
‫وهل يلزم من تعرض ع‪p‬ى مطلب التحفيظ أن يعيد التعرض من جديد ي الشق‬
‫الذي شكل موضوع الخالصة ٕالاصالحية؟‪.‬‬
‫وما مكنة تقديم الخالصة ٕالاصالحية إن كان امللف معروضا ع‪p‬ى محكمة‬
‫الاستئناف أو أمام محكمة النقض للنظر ي جميع التعرضات؟‪.‬‬
‫وما الوضع‪ ،‬لو وقع ٕالاقرار لشخص لم تكن له من قبل صفة املتعرض‪.‬؟‬
‫إن من شأن هذﻩ املسطرة أن تؤدي إ ى تجزئة امللف ب‪J‬ن املحافظة العقارية من‬
‫جهة‪ ،‬ومحكمة التحفيظ من جهة ثانية‪.‬‬
‫ومما ال مراء فيه‪ ،‬فقد نظر املشرع املغربي إ ى مسطرة الخالصة ٕالاصالحية ي‬
‫صور‪<Î‬ا البسيطة دون أن تتناول بالتنظيم جميع الحاالت املركبة‪.‬‬
‫‪111‬‬
‫ ‬
‫‪248‬‬
‫ويرى بعض الفقه أن الخالصة ٕالاصالحية تتعطل إذا أحيل امللف ع‪p‬ى املحكمة‬
‫ويفتح الباب ملسطرة ٕالايداع املقررة ي الفصل ‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ ÅHlH¾àÚ84Ø’Ë×Ö^ÏfÅ]‚èý]ì†ŞŠÚ‬‬
‫ينص الفصل ‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫"إذا نشأ ع‪p‬ى عقار ي طور التحفيظ حق خاضع لإلشهار أمكن لصاحبه‪ ،‬من‬
‫أجل ترتيبه والتمسك به ي مواجهة الغ‪ ،IJ‬أن يودع باملحافظة العقارية الوثائق الالزمة‬
‫لذلك‪ .‬ويقيد هذا ٕالايداع بسجل التعرضات‪.‬‬
‫يقيد الحق املذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري ي الرتبة ال‪ uv‬عينت له إذا‬
‫سمحت إجراءات املسطرة بذلك‪".‬‬
‫"لكن‪ ،‬حيث إن املجلس ٔالاع‪p‬ى اعت‪ I‬ي قرارﻩ أن تقييد عقد الصدقة متوقف ع‪p‬ى‬
‫صدور مرسوم بضم ٔالارا‪ u³‬ال‪ uv‬يقع املطلب ‪44/5480‬ي دائر‪<Î‬ا‪ ،‬وأن محكمة ٕالاحالة‬
‫مقيدة بالنقطة القانونية ال‪ uv‬بت ف=<ا املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ ،‬ولذلك فإن املحكمة مصدرة القرار‬
‫املطعون فيه وتقليدا م‪<z‬ا بقرار املجلس ٔالاع‪p‬ى ح‪J‬ن عللت قرارها بأ‪<q‬ا ‪":‬بعد إطالعها ع‪p‬ى‬
‫شهادة املحافظة العقارية يتضح أ‪<q‬ا تتضمن ي آخرها ع‪p‬ى أن تقييد عقد الصدقة‬
‫يتوقف ع‪p‬ى صدور املرسوم املتعلق باملصادقة ع‪p‬ى املنطقة املذكورة تطبيقا لظه‪ IJ‬ضم‬
‫ٔالارا‪ u³‬رقم ‪ 105/62/1‬الصادر ي ‪ 62/06/30‬كما تم تتميمه وتغي‪IJ‬ﻩ وأنه استنادا ملا‬
‫ذكر فإنه ليس بامللف ما يفيد أن عقد الصدقة تم إيداعه باملطلب وهو ما انت¡ إليه‬
‫املجلس ٔالاع‪p‬ى ي قرارﻩ عدد ‪ 281‬بتاريخ ‪ 2002/01/22‬بعد نقضه للقرار الاستئناي‬
‫الصادر بتاريخ ‪ 2001/5/7‬وكذا قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى القا‪ u³‬بالنقض وٕالاحالة ع‪p‬ى هذﻩ‬
‫املحكمة الصادر بتاريخ ‪ 2005/03/9‬تحت عدد ‪ 667‬وأن محكمة الاستئناف ملزمة‬
‫بالتقيد بالنقطة القانونية ال‪ uv‬بت ف=<ا املجلس ٔالاع‪p‬ى واملتمثلة ي انعدام ما يفيد تقييد‬
‫‪ _248‬عمر أزوكار‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.206:‬‬

‫‪112‬‬
‫ ‬
‫عقد الصدقة باملطلب"‪ ،‬فإنه نتيجة ملا ذكر كله يكون القرار غ‪ IJ‬خارق ملقتضيات الفصل‬
‫‪249‬‬
‫املستدل به وما بالوسيلة بالتا ي غ‪ IJ‬جديرة باالعتبار"‪.‬‬
‫وتمثل أهمية ٕالايداع للحقوق القابلة للتقييد باملحافظة العقارية أثناء مسطرة‬
‫التحفيظ فيما تقررﻩ لصاح‪<a‬ا من رتبة ي التقييد والتمسك ‪<h‬ا ي مواجهة الغ‪ IJ‬والذي‬
‫يكون تلقى نفس الحق من طالب التحفيظ‪.‬‬
‫وخصوصية هذﻩ املسطرة تكمن ي حفظ حق املودع ي حالة تأسيس الرسم‬
‫العقاري من جهة‪ ،‬وتسهل انتقال الحقوق القابلة للتقييد من غ‪ IJ‬إعاقة مسطرة‬
‫التحفيظ لو أخذت شكل تعرض مما يفرغ املسطرة من دالل<ا والغايات املقررة م‪<z‬ا‪.‬‬
‫وهل يمكن اعتبار مسطرة ٕالايداع بمثابة تقييد احتياطي ع‪p‬ى مطلب التحفيظ؟ أو‬
‫بعبارة أخرى هل التقييد الاحتياطي ع‪p‬ى مطلب التحفيظ يغ¬‪ u‬عن مسطرة ٕالايداع‬
‫للحفاظ ع‪p‬ى الرتبة؟‬
‫يجيبنا فقه ٕالادارة عن هذا التساؤل‪:‬‬
‫" ال يمكن تضم‪J‬ن تقييد احتياطي بناءا ع‪p‬ى مقال بامللك موضوع مطلب التحفيظ‬
‫طبقا ملقتضيات الفصل ‪ 85‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع ال‪ uv‬تنص صراحة ع‪p‬ى أنه يمكن لكل من يد‪ó‬ي‬
‫حقا ي عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا لالحتفاظ به مؤقتا‪ ،‬وبالتا ي فهذا ٕالاجراء‬
‫‪250‬‬
‫متعلق فقط بالعقارات املحفظة ال بالعقارات ي طور التحفيظ"‪.‬‬
‫إال أن هذﻩ املسطرة بدورها لم تخلو من ٕالاشكاالت العملية‪ ،‬ال‪ uv‬يمكن إجمالها‬
‫فيما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬ال خيار ملن باشر ٕالايداع أن يعدل عن الخيار ملمارسة مسطرة الخالصة‬
‫ٕالاصالحية ع‪p‬ى أساس أن الخيار ال يمارس إال مرة واحدة‪ ،‬وأن العدول عنه محظور‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬نظريا‪ ،‬يحق ملن تلقى الحق من طالب التحفيظ أن يركن إ ى التعرض ع‪p‬ى‬
‫مطلب التحفيظ‪ ،‬وإن يختار ٕالايداع ي إطار الفصل ‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري بدل‬
‫الخالصة ٕالاصالحية‪.‬‬
‫‪ _249‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 561‬املؤرخ ي‪ 2010/02/03 :‬ملف مدني عدد ‪ 2008/1/1/4565‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _250‬دورية صادرة عن املحافظ العام رقم ‪ 3596‬بتاريخ ‪. 2005/12/14‬‬
‫‪113‬‬
‫ ‬
‫‪251‬‬
‫ويرى ٔالاستاذ عمر أزوكار عن حق أن مسطرة ٕالايداع أفضل بالنسبة للمفوت‬
‫إليه من سلوك التعرض‪ ،‬وأن الجمع بي‪<z‬ما ال يخلو من مخاطر إن اف¦‪I‬ضنا جواز ذلك‪.‬‬
‫ويستطرد ٔالاستاذ أزوكار الكالم قائال‪ :‬فلو اف¦‪I‬ضنا أن محكمة التحفيظ قضت‬
‫بصحة التعرض املوقت إليه‪ ،‬فإن املحافظ سوف يركن حتما إ ى رفض مطلب التحفيظ‬
‫مما يؤدي باملال إ ى التشطيب ع‪p‬ى ٕالايداع الذي وقع تسجيله ع‪p‬ى املطلب‪ ،‬ويبقى من‬
‫ٔالافضل بالنسبة ممن تلقى الحق القابل للتسجيل بمطلب التحفيظ‪ ،‬أن يلجأ إ ى‬
‫مسطرة ٕالايداع طبقا للفصل ‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري بدال من مسطرة التعرض‬
‫ال‪ uv‬من شأ‪<q‬ا أن تؤدي إ ى خالف الغايات املتوخاة من التحفيظ‪.‬‬
‫وأش‪ IJ‬أن قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى يس‪ IJ‬ي اتجاﻩ منع الجمع أو باألحرى الخيار ب‪J‬ن‬
‫التعرض من جهة وٕالايداع من جهة أخرى‪ ،‬إذ جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪" :‬لكن‬
‫ردا ع‪p‬ى ما أث‪ ،IJ‬فإنه وطبقا للفصل‪J‬ن ‪83‬و‪ 84‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪ ،‬فإن انتقال‬
‫حق عي¬‪ u‬ب‪J‬ن أحياء أثناء مسطرة التحفيظ يستوجب مباشرة إجراءات التحفيظ من‬
‫جديد ي إسم املالك الجديد أو إيداعه الوثائق الالزمة لدى املحافظة للتقييد ي سجل‬
‫التعرضات وإعطا`<ا أثر التسجيل من تاريخ هذا التقييد يوم التحفيظ‪ ،‬وي حالة تم‬
‫تحفيظ العقار ولم يكن من أجري التصرف له بحق واجب التسجيل لم يودع وثائق‬
‫انتقال الحق له‪ ،‬ولم تقيد ع‪p‬ى الكيفية املذكورة‪ ،‬ال ينشأ لفائدته أي أثر لحق عي¬‪ u‬قبل‬
‫سلفه املحفظ له ألنه حق نشأ قبل تحفيظ العقار‪ ،‬وطهرﻩ التحفيظ منه‪ ،‬وملا كان‬
‫الثابت من وقائع القضية املعروضة ع‪p‬ى قضاة املوضوع أن الطالب‪J‬ن ادعوا شراء مور‪<4‬م‬
‫من موروث املطلوب‪J‬ن للعقار موضوع الدعوى أثناء مسطرة التحفيظ‪ ،‬ولم يودع وثائق‬
‫شرائه أثناء التحفيظ لتقييدﻩ وإعمال أثرﻩ عند التحفيظ إ ى أن تم هذا التحفيظ ي‬
‫إسم البائع له‪ ،‬فإن ادعا`<م حق ملكية العقار استادا إ ى شراء مورو‪<4‬م له السابق عن‬
‫التحفيظ وغ‪ IJ‬املسجل ي الرسم العقاري يبقى غ‪ IJ‬مؤسس‪ ،‬واملحكمة ملا صرحت بأن‬
‫تحفيظ العقار املد‪ó‬ى فيه‪ ،‬وإنشاء رسم عقاري له ترتب عنه بطالن ما عداﻩ من الرسوم‬
‫‪ _251‬عمر أزوكار‪" :‬الدليل العم‪p‬ي للعقار ي طور التحفيظ" منشورات دار القضاء العا ي يصدرها مكتب أزوكار للمحاماة والاستشارة‬
‫والتحكيم‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪ 2011‬مطبعة النجاح الجديدة_ الدار البيضاء‪.‬ص‪.125:‬‬
‫‪114‬‬
‫ ‬
‫ٔالاخرى وتطه‪ IJ‬امللك من أي حق عي¬‪ u‬غ‪ IJ‬مضمن به‪ ،‬ركزت قضاءها ع‪p‬ى أساس وعللت‬
‫‪252‬‬
‫قرارها وما بالوسيلت‪J‬ن غ‪ IJ‬مؤسس"‪.‬‬
‫إال أنه إذا كانت الغاية من إشهار الحقوق ال‪ uv‬تكتسب ع‪p‬ى عقار ي طور التحفيظ‬
‫«ي إعالم الجمهور ليتمكنوا من إبداء تعرضا‪<Î‬م قبل مفاجئ<م ‪<h‬ذﻩ الحقوق عند إنشاء‬
‫الرسم العقاري كما أسلفنا‪ ،‬فإننا نعتقد أن استعمال ٕالايداع ي إطار الفصل ‪ 84‬من‬
‫ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري قد ال يحقق هذﻩ الغاية ذلك أن إمكانية املستفيدين املادية‬
‫والعملية ال تسمح لهم باستعمال حقهم ي ٕالاطالع ع‪p‬ى ملفات طالب التحفيظ ح‪¡v‬‬
‫يعلموا بوجود هذﻩ الحقوق‪ ...‬وقد يكون هؤالء ملزم‪J‬ن باإلقامة طويال بمكاتب املحافظات‬
‫ح‪ ¡v‬يستطيعوا استكشاف العقود ال‪ uv‬قد توضع بملفات مطالب التحفيظ‪ ...‬وهذا‬
‫‪253‬‬
‫مستحيل"‪.‬‬
‫فلنف¦‪I‬ض أن شخصان يقطنان بمدينة الدار البيضاء يملكان عقارا مناصفة ع‪p‬ى‬
‫الشياع‪ ،‬وتقدما بمطلب لتحفيظ هذا العقار لدى محافظة الصويرة حيث يوجد العقار‬
‫املذكور‪ .‬ثم عاد كل م‪<z‬ما إ ى مدينة الدار البيضاء حيت مكان ٕالاقامة‪ .‬بعد ذلك قام‬
‫أحد الشريك‪J‬ن ببيع حصته املشاعة لشخص ثالث دون علم الشريك الثاني‪ ،‬فإذا اختار‬
‫مش¦‪I‬ي الحصة املشاعة أن يسلك مسطرة ٕالايداع املنصوص عل=<ا ي الفصل ‪84‬‬
‫السالف الذكر فإن الشريك الثاني لن يعلم ‪<h‬ذا البيع_ إذا لم يسافر مرة أخرى إ ى‬
‫مدينة الصويرة لإلطالع ع‪p‬ى ملف التحفيظ_ إال عند إنشاء الرسم العقاري ونشرﻩ‬
‫بالجريدة الرسمية‪ ،‬حيث يكون قد فات ٔالاوان‪ ،‬ويضيع عليه بالتا ي حقه ملمارسة‬
‫الشفعة‪ .‬وهو ما ال ي‪I‬ر الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري‪ ،‬أما استعمال نشر الخالصة‬
‫ٕالاصالحية ي إطار الفصل ‪ 83‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري فنعتقد أنه أعظم جدوى من‬
‫ٕالايداع ي إطار الفصل ‪ ،84‬حيث يتم نشر الخالصة ٕالاصالحية بالجريدة الرسمية‬
‫وتعلق ع‪p‬ى اللوحات املوجودة ي مكاتب أو مراكز الدائرة ٕالادارية أو القضائية وتفتح‬
‫‪ _252‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد‪ 4313 :‬املؤرخ ي ‪ 2007/10/03 :‬ملف مدني عدد‪ 2006/3/1/2748 :‬غ‪ IJ‬منشور‪ ،‬أوردﻩ عمر أزوكار‪" :‬‬
‫الدليل العم‪p‬ي للعقار ي طور التحفيظ" مرجع سابق‪ ،‬ص‪.126:‬‬
‫‪ _253‬محمد ابن الحاج السلم‪ " :u‬سياسة التحفيظ العقاري ي املغرب‪ :‬ب‪J‬ن ٕالاشهار العقاري والتخطيط الاجتما‪ó‬ي _ الاقتصادي‬
‫م‪،‬س‪ ،‬ص‪.79 :‬‬
‫‪115‬‬
‫ ‬
‫آجال جديدة للتعرض ال‪uÑ‬ء الذي ي‪I‬ر الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري‪ ،‬ومع ذلك فإن‬
‫اللجوء إ ى هذﻩ الطريقة وبالرغم من أنه كفيل بتحقيق وظيفته ي ٕالاشهار إال أنه‬
‫سيطيل من عمر مسطرة التحفيظ‪ ،‬حيث نكون مضطرين _ كلما أنشء أو عدل حق‬
‫خالل املسطرة _ لفتح آجال جديدة للتعرض‪ ،‬وهكذا قد تتو ى هذﻩ ٓالاجال إ ى ما ال‬
‫‪<q‬اية‪ .‬لكل هذﻩ الاعتبارات يرى أحد املمارس‪J‬ن‪ 254،‬ضرورة إلغاء الفصل ‪ 84‬من ظه‪IJ‬‬
‫التحفيظ العقاري وٕالابقاء ع‪p‬ى الفصول املتعلقة بنشر الخالصة ٕالاصالحية ) الفصل‬
‫‪ 83‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري(‪ ،‬وتجنبا لتمديد املسطرة يق¦‪I‬ح تقسيم مسطرة‬
‫التحفيظ إ ى مرحلت‪J‬ن‪:‬‬
‫مرحلة أوى‪ :‬تختص بإيداع الحقوق املنشاة أو املعدلة‪ ،‬وتبتدئ من تاريخ إيداع‬
‫مطلب التحفيظ إ ى غاية اختتام آجال التعرضات‪.‬‬
‫مرحلة ثانية‪ :‬تختص بنشر ٕالانشاءات والتعديالت والتغي‪IJ‬ات للحقوق بالجريدة‬
‫الرسمية‪.‬‬
‫ونرى أن وجهة نظرﻩ ستؤدي ال محالة إ ى تجميد التصرف ي العقار خالل املرحلة‬
‫الثانية من مسطرة التحفيظ ال‪ uv‬تختص فقط بنشر ٕالانشاءات والتعديالت بالجريدة‬
‫الرسمية‪.‬‬
‫ذلك ألنه ح‪ ¡v‬وإن جرى التصرف ي العقار خالل هذﻩ املرحلة فإنه سيتعذر إيداع هذا‬
‫التصرف باملحافظة الن<اء ٔالاجل املخصص لذلك ب‪<z‬اية املرحلة ٔالاو ى‪ ،‬أي باختتام أجل‬
‫التعرضات‪.‬‬
‫فلكل هذﻩ الاعتبارات يرى أحد الباحث‪J‬ن‪ 255‬بضرورة ٕالابقاء ع‪p‬ى إمكانية إشهار‬
‫التصرفات الجارية ع‪p‬ى العقار خالل مسطرة التحفيظ عن طريق ٕالايداع ي إطار الفصل‬
‫‪ 84‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬بالتمديد ع‪ I‬مسطرة التحفيظ مع عدم إعطاء هذﻩ التصرفات املودعة‬
‫ي إطار هذا الفصل‪ ،‬نفس الحجية املطلقة للتحفيظ إال بعد م©‪ u‬أجل مع‪J‬ن ابتداء من‬
‫‪ _254‬عبد الكريم السبا‪ó‬ي‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.17:‬‬

‫‪ _255‬عبد ﷲ اجرعام‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.65:‬‬
‫‪116‬‬
‫ ‬
‫صدور قرار التحفيظ حيت يبقى بإمكان صاحب املصلحة الطعن ي قرار التحفيظ خالل‬
‫هذﻩ املدة فقط‪.‬‬
‫]‪ ãŞjÖ]ì‚Â^Î†èiæÀéËvjÖ]ì†ŞŠ¹íéñ^–ÏÖ]æíéßÏjÖ]í×u†¹‬‬
‫رغبة من املشرع املغربي ي إحاطة الجمهور علما بعملية التحفيظ مما يضفي‬
‫املشروعية ع‪p‬ى الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري‪ ،‬فإنه لم يكتف بوسائل ٕالاشهار السالفة‬
‫الذكر من نشر بالجريدة الرسمية وتعليق لدى مختلف الجهات ٕالادارية والقضائية‪.‬‬
‫وإنما تعدى ذلك إ ى الاستدعاء الشخ‪ u#‬لكل من يحتمل أن أمر التحفيظ يعنيه‪،‬‬
‫والاجتماع ‪<h‬ؤالء بمكان العقار املطلوب تحفيظه الستجوا‪<h‬م وأخذ مالحظا‪<Î‬م‬
‫وتعرضا‪<Î‬م قبل الشروع ي تأسيس الرسم العقاري‪.‬‬
‫ويتم ذلك خالل عملية التحديد ال‪ uv‬تعت‪ I‬أخطر مراحل التحفيظ‪ ،‬إذ من خاللها‬
‫يتم إثبات الحالة املادية والقانونية للعقار وتوضيح معامله وربطه هندسيا بالخريطة‬
‫العامة للمنطقة )املطلب ٔالاول(‪.‬‬
‫والتحديد كوسيلة لإلشهار تتمثل ي إعالم الكافة بوجود مطلب تحفيظ ع‪p‬ى‬
‫العقار موضوع التحديد ليتمكنوا من ممارسة حقهم ي التعرض ع‪p‬ى مطلب التحفيظ‬
‫)املطلب الثاني(‪.‬‬
‫]‪ Ùæù]g×Ş¹‬‬
‫]‪ ãŞjÖ]ì‚Â^ÎíéÂ††èjÖÀéËvjÖ]ì†ŞŠ¹íéßÏjÖ]í×u†¹‬‬
‫التحديد يقوم بدور مهم ي إخطار الجمهور بعملية التحفيظ بشكل يتالءم ودرجة‬
‫و‪ó‬ي وثقافة جميع الفئات‪ ،‬من خالل الاستدعاء الشخ‪) u#‬الفقرة ٔالاو ى(‪ ،‬وأيضا من‬
‫خالل مقابلة املعني‪J‬ن باألمر واستجوا‪<h‬م حول املوضوع )الفقرة الثانية(‪.‬‬
‫‪117‬‬
‫ ‬
‫]‪‚è‚vjÖ]íé×ÛÂ…ç–£°éßÃ¹]ð^Â‚j‰‬‬
‫بمجرد إشهار خالصة مطلب التحفيظ وٕالاعالن عن تاريخ إجراء التحديد‬
‫املؤقت‪ 256‬يقوم املحافظ فعال عن ذلك باستدعاء كل من يحتمل أن أمر التحفيظ يعنيه‬
‫تفاديا الحتمال عدم إطالع هؤالء ع‪p‬ى ما تم نشرﻩ بالجريدة الرسمية وما تم تعليقه لدى‬
‫مختلف الجهات ٕالادارية والقضائية املختصة‪.‬‬
‫ويشمل هذا الاستدعاء ع‪p‬ى الخصوص ٔالاشخاص الذين حددهم املشرع ي‬
‫الفصل ‪ 19‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪ 257،‬ويتعلق ٔالامر ب‪:‬‬
‫‪ -‬طالب التحفيظ‪.‬‬
‫‪ -‬املجاورين املبين‪J‬ن بمطلب التحفيظ‪.‬‬
‫‪ -‬املتدخل‪J‬ن وأصحاب الحقوق العينية والتحمالت العقارية املصرح ‪<h‬م بصفة‬
‫قانونية‪.‬‬
‫ويمكن للمحافظ فضال عن هؤالء أن يقوم باالستدعاء الشخ‪ u#‬لكل من تظهر‬
‫له فائدة ي حضورﻩ‪ ،‬سيما‪:‬‬
‫‪ -‬ممثلو ٔالارا‪ u³‬الجماعية إذا كان لهم عالقة بالعقار موضوع مطلب التحفيظ‪.‬‬
‫‪ -‬مصلحة ٔالاشغال العمومية إذا كان العقار له عالقة بالطرق العمومية‪.‬‬
‫‪ -‬مصلحة خريطة املدينة إذا كان العقار يخص تجزئة باملدينة قصد ربط التجزئة‬
‫‪258‬‬
‫بالشوارع ؤالازقة وقنوات املاء الحار والكهرباء‪.‬‬
‫وتحدد هذﻩ ٕالاستدعاءات ع‪p‬ى الشكل املقرر ي بعض فقرات الفصول‬
‫‪36‬و‪37‬و‪38‬و‪ 39‬من قانون املسطرة املدنية وتتضمن دعوة هؤالء إ ى الحضور شخصيا أو‬
‫‪ _256‬يرى استادنا محمد خ‪IJ‬ي بحق أن تسمية التحديد املؤقت ليست دقيقة ف‪ u‬تفيد أن هذا التحديد له مفعول وق‪ uv‬وانه‬
‫معرض للزوال‪ ،‬ي ح‪J‬ن أن ٔالامر يتعلق بتحديد أو ي سيؤسس عليه الرسم العقاري وقد يطرأ عليه بعض التعديل خالل مراحل‬
‫التحفيظ إذا ما وقعت تعديالت أو تعرضات‪ ،‬وبعد إقامة هذﻩ التعديالت سيصبح التحديد ‪<q‬ائيا‪ .‬ولهذا يق¦‪I‬ح الاستاد محمد خ‪IJ‬ي‬
‫تسميته بالتحديد ٔالاو ي‪.‬‬
‫_ محمد خ‪IJ‬ي‪ " :‬قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي" مرجع سابق‪ ،‬ص‪.166:‬‬
‫‪ _257‬كما تم تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم ‪.14/07‬‬
‫‪ _258‬محمد خ‪IJ‬ي‪ ":‬قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي" م‪،‬س‪ ،‬ص‪168. :‬‬
‫‪118‬‬
‫ ‬
‫بواسطة توكيل قانوني وذلك للمشاركة ي عملية التحفيظ )الفقرة ٔالاخ‪IJ‬ة من الفصل‬
‫‪ 19‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري(‪.‬‬
‫ونظرا ملا يتوقع أن يحدث من نزاعات ب‪J‬ن املالك املجاورين‪ ،‬فقد ألزم املشرع وكيل‬
‫امللك أن يعمل ع‪p‬ى تسخ‪ IJ‬القوة العمومية عند الاقتضاء بطلب من املحافظ ع‪p‬ى‬
‫ٔالامالك العقارية أو كل من له مصلحة‪ 259 ،‬وإذا تعذر بسبب قوة قاهرة أو أي حادت‬
‫‪ _259‬ينص الفصل ‪ 20‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بمقت©¡ القانون رقم ‪ 14/07‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" ينجز التحديد ي التاريخ والوقت املع‪J‬ن له‪ .‬ولتوف‪ IJ‬الظروف املالئمة إلجراء عمليات التحديد‪ ،‬يجب ع‪p‬ى وكيل امللك تسخ‪ IJ‬القوة‬
‫العمومية‪ ،‬عند الاقتضاء‪ ،‬بطلب من املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية أو من كل من له مصلحة‪.‬‬
‫ق‬
‫يقوم املهندس املساح الطبوغراي املنتدب باستفسار طالب التحفيظ واملجاورين واملعارض‪J‬ن واملتدخل‪J‬ن وأصحاب الحقو العينية‬
‫والتحمالت العقارية املصرح ‪<h‬م بصفة قانونية عن كل ما يتعلق بامللك املع¬‪ .u‬يب‪J‬ن طالب التحفيظ حدود العقار الذي يع¦م تحفيظه‬
‫ويبدي املجاورون وكل املتدخل‪J‬ن ما لهم من مالحظات ومنازعات‪.‬‬
‫يعاين املهندس املساح الطبوغراي املنتدب واقع الحيازة ومد‪<Î‬ا‪ .‬ويعاين حالة العقار‪ ،‬كما يباشر غ‪ IJ‬ذلك من املعاينات وأعمال‬
‫البحث املفيدة‪.‬‬
‫يعاين املهندس املساح الطبوغراي املنتدب ٔالانصاب سواء لتحديد املحيط الذي عينه طالب التحفيظ أو لضبط القطع املشمولة‬
‫به وال‪ uv‬تكون محل تعرضات من طرف الغ‪ IJ‬ثم يضع تصميما موجزا يسم¡ التصميم املؤقت للتحديد‪.‬‬
‫_ جاء بخصوص طلب تسخ‪ IJ‬القوة العمومية‪:‬‬
‫" ح‪J‬ن تتم عرقلة انجاز عمليات التحديد سواء تعلقت بمطالب التحفيظ أو بالرسوم العقارية‪ ،‬وتتم ٕالاشارة ي محاضر التحديد‬
‫السلبية إ ى ٔالاشخاص الذين قاموا ‪<h‬ذﻩ العرقلة‪ ،‬فإنه يمكن للمحافظ مراسلة وكيل امللك التخاذ ٕالاجراءات الالزمة ي مواجه<م أما‬
‫ح‪J‬ن تظهر للمحافظ مؤشرات إلمكانية حصول إعمال من شأ‪<q‬ا ٕالاخالل باألمن والنظام العام ي عمليات التحديد امل‪I‬مجة مستقبال‪،‬‬
‫فإنه له بناءا ع‪p‬ى طلب املعني‪J‬ن باألمر مراسلة ممثل السلطة املحلية املع¬‪ u‬قصد طلب استعمال القوة العمومية إلجراء التحديد‬
‫املطلوب ي أحسن الظروف"‪.‬‬
‫_ مراسلة املحافظ العام رقم ‪ 1746‬بتاريخ ‪.2006/03/27‬‬
‫_ وجاء ي جواب آخر ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" وبعد‪ ،‬فجوابا ع‪p‬ى رسالتكم املشار إل=<ا باملرجع‪ ،‬وال‪ uv‬أخ‪I‬تموني ف=<ا أن وكيل امللك باملحكمة الابتدائية بب¬‪ u‬مالل رفض طلبكم‬
‫تسخ‪ IJ‬القوة العمومية النجاز عمليات التحديد بعلة أنه غ‪ IJ‬مختص للقيام بذلك‪.‬‬
‫يشرف¬‪ u‬أن أن‪ u‬إ ى علمكم أن السهر ع‪p‬ى استتباب ٔالامن والحفاظ ع‪p‬ى النظام العام من املهام ٔالاساسية املسندة إ ى العمال‬
‫ورجال السلطة التابع‪J‬ن لهم )رؤساء الدوائر‪ ،‬رؤساء املقاطعات‪ ،‬الباشاوات والقواد(‪ ،‬وقد خولهم الفصل ‪ 03‬من ظه‪1977/02/15 IJ‬‬
‫املتعلق باختصاصات العامل‪ ،‬حق استعمال القوة العمومية إن اقت©¡ ٔالامر ذلك الجتناب كل ما من شأنه أن يمس ٔالامن والنظام‬
‫العام‪.‬‬
‫أما وكيل امللك فبصفته ممثل النيابة العامة فهو يتو ى إقامة وممارسة ومراقبة الدعوى العمومية ال‪ uv‬ال تقام إال بعد ارتكاب الجريمة‬
‫)املادة ‪ 2‬من قانون املسطرة الجنائية(‪ ،‬وهو يس‪<h IJ‬ذﻩ الصفة أعمال الشرطة القضائية )املادة ‪ 16‬من قانون املسطرة الجنائية( ال‪uv‬‬
‫يعهد إل=<ا بالتثبيت من وقوع الجرائم وجمع ٔالادلة والبحث عن مرتكب=<ا )املادة ‪ 18‬من قانون املسطرة الجنائية( تمهيدا لتقديمهم‬
‫للمحاكمة‪ ،‬بعكس مهمة الشرطة ٕالادارية ال‪ uv‬تبقى مهمة وقائية تتمثل ي العمل ع‪p‬ى صيانة النظام العام بمنع ٕالاعمال ال‪ uv‬من‬
‫شأ‪<q‬ا ٕالاخالل به قبل وقوعها‪ ،‬وهذا هو عمل السلطة املحلية ي مجال الحفاظ ع‪p‬ى النظام العام كما سلف الذكر‪ ،‬مع التذك‪ IJ‬أنه‬
‫‪119‬‬
‫ ‬
‫اضطراري آخر إجراء عمليات التحديد ي اليوم املعلن عنه‪ ،‬فإن املحافظ أو من ينوب‬
‫عنه لهذﻩ العملية يخطر بذلك أصحاب العالقة قبل يوم ع‪p‬ى ٔالاقل‪ ،‬متبعا نفس طرق‬
‫ٕالاشهار والتبليغ ال‪ uv‬كانت اتبعت بشأن تعي‪J‬ن املوعد السابق أو يتضمن ٕالاخطار إعالم‬
‫ذوي العالقة باليوم الذي تأجلت إليه عمليات التحديد‪ ،‬وإذا جرى تأجيل عملية التحديد‬
‫ي موقع العقار وي ذات اليوم املع‪J‬ن إلجرا`<ا‪ ،‬فإن املحافظ أو من ينوب عنه يبلغ‬
‫‪260‬‬
‫أصحاب العالقة شفاها باملوعد الجديد‪.‬‬
‫ومن جهة أخرى فإنه يمكن لطالب التحفيظ دعوة من يرى فائدة ي حضورﻩ‬
‫لعملية التحديد ملساعدته ع‪p‬ى إنجاز هذﻩ العملية وتدعيم ادعاءاته‪ ،‬خصوصا إذا تعلق‬
‫ٔالامر بواقع الحيازة‪.‬‬
‫هكذا يظهر كيف أن الاستدعاء لعملية التحديد يعد وسيلة فعالة إ ى جانب‬
‫الوسائل ٔالاخرى السالفة الذكر إلشهار عملية التحفيظ‪ ،‬مما ي‪I‬ر مرة أخرى ٔالاثر‬
‫التطه‪IJ‬ي للرسم العقاري متفاديا ملا يمكن أن يعرقل وصول هذﻩ الاستدعاءات إ ى‬
‫املوجهة إل=<م ي التوقيت الالزم لوصولها من مشاكل ترجع إ ى مصلحة ال‪I‬يد أو السلطة‬
‫املحلية‪ ...‬يق¦‪I‬ح بعض املمارس‪J‬ن‪ 261،‬أن يقع تبليغ الاستدعاءات املذكورة بواسطة عون‬
‫للمحافظة العقارية توفر له الوسائل الضرورية للقيام بذلك ويلزم بشرح فحواها ملن‬
‫يجب له ذلك‪.‬‬
‫وإن كان وكيل امللك هو أيضا الحق ي تسخ‪ IJ‬القوة العمومية فإنه ال يقوم بذلك إ ى بمناسبة ممارسته املذكورة )املادة‪ 39‬من قانون‬
‫املسطرة الجنائية(‪ .‬وعليه‪ ،‬فح‪J‬ن تتم عرقلة انجاز عمليات التحديد سواء تعلقت بمطالب التحفيظ أو بالرسوم العقارية وتتم ٕالاشارة‬
‫ي محاضر التحديد السلبية إ ى ٔالاشخاص الذين قاموا ‪<h‬ذﻩ العرقلة‪ ،‬فانه يمكنكم مراسلة وكيل امللك التخاذ ٕالاجراءات الالزمة ي‬
‫مواجه<م‪ ،‬أما ح‪J‬ن تظهر للمحافظ مؤشرات إلمكانية حصول أعمال من شأ‪<q‬ا ٕالاخالل باألمن والنظام العام ي عمليات التحديد‬
‫امل‪I‬مجة مستقبال‪ ،‬فإنه يمكن له بناءا ع‪p‬ى طلب املعني‪J‬ن باألمر مراسلة ممثل السلطة املحلية املع¬‪ u‬قصد طلب استعمال القوة‬
‫العمومية إلجراء التحديد املطلوب ي أحسن الظروف"‪.‬‬
‫‪ _260‬مأمون الكزبري‪ " :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية" الجزء ٔالاول‪ ،‬م‪،‬س‪،‬ص‪.43:‬‬
‫‪ _261‬محمد بن الحاج السلم‪ :u‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.77:‬‬
‫‪120‬‬
‫ ‬
‫]‪…^ãþÖíéßÏjÒ‚è‚vjÖ‬‬
‫بحلول التاريخ املحدد إلجراءات‪ 262‬عملية التحديد املؤقت‪ ،‬ينتقل املهندس‬
‫املختص لع‪J‬ن املكان املتواجد به العقار‪ ،‬وتعت‪ I‬هذﻩ املحطة من أهم املراحل ال‪ uv‬تمر ‪<h‬ا‬
‫مسطرة التحفيظ‪ ،‬ألنه من خاللها يتم إثبات الحالة املادية والقانونية للعقار‪ ،‬وتوضيح‬
‫‪263‬‬
‫معامله وربطه هندسيا بالخريطة العامة للمنطقة‪.‬‬
‫وأعتقد شخصيا أن هذﻩ املرحلة تعت‪ I‬أهم مرحلة لإلشهار ع‪p‬ى ٕالاطالق‪ ،‬أل‪<q‬ا‬
‫الوسيلة ال‪ uv‬تتالءم مع درجة و‪ó‬ي وثقافة كل املغاربة‪.‬‬
‫وتبدوا أهمية التحديد كتقنية لإلشهار ي مسطرة التحفيظ ي تنوير إرادة‬
‫الجمهور وأصحاب املصلحة ي إبداء مالحظا‪<Î‬م وتعرضا‪<Î‬م‪ ،‬ولذلك فعملية ٕالاشهار من‬
‫‪ _262‬وهذﻩ ٕالاجراءات ضمن<ا دورية املحافظ العام بقوله‪:‬‬

‫" أن يحرر استدعاء يب‪J‬ن فيه تاريخ وساعة أجراء العملية املطلوبة‪) ،‬الانتباﻩ إ ى أيام العطل الرسمية( ويسلمه إ ى طالب ٕالاجراء فور‬
‫قبول طلبه‪ ،‬وذلك مقابل توقيع هذا ٔالاخ‪ IJ‬ع‪p‬ى ٕالاشعار بالتوصل‪.‬‬
‫أن يمأل املطبوع رفقته ي نسخت‪J‬ن ويوقعه ثم يوجه نسخة منه إ ى رئيس مصلحة املسح العقاري ي نفس يوم قبول الطلب مع‬
‫قائمة ٕالارسال‪.‬‬
‫أن تحرر رفقة الطلب نسخة من املطبوع املذكور وباإلشعار بالتوصل‪ ،‬ويب‪J‬ن ي امللف املع¬‪ u‬التاريخ والساعة املقررين إلجراء‬
‫العملية املطلوبة‪.‬‬
‫أن تحرر ٕالاستدعاءات الخاصة ببا‪±‬ي املعني‪J‬ن بحضور العملية الطبوغرافية املقررة )املجاورون_ البائع‪ -‬املتقاسمون‪ (...‬ويوجهها‬
‫إل=<م ي اليوم املوا ي لتاريخ قبول الطلب‪ ،‬مع استغالل حضور كل مع¬¡ إ ى مكاتب املحافظة العقارية إلعالمه بموعد إجراء العملية‬
‫املطلوبة‪.‬‬
‫هذا ويجدر التنبيه للطلبات ال‪ uv‬تقت©‪ u‬باإلضافة إ ى العملية الطبوغرافية‪ ،‬إعالنا عن مضمو‪<q‬ا بالجريدة الرسمية )طلب تمديد حدود‬
‫املطلب(‪ ،‬وان يوجه ٕالاعالن داخل الخمسة أيام املوالية لقبول الطلب ويراقب حصول النشر قبل موعد العملية‪.‬‬
‫أما بالنسبة لرئيس مصلحة املسح العقاري‪ ،‬فيتع‪J‬ن عليه أن يتحقق من توصله باملطبوعات الخاصة بجميع الطلبات املقبولة‬
‫حسب تاريخ قبولها وحسب رقمها ال¦‪I‬تي‪ ،uö‬وعليه أن ينبه املحافظ إ ى كل إغفال تأخ‪ IJ‬ي إرسالها إليه‪ ،‬كما يتع‪J‬ن عليه أن يحرص‬
‫ع‪p‬ى انجاز العمليات امل‪I‬مجة ي املوعد املحدد لها‪ ،‬ويسند مهمة القيام ‪<h‬ا ألكفأ ٔالاطر التابعة له‪ ،‬ويحرص من جهة أخرى ع‪p‬ى توجيه‬
‫جميع محاضر التحديد املنجزة بما ف=<ا التحديدات السلبية إ ى املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪ ،‬وذلك قبل انصرام خمسة أيام ع‪p‬ى‬
‫ان<اء برنامج العمليات كما يتع‪J‬ن ع‪p‬ى املحافظ أن ين‪<a‬ه ع‪p‬ى كل تأخ‪ IJ‬يحصل ي ذلك‪.‬‬
‫هذا ويتع‪J‬ن ع‪p‬ى السادة املحافظ‪J‬ن ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية والسادة رؤساء مصالح املسح العقاري أن يح¦‪I‬موا ٓالاجال املحددة أعالﻩ‪،‬‬
‫وينفذوا التعليمات الواردة عل=<م ي هذﻩ املذكرة بدقة‪ ،‬كما يتع‪J‬ن عل=<م تعبئة العامل‪J‬ن تحت إمر‪<Î‬م للقيام باملهام املوكولة إل=<م ع‪p‬ى‬
‫أحسن وجه"‪.‬‬
‫_ املوضوع‪ :‬تميم مذكرتي عدد ‪ 559‬بتاريخ ‪ 2006/11/03‬ي شأن تعي‪J‬ن تاريخ تحديد املطالب املدرجة حديثا‪.‬‬
‫‪ _263‬ذ خالد مداوي‪ :‬م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.21:‬‬
‫‪121‬‬
‫ ‬
‫خالل الاستدعاء وغ‪IJ‬ﻩ من الوسائل ٔالاخرى تمكن الجميع من ٕالاحاطة علما بمسطرة‬
‫التحفيظ‪ ،‬ومن تم التدخل ي املسطرة عن طريق التعرض‪ ،‬فهذﻩ العلنية ت‪I‬ر نسبيا‬
‫شرعية قاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫وبانتقال املهندس املساح الطبوغراي لع‪J‬ن املكان يقوم بإعداد محضر التحديد‬
‫املؤقت بناءا ع‪p‬ى الحالة ال‪ uv‬يحددها طالب التحفيظ من خالل ‪<Î‬يئته للعقار عن طريق‬
‫وضعه للعالمات والحدود ؤالانصاب الضرورية وصباغ<ا باللون ٔالاحمر‪ ...‬ويكون هذا‬
‫املحضر مؤقتا وغ‪ IJ‬دقيق وبشكل تقري‪ uö‬ويدوي‪ ،‬يب‪J‬ن من خالله املهندس يوم وساعة‬
‫وقوع العملية وموقع العقار ؤالامالك املجاورة والحاضرين واسم امللك‪ ...‬كما هو وارد من‬
‫خالل الفصل ‪ 20‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ويتم ٕالاشارة إ ى حالة وقوع تعرضات‬
‫وتدوي‪<z‬ا بمحاضر تلحق بمحضر التحديد املؤقت‪ .‬ويتم تسي‪ IJ‬هذﻩ العملية حسب الفصل‬
‫‪ 20‬دائما من طرف املحافظ العقاري أو من ينوب عنه الذي يقوم بدور قضائي من حيث‬
‫استجواب طالب التحفيظ واملالك املجاورين والحاضرين‪ ...‬ويتحقق من واقع الحيازة‬
‫ومد‪<Î‬ا‪ ...‬غ‪ IJ‬أن هذﻩ املهمة أصبحت من اختصاص املهندس الذي يقوم بجميع العمليات‬
‫نظرا لك{‪I‬ة أشغال املحافظ‪ ،‬وهو ما يعد أشكاال من حيث كون املهندس‪J‬ن أهل اختصاص‬
‫تق¬‪ u‬وال دراية لهم ‪<h‬ذﻩ العمليات‪ ،‬وهو ما ‪<õ‬دد شرعية قاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫وعموما‪ ،‬تتمظهر بعض مظاهر التشديد لضمان أك‪ I‬قدر ممكن من الشفافية أنه‬
‫ي حالة وجود مطالب أنجزت لها عمليات تحديد‪ ،‬وحدث أن تم قلع عالمات الحدود ال‪uv‬‬
‫سبق غرسها أثناء التحديد ٔالاو ي‪ ،‬حيث يصعب ع‪p‬ى مصلحة املسح العقاري ربط‬
‫حدودها بالشبكة الجيوديزية وتأسيس رسم عقاري لها لهذا يتم إلغاء نتيجة التحديد‬
‫ٔالاو ي وتحديد تاريخ جديد لعملية تحديد جديدة‪ ،‬وكذا ٕالاعالن عن خالصة املطلب لدى‬
‫السلطات املختصة وإحاط<ا بإشهار واسع لطالب التحفيظ واملجاورين وأصحاب الحقوق‬
‫املصرح ‪<h‬ا‪ 264.‬وهو من شأنه أن يمنع التعدي ع‪p‬ى ٔالامالك املجاورة بمجرد إن ضاعت‬
‫العالمات ٔالاو ى‪ ،‬و«ي نقطة مهمة تحسب لصالح قاعدة التطه‪ ،IJ‬ونفس ٔالامر بالنسبة‬
‫للخالصة ٕالاصالحية حالة نشوء حق عي¬‪ u‬ع‪p‬ى العقار موضوع التحفيظ أثناء جريان‬
‫‪ _264‬نفس ٔالامر أكدته الدورية رقم ‪ 332‬الصادر عن السيد املحافظ العام بتاريخ ‪ 21‬ماي ‪.2001‬‬
‫‪122‬‬
‫ ‬
‫مسطرة التحفيظ‪ ،‬أو حالة ضم عقار آخر لنفس امللك يقع بجوار ذلك العقار‪ ،‬إذ يتم‬
‫ٕالادالء بالوثائق املؤيدة لذلك‪ ،‬ليتم نشرها من جديد بالجريدة الرسمية وإعادة تحديد‬
‫ذلك الجزء‪.‬‬
‫وبعد مرور أربعة أشهر يتم ‪<Î‬ي‪ 5‬التصميم ال‪<z‬ائي‪ ،‬وذلك عن طريق الخروج لع‪J‬ن‬
‫املكان‪ ،‬ليتم تحديد املوقع بدقة باستعمال آالت ٕالاحداثيات املتطورة‪ ،‬وذلك لتسهيل ربط‬
‫العقار بالشبكة الجيوديزية‪ ،‬كما يتم تحديد مساحة العقار بدقة متناهية‪ ،‬ليوجه بعد‬
‫ذلك إ ى مصلحة املحافظة العقارية‪ ،‬هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة ال‪ uv‬تقوم بمقارنة املساحة الواردة‬
‫بمحضر التحديد ال‪<z‬ائي مع املساحة املصرح ‪<h‬ا من طرف طالب التحفيظ باملطلب‪.‬‬
‫وكتقييم لعملية الاستدعاء وعملية التحديد املؤقت من حيث حماي<ا لحقوق‬
‫الغ‪ ،IJ‬ومنه ت‪I‬ير الشرعية القانونية لقاعدة التطه‪ ،IJ‬أن وسيلة الاستدعاء تؤدي دورا‬
‫فعاال ي إعالم الغ‪ IJ‬وتنوير إراد‪<Î‬م من خالل الحضور لعملية التحديد املؤقت وٕالادالء‬
‫بمختلف شهادا‪<Î‬م وتعرضا‪<Î‬م‪ ...‬غ‪ IJ‬أن ٔالامر الذي يؤخذ عل=<ا أ‪<q‬ا تبقى محصورة ب‪J‬ن‬
‫طائفة معينة من املالك‪ ،‬وي غالب ٔالاحيان حسب رغبة طالب التحفيظ املتمثلة من‬
‫خالل تصريحاته كما هو الشأن بالنسبة للج‪IJ‬ان والشركاء حالة وجودهم وأصحاب‬
‫الحقوق العينية‪ ...‬وبالتا ي فعملية الاستدعاء ي جانب م‪<z‬ا تبقى مستجيبة لتصريحات‬
‫طالب التحفيظ وهو ٔالامر الذي قد يأتي ع‪p‬ى حقوق الغ‪ IJ‬كما هو الشأن ي حالة عدم‬
‫التصريح ببعض هؤالء بطلب التحفيظ‪ ،‬كالشركاء مثال‪ ...،‬ولذلك اق¦‪I‬ح ي هذا املجال أنه‬
‫يتم تأسيس لجنة للتبليغ تابعة ملصلحة املحافظة العقارية‪ ،‬تكون مهم<ا الاتصال‬
‫باملعني‪J‬ن باألمر بمحل سكناهم‪ ،‬ومرت‪J‬ن ع‪p‬ى ٔالاقل‪ ،‬مرة قبل ‪ 10‬أيام ومرة قبل يوم واحد‬
‫ع‪p‬ى تاريخ التحديد‪ ،‬ألنه بنجاح هدﻩ املرحلة تنجح مرحلة التحديد‪.‬‬
‫أما بخصوص عملية التحديد املؤقت‪ ،‬فتعت‪ I‬أهم وأخطر مرحلة ي نفس الوقت‪،‬‬
‫وذلك لدورها الفعال ي إحاطة الجمهور علما بالعملية الواقعة ع‪p‬ى العقار من خالل‬
‫تجمهر الناس باملكان‪ ،‬وهو ما يزيد من فضول الكث‪ IJ‬للتعرف ع‪p‬ى مجريات الحدث‪ ،‬غ‪IJ‬‬
‫أن الذي يؤخذ ع‪p‬ى هذﻩ املرحلة هو أ‪<q‬ا تبقى من خالل الواقع العم‪p‬ي مس‪IJ‬ة من قبل‬
‫‪123‬‬
‫ ‬
‫املهندس املساح الطبوغراي‪ ،‬وهو رجل تق¬‪ u‬وال عالقة له بالقانون رغم ارتباط عمله به‪،‬‬
‫وهو ما من شأنه أن يؤدي إ ى إهدار مجموعة من الضمانات املمنوحة للغ‪.IJ‬‬
‫وكما ذهبت إحدى الباحثات إ ى القول بأن‪ " :‬وقت أجراء عملية التحديد ال يتجاوز‬
‫يوما واحدا ‪ -‬بل ساعة أو ساعت‪J‬ن ‪ -‬وهو ما ال يكفي إلجراء بحث قانوني مفصل عن حالة‬
‫العقار سواء من حيث واقع الحيازة أو الحقوق الواردة ع‪p‬ى العقار‪ ...‬إذ يقتصر دور‬
‫املهندس فقط ع‪p‬ى مجرد عمليات تقنية من تحديد ملوقع العقار ورسم للخريطة املؤقتة‬
‫وتحديد للمساحة واملشتمالت‪ ...‬وهو ما يضفي ع‪p‬ى هذﻩ املرحلة صفة الطبوغرافية أك{‪I‬‬
‫‪265‬‬
‫مما «ي عليه قانونية‪.‬‬
‫وبناءا ع‪p‬ى ما سبق فالوسائل املشار إل=<ا أعالﻩ ‪ -‬باستثناء بعض ايجابيات عملية‬
‫التحديد ‪ -‬ال تخدم مصلحة الغ‪ IJ‬بالشكل املطلوب‪ ،‬وهو ٔالامر الذي يضرب ي شرعية‬
‫قاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫واس¦‪I‬ساال ي مسار مسطرة التحفيظ فيما يتعلق بالجانب امل‪I‬ر م‪<z‬ا لقاعدة‬
‫التطه‪ ،IJ‬نجد انه بعد توصل مصلحة املحافظة العقارية‪ ،‬بالتصميم ال‪<z‬ائي وحالة كون‬
‫هذا ٔالاخ‪ IJ‬متداخال مع رسم عقاري آخر‪ ،‬فيتم إنقاص الجزء املتداخل مع ذلك الرسم‪،‬‬
‫كما يمكن أن يكون متداخال مع تحديد إداري‪ ،‬فإذا كان هذا ٔالاخ‪ IJ‬مصادقا عليه فيتم‬
‫إلغاء مطلب التحفيظ أو إلغاء الجزء املتداخل معه‪ ،‬أما إذا لم يكن مصادقا عليه فيتم‬
‫مراسلة السلطة الوصية عليه لتدمج كمتعرض‪.‬‬
‫وتعت‪ I‬هذﻩ املرحلة مهمة من حيث كو‪<q‬ا تساهم ي إعادة مراجعة الخطوات ال‪uv‬‬
‫قطعها مطلب التحفيظ‪ ،‬وهو ما يشكل حماية لحقوق الغ‪ ،IJ‬وإضفاء لنوع من‬
‫املصداقية ع‪p‬ى الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري‪.‬‬
‫وبصفة عامة‪ ،‬فبعد هذﻩ املراحل يقوم املحافظ أو من ينوب عنه بتحرير ٕالاعالن‬
‫عن ان<اء التحديد داخل أجل أربعة أشهر املوالية للتحديد الفع‪p‬ي للعقار يوجه للجريدة‬
‫الرسمية قصد النشر‪ ،‬طبقا ملقتضيات الفقرة ٔالاخ‪IJ‬ة من الفصل ‪ 23‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫العقاري مع ما يستتبعه من ضرورة التعليق لدى محكمة وقائد املنطقة التابع لها العقار‪.‬‬
‫‪ _265‬فاطمة الحروف‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪ 71:‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪124‬‬
‫ ‬
‫وتجدر ٕالاشارة إ ى أنه بمجرد النشر بالجريدة الرسمية ومرور اجل شهرين يقفل‬
‫باب التعرضات‪ ،‬مع مراعاة الاستثناءات ال‪ uv‬جاء ‪<h‬ا الفصل ‪ 29‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪.،‬‬
‫ويبقى الهدف من وراء ٕالاشهار بالجريدة الرسمية‪ ،‬هو منح مسطرة التحفيظ‬
‫املجال الواسع من ٕالاشهار‪ ،‬لت‪I‬ير شرعية الرسوم العقارية إذ ال بد من إعطاء الفرصة‬
‫ألصحاب الشأن للتعب‪ IJ‬عن تعرضا‪<Î‬م وتدخال‪<Î‬م‪ ،‬ح‪ ¡v‬تكون حجة عل=<م حالة‬
‫‪266‬‬
‫تقاعسهم‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن ٕالاشكال يعيد نفسه‪ ،‬إذ أن تقنية ٕالاشهار هذﻩ‪ ،‬تبقى شكلية قانونية أك{‪I‬‬
‫مما «ي إشهارية نظرا لقصورها عن بلوغ املقصود ي تحقيق إشهار موسع لجميع ٔالاطراف‬
‫املعنية‪ ،‬ولذلك ينب‪²‬ي ع‪p‬ى ٔالاقل عدم حصر ٕالاشهار ع‪p‬ى الجريدة الرسمية ونقله ليشمل‬
‫بعض الجرائد املحلية‪.‬‬
‫وعموما فمسطرة التحفيظ ترتبط بمجموعة من املحطات ال‪ uv‬من شأ‪<q‬ا أن‬
‫تحقق الغرض املقصود م‪<z‬ا‪ ،‬وأن تضفي ع‪p‬ى قاعدة التطه‪ IJ‬الشرعية القانونية ال‪ uv‬كانت‬
‫وال تزال محط نقاش املهتم‪J‬ن باملجال‪.‬‬
‫فاملشكل ٔالاساس الذي يع¦‪I‬ضنا ي هذا املجال يتمثل ي عدم اح¦‪I‬ام هذﻩ‬
‫الشكليات واملحطات بالشكل الالزم‪ ،‬فلو تمت عملية الاستدعاء كما أراد لها املشرع‪،‬‬
‫وكذلك لو تم اح¦‪I‬ام التاريخ املحدد لعملية التحديد وجميع الشكليات املرتبطة ‪<h‬ا من‬
‫بحث قانوني وغ‪IJ‬ﻩ‪ ،‬وكذلك لو تم اح¦‪I‬ام املسطرة كما وضعها املشرع لكانت النتائج‬
‫ايجابية وكانت شرعية قاعدة التطه‪ IJ‬م‪I‬رة بالشكل املطلوب‪ ،‬فاملشكل ليس ي شكليات‬
‫مسطرة التحفيظ أو ي ‪<q‬ائية الرسم العقاري‪ ،‬ولكن املشكل ي عدم اح¦‪I‬ام هذﻩ‬
‫املقتضيات القانونية واملسطرية‪ ...‬وبالتا ي فال¦‪I‬ك‪ J‬يجب أن ينصب ع‪p‬ى ضرورة اح¦‪I‬ام‬
‫إجراءات املسطرة منذ بداي<ا إ ى ‪<q‬اي<ا مع التوسع ي وسائل ٕالاشهار ما أمكن‪...‬‬
‫وارتباطا بإمكانية التعرض ودورها ي حماية الحقوق من الاعتداء‪ ،‬وكذا اعتبارها‬
‫آلية قانونية تساهم بدورها ي إعطاء قيمة شرعية قاعدة التطه‪ ،IJ‬فإ‪<q‬ا ي غالبي<ا تنقل‬
‫‪ _266‬التوزاني رشيد‪" :‬التطه‪ IJ‬وٕالاشهار ي قانون التحفيظ العقاري" مقال منشور بجريدة العلم‪ ،‬عدد ‪ ،20727‬بتاريخ ‪ 09‬ماي ‪،2007‬‬
‫ص‪.06:‬‬
‫‪125‬‬
‫ ‬
‫الاع إ ى الجهة القضائية لتبدأ مرحلة جديدة من حياة التحفيظ‪ ،‬لها مم‪J‬ا‪<Î‬ا‬
‫وخصائصها عن نظ‪<ÎIJ‬ا ٕالادارية وهو ما سأعالجه ي املطلب الثاني‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]g×Ş¹‬‬
‫]‪ ãŞjÖ]ì‚Â^Î†èjÖŒ^‰`Òíéñ^–ÏÖ]í×u†¹‬‬
‫بحكم العالقة ال¦‪I‬ابطية ال‪ uv‬تجمع ب‪J‬ن إمكانية التعرض واملرحلة القضائية‬
‫للتحفيظ إذ انه ال وجود لهذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة إال بوجود ٔالاو ى فإن¬‪ u‬سأعمل ع‪p‬ى تقسيم هذا‬
‫املطلب إ ى فقرت‪J‬ن‪ ،‬أتناول ي الفقرة ٔالاو ى إمكانية التعرض ودورها ي ت‪I‬ير قاعدة التطه‪IJ‬‬
‫من خالل حماية حقوق الغ‪ IJ‬ع‪p‬ى أن أعالج ي الفقرة الثانية دور القضاء ي ت‪I‬ير شرعية‬
‫‪ ãŞjÖ]ì‚Â^Î†èiæš†ÃjÖ]íéÞ^ÓÚc‬‬
‫يعت‪ I‬التعرض ٓالالية الفعالة_ إن لم نقل الوحيدة _ ال‪ uv‬يع‪ I‬من خاللها أصحاب‬
‫الحقوق العينية ع‪p‬ى العقارات ال‪ uv‬تكون موضوع تحفيظ عن تعرضا‪<Î‬م وتدخال‪<Î‬م‪،‬‬
‫وهذا طبي‪é‬ي ي مؤسسة قانونية تعت‪ I‬الرسم العقاري ‪<q‬ائيا ومطلقا إزاء الكافة‪.‬‬
‫وأش‪ IJ‬أنه يحق لكل شخص يد‪ó‬ي حقا عينيا قابال للتقييد دون الحقوق‬
‫الشخصية‪ 267‬أن يتدخل عن طريق التعرض ي إجراءات مسطرة التحفيظ‪ 268،‬وذلك‬
‫‪ _267‬ال موجب للتعرض إذا لم ينصب ع‪p‬ى املطالبة بحق من الحقوق العينية القابلة للتقييد‪.‬‬
‫"لكن ردا ع‪p‬ى الوسيلة أعالﻩ‪ ،‬فإنه يتج‪p‬ى من صك التعرض وتقرير الحضور أن الطاعن تعرض ع‪p‬ى كافة امللك وأنه ي مذكر بيان‬
‫أسباب تعرضه أوضح أن ٔالامر يتعلق ب¦‪I‬سيم الحدود ب‪J‬ن عقاري الطرف‪J‬ن معت‪I‬ا أنه حول تتبع الحدود وبذلك فالطاعن سواء ي‬
‫تعرضه أو ي مذكرة بيان أسباب التعرض لم يطالب ال بحق املرور وال بحق السقي ولذلك فإن القرار ح‪J‬ن علل بما أش‪ IJ‬إليه ي‬
‫الوسيلة أعالﻩ فإنه يكون معلال تعليال كافيا والوسيلة بالتا ي غ‪ IJ‬جديرة باالعتبار"‪.‬‬
‫_ قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 55‬املؤرخ ي ‪ 2006/1/4‬ملف مدني عدد ‪ 2003/1/1/4511‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _268‬ال يقوم التدخل ٕالارادي مقام التعرض بوصفه الوسيلة القانونية الوحيدة ي املنازعة ي أحقية طالب التحفيظ ي املد‪ó‬ى فيه‪.‬‬
‫"لكن ردا ع‪p‬ى السبب أعالﻩ فانه يتج‪p‬ى من مستندات امللف أن دعوى النازلة إنما تتعلق بالتحفيظ العقاري وإن املحكمة بخصوص‬
‫ذلك إنما تكون مقيدة بالبت ي الاع املثار ب‪J‬ن طالب التحفيظ واملتعرض وكما أحيل عل=<ا من طرف املحافظ‪ .‬وبالتا ي ال مجال‬
‫لالستدالل ي النازلة املذكورة ال بمقتضيات الفصل ‪ 144‬وال بالفصل ‪ 303‬من قانون املسطرة املدنية‪ .‬ولذلك فإن املحكمة ح‪J‬ن عللت‬
‫قضا`<ا بأنه "بخصوص عبد الجواد بال فريج املعروض نزاعه ع‪p‬ى املحكمة بصدد قرار املحافظ الذي رفض مطلبه للتحفيظ ال يكون‬
‫لهذﻩ املحكمة أن تقرر ضم منازعته هذﻩ أل‪<q‬ا ليست تعرضا إذ كل منازعة ي مطلب تحفيظ خارج التعرض القانوني ال تؤثر شيئا ع‪p‬ى‬
‫‪126‬‬
‫ ‬
‫‪269‬‬
‫داخل أجل شهرين من يوم نشر إعالن التحديد بالجريدة الرسمية ما لم يكن تعرض‬
‫من قبل‪ ،‬وذلك حالة وجود نزاع بشأن وجود أو مدى وجود حق امللك لطالب التحفيظ‪،‬‬
‫أو ي حالة ٕالادعاء بمباشرة حق عي¬‪ u‬يمكن تقييدﻩ بالرسم العقاري الذي سيتم إنشاؤﻩ‪،‬‬
‫أو ي حالة املنازعة ي حق وقع ٕالاعالن عنه طبقا للفصل ‪ 84‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪.‬‬
‫ومهما كان املكان الذي تم التصريح فيه بالتعرض‪ ،‬فإن املحافظ يملك كامل‬
‫الصالحية ي تأسيس التعرض‪ ،‬هذا ٔالاخ‪ IJ‬الذي يعد من اللبنات ٔالاساسية لبناء صرح‬
‫‪270‬‬
‫نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬مادام العقار املع¬‪ u‬باألمر تابعا ملصلحة املحافظة العقارية‪.‬‬
‫وهكذا فالتعرض ‪<õ‬دف بالدرجة ٔالاو ى إ ى حماية حقوق الغ‪ IJ‬ي ف¦‪I‬ة زمنية محددة‬
‫قبل أن اتخاد قرار التحفيظ‪ ،‬إذ أنه ي هذﻩ الحالة يل‪²‬ي جميع الحقوق غ‪ IJ‬املدرجة به‪،‬‬
‫غ‪ IJ‬أن التعرض كما يمكن قبوله نتيجة توفر شروطه يمكن رفضه النعدامها‪.‬‬
‫إن املشرع من خالل الفصل ‪ 25‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري فتح املجال واسعا‬
‫للمتعرض لتقديم تعرضه كيفما شاء‪ ،‬إذ لم يلزمه بإتباع شكلية معينة‪ ،‬فيمكن تقديمه‬
‫س‪ IJ‬مسطرة التحفيظ ولو ي مرحل<ا القضائية" فإنه نتيجة ملا ذكر كله يكون قرارها معلال ومرتكزا أساس قانوني وغ‪ IJ‬خارق للفصل‬
‫املستدل به والسبب بالتا ي غ‪ IJ‬جدير باإلعتبار"‪.‬‬
‫_ قرار املجس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 3917‬املؤرخ ي ‪ 2008/11/12‬ملف مدني عدد ‪ 2008/1/1/934‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _269‬ونش‪ IJ‬إ ى أن التعرض الاستثنائي غ‪ IJ‬طبقا لقانون الضم‪ .‬جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" حيت صح ما عابه الفرع من الوسيلة ع‪p‬ى القرار‪ ،‬ذلك أن ظه‪ IJ‬ضم ٔالارا‪ u³‬الفالحية املؤرخ ي ‪ 1962/06/30‬ومرسومه التطبيقي‬
‫املؤرخ ي ‪ 1962/07/25‬ينصان ع‪p‬ى مقتضيات استثنائية و‪<q‬ائيا تقت©‪ u‬بتخصيص املعني‪J‬ن بقطع ٔالارا‪ u³‬املضمومة املعينة ي‬
‫مشروع الضم ال‪<z‬ائي‪ ،‬بعد أن يصادق عليه بمرسوم‪ ،‬وينشر بالجريدة الرسمية‪ ،‬كما يق©‪ u‬الفصل ‪ 20‬من املرسوم بان املحافظ‬
‫يجري التحديد ال‪<z‬ائي املالئم ملشروع الضم املصادق عليه‪ ،‬يع‪J‬ن خالله املالك بصفة ‪<q‬ائيا‪ ،‬وينذر املعني‪J‬ن بأن لهم اجل ‪ 6‬اشهر‬
‫إلبداء تعرضا‪<Î‬م ابتداء من نشر املرسوم‪ ،‬وإال ال تقبل تعرضا‪<Î‬م‪ ،‬ويق©‪ u‬الفصل ‪ 17‬من الظه‪ IJ‬كذلك بأنه ي حالة إبداء تعرضات‬
‫ي ٔالاجل‪ ،‬وإحالة الاع ع‪p‬ى املحكمة الابتدائية‪ ،‬ال يمكن تقييد أسماء املالك لقطع ٔالارض املخصصة لهم ي الرسم العقاري بصف<م‬
‫أرباب هذﻩ القطع إال بعد صدور حكم ‪<q‬ائي‪ ،‬ومن لم يتعرض ي ٔالاجل فقد كل حق يد‪ó‬ي به‪ ،‬والثابت من وقائع الدعوى املعروضة‬
‫ع‪p‬ى قضاة املوضوع وأسانيدها املد ى ‪<h‬ا أمامهم أن العقار املتنازع عليه صدر مرسوم املصادقة ع‪p‬ى ضمه املؤرخ ي ‪1970/1/26‬‬
‫واملنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 2989‬وتتابع فيه مسطرة التحفيظ والتعرضات املبداة عل=<ا حسب شهادة مدير املكتب الجهوي‬
‫لالستثمار الفال‪ü‬ي املؤرخة ي ‪ 2004/1/16‬واملحكمة ملا لم ترد ع‪p‬ى الدفع املثار من طرف الطالب‪J‬ن بشأن مشروع الضم املصادق عليه‬
‫والتحفيظ املرافق له رغم ما له من اثر ع‪p‬ى قضا`<ا ي النازلة عللت قرارها تعليال ناقصا مال ملة انعدامه‪ ،‬وعرضته بالتا ي‬
‫للنقض"‪.‬‬
‫_ قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد‪ 3883 :‬بتاريخ ‪ 2007/11/28‬ملف مدني عدد‪ 2005/3/1/2525 :‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _270‬محمد الحياني‪ " :‬ي نظام التحفيظ العقاري املغربي" الجزء ٔالاول‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى‪ ،2004 ،‬ص‪.139:‬‬
‫‪127‬‬
‫ ‬
‫مشافهة أو بشكل كتابي للجهات املختصة‪ ،‬فما عليه إال أن يتقدم بتعرضه وٕالادالء‬
‫بالبيانات واملعلومات الكافية ال‪ uv‬تب‪J‬ن كنه التعرض سواء تعلقت باملتعرض أو بالعقار‬
‫املتعرض عليه‪ ،‬طبعا مع أداء الرسوم‪.‬‬
‫وبالرجوع إ ى الفصل ‪ 24‬من ظ ت ع يتب‪J‬ن أن التعرض مفتوح ي وجه كل‬
‫شخص تتوفر فيه شروط معينة من قبيل الصفة و املصلحة ؤالاهلية‪ ،‬و «ي شروط‬
‫متطلبة ي جميع الادعاءات ٔالاخرى‪.‬‬
‫وهذﻩ ٕالامكانية كما أشار بعض الفقه مفتوحة ي وجه ح‪ٔ ¡v‬الاشخاص الذين ال‬
‫تربطهم الشروط السابقة بالعقار مما قد يؤدي إ ى التعرض الكيدي أو التعسفي‪ ،‬رغم أن‬
‫املشرع أخضع هذﻩ ٕالامكانية لجزاءات تتمثل ي غرامة وتعويض وعند الاقتضاء تعويض‬
‫‪271‬‬
‫لفائدة املتضرر من التعرض الكيدي‪.‬‬
‫ويمكن كذلك حسب الفصل ‪ 26‬من ظ ت ع تقديم التعرض نيابة عن‬
‫ٔالاشخاص املحجورين و الغائب‪J‬ن و املفقودين من قبل الو‪ u.‬أو املمثل الشر‪ó‬ي لهؤالء و‬
‫كذلك ٔالاقرباء‪ ...‬شرط أن يثبتوا هوي<م وٕالادالء بوثائق صحيحة للحالة املدنية ملنوب=<م‪...‬‬
‫و يبدو أن الهدف من ذلك كما تذهب إحدى الباحثات هو تجنب هو هؤالء لعنصر‬
‫‪272‬‬
‫املفاجأة الذي يمكن أن يواجههم ي أية لحظة بتأسيس رسوم عقارية ع‪p‬ى أمالكهم‪.‬‬
‫وتضيف نفس الباحثة بأنه بالرغم من أن املشرع فسح املجال واسعا لكل من‬
‫‪<õ‬مه ٔالامر للتعرض سواء أصالة عن نفسه أو نيابة عن غ‪IJ‬ﻩ‪ ،‬وما ي ذلك من حماية‬
‫لحقوق القاصرين وغ‪IJ‬هم فانه ‪ -‬أي املشرع ‪ -‬لم يضع حال قانونيا للحالة ال‪ uv‬يمكن أن‬
‫تنتج عن سوء نية النائب الشر‪ó‬ي وتكديرﻩ‪ ،‬وهو ٔالامر الذي ال ي‪I‬ر الحجية املطلقة‬
‫‪273‬‬
‫للرسم العقاري‪.‬‬
‫وأعتقد بأن هذا الرأي بقدر ما هو محق فيما ذهب إليه فيبقى محل نظر‪ ،‬ألنه‬
‫وحسب الفصل ‪ 26‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري أن املتعرض نيابة عن الغ‪ IJ‬ملزم بإثبات‬
‫‪ _271‬د محمد خ‪IJ‬ي‪ :‬حماية امللكية العقارية و نظام التحفيظ العقاري باملغرب "‪ ،‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪. 178 :‬‬
‫‪ _272‬فاطمة لحروف‪ :‬م‪.‬س‪ ،‬ص‪.77:‬‬
‫‪ _273‬نفس املرجع‪ ،‬نفس الصفحة‪.‬‬
‫‪ _274‬كما تم تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم ‪.14/07‬‬
‫‪128‬‬
‫ ‬
‫هويته وٕالادالء بجميع البيانات املتعلقة بالحالة املدنية ملنونيه‪ ،‬وملزم باإلدالء بجميع‬
‫الحجج ال‪ uv‬ترجع للمناب عنه‪ ،‬وبالتا ي فإنه يصعب تصور سوء النية ي هذا الفرد‪،‬‬
‫اللهم حالة مطالبة املتعرض بإسم الغ‪ IJ‬بحقوق لفائدة هذا ٔالاخ‪ IJ‬أقل مما كان سيد‪ó‬ي‬
‫لنفسه لو كان له أن يتعرض بشخصه‪.‬‬
‫وكما سبق أن أشرت‪ ،‬فاملشكل ليس ي القاعدة القانونية وإنما ي من ال يح¦‪I‬م‬
‫هذﻩ القاعدة‪ ،‬وبالتا ي ومن كل ما سبق‪ ،‬فنحن لسنا أمام قاعدة قانونية وإنما أمام أزمة‬
‫أخالق‪ ،‬وأزمة و‪ó‬ي‪.‬‬
‫وكأهم مستجد جاء به املشرع‪ ،‬فإنه قد حصر إمكانية تقديم التعرض من خالل‬
‫الفصل ‪ 25‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع ‪274‬ع‪p‬ى جهة املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪ ،‬أو املهندس املساح‬
‫الطبوغراي املنتدب أثناء عملية التحديد هذا ع‪p‬ى عكس النص القديم الذي كان يتيح‬
‫إمكانية التعرض أمام مركز قا‪ u³‬التوثيق ومكتب القائد واملحكمة الابتدائية‪ ،‬وتعدد‬
‫هذﻩ الجهات ي النص السابق من وجهة نظرنا كان أحسن فعالية إذ أستطيع القول أنه‬
‫يمكن أن يوفر الكث‪ IJ‬ع‪p‬ى املتعرض‪J‬ن‪ ،‬من حيث عبء التنقل‪ٔ ...‬الامر الذي يحرك غرائزهم‬
‫ي تقديم تعرضا‪<Î‬م لهذﻩ املراكز إال أنه قد استجاب الفصل ‪ 27525‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫‪ _275‬ينص الفصل ‪ 25‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم ‪ 14/07‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" تقدم التعرضات عن طريق تصريح كتابي أو شفوي أما للمحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪ ،‬وأما للمهندس املساح الطبوغراي املنتدب‬
‫أثناء إجراء التحديد‪ .‬تضمن التصريحات الشفوية للمتعرض‪ ،‬بحضورﻩ‪ ،‬ي محضر يحرر ي نسخت‪J‬ن تسلم إحداهما إليه‪.‬‬
‫إن التصريحات والرسائل املحررة للغرض املشار إليه سابقا يجب أن تب‪J‬ن ف=<ا هوية املتعرض‪ ،‬حالته املدنية‪ ،‬عنوانه الحقيقي أو‬
‫املختار‪ ،‬اسم امللك‪ ،‬رقم مطلب التحفيظ‪ ،‬طبيعة ومدى الحق موضوع الاع‪ ،‬بيان السندات والوثائق املدعمة للطلب‪.‬‬
‫يجب ع‪p‬ى املتعرض‪J‬ن أن يودعوا السندات والوثائق املثبتة لهوي<م واملدعمة لتعرضهم ويؤذوا الرسوم القضائية وحقوق املرافعة أو‬
‫يدلوا بما يفيد حصولهم ع‪p‬ى املساعدة القضائية وذلك قبل انصرام الشهر املوا ي الن<اء اجل التعرض‪.‬‬
‫يمكن أن تسلم لطال‪ uö‬التحفيظ واملتدخل‪J‬ن ي املسطرة بطلب م‪<z‬م‪ ،‬صور شمسية للوثائق املد ى ‪<h‬ا من طرف املتعرض‪J‬ن‪.‬‬
‫يد‪ó‬ى"سجل‬
‫بقوم املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية بتضم‪J‬ن التعرضات املقدمة وفق الشروط املنصوص عل=<ا أعالﻩ ي سجل خاص ٍ‬
‫التعرضات "‬
‫إذا كان التعرض ال يتعلق إال بجزء من العقار لم يتيسر تحديدﻩ بكيفية صحيحة أثناء إجراء عملية التحديد حسبما هو منصوص‬
‫عليه ي الفصل ‪ 20‬تباشر هذﻩ العملية ع‪p‬ى نفقة املتعرض‬
‫إذا تعرض تحديد الجزء محل الاع‪ ،‬فان املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية يحيل املطلب ع‪p‬ى املحكمة الابتدائية‪ ،‬و يمكن للقا‪u³‬‬
‫املقرر الذي أحيل عليه أن ينجز هذا التحديد طبقا ملقتضيات الفصل ‪ 34‬من هذا القانون‪.‬‬
‫‪ _276‬د‪ ،‬محمد بن الحاج السلم‪» ،u‬سياسة التحفيظ العقاري باملغرب ب‪J‬ن ٕالاشهار العقاري و التخطيط الاجتما‪ó‬ي _ الاقتصادي"‪،‬‬
‫م‪.‬س‪ ،‬ص‪ 94:‬و ما بعدها‪.‬‬
‫‪129‬‬
‫ ‬
‫العقاري إ ى ما كان قد نادى به بعض الفقه‪ ،‬ألن هذﻩ التعددية يمكن أن تكون «ي‬
‫السبب ي ضياع الحقوق وذلك إما لكون مجموعة من ٔالاشخاص – خصوصا ي البوادي‬
‫– ال يعلمون أصال باختصاص هذﻩ املراكز بالتعرضات‪ ،‬كما أن هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة ورغم كو‪<q‬ا‬
‫مختصة بنص القانون باستقبال التعرضات‪ ،‬فإ‪<q‬ا ال تقوم بدورها كما ينب‪²‬ي‪ ،‬سواء‬
‫بسبب قلة التكوين ي املوضوع‪ ،‬أو بسبب ك{‪I‬ة أشغالها‪ٔ ،‬الامر الذي قد يضيع ع‪p‬ى‬
‫املتعرض فرصته الوحيدة باإلدالء بحقوقه‪ 276 .‬وأمام هذا الوضع املزري والذي ال يرجع‬
‫باألساس للقاعدة القانونية وإنما إ ى سوء تطبيقها‪.‬‬
‫ويمكن أن نستشف حالة أخرى توفر ضمانة للمتعرض‪J‬ن إذ من شأ‪<q‬ا العمل ع‪p‬ى‬
‫تخفيف العبء ع‪<z‬م _املتعرض‪J‬ن_‪ ،‬وتتمثل ي حالة التعرض املنعكس كليا أو جزئيا واملحكوم‬
‫بصحته إذ يتم إلغاء املطلب‪J‬ن معا حالة التعرض الك‪p‬ي‪ ،‬أو الجزء املتداخل حالة التعرض‬
‫الجزئي‪ ،‬إذ ال يقتصر ع‪p‬ى إلغاء املطلب املتعرض عليه فقط‪ 277.‬و«ي إمكانية تخفف عبء‬
‫التعرض ع‪p‬ى أك{‪ I‬من مطلب ي نفس املوضوع‪ ،‬وتساعد ع‪p‬ى تشجيع املتعرض‪J‬ن للدفاع عن‬
‫حقوقهم‪.‬‬
‫بخصوص أجل التعرضات‪ ،‬فإن ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري قد ألزم كل شخص يد‪ó‬ي‬
‫حقا عينيا ع‪p‬ى عقار ي طور التحفيظ أن يبادر إ ى املطالبة ‪<h‬ذﻩ الحق عن طريق ممارسته‬
‫لحق التعرض وذلك داخل أجل قانوني حددﻩ املشرع املغربي وفق ما تضمنه نص الفصل‪27‬‬
‫منه‪ - 278‬ظـ‪،‬ت‪،‬ع ‪ -‬وهو أجل الشهرين من تاريخ نشر ٕالاعالن عن ان<اء التحديد بالجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬هذا استثناءا ملا جاءت به مقتضيات الفصل ‪ 27929‬من نفس الظه‪ ،IJ‬إذ أتاح‬
‫‪ _277‬ذ‪ ،‬محمد صغ‪" :IJ‬تنفيذ املقررات القضائية ي ميدان التحفيظ العقاري"‪ ،‬مقال منشور بمجلة املناظرة‪ ،‬العدد السابع‪،2002 ،‬‬
‫ص‪.60:‬‬
‫"ال يقبل أي تعرض‪ ،‬باستثناء ما هو منصوص عليه ي الفصل ‪ 29‬بعد انصرام اجل شهرين يبتدئ من تاريخ نشر ٕالاعالن املذكور ي‬
‫الفصل ‪ 23‬من هذﻩ القانون بالجريدة الرسمية"‪.‬‬
‫" بعد انصرام ٔالاجل املحدد ي الفصل ‪ 27‬أعالﻩ يمكن ان يقبل التعرض بصفة استثنائية من طرف املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪،‬‬
‫ولو لم يرد ع‪p‬ى مطلب التحفيظ أي تعرض سابق‪ ،‬شريطة أن ال يكون امللف قد وجه إ ى املحكمة الابتدائية‪.‬‬
‫‪130‬‬
‫ ‬
‫املشرع إمكانية التعرض ع‪p‬ى مطلب التحفيظ بعد انصرام ٔالاجل القانوني املنصوص عليه ي‬
‫الفصل ‪ 27‬املشار إليه أعالﻩ أمام املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية شريطة أن ال يكون امللف‬
‫قد وجه إ ى املحكمة الابتدائية‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن الجديد الذي جاء به الفصل ‪ 29‬املشار إليه هو حصر هذﻩ ٕالامكانية أمام‬
‫جهة املحافظ‪ 280‬وحدﻩ دون غ‪IJ‬ﻩ الذي له كامل الصالحية ب‪J‬ن قبول هذا النوع من‬
‫التعرضات ورفضه‪ ،‬إذ يكون قرارﻩ هذا قرارا ‪<q‬ائيا غ‪ IJ‬قابل للطعن القضائي ال‪uÑ‬ء‬
‫الذي أثار ردود فعل فقهية وقضائية ‪<h‬ذا الشأن ب‪J‬ن مؤيد ومعارض لهذا الاستثناء الذي‬
‫انفرد به املحافظ كجهة إدارية‪.‬‬
‫فمما سبق نستطيع القول انه منذ إيداع مطلب التحفيظ بمصلحة املحافظة‬
‫العقارية يحق لكل من ‪<õ‬مه أمر التعرض ع‪p‬ى هذا املطلب إ ى غاية مرور اجل الشهرين‬
‫املشار إليه أعالﻩ مع مراعاة حالة الاستثناء املذكورة‪.‬‬
‫وي اعتقادنا أن ٔالاجل العادي املذكور للتعرض كاف إلبداء التعرضات‪ ،‬ألن مدته‬
‫قد تصل أحيانا إ ى عدة سنوات‪ ،‬ولذلك ينذر أال يعلم صاحب الحق ع‪p‬ى العقار موضوع‬
‫التحفيظ ‪<h‬ذﻩ العملية‪ ،‬وإن أي تفريط منه سيحمله املسؤولية ي ذلك‪ ،‬وتوقيا ملا يمكن‬
‫أن يحصل للمتضرر من جهالة نص املشرع ع‪p‬ى ٔالاجل العادي‪ ،‬إذ أن قبول التعرض من‬
‫قبل املحافظ خارج ٔالاجل العادي غ‪ IJ‬معلل‪ ،‬وهو ما يحقق نوعا من املصداقية والشرعية‬
‫ع‪p‬ى ‪<q‬ائية الرسم العقاري‪.‬‬
‫يتع‪J‬ن ع‪p‬ى املتعرض أن يد ي للمحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪ ،‬بالوثائق املبينة لألسباب ال‪ uv‬منعته من تقديم تعرضه داخل ٔالاجل‪،‬‬
‫وبالعقود والوثائق املدعمة لتعرضه‪ .‬كما يتع‪J‬ن عليه أن يؤدي الرسوم القضائية وحقوق املرافعة أو يثبت حصوله ع‪p‬ى املساعدة‬
‫القضائية‪.‬‬
‫يكون قرار املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية برفض التعرض غ‪ IJ‬قابل للطعن القضائي"‪.‬‬
‫‪280_ dans le cas ou l’opposition est reçue hors délai, l’opposant peut bénéficier de l’exception prévue à l’article 29ndu‬‬
‫‪dahir du 12 aout1913, en formulant une demande d’admission. Il doit justifier les causes du retard de dépôt de formuler‬‬
‫‪son opposition.‬‬
‫‪Dans le cas ou le dossier n’a pas été transmis au tribunal, une demande et mene une enquête (article 29 du dahir 12 aout‬‬
‫‪1913).‬‬
‫‪131‬‬
‫ ‬
‫وهو ما أكدﻩ املج‪p‬ي ٔالاع‪p‬ى ي قرار له إذ نص ع‪p‬ى أنه‪" :‬وإن كانت شهادة املحافظ‬
‫املرفقة باملقال الافتتا‪ü‬ي تفيد أن أجل التعرض قد انت¡ إال أنه و بمقت©¡ الفصل ‪29‬‬
‫من ظه‪ 12 IJ‬غشت ‪ 1913‬فإنه بعد انصرام ٔالاجل املحدد ي الفصل ‪ 27‬يمكن أن يقبل‬
‫التعرض بصفة استثنائية من طرف املحافظ ما دام لم يوجه امللف إ ى كتابة الضبط‬
‫‪281‬‬
‫باملحكمة الابتدائية‪"...‬‬
‫ولعل ما يؤكد و يعضد ذلك أن جميع التعرضات يمكن قبولها رغم ان<اء إجراءات‬
‫مسطرة التحفيظ ما دام لم يتم تأسيس الرسم العقاري‪ ،‬فإذا صدر الحكم حائزا لقوة‬
‫ال‪uÑ‬ء املق©‪ u‬به فال يقبل أي تعرض‪ ،‬وهو ما شدد عليه السيد الوزير ٔالاول ووزير‬
‫العدل ي مذكرة إ ى السيد ٔالام‪J‬ن العام للحكومة بشأن قبول التعرضات بعد مرحلة‬
‫التقا‪ ،u³‬إذ جاء من خاللها بأن التعرض ال يقبل بعد انصرام أجل الشهرين املحدد ي‬
‫املادة ‪ 27‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع مع مراعاة الاستثناءات الواردة بالفصل ‪ 29‬منه‪ ،‬فباألحرى قبولها‬
‫‪282‬‬
‫بعد مرحلة التقا‪ u³‬و صدور الحكم ال‪<z‬ائي‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن الفضول العلم‪ u‬يدفعنا إ ى القول بالنظر ي املوضوع من جزئية أو زاوية‬
‫واحدة‪ ،‬وأنه ال يمكن التوسع ي قبول التعرضات دون مراعاة آجال معينة‪ ،‬وإنما الذي‬
‫يجب ال¦‪I‬ك‪ J‬عليه وتطوير وتنويع آليات ٕالاشهار والنشر بالشكل الذي يحقق العالنية‬
‫الكافية‪ ،‬ويمكن املتعرض‪J‬ن من التدخل ي الوقت املناسب وهو ٔالامر الذي يعفينا من‬
‫‪283‬‬
‫الحديث عن مجموعة من املشاكل ال‪ uv‬تأتي بعد‪.‬‬
‫وعموما يعمل املحافظ ع‪p‬ى مراقبة الوثائق واملستندات ال‪ uv‬أد ى ‪<h‬ا املتعرض‬
‫ليضفي ع‪p‬ى هذﻩ الوضعية الجديدة ال‪ uv‬تتخلل مسطرة التحفيظ الجدية واملصداقية‬
‫‪ _281‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 1918‬صادر بتاريخ ‪ ،2005/06/29‬ملف مدني عدد ‪ ،2003-1-1-253‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _282‬مذكرة رقم ‪ 578‬د‪ ،‬صادرة من السيدان الوزير ٔالاول ووزير العدل إ ى السيد ٔالام‪J‬ن العام للحكومة بتاريخ ‪ 22‬يناير ‪،1980‬‬
‫الرباط‪.‬‬
‫_ لإلشارة فالوزير ٔالاول تم تسميته برئيس الحكومة ووزارة العدل أصبحت تسمي<ا الحالية بوزارة العدل والحريات إال أن اح¦‪I‬اما‬
‫للتسمية ال‪ uv‬كان عل=<ا الحال وقت صدور املذكرة فقد استعملنا التسمية ال‪ uv‬كان معموال ‪<h‬ا حي‪<z‬ا‪.‬‬
‫‪ _283‬بخصوص هذﻩ النقطة تثار العديد من الاشكاالت خاصة بعد تعديل الفصل ‪ 29‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري الذي أصبح ينص‬
‫ع‪p‬ى عدم تقديم التعرض خارج ٔالاجل إال أمام املحافظ ع‪p‬ى امللكية العقارية‪.‬‬
‫‪ _284‬د‪ ،‬محمد الحياني‪" :‬ي نظام التحفيظ العقاري املغربي"‪ ،‬م‪،‬س‪،‬ص‪141.:‬‬
‫‪132‬‬
‫ ‬
‫املتطلبة لبناء السقف القانوني‪ ،‬لتبقى مسألة قبول أو عدم قبول التعرض تتوقف ع‪p‬ى‬
‫مدى توفرﻩ ع‪p‬ى جميع الشروط الشكلية والجوهرية‪ ،‬وكذا جدية املطالب املقدمة ي هذا‬
‫‪284‬‬
‫الشأن‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أنه يبقى التساؤل مطروحا عن الصفة ؤالاساس الذي يعتمدﻩ املحافظ فيما‬
‫يخص عملية البحث ي هذﻩ الوثائق والوسائل القانونية املعتمدة لتأييد التعرض؟‬
‫نعتقد بخصوص هذا التساؤل بأن املحافظ رجل قانون‪ ،‬يعتمد ي عملية بحثه ي‬
‫هذﻩ ٔالاسانيد ع‪p‬ى نفس الوسائل القانونية ال‪ uv‬اعتمدها ي بحث حجج طالب التحفيظ‬
‫بداية‪ ،‬كما يؤكد بعض الفقه بأن هذﻩ املسألة لها ما ي‪I‬رها من حيث كون املحافظ _أو‬
‫‪285‬‬
‫من املفروض فيه_ إطار متعدد التكوين والتخصصات‪ ،‬وخب‪IJ‬ا بخبايا أدغال التحفيظ‪.‬‬
‫وبشأن الرسوم املنصوص عل=<ا وفق مقتضيات الفصل ‪ 32‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫واملؤذاة عن التعرضات فإنه يلزم املتعرض بأداء مبلغ ‪ 160‬درهم كرسم قضائي‬
‫يستخلص من قبل مصلحة املحافظة ويدفع لصالح املحكمة‪ ،‬أما عند عجز املتعرض عن‬
‫أداءﻩ‪ ،‬فإنه بإمكانه طلب املساعدة القضائية‪)،‬الفقرة السادسة من نص الفصل ‪32‬‬
‫املل‪²‬ى( ع‪p‬ى عكس ما جاء به املشرع ي التعديل املتعلق بظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري )الفصل‬
‫‪ 32‬بعد التعديل(‪ 286‬حيث أنه اعت‪ I‬الرسوم القضائية املتعلقة بالتعرضات رسوما ثابتة‪.‬‬
‫أما ي حالة عدم تقديم الرسوم يتم إلغاء طلب التعرض بعد مرور ‪ 3‬أشهر ع‪p‬ى‬
‫تقديمه‪.‬‬
‫‪ _285‬محمد الحياني‪" :‬ي نظام التحفيظ العقاري املغربي" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.143:‬‬
‫" يعت‪ I‬التعرض الغيا وكأن لم يكن‪ ،‬إذا لم يقدم املتعرض خالل ٔالاجل املنصوص عليه ي الفصل ‪ 25‬من هذا القانون‪ ،‬الرسوم‬
‫والوثائق املؤيدة لتعرضه‪ ،‬ولم يؤد الرسوم القضائية وحقوق املرافعة أو لم يثبت حصوله ع‪p‬ى املساعدة القضائية‪.‬‬
‫تؤدى الرسوم القضائية وحقوق املرافعة عن كل واحد من التعرضات باملطلب الواحد ويتم استخالصها من طرف املحافظة‬
‫العقارية لفائدة كتابة الضبط املحكمة الابتدائية‪.‬‬
‫إن التعرضات املتبادلة ب‪J‬ن مطلب‪J‬ن للتحفيظ الناتجة عن تداخل بي‪<z‬ما‪ ،‬ال تؤدى ع‪<z‬ا الرسوم القضائية وال حقوق املرافعة‪.‬‬
‫خالل الثالثة اشهر املوالية النصرام ٔالاجل املنصوص عليه ي الفصل ‪ 23‬يوجه املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية مطلب التحفيظ‬
‫والوثائق املتعلقة به إ ى املحكمة الابتدائية ال‪ uv‬يقع العقار بدائر‪<Î‬ا"‪.‬‬
‫‪133‬‬
‫ ‬
‫ويستغرب البعض من هذﻩ الحالة ٔالاخ‪IJ‬ة بشأن إلغاء التعرض حالة عدم أداء‬
‫الرسوم دون النظر ي جوهرﻩ‪ ،‬إذ انه لسبب تافه يتمثل ي عدم أداء الرسوم القضائية‬
‫ي¦‪I‬تب عنه إلغاء التعرض‪ 287،‬فأعتقد بأن ال‪uÑ‬ء الذي نستغرب منه هو عدم أداء مبلغ‬
‫بسيط مثل هذا من قبل املتعرض مع علمه بسقوط حقه ي التعرض‪ ،‬إذ كيف يتصور‬
‫بأن مالكا لعقار أو حقوق عقارية ي¦‪I‬دد عن أداء هذا املبلغ الزهيد‪ ،‬فمبلغ ‪ 160‬درهما‬
‫مبلغ ضئيل ال يمكن أن يشكل حاجزا يقف أمام املتعرض‪ ،‬هذا مع اعتبار إمكانية‬
‫التخفيف منه‪ ،‬وبناء عليه فاملشرع را‪ó‬ى وضعية الغ‪ IJ‬الذي يمكن أن تتضرر مصالحه‬
‫بأن خفض مبلغ هذﻩ الرسوم‪ ،‬وهو ٔالامر الذي يساعد ع‪p‬ى إضفاء عدالة اجتماعية ع‪p‬ى‬
‫وإذا كان البعض يذهب إ ى ضرورة التسهيل ع‪p‬ى املتعرض إلبداء تعرضاته سواء‬
‫من حيث فتح أجل التعرض أو التشديد ع‪p‬ى الجهات املكلفة باستقبال التعرضات‪ ...‬فإنه‬
‫ح‪ ¡v‬ي ظل هذﻩ الظروف الضيقة _ حسب هذا الاتجاﻩ_ ك{‪I‬ت التعرضات وخصوصا‬
‫الكيدية فما بالك حالة التسهيل ف=<ا‪ٔ ،‬الامر الذي نبه إليه السيد املحافظ العام من‬
‫خالل دورية ‪ 288‬شدد من خاللها ع‪p‬ى مسألة قبول التعرضات وعدم التوسع ي مفهوم‬
‫ٔالاجل الاستثنائي للتعرض نظرا ل¦ايد ظاهرة التعرضات الكيدية‪.‬‬
‫‬ ‫]‪ãŞjÖ]ì‚Â^Î†èiæÀéËvj×Öíéñ^–ÏÖ]í×u†¹‬‬
‫ال يمكن الحديث عن املرحلة القضائية إال ي حالة ظهور تعرضات لم يتم تصفي<ا‬
‫أثناء املرحلة ٕالادارية‪ ،‬وتتم‪ J‬هذﻩ املرحلة ‪ -‬املرحلة القضائية ملسطرة التحفيظ ‪-‬‬
‫بخصوصيات وشكليات مم‪J‬ة عن تلك العادية‪ ،‬وذلك نظرا لخصوصية املسطرة‬
‫املنصوص عل=<ا بقانون التحفيظ العقاري‪ ،‬إذ إنه غالبا ما يرفض القضاء الطلبات‬
‫الرامية إ ى تطبيق مجموعة من القواعد العامة‪ ،‬إذ أكد ع‪p‬ى أنه ال مجال لالستدالل‬
‫‪ _287‬د‪ ،‬محمد بن الحاج السلم‪" :u‬سياسة التحفيظ العقاري باملغرب‪ ،‬ب‪J‬ن ٕالاشهار العقاري والتخطيط الاجتما‪ó‬ي_ الاقتصادي"‪،‬‬
‫م‪،‬س‪،‬ص‪.96:‬‬
‫‪ _288‬دورية رقم ‪ 829‬بتاريخ ‪ 25‬دجن‪ ،2001 I‬صادرة عن السيد املحافظ العام بشأن التعرضات‪.‬‬
‫‪134‬‬
‫ ‬
‫بمقتضيات املسطرة املدنية ما دام الاع يتعلق بالتحفيظ الذي تنظمه مسطرته‬
‫‪289‬‬
‫الخاصة واملنصوص عل=<ا ي ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫واملحكمة الابتدائية ال‪ uv‬يقع العقار تحت دائرة نفوذها «ي املحكمة املختصة ي‬
‫هذا املجال‪ ،‬ف‪ u‬ال‪ uv‬تفصل ي الاع وفق إجراءات معينة‪ ،‬ويكون حكمها بطبيعة الحال‬
‫قابال لالستئناف‪ ،‬وهذا ٔالاخ‪ IJ‬يكون بدورﻩ قابال للطعن بالنقض‪ .‬لهذا ٔالامر وجدت أن‬
‫أتناول املسطرة املطبقة أمام هذﻩ املحكمة من خالل التطرق ملجموعة من القواعد ال‪uv‬‬
‫تحكم س‪ IJ‬الاع أمام قضاء التحفيظ وعالقة ذلك بت‪I‬ير شرعية قاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫_‪ ÀéËvjÖ]gÖ^ÑçÏu»Ø’ËÖêíÛÓ]íéÏu_Ý‚ÂV÷æ‬‬
‫إن العمل التشري‪é‬ي بخصوص أحقية املحكمة بالفصل ي مطلب التحفيظ يتجه‬
‫نحو تقليص دور القضاء ي هذﻩ املسألة‪ ،‬فبالرجوع إ ى الفصل ‪ 38‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫العقاري قبل تعديله سنة ‪ 1954‬كان ينص ع‪p‬ى أنه " إذا ق©¡ الحكم الصادر برفض‬
‫مطلب التحفيظ كلية‪ ،‬فإنه يتع‪J‬ن فقط إعادة ٔالاطراف إ ى الحالة ال‪ uv‬كانوا عل=<ا قبل‬
‫إيداعه"‪.‬‬
‫فهذا الفصل كان يعطي للمحكمة صالحية البت ي حقوق طالب التحفيظ‪ ،‬فلها‬
‫أن تقبله أو ترفضه حسب ما هو مقدم من حجج ومستندات‪.‬‬
‫وتطور ٔالامر بتعديل ظه‪ 24 IJ‬شتن‪ 1917 I‬ليجعل اختصاص املحكمة يقتصر ع‪p‬ى‬
‫البث ي التعرضات فقط إ ى أن جاء ظه‪ 25 IJ‬غشت ‪ 1954‬ليكرس واقعا قانونيا ينص‬
‫بصفة قطعية من خالل الفصل ‪ 97‬منه ع‪p‬ى أنه‪ ..." :‬وتبث املحكمة ي وجود الحق املد‪ó‬ى‬
‫به من قبل املتعرض‪J‬ن‪ ،‬ونوعه ومحتواﻩ ومداﻩ‪ ،‬وتحيل ٔالاطراف قصد العمل بقرارها ع‪p‬ى‬
‫املحافظ الذي له وحدﻩ النظر ي قبول طلب التحفيظ أو رفضه كال أو بعضا‪ ،‬وذلك مع‬
‫الاحتفاظ بحق الطعن املنصوص عليه ي الفصل ‪."96‬‬
‫وتذهب وجهة نظرنا البسيطة حول هذﻩ الوضعية إ ى أنه إذا كان م‪I‬را أن‬
‫املحكمة تبث ي صحة التعرضات فقط ربما لكو‪<q‬ا غ‪ IJ‬مؤسسة أصال‪ ،‬إذ تقوم برفضها‬
‫_ قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 1731‬بتاريخ ‪ 2006/05/24‬ملف مدني عدد ‪ ،2004/1/1/2227‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪135‬‬
‫ ‬
‫وإعادة امللف إ ى املحافظ الذي يملك أحقية البث ي مطلب التحفيظ‪ ،‬فانه غ‪ IJ‬م‪I‬ر‬
‫عندما يكون التعرض مؤسسا‪ ،‬وهو ٔالامر الذي يفرض ع‪p‬ى املحكمة ضرورة فحص حجج‬
‫طالب التحفيظ وال¦‪I‬جيح بي‪<z‬ا‪.‬‬
‫وبالنسبة للعمل القضائي نجد أن أبرز قرار صادر ي هذا املجال هو قرار استئنافية‬
‫الرباط الذي ذهب إ ى إلغاء الحكم الابتدائي وصرح بأنه ‪ " :‬لم يكن للمحكمة أن تبث ي‬
‫قبول أو عدم قبول مطلب التحفيظ‪ 290"...‬وقد نهج املجلس ٔالاع‪p‬ى نفس التوجه إذ قرر‬
‫بأن "املحكمة غ‪ IJ‬ملزمة بمناقشة حجج طالب التحفيظ الحائز للعقار املطلوب تحفيظه‬
‫‪291‬‬
‫ح‪ ¡v‬يدعم املتعرض تعرضه بحجة قوية‪ ...‬مقبولة شرعا ي ميدان الاستحقاق‪"...‬‬
‫وهو نفس التوجه الذي أكدته ابتدائية وجدة‪ ..." :‬وحيث أنه ومن القواعد الفقهية‬
‫والقضائية ي مجال دعاوى التحفيظ‪ ،‬أن طالب التحفيظ مد‪ó‬ى عليه واملتعرض مدعيا‪،‬‬
‫ومن تم فإن ٔالاول ال تناقش حججه إال إذا أد ى الثاني بما يدعم تعرضه‪ ،‬وعليه فانه‬
‫بالرجوع إ ى وثائق امللف يتب‪J‬ن أن املتعرض‪J‬ن لم يدلوا بأية حجة يمكن مقارن<ا أو‬
‫ترجيحها مع حجة طالب التحفيظ املتمثلة ي امللكية املستوفية لشروط امللك املعت‪I‬ة‬
‫‪292‬‬
‫شرعا‪ ،‬وبالتا ي وجب نعت جميع التعرضات بأ‪<q‬ا غ‪ IJ‬صحيحة‪.‬‬
‫إال أن¬‪ u‬أتسائل عن مقتضيات الفصل ‪ 48‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري ال‪ uv‬تخول‬
‫للمحكمة صالحية الحكم بغرامة ع‪p‬ى املطلب الذي ثبت صدورﻩ عن تعسف أو سوء نية‪،‬‬
‫فيمكن للمحكمة الحكم بغرامة لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية واملسح‬
‫العقاري والخرائطية ال يقل مبلغها عن ‪ 10‬ي املائة من قيمة العقار أو الحق املد‪ó‬ى به‪،‬‬
‫ي الوقت الذي ال تملك حق النظر فيه ح‪.¡v‬‬
‫أعتقد أنه ال مانع يمنع من فحص املحكمة لحجج طالب التحفيظ رغم كو‪<q‬ا‬
‫محل بحث من قبل املحافظ الن ذلك لن يزيد سوى من تعضيد وتمديد ف¦‪I‬ة النقاهة‬
‫‪ _290‬قرار استئنافية الرباط بتاريخ ‪ 04‬ماي ‪ ،1950‬منشور بمجلة قرارات محكمة الاستئناف لسن‪ ،1952/1951 uv‬ص‪ ،324:‬أشار‬
‫إليه ذ‪ ،‬شعيب محمد نا‪9‬ي‪ " ،‬صالحية محكمة التحفيظ للبث فقط وجوبا ي حدود التعرضات"‪ ،‬مقال منشور بمجلة املناظرة العدد‬
‫الثاني‪ ،‬يونيو ‪ ،1997‬ص‪.27:‬‬
‫‪ _291‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 433‬بتاريخ ‪ ،2005/2/9‬ملف مدني عدد ‪ 2004/1/1/1088 :‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _292‬حكم ابتدائية وجدة رقم ‪ 172‬بتاريخ ‪ ،2007/01/31‬ملف رقم ‪ ،05/963‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪136‬‬
‫ ‬
‫ال‪ uv‬يمر م‪<z‬ا العقار قبل تأسيس الرسم العقاري‪ ،‬وي نفس الوقت فاملتعرض من‬
‫املفروض فيه أن يكون حائزا لجميع الوثائق الدامغة لت‪I‬ير تعرضه‪ ،‬ولذلك فاملحكمة‬
‫عندما ترى جدية هذﻩ الوثائق فإن عدم صالحي<ا ي البث ي مطلب التحفيظ لن يقف‬
‫حاجزا أمام تقرير حق املتعرض‪.‬‬
‫ورغم ذلك فاملشرع مطالب بإعادة النظر ي املوضوع‪.‬‬
‫ولعل القضاء ي بعض قراراته حاول كسر هذا الحصار املفروض عليه إذ حاول‬
‫خلق عدة قواعد تحقق نوعا من املرونة ي التعامل مع خصوصية مسطرة التحفيظ‪،‬‬
‫ومن ذلك ما جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى بأنه‪ " :‬وإن كان الفصل ‪ 37‬من ظه‪ 12 IJ‬غشت‬
‫‪ 1913‬املتعلق بالتحفيظ العقاري ينص ع‪p‬ى أن املحكمة تبث فيما يخص وجود الحق‬
‫املد‪ó‬ى به من طرف املتعرض‪J‬ن" إال أن هذا النص ال يمنع قضاء املوضوع من فحص‬
‫الرسوم املستدل ‪<h‬ا من لدن ٔالاطراف ليقارنوا ب‪J‬ن قوة إثبات كل رسم‪ ،‬وذلك بما يملكون‬
‫‪293‬‬
‫من كامل السلطة ي هذا الشأن‪".‬‬
‫لكن ٕالاشكال الذي يفرض نفسه هو انه حالة تعدد املطالب ع‪p‬ى نفس العقار‪،‬‬
‫فمن الذي يعت‪ I‬املتعرض ومن تم املع¬‪u‬؟‪ ،‬يجيبنا هنا قرار الستئنافية الرباط بأنه‪" :‬يبقى‬
‫صاحب املطلب ٔالاول من حيث التاريخ محافظا ع‪p‬ى صفة املد‪ó‬ى عليه ي الدعوى حالة‬
‫حدوث تنازع مطلب‪J‬ن إثر إيداع مطلب لتحفيظ الحق من طرف املتعرض‪ ،‬ويبقى صاحب‬
‫املطلب الثاني من حيث التاريخ متعرضا إزاء ٔالاول‪ ،‬وهو ملزم بجميع ٕالايداعات الواجبة‬
‫‪294‬‬
‫ع‪p‬ى املد‪ó‬ي"‪.‬‬
‫ومن خالل هذﻩ القرارات القضائية يبدو الدور املهم الذي يلعبه القضاء من أجل‬
‫التخفيف من صرامة النصوص القانونية بالشكل الذي يضمن حماية حقوق املواطن‪J‬ن‬
‫وي نفس الوقت اح¦‪I‬ام روح النص القانوني‪.‬‬
‫‪ _293‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 242‬بتاريخ ‪ 1970/05/13‬أوردﻩ ذ‪ ،‬الجيال ي بوحبص‪" ،‬دور القضاء ي مسطرة التحفيظ العقاري من‬
‫خالل اج<ادات املجلس ٔالاع‪p‬ى‪" ،‬مقال منشور بمجلة املحامي‪ ،‬العدد ‪ ،43:‬ص‪.105:‬‬
‫‪ _294‬قرار استئنافية الرباط بتاريخ ‪ ،1928/11/10‬عدد ‪ ،751‬أوردﻩ ذ‪ ،‬الجيال ي بوحبص‪" ،‬دور القضاء ي مسطرة التحفيظ العقاري‬
‫من خالل اج<ادات املجلس ٔالاع‪p‬ى"‪ ،‬م‪ ،‬س‪،‬ص‪.106:‬‬
‫‪137‬‬
‫ ‬
‫‪ °•†Ãj¹]°eØ’ËÖ]ÐuàÚíÛÓ]ÄßÚV^éÞ^m‬‬
‫حسب الفصل ‪ 37‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع فاملحكمة ال تفصل ب‪J‬ن املتعرض‪J‬ن حالة وجود‬
‫تعرضات كث‪IJ‬ة ع‪p‬ى نفس مطلب التحفيظ إذ تكون أمام عدد من الاعات ترتبط من‬
‫التعرضات ولو كانت ترتبط بموضوع واحد‪ ،‬باعتبار أن كل نزاع يشكل دعوى مستقلة‬
‫‪295‬‬
‫ضد مطلب التحفيظ‪.‬‬
‫وهو ما نهجته ابتدائية وجدة ال‪ uv‬قررت بأنه‪" :‬وحيث إن الدفع املتعلق برفض‬
‫طلب التحفيظ غ‪ IJ‬مستساغ قانونيا‪ ،‬إذ أن محكمة التحفيظ تبث ي صحة التعرضات‬
‫ي مواجهة مطلب التحفيظ كما أ‪<q‬ا ال تق©‪ u‬ب‪J‬ن املتعرض‪J‬ن أنفسهم‪ ،‬وإنما ب‪J‬ن هؤالء‬
‫ٓالاخرين وطالب التحفيظ ي وجود الحق املد‪ó‬ى فيه من عدمه"‪ 296،‬وأنه ال يمكن اللجوء‬
‫إ ى ال¦‪I‬جيح ب‪J‬ن الحجج ب‪J‬ن املتعرض‪J‬ن وطالب التحفيظ إال إذا كانت هذﻩ الحجج‬
‫‪297‬‬
‫سليمة‪.‬‬
‫وال شك أن هذا النهج أدى ي الكث‪ IJ‬من الحاالت إ ى صدور مجموعة من ٔالاحكام‬
‫ال‪ uv‬تتعارض ي منطوقها وحصول إشكاليات بخصوص تنفيذها‪ ،‬كما أنه يؤدي حالة‬
‫الحكم بصحة جميع أو بعض هذﻩ التعرضات إ ى إعادة تقديم مطالب تحفيظ جديدة‪،‬‬
‫ٔالامر الذي يصبح وال شك محل تعرض من قبل الغ‪ ،IJ‬وخصوصا املتعرض‪J‬ن السابق‪J‬ن‪_،‬‬
‫مع مراعاة عدم إمكانية طالب التحفيظ ٔالاول بالتعرض_ وهو ما يجعلنا أمام حلقة‬
‫مفرغة تطيل الاع وتطيل مسطرة التحفيظ‪ ،‬وهو ما يتعارض مع أهداف نظام‬
‫كما أن عدم مواجهة الخصوم بعضهم البعض يشكل ضربا ي مبدأ تساوي‬
‫املتقاض‪J‬ن أمام القضاء‪ ،‬ويقيم تمي‪J‬ا ب‪J‬ن وضعيت‪J‬ن قانونيت‪J‬ن ال يم‪ J‬بي‪<z‬ما سوى قوة‬
‫وحجية وصالبة املستندات املقدمة من ٔالاطراف‪.‬‬
‫‪ _295‬شعيب محمد نا‪9‬ي‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.27:‬‬

‫‪ _296‬حكم ابتدائية وجدة رقم ‪ 117‬بتاريخ ‪ ،2007/01/24‬ملف رقم ‪ ،05/962‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _297‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 3645‬صادر بتاريخ ‪ ،/2004/12/15‬ملف مدني عدد ‪ ،2003/1/1/3849‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪138‬‬
‫ ‬
‫وبخصوص هذا الشأن يتساءل أحد املختص‪J‬ن باملجال عن الجدوى املتمثلة من‬
‫إحالة امللف ع‪p‬ى القضاء حالة وجود تعرضات عدة ع‪p‬ى نفس املوضوع‪ ،‬ما دام أن‬
‫املحكمة ال تستطيع أن تفصل فيما ب‪J‬ن هؤالء املتعرض‪J‬ن وال تملك كذلك قرار تحفيظ‬
‫العقار‪ ،‬مما ي¦‪I‬تب عنه ولو تم الحكم بصحة التعرض إعادة فتح إمكانية التعرض من‬
‫جديد‪ ،‬ولم ال الوصول إ ى القضاء مرة أخرى‪ ،‬وربما من قبل نفس ٔالاشخاص‪ 298.‬لذلك‬
‫أق¦‪I‬ح من وجهة نظري البسيطة الفصل ي هذﻩ التعرضات من خالل ال¦‪I‬جيح بي‪<z‬ا‪،‬‬
‫ملواجهة التعرض املحكوم بصحته مع طالب التحفيظ‪.‬‬
‫‪ ë…^ÏÃÖ]ÀéËvjÖ]^è^–Î»l^fmý]ðgÂV^nÖ^m‬‬
‫أن ما استقر عليه القضاء ي هذا الباب هو أن عبء ٕالاثبات يلقى ع‪p‬ى عاتق‬
‫املتعرض‪ ،‬باعتبارﻩ املد‪ó‬ي مقابل طالب التحفيظ الذي يوجد ي مركز مريح _ املد‪ó‬ى‬
‫عليه_ اعتمادا ع‪p‬ى الفصل ‪ 37‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬حيث ذهب القضاء ي العديد من قراراته‬
‫‪299‬‬
‫إ ى اعتبار املتعرض مدعيا وطالب التحفيظ مد‪ó‬ى عليه‪.‬‬
‫وبحكم أن العقار املتعرض عليه ال زال ي طور التحفيظ‪ ،‬فقد ارتأى املشرع أن‬
‫يبقى خاضعا كذلك باإلضافة إ ى مدونة الحقوق العينية إ ى الفصل ‪ 13‬بشأن مسطرة‬
‫التحفيظ والفصل ‪ 37‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬بشأن التعرضات‪ ،‬ومن خاللهما يبقى ٕالاثبات ع‪p‬ى‬
‫عاتق املتعرض‪.‬‬
‫ورغم أن هذﻩ الوضعية تشجع املالك‪J‬ن ع‪p‬ى التحفيظ‪ ،‬ح‪ ¡v‬يتموقعوا ي مركز‬
‫مريح‪ ،‬احتماال لظهور تعرضات‪ ،‬فإ‪<q‬ا ي نفس الوقت يمكن أن تشكل خطرا ع‪p‬ى حقوق‬
‫الغ‪ ،IJ‬إذ أنه بمجرد السبق ي تقديم طلب التحفيظ يجعل صاحبه ي مركز املد‪ó‬ى‬
‫عليه‪ ...‬وهو ما قد يقدح ي شرعية قاعدة التطه‪ ،IJ‬رغم كون القضاء يذهب ي تفس‪IJ‬ﻩ‬
‫لهذﻩ القاعدة بكون املتعرض بتعرضه يعطي ميالد للاع‪ 300.‬وهو ما سارت عليه ابتدائية‬
‫وجدة ي حكم جاء فيه‪ ..." :‬ي ح‪J‬ن أن املتعرض‪ ...‬لم يعزز تعرضه بمقبول وبالتا ي مادام‬
‫‪ _298‬د‪ ،‬محمد بن الحاج السلم‪" :u‬سياسة التحفيظ العقاري ي املغرب ب‪J‬ن ٕالاشهار والتخطيط الاجتما‪ó‬ي_ الاقتصادي‪ ،‬م‪،‬س‪،‬‬
‫ص‪.99:‬‬
‫‪ _299‬حكم ابتدائية وجدة عدد ‪ ،156‬صادر بتاريخ ‪ ،2004/02/15‬ملف رقم ‪ ،02/452‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪ _300‬الجيال ي بوحبص‪" :‬دور القضاء ي مسطرة التحفيظ العقاري اج<ادات املجلس ٔالاع‪p‬ى" مقال منشور بمجلة املحامي عدد ‪43.‬‬
‫‪139‬‬
‫ ‬
‫أن هذا ٔالاخ‪ IJ‬يعت‪ I‬مدعيا وجب عليه إثبات تعرضه‪ٔ ،‬الامر الذي يتع‪J‬ن معه التصريح‬
‫‪301‬‬
‫بعدم قبول تعرضه"‪.‬‬
‫وكاستنتاج يمكن الخروج به من هذﻩ الفقرة فاملرحلة القضائية للتحفيظ تتخللها‬
‫الكث‪ IJ‬من الهفوات والنقائض ال‪ uv‬وإن كانت تس‪é‬ى إ ى تقليص الاع وحصرﻩ من أجل‬
‫عدم إطالة مسطرة التحفيظ‪ ،‬وتأسيس الرسوم العقارية‪ ،‬إال أ‪<q‬ا كث‪IJ‬ا ما جاءت‬
‫معاكسة تماما‪ ،‬هذا ي الوقت الذي يعول فيه ع‪p‬ى القضاء لتكميل الدور الت‪I‬يري‬
‫لقاعدة التطه‪ ،IJ‬رغم أن مجموعة من القرارات القضائية حاولت رفع الحصار التشري‪é‬ي‬
‫املفروض ع‪p‬ى القضاء إال أن ذلك يبقى غ‪ IJ‬كاف‪ ،‬مما يستد‪ó‬ي معه ضرورة التدخل من‬
‫أجل منح القضاء دورا أك‪ I‬ي تحقيق تطه‪ IJ‬للعقار بالشكل الذي يضمن حجية أك‪I‬‬
‫‪302‬‬
‫لقاعدة التطه‪.IJ‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]Å†ËÖ‬‬
‫‪ í×u†ÚÙø}àÚãŞjÖ]ì‚Â^Î‬‬
‫‪ ï†}ù]l^é×ÛÃÖ]˜Ãeæíè…^ÏÃÖ]Ýç‰†Ö]ð^Þc‬‬
‫تشكل مرحلة إنشاء الرسوم العقارية الحاجز أو املع‪ٔ I‬الاخ‪ IJ‬الذي يع‪I‬ﻩ العقار‬
‫للدخول إ ى نظام العقارات املحفظة‪ ،‬إذ من خالل هذﻩ املرحلة يتم منح العقار تأش‪IJ‬ة‬
‫الدخول من قبل املحافظ‪.‬‬
‫وقبل إصدار قرار التحفيظ يقوم املحافظ بمجموعة من التقنيات بحرص شديد‬
‫)املبحث ٔالاول(‪.‬‬
‫ع‪p‬ى ا ٔالاثر التطه‪IJ‬ي يسري دورﻩ ح‪ ¡v‬بعد مرحلة تأسيس الرسوم العقارية ي‬
‫حاالت متعددة ومتنوعة‪ ،‬حسب نوع العملية ال‪ uv‬ترد ع‪p‬ى العقار املحفظ )املبحث‬
‫‪ _301‬حكم ابتدائية وجدة عدد ‪ 799‬بتاريخ ‪ ،2007/05/23‬ملف رقم ‪ ،06/11‬غ‪ IJ‬منشور أشار إليه عبد الكريم السرغي¬‪ u‬م‪،‬س‪،‬‬
‫ص‪.63:‬‬
‫‪ _302‬عبد الكريم السرغي¬‪ :u‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.63:‬‬
‫‪140‬‬
‫ ‬
‫‪ ãŞjÖ]ì‚Â^ÎíéÂ††èjÖì}_íéÖbÒíè…^ÏÃÖ]Ýç‰†Ö]ð^Þcí×u†Ú‬‬
‫تعد مرحلة إنشاء الرسوم العقارية بمثابة املحطة ٔالاخ‪IJ‬ة ال‪ uv‬يع‪I‬ها العقار ليعانق‬
‫نظاما جديدا أك{‪ I‬حماية‪ ،‬إذ من خالل هذﻩ املرحلة يمنح العقار تأش‪IJ‬ة الدخول من قبل‬
‫السيد املحافظ‪.‬‬
‫وبذلك فاملحافظ قبل إصدارﻩ لقرر التحفيظ يقوم بمجموعة من التقنيات‬
‫بحرص شديد لتقييد كل ما هو مشروع وإلغاء ماعدا ذلك )املطلب ٔالاول(‪.‬‬
‫ع‪p‬ى أن عملية التطه‪ IJ‬وٕالاشهار ال تقتصر ع‪p‬ى مرحلة إنشاء الرسم العقاري بل‬
‫تتجاوزﻩ إ ى ما بعد ذلك لتصاحب مجموعة من العمليات ال‪ uv‬ت¦‪I‬تب عنه )املطلب‬
‫]‪ Ùæù]g×Ş¹‬‬
‫‪ íè…^ÏÃÖ]Ýç‰†Ö]‹é‰ìð^ßm_ãŞjÖ]†â^¿Ú‬‬
‫تبتدئ مرحلة تأسيس الرسم العقاري بمرور أجل الشهرين ع‪p‬ى تاريخ نشر ٕالاعالن‬
‫عن ان<اء التحديد بالجريدة الرسمية حالة عدم وجود أي تعرض أو بعد صدور حكم‬
‫‪<q‬ائي ي التعرض حالة وجودﻩ‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن املحافظ أمام تقل املسؤولية امللقاة ع‪p‬ى عاتقه و‪<q‬ائية قرار التحفيظ‬
‫وعدم إمكانية ال¦‪I‬اجع ي تحفيظ العقار باسمه‪ ،‬وهذا ما يفسرﻩ بقاء العديد من مطالب‬
‫التحفيظ لعقود من الزمن بدون استجابة‪.‬‬
‫وعموما يقوم املحافظ باتخاذ قرار التحفيظ ي حالت‪J‬ن‪:‬‬
‫الحالة ٔالاوى‪ :‬فبانقضاء أجل الشهرين ع‪p‬ى تاريخ نشر إعالن التحديد بالجريدة‬
‫الرسمية‪ ،‬دون تسجيل أي تعرض ع‪p‬ى مطلب التحفيظ يقوم املحافظ بالتأكد من جميع‬
‫إجراءات مسطرة التحفيظ قد اح¦‪I‬مت وي أجالها املحددة‪ ،‬ووفق شكليا‪<Î‬ا املقررة وكون‬
‫جميع مستندات طالب التحفيظ موجودة‪ ،‬وذلك من خالل الوثائق املضمنة بملف‬
‫مطلب التحفيظ‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة للتصاميم املرفقة بمحضر التحديد )تاريخ‬
‫ّ‬
‫العملية‪ ،‬مساحة العقار‪ ،‬حدودﻩ‪ (...‬وكذا من الشهادة املثبتة لعدم التعرض ع‪p‬ى مطلب‬
‫‪141‬‬
‫ ‬
‫ويقوم املحافظ أو من يقوم مقامه بت‪u:‬ء وثائق الرسم العقاري ال‪ uv‬تنقل‬
‫معلوما‪<Î‬ا حرفيا من مطلب التحفيظ‪ ،‬ويكرر مراجع<ا عدة مرات حالة ‪<Î‬يئ<ا من قبل‬
‫غ‪IJ‬ﻩ للتأكد جيدا من مطابق<ا ملدرجات ملف مطلب التحفيظ‪ ،‬كما أنه حالة التحفيظ‬
‫الجما‪ó‬ي يراجعها مقارنة مع الالئحة التجريبية للمالك‪ ،‬وكل ذلك تطبيقا للفصل ‪ 30‬من‬
‫ظ‪،‬ت‪،‬ع الذي ينص ع‪p‬ى أنه‪ ":‬خالل الثالثة أشهر املوالية النصرام اجل التعرض يقوم‬
‫املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية بتحفيظ العقار بعد التحقق من إنجاز جميع ٕالاجراءات‬
‫املقررة ي هذا القانون‪ ،‬ومن شرعية الطلب وكفاية الحجج املد ى ‪<h‬ا‪ ،‬وعدم وقوع أي‬
‫تعرض"‪.‬‬
‫وعموما‪ ،‬فتعت‪ I‬هذﻩ املرحلة دقيقة وحساسة جدا من حيث كون املحافظ ‪<õ‬دف‬
‫قبل إصدار قرارﻩ بالتحفيظ أو العكس إ ى الحرص الشديد ع‪p‬ى تقييد فقط الحقوق‬
‫املشروعة وتالي ما هو غ‪ IJ‬مشروع‪.‬‬
‫الحالة الثانية‪ :‬و«ي حالة كون مطلب التحفيظ متعرضا عليه‪ ،‬يتم إرسال امللف‬
‫إ ى املحكمة الابتدائية ال‪ uv‬يقع العقار بدائر‪<Î‬ا لتبث ي القضية مع حفظ حق الاستئناف‬
‫والنقض‪.‬‬
‫وعند صدور الحكم ال‪<z‬ائي ي القضية‪ ،‬يتم إرجاع امللف إ ى مصلحة املحافظة‬
‫العقارية ليتم دراسته بداية فيما إذا كان متوفرا ع‪p‬ى جميع الوثائق املرسلة إ ى‬
‫املحكمة‪،‬إذ أنه ي حالة نقصان أية وثيقة يتم إشعار املحكمة بتدارك إرسال الوثائق‬
‫الناقصة‪.‬‬
‫ويقوم املحافظ بعدها بدارسة الحكم من خالل ٔالاشواط ال‪ uv‬قطعها‪ ،‬فإذا كان‬
‫قد ق©¡ برفض التعرض فيتم التشطيب ع‪p‬ى هذا ٔالاخ‪ IJ‬ي سجل التعرضات ليحفظ‬
‫العقار باسم طالب التحفيظ‪ ،‬أما حالة الحكم بصحة التعرض‪ ،‬فيتم إلغاء مطلب‬
‫التحفيظ وفتح مطلب جديد لصالح املتعرض املحكوم بصحة تعرضه‪ ،‬طبقا للفصل ‪37‬‬
‫من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬ليخضع إلشهار مختصر خالل أربعة اشهر‪ ،‬ويدفع فقط نصف رسوم‬
‫التحفيظ مع القيام بتحقيق لألنصاب ومراجع<ا ليفتح باب التعرضات من جديد‪،‬‬
‫وأعتقد أن هذﻩ ٕالاجراءات تزيد من حماية حقوق الغ‪ IJ‬الذي يمكن أن تكون فاتته فرصة‬
‫‪142‬‬
‫ ‬
‫التعرض ع‪p‬ى املطلب ٔالاول من خالل ٕالاشهار الذي يخضع له املطلب الثاني‪ ،‬كما أنه‬
‫يخفف نوعا ما من ٕالاجحاف الذي يسود مرحلة التقا‪ u³‬ع‪p‬ى حقوق املتعرض‪J‬ن‬
‫بالدرجة ٔالاو ى‪.‬‬
‫وعموما بعد تأكد املحافظ من سالمة جميع إجراءات مسطرة التحفيظ ودراسة‬
‫الحكم ال‪<z‬ائي حالة التعرضات‪ ،‬يقوم بإصدار قرار التحفيظ الذي يتشكل واقعيا من‬
‫خالل تأسيس الرسم العقاري ليأخذ رقما تسلسليا جديدا‪ ،‬ويؤشر عليه املحافظ بعبارة‬
‫"للتحفيظ بدون‪ /‬مع تقييد مرادف"‪.‬‬
‫ومن ب‪J‬ن الضمانات ال‪ uv‬تزيد من حماية حقوق الغ‪ ،IJ‬أنه بعد تأسيس الرسم‬
‫العقاري يقوم املحافظ بوضع عبارة "أل‪²‬ي بسبب التحفيظ" ع‪p‬ى جميع العقود والوثائق‬
‫واملستندات ال‪ uv‬أدى ‪<h‬ا طالب التحفيظ لتأييد مطلبه‪ ،‬وكذلك ح‪ ¡v‬ال يستغلها لنفس‬
‫الغرض مرة أخرى أو يقوم بتفويت عقارﻩ اعتمادا ع‪p‬ى تلك الوثائق‬
‫كما أن الدور الذي كانت تلعبه الوثائق أصبح معهودا به للرسم العقاري‪ ،‬وبذلك‬
‫فهذﻩ العقود يطالها التطه‪ IJ‬بدورها بفعل مسطرة التحفيظ بناءا ع‪p‬ى مقتضيات‬
‫‪303‬‬
‫الفصل‪J‬ن ‪1‬و‪ 62‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫وينص القانون التون‪ uÏ‬ع‪p‬ى نفس املقت©¡ إذ نصت املادة ‪ 334‬من مجلة‬
‫الحقوق العينية التونسية ع‪p‬ى أنه‪ ":‬تتو ى إدارة امللكية العقارية وضع عبارة "إبطال" ع‪p‬ى‬
‫الصكوك املد ى ‪<h‬ا تأييدا للمطلب وتحفظها لد‪<õ‬ا‪ ،‬ع‪p‬ى أنه إذا كانت هذﻩ الصكوك تتعلق‬
‫زيادة ع‪p‬ى عبارة إبطال تخص العقار املسجل استنادا إ ى الحكم الصادر بالتسجيل وإدارة‬
‫امللكية العقارية تسلمه للمعني‪J‬ن"‪.‬‬
‫وبمجرد تأسيس الرسم العقاري يتم تقييدﻩ بسجل التقييدات املعد لهذﻩ الغاية‪،‬‬
‫وبذلك يصبح العقار املحفظ خاضعا لنظام قانوني جديد ومطهر من كل الحقوق غ‪IJ‬‬
‫املطالب ‪<h‬ا أثناء سريان مسطرة التحفيظ‪ ،‬وبطالن ما عداﻩ من الرسوم‪.‬‬
‫‪ _303‬دورية رقم ‪ 428‬صادرة من املحافظ العام إ ى محافظ تاوريرت‪ ،‬بتاريخ يناير ‪.2004‬‬
‫‪143‬‬
‫ ‬
‫وكتقييم ملرحلة تأسيس الرسوم العقارية‪ ،‬ف‪ u‬رغم كو‪<q‬ا قص‪IJ‬ة جدا من حيث‬
‫مد‪<Î‬ا الزمنية فإ‪<q‬ا تشكل منعطفا مهما ي تاريخ العقار الذي يستقر من غ‪ IJ‬رجعة ي‬
‫أحضان نظام العقارات املحفظة‪.‬‬
‫ولذلك فاملحافظ يقوم بدور مهم من خالل الحرص الشديد ع‪p‬ى تأسيس رسم‬
‫عقاري تندرج ي إطارﻩ الحقوق املشروعة واملد ى ‪<h‬ا من طرف طالب التحفيظ‪ ،‬فدراسة‬
‫الرسم العقاري ومراجعته مع مضمن ملف مطلب التحفيظ وكذا اللوائح التجريبية‬
‫للمالك «ي عملية تساعد املعني‪J‬ن باألمر باالحتفاظ بحقوقهم كاملة‪.‬‬
‫وتأكيدا ع‪p‬ى حماية أصحاب الشأن ي هذا املجال‪ ،‬منحهم املشرع إمكانية طلب‬
‫تصحيح ٔالاخطاء املادية ال‪ uv‬يمكن أن تصبح عالقة بالرسم العقاري بسبب سهو أو‬
‫إغفال‪ ،‬وكذا إمكانية الطعن ي قرار املحافظ القا‪ u³‬برفض هذا الطلب‪.‬‬
‫كما أن مسألة إلغاء جميع الرسوم املد ى ‪<h‬ا تأييدا ملطلب التحفيظ مهمة جدا إذ‬
‫تقي الغ‪ IJ‬من الغلط والتدليس الذي يمكن أن يع¦‪I‬ضهم من طرف املالك صاحب الرسم‬
‫العقاري إذ لو تمكن من تفويت عقارﻩ اعتمادا ع‪p‬ى هذﻩ الرسوم فال يستطيع الغ‪IJ‬‬
‫الاحتجاج ‪<h‬ا لكو‪<q‬ا أصبحت ملغاة وي حكم العدم‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]g×Ş¹‬‬
‫‪ íè…^ÏÃÖ]Ýç‰†Ö]‹é‰ì‚ÃeãŞjÖ]†â^¿Ú‬‬
‫بمجرد اتخاذ قرار تأسيس الرسم العقاري يصبح العقار خاضعا لنظام قانوني‬
‫محدد من غ‪ IJ‬إمكانية إخراجه منه مرة أخرى‪ ،‬ويصبح ‪<q‬ائيا وغ‪ IJ‬قابل للطعن‪ ،‬ومطهر‬
‫من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املدرجة بالرسم العقاري بفعل قاعدة التطه‪ ،IJ‬هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة ال‪ uv‬ال‬
‫تقتصر ع‪p‬ى هذﻩ املرحلة بل تجد عدة تطبيقات لها من خالل مجموعة من العمليات ال‪uv‬‬
‫يمكن أن ترد ع‪p‬ى العقار املحفظ‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة ملا ي‪p‬ي‪:‬‬
‫‪ -‬حالة تنظيم رسم ملكية جديد‪ :‬قد يحدث ي حاالت معينة أن يقوم املحافظ‬
‫بتنظيم رسم عقاري جديد محل الرسم القديم‪ ،‬ولذلك فينتج عن هذا الرسم الجديد‬
‫تطه‪ IJ‬الحالة من الرسم القديم عن طريق وضع ما يفيد ٕالالغاء وكذا طابع املحافظة ع‪p‬ى‬
‫جميع صفحاته‪ ،‬ويستتبع ذلك إلغاء نظ‪ IJ‬الرسم العقاري املسلم للمالك بنفس الطريقة‪.‬‬
‫‪144‬‬
‫ ‬
‫ففي هذﻩ الحالة يبدو عنصر التطه‪ IJ‬حاضرا رغم أخذﻩ ملفهوم مغاير نسبيا إال أنه‬
‫‪<õ‬دف بشكل أو بآخر إ ى تطه‪ IJ‬الوضع القانوني لهذﻩ الحالة‪ ،‬سواء من الرسم العقاري‬
‫القديم أو نسخة نظ‪ IJ‬ذلك الرسم‪ ،‬وذلك ح‪ ¡v‬ال يمكن استغالله بشكل غ‪ IJ‬قانوني يؤدي‬
‫إ ى ٕالاضرار بالغ‪ IJ‬عن طريق استعمال رسم عقاري لم يعد له وجود قانوني‪.‬‬
‫‪ -‬حالة تسليم نسخة بديلة عن نظ‪ /y‬الرسم العقاري عند ضياعه‪ .‬ي هذﻩ‬
‫الحالة _ حالة ضياع نظ‪ IJ‬الرسم العقاري من يد املالك‪ ،‬يتطلب ٔالامر معه تقديم طلب‬
‫من طرف املالك قصد الحصول ع‪p‬ى نسخة جديدة‪ ،‬ويشتمل هذا الطلب ع‪p‬ى جميع ما‬
‫يعضد ويؤيد صفة املالك وكذا جميع الحقوق والتكاليف والرهون املثقل ‪<h‬ا العقار‪.‬‬
‫ويقوم املحافظ بدراسة الطلب‪ ،‬ففي حالة كون هذا ٔالاخ‪ IJ‬ال يع‪ I‬بصدق عن‬
‫جدية مزاعم الطالب‪ ،‬فانه يمتنع عن تسليمه نسخة جديدة‪ ،‬أما حالة كونه جديا‪ ،‬فيتم‬
‫بعد نشر إعالن بذلك ي الجريدة الرسمية وقبل خمسة عشر يوما عن منح هذﻩ‬
‫النسخة‪ ،‬منح النظ‪ IJ‬حسب ما نص عليه الفصل ‪ 304101‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫والهدف من ذلك كما يقول البعض هو علم الجمهور برغبة صاحب النسخة‬
‫الضائعة ي الحصول ع‪p‬ى نسخة جديدة وذلك لتطه‪ IJ‬الحالة من جميع الاع¦‪I‬اضات ال‪uv‬‬
‫‪305‬‬
‫يمكن أن تظهر‪ ،‬حيث يمتنع املحافظ عن تقديم نسخة إذا ارتأى جدية التعرض‪.‬‬
‫‪ _304‬ينص الفصل ‪ 101‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬كما تم تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم ‪ 14/07‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" ي حالة ضياع أو سرقة أو تلف نظ‪ IJ‬الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة يجب ع‪p‬ى صاحبه أن يقدم للمحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك‬
‫العقارية الوثائق املتبثة وان يد ي إليه بتصريح يتضمن هويته وظروف الضياع أو السرقة أو التلف وكل ما لديه من معلومات عن‬
‫الحادت‪.‬‬
‫يمكن للمحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية إذا ما ظهر له صدق التصريح أن يسلم للمع¬‪ u‬باألمر نظ‪IJ‬ا جديدا للرسم العقاري أو نسخة‬
‫من شهادة التقييد الخاصة بعد انصرام خمسة عشر يوما من تاريخ نشر إعالن بذلك ي الجريدة الرسمية"‪.‬‬
‫‪ _305‬د مأمون الكزبري‪" :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية "‪ ،‬م‪.‬س ص‪77.:‬‬
‫‪ _306‬ينص الفصل ‪ 102‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪ ،‬كما تم تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم ‪ 14/07‬ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫" ينص املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية بالرسم العقاري ع‪p‬ى تسليم النظ‪ IJ‬الجديد أو نسخة شهادة التقييد الخاصة مع بيان تاريخ‬
‫وظروف التسليم‪.‬‬
‫وتكون للنظ‪ IJ‬الجديد أو لنسخة شهادة التقييد الخاصة املسلم‪J‬ن ‪<h‬ذﻩ الكيفية نفس القيمة القانونية ألصلهما ويستعمالن لنفس‬
‫ٔالاغراض"‪.‬‬
‫‪_307‬مرسوم رقم ‪ 2/64/202‬بتاريخ ‪ ،1965/1/5‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 2727‬بتاريخ ‪.1965/2/3‬ص‪.103:‬‬
‫‪145‬‬
‫ ‬
‫هذا وتكون لهذﻩ النسخة الجديدة نفس القوة القانونية ال‪ uv‬كانت تتمتع ‪<h‬ا‬
‫النسخة ٔالاصلية ع‪p‬ى ما نص عليه الفصل ‪ 306102‬من ظ‪ ،‬ت‪ ،‬ع‪.‬‬
‫وجدير بالذكر فان املشرع التون‪ uÏ‬نص ع‪p‬ى نفس املقت©¡ من خالل مقتضيات‬
‫املادة ‪ 363‬من مجلة الحقوق العينية التونسية "إذا تو ى مدير امللكية العقارية إقامة‬
‫رسم ملكية جديد‪ ،‬فانه يبطل الرسم السابق بوضع عبارة خاصة عليه تق©‪ u‬بإبطاله‬
‫ممضاة من طرفه مع وضع طابع إدارة امللكية‪ ،‬كما يتو ى وضع طابع إبطال ع‪p‬ى جميع‬
‫الصفحات"‪.‬‬
‫‪ -‬تغي‪ IJ‬إسم العقار املحفظ‪ :‬ال يختلف اثنان ع‪p‬ى أن كل رسم عقاري يحمل اسما‬
‫خاصا به تمي‪J‬ا له عن غ‪IJ‬ﻩ‪ ،‬غ‪ IJ‬أن هذﻩ التسمية قد تكون محل تغي‪ IJ‬إما لكو‪<q‬ا مشتقة‬
‫‪307‬‬
‫من أسماء أجنبية‪ ،‬أو ارتأى املالك ذلك‪ ،‬وفقا ملرسوم ‪.1956/01/05‬‬
‫وي حالة ما رغب املع¬‪ u‬باألمر ي تغي‪ٕ IJ‬الاسم املتعلق بالرسم العقاري يقدم طلبا‬
‫إ ى املحافظ الذي ينظر ي الطلب‪ ،‬وي حالة املوافقة يقوم بما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫‪ -‬إشهار الطلب بالجريدة الرسمية وأداء مبلغ ‪ 300‬درهم كرسوم عن طلب التغي‪.IJ‬‬
‫‪ -‬تحرير بيان بتغي‪ IJ‬التسمية ووضعه بالكناش العقاري وكذا الرسم العقاري ونظ‪IJ‬‬
‫هذا ٔالاخ‪ ،IJ‬ويكون ذلك ‪<h‬دف إعالم الغ‪ IJ‬للتدخل باع¦‪I‬اضا‪<Î‬م حالة تضررهم من هذا‬
‫التغي‪ ،IJ‬وهو ما يعطي لهذا النوع من التطه‪ IJ‬نوعا من املصداقية‪.‬‬
‫‪ -‬تحي‪y‬ن الرسم العقاري‪ :‬مما سبقت ٕالاشارة إليه من قبل‪ ،‬فمن خصائص الرسم‬
‫العقاري أنه يكشف نقطة ٕالانطالق الوحيدة للعقار والحقوق العينية املرتبطة به‪ ،‬ومطهر‬
‫من جميع الحقوق غ‪ IJ‬املد ى ‪<h‬ا أثناء جريان مسطرة التحفيظ‪.‬‬
‫وبالرجوع إ ى الفصل ‪ 64‬من ظ‪ ،‬ت‪ ،‬ع نجدﻩ ينص ع‪p‬ى أن‪" :‬كل حق عي¬‪ u‬متعلق‬
‫بعقار محفظ يعت‪ I‬غ‪ IJ‬موجود بالنسبة للغ‪ IJ‬إال بتقييدﻩ‪ ،‬وابتداء من يوم التقييد ي‬
‫الرسم العقاري من طرف املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية‪"...‬‬
‫‪146‬‬
‫ ‬
‫ويضيف الفصل ‪ 67‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع ما ي‪p‬ي‪ " :‬إن ٔالافعال ٕالارادية والاتفاقات‬
‫التعاقدية‪ ،‬الرامية إ ى تأسيس حق عي¬‪ u‬أو نقله إ ى الغ‪ IJ‬أو ٕالاقرار ب أو تغي‪IJ‬ﻩ أو‬
‫إسقاطه ال ينتج أي أثر ولو ب‪J‬ن ٔالاطراف ال من تاريخ التقييد بالرسم العقاري‪ ،‬دون‬
‫ٕالاضرار من حقوق ي مواجهة بعضهم البعض وكذا بإمكانية إقامة دعاوى فيما بي‪<z‬م‬
‫بسبب عدم تنفيذ اتفاقا‪<Î‬م"‪.‬‬
‫فمن خالل الفصل‪J‬ن أعالﻩ وغ‪IJ‬هما من الفصول املتعلقة بظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري‬
‫نجد أن العقار املحفظ يبقى مطهرا من جميع هذﻩ الحقوق وغ‪IJ‬ها ما لم يطالب صاح‪<a‬ا‬
‫بتقييدها ي الرسم العقاري‪ ،‬إذ أن هذا التقييد هو الوجه الحقيقي للحق وهو املن‪ Ñ‬له‪،‬‬
‫وليس واقعة الاتفاق امل‪I‬مة ب‪J‬ن ٔالاطراف‪ ،‬وإن املالك ال يعت‪ I‬مالكا إال من تاريخ التقييد‪،‬‬
‫وهو نفس املقت©¡ الذي أكدﻩ املجلس ٔالاع‪p‬ى الذي ذهب إ ى تأييد قرار املحكمة‬
‫الاستئنافية الذي جاء فيه بان‪ " :‬عقد املبادلة املطلوب تسجيله بالرسم‪J‬ن العقاري‪J‬ن‪...‬‬
‫ليس محل طعن‪ ،‬وإن هذا العقد ال يكون منتجا آلثارﻩ سواء ب‪J‬ن طرفيه أو اتجاﻩ ٔالاغيار‬
‫‪308‬‬
‫إال بعد تسجيله بالرسم‪J‬ن العقاري‪J‬ن‪"...‬‬
‫وتكمن أهمية التقييد أيضا ي تمك‪J‬ن الجميع من ٕالاطالع ع‪p‬ى الحالة املدنية للعقار‬
‫املحفظ وتطورها ع‪ I‬الزمن وهو ما جعل املشرع ال يع¦‪I‬ف إال بالوجود القانوني للحقوق‬
‫والارتفاقات املتعلقة بالعقارات املحفظة الذي يتم عن طريق التقييدات بالرسم العقاري‬
‫وي الحساب الخاص املفتوح لكل عقار‪ ،‬وذلك بعد التحقق من جميع املستندات املد ى‬
‫‪<h‬ا تأييدا للطلب‪ ،‬وهو ما يعطي قيمة ايجابية للرسم العقاري ويع‪ I‬عن الحقيقة‬
‫والحقيقة فقط‪ .‬وأن ما يشكل قيمة إيجابية يمكن أن ي‪I‬ر شرعية هذا التطه‪ IJ‬هو أن‬
‫هذا التقييد يبقى مجرد قرينة نسبية‪ ،‬إذ يمكن طلب التشطيب عليه حالة قيامه ع‪p‬ى‬
‫م‪I‬ر غ‪ IJ‬مشروع‪ ،‬وهو ما يجعله بمثابة الفرق الجوهري ب‪J‬ن هذا النوع من التطه‪IJ‬‬
‫والتطه‪ IJ‬الناتج عن تأسيس الرسم العقاري‪.‬‬
‫ويجد هذا املقت©¡ القانوني ارتباطه بالفصل ‪ 74‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع إذ انه يجب ع‪p‬ى‬
‫املحافظ عند استقباله ألي طلب للتقييد أن يدرسه ح‪ ¡v‬ال يتعارض مع ما سبق من‬
‫‪ _308‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 197‬بتاريخ ‪ ،2005/01/19‬ملف مدني عدد ‪ 2001/1/1/829‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪147‬‬
‫ ‬
‫تقييدات بالرسم العقاري‪ ،‬وكذلك كون جميع املستندات املؤيدة للحق تج‪ J‬التقييد‪ ،‬وهو‬
‫أمر يساعد ع‪p‬ى حماية حقوق الغ‪ IJ‬ح‪ ¡v‬ال يواجه برفض مطلبه باعتبار ن الحالة املدنية‬
‫للرسم العقاري ال تسمح بذلك‪.‬‬
‫ويل¦م املحافظ بتقييد كل حق تقدم به أصحابه بال¦‪I‬تيب حسب ورودﻩ عليه‪ ،‬ع‪p‬ى‬
‫أنه حالة تقديم عدة مطالب دفعة واحدة تسجل هذﻩ الحقوق بنفس ال¦‪I‬تيب )الفصل‬
‫‪76‬و‪ 77‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري( وذلك توخيا للتناسق ب‪J‬ن هذﻩ الحقوق ضمانا‬
‫لحماية حقوق الغ‪ IJ‬وكذا إعطاء الصبغة الشرعية الالزمة للرسم العقاري ح‪ ¡v‬ما بعد‬
‫تأسيسه‪ ،‬فتتابع التقييدات يضبط وضعية الرسم العقاري ويسمح بانتقال الحقوق ب‪J‬ن‬
‫ٔالاطراف بشكل سليم وقانوني‪ ،‬وهو ما يبدوا واضحا من خالل نص الفصل ‪ 28‬من القرار‬
‫الوزيري ل ‪ 03‬يونيو ‪" :1915‬إن كل حق يطلب تقييدﻩ يجب تلقيه مباشرة من صاحب‬
‫التقييد املضمن سابقا‪ ،‬ونتيجة لذلك وي حالة ما إذا كان حق عي¬‪ u‬عقاري موضوع عدة‬
‫تفويتات أو اتفاقات متتابعة فإنه ال يمكن تقييد آخر تفويت أو آخر اتفاق إال بعد تقييد‬
‫ما سبق من تفويتات أو اتفاقات"‪.‬‬
‫فع‪p‬ى هدي ما سبق نستطيع القول أن قاعدة التطه‪ IJ‬تطبق ي جانب م‪<z‬ا_ وإن‬
‫كان يختلف نسبيا عن ٔالاثر املطلق السابق _ من خالل الحياة املستمرة للرسم العقاري‬
‫‪<h‬دف تطه‪ IJ‬هذا ٔالاخ‪ IJ‬من جميع التعرضات ال‪ uv‬يمكن أن يبد‪<õ‬ا الغ‪ IJ‬حفاظا ع‪p‬ى‬
‫مصالحه من التضرر ح‪ ¡v‬ال تقيد الحقوق املستوفية لشرائطها القانونية‪ ،‬ووفق تسلسل‬
‫يضمن ترتيب هذﻩ الحقوق بعضها أمام البعض‪ ،‬والحفاظ ع‪p‬ى الضمانات القانونية ال‪uv‬‬
‫يوفرها الرسم العقاري‪.‬‬
‫وهذﻩ التطبيقات العملية لقاعدة التطه‪ IJ‬يتسع مفهومها ليشمل مجموعة من‬
‫العمليات القانونية ال‪ uv‬تستد‪ó‬ي ضرورة تقييدها تطه‪ IJ‬العقار من بعض الارتفاقات‬
‫العقارية ال‪ uv‬تثقله‪ ،‬ح‪ ¡v‬يتمكن صاحب الحق من تقييد حقه‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة‬
‫ملحاضر السمسرة العمومية ومحاضر رفع اليد وشهادات ٕالابراء‪ ...‬وهو ٔالامر الذي سأتطرق‬
‫إليه ي املبحث الثاني من هذا الفرع‪.‬‬
‫‪148‬‬
‫ ‬
‫‪ ï†}ù]l^é×ÛÃÖ]˜ÃeÙø}àÚãŞjÖ]ì‚Â^Î‬‬
‫يسري مفعول ٔالاثر التطه‪IJ‬ي ح‪ ¡v‬بعد تأسيس الرسم العقاري ي حاالت متعددة‬
‫ومتنوعة‪ ،‬حسب نوع العملية ال‪ uv‬ترد ع‪p‬ى العقار املحفظ‪.‬‬
‫ولذلك فقد يحدث إما بسبب يرجع للمالك نفسه أو حسب ما تقتضيه الضرورة‬
‫إخضاع العقار املحفظ للبيع باملزاد العل¬‪ u‬وفق مسطرة خاصة‪ ،‬إذ ينت‪ٔ u‬الامر برسو‬
‫املزاد ع‪p‬ى شخص مع‪J‬ن‪ ،‬ففي هذﻩ الوضعية القانونية ي¦‪I‬تب تطه‪ IJ‬العقار تلقائيا بفضل‬
‫محضر إرساء املزاد العل¬‪.u‬‬
‫ونفس ٔالامر يقال عن التطه‪ IJ‬الناتج عن محاضر رفع اليد عن الحجوز‪ ،‬إذ أن‬
‫العقار يكون مستعصيا عن التصرف فيه بأنواع معينة من التصرفات‪ ،‬وبمجرد ٕالادالء‬
‫بما يفيد رفع اليد عن هذا العقار يصبح مطهرا من تلك الحجوز )املطلب ٔالاول(‪.‬‬
‫ع‪p‬ى أنه ي بعض ٔالاحيان يكون املالك متوفرا ع‪p‬ى رسم عقاري خاص به‪ ،‬وي‬
‫نفس الوقت يبقى هذا ٔالامر الذي يستلزمه الحصول ع‪p‬ى شهادة ٕالابراء ليصبح العقار‬
‫مطهرا من تلك الشروط الفاسخة‪ ،‬كما أنه ي الحالة ال‪ uv‬يكون ف=<ا أي حق يرجع للغ‪IJ‬‬
‫دون أن تكتمل له شروط تقييدﻩ أن يعمل ع‪p‬ى تقييدﻩ احتياطيا‪ ،‬إ ى ح‪J‬ن استكمال‬
‫جميع شروطه ليقيد ‪<q‬ائيا بالرسم العقاري مما ينتج عن ذلك تطه‪IJ‬ﻩ من جميع‬
‫التقييدات الالحقة له‪) ،‬املطلب الثاني(‪.‬‬
‫]‪ Ùæù]g×Ş¹‬‬
‫]‪ ‚éÖ]ÄÊ…†•^¦æíéÚçÛÃÖ]ì†ŠÛŠÖ]†•^¦‚ééÏiàÂsi^ßÖ]ãŞjÖ‬‬
‫ي¦‪I‬تب عن التقييد ال‪<z‬ائي ملحاضر السمسرة العمومية أن يصبح العقار مطهرا من‬
‫جميع الحقوق وٕالارتفاقات ال‪ uv‬ترجع للغ‪ IJ‬لفائدة من رسا عليه املزاد العل¬‪ ،u‬ليصبح‬
‫هذا ٔالاخ‪ IJ‬مالكا للرسم العقاري اعتمادا ع‪p‬ى محضر السمسرة العمومية )الفقرة ٔالاو ى(‪.‬‬
‫ع‪p‬ى أن العقار قد يكون تحت وقع املنع من التصرف أو ع‪p‬ى ٔالاقل أنواع معينة من‬
‫التصرفات ‪ -‬بسبب حجز احتياطي أو تنفيذي لسبب ما ‪ -‬وهو ما يستتبع ضرورة‬
‫الحصول ع‪p‬ى أمر برفع اليد عن هذﻩ الحجوز لتطه‪ IJ‬العقار م‪<z‬ا )الفقرة الثانية(‪.‬‬
‫ ‬
‫‪149‬‬
‫ ‬
‫]‪ íéÚçÛÃÖ]ì†ŠÛŠÖ]†•^¦‚ééÏiàÂsi^ßÖ]ãŞjÖ‬‬
‫قد يج‪ I‬املالك تحت الضرورة ع‪p‬ى رهن عقارﻩ املحفظ مقابل مبلغ ما ي يكون ي‬
‫حاجة إليه‪ ،‬خصوصا من طرف املؤسسات البنكية‪ ،‬هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة ال‪ uv‬تتحا‪ ¡ø‬التعامل‬
‫مع العقارات غ‪ IJ‬املحفظة مما تلجأ إ ى نظ‪<ÎIJ‬ا املحفظة وهو ما يستد‪ó‬ي إيقاع رهن رسم‪u‬‬
‫_غالبا_ ع‪p‬ى ذلك العقار املحفظ‪.‬‬
‫وبمجرد حلول أجل الدفع قد يجد املالك الراهن نفسه عاجزا عن الوفاء‬
‫بال¦اماته تجاﻩ املؤسسة البنكية‪ ،‬فما «ي الوسيلة ال‪ uv‬يسلكها الدائن املر‪<Î‬ن لتحصيل‬
‫حقوقه؟‪.‬‬
‫تنص املادة ‪ 214‬من مدونة الحقوق العينية ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪" :‬يمكن للدائن الحاصل‬
‫ع‪p‬ى شهادة خاصة بتقييد الرهن لفائدته مسلمة له من طرف املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك‬
‫العقارية طبقا للشروط املنصوص عل=<ا ي الفصل ‪ 58‬من الظه‪ IJ‬الشريف الصادر ي ‪9‬‬
‫رمضان ‪12) 1331‬أغسطس‪ (1913‬املتعلق بالتحفيظ العقاري أن يطلب بيع امللك‬
‫املرهون باملزاد العل¬‪ u‬عند عدم الوفاء بدينه ي ٔالاجل‪.‬‬
‫تكون للشهادة الخاصة املذكورة قوة سند قابل للتنفيذ"‪.‬‬
‫باستقرائنا ملقتضيات النص أعالﻩ يتضح لنا بأن الدائن ملزم بإتباع مسطرة‬
‫تحقيق الرهن الرسم‪ u‬من خالل إجراءات مسطرية تنطلق بوضع العقار املرهون بيد‬
‫القضاء‪ ،‬ليتم إعدادﻩ للبيع عن طريق املزاد العل¬‪ ،u‬وبعد البيع تنتقل ملكيته إ ى من رسا‬
‫عليه املزاد مقابل دفع هذا ٔالاخ‪ IJ‬للثمن كامال‪ 309.‬ويبقى بعد ذلك ع‪p‬ى عاتق من رسا عليه‬
‫املزاد طلب تقييد املحضر بالرسم العقاري للعقار موضوع البيع عندما يصبح البيع ‪<q‬ائيا‪،‬‬
‫وبمجرد التقييد يصبح العقار مطهرا من جميع الامتيازات والرهون والتكاليف‪ ،‬أما با‪±‬ي‬
‫الدائن‪J‬ن فيبقى من حقهم التنفيذ ع‪p‬ى الثمن فقط‪ .‬وفق منطوق املادة ‪ 220‬من مدونة‬
‫الحقوق العينية إذ أنه‪" :‬ال تسلم كتابة ضبط املحكمة محضر إرساء املزايدة إال بعد أداء‬
‫الثمن املستحق أو إيداعه بصندوق املحكمة إيداعا صحيحا لفائدة من له الحق فيه"‪.‬‬
‫‪ _309‬محمد سالم‪" :‬تحقيق الرهن الرسم‪ u‬ي القانون املغربي"‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬البيضاء‪ ،‬الطبعة الاو ى ‪ ،2002‬ص‪.4:‬‬
‫‪150‬‬
‫ ‬
‫ي¦‪I‬تب ع‪p‬ى تقييد محضر إرساء املزايدة بالرسم العقاري انتقال امللك إ ى من رسا‬
‫عليه املزاد وتطه‪IJ‬ﻩ من جميع الامتيازات والرهون وال يبقى للدائن‪J‬ن حق إال ع‪p‬ى الثمن"‪.‬‬
‫وبناء ع‪p‬ى هذا النص فتقييد محضر إرساء املزايدة عندما يصبح ‪<q‬ائيا يستلزم من‬
‫املحافظ تطه‪ IJ‬العقار من جميع الرهون والامتيازات والتكاليف‪ ...‬وهو ٔالامر الذي يؤدي إ ى‬
‫طرح التساؤل التا ي‪ ،‬هل يعت‪ I‬من رسا عليه املزاد العل¬‪ u‬ملزما بأداء رسوم التشطيب‬
‫ع‪p‬ى الرهون والتحمالت وغ‪IJ‬ها؟‪.‬‬
‫يذهب ٔالاستاذ حسن فتوخ ي هذا الصدد إ ى أن تقييد محضر إرساء املزاد العل¬‪u‬‬
‫يختلف عن إجراء التشطيب التلقائي الناتج عنه‪ ،‬بمع¬¡ أنه إذا كان تقييد محضر إرساء‬
‫املزاد العل¬‪ u‬يستوجب أداء الرسوم عنه‪ ،‬فإن التشطيب ع‪p‬ى الرهون وغ‪IJ‬ها يتطلب‬
‫أوتوماتيكيا أداء الرسوم عن هذا التشطيب‪ ،‬وهو ما يمكن أن يعطل إعمال ٔالاثر‬
‫التطه‪IJ‬ي التلقائي من الناحية العملية‪ 310.‬وتتمثل هذﻩ الرسوم وفق مرسوم ظه‪IJ‬‬
‫‪311‬‬
‫التحفيظ العقاري ل ‪ 1997‬ي مبلغ ‪ 150‬درهم‪ ،‬نفس ٔالامر أكدﻩ السيد املحافظ العام‬
‫إذ اعت‪ I‬ع‪p‬ى حد قوله بأنه ما دام التشطيب ع‪p‬ى الرهون والامتيازات ي¦‪I‬تب كأثر ع‪p‬ى‬
‫تقييد محضر إرساء املزاد‪ ،‬ومادام طلب تقييد املحضر وما ينب‪²‬ي تبعا له أداء الرسوم‬
‫املقررة عن التشطيب عن الرهون والامتيازات عند تطبيق مقتضيات نص املادة ‪220‬‬
‫املشار إل=<ا أعالﻩ‪.‬‬
‫غ‪ IJ‬أن ما يث‪ IJ‬حفيظتنا ي هذا الباب هو مدى إمكانية املتضرر من السمسرة‬
‫العمومية أن يدفع ببطالن املحضر اعتمادا ع‪p‬ى الفصل ‪ 484‬من قانون املسطرة املدنية‬
‫حالة عدم تبليغهم قصد ٕالادالء بمستنتجا‪<Î‬م؟‪.‬‬
‫يجيبنا قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى‪ 312‬بأنه بمقت©¡ الفصل ‪ 484‬من ق‪،‬م‪،‬م يجب ع‪p‬ى‬
‫املع¬‪ u‬باألمر الطعن ي إجراءات الحجز العقاري بمقال مكتوب‪ ،‬ولكن قبل السمسرة‬
‫وليس بعدها وأنه‪" :‬يتج‪p‬ى من مستندات امللف أن السمسرة موضوع الدعوى وقعت‬
‫‪ _310‬حسن فتوخ‪" :‬التقييدات املؤقتة بالرسم العقاري" أطروحة لنيل الدكتوراﻩ ي الحقوق‪ ،‬شعبة القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين‬
‫والبحث ي القانون املدني‪ ،‬كلية الحقوق جامعة القا‪ u³‬عياض مراكش‪ ،‬املوسم الجام‪é‬ي ‪ ،2007.2008‬ص‪.488:‬‬
‫‪ _311‬مذكرة السيد املحافظ العام رقم ‪ 876‬صادرة عن السيد املحافظ العام بتاريخ ‪ 14‬ف‪I‬اير ‪. 2007‬‬
‫‪ _312‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 3232‬بتاريخ ‪ ،2006/07/12‬ملف مدني عدد ‪ 2005/11/3939‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫‪151‬‬
‫ ‬
‫بتاريخ ‪ 2003/05/22‬وأن الطاعن‪J‬ن لم يقدموا طل‪<a‬م بذلك إال بتاريخ ‪ٔ 2003/11/25‬الامر‬
‫الذي يكون معه مخالفا للمقتضيات املذكورة‪.‬‬
‫أما فيما يخص الدفع اعتمادا ع‪p‬ى الفصل ‪ 210‬من ظه‪ 03 IJ‬يونيو ‪ 1915‬فال‬
‫مجال لذلك‪ ،‬ألن املقتضيات ترتبط بمرحلة توزيع املبالغ الناتجة عن البيع بعد رسو‬
‫املزاد وليس قبله‪ ،‬وأنه ل‪Ì‬ن كان الفصل السابق ‪ 210‬أوجب ضرورة إعالم الدائن‪J‬ن‬
‫املقيدين بالرسم العقاري لإلدالء بمستنتجا‪<Î‬م داخل أجل ‪ 30‬يوما من تسلمهم‬
‫للمضمون أو ٕالاعالن‪ ،‬فإنه نتيجة لعدم إشعارهم لإلدالء بمستنتجا‪<Î‬م ال ي¦‪I‬تب عليه‬
‫إبطال مسطرة البيع باملزاد العل¬‪."u‬‬
‫وي قرار آخر للمجلس ٔالاع‪p‬ى اعتمد ي إبطال املزاد العل¬‪ u‬ع‪p‬ى الفصل ‪ 91‬من‬
‫ظ‪،‬ت‪،‬ع الذي يسمح بالتشطيب ع‪p‬ى أي تسجيل لحقوق عينية أو غ‪IJ‬ها اعتمادا ع‪p‬ى أي‬
‫عقد أو حكم مكتسب لقوة ال‪uÑ‬ء املق©‪ u‬به يثبت انعدام أو انقضاء الحق أو الواقع‬
‫الذي يتعلق به بالنسبة لجميع ٔالاشخاص الذين يعن=<م هذا الحق الذي تم إشهارﻩ‬
‫للعموم بصفة قانونية‪ 313،‬وأنه يتم إبطاله كذلك حالة عدم توفرﻩ ع‪p‬ى الشروط املتطلبة‬
‫فيه واملحددة ي املادت‪J‬ن ‪477‬و‪ 478‬من ق‪،‬م‪،‬م حيث يصبح املحضر غ‪ IJ‬ذي قيمة قانونية‬
‫‪314‬‬
‫ويجوز بالتا ي التشطيب عليه من الرسم العقاري‪.‬‬
‫إذن وكما سبق بيانه فإن محضر إرساء املزاد العل¬‪ u‬كلما كان مستوفيا لشروطه‬
‫وأركانه املشار إل=<ا بنصوص قانون املسطرة املدنية وكذا بعض مقتضيات ظه‪ IJ‬التحفيظ‬
‫العقاري يعت‪ I‬سندا ناقال للملكية بالنسبة للمش¦‪I‬ي الذي رسا عليه املزاد العل¬‪.u‬‬
‫كما أن إرساء املزاد يعت‪ I‬بمثابة إقرار يصدر من قبل القا‪ u³‬بماله من سلطة‬
‫والئية‪ ،‬فهو ليس حكما باملع¬¡ املعروف‪ ،‬غ‪ IJ‬أنه يف¦‪I‬ض فيه حسمه للاع ب‪J‬ن أطراف‬
‫الحجز‪ ،‬ومنه يعت‪ I‬ذا حجية كاملة ي مواجهة من صدر ضدﻩ‪ ،‬وي¦‪I‬تب عليه نقل امللكية‪،‬‬
‫‪315‬‬
‫إذ أنه بمقت©¡ محضر إرساء املزاد يصبح املش¦‪I‬ي هو املالك‪.‬‬
‫‪ _315‬د‪ ،‬عباس عبد الحليم‪" :‬شهر التصرفات العقارية" مطبعة دار محمود‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬ص‪.27:‬‬
‫‪152‬‬
‫ ‬
‫وبالرجوع إ ى املادة ‪ 220‬من مدونة الحقوق العينية ي¦‪I‬تب عن تقييد هذا املحضر‬
‫بالرسم العقاري تطه‪ IJ‬هذا ٔالاخ‪ IJ‬من جميع الرهون وٕالامتيازات والتكاليف الواقعة عليه‬
‫بفعل قاعدة التطه‪ ،IJ‬وإن كان يمكن التشطيب ع‪p‬ى هذا املحضر من الرسم حالة قيامه‬
‫ع‪p‬ى وقائع لم يعد لها م‪I‬ر ع‪p‬ى أرض الواقع‪.‬‬
‫ومن خالل هذا النوع من التطه‪ IJ‬امل¦‪I‬تب عن تقييد محضر إرساء املزايدة تتب‪J‬ن‬
‫الحماية املقررة لفائدة املش¦‪I‬ي‪ ،‬وذلك بانتقال امللكية إليه مطهرة من جميع التكاليف‬
‫املثقل ‪<h‬ا العقار ح‪ ¡v‬ال يمكن أن يواجه من قبل أصحاب الحقوق امل¦‪I‬تبة ع‪p‬ى ذلك‬
‫العقار‪ ،‬هؤالء الذين ال يبقى لهم من حق سوى التنفيذ ع‪p‬ى الثمن‪ ،‬ومن خالله تتب‪J‬ن‬
‫شرعية هذا النوع التطه‪IJ‬ي رغم نسبية آثارﻩ‪.‬‬
‫لكن هل هذا النوع من التطه‪ IJ‬يجد تطبيقه أيضا بالنسبة ملحضر رفع الحجز‬
‫الوارد ع‪p‬ى العقارات املحفظة؟ هذا ما سأجيب عليه من خالل الفقرة املوالية‪.‬‬
‫]‪ ‚éÖ]ÄÊ…àÂsi^ßÖ]ãŞjÖ‬‬
‫عرف ٔالاستاذ عبد العزيز توفيق الحجز التحفظي ع‪p‬ى أنه‪" :‬وضع أموال املدين‬
‫تحت يد القضاء وغل يدﻩ عن التصرف ف=<ا تصرفا يضر بمصالح دائنيه‪ ،‬تمهيدا لع‬
‫ملكي<ا ملصلحة هؤالء واستيفاء حقوقهم من ثم‪<z‬ا إذا لم يؤد املدين ما عليه من‬
‫‪316‬‬
‫ديون"‪.‬‬
‫أما الحجز التنفيذي العقاري فهو منع املدين من التصرف ي العقار منعا باتا‬
‫ووضعه ب‪J‬ن يدي القضاء إ ى ح‪J‬ن بيعه باملزاد العل¬‪ ،u‬وإن صح التعب‪ IJ‬فهو املرحلة ٔالاخ‪IJ‬ة‬
‫النتقال العقار إ ى الغ‪ IJ‬بعد بيعه ج‪I‬ا الستفاء الديون ال‪ uv‬امتنع املدين املحجوز عليه‬
‫عن أدا`<ا‪.‬‬
‫وارتباطا بموضوع هذا البحث‪ ،‬فالعقار املحفظ قد يكون محال لحجز تحفظي‬
‫ويتحول إ ى تنفيذي وفق إجراءات معينة‪ ،‬فمالك العقار املحفظ قد يجد نفسه مرغما‬
‫‪ _316‬د‪ :‬عبد العزيز توفيق‪" :‬شرح قانون املسطرة املدنية والتنظيم القضائي" الجزء الثاني‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪،‬‬
‫الطبعة الثانية ‪ ،1998‬ص‪.299:‬‬
‫‪153‬‬
‫ ‬
‫تحت ضغط الضرورة للحصول ع‪p‬ى قرض قصد تلبية حاجاته‪ ،‬وعادة ما يلجأ إ ى‬
‫املؤسسات املالية‪ ،‬هذﻩ ٔالاخ‪IJ‬ة ال‪ uv‬تطلب الحصول ع‪p‬ى ضمانات الس¦‪I‬داد ديو‪<q‬ا‬
‫املق¦‪I‬ضة‪ ،‬وذلك عن طريق الرهن الرسم‪ u‬ع‪p‬ى العقار املحفظ‪.‬‬
‫ونجد أن املادة ‪ 165‬من مدونة الحقوق العينية قد عرفت الرهن الرسم‪ u‬ع‪p‬ى أنه‪:‬‬
‫" حق عي¬‪ u‬تب‪é‬ي يتقرر ع‪p‬ى ملك محفظ أو ي طور التحفيظ ويخصص لضمان أداء‬
‫دين"‪.‬‬
‫إذن فاملالك املدين يل¦م بالوفاء بال¦امه تجاﻩ الدائن‪J‬ن ي مدة معينة‪ ،‬غ‪ IJ‬انه قد‬
‫يحدث بأن الدائن يعجز عن الوفاء بال¦امه هذا‪ ،‬مما يرى معه الدائن بأن مصالحه قد‬
‫ت<دد ‪<h‬ذا الامتناع‪ ،‬لتبقى الوسيلة القانونية الفعالة «ي اللجوء إ ى إيقاع حجز ع‪p‬ى‬
‫العقار املحفظ املرهون‪ ،‬ولذلك ال يمكن تصور حجز تحفظي إال بحلول أجل ٔالاداء‬
‫وحصول الامتناع‪.‬‬
‫وبالرجوع إ ى الفصل ‪ 452‬من ق‪ ،‬م‪ ،‬م نجدﻩ ينص ع‪p‬ى أنه‪ :‬يصدر ٔالامر املب¬‪ u‬ع‪p‬ى‬
‫طلب الحجز التحفظي من رئيس املحكمة الابتدائية"‪ .‬ولذلك فمسطرة إيقاع الحجز‬
‫التحفظي تقت©‪ u‬اللجوء إ ى رئيس املحكمة الابتدائية قصد استصدار أمر بإيقاع الحجز‬
‫ليتم تبليغه للمحجوز عليه أو من يوجد ذلك العقار تحت تصرفه‪.‬‬
‫ويتم تبليغ ٔالامر الرسم‪ u‬إ ى السيد املحافظ بعد ذلك ليعمل ع‪p‬ى تقييدﻩ بالرسم‬
‫العقاري ابتداء من تاريخ هذا التبليغ وذلك بس‪é‬ي من املستفيد من هذا الحجز )الفصل‬
‫‪ 455‬ق‪،‬م‪،‬م(‪.‬‬
‫وعموما إذا كان العقار املحفظ محل حجز تحفظي وتحول إ ى تنفيذي أو تم الحجز‬
‫عليه تنفيذيا مباشرة‪ ،‬فإن املدين ي حالة حصوله ع‪p‬ى أمر استعجا ي مشمول بالنفاذ‬
‫املعجل بشأن التشطيب ع‪p‬ى هذﻩ الحجوز خصوصا فيما يتعلق بمقتضيات الفصل ‪149‬‬
‫من ق‪،‬م‪،‬م‪ ،‬وكون هذا ٔالامر إما يثبت إيداع مبلغ الدين الذي يطالب به الحاجز بصندوق‬
‫املحكمة أو ثبت صدور حكم مكتسب لقوة ال‪uÑ‬ء املق©‪ u‬به ي مواجهة الحاجز ب‪I‬اءة‬
‫ذمة املحجوز عليه من الدين موضوع الحجز‪ ،‬يحق له ما دام أن الحجز التحفظي يحم‪u‬‬
‫حقا شخصيا للدائن ينق©‪ u‬بانقضاء الدين أو ب‪I‬اءة الذمة منه‪ ،‬أن يطلب من املحافظ‬
‫‪154‬‬
‫ ‬
‫‪318‬‬ ‫‪317‬‬
‫العقاري التشطيب ع‪p‬ى الحجز املقيد‪ ،‬ونفس ٔالامر يصدق باعتماد املادة ‪ 218‬من‬
‫مدونة الحقوق العينية وذلك ي حالة ال¦‪I‬ا'ي من طرف الحاجز عن مواصلة ٕالاجراءات‬
‫ال‪ uv‬تتلو الحجز‪ ،‬إذ يحق للمحجوز عليه أن يحصل ع‪p‬ى أمر يق©‪ u‬برفع الحجز‪.‬‬
‫لكن ٕالاشكال الذي يثار هنا هو هل يمكن اعتبار الطعن بالنقض ضد قرار‬
‫استعجا ي قام برفع الحجز التحفظي موقفا للتنفيذ طبقا ملقتضيات الفصل ‪ 361‬من‬
‫ق‪،‬م‪،‬م‪.‬؟‬
‫ال‪uÑ‬ء الذي تطرق له السيد املحافظ العام إذ أكد ع‪p‬ى أن ٔالاوامر ال‪ uv‬تق©‪u‬‬
‫برفع الحجز التحفظي بناءا ع‪p‬ى الفصل ‪ 149‬من ق‪،‬م‪،‬م تعت‪ I‬أوامر استعجالية‬
‫ومشمولة بالتنفيذ املعجل بقوة القانون طبقا للفصل ‪ 153‬من ق‪،‬م‪،‬م باستثناء القرار‬
‫الذي يق©‪ u‬برفع اليد‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة لرفع اليد عن الحجز التحفظي‪ ،‬إذ أن‬
‫هذا ٔالاخ‪ IJ‬ال يكون قابال للتنفيذ إال بعد ٕالادالء بشهادة عدم التعرض أو الاستئناف‬
‫حسب الفصل ‪ 437‬من ق‪،‬م‪،‬م وهو ماال يمكن التوسع فيه أو تأويله ألنه بدورﻩ يشكل‬
‫استثناءا‪.‬‬
‫وبناءا عليه فالفصل ‪ 437‬من ق‪،‬م‪،‬م يشكل قاعدة خاصة مقارنة مع الفصل‬
‫‪ 361‬من ق‪،‬م‪،‬م‪ ،‬وبحكم أن الخاص يقيد العام‪ ،‬فإنه يتع‪J‬ن ع‪p‬ى املحافظ‪J‬ن العقاري‪J‬ن‬
‫التشطيب ع‪p‬ى الحجوز التحفظية اعتمادا ع‪p‬ى قرارات إستعجالية مع ٕالادالء بشهادة‬
‫عدم التعرض أو الاستئناف أو بقرار مؤيد لها‪ ،‬دون أن يستلزم ذلك شهادة بعدم الطعن‬
‫بالنقض‪ ،‬وهذا بالنسبة للحالة ال‪ uv‬يتم ف=<ا اعتماد رفع الحجز ع‪p‬ى الفصل ‪ 149‬من‬
‫ق‪،‬م‪،‬م أما الحالة ال‪ uv‬يتم الارتكاز ف=<ا ع‪p‬ى الفصل ‪ 218‬من مدونة الحقوق العينية ف‪u‬‬
‫مستثناة‪ ،‬إذ تكون هذﻩ ٔالاوامر ‪<q‬ائية وتنفذ مباشرة‪.‬‬
‫‪ _317‬مذكرة رقم ‪ 2368‬صادرة عن السيد املحافظ العام إ ى السيد املحافظ العقاري بالبيضاء أنفا‪.‬‬
‫‪ _318‬تنص املادة ‪ 218‬من مدونة الحقوق العينية ع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬
‫"إذا وقع ال¦‪I‬ا'ي ي مواصلة ٕالاجراءات ال‪ uv‬تتلو الحجز‪ ،‬أمكن للمحجوز عليه أن يتقدم بمقال إ ى رئيس املحكمة املختصة بوصفه‬
‫قاضيا للمستعجالت للمطالبة برفع اليد عن الحجز‪.‬‬
‫تبلغ نسخة من هذا املقال إ ى الحاجز وفق القواعد املنصوص عل=<ا ي قانون املسطرة املدنية‪.‬‬
‫يكون ٔالامر الصادر برفع اليد عن الحجز ‪<q‬ائيا ونافذا ع‪p‬ى الفور"‪.‬‬
‫‪155‬‬
‫ ‬
‫لكن هل يمكن تمديد نطاق ٔالاوامر ال‪ uv‬تق©‪ u‬برفع الرهن املنصب ع‪p‬ى العقار‬
‫املحفظ؟‪.‬‬
‫يجيبنا املجلس ٔالاع‪p‬ى ع‪p‬ى هذا التساؤل بأن قا‪ u³‬املستعجالت الذي يصدر هذﻩ‬
‫ٔالاوامر يكون مختصا ي نطاق الفصل ‪ 152‬من ق‪،‬م‪،‬م بالبث ي ٕالاجراءات الوقتية ال‪uv‬‬
‫يقتض=<ا الاستعجال وال يمس بالجوهر‪ ،‬وبالتا ي فاألمر القا‪ u³‬بتمديد آثار رفع الحجز إ ى‬
‫‪319‬‬
‫رفع الرهن املسجل يكون غ‪ IJ‬مب¬‪ u‬ع‪p‬ى أساس وخارق للمقتضيات القانونية‪.‬‬
‫لكن ما دام لو تم تفويت العقار املحفظ للغ‪ IJ‬وترا'ى هذا ٔالاخ‪ IJ‬عن تسجيل‬
‫شراءﻩ‪ ،‬وحدت أن تم إيقاع الحجز ع‪p‬ى هذا العقار باعتبار انه الزال ي ملك صاحبه‬
‫ٔالاول؟‪.‬‬
‫ي هذا ٕالاطار ذهب املجلس ٔالاع‪p‬ى إ ى أن‪" :‬عقد البيع الرابط ب‪J‬ن البائع واملش¦‪I‬ين‬
‫كان بتاريخ ‪ 1985/2/25‬ي ح‪J‬ن أن الحجز التحفظي الذي أوقعه الطاعن ع‪p‬ى العقار‬
‫املبيع كان بتاريخ ‪ 1995/12/01‬وأن التسجيل بالرسم العقاري هو ما ‪<õ‬دف إليه‬
‫املطلوبان ي النقض‪ ،‬وأنه ملا كان املبيع يتعلق بعقار محفظ فإن تسليمه للمش¦‪I‬ين ال يتم‬
‫بكيفية قانونية إال إذا تم تسجيل عقد البيع ي الرسم العقاري طبقا لنا تقتضيه‬
‫الفصول ‪65‬و‪66‬و‪ 67‬من ظه‪ 1913/08/12 IJ‬املتعلق بالتحفيظ العقاري‪ ،‬ولذلك فإن‬
‫القرار املطعون فيه ملا ق©¡ ع‪p‬ى البائع‪ ...‬بتطه‪ IJ‬العقار‪ ...‬من الحجز التحفظي‪ ...‬ح‪¡v‬‬
‫يتس¬¡ للمطلوب‪J‬ن تسجيل حقوقهما ي الرسم العقاري فإنه لم يخرق بذلك الفصول‬
‫‪320‬‬
‫املستدل ‪<h‬ا‪"...‬‬
‫وبالرجوع إ ى الفصل ‪ 32191‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع نجد أن الحق املقيد بالرسم العقاري‬
‫والذي حدث وان تم التشطيب عليه من هذا الرسم يعت‪ I‬منقضيا تماما ي مواجهة كل‬
‫‪ _319‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 86‬بتاريخ ‪ 2000/01/19‬ملف تجاري عدد ‪ ،98/568‬منشور بمجلة ٔالامالك العدد الثاني‪ ،‬سنة ‪،2007‬‬
‫ص‪ 235 :‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪ _320‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى بتاريخ ‪ ،2005/6/29‬ملف مدني عدد ‪ ،2003/1/1/247‬غ‪ IJ‬منشور‪.‬‬
‫"مع مراعاة أحكام الفصل ‪ 86‬أعالﻩ‪ ،‬يمكن أن يشطب ع‪p‬ى كل ما ضمن بالرسم العقاري من تقييد أو بيان أو تقييد احتياطي‬
‫بمقت©¡ كل عقد أو حكم مكتسب لقوة ال‪uÑ‬ء املق©‪ u‬به يثبت انعدام أو انقضاء الحق موضوع التضم‪J‬ن‪ ،‬ي مواجهة ٔالاشخاص‬
‫الذين يعن=<م هذا الحق"‪.‬‬
‫‪156‬‬
‫ ‬
‫من يعن=<م ٔالامر‪ ،‬ويصبح العقار مطهرا من جميع الحقوق املشطب عل=<ا ابتداء من تاريخ‬
‫إجراء التشطيب وليس له أي اثر رج‪é‬ي‪.‬‬
‫فالحقوق ال‪ uv‬تم التشطيب عل=<ا تنق©‪ u‬وتزول ويتم إعدامها باملرة كأن لم تكن‬
‫من قبل بفعل ٔالاثر التطه‪IJ‬ي الناتج هذﻩ املرة عن التشطيب عن الحقوق من الرسم‬
‫العقاري بفعل تقييد محضر رفع اليد الذي يتم حسب الفصل ‪ 91‬املشار إليه أعالﻩ إما‬
‫بموجب عقد صحيح أو بموجب حكم قضائي حائز لقوة ال‪uÑ‬ء املق©‪ u‬به‪ ،‬طبعا بعد‬
‫قيام املحافظ بدراسته الوثائق املد ى ‪<h‬ا للتشطيب‪.‬‬
‫]‪ êÞ^nÖ]g×Ş¹‬‬
‫]‪ ê^éju÷]‚ééÏj×Öêñ^ãßÖ]‚ééÏjÖ]æð]†eý]ì^ãàÂsi^ßÖ]ãŞjÖ‬‬
‫قد يكون املالك ي بعض الحاالت هو املقيد بالرسم العقاري‪ ،‬غ‪ IJ‬أنه قد تكون يدﻩ‬
‫مغلولة من التصرف ي هذا العقار بأنواع معينة من التصرفات‪ ،‬كما هو الشأن بالنسبة‬
‫للعقود ال‪ uv‬ت‪I‬مها مصلحة ٔالامالك املخزنية وال‪ uv‬تضمن شروطا موقفة‪ ،‬إذ بعدم‬
‫اح¦‪I‬امها يكون من حق ٕالادارة إبطال هذا التصرف واس¦‪I‬جاع العقار‪ ،‬وهو ما يتطلب من‬
‫املالك ضرورة الحصول ع‪p‬ى شهادة ٕالابراء من ٕالادارة املعنية –املفوتة‪ -‬قصد التحلل من‬
‫تلك الشروط املوقفة للتصرف‪) .‬الفقرة ٔالاو ى(‪.‬‬
‫كما أنه قد يلجأ أصحاب الحقوق العينية ع‪p‬ى عقار محفظ إ ى إيقاع تقييد‬
‫احتياطي عليه قصد الحفاظ مؤقتا ع‪p‬ى حقوقهم‪ ،‬إذا ما اكتملت الشروط القانونية‬
‫للتقييد ال‪<z‬ائي يتم تقييدﻩ ‪<q‬ائيا مما يكون لتاريخ التقييد الاحتياطي أثرﻩ ي إعدام كل‬
‫الحقوق والال¦امات ال‪ uv‬نشأت بعدﻩ )الفقرة الثانية(‪.‬‬
‫]‪ ð]†eý]ì^ãàÂsi^ßÖ]ãŞjÖ‬‬
‫إن شهادة ٕالابراء «ي تلك الوثيقة ال‪ uv‬يسلمها الدائن للمدين عندما يستوي جميع‬
‫حقوقه‪ ،‬واح¦‪I‬ام املدين لجميع الشروط املتضمنة بعقد التفويت‪ ،‬وتتضمن إبراء تاما‬
‫لذمة املدين من ال¦اماته‪.‬‬
‫‪157‬‬
‫ ‬
‫وكمثال ع‪p‬ى ذلك‪ ،‬فبالرجوع إ ى املرسوم رقم ‪ 283/659‬بتاريخ ‪ 18‬غشت ‪1987‬‬
‫من خالل مادته ‪ 11‬ينص ع‪p‬ى أنه‪" :‬تظل العقارات املبيعة مخصصة برهن عقاري‬
‫لضمان أداء جميع الثمن ٔالاص‪p‬ي وتوابعه إ ى أن يتم الوفاء بذلك"‪.‬‬
‫كما أنه من خالل مجموعة من العقود ال‪ uv‬ت‪I‬مها مصلحة ٔالامالك املخزنية‬
‫تضم‪<z‬ا شروطا موقفة من قبيل عدم التفويت والرهن وٕالايجار إال بعد مرور مدة معينة‬
‫والحصول ع‪p‬ى شهادة ٕالابراء بذلك‪.‬‬
‫وعليه فال ت‪I‬أ ذمة املش¦‪I‬ي من تلك الشروط إال بعد أداء ال¦امه واح¦‪I‬ام شروطه‬
‫حسب طبيعة العقد وحصوله ع‪p‬ى ٕالابراء‪ ،‬غ‪ IJ‬أنه قد يحصل أن يقبل الدائن منح هذﻩ‬
‫الشهادة ح‪ ¡v‬قبل حصوله ع‪p‬ى حقوقه وخاصة عندما يريد دعم ائتمان مدينه‪ ،‬وذلك‬
‫‪322‬‬
‫عن طريق تطه‪ IJ‬العقار من الرهن وكذا من الشروط املوقفة ٔالاخرى‪.‬‬
‫لكن ٕالاشكال الذي يتبادر إ ى الذهن ي هذا الشأن وهو أال يمكن أن يتعارض هذا‬
‫النوع من العقود من الوجهة القانونية مع الفصل ‪ 65‬وما يليه من ظ‪،‬ت‪،‬ع بحكم أن‬
‫هذا الفصل يتناقض مع مضمون الشروط املوقفة من حيث كونه يمنح قوة إثبات‬
‫للحقوق املكتسبة واملقيدة بالرسم العقاري‪ ،‬مقارنة مع مقتضيات الشروط املوقفة ال‪uv‬‬
‫تمنع املستفيد من التصرف ي عقارﻩ بأي نوع من التصرف إال بعد استيفاء شروط‬
‫معينة؟‪.‬‬
‫لقد ذهب البعض ‪<h‬ذا الخصوص إ ى أنه من الوجهة القانونية تتعارض هذﻩ‬
‫الشروط املوقفة مع مضمون الفصل ‪ 65‬املذكور‪ ،‬غ‪ IJ‬أن الضرورة تدعو إ ى غض‬
‫الطرف عن ذلك من أجل تمك‪J‬ن مشاريع الحكومة ي ميادين السك¬¡ والتعم‪ IJ‬من النجاح‬
‫والاستمرارية‪ ...‬وأنه يكون لزاما ع‪p‬ى املحافظ ي هذﻩ الحالة أن يتغا‪ ¡³‬عن تقييد العقد‬
‫املتضمن لهذﻩ الشروط‪ ،‬إذ أنه لو تقيد املحافظ بالنص القانوني المتنع عن تقييد تلك‬
‫‪323‬‬
‫العقود وهو ما ينتج عنه عرقلة مشاريع التجزئة والبناء‪.‬‬
‫‪ _322‬محمد خ‪IJ‬ي‪" :‬حماية امللكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري باملغرب" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.535:‬‬
‫‪ _323‬بدر الدين دينية‪" :‬الشروط املوقفة لتسجيل البيوعات ي الرسوم العقارية" مقال منشور بمجلة التحفيظ العقاري‪ ،‬العدد‬
‫ٔالاول‪ ،‬مارس ‪ 1988‬ص‪ 9:‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪158‬‬
‫ ‬
‫ع‪p‬ى أنه ال يمكن أن نتصور هذﻩ الشروط بمثابة قيد ع‪p‬ى حق التصرف‪ ،‬وإنما «ي‬
‫عبارة عن تقييد خاص يعلن للغ‪ IJ‬بأن العقد املرفق ‪<h‬ذﻩ الشروط وإن كان مستوفيا‬
‫لشروطه القانونية‪ ،‬فإنه يبقى قابال للفسخ م‪ ¡v‬توفرت شروطه وأسبابه‪ ،‬كما ين‪ö‬‬
‫باحتمال ممارسة دعوى الفسخ حالة عدم اح¦‪I‬ام هذﻩ الشروط‪ ،‬وأنه مجرد إجراء‬
‫تحفظي ينق©‪ u‬بمجرد ترقينه‪ ،‬مع احتفاظه بآثارﻩ الكاملة حالة ممارسة دعوى الفسخ‬
‫وتقريرها من طرف املحكمة‪ ،‬وبالتا ي فهو يشكل تخفيفا إلطالقية وصرامة املبدأ الذي‬
‫يأخذ به النظام العقاري املغربي‪ ،‬وذلك حماية للغ‪ IJ‬املقيد بحسن نية وفقا للفصل‬
‫‪324‬‬
‫‪.67‬‬
‫لكن ماذا عن حالة تفويت العقار املحفظ واملثقل ‪<h‬ذﻩ الشروط للغ‪ ،IJ‬فهل‬
‫يستطيع املش¦‪I‬ي ي هذﻩ الحالة أن يطلب تقييد ذلك القيد بالرسم العقاري؟‪.‬‬
‫لقد تطرق املجلس ٔالاع‪p‬ى ي احد قراراته ملثل هذا ٕالاشكال ي نازلة تتمثل وقائعها ي‬
‫أن احد املستفيدين من تفويت قطعة أرضية معدة للبناء من طرف املكتب الشريف‬
‫للفوسفاط‪ ،‬وقام بدورﻩ بتفوي<ا رغم ورود شرط املنع من التفويت ما دامت القطعة عارية‪،‬‬
‫وانه ملا أرادت املش¦‪I‬ية الثانية تسجيل عقد شراءها رفض املحافظ ذلك باعتبار أن البائع _‬
‫املش¦‪I‬ي ٔالاول _ لم يتوصل بعد بشهادة ٕالابراء‪ ،‬مما طلبت معه إلزام البائع تسليمها هذﻩ‬
‫الشهادة قصد تسجيل شرا`<ا‪ ،‬فأجاب البائع بان عقد البيع الرابط بينه وب‪J‬ن املكتب‬
‫الشريف للفوسفاط من ب‪J‬ن شروطه عدم التصرف ي ٔالارض و«ي عارية‪ ،‬وطلب معه إلغاء‬
‫عقد البيع الرابط بينه وب‪J‬ن املش¦‪I‬ية‪ ،‬فحكمت من خالله املحكمة الابتدائية وفق طلب هذا‬
‫ٔالاخ‪ ،IJ‬استأنفته الطاعنة‪ ،‬فقضت املحكمة الاستئنافية بإلغاء الحكم املستأنف‪ ،‬وبعد‬
‫الطعن بالنقض قرر املجلس ٔالاع‪p‬ى بأنه ال مجال لتمسك الطاعن بالشروط الواردة ي العقد‬
‫الرابط بينه وب‪J‬ن املكتب الشريف للفوسفاط ي مواجهة املطلوبة بحكم أن املكتب املذكور‬
‫هو الذي له الصفة للتمسك ‪<h‬ذﻩ الشروط‪.‬‬
‫‪ _324‬محمد بن الحاج السلم‪" :u‬التقييد الاحتفاظ بالدعوى الفاسخة هل يخول الفسخ الانفرادي لالل¦ام _ حالة عقود مكتب‬
‫السك¬¡ العسكرية_ مقال منشور بمجلة صلة الوصل‪ ،‬العدد الخامس‪ ،‬مارس ‪ ،1986‬ص‪.14 :‬‬
‫‪159‬‬
‫ ‬
‫ولذلك قرر املجلس ٔالاع‪p‬ى بأن‪ ":‬محل ال¦ام املستأنف عليه مع‪J‬ن ومتوفر ع‪p‬ى كافة‬
‫شروط املحل وبذلك يكون محل العقد امل‪I‬م ب‪J‬ن الطرف‪J‬ن غ‪ IJ‬مستحيل سواء بطبيعته أو‬
‫قانونا بغض النظر عن كون الشرط املتمسك به الذي ضمنه البائع للمستأنف عليه ي‬
‫العقد امل‪I‬م بي‪<z‬ما يتناى وطبيعة عقد البيع الذي يخول املش¦‪I‬ي ملكية مش¦‪I‬اﻩ وأحقيته‬
‫ي إجراء التصرفات املشروعة بشأنه"‪ 325.‬كما أن الشرط املانع من التصرف الوارد ي‬
‫العقد الذي بمقتضاﻩ تم منح الشخص قطعة أرضية من طرف الدولة من أجل بناء‬
‫مسكن له أثر نس‪ uö‬ال يتجاوز حدود طرفيه وبالتا ي فال يحق للشخص الذي قام ببيع‬
‫هذﻩ القطعة ٔالارضية مخال بالشرط املانع ي التفويت أن يحتج به ضد املش¦‪I‬ي إذ يبقى‬
‫‪326‬‬
‫العقد صحيحا ما دام أن ٕالادارة لم تستعمل حقها ي إبطاله‪.‬‬
‫ومما سبق نستطيع القول أنه بمجرد حصول املقت¬‪ u‬ع‪p‬ى شهادة ٕالابراء وٕالادالء ‪<h‬ا‬
‫للمحافظ‪ ،‬يقوم هذا ٔالاخ‪ IJ‬ب¦‪I‬قينه ع‪p‬ى هامش تلك الشروط املوقفة والرهون املثقل ‪<h‬ا‬
‫العقار‪ ،‬وبه تنفك جميعها ويتم التشطيب ع‪p‬ى جميع القيود والتحفظات املثبتة ع‪p‬ى‬
‫الصك العقاري لفائدة الدولة ليصبح العقار مطهرا تماما م‪<z‬ا كأن لم تكن من قبل ويصبح‬
‫املالك يتصرف ي عقارﻩ بجميع أنواع التصرفات وهو ما يشكل ت‪I‬يرا لحجية هذا النوع من‬
‫التطه‪ IJ‬من حيث كونه يحد من صرامة حجية التقييد ال‪<z‬ائية ال‪ uv‬يكتس‪<a‬ا الغ‪ IJ‬حسن‬
‫النية ع‪p‬ى الرسم‪.‬‬
‫]‪ê^éju÷]‚ééÏj×Öêñ^ãßÖ]‚ééÏjÖ]àÂsi^ßÖ]ãŞjÖ‬‬
‫التقييد الاحتياطي هو مكنة قانونية مؤقتة يقوم ‪<h‬ا كل من يريد الحفاظ ع‪p‬ى حق‬
‫ما تحفظ وجودﻩ‪ ،‬وبمجرد ما تكتمل شروطه القانونية يقيد ‪<q‬ائيا إذ يكون لتاريخ هذا‬
‫‪327‬‬
‫التقييد أثرﻩ ي تقرير مرتبته باألولوية بالنسبة لجميع التقييدات الالحقة له‪.‬‬
‫‪ _326‬قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى عدد ‪ 527‬بتاريخ ‪ 1982/12/22‬منشور بمجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ ،‬العدد ‪ ،31‬الطبعة الثامنة‪ ،‬مارس‬
‫‪ .1983‬ص‪ 52:‬وما بعدها ‪.‬‬
‫‪ _327‬محمد بوعزاوي‪" :‬الضمانات القانونية ي الحقوق العقارية" الجزء ٔالاول _ ي التقييد الاحتياطي"‪ ،‬مطبعة العمدة‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى‬
‫‪ ،2000‬ص‪.10:‬‬
‫‪160‬‬
‫ ‬
‫ولذلك فقد يلجأ صاحب الحق العي¬‪ u‬أو الشخ‪ u#‬والذي سيتحول إ ى حق عي¬‪u‬‬
‫إ ى إيقاع تقييد احتياطي بمثابة إجراء وق‪ uv‬قصد الحفاظ ع‪p‬ى هذا الحق مع ٕالاشارة إليه‬
‫‪328‬‬
‫ي الرسم العقاري ي انتظار تحويله إ ى تقييد ‪<q‬ائي أو إلغائه باملرة‪.‬‬
‫وبالرجوع إ ى الفصل ‪ 329 85‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع نجدﻩ ينص ع‪p‬ى أنه‪" :‬يمكن لكل من يد‪ó‬ي‬
‫حقا ع‪p‬ى عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا لالحتفاظ به مؤقتا‪"...‬‬
‫هذا وإن تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يعتد به لتعي‪J‬ن رتبة التقييد الالحق‬
‫للحق وتجدر ٕالاشارة إ ى أن التقييد الاحتياطي ال يحول دون إجراء تقييدات الحقة له نظرا‬
‫النعدام أي نص قانوني يخالف ذلك ومن تم فإنه يجوز تفويت العقار موضوع التقييد‬
‫الاحتياطي بناءا ع‪p‬ى حكم أو مقال‪ ،‬أما إذا كان مبنيا ع‪p‬ى سند فإنه يحول دون التفويت‬
‫رغم أنه ينذر من الناحية العملية ٕالاقبال ع‪p‬ى شراء عقار موضوع تقييد احتياطي نظرا‬
‫‪330‬‬
‫لكونه موضوع نزاع‪.‬‬
‫كما أن التقييد الاحتياطي يختلف من حيث مدة صالحيته‪ ،‬فبالنسبة للسند‬
‫الذي يب¬¡ عليه فمدة صالحيته «ي ‪ 10‬أيام‪ ،‬أما حالة اعتماد أمر صادر عن رئيس‬
‫املحكمة الابتدائية فهذﻩ املدة «ي ثالثة أشهر ابتداء من تاريخ صدور ٔالامر ويمكن تمديدﻩ‬
‫بناءا ع‪p‬ى أمر من رئيس املحكمة شريطة إقامة دعوى ي املوضوع‪ ،‬أما ي حالة اعتمادﻩ‬
‫بناءا ع‪p‬ى مقال افتتا‪ü‬ي للدعوى فاملدة هنا «ي شهر ويمكن تمديدﻩ بناءا ع‪p‬ى أمر من‬
‫رئيس املحكمة‪.‬‬
‫وبناءا ع‪p‬ى ما سبق‪ ،‬فالتقييد الاحتياطي تحكمه فرضيتان‪:‬‬
‫‪ _1‬إذا تم إلغاء التقييد الاحتياطي فيصبح غ‪ IJ‬ذي اثر سواء ع‪p‬ى العقار او الحقوق‬
‫الالحقة له‪ ،‬إذ تحتفظ بقو‪<Î‬ا ال‪<z‬ائية‪.‬‬
‫‪ _2‬إذا تم قبول التقييد وأصبح ‪<q‬ائيا فإنه حسب الفصل ‪ 85‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع فإن‬
‫تاريخ التقييد الاحتياطي فهو الذي يعتد به‪ ،‬مما ي¦‪I‬تب عنه تجريد جميع الحقوق ال‪uv‬‬
‫‪ :328‬محمد خ‪IJ‬ي‪ " :‬حماية امللكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري باملغرب" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.421:‬‬
‫‪ _329‬الفصل ‪ 85‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم ‪.14/07‬‬
‫‪ _330‬محمد بوعزاية‪" :‬الضمانات القانونية ي الحقوق العقارية" _الجزء ٔالاول_ ي التقييد الاحتياطي"‪ ،‬مطبعة العمدة‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى‬
‫‪ ،2000‬ص‪.13:‬‬
‫‪161‬‬
‫ ‬
‫تلته ي التقييد وتصبح مجردة من آثارها‪ ،‬ويعت‪ I‬صاحب الحق كأنه قيد حقه منذ ذلك‬
‫اليوم ‪ -‬أي تاريخ التقييد الاحتياطي‪.-‬‬
‫فلو اش¦‪I‬ى شخص عقارا محفظا وتعذر عليه تقييد شرائه بالرسم العقاري لعيب‬
‫يرجع إ ى العقد فامللكية تبقى للبائع الذي يمكن أن يخضع عقارﻩ ألي نوع من التصرفات‬
‫كان يفوته لشخص آخر‪ ،‬ويقوم هذا ٔالاخ‪ IJ‬بتقييد شرائه بالرسم العقاري‪ ،‬فهنا تكون‬
‫حقوق املش¦‪I‬ي ٔالاول مهددة بالضياع‪ ،‬ولذلك فاتقاء لهذﻩ املخاطر يقدم املش¦‪I‬ي طلب‬
‫التقييد الاحتياطي ي الرسم العقاري وي هذﻩ الحالة عندما يصبح التقييد الاحتياطي‬
‫‪331‬‬
‫‪<q‬ائيا فان العقار يتطهر من جميع الحقوق ال‪ uv‬تم تقييدها بعد التقييد الاحتياطي‪.‬‬
‫وخالصة القول إنه بمجرد ما يصبح التقييد الاحتياطي ‪<q‬ائيا يسري مفعوله‬
‫التطه‪IJ‬ي بأثر رج‪é‬ي إ ى غاية تاريخه ٔالاول ليجعل الرسم العقاري مطهرا من جميع‬
‫الحقوق امل¦‪I‬تبة لفائدة الغ‪ IJ‬وال‪ uv‬تلت ي إيقاعها تاريخ إيقاع التقييد الاحتياطي‪.‬‬
‫‪ _331‬الدكتور مامون الكزبري‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.126:‬‬

‫‪162‬‬
‫ ‬
‫}^‪ Ví³‬‬
‫ع‪p‬ى امتداد الصفحات السابقة من هذا البحث استعطنا إ ى حد كب‪ IJ‬أن نوضح‬
‫ٔالاهمية الك‪I‬ى ال‪ uv‬تحظى ‪<h‬ا قاعدة التطه‪ IJ‬الناتجة عن التحفيظ العقاري من حيث‬
‫كو‪<q‬ا ٕالاطار العام الذي تتمحور حوله با‪±‬ي الخصائص ٔالاخرى‪.‬‬
‫ومن تم فإنه ال بد من نظام قانوني صلب يعول عليه من أجل خلق بنية عقارية‬
‫ثابتة تعت‪ I‬منطلقا لتأسيس املشاريع الاستثمارية الك‪I‬ى الداخلية والخارجية وخلق‬
‫لالئتمان العقاري وتثبيت للملكية وحفظها من ال¦‪I‬امي والادعاءات من قاعدة صلبة‬
‫تطه‪IJ‬ية تنظف الحالة املدنية للعقار وتؤسس النطالقة جديدة تبتدئ من الصفر‪.‬‬
‫وأستطيع القول من وجهة نظري أننا ي حاجة إ ى إعادة النظر بشكل يطبعه حس‬
‫املسؤولية ح‪ ¡v‬نخرج من أزمة القلق العقاري وذلك بصياغة نصوص قانونية جديدة‬
‫تساير التحديات املطروحة ي املجتمع خاصة أننا قد عشنا ي ٔالايام املاضية القليلة ع‪p‬ى‬
‫إيقاع التعديالت ال‪ uv‬حملها القانون رقم ‪ 14/07‬وقد توسم ف=<ا الباحثون خ‪IJ‬ا لكن‬
‫الحال أ‪<q‬ا كانت مجرد تعديالت جزئية ومحدودة إذ لم تكن مجرد إعادة إنتاج لألحكام‬
‫القديمة دون أن تعطي حلوال عملية تسمح باستيعاب املستقبل باإلسراع ي مسطرة‬
‫التحفيظ العقاري بل وإجباريته وكذلك مجانيته إ ى ح‪J‬ن تصرف املالك بعقارﻩ‬
‫لتستخلص ٕالادارة املصاريف الواجبة وإنشاء محاكم عقارية متخصصة ي الاعات‬
‫العقارية وقضايا ٕالارث ؤالاحباس ؤالامالك الجماعية الساللية وأرا‪ u³‬الكيش‪ ،‬والاهتمام‬
‫باملوارد البشرية املستغلة ي تدب‪ IJ‬العقار وإيجاد املهن بتشريعات خاصة ي التبليغ وتحرير‬
‫العقود العقارية والخ‪I‬ة العقارية والاستشارية ي املجاالت العقارية وتنظيم الوكاالت‬
‫املتدخلة ي إبرام املعامالت أو الوسيطة‪ ،‬والتوعية بنظام التحفيظ العقاري‪ ،‬وكل ذلك‬
‫باالستفادة من املتخرج‪J‬ن من كليات الحقوق والشريعة مع السهر ع‪p‬ى ‪<Î‬ي‪ 5‬وتمرين‬
‫الكفاءات املتخرجة‪.‬‬
‫ورغم ما قيل عن قاعدة التطه‪ IJ‬من حيث كو‪<q‬ا مقتضيات ظاملة س‪<z‬ا املستعمر‬
‫لخدمة مصالحه وتثبيت امللكية ي يد ٔالاجانب‪ ،‬فان هذا ال يمنع من الاع¦‪I‬اف بجميل‬
‫هذﻩ القاعدة وما حققته من ايجابيات‪.‬‬
‫‪163‬‬
‫ ‬
‫ومن خالل تتبع املراحل ال‪ uv‬تع‪I‬ها قاعدة التطه‪ IJ‬قبل أن تصبح ‪<q‬ائية أجدها‬
‫كافية ي غاي<ا لتحقيق إشهار للغ‪ ،IJ‬للدفاع عن حقوقهم وإبداء تعرضا‪<Î‬م شرط‬
‫اح¦‪I‬امها وتطبيقها كما أراد لها املشرع‪.‬‬
‫ورغم ذلك واحتماال ملا قد يقع فيه بعض ٔالاشخاص _ ي وضعيات خاصة_ من ضرر‬
‫نتيجة تحفيظ عقارا‪<Î‬م من طرف الغ‪ ،IJ‬فإن¬‪ u‬أتفق مع إدخال تعديل ع‪p‬ى الفصل‪J‬ن ‪1‬و ‪62‬‬
‫من ظ‪،‬ت‪،‬ع ولكن تحت شروط مشددة‪ ،‬وذلك بإمكانية مراجعة قرار التحفيظ حالة‬
‫التدليس فقط‪ ،‬وأال يخرج العقار من يد الشخص الذي تم التحفيظ لصالحه إال إذا كان‬
‫هذا ٔالاخ‪ IJ‬س‪ 5‬النية‪ ،‬وأن تتم هذﻩ املراجعة داخل أجل ‪ 6‬أشهر يبتدئ بمجرد اتخاذ قرار‬
‫التحفيظ‪ ،‬هذا ٔالاخ‪ IJ‬الذي يجب إشهارﻩ بالجريدة الرسمية‪ ،‬وت‪I‬ير هذا ٔالاجل القص‪ IJ‬يرجع‬
‫إ ى سرعة املعامالت ال‪ uv‬تعرفها السوق العقارية‪ ،‬وبالتا ي فكل محاولة للتدخل ف=<ا من شأ‪<q‬ا‬
‫أن تعرقل التداوالت املالية العقارية وبالتا ي املساهمة ي توسيع الهوة العقارية‪.‬‬
‫كما أن العيب ليس ي القاعدة القانونية املنظمة لقاعدة التطه‪ IJ‬وإنما العيب ي‬
‫كيفية تطبيق واح¦‪I‬ام القاعدة القانونية‪.‬‬
‫وح‪ ¡v‬تتخذ الصفة ال‪<z‬ائية لقرار التحفيظ املنصوص عل=<ا وفق الفصول‬
‫‪1‬و‪62‬و‪ 64‬من ظه‪ IJ‬التحفيظ العقاري مسارها بدون إثارة نزاعات حولها أمام القضاء‪،‬‬
‫وح‪ ¡v‬ال يسلك هذا ٔالاخ‪ IJ‬مسالك متناقضة بعضها مع بعض‪ ،‬ومع النصوص القانونية‪،‬‬
‫نورد الاق¦‪I‬احات التالية‪:‬‬
‫‪ -‬تعميم وإشهار كافي‪J‬ن لجميع مراحل التحفيظ وآثارﻩ وبوسائل تليق بثقافة‬
‫املجتمع وتنوعه‪ ،‬وخاصة الصفة ال‪<z‬ائية لقرار التحفيظ‪ ،‬ح‪ ¡v‬يكون جميع أفراد املجتمع‬
‫ع‪p‬ى دراية ‪<h‬ا‪ ،‬وأن يتم ٕالاشهار بلغة مفهومة‪ ،‬وإن اقت©¡ الحال باللهجات الدارجة‬
‫ؤالامازيغية‪.‬‬
‫‪ -‬توحيد ٕالاج<اد القضائي بخصوص قاعدة التطه‪ IJ‬وإحداث محاكم عقارية‬
‫مؤلفة من قضاة لهم تكوين ودراية باملجال العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬تخصيص لجان يناط ‪<h‬ا تبليغ واستدعاء ٔالاطراف بع‪J‬ن املكان وتكون تابعة‬
‫ملصلحة املحافظة العقارية‪.‬‬
‫‪164‬‬
‫ ‬
‫‪ -‬نشر ثقافة التحفيظ العقاري عن طريق وسائل ٕالاعالم السمعية البصرية‪ ،‬وخلق‬
‫ندوات وحلقات خاصة لتأط‪ IJ‬املواطن‪J‬ن وإطالعهم ع‪p‬ى مزايا التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬التدخل بنص تشري‪é‬ي صريح‪ ،‬يقر صراحة بأن املتعرض ال يعت‪ I‬دائما مدعيا يقع عليه‬
‫عبأ ٕالاثبات‪ ،‬بل اعتبارﻩ مدعيا أو مد‪ó‬ى عليه حسب ٔالاحوال وفق قواعد ٕالاثبات‪ ،‬واملتخذة من‬
‫البينة ع‪p‬ى املد‪ó‬ي‪.‬‬
‫‪ -‬تعديل مقتضيات مسطرة التحفيظ ح‪ ¡v‬تتناسب مع آثارها‪ ،‬خصوصا ما تث‪IJ‬ﻩ‬
‫مسألة بطالن الرسوم املثارة وغ‪ IJ‬املثارة أثناء مسطرة التحفيظ وقبل إصدار قرار‬
‫التحفيظ ي مواجهة الرسم العقاري‪ ،‬خصوصا حالة ضياع حق بسبب التحفيظ‪ ،‬حيث‬
‫سيتم ال محالة ٕالاستناد إل=<ا إلثبات ملكية الحق املتضرر من جراء التحفيظ‪ ،‬وبذلك‬
‫يتع‪J‬ن إدراج نص تشري‪é‬ي يقدم حالة البطالن ع‪p‬ى غ‪ IJ‬ما «ي بادية عليه‪.‬‬
‫‪ -‬النص صراحة ع‪p‬ى عدم إختصاص القضاء ٕالاداري للنظر ي الطعون املقدمة‬
‫ضد قرارات املحافظ بصفة عامة‪ ،‬ألن هناك تضارب ي املصالح الخاصة وال توجد‬
‫مصلحة عامة‪.‬‬
‫‪ -‬ضرورة التنسيق ب‪J‬ن العمل املحافظاتي والعمل القضائي‪ ،‬عن طريق عقد ندوات‬
‫وأيام دراسية‪ ،‬إليجاد الحلول املالئمة للمشاكل ال‪ uv‬تطرحها املنازعات العقارية‪.‬‬
‫‪165‬‬
‫ ‬
‫÷‪ Äq]†¹]ívñ‬‬
‫_‪Jíée†ÃÖêÄq]†¹]V÷æ‬‬
‫• الكتب‪:‬‬
‫‪ -‬محمد خ‪/y‬ي‪ " :‬قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي"‪ ،‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة‪،‬الطبعة الخامسة‪ ،‬سنة‪.2009‬‬
‫‪ -‬محمد خ‪/y‬ي‪ " :‬التعرضات أثناء التحفيظ العقاري باملغرب" مطبعة النجاح‬
‫الجديدة البيضاء‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪.2009‬‬
‫‪ -‬محمد خ‪/y‬ي‪" :‬حماية امللكية العقارية ونظام التحفيظ العقاري باملغرب" دار‬
‫النشر املعرفة طبعة ‪.2001‬‬
‫‪ -‬مأمون الكزبري‪ " :‬التحفيظ العقاري والحقوق العينية ٔالاصلية والتبعية ي ضوء‬
‫القانون املغربي"‪ ،‬الجزء ٔالاول التحفيظ العقاري‪ -‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الطبعة‬
‫الثانية ‪.1987‬‬
‫‪ -‬أحمد ادريوش‪" :‬أصول نظام التحفيظ العقاري"‪،‬منشورات سلسلة ملعة‬
‫القانونية‪ ،‬سنة ‪.2003‬‬
‫‪ -‬إبراهيم زعيم ما‪" :‬املرجع العلم‪ u‬ي الاج<اد القضائي ٕالاداري"‪ ،‬مطبعة‬
‫ّ‬
‫املعارف الجديدة‪ ،‬الرباط‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى سنة ‪.1999‬‬
‫‪ -‬املختار بن احمد العطار‪" :‬التحفيظ العقاري ع‪p‬ى ضوء القانون املغربي " مطبعة‬
‫النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الاو ى‪1429‬ه_‪2008‬م‪.‬‬
‫‪ -‬تورية العيوني‪ " :‬القضاء ٕالاداري"‪ ،‬دار النشر الجسور‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪1997‬‬
‫‪ -‬عبد العزيز توفيق‪" :‬شرح قانون املسطرة املدنية والتنظيم القضائي" الجزء‬
‫الثاني‪ ،‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪ ،‬الطبعة الثانية ‪.1998‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد الس‪p‬وري ‪" :‬الوسيط ي شرح القانون املدني"‪ ،‬الجزء ٔالاول‪،‬‬
‫نظرية الال¦ام بوجه عام‪ ،‬مطبعة ال‪<z‬ضة العربية بالقاهرة‪،1964 ،‬‬
‫‪ -‬خالد مداوي‪" :‬مسطرة التحفيظ العقاري" )دون ذكر املطبعة( الطبعة ٔالاو ى ماي‬
‫‪،2000‬‬
‫‪166‬‬
‫ ‬
‫‪ -‬سعاد عاشور‪" :‬حجية التسجيل وفق نظام التحفيظ العقاري باملغرب "‪ ،‬مطبعة‬
‫الوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪.1997‬‬
‫‪ -‬عمر بوحموش‪ " :‬املفيد ي الاج<اد القضائي الجديد"‪ ،‬طبعة أكتوبر ‪،2005‬‬
‫دار السالم‪ ،‬الرباط ص‪.177:‬‬
‫‪ -‬محمد الحياني‪ " :‬عقد البيع وقانون التحفيظ العقاري"‪ ،‬مطبعة وراقة الكتاب‪،‬‬
‫فاس الطبعة ٔالاو ى‪1994 ،‬‬
‫‪ -‬محمد الحياني‪ " :‬املحافظ العقاري واملسؤولية التقص‪IJ‬ية‪ ،‬واقع وآفاق‪ ،‬مؤسسة‬
‫النخلة‪.2003،‬‬
‫‪ -‬محمد الحياني‪" :‬أنظمة الشهر العقاري ي العالم"‪ ،‬سلسلة املرشد العقاري عدد‬
‫‪ ،1‬مؤسسة النخلة للكتاب‪ ،‬وجدة الطبعة ٔالاو ى‪.2004 ،‬‬
‫‪ -‬محمد الحياني‪ " :‬ي نظام التحفيظ العقاري املغربي" الجزء ٔالاول‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى‪،‬‬
‫‪.2004‬‬
‫‪ -‬محمد الشافي أبو راس‪ " :‬القضاء ٕالاداري" عالم الكتب القاهرة"‪.1981 ،‬‬
‫‪ -‬محمد الفاخوري ‪ " :‬نظام التحفيظ العقاري باملغرب‪ :‬مطبعة دار النشر‪،‬‬
‫الجسور وجدة‪.2005 ،‬‬
‫‪ -‬الدكتور محمد الكشبور‪ " :‬بيع العقار ب‪J‬ن الرضائية والشكل"‪ ،‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪.1995‬‬
‫‪ -‬الدكتور وهبة الزحيي‪" :‬النشر املن‪ IJ‬ي العقيدة والشريعة واملنهج‪ ،‬املجلد‬
‫الخامس عشر الجزءان ‪ 30/29‬مطبعة دار الفكر‪،‬الطبعة الثانية ‪1424‬ه‪2003/‬م‪.‬‬
‫‪ -‬محمد الكشبور‪" :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تحفيظ العقار‪ -‬تطور القضاء املغربي‪،‬‬
‫قراءة ي قرار املجلس ٔالاع‪p‬ى بتاريخ ‪ 29‬دجن‪ ".1999 I‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬البيضاء‬
‫الطبعة ٔالاو ى ‪.2005‬‬
‫‪ -‬محمد بن صالح الصو^ي‪ " :‬الحقوق العينية ٕالاسالمية"‪ ،‬دراسة مقارنة‪ :‬ب‪J‬ن‬
‫الفقه املالكي والقانون املقارن‪ ،‬مطبعة دار القلم الرباط‪ ،‬الطبعة الثانية‪.2005 ،‬‬
‫‪167‬‬
‫ ‬
‫‪ -‬محمد بونبات‪ " :‬نظام التحفيظ العقاري" مطبعة الوراقة الوطنية‪ ،‬مراكش‬
‫الطبعة الثانية‪.2005 ،‬‬
‫‪ -‬محمد بونبات‪" :‬نظام التحفيظ العقاري ي املغرب تونس والجزائر‪ ،‬املطبعة‬
‫والوراقة الوطنية الطبعة ٔالاو ى‪.2009 ،‬‬
‫‪ -‬محمد بن أحمد بونبات‪ " :‬قوان‪J‬ن التحفيظ والتسجيل والتجزئة العقارية"‬
‫منشورات كلية الحقوق مراكش‪ ،‬سلسلة الكتب العدد ‪ 11‬السنة‪.1997 :‬‬
‫‪ -‬محمد بن أحمد بونبات‪ " :‬نظام التحفيظ العقاري " )دراسة ي القوان‪J‬ن‬
‫املرتبطة بنظام التحفيظ العقاري ي املغرب( سلسلة آفاق القانون رقم ‪ 11‬مراكش‬
‫الطبعة الثانية سنة ‪.2005‬‬
‫‪ -‬عبد الوهاب رافع‪" :‬مقاضاة الدولة واملؤسسات العمومية ي التشريع املغربي"‬
‫املطبعة والوراقة الوطنية‪ :‬مراكش‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪.1987‬‬
‫‪ -‬محمد سالم‪" :‬تحقيق الرهن الرسم‪ u‬ي القانون املغربي"‪ ،‬مطبعة النجاح‬
‫الجديدة‪ ،‬البيضاء‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى‪.2002 :‬‬
‫‪ -‬عباس عبد الحليم‪" :‬شهر التصرفات العقارية" مطبعة دار محمود‪ ،‬الطبعة‬
‫الثانية)دون ذكر سنة الطبع(‪.‬‬
‫‪ -‬محمد بوعزاية‪" :‬الضمانات القانونية ي الحقوق العقارية" _الجزء ٔالاول_ ي‬
‫التقييد الاحتياطي"‪ ،‬مطبعة العمدة‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪.2000‬‬
‫‪ -‬إدريس الفاخوري‪" :‬نظام التحفيظ العقاري باملغرب"‪ ،‬مطبعة دار الجسور‪،‬‬
‫وجدة‪ ،‬طبعة ‪.2006‬‬
‫‪ٔ -‬الاستاذ عبد اللطيف هداية ﷲ‪" :‬القضاء املستعجل ي القانون املغربي"‪،‬‬
‫مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء‪.1998 ،‬‬
‫‪ -‬عمر أزوكار‪" :‬مستجدات التحفيظ العقاري ي ضوء قانون ‪ 14/07‬ومدونة‬
‫الحقوق العينية"دراسة عملية ورصد للمواقف القضائية ملحكمة النقض" الطبعة ٔالاو ى‬
‫سنة ‪ 2012‬دون ذكر و املطبعة‪.‬‬
‫‪168‬‬
‫ ‬
‫‪ -‬عمر أزوكار‪" :‬الدليل العم‪p‬ي للعقار ي طور التحفيظ" منشورات دار القضاء‬
‫العا ي يصدرها مكتب ازوكار للمحاماة والاستشارة والتحكيم‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪2011‬‬
‫مطبعة النجاح الجديدة_ الدار البيضاء‪.‬‬
‫‪ -‬عبد الوهاب رافع‪" :‬مقاضاة الدولة واملؤسسات العمومية ي التشريع املغربي"‬
‫املطبعة والوراقة الوطنية‪ :‬مراكش‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪.1987‬‬
‫‪ -‬إدريس السما‪P‬ي‪ " :‬القانون املدني" الحقوق العينية ونظام التحفيظ العقاري"‪،‬‬
‫مطبعة أم‪I‬يزار مكناس‪ ،‬الطبعة ٔالاو ى ‪.2003‬‬
‫• الرسائل ؤالاطروحات الجامعية‪:‬‬
‫‪ -‬ألطاف الوكيي‪ٔ" :‬الاثر التطه‪IJ‬ي للتحفيظ العقاري ب‪J‬ن مقتضيات النصوص‬
‫القانونية وإكراهات الواقع"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة ي القانون‬
‫الخاص‪ ،‬وحدة قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية‬
‫والاجتماعية‪،‬جامعة محمد ٔالاول وجدة‪ ،‬املوسم الجام‪é‬ي ‪.2004/2003‬‬
‫‪ -‬سعاد أيت بلخ‪ " :/y‬قرارات املحافظ ع‪p‬ى امللكية العقارية ب‪J‬ن إمكانية الطعن‬
‫وحق التعويض"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا املعمقة ي القانون الخاص_ وحدة‬
‫قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية‪ ،‬جامعة محمد‬
‫ٔالاول وجدة‪ ،‬املوسم الجام‪é‬ي ‪.2004/2003‬‬
‫‪ -‬فاطمة الحروف‪" :‬حجية القيد ي السجل العقاري"‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الدراسات العليا املعمقة ي القانون الخاص‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية‬
‫والاجتماعية‪ ،‬جامعة محمد الخامس‪ ،‬الرباط‪ ،‬السنة الجامعية‪.1994/1993:‬‬
‫‪ -‬خالد خضروب ‪ " :‬قرار التحفيظ ب‪J‬ن ال‪<z‬ائية والقابلية للطعن" رسالة لنيل دبلوم‬
‫املاس¦‪ I‬وحدة التكوين والبحث ي القانون املدني‪ .‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية‬
‫والاجتماعية ع‪J‬ن الشق الدار البيضاء السنة الجامعية‪.2011/2010:‬‬
‫‪ -‬عبد ﷲ أجرعام ‪" :‬حجية القيد بالرسم العقاري" رسالة لنيل دبلوم املاس¦‪ I‬ي‬
‫القانون الخاص وحدة القانون املدني‪ ،‬كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية‬
‫الدار البيضاء‪ .‬املوسم الجام‪é‬ي‪.2011/2012 :‬‬
‫‪169‬‬
‫ ‬
‫‪ -‬الحبيب شوراق‪":‬القواعد املنظمة للرسوم العقارية اثر التحفيظ"‪ ،‬رسالة لنيل‬
‫دبلوم الدراسات العليا املعمقة ي القانون العام‪ ،‬وحدة العقار والتعم‪ IJ‬وٕالاسكان‪ ،‬كلية‬
‫العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية‪ ،‬جامعة محمد الخامس‪ ،‬الرباط‪ ،‬املوسم‬
‫الجام‪é‬ي ‪.2003/2002 :‬‬
‫‪ -‬حسن فتوخ‪" :‬التقييدات املؤقتة بالرسم العقاري" أطروحة لنيل الدكتوراﻩ ي‬
‫الحقوق‪ ،‬شعبة القانون الخاص‪ ،‬وحدة التكوين والبحث ي القانون املدني‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫جامعة القا‪ u³‬عياض مراكش‪ ،‬املوسم الجام‪é‬ي ‪.2007.2008‬‬
‫‪ -‬جمال النعيمي‪" :‬رقابة القضاء لقرارات املحافظ"‪ ،‬أطروحة لنيل دكتوراﻩ الدولة‬
‫ي القانون الخاص‪ ،‬جامعة الحسن الثاني كلية العلوم القانونية والاقتصادية‬
‫والاجتماعية الدار البيضاء‪.2001/2000 ،‬‬
‫‪ -‬ربيع بزطوط‪" :‬التعرض ع‪p‬ى مطلب التحفيظ ب‪J‬ن حماية امللكية ؤالاثر التطه‪IJ‬ي‬
‫للتحفيظ" رسالة لنيل دبلوم املاس¦‪ I‬ي قانون العقود والعقار‪ ،‬كلية العلوم القانونية‬
‫والاقتصادية والاجتماعية جامعة محمد ٔالاول وجدة السنة الجامعية ‪.2010_2009‬‬
‫‪ -‬السرغي¬ عبد الكريم‪" :‬قاعدة التطه‪ IJ‬الناتجة عن تحفيظ العقار وتطبيقا‪<Î‬ا‬
‫العملية" رسالة لنيل دبلوم املاس¦‪ ،I‬كلية العلوم القانونية والاجتماعية والاقتصادية‬
‫جامعة محمد ٔالاول وجد‪ ،‬السنة الجامعية ‪.2008/2009‬‬
‫• املقاالت‪:‬‬
‫‪ -‬رشيد العرا®ي ‪" :‬بعض املشاكل ال‪ uv‬تنشأ عن التحفيظ والتسجيل وال‪ uv‬لها‬
‫انعكاس ع‪p‬ى ٕالانعاش العقاري والتعم‪ ،"IJ‬املجلة املغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬العدد‬
‫‪.1986 ،12‬‬
‫‪ -‬السبا¯ي عبد الكريم‪ " :‬الجوانب الايجابية للتحفيظ العقاري" مقال منشور‬
‫بمجلة صلة الوصل‪ ،‬العدد ٔالاول‪ ،‬يناير ‪،1985‬‬
‫‪ -‬محمد شنان ‪" :‬عبثية ٕالابقاء ع‪p‬ى ٔالاثر املطلق لقرار التحفيظ بعد الاستقالل"‬
‫)الندوة املش¦‪I‬كة حول التحفيظ ب‪J‬ن كلية الحقوق بالرباط وإدارة املحافظة( طبع مديرية‬
‫املحافظة‪ .‬الرباط‪.1992 ،‬‬
‫‪170‬‬
‫ ‬
‫‪ -‬محمد شنان‪ " :‬خصوصية الرقابة القضائية ع‪p‬ى أعمال املحافظ " مقال منشور‬
‫باملجلة املغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬عدد ‪ 21‬سنة ‪.1989‬‬
‫‪ -‬التوزاني رشيد‪" :‬التطه‪ IJ‬وٕالاشهار ي قانون التحفيظ العقاري" مقال منشور‬
‫بجريدة العلم‪ ،‬عدد ‪ ،20727‬بتاريخ ‪ 09‬ماي ‪.2007‬‬
‫‪ -‬ذ‪ ،‬محمد صغ‪" :/y‬تنفيذ املقررات القضائية ي ميدان التحفيظ العقاري"‪ ،‬مقال‬
‫منشور بمجلة املناظرة‪ ،‬العدد السابع‪.2002 ،‬‬
‫‪ -‬شعيب محمد نا‪²‬ي‪ " ،‬صالحية محكمة التحفيظ للبث فقط وجوبا ي حدود‬
‫التعرضات"‪ ،‬مقال منشور بمجلة املناظرة العدد الثاني‪ ،‬يونيو ‪1997‬‬
‫‪ -‬الجيالي بوحبص‪" :‬دور القضاء ي مسطرة التحفيظ العقاري من خالل‬
‫اج<ادات املجلس ٔالاع‪p‬ى‪" ،‬مقال منشور بمجلة املحامي‪ ،‬العدد ‪.43:‬‬
‫‪ -‬بدر الدين دينية‪" :‬الشروط املوقفة لتسجيل البيوعات ي الرسوم العقارية"‬
‫مقال منشور بمجلة التحفيظ العقاري‪ ،‬العدد ٔالاول‪ ،‬مارس ‪.1988‬‬
‫‪ -‬محمد بن الحاج السلمي‪" :‬التقييد الاحتفاظ بالدعوى الفاسخة هل يخول‬
‫الفسخ الانفرادي لالل¦ام ‪ -‬حالة عقود مكتب السك¬¡ العسكرية‪ " -‬مقال منشور بمجلة‬
‫صلة الوصل‪ ،‬العدد الخامس‪ ،‬مارس ‪.1986‬‬
‫‪ -‬بوشعيب ٕالادري´‪":‬التقييدات ع‪p‬ى الرسوم العقارية وقرارات املحافظ بشأ‪<q‬ا"‬
‫مقال منشور بمجلة املنارة للدراسات القانونية وٕالادارية العدد ٔالاول يناير ‪.2012‬‬
‫‪ -‬أحمد الشحي‪ µ‬ومحمد الصغ‪ :/y‬الطعن ي قرارات املحافظ ب‪J‬ن اختصاص‬
‫القضاء العادي واختصاص القضاء ٕالاداري‪ ،‬مجلة املناظرة عدد ‪ 8‬يونيو ‪.2003‬‬
‫‪ -‬البكاي املعزوز‪ " :‬مدى ت‪I‬ير الوثائق واملستندات املرفقة بمطالب التحفيظ‬
‫لحجية الرسم العقاري" املجلة املغربية لإلدارة املحلية والتنمية عدد ‪ 80‬ماي‪ ،‬يونيو‬
‫‪.2008‬‬
‫‪ -‬الحسن سيمو‪ ،‬املسؤولية ٕالادارية من خالل ‪_206‬قرارات املجلس ٔالاع‪p‬ى‬
‫‪ 40 ،1997/1957‬سنة من ٕالادارة من املغرب‪ ،‬املجلة املغربية لإلدارة املحلية والتنمية‪ ،‬العدد‬
‫‪.1998 ،14‬‬
‫‪171‬‬
‫ ‬
‫‪ -‬الحسن البكري‪" :‬تعليق ع‪p‬ى القرار عدد ‪ 5925‬املؤرخ ‪ 29‬دجن‪ 1999 I‬ي امللف‬
‫املدني"‪ ،‬عدد ‪ ،94/1151‬منشور بمجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى العدد ‪ ،61‬سنة ‪.2003‬‬
‫‪ -‬عبد الكريم حيضرة‪" :‬املسؤولية الشخصية للمحافظ ٔالامالك العقارية"‪ ،‬املجلة‬
‫املغربية لإلدارة املحلية والتنمية عدد ‪ ،64‬شتن‪ _I‬أكتوبر ‪.2005‬‬
‫‪ -‬محمد النجاري‪" :‬الطعن ي قرارات املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية ب‪J‬ن اختصاص‬
‫املحاكم ٕالادارية والعادية"‪ ،‬مجلة ٕالاشعاع عدد‪ ،21‬يونيو‪.2000‬‬
‫‪ -‬محمد فل·ي‪" :‬قرار التحفيظ ب‪J‬ن صحة السندات وسالمة ٕالاجراءات"‪ ،‬مجلة‬
‫التحفيظ العقاري عدد ‪ 6‬أبريل ‪.1997‬‬
‫‪ -‬محمد خ‪/y‬ي‪ " :‬أرا‪ u³‬الجموع ب‪J‬ن الاستمرارية والزوال"‪ ،‬مقال منشور بمجلة‬
‫املحامون عدد ‪ ،02‬سنة ‪.1992‬‬
‫‪ -‬محمد خ‪/y‬ي ‪" :‬قراءة جديدة لبعض نصوص قانون التحفيظ" الندوة العلمية‬
‫حول موضوع " ثمانون سنة من التحفيظ العقاري" حصيلة وآفاق‪ ،‬نظمت يومي ‪24‬و‪25‬‬
‫نون‪ ،1995 I‬بمشاركة وزارة الفالحة والاستثمار الفال‪ü‬ي ومديرية املحافظة ع‪p‬ى ٔالامالك‬
‫العقارية واملسح العقاري والخرائطية‪ ،‬بدون ذكر املطبعة والطبعة‪.‬‬
‫• املجالت والجرائد‪:‬‬
‫‪ -‬مجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ :‬عدد ‪.26‬‬
‫‪ -‬مجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ :‬عدد‪.52،‬‬
‫‪ -‬مجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ :‬العدد ٔالاول‪.‬‬
‫‪ -‬مجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ :‬عدد ‪،39‬نون‪.1986 I‬‬
‫‪ -‬مجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ :‬عدد‪ 31 ،‬السنة الثامنة مارس ‪.1983‬‬
‫‪ -‬مجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ :‬عدد ‪ 47‬يوليوز ‪.1998‬‬
‫‪ -‬مجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى ‪:‬عدد ‪ ،69‬سنة ‪.2008‬‬
‫‪ -‬مجلة قضاء املجلس ٔالاع‪p‬ى‪ :‬عدد ‪ ،2‬نون‪.1958 I‬‬
‫‪ -‬مجلة قرارات املجلس ٔالاع‪p‬ى ي املادة ٕالادارية‪.1965/1961 :‬‬
‫‪ -‬مجلة املحاكم املغربية لسنة ‪.1951‬‬
‫‪172‬‬
‫ ‬
‫‪ -‬مجلة املحاكم املغربية لسنة ‪.1934‬‬
‫‪ -‬مجلة املحاكم املغربية‪ :‬شتن‪ _I‬اكتوبر‪.1968‬‬
‫‪ -‬مجلة املحامي‪ :‬العدد الثالث‪ ،‬سنة ‪.1981‬‬
‫‪ -‬مجلة املحامي‪ :‬عدد‪.43 ،‬‬
‫‪ -‬مجلة املحامي العدد الثاني‪ 39 ،‬يوليوز ‪.2000‬‬
‫‪ -‬مجلة قرارات محكمة الاستئناف لسن‪.1952/1951 uv‬‬
‫‪ -‬نشرة قرارات محكمة الاستئناف بالرباط لسنة ‪.1914‬‬
‫‪ -‬مجلة التحفيظ العقاري‪ :‬العدد السابع‪ ،‬يناير ‪.2000‬‬
‫‪ -‬مجلة التحفيظ العقاري‪ :‬العدد ٔالاول‪ ،‬مارس ‪.1988‬‬
‫‪ -‬مجلة القضاء والقانون‪ :‬العدد ‪.152‬‬
‫‪ -‬مجلة القضاء والقانون‪ :‬عدد ‪ 127‬يناير ‪.1978‬‬
‫‪ -‬مجلة القضاء والقانون عدد ‪ 151‬بدون ذكر السنة‪.‬‬
‫‪ -‬مجلة املناظرة‪ :‬العدد الثاني‪ ،‬يونيو ‪.1997‬‬
‫‪ -‬مجلة ٔالامالك‪ ،‬العدد ٔالاول‪.‬‬
‫‪ -‬املجلة املغربية لقانون واقتصاد التنمية‪ ،‬العدد ‪ ،12‬سنة ‪.1986‬‬
‫‪ -‬مجلة ٕالاشعاع العدد ‪.7‬‬
‫‪ -‬مجلة القصر‪ :‬العدد ‪ 14‬ماي ‪.2006‬‬
‫‪ -‬مجلة ٕالاشعاع‪ :‬عدد ‪.26‬‬
‫‪ -‬جريدة العلم‪ :‬عدد‪ ،20725/‬بتاريخ ‪.2007/05/09‬‬
‫‪ -‬مجلة صلة الوصل‪:‬العدد الخامس‪ ،‬مارس ‪.1986‬‬
‫‪ -‬املجلة املغربية للقانون والسياسة والاقتصاد‪ ،‬العدد الرابع‪ ،‬سنة ‪.1978‬‬
‫ ‬
‫‪173‬‬

JíéŠÞ†ËÖ]íÇ×ÖêÄq]†¹]V^éÞ^m
- Charles Beaurepaire, le rôle économique du régime d’immatriculation
foncière au Maroc, revue juridique et politique de l’union française. 1957.
Paul decroux, « Droit Foncier Marocain », Imprimerie el maarif aljadida, rabat,
2002,
- C.A.R. 16 février 1952, R.M.D, 1953.
- Azami Mohamed : « portée de l’effet constitutif et de la force probante
des inscriptions sur les livres foncières », Mémoire de D.E.S. Rabat 1987.
- C.A.R. 27 janvier 1926.R.A.C.A.1925_1926. P : 366.
- tribunal de la première instance de casa, 27 juin 1932, G.T.M : N°515 Du
12Novembre 1932,
- cour d’appel de rabat, 29 avril 1950
- Direction de la conservation Foncière, « l’immatriculation foncière en
300 question- réponses, 1999.
- arrêt de la cour d’appel de rabat, 7 fevrier 1934.
- Boris strack : droit civil, librairies techniques de la cour de cassation,
1983.
Charles ambialet : « des effets de la force probante sur le livre foncier
marocain » thèse, paris, 1934.
- Mohamed el mernissi : « essai sur la notion de publicité foncière » étude
de droit français et marocain comparé, thèse, paris, 1973.
- Mohamed channan : « les principes direction de la publicité foncière et
leur incidence sur les droit réels immobiliers » mémoire de D.E.S. faculté de droit
de Casablanca, 1980.
174
‫ ‬
‫]‪ Œ†ãËÖ‬‬
‫مقدمة ‪11 ...............................................................................................................................‬‬
‫الفصل ٔالاول‪ٕ :‬الاطار القانوني والتنظيم‪ u‬لقاعدة التطه‪ IJ‬الناتجة عن تحفيظ العقار ‪15....‬‬
‫الفرع ٔالاول‪ :‬مضمون حجية التحفيظ ‪16..................................................................................‬‬
‫املبحث ٔالاول‪ :‬مفهوم قاعدة التطه‪ IJ‬وطبيع<ا القانونية وموقف الفقه والقضاء‬
‫م‪<z‬ا ‪16..............................................................................................................................................‬‬
‫املطلـب ٔالاول‪:‬مفهوم قاعدة التطه‪ IJ‬وطبيع<ا القانونية ‪17.................................................‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬مفهوم قاعدة التطه‪17................................................................................... IJ‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الطبيعة القانونية لقاعدة التطه‪22......................................................... IJ‬‬
‫املطلب الثاني‪:‬قاعدة التطه‪ IJ‬من منظور الفقه والقضاء املغربي ‪26................................‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬موقف الفقه املغربي من قاعدة التطه‪26................................................. IJ‬‬
‫أوال‪ :‬الاتجاﻩ املعارض ‪27..............................................................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬الاتجاﻩ املؤيد ‪30..................................................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬موقف القضاء املغربي من قاعدة التطه‪32........................................... IJ‬‬
‫أوال‪ :‬مرحلة الحماية الفرنسية للمغرب ‪33.............................................................................‬‬
‫أ ‪ -‬الاج<اد القضائي املخفف من حدة أثر التطه‪33...................................................... IJ‬‬
‫ب ‪ -‬الاج<اد القضائي املؤيد لقاعدة التطه‪35................................................................. IJ‬‬
‫ثانيا‪ :‬مرحلة الاستقالل ‪37...........................................................................................................‬‬
‫املبحث الثاني‪ :‬الحجية املطلقة للتحفيظ وإمكانية التلطيف م‪<z‬ا‪39...............................‬‬
‫املطلب ٔالاول‪ :‬الحجية املطلقة للتحفيظ ‪39............................................................................‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪:‬الحجية القانونية من خالل القوة املطهرة‪40...............................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الحجية القانونية من خالل الصفة ال‪<z‬ائية للرسم العقاري ‪43..........‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬إمكانية التخفيف من الحجية املطلقة للتحفيظ ‪48................................‬‬
‫‪175‬‬
‫ ‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬إعمال الفصل ‪ 29‬من القرار الوزيري املؤرخ ي ‪ 03‬يونيو ‪49..... 1915‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الطعن ي قرار املحافظ بالتصحيح ي إطار الفصل ‪ 29‬من القرار‬
‫الوزيري ل ‪ 03‬يونيو ‪52.................................................................................................. 1915‬‬
‫الفرع الثاني‪:‬استثناءات الحجية املطلقة للتحفيظ ومآل الحقوق الضائعة ‪54.............‬‬
‫املبحث ٔالاول‪ :‬استثناءات قاعدة التطه‪55............................................................................ IJ‬‬
‫املطلب ٔالاول‪ :‬الحقوق املستثناة من قاعدة التطه‪55...................................................... IJ‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬الحقوق غ‪ IJ‬املبينة بالرسم العقاري ‪56.........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬الحقوق الخاصة املثبتة بالرسم العقاري ‪58.............................................‬‬
‫أوال‪ :‬العقارات الداخلة ضمن امللك العام ‪58........................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬العقارات املحبسة‪60..........................................................................................................‬‬
‫ثالثا‪ :‬أرا‪ u³‬الجموع ‪62................................................................................................................‬‬
‫رابعا‪:‬الحقوق املنجمية ‪64...........................................................................................................‬‬
‫خامسا‪ :‬حقوق املياﻩ‪65................................................................................................................‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬استثناء الخلف الخاص من قاعدة التطه‪66.......................................... IJ‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬سريان قاعدة التطه‪ IJ‬ي مواجهة الكافة ‪66.................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬مواجهة الخلف الخاص بقاعدة التطه‪69.............................................. IJ‬‬
‫املبحث الثاني‪ :‬مص‪ IJ‬الحقوق الضائعة نتيجة التحفيظ ‪75................................................‬‬
‫املطلب ٔالاول‪ :‬مقاضاة املستفيد من التحفيظ ‪76.................................................................‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬دعوى اس¦‪I‬داد ما دفع ‪76...................................................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪:‬دعوى املطالبة بالتعويض ‪81..........................................................................‬‬
‫أوال‪ :‬الضرر‪81.................................................................................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬التدليس ‪82...........................................................................................................................‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬مقاضاة املحافظ ع‪p‬ى ٔالامالك العقارية ‪85..................................................‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬دعوى املسؤولية بناءا ع‪p‬ى الخطأ املصل‪2‬ي ‪86............................................‬‬
‫أوال‪ :‬مسؤولية املحافظ بناءا ع‪p‬ى التدليس ‪86.....................................................................‬‬
‫‪176‬‬
‫ ‬
‫ثانيا‪:‬مسؤولية املحافظ ع‪p‬ى أساس الخطأ الجسيم ‪88.....................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دعوى املسؤولية بناءا ع‪p‬ى الخطأ املصل‪2‬ي ‪89.........................................‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬م‪I‬رات إضفاء الحجية املطلقة ع‪p‬ى التحفيظ ‪93.......................................‬‬

‫الفرع ٔالاول‪ :‬إشهار إجراءات مسطرة التحفيظ لت‪I‬ير قاعدة التطه‪95..........................IJ‬‬
‫املبحث ٔالاول‪ :‬املرحلة ٕالادارية للتحفيظ وت‪I‬ير قاعدة التطه‪95..................................... IJ‬‬
‫املطلب ٔالاول‪ :‬التأكد من ادعاءات طالب التحفيظ وشهرها ‪96........................................‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬التأكد من ادعاءات طالب التحفيظ ‪96........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬إشهار ادعاءات طالب التحفيظ ‪100 ...........................................................‬‬
‫أوال‪ :‬النشر بالجريدة الرسمية‪101 ............................................................................................‬‬
‫ثانيا‪ :‬تعليق ٕالاعالنات لدى الجهات ٕالادارية والقضائية ‪102 ............................................‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬إشهار الحقوق املكتسبة ع‪p‬ى عقار ي طور التحفيظ ‪104 ......................‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬نشر الخالصة ٕالاصالحية ي إطار الفصل ‪ 83‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع ‪105 .............‬‬
‫الفقرة الثانية مسطرة ٕالايداع طبقا للفصل ‪ 84‬من ظ‪،‬ت‪،‬ع‪112 .................................‬‬
‫املبحث الثاني‪ :‬املرحلة التقنية والقضائية ملسطرة التحفيظ وت‪I‬ير قاعدة التطه‪117IJ‬‬
‫املطلب ٔالاول‪ :‬املرحلة التقنية ملسطرة التحفيظ لت‪I‬ير شرعية قاعدة التطه‪117 ... IJ‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬استدعاء املعني‪J‬ن لحضور عملية التحديد ‪118 ..........................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التحديد كتقنية لإلشهار‪121 .........................................................................‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬املرحلة القضائية كأساس لت‪I‬ير قاعدة التطه‪126 ............................... IJ‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬إمكتنية التعرض وت‪I‬ير قاعدة التطه‪126 ................................................. IJ‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬املرحلة القضائية للتحفيظ وت‪I‬ير قاعدة التطه‪134 .......................... IJ‬‬
‫أوال‪ :‬عدم أحقية املحكمة بالفصل ي حقوق طالب التحفيظ ‪135 ...............................‬‬
‫ثانيا‪ :‬منع املحكمة من حق الفصل ب‪J‬ن املتعرض‪J‬ن‪138 .....................................................‬‬
‫ثالثا‪ :‬عبء ٕالاثبات ي قضايا التحفيظ العقاري ‪139 .........................................................‬‬
‫‪177‬‬
‫ ‬
‫الفرع الثاني‪ :‬قاعدة التطه‪ IJ‬من خالل مرحلة إنشاء الرسوم العقارية وبعض‬
‫العمليات ٔالاخرى ‪140 ..................................................................................................................‬‬
‫املبحث ٔالاول‪ :‬مرحلة إنشاء الرسوم العقارية كآلية أخ‪IJ‬ة لت‪I‬ير شرعية قاعدة‬
‫التطه‪141 ....................................................................................................................................IJ‬‬
‫املطلب ٔالاول‪ :‬مظاهر التطه‪ IJ‬أثناء تأسيس الرسوم العقارية ‪141 ....................................‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬مظاهر التطه‪ IJ‬بعد تأسيس الرسوم العقارية ‪144 ....................................‬‬
‫املبحث الثاني‪ :‬قاعدة التطه‪ IJ‬من خالل بعض العمليات ٔالاخرى‪149 ..............................‬‬
‫املطلب ٔالاول‪ :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تقييد محاضر السمسرة العمومية ومحاضر رفع‬
‫اليد ‪149 ..........................................................................................................................................‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن تقييد محاضر السمسرة العمومية ‪150 .....................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن رفع اليد ‪153 ....................................................................‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن شهادة ٕالابراء والتقييد ال‪<z‬ائي للتقييد الاحتياطي ‪157.‬‬
‫الفقرة ٔالاو ى‪ :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن شهادة ٕالابراء ‪157 .............................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬التطه‪ IJ‬الناتج عن التقييد ال‪<z‬ائي للتقييد الاحتياطي‪160 .....................‬‬
‫خاتمة ‪163 ............................................................................................................................................‬‬
‫الئحة املراجع ‪166 ...............................................................................................................................‬‬
‫الفهرس ‪175 .........................................................................................................................................‬‬
‫‪178‬‬

التطهير في نظام التحفيظ العقاري وفق القانون 14 07

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

التطهير في نظام التحفيظ العقاري وفق القانون 14 07

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫‪  ì…^{ß{Û{Ö]í×¥l]…çßÚ‬‬

‫"ﻓﺄﻣﺎ ﺍﻟﺰﺑﺪ ﻓﻴﺬﻫﺐ ﺟﻔﺎﺀ ﻭﺃﻣﺎ ﻣﺎ ﻳﻨﻔﻊ ﺍﻟﻨﺎﺱ ﻓﻴﻤﻜﺚ‬

@szjÜa@ a‰è@ Þénà@ À@ Éî@ ý@ Þ›ÑÜbi@ aŠa‹Ôgì@ Þïá§bi@ bäbÐ‹È

‫‪ -1‬سورة امللك ٓالاية ‪.15‬‬

‫_ مأمون الكزبري‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪46 .84:‬‬

‫‪ _ 48‬محمد بونبات‪ " ،‬نظام التحفيظ العقاري‪ .‬م‪.‬س‪.‬ص‪.79:‬‬

‫‪ _56‬جاء ي إحدى حيثيات املحكمة‪:‬‬

‫‪ _59‬السرغي¬‪ u‬عبد الكريم‪ :‬مرجع سابق ‪.‬ص‪.20:‬‬

‫‪ _76‬عبد الكريم السرغي¬‪ .u‬مرجع سابق‪.‬ص‪.6:‬‬

‫‪ _85‬إدريس السما‪ü‬ي‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.268:‬‬

‫‪ _114‬د مأمون الكزبري‪ ،‬م‪.‬س‪.‬ص‪.88:‬‬

‫‪ _130‬عبد ﷲ اجرعام ‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.38:‬‬

‫‪ _132‬قرار استئناي مؤرخ ي ‪ 13‬اكتوبر‪ ،1983‬أشار إليه إبراهيم زعيم ما ‪ u‬م‪،‬س‪،‬ص‪.832:‬‬

‫‪ _139‬املختار بن احمد العطار‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.87:‬‬

‫‪ -_152‬يقول ٔالاستاذ عبد الرزاق أحمد الس‪<z‬وري معرفا الخلف الخاص‪:‬‬

‫‪ -‬وقد جاء ي هذا القرار ما ي‪p‬ي ‪155:‬‬

‫‪ -159‬حسن البكري ‪ :‬م‪.‬س‪ ،‬ص ‪.458‬‬

‫‪ -163‬عبد ﷲ أجرعام م‪.‬س‪ .‬ص‪24 :‬‬

‫_ خالد خضروب ‪ :‬مرجع سابق ‪ .‬ص‪165 .96:‬‬

‫‪ _180‬محمد بن الحاج السلم‪ :u‬م‪،‬س‪،‬ص‪.134:‬‬

‫‪_207‬خالد خضروب‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.93:‬‬

‫‪ _229‬محمد فل‪3‬ي‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.37 :‬‬

‫‪ _232‬ألطاف الوكي‪p‬ي‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.43:‬‬

‫‪ _235‬محمد خ‪IJ‬ي‪" :‬قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي" م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.157:‬‬

‫‪ _239‬عبد ﷲ أجرعام‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪.61:‬‬

‫‪ _241‬جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬

‫‪ _244‬عمر أزوكار‪ :‬مرجع سابق ص‪.202:‬‬

‫‪ _248‬عمر أزوكار‪ :‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.206:‬‬

‫‪ _254‬عبد الكريم السبا‪ó‬ي‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.17:‬‬

‫‪ _262‬وهذﻩ ٕالاجراءات ضمن<ا دورية املحافظ العام بقوله‪:‬‬

‫‪ _265‬فاطمة الحروف‪ :‬م‪،‬س‪ ،‬ص‪ 71:‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪ _285‬محمد الحياني‪" :‬ي نظام التحفيظ العقاري املغربي" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.143:‬‬

‫‪ _295‬شعيب محمد نا‪9‬ي‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.27:‬‬

‫‪ _331‬الدكتور مامون الكزبري‪ :‬م‪،‬س‪،‬ص‪.126:‬‬

‫مقدمة ‪11 ...............................................................................................................................‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬م‪I‬رات إضفاء الحجية املطلقة ع‪p‬ى التحفيظ ‪93.......................................‬‬

You might also like

‫‪ ì…^{ß{Û{Ö]í×¥l]…çßÚ‬‬

@szjÜa@ a‰è@ Þénà@ À@ Éî@ ý@ Þ›ÑÜbi@ aŠa‹Ôgì@ Þïá§bi@ bäbÐ‹È

‫‪ _56‬جاء ي إحدى حيثيات املحكمة‪:‬‬

‫‪ _132‬قرار استئناي مؤرخ ي ‪ 13‬اكتوبر‪ ،1983‬أشار إليه إبراهيم زعيم ما ‪ u‬م‪،‬س‪،‬ص‪.832:‬‬

‫‪ -‬وقد جاء ي هذا القرار ما ي‪p‬ي ‪155:‬‬

‫‪ _235‬محمد خ‪IJ‬ي‪" :‬قضايا التحفيظ العقاري ي التشريع املغربي" م‪ ،‬س‪ ،‬ص‪.157:‬‬

‫‪ _241‬جاء ي قرار للمجلس ٔالاع‪p‬ى ما ي‪p‬ي‪:‬‬

‫‪ _262‬وهذﻩ ٕالاجراءات ضمن<ا دورية املحافظ العام بقوله‪:‬‬

‫‪ _285‬محمد الحياني‪" :‬ي نظام التحفيظ العقاري املغربي" م‪،‬س‪ ،‬ص‪.143:‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬م‪I‬رات إضفاء الحجية املطلقة ع‪p‬ى التحفيظ ‪93.......................................‬‬