‫تلخيص كتاب‬

‫الدكتور عبد الق ادر العرعاري‪:‬‬

‫السنة الجامعية‪0202-0202 :‬‬

 ‫الباب التمهيدي‬
‫إن موضوع العالقات الكرائية المرتبطة بالسكنى أو االستعمال المهني‪ ،‬والي س سيعى الم يرع مين يالل‬
‫جهوده في‪ ،‬أكرير مين مناسيبة تعاييا التيواان بيين المكتيرس والمكيرس هي ا اخ يير الي س ميا يكيون غالبيا‬
‫الطير الويوس في‪ ،‬هي ه العالقية أميا ب قيوء الوضييا فويد سيعى ظيجياد نايول رفيية مناسيبة لتنويي‬
‫التواان بين التاامات أطرا هي ه العالقية اله ية التي‪ ،‬تيرتبط في‪ ،‬العمي به ا ية اخوضياع االقتقيادية‬
‫واالجتماعية لافئات الت‪ ،‬توبل عاى استهالك المنتوج الكرائ‪،‬‬

‫بعد مرور ما يناها الع رين سنة من تطبي هيير ‪ )12/01/0891‬تيد ل الم يرع في‪ ،‬نهايية اخلفيية‬
‫الرانية بتعدياين هامين يتعاوان عاى التوال‪ ،‬بإقالح بعض مضامين الفقول الت‪ ،‬كانت مرارا لاكريير مين‬
‫الجدل أمام الوضا وإرفاق لك بويانون جدييد السيتيفا الوجيبية الكرائيية لنيت المكتيرين الممياطاين عايى‬
‫االنضييباط فيي‪ ،‬أدا هي ه الوجيبيية والتيي‪ ،‬تعييد بمرابيية نجيير اخسيياف فيي‪ ،‬العالقيية الكرائييية كاهييا إال أن هي ه‬
‫اظقالنات الجائية لم تكن كافية ظعياد الروية المفويود بيين طرفي‪ ،‬العالقيات الكرائيية المرتبطية بمجيال‬
‫السييكن‪ ،‬واالسييتعماالت المهنييية اخميير ال ي س ترت ي عن ي نييوع ميين العيياو عيين االسييترمار فيي‪ ،‬المنتييوج‬
‫العوارس المعد له ه اخغراض ال ‪ ،‬ونتيجة له ا المأاق كان البد من طرح بديل جديد لتن ييم العالقيات‬
‫الكرائية السكنية والمهنية من أجل ت جيع المسترمرين الراغبين ف‪ ،‬استغالل أقولهم العوارية عاى سيبيل‬
‫الكرا ب روط مناسبة وعادلة تنف مقالح طرفي‪ ،‬العالقية الكرائيية معيا ويتعاي اخمير بويانون ‪21 01‬‬
‫المن م لكرا المنالت المعد لاسكنى واالستعمال المهن‪،‬‬

‫ولتكوين ن ر عامة عن ه ا الن ام الكرائ‪ ،‬الجديد فإننا سينتناول منياوره في‪ ،‬ريالت أبيوا عايى ال يكل‬
‫التال‪:،‬‬

‫الباب األول‪ :‬العناصر الالزمة إلبرام عقد الكراء السكني والمهني‬

‫الباب الثاني‪ :‬اآلثار المترتبة عن كراء المحالت المعدة لالستعمال السكني والمهني‬

‫الباب الثالث‪ :‬إنهاء وفسخ عقود األكرية السكنية والمهنية‬

‫‪2‬‬
 ‫الباب األول‪ :‬العناصر الالزمة إلبرام عقد الكراء السكني والمهني‬
‫إن عود الكرا السكن‪ ،‬والمهن‪ ،‬كغيره من العوود التبادلية اخ رى عود رضائ‪ ،‬كأقل عام يستاام تواف‬
‫إرادت‪ ،‬كل من المكرس والمكترس عايى منيل عويارس معيد لالسيتعمال السيكن‪ ،‬أو المهني‪ ،‬ويايام في‪ ،‬هي ا‬
‫المنل أن يكون متوفرا عاى ال روط المتعيار عايهيا الجيواا التعاميل في‪ ،‬موضيوع االلتااميات عموميا‬
‫سوا من نيت القنة أو الم روعية وباظضافة لاتراض‪ ،‬فإن يتوج ف‪ ،‬عود الكرا السكن‪ ،‬والمهن‪،‬‬
‫أن يكون مبنيا عاى سب م يروع غيير م يال لان يام العيام واادا العامية واخ يالق وباظضيافة إليى‬
‫اخركان العامة الت‪ ،‬ي ترك فيها مع العوود اخ رى فإن هناك مجموعة مين العناقير ال اقية ينفيرد بهيا‬
‫والت‪ ،‬يج تضمينها ف‪ ،‬عود مكتو وفوا لاوانون ‪ 21 01‬وه ا ما سنتناول ب ‪ ،‬من التفقيل تباعا‬

‫لالسللتفادة مللن مضللامين‬ ‫الفصللل األول‪ :‬ضللرورة احتللرام ةللككية الكتابللة ك سللا‬
‫القانون ‪21.70‬‬
‫يكاية الكتابية نينميا نيء عايى أني يجي أن‬ ‫إن الم رع ف‪ ،‬إطار عوود االكرية السكنية والمهنية تطا‬
‫تنرر ف‪ ،‬عود رابت التاريخ كأساف لالستفاد من موتضيات الوانون ‪ 21 01‬والتوايل من فرء التهر‬
‫الضريب‪ ،‬وا اعة روافة العوود المكتوبة الت‪ ،‬تضمن لامتعاقدين نووقهما وتسهل عايهم مأمورية التواض‪،‬‬

‫وا ترط الم رع ف‪ ،‬الماد ‪ 3‬من ه ا الوانون أن تتوفر ف‪ ،‬العود مجموعة من البيانات كالتال‪:،‬‬

‫‪ ‬االسييم ال ي ء والعييائا‪ ،‬لامكييرس والمكتييرس والمهنيية والمييوطن ووريويية إربييات الهوييية وجميييع‬
‫المعاومات المتعاوة بالوكيل عند االقتضا‬
‫‪ ‬االسم الكامل والمور االجتماع‪ ،‬والمعاومات المتعاوة بالممرل الوانون‪ ،‬إ ا كان المكرس والمكترس‬
‫قا معنويا‬
‫‪ ‬تنديد المناالت المكترا والغرض الم قء لها وك ا التجهياات المعد لالستعمال ال اء من‬
‫طر المكترس‬
‫‪ ‬بيان مباغ الوجيبة الكرائية والمد المؤدا عنها طبيعة التكالي الكرائية الت‪ ،‬يتنماها المكترس‬
‫‪ ‬وسياة أدا الوجيبة والتكالي الكرائية‬
‫نستنتج من مضمون المادتين ‪ 3‬و‪ 17‬من ه ا الوانون‪:‬‬

‫أ‪ -‬ان الوعود المبرمة قبل قدور ه ا الوانون تبوى سارية نتى ولو كانت فوية إال أن لالستفاد من‬
‫موتضيات الوانون ‪ 21 01‬فيج رفعها إلى مستوى العوود المكتوبة‬
‫ب‪ -‬إن العوود الت‪ ،‬لم تنترم فيها كاية الكتابة ال يطالها البطالن وال يجردها من قيمتها بنييت تبويى‬
‫اضعة لاوواعد العامة لكن ال يمكن خطرافها االستفاد من موتضيات ه ا الوانون بالرغم مين أن‬
‫الم رع منح لهيم إمكانيية تيدارك ليك وابرامهيا وفي ال يكل المطايو في‪ ،‬المياد ‪ 3‬مين الويانون‬
‫‪ 21 01‬وه ا ما أكده الم رع ف‪ ،‬الماد ‪17‬‬

‫‪3‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬طرفا عقد الكراء‬
‫يمرييل كييل ميين المكييرس والمكتييرس اخقييل فيي‪ ،‬طرفيي‪ ،‬العوييد إال أن لييك ال يمنييع غييير المالييك ميين‬
‫استعمال ه ا الن إ ا كان مر قا ل بموتضى الويانون أو االتفياق كيالوال‪ ،‬ال يرع‪ ،‬والسينديك والوكييل‬
‫الوييانون‪ ،‬ومراعييا لال ييتال الموجييود بييين المراكييا الوانونييية لييدوس النوييوق ال قييية والعينييية فييإن‬
‫الم رع منع قان الني ال قي‪ ،‬مين اسيتغالل العويار وإعياد كيرا ه لاغيير وهي ا ميا نيء عايي في‪،‬‬
‫الفقييل ‪ 231‬ميين ق ل ع أمييا بالنسييبة خقيينا النوييوق العينييية الييوارد عاييى العوييارات وفوييا لمضييامين‬
‫الوانون رقيم ‪ 38 19‬فيإن الم يرع أعطيى ني إعياد الكيرا ليبعض وس النويوق العينيية دون اليبعض‬
‫اخ ر‪.‬‬

‫وكل من كانت ل قالنية التعاقد جاا ل أن يكون متكريا سوا باخقالة عن نفس أو نيابية عين الغيير‬
‫إال أني يجي انتييراا ميين بعييض النيياالت االسييترنائية التيي‪ ،‬يفييرض عايييهم النقييول عاييى إ ن مسييب أو‬
‫ممنوعين من التقر كما هو اخمير بالنسيبة لامويدمين عين يؤون الواقير بنييت ال يمكين لهيم إكيرا‬
‫عوييارات المنجييورين لهييم أو لييدويهم مميين يتهمييون عايييهم اال بييإ ن يياء ميين الواضيي‪ ،‬المكاي ب ييؤون‬
‫الواقرين‬

‫الفصل الثالث‪ :‬إةكالية تحديد مدة الكراء‬

‫باعتبار عود الكرا السكن‪ ،‬من العوود الامنية يتعين أن يكون مندد المد نتى ال يتنول إلى عويد أبيدى‬
‫ت تاط في الماكية بالمنفعة وه ا هو المسيار الي س سيار عايي ق ل ع الي س ييدعو إليى تندييد ميد معاومية‬
‫لاكرا ويترت عايها آراران يتمرالن ف‪ ،‬أدا الوجيبة الكرائية وف‪ ،‬انتها عود الكرا‬

‫وبد ول الوانون ‪ 2 18‬نيا التطبي ناول الم رع اغفال اظ ار إلى هي ا الموتضيى وركيا عايى مبيدأ‬
‫استمرارية الكرا كأساف لضمان االستورار العالقات اظيجارية اخمر ال س أرار جداالت فوهية وقضيائية‬
‫نول ه ه المسيألة وعنيد إعيداد الويانون ‪ 21 01‬كانيت ميد الكيرا مين العناقير الجوهريية المنقيوء‬
‫عايها ضمن الماد ‪ 3‬من ه ا الويانون إال أني عنيدما تيم عرضي عايى البرلميان تيم رفيض هي ا الموتضيى‬
‫بإجماع الفرق البرلمانية وف‪ ،‬موابل أن الم رع لم ي يترط عنقير الميد في‪ ،‬هي ا الويانون اال أني فيرض‬
‫عاييى المتعاقييدين بضييرور تنديييد الوجيبيية الكرائييية وبيييان دورييية أدائهييا لمعرفيية الطريويية أدا المكتييرس‬
‫لاواج الكرائ‪ ،‬عاى أساف السنة والنقي السينة أو ال يهر وبالتيال‪ ،‬فنتيى في‪ ،‬النالية التي‪ ،‬ال ييتم فيهيا‬
‫تنديد المد فإن العود سيستمر وينتج جميع آراره الوانونية إلى أن يتم الفقل ف‪ ،‬النااع الوضائ‪ ،‬الموجي‬
‫لإلفراغ باخسبا المؤدية ظنها العالقة الكرائية أو فس ها‬

‫الفصل الرابع‪ :‬أجرة الكراء والتكاليف الكرائية‬

‫إن اخجر تمرل الموابل المنفعة ال س ينقل عايها المكترس ف‪ ،‬عود اظيجار بنيت يج أن تكون مندد‬
‫ومعاومة وف‪ ،‬نالة غموضها يج الرجوع إلى الوواعد المن مة لها ققد ااالية ليك الغميوض ولمعرفية‬
‫طبيعتها وكيفية تنديدها ومراجعتها سنتناولها بتفقيل كما يا‪:،‬‬

‫‪4‬‬
 ‫الفرع األول‪ :‬الطبيعة القانونية ألجرة الكراء‪.‬‬
‫يكون بدل الكرا أو أجر الكرا غالبا مباغ نودس ياتام المكتيرس بدفعي لامكيرس إال أن ليك ال يمنيع مين‬
‫االتفاق عايى موابيل آ ير وهي ا ميا نيء عايي الم يرع في‪ ،‬الفقيل ‪ 233‬مين ق ل ع‪ ":‬يسيوغ أن تكيون‬
‫منتجات أو اطعمة أو آية منووالت أ رى ب رط أن تكون مندد بالنسيبة إليى مويدارها وقينفها " كميا‬
‫أن يج الفقل بين عود الكرا وعود العمل والمعاوضة خنها غالبا ما ت مل عاى نفف النالة الت‪ ،‬تكون‬
‫فيها اخجر موابال أ ر غير النوود وه ا ما يستدع‪ ،‬بالضرور الفقل بيين انكامهيا بنييت ان البيدل في‪،‬‬
‫الكرا قد يكون عبار عن دفعات متتالية ت كل ف‪ ،‬مجماها تمنا لاعوار المستفاد من عاى سبيل الكرا كما‬
‫ال أن بالنسبة لعود االئتمان اظيجيارس وعويد الكيرا المفضي‪ ،‬إليى تمياك العويار وعويود اظيجيار المويرون‬
‫بوعد البيع أو مع يار ال را المنقوء عاي ف‪ ،‬الوانون ‪30 19‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬تحديد الوجيبة الكرائية‪.‬‬

‫ل الم رع وفيا لواعد تنديد الوجيبة الكرائية بالتراض‪ ،‬كأقل عام وهي ا ميا نيء عايي الفقيل ‪219‬‬
‫و‪ 233‬من ق ل ع وأكدت مجموعة من النقوء ال اقية المتعاوية باخكريية السيكنية والمهنيية غيير أن‬
‫ه ه النرية مويد بمجموعة من الويود وه ا ما سنعرض ف‪ ،‬اات‪:،‬‬

‫المبحث األول‪ :‬مبدأ تحديد الوجيبة الكرائية بالتراضي‬

‫ول الم رع لألطرا إمكانية االتفاق عاى تنديد اخجر الكرائية كباق‪ ،‬العناقر اخ رى بين أطرا‬
‫روط و‬ ‫العالقة الكرائية وه ا ما نقت عاي الماد ‪ 3‬من ق ‪ 21 01‬عاى أن تنديد بتراض‪ ،‬اخطرا‬
‫وجيبة اكرية المناالت الم ار إليهيا في‪ ،‬المياد ‪ 0‬مين هي ا الويانون التي‪ ،‬تنيدد نطياق تطبيوي في‪ ،‬اخكريية‬
‫السكنية والمهنية وه ا ميا أكيده الويانون ‪ 11 13‬في‪ ،‬مادتي اخوليى عنيدما نقيت عايى أني يني لكيل مين‬
‫المكرس والمكترس االتفاق عاى تنديد رمن الكرا و روط مراجعتها ونسبة الرفع من قيمت أو ت فيضيها‬
‫سوا تعا اخمير بيالمنالت المعيد لاسيكنى واالسيتعمال المهني‪ ،‬والتجيارس أو القيناع‪ ،‬وكيل ليك كيان‬
‫نتيجة لميا كرسي ق ل ع في‪ ،‬بدايية الويرن الع يرين نينميا تيرك مسيألة تندييد الوجيبية الكرائيية لتراضي‪،‬‬
‫اخطرا كأقل عام وإ ا تم اغفال االمر بتم االنتكام خجر المرل كأساف لتوديرها‬

‫المبحث الثاني‪ :‬تحديد بذل الكراء بمقتضى القانون‬

‫بييالرغم ميين أهمييية اخجيير فيي‪ ،‬عوييد الكييرا إال أن عييدم تنديييدها سييوا كييان لييك بإغفالهييا اقييال أو أن‬
‫المتعاقدين ناق ها ولم يتوقل إلى نل نهائ‪ ،‬ب قوقها أو تع ر عايهم توديم الدليل عاى ربوتها في‪ ،‬هي ه‬
‫النالة يتم االعتماد عاى أجر المرل كبدل عيادل لامتعاقيدين وتتيولى المنكمية تندييد هي ا البيدل بنيا عايى‬
‫العناقر الموضوعية المعتمد قضائيا كأساف له ا التودير وه ا ما نء عاي الم رع ف‪ ،‬الفقيل ‪237‬‬
‫من ق ل ع‬

‫وإ ا كانت هناك تعريفة رسمية أو ضوابط تندد ه ه التعريفة كما هو ال أن بالنسبة لكرا غير الفنيادق‬
‫وكرا اخمالك الوقفية والم انية الت‪ ،‬ندد لها الم رع طرق آمر لتنديد وجيبتها الكرائية رط أال يول‬
‫عن كرا المرل‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫المبحث الثالث‪ :‬مضمون الوجيبة الكرائية‬
‫ال يوتقر مضمون الوجيبة الكرائية تتضمن عاى المباغ النودس المتف عاي بل ي يمل أيضيا التكيالي‬
‫الكرائية الت‪ ،‬يتنماهيا المكتيرس بموجي العويد أو الويوانين الجيارس بهيا العميل وبيالرغم مين المجهيودات‬
‫المب ولة من طر الم رع في‪ ،‬إطيار الويانون ‪ 21 01‬ب قيوء تندييد معنيى التكيالي الكرائيية نييت‬
‫تبوى مقطانات غامضة سوا من نيت مضمونها أو الجهة الت‪ ،‬تتنماها وه ا ما دفع إلى تيرك مسيألة‬
‫التنمل به ه التكالي ظراد أطرا العود ما لم يكن هناك نء تن يم‪ ،‬يندد الجهة الت‪ ،‬تتنماها ا ن فما‬
‫الموقود به ه التكالي الكرائية‬

‫المطكب األول‪ :‬المقصود بالتكاليف الكرائية الواردة في المادة ‪ 70‬من القانون ‪21.70‬‬
‫عنييد تأمييل مضييمون الميياد ‪ 01‬يتبييين أن ميين يتنمييل بييأدا الوجيبيية الكرائييية اخقيياية مضييافا إليهييا بيياق‪،‬‬
‫التكالي اظيجارية اخ رى إ ا كان منقوقا عايها ف‪ ،‬العود أو كانيت توتضييها النقيوء الوانونيية هيو‬
‫المكتييرس وفيي‪ ،‬غيرهييا ال ياتييام بييأدا إال الوجيبيية اخقيياية ولوقييور هي ا التوضيييح فييإن الم ييرع كاي‬
‫المكترس بتكايفين كرائيين باظضافة إلى الوجيبة الكرائية المورر اخول بموتضى االتفاق والران‪ ،‬بموج‬
‫نء قانون‪،‬‬

‫أوال‪ :‬التكاليف المقررة بمقتضى العقد‬

‫طبوا لاماد ‪ 01‬من الوانون ‪ 21 01‬يمكن االتفاق بين اخطرا العود عاى تنديد التكيالي الكرائيية التي‪،‬‬
‫يتنماها المكترس ويد ل فيها عاد كل ما يتعا بتكالي ال يدمات والمنيافع التي‪ ،‬ينقيل عايهيا المكتيرس‬
‫أرنا استعمال لم تا أجاا المنل المأجور قوقا ف‪ ،‬النالة الت‪ ،‬يكون فيها المنل في‪ ،‬يكل ماكيية‬
‫م ييتركة أو سييو مرتبطيية بعضييها بييبعض فيكييون المكتييرس ماييام بتنمييل مقييار نييارف العمييار أو‬
‫المجموعيية السييكنية وأدا الواجبييات المترتبيية عيين االسييتهالك الم ييترك لإلنييار وموابييل أجيير التن ي ي‬
‫المتعاوة باخجاا‬

‫ثانيا‪ :‬التكاليف الكرائية المقررة بموجب النصوص القانونية الجاري بها العمل‪.‬‬
‫باظضافة التكالي المويرر بموتضيى العويد هنياك تكيالي يتنماهيا المكتيرس بموجي النقيوء الوانونيية‬
‫بالجان الضريب‪ ،‬والرسوم المالية والمساهمات الجماعية في‪ ،‬التنميية سيوا تعاي اخمير بيالكرا السيكن‪،‬‬
‫والمهن‪ ،‬بالرغم من االتجاه الغال ف‪ ،‬الفو ي ه إلى أن ه ه التكالي تتمرل ف‪ ،‬الضريبة عاى الن افة‪.‬‬

‫المطكب الثاني‪ :‬رسم النظافة تككيفا كرائيا يتحمكه المكري أو المكتري‬

‫نتيجة لغموض النقوء الت ريعية عاى تنديد مقير الرسم الن افة ن أ عن لك الفا نول ما إ ا كان‬
‫يوع عاى عات المكرس أو المكترس إال أن الم يرع اسيتور بعيد ليك عايى أن هي ه التكيالي ييتم تندييدها‬
‫مقيرها بنا عاى اتفاقات اخطرا إال أن بادر جان من الفو إلى أن جميع اليدالئل والمؤ يرات تيدل‬
‫عاى أن الماام بتنمل ه ا الع هو المكرس لالعتبارات التالية‪:‬‬

‫أوال‪ :‬أن رسيم الن افية يعيد مين الضيرائ المترتبية عين كيل العويارات بكيل أنواعهيا فهي‪ ،‬بمرابية مسياهمة‬
‫إجرائية الدولة لتمويل ن اط الدولة ومساعدتها عاى تنمل نفوات الن افة‬

‫‪6‬‬
‫ثانيللا‪ :‬أن رسييم الن افيية المعييرو برسييم ال ييدمات ألويياه الم ييرع بموتضييى الوييانون الجبييائ‪ ،‬لاجماعييات‬
‫المناية رقم ‪ 71 12‬عاى عات المالك ومن ف‪ ،‬نكم‬

‫ثالثا‪ :‬أن المقانة الجبائية توتض‪ ،‬أدا ه ا الرسم من طر المكرس باعتباره عنقيرا رابتيا في‪ ،‬العالقية‬
‫الكرائية نتى ال تضطر إلى المتابعة المكترس أو البنت عني عنيد مقيادرت لامنيل الميأجور هروبيا مين‬
‫أدا ه ا الرسم‬

‫رابعا‪ :‬طبوا لافقل ‪ 271‬فإن المكرس هو الماام بأدا تكالي ه ا الرسيم إال أن الم يرع أورد عايى هي ه‬
‫الواعد مجموعة من االسترنا ات الت‪ ،‬يتنمل فيهما المكترس أدا ه ا الرسم بموتضيى يرط في‪ ،‬العويد أو‬
‫عنييد وجييود عيير يوضيي‪ ،‬لييك وه ي ا مييا أ ييارت الي ي الميياد ‪ 01‬ميين ق ‪ 21 01‬التيي‪ ،‬تعاماييت مييع ه ي ا‬
‫الموضوع من من ور الواعد وعالقتها باالسترنا اليوارد عايهيا إال أن هي ه الواعيد تنوليت بنكيم الواقيع‬
‫بإلوا ه ا الع عاى عات المكترس بنيت أقبح جاا من التكالي‬

‫أما ب قوء الوضا المغرب‪ ،‬فود تباينت مواقف ب أن ه ا الموضوع وتراونيت بيين إلويا هي ا العي‬
‫عاى المكترس مر وعاى عات المكرس مر أ رى من الل مجموعة من الورارات القادر عنها بهي ا‬
‫ال أن‬

‫الفرع الثالث‪ :‬مراجعة الوجيبة الكرائية‬

‫يعد مراجعة الوجيبة الكرائية من المواضيع النساسة ف‪ ،‬فانون الكرا ن را لكون السب المبا ير في‪،‬‬
‫التوتر ف‪ ،‬العالقة بين المكرس والمكترس ل ا جعل منها الم رع أولوية بارا ضمن اظقالح الت ريع‪،‬‬
‫ال س نقل ف‪ ،‬السنوات اخ ير وه ا ما سنتناول ف‪ ،‬المبنرين التاليين‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬التطورات التي ةهدتها مسل لة مراجعلة الوجيبلة الكرائيلة منلد سلنة ‪7111‬‬
‫إلى غاية ‪0272‬‬
‫اضطر الم رع ف‪ ،‬اخلفية الرانية من الورن الماضي‪ ،‬التيد ل لإلقيالح بعيض اخنكيام المتعاوية بالوجيبية‬
‫الكرائية والت‪ ،‬كان معموال بها بموتضى النء اخقا‪ ،‬المن م لاعالقة الكرائية والسكنية والمهنية والت‪،‬‬
‫تتعا عاى التوال‪ ،‬بمجموعة من العناقر سنورد أهمها كالتال‪،‬‬

‫أوال‪ :‬عناصر تقدير المراجعة الكرائية‬

‫لود قام الم رع بموتضى الوانون ‪ 23 88‬بتقنيح الغموض ال س كان يكتن نء الفقل ‪ 2‬من الوانون‬
‫‪ 2 18‬و نيياف عاييى الهيكييل العييام لاعناقيير التيي‪ ،‬يتعييين عاييى المنيياكم التوييييد بهييا عنييد مراجعيية الوجيبيية‬
‫الكرائية مع إضافة مجموعة من المنددات التي‪ ،‬تسياعد الوضيا عايى ضيبط هي ه الوجيبية الكرائيية ب يكل‬
‫ب عادل فإدا كان الواض‪ ،‬ماام بمراعا قيمة اخرض والبيئة الت‪ ،‬يتواجد فيها فإن الم رع اكتف‪ ،‬ب كر‬
‫موقع العوار معتبرا أن البيئة تندرج ضمن مكونات الموقع ال غير وبالن ر إلى أن اخرض عاد ما تد ل‬
‫ضمن مكونات العامة لتوديم العوار فيإن الم يرع بيادر إليى إلغيا هي ا العنقير معتبيرا أن الويمية النويويية‬
‫لاعوار المأجور ت مل قيمة اخرض وما فوقها من بنا ات و من يتت واغيراف وميا ينييط بهيا مين مرافي‬
‫ترفع قيمة اخرض وأمام ه ا التنديد فإن ساطة المنكمة ف‪ ،‬تودير السومة الجديد مويد بإبراا العناقر‬
‫المعتمييد فيي‪ ،‬الفقييل ‪ 2‬ميين الوييانون اظقييالن‪ 23 88 ،‬كأسيياف لهي ا التوييدير و لييك تنييت طائايية نوييض‬
‫اخنكام والورارات الت‪ ،‬ت ير إلى ه ه العناقر غير أن بعض العناقر كانت غامضة تنتاج إلى الكريير‬
‫‪7‬‬
 ‫من التوضيح كعنقر ال رو االقتقادية العامة ال س يتعين مراعات عند تويدير السيومة الكرائيية خني‬
‫غالبا يا يهم كل من المكرس والمكترس ل لك فإن قانون ‪ 23 88‬يعد من القيغ العامة الت‪ ،‬تنيتم مقيالح‬
‫ال رائح االجتماعية الت‪ ،‬تمياها ف‪ ،‬إطار السياق العام لاتطورات االقتقادية لابالد‬
‫ثانيا‪ :‬بداية سريان الوجيبة الكرائية الجديدة‬
‫يبدأ سريان مفعول ه ه الوجيبة من التياريخ المتفي عايي بيين اخطيرا إ ا كانيت المراجعية نبيية أو مين‬
‫تاريخ توديم الطا إلى الوضا ب قوقها بنيت في‪ ،‬هي ه النالية اخ يير فيإن المكتيرس يسيتمر في‪ ،‬أدا‬
‫السومة الكرائية الوديمة إلى غاية إعاد تنديدها بموتضى نكم نهائ‪ ،‬نائا لوو ال ‪ ،‬الموض‪ ،‬ب‬
‫قرر الم رع أن المراجعة المنكوم بها نهائيا تكون قاباة لاتنفي دون الناجة إلى استقدار نكيم بتقيفية‬
‫الفرق بين الوجيبة الكرائية الوديمة والجديد ن يرا لام ياكل تريار بهي ا ال قيوء و ليك بموتضيى الفوير‬
‫الرالرة من الفقل ‪ 1‬من الوانون ‪23 88‬‬

‫لود قام الم رع إعاد الن ر بقور ج رية ف‪ ،‬كيل المنياور التي‪ ،‬تتعاي بتويدير الوجيبية الكرائيية ن يرا‬
‫لا ال ال س كان قائما بين المناكم نول ساطتها التوديرية‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التعديالت الجديدة المتعكقة بمراجعلة الوجيبلة الكرائيلة فلي إطلار مقتضليات‬
‫القانون رقم ‪21.70‬‬
‫يتناول ه ا المبنت دواع‪ ،‬انتضان الوانون النال‪ 21 01 ،‬لمضامين اظقالح الت ريع‪ ،‬رقم ‪11 13‬‬
‫الميين م لاوجيبيية الكرائييية المطا ي اخول) وأنكييام مراجعيية الوجيبيية الكرائييية وفوييا لاوييانون الجديييد رقييم‬
‫‪ 21 01‬المطا الران‪)،‬‬

‫المطكب األول‪ :‬دواعي احتضان القانون الحالي ‪ 21.70‬لمضامين اإلصالح التةلريعي رقلم‬
‫‪ 21.22‬المنظم لكوجيبة الكرائية‬
‫يمكن الوول إن التعديالت الت‪ ،‬أتى بها الوانون ‪ 21 01‬ميا هي‪ ،‬إال قيور طبويت اخقيل مستنسي ة مين‬
‫الوانون رقم ‪ 11 13‬ال س عالج في الم يرع أنكيام مراجعية أرميان االكريية السيكنية والمهنيية والتجاريية‬
‫والقناعية النرفية وبالرجوع إلى الم روع الي س تويدمت بي واار السيكن والتعميير رقيم ‪ 03 19‬سينة‬
‫‪ 1118‬الرام‪ ،‬إلى مراجعة الوانون المن م لألكرية السكنية والمهنية نالن بأن تناول ه ه المراجعة ف‪،‬‬
‫البا ال امف ال س كان ال س يتكون من ماد فريد اكتف‪ ،‬فيها ال روع باظنالة المبا ر عاى موتضيات‬
‫وف‪ ،‬الموابل فإن الوانون ‪ 21 01‬ال س تودمت ب واار اظسكان والتعمير وسياسة‬ ‫الوانون ‪11 13‬‬
‫المدينة ف‪ ،‬عهد نكومة عبد اظل بنكيران لجأ إلى أس تونية ت ريعية مغاير تمرات ف‪ ،‬أساو االنتضان‬
‫بدل اساو اظنالة مع إد ال بعض التعديالت الطفيفة عاى النء اخقا‪ ،‬لاوانون ‪ 11 13‬وبالتال‪ ،‬فإن‬
‫العمل به ا الوانون ال اال سارس المفعول بالنسبة لمراجعة السيومة الكرائيية وميا يعيا عايى هي ه التونيية‬
‫الجديييد انهييا سيياهمت فيي‪ ،‬تضي م نجييم بنييود الوييانون ‪ 21 01‬الي س انتضيين موتضيييات الوييانون ‪11 13‬‬
‫بنيت كان مكان االكتفا باظنالة فوط‬

‫‪8‬‬
 ‫المطكب الثاني‪ :‬مراجعة الوجيبة الكرائية وفقا لكقانون الجديد رقم ‪21.70‬‬
‫بالرجوع إلى موتضيات البا ال امف من الويانون الجدييد المتعاي بمراجعية الوجيبية الكرائيية فإننيا‬
‫نالن أن الم رع قد أ د مضامين ه ا البا بقور يب كايية مين بنيود الويانون ‪ 11 13‬بنييت نياف‬
‫عاى نفف المبادئ واخنكام الت‪ ،‬كان معموال بها مند سنة ‪ 1111‬والت‪ ،‬يمكن اجمالها فيما يا‪:،‬‬

‫أوال‪ :‬مبدأ أضعاف هامش السكطة التقديرية التي كانت ممنوحة لكمحاكم بخصوص تقدير‬
‫الوجيبة الكرائية‪.‬‬
‫ما هو منقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪37‬‬ ‫وضع الم رع سو مندد لنس الاياد ف‪ ،‬الوجيبة الكرائية نس‬
‫من الوانون ‪ 21 01‬الت‪ ،‬نددها عاى ال كل التال‪:،‬‬
‫‪ ٪9 ‬بالنسبة لامنالت المعد لاسكنى‬
‫‪ ٪01 ‬بالنسبة لامنالت المعد لالستعمال المهن‪،‬‬
‫وجعاها من الن ام العام ومن أجل استورار المعامالت فإن الم يرع منيع اخطيرا مين كيل اتفياق يهيد‬
‫إلى مراجعة الوجيبة الكرائية دا ل مد تول عن فتر ‪ 3‬سنوات الموالية ال بيرام عويد الكيرا أو مين اجيل‬
‫مراجعة قضائية أو اتفاقية له ه الوجيبة‬
‫والغاية اخساسية ال س تو اه الم رع من لك هو إطالة أمد استورار العالقات الكرائية وأضعا هيام‬
‫الساطة التوديرية الت‪ ،‬كان يتمتع بها قضا الموضوع ف‪ ،‬إطار اخن مة السابوة‬
‫ثانيلللا‪ :‬إمكانيلللة تحديلللد نسلللب الزيلللادة فلللي الوجيبلللة الكرائيلللة بالتراضلللي بةلللرط احتلللرام‬
‫مقتضيات النظام العام‬
‫طبويا لمضييمون الفويير الرانييية ميين الميياد ‪ 30‬ميين الوييانون رقييم ‪ 21 01‬فإني يني لكييل ميين المكييرس‬
‫والمكترس االتفاق عاى روط مراجعة الوجيبة الكرائية ونسبة الرفع من قيمتها أو ت فيضها غير أن لك‬
‫مرهون بانترام موتضيات الن ام العام بنيت ال ين لألطرا عود الكرا تجاواها‬

‫ثالثللا‪ :‬اسللتبعاد االكريللة الهزيكللة القيمللة مللن الخضللوع لمقتضلليات المللادة ‪ 22‬مللن القللانون‬
‫‪21.70‬‬
‫استبعد الم رع الطابات الهاياة الطابات الرامية لتنسين الوجيبة الكرائية المنقوء عايهيا في‪ ،‬المياد‬
‫‪ 37‬الت‪ ،‬ال يتجاوا قيمتها ‪ 711‬درهم من الواعيد العامية وا ضياعها لسياطة المنياكم التوديريية التي‪ ،‬قيد‬
‫تقل ندود ‪ ٪21‬من الواج ال هرس إال ان ه ا االستناد ال يستند ف‪ ،‬ن رنيا إليى اسياف قيانون‪ ،‬قيا‬
‫وه ا ما ي هر لنا بموارنة الاياد ف‪ ،‬الوجيبة الكرائية ف‪ ،‬الناالت التالية‪:‬‬
‫أ‪ -‬كييرا سييكنى بوجيبيية منييدد فيي‪ 711 ،‬درهييم ييهريا قييد تقييل الاييياد عاييى السيياطة التوديرييية‬
‫لامنكمة ف‪ ،‬إطار موتضيات الماد ‪ 37‬من الوانون ‪ 21 01‬لغاية ‪ 111‬درهم كسو أعاى‬
‫ب‪ -‬كرا سكنى بوجيبة كرائيية منيدد في‪ 211 ،‬درهيم يهريا الايياد ال تتجياوا ‪ 71‬درهيم اعمياال‬
‫بنسبة ‪ ٪9‬الم ار اليها ف‪ ،‬الماد ‪ 37‬من الوانون ‪21 01‬‬
‫ج‪ -‬كرا سكنى بوجيبة مندد ف‪ 1211 ،‬درهم هريا وفويا لانسي والتويديرات الم يار إليهيا أعياله‬
‫كانت منقبة مند البداية عاى مناربة االكرية الهاياية الويمية بممارسية الماييد مين الضيغط عايى‬
‫فييتت والمكرييرين الضييعفا وبإرغييامهم عاييى أدا الوجيبيية المناسييبة وتييرك المنييل لقييانب لينييدر‬
‫أمره‬
‫‪9‬‬
 ‫رابعا‪ :‬تخفيض الوجيبة الكرائية بسبب انتقاص منافع العين الم جورة‬
‫وفوا لما نقت عاي المياد ‪ 32‬مين الويانون ‪ 21 01‬يول الم يرع لامكتيرس إمكانيية المطالبية بت فييض‬
‫الوجيبة الكرائية و لك إ ا طرأت رو اترت سيابا عايى اسيتعمال المنيل لاغيرض المعيد لي ومضيمون‬
‫ه ه الماد ما هو إال تطبي من تطبيوات الفقل ‪ 221‬مين ق ل ع باعتبياره نقيا عاميا ي يول لامكتيرس‬
‫إمكانية المطالبية بت فييض مبايغ الكيرا إ ا تعيبيت العيين المكتيرا جائييا أو انتوقيت منافعهيا خسيبا ال‬
‫تعاى لامكرس وال لمن يسأل عنها قانونا ب ل فسخ العالقة الكرائية‬
‫خامسا‪ :‬بدء سريان السومة الكرائية الجديدة‬
‫تد ل الم رع لامر الرابعة بموتضى مجموعة من التعيديالت ن يرا لانااعيات التي‪ ،‬كانيت مريار نيول‬
‫مسألة سريان السومة الكرائية واستور ف‪ ،‬نهاية المطا عاى تبني‪ ،‬قييغة توافويية ترضي‪ ،‬طرفي‪ ،‬العويد‬
‫ف‪ ،‬الماد ‪ 31‬من الوانون ‪ 21 01‬نيت ناف ف‪ ،‬ه ه الماد عايى جيل الوواعيد التي‪ ،‬كانيت معميوال بهيا‬
‫فيي‪ ،‬الوييانون ‪ 11 13‬ال ي س كييان يؤكييد نفييف اخنكييام والتيي‪ ،‬ت تا ي بييا تال مييا إ ا كانييت ه ي ه المطالبيية‬
‫بالاييياد قضييائيا أو عيين طري ي توجي ي إن ي ار لامكتييرس ب قييوء موضييوع الاييياد إ أن بداييية سييريان‬
‫السومة الكرائية الجديد ف‪ ،‬النالة اخولى يكون من تاريخ المطالبة الوضائية اما النالة الرانيية يبتيدئ مين‬
‫تاريخ توقيل المكتيرس لإلني ار يريطة رفيع المكيرس ليدعواه دا يل اجيل رالرية اخ يهر المواليية لتياريخ‬
‫التوقيل باظن ار‬
‫ون را لكون الوانون ‪ 11 13‬لم يويد المكرس بمهاية ‪ 3‬أ يهر فيإن الويانون ‪ 21 01‬أضيا فوير رالرية‬
‫لانء لسد الفراغ ال س كان يعتري مفادها ان المكرس ال س لم ينترم رط المد الوارد ف‪ ،‬الفور الرانية‬
‫ميين الميياد ‪ 31‬فييإن سييريان الاييياد الجديييد بالنسييبة لي فيي‪ ،‬مرييل هي ه الناليية سيييكون ميين تيياريخ المطالبيية‬
‫الوضائية وليف من تاريخ توقل المكترس باظن ار‬
‫ان اال تقاء المأجور بالن ر ف‪ ،‬الوضايا المتعاوة بمراجعة واستيفا الوجيبة الكرائية يعود لامنياكم‬
‫االبتدائية لموقع المنل ويمكن لكل من المدع‪ ،‬والمدعى عايي اسيتئنا اخنكيام القيادر في‪ ،‬هي ا النيوع‬
‫من الوضايا دا ل أجل الرالرين يوما الموالية لتاريخ التبايغ نس ما جا في‪ ،‬المياد ‪ 39‬مين هي ا الويانون‬
‫سيرا عاى نفف النهج العام‬

‫‪10‬‬
 ‫الباب الثاني‪ :‬اآلثار المترتبة عن كراء المحالت المعدة لالستعمال‬
‫السكني والمهني‬
‫عود الكرا كما العوود اخ رى تكمن أهميت ف‪ ،‬اارار المترتبة عن إ لوالها لكانت عماية التعاقد ضربا‬
‫من ضرو العبت التعاقدس ال س ال فائد من ‪ 011‬ون را خن الكرا من العوود التبادلية الت‪ ،‬تتفاعل‬
‫فيها االلتاامات بين طرفي ل لك فإن آرار ه ا العود تتمرل عاد ف‪ ،‬تاك االلتاامات المتواباة الت‪ ،‬يتنماها‬
‫كل من المكرس والمكترس إاا بعضها البعض وسنتناول ف‪ ،‬ه ا البا فقاين عاى الننو التال‪:،‬‬
‫الفقل اخول‪ :‬التاامات المكرس‬
‫الفقل الران‪ :،‬التاامات المكترس‬
‫الفصل األول‪ :‬التزامات المكري‬
‫لود ت طى الم رع لامير اخوليى نيدود المنياور االعتياديية التي‪ ،‬كانيت عياد منيور القيراع عياد بيين‬
‫طرف‪ ،‬العالقة الكرائية كالاياد ف‪ ،‬الوجيبة وإنها عود الكرا وبيان المساطر التي‪ ،‬يتعيين إتباعهيا لبايوغ‬
‫هد اظفراغ ليتناول ضمن الوانون رقم ‪ 21 01‬كل ما ل عالقة بااللتاامات المتبادلية بيين أطيرا هي ا‬
‫العود‬
‫الفرع األول‪ :‬االلتزام بتسكيم المحل لكمكتري‬
‫الموقود ب التسايم وضع ال ‪ ،‬رهن إ ار من ل الن ف‪ ،‬االستفاد مني سيوا أكيان متكرييا أو م يتريا‬
‫أو غيرهما ممن ل الن ف‪ ،‬تسام المتعاقد عاي‬
‫ولييم يوي الم ييرع عنييد واقعيية تسييايم المنييل المييأجور لامكتييرس بييل أوجي عايي فيي‪ ،‬الميياد ‪ 2‬ميين قييانون‬
‫‪ 21 01‬أن يُسام لامكتيرس المنيل الي س تتيوفر فيي المواقيفات الضيرورية لالسيتفاد مني والتي‪ ،‬ت تاي‬
‫با تال نوعية المنل فيما إ ا كان م ققا لاسكنى أو لالستعمال المهني‪ ،‬وهي‪ ،‬تيرتبط عياد بضيرور‬
‫توفر العناقر الالامة له ا االستعمال وإ ا كانت المنالت المكتيرا ت يتمل عايى أجياا مكماية لبعضيها‬
‫البعض فإن المكرس يُاام وفويا لينء الفقيل ‪ 239‬مين قيانون االلتااميات والعويود بتسيايم هي ه المانويات‬
‫لاطر المكترس فعندما يتعا اخمر مرال بكرا وة ف‪ ،‬عمار فإن يعتبر دا ال ف‪ ،‬عيداد مانواتهيا كيل‬
‫اخجاا الم تركة الضرورية لالستفاد من ه ا المنل كالمقعد الكهربيائ‪ ،‬وسيطح البنايية لن ير الغسييل‬
‫وغير لك وظرادات اخطرا المتعاقد دور كبير ف‪ ،‬تنديد المانوات الم مولة بالكرا كما أن الم رع‬
‫ألييام فيي‪ ،‬إطييار موتضيييات قييانون ‪ 21 01‬المكييرس بإعييداد بيييان وقييف‪ ،‬ينييدد فيي ناليية العوييار المييأجور‬
‫وم تمالت و لك باالتفاق ميع الطير المكتيرس كميا يتوجي عايي أن يسيام وقيال مفقيال عين المبيالغ‬
‫المؤدا من طر ه ا اخ ير مع التمييا بين الوجيبة الكرائية والتكالي المترتبة عنها‬
‫المبحث األول‪ :‬االلتزام بإعداد البيان الوصفي الحالة المحل الم جور‬
‫بعد أن كان ه ا البيان ا تياريا ف‪ ،‬إطار بنود قانون االلتاامات والعوود فإن أقبح اان بموتضى الوانون‬
‫‪ 21 01‬من اظجرا ات اظلاامية الت‪ ،‬نت الم رع أطيرا العويد عايى ضيرور انترامهيا فويد ورد في‪،‬‬
‫الماد ‪ 1‬من الوانون الم ار إلي أعاله بأن يج عاى اخطرا المتعاقد إعداد بيان وقف‪ ،‬لنالة المنيل‬
‫المعد لاكرا وقت تسام المنل ووقيت اسيترجاع ويجي أن يرفي هي ا البييان بالعويد" وقيد نيددت المياد‬
‫الرامنيية ميين الوييانون الم ييار إليي أعيياله مضييمون هي ا البيييان بضييرور تنريييره كتابيية وأن يكييون مؤر ييا‬
‫وموقعا عاي من طر المكرس والمكترس مقادقا عاي من قبيل الجهيات الم تقية ويتعيين في‪ ،‬البييان‬
‫أن يكون مفقال عن نالة العوار أرنا التعاقد وتفادس استعمال القيغ واخسالي المبهمية أو الفضفاضية‬
‫الت‪ ،‬تنتمل الكرير من التأويل‬

‫‪11‬‬
‫ورغم قيغة الوجو الت‪ ،‬استعماها الم رع ف‪ ،‬المادتين ‪ 1‬و‪ 9‬من الوانون ‪ 21 01‬إال أن ه ه القييغة‬
‫ال عالقة لها بالن ام العام بنيت ال يترت البطالن عاى إغفال ه ا اظجرا فود أوجد الم رع في‪ ،‬موابيل‬
‫ل ك قرينة قانونية مفادها أن العود ال س لم يرف ب ه ا البيان الوقف‪ ،‬يفتيرض فيي بمجيرد التوقييع عايى‬
‫عود الكرا أن المكترس قد تسام المنل ف‪ ،‬نالة جيد لالستعمال‬
‫المبحث الثاني‪ :‬االلتزام بتمكين المكتري من الوصل المفصل‬
‫كييان الوقييل دائمييا بمرابيية النجيية المادييية التيي‪ ،‬تبييرئ ميية المكتييرس كييدليل عاييى أدا ه لاوجيبيية الكرائييية‬
‫لامكرس غير أن ه ا الوقل قبل أن يكون نويا لامكتيرس فهيو مين الواجبيات الماويا عايى عيات المكيرس‬
‫ال س ألام الم رع ف‪ ،‬الماد ‪ 00‬من الوانون الجديد ‪ 21 01‬بضرور تفقيل المبالغ الت‪ ،‬يتضمنها ه ا‬
‫الوق ل مع التمييا بين الواج الكرائ‪ ،‬والتكالي الكرائيية المترتبية عني والتي‪ ،‬ت تاي بيا تال ميا إ ا‬
‫كانت رابتة بموتضى العود أو توررها الووانين الجارس بها العميل وتكمين الفائيد مين ورا نيت الطيرفين‬
‫عاى تنرير ه ا الوقل المفقل ف‪ ،‬توايل هام ال ال بينهما نول الواج الكرائ‪ ،‬وما يرتبط ب من‬
‫مانوات وال س يُ كل إاعاجا لامناكم‬
‫الفرع الثاني‪ :‬االلتزام بصيانة العين المكتراة‬
‫عاد ما يُواف الكرا بودر المنافع والماايا الت‪ ،‬ينقل عايها المكترس من المنل المأجور ل لك فإن ه ه‬
‫المنفعة ال تتنو إال إ ا كان المنل قالنا لالستعمال ال س أعد ل بطبيعت أو بموتضى االتفاق‬
‫بالرجوع إلى النقوء الت ريعية المن مة لاللتاام بقيانة المنل المأجور سوا تاك اليوارد في‪ ،‬قيانون‬
‫االلتاامييات والعوييود أو الوييانون رقييم ‪ 21 01‬الميين م لكييرا المنييالت السييكنية والمهنييية فإننييا نالن ي أن‬
‫الم رع قد ميا بين رالرة أنواع من اظقالنات الت‪ ،‬تهد إلى النفا عاى العين المكترا فه‪ ،‬قد تكون‬
‫من قبيل اظقالنات المستعجاة أو الضرورية أو البسيطة وإ ا كيان المكيرس هيو الي س يتنميل النيوعين‬
‫اخولين كأقل عام فإن المكترس هو ال س يتنمل تبعات النوع الرالت منها ما لم يوض العود بغير لك‬
‫فما ه‪ ،‬الندود الفاقاة بين ه ه اخنواع الرالرة من اظقالنات؟‬
‫المبحث األول‪ :‬اإلصالحات المستعجكة‬
‫إن اظقالنات المستعجاة ه‪ ،‬الت‪ ،‬ال تنتمل التأ ير بسب وجود عنقر استعجال‪ ،‬ينتم ضرور الويام‬
‫بإنجااهيا فييورا فهيي‪ ،‬تهيد إلييى نماييية كييل مين المكييرس والمكتييرس عاييى نيد سييوا اخول فيي‪ ،‬رأسييمال‬
‫والران‪ ،‬ف‪ ،‬سالمة جسده‬
‫إال أن اظقالنات المستعجاة ال تتمريل دائميا في‪ ،‬النياالت الموجبية لاهيدم وإعياد البنيا فهي‪ ،‬قيد ينطبي‬
‫عايها ه ا الوق نتى ولو لم تبايغ هي ا المسيتوى مين ال طيور وتنيدرج هي ه النياالت ضيمن مضيمون‬
‫الماد ‪ 01‬من الوانون ‪ 21 01‬ال س ورد في بأن يج عاى المكترس أن يسمح لامكرس بإنجياا اخ يغال‬
‫الضرورية لانفا عاى قيانة المنل المكترس وك ا اظقالنات المستعجاة التي‪ ،‬ال يمكين إرجاؤهيا إليى‬
‫نهاية العالقة الكرائية‬
‫المبحث الثاني‪ :‬اإلصالحات الضرورية لحفظ المحل الم جور‬
‫الموقود ب اظقالنات الضرورية ه‪ ،‬الت‪ ،‬تهد إلى النفيا عايى المنيل الميأجور وينيدرج ضيمن هي ا‬
‫النوع من اظقالنات كال من أعمال القييانة الكبيرى كتايك التي‪ ،‬تهيد إليى الهيدم وإعياد البنيا وكي ا‬
‫الت‪ ،‬يكون الوقد منها ترميم سو البنا وتدعيم تفاديا لم اطر االنهيار‬
‫ليف هناك ف‪ ،‬ق ل ع وال ف‪ ،‬ق ‪ 21 01‬ما يوطع بوجود ه ا اظعفا قرانة فود كان المكيرس دوميا‬
‫هو الماام بتنمل هي ه المقياري في‪ ،‬إطيار موتضييات الفقيل ‪ 238‬مين ق ل ع ميا ليم يويض العويد أو‬
‫العر ب ال لك أما في‪ ،‬إطيار الموتضييات الجدييد اليوارد في‪ ،‬المياد ‪ 08‬مين الويانون ‪ 21 01‬فيإن‬

‫‪12‬‬
‫الم رع اضطر إلى قا الواعد إلى استرنا وجعل االسترنا قاعد عندما جمد مفعيول الفقيل ‪ 238‬مين‬
‫ق ل ع ونمل ه ه المقاري المترتبة عين اظقيالنات الكرائيية لامكتيرس ميا ليم ييرد في‪ ،‬العويد يرط‬
‫يوض‪ ،‬ب ال لك‬
‫إن أقل ه ا التراجع إنما يكمن ف‪ ،‬التواانات الجديد التي‪ ،‬فرضيت عايى الم يرع سياوك سياسية تطوييع‬
‫العالقات الكرائية ظعاد االعتبيار لاطير المكيرس كفاعيل اقتقيادس يتنميل م ياطر االسيترمار في‪ ،‬هي ا‬
‫الوطيياع وقييد تمييت مكافأت ي بييالكرير ميين ا ظعفييا ات الضييريبية وتنميييل المكتييرس لاكرييير ميين المقيياري‬
‫والنفوات اظيجارية بما ف‪ ،‬لك تاك الناجمة عن إقالنات ومقياري القييانة المألوفية والبسييطة التي‪،‬‬
‫يوتضيها االستعمال الطبيع‪ ،‬لامنالت المأجور‬
‫كما أن الم رع المغرب‪ ،‬فقل بين نطاق اظقالنات الضرورية المألوفية التي‪ ،‬اعتبرهيا الم يرع أقير‬
‫ف‪ ،‬مفهومها من اظقالنات البسيطة وأ ضعهما لنفف النكم المنقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 08‬من الوانون‬
‫رقم ‪ 21 01‬إال أن عند إمعان الن ر ف‪ ،‬مدلول أ غال القيانة المألوفة فإننيا نالني ميع االتجياه الغالي‬
‫فيي‪ ،‬الفو ي بأنهييا درجيية ميين درجييات اظقييالنات اظيجارييية التيي‪ ،‬تتسييع النتضييان كييل ميين اظقييالنات‬
‫الضرورية واظقالنات النافعة الت‪ ،‬عبر عنها الفو أنيانا باظقالنات المألوفة ف‪ ،‬عوود اظيجار‬
‫ون را خن طبيعتها الوانونية عاد ما تتراوح بين من ومة اظقالنات الضرورية ومن ومة اظقالنات‬
‫النافعة ل لك فإن كان يتعين إ ضاعها لانكم المترت عن اظقالنات الضيرورية المنقيوء عايي في‪،‬‬
‫المييادتين ‪ )01‬و ‪ )01‬ميين الوييانون رقييم ‪ 21 01‬وبالتييال‪ ،‬إليياام المكييرس بتنمييل نفوييات هي ا النييوع ميين‬
‫اظقالنات باعتبار لك جا ا ال يتجاأ من الواج الماوى عاى عات المكرس وعندما سيوى الم يرع‬
‫ف‪ ،‬الماد ‪ 08‬من الوانون الم ار إلي أعاله بين مقير اظقالنات المألوفة واظقيالنات البسييطة فإني‬
‫يكون ب لك قد قال من قيمة ه ا النوع مين اظقيالنات لغايية موقيود وهي‪ ،‬إلويا عي إقيالنها عايى‬
‫عات المكترس كأقل عام ما لم يتم االتفاق عاى ال لك وبه ا يكون الم رع قد تراجع عين مكسي‬
‫مهم من المكاس الت‪ ،‬كان يتمتع بها المكتيرس في‪ ،‬إطيار موتضييات الفقيل ‪ 238‬مين قيانون االلتااميات‬
‫والعوود‬
‫المبحث الثالث‪ :‬اإلصالحات البسيطة‬
‫يعتبر موضوع اظقالنات البسيطة عاى التفقييل اليوارد في‪ ،‬المياد ‪ 08‬مين الويانون ‪ 21 01‬جيا ا ال‬
‫يتجيياأ ميين اظقييالنات الكرائييية عمومييا و ميين اخمرايية التيي‪ ،‬اعتبيير فيهييا الم ييرع ميين قبيييل اظقييالنات‬
‫المألوفييية واظقيييالنات البسييييطة تايييك التييي‪ ،‬تهيييم أبيييوا المنيييل ونوافييي ه واخليييواح الاجاجيييية واخقفيييال‬
‫والتجهييياات الكهربائييية وأ ييغال التبايييط والقيييانة والنييداد وكييل مييا يهييم السييتائر وال ييبابيك وإقييالح‬
‫قنابير المياه فه ه اخمور ليست من البساطة في‪ ،‬ي‪ ،‬بيل هي‪ ،‬عايى جاني مين اخهميية خني ال يمكين‬
‫االستفاد من المنل المأجور إال إ ا كانت ه ه اخجاا قالنة لالستعمال الي س أعيدت لي وهنياك معنيى‬
‫آ ر لإلقالنات البسيطة الت‪ ،‬يكون الوقد منها تايين المنل وإضفا رون جمال‪ ،‬عاي وعاد ما يُوبل‬
‫عايهييا المكتييرس بمنييض ا تييياره وهييو مييا يسييمي الييبعض باظقييالنات التكمياييية التيي‪ ،‬ت تاي بييا تال‬
‫اخ واق ل لك فيإن اخقيل في‪ ،‬تنميل نفويات هي ا النيوع مين التنسيينات هيو أنهيا تويع عايى عيات الطير‬
‫المستفيد ال س عاد ما يكون هو المكتيرس ورغيم ا يتال المعيان‪ ،‬إال أن االقيالنات البسييطة يتنماهيا‬
‫المكترس ما لم يوض‪ ،‬العود ب ال لك‬
‫الفرع الثالث‪ :‬التزام المكري بالضمان‬
‫إن الضييمان الماوييى عاييى عييات المكييرس إاا المكتييرس وفوييا لافقييل ‪ 273‬ميين ق ل ع ي ييمل اخمييرين‪:‬‬
‫االنتفاع بال ‪ ،‬المكترى ونياات بال معارض ورانيا‪ :‬استنواق ال ‪ ،‬والعيو الت‪ ،‬ت وب ويربت ه ا‬
‫الضمان بوو الوانون وإن لم ي ترط وال ينول نسن نية المكرس دون قيام "‬

‫‪13‬‬
‫وبقييدور الوييانون ‪ 21 01‬الميين م لاعالقييات الكرائييية السييكنية والمهنييية فإن ي بييادر بييدوره لاتطييرق له ي ا‬
‫الضمان مستندا في‪ ،‬ليك عايى أهيم الوواعيد المتعاوية بالضيمان اليوارد في‪ ،‬قيانون االلتااميات والعويود ميع‬
‫بعض الفوارق البسيطة الت‪ ،‬لم ي رج فيها عن جوهر ن رية الضمان التوايدية إال ب كل مندود‬
‫المبحث األول‪ :‬ضمان االنتفاع الهادئ بالعين المكتراة‬
‫لين‬ ‫مادامت الغاية من إبرام عود الكرا ه‪ ،‬تمكين المكترس من االنتفاع بالمنل المأجور فيإن هي ا الهيد‬
‫يتنو إال بضمان النياا الهادئة والك عن كل ما من أن تعكير قفو ه ه النياا‬
‫المطكب األول‪ :‬التعرضات الصادرة عن المكري‪:‬‬
‫اعماال لاموولة "من يضمن ال ين ل أن يعترض" فإن المكرس باعتبياره ضيامنا يتعيين عايي نويل نيياا‬
‫المنل المأجور لامكترس وأن يمتنع عن كل ما من أن المساف به ا االلتاام ال س يفرض عايى المكيرس‬
‫االمتناع عن كل ما يؤدس إلى نرمان المكترس من الماايا والمنافع الت‪ ،‬كان من نو أن يعول عايها عند‬
‫إبرام العود ال فرق ف‪ ،‬ليك بيين تعرضيات المكيرس ات الطبيعية الماديية أو التي‪ ،‬لهيا عالقية بالتقيرفات‬
‫الوانونية المضر بمقالح المكترس‬
‫المطكب الثاني‪ :‬التعرضات التي يتسبب فيها الغير لكمكتري‬
‫يوقد بالغير كل من لم يكن طرفا ف‪ ،‬عويد الكيرا وليم تكين لي أس مقيانة مبا ير أو غيير مبا ير في‪،‬‬
‫إبرام والواعد العامة ب قوء التعرضات القادر عن الغير أن المكيرس ال يُسيأل عنهيا إال إ ا كانيت‬
‫تستند إلى وجود ن قانون‪ ،‬متعا بيالعين المكتيرا أميا إ ا كانيت مجيرد أفعيال ماديية فيإن هي ا الغيير هيو‬
‫ال س يتنمل المسؤولية عنها ون را خن الم رع ليم ينيدد في‪ ،‬المياد ‪ 8‬مين الويانون ‪ 21 01‬طبيعية هي ه‬
‫التعرضات وال النكم المترت عنهيا لي لك فإننيا نعتويد بيأن إ يارت الموتضيية التي‪ ،‬اسيتهل بهيا هي ه المياد‬
‫الفريد تنمل ف‪ ،‬طياتها إ ار ضمنية أ رى بضرور الرجوع لألنكام العامة اليوارد في‪ ،‬الميواد ‪277‬‬
‫وما يايها من ق ل ع ما لم تكن متعارضة مع الموتضيات الجديد الوارد ف‪ ،‬الوانون رقم‪21 01‬‬
‫واعماال لمنط الفقاين ‪ 272‬و‪ 271‬من ق ل ع فإن المكيرس يتنميل بالضيمان في‪ ،‬كيل النياالت التي‪،‬‬
‫يدع‪ ،‬فيها الغير نوا عينيا أو قيا ب قوء العين المكترا سوا كان االدعيا متعاويا بأقيل التمايك‬
‫أو هادفييا النتييااع ن ي عينيي‪ ،‬أو قيي‪ ،‬مييرتبط بالمنييل المييأجور أمييا ب قييوء التعرضييات المادييية‬
‫القادر عن الغير فإن المكرس ال ياام بتنمل عواقبها تجاه المكترس فهي‪ ،‬تنيدرج ضيمن أفعيال التعيدس‬
‫الت‪ ،‬يتعين رفعها أو التعويض عنها ف‪ ،‬إطار قواعد المسؤوليتين الجنائية والتوقيرية‬
‫والتعرضات المادية القادر عن الغير تت أكرر من م هر فه‪ ،‬قد تكون ف‪ ،‬كل أعمال ضار يتأ ى‬
‫منها كل من المكرس والمكترس عاى ند سوا كهدم المنيل الميأجور أو إتالفي وقيد توتقير مضيار هي ه‬
‫اخفعيال عايى المكتيرس دون المكيرس كاالعتيدا ات المتمرايية في‪ ،‬السيرقة وسيوا أكيان التعيرض ماديييا أو‬
‫قانون يا قادرا عن المكرس أو الغير فإن ال يمكن لامكترس أن يمتنع عن أدا الوجيبية الكرائيية المسيتنوة‬
‫عاي وتبوى ل إمكانية المطالبة بت فيض جا من الوجيبة الكرائية يتناس مع نجم اخضرار الت‪ ،‬لنوت‬
‫ب‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزام المكري بضمان العيوب الخفية‬
‫ن را لمندودية اظ ارات المتعاوة بضمان العي الوارد ف‪ ،‬المياد التاسيعة مين الويانون ‪ 21 01‬المين م‬
‫لألكرييية السيييكنية والمهنييية فإنييي ال يمكيين فهيييم موضيييوع الضييمان لاعيييي إال بييالرجوع لاوواعيييد العامييية‬
‫المنقوء عايها ف‪ ،‬ق ل ع الت‪ ،‬فقل فيها الم رع أنكام ن رية الضمان لاعي ف‪ ،‬عود الكرا لي لك‬
‫فإننا سنتناول ه ا الضمان عاى ضو ه ه الوواعد العامة مع اظ ار لمستجدات الوانون ‪21 01‬‬

‫‪14‬‬
 ‫المطكب األول‪ :‬ةروط العيب الموجب لكضمان‬
‫ليكون العي موجبا لاضمان ف‪ ،‬عود الكرا فإن يتعين في أن يكون مؤررا و فيا وعاى العكف من عويد‬
‫البيع فإني ال ي يترط في‪ ،‬عييو المنيالت الميأجور أن تكيون قديمية فهي‪ ،‬تسيتوج الضيمان نتيى وليو‬
‫طرأت عاى ه ه المنالت أرنا سريان مد اظيجار‬
‫أوال‪ :‬ةرط ت ثير العيب عكى المنفعة‬
‫باعتبار أن الكرا عود يرد عاى منيافع اخعييان سيوا كانيت منوولية أو عواريية فيإن ضيالة المكتيرس هي‪،‬‬
‫النقول عاى ه ه المنفعة وإن المنفعة عندما تكتمل لامكترس فإن الغاية تكون قد تنووت أما إ ا انتوقت‬
‫ه ه المنفعة أو انعدمت بالمر بسب العي فإن ين لامكترس أن يطال بالضمان ال س ي ول ل الوانون‬
‫واالتفاق‬
‫بييالرجوع إلييى نييء الفقييل ‪ 227‬ميين قييانون االلتاامييات والعوييود فإن ي يتبييين لنييا أن الم ييرع قييد وضييع‬
‫معيارين دقيوين لتنو رط التأرير ف‪ ،‬المنفعة بنس ما إ ا كان مجرد انتواء ف‪ ،‬نجم ه ه المنفعية أو‬
‫وقل اخمر إلى ند جعل المنل المأجور غير قالح لالسيتعمال أقيال وإ ا كيان النكيم واضينا بالنسيبة‬
‫له ي ا االفتييراض اخ ييير فييإن نكييم االفتييراض اخول أرييار الكرييير ميين الجييدل ب قييوء مسييتوى التييأرير‬
‫المتطا ف‪ ،‬العي يكون العي عاى قدر مين الجسيامة الي س يقيل إليى نيد نرميان المكتيرس مين منيافع‬
‫وماايا المنل المأجور والمناكم الموضوع ف‪ ،‬إطار ساطتها التوديرية أن تميا ف‪ ،‬النكم بين المسيتويات‬
‫المتفاوتة ل رط التأرير ولها أن تستبعد من نطاق الضمان كل العيو التافهة‬
‫ثانيا‪ :‬ةرط الخفاء في العيب‬
‫ليكون العي موجبا لاضمان ف‪ ،‬عود الكرا فإن ياام في أن يكون فيا غير ياهر أرنيا عمايية التعاقيد‬
‫والعي الوانيد قيد يكيون فييا و ياهرا في‪ ،‬نفيف الوقيت وييتم تويييم ليك باعتمياد قواعيد أنيد المعييارين‬
‫ال ق‪ ،‬أو الموضوع‪ ،‬وقد نقت الماد ‪ 8‬من الوانون رقم ‪ 21 01‬الت‪ ،‬ول فيها الم يرع لامكيرس‬
‫إمكانية التنال من ضمان العي ف‪ ،‬الناالت ااتية‪:‬‬
‫ال ضمان بالنسبة لاعيو المندد قرانة ف‪ ،‬البيان الوقف‪ ،‬باتفاق الطرفين‬ ‫‪‬‬
‫ال ضمان بالنسبة لاعيو الت‪ ،‬كان المكترس عاى عام بها ولم يتم إدراجها ضمن منتويات البيان‬ ‫‪‬‬
‫الوق‬
‫ال ضمان بالنسبة لاعيو الت‪ ،‬ألنوها الغير بالعين المكترا‬ ‫‪‬‬

‫وعند التمعن ف‪ ،‬مضمون هي ه النياالت التي‪ ،‬يُعفيى فيهيا المكيرس مين تنميل تبعيات الضيمان لاعيي فإننيا‬
‫نستنتج أن الم رع تأرر إلى ند بعييد بمضيمون الفقيل ‪ 222‬مين قيانون االلتااميات والعويود الي س نيء‬
‫بييدوره عاييى النييالتين اخولييى والرانييية كأسييبا تبييرر إعفييا المكييرس ميين الضييمان عنييدما تكييون العيييو‬
‫منقوقا عايها ف‪ ،‬قا العود أو ف‪ ،‬البيان الوقف‪ ،‬المرفي بعويد الكيرا وكي ا النالية التي‪ ،‬يكيون فيهيا‬
‫المكترس عالما به ه العيو أرنا إبيرام العويد وليو ليم تكين منقوقيا عايهيا في‪ ،‬البييان الوقيف‪ ،‬غيير أن‬
‫إعفا المكرس ف‪ ،‬ل ه ه النالية اخ يير سييطرح الكريير مين التسياؤالت ب قيوء النياالت الم يابهة‬
‫الت‪ ،‬يفترض فيها مرل ه ا العام بالنسبة لبعض الفئات االسترنائية من المكترين ال ين يكونون عايى درجية‬
‫من ال بر والدراية ف‪ ،‬ؤون العوارات المعروضة عاى سبيل الكرا‬

‫‪15‬‬
 ‫استبعاد ةرط قدم العيب‬ ‫ثالثا‪ :‬أسا‬
‫كما تمت اظ ار سابوا الفا لعود البيع فإن الكرا ال ي ترط ف‪ ،‬عيوبي أن تكيون قديمية فيالمكرس يايام‬
‫بضمانها نتى ولو كانت طارئة عاى المنل المأجور بعد إبرام عود الكيرا ويرجيع السيب في‪ ،‬ليك إليى‬
‫أن اظيجار ينبن‪ ،‬أقال عاى تجدد المنافع طياة أمد الكرا وكل عي يطيرأ يالل هي ه الفتير إال ويكيون‬
‫من ضمان المكرس وهك ا يتبيين بيأن سيب اسيتبعاد هي ا ال يرط يرجيع باخسياف إليى كيون اظيجيار مين‬
‫العوود المستمر الت‪ ،‬تتجدد فيها المنافع طياة أميد الكيرا اخمير الي س يوجي تنمييل تبعيات هي ه العييو‬
‫لامكرس ولو هرت بعد إبرام العود‬
‫المطكب الثاني‪ :‬ةروط تخكف الصفات في المحالت الم جورة‬
‫إ ا كانت مواقفات المنالت المأجور مما توتضيها طبيعة العود فال داع‪ ،‬ال تراطها خن يسيرس عايهيا‬
‫آن اك ما يسرس عاى العي بمعناه الدقي ومهميا ربيت ت افهيا إال وكيان المكيرس ضيامنا لهيا أميا الم هير‬
‫ال ائع لضمان القفات فيتنو عاد عندما يكون المكترس ف‪ ،‬موقع قو يمكن من فرض روط فيعميد‬
‫إليى نمييل المكييرس عاييى قبييول بعييض ال ييروط ال اقيية التيي‪ ،‬تنييدرج ضييمن بييا ت ييديد الضييمان لقييالح‬
‫المكترس‬
‫بالرجوع لورا مضمون الماد ‪ 8‬من الوانون رقم ‪ 21 01‬فإننا نالن بأن اهتميام الم يرع كيان منقيبا‬
‫عاى كر الناالت التي‪ ،‬ييتمكن فيهيا المكيرس مين إبيرا سيانت مين تنميل الضيمان كاييا أو جائييا والتي‪،‬‬
‫تتاايد فيها ن و اظعفيا بتااييد ال يروط المدرجية في‪ ،‬البييان الوقيف‪ ،‬المرفي بعويد الكيرا وعياد ميا‬
‫يتناول الفوها ه ه الناالت ضمن انية الضيمان االتفياق‪ ،‬الم في أو المعفيى مين تنميل المسيؤولية عين‬
‫العيو بم تا أنواعها‬
‫المبحث الثالث‪ :‬الحكم المترتب عن دعاوى الضمان في األكرية السكنية والمهنية‬
‫من الل عماية الربط بين أنكام الضمان لاعييو ال فيية وكي ا التعرضيات الم و ية عايى المكتيرس في‪،‬‬
‫إطييار موتضيييات كييل ميين قييانون االلتاامييات والعوييود وكيي ا الوييانون رقييم ‪ 21 01‬فإنيي يمكيين تسييجيل‬
‫المالن ات التالية‪:‬‬
‫المالحظة األولى‪ :‬بيالرجوع لانقيوء المن مية لنكيم الضيمان لاعيي وكي ا التعرضيات في‪ ،‬عويد الكيرا‬
‫وفوا لوانون االلتاامات والعوود فإننا نالن بأن ه ا النكم يتيراوح بيين فسيخ العويد أو إنوياء الكيرا بميا‬
‫نوء من المنفعة كا تيار أساس‪ ،‬بالنسبة لامكترس غير أن الم رع رج عن هي ا اال تييار في‪ ،‬الكريير‬
‫ميين النيياالت التيي‪ ،‬نقيير فيهييا ني المكتييرس عنييد ربييوت السييب الموجي لاضييمان فيي‪ ،‬دعييوى الفسييخ أو‬
‫االنفسيياغ غيرهييا ميين الييدعاوى اخ ييرى وفيي‪ ،‬موابييل ه ي ين اال تيييارين السييابوين فييإن ن ي المكتييرس فيي‪،‬‬
‫الضييمان قييد يننقيير فيي‪ ،‬طا ي إنويياء الواج ي الكرائيي‪ ،‬بمييا يعييادل فييوات المنفعيية فوييط وال يي‪ ،‬يمنييع‬
‫المكترس من المطالبة بالتعويض‬
‫المالحظللة الثانيللة‪ :‬ف ي‪ ،‬الوقييت ال ي س ميينح في ي قييانون االلتاامييات والعوييود عييد يييارات أمييام المكتييرس‬
‫المتضرر من العي أو الت وي الناجم عن التعرض الميؤررين عايى منيافع المنيالت الميأجور فاني في‪،‬‬
‫ق‪ 21 01‬نقر ن المكترس ف‪ ،‬طا إنواء الواج الكرائ‪ ،‬بما يتناس مع نجم فوات المنفعة التي‪،‬‬
‫تسب فيها العي أو الت يوي وهي ا ميا ورد الينء عايي في‪ ،‬الميادتين ‪ 10‬و ‪ 32‬مين الويانون المي كور‬
‫ومن المعاوم أن النالة المنقوء عايها ف‪ ،‬الماد ‪ 32‬من الوانون رقم ‪ 21 01‬مستسوا ف‪ ،‬اخقل من‬
‫نييء الفقييل ‪ 221‬ميين ق ل ع المتعاويية بييالهالك الجائيي‪ ،‬لامنييل المييأجور بسييب العيي والتيي‪ ،‬أرييارت‬
‫الكر ير من الجدل ب قوء نقر ن المكترس ف‪ ،‬إنواء الكرا بدل فسخ العويد أو عايى اخقيل ال ييار‬
‫بينهما‬

‫‪16‬‬
‫المالحظة الثالثة‪ :‬من الل التمعن ف‪ ،‬مضمون الماد ‪ )10‬الم ار إليها أعاله يتبين لنيا أن الم يرع قيد‬
‫تراجع عن الكرير من المكتسبات الت‪ ،‬كان منقوقا عايها ف‪ ،‬قانون االلتاامات والعوود فقياغة الماد‬
‫‪ 10‬تتضمن نوعا من التضيي عاى المكترس ب قوء ال يارات الت‪ ،‬كانت متانة ل عند توفر السيب‬
‫الموج لاضمان وه ا التوج الجديد ف‪ ،‬القياغة ي دم مقالح الطر المكرس من وجهين‪:‬‬
‫الوج اخول‪ :‬نرمان المكترس من االنتجياج باليدفع بعيدم التنفيي عنيد وجيود العيي أو الت يوي‬ ‫‪‬‬
‫الموجبين لاضمان بنيت يتوج عاي أن يستمر ف‪ ،‬أدا الوجيبة الكرائية المتف عايها وف‪ ،‬لك‬
‫رق لاوواعد العامة وال اقة المن مة له ا الدفع‬
‫الوج الران‪ :،‬نقر نووق المكترس في‪ ،‬دعيوى إنوياء الوجيبية الكرائيية بميا يتناسي ميع نجيم‬ ‫‪‬‬
‫اخضرار الت‪ ،‬ل نوت ب من جرا العيو أو اظاعاجات الت‪ ،‬عرقات انتفاع بالمنل المأجور‬
‫المالحظة الرابعة‪ :‬تفاديا لكا اال تيارات الم ار إليها سابوا فإن لامنكمة أن تأمر بإقيالح العيي أو رفيع‬
‫التعرض متى كان لك ممكنا من النانيتين الواقعية و الفنية ف‪ ،‬إطار ساطتها التوديرية‬
‫المبحث الرابع‪ :‬تقادم دعاوى ضمان إيجار المحالت السكنية والمهنية‬
‫يعتبر موضوع توادم الدعاوى الرابتة لكل من المكرس و المكترس ضد بعضهما البعض من الموضيوعات‬
‫ال ائكة الت‪ ،‬ينسم فيها الم رع ف بالرجوع الموتضيات ق ل ع المتعاوة بتويادم دعياوى الضيمان بم تاي‬
‫أنواعها سوا تعاوت بالعيو ال فية أو اظاعاجات والت وي المعرقل لالنتفاع بالمنالت المأجور فإننا‬
‫نالن أن ه ا الوانون لم يندد أجاال معينة ظرار ه ه الدعاوس وإنما أوج تنريكها ضمن المد المتبوية‬
‫من عود الكرا أو ضمن فتر التجديد إ ا كان ه ا العود قابال لاتجديد عاى فترات ضمن نفف المد وهي ا‬
‫مييا يمكيين است الق ي ميين نييء الفقيياين ‪ 223‬و ‪ 221‬ميين ق ل ع نيييت ورد فيي‪ ،‬اخول منهمييا بييأن‬
‫دعاوى المكترس ضد المكرس بموج أنكيام الفقيول مين ‪ )277‬إليى ‪ )221‬ميع د يول الغايية تتويادم‬
‫بانتها مد عود الكرا أما النء الران‪ ،‬فود جا في بأن دعاوى المكترس عاى المكرس بموج الفقول‬
‫‪ )227‬و ‪ )221‬و ‪ ) 220‬ال يمكن رفعها ب كل مفيد ابتدا من الوقت ال س ينته‪ ،‬في عود الكرا‬
‫الفصل الثاني‪ :‬التزامات المكتري‬
‫ف‪ ،‬موابل االلتاامات الت‪ ،‬يتنماهيا المكيرس تجياه المكتيرس فيإن هي ا اخ يير بيدور يتنميل التااميات تجياه‬
‫المكرس والت‪ ،‬ال يكتمل الكرا اال بوجدها كااللتاام بيأدا الواجبية الكرائيية والمعهيد بالنفيا عايى العيين‬
‫المكترا وعدم إد ال تغيرات جويرية عايها دون موافوة المكرس وااللتاام باستعمال المنيل وفضيال لميا‬
‫تم االتفاق عاي فالعود و يبوى مااما برد العين المكترا عند انتها العالقة الكرائية‬

‫الفرع االول‪ :‬االلتزام ب داء الواجبة الكرائية‬

‫من أهم االلتاامات المفروضة عاى المكترس العتباره ركن أساس‪ ،‬ف‪ ،‬عود الكرا‬

‫المبحث األول‪ :‬إثبات المكتري ألداء الوجيبة الكرائية‬

‫ان المكترس ماام بأدا بدل الكرا ل لك فإن يتعين عاي أن يودم الدليل عاى نقول الوفا به ا االلتاام‬
‫إ يمكن ل ان يربت واقعة الوفا بكل الوسائل الوانونية بما ف‪ ،‬لك اظ هاد واظقرار غيير اني إ ا تجياوا‬
‫المباغ ‪01111‬درهم فإن إربات ال يكون إال بالكتابة ويعتبر وقل الكرا ال س يسيام المكيرس لامكتيرس‬
‫عند اخدا من أهم النجج الت‪ ،‬يتم بها إربات الوفا وه ا ما نء عاي الفقل ‪123‬من ق ل ع‬

‫‪17‬‬
‫وال تبرأ مة المكترس إال بالوفا مبا ر لمن ل الن ف‪ ،‬قبض العجيبة الكرائية اال وهو المكرس أو مين‬
‫يووم موام كال ا العام أو الوكيل أو أس ي ء آ ير مير ء لي في‪ ،‬تسيايم واجي الكيرا وإ ا تغيير‬
‫المركا الوانون‪ ،‬لامكرس كأن يوبل عاى بيع عواره أو يودم عاى استبدال ال ي ء الما يء لي في‪ ،‬قيبض‬
‫الكرا فإن لك ال يغير ف‪ ،‬واقع اخمر يئا فالمكترس الياتام بأدا نفف العجيبة خكرر من مر واند‬

‫وإ ا استمر المكترس ف‪ ،‬اخدا عن نسن نية لامكرس الساب فإن أدا ه يكون قنينا مبرئا ل مة‬

‫ونتيجة لكرر الم اكل المترتبة عين موضيوع إربيات أدا الوجيبية الكرائيية فيإن الم يرع أكيد في‪ ،‬الويانون‬
‫الجديد ‪21 01‬ف‪ ،‬الماد ‪00‬من عاى ضرور تسايم المكرس لامكترس ف‪ ،‬نهاية كل عماية أدا ما يسيمى‬
‫بالوقل المفقل ال س يتضمن تفاقيل المبالغ المؤدا لاطر المكرس سوا تعا اخمر بأقا‪ ،‬الوجيبية‬
‫ف‪ ،‬ند اتها أو بمانواتها من التكالي واخعبا الكرائية الت‪ ،‬كانت وال تاال ترير الكرير من الم اكل بين‬
‫طرف‪ ،‬العالقة الكرائية‬

‫المبحث الثاني‪ :‬زمان ومكان الوفاء ب جره الكراء‬

‫لود كان الم رع واضنا عندما ألام المكترس بأدا أجر الكرا ف‪ ،‬اخجل ال س يندده العود الماد ‪01‬من‬
‫الوييانون ‪21 01‬المستنس ي ة جائيييا ميين نييء الفقييل ‪227‬ميين ق ل ع ال ي س ركييا في ي الوييانون الجديييد‬
‫ب قوء امن أدا الوجيبة الكرائية عاى الموتضيات الوارد ف‪ ،‬عود الكرا كمؤ ر أساس‪ ،‬لتنديد ه ا‬
‫الامن فإن الفقل ‪227‬من ق ل ع ي ول لاوضا عد إمكانيات لتندييد وقيت أدا المكتيرس لهي ه اخجير‬
‫ف‪ ،‬نالة عدم التنقيء عاى ه ا المرتضى ف‪ ،‬عود الكرا إ ا كان باظمكان االنتكام إلى العر المنا‪،‬‬
‫كمندد لامن ه ا اخدا وف‪ ،‬نالة عدم وجود ه ا العر فإن المكترس ياام بأدا ه ا الواج عنيد نهايية‬
‫االنتفاع بالعين المأجور‬

‫وف‪ ،‬موابل اعتماد ق ل ع عاى العر كم رج قيانون‪ ،‬لاكريير مين النياالت التي‪ ،‬يفقيل فيهيا المتعاقيدان‬
‫عاد بناول اتفاقية فإن المالن ان الم رع ف‪ ،‬الوانون ‪ ,21 01‬تفادى كل الناالت السابوة عاى العر‬
‫الت‪ ،‬تيم اعتمادهيا في‪ ،‬ق ل ع كنايول ناجعية لانياالت غيير المسيموح فيهيا بموتضيى اتفاقيات قيرينة أو‬
‫ضيمنية وقييد يكييون لتنياقء قيميية العيير والقييعوبات التي‪ ،‬تعتييرض المنيياكم في‪ ،‬التربييت ميين مقييداقية‬
‫ووجيود هي ه اخعيرا دوره الفعيال فيي‪ ،‬عيدم اهتميام الم يرع بهي ا المقييدر الت يريع‪ ،‬غيير الويار ونييت‬
‫المتعاقدين عاى انترام روافة المنرارات الكتابية ف‪ ،‬كل مايتعا بأجاا وعناقر عود الكرا سوا كانت‬
‫أقاية أو فرعية وقد كيرف الم يرع هي ه السياسية في‪ ،‬عيد ميواطن مين قيانون‪21 01‬كيإلاام اخطيرا‬
‫بإعداد بيان وقف‪ ،‬لنالة العوار المأجور عند إبرام عويد الكيرا وإلياام المكيرس بتسيايم الوقيل المفقيل‬
‫ال س يتضمن المبالغ الكرائية المؤدا لاطر ال س ل الن ف‪ ،‬قبضها‬

‫أما بالنسبة لامكان ال س يتعين في أدا الوجيبة الكرائية فإن منكوم بالواعد الت‪ ،‬است اقيها الوضيا مين‬
‫نء الفقل ‪ 222‬من ق ل ع الت‪ ،‬اعتبر فيها واج الكرا مطاو ولييف منميول وقيد اهتميت المنياكم‬
‫كريرا بتفسير ه ه الواعد وال االت تعتبرها من المبادئ الرابتة الواباة لاسريان عاى مع م أنمياط اخكريية‬
‫المدنييية والتجارييية ع اييى نييد سييوا والمجاييف اخعاييى بييدوره اهييتم بمضييمون المبييدأ الييوارد فيي‪ ،‬الفقييل‬
‫‪ 222‬من ق ل ع إال أن اهتمام بتفسير مضمون ه ه الواعد ليم يوي عنيد نيد مطالبية المكيرس لامكتيرس‬
‫بأدا مباغ الكرا ف‪ ،‬مكان وجود العوار وإنما امتد لبعض المسائل المرتبطة به ه الواعد كربوت التماطل‬
‫ف‪ ،‬اخدا نتيجة لعدم انترام مضمونها‬

‫‪18‬‬
‫وهناك الكريير مين االجتهيادات الوضيائية التي‪ ،‬أكيد فيهيا المجايف اخعايى تأوييل الواعيد السيابوة عايى هي ا‬
‫الننو‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الحفاظ عكى المحل الم جور واستعماله فيما أعد له‬
‫لك‪ ،‬تتنو الغاية من إبيرام عويد الكيرا فإني يتعيين عايى المكتيرس ان ينياف عايى المنيل الميأجور وأن‬
‫يستعما ف‪ ،‬ندود العرض ال س تم التعاقد من أجا وان ال يد ل عاي أس تغيير اال بموافوة المكرس‬

‫المبحث األول‪ :‬التزام المكتري بحفظ المحل الم جور‬

‫من بين االلتاامات الماويا عايى المكتيرس االلتياام بالنفيا عايى العيين المكتيرا والوييام بأعميال القييانة‬
‫الالاميية نتييى تكييون قييالنة لالسييتعمال اليي س تييم التعاقييد عاييي وبييالرجوع الييى موتضيييات م ‪07‬ميين‬
‫ق‪ 21 01‬فإننا نستنتج بأن ضمان استمرار النقول عاى المنفعة يوتض‪ ،‬مين المكتيرس اسيتعمال المنيل‬
‫المأجور ف‪ ،‬الغاية المدرجة ف‪ ،‬عود الكرا دون إفراط أو تفريط وفي‪ ،‬نالية تجياوا لانيدود المألوفية لهي ا‬
‫االستعمال فإن يتنمل المسؤولية تجاه الطر المكرس وبما أن الم رع لم يندد ف‪ ،‬نقوء عود الكرا‬
‫نوعية العناية والنف ال ين يتوج عاى المكترس ب لهما لتنوي ه ه الغاية لي لك فيإن هي ا الواقيع يفيرض‬
‫عاينييا الرجييوع إلييى النقييوء الممارايية التيي‪ ،‬وردت في‪ ،‬غييير عوييد الكييرا ففيي‪ ،‬عوييد الوديعيية اال تيييارس‬
‫نالن ي ان هنيياك نقييا ياييام المييودع عنييده بييأن يسييهر عاييى نف ي الوديعيية بيينفف العناييية التيي‪ ،‬يب ي لها فيي‪،‬‬
‫المناف ة عاى أموال نفس ون را خن الم رع لم يايام الميودع لديي بيأكرر مين عنايتي في‪ ،‬نفي أ ييائ‬
‫ال اقة ل لك فإن يتعين تنميل ال مكترس به ا االلتاام بنفف الدرجية مين العنايية والنيرء دون توقيير‬
‫أو إهمال‬

‫ولما كانت الندود الوقوى لو يفة االستعمال تفرض عاى المكترس انترام الغاية الت‪ ،‬نقل التعاقد من‬
‫أجاها فإن نسن ه ا االستعمال يوتض‪ ،‬من عدم إد ال أس تغيير أو تعيديل عايى بنيا ه الهيكاية أو و ائفي‬
‫المرجو من مالم يكن ناقال عاى موافوة قرينة من المكرس إ يعد ه ا التجاوا من اخسبا المبيرر‬
‫لفسييخ عوييد الكييرا وفوييا ليينء الفقييل ‪ 281‬ميين قييانون االلتاامييات والعوييود ال ي س سيينتناول فيي‪ ،‬البييا‬
‫الم قء النها ه ه العالقة العودية ال نوا وموااا لدعو اظفراغ الت‪ ،‬تستند لموتضيات الفقل ‪281‬‬
‫ق ل ع ين لامكرس ف‪ ،‬إطار الماد ‪02‬من الوانون ‪ 21 01‬أن يايام المكتيرس الم يال لهي ه الضيوابط‬
‫بإرجاع النالة إلى ما كانت عاي سابوا و لك بقفة استعجالية وعاى نفوت أو االنتفا لفائدت بيالتغييرات‬
‫المنجا دون أن يكون لامكترس ن المطالبة بالتعويض عاى المقاري المؤدا عنها‬

‫المبحث الثاني‪ :‬التزام المكتري بصيانة العين المكتراة‬

‫االلتاام الران‪ ،‬يتعا بتنمل مقاري القيانة المفروضة عاي بموتضى الوانون أو العود وه ا ما ينطب‬
‫عاد عاى تنما لمقاري اظقالنات البسيطة التي‪ ،‬يوتضييها االسيتعمال الطبيعي‪ ،‬لامنيالت الميأجور‬
‫سييوا كانييت سييكنية أو مهنييية وقييد أ يرنا سييابوا إلييى أن الواعييد ب قييوء التنمييل بمقيياري هيي ه‬
‫اظقالنات االيجارية تنولت إلى استرنا واالسيترنا إليى قاعيد فويد جعاهيا الم يرع بموتضيى م ‪08‬مين‬
‫الوانون ‪21 01‬ماوا عاى عات المكترس مالم يتم االتفياق عايى تنمياهيا لامكيرس بنيا عايى اتفياق ياء‬
‫بينهما والن ر إلى أن الم كترس عاد ما يكون معتمرا لامنل المأجور ومتواجدا بي باسيتمرار فإني بنكيم‬
‫لك يكون أقدر من غيره عاى مالن ة التغيرات الطارئة عاى العين المأجور وإ طار المالك بهيا ليت ي‬

‫‪19‬‬
‫مييا يييراه مناسييبا لنف هييا ميين االنهيييار والتييدهور وه ي ا مييا ينطب ي عاييى اظقييالنات الضييرورية وك ي ا‬
‫اظقالنا ت المستعجاة الت‪ ،‬ال تنتمل التأ ير إلى نهاية العالقة الكرائية إ يتعين عاى المكتيرس المبيادر‬
‫إليى ا ييعار المكييرس بضييرور التييد ل الفييورس ظنجياا اظقييالنات الالاميية فيي‪ ،‬وقتهييا المناسي وإ ا لييم‬
‫ينجاها المالك دا ل أجل هر فإن يجوا لامكترس أن يستقدر أمرا من رئيف المنكمة ظجرائها بنفسي‬
‫و قم قيمتها من الوجيبة الكرائية‬

‫ونتى تتم ه ه اظقالنات ف‪ ،‬روفها العادية فإن يتعين عايى المكتيرس أن يمكين المكيرس مين إنجااهيا‬
‫دون مراوغة أو مطل وإ ا ترت عن إنجاا ه ه اخ غال نرمان المكترس خايد من رالرة أيام من منافع‬
‫المنل المأجور جاا ل طا ف سيخ عويد الكيرا أو الاجيو إليى المنكمية ظقيرار قيم مبايغ مين الوجيبية‬
‫الكرائية ال س يتناس مع نجم الضرر ال س ترت عن التعطل ف‪ ،‬إنجاا ه ه اخ غال‬

‫الفرع الثالث‪ :‬التزام المكتري برد المحل الم جور لصاحبه‬

‫لما كان الكرا ف‪ ،‬أقا من العوود المؤقتة فإن يتعين عاى المكترس أن يرد العيين الميأجور عنيد انتهيا‬
‫مد الكرا أو النكم بإنهائ أو فس من طر المنكمة قبل ناول ه ا اخجل وف‪ ،‬كيل اخنيوال ونتيى‬
‫يكون ه ا الرد موبوال فإن يتعين انترام ضوابط ه ا الرد من نيت التوقيت والطريوة الت‪ ،‬يتم بها‬

‫المبحث األول‪ :‬ظروف االلتزام برد المحل الم جور‬

‫يعتبيير االلتيياام بييرد المنييل المييأجور بمرابيية آ يير عماييية قانونييية تنقييل ب قييوء هي ا العوييد وإ ا كييان‬
‫االلتاام بالرد غالبا ما يتاامن مع انوضا اخجل المندد لعود الكرا إال أن نقول ه ا اظلتاام قد يتم قبل‬
‫ه ا التاريخ إ ا نتمت ال رو إنها ه ا العود قبل اخوان وه ا ما أ ار إليي الم يرع في‪ ،‬المياد ‪03‬مين‬
‫الوانون ‪ 21 01‬الي س أوجي فيي عايى المكتيرس إعياد المنيل لقيانب بمجيرد انتهيا عويد الكيرا طبويا‬
‫وإ ا‬ ‫لموتضيات البابين السابع والرامن من ه ا الوانون المتعاوين عاى التوال‪ ،‬بإنها عود الكيرا وفسي‬
‫استمر المكترس ف‪ ،‬اال نتفا بالمنل فإن يكون مهددا بتنميل التعيويض عين اخضيرار الالنوية بيالمكرس‬
‫نتيجة الستمرار غا لامنل كما يتنمل المسؤولية عن إقالح اخضرار الت‪ ،‬قد تقي المنل بعد هي ا‬
‫التاريخ‬

‫ون را ل طور المرناة الموالية لارد الت‪ ،‬يمكن أن تكون بداية لمنااعات جدية نول نالة العوار وادعا‬
‫المكرس بوجود أضرار و سائر ناجمة عين تعسي المكتيرس في‪ ،‬اسيتعمال العيين الميأجور فيإن الم يرع‬
‫انتاط له ه االدعا ات ف‪ ،‬الوانون ‪ 21 01‬عندما ألام أطرا عود الكرا بإعداد بيان وقف‪ ،‬يندد نالة‬
‫العوار المأجور عند إبرام العود ووقت استرجاع من المكترس‬

‫المبحث الثاني‪ :‬الصعوبات التي تعترض الرد‬

‫عندما ينته‪ ،‬الكرا فإن المكترس يتوج عايي أن ييرد العيين المكتيرا لقيانبها في‪ ،‬النالية التي‪ ،‬تسيامها‬
‫عايها مع مراعا النوقان الناقل لها بسب االسيتعمال وقيد مييا الم يرع بيين اخوضياع التي‪ ،‬ييتم فيهيا‬
‫االتفاق عاى اعداد بيان وقف‪ ،‬لنالة المنل وقت إبرام عود العود وأرنا استرجاع من قبل المكرس وتاك‬
‫الت‪ ،‬يتم فيها إغفال ه ه البيانات الوقفية فف‪ ،‬الوضع اخول ياتام المكتيرس بيرد العيين الميأجور عايى‬
‫النالة المتف عايها أرنا إبرام العود مع أ النوائء والعيو الناتجة عن االستعمال المألو له ه العين‬

‫‪20‬‬
‫ال ت‪ ،‬تترت عاد عن قدم البنا وتال ي أما الوضع الران‪ ،‬فيتعا بالناالت الت‪ ،‬يتم فيها إغفال إعداد ه ه‬
‫البيانات الوقفية والت‪ ،‬افترض الم رع ف‪ ،‬المكترس أن تسام المنل ف‪ ،‬نالة قالنة لالستعمال‬

‫وهناك الكرير من القعوبات الت‪ ،‬تعترض الرد بعضها يتعا بمستوى تالق‪ ،‬العين المأجور الت‪ ،‬ييدع‪،‬‬
‫فيها المكترس أنها نا ئة عن االستعمال المألو لامنل المأجور بينما يدع‪ ،‬فيها المكرس أنها كانت نتيجة‬
‫لالستعمال تعرف‪ ،‬له ه المنالت وقد يدع‪ ،‬المكرس أنها كانت نتيجة لالستعمال تعسف‪ ،‬له ه المنيالت‬
‫إلخ ولتفادس كل ه ه الم اكل ألامهم الم رع بإعداد بيان وقف‪،‬‬

‫‪21‬‬
 ‫الباب الثالث‪ :‬إنهاء وفسخ عقود األكرية السكنية والمهنية‬
‫بما أن عود الكرا من العوود المؤقتة بطبيعتها فهو ينته‪ ،‬بانتها المد المندد لي كواعيد عامي‬
‫وكاسترنا قد ينته‪ ،‬قبل انتها التاريخ المندد لي كيل ميا تيوفر سيب يسيتوج ليك فباظضيافة لألسيبا‬
‫العامة ظنها ه ا العود بالفسخ أو االنفساغ فعود الكرا السكن‪ ،‬والمهن‪ ،‬قد ينته‪ ،‬خسبا أ رى غير تاك‬
‫المنقوء عايها ف‪ ،‬قانون التاامات والعوود‬

‫و الفا لاوانون ‪ 2 18‬المؤرغ ف‪ 0891/01/12 ،‬ال س كان ي ايط بيين النياالت الموجبية لإلنهيا وتايك‬
‫الت‪ ،‬تستوج الفسخ فإن الوانون الجديد رقم ‪ 21 01‬انتب إلى جدية الفوارق المميا خسيبا إنهيا عويد‬
‫اخمر ال س دفع بي إليى أن ي قيء‬ ‫الكرا عن غيرها من اخسبا اخ رى المؤدية لفس أو انفسا‬
‫لكل منهما بابا مستوال تنأول فيها أنكام كل من اظنها والفسخ وهو ما سنتطرق إلي من الل‪:‬‬

‫الفقل اخول‪ :‬فسخ عود الكرا وفوا الوواعد العامة‬

‫الفقل الران‪ :،‬انتها عود الكرا وفوا الوواعد ال اقة‬

‫الفصل األول‪ :‬فسخ عقد الكراء وفقا لكقواعد العامة‬

‫إن عود الكرا السكن‪ ،‬ي ضع لنفف نتائج اننالل العالقية العوديية ميع غييره مين العويود اخ يرى‬
‫والت‪ ،‬تنته‪ ،‬بالفسخ و لك متى توفرت روط وتطبي ه ا الجاا الوانون‪،‬‬

‫ون را لتدا ل كيل مين نياالت الفسيخ واظنهيا في‪ ،‬مييدان الكيرا فيإن اهتميام الم يرع كيان منقيبا عايى‬
‫نما ج الفسخ الوارد ف‪ ،‬الفقل ‪ 281‬من قانون التاامات والعوود والت‪ ،‬استعماها كأسبا وجيهة لإلنها‬
‫العود أنيان ا وفس ف‪ ،‬بعض اخنيان اخ رى ونتيجة لالنتوادات الفوهية التي‪ ،‬وجهيت لهي ا التيدا ل فيإن‬
‫الم رع استجا له ه الندا ات عندما فقل ف‪ ،‬الوانون ‪ 21 01‬بين الناالت الموجبة ظنها عود الكيرا‬
‫وتاك الت‪ ،‬تستوج فس‬

‫وسنتناول من الل الفرع اخول فك االرتباط بين النياالت الموجبية لإلنهيا وتايك التي‪ ،‬تسيتوج الفسيخ‬
‫وف‪ ،‬الفرع الران‪ ،‬الناالت الموجبة النفساغ لكرا بووه الوانون والفرع الرالت ف‪ ،‬نياالت الموجبية لافسيخ‬
‫بموتضى نكم قضائ‪،‬‬

‫الفللرع األول‪ :‬فللر االرتبللاط بللين الحللاالت الموجبللة ل نهللاء وتكلر التللي تسللتوجب‬
‫الفسخ‬
‫و ليك في‪،‬‬ ‫ان الم رع من الل الوانون ‪ 21 01‬قام بالفقل أول مر بين نالة إنها عود الكرا وفس‬
‫البا السابع والرامن من ه ا الوانون ويعتبر ه ا الفقل استجابة‬

‫لرغبة دفينة وقديمة لدى كل من الفو والوضا‬

‫‪22‬‬
‫إن التد ل الناقل ما بيين مضيمون المياد ‪ 01‬مين الويانون رقيم ‪ 2 18‬والي س تيم قيياغت في‪،‬‬
‫أوا ر الرمانينات من الورن الماض‪ ،‬مع الناالت الوارد ف‪ ،‬الفقل ‪ 281‬من قانون االلتااميات والعويود‬
‫والت‪ ،‬تنء عاى اخسبا الموجبة لتقنيح اظ عار باظفراغ ساهمت ب كل غير مبا ر ف‪ ،‬ا م كاة‬
‫قانونية أدت إلى ا متاع كرير في‪ ،‬وجي الوضيا و ليك بسيب ا يتالط النياالت الموجبية لفسيخ عويد‬
‫الكرا بغيرها من الناالت اخ رى الت‪ ،‬تستوج إنها ه وال ‪ ،‬ال س نتج عن م كل آ ر يتعا بنوعية‬
‫المسطر الواج اتباعها لباوغ نتيجة اظفراغ هيل هي‪ ،‬المسيطر العامية وفويا لاوواعيد اليوارد في‪ ،‬قيانون‬
‫االلتاامات والعوود أم المسطر ال اقة الوارد ف‪ ،‬الوانون ‪2 18‬‬

‫وقد تسب مضيمون الفقيل ‪ 281‬الم يار اليي أعياله إليى انوسيام الوضيا عايى نفسي بيين مناقير هي ا‬
‫التأويل أو اك إلى أن تد ل الم رع ف‪ ،‬أوا ر اخلفية الرانية بموتضى الوانون رقيم ‪ 23 88‬الميؤرغ في‪،‬‬
‫‪ 0888/9/12‬لينسم ب كل قاطع ف‪ ،‬مقير ه ا ال ال فأقبح بموتضى ه ا اظقالح إمكان المكيرس‬
‫أن ي تار أس المسطرتين ا عندما يتعا اخمر بواند من الناالت المنقوء عايها ف‪ ،‬الماد ‪ 01‬مين‬
‫الويانون رقيم ‪ 2 18‬بمييا في‪ ،‬لييك النياالت المونميية ضيمن هي ه الميياد بموتضيى الفقييل ‪ 881‬مين قييانون‬
‫التاامات والعوود‬

‫غييير أن ي يالن ي ميين ييالل البييابين السييابع والرييان‪ ،‬ميين الوييانون رقييم ‪ 21 01‬المتعاوييين عاييى التييوال‪،‬‬
‫باخسبا الموجبة ظنها عود الكرا وتاك الت‪ ،‬تستوج فس أن عمل الم رع اب نوع من الغميوض‬
‫واالضييطرا فيي‪ ،‬أكريير ميين ميياد اخميير ال ي س بييدوره سييب الكرييير ميين التضييار نييول فهييم نويويية ه ي ه‬
‫النقوء ومن بين ه ه الناالت تندرج المادتين ‪ 72‬و‪ 22‬من الوانون رقم‪ 21 01‬نيت جعل الم رع‬
‫من التماطل ف‪ ،‬اخدا سببا ظنها الكرا ف‪ ،‬الوقت الي س جعيل فيي عيدم أدا الوجيبية الكرائيية التي‪ ،‬نيل‬
‫أجاها رغم توقيل المكتيرس باظني ار سيببا موجبيا لفسيخ هي ا العويد وعنيد اليتمعن في‪ ،‬المقيطانات التي‪،‬‬
‫استعماها الم رع ف‪ ،‬المادتين الم يار إليهميا فإننيا ال نجيد مبيررا لهي ه االادواجيية في‪ ،‬التعاميل ميع سيب‬
‫واند إال وهو االمتناع عن أدا الواج الكرائ‪ ،‬سيوا كيان هي ا التماطيل كاييا أو جائييا كأسياف ظنهيا‬
‫والفسخ معا‬

‫ويرجع سب ه ا االضطرا ف‪ ،‬اعتواد اخستا العرعارس إلى عيدم وضيوح رؤيية الجهية الوقيية عايى‬
‫الم روع التمهيدس اخول رقم ‪ 03 19‬الي س كيان ي ايو مين اظ يار كاييا لاتماطيل في‪ ،‬اخدا كوانيد مين‬
‫اخسبا الموجبة ظنهيا العالقية الكرائيية اخمير الي س تداركي الم يرع في‪ ،‬الويانون رقيم ‪ 21 01‬عنيدما‬
‫أضا نالة التماطل ف‪ ،‬اخدا كسب رالت من اخسبا الموجبة ظنهيا عويد الكيرا إليى جاني كيل مين‬
‫اظفراغ لالنتياج السكن‪ ،‬أو االضطرار لاهدم واعاد البنا‬

‫ويرجييع سييب ه ي ا ال اييط إلييى أن الم ييرع فضييل االنتفييا بالتماطييل فيي‪ ،‬أدا الوجيبيية الكرائييية الييوارد‬
‫ف‪ ،‬الفقل ‪ 289‬من قانون التاامات والعوود ضمن قائمة اخسبا الموجبة لفسخ الكرا وإنهائ ف‪ ،‬نفف‬
‫الوقت و ول لامكرس كامل القالنية ف‪ ،‬ا تيار أس اخساسين ا لساوك مسطر اظفراغ‬

‫أما ب قوء باق‪ ،‬الناالت اخ رى الموجبة لفسخ عويد الكيرا اليوارد في‪ ،‬المياد ‪ 22‬مين الويانون رقيم‬
‫‪ 21 01‬فيعتود اخستا العرعارس بأنها مجرد تكرار لاناالت التوايدية المنقوء عايها ف‪ ،‬الفقل ‪281‬‬
‫من قانون االلتاامات والعوود‬

‫‪23‬‬
 ‫الفرع الثاني الحاالت الموجبة النفساخ الكراء بقوه القانون‬
‫بالرجوع خهم الناالت الوارد ف‪ ،‬الوانون الجديد رقم ‪ 21 01‬هناك الكرير من الناالت الت‪ ،‬تنفسخ فيهيا العالقية‬
‫الكرائية بوو الوانون من بينها نجد بعضها لها أقل رابت ف‪ ،‬قانون االلتاامات والعوود المطا اخول)‬
‫وناالت أقاية ف‪ ،‬ل الن م اخكرية السكنية والمهنية وه ا ما ينطبي عايى النالية التوليية والت اي‪ ،‬عين‬
‫الكرا لاغير دون موافوة المكرس المطا الران‪)،‬‬

‫المطكب األول‪ :‬حاالت انفساخ الكراء بقوه القانون التي لها أصل ثابت فلي قلانون التزاملات‬
‫والعقود‬
‫إن مع م الناالت الت‪ ،‬يتم فيها انفساغ الكرا ترتبط بوقائع مادية يتعي ر معهيا اسيتمرار العالقية الكرائيية‬
‫كموت المكترس وعدم وجود من ل الن ف‪ ،‬االستفاد من الكرا ونالة الهالك الكا‪ ،‬أو الجائي‪ ،‬لاعيين‬
‫المكترا الا ين ينوالن دون النقول المنفعة المرجو كما جا ف‪ ،‬الماد ‪ 23‬من قانون ‪21 01‬‬

‫أوال‪ :‬موت المكتري وعدم وجود من له الحق في االنتفاع بالكراء‬

‫إنما يالن ف‪ ،‬المياد ‪ 22‬مين الويانون ‪ 21 01‬والتي‪ ،‬تنياول فيهيا الم يرع اخسيبا الموجبية لفسيخ عويد‬
‫الكرا تعتبر أقال ف‪ ،‬الفقل ‪ 289‬من قانون التاامات والعوود والت‪ ،‬نقت أن الكرا ال يفسخ بموت‬
‫المكترس أو المكرس كواعد عامة عند وجود من لي الني في‪ ،‬االنتفياع بالمنيل الميأجور وهيو ميا يمكين‬
‫استنتاج بمفهوم الم الفة بأن عند عدم وجود اال اء الم ار إليهم ف‪ ،‬الماد ‪ 23‬من الوانون ‪21 01‬‬
‫فإن العود ينفسخ بووه الوانون الستنالة استمرار ه ه العالقة ماديا ف‪ ،‬مرل ه ه اخوضاع الوانونية‬

‫ثانيا‪ :‬حالة الهالر الككي أو الجزئي المؤديين الستحالة االنتفاع بالعين المكتراة‬
‫كواعد عامة ه ه النالة نء عايها الفقل ‪ 228‬من قانون االلتااميات والعويود والي س أكيد فيي الم يرع‬
‫بأن العين المكترا إ ا هاكت أو تعيبت أو تغيرت كايا أو جائيا بنييت أقيبنت غيير قيالنة لالسيتعمال‬
‫ف‪ ،‬الغرض ال س اكتريت من أجا و ليك دون طيأ مين المتعاقيدين فيإن عويد الكيرا ينفسيخ مين غيير أن‬
‫يكون خندهما عاى اخ ر أس ن في‪ ،‬التعيويض وال يايام المكتيرس مين الكيرا إال بويدر انتفاعي ولفهيم‬
‫مضمون ه ه النالة فإن يتعين اظدال بالمالن ات التألي ‪:‬‬

‫المالحظة األولى‪ :‬إن النالية اخوليى التي‪ ،‬نيء عايهيا الم يرع في‪ ،‬الفقيل ‪ 228‬مين قيانون االلتااميات‬
‫والعوييود والتيي‪ ،‬تييرتبط بناليية هييالك العييين المييؤجر أو تعيبهييا والتيي‪ ،‬جعاهييا الم ييرع سييببا ميين اخسييبا‬
‫الموجبة النفساغ العود متى كانت العين غير قيالنة لالسيتعمال بسيب لاهيالك أو العيي كاييا هي‪ ،‬التي‪،‬‬
‫جعاها الم رع سببا النفساغ العود أما النالة الرانية الت‪ ،‬تتعا بالعي الجائ‪ ،‬فان الماد ‪ 10‬من الويانون‬
‫‪ 21 01‬ييول الم ييرع لامكتييرس ن ي المطالبيية بانويياء جييا ميين الكييرا يتناس ي مييع نجييم اخضييرار‬
‫المترتبة عاى ه ا العي أو الهالك الجائيين طبوا له ا الوانون‬
‫المالحظة الثانية‪ :‬ان الغاية من تأكيد الم رع عاى ضرور كون الهالك أو التّعي نقل من غيير طيأ‬
‫أند المتعاقدين ليف من أجل إقرار االنفساغ أو عدم إنما هو لتأكييد أن الفعيل يت ي قيفة الويو الوياهر‬
‫المؤدية إلى إنها العالقة العودية أقال بنيت ال يتنمل المكترس أس مسؤولية عن ه ا الهالك أو التعي‬
‫إ ا لم يكن ل أس دور ف‪ ،‬نقولهما‬

‫‪24‬‬
‫المالحظة الثالثة‪ :‬يعتبر الفقل ‪ 228‬مين قيانون االلتااميات والعويود تطبيويا لاواعيد العامية التي‪ ،‬توضي‪،‬‬
‫بانفساغ العود النعدام المنل أو قيرورت غير قالح لالستعمال الي س أعيد لي أو المتفي عايي وبالتيال‪،‬‬
‫فالعود ينته‪ ،‬بوو الوانون باالنفساغ وأن تد ل المنكمة ف‪ ،‬ه ه النالية يكيون فويط مين أجيل إقيرار واقعية‬
‫االنفساغ ال غير‬

‫المطكللب الثللاني‪ :‬التوليللة والتخكللي عللن الكللراء لكغيللر مثللال بللارز النفسللاخ العقللدين األصللكي‬
‫والفرعي بقوه القانون‬
‫إ ا كانت ال نقوء العامة الوارد في‪ ،‬قيانون التااميات والعويود تسيمح لامكتيرس بالتقير في‪ ،‬نوي في‪،‬‬
‫الكرا بإيجاره من الباطن أو الت ا‪ ،‬عن بما أن يندرج ضمن نووق ال قية والت‪ ،‬تمكن من استعمال‬
‫استعماال قيا أو التناال عن لاغير بموابل أو عاى سبيل التبرع فإن اخمر لم يعد كي لك مني النقي‬
‫الران‪ ،‬من الورن ‪ 11‬نيت أقبنت النقوء الت ريعية ال اقة بن م الكرا تاام المكترس بعدم الت ا‪،‬‬
‫عن المنل المأجور كيفما كان نوع ه ا الت ا‪ ،‬أو التناال عن إال إ ا نقيل بموافوي وهي ا ميا سينتطرق‬
‫إلي من الل التعري بكل من التولية والت ا‪ ،‬عن الكرا أوال) رم إلى عرض أهم المنطات الت ريعية‬
‫التيي‪ ،‬تن يا ول فيهييا الم ييرع أنكييام ه ي ا الموضييوع رانيييا) وعناقيير التولييية والت ايي‪ ،‬الممنييوعين والنكييم‬
‫المترت عنهما رالرا) و رابعا)‬

‫أوال‪ :‬مفهوم التولية والتخكي عن الكراء‬

‫بالرغم من وند ال نكم المترت عن مقطان‪ ،‬التولية والت ا‪ ،‬عن الكرا إال أنهميا ي تافيان ب قيوء‬
‫الطبيعة والم اهر الت‪ ،‬يتجسد فيها كل واند منهما غيير أن ليك ال يمنيع مين الويول بيأن التوليية ت يال‬
‫الت ا‪ ،‬ف‪ ،‬مفهومها فالتولية أو الكرا من الباطن أو ما يسمى بالكرا تنت اليد ه‪ ،‬تاك العماية الوانونية‬
‫الت‪ ،‬ياجأ فيها المكترس اخقا‪ ،‬إلى كرا ال ‪ ،‬المأجور ل ء من الغيير بموتضيى عويد جدييد فنكيون‬
‫أمام عودين لاكرا واردين عاى نفف المنل اخول يربط المكيرس بيالمكترس اخقيا‪ ،‬بينميا الريان‪ ،‬ييربط‬
‫ه ا اخ ير بالغير ال س أقبح بمراب المكترس الفرع‪،‬‬

‫أما الت ا‪ ،‬عن الكرا أو التناال عن لاغير يعتبر من التقرفات الت‪ ،‬يتم فيهيا نويل الني في‪ ،‬الكيرا مين‬
‫المكترس اخقا‪ ،‬إلى ء من الغير بموابل أو عاى سبيل التبيرع وغالبيا ميا ييتم هي ا النويل عايى يكل‬
‫نوالة اخمير الي س يترتي عني يروج المكتيرس اخقيا‪ ،‬مين العالقية الكرائيية لفويده هي ه القيفة بسيب‬
‫انتوال نووق إلى ال ء المتناال ل ال س يقبح ف‪ ،‬مواجه مبا ر مع المكرس‬

‫ثانيا‪ :‬التطور التةريعي لنظام التولية والتخكي عن الكراء‬

‫إن الفقل ‪ 229‬من قانون التاامات والعوود عر عيد مراجعيات ت يريعية كيان الهيد منهيا هيو تويييد‬
‫نرية المكترس ف‪ ،‬التولية والت ا‪ ،‬بال كل ال س يضمن نماية مقالح المكرس من التالعبيات التي‪ ،‬كانيت‬
‫تقدر عن بعض الفئات من المكترين ال ين كيان يهيدفون مين يالل عمايي الكيرا تنيت الييد إليى كسي‬
‫الفرق بين الوجيبتين الكرائيتين الوديمة والجديد ال ‪ ،‬ال س كان يضر بمقالح المكرس بطبيعة النال‬

‫وهك ا بعد أن كان الفقل ‪ 229‬من قانون االلتاامات والعوود يويرر المبيدأ العيام لجيواا التوليية والت اي‪،‬‬
‫عن الكرا ميا ليم يكين عكيف ليك مقيرنا بي في‪ ،‬العويد أو كانيت طبيعية الكيرا تفيرض هي ا المنيع فيإن‬

‫‪25‬‬
‫الم رع ارتأى تغيير ه ا الموق بجعل الواعد استرنا واالسترنا قاعد فعميل الم يرع عايى تويييد هي ه‬
‫النرية خول مره بموتضى ال هير القادس بتاريخ ‪ 11‬يوليوا ‪ 0821‬و لك بسب عدم انترام اخغابيية‬
‫السانوة من المكترين لمضمون ه ا الفقل ومن ه ا التاريخ فإن فكر منع التوليية والت اي‪ ،‬عين الكيرا‬
‫أقبنت ت كل لام رع إندى أولويات المراجعات الت ريعية ف‪ ،‬مجال اخكرية السكنية والمهنية‬

‫وجيا بعييد لييك الفقييل ‪ 08‬ميين هييير ‪ 0891/01/12‬بمرابي اليينء الي س عطييل بي الم ييرع مضييمون‬
‫الفقل ‪ 229‬من قانون التاامات والعوود و لك بالنسبة لاكرا المدن‪ ،‬الم قء لاسكنى نييت أن المنيع‬
‫جا اء باخكرية المدنية المعد لاسكنى فوط أما بالنسبة لعوود الكرا المهنية فإنها ات ترير كريرا من‬
‫الجدل عاى مستوى كل من الفو والوضا لعيدم وجيود نيء قيريح ب قوقيها إال أن الم يرع تيدارك‬
‫اخمر من الل الوانون التعديا‪ ،‬رقيم ‪ 23 88‬الميؤرغ في‪ 0888/9/12 ،‬الي س سيوى فيي الم يرع بيين‬
‫اخكرية السكنية والمهنية من نييت النكيم العيام الواضي‪ ،‬بمنيع توليتهميا لاغيير كيفميا كيان نيوع التوليية أو‬
‫الت ا‪ ،‬ما لم يتعا اخمر بالناالت المسترنا من ه ا النكم بموتضى الوانون أو االتفاق‬

‫ون ييرا خهمييية التعييديالت التيي‪ ،‬وردت فيي‪ ،‬البييا السييادف ميين الوييانون ‪ 21 01‬المتعاويية بتولييية الكييرا‬
‫والت ايي‪ ،‬عنيي لاغييير والتيي‪ ،‬جييا ت لتعييوض اليينوء اليي س كييان ي ييو القيييغة اخقيياية لافقييل ‪08‬‬
‫والتعيييديالت التييي‪ ،‬أد ايييت عايييي فييي‪ ،‬وقيييت النييي فميييا هييي‪ ،‬المسيييتجدات الت يييريعية التييي‪ ،‬وردت فييي‪،‬‬
‫قانون ‪ 21 01‬والمعتبر بمرابة النء الجديد المن م لاعالقات الكرائية السكنية والمهنية‬

‫ثالثا‪ :‬العناصر الموجبة إلفراغ المحالت السكنية والمهنية لكتولية والتخكي عن الكراء‬
‫إن الم رع من الل الماد ‪ 38‬من قيانون رقيم ‪ 21 01‬نيدد المبيدأ العيام في‪ ،‬منيع التوليية والت اي‪ ،‬عين‬
‫الكرا ف‪ ،‬غيير النياالت المسيموح بهيا بموتضيى الويانون أو االتفياق وميا يمكين اسيتنتاج مين هي ه المياد‬
‫وضرور توفر رطين أساسيين لإلفراغ‪:‬‬

‫أ‪ -‬أن يتم ةغل محل الم جور من طرف الغير لمدة تزيد عن ثالث أةهر‬

‫ولفهم مضمون‪ ،‬ه ا ال رط يتعين تندييد معنيى الغيير الم يار إليي في‪ ،‬الفوير الرالرية مين المياد ‪ 38‬مين‬
‫الوانون نء ‪ 21 01‬وك لك مهاة الرالت أ هر عاى غل المنل‬

‫المقصللود بللالغير المنصللوص عكيلله فللي المللادة ‪ 21‬مللن القللانون ‪ :21.70‬كييل اخ ي اء عييدا اوجيية‬
‫المكتييرس وفروع ي وأقييول المبا ييرين ميين الدرجيية اخولييى وك ي ا كييل مسييتفيد ميين الوقييية الواجبيية أو‬
‫ال ء المكفول ال س كانوا تنت كفالت ويعي يون معي بقيوره فعايية عنيد وفاتي وبالتيال‪ ،‬فيإن أقيار‬
‫الدرجة الرانية والرالرة بما ف‪ ،‬ليك اظ يو واخقيهار واخعميام يعتبيرون مين الغيير الي ين تسيرس عاييهم‬
‫أنكام الماد ‪ 38‬من ه ا الوانون‬
‫غييير أن مضييمون الميياد ‪ 23‬ميين الوييانون ‪ 21 01‬يوج ي ضييرور تييوفر ييرط‪ ،‬المسيياكنة المسييتمر‬
‫والكفالة الفعاية من النانية المعي ية وعندما تنوطع ه ه العالقة بسب الوفا أو ما ف‪ ،‬نكمها فإن الم رع‬
‫أوجد نيال اسيترنائ يا لجميع يتات اخسير بيإقرار مبيدأ اسيتمرارية الكيرا لفائيد مين كيان يسيكن معي مين‬
‫اخ اء الم ار إليهم ف‪ ،‬الماد ‪ 23‬غير أن اخمير لييف كي لك عنيدما يكيون المكتيرس ال اال عايى قييد‬
‫النيا وأن روف ال قية دفعت ب إلى البنت عن كرا أ ر جديد بنية ترك ف‪ ،‬المنيل الويديم بنييت‬
‫ال ي او اخمر من أند الوضعين التاليين‪:‬‬

‫‪26‬‬
 ‫الوضع األول‪ :‬إ ا انتف المكترس بقفت الوانونيية اتجياه المكيرس بيأدا االلتااميات التي‪ ،‬يفرضيها عايي‬
‫عوييد الكييرا ففيي‪ ،‬ه ي ا الوضييع ال نكييون أمييام نال ي لاتولييية أو الت ايي‪ ،‬عيين الكييرا نتييى ولييو كانييت إقاميية‬
‫المكترس مع أها عرضية أو متوطعة بسب توفره عاى سكنى جديد‬

‫الوضللع الثللاني‪ :‬فوييد المكتييرس له ي ه القييفة الوانونييية لسييب ميين اخسييبا فيي‪ ،‬غييير ناليية الوفييا كإ الل ي‬
‫بالتاامات الوانونية أو قدور نكم قضائ‪ ،‬نهائ‪ ،‬ضده وبالتال‪ ،‬وس المكترس يقبنون ف‪ ،‬عيداد الغيير‬
‫ال ين يسرس عايهم المنع المنقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 38‬من الوانون ‪ 21 01‬نتى لو كان لديهم ما يربيت‬
‫نقول التولية أو الت ا‪ ،‬لهم عن المنل المأجور‬

‫مهكة الثالث أةهر كقرينة عكى ةغل المحل‪ :‬يج عايى الغيير لكي‪ ،‬يسيتفيد مين مضيمون المياد ‪ 38‬مين‬
‫الوانون ‪ 21 01‬يج عاي أن يكون غل المنل المأجور ف‪ ،‬إطار مؤسسة التوليية والت اي‪ ،‬عين الكيرا‬
‫لفتره تفوق رالرة أ هر الموالية لواقعة التولية أو الت ا‪ ،‬عن الكرا ونيت أن كل الدالئل تون‪ ،‬بإن ه ه‬
‫الفتر تعتبر بمرابة المد المعوولة الت‪ ،‬تؤكد الفرق بين اظقامة الرسمية واظقامة العرضية الت‪ ،‬تكيون في‪،‬‬
‫كل ضيافة عادية ال يسرس عايها النكم الم ار إلي أعاله واربات قرينة غل المنل عاى سبيل التوليية‬
‫والت ا‪ ،‬توع عاى المكرس نيت يج عاي اربات تواجد الغير ف‪ ،‬المنل المأجور خاييد مين ريالت أ يهر‬
‫متتالية ويمكن اربات لك بكل الوسائل المتانة ك هاد ال هود أو التقيرينات القيادر عين ات الغيير‬
‫المتواجييد فيي‪ ،‬المنييل المييأجور عنييد استفسيياره عيين سييب وجييوده بي وإلييى غييير لييك ميين وسييائل االربييات‬
‫اخ رى ويمكن لامكترس توديم الدليل المعاكف ال س يعفي من تنمل تبعات اظفراغ أو من اربات أن فتر‬
‫غا المنل ال تتجاوا المهاة المنقوء عايها ف‪ ،‬الماد أعاله‬
‫ب‪-‬حصول التولية أو التخكي عن الكراء خارج الحلاالت المسلتثناة بمقتضلى القلانون أو االتفلا‪ ::‬هنياك‬
‫ناالت استرنائية منقوء عايها ف‪ ،‬المواد من ‪ 38‬إلى ‪ 73‬من الوانون ‪ 21 01‬تمنع فيها التوليية وهي‪،‬‬
‫كاات‪:،‬‬

‫جواز تولية الكراء مقتضى موافقه كتابية من المكري‪ :‬نييت جيا في‪ ،‬المياد ‪ 38‬أن" الفيا لموتضييات‬
‫الفقل ‪ 229‬من قانون االلتاامات والعوود يمنع عاى المكترس تولية المنل المعد لاسكنى أو الت ا‪ ،‬عني‬
‫بييدون موافويية كتابييية لامكييرس مييا لييم يييتم التنقيييء عاييى ييال لييك فيي‪ ،‬عوييد الكييرا …" غييير أن هي ه‬
‫القياغة تستوج ابراا مالن تين هامتين‪:‬‬
‫المالحظة األوللى‪ :‬أن مضيمون المياد ‪ 38‬يتعاي في‪ ،‬اخقيل باخكريية السيكنية إال أن بعيض موتضييات‬
‫يمكيين أن تسييرس عاييى اخكرييية المهنييية أيضييا كجييواا االتفيياق قييرانة عاييى منييع تولييية المنييالت المعييد‬
‫الستعمال المهن‪ ،‬لاغير لعدم تعارض لك مع الن ام العام‬

‫المالحظة الثانية‪ :‬إن الموافوة الكتابية لامكرس يمكن أن ترد ف‪ ،‬عود الكرا اخقا‪ ،‬وإما أن تنقل مين‬
‫المكرس ف‪ ،‬وقت الن لن و التولية والت ا‪ ،‬عن الكرا فيكون اخمر بمرابية إجياا النوية مين المكيرس‬
‫لتقر التولية وإال كانت الموافوة الكتابية وارد ف‪ ،‬عود الكرا قرانة فيال معنيى لويول الم يرع "ميا‬
‫لم يتم التنقيء عاى ال لك ف‪ ،‬عويد الكيرا " فالتنقييء ميرتين عايى منيع توليية الكيرا بموتضيى‬
‫رط ف‪ ،‬العود أو بموتضى موافوة كتابية ينمل نوعا من التكرار‬

‫جواز توليلة المحلالت المهنيلة بةلرط المحافظلة عكلى وحلدة االسلتعمال أو ملا يماثكله‪ :‬بسيب االنتويادات‬
‫الموجهة لاقياغة اخقاية لافقل ‪ 08‬من الوانون المن م لألكرية السكنية والمهنية اضطر الم يرع إليى‬
‫توسيع دائر الناالت االسيترنائية الموجبية لاتوليية لت يمل اخكريية المهنيية متيى كيان المكتيرس الميولى لي‬
‫‪27‬‬
‫سيستمر ف‪ ،‬ماا ولة نفف الن اط المهن‪ ،‬ال س كان يمارسي المكتيرس اخقيا‪ ،‬وإ ا كانيت الغايية مين هي ا‬
‫ال ييرط هييو قطييع الطري ي أمييام المكتييرس الي س قييد يتسييب بضييرر لامكييرس بسييب تغييييره طبيعيية الن يياط‬
‫الكرائ‪ ،‬إال أن اخمر ال يكون ك لك عندما ياجيأ المكتيرس الجدييد إليى مااولية ن ياط مهني‪ ،‬مماريل لان ياط‬
‫ال س كان يمارس المكترس اخقا‪ ،‬بنفف المنل‬
‫نيييت لييم يعييد بموجي الميياد ‪ 71‬ميين الوييانون ‪ 21 01‬بإمكييان المكييرس االعتييراض عاييى تولييية اخكرييية‬
‫المهنية إ ا التام المولى ل أو المت اى ل باستعمال المنل لمااولة ن ياط مهني‪ ،‬مماريل لان ياط الي س كيان‬
‫يمارسي المكتييرس اخقييا‪ ،‬قبييل التولييية لكيين مييع ضييرور عييدم اضييرار هي ا التغيييير فيي‪ ،‬الن يياط المهنيي‪،‬‬
‫بالمكرس‬

‫رابعا‪ :‬مصير طكبات الفسخ لكتولية والتخكي عن الكراء لكغير‬

‫إن نكم تولية ال كرا والت ا‪ ،‬عن لاغير ي تا با تال ما إ ا كانت التولية م روعة أو غيير م يروعة‬
‫إ أن نويوق المكييرس تتييراوح في‪ ،‬هي ين الوضييعين بييين فسيخ العوييد أو انفسييا بويوه الوييانون و لييك طبوييا‬
‫لمضمون ماده ‪ 73‬من الوانون ‪21 01‬‬

‫أ‪-‬امكانية المطالبة بفسخ الكراء في حاله التولية المةلروعة‪ :‬إ ا تضيررت العيين المكتيرا بعيد انتوالهيا‬
‫لامكترس الفرع‪ ،‬فإن الم رع يول لامكيرس هي ه النالية امكانيية المطالبية بفسيخ عويد الكيرا مين البياطن‬
‫وإلاام المكترس المتسب ف‪ ،‬وقوع ه ه اخضرار بإرجاع النال إلى ما كانت عاي قبل نقول التولية أو‬
‫الت ا‪ ،‬عن الكرا‬

‫‪ -‬انفسلاخ العقلدين األصللكي والفرعلي بقلوه القللانون فلي حالتلله التوليلة والتخكلي عللن الكلراء غيللر‬
‫المةروعين‬

‫طبوا لاماد ‪ 73‬من الوانون رقم ‪ 21 01‬يعتبر بمرابة منتل العويار دون سيند وال قيانون مين يتواجيد بنيا‬
‫عاى تولية الكرا أو الت ا‪ ،‬عن بالمنل المأجور بقور غير م روعة في‪ ،‬هي ه النالية يمكين لامكيرس‬
‫رفع كوى إلى قاض‪ ،‬اخمور المستعجاة الستقدار أمر بطرد ه ا المنتل بالعين المكتيرا وال يوتقير‬
‫عاى طرد الغير ونده بل يمتد مفعول لي مل كل من المكترس اخقيا‪ ،‬والغيير ومين يويوم موامهميا نييت‬
‫يقبح كل من العود اخقا‪ ،‬والعوود غير الم روعة المتفرعة عن مفسونة بوو الوانون وبنا عايى ميا‬
‫سب يمكن استنتاج المالن ات التالية‪:‬‬

‫المالحظة األولى‪ :‬رغم عدم تنقيء الم رع عاى المطالبة بطرد الغير بنيا عايى قيرار اسيتعجال‪ ،‬في‪،‬‬
‫النء اخقا‪ ،‬المن م لاعالقات الكرائية السكنية والمهنية إال أن المناكم كانت توبل ه ا ال يار باالعتمياد‬
‫عاى الوواعد العامة الت‪ ،‬توض‪ ،‬بإنها االنيتالل غيير الم يروع لاعويار بطيرد الغيير مين المنيل الميأجور‬
‫سوا تعاي اخمير بنياالت التوليية والت اي‪ ،‬عين الكيرا غيير الم يروعين أو تعاي اخمير بغيير ليك مين‬
‫الناالت اخ رى فكان قاض‪ ،‬المستعجالت يوتقر عاى معالجة العنقر االستعجال‪ ،‬وهو طرد الغير من‬
‫المنل باعتباره منتال ل بدون سند وال قانون دون الن ر ف‪ ،‬إنها العالقة الكرائية اخقاية‬
‫المالحظة الثانية ‪ :‬ان الورارات االستعجالية باعتبارها اجرا ات وقتية توتقر عايى الن ير في‪ ،‬العنقير‬
‫االستعجال‪ ،‬وال عالق لها بجوهر الن تتعارض مع ما جا ب الم رع ف‪ ،‬اطار الماد ‪ 73‬من الوانون‬
‫‪ 21 01‬و لك باعتبار أن العود اخقيا‪ ،‬ينفسيخ بويوه الويانون عنيد قبيول الطاي االسيتعجال‪ ،‬الرامي‪ ،‬إليى‬
‫طرد الغير مين المنيل الميأجور وهي ا ميا يعتبير مسيا جوهرييا بموضيوع الني الرابيت لامكتيرس وهيو ميا‬

‫‪28‬‬
‫يتعارض مع الواعد العامة المنقوء عايها ف‪ ،‬الفقل ‪ 128‬من قانون االلتاامات والعوود الت‪ ،‬توض‪،‬‬
‫بأن الفسخ ال يتورر بوو الوانون وإنما يج أن تنكم ب المنكمة‬

‫المالحظة الثالثة‪ :‬الفا لما نء عاي الفقل ‪ 08‬مين قيانون ‪ 2 18‬الي س كيان يسيمح باسيتمرار العالقية‬
‫العودية بين المكرس وبالمكترس اخقيا‪ ،‬و ليك في‪ ،‬نالية لجيو المكيرس ل ييار التنفيي العيني‪ ،‬عايى الغيير‬
‫لطرده من المنل المأجور فإن الماد ‪ 73‬من الوانون ‪ 21 01‬توض‪ ،‬بأن طرد الغير من المنل الميأجور‬
‫بنا عاى أمر استعجال‪ ،‬يترت عن انفساغ العالقة العودية اخقاية بين المكيرس وبيالمكترس اخمير الي س‬
‫يترت عن طرد المكترس اخقا‪ ،‬وكنتيجة منطوية انتها ه ه العالقة‬

‫الفرع الثالث‪ :‬الحاالت المنةئة لكفسخ بمقتضى حكم قضائي‬

‫بييالرجوع لمضييمون البييا الرييان‪ ،‬ميين الوييانون ‪ 21 01‬فإننييا نالن ي بييأن الم ييرع اقتييبف جييل النيياالت‬
‫الموجبة لفسخ عود الكرا السكن‪ ،‬والمهن‪ ،‬من نء الفقل ‪ 281‬من قانون االلتاامات والعوود وبتناييل‬
‫مضمون الماد ‪ 22‬من الوانون ‪ 21 01‬نالن ما يا‪:،‬‬

‫المالحظة األوللى‪ :‬نياول الويانون ‪ 21 01‬توسييع نطياق اليدعاوى الموجبية لفسيخ الكيرا و ليك بإضيافت‬
‫لنالة اد ال التغييرات عاى العين المكترا دون موافوة المكرس وك ا استعمال المكترس المنيل خغيراض‬
‫مغاير لتاك المتف عايها ف‪ ،‬العود أو الم الفة لأل الق أو لن ام العام أو الوانون‬

‫المالحظة الثانية‪ :‬تعتبر النالتين المضافتين لنء الماد ‪ 22‬من الوانون ‪ 21 01‬ال تنمالن جديدا ي كر‬
‫لك أن مواقد الفقل ‪ 223‬من قانون التاامات والعوود جا بنفف الناالت وأ ار اليها بالمناف ة عاى‬
‫المنل المأجور و عدم اظسا الي واد ال التغييرات عن العين المكترا بال كل ال س نقت عايي المياد‬
‫‪ 22‬يعد ف‪ ،‬واقع اخمر مجيرد قيور مين قيور اظسيا في‪ ،‬االسيتعمال المستسيوا مين رنيم مين فقيل‬
‫‪ 223‬من قانون‪ ،‬االلتاامات والعوود‬
‫المالحظة الثالثة‪ :‬إن الناالت الموجبة لفسيخ الكيرا ال توتقير عايى ميا هيو مي كور في‪ ،‬المياد ‪ 22‬مين‬
‫الوانون رقم ‪ 21 01‬بل هناك الكرير من الناالت المتفرقة اخ رى الت‪ ،‬يتورر فيها نفف المقير ومع م‬
‫ه ه الناالت مستسوا ف‪ ،‬اخقل من قانون االلتاامات والعوود ومن ما جا ف‪ ،‬المياد ‪ 73‬والمياد ‪01‬‬
‫من الويانون ‪ 21 01‬كنالية طاي الفسيخ في‪ ،‬الية التوليية الم يروعة إ ا تضيررت العيين المكتيرا بفعيل‬
‫المكترس الفرع‪،‬‬
‫المالحظة الرابعة‪ :‬إن تدا ل الناقيل بيين النياالت الموجبية ظنهيا الكيرا وفسي في‪ ،‬الجيا المتعاي‬
‫بنالة التماطل ف‪ ،‬أدا الواج الكرائ‪ ،‬والت‪ ،‬جعاهيا الم يرع سيببا ظنهيا عويد الكيرا وفسي في‪ ،‬نفيف‬
‫الوقت فان منط المادتين ‪ 72‬و‪ 22‬مين الويانون ‪ 21 01‬ييون‪ ،‬بيأن إراد الم يرع انقيرفت إليى فيتح‬
‫البا أمام المكرس عاى مقراعي ال تيار الطري اخنس لنماية مقالن عند ربوت التماطيل في‪ ،‬أدا‬
‫الوجيبة الكرائية‬
‫وبالرجوع لاناالت ال مف الوارد في‪ ،‬المياد ‪ 22‬مين الويانون ‪ 21 01‬فإني يمكين ردهيا إليى سيببين ال‬
‫غير وهما إسا المكترس استعمال المنل المأجور وك ا إهمال لاعين المكترا عاى ننو يضر بها ضررا‬
‫كبيرا أما ب قوء الناالت الرالت المتبوية فه‪ ،‬تكرار لبعضها البعض‬

‫‪29‬‬
 ‫المطكب األول‪ :‬إساءة استعمال المكتري لكمحل الم جور‬
‫لود ألام الم رع من الل الفقيل ‪ 223‬مين قيانون التااميات والعويود المكتيرس بالمناف ية عايى ال ي‪،‬‬
‫المأجور واستعمال بدون إفراط أو إسا وإ ا تجاوا المكترس نيدود االسيتعمال الميألو وألني ضيررا‬
‫بالمنل المأجور فإن يكون ب لك قد أسا االستعمال ويتنمل ب لك نتيائج تجاوااتي وتتجسيد م ياهر هي ه‬
‫اظسا عاى ضو النقوء التوايدية والنديرة فيما يا‪:،‬‬

‫أ‪-‬اإلساءة في االستعمال‪ :‬نيت تتمرل ف‪ ،‬االستغالل المفرط لاعين المأجور وقد تكون ف‪ ،‬كل تجاواات‬
‫مادية أو معنوية من أنها اظضرار بالمكرس كإد ال التغييرات عاى المنل المأجور دون موافو المالك‬
‫‪-7‬اسللتعمال المفللرط لكعللين المكتللراة‪ :‬إن لاكييرا و يفيية اجتماعييية لي لك يتعييين تو يي الماكييية العوارييية‬
‫لتنويي هي ا الغييرض دون افييراط أو تفييريط ميين المكتييرس وهي ا مييا ييينء عايي الفقييل ‪ 223‬ميين قييانون‬
‫االلتاامات والعوود وأكدت الماد ‪ 07‬من الوانون ‪ 21 01‬والت‪ ،‬أوقت المكترس السيتعمال المنيل وفويا‬
‫لاغرض ال متف عاي ف‪ ،‬العود سوا تعاي اخمير بأوجي االسيتعماالت الطبيعيية أو االتفاقيية فيإن المكتيرس‬
‫يتوج عاي أن ينسن ه ا االستعمال وكل تجاوا أو مبالغة ف‪ ،‬لك يعتبر تعسفا يس‪ ،‬لالستعمال‬
‫‪ -1‬إدخال تغييرات عكى المحلل المل جور ‪:‬كانيت هي ه النالية اضيعة لانكيم العيام المنقيوء عايي في‪،‬‬
‫الفقل ‪ 281‬من قانون االلتااميات والعويود والتي‪ ،‬كيان يسيرس عايهيا منطي الفقياين ‪ 223‬و‪ 227‬مين‬
‫قانون االلتاامات والعوود لكون أن عماية إندات تغيير ف‪ ،‬المنل المأجور من قبل المكتيرس دون موافوية‬
‫المكرس غالبا ما يعتبر نوعا من اظسا ف‪ ،‬االستعمال خن اهتمام الم رع به ا السب أقبح في‪ ،‬تااييد‬
‫مستمر فاظقالح الت ريع‪ ،‬المن م لألكرية السكنية والمهنيية الميؤرغ في‪ 0891/01/12 ،‬والي س جعاي‬
‫سببا من أسبا ساوك مسطر تقنيح اظ عار باظفراغ قام بيالتراجع عني بموتضيى التعيديل الي س طيرأ‬
‫عاى مضمون ه ا الفقل بموج الوانون ‪ 23 88‬المؤرغ في‪ 0888/9/12 ،‬وهيو ميا كرسي الم يرع‬
‫أيضا من الل قانون ‪ 21 01‬غير أن إسواط ه ه النالة من مضيمون الفقيل ‪ 01‬ال يعني‪ ،‬أن المكتيرس‬
‫أقبح نرا ف‪ ،‬إد ال التغييرات الت‪ ،‬تواف مااج عاى العين المكترا وإنما أقبح إد ال التغييير عايى‬
‫المنل المأجور لم يعد من ضمن اخسبا الموجبة لسياوك مسيطر اظ يعار بياظفراغ وتقينينها ولييف‬
‫هناك ما يمنع المكرس من التوقل إلى ه ه النتيجية بسياوك المسيطر العاديية التي‪ ،‬تسيتند في‪ ،‬أقياها إليى‬
‫موتضيييات دعييوى الفسييخ الوضييائية بسييب إ ييالل المكتييرس بمضييمون الفقييل ‪ 281‬ميين قييانون التاامييات‬
‫والعوود ول أن ياجا لاوضا االستعجال‪ ،‬عندما تكون ه ه التغييرات عاى جان كبير من ال طور وه ا‬
‫ما أكده الم رع ف‪ ،‬الماد ‪ 02‬من الوانون ‪21 01‬‬
‫فإد ال التغيير عاى المنل الميأجور دون تير يء مين المكيرس ميا هيو إال تطبيي مين التطبيويات العامية‬
‫ليينء الفقييل ‪ 223‬ميين قييانون التاامييات والعوييود الي س عبيير عنهييا الم ييرع فيي‪ ،‬الميياد ‪ 02‬ميين الوييانون‬
‫‪ 21 01‬بمقييطانات توييار تاييك التيي‪ ،‬وردت فيي‪ ،‬الفقييل ‪223‬و ‪ 219‬و‪ 218‬ميين قييانون التاامييات‬
‫والعوود وب كل عام فنء الماد ‪ 02‬الم ار إليها تتا ء ف‪ ،‬أن المكترس ال يني لي اد يال التغيييرات‬
‫عاى المنالت دون موافوة كتابية من المكرس وعند عدم وجود هي ه الموافوية فيان الم يرع يول لامكيرس‬
‫عييده يييارات تتييراوح بييين المطالبيية بإااليية هيي ه التغييييرات أو االنتفييا بهييا دون إلااميي بييأدا موابييل‬
‫المقياري التي‪ ،‬أنفوهييا المكتيرس بسييببها وإ ا كانيت هي ه تغيييرات عايى جاني كبيير ميين ال طيور فييإن‬
‫الم رع ول لامكرس إمكانية طرق با الوضا االستعجال‪ ،‬ظرغام المكترس عاى ااالة هي ه التغيييرات‬
‫ف‪ ،‬وقتها المناس و لك كا عاى نفوة من تسب ف‪ ،‬إندارها‬

‫‪30‬‬
‫ب‪-‬الحكللم المترتللب عللن اإلسللاءة فللي االسللتعمال‪ :‬انطالقييا ممييا سييب يمكيين االسييتنتاج أن اظسييا فيي‪،‬‬
‫االستعمال بم تا م اهرها تندرج ضمن منتوى الفقل ‪ 281‬قانون االلتاامات والعويود المنيال عايي‬
‫في ‪ ،‬الكرييير ميين النقييوء الكرائييية ال اقيية بقييور مبا يير أو غييير مبا يير وب ييكل عييام يمكيين له ي ه‬
‫اظسا أن تكون سيببا لفسيخ العالقية الكرائيية ميع ني المكيرس في‪ ،‬طاي التعيويض عين اخضيرار التي‪،‬‬
‫لنوت ب من جرا سو ه ا االستعمال وبالرغم من إعفا المكرس من ضرور التويد ب كايات اظ يعار‬
‫باظفراغ الت‪ ،‬كان منقوء عايها ف‪ ،‬القيغة اخقاية لاوانون ‪ 2 18‬إال أن اظفراغ كجا يترتي عين‬
‫فسخ العالقة الكرائية ال يتورر بقور تاوائية وإنما يتعين عاى المنكمة أن تورره بموتضيى نكيم قضيائ‪،‬‬
‫فاقييل فيي‪ ،‬جييوهر النييااع ل ي لك فييإن اظفييراغ كطري ي انتييياط‪ ،‬ال تاجييأ الي ي المنيياكم فيي‪ ،‬ييل النيياالت‬
‫المنقوء عايها ف‪ ،‬الفقل ‪ 281‬من قانون االلتاامات والعويود إال بعيد اسيتنفاد وسيائل إجبيار اخ يرى‬
‫المورر وفوا لاوواعد االسترنائية ال اقة‬
‫غير أن الموتضيات الجديد الوارد ف‪ ،‬الماد ‪ 02‬من الوانون ‪ 21 01‬ولت لامكرس الاجو إلى الوضا‬
‫االستعجال‪ ،‬من أجيل رفعي وإاالية التغيييرات الجسييمة التي‪ ،‬أد اهيا المكتيرس عايى المنيل الميأجور دون‬
‫موافوة كتابية من وإاالة ه ه التغييرات ف‪ ،‬وقتها المناس ال يستوج فسيخ العالقية الكرائيية بالضيرور‬
‫و لك لاوال المانع ال س يبرر انها ه ه العالقة‬

‫المطكب الثاني‪ :‬إهمال المحل الم جور وهجره‬

‫وفوييا لمضييمون الميياد ‪ 07‬ميين الوييانون ‪ ": 21 01‬فييإن المكتييرس يتوج ي عاي ي أن ينيياف عاييى المنييل‬
‫المأجور وأن يستعما وفوا لاغرض الم قء ل طبوا لما هيو وارد في‪ ،‬العويد" وميا يمكين اسيتنتاج مين‬
‫ه ا النء أن المكترس ماام بب ل ما ف‪ ،‬وسع لانفا عاى المنل بإقالن والعناية ب ف‪ ،‬الناالت الت‪،‬‬
‫يكون مااما ب لك أو بإ طار المكرس وتسهيل مأمورية تد ا عندما يكون ه ا اخ ير هيو المايام بإنجياا‬
‫اظقييالنات الجوهرييية الضييرورية أو التيي‪ ،‬ال ينتمييل التييأ ير ظنجااهييا وإ ا أ ييل المكتييرس بي لك فإني‬
‫يعتبر ب لك موقرا ف‪ ،‬الويام بواجبات العودية اخمير الي س ينماي المسيؤولية في‪ ،‬إطيار موتضييات الفقيل‬
‫‪ 281‬من قانون التاامات والعوود ومين بيين نياالت اال يالل بهي ا االلتياام تيرك العيين الميأجور بيدون‬
‫استعمال أو ما يسمى بهجر المنل‬

‫‪ ‬موقف الفقه والقضاء من هذا اإلهمال‬

‫يمكن الوول بأن ه ه المسالة كانت مجياال ال يتال بيين الفوي والوضيا نييت ييرى الجاني الغالي في‪،‬‬
‫ميدان الفو بأن هجره المنل يندرج ضيمن نياالت اظهميال التي‪ ،‬تسيرس عايي موتضييات الفقياين ‪223‬‬
‫و‪ 281‬من قانون التاامات والعوود المنال عايهما ب كل مبا ر أو غير مبا ر في‪ ،‬النقيوء الت يريعية‬
‫ال اقة أما بالنسبة لاوضا فام يستور عاى وضع معين ب قوء نال هجر المنل المأجور‬

‫واستنضارا من الم رع ل طور الفراغ ال س كانت ت كو من النقوء الت ريعية الوديمة فإن بادر إلى‬
‫استغالل رفي ما قبل قدور قانون رقم ‪ 21 01‬بإضافت البا التاسع لام روع ال س تناول في كل ما‬
‫ل ي عالقيية باسييترجاع نييياا المن يالت المهجييور أو المغاويية المييواد ميين ‪ 21‬إلييى ‪ 11‬وب ي لك تعتبيير ه ي ه‬
‫ال طو بمرابة إنجاا ت ريع‪ ،‬يستن التنوي وكان الهد من ه ه ال طيو هيو وضيع نيدا لال تالفيات‬
‫الوضيائية التي‪ ،‬كانيت تيتنكم في‪ ،‬مقييير المنااعيات المتعاوية بهي ا الموضيوع دون االسيتناد خس مرجعييية‬
‫قانونية مونعة‬

‫‪31‬‬
‫وب ي الرجوع لألنكييام الييوارد فيي‪ ،‬البييا التاسييع ميين الوييانون رقييم ‪ 21 01‬المتعا ي باسييترجاع المنييالت‬
‫المهجور أو المغاوة فإننا نالن بأن الم رع اكتفى بتنديد الجهة الوضائية الت‪ ،‬تستند إليها مهمة الفقل‬
‫ف‪ ،‬الطابات الرامية إلى استرجاع نياا المنالت المهجور الت‪ ،‬يعتبر فيها المنل مهجورا أو مغاوا مين‬
‫النييانيتين الوانونييية والواقعييية ولييم ينييدد مقييير العالقيية الكرائييية فيي‪ ،‬الفتيير الموالييية لتيياريخ اسييترجاع‬
‫المكرس لمنا المهجور أو المغا مع عدم وجود أس مبادر من المكترس لطا استرداد ه ه النياا مين‬
‫جهتي قبيل انقيرام أجيل سيتة أ يهر المواليية لتياريخ تنفيي اخمير القيادر عين رئييف المنكمية االبتدائيية‬
‫ب قوء المنل موضوع النجر أو اظغالق ال ‪ ،‬ال س يفرا الكرير من التساؤالت الوانونية‬
‫‪ -‬و الفا لنال تولية غير الم يروعة التي‪ ،‬اعتبير فيهيا الم يرع العويد اخقيا‪ ،‬مفسيو ا بويو الويانون فيإن‬
‫الوانون رقم ‪ 21 01‬لم يندد نوعية الجاا المترت عن اخمر الواض‪ ،‬باسترجاع نياا المنل المهجور‬
‫أو المغا لقانب إ ا كان فس ا أو انفسا ا لاعالقة الكرائية وسكوت الم رع عن تنديد متل ه ه العالقة‬
‫يوض‪ ،‬بالاجو إلى الوواعد العامة لانسم ف‪ ،‬الدعوى وف‪ ،‬كل ما ل عالقة بجوهر النااع‬
‫وإ ا كان اسيترجاع نيي اا المنيالت المهجيور أو المغاوية يتطاي في‪ ،‬العالقية الكرائيية أن تكيون مكتوبية‬
‫نسيي مييا هييو ميي كور فيي‪ ،‬الميياد ‪ 28‬ميين الوييانون رقييم ‪ 21 01‬نيييت يتطايي اسييترجاع نييياا هيي ه‬
‫المنالت ضرور اظدال بنس مين العويد أو السيند الكتياب‪ ،‬المربيت لاعالقية الكرائيية باظضيافة لمنضير‬
‫معاينة واقعة إغالق أو هجر المنل المأجور ومد اظغالق فالتساؤل المطروح هنا يتعا بمقيير عويود‬
‫اخكرية السكنية والمهنية غير الموروة كتابيا عاى التفقييل اليوارد في‪ ،‬الميادتين ‪ 3‬و‪ 28‬مين الويانون رقيم‬
‫‪ 21 01‬وه ا يعتبر من المعيوات الت‪ ،‬قد تعرقيل عميل رؤسيا المنياكم االبتدائيية في‪ ،‬مجيال اسيترجاع‬
‫نياا المنالت المهجيور أو المغاوية ال ي‪ ،‬الي س سييما‪ ،‬عاييهم التعاميل بني ر يديد ميع السيند الكتياب‪،‬‬
‫المنقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 28‬من الوانون رقم ‪21 01‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬انتهاء عقد الكراء وفقا لكقواعد الخاصة‬

‫ن را لنساسية العالقة الت‪ ،‬تيربط المكيرس بيالمكترس في‪ ،‬مييدان ايجيار المنيالت السيكنية والمهنيية ففي‪،‬‬
‫الجان المتعا بانتها الكرا السكن‪ ،‬والمهن‪ ،‬نجد أن الم رع قد ضي من مفعول قاعد "انتها الكرا‬
‫بانتها مدت " وأد ل عد قييود عايى مبيدأ اسيتمرارية الكيرا ل افيا واتبياع المكتيرس في‪ ،‬نالية وفيا هي ا‬
‫اال ير وقد كيان الم يرع مجبيرا عايى سياوك هي ا الينهج الت يريع‪ ،‬الي س نياول مين اللي التوفيي بيين‬
‫المقالح المتضاربة لطرف‪ ،‬العالقة الكرائية السكنية والمهنية‬

‫و عاى عكف الناالت الموجبة لفسخ الكرا قضائيا وك ا النياالت الموجبية النفسياغ العالقية بويو الويانون‬
‫الت‪ ،‬تستند بالضرور إلى ارتكا المكترس خ طا عودية فإن إنها الكرا عاد ميا يتويرر بمعيال عين‬
‫ارتكا المكترس له ه اال طا كما هو ال أن بالنسيبة لطابيات اظفيراغ المبنيية عايى االنتيياج لاسيكنى أو‬
‫الرغبة ف‪ ،‬الهدم من أجيل إعياد البنيا نييت يكيون المكتيرس منضيبطا في‪ ،‬أدا وجباتي الكرائيية منترميا‬
‫لاعالقة الت‪ ،‬تربط بالمكرس إال أن يفاجأ برغبة ه ا اخ ير ف‪ ،‬وضع ند لهي ه العالقية لألسيبا اليوارد‬
‫ف‪ ،‬الماد ‪ 72‬من الوانون ‪21 01‬‬
‫ولإلناطة بم تا جوان ه ا الموضوع ارتأينا تناول ف‪ ،‬الفرعين التاليين‪:‬‬
‫الفرع االول‪ :‬عالقة انتهاء العقد بمبدأ استمرارية الكراء السكني والمهني‬
‫الفرع الثاني‪ :‬التحديد الجديد لألسباب الموجبة ألنهاء عقد الكراء‪.‬‬

‫‪32‬‬
 ‫الفرع االول‪ :‬عالقة انتهاء العقد بمبدأ استمرارية الكراء السكني والمهني‬
‫إرر تراجع "مبدأ انتها العود بانتهيا مدتي " بسيب الضيغوط التي‪ ،‬مارسيتها الجهيات المدافعية عين نويوق‬
‫الطبويية المكترييية فيي‪ ،‬المجييالين السييكن‪ ،‬و المهنيي‪ ،‬فييإن الم ييرع اضييطر مني بداييية الرمانينيييات ميين الوييرن‬
‫الماض‪ ،‬إلى العدول عن ه ه الواعد الت‪ ،‬ارارت الكرير من الندل وتم استبدالها بمبدأ آ ر معاكف يكرف‬
‫فكر استمرار ه ه العالقة لقالح المكترس اخقا‪ ،‬ولمن ل الن ف‪ ،‬االستفاد من عند وفا ه ا اخ يير‬
‫أو مغادرت لامنل من غير إنها له ه العالقة العودية فال س ينه‪ ،‬عود الكرا ليف هو المد المتف عايها‬
‫ف‪ ،‬العود وإنما انترام المساطر المقننة لإل عار باظفراغ وه ا ما جا ف‪ ،‬الماد ‪ 77‬من الوانون ‪21‬‬

‫ون را خهمية مبدأ استمرارية عود الكرا السكن‪ ،‬والمهن‪ ،‬فإن الوانون ‪ 21 01‬تناول ف‪ ،‬عيد مناسيبات‬
‫من لك ما يا‪: ،‬‬
‫أ‪-‬ما نقت عاي الماد ‪ 7‬من الوانون ‪ 21 01‬فإن ه ا المبدأ ال يتأرر مطاوا بانتوال ماكية المنالت المعد‬
‫لاكرا لاغير نيت يستمر مفعول العود لقالح المكترس بنفف ال روط المنقوء عايهيا في‪ ،‬عويد الكيرا‬
‫االقا‪،‬‬
‫‪-‬نس الماد ‪ 27‬من الوانون ‪ 21 01‬فإن هي ا المبيدأ ال يتيأرر بيالطالق عنيدما تكيون الاوجية المطاوية‬
‫ناضنة خوالدها نيت يستمر مفعول الكرا لفائد اخم الناضنة بنفف ال روط الت‪ ،‬كانيت تيربط مطاوهيا‬
‫مع المكرس‬
‫ج‪-‬إن ه ا المبدأ لن يتأرر بوفا المكترس إ ا ا ورا ه وانيدا أو أكرير مين اخ ي اء الم يار إلييهم في‪،‬‬
‫الماد ‪ 23‬من الوانون ‪21 01‬‬

‫المطكب األول‪ :‬االستفادة من التمديد الكرائي في المجال السكني‬

‫بعد أن كان ه ا الن موتقيرا عايى اوج الهاليك وأقيول وفروعي الي ين كيانوا يتواجيدون تنيت كفالتي‬
‫ويعي ييون مع ي بقييور فعاييية فييإن الوييانون ‪ 21 01‬مييدد نطيياق اسييتمرار مفعييول الكييرا فيي‪ ،‬ناليية وفييا‬
‫المكترس إلى كل المستفيدين من الوقية الواجبة واخطفال المهماين ال ين كانوا تنت كفالة المكتيرس قبيل‬
‫وفات‬

‫ولفهم مضمون المادتين ‪ 23‬و‪ 27‬من الوانون ‪ 21 01‬فإن يتعين اظدال بالمالن ات التالية‪:‬‬
‫اوال ‪ :‬بعدما كان الوضا يمدد نطاق االستفاد إلى االقول والفروع الغير مبا يرين اخجيداد واالنفياد )‬
‫فإن الم رع بادر إلى قطع طري استفاد هؤال بتنقيق قرانة ف‪ ،‬الماد ‪ 23‬مين الويانون ‪01 21‬‬
‫عاى الفروع واخقول المبا رين من الدرجة اخولى‬
‫ثانيا ‪ :‬لكن مين النانيية الواقعيية غالبيا ميا يوتقير عايى الاوجية دون الياوج لكيون االسيتفاد مين التمدييد‬
‫تتوق عا‪ ،‬توفر رط كفالة المعي ة الت‪ ،‬يتطابها الم رع كعنقر اساس‪ ،‬لالستفاد من التمديد الكرائ‪،‬‬
‫وه ا ال رط ال ينطب إال عايى الاوجية باعتبيار الياوج هيو المايام قانونيا باظنفياق عايى اوجتي وتيوفير‬
‫السكن لها بموتضى عود الاواج وال تستن الاوجة التمديد الكرائ‪ ،‬إال ادا كانت ف‪ ،‬عقمة اوجها أما‬
‫إ ا انوطعت هي ه العالقية بيالطالق النهيائ‪ ،‬فإني ال يكيون لهيا الني في‪ ،‬السيكنى سيوا كيان الياوج الهاليك‬
‫متكريييا او مالكييا لمنييل سييكناه غييير أني إ ا كانييت الاوجيية المطاويية ناضيينة خوالد المكتييرس الهالييك فييإن‬
‫الكرا يستمر لفائدتها أيضا إليى غايية انتهيا فتير النضيانة متيى تاامنيت وفيا المكتيرس ميع تواجيد اخم‬
‫الناضنة ف‪ ،‬العين المكترا‬

‫‪33‬‬
‫ثالثلا‪ :‬الم يرع قييد اسيتفاد اال ي اء الم يار إلييهم في‪ ،‬المياد ‪ 23‬مين الويانون ‪ 21 01‬بتيوفر ييرطين‬
‫اساسين هما الكفالة المادية والعي الفعا‪ ،‬مع المكترس قبل وفاتي اخمير الي س يعني‪ ،‬أن تنوي أنيد هي ين‬
‫ال رطين ال يغن‪ ،‬عن تنو ال رط اال ر‬
‫رابعييا‪ :‬بمييا أن الغاييية ميين إقييرار التمديييد الكرائيي‪ ،‬لافئييات المنقييوء عايهييا فيي‪ ،‬الميياد ‪ 23‬ميين الوييانون‬
‫‪ 21 01‬ه‪ ،‬ضمان استورارهم ف‪ ،‬المنل ال س كانوا يسكنون في وان ليف مين العيدل ان يتنميل هيؤال‬
‫لكاررة الطرد باظضافة إلى وفا المكترس فيقبنوا عرضية لاضيياع والت يرد ويترتي عايى ميا سيب أن‬
‫هؤال اال اء إ ا لم يكن لهم قياء لهي ه السيكنى فإني ال يكيون هنياك موجي السيتفادتهم مين هي ا‬
‫التمديد الكرائ‪،‬‬
‫المطكب الثاني‪ :‬االستفادة من التمديد الكرائي في المجال المهني‪.‬‬
‫ف‪ ،‬الناالت الت‪ ،‬يكون فيها الكرا م ققا لالستعمال المهن‪ ،‬فإن مفعول يستمر ف‪ ،‬نالة وفا المكترس‬
‫إلى نفف اخ اء الم يار إلييهم في‪ ،‬الفوير اخوليى مين الفقيل ‪ 23‬مين الويانون ‪ 01 21‬لسيريان هي ا‬
‫التمديد ضرور استمرار هؤال اخ اء ف‪ ،‬ممارسة نفف المهنية التي‪ ،‬كيان يمارسيها المكتيرس الهاليك‬
‫فإن الفور الرالرة من الماد ‪ 22‬اقبنت ت ول لهم إمكانية توليية الكيرا او الت اي‪ ،‬عني لاغيير إ ا التيام‬
‫ه ا الغير باستعمال المنل المأجور من الباطن لمااولية نفيف الن ياط المهني‪ ،‬الي س كيان يااولي المكتيرس‬
‫االقا‪ ،‬او لمااولة ن اط مهني‪ ،‬مماريل ا ا ليم يترتي عايى ليك إد يال تغيييرات عاي‪ ،‬العيين المكتيرا او‬
‫تنميل المكرس خعبا إضافية جديد‬

‫الفللرع الثللاني‪ :‬التحديللد الجديللد لألسللباب الموجبللة إلنهللاء عقللد الكللراء السللكني‬
‫والمهني‬
‫اضافة إلى اخسبا العامة الموجبة لفسخ الكرا أو انفسا فإن الكرا السكن‪ ،‬والمهن‪ ،‬قد ينتهي‪ ،‬بوانيد‬
‫ميين اخسييبا ال اقيية التيي‪ ،‬تتطا ي سيياوك مسييطر تقيينيح اظ ييعار بيياظفراغ وبييالرجوع لانقييوء‬
‫الت ريعية المتعاوة به ه اخسبا فإننا نالن بأن تنديدها كان مرارا لاكرير من الجدل عايى المسيتوى كيل‬
‫من الفو الوضا اخمر ال س نمل الكرير من المهتمين ب ؤون االكرية السكنية والمهنية عاى إعاد طيرح‬
‫السؤال التوايدس المتعا بأسبا اظنها فيما إ ا كانت وارد عاى سبيل النقر أم المرال؟‬

‫ومرد طرح ه ا التساؤل يرجع إلى ان الم رع أ ار خول مر في‪ ،‬الويانون ‪ 21 01‬لجماية مين اخسيبا‬
‫الموجبة لساوك مسطر اظ يعار المؤديية لإلفيراغ غيير أن القيياغة الت يريعية التي‪ ،‬اسيتعماها الم يرع‬
‫أرنييا طرني لهي ه اخسييبا هيي‪ ،‬التيي‪ ،‬كانييت ورا ان ييغال الفوي والوضييا بهي ا الموضييوع عنييدما اسييتهل‬
‫الم رع الفقل ‪ 01‬من الوانون ‪ 2 18‬بأن يمكن لاواض‪" ،‬وبقفة اقة" تقنيح اظ عار ف‪ ،‬اخنوال‬
‫الم ار اليها ف‪ ،‬الفقل ‪ 281‬من قانون االلتاامات والعوود وك ا إ ا أد ل المكترس تغييرات عاى المنل‬
‫أو ت اى عن أو واله لغيره دون موافوك المكرس‬
‫وبتعييديل موتضيييات الفقييل ‪ 01‬بموتضييى الوييانون ‪ 23 88‬فييإن المكييرس لييم يعييد ماامييا بتوجي ي اظن ي ار‬
‫المنقييوء عايي فيي‪ ،‬الفقيياين ‪ 9‬و‪ 8‬ميين الوييانون ‪ 2 18‬وكي ا فيي‪ ،‬ناليية ت ايي‪ ،‬المكتييرس عيين المنييل او‬
‫توليتي لاغيير دون موافويية مين المكييرس وبنيا عاييى هي ا التعيديل فييإن النياالت الموجبيية لسياوك مسييطرك‬
‫تقنيح اظ عار كانت توتقر لغاية قدور الوانون ‪ 23 88‬عاى نالتين فوط هما نالة االفراغ لالنتياج‬
‫السكن‪ ،‬والهدم من أجل إعاد البنا‬

‫‪34‬‬
‫فيي‪ ،‬الوقييت الي س كييان ينت يير فيي ميين الم ييرع عنييد إقييداره لاويانون ‪ 21 01‬النسييم فيي‪ ،‬إ ييكالية تنديييد‬
‫اخسبا الموجبة ظنها عود الكرا فإن عاد مير أ يرى السيتعمال نفيف االسيالي الغامضية في‪ ،‬المياد‬
‫‪ 72‬من الوانون ‪ 21 01‬عندما أوج عاى المكرس ال س يرغ ف‪ ،‬إنهيا عويد الكيرا أن يوجي إ يعارا‬
‫باظفراغ إلى المكترس يستند عاى أسبا جدية وم روعة من قبيل‪:‬‬
‫‪-0‬استرداد المنل المكترس لسكن ال ق‪ ،‬او لسكن اوج أو أقول أو فروع المبا رين مين الدرجية‬
‫اخولى أو المستفيدين من الوقية الواجبة أو المكفول‬
‫‪-1‬ضرور هدم المنل المكترس وإعاد البنا أو إد ال إقالنات ضرورية عاي تستوج اظفراغ‬
‫‪-3‬التماطل ف‪ ،‬اخدا‬
‫وإ ا كانت القياغة تون‪ ،‬بأن تعداد ه ه اخسبا الموجبة ظنهيا عويد الكيرا كيان عايى سيبيل المريال ال‬
‫النقيير إال أن القييعوبة تتمرييل دومييا فيي‪ ،‬تنديييد الجهيية أو الجهييات التيي‪ ،‬لهييا ني اظضييافة أو االعتييرا‬
‫بوجود أسبا أ رى غير تاك الوارد ف‪ ،‬الماد ‪ 72‬من الوانون ‪21 01‬‬
‫وف‪ ،‬ل ه ه الفرضيات الممكنة فإن االجتهاد ال س يق ف‪ ،‬تمديد نطياق النياالت الموجبية ظنهيا عويد‬
‫الكرا قد يؤدس إلى ا تالط اخسيبا المبيرر لافسيخ أو االنفسياغ بتايك التي‪ ،‬تسيتوج اظنهيا الي س يعيد‬
‫بمرابة الرجوع إلى نوطية القيفر وتكيريف لماييد مين اال يتال نيول النياالت الموجبية وغيير الموجبية‬
‫ظنها ه ه العالقة العودية‬

‫المطكب األول‪ :‬اإلفراغ لالحتياج السكني‬

‫يعتبر اظفراغ بسب الناجة إلى السيكنى وانيدا مين اخسيبا الموجبية ظنهيا العالقية الكرائيية في‪ ،‬إطيار‬
‫موتضيات الوانون ‪ 21 01‬ال س ول ه ا الن لامكرس أو من يعيي في‪ ،‬كنفي نتيى وليو كيان المكتيرس‬
‫نريقا عاى أدا واجبات الكرائية إاا الطير اخ ير وتعيد طابيات ادعيا االنتيياج مين أهيم اخسيبا‬
‫الت‪ ،‬يضمن بها المكرس نتيجة اظفراغ استنادا إلى المبدأ ال ائع الي س يوضي‪ ،‬بيأن الماليك أوليى باسيتعمال‬
‫قوقا وان التعويض ال س يمنح لهم ف‪ ،‬مريل هي ه اخنيوال ال يتجياوا مبايغ وجيبية‬ ‫عواره من الغري‬
‫الكرا لمد سنة نس آ ر قيمة أداها المكترس لمالك العوار‬

‫فما هو االنتياج المبرر لإلفراغ وفوا لينء المياد ‪ 78‬فوير أوليى مين الويانون ‪21 01‬؟ ومياه‪ ،‬يروط‬
‫االستفاد من ؟ وكي يتم اربات لك؟‬

‫أوال‪ :‬مفهوم االحتياج السكني‬

‫يوقد باالنتياج لاسكن‪ ،‬هو تاك النالة الت‪ ،‬يكون فيها المكرس أو من يعيي في‪ ،‬كنفي أنيوج إليى المنيل‬
‫المأجور بسب تغير روفهم ال قية أو ممارستهم لن من نووقهم الطبيعية كالاواج وما يترت عن‬
‫لك من تنول ف‪ ،‬النيا االجتماعية لطالب‪ ،‬اظفراغ له ا السب وقيد تيرتبط الرغبية في‪ ،‬اسيترداد العويار‬
‫المأجور بعوامل ارجية ال عالقة لها بإراد المالك اظنالة عاى التواعد أو فودان لسيكناه الو يفيية أو أن‬
‫ال رو القنية لامكرس أو من يتكفل ب قد تستوج ه ا االسترداد باعتبار أن المالك أولى من االنتفاع‬
‫بعواره من غيره‬

‫‪35‬‬
 ‫ثانيا ‪ :‬ةروط االحتياج المبرر ل فراغ‬
‫بالرجوع إلى موتضيات الماد ‪ 78‬من الوانون ‪ 21 01‬نالن أن الم رع ناف عاى نفف القياغة الت‪،‬‬
‫كانت وارد ف‪ ،‬الفقل ‪ 07‬من الوانون ‪ 2 18‬الت‪ ،‬بين فيها روط المطالبة لالنتياج السكن‪ ،‬مع بعيض‬
‫اظضافات المتعاوة بتمديد الئنة اخ اء المستفيدين بهي ا الني لت يمل كيال مين ال ي ء المكفيول مين‬
‫طر المكرس والمستفيد من الوقية الواجبية ونسي القيياغة الجدييد لينء المياد ‪ 78‬فيإن الطابيات‬
‫الرامية لتقنيح اظ عار باظفراغ ف‪ ،‬ل ه ه النالة التكون موبولة إال بتوفر ال رطين االتيين‪:‬‬

‫‪-0‬أن يكون المنل المطاو افراغ ماكا لامكرس من ‪ 09‬هرا عاى اخقل من تاريخ اظ عار باظفراغ‬
‫‪-1‬أن يكييون المكييرس أو اوجي أو أقييول أو فروعي المبا ييرين ميين الدرجيية اخولييى أو المسييتفيدين ميين‬
‫الوقييية الواجبيية نس ي النيياالت أو المكفييول طبوييا لموتضيييات الوييانون ‪ 02 10‬المتعا ي بكفاليية اخطفييال‬
‫المت اى عنهم ال ي غاون سكنا ف‪ ،‬ماكهم أو كافيا لناجاتهم العديد‬
‫وال ي ترط توفر ه ين ال رطين إ ا عرض الممرس عاى المكترس سكنا ممارال المنيل المطايو إفراغي‬
‫بنفف المواقفات ونفف الوجيبة الكرائية‬
‫وهك ا يتبين لنا من الل ه ه ال روط أن لوبول طابات االفراغ المبن‪ ،‬عاى ه ا السب أن هنياك نيوعين‬
‫ميين ال ييروط بعضييها يتعاي بالنيياالت العادييية لالنتييياج والييبعض اا يير بالناليية االسييترنائية الهادفيية إلييى‬
‫استبدال العوار المأجور بت ر من نفف المواقفات‬

‫أ‪-‬ةروط الحاالت العادية ل فراغ بسبب االحتياج‬

‫إن ني المالييك فيي‪ ،‬طا ي اظفييراغ لالنتييياج السييكن‪ ،‬مرهييون بتييوفر ال ييرطين الميياد ‪ )78‬إال أن ي عنييد‬
‫التعم ف‪ ،‬مضمون ال رطين نالن أنهما ينطويان عاى رط رالت فيكون المطاو إربات ما يا‪:،‬‬

‫تمكر المكري لكمحل الم جور ألزيد من ‪ 71‬ةهرا من تاريخ اإلةعار باإلفراغ‪:‬‬ ‫‪0‬‬

‫تكمن الغاية من ا تراط ه ه المد ف‪ ،‬مناربة المضاربات العوارية الكيدية الهادفية إليى إ يال المكتيرين‬
‫بعييد فتييرات وجيييا ميين تماييك العوييار المييأجور عاييى اعتبييار انهييا المييد المعووليية الكافييية لضييمان نوييوق‬
‫المكترس ف‪ ،‬االستورار السكن‪ ،‬الل ه ه الفتر عاى اخقل وتعد ه ه الميد مين الن يام العيام التي‪ ،‬يمكين‬
‫لامناكم أن تريرها من تاوا نفسها وضمن كافة مرانل التواض‪،‬‬

‫بالرغم مين القيياغة العامية لينء المياد ‪ 7‬التي‪ ،‬تفييد سيريان نفيف النكيم عايى م تاي أسيبا اكتسيا‬
‫الماكية سوا تعا اخمر بال را أو الهبات والوقايا بعوض أو بدون عوض إال أن هنياك رأييا ضيعيفا‬
‫ف‪ ،‬الفو والوضا ي ه إلى نقر سب التماك ال س يتنو ب هي ا ال يرط في‪ ،‬نياالت ال يرا ال غيير‬
‫وف‪ ،‬لك نوع من التضيي عاى جان المكرس ال س انتوات الي ه ه الماكية قبل ه ا التياريخ لسيب آ ير‬
‫غير را العوار‬
‫أما ب قوء الجيوا عين السيؤال المتعاي بميدى سيريان هي ا ال يرط عايى اليوارت ال يرع‪ ،‬ومين في‪،‬‬
‫نكمي كالمسييتفيد ميين الوقييية الواجبيية والطفييل المكفييول فييإن االتجيياه الي س كييان غالبييا فيي‪ ،‬كييل ميين الفوي‬
‫والوضا كان مؤيدا لفكر إعفا هؤال اخ اء من انتسا مد جدييد النتفيا عنقير المضياربة في‪،‬‬
‫مرل ه ه الناالت غير أن إعفا هؤال اخ اء لم يكن كامال وإنما كان بودر المد المتبوية ظتمام فتر‬
‫الرالت سنوات المعتبر ك رط لالستفاد من اظفراغ له ا السب‬

‫‪36‬‬
‫واقتناعا من الم رع بهي ا اليرأس فإني بيادر إليى تبني‪ ،‬هي ا الموقي في‪ ،‬الويانون ‪ 21 01‬المين م لألكريية‬
‫السييكنية والمهنييية عنييدما مكيين فيي‪ ،‬الميياد ‪ 78‬كييال ميين الييوارت ال ييرع‪ ،‬والمسييتفيد ميين الوقييية الواجبيية‬
‫والطفيل الي س تكفييل بي المكييرس قبيل وفاتي ميين اسيتكمال المييد المتبويية ظتميام ييرط ‪ 09‬يهرا المعتبيير‬
‫ك رط جوهرس لالستفاد من اظفراغ ف‪ ،‬ل ه ه النالة إ ا كانت فتر التماك أرنا اظ عار باظفراغ تول‬
‫عن المد الت‪ ،‬تطابها الوانون لوبول دعوى اظفراغ لالنتياج‬

‫‪ .0‬أن يكون المحتاج لكسكن واحدا من األةخاص المنصلوص عكليهم فلي الملادة ‪ 21‬ملن القلانون‬
‫‪:21.70‬‬

‫بعييد أن كييان ني االسييتفاد ميين اظفييراغ لالنتييياج فيي‪ ،‬إطييار موتضيييات الفقييل ‪ 03‬ميين الوييانون ‪2 18‬‬
‫موتقرا عاى المكرس وأقول وفروع المبا رين ومن ل الن ف‪ ،‬االسيتفاد مين الوقيية الواجبية فيإن‬
‫الم رع انتب إلى وجود بعض الرغرات الوانونية الت‪ ،‬كانت تعي فهم ه ا الفقل لي لك بيادر إليى تيدارك‬
‫ه ا النوء بتوسيع ه ا النطاق ال ق‪ ،‬لي مل كال من الاوج المتبو‪ ،‬عاى النيا ف‪ ،‬نالة وفا المكرس‬
‫اخقا‪ ،‬وأيضا اخطفال المكفولين من طرف وال يمكن فهم مضامين الماد ‪ 78‬مين الويانون ‪ 21 01‬اال‬
‫بإبدا المالن ات التالية‪:‬‬

‫المالحظة األولى‪ :‬بعد أن كان ن االستفاد لالنتياج موتقرا عاى المكرس اخقا‪ ،‬وفروع المبا يرين‬
‫فإن الم رع اضطر إلى ت ويل ه ا الن لا وج المكرس ف‪ ،‬نالة وفيا هي ا اخ يير ون يرا خن القيياغة‬
‫اخقاية لاماد ‪ 78‬من الوانون ‪ 21 01‬كانت ت تمل عاى مقطاح الاوجة كطر مستفيد من ه ا الن‬
‫تم التساؤل عن مقير ن الاوج ف‪ ،‬استرداد العوار إ ا كانت الاوجة المتوفا ه‪ ،‬المكترية االقاية وقد‬
‫تم التوقل إلى استبدال مقطاح الاوجة بمقيطاح الياوج الي س يسيتغرق الجنسيين معيا إ ا كيان أنيدهما‬
‫طرفا ف‪ ،‬العالقة الكرائية‬
‫المالحظة الثانية‪ :‬إ ا كان المستفيد من اظفراغ لالنتياج واندا من اخقول أو الفروع فإن يتعين فيي أن‬
‫يكون ممن تربط بالمكرس عالقة مبا ير مين الدرجية اخوليى وهي ا ميا ينطبي عايى اخ واخبنيا دون‬
‫غيرهم من اخجيداد واخنفياد غيير أن اسيتفاد اخقيول والفيروع متوقفية في‪ ،‬اخقيل عايى اسيتواللهم في‪،‬‬
‫المعي ة إ أنهم لو كانوا يعي ون ف‪ ،‬كن المكرس لكانت طابيات االفيراغ لالنتيياج بالنسيبة إلييهم عديمية‬
‫الفائد والجدوى ن را خن انتياج هؤال يعد آن اك جا ا ال يتجاأ مين انتيياج المكيرس فيكيون أوليى مين‬
‫غيره ف‪ ،‬طا اظفراغ له ا السب‬
‫المالحظة الثالثة ‪ :‬عندما يتعا اخمر بفروع المكيرس فإني يتعيين فهيم ليك في‪ ،‬إطيار المعنيى العيام لافيرع‬
‫المبا ير سييوا كيان قاقييرا أو را يدا متاوجييا او غييير متياوج إ ال عالقيية لالعتبيارات ال اتييية والمهنييية‬
‫بمسألة ربوت االنتياج لاسكنى فالبنت المتاوجة إ ا أربتت انتياجها كان لها الن ف‪ ،‬االستفاد من المنل‬
‫المأجور لاضرور العائاية بالرغم من أن نفوتها بعد الاواج تكون ماوا عاى عات اوجها‬

‫المالحظة الرابعة‪ :‬باظضافة لامستفيد من الوقية الواجبة ال س ول ل الم يرع إمكانيية اسيترداد المنيل‬
‫بسب الناجة لاسكنى فإن الم رع اضطر إلى تمديد ه ا الن لألطفال المت اى عنهم ال ين تعهد المكرس‬
‫بانتضانهم وكفالتهم وه ه االستفاد المورر لكل من قان الوقية الواجبة والطفل المكفول في‪ ،‬مييدان‬
‫االنتياج السكن‪ ،‬ماه‪ ،‬إال تكماة لامبدأ العام ال س ول في الم رع لهيؤال اخ ي اء إمكانيية االسيتفاد‬
‫من مبدأ استمرار الكرا لقالنهم ف‪ ،‬نالة وفا المكرس اخقا‪،‬‬

‫‪37‬‬
‫‪ .3‬عدم توفر المستفيد عكى سكن في مككه كافيا لحاجياته‪ : :‬لوبيول طابيات اظفيراغ لالنتيياج فإني يايام‬
‫ف‪ ،‬المسيتفيد أن يكيون منتاجيا وأال يكيون متيوفرا عايى سيكن في‪ ،‬ماكي وكافييا لناجياتي العاديية كميا أن‬
‫تواجده ف‪ ،‬ماك آ ر عاى سبيل الكرا ال يعن‪ ،‬بالضرور أن ف‪ ،‬ناجة ماسية السيترداد عوياره الميأجور‬
‫لاغير والدليل عاى لك أن المكرس نتى ولو كان مالكا إال أن قد يكون ف‪ ،‬ناجة لاتوسع ف‪ ،‬السكن لتغير‬
‫أنوال ال قية واالجتماعية أو الو يفية وف‪ ،‬موابل لك فيإن المكيرس الي س يتواجيد في‪ ،‬عويار ممايوك‬
‫لاغير عاى سبيل الكرا إ ا كان يعد قرينة عاى االنتياج إال أن ه ه الورينة ليست قاطعة نيت يمكن توديم‬
‫الدليل عاى ما ي الفها إ ا كان المكرس غير منتاج لاعوار ال س يطاي اسيترداده ففي‪ ،‬مريل هي ه اخوضياع‬
‫يتعين عاى المناكم أال تربط مسألة التواجد عوار مماوك لاغير باظفراغ لالنتياج إعماال لامبدأ الوائل بيأن‬
‫المالك أولى بعواره من الغريي خن هي ا المبيدأ إ ا كيان في‪ ،‬قيالح المكيرس قيد يضير في‪ ،‬نياالت كريير‬
‫بمقانة المكترس ال س يكون أنوج لاعين المكترا‬

‫ب‪ .‬ةروط اإلفلراغ لالحتيلاج فلي الحاللة االسلتثنائية المنصلوص عكيهلا فلي الملادة ‪ 21‬ملن‬
‫القانون ‪21.70‬‬
‫نيت تنء الفور الرانية من الماد ‪ 78‬من الوانون ‪ 21 01‬عاى أن ال ي ترط توفر ه ين ال رطين إ ا‬
‫عرض المكرس عاى المكترس سكنا ممارال لامنل المطاو إفراغ بنفف المواقفات ونفف الوجيبة"‬

‫إن أول ما يمكن مالن تي ب قيوء هي ه الفوير أني ال عالقية لهيا باالنتيياج السيكن‪ ،‬خن الماليك عنيدما‬
‫يعرض منال بديال فهي ا معنياه أن المكيرس ال يكيون منتاجيا لاسيكنى وإنميا يكيون ققيده ي‪ ،‬آ ير كيأن‬
‫يهد إلى بيع العوار المأجور منررا من الكرا أو تكون لدي رغبة ف‪ ،‬ممارسة ن اط تجيارس أو مهني‪،‬‬
‫بالمنل المأجور بسب الموقع ال س يتواجد في فف‪ ،‬مرل ه ه اخنوال إ ا عرض المكرس عايى المكتيرس‬
‫نال بديال ف‪ ،‬مستوى المنل المأجو ر وبنفف الوجيبة الكرائية فإن اظفراغ الي س يسيتند إليى هي ه ال يروط‬
‫لن يضر بمقانة المكترس كريرا ل لك فإن أمر تنديد ه ه العناقر متروك لمناكم الموضيوع في‪ ،‬إطيار‬
‫ساطتها التوديرية الت‪ ،‬تو فها نس كل نالة عاى ند‬

‫ثالثا‪ :‬إثبات عنصر االحتياج‬

‫باعتبار ان االنتياج مسألة واقع فإن اربات ه ا العنقر ياو‪ ،‬ف‪ ،‬اخقل عاى مدعي ال س هو المكرس أو‬
‫من يووم موام أن يبرهن عاى انتياج لامنل المأجور ول ان يستدل عاى وجوده بأكرر من وسياة اربات‬
‫بما ف‪ ،‬لك الورائن و هاد ال هود وقد اعتبر المجاف اخعاى منكمة النوض ناليا) بأن اربات االنتياج‬
‫بال ييهاد الافيفيية يوييع قرينيية لتأكيييد عنقيير االضييطرار السييترداد المنييل المييأجور بنيييت ين ي لمنكميية‬
‫الموضوع ان تورر ف‪ ،‬إطار ساطتها التوديرية مدى اخ أو عدم اخ به ه ال هاد‬

‫رابعا‪ :‬اإلفراغ لالحتياج عند تعدد أمالر المكري‪:‬‬

‫عندما يكون المكرس المنتاج لاسكن متوفرا عاى أكرر من عوار فإن عياد ميا يريور التسياؤل ب قيوء‬
‫المنل ال س يتعين إفراغ لسد الضرور العائاية الت‪ ،‬يدعيها المكرس؟ وأمام سكوت الم رع عن الفقيل‬
‫ف‪ ،‬ه ه المسألة ال ائكة فإن الوضا لم يجد بيدا مين التقيدس لهي ه اظ يكالية ب اي بعيض الضيوابط التي‪،‬‬
‫أفرات المبدأين التاليين‪:‬‬

‫‪38‬‬
‫المبدأ األول‪ :‬توفر المكرس عايى عويارات أ يرى ال يعني‪ ،‬أني غيير منتياج عياد ميا يكيون المكيرس في‪،‬‬
‫الكرييير ميين النيياالت مالكييا خكريير ميين المنييل المييأجور ال ي س يطال ي بإفراغ ي لالنتييياج السييكن‪ ،‬وه ي ه‬
‫المناالت اخ رى نتى ولو كانت اغر فإنها قد ال تكون مواتية وقالنة النتياجات السكنية كأن تكون‬
‫ضيوة أو بعيد عن مور عما او دراسة أبنا ه أو غير مناسبة خوضاع القنية فف‪ ،‬مرل هي ه اخنيوال‬
‫ينطب عاي المكرس وقي المنتياج اخمير الي س ي يول لي إمكانيية المطالبية باسيترداد عوياره المناسي‬
‫النتياجات المألوفة‬
‫المبدأ الثاني‪ :‬منح المكرس ن ا تيار المنل المناس النتياجات السكنية‪ :‬بيالرغم مين عيدم وجيود نيء‬
‫ت ريع‪ ،‬يندد ا تيارات المكرس ف‪ ،‬نالة وجود اكرر من عوار مماوك لي إال أن الوضيا درج عايى مينح‬
‫المكرس ه ا ال يار ليمارس بال كل ال س ينو مقالن ف‪ ،‬االنتياج دون قييد وال يرط وهي ا ميا أكيده‬
‫المجاف اخعاى منكمة النوض ناليا) ف‪ ،‬العديد من الورارات القادر عن‬
‫يبييدو أن االجتهيياد الوضييائ‪ ،‬المغربيي‪ ،‬مسييتور عاييى أن المكييرس نيير فيي‪ ،‬ا تيييار العوييار الي س يييراه مناسييبا‬
‫النتياجات السكنية إال أن انفراد المالك بممارسة ه ا الن عاى الننو المطاي قيد ييؤدس في‪ ،‬الكريير مين‬
‫الناالت إلى اظضرار بمقانة المكترس المنكوم عاي باظفراغ لالنتياج قوقا إ ا كان ه ا اال تيار‬
‫ال س مارس المالك مبنيا عاى نوايا غير نمييد تهيد إليى النييل مين كرامية المكتيرس أو االنتويام مني أو‬
‫تقفية نسا قديم بينهما ودفعا لكل التباف فال مانع من إ ضاع ه ا اال تييار لاسياطة التوديريية لوضيا‬
‫الموضوع لاند أس غاو وتعس قد يوع من بعض المالك ظيي ا مكتيرس معيين دون غييره مين المكتيرين‬
‫اا رين‬

‫المطكب الثاني‪ :‬اإلفراغ لكهدم والبناء‬

‫يعتبر اظفراغ خجل الهدم وإعاد البنا من اخسبا الت‪ ،‬ت ول لامكرس امكانية استرداد عواره نتى ولو‬
‫كان المكترس مواضبا عاى انترام عود الكرا وقبل ال روع ف‪ ،‬توضيح ه ه اخنكام هناك بعض‬
‫المالن ات اخولية الت‪ ،‬يج اظ ار إليها‪:‬‬
‫المالحظة األولى‪ :‬أن اظفراغ لاهدم وإعاد البنا أو إد ال التغييرات عاي تندرج ضمن الناالت الت‪،‬‬
‫تفرض عاى المناكم ضرور اظستجابة لطابات المكرين الناقاين عاى الترا يء اظدارية المعمارية‬
‫المبرر ظنجاا ه ه اخ غال دون مناق ة اخسبا النويوية ورا ه ه الترا يء وه ا ما أكدت عد‬
‫اجتهادات قضائية‬
‫المالحظة الثانية‪ :‬اعتبر الم رع نالة اظفراغ لاهدم واعاد البنا ف‪ ،‬الماد ‪ 05‬من الوانون ‪ 21.76‬من‬
‫الناالت المبنية عاى سب جدس وم روع ورغم اظمتياا ال س ين ى ب المالك اال أن الم رع اكتفى‬
‫بتكرار نفف المقطانات المستعماة ف‪ ،‬الفقل ‪ 70‬من الوانون الوديم رقم ‪)2.16‬‬
‫المالحظة الثالثة‪ :‬يعا مضمون الماد ‪ 05‬من الوانون ‪ 21.76‬بأنها م تقر جدا و ت اط بين الكرير‬
‫من المفاهيم الوانونية اقة مفهوم الهدم من أجل اعاد البنا ومايرتبط ب الك من أ غال أ رى تهد‬
‫لتنوي ات النتيجة‬

‫‪39‬‬
 ‫أوال‪ :‬ةروط اإلفراغ لكهدم وإدخال التغيير عكى البناء‬
‫لك‪ ،‬تستجي المنكمة لطا المكرس المبن‪ ،‬عاى ه ا السب يج ‪:‬‬
‫أ‪ -‬أن يكون المحل في حاجة لكهدم أو ادخال التغيير عكيه‬
‫نس الماد ‪ 05‬من الوانون ‪ 21.76‬فإن تقنيح اظ عار لإلفراغ ف‪ ،‬ه ه النالة يرتبط أساسا بعنقر‬
‫االضطرار لاهدم أو اد ال التغييرات عاى هيكل البنا أو مانوات اخساسية مما يفرض توضيح عنقر‬
‫االضطرار سوا بالنسبة لاهدم او اد ال التغييرات عاى البنا‬

‫‪ 0‬معنى االضطرار لكهدم واعادة البناء‪ :‬تد ل الم رع المغرب‪ ،‬بمناسبة قدور الوانون ليوضح‬
‫معنى االضطرار لاهدم ال س توتضي وضعية البنا النعدام ال روط القنية أو اخمنية لسكان أو‬
‫إ ا رغ المكرس ف‪ ،‬اقامة بنا جديد مكان البنا المهدم فالم رع ناول االستجابة لرغبات‬
‫المالك العواريين السترداد منالتهم من أجل هدمها وإعاد بنائها نتى ولو كانت جديد ولم يكن‬
‫هناك ما يدعو لهدم البنا لسب من اخسبا كالودم والتال ‪ ،‬أو تهديد أمن وسالمة مستعماي‬
‫مرال وه ا ما يؤكد بأن ممارسة المالك له ا الن يستند ف‪ ،‬اخقل إلى االمتياا ال س ول‬
‫الم رع لامكرس تنت ستار الضرور بتمكين من الهدم واعاد البنا نتى ولو تم فهم عنقر‬
‫االضطرار به ا المننى ال س ي دم مقالح المالك العواريين ف‪ ،‬الوقت ال س يضر باستورار‬
‫الفئة المكترية له ه المنالت‬
‫‪ 1‬معنى االضطرار إلدخال التغييرات الهامة عكى البناء‪ :‬أشارت المادة ‪ 21‬من القانون ‪21 01‬‬
‫على حالة إدخال التغييرات الهامة على المحل المأجور متى تجاوزت حدود أعمال الصيانة‬
‫العادية للبناء التي يمكن انجازها دون ضرورة إلخالء المحل فال فرق هنا بين اإلصالحات‬
‫الضرورية والتي تمليها ظروف االستعجال القصوى التي ال تحتمل التأخير‪ .‬ويندرج ضمنها كل‬
‫م اهر اظقالح الت‪ ،‬تستهد ترمين العوار والرفع من مردوديت قوقا إ ا كان البنا آيال‬
‫لاسووط وفوا لات ريعات ال اقة المتعاوة بالمبان‪ ،‬ااياة لاسووط و غيرها من النقوء المن مة‬
‫لمستجدات ورائ التعمير النضرس الت‪ ،‬تسمح لامكرس بالتد ل لطا التر يء اظدارس‬
‫ظقالح المبان‪ ،‬الوائمة أو إضافة بنايات جديد لعوارات قديمة أما إ ا كانت ه ه التغييرات مهمة‬
‫بنيت يستنيل إنجااها دون إفراغ المكترس لامنل ققد إتانة الفرقة لمالك العوار ظد ال‬
‫التغييرات المسموح ل بإنجااها فهناك العديد من الورارات الوضائية الت‪ ،‬أكدت عاى أنوية‬
‫مناكم الموضوع ف‪ ،‬المقادقة عاى اظ عار باظفراغ له ا السب ف‪ ،‬اطار ساطتها التوديرية‬

‫ب‪ -‬تقديم الدليل عكى ضرورة الهدم أو إدخال التغيير عكى البناء‬

‫لك‪ ،‬يكون طا المكرس مبنيا عاى أساف قنيح ألامت المناكم المكرس إبراا الورائ اظدارية المبرر‬
‫ظنجاا اخ غال المادية ظعاد البنا و يتعا اخمر بضرور اظدال بر ء البنا و التقاميم‬
‫المعمارية الت‪ ،‬تؤكد نسن نية المكرس غير أن قوابية ه ا اظجرا من عدم كدليل عاى توفر نالة‬
‫االضطرار أمر ف‪ ،‬غاية القعوبة والدقة باعتبار أن مسألة النقول عاى الر قة الوانونية و التقاميم‬
‫المعمارية قد تكون من اخمور المفتعاة الت‪ ،‬يت ها المالك ك ريعة ظفراغ المكترس ما يدع‪ ،‬ضرور‬
‫البنت عن الضمانات الت‪ ،‬وضعها الم رع رهن ا ار المكترس بعد إفراغ عن سو ققد من المكرس‬

‫‪40‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬حقو‪ :‬المكتري بعد ثبوت اإلفراغ لكهدم وإعادة البناء‬
‫أعطى الم رع لامكترس امتيااا م روطا المتقاء غضب بسب افراغ و لك بالعود إلى المنل‬
‫المأجور ال س تم إفراغ من إال أن ه ا النل غالبا مايكون بعيد المنال بالنسبة لاقعوبات الت‪ ،‬تعترض‬
‫تنويو من النانية الواقعية غير أن ه ا اليمنع المكترس من نو ف‪ ،‬المطالبة بالتعويض عن اخضرار‬
‫الت‪ ،‬لنوت بسب االفراغ‬

‫أ‪ -‬حظوظ المكتري في العودة إلى المحل الم جور بعد إفراغه منه‬
‫ين ى المكترس دون غيره باخسبوية لارجوع إلى المنل المأجور بعد إقالن أو إعاد بنا ه ريطة‬
‫استعمال ه ا الن دا ل مهاة ال هرين المواليين ظ عاره من المكرس وإال سوط نو وفوا لاماد ‪05‬‬
‫من الوانون ‪ 21.76‬إال ان ه ا االمتياا غالبا ما تعترض قعوبات وه ا ما تأكده المالن ات‬
‫التالية‪:‬‬
‫المالحظة األولى‪ :‬أن ندود االستفاد من امتياا الرجوع إلى المنل المأجور بعد اقالن أو إعاد‬
‫بنا ه بعد هدم غالبا ما يوتقر عاى النالة اخولى دون الرانية لك أن مجرد اظقالح أو إد ال‬
‫التغييرات عاى المنل المأجور لن تغير من طبيعة العوار من منل م قء لاسكنى أو االستعمال‬
‫المهن‪ ،‬الى غيره من اخغراض اخ رى إال ان ن و المكترس ف‪ ،‬العود الى منا ال اضع‬
‫لإلقالح غالبا ما تعترض قعوبات واقعية واقتقادية من لك‪:‬‬

‫‪ 0‬أن المكترس عندما يضطر لإلفراغ بنا عاى ه ا السب فغالبا يعتود بأن العالقة الكرائية قد‬
‫انتهت بين وبين المكترس فهو يبادر الى البنت عن منل آ ر لاكرا من ال روع ف‪ ،‬إنجاا‬
‫اخ غال‬
‫‪ 1‬كان المكرس النائا عاى ر قة الهدم واعاد البنا يأ وقت الكاف‪ ،‬ظنجاا ه ه اخ غال‬
‫مما يتسب ف‪ ،‬تال ‪ ،‬العالقة الكرائية اقة وأن الم رع ال ياام المالك بإ طار المكترس‬
‫بأنويت ف‪ ،‬الرجوع إلى المنل إال عند اقترا انتها اخ غال ب هرين وه ا ما تدارك‬
‫الم رع ف‪ ،‬الفور الجديد من الماد ‪ 21‬من الوانون ‪ 21 01‬ال س مكن بموتضاها المكترس‬
‫من أن يطا من المنكمة تنديد أجل لامكرس ظنها سب اظفراغ دا ا إال أن ه ه المسألة‬
‫قد تكون مجاال لاكرير من المنااعات الت‪ ،‬ستعرض عاى الوضا بسب عدم انترام ه ه‬
‫ااجال‬
‫‪ 3‬غير أن المكترس يستفيد بانتها اخ غال من العود إلى المنل ال س تم إقالن أو إعاد‬
‫بنا ها إال أن غالبا ال يوبل السومة الكرائية الجديد الت‪ ،‬تندد عاى ضو التغييرات المد اة‬
‫عاى العوار وه ه كاها مؤ رات تساهم ف‪ ،‬نرمان المكترس من الرجوع لامنل ال س كان‬
‫يسكن في قبل اظقالح أو إعاد البنا‬

‫المالحظة الثانية‪ :‬عندما يهد المكرس من الل الر قة اظدارية إلى تغيير طبيعة البنا من عوار‬
‫م قء لاسكنى إلى آ ر م قء لالستعمال المهن‪ ،‬أو العكف فالمكترس يجد نفس منكوما عاي‬
‫مسبوا بعدم الرجوع لامنل ال س كان يكتري لغرض م قوء ويتأكد االجتهاد الوضائ‪ ،‬ه ه النتيجة‬
‫ومن المؤكد أن قالنيات المكرس ف‪ ،‬ا تيار طبيعة استغالل عواره وتنويا من كل ا ر قد‬
‫تكون ل آرار ايجابية عاى د ل المكرس بسب نما رأسمال االقتقادس‬

‫‪41‬‬
‫المالحظة الثالثة‪ :‬الم رع لم يندد السبل الوانونية لضمان االستفاد الفعاية من االمتياا ال س يتكام‬
‫عن ف‪ ،‬الماد ‪ 05‬من الوانون ‪ 21.76‬ب قوء أسبوية العود إلى المنل ال س تم إقالن أو إعاد‬
‫بنا ه عدا ما نء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 06‬من نفف الوانون ب أن التعويض المستن لامكترس ف‪ ،‬نالة‬
‫عدم ربوت جدية السب المعتمد كأساف لإلفراغ ف‪ ،‬ه ه النالة‬

‫ب‪ -‬التعويضات المستحقة لكمكتري بسبب اإلفراغ لكهدم وإعادة البناء‬

‫بالرجوع إلى المادتين ‪ 07‬و‪ )06‬من هير ‪ 21.76‬ميا الم رع بين نوعين من التعويض المستن‬
‫لامكرس ف‪ ،‬نالة تقنيح اظ عار باظفراغ ت تا با تال ما إ ا كان المكرس نسن النية أو سيئها‬
‫ولامنكمة أن تنكم بأند ه ين التعويضين أو هما معا إ ا كانت اخسبا المعتمد لإلفراغ جدية أو‬
‫غير جدية‬
‫‪ .7‬حالة جدية سبب اإلفراغ‬
‫ا ا كان اظفراغ لاهدم و إعاد البنا أو إد ال التغييرات عاي مبنيا عاى سب جدس بأن كانت نالة‬
‫الضرور المستدل بها من قبل المالك تستاام لك فان ن المكترس يننقر ف‪ ،‬المطالبة بالتعويض ال س‬
‫يتمرل ف‪ ،‬موابل سنة من الوجيبة الكرائية لامد الكرائية اخ ير باظضافة لقوائر اظنتوال إلى المنل‬
‫الجديد رط ان يودم المكترس دليل اربات لك كما هو منقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 07‬من الوانون ‪21.76‬‬

‫إال أن جدية سب اظفراغ ال تمنع المكترس من االستفاد من التعويض المنقوء عاي ف‪ ،‬ه ه الماد و‬
‫ن را خن ه ا التعويض مندد بنء الوانون فهو يستن بمجرد استجابة المكترس لورار اظفراغ وال‬
‫ناجة ظستقدار نكم ب أن بنا عاى طا مستول ف‪ ،‬الموضوع غير أن ه ا التعويض غالبا مايكون‬
‫هايال إ ا كانت الوجيبة الكرائية ضعيفة أما عن قوائر اظنتوال من المنل المورر إفراغ فت مل‬
‫مقاري الرنيل الالامة ظ ال المنل و موابل نول ه ا الرنيل الى الجهة الت‪ ،‬سيسكن بها المكترس‬
‫دا ل النطاق المسموح ب عاد وعرفا‬

‫كما أن استنواق التعويض المنقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 07‬يتطا أن يكون اظفراغ قد تورر بنا عاى‬
‫انترام مسطر تقنيح اظ عار المنقوء عايها ف‪ ،‬ه ا الوانون أما إ ا تم اظفراغ ارج نطاق ه ه‬
‫المسطر فإن ال مجال الستنواق التعويض‬

‫‪ .0‬حالة عدم جدية سبب اإلفراغ‬

‫تتعا باخسبا الت‪ ،‬اعتمد عايها المكرس ك ريعة ظفراغ المكترس من المنل المأجور و الت‪ ،‬تكون‬
‫واهية أو كيدية فإن المكترس يكون من نو المطالبة بالتعويض المنقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 06‬من‬
‫الوانون ‪ 21.76‬سوا ف‪ ،‬الناالت الت‪ ،‬تكون فيها اخسبا المعتمد غير قنينة أو مافوة أو الت‪ ،‬لم‬
‫ياتام المكترس بتنفي ها والوفا بها‬

‫المالحظة األولى‪ :‬الفا لاتعويض المنقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 07‬من الوانون ‪ 21.76‬ال س ندده الم رع‬
‫نقرا ف‪ ،‬موابل سنة كرائية وفوا ا ر وجيبة كان يؤديها المكترس قبل إفراغ لاعين المكترا فإن‬
‫التعويض المستن لامكترس ف‪ ،‬إطار موتضيات الماد ‪ 06‬من نفف الوانون عندما يرتبط اظفراغ بأسبا‬

‫‪42‬‬
‫غير م روعة أو بأسبا لم تنف من طر المكرس يكون متروكا لاساطة التوديرية لواض‪ ،‬الموضوع ف‪،‬‬
‫إطار قواعد المسؤولية التوقيرية عاى أال يول ه ا التعويض عن الوجيبة الكرائية لمد سنة‬

‫المالحظة الثانية‪ :‬ي ترط لوبول طابات التعويض المنقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 06‬من الوانون ‪ 21.76‬فإن‬
‫ي ترط ف‪ ،‬سب اظفراغ أن يكون غير مطاب لاواقع ون را خن ه ه المسألة تعد من اخمور الغير‬
‫الوانونية فإنها متروكة لاساطة التوديرية لوضا الموضوع ويكون السب غير مطاب لاواقع إ ا استعمل‬
‫المكرس أسالي غير م روعة ظ فا النويوة ولتقدي ه ه االدعا ات فان عاى المكترس توديم اخدلة‬
‫الكافية الت‪ ،‬تؤكد عدم م روعية السب المعتمد كأساف لإلفراغ‬

‫المالحظة الثالثة‪ :‬يمكن لامكترس المطالبة بالتعويضات المنقوء عايها ف‪ ،‬المادتين ‪ 07‬و ‪ 06‬من‬
‫الوانون ‪ 21.76‬ف‪ ،‬دعوى واند إ ا توفرت روطهما معا و لك عندما يكون السب ال س اعتمد عاي‬
‫المكرس لتقنيح اظ عار باظفراغ غير قنيح أو لم ينف من قبل المكرس إال أن المكترس غالبا ما‬
‫يضطر لافقل بين الطابين كون التعويض ف‪ ،‬إطار موتضيات الماد ‪ 07‬يتورر بعد ربوت واقعة اظفراغ‬
‫أما التعويض المنقوء عاي ف‪ ،‬الماد ‪ 06‬من الوانون الم كور فان يتوق عاى ربوت عنقر سو نية‬
‫المكرس اخمر ال س يؤ ر إمكانية االستفاد من ه ا التعويض إلى تاريخ الن‬

‫المطكب الثالث‪ :‬اإلفراغ لعدم أداء الوجيبة الكرائية‬

‫طبوا لاماد ‪ 76‬من الوانون ‪ 21.76‬فإن المكترس ياام بأدا الوجيبة الكرائية ف‪ ،‬اخجل المتف عاي ف‪،‬‬
‫عود الكرا وعند اظ الل به ا االلتاام فإن يعرض نفس إلى نتائج قد تقل إلى ند فسخ العالقة الكرائية‬
‫أو إنها ها مع تسريع وتير إفراغ المكترس من المنل المأجور ون را ل طور ه ا اخمر فالم رع أناط‬
‫ه ه ال اهر بضمانات قانونية تهد الى نماية طرف‪ ،‬العالقة الكرائية عاى ند سوا‬

‫أوال‪ :‬متى يكون المكتري في حالة مطل؟‬

‫بالرجوع إلى النقوء الوانونية المن مة لاعالقات الكرائية ال نعرر عاى تنديد ماموف لمفهوم المطل‬
‫ف‪ ،‬اخدا كل ما هنالك أن الم رع ول لامكرس ف‪ ،‬إطار الفقل ‪ 266‬من ق ل ع إمكانية المطالبة‬
‫بفسخ العود إ ا لم يؤد المكترس الوجيبة الكرائية الت‪ ،‬نل أجاها ون را له ه الوضعية الغامضة فالمناكم‬
‫اضطرت لإلجتهاد ف‪ ،‬ه ا البا مما أفرا عد آرا ب قوء مطل المكترس منها‪:‬‬

‫الرأي األول‪ :‬ثبوت المماطكة بالمطالبات القضائية‬

‫إعماال لافور اخ ير من الفقل ‪ 600‬من ق ل ع الت‪ ،‬تجيا نقول اظن ار كتابة أو ببرقية أو برسالة‬
‫مضمونة أو بالمطالبة ولو رفعت إلى قاض غير م تء فإن بعض االجتهادات الوديمة كانت تعتبر‬
‫اخنكام الوضائية القادر ضد مقانة المكترس بمرابة إن ار نويو‪ ،‬قد يترت عن الفسخ واظفراغ إال‬
‫أن تفسير المطل به ا ال كل أدى بالمكرس إلى استغالل ه ه اخنكام ال س كان يدل‪ ،‬بما يراه مناسبا من‬
‫المطالبات واخنكام الوضائية الكيدية ال ‪ ،‬ال س جعل الوضا يتردد ف‪ ،‬قبولها كعالمة عاى ربوت‬
‫التماطل‬

‫‪43‬‬
 ‫الرأي الثاني‪ :‬ثبوت التماطل بانصرام أجل اإلنذار باألداء‬

‫و نس ه ا الرأس ال يربت المطل إال بإن ار المكترس بأدا ما ب مت دا ل أجل معوول ويستند أنقار‬
‫ه ا االتجاه الوضائ‪ ،‬إلى الواعد الت‪ ،‬توض‪ ،‬بأن الكرا مطاو ال منمول و إ ا لم يتوقل المكرس إلى‬
‫استيفا الوجيبة الكرائية نبيا فإن يتوج عاي أن ين ر المكترس بالوفا دا ل المد الت‪ ،‬يراها مناسبة‬
‫لنمل المكترس عاى إبرا مت من دين المكرس و إال كان ف‪ ،‬نالة مطل تبرر اظ عار باظ ال و‬
‫الفسخ نيت أن المكترس الممتنع عن أدا واج الكرا ال يعتبر مماطال إ ا لم يتوقل به ا اظن ار و ه ا‬
‫ما أكدت االجتهادات الوضائية ف‪ ،‬الكرير من قرارات إال أن المكرس قد يعط‪ ،‬لامكترس آجاال ققير‬
‫لألدا ال تتجاوا ف‪ ،‬بعض الناالت ‪ 84‬ساعة مما دفع الم رع إلى ضبط ه ه المد بموتضى ال هير‬
‫المن م الستيفا الوجيبة الكرائية نيت ورد ف‪ ،‬الماد ‪ 8‬من ما يا‪ ":،‬يندد اظن ار لامكترس أجال ال يول‬
‫عن مسة ع ر يوما لتسديد ما ب مت من المبالغ الكرائية و يبتدئ ه ا اخجل من يوم تبايغ اظن ار"‬

‫ثانيا‪ :‬مصير األداء الحاصل خارج أجل اإلنذار‬

‫ن را لضي آجال اظن ار باخدا فإن المكترون عاد ال يتمكنون من إبرا متهم دا ل ه ه المدد ال ‪،‬‬
‫ال س يترت عن التماطل نتى ولو نقل الوفا فعال فود أوج الم رع عاى المكترس أن يساك سياسة‬
‫العرض العين‪ ،‬النويو‪ ،‬ظبرا مت من دين الكرا دا ل اخجل المندد لإلن ار و لك إعماال لنء‬
‫الفقل ‪ 610‬ق ل ع‬
‫ون را خن عماية اخدا أو عرض اخدا تعد من العمايات الت‪ ،‬يتعين الويام بها دفعة واند لتفادس المطل‬
‫فإن أس تماطل جائ‪ ،‬إال ويعد بمرابة امتناع كا‪ ،‬عن اخدا يستوج نفف المقير الساب وهناك عد‬
‫قرارات قضائية تبنت ه ا المبدأ الوانون‪،‬‬

‫ثالثا‪ :‬سكطة المحكمة في تقييم اإلفراغ لكتماطل‬

‫بالرجوع إلى النقوء الت ريعية العامة المن مة لمطل المدين فه‪ ،‬تتميا بنوع من القرامة‬
‫ب قوء منح المدين أجل أو ن ر ميسر إال إ ا كان لك رابتا بموتضى االتفاق أو الوانون غير أن‬
‫الم رع ول لوضا الموضوع إمكانية منح المدين آجاال معتدلة لألدا و لك ف‪ ،‬إطار ساطتهم التوديرية‬
‫ون را لعدم وجود نء ممارل ف‪ ،‬الووانين المن مة لألكرية المدنية و التجارية عاى ند سوا فإن‬
‫المناكمة كانت توض‪ ،‬بتقنيح اظ عار باظفراغ بمجرد ربوت نالة التماطل دون تنمل عنا البنت عن‬
‫سبل الت في عاى المكترس بإمهال أو قبول اخدا الناقل من ارج أجل اظن ار ال س ندده ل‬
‫المكرس‬

‫غير أن منط الوضا كان يتعين إ ضاع لمنط التمييا بين المكترس وس النية النسنة ال س ي هر‬
‫نسن نيت بالمبادر إلى اخدا أو العرض العين‪ ،‬لموابل الكرا والس‪ ،‬النية ال س يسعى إلى ربح‬
‫الوقت وتراكم المبالغ الكرائية ال س ال يستن الت في وه ا ما جعل الم رع عاى منح ه ه اظمكانية‬
‫لامناكم ف‪ ،‬إطار ساطتها التوديرية ف‪ ،‬الماد الرامنة من الوانون المتعا باستيفا الوجيبة الكرائية‬

‫رابعا‪ :‬ضمانات استيفاء الوجيبة الكرائية‬

‫ن را لطول مسطر اظفراغ والفسخ بسب التماطل ف‪ ،‬أدا الوجيبة الكرائية ون را لألرر الفورس لإلن ار‬
‫باخدا ال س يجعل المكترس ف‪ ،‬نالة مطل تستوج اظفراغ فإن الم رع ابتدع طريوة جديد الستيفا‬

‫‪44‬‬
‫الكرائية المنقوء‬ ‫الوجيبة الكرائية وسنناول إبراا العناقر المميا لن ام استيفا الوجيبة و التكالي‬
‫عايها ف‪ ،‬البا الرابع من الوانون الجديد ‪21.76‬‬

‫بالجوع الى مضامين المواد من ‪ 66‬الى ‪ )05‬من الوانون الم كور أعاله فإننا نالن مايا‪:،‬‬

‫المالحظة األولى‪ :‬الطابع غير اامر لان ام الجديد الستيفا الوجيبة الكرائية والتكالي التابعة لها يعتبر‬
‫الن ام الجديد المتعا باستيفا الوجيبة الكرائية من الضمانات الت‪ ،‬عاا بها الم رع من ومة است الء‬
‫أجر الكرا المترتبة ف‪ ،‬مة المكترس بطريوة استعجالية تمكن المكرس من تجاوا العوبات الت‪ ،‬تعترض‬
‫ف‪ ،‬نالة مطالبت بنفف الدين كما أن يمكن لامكرس ساوك باق‪ ،‬المساطر اخ رى الت‪ ،‬ي ولها ل الوانون‬
‫ف‪ ،‬ناالت التماطل كما جا ف‪ ،‬الماد ‪ 66‬من الوانون ‪ 21.76‬ونتى ف‪ ،‬اخنوال الت‪ ،‬ال يوف فيها‬
‫المكرس ف‪ ،‬النقول عاى مبتغاه فإن لك ال يمنع من المطالبة بنو وفوا ل ق ل ع ب أن إبرا ال مة‬
‫من الدين الكرائ‪،‬‬

‫المالحظة الثانية‪ :‬الم رع نقر نطاق تطبي استيفا الوجيبة الكرائية عاى أكرية المنالت المعد‬
‫لاسكنى واالستعمال المهن‪ ،‬وا ترط أن تكون العالقة الكرائية رابتة بموتضى عود رسم‪ ،‬أو عرف‪ ،‬ينمل‬
‫توقيعهما مقادقا عاي أو قدور نكم نهائ‪ ،‬يندد الوجيبة الكرائية بينهما وف‪ ،‬غير ه ه الناالت ال‬
‫يكون بإمكان المكرس الاجو إلى ه ه المسطر االستعجالية ويتعين عاي الرجوع عاى المكترس ووفوا‬
‫لاوواعد العامة‬

‫المالحظة الثالثة‪ :‬للمطالبة باستيفاء الوجيبة الكرائية بشكل استعجالي يجب على المكري أن يتقيد‬
‫بمجموعة من اإلجراءات لقبول طلبه الستصدار أمر من رئيس المحكمة االبتدائية بالتصديق على اإلنذار‬
‫و األمر باألداء منها إرفاق هذا الطلب بالحجج المشار اليها في المادة ‪ 66‬من القانون ‪ 21.76‬فعليه أن‬
‫يثبت العالقة الكرائية بواحد من األسباب التي أشار إليها المشرع في المادة األولى من هذا القانون‪ ،‬فإذا‬
‫أذن رئيس المحكمة االبتدائية للمكري في توجيه اإلنذار باألداء إلى المكتري فإنه يتوجب في هذا اإلنذار‬
‫أن يكون مشتمال على العناصر المنصوص عليها في المادة ‪ 68‬من نفس القانون و ذلك تحت طائلة عدم‬
‫قبول اإلنذار‪ ،‬كما أنه ال يجب أن يقل أجل اإلنذار الموجه الى المكتري عن ‪ 70‬يوما ألداء دين الكراء كحد‬
‫أدنى بحيث يتم حساب هذا األجل ابتداء من يوم تبليغ اإلنذار للمكتري‪ ،‬إذا لم يستجب المكتري لإنذار‬
‫الموجه إليه داخل األجل بأن امتنع عن األداء كليا أو جزئيا فإنه يمكن للمكري أن يطلب من رئيس‬
‫المحكمة االبتدائية أن يصادق على اإلنذار و األمر باألداء‪.‬و للقاضي أن ‪:‬‬

‫‪ ‬المصادقة عكى اإلنذار واألمر باألداء‪ :‬عن طري إقدار أمر بالمقادقة عاى اظن ار ف‪ ،‬أسفل‬
‫الطا واخمر باخدا الل ‪ 79‬ساعة من تاريخ تسجيا باالعتماد عاى منضر التبايغ‬
‫والمستندات الت‪ ،‬أ ار إليها المكرس ف‪ ،‬اظن ار باخدا وينف ه ا اخمر عاى اخقل وال يوبل أس‬
‫طعن‬
‫‪ ‬رفض المصادقة عكى اإلنذار‪ :‬بنيت ال ين لامكرس الطعن ف‪ ،‬ه ا الرفض بأس وسياة من‬
‫الوسائل خن يعتبر أمرا نهائيا سوا قرر المقادقة أو الرفض وف‪ ،‬ه ه النالة ين لامكرس‬
‫المطالبة بنو أمام المنكمة االبتدائية طبوا لاوواعد العامة وهو ن ي ول الم رع لامكترس أيضا‬
‫ف‪ ،‬النالة المعاكسة عند قبول طا المكرس والمقادقة عاى اظن ار‬

‫‪45‬‬
‫المالحظة الرابعة‪ :‬إ ا لم يوبل المكترس بأمر التقدي القادر ضده فان ين ل أن يرفع النااع أمام‬
‫المنكمة االبتدائية الم تقة لتن ر في وفوا لاوواعد العامة و ال يعتبر لك بمرابة طعن ف‪ ،‬اخمر‬
‫بالمقادقة عاى اظن ار باخدا و إنما يعتبر بمرابة استعطا هاد إلى وق التنفي و ن را لانفو اخدب‪،‬‬
‫ال س يمارس رئيف المنكمة االبتدائية عاى قضا الموضوع المنتمين له ه المنكمة فإن الم رع ندد ن‬
‫المكترس ف‪ ،‬إمكانية وق تنفي اخمر فوط بموتضى نكم معال بنا عاى طا مستول ف‪ ،‬الموضوع و ه ا‬
‫اظجرا ال يغير من طبيعة اخمر المقادق عاى اظن ار باخدا و انما يؤجل واقعة الوفا فوط‬

‫الفصل الثالث‪ :‬المسطرة المتبعة لبكوغ هدف اإلفراغ‬

‫يعد اظفراغ ما هو إال نهاية تترتي عين اننيالل العالقية الكرائيية بسيب مين اخسيبا الموجبية خنهيا او‬
‫فسييخ هي ه العالقيية فيياظفراغ قييد ينقييل بقييور تاوائيي عنييد المغييادر الطوعييية لامكتييرس أو بمييوت هي ا‬
‫اخ ير وعدم وجود من ل الن ف‪ ،‬االستفاد من مبيدأ اسيتمرارية الكيرا وإ ا تعي ر عايى المكيرس بايوغ‬
‫ه ه النتيجة ف‪ ،‬ل ه ه االوضاع فيإن اننيالل هي ه العالقية ال يتويرر إال بتيوفر اخسيبا الموجبية خنهيا‬
‫عود الكرا أو فس نس ما هو منقوء عاي ف‪ ،‬الوانون رقم ‪21 01‬‬
‫سيينتناول فيي‪ ،‬هي ا الفقييل عيين اادواجيي المسيياطر المؤدييية لباييوغ هييد االفييراغ الفييرع اخول) وبعييدها‬
‫النديت عن موومات اال عار الالامة لتقنيح دعوى االفيراغ في‪ ،‬النياالت الموجبية ظنهيا عويد الكيرا‬
‫الفرع الران‪)،‬‬

‫الفرع األول‪ :‬ازدواجية المساطر المؤدية لبكوغ هدف االفراغ‬

‫طبوا لاوانون رقم ‪ 21 01‬نالن بان الم رع قد ول لامكرس الكرير من الدعاوى الراميية لبايوغ هيد‬
‫االفييراغ فيي‪ ،‬ييل الن ياالت الموجبيية ظنهييا عوييد الكييرا أ و فس ي ومع ييم ه ي ه الييدعاوى تمتيياا بطييابع‬
‫االستعجال وباظضافة لألوامر االستعجالية فإن المكرس يتمتع بالكرير من الدعاوى الت‪ ،‬يسند أمر الن ير‬
‫فيها لامنكمة االبتدائية لموقع المنل المأجور باعتبار ان لها الوالية العامة لافقل ف‪ ،‬مرل ه ه النوع مين‬
‫النااعات‬
‫المبحث األول‪ :‬دور القضاء االستعجالي لتسوية المنازعات الكرائية السكنية والمهنية‬
‫لود نوع الم رع المغرب‪ ،‬أرنا وضع لاوانون رقم ‪ 21 01‬الناالت الموجبة لتد ل الوضيا االسيتعجال‪،‬‬
‫ف‪ ،‬الماد الكرائية السكنية والمهنية كعربون منها عاى القرامة وتسريع وتير الفقل ف‪ ،‬مرل ه ا النوع‬
‫من الوضايا وبرقدنا لمضمون مواد والت‪ ،‬ول فيها الم رع لرئيف المنكمة التد ل في‪ ،‬قضيايا الكيرا‬
‫المدن‪ ،‬باعتباره قاضيا لألمور المستعجاة فإن يمكن نقر الناالت الت‪ ،‬تتد ل فيها ه ه الجهة الوضيائية‬
‫فيما يا‪:،‬‬
‫الحالة األولى‪ :‬تد ل رئيف المنكمة االبتدائية ف‪ ،‬كل ما لي عالقية بطيرد المنتيل لامنيل الميأجور بيدون‬
‫سند وال قانون وه‪ ،‬الناالت الت‪ ،‬يتواجد فيها الغير بالمنل الميأجور دون سيند او موجي قيانون‪ ،‬وهي ا‬
‫ما ينطب عاى نال تولية الكرا والت ا‪ ،‬عن لاغير دون موافو المكرس هنا ين لامكرس أن يطا مين‬
‫رئيف المنكمة االبتدائية إقدار أمر بطرد ه ا الغير وك ا المكترس المول‪ ،‬ل أو من يووم موامهما‬
‫الحالة الثانية‪ :‬تد ل رئيف المنكمة االبتدائيية لاتير يء لامكتيرس بإنجياا اظقيالنات الضيرورية عنيد‬
‫عدم امترال المكرس بإجرا ه ه اظقالنات ف‪ ،‬الوقت المندد ل لك نيت عاد ما يووم المكترس بأ عار‬
‫المكرس خجل الويام باظقالنات الضرورية أو المستعجاة بالمنل المكترا وإ ا توياعف المكيرس عين‬

‫‪46‬‬
‫الويييام بهي ه المهميية دا ييل أجييل ييهر ميين تيياريخ إ ييعاره فإني يني آني اك لامكتييرس أن يطاي ميين رئيييف‬
‫المنكمة االبتدائية إقدار أمر استعجال‪ ،‬بتمكين من إجرا ها عاى نفوية المكيرس و قيم موابيل ليك مين‬
‫الوجيبة الكرائية‪.‬‬
‫الحالة الثالثة‪ :‬تد ل الوضا االستعجال‪ ،‬ظرغام المكترس عاى إاالة التغييرات الت‪ ،‬أد اهيا عايى المنيل‬
‫المأجور دون موافوة المكيرس و التي‪ ،‬تعني‪ ،‬إ ا قيام المكتيرس بإد يال بعيض التغيييرات الجوهريية عايى‬
‫المنل المأجور دون موافوة كتابية من المكرس فإن لك يد ل ضمن انة اخ طيا العوديية التي‪ ،‬يناسي‬
‫عنها المكترس فالم رع ول لامكرس رالرة يارات وه‪ ،‬إما المطالبة الوضائية ظرجياع النالية إليى ميا‬
‫كانت عاي قبل إد يال هي ه التغيييرات بنييت يكيون اال تقياء لمنكمية الموضيوع وإ ا فضيل المكيرس‬
‫االنتفا به ه التغييرات فإن ال ياام بأدا أس تعويض لامكترس كموابل لانفوات الت‪ ،‬قرفها بمناسبة ه ه‬
‫اظضيافات والتنسييينات العواريية باظضييافة إلييى ني المكييرس فيي‪ ،‬أن يطالي رئيييف المنكميية االبتدائييية‬
‫بإرجاع النالة إلى ما كانيت عايي بقيور اسيتعجالية إ ا كانيت التغيييرات المد اية عايى المنيل الميأجور‬
‫عاى جاني مين ال طيور بيأن كانيت تهيدد البنيا باالنهييار الكايى أو الجائي‪ ،‬وييتم هي ا اظرجياع لانالية‬
‫اخقاية عاى نفوة من تسب ف‪ ،‬إندات ه ه التغييرات‪.‬‬
‫الحالة الرابعة‪ :‬تد ل قاض‪ ،‬اخمور المستعجاة ف‪ ،‬كل ما لي عالقية باسيتيفا الوجيبية الكرائيية نييت أن‬
‫طول أمد المساطر العادية الالامة لافقل ف‪ ،‬المنااعات الكرائية قرر الم رع اسناد ه ه المهمة لواضي‪،‬‬
‫اخمور المستعجاة وبالرجوع لامسطر االستعجالية المنقوء عايهيا في‪ ،‬الميواد مين ‪ 13‬إليى ‪ 19‬فإننيا‬
‫نالن بأن ه ه المسطر تمتاا بالسرعة والفعالية الالامين لوضع ند لتماطل المكترس إ يمكن لامكيرس‬
‫ف‪ ،‬نالة عدم أدا المكترس لاواج الكرائ‪ ،‬أو التكالي التابعة ل أن يطا من رئيف المنكمة االبتدائية‬
‫اظ ن لي بتوجيي إني ار بيياخدا لامكتييرس وعنييدما يتربييت الييرئيف ميين تييوفر البيانييات وال ييروط اظلاامييية‬
‫المنقوء عايها ف‪ ،‬المادتين ‪ 11‬و‪ 17‬من نفف الوانون فإني ينيدد في‪ ،‬هي ا اظني ار أجيال ليألدا ال يويل‬
‫عن ‪ 02‬يوما نساب من يو م نقول تبايغ اظن ار لامكترس بالطرق الوانونية وف‪ ،‬نالة عدم اخدا الكاي‪،‬‬
‫أو الجائ‪ ،‬لامبالغ الوارد ف‪ ،‬اظني ار فإني يمكين لامكيرس أن يطاي مين رئييف المنكمية المقيادقة عايى‬
‫اظن ار واخمر باخدا‬
‫وباستكمال ه ه اظجرا ات الوانونيية فإني يمكين ليرئيف المنكمية االبتدائيية إقيدار أمير بالمقيادقة عايى‬
‫اظن ار واخمر باخدا إ ا استمر المكترس ف‪ ،‬عناده و لك دا يل أجيل ‪ 79‬سياعة المواليية لتياريخ تسيجيل‬
‫الطا وينف ه ا اخمر عاى اخقل وإ ا رفض الرئيف طا المكرس بالمقادقة عاى اظن ار باخدا فإن‬
‫رفض ال يكون قابال خس طعين بيل يتوجي عايى المكيرس في‪ ،‬يل هي ه النالية المطالبية باسيتيفا وجيتي‬
‫الكرائية والتكالي التابعة لها طبوا لاوواعد العامة‬
‫الحالة الخامسة‪ :‬تد ل رئيف المنكمة االبتدائية ف‪ ،‬قضايا اسيترجاع المنيالت المهجيور أو المغاوية إ ا‬
‫توفرت ال روط الم كور ف‪ ،‬المادتين ‪ 21‬و‪ 29‬مين الويانون رقيم ‪ 21 01‬وهي‪ ،‬اسيتمرار المكتيرس في‪،‬‬
‫إغالق المنل أو هجره لمد تفوق الستة أ هر وارتبط لك بعدم أدا ه لاوجيبة الكرائية فإن ين لامكيرس‬
‫آن اك أن يتودم بطا استرجاع نيياا المنيل المهجيور أو المغاي إليى رئييف المنكمية االبتدائيية بقيفت‬
‫قاضيا لألمور المستعجاة وأن يرف بنس ة من عود الكرا أو سند كتاب‪ ،‬يربت العالقة الكرائية لمد تفوق‬
‫الستة أ هر الت‪ ،‬اعتبرها الم رع بمرابة نيد أدنيى لربيوت واقعية الهجير أو اظغيالق وبالتيال‪ ،‬فالمنيل ال‬
‫يكيييون مهجيييورا أو مغاويييا بهييي ا المعنيييى إ ا اسيييتمر المكتيييرس فييي‪ ،‬أدا التااماتييي العوديييية إاا المكيييرس‬
‫والمسطر الواج اتباعها لباوغ هد اظفراغ استنادا له ا السيب فيإن الم يرع يول لامكيرس في‪ ،‬نالية‬
‫تنوي ال ييرطين إمكانييية رفييع طابي لييرئيف المنكميية االبتدائييية والي س يوييوم باسييتدعا المكتييرس بييالطرق‬

‫‪47‬‬
‫المتعار عايها ف‪ ،‬ه ا البا وإ ا توقل المكترس ولم ييدل بيأس جيوا فيإن ليرئيف المنكمية أن يربيت‬
‫لك ف‪ ،‬طا استرجاع نياا المنل المهجور أو المغاي وإ ا تعي ر اسيتدعا المكتيرس بيالطرق العاديية‬
‫فإن ين لرئيف المنكمة طا إجرا بنت بواسطة ال رطة الوضائية تنت إ را البناية العامة‬
‫وف‪ ،‬نالة ن ‪ ،‬طا المكرس بوبول رئييف المنكمية االبتدائيية فيإن هي ا اخ يير يقيدر أميرا باسيترجاع‬
‫المكرس لنياا المنل المأجور ويمكن لرئيف المنكمة أو الواض‪ ،‬المكاي بتنفيي اخمير ان ييأمر بوقي‬
‫التنفي إ ا هر المكترس أو من يووم موام أرنا تنفي أمر إرجاع النياا لامكرس‬
‫ونفف النكم يطب أيضا ف‪ ،‬نالة هور المكترس أو أند من وس نووق دا ل فتر الستة أ هر الموالية‬
‫لتنفي امر استرجاع المكرس لنياا المنل المهجور او المغا فف‪ ،‬مرل ه ه النالة ين لرئيف المنكمة‬
‫إرجاع النالة إلى ما كانت عاي إ ا أربت المكرس أدا ه لامبالغ الكرائية المستنوة دا يل هي ه الفتير طبويا‬
‫لاماد ‪ 21‬من الوانون‪21 01‬‬
‫أما إ ا استنال تنفي اخمر القادر عن رئيف المنكمة بإعاد كرا المنيل لاغيير او التقير فيي بيالبيع‬
‫او غيره ين لامكترس أ و من يووم موام المطالبة بالتعويض عن الضرر ال س لن ب غير أن اقتقار‬
‫ن المكترس عاى طا التعويض مرهون بكون الغير ال س انتوات إلي هي ه النويوق نسين النيية أميا إ ا‬
‫كان س‪ ،‬النية فإن ال يمكن االنتجياج بيالنووق التي‪ ،‬انتوايت إليي في‪ ،‬مواجهية المكتيرس وفي‪ ،‬مريل هي ه‬
‫النالة ين لامكترس ان يطا إبطال مفعول تايك النويوق ميع التعيويض عين الضيرر إ ا كيان هي ا الغيير‬
‫عالما بواقعة إرجاع نياا المنل المهجر لامكترس‬

‫المبحث الثاني‪ :‬مدى احقية المكري في الخيار بين المسطرتين ل فراغ‬

‫يعتبر التماطل ف‪ ،‬أدا الواج الكرائ‪ ،‬سببا م تركا موجبيا ظنهيا عويد الكيرا وفسي معيا إ ان عيدم‬
‫أدا المكترس الوجيبة الكرائية الت‪ ،‬نل أجاها رغم توقا باظن ار بياخدا ميا هيو إال قيور مين قيور‬
‫التماطل ف‪ ،‬أدا الواج الكرائي‪ ،‬أ و التكايي الميرتبط بي بي لك كيان يتعيين التعاميل معي بمنطي الفسيخ‬
‫وليف اظنها وعندما جعا الم رع سببا م تركا موجبا ظنها والفسخ معا فإن ب لك يكون قد فتح البا‬
‫عاى مقراعي امام الوضا لال تال نول طبيعة المسطر التي‪ ،‬يتعيين أتباعهيا ب قيوء هي ا السيب‬
‫الموج ظفراغ المكترس‬

‫ولفهم اقيول م يكاة ال ييار في‪ ،‬يل موتضييات الويانون رقيم ‪ 21 01‬فإني يتعيين عاينيا الرجيوع خقيل‬
‫ال ال الناد ال س عرف ه ا الموضوع ف‪ ،‬ل موتضيات الماد ‪ 01‬من الوانون رقم ‪ 2 18‬قبل تعدياها‬
‫بموتضى الوانون رقم ‪ 23 88‬وقد أسفر ه ا ال ال عاى بروا رأيين قضائيين‪:‬‬

‫المطكب األول‪ :‬أنصار فكرة الخيار بين المسطرتين الخاصة والعامة إلنهاء العالقة الكرائية‬
‫لود اكتفى الم رع باظنالة عاى مضمون الفقل ‪ 28‬أكرير مين مناسيبة وقيد توليد عايى هي ا اظفيراط في‪،‬‬
‫اظنالة ن و الكرير من اظ يكاليات الوانونيية وفكير ال ييار بيين المسيطرتين العامية وال اقية كطريي‬
‫إجرائ‪ ،‬لباوغ اظفراغ ما ه‪ ،‬إال واند من هي ه اظ يكاليات التي‪ ،‬ارتبطيت دوميا بموضيوع فسيخ وإنهيا‬
‫العالقة الكرائية السكنية والمهنية‬

‫ونتيجة لغموض وعدم وضوح القياغة الت ريعية لفقول الوانون ‪ 2 18‬الت‪ ،‬ينييل فيهيا الم يرع عايى‬
‫مضمون الفقل ‪ 281‬من ق ل ع ب قوء الناالت الموجبة لفسخ العالقة الكرائية فإن االتجاه المساند‬

‫‪48‬‬
‫لفكيير ال يييار ال يييرى مانعييا ميين تمتيييع المكييرس بن ي ال يييار عنييدما يتعا ي اخميير بوانييد ميين النيياالت‬
‫المنقوء عايها ف‪ ،‬الفقل ‪ 281‬من ق ل ع ودليل هؤال اخنقار ما يا‪:،‬‬
‫أوال‪ :‬أن ليف هناك ما يوطع ف‪ ،‬إطار القياغة الوديمة لنء الفقل ‪ 01‬من هير ‪ 0891/01/12‬بيأن‬
‫الم يرع كيان يهييد إليى إلغيا مضييمون الفقيل ‪ 281‬ميين نييت المسيطر الواجي سيريانها ب قييوء‬
‫الناالت الوارد فيها وإنما هو عاى ند قول بعض مناقرس ه ا الرأس أن يواجد جنبا إلى جن مع نء‬
‫الفقل ‪ 01‬الم ار إلي أعاله ل لك فهو يستند إلي ويكما بموتضيات أ رى‬
‫ثانيا‪ :‬رأى البعض بأن العمل الوضائ‪ ،‬استور عاى الوول بأن ف‪ ،‬نالة إ الل المكترس بالتاامات التعاقدية‬
‫فييإن المكييرس يكييون لي ال يييار بييين رفييع دعييوى الفسييخ أو اتبيياع مسييطر اظ ييعار بيياظفراغ التيي‪ ،‬تؤكييدها‬
‫نقوء الوانون ‪ 2 18‬وأن ليف هناك ما يمنع من ممارسة ه ا ال يار‬
‫ثالثا‪ :‬ا تيار المكرس ظندى المسطرتين الم ار إليهما سابوا ال ينمل عاى أن ل الن في‪ ،‬االسيتفاد مين‬
‫مناسن الدعويين النا ئة عنهما معا وإنما القنيح أن المكرس إ ا ا تار إنها عود الكيرا وفويا لمسيطر‬
‫ال هير المؤرغ ‪ 0891/01/12‬فإن يتوج عاي أن ينترم اظجرا ات ال كاية اليوارد في‪ ،‬الفقياين ‪9‬‬
‫و‪ 8‬من ه ا الوانون أما إ ا ا تار مسطر الفسخ فإن سيتنرر وجوبا من ساوك ه ه اظجرا ات وي ضع‬
‫ف‪ ،‬موابل لك لإلجرا ات الت‪ ،‬تمايها الوواعد العامة‬

‫المطكب الثاني‪ :‬أنصار وحدة مسطرة اإلةعار الموجبة ل فراغ‬

‫أما بالنسبة له ا االتجاه فهو يرى أن ليف هناك ما يبيرر اال تييار بيين المسيطرتين طالميا أن هنياك نيء‬
‫اء يتعين تطبيو إعماال لاواعد الت‪ ،‬تفيد بأن النء ال ياء أوليى بيالتطبي مين الينء العيام ون يرا‬
‫لنساسية ه ا الموضوع اليدقي فيإن قيوم فكير ال ييار بيين المسيطرتين ال اقية والعامية ظنهيا عويد‬
‫الكرا ناولوا ن ول ه ا القراع إلى سانة الوضا ل ا مسيار جدييد غيير المسيار الي س كيان معتميدا مين‬
‫طر الوضا المغرب‪ ،‬ف‪ ،‬الميدان التجارس ال س كان يسمح لامكرس بال يار بين الم ار إليها أعاله‬

‫ونس اخسيتا منميد بواييان فيإن كيرا المنيالت التجاريية اضيع لوواعيد الويانون ال ياء وال يسيوغ‬
‫الوول بال يار بينهما وبين موتضيات الفقل ‪ 281‬لسببين‪ :‬اخول أن الواعد الوانونية سوا كانت عامة أو‬
‫اقة فإنها تتميا بالعمومية وال ت تء بفرد دون آ ر واالجتهاد ال س أعطى لامكرس ال يار بين قاعد‬
‫عامة وأ رى اقة وضيع في‪ ،‬موضيع متنايل مين قاعيد قانونيية ماامية والريان‪ ،‬أني إ ا كيان تقيور‬
‫التضار بين ه ا الموتضى ممكنا فإن اخمر يفسر لقالح المدعى عاي ال س هو الكترس التاجر المنمي‪،‬‬
‫بضمانات‬

‫األعكى بمدى خطورة االختالف‬ ‫المطكب الثالث‪ :‬ةعور المجك‬

‫عندما أنست الرئاسة االولى لمجايف االعايى بميدى طيور اال يتال الي س اقيبنت تجسيده الويرارات‬
‫القييادر عيين الغرفيية االولييى بييالمجاف االعاييى فيي‪ ،‬الوضييايا التيي‪ ،‬لهييا ارتبيياط بموضييوع ال يييار بييين‬
‫المسطرتين ال اقة والعامة المؤديتين ظفراغ فان كتاب المجاف بيادرت اليى ادراج موضيوع افيراغ مين‬
‫اجيييل التماطييييل فيييي‪ ،‬ادا الكييييرا ضيييمن منيييياور اجتميييياع الرييييان‪ ،‬لمجايييف الرؤسييييا المنعوييييد بتيييياريخ‬
‫‪ 0882/17/08‬لافقل ف‪ ،‬مقير ه ه النوطة ال الفية وبعيد عيرض التقيورين الي ين يطبعيان المنيتج‬
‫المنتوج الوضائ‪ ،‬القادر عن مجاف االعاى ب قوء ه ا الموضوع تم تكاي السيد منمد بنان‪ ،‬لتوديم‬
‫عرض مفقيل ليكيون ارضيي لانويا في‪ ،‬اجتمياع الموبيل وهي ا ميا نقيل بتياريخ ‪ 0882/01/11‬مين‬

‫‪49‬‬
‫االجتماع الرالت لمجاف الرؤسا نيت قدم المست ار منمد بنان‪ ،‬عرضيا مسيهبا بيين فيي نجيج كيل مين‬
‫أنقار ن ال يار و قيوم فوهيا وقضيا وفي‪ ،‬االجتمياع الميوال‪ ،‬الي س عويده المجايف االعايى بتياريخ‬
‫‪ 0882/11/11‬تيم التأكيييد فيي‪ ،‬النوطيية الرابعيية الم ققيية لمناق ي عييرض المست ييار منمييد بنييان‪ ،‬خني‬
‫بالرغم من قدور قرار م ترك عن غرفتين مجتمعتين اوج التويد لامسطر الت‪ ،‬سنها هير ‪ 17‬مياس‬
‫‪ 0822‬ف‪ ،‬نال طا االفراغ لسيب المماطاية في‪ ،‬أدا واجي الكيرا بالنسيبة لامنيالت التجاريية اال ان‬
‫بعييض االقسييام ال تتويييد بي فيياجمع السيياده الرؤسييا عاييى ضييرور التويييد بوييرار الغييرفتين ب قييوء هي ا‬
‫الموضوع وف‪ ،‬غيره من المواضيع اال رى طالما لم يقدر عن الجهة الم تقة ما يسمح ب ال لك‬

‫وقد كانت المناق يات الفوهيية والوضيائية سيب فعياال ليدفع الم يرع لاتيد ل لتوضييح مقيير هي ا ال يال‬
‫والنسم في برأس فاقل ماام لاجميع وه ا ما تأتى ل ف‪ ،‬القي سنة ‪ 0888‬واكدت ف‪ ،‬كل النقيوء‬
‫الت ريع‪ ،‬المتعاوة بالعالقات الكرائية الت‪ ،‬تتواطع فيها النقيوء ال اقية ميع النقيوء العامية اليوارد‬
‫ف‪ ،‬قانون العوود وااللتاامات فما ه‪ ،‬ممياات ه ا النسم؟‬

‫المطكب الرابع‪ :‬حسم الخالف تةريعيا بمقتضى القانون ‪22.11‬‬

‫ناوال عند الرغبية المانية لتعيديل موتضييات قيانون الكيرا السيكن‪ ،‬والمهني‪ ،‬فيإن الم يرع اسيتجا لهي ه‬
‫الرغبة بموتضى الوانون ‪ 23 88‬ال س عدل بموتضياه بعيض فقيول الويانون ‪ 2 18‬بميا في‪ ،‬ليك الفقيل‬
‫‪ 01‬الي س كييان مرييارا لاجييدل بييين أنقييار فكيير ال يييار بييين المسييطرتين العاميية وال اقيية والي س عييد ل ي‬
‫الم رع بالقيغة التالية‪" :‬ال ياام ا لمكيرس بتوجيي اظني ار المنقيوء عايي في‪ ،‬الفقياين ‪9‬و‪ 8‬مين هي ا‬
‫الوانون ف‪ ،‬اخنوال الم ار إليها ف‪ ،‬الفقل ‪ 281‬من ق ل ع وك ا ف‪ ،‬نالة ت ا‪ ،‬المكترس عن المنل أو‬
‫توليت لاغير دون موافوة المكرس‬

‫وبه ا التعديل يكون الم رع قد أنهى ه ا ال ال فويد أقيبح بإمكيان المكيرس أن ي تيار أس المسيطرتين‬
‫ا عندما يتعا اخمر بواند من الناالت المنقوء عايها ف‪ ،‬الفقل ‪ 281‬ق ل ع‬

‫المطكب الخام ‪ :‬التدارر النسبي ألصل هذا الخالف في إطار المقتضليات الجديلدة لكقلانون‬
‫‪21.70‬‬
‫إن عدم كفاية مستوى التعديل الجائ‪ ،‬ال س أد ا الم يرع عايى مضيمون الفقيل ‪ 01‬اخقيا‪ ،‬بموتضيى‬
‫الوانون ‪ 23 88‬اضطر لتقنيح مساره الت ريع‪ ،‬مر أ رى بمناسبة إقداره لاوانون المين م لألكريية‬
‫السكنية والمهنية رقم ‪ 21 01‬واستغل الم رع الفرقة ظعاد الن ر ف‪ ،‬إ كالية ال يار بين المسطرتين‬
‫المؤديتين لإلفراغ‬

‫ون را خن أقل ال ال كان منقبا من البداية عاى مسألة ال اط الناقل بين الدعاوى الراميية ظنهيا‬
‫العالقة الكرائية وتاك الت‪ ،‬تهد إليى فسيخ هي ه العالقية كأسيبا مؤديية لنتيجية وانيد م يتركة أال وهي‪،‬‬
‫اظفراغ و لك باالعتماد عايى اخسيالي اظجرائيية التي‪ ،‬ت تاي بيا تال ميا إ ا كيان المكتيرس م طئيا أو‬
‫غير م طئ ف‪ ،‬ن المكرس ل لك فإننا نالن بأن الم رع قد ركا ف‪ ،‬اظقالح الجدييد عايى مسيألة في‪،‬‬
‫غاية اخهمية أال وه‪ ،‬فقا بين دعاوى اظنها ودعاوى الفسخ‬

‫‪50‬‬
 ‫وبعد أن ميا الم رع بين الناالت الموجبة ظنها عود الكرا السكن‪ ،‬والمهن‪ ،‬وتاك الت‪ ،‬تستوج فس‬
‫ضمن مناور البابين السابع والرامن من الوانون بادر إلى وضع بعض الضوابط والوواعد التي‪ ،‬اعتبرهيا‬
‫كأساف يساعد عاى فهم نويوة التمييا بين م تا المساطر المؤدية لإلفراغ وه‪:،‬‬
‫القاعدة األولى‪ :‬فقل الم رع بين الناالت الموجبة لإلنها وتاك الت‪ ،‬تسيتوج فسيخ الكيرا فالم يرع‬
‫عنيدما فقيل بيين النيياالت الموجبية لإلنهيا و تايك التيي‪ ،‬تسيتوج الفسيخ فبي لك قييد اسيتفاد مين مضييامين‬
‫اظقالح الجائ‪ ،‬الوارد ف‪ ،‬الوانون رقيم ‪ 23 88‬الي س بيادر الم يرع بموجبي إليى تقينيح ال ايل الي س‬
‫كان يكتن مضمون القياغة اخقاية لافقل ‪ 01‬من الوانون رقم ‪.2 18‬‬
‫ونس رأس اخستا العرعيارس ال اال اخمير ي يوب الينوء لكيون الم يرع جعيل مين التماطيل في‪ ،‬أدا‬
‫الوجيبة الكرائية سببا لإلنها والفسخ معا وقد كانت غاية الم يرع مين ليك هي‪ ،‬تكريي الضيمانات أميام‬
‫المكرس ال تيار المسطر المناسبة لي كأسياف مالئيم ظفيراغ المكتيرس مين المنيل الميأجور إال أن هي ه‬
‫االادواجية ف‪ ،‬المساطر قد تكون سببا جديدا ال تال كل من الفو والوضا نول ه ه النالة‬
‫القاعدة الثانية‪ :‬تقينيح اظ يعار بياظفراغ ال يكيون إلاامييا إال في‪ ،‬يل النياالت المنقيوء عايهيا في‪،‬‬
‫الماد ‪ 72‬من الوانون الجديد رقم ‪ 21 01‬رغم وضوح المقطانات الوارد في‪ ،‬المياد ‪ 72‬التي‪ ،‬أورد‬
‫ف يها الم رع بعض الناالت الموجبة لإلفراغ عاى سبيل المرال ال النقر اخمير الي س يعني‪ ،‬أن الم يرع‬
‫ترك البا مفتونا أمام الوضا ظضيافة ميا ييتال م مين النياالت اخ يرى ميع منطي الفاسيفة العامية التي‪،‬‬
‫ينبن‪ ،‬عايها الوانون رقم ‪21 01‬‬
‫إال أن ال س يتعين االنتباه إلي هو أن قرا الماد ‪ 72‬ال تكتمل ف‪ ،‬الواقع إال بورا المياد ‪ 79‬مين نفيف‬
‫الوانون الت‪ ،‬أكد فيها الم رع بأن ال يمكن لامنكمة أن تقنح اظ عار باظفراغ إال لألسبا الوارد في‪،‬‬
‫الماد ‪ 72‬الم ار إليها أعاله‬
‫وميين ييالل عماييية الييربط بييين المييادتين ‪ 72‬و‪ 79‬فإني يتبييين لنييا بأني ال يمكيين فهييم مضييمون الميياد ‪79‬‬
‫بمنعييال عيين تنديييد الييدقي لمييا ورد فيي‪ ،‬الميياد ‪ 72‬التيي‪ ،‬أورد فيهييا الم ييرع بعييض اخسييبا الموجبيية‬
‫لتقيينيح مسييطر اظفييراغ وتييرك بعضييها اخ يير لمنييض االفتييراض الوضييائ‪ ،‬التيي‪ ،‬قييد تعتبرهييا المنيياكم‬
‫مستوبال كأسبا وجيهة موجبة لتقنيح اظ عار باظفراغ‬
‫وانسجاما مع ه ا المنط الوانون‪ ،‬فإن ال يمكن فهم مضمون الماد ‪ 79‬من الوانون ‪ 21 01‬بمعال عميا‬
‫ورد ف‪ ،‬الماد ‪ 72‬مين نفيف الويانون التي‪ ،‬تعيد أكرير عمويا وتندييدا لألسيبا الموجبية لتقينيح اظ يعار‬
‫باظفراغ وبالتال‪ ،‬فإن يتعين أال يوتقر ه ا التقنيح عاى الناالت ال اهرية الوارد ف‪ ،‬الماد ‪ 72‬وإنما‬
‫ي مل أيضا تاك الناالت االفتراضية ال فيية التي‪ ،‬قيد يوتنيع بهيا الوضيا مسيتوبال كأسياف مالئيم لتقينيح‬
‫اظ عار باظفراغ‬
‫والم رع أوكل اال تقاء ف‪ ،‬قضايا تقنيح اخ عار بالفراغ لامنكمة االبتدائيية وهي ا ميا نامسي مين‬
‫الل المقطانات الوارد ف‪ ،‬المادتين ‪ 71‬و‪ 79‬الاتين استعمل فيهما مقطاح المنكمة كداللة من عاى‬
‫تنديد الجهة الوضائية الت‪ ،‬تسند إليها مهام الفقل ف‪ ،‬منااعات تقنيح اظ عار باظفراغ‬
‫إال أن ال س يتعين لفت االنتبياه إليي هيو أ ي مقيطاح المنكمية في‪ ،‬إطيار معنياه اليدقي لاكامية "كمنكمية‬
‫موضوع" و لك درئا لكل التباف عاى اعتبار أن اظفراغ قد يتورر ف‪ ،‬الكريير مين النياالت اخ يرى بنيا‬
‫عاى تد ل رئيف المنكمة االبتدائية باعتباره قاضيا لألمور المستعجاة‬

‫‪51‬‬
 ‫الفهر‬
‫الباب التمهيدي ‪2 ...................................................................................................‬‬
‫الباب األول‪ :‬العناصر الالزمة إلبرام عقد الكراء السكني والمهني ‪3 ..........................................‬‬
‫الفصل األول‪ :‬ضرورة احترام شكلية الكتابة كأساس لالستفادة من مضامين القانون ‪3 ................ 21.70‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬طرفا عقد الكراء ‪4 ..........................................................................................‬‬
‫الفصل الثالث‪ :‬إشكالية تحديد مدة الكراء ‪4 .............................................................................‬‬
‫الفصل الرابع‪ :‬أجرة الكراء والتكاليف الكرائية ‪4 .........................................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬الطبيعة القانونية ألجرة الكراء‪0 ........................................................................................... .‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬تحديد الوجيبة الكرائية‪0 ................................................................................................... .‬‬
‫المبحث األول‪ :‬مبدأ تحديد الوجيبة الكرائية بالتراضي‪0 ..............................................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬تحديد بذل الكراء بمقتضى القانون ‪0 .................................................................................‬‬
‫المبحث الثالث‪ :‬مضمون الوجيبة الكرائية ‪2 .............................................................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬المقصود بالتكاليف الكرائية الواردة في المادة ‪ 70‬من القانون ‪2 ..................................... 21.70‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬رسم النظافة تكليفا كرائيا يتحمله المكري أو المكتري‪2 ...........................................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬مراجعة الوجيبة الكرائية ‪1 ..................................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬التطورات التي شهدتها مسألة مراجعة الوجيبة الكرائية مند سنة ‪ 7111‬إلى غاية ‪1 ............ 0272‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التعديالت الجديدة المتعلقة بمراجعة الوجيبة الكرائية في إطار مقتضيات القانون رقم ‪4 ...21.70‬‬
‫المطلب األول‪ :‬دواعي احتضان القانون الحالي ‪ 21.70‬لمضامين اإلصالح التشريعي رقم ‪ 21.22‬المنظم للوجيبة‬
‫الكرائية ‪4 ..........................................................................................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬مراجعة الوجيبة الكرائية وفقا للقانون الجديد رقم ‪6 ................................................... 21.70‬‬

‫الباب الثاني‪ :‬اآلثار المترتبة عن كراء المحالت المعدة لالستعمال السكني والمهني ‪11.................‬‬
‫الفصل األول‪ :‬التزامات المكري ‪11 .........................................................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬االلتزام بتسكيم المحل لكمكتري ‪77 ...........................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬االلتزام بإعداد البيان الوصفي الحالة المحل الم جور‪77 ..............................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬االلتزام بتمكين المكتري من الوصل المفصل ‪76 .......................................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬االلتزام بصيانة العين المكتراة ‪76 ...........................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬اإلصالحات المستعجكة ‪76 ...................................................................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬اإلصالحات الضرورية لحفظ المحل الم جور ‪76 .......................................................................‬‬
‫المبحث الثالث‪ :‬اإلصالحات البسيطة ‪70 .....................................................................................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬التزام المكري بالضمان ‪70 ...................................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬ضمان االنتفاع الهادئ بالعين المكتراة ‪78 ...............................................................................‬‬
‫المطكب األول‪ :‬التعرضات الصادرة عن المكري‪78 ...................................................................................... :‬‬
‫المطكب الثاني‪ :‬التعرضات التي يتسبب فيها الغير لكمكتري ‪78 .........................................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزام المكري بضمان العيوب الخفية ‪78 ................................................................................‬‬
‫المطكب األول‪ :‬ةروط العيب الموجب لكضمان ‪70 .........................................................................................‬‬
‫المطكب الثاني‪ :‬ةروط تخكف الصفات في المحالت الم جورة ‪72 .......................................................................‬‬

‫‪52‬‬
‫المبحث الثالث‪ :‬الحكم المترتب عن دعاوى الضمان في األكرية السكنية والمهنية ‪72 .............................................‬‬
‫المبحث الرابع‪ :‬تقادم دعاوى ضمان إيجار المحالت السكنية والمهنية ‪71 ...........................................................‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬التزامات المكتري ‪11 ......................................................................................‬‬
‫الفرع االول‪ :‬االلتزام بأداء الواجبة الكرائية ‪71 ............................................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬إثبات المكتري ألداء الوجيبة الكرائية ‪71 .............................................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬زمان ومكان الوفاء بأجره الكراء ‪74 .....................................................................................‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬الحفاظ على المحل المأجور واستعماله فيما أعد له ‪76 ..............................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬التزام المكتري بحفظ المحل المأجور ‪76 ............................................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬التزام المكتري بصيانة العين المكتراة ‪76 .............................................................................‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬التزام المكتري برد المحل المأجور لصاحبه ‪65 ........................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬ظروف االلتزام برد المحل المأجور ‪65 ................................................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬الصعوبات التي تعترض الرد ‪65 .........................................................................................‬‬

‫الباب الثالث‪ :‬إنهاء وفسخ عقود األكرية السكنية والمهنية ‪22..............................................‬‬

‫الفصل األول‪ :‬فسخ عقد الكراء وفقا للقواعد العامة ‪22 ...............................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬فك االرتباط بين الحاالت الموجبة لإلنهاء وتلك التي تستوجب الفسخ ‪66 .....................................‬‬
‫الفرع الثاني الحاالت الموجبة النفساخ الكراء بقوه القانون ‪68 ......................................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬حاالت انفساخ الكراء بقوه القانون التي لها أصل ثابت في قانون التزامات والعقود ‪68 ...................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬التولية والتخلي عن الكراء للغير مثال بارز النفساخ العقدين األصلي والفرعي بقوه القانون ‪60 ........‬‬
‫الفرع الثالث‪ :‬الحاالت المنشئة للفسخ بمقتضى حكم قضائي ‪66 ..................................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬إساءة استعمال المكتري للمحل المأجور ‪05 .........................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬إهمال المحل المأجور وهجره ‪07 ......................................................................................‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬انتهاء عقد الكراء وفقا للقواعد الخاصة ‪32 ............................................................‬‬
‫الفرع االول‪ :‬عالقة انتهاء العقد بمبدأ استمرارية الكراء السكني والمهني ‪00 ......................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬االستفادة من التمديد الكرائي في المجال السكني ‪00 .............................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬االستفادة من التمديد الكرائي في المجال المهني‪08 ............................................................. .‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬التحديد الجديد لألسباب الموجبة إلنهاء عقد الكراء السكني والمهني ‪08 .......................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬اإلفراغ لالحتياج السكني ‪00 ..............................................................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬اإلفراغ للهدم والبناء ‪06 ...................................................................................................‬‬
‫المطلب الثالث‪ :‬اإلفراغ لعدم أداء الوجيبة الكرائية ‪80 ................................................................................‬‬
‫الفصل الثالث‪ :‬المسطرة المتبعة لبلوغ هدف اإلفراغ ‪44 .............................................................‬‬
‫الفرع األول‪ :‬ازدواجية المساطر المؤدية لبلوغ هدف االفراغ‪82 .....................................................................‬‬
‫المبحث األول‪ :‬دور القضاء االستعجالي لتسوية المنازعات الكرائية السكنية والمهنية ‪82 ...................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬مدى احقية المكري في الخيار بين المسطرتين لإلفراغ ‪84 ......................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬أنصار فكرة الخيار بين المسطرتين الخاصة والعامة إلنهاء العالقة الكرائية‪84 ..............................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬أنصار وحدة مسطرة اإلشعار الموجبة لإلفراغ ‪86 ..................................................................‬‬
‫المطلب الثالث‪ :‬شعور المجلس األعلى بمدى خطورة االختالف ‪86 ..............................................................‬‬
‫المطلب الرابع‪ :‬حسم الخالف تشريعيا بمقتضى القانون ‪05 .............................................................. 22.11‬‬
‫المطلب الخامس‪ :‬التدارك النسبي ألصل هذا الخالف في إطار المقتضيات الجديدة للقانون ‪05 ............... 21.70‬‬

‫‪53‬‬