福岡市的市場特性

— 福岡市的人口 —

政府指定城市中人口增長率最高！
福岡市的人口數在政令城市中位居第5位，【人口增加數量】
【人口增長率】【10-20歲的年輕人比例】都是政令城市中的第
一位。
人口增長率約是政令市平均值的5倍。
特別是女性人口較多，以6:4的比例女性居多。
根據將來人口的推算，2035年將達到頂峰160萬6千人。

※人口數截止至2018年5月
※人口增加數量、人口增長率來自2015年國情調查（2010年10月-2015年10月）
 福岡市的市場特性
— 福岡市的未來 —

的地理位置期待形成國際性產業。
具備潛在的能力，活用與亞洲鄰近
位置優勢排名第一！潛力等級第一。

野村綜合研究所（NRI）在2017年7月5號發表的【發展潛力城市排名】
調查中，福岡市現在的產業創發力和將來發展潛力有較大差距，在
【從位置優勢排名看發展潛力高的城市】中位列第一，并在綜合排
名中僅次於東京位列第二。

這個排名是以人口規模等為基礎選出日本的100個城市作為候選，基
於“風土”“基礎”“環境”的6個視點以及131個指標為依據，評價出福岡
不僅對多樣性有著較高的寬容度，還具有挑戰新事物的氣質，是容
易引發創新的風土。

另外，在該調查中也做了【退休一代一邊享受餘生一邊工作】【具
有創業精神，適用中小型企業】等反應生活方式的排行，在12個排
行榜中福岡市都排進了前10名。
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— 福岡市的未來 —
可發展城市排名的評價

對多樣性的接受度高，富有自由創業家精神的城市

市民的幸福感高，特征是熱愛這座城市

通往機場、港灣、新幹線車站的交通良好，這裡國際會議也很多，
商務環境很完備

另一方面，有這樣的環境但大企業或外資類企業的佈局卻較少

以往，福岡在分店經濟的城市中被認為弱點是看不到製造業的產
業聚集。但是在牽引經濟的產業從製造業變成了IT業以及服務業
過程中，繼東京大阪名古屋之後福岡有望成為牽引日本經濟的第
4個核心。
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— 作為亞洲交通網關 —
從博多車站到福岡機場只需要5分鐘！

鐵路、港口、機場等陸、海、空的入口都在福岡的市中心，
所以具有很高的便利性。

福岡市內也有充實的市營地下鐵、城市高速公路網以及攻
擊線路網等，上下班上下學都很輕鬆。

而且，在2011年3月九州新幹線鹿兒島路線全線開業，前往
熊本鹿兒島-福岡之間的交通有了顯著的提高，預計今後的
人口流入、經濟發展還會更進一步。
 福岡市的市場特性
— 作為亞洲交通網關 —
博多自古以來作為商人的街道繁榮起來，從其佈局來說與大陸的
往來也頻繁。
東亞的主要城市（釜山、首爾、上海、北京、台北）距離在
1500km之內，是日本中最靠近亞洲的物流人流據點城市，與東京
大阪札幌的距離和亞洲主要城市的距離屬於同一範圍內，
可以說是日本和海外的轉播地點。

因此，在世界範圍對福岡市的評價也很高。在英國全球信息雜誌
『MONOCLE（モノクル）』每年發佈的【世界最想居住城市best25】
中，與東京京都並列排行榜的常客。

世界最想居住城市Top10（2016年）
第1名 東京

第2名 柏林

第3名 維也納

第4名 哥本哈根

第5名 慕尼黑

第6名 墨爾本

第7名 福岡
第8名 悉尼

第9名 京都

第10名 斯德哥爾摩
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—國外入境情況 —
外國人入境者人數連續6年刷新歷史最高值
觀光消費金額也穩步增加

從福岡機場以及博多港口入境的外國入境者人數的變化

數據出處：法務省【出入國管理統計】

2017年福岡市的外國人入境者人數約為298.3萬人（國內的
約10%）、訪日外國遊客消費金額（推算）約為3860億日元
（佔國內約9%）。
 福岡市的市場特性
—國外入境情況—

福岡市旅遊消費金額的變化

數據出處：旅遊局【關於旅行、觀光產業經濟效應的調查研究】

外國人入境者人數連續6年刷新歷史最高值，入境遊客數量
連續5年刷新歷史最高。旅遊消費金額也跟著穩步增長。
 福岡市的市場特性
—國外入境情況 —
遊輪停靠次數全國最多

博多港的遊輪停靠次數（包括國內航線），超過了自2015以來連續
12年位居一位的橫濱港，成為全國停靠次數最多的港口。

2017年共停靠326次，連續3年國內第一。遊輪旅客等來自海外船隻
的上下船人數，連續2年超過200萬人。

博多港輪船停靠次數的變化
回

數據出處：福岡市港灣機場局
雖然停港需求旺盛，但是接受體制卻跟不上。在2016年放棄了約
130件的停港需求。
因此，博多港目前正在推進國家延伸工程，將中央埠頭西側岸壁
（490米）延伸330米。計劃2018年秋季投入使用。
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—福岡市的再開發之天神ビッグバン—
天神ビッグバン，通過利用國家戰略特區和地區計劃等放
寬管制來促進民間投資，進而重建福岡市中心地區的大廈、
公園以及地下通道等公共設施的項目。

從天神十字路口以半徑約500米（約80公頃）的地區為對象，
通過硬件軟件兩方面的實施，提高作為亞洲據點城市的作
用和功能，并創造出新的空間以及工作崗位。

截至2024年，會有30棟民間建築的改建，其延床面積將增
加1.7倍、僱用將增加2.4倍。另外，大約2900億日元的建設
投資效果，在改建完成之後預計每年將帶來約8500億日元
的經濟效益。
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—福岡市的再開發之舊大名小學舊址的活用事業—
福岡市的中心市區再開發【天神ビッグバン】項目中重要
的一項，便是【舊大名小學舊址活用事業】。

舊大名小學舊址面積約1萬1800平方米。

被定位為【天神ビッグバン的西門】，以確保地域活動據
點以及災害避難場所，還有辦公室和酒店的招商為條件實
施公開募集建議，并從應征的3個小組中選出了積水住宅組
的提案。

提案內容是，在地上24層的高樓大廈里除了有【The Litts
Curton】酒店之外，還有包括公民館、保育設施、創業支
援設施、住宅等在內的18層的社區樓、并修建活動大廳、
廣場等，目標在2022年12月左右開業。
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—福岡市的再開發之博多站周邊再開發—
2016年4月在博多站前面的再開發區域（博多郵局和博多大廈的舊
址），日本郵局商業大樓「ＫＩＴＴＥ博多」和JR九州日本郵局共
同複合辦公樓「ＪＲＪＰ博多ビル」相繼開業。

這2座大樓的所在位置，就是【博多站中央地區規劃】區域內的
【博多站西南街區】。

該街區首次應用了【福岡市市中心功能更新引導方案】，承擔著
福岡市城市建設的先進作用進行再開發，作為【人流聚集、熱鬧
洋溢西南街區的城市入口】，博多站周邊有望發展成更加有魅力
的街道。

目前，博多站周邊地區正在進行近鐵集團「(暫稱)近鉄博多大樓」
（右上照片）以及ＪＲ九州「博多駅前二丁目複合大廈」的再開
發計劃，除此之外預測到外國遊客需求還迎來了前所未有的酒店
開發高峰。
 福岡市的市場特性
—福岡市的再開發之ホークスタウンモール舊址複合再開發計劃—
福岡市中央區地行濱的ホークスタウンモール舊址由三菱地產經手複
合再開發計劃。預計2018年秋季，有望成為該地區新地標的大規模
商業設施「MARK IS 福岡ももち」即將開業，在該設施相鄰的土地上
將開發地上28層地下1層的塔樓2棟（共584戶），這裡可是備受關注。

三菱地產的骨幹商業設施品牌「MARK IS」，是繼靜岡、港未來（橫
濱）之後的第3個設施，此次的「MARK IS 福岡ももち」延床面積約
12萬5000平方米、店鋪面積約4萬8000平方米，是天神以西地區福岡
市內最大規模的商業設施。

活用海濱ももち地區的佈局，目標向當地優質市場提個舒適的空間以
及不同的變化。

店鋪構成包括時尚、飲食、雜貨、復合電影院「ユナイテッド・シネ
マ福岡」以及生活商圈「Zepp Fukuoka」等，吸引各種各樣功能的店
鋪150~299家，以家庭層為中心，面向年輕人到老年人這個廣泛的年
齡層，目標是福岡前所未有的新定位【高感度的日常生活】。
 福岡市的市場特性
—福岡市的再開發之九大六本松校區舊址再開發—
與福岡市營地下鐵七隅線【六本松】站直接相連，【九大六本松
校區舊址再開發（青陵街 六本松）】約6.5公頃的街道建設。
其概念為【人與人積極交流，培養理性，感受四季，熱鬧與良心
相互碰觸的城市】，南側區域，取代九州大學的是地區的新需求，
聚集了法院、檢察廳等、律師會館等司法機關，推進與司法融為
一體的城市建設。

位於東街區的綜合設施「六本松４２１」於2017年9月26號開業了，
入駐了人氣超市「ボンラパス」、九州最大規模的「蔦屋書店」
以及醫療設施等。

2016年3月閉館的【福岡市立少年科學文化會館】移到了該設施內。
2017年10月1日開館的【福岡市科學館】在開放之時，六本松周邊
出現了大堵車的熱鬧景象。

在2017年春季先行開業的西街區公寓複合設施，有白天大排長隊
超受歡迎的美食店，能感受到這個新街道的活力。
 福岡市的市場特性
—災害風險低—
日本全國屈指可數的地震少的城市
城市中心企業由於災害風險分散轉移到福岡市

2011年東日本大地震以後，城市中心的企業為了分散災害風險將
總部或部分據點轉移到福岡市。
以日本第一商務城市為目標的福岡市，抗災害能力較強是一個主
要的原因。
實際上，20個政令市以及東京23區的21個大城市中，由於火災造
成損失的家庭是最少的、位列第1，起火率排第3，火災造成的受
傷人數是第3少的，屬於全國最高的水平。
而且，還是全國屈指可數地藏較少的城市。
2017年4月地震調查研究推進本部公佈的【今後30年間發生震度6
級以上的概率】，福岡概率為8.3%，是比全國主要城市都低很多
比較安全的城市。
在地震保險費用方面，都道府縣各收費率1~4等地的4個區分（等
地）中，福岡縣被列為危險度最低的1等地，受到優待。
今後30年內發生震度6級以上的概率

都市名 概率

東京 48%
橫濱 82%
名古屋 46%
大阪 56%
廣島 24%
福岡 8.3%

• 2018年版，平均情況 全地震
• 縣廳所在地市役所周邊、東京屬於東京都廳數據出處：政府地
震調查研究推進本部
 福岡市的不動產市場情況
— 福岡市的地價 —
商業地的最貴地點與東京並列
地下鐵沿線以及中央區的住宅地暴漲

根據2018年1月1日國土交通省發表的公式地價，福岡市的住宅地
上漲了4.3%，商業地上漲了10.6%，上升率比前年還高。

住宅地當中，中央區（6.9%）以及南區（6.1%）上升率均超過6%；
商業地當中，博多區（13.8%）、中央區（12.3%）、東區（10.4%）
都是2位數的上升率。

以象征著城市發展的人口增長為基礎，商業地在進口的增加和活
躍的企業活動背景下，對酒店、辦公室、店鋪的需求持續發展；
住宅地則對公寓、一戶建用地的需求很高，由於交通網線的整備，
受到實際需求而上升的傾向很明顯。
 福岡市的不動產市場情況
— 福岡市的地價—
領導地方4大城市圈的福岡
競爭對手是東京、名古屋、大阪

最貴的地點是商業地中央區天神1丁目（天神コア），1平方米872
萬日元，比上一年增長了11.1%，與東京虎之門相近，超過了大阪
南區的繁華街和道頓堀的價格。

所以，有認為福岡市城市間競爭的對手並不是福岡以外的地方4大
城市（札幌、仙台、廣島），而是東京、名古屋、大阪這3大城市。
東京大阪的許多人也都關注著福岡。
 福岡市的不動產市場情況
— 收益物件的市場動向—
即使價格高漲原因利率下降，登錄市場也很活躍
關注福岡市的發展性和穩定的回報率

福岡市，由於人口增加和市中心的大規模再開發以及交通網的整
備等城市發展帶動房地產投資市場的活躍。

雖然隨著價格的高漲利率下降了，但是在福岡市由於20代的人口
居多租房率也較高，比其他城市更為有利，成為東京大阪等地也
備受關注的市場。

關於主要城市用於投資的房地產的預期回報率的變化
租賃住宅一棟（1室型）的預期回報率
福岡市的不動產市場情況
— 收益物件的市場動向—
 福岡市的不動產市場情況
— 收益物件的市場動向—

福岡市投資用房地產（住宅）各建築年份的投資回報率變化
福岡市的不動產市場情況
— 收益物件的市場動向—
 福岡市的不動產市場情況
— 租賃公寓的需求—
福岡市中央區、博多區，特別是租賃住宅需求呈穩定良好變化

目前，福岡市租賃公寓的需求超過了供應。

這種情況是由於在九州經濟圈集中於福岡的背景下，福岡的人口
增加並且擁有全國第2的學生數量、以及被稱為經濟之町單身外派
率較高，特別是中央區和博多區，可以說具備能夠確保將來穩定
需求的環境。
 福岡市的不動產市場情況
— 租賃公寓的需求—
中央區 距離車站5分鐘之內較受歡迎，1R房子為5萬日元

在中央區日赤路沿岸的清川地區有1R100~200戶的大戶房源等，給
人的印象發生了很大的變化。
距離西鐵或地下鐵站步行5分鐘以內的區域，面向單身人士的25平
方米房源較受歡迎，包含公共費用在內的房租重點在5萬日元左右。
警固地區由於2005年福岡縣西方沖地震的影響雖然可能讓人感到
不安，但是因為它步行就能到達天神這點，所以到現在也是需求
很高的地區。
 福岡市的不動產市場情況
— 租賃公寓的需求—
博多區 新出的房源就算是大戶房源也能立馬確定入住

在博多區是只要一出新房就馬上被定下入住的狀態，即使是100戶
的大戶房源不發廣告也幾乎是定下的了。
1R（一房）25～27㎡是6萬6千日元。1R必須是浴室、衛生間分開
的。
另外，網路環境作為現今必要的入住條件，由於租戶等對網路的
需求日益複雜，因此都要求對應高速互聯網環境。
 福岡市的不動產市場情況
— 租賃公寓的需求—
東區 租金集中在6萬日元到7萬日元之間

東區的租戶，個人佔7成，法人佔3成。
面向家庭的3~4人的居多，距離商店街步行5~10分鐘內并靠近小學、
托兒所的房子比較受歡迎，房租的話集中在6~7萬日元左右。
千早站附近的房子比較受單身人士歡迎，房租行情1R～1DK的3~4
萬日元，2LDK的5~6萬日元，3LDK的6~7萬日元。
精品房會比較貴12~13萬。位於島嶼城市的島塔，以投資為目的購
買的人非常多，因此房租也變得昂貴。

南區 高宮地區主要面向家庭住戶

南區高宮地區的租金，雖然新建的1R價格有上漲的趨勢，但除此
之外的房子則基本沒有變化。該區主要是面向家庭租戶的3LDK，
不租65平方米的房子租金在8萬日元左右。
新建的1R租金行情為5萬日元。
受家庭層歡迎的地區當中，尤其是西高宮小學校區特別受歡迎。
長住地區也是堅持面向家庭住戶，對單身人士租戶比較少。
大橋地區面向家庭的有100平方米大，租金上漲到10~12萬日元。

福岡市西部地區 地下鐵開通之後，面向家庭用戶的需求增加

城南、早良、西區、系島地區有福岡市營地下鐵機場線及七隅線、
JR筑肥線2條路線，這些地區內有3所主要大學，因此形成了面向學
生的租賃市場。
該地區由於長期的住宅用地不足，主要工作是舊房改建。
城南區在地下鐵七隅線開通之後，面向家庭住戶的需求有所增加，
房租在6~7萬左右。
姪濱地區則是姪濱站南口周邊較為熱鬧。
九大學研都市站周邊的公寓群很引人注目，近年來人口集中在此。
 福岡市的不動產市場情況
— 商品房公寓現狀—
用地擴大至福岡市周邊
中心地區趨勢是小型公寓

受福岡市域外（東京、大阪等）開發公司過熱的用地獲取以及建
築費高漲的影響，市內中心地區的專有銷售單價出現了平均每坪
超過300萬日元的單位，面向一次性獲取的用地，不得不往福岡市
周邊地區擴大。

新建公寓的平均價格、每坪單價在近20年達到了1.5倍
 福岡市的不動產市場情況
— 商品房公寓現狀—

2018年5月為止，福岡市供應的新建公寓有63件（總戶數共4695戶）※包含
計劃中的

另一方面，由於塔樓公寓很盛行，跟著這個趨勢復合開發也在增
加。

東區島嶼城市的「センターマークスタワー」計劃在同一塊土地上建
立便民設施。中央區地行濱地區計劃的「ザ・パークハウス福岡タワ
ーズ」也同樣是在同一塊土地上建立三菱地產的商業設施品牌「マ
ークイズ福岡ももち」。

並且，在早良區西新地區，東京建築的「ブリリアタワー西新」正
在計劃當中，作為プラリバ舊址的再開發計劃，商業樓也在計劃之
內。公園+商業等具有高附加價值的房源正在增加。
 福岡市的不動產市場情況
— 商品房公寓現狀—

另外，中心地區面積在30~50平方米，房間數少的緊湊型公寓正在
增加。這是因為在福岡市除了學生以外的單身一族比例很高。

緊湊型公寓在交通以及佈局環境方面很重要，在難以獲得大規模
公寓用地的中心地區，從實際需求和投資兩方面來看，今後的需
求有望擴大。

福岡市中央區
 福岡市的不動產市場情況
— 由於外國旅客需求引起的酒店建設高峰期—

酒店開發高峰期 ，未來2年預計建設33間
作為投資對象，牽引著房地產市場

福岡市的酒店、旅館截至2017年9月共有209間（共約2萬5800個房
間）。
運轉率為84.%，處於連續4年超過80%的良好狀態。

在酒店需求高漲的背景下，由於亞洲等海外觀光客急劇增加，
2016年福岡市酒店接待外國人數為271萬人，比2014年增長了2.3倍。

到訪福岡市的觀光客數量在2016年突破了2000萬人，成為了連續5
年刷新歷史最高的原動力。
 福岡市的不動產市場情況
— 由於外國旅客需求引起的酒店建設高峰期—

另外，隨著良好的住宿動向，福岡市的酒店作為投資對象備受關
注，成為房地產交易市場的牽引者。

福岡市在2020年3月明確將有33家（約5250個房間）酒店新開業，
比目前2萬6000個房間多增加了2倍，這將是歷史上最大的開業高
峰。
 福岡市的不動產市場情況
— 簡易旅館需求增加—
隨著民宿需求擴大簡易旅館設施數量在1年之間增加了約3倍

根據福岡市公佈的旅館業法中簡易旅館的設施數量，在2017年12
月底市內簡易旅館設施數量為169處（866間客房），而2016年12
月底的設施數量為54處（379間），一年之間增加了約3倍。

在福岡市，對於國家戰略特區法之旅館業法的特例制度的民宿，
是不能進行特區民宿的運營。
因此，要在市內運營民宿，必須取得旅館業法的許可或是提交住
宅民宿事業申報。

隨著訪日遊客增加以及民宿需求的擴大，簡易旅館在市內急劇增
加。2016年福岡市旅館業法施行條例有所緩解，並且對於禁止混
合住宅里的民宿設施與住宅混合在一起的規定以及簡易旅館營業
設施的前台設置義務規定，在滿足一定條件的情況下可追加例外
規定這點也是很大的主要原因。
 —福岡市運營民宿的優勢 —
民宿新法中特別值得關注的一點，從業者的角度來說一年180天的
運營上限可以說是最大的障礙。

對策之一，也有企業考慮運營除運營天數以外其他屬於旅館業法
對象外的月租型公寓（停留時間在1個月以上）。需要注意的一點
是，在某些情況下由於條例規定了營業天數的限制，因此有必要
對民宿運營的地區條例進行確認。

還有其他選擇，就是獲取旅館業法簡易旅館營業許可后進行民宿
運營。

福岡市積極推進民宿服務，例如在全國率先實施【民宿活動】等，
并在2016年修改了福岡市旅館業法施行條例。

當中簡化了設置前台的義務等，簡易旅館營業許可下的民宿運營
（沒有限制一年營業天數）變得更加容易。積累了民宿設施（簡
易旅館）的運營業績，具有運營管理經驗的代理公司將是在福岡
市進行民宿事業的優勢。

實施民宿新法后，規模和事業形態變得一致。但是依據民宿新法
的民宿運營，原則上營業天數限制為一年180天，對此很多人認為
對民宿來說很難取得收益。因此今後對沒有營業天數限制的簡易
旅館這樣的民宿設施的需求也會越來越高。

在福岡市中心新建一棟公寓類型的民宿設施也在增加。作為公寓
計劃進行新建，然後在建設過程中通過旅館業用途變更以獲取簡
易旅館許可，再作為民宿進行營業的情況也在增加。