Chapter 6 Valuation Using The Sales Comparison and Cost Approaches

Machine Translated by Google
Định giá bằng cách sử dụng
So sánh doanh số bán hàng và
Phương pháp tiếp cận chi phí
Bản quyền © 2018 McGraw-Hill Education. Đã đăng ký Bản quyền. Không được sao chép hoặc phân phối mà không có sự đồng ý trước bằng văn bản của McGraw-Hill Education.
Tính toán định giá được yêu cầu khi:

Việc mua lại tài sản được xem xét cơ
cấu được
hiện đại hóa
được cải tạo
bị bỏ rơi
bị phá hủy
Trang web được phát triển
Tài sản được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay
1
Giá trị thị trường:
Giá bán có khả năng xảy ra cao nhất, giả sử điều kiện bán hàng
“bình thường”
Giá trị đầu tư:
Giá trị đối với một cá nhân cụ thể (nhà đầu tư)
Giá giao dịch: Giá thực tế
trả cho một tài sản cụ thể
Người
mua
Người bán Mua lại, sáp nhập hoặc giải thể doanh nghiệp Tòa
án
Ly hôn
Các trường hợp miền nổi tiếng
Giải quyết tài sản
Phá sản
Người cho vay thế chấp
2
Trong các thị trường cạnh tranh hoàn hảo và tiết lộ giá trị đầu tư, tất
cả các giao dịch diễn ra theo giá trị thị trường thực Ở những thị
trường như vậy,
người mua và người bán không cần tìm kiếm giá trị thị trường “thực”
của một tài sản; Nó liên tục được tiết lộ bởi giá giao
dịch hoàn hảo

sản phẩm thay thế
Ví dụ về Simon Property Group (SPG) trong sách….. (truy cập http://

finance.yahoo.com/ để biết giá cổ phiếu gần đây nhất của SPG)
Lưu ý: giá trị thị trường có thể không phải là giá trị cơ bản
Mỗi thuộc tính là duy nhất

Vị trí độc đáo
Thuộc tính phong phú và đa dạng
Những tài sản độc đáo này được giao dịch trong:
Cái gì đó
Phân đoạn cao &
Thị trường địa phương kém hiệu
quả về mặt thông tin
Tìm kiếm chi phí liên quan đến người mua phù hợp &
người bán rất đáng kể
Tìm kiếm chi phí trên thị trường chứng khoán…?
3
Ngay cả một vài giao dịch về các tài sản có thể so sánh
mà chúng tôi quan sát được cũng có thể không biểu thị
giá trị của tài sản “chủ thể”
Vì vậy…..chúng ta cần một đội ngũ “thẩm định viên phí” để
ước tính giá trị thị trường của tài sản RE
Chúng ta có cần người thẩm định giá trị thị trường của cổ phiếu không?
chợ?
Sự khác biệt giữa đánh giá không chính thức và chính thức?
Được yêu cầu và tuân theo bởi tất cả các cơ quan quản lý
của tiểu bang và liên bang
Người định giá được nhà nước chứng nhận
Ký hiệu MAI?
Áp đặt các nghĩa vụ đạo đức và tiêu chuẩn đánh giá tối thiểu
Được quản lý bởi tổ chức thẩm định

Nhóm ngành phi lợi nhuận mà Quốc hội (năm 1989) giao nhiệm vụ đặt ra các yêu cầu tối thiểu cho
tất cả các thẩm định viên được chứng nhận (tiểu bang)
Để tuân thủ USPAP, người đánh giá phải tuân theo quy
trình sau…
4
1. Xác định vấn đề thẩm định

Khách hàng và mục đích sử dụng của việc đánh giá
Ngày định giá
Quyền được định giá (phí đơn giản,
v.v.) Loại giá trị được ước tính

Giá trị thị trường, bảo hiểm hay tính thuế?
Loại định giá phổ biến nhất?
Các giả định hoặc điều kiện quan trọng
5
2. Xác định phạm vi công việc cần thiết Thời
gian và yêu cầu cá nhân Đề cương
báo cáo thẩm định đề xuất Dữ liệu và
thủ tục được sử dụng để hoàn thành các nhiệm vụ được yêu cầu
3. Thu thập dữ liệu và mô tả tài sản

Dữ liệu khu vực thị trường
Đặc điểm của vùng, thành phố và vùng lân cận

Dữ liệu thuộc tính chủ đề Đặc
điểm địa điểm, tòa nhà và vị trí Dữ liệu thuộc tính có thể
so sánh Chìa khóa để đánh giá?
6
4. Thực hiện phân tích dữ liệu Phân tích
thị trường Cung và cầu
Sử dụng cao nhất và
tốt nhất; tức là, mục đích sử dụng: được pháp luật cho
phép khả thi về mặt vật
chất khả thi về mặt tài
chính sinh lợi nhiều
nhất (mang lại giá trị còn lại cao nhất cho đất)
Mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất như thể đang bỏ
trống Xem xét mọi mục đích sử
dụng có thể Mục đích sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi được cải thiện Phải xem xét mọi chi phí phá dỡ
5. Xác định giá trị đất
Quan trọng cần đánh giá riêng biệt với những cải tiến
7
6. Áp dụng 3 phương pháp định giá Phương
pháp so sánh doanh thu
Phương pháp chi phí
Phương pháp thu nhập
7. Đối chiếu các giá trị được chỉ định từ 3 cách tiếp cận
Trọng số dựa trên độ tin cậy tương đối của ba phương pháp tiếp
cận
8. Báo cáo ước tính giá trị cuối cùng
Viết báo cáo là một chức năng cực kỳ quan trọng
Phải đáp ứng yêu cầu của 1 trong 2 phương án báo cáo
Báo cáo đánh giá

Mẫu báo cáo hoặc báo cáo tường thuật dài hơn
Để thẩm định nhà, thường sử dụng biểu mẫu thay vì tường
thuật Báo cáo thẩm định bị hạn chế

Thảo luận tối thiểu về việc đánh giá có tham khảo tài liệu hồ sơ nội bộ
Chỉ dành cho khách hàng sử dụng
số 8
Chúng ta sẽ tập trung vào Bước 6:
Phương pháp so sánh doanh thu
Phương pháp chi phí
Phương pháp thu nhập

Ý tưởng cơ bản:
Giá trị của RE có thể được xác định bằng cách phân tích việc bán
giá của tài sản tương tự
Tại sao?
Trong thị trường cạnh tranh, sản phẩm thay thế gần gũi sẽ được
bán với giá tương tự
Khó khăn lớn?
Có bao nhiêu sản phẩm thay thế thực sự gần gũi và bao nhiêu trong
số đó đã được bán gần đây?
9
Triển lãm 7-3
Những thuộc tính nhà ở nào có vẻ 1. Kích thước lô
quan trọng nhất? 2. Kích thước ngôi nhà
3. Tuổi
4. Vị trí
Phải là tài sản mà người mua tiềm năng sẽ xem

xét thay thế cho tài sản chủ thể
Nên là các giao dịch dài hạn
Giá được thương lượng khá tốt xảy ra ở mức “bình thường”
điều kiện
Ví dụ, không phải là một vụ bán hàng khó khăn
Chọn để giảm thiểu các điều chỉnh vật lý và vị

trí cần thiết
10
Nguồn dữ liệu:
Hồ sơ công khai (ví dụ, giám định viên thuế tài sản của quận)
Dịch vụ niêm yết đa dạng (MLS) Nhà cung
cấp tư nhân (công ty sở hữu quyền sở hữu, các công ty khác)
CoStar cho tài sản thương mại
Tầm quan trọng của các mối quan hệ cá nhân
Người thẩm định phí là những nhà nghiên cứu!
Mục tiêu?
Chuyển đổi các đặc điểm của mỗi đặc điểm có thể so sánh được với một
sự gần đúng của chủ đề
Chủ thể
Bản số 1
Phần #2
11
Trình tự điều chỉnh

Điều chỉnh giao dịch
Điều chỉnh tài sản
Điều chỉnh giao dịch

Quan tâm đến bản chất và các điều khoản của thỏa thuận
Quyền tài sản được chuyển giao

Nếu người mua so sánh mua một bất động sản hợp pháp khác, nên bỏ qua
Các điều
khoản tài chính , ví

dụ, dưới mức tài trợ lãi
suất Điều kiện bán (có hợp tác hay không?)

Cha mẹ bán cho con
gái Chi tiêu ngay sau khi mua Người mua có thể
được giảm giá
Điều kiện thị trường
tức là những thay đổi về giá trị kể từ khi bán các tài sản có thể so sánh được
12
Triển lãm 7-4
Phân tích bán hàng lặp lại để điều chỉnh điều kiện thị trường
Giá tại Tỷ lệ
Trước Giá Thay đổi mỗi tăng
Ngày Doanh thu
Hôm nay Tháng hàng tháng
Tài sản bán trước đó (SP1 ) (SP2 ) (SP2 -SP1 )/mos. (% của SP1 )
MỘT
12 tháng. 18 191.000 USD $197.900 $575 0,30%
B tháng trước. 24 158.600 $167.000 $467 0,29 %
C tháng trước. trước kia 148.900 $162.000 $546 0,37 %
Tỷ lệ tăng trung bình hàng tháng = 0,32 %
Lưu ý: Thường rất khó để tìm đủ số lượng sản phẩm so sánh đã bán được
hai lần. Vì vậy, thường phải dựa vào các chỉ số giá nhà được công bố công
khai để ước tính mức tăng giá cho một ngôi nhà điển hình ở khu
vực lân cận đối tượng.
Nguồn chỉ số giá nhà

Freddie Mac Freddie Mac: Dữ liệu CMHPI
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA)

http://www.fhfa.gov/KeyTopics/Pages/House-Price-Index.aspx
Chỉ số giá nhà S&P CoreLogic Case-Shiller

http://us.spindices.com/index-family/real-estate/sp-case-
shiller
Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia
www.realtor.org/research/research/metroprice
Ứng dụng: Rút ra tỷ lệ thay đổi hàng tháng từ hầu hết

các chuỗi liên quan và áp dụng cho các chuỗi so sánh
13
Điều chỉnh tài sản

Vị trí
Đặc điểm vật lý Đặc điểm kinh
tế (không áp dụng cho nhà ở)

Các đặc điểm kinh tế quan trọng của tài sản tạo ra thu nhập: chi phí hoạt động, điều khoản cho thuê,
cơ cấu khách thuê Sử dụng Nếu sử dụng
có thể so
sánh được nếu khác với cách sử dụng tốt nhất của đối tượng, tốt hơn không nên sử dụng làm tài sản
so sánh được
Các tài sản phi bất động sản (tài sản cá nhân)
Điều chỉnh giao dịch thứ nhất…

theo thứ tự liệt kê ở trên
Điều chỉnh tài sản thứ hai…
không theo thứ tự cụ thể
nào Thận trọng: trộn lẫn điều chỉnh đô la và phần trăm
14
Điều chỉnh giao dịch lần thứ nhất…

theo thứ tự liệt kê ở trên
Điều chỉnh tài sản lần thứ 2…
không theo thứ tự cụ thể nào
Thận trọng: trộn lẫn điều chỉnh đô la và tỷ lệ phần trăm
250.000 Giá bán tương đương
-3.000 Điều chỉnh cho các mặt hàng phi thực tế (có thể so sánh là "tốt hơn")
2% Thay đổi giá trị thị trường kể từ khi bán so sánh

Tính từ. đầu tiên đối
-3.000 Điều chỉnh cho các mặt hàng phi thực tế
với các mặt hàng phi thực tế
247.000 Giá bán tương đương được điều chỉnh cho các mặt hàng phi bất động sản
4.940 Thay đổi giá trị thị trường kể từ khi bán so sánh
251.940 Giá bán điều chỉnh cuối cùng

Tính từ. đầu tiên về
5.000 Thay đổi giá trị thị trường kể từ khi bán so sánh
giá trị thị trường
255.000 Giá bán tương đương được điều chỉnh cho các mặt hàng phi bất động sản
-3.000 Điều chỉnh cho các mặt hàng phi thực tế
252.000 Giá bán điều chỉnh cuối cùng
Mỗi lần điều chỉnh được thực hiện
theo giá điều chỉnh trước đó,
không phải giá bán của sản phẩm so sánh
Tốt nhất nên sử dụng thứ tự
này trong bài kiểm tra/bài kiểm tra
15
Bạn đang định giá một bất động sản nằm cạnh đường cao
tốc tốc độ cao
Cải tiến bao gồm khung một tầng
nhà ở với 8 phòng và 2 phòng tắm với tổng diện tích
2.000 USD vuông.
Có chất lượng xây dựng trung bình, nhà ở trong tình
trạng tốt tại thời điểm kiểm tra
Sơ đồ mặt bằng và các hạng mục thiết bị điển hình cho
loại tài sản này
Cuộc điều tra đã tiết lộ các

giao dịch sau đây liên
quan đến các tài sản có
thể so sánh được
ở khu vực lân cận đối tượng
và trong phạm vi giá trị tương
tự như đối tượng
16
(1) Một năm trước, một bất động sản rộng 2.400 m2 không liền kề với
đường cao tốc được bán với giá 160.000 USD. Những cải tiến gần như
giống hệt với đối tượng ở về mọi mặt ngoại trừ kích thước.
(2) Năm nay, một bất động sản rộng 2.400 mét vuông không liền
kề với đường cao tốc được bán với giá 150.500 USD. Ngôi nhà này
rất giống với chủ đề ở mọi khía cạnh ngoại trừ kích thước.
(3) Một bất động sản rộng 2.000 mét vuông không liền kề với xa lộ
được bán cách đây 1 năm với giá 150.000 USD. Những cải tiến này rất
giống với chủ đề.
(4) Một bất động sản rộng 2.400 mét vuông được bán trong năm nay với giá 140.300 USD.
Nằm cạnh xa lộ, nó rất giống chủ đề ngoại trừ kích thước.
Vấn đề:
Xây dựng chỉ dẫn về giá trị của chủ đề, chỉ rõ nguồn gốc của từng điều
chỉnh
Các điều chỉnh được chỉ định dành cho:

thời gian
Vị trí so với đường cao tốc
kích thước
17
Thời gian:
Bán 1 (1 năm trước) 160.000 USD
Bán 2 (hiện tại) 150.500

Sự khác biệt -9.500 Trong “thế giới thực”,
người đánh giá không

Vị trí:
thể tìm thấy hai
Bán 2 (không giáp xa lộ) 150.500$ giao dịch mua bán giống
hệt nhau.
Bán 4 (liền xa lộ) 140.300
ngoại trừ một
Chênh lệch -10.200 thuộc tính!
Kích thước:
Bán 1 (2.400 ft vuông) 160.000 USD
Bán 3 (2.000 ft vuông) 150.000

Sự khác biệt $ -10.000
Điều chỉnh:
Doanh thu Giá bán Thời gian Vị trí Kích cỡ Tổng cộng Chỉ ra
Điều chỉnh cuối cùng
Tính từ. GiáGiá trị

bán
1 160.000 USD -$9.500 -$10.200 -$10.000 -$29.700 $130.300
2 150.500 - 10.200 - 10.000 - 20.200 130.300
3 150.000 - 9.500 - 10.200 - 19.700 130.300
4 140.300 - 10.000 - 10.000 130.300
Giá trị thị trường ước tính: 130.300 USD
Lưu ý: Các điều chỉnh có thể dương hoặc âm. Ở đây tất cả đều tiêu cực vì
tài sản chủ thể kém hơn so với doanh số bán hàng có thể so sánh được về mọi
mặt mà thị trường quan trọng; theo nghĩa đó, đây là một sự đánh giá
không điển hình
18
Trong các tình huống "thực tế", các giá trị được chỉ định
không bao giờ xếp hàng giống hệt như trong ví dụ trên
Người thẩm định nên định giá bao nhiêu thuộc tính của
ngôi nhà?
Hãy xem Phụ lục 7-8 & 7-12
Triển lãm 7-8
19
Triển lãm 7-9: 2380 Appletree Ct
Lưu ý: Người thẩm định không thực sự ấn định trọng số khi đối
chiếu; họ chỉ thảo luận về trọng số của họ trong tài liệu
Thủ tục
Ước tính chi phí tái sản xuất của cải tiến
Ước tính khấu hao lũy kế
= Chi phí khấu hao của việc cải tạo tòa nhà
+ Ước tính giá trị khu đất
= Giá trị được chỉ định theo phương pháp chi phí
Giả định chính?: Chi phí tạo
ra một tài sản có liên quan đến giá trị thị trường của nó
20
Hai khái niệm về “chi phí”:

Chi phí thay thế: Chi phí
để tạo ra thứ gì đó có ích (chức năng) tương đương
Chi phí sao chép: Chi phí
của một bản sao vật lý chính xác
Sự phức tạp trong ứng dụng?
Phương pháp ước tính chi phí thay thế

Phương pháp khảo sát số lượng
chính xác nhất; phản ánh số lượng và chất lượng của tất cả các vật liệu và tất cả
chi phí nhân công
Chi phí cho mỗi foot vuông hoặc foot khối
Ước tính chi phí trên một đơn vị diện tích; sử dụng chi phí của các cấu trúc tương tự
Đơn vị tại chỗ
Ước tính chi phí cho từng hạng mục công trình
21
Ước tính chi phí thay thế nguồn

RS có nghĩa là www.rsmeans.com
Marshall và Swift www.marshallswift.com
Công ty tư vấn
Nhà xây dựng/nhà thầu
Việc ước tính chi phí thay thế có khả thi không?
Không khấu hao thuế

Chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị
thị trường của cải tiến
Các loại khấu hao lũy kế phải được xem xét: 1. Suy thoái vật
chất 2. Lỗi thời
về chức năng
3. Sự lỗi thời bên ngoài (kinh tế)

Thủ tục tiếp cận chi phí
22
1. Suy thoái thể chất:

Mất giá trị thị trường do lão hóa, hư hỏng và sử dụng thông thường
2. Lỗi thời về chức năng:
Mất giá trị do thay đổi thị hiếu, sở thích, đổi

mới công nghệ hoặc tiêu chuẩn thị trường
Ví dụ?
3. Sự lỗi thời bên ngoài (kinh tế):

Mất giá trị do những thay đổi vượt ra ngoài
ranh giới tài sản (hiệu ứng lân cận)
Gia tăng ùn tắc giao thông tại khu vực
Chuyển đổi khu dân cư từ chủ sở hữu sang thuê
Vấn đề môi trường
Giảm nhu cầu/nhu cầu đối với khu vực lân cận
Việc ước tính khấu hao lũy kế có khó không?
23
1. Tòa nhà mới 2.

Định giá bảo hiểm 3.
Tòa nhà đặc biệt
24
25
Ví dụ: Freddie Mac: Home Value Suite
Dựa trên mô hình được phát triển trên hàng triệu

việc bán hàng
Kết hợp hồi quy phức tạp với doanh thu lặp lại và
các kỹ thuật thống kê khác
Hồi quy được sử dụng để dự đoán/đánh giá thuộc tính
của đối
tượng Xem Vấn đề ngành 7-2 và phụ lục chương
http://www.smarthomebuy.com
http://zillow.com
26
Kết thúc chương 7
27

Chapter 6 Valuation Using The Sales Comparison and Cost Approaches

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Chapter 6 Valuation Using The Sales Comparison and Cost Approaches

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Machine Translated by Google

Định giá bằng cách sử dụng

So sánh doanh số bán hàng và

Phương pháp tiếp cận chi phí

Tính toán định giá được yêu cầu khi:

hiện đại hóa

được cải tạo

Trang web được phát triển

Giá trị thị trường:

Giá trị đầu tư:

Giá giao dịch: Giá thực tế

trả cho một tài sản cụ thể

Các trường hợp miền nổi tiếng

Giải quyết tài sản

Người cho vay thế chấp

dịch hoàn hảo

Ví dụ về Simon Property Group (SPG) trong sách….. (truy cập http://

Mỗi thuộc tính là duy nhất

Thuộc tính phong phú và đa dạng

Phân đoạn cao &

Thị trường địa phương kém hiệu

quả về mặt thông tin

của tiểu bang và liên bang

Người định giá được nhà nước chứng nhận

Được quản lý bởi tổ chức thẩm định

1. Xác định vấn đề thẩm định

Ngày định giá

Quyền được định giá (phí đơn giản,

v.v.) Loại giá trị được ước tính

Loại định giá phổ biến nhất?

Các giả định hoặc điều kiện quan trọng

2. Xác định phạm vi công việc cần thiết Thời

gian và yêu cầu cá nhân Đề cương

báo cáo thẩm định đề xuất Dữ liệu và

3. Thu thập dữ liệu và mô tả tài sản

Đặc điểm của vùng, thành phố và vùng lân cận

so sánh Chìa khóa để đánh giá?

4. Thực hiện phân tích dữ liệu Phân tích

thị trường Cung và cầu

Sử dụng cao nhất và

phép khả thi về mặt vật

chất khả thi về mặt tài

chính sinh lợi nhiều

trống Xem xét mọi mục đích sử

dụng có thể Mục đích sử dụng cao nhất và tốt

5. Xác định giá trị đất

6. Áp dụng 3 phương pháp định giá Phương

pháp so sánh doanh thu

Phương pháp chi phí

Phương pháp thu nhập

8. Báo cáo ước tính giá trị cuối cùng

Viết báo cáo là một chức năng cực kỳ quan trọng

Báo cáo đánh giá

Để thẩm định nhà, thường sử dụng biểu mẫu thay vì tường

thuật Báo cáo thẩm định bị hạn chế

Chỉ dành cho khách hàng sử dụng

Chúng ta sẽ tập trung vào Bước 6:

Phương pháp so sánh doanh thu

Phương pháp chi phí

Phương pháp thu nhập

Khó khăn lớn?

Triển lãm 7-3

Những thuộc tính nhà ở nào có vẻ 1. Kích thước lô