TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

HỌC VIỆN TÒA ÁN

----------

BÀI TẬP NHÓM

MÔN: LUẬT DÂN SỰ

“ SƯU TẦM MỘT BẢN ÁN SỞ THẨM

CỦA TÒA ÁN LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC
TUYÊN BỐ GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ
HIỆU DO NHẦM LẪN ”
Nhóm: 3
Lớp: C - K8

Hà Nội / 2024
 *MỤC LỤC*
BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHÓM…………………………………… 2

LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………………………… 4

1. TÓM TẮT VĂN BẢN……………………………………………………….. 5

2. HÃY CHỈ RA NHỮNG ĐIỂM CHƯA PHÙ HỢP TRONG QUYẾT ĐỊNH
HOẶC BẢN ÁN SƠ THẨM MÀ NHÓM ĐÃ SƯA TẦM VÀ GIẢI THÍCH
VÌ SAO NHÓM LẠI CHO RẰNG CHƯA PHÙ HỢP?............................... 6
2.1. NHỮNG ĐIỂM CHƯA PHÙ HỢP TRONG QUYẾT ĐỊNH BẢN ÁN…………... 7

3. HÃY ĐƯA RA QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT VỤ

VIỆC PHÙ HỢP VỚI QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT…………………... 9
3.1. QUAN ĐIỂM MỘT……………………………………………………………….. 10
3.2. QUAN ĐIỂM HAI……………………………………………………………….... 10
3.3. QUAN ĐIỂM BA…………………………………………………………………. 11

4. TỪ VIỆC PHÂN TÍCH VỤ ÁN, NHÓM HÃY ĐƯA RA KIẾN NGHỊ

HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH……………….. 11
4.1. Qua phân tích nội dung của bản án trên và tìm hiểu các tài liệu, kiến nghị liên quan,
nhóm tôi nhận thấy một số vướng mắc, bất cập trong quy định của pháp luật về vấn
đề tổ chức thi hành án dân sự, đấu giá tài sản, thẩm quyền giải quyết về tranh chấp đất
đai…………………………………………………………………………………. 11
4.2. Từ những điểm chưa hoàn thiện trên, chúng tôi muốn đề xuất một số kiến nghị hoàn
thiện quy định pháp luật hiện hành……………

1
 Tiến độ thực Mức độ hoàn
Họ và tên Họp nhóm
hiên đúng hạn thành Kết
STT Và Công việc
luận
Mã sinh viên Tham gia Tích
Có Không Tốt Khá
đầy đủ Cực
Nguyễn Thị Huyền
1 080101174 Nội Dung X X X

Nguyễn Trung Hiếu

2 Nội Dung X X X
080101170

Bùi Thị Hiền

3 Nội Dung X X X
080101167

Ma Thu Hiền
4 Nội Dung X X X
080101168

Thảo luân
Thân Diệu Hiền
5 + X X X
080101169
Thuyết trình

Thảo luân
Nguyễn Trí Hải
6 + X X X
080101166
Word
Thảo luân
Mai Quang Huy
7 + X X X
080101173
Slide
Thảo luân
Nguyễn Duy Huân
8 + X X X
080101171
Slide

Hà Nội, ngày tháng 05 năm 2024

Nhóm Trưởng
Nguyễn Thị Huyền

2
ĐỀ BÀI:

Đề số 8
Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm của Toà án liên quan đến việc tuyên bố giao dịch
dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn mà theo quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với
quy định của pháp luật, và giải quyết các yêu cầu sau:
1. Từ bản án, quyết định đã sưu tầm được, hãy tóm tắt nội dung vụ việc dưới dạng
tình huống dài tối đa 1 trang A4 (giãn dòng 1.5, cỡ chữ 14, không giãn đoạn, không giãn
chữ).
2. Hãy chỉ ra những điểm chưa phù hợp trong quyết định hoặc bản án sơ thẩm mà
nhóm đã sưa tầm và giải thích vì sao nhóm lại cho rằng chưa phù hợp?
3. Hãy đưa ra quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy
định của pháp luật.
Từ việc phân tích vụ án, nhóm hãy đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật
hiện hành.

3
 LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay, theo quy định từ các Điều 123, Điều 124, Điều 125, Điều 126,
Điều 127, Điều 128, Điều 129 BLDS 2015 thì một trong những trường hợp dẫn
đến một giao dịch dân sự vô hiệu đó là bị nhầm lẫn. Căn cứ theo điều 126 BLDS
2015, Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn là:
"1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một
bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị
nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự được xác lập do có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong
trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các
bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập
giao dịch dân sự vẫn đạt được."
Chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đưa ra một khái niệm cụ thể về
nhầm lẫn nên có thể hiểu là việc các bên trong giao dịch hình dung sai về nội dung
của giao dịch mà tham gia vào giao dịch gây thiệt hại cho mình hoặc bên kia, sự
nhầm lẫn phải được thể hiện rõ ràng và căn cứ vào nội dung của giao dịch phải xác
định được
Nhầm lẫn là một trong những yếu tố dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu, là
một phần nội dung phức tạp trong pháp luật hợp đồng, bởi lẽ nhầm lẫn cũng có thể
không là điều kiện để tuyên bố hợp đồng vô hiệu nếu rơi vào các trường hợp mà
pháp luật quy định. Pháp luật quy định rằng, hợp đồng được ký kết do bị nhầm lẫn
có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu theo yêu cầu của bên bị nhầm lẫn hoặc theo yêu
cầu của các bên trong trường hợp các bên đều nhầm lẫn. Đối với hợp đồng dân sự,
thì lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi ký kết hợp đồng là những lợi ích

4
vật chất, có tính tài sản. Trong trường hợp khi một bên có hành vi vi phạm hợp
đồng do nhầm lẫn gây thiệt hại cho bên còn lại sẽ gây ra những hậu quả không
mong muốn cho cả 2 bên, nếu không giải quyết được bằng biện pháp thoả thuận thì
bắt buộc các chủ thể phải tìm đến sự can thiệp của Toà án để đưa ra quyết định
thoả đáng nhất.
Sau quá trình tìm hiểu và thảo luận, nhóm chúng tôi đã sưu tầm được một
bản án điển hình liên quan đến việc Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị
nhầm lẫn. Dưới đây là phần phân tích nội dung bản án mà theo quan điểm của
nhóm quyết định của phiên toà sơ thẩm chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

1. TÓM TẮT BẢN ÁN

Bản án số 105/2017/DS-PT ngày 21/6/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Tây
Ninh về việc “Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản”.

NỘI DUNG :
Ngày 02-10-2014, Công ty KH tổ chức bán đấu giá phần đất diện tích
219m² (trong đó có 100m² đất ONT), thuộc thửa 97, tờ bản đồ số 30, tọa lạc tại khu
phố 1, thị trấn L4, huyện L4, tỉnh Tây Ninh; do Chi cục Thi hành án dân sự huyện
L4 kê biên, cưỡng chế của ông Trần Thanh D và bà Lê Kim H để thi hành án. Bà L
đã mua trúng giá 213.900.000 đồng, theo Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

5
số: 392/2014/HĐMB-KH ngày 02-10-2014. Ngày 10-10-2014, Thi hành án huyện
L4 đã giao tài sản bán đấu giá cho bà L, bà L đã được Ủy ban nhân dân huyện L4
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CH00273 ngày 31-12-2014, diện tích
219 m² . Năm 2015, bà L xây nhà thì bị cán bộ địa chính thị trấn L4 ngăn cản vì
trong diện tích 219 m² đất của bà L mua đấu giá có 154 m² nằm trong quy hoạch
đường giao thông, bà L không được phép xây dựng; trừ đất quy hoạch bà L chỉ còn
diện tích 65 m², chiều ngang 1,6 m, không thể sử dụng được. Bà L yêu cầu Công ty
KH và Thi hành án huyện L4 giải thích và được trả lời là khi kê biên, cưỡng chế,
bán đấu giá không biết đất đã quy hoạch. Bà L đã bị nhầm lẫn khi mua đấu giá, do
Thi hành án huyện L4 và Công ty KH không cung cấp thông tin về đất có quy
hoạch, làm cho bà L bị thiệt hại là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
đất ở nhưng không được xây nhà. Vì vậy, bà L khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao
dịch bán đấu giá tài sản giữa bà và Công ty KH là vô hiệu, yêu cầu Công ty KH
phải trả lại cho bà L số tiền 213.900.000 đồng đã nộp khi mua đấu giá. Công ty KH
cho rằng đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng giữa
công ty với Thi hành án huyện L4 và hợp đồng bán đấu giá giữa công ty với bà L
nên không chấp nhận hủy kết quả bán đấu giá, không chấp nhận bồi thường theo
yêu cầu khởi kiện của bà L. Khi kê biên tài sản để bán đấu giá thì cán bộ địa chính
của thị trấn L4 không thông báo phần đất kê biên của ông Trần Thanh D, bà Lê
Kim H có nằm trong quy hoạch lộ giới. Bà L mua trúng giá, đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu bị quy hoạch thì sẽ được Nhà nước bồi thường
thỏa đáng theo quy định pháp luật. Cho rằng bà L không bị thiệt hại gì nên Thi
hành án huyện L4 không chấp nhận hủy kết quả bán đấu giá, không chấp nhận bồi
thường theo yêu cầu của bà L. Kết thúc phiên toà sơ thẩm, quyết định của Toà án
là không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L đối với Công ty KH về việc “Tranh
chấp yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu”.

6
 2. HÃY CHỈ RA NHỮNG ĐIỂM CHƯA PHÙ HỢP TRONG QUYẾT ĐỊNH
HOẶC BẢN ÁN SƠ THẨM MÀ NHÓM ĐÃ SƯA TẦM VÀ GIẢI THÍCH
VÌ SAO NHÓM LẠI CHO RẰNG CHƯA PHÙ HỢP ?
2.1. Những điểm chưa phù hợp trong quyết định và bản án:
2.1.1. Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ vấn đề quy hoạch để xác định bà L có bị
hạn chế quyền của người sử dụng đất hay không là thu thập chứng cứ chưa
đầy đủ, cho rằng chưa có thiệt hại xảy ra và không chấp nhận yêu cầu khởi
kiện của bà L là không có căn cứ. Bà L khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch
bán đấu giá vô hiệu là có căn cứ.

*GIẢI THÍCH:

- Việc thực hiện quyền của người mua đấu giá tài sản của bà L không được bảo
đảm do bị hạn chế quyền của người sử dụng đối với đất quy hoạch, bà L đã bị
nhầm lẫn vì khi mua đấu giá không được tổ chức bán đấu giá cung cấp thông tin về
việc đất có quy hoạch, không được xây dựng, trong khi thông tin này đã có trước
khi bán đấu giá; với tổng diện tích đất bà L mua được là 219m 2 sau khi trừ đi phần
đất quy hoạch bà L chỉ còn diện tích 65 m² và chiều ngang 1,6 m không thể sử
dụng làm đất ở như trong giấy chứng nhận đã ghi.
- Bà L là người mua trúng đấu giá và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, trong đó diện tích đất ONT cũng là 100 m2. Bà L cho rằng không sử dụng
phần diện tích đất ở được vì bị ngăn cấm xây dựng do đất đã quy hoạch lộ giới.

7
- Việc thực hiện quyền của người mua đấu giá tài sản của bà L không được bảo
đảm do bị hạn chế quyền của người sử dụng đối với đất quy hoạch. Căn cứ theo
quy định dưới đây:

- CCPL: Khoản 2, Điều 49 của Luật Đất đai 2013:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế
hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử
dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người
sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế
hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được
xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; Nếu người sử dụng đất có nhu
cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

2.1.2 Thông tin về đất bán đấu giá có phần diện tích quy hoạch, công ty KH hoàn
toàn không biết vì khi cung cấp hồ sơ bán đấu giá, Thi hành án huyện L4
không cung cấp thông tin này, không phải do lỗi của công ty nên không chấp
nhận hủy kết quả bán đấu giá, không chấp nhận bồi thường.

*GIẢI THÍCH:

- CCPL: Khoản 2 Điều 88 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ
sung năm 2014, 2018: “Việc kê biên tài sản phải lập biên bản. Biên bản phải ghi rõ

8
giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành viên, đương sự hoặc người được
ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản;
diễn biến của việc kê biên; Mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và
ý kiến của người làm chứng. Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người
được ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân
phố nơi tổ chức cưỡng chế, Chấp hành viên lập biên bản”.

- Từ quy định trên có thể thấy rằng, bên công ty KH đã phạm phải một sai lầm
nghiêm trọng khi thực hiện kê biên đã bỏ sót chi tiếtt về tình trạng tài sản trước khi
đưa ra đấu giá. Chi tiết nhỏ này tưởng chừng như đơn giản, dễ bị bỏ qua tuy nhiên
nó lại mang đến thiệt hại không đáng có đối với những người có liên quan.

2.1.3. Khi kê biên tài sản để bán đấu giá thì cán bộ địa chính của thị trấn L4 có
tham gia và vẽ sơ đồ hiện trạng đất kê biên của ông Trần Thanh D, bà Lê
Kim H nhưng họ không thông báo phần đất kê biên của ông Trần Thanh D,
bà Lê Kim H có nằm trong quy hoạch lộ giới.

*GIẢI THÍCH:

- Việc cán bộ địa chính thực hiện đo đạc đất nhưng không thông báo phần đất kê
biên cho ông D và bà H rằng trong tổng diện tích đó có một phần đất nằm trong
quy hoạch, sự chủ quan đó dẫn đến liên luỵ nhiều quan hệ dân sự khác.

- CCPL: Khoản 7, Khoản 8 Điều 97 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hành
vi vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử
dụng đất như sau:

9
 “7. Quyết định, ghi ý kiến hoặc xác nhận vào hồ sơ không đúng quy định
gây thiệt hại hoặc tạo điều kiện cho người xin làm thủ tục hành chính gây thiệt hại
cho Nhà nước, tổ chức và công dân;
8. Làm mất, làm hư hại, làm sai lệch nội dung hồ sơ”.

3. HÃY ĐƯA RA QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT VỤ

VIỆC PHÙ HỢP VỚI QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

3.1. Quan điểm thứ nhất:

- CCPL:
+ Điều 126 BLDS 2015
+ Khoản 2 Điều 88 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung
năm 2014, 2018
- CCPL: Điều 102 của Luật Thi hành án dân sự 2008
- Cần phải hủy kết quả bán đấu giá, yêu cầu Toà tuyên bố kết quả bán đấu giá
Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số: 392/2014/HĐMB-KH ngày 02-10-
2014, giữa Công ty KH và bà L là vô hiệu.
- Các bên có nghĩa vụ phải hoàn trả những gì đã nhận. Yêu cầu bồi thường
thiệt hại được tách ra giải quyết bằng vụ việc dân sự khác nếu bà K có yêu
cầu.

3.2. Quan điểm thứ hai:

- Từ quan điểm thứ nhất, cùng với các quy định pháp luật đã chỉ ra ở trên, Toà
phải chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà L; Sửa bản án dân sự sơ thẩm, đưa
đến phiên toà phúc thẩm.

10
 - Bà L phải được hưởng quyền nhận lại toàn bộ các chi phí bà L đã bỏ ra từ
lúc tham gia đấu giá cho đến khi phiên toà sơ thẩm kết thúc. Bao gồm:
+ Chi cục Thi hành án dân sự huyện L4, tỉnh Tây Ninh phải trả lại cho bà L
213.900.000 (hai trăm mười ba triệu chín trăm ngàn) đồng tiền mua tài sản
đấu giá.
+ Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đấu giá KH phải trả lại cho bà L 1.069.500
(một triệu không trăm sáu mươi chín ngàn năm trăm) đồng tiền chi phí mua
đấu giá.
+ Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bàng hoàn trả cho bà L 5.750.000
(năm triệu bảy trăm năm chục ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí sơ thẩm.
- Bà L phải giao trả cho Chi cục Thi hành án dân sự huyện L4, tỉnh Tây Ninh
tài sản đã mua đấu giá là diện tích đất 219m 2 và tài sản trên đất, thuộc thửa
97, tờ bản đồ 30, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CH00273 ngày 31-
12-2014, do bà L đứng tên.

3.3. Quan điểm thứ ba:

- CCPL: Khoản 7, Khoản 8 Điều 97 Luật đất đai 2013
- Phải có các chế tài, biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với những hành vi vi
phạm của những cá nhân có nhiệm vụ, thẩm quyền được nhà nhà nước giao
phó để đảm bảo an sinh xã hội và quyền lợi của người dân.

4. TỪ VIỆC PHÂN TÍCH VỤ ÁN, NHÓM HÃY ĐƯA RA KIẾN NGHỊ

HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

11
4.1. Qua phân tích nội dung của bản án trên và tìm hiểu các tài liệu,
kiến nghị liên quan, nhóm tôi nhận thấy một số vướng mắc, bất
cập trong quy định của pháp luật về vấn đề tổ chức thi hành án
dân sự, đấu giá tài sản, thẩm quyền giải quyết về tranh chấp đất
đai như sau:

Thứ nhất, liên quan đến trường hợp Chấp hành viên khi thực hiện kê biên
xong tài sản đã quên không áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án, và
quá trình không thu được giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Có thể do một số lý do chủ quan hoặc khách quan nào đó mà khi đã thực
hiện xong kê biên, Chấp hành viên lại không thông báo cho các cơ quan có
thẩm quyền công chứng, chứng thực hoặc nơi đăng ký quyền sở hữu. Từ đó
dẫn đến việc cơ quan thi hành án không gửi hoặc sai lệch thông tin cho các
cơ quan liên quan.
Căn cứ theo Điều 69 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ
sung năm 2014, 2018.

Thứ hai, về việc xác định các giấy tờ pháp lý cơ bản mà Chấp hành viên
phải đưa vào hợp đồng ký kết đấu giá tài sản.
Theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì:

2.Khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá có
trách nhiệm cung cấp cho tổ chức đấu giá tài sản bằng chứng chứng minh
quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền được bán tài sản theo quy định của
pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó. Tổ chức

12
đấu giá tài sản có trách nhiệm kiểm tra thông tin về quyền được bán tài sản
do người có tài sản đấu giá cung cấp;

3. Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm kiểm tra thông tin về quyền được
bán tài sản do người có tài sản đấu giá cung cấp. Tổ chức đấu giá tài sản
không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá, trừ trường
hợp tổ chức đấu giá tài sản không thông báo đầy đủ, chính xác cho người
tham gia đấu giá những thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất
lượng của tài sản đấu giá theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản”.
Tổ chức đấu giá phải dựa trên những đặc điểm cơ bản của tài sản mà tự đưa
ra những giấy tờ được xem là bảo đảm cho quá trình tổ chức đấu giá, bởi
chưa có các quy định về việc đấu giá cần những loại giấy tờ pháp lý nào.
Những tài sản được mang đi đấu giá thường là loại tài sản mà khi ký kết hợp
đồng rất phức tạp, tiềm ẩn những nguy cơ khác nhau, vì vậy khi xem xét
giấy tờ cần phải thật chắc chắn, chi tiết, kĩ lưỡng nhằm đảm bảo những giấy
tờ, tài liệu đó đáp ứng đầy đủ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ
thể khi tham gia đấu giá, đặc biệt là người trúng đấu giá tài sản. Tuy nhiên,
vấn đề này hiện vẫn chưa thực sự được quy định rõ ràng và giải quyết triệt
để bởi các cơ quan có thẩm quyền, khiến cho nhiều hợp đồng đấu giá vẫn
còn kẽ hở, giấy tờ pháp lý không nhất quán, đồng bộ, gây ra những thiệt hại
cho các bên chủ thể của hợp đồng.

Thứ ba, biên bản kê biên tài sản của người phải thi hành án trên thực tế về
mặt nội dung.
Theo Khoản 2 Điều 88 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ
sung năm 2014, 2018 quy định: “Việc kê biên tài sản phải lập biên bản. Biên

13
bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành viên,
đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng
và người có liên quan đến tài sản; diễn biến của việc kê biên; mô tả tình
trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng.
Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người
làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức
cưỡng chế, Chấp hành viên lập biên bản”.
Từ quy định trên cho thấy rằng, Chấp hành viên khi lập biên bản kê biên
phải thể hiện rõ tình trạng của từng tài sản, mô tả về tài sản kê biên. Tuy
nhiên, trên thực tế, có rất nhiều trường hợp Chấp hành viên kê biên tài sản
không thể hiện rõ hay thể hiện sai nội dung của tài sản dẫn đến hệ quả là các
bên chủ thể tham gia hợp đồng có thể phải chịu thiệt hại, thậm chí còn có
những trường hợp dựa vào sự sai sót ấy để yêu cầu huỷ kết quả đấu giá hoặc
tuyên bố vô hiệu giao dịch dân sự.
Căn cứ theo Điều 126 BLDS 2015.

4.2. Từ những điểm chưa hoàn thiện trên, chúng tôi muốn đề xuất một
số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành sau đây:

Một là, đối với những trường hợp mà Chấp hành viên khi kê biên tài sản mà
không thu được giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Tổ chức
đấu giá thường xuyên phải kiểm tra qua hệ thống các Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất và hệ thống các Tổ chức công chứng để xác định xem có
việc Cơ quan thi hành án dân sự có gửi quyết định tạm dừng việc đăng ký,
chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản hay không. Việc

14
làm này không những thể hiện sự chuyên nghiệp, ý thức mà còn đảm bảo
tính pháp lý của cuộc đấu giá.

Hai là, cần có sự điều chỉnh từ các quy định pháp luật chuyên ngành nhằm
tạo hành lang pháp lý an toàn, đồng bộ, giúp cho quá trình ký kết hợp đồng
giữa cơ quan thi hành án dân sự với tổ chức đấu giá được mình bạch, chuyên
nghiệp hơn.

Ba là, nhằm đảm bảo về hành lang pháp lý cũng như quyền lợi của tổ chức
đấu giá tài sản, bên phía các cơ quan có thẩm quyền cần cung cấp đầy đủ,
chứng thực các giấy tờ, tài liệu pháp lý có liên quan và thể hiện công khai,
minh bạch trong quá trình làm hợp đồng hoặc dùng để nắm bắt tâm lý của
các chủ thể khi tham gia đấu giá tài sản. Từ đó sẽ tạo ra tâm thế an toàn và
tin tưởng cho các bên có liên quan đến lợi ích của tổ chức. Hơn thế, còn tạo
ra sự liên kết giữa các tổ chức đấu giá khác nhau, thống nhất chung về mặt
giấy tờ pháp lý, tránh được những bất cẩn trong việc thu thập tài liệu của
phía Chấp hành viên.

Bốn là, nên sửa đổi bổ sung quy định về biên bản kê biên tài sản theo hướng
cụ thể, chặt chẽ hơn. Chẳng hạn như với quy định về biên bản kê biên tài sản
thì cần phải ghi rõ các nội dung về tài sản như phân loại, khối lượng, đặc
điểm, tình trạng hiện tại,…của tài sản. Đây là sẽ quy định bắt buộc phải có
về cả nội dung lẫn hình thức đối với một biên bản kê biên để tránh các rủi ro
do nhầm lẫn trong quá trình kê khai.

15