Doanh số bán hàng dự kiến cải thiện trong năm 2024 - Vietcap - 2024-05-30

Báo cáo Ngành
Update Report
Ngành Bất động sản Nhà ở
Ngành BĐS Doanh số bán hàng dự kiến cải thiện trong năm 2024
Ngày báo cáo 17/05/2024
Tóm tắt KQKD quý 1/2024
Các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) nhà ở (VHM, KDH, NLG và DXG) ghi nhận lợi nhuận quý 1/2024
thấp, do ghi nhận bàn giao/giao dịch bán buôn giảm so với cùng kỳ (chủ yếu do yếu tố thời điểm
ghi nhận bàn giao tại các dự án cụ thể) và/hoặc biên lợi nhuận từ HĐKD giảm. Ngược lại, công ty
Lưu Bích Hồng môi giới BĐS DXS ghi nhận mảng môi giới của công ty cải thiện mạnh YoY/QoQ trong quý 1/2024.
Trưởng phòng cao cấp
Vui lòng xem thêm thông tin chi tiết trong Báo cáo KQKD quý 1/2024 của chúng tôi cho từng công
hong.luu@vietcap.com.vn
+84 28 3914 3588 ext.120 ty.
Thân Như Đoan Thục Những thay đổi chính trong dự báo
Chuyên viên
thuc.than@vietcap.com.vn Dự báo doanh số bán hàng năm 2024/25: Nhìn chung, chúng tôi duy trì dự báo doanh số bán
+84 28 3914 3588 ext.174 hàng năm 2024/25 cho VHM và KDH. Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh số bán hàng năm
2024 cho NLG và DXG nhưng duy trì dự báo doanh số bán hàng năm 2025. (Chi tiết tại Hình 4)
Phạm Nhật Anh
Chuyên viên Dự báo lợi nhuận trong năm 2024/25: Chúng tôi duy trì dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024
anh.pham@vietcap.com.vn cho VHM, và điều chỉnh giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS trong năm 2025. Chúng tôi điều chỉnh
+84 28 3914 3588 ext.149
giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/25 cho KDH, NLG, DXG và DXS (chi tiết tại Hình 3).
Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng lợi nhuận của KDH, NLG, DXG và DXS trong năm 2024/25 sẽ tăng trưởng
so với mức cơ sở thấp vào năm 2023, tuy nhiên chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024
của VHM sẽ giảm YoY do ghi nhận doanh số bán buôn dự kiến thấp hơn so với năm 2023. (Chi tiết
tại Hình 5)
Cập nhật ngành & các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu
Hoạt động chuẩn bị cho việc mở bán dự án mới (bao gồm các sự kiện khởi công, giới thiệu và mở
bán) diễn ra sôi động trên toàn quốc trong quý 1/2024, trong khi niềm tin của người mua nhà tiếp
tục cải thiện (vui lòng xem thêm thông tin chi tiết trong Báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở ngày
11/04 của chúng tôi). Tuy nhiên, tổng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trong quý
1/2024 giảm so với quý trước do số lượng mở bán mới tại Hà Nội chủ yếu vào cuối quý 1/2024 (sau
Tết Nguyên Đán), trong khi nguồn cung mới tại TP.HCM tiếp tục hạn chế trong quý. Tình hình thị
trường BĐS trong quý 1/2024 nhìn chung phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi.
Chúng tôi kỳ vọng lượng giao dịch BĐS sơ cấp sẽ dần cải thiện trong năm 2024 (giữ nguyên
quan điểm của chúng tôi như đã nêu trong Báo cáo Chiến lược năm 2024) với nguồn cung từ các
dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào cuối năm nay.
Các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của chúng tôi trong danh mục BĐS nhà ở bao gồm VHM, KDH
và NLG, dựa trên mức định giá RNAV hấp dẫn của chúng tôi và kỳ vọng của chúng tôi rằng những
chủ đầu tư này sẽ hưởng lợi sớm trong quá trình phục hồi của thị trường BĐS nhà ở. Chúng tôi tin
rằng người mua nhà sẽ đánh giá cao năng lực tài chính và khả năng chống chịu tốt mà các chủ
đầu tư này đã thể hiện trong giai đoạn khủng hoảng của ngành từ nửa cuối năm 2022 đến nửa đầu
năm 2023.
Định giá và khuyến nghị

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA cho VHM nhưng giảm 4% giá mục tiêu xuống 54.200
đồng/CP. Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) dời thời gian mở bán dự kiến một
số dự án tại Hà Nội (bao gồm dự án Mễ Trì, Galaxy và Gallery) và (2) số dư nợ vay ròng cao hơn vào
cuối quý 1/2024, được bù đắp một phần bởi việc (3) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm
2024 sang giữa năm 2025. Chúng tôi dự báo tổng giá trị hợp đồng bán hàng giai đoạn 2024-2025
của VHM sẽ đạt 160,5 nghìn tỷ đồng, được hỗ trợ bởi doanh số bán hàng dự kiến từ các dự án đang
triển khai (bao gồm dự án Royal Island mới ra mắt) và các dự án mới dự kiến (bao gồm Cổ Loa và
Wonder Park). Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 đạt 29,4 nghìn tỷ đồng (-12%
YoY), chủ yếu nhờ bàn giao tại các dự án Ocean Park 2, 3 và Royal Island (chiếm ~82% doanh thu
BĐS cốt lõi dự phóng cho năm 2024 của chúng tôi). VHM có vị thế tốt để dẫn dắt sự phục hồi của
See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 1

Update Report
thị trường với bề dày thành tích phát triển dự án và năng lực tài chính mạnh. Định giá hấp dẫn với
P/B dự phóng năm 2024/25 lần lượt là 0,9x/0,7x. (Chi tiết tại trang 7-9)
Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA cho KDH và điều chỉnh tăng 11% giá mục tiêu lên 44.400
đồng/CP. Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) dự báo tiến độ bán hàng tại dự án
Tân Tạo nhanh hơn so với kỳ vọng trước đó của chúng tôi và (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu
từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025, bị ảnh hưởng một phần bởi (3) ghi nhận kế hoạch phát
hành riêng lẻ 110 triệu cổ phiếu (13,8% cố phiếu lưu hành hiện tại) với giá 27.250 đồng/CP. Chúng
tôi cho rằng việc phát hành riêng lẻ, cùng với việc KDH dự kiến tăng nợ vay, sẽ cho phép công ty
khai thác được nhiều hơn giá trị của quỹ đất đáng kể đang sở hữu tại TP. HCM (bao gồm cả dự án
Tân Tạo). Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 sẽ tăng 16% YoY lên 829 tỷ đồng do
dự án The Privia được bán trước 100% với cả 3 tòa nhà đều được cất nóc vào tháng 1/2024, tạo
tiền đề cho tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ trong năm 2024. Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng KDH sẽ
mở bán dự án liên doanh rộng 11,8 ha với Keppel (Emeria & Clarita) vào nửa cuối năm 2024. Chúng
tôi dự báo doanh số bán hàng giai đoạn 2024-2025 của KDH (4,3 nghìn tỷ đồng mỗi năm) sẽ tăng
gần gấp đôi so với giai đoạn 2020-2023 (2,2 nghìn tỷ đồng/ mỗi năm). (Chi tiết tại trang 10-11)
Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với NLG và tăng 12% giá mục tiêu lên 48.700
đồng/CP. Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) định giá cao hơn cho dự án
Southgate và dự án Izumi City khi chúng tôi ghi nhận tăng số lượng căn hộ cao tầng của các dự
án này theo cập nhật gần đây của NLG và (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024
sang giữa năm 2025, bị ảnh hưởng một phần bởi (3) số dư nợ ròng tăng vào cuối quý 1/2024.
Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 sẽ tăng 6% YoY lên 515 tỷ đồng, được hỗ trợ bởi
việc bàn giao dự án (chủ yếu tại Akari City Giai đoạn 2) và ghi nhận bán cổ phần của Paragon.
Chúng tôi dự báo doanh số bán hàng trung bình giai đoạn 2024-2025 là 6,4 nghìn tỷ đồng mỗi
năm, nhờ dự kiến ra mắt các giai đoạn tiếp theo tại 5 dự án hiện tại của NLG (Izumi City, Mizuki
Park, Akari City, Southgate và Cần Thơ). (Chi tiết tại trang 12-13)
Chúng tôi duy trì khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho DXG trong khi điều chỉnh giảm 4%
giá mục tiêu xuống 18.700 đồng/CP. Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) điều
chỉnh kỳ vọng về thời điểm ra mắt dự án Gem Riverside sang năm 2025 thay vì năm 2024 như trước
đó và (2) số dư nợ ròng cao hơn vào cuối quý 1/2024, được bù đắp một phần bởi việc (3) chúng tôi
cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích
CĐTS năm 2024 đạt 230 tỷ đồng (+34% YoY), chủ yếu nhờ kỳ vọng của chúng tôi về việc (1) tiếp
tục mở bán và bàn giao dự án Gem Sky World (3.900 căn thấp tầng; 60% đã bán và ~40% được
bàn giao vào cuối quý 1/2024) và (2) sự phục hồi ở mảng môi giới BĐS. Chúng tôi kỳ vọng DXG sẽ
tiếp tục mở bán dự án Gem Sky World vào nửa cuối năm 2024 và dự án Gem Riverside trong năm
2025. Chúng tôi vẫn chưa đưa kế hoạch phát hành riêng lẻ và phát hành quyền của DXG đã được
phê duyệt tại ĐHCĐ tháng 4/2024 và có thể tiềm ẩn rủi ro pha loãng. (Chi tiết tại trang 14-15)
Chúng tôi điều chỉnh tăng khuyến nghị từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG lên KHẢ QUAN cho DXS,
đồng thời tăng 7% giá mục tiêu lên 8.100 đồng/CP, chủ yếu do chúng tôi cập nhật giá mục tiêu
từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS sẽ ghi nhận lãi, đạt
190 tỷ đồng trong năm 2024 và tăng trưởng lần lượt 114%/48% YoY trong năm 2025/26. Tính đến
cuối quý 1/2024, tiền đặt cọc cho hợp đồng tiếp thị và phân phối sản phẩm của các dự án BĐS lên
tới 4,7 nghìn tỷ đồng (+4% QoQ), cho thấy dư địa vững chắc để ghi nhận lợi nhuận trong các quý
sắp tới khi các chủ đầu tư bắt đầu khởi động lại các dự án. Ngoài ra, chúng tôi dự báo việc tiếp tục
mở bán và bàn giao các dự án do DXS tự phát triển (trong đó có dự án Regal Legend) và việc khởi
động lại các dự án của DXG (Gem Sky World và Gem Riverside) sẽ hỗ trợ cho việc phục hồi lợi
nhuận hơn nữa. Trong khi đó, backlog cuối quý 1/2024 của DXS ở mức 4,1 nghìn tỷ đồng (đi ngang
QoQ), hầu hết là từ các dự án đã sẵn sàng để mở bán. DXS hiện đang giao dịch với P/B dự phóng
năm 2024 hấp dẫn là 0,7x, so với P/B trung bình kể từ khi niêm yết vào tháng 7/2021 là 1,1x. Ngoài
ra, dựa trên dự báo của chúng tôi, DXS hiện đang giao dịch với P/E dự phóng năm 2024/25 lần lượt
là 24,7x/11,5x, so với trung vị 1 năm của các công ty cùng ngành trong khu vực mà chúng tôi theo
dõi là 11,6x, mà chúng tôi tin rằng là hợp lý vì DXS có lợi thế cạnh tranh mạnh trong nước và triển
vọng phục hồi lợi nhuận trong năm 2024/25. (Chi tiết tại trang 16)

Update Report
Hình 1: Các cổ phiếu BĐS nhà ở thuộc danh mục theo dõi của Vietcap: Khuyến nghị và tóm
tắt định giá
Mã Khuyến GTVH, Sở hữu FOL % Room NN, GTGDTB Giá CP, Giá Giá mục TL Lợi suất Tổng
nghị tr USD NN tr USD 30N VND/ mục tiêu, tăng % cổ tức % mức
tr USD CP tiêu, cập nhật sinh
VND/ lời %
CP 12T
VHM MUA 7.115 0% 50% 2.271 16,3 40.850 54.200 5/17/24 32,7% 0,0% 32,7%
KDH MUA 1.180 0% 50% 118 4,3 36.900 44.400 5/17/24 20,3% 0,0% 20,3%
NLG KQ 677 0% 50% 8 5,3 44.000 48.700 5/17/24 10,7% 1,7% 12,4%
DXS KQ 169 0% 50% 51 0,3 7.300 8.100 5/17/24 11,0% 0,0% 11,0%
DXG PHTT 502 0% 50% 150 6,6 17.400 18.700 5/17/24 7,5% 0,0% 7,5%
Mã Giá CP, EPS g EPS g EPS g P/E trượt P/E P/E P/B quý P/B P/B ROE Nợ
VND/C 2023 % 2024F 2025F x 2024F 2025F gần 2024F 2025F 2024F vay
P % % x x nhất x x % ròng/
x CSH
quý
gần
nhất
VHM 40.850 16% -12% 6% 8,0 6,1 5,7 1,0 0,9 0,7 15% 26%
KDH 36.900 -36% 12% 10% 54,8 39,6 35,9 2,2 1,9 1,8 5% 33%
NLG 44.000 -17% 6% 19% 45,2 35,0 29,5 1,8 1,7 1,7 5% 23%
DXS 7.300 N.M. N.M. 114% N.M. 24,7 11,5 0,7 0,7 0,7 3% 21%
DXG 17.400 -20% 11% 60% 36,5 57,4 35,9 1,2 1,2 1,1 2% 24%
Nguồn: số liệu của công ty, dự báo của Vietcap. Ghi chú: giá cổ phiếu tính đến ngày 17/05/2024.

Update Report
Tóm tắt các thay đổi trong dự báo, giá mục tiêu & khuyến nghị
Hình 2: Tóm tắt các điều chỉnh trong giá mục tiêu
Mã RNAV Chiết Giá mục Giá mục Thay Giá Tỷ lệ Lợi Tổng Khuyến Khuyến
chiết khấu* khấu tiêu tiêu mới đổi cổ phiếu tăng suất mức nghị nghị
định giá trước Đồng/CP % % cổ sinh lời trước mới
Tỷ đồng RNAV đây Đồng/CP tức 12T đây
Đồng/CP % %
VHM 235.867 30% 56.400 54.200 -4% 40.850 32,7% 0,0% 32,7% MUA MUA
KDH 40.395 0% 40.000 44.400 11% 36.900 20,3% 0% 20,3% MUA MUA
NLG 18.701 0% 43.300 48.700 12% 44.000 10,7% 1,7% 12,4% KQ KQ
DXG 13.505 0% 19.400 18.700 -4% 17.400 7,5% 0,0% 7,5% PHTT PHTT
DXS 4.633 0% 7.600 8.100 7% 7.300 11,0% 0,0% 11,0% PHTT KQ
Nhận định của Vietcap đối với các điều chỉnh này
VHM Chúng tôi giảm 4% giá mục tiêu do (1) dời thời gian mở bán dự kiến của các dự án ở Hà Nội (bao gồm Mễ Trì, Galaxy và Gallery),
(2) số dư nợ vay ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2024, được bù đắp một phần bởi (3) việc chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối
năm 2024 sang giữa năm 2025.
KDH Chúng tôi tăng 11% giá mục tiêu do (1) dự báo tiến độ mở bán dự án Tân Tạo nhanh hơn và (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ
cuối năm 2024 sang giữa năm 2025, bù đắp một phần cho (3) ghi nhận đợt phát hành riêng lẻ 110 triệu cổ phiếu (13,8% số lượng
cổ phiếu hiện tại) với giá 27.250 đồng/cổ phiếu.
NLG Chúng tôi tăng 12% giá mục tiêu do (1) định giá cao hơn cho Southgate và Izumi City khi chúng tôi ghi nhận mức tăng của số lượng
căn hộ cao tầng trong các dự án này, theo cập nhật gần đây của NLG, (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024 sang
giữa năm 2025, bù đắp một phần cho (3) số dư nợ vay ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2024.
DXG Chúng tôi giảm 4% giá mục tiêu do (1) dời lịch mở bán dự kiến của dự án Gem Riverside từ năm 2024 sang năm 2025, (2) số dư nợ
vay ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2024, được bù đắp một phần bởi (3) việc chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024
sang giữa năm 2025.
DXS Chúng tôi tăng 7% giá mục tiêu do chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025.
Nguồn: Vietcap. Note: (*) chúng tôi áp dụng phương pháp RNAV cho VHM, KDH, NLG, DXG và kết hợp DCF (tỷ
trọng 50%) và P/E (tỷ trọng 50%) cho DXS.

Update Report
Hình 3: Tóm tắt các điều chỉnh trong dự báo LNST sau lợi ích CĐTS
Mã 2023 2024F 2025F 2026F 2024F 2025F 2026F 2024F 2025F 2026F Chi tiết về
điều điều điều s/v 2023 s/v s/v điều điều điều dự báo
Tỷ đồng chỉnh chỉnh chỉnh 2024F 2025F chỉnh chỉnh chỉnh
Tỷ đồng Tỷ đồng Tỷ đồng s/v s/v s/v
trước trước trước
đây đây đây
VHM 33.371 29.362 30.982 32.856 -12% 6% 6% 0% -6% -8% Trang 9
KDH 716 829 1.006 1.368 16% 21% 36% -19% -17% -4% Trang 11
NLG 484 515 611 780 6% 19% 28% -6% -14% -4% Trang 13
DXG 172 230 368 570 34% 60% 55% -33% -18% -15% Trang 15
DXS -168 190 407 601 N.M. 114% 48% -17% -10% -10% Trang 16
VHM Chúng tôi giữ nguyên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 của chúng tôi. Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai
đoạn 2025-26 do giả định chi phí tài chính cao hơn và giả định biên lợi nhuận gộp thấp hơn của dự án Royal Island.
KDH Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 chủ yếu do giả định biên lợi nhuận gộp thấp hơn của dự án The Privia.
Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2025-26 do (1) chúng tôi dời lịch bàn giao dự kiến của dự án The Solina từ
năm 2025 như dự báo trước đây sang năm 2026 và (2) lượng bàn giao của dự án liên doanh dự kiến ghi nhận trong năm 2026 thấp
hơn so với dự báo trước đây của chúng tôi.
NLG Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 do dự báo lượng bàn giao của dự án Southgate thấp hơn và dự báo chi
phí SG&A cao hơn. Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2025-26 chủ yếu do (1) dời thời gian mở bán giai đoạn
tiếp theo của dự án Izumi City từ năm 2024 sang năm 2025 và (2) thời điểm ghi nhận bàn giao của dự án Akari City Giai đoạn 2.
DXG Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024-26 do (1) dự báo lợi nhuận của DXS thấp hơn, (2) dự báo bàn giao
chậm hơn đối với dự án Gem Sky World và (3) lợi nhuận thấp hơn dự kiến từ việc bàn giao dự án Opal Skyline dựa trên KQKD quý
1/2024.
DXS Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024-26 khi tăng tỷ lệ phần trăm thu nhập dự kiến từ lợi ích cổ ích thiểu
số dựa trên KQKD quý 1/2024.
Nguồn: Vietcap

Update Report
Hình 4: Tóm tắt các điều chỉnh trong dự báo giá trị hợp đồng bán hàng
Mã 2023 2024F 2025F 2026F 2024F 2025F 2026F 2024F 2025F 2026F Chi tiết về
điều điều điều s/v s/v s/v điều điều điều dự báo
Tỷ đồng chỉnh chỉnh chỉnh 2023 2024F 2025F chỉnh chỉnh chỉnh
Tỷ đồng Tỷ đồng Tỷ đồng s/v s/v s/v
trước trước trước
đây đây đây
VHM 87.000 77.400 83.100 94.000 -11% 7% 13% 3% 0% -1% Trang 7
KDH 3.700 1.700 5.500 7.500 -54% 224% 36% -2% -2% 12% Trang 10
NLG 3.800 5.000 7.800 9.100 32% 56% 17% -11% 0% 0% Trang 12
DXG 200 2.000 5.300 6.000 900% 165% 13% -50% 0% 0% Trang 14
VHM Chúng tôi tăng dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 do chúng tôi tăng dự phóng doanh số bán hàng dự kiến của dự án
Royal Island, sau kết quả mở bán khả quan trong quý 1/2024. Chúng tôi điều chỉnh thời gian mở bán dự kiến cho dự án Cổ Loa bắt
đầu từ năm 2024 so với dự báo trước đây là năm 2025, đồng thời dời thời gian mở bán dự kiến cho dự án Wonder Park sang năm
2025. Chúng tôi nhìn chung vẫn giữ nguyên dự báo giá trị hợp đồng bán hàng giai đoạn 2025-26 của chúng tôi.
KDH Chúng tôi nhìn chung vẫn giữ nguyên dự báo giá trị hợp đồng bán hàng giai đoạn 2024-25 của chúng tôi. Đồng thời, chúng tôi
tăng dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2026 do dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của dự án Tân Tạo cao hơn của chúng tôi
so với dự báo trước đây.
NLG Chúng tôi giảm dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 do chúng tôi dời thời gian mở bán dự kiến giai đoạn tiếp theo của dự
án Izumi City sang năm 2025 do thủ tục pháp lý chậm hơn dự kiến. Ngoài ra, chúng tôi giữ nguyên dự báo giá trị hợp đồng bán
hàng giai đoạn 2025-26.
DXG Chúng tôi giảm dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 do chúng tôi dời lịch mở bán dự kiến cho dự án Gem Riverside từ năm
2024 như dự báo trước đây sang năm 2025. Trong khi đó, chúng tôi giữ nguyên dự báo giá trị hợp đồng bán hàng giai đoạn 2025-
26.
Nguồn: số liệu của công ty, ước tính và dự báo của Vietcap

Update Report
Triển vọng & Báo cáo tài chính giai đoạn 2024-2026
Hình 5: Giá trị hợp đồng bán hàng của VHM (nghìn tỷ đồng) Hình 6: Doanh thu BĐS của VHM (nghìn tỷ đồng)
Giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận tính đến
cuối quý 1/2024: 111,8 nghìn tỷ đồng
128
108
94 2
3 83 16
91
87 75 3
24 70
79 65 6
3
68 16 16
64 36
2
30 90
67 74
48 51
30 39 4
4
16
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q1
% bán lẻ /
Total underlying property revenue 2024
100% 44% 64% 46% 63% 49% 100% tổng doanh số
Revenue from BCC projects
2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 2024 Bulk sales recognized as financial income
Revenue recognized
Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: Giá trị hợp đồng bán hàng năm Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: Tổng doanh thu BĐS cốt lõi bao
2022 của VHM đạt 128,2 nghìn tỷ đồng bao gồm giá trị hợp đồng dịch vụ gồm (1) doanh thu được ghi nhận là doanh thu BĐS, (2) doanh thu từ các
xây dựng. hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) mà Tập đoàn VinGroup (VIC) ký với
VHM nhằm chuyển nhượng toàn bộ lợi ích kinh tế của các dự án phát triển
BĐS cụ thể không được đưa vào VHM do sự phức tạp về thủ tục giấy tờ -
do đó, VHM ghi nhận lợi nhuận từ BCC vào thu nhập tài chính và (3) doanh
số bán buôn được ghi nhận vào thu nhập tài chính.
Hình 7: Dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của VHM Hình 8: Dự báo doanh thu BĐS cốt lõi của VHM
94
(nghìn tỷ đồng) 83 (nghìn tỷ đồng)
77 114
105 102
2024F 2025F 2026F 2024F 2025F 2026F
Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F
(% đóng góp, Vietcap) (% đóng góp, Vietcap)
OP 2 12% 6% 0% OP 2 27% 17% 0%
OP 3 19% 10% 0% OP 3 36% 19% 0%
OP 1, Smart City, Grand Park 24% 0% 0% OP 1, Smart City, Grand Park 13% 15% 0%
Royal Island (Vũ Yên) 28% 23% 16% Royal Island (Vũ Yên) 19% 13% 17%
Wonder Park 0% 17% 12% Wonder Park 0% 7% 11%
Cổ Loa 7% 21% 13% Cổ Loa 0% 18% 15%
Golden Avenue 8% 10% 0% Golden Avenue 3% 6% 6%
International University 0% 12% 27% International University 0% 5% 35%
Township Township
Nguồn: dự báo của Vietcap Nguồn: dự báo của Vietcap

Update Report
Hình 9: Giá trị hợp đồng bán hàng của các dự án Vinhomes quy mô lớn đã mở bán
Tên dự án Tổng số Tổng Số lượng Số Hình thức Sản phẩm Giai đoạn ghi Lượng ghi Số lượng căn
lượng số căn lượng bán nhận giá trị hợp nhận chưa hộ còn lại (%
căn* lượng đã bán** tòa đồng bán thực hiện tổng số
tòa đã hàng*** (nghìn tỷ lượng)
bán** đồng)
Ocean Park 1 ~49.000 66 3.500 N/A Bán buôn Thấp tầng 2019 7,3 c.400
(Hà Nội) 28.000 30 Bán buôn Cao tầng 2019-2025 (1%)
17.400 27 Bán lẻ Cao tầng 2019-2025
Smart ~47.000 58 37.900 25 Bán buôn Cao tầng 2019-2025 3,6 c.700
City 8.400 18 Bán lẻ Cao tầng 2020-2025 (2%)
(Hà Nội)
Grand Park ~47.000 71 28.200 50 Bán buôn Cao tầng 2020-2021 9,4 c.900
(TP. HCM) 600 N/A Bán buôn Thấp tầng 2021 (2%)
17.100 21 Bán lẻ Cao tầng 2020-2025
500 N/A Bán lẻ Thấp tầng 2021
Ocean Park 2 14.400 căn 24 5.300 N/A Bán buôn Thấp tầng 2021-2025 17,1 c.2.500
(Hưng Yên) thấp tầng 6.600 N/A Bán lẻ Thấp tầng 2022-2025 (17% tổng số
và 24 tòa N/A 24 Bán buôn Cao tầng 2022 lượng căn hộ
cao tầng thấp tầng)
Ocean Park 3 9.300 10 1.700 N/A Bán buôn Thấp tầng 2022-2025 19,2 c.3.600
(Hưng Yên) căn thấp 4.000 N/A Bán lẻ Thấp tầng 2023-2025 (39% tổng số
tầng và 10 N/A 10 Bán buôn Cao tầng 2022 lượng căn hộ
tòa cao thấp tầng)
tầng
Royal Island 8.300 căn 0 1.600 0 Bán buôn Thấp tầng 2024 25,6 c.4.900
(Hải Phòng) thấp tầng 1.800 0 Bán lẻ Thấp tầng 2024-2031 (59%)
Tổng cộng ~207.000 229 ~194.000 ~82 ~13.000
Nguồn: VHM, tổng hợp và ước tính của Vietcap. Lưu ý: Số liệu tính đến cuối quý 1/2024; (*) Số liệu được làm
tròn đến hàng trăm gần nhất và phụ thuộc vào thay đổi thiết kế trong các giao dịch bán buôn; (**) Ước tính
của Vietcap; trong quý 1/2023, VHM thay đổi cách tính số lượng căn đã bán khi chỉ tính số lượng căn bán cho
người dùng cuối (kể cả trong giao dịch bán buôn); (***) Giả định của Vietcap.
Hình 10: Dự báo của Vietcap đối với kế hoạch thi công và bàn giao các dự án BĐS lớn của VHM
Diện tích
2020
2030
2028
2024
2026
2029
2025
2022
2023
2032
2027
2019
2021
2018
2031
Dự án Địa điểm
('000 m2)
Star City Thanh Hóa 1.185
Ocean Park Hà Nội 4.200
Smart City Hà Nội 2.800
Grand Park TP. HCM 2.710
Wonder Park Hà Nội 1.330
Ocean Park 2 Hưng Yên 4.050
Ocean Park 3 Hưng Yên 2.940
Sky Park Bắc Giang 11
Golden Avenue Quảng Ninh 1.160
Quảng Trị – nhà ở xã hội Quảng Trị 20
Thanh Hóa – nhà ở xã hội Thanh Hóa 90
Mễ Trì Hà Nội 740
Cổ Loa Hà Nội 3.850
Royal Island (Vũ Yên) Hải Phòng 8.772
Dương Kinh Kiến Thụy Hải Phòng 2.406
Galaxy Hà Nội 110
Gallery Hà Nội 68
Lehman Golf TP. HCM 2.000
Tây Tăng Long TP. HCM 1.293
Hóc Môn TP. HCM 2.000
International University Township TP. HCM 9.239
Làng Vân Đà Nẵng 10.447
Hạ Long Xanh Hạ Long 79.466
Long Beach Cần Giờ TP. HCM 28.500
Nguồn: VHM, dự báo của Vietcap. Lưu ý: Chủ yếu mang tính chất minh họa; 8 dự án cuối dự kiến sẽ tiếp tục
sau năm 2032. Từ tháng 8/2023 đến nay, VHM đã nhận được chấp thuận làm chủ đầu tư các dự án tại tỉnh
Khánh Hòa (1.254 ha), Long An (197 ha) và đăng ký làm chủ đầu tư các dự án tại Bắc Giang (134 ha) và Tuyên
Quang ( 540 ha) và 1 dự án khác tại tỉnh Long An (931 ha); chúng tôi chưa đưa những dự án này vào dự báo và
định giá của chúng tôi cho VHM.

Update Report
Hình 11: Báo cáo tài chính của VHM
KQLN (tỷ đồng) 2023 2024F 2025F 2026F BẢNG CĐKT (tỷ đồng) 2023 2024F 2025F 2026F
Doanh thu 103.557 123.244 116.069 114.060 Tiền và tương đương tiền 14.103 9.902 10.121 11.661
Giá vốn hàng bán -67.850 -77.389 -66.705 -62.876 Đầu tư TC ngắn hạn 3.834 3.834 3.834 3.834
Lợi nhuận gộp 35.707 45.854 49.363 51.184 Các khoản phải thu 132.871 127.653 127.614 124.410
Chi phí bán hàng -3.663 -4.009 -4.202 -4.748 Hàng tồn kho 55.318 83.207 87.982 103.526
Chi phí quản lí DN -4.093 -3.085 -3.234 -3.654 TS ngắn hạn khác 36.215 35.952 35.952 35.952
LN thuần HĐKD 27.951 38.760 41.928 42.782 Tổng TS ngắn hạn 242.341 260.548 265.504 279.383
Doanh thu tài chính 19.954 3.759 3.087 3.098 TS cố định (nguyên giá) 13.643 21.362 24.857 28.388
Chi phí tài chính -3.870 -5.648 -5.010 -3.430 - Khấu hao lũy kế -1.972 -8.220 -10.848 -13.650
Trong đó, chi phí lãi vay -3.053 -5.496 -5.010 -3.430 TS cố định (ròng) 11.671 13.142 14.009 14.738
Lợi nhuận từ công ty LDLK 11 0 0 0 Đầu tư TC dài hạn 7.760 7.760 7.760 7.760
Thu nhập/(lỗ) ròng khác -735 0 0 0 TS dài hạn khác 182.858 190.321 187.208 185.531
LNTT 43.310 36.871 40.004 42.450 Tổng TS dài hạn 202.290 211.223 208.977 208.028
Thuế TNDN -9.777 -7.374 -8.001 -8.490 Tổng Tài sản 444.631 471.772 474.481 487.411
LNST trước CĐTS 33.533 29.497 32.003 33.960
Lợi ích CĐ thiểu số -161 -135 -1.021 -1.104 Phải trả ngắn hạn 20.452 20.452 20.452 20.452
LNST sau CĐTS, báo cáo 33.371 29.362 30.982 32.856 Nợ vay ngắn hạn 18.290 17.375 16.506 14.856
LNST sau CĐTS, điều chỉnh 33.371 29.362 30.982 32.856 Nợ ngắn hạn khác 172.331 173.186 155.113 148.395
Tổng nợ ngắn hạn 211.073 211.014 192.072 183.703
EBITDA 29.387 41.619 45.132 46.280 Nợ vay dài hạn 38.394 36.098 25.745 13.084
EPS báo cáo, VND 7.664 6.743 7.115 7.545 Nợ dài hạn khác 12.527 12.527 12.527 12.527
DPS báo cáo, VND 0 0 0 0 Tổng nợ 261.994 259.639 230.344 209.315
DPS/EPS (%) 0% 0% 0% 0%
Cổ phần ưu đãi 0 0 0 0
Vốn cổ phần 43.544 43.544 43.544 43.544
Thặng dư vốn cổ phần 1.260 1.260 1.260 1.260
TỶ LỆ 2023 2024F 2025F 2026F Lợi nhuận giữ lại 133.392 162.754 193.736 226.592
Tăng trưởng YoY Vốn khác 1.106 1.106 1.106 1.106
Doanh thu thuần 66,0% 19,0% -5,8% -1,7% Lợi ích CĐTS 3.335 3.469 4.490 5.594
EBIT 9,1% 38,7% 8,2% 2,0% Vốn chủ sở hữu 182.636 212.133 244.136 278.096
LN trước thuế 12,1% -14,9% 8,5% 6,1% Tổng nguồn vốn 444.631 471.772 474.481 487.411
EPS báo cáo 15,7% -12,0% 5,5% 6,0%
SL cổ phiếu lưu hành (triệu) 4.354 4.354 4.354 4.354
Khả năng sinh lời:
Biên LN gộp 34,5% 37,2% 42,5% 44,9% LCTT (tỷ đồng) 2023 2024F 2025F 2026F
Biên EBIT 27,0% 31,5% 36,1% 37,5% Tiền đầu năm 10.817 14.103 9.902 10.121
Biên EBITDA 28,4% 33,8% 38,9% 40,6% LNST sau lợi ích CĐTS 33.371 29.362 30.982 32.856
Biên LNST sau lợi ích CĐTS 32,2% 23,8% 26,7% 28,8% Khấu hao 1.436 2.858 3.204 3.497
ROE 20,6% 15,1% 13,8% 12,8% Thay đổi vốn lưu động -21.951 -17.727 -22.809 -19.057
ROA 8,3% 6,4% 6,8% 7,1% Điều chỉnh khác -11.340 0 0 0
LCTT từ HĐ kinh doanh 1.517 14.494 11.378 17.296
Chỉ số hiệu quả:
Số ngày tồn kho 321,9 326,7 468,4 555,9 Chi mua sắm TSCĐ (ròng) -7.213 -7.719 -3.495 -3.530
Số ngày phải thu 403,7 385,8 401,4 403,2 Khác -11.419 -7.900 2.537 982
Số ngày phải trả 95,4 96,5 111,9 118,7 LCTT từ HĐ đầu tư -18.632 -15.619 -958 -2.548
Chu kỳ luân chuyển tiền 630,2 616,0 757,8 840,4
Cổ tức đã trả 0 0 0 0
Thanh khoản: Tăng (giảm) vốn 6 0 0 0
CS thanh toán hiện hành 1,1x 1,2x 1,4x 1,5x Tăng (giảm) nợ vay ngắn hạn 2.960 -914 -869 -1.651
CS thanh toán nhanh 0,7x 0,7x 0,7x 0,8x Tăng (giảm) nợ vay dài hạn 17.518 -2.296 -10.353 -12.661
CS thanh toán tiền mặt 0,1x 0,1x 0,1x 0,1x Khác -81 135 1.021 1.104
Nợ vay/ Tài sản 12,7% 11,3% 8,9% 5,7% LCTT từ HĐ tài chính 20.401 -3.076 -10.200 -13.207
Nợ vay/ Vốn 23,7% 20,1% 14,8% 9,1%
Nợ vay ròng/ Vốn CSH 21,2% 18,7% 11,6% 4,5% Lưu chuyển tiền thuần 3.286 -4.202 219 1.540
Khả năng thanh toán lãi vay 9,2x 7,1x 8,4x 12,5x Tiền cuối năm 14.103 9.902 10.121 11.661
Nguồn: VHM, dự báo của Vietcap

Update Report
Hình 12: Dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của KDH Hình 13: Dự báo doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS của KDH
(tỷ đồng) 7,500 (tỷ đồng)

Revenue NPAT-MI
5,982
5,500 4,924
4,532
3,700 3,738 3,680
2,912
2,600
2,100 2,088
1,700 1,368
1,153 1,202 1,103 1,006
500 716 829
2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F 2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F
(% dự báo giá trị hợp đồng (% dự báo doanh thu)
bán hàng*) JV project with Keppel 0% 71% 62%
JV project with Keppel 44% 100% 62% The Privia 82% 3% 0%
The Privia 45% 0% 0% Classia 10% 0% 0%
Classia 11% 0% 0% The Solina 0% 0% 11%
The Solina 0% 0% 9% Tân Tạo 0% 0% 9%
Tân Tạo 0% 0% 29% KCN Lê Minh Xuân Mở rộng 0% 25% 18%
Nguồn: dự báo của Vietcap. Ghi chú: (*) dự án BĐS nhà ở Nguồn: dự báo của Vietcap
Hình 14: Dự báo đối với kế hoạch thi công và bàn giao các dự án BĐS lớn của KDH
Tất cả dự án Diện Số lượng Thời Giai đoạn bán Giai đoạn Tình trạng pháp lý hiện tại
tại TP. HCM tích căn hộ gian hàng (2) bàn giao (2) IPA Quy Bồi Giao đất TSDĐ Giấy phép
(ha) (đã bán%) mở Hoạch thường xây dựng
(1)
bán 1/500 giải phóng
mặt bằng
180 căn
thấp Q3 − Đã bán 95% và đã bàn giao 93% tính đến cuối quý 1/2024.
Classia 4,3 2022-2024 2022-2024F
tầng 2022 − Hoàn thành bàn giao trong năm 2024.
(>95%)
− Mở bán chính thức vào giữa tháng 11/2023; Đã bán trước 100%
1.040 căn
Q4 tính đến tháng 2/2024.
The Privia 1,9 hộ 2023- 2024 2024-2025F
2023 − Đã cất nóc toàn bộ tính đến tháng 1/2024; hiện đang hoàn thiện
(100%)
nội thất.
820 (bao
Dự án liên − Khởi công xây dựng vào quý 4/2023.
gồm 220 2024
doanh với 11,8 2024- 2028F 2025- 2030F − Hiện đang hoàn thiện phần móng và đang xin giấy phép kinh
căn thấp (2)
Keppel (3) doanh trước khi mở bán chính thức.
tầng)
~500 căn
thấp Giai đoạn Giai đoạn Một phần Dự kiến
2026 Hoàn Hoàn
The Solina 16,4 tầng 2026-2032F 2026-2032F 1: Hoàn 1: Hoàn giai đoạn trong quý
(2)
thành thành
trong giai thành thành 1 4/2024
đoạn 1
Chưa Chưa Chưa
2026 Hoàn Hoàn
Tân Tạo 329,0 2026-2034F 2026-2035F ~85% hoàn hoàn hoàn
(2)
thành thành
thành thành thành
Chưa Chưa Chưa Chưa Chưa
Phong Phú 2
(4) ~40 hoàn hoàn ~90% hoàn hoàn hoàn
thành thành thành thành thành
Chưa Chưa Chưa Chưa Chưa
Bình Trưng
~20 hoàn hoàn ~100% hoàn hoàn hoàn
Đông (4)
Giai đoạn Giai đoạn
KCN LMX Mở 2025 Hoàn Hoàn Đang Đang
109,9 2025-2028F 2025-2028F 1: Hoàn 1: Hoàn
rộng (5) (2)
thành thành triển khai triển khai
thành thành
Nguồn: KDH, Vietcap. Ghi chú: (1) tổng số căn của dự án, số liệu được làm tròn đến hàng chục gần nhất; (2)
Các giả định và dự báo của Vietcap; (3) Keppel nắm giữ 49% cổ phần trong dự án liên doanh (Emeria & Clarita);
(4) những dự án này chưa được đưa vào dự báo lợi nhuận của chúng tôi; (5) dự án khu công nghiệp.

Update Report
Hình 15: Báo cáo tài chính của KDH
Giá vốn hàng bán -501 -2.065 -2.086 -2.382 Đầu tư TC ngắn hạn 9 0 0 0
Chi phí bán hàng -161 -223 -245 -314 Hàng tồn kho 18.787 21.971 23.985 26.063
Chi phí quản lí DN -206 -285 -313 -401 TS ngắn hạn khác 381 526 516 654
LN thuần HĐKD 1.220 1.107 2.279 2.884 Tổng TS ngắn hạn 24.737 26.817 29.050 32.922
Doanh thu tài chính 50 65 25 26 TS cố định (nguyên giá) 1.241 1.425 1.671 1.970
Chi phí tài chính -148 -134 -219 -302 - Khấu hao lũy kế -96 -137 -178 -219
Trong đó, chi phí lãi vay -19 -14 -38 -54 TS cố định (ròng) 1.145 1.288 1.493 1.751
Lợi nhuận từ công ty LDLK 0 0 0 0 Đầu tư TC dài hạn 12 12 12 12
Thu nhập/(lỗ) ròng khác -53 0 0 0 TS dài hạn khác 587 587 587 587
LNTT 1.069 1.038 2.085 2.608 Tổng TS dài hạn 1.744 1.887 2.092 2.350
Thuế TNDN -340 -208 -417 -522 Tổng Tài sản 26.481 28.703 31.142 35.272
LNST trước CĐTS 730 830 1.668 2.087
Lợi ích CĐ thiểu số -14 -1 -662 -719 Phải trả ngắn hạn 92 380 384 438
LNST sau CĐTS, báo cáo 716 829 1.006 1.368 Nợ vay ngắn hạn 1.444 1.155 924 971
LNST sau CĐTS, điều chỉnh 716 829 1.006 1.368 Nợ ngắn hạn khác 3.809 3.306 4.349 6.906
Tổng nợ ngắn hạn 5.346 4.842 5.657 8.315
EBITDA 1.229 1.148 2.320 2.925 Nợ vay dài hạn 4.901 3.798 3.753 3.139
EPS báo cáo, VND 833 932 1.029 1.399 Nợ dài hạn khác 711 711 711 711
DPS/EPS (%) 0% 0% 0% 0%
Vốn cổ phần 7.993 9.094 9.094 9.094
Tăng trưởng YoY Vốn khác 352 352 352 352
Doanh thu thuần -28,3% 76,3% 33,8% 21,5% Lợi ích CĐTS 2.072 2.074 2.736 3.454
EBIT 14,5% -9,3% 106,0% 26,5% Vốn chủ sở hữu 15.523 19.353 21.021 23.108
LN trước thuế -24,2% -2,9% 101,0% 25,1% Tổng nguồn vốn 26.481 28.703 31.142 35.272
EPS báo cáo -36,0% 11,9% 10,4% 36,0%
SL cổ phiếu lưu hành (triệu) 799 909 909 909
Biên EBITDA 58,9% 31,2% 47,1% 48,9% LNST sau lợi ích CĐTS 716 829 1.006 1.368
Biên LNST sau lợi ích CĐTS 34,3% 22,5% 20,4% 22,9% Khấu hao 9 41 41 41
ROE 5,7% 5,4% 5,7% 7,2% Thay đổi vốn lưu động -1.478 -4.106 -1.144 6
ROA 3,0% 3,0% 5,6% 6,3% Điều chỉnh khác -803 103 665 596
LCTT từ HĐ kinh doanh -1.556 -3.134 568 2.011
Số ngày tồn kho 11.377 3.601 4.020 3.834 Chi mua sắm TSCĐ (ròng) -194 -184 -246 -299
Số ngày phải thu 615 204 177 167 Khác 3.020 9 0 0
Số ngày phải trả 73 42 67 63 LCTT từ HĐ đầu tư 2.826 -175 -246 -299
Chu kỳ luân chuyển tiền 11.919 3.764 4.130 3.937
Thanh khoản: Tăng (giảm) vốn 135 3.000 0 0
CS thanh toán hiện hành 4,6x 5,5x 5,1x 4,0x Tăng (giảm) nợ vay ngắn hạn 250 -289 -231 46
CS thanh toán nhanh 1,1x 1,0x 0,9x 0,8x Tăng (giảm) nợ vay dài hạn -675 -1.103 -45 -614
CS thanh toán tiền mặt 0,7x 0,4x 0,4x 0,4x Khác -3 0 0 0
Nợ vay/ Tài sản 24,0% 17,3% 15,0% 11,7% LCTT từ HĐ tài chính -293 1.608 -276 -568
Nợ vay/ Vốn 29,0% 20,4% 18,2% 15,1%
Nợ vay ròng/ Vốn CSH 16,8% 15,1% 12,4% 3,9% Lưu chuyển tiền thuần 977 -1.701 46 1.144
Nguồn: KDH, dự báo của Vietcap

Update Report
Hình 16: Giá trị hợp đồng bán hàng của NLG Hình 17: Dự báo doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS cốt lõi của
NLG
(tỷ đồng)
(tỷ đồng) Revenue* NPAT-MI
8,800 9,100
8,200 7,800 7,600 7,400
7,000
6,300
5,600
5,000 4,500
3,800 3,800
2,600
835 1,071 780
556 484 515 611
2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F 2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F
(% dự báo giá trị hợp đồng (% dự báo doanh thu*)
bán hàng)
Southgate 42% 26% 17% Southgate 14% 33% 25%
Mizuki Park 25% 34% 22% Mizuki Park 17% 12% 30%
Akari City 10% 11% 21% Akari City 43% 36% 0%
Cần Thơ 23% 16% 7% Cần Thơ 17% 20% 14%
Izumi City 0% 13% 33% Izumi City 9% 0% 31%
Nguồn: dự báo của Vietcap Nguồn: dự báo của Vietcap. Ghi chú: (*) tổng doanh thu BĐS cốt lõi bao
gồm dự án chưa hợp nhất Mizuki Park.
Hình 18: Dự báo đối với kế hoạch bán hàng và bàn giao các dự án phát triển trọng điểm và quỹ
đất của NLG
Tình trạng pháp lý hiện tại
Thời
Số lượng căn Giai đoạn Giai đoạn Phê
Dự án gian mở QH Giao QH điều Giấy phép
(đã bán%)* bán hàng** bàn giao** duyệt TSDĐ
bán 1/500 đất chỉnh xây dựng
đầu tư
Giai đoạn 1: 1.500 căn hộ
Mizuki Park Q4 2017 2017-2018 2019-2020 Hoàn thành
(100%)
(26 ha;
Giai đoạn 2&3: 2.800 căn Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn
TP. HCM) Q2 2021 2021-2026F 2022-2028F
hộ (~48%) thành thành thành thành thành
Giai đoạn 1: 1.900 căn hộ
Q2 2019 2019-2021 2021-2023 Hoàn thành
(100%)
Akari City Giai đoạn 2: 1.700 căn hộ Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn
2022 2022-2024F 2024-2025F
(8 ha; TP. HCM) (~94%) thành thành thành thành thành
Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Chưa hoàn
Giai đoạn 3: 1.500 căn hộ 2025-2027F 2027-2029F
Southgate Thấp tầng: 2.250 (~67%)
Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn
(165 ha; Long Ehome: 1.360 (~55%) Q4 2019 2019-2030F 2021-2032F
An) Căn hộ: 6.590 (0%)
Waterpoint Giai Chưa
Thấp tầng: 860 (0%) Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Chưa hoàn
đoạn 2 (190 ha; hoàn
Căn hộ: 14.210 (0%) thành thành thành thành thành
Long An) thành
Paragon Chưa
Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Chưa hoàn
(45 ha; Thấp tầng: 520 (0%) 2027-2033F 2028-2034F hoàn
Đồng Nai) thành
Chưa
VSIP Hải Phòng Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Chưa hoàn
Thấp tầng: 3.800 (0%) 2027-2031F 2028-2032F hoàn
(21 ha) thành thành thành thành thành
thành
Izumi City Chưa Nhận được
Thấp tầng 2.700 (~10%) Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn
(170 ha; 2021 2021-2035F 2023-2036F hoàn cho giai
Căn hộ: 7.900 (0%) thành thành thành thành
Đồng Nai) thành đoạn 1A1
Chưa Nhận được
Cần Thơ Đất nền: 880 (~24%) Hoàn Hoàn Hoàn
2021 2021-2029F 2024-2030F hoàn cho
(43 ha) EhomeS: 1.590 (~3%) thành thành thành
thành EhomeS
Nguồn: NLG, Vietcap. Ghi chú: (*) tổng số lượng căn hộ của dự án, số liệu được làm tròn đến hàng chục gần
nhất; % đã bán tính đến cuối cuối quý 1/2024; (**) dự báo của Vietcap

Update Report
Hình 19: Báo cáo tài chính của NLG
Giá vốn hàng bán -1.619 -3.074 -4.144 -2.883 Đầu tư TC ngắn hạn 1.050 1.050 1.050 1.050
LN thuần HĐKD 582 1.088 1.544 1.374 Tổng TS ngắn hạn 25.313 25.705 25.722 25.717
Doanh thu tài chính 238 327 120 120 TS cố định (nguyên giá) 284 322 375 425
Trong đó, chi phí lãi vay -278 -333 -266 -267 TS cố định (ròng) 141 150 170 182
Lợi nhuận từ công ty LDLK 418 133 114 285 Đầu tư TC dài hạn 2.220 2.220 2.220 2.220
Thu nhập/(lỗ) ròng khác 27 0 0 0 TS dài hạn khác 938 938 938 938
LNTT 968 1.214 1.512 1.512 Tổng TS dài hạn 3.298 3.308 3.327 3.340
LNST trước CĐTS 800 998 1.232 1.267
Lợi ích CĐ thiểu số -317 -483 -621 -487 Phải trả ngắn hạn 1.175 1.937 2.838 1.185
LNST sau CĐTS, báo cáo 484 515 611 780 Nợ vay ngắn hạn 2.402 2.402 2.402 2.402
LNST sau CĐTS, điều chỉnh 484 515 611 780 Nợ ngắn hạn khác 6.309 6.057 5.194 6.108
Tổng nợ ngắn hạn 9.886 10.396 10.434 9.695
EBITDA 599 1.116 1.576 1.412 Nợ vay dài hạn 3.705 2.792 1.847 1.615
EPS báo cáo, VND 1.187 1.257 1.493 1.905 Nợ dài hạn khác 1.487 1.487 1.487 1.487
DPS/EPS (%) 42% 60% 50% 39%
Vốn cổ phần 3.848 3.848 3.848 3.848
Doanh thu thuần -26,7% 67,4% 30,7% -23,6% Lợi ích CĐTS 4.150 4.633 5.254 5.741
EBIT -29,9% 86,9% 42,0% -11,0% Vốn chủ sở hữu 13.533 14.338 15.282 16.260
LN trước thuế -9,5% 25,4% 24,5% 0,0% Tổng nguồn vốn 28.611 29.013 29.049 29.057
EPS báo cáo -16,9% 5,9% 18,7% 27,7%
Biên EBITDA 18,8% 21,0% 22,6% 26,6% LNST sau lợi ích CĐTS 484 515 611 780
ROE 5,3% 5,4% 6,2% 7,6% Thay đổi vốn lưu động -1.853 -424 427 -922
ROA 2,9% 3,5% 4,2% 4,4% Điều chỉnh khác -1.023 483 621 487
LCTT từ HĐ kinh doanh -2.343 602 1.692 383
Số ngày phải thu 413 244 224 346 Khác 428 0 0 0
Số ngày phải trả 243 185 210 255 LCTT từ HĐ đầu tư 405 -38 -52 -51
Cổ tức đã trả -187 -192 -289 -289
CS thanh toán hiện hành 2,6x 2,5x 2,5x 2,7x Tăng (giảm) nợ vay ngắn hạn 598 0 0 0
CS thanh toán nhanh 0,8x 0,7x 0,9x 0,9x Tăng (giảm) nợ vay dài hạn 330 -914 -945 -231
Nợ vay/ Tài sản 21,3% 17,9% 14,6% 13,8% LCTT từ HĐ tài chính 705 -1.106 -1.234 -520
Nợ vay/ Vốn 31,1% 26,6% 21,8% 19,8%
Nợ vay ròng/ Vốn CSH 18,6% 15,0% 5,2% 4,6% Lưu chuyển tiền thuần -1.233 -542 406 -188
Nguồn: NLG, dự báo của Vietcap

Update Report
Hình 20: Giá trị hợp đồng bán hàng của DXG Hình 21: Dự báo doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS của DXG
(tỷ đồng) (tỷ đồng)

6,000
5,200 5,300 Revenue NPAT-MI
10,089
4,200
6,350
5,512 5,582 5,128
1,800 2,000 3,725
2,891
1,157 570
200 215 172 230 368
2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F -496
2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F
(% dự báo giá trị hợp đồng (% dự báo doanh thu)
bán hàng) Gem Sky World 34% 45% 39%
Gem Sky World 100% 41% 45% Gem Riverside 0% 0% 9%
Gem Riverside 0% 59% 55% Opal Skyline 25% 0% 0%
Mảng dịch vụ môi giới 20% 31% 33%
Nguồn: dự báo của Vietcap Nguồn: dự báo của Vietcap
Hình 22: Kế hoạch thi công và bàn giao các dự án BĐS lớn của DXG
ASP
Số
Diện Thời Doanh ước
lượng
2020
2030
2026
2029
2028
2022
2024
2025
2023
2027
2019
2021
2018
Dự án tích gian mở Địa điểm số bán tính

căn
(ha) bán hàng* (USD/
hộ
m2)
Opal Boulevard 1,5 Q1 2019 Bình Dương 1.500 100% 1.400
Q2
St. Moritz 0,2 Thủ Đức 190 100% 2.000
2020
Opal Boulevard 1,5 Q1 2019 Bình Dương 1.500 100% 1.400
Opal Skyline 1,0 Q3 2020 Bình Dương 1.500 100% 1.150
Q2 850-
Gem Sky World 92 Đồng Nai 3.900 60%
2020 2.000
Gem Riverside 6,7 Q1 2018 Thủ Đức 3.200
Opal City 6,1 Thủ Đức 2.100
Gem Premium 15,0 Thủ Đức 2.600
Opal Central
1,2 Bình Dương 1.400
Park
Opal Cityview 1,0 Bình Dương 1.500
Opal Luxury^ 8,4 Bình Dương 3.400
Park View^ 5,0 Bình Dương 6.800
Park City^ 10,5 Bình Dương 7.400
Nguồn: DXG, dự báo của Vietcap. Ghi chú: Opal City và Gem Premium dự kiến sẽ tiếp tục sau năm 2030; (*)
tính theo % tổng số lượng căn hộ của từng dự án; (^) các dự án này chưa được bao gồm trong dự báo lợi nhuận
của chúng tôi.

Update Report
Hình 23: Báo cáo tài chính của DXG
Doanh thu 3.725 5.582 5.128 6.350 Tiền và tương đương tiền 276 1.057 1.425 1.886
Giá vốn hàng bán -2.014 -3.275 -2.641 -3.070 Đầu tư TC ngắn hạn 97 97 97 97
LN thuần HĐKD 734 1.067 1.377 1.933 Tổng TS ngắn hạn 26.230 27.411 28.786 30.612
Lợi nhuận từ công ty LDLK -112 0 0 0 Đầu tư TC dài hạn 394 394 394 394
Thu nhập/(lỗ) ròng khác 16 0 0 0 TS dài hạn khác 1.790 1.790 1.790 1.790
LNTT 453 590 870 1.348 Tổng TS dài hạn 2.557 2.543 2.558 2.594
LNST trước CĐTS 150 383 565 876
Lợi ích CĐ thiểu số 22 -153 -198 -307 Phải trả ngắn hạn 6.013 6.368 6.602 6.823
LNST sau CĐTS, báo cáo 172 230 368 570 Nợ vay ngắn hạn 2.591 2.332 2.099 1.889
LNST sau CĐTS, điều 172 230 368 570 3.014 2.582 2.920 3.212
Nợ ngắn hạn khác
chỉnh
Tổng nợ ngắn hạn 11.618 11.282 11.620 11.923
EBITDA 776 1.108 1.407 1.955 Nợ vay dài hạn 2.699 2.675 3.260 4.096
EPS báo cáo, VND 273 303 485 751 Nợ dài hạn khác 284 284 284 284
DPS/EPS (%) 0% 0% 0% 0%
Vốn cổ phần 6.118 7.225 7.225 7.225
Thặng dư vốn cổ phần 80 284 284 284
Tăng trưởng YoY Vốn khác 1.469 1.469 1.469 1.469
Doanh thu thuần -32,4% 49,9% -8,1% 23,8% Lợi ích CĐTS 4.783 4.860 4.959 5.112
EBIT -11,6% 45,4% 29,1% 40,3% Vốn chủ sở hữu 14.186 15.713 16.180 16.903
LN trước thuế -41,0% 30,2% 47,5% 55,0% Tổng nguồn vốn 28.786 29.954 31.344 33.205
EPS báo cáo -20,0% 10,9% 59,8% 55,0%
Biên EBIT 19,7% 19,1% 26,9% 30,4% Tiền đầu năm 919 276 1.057 1.425
Biên EBITDA 20,8% 19,8% 27,4% 30,8% LNST sau lợi ích CĐTS 172 230 368 570
ROE 1,8% 2,3% 3,3% 5,0% Thay đổi vốn lưu động -791 -477 -435 -852
ROA 0,5% 1,3% 1,8% 2,7% Điều chỉnh khác -273 0 0 0
LCTT từ HĐ kinh doanh -850 -206 -38 -261
Số ngày phải thu 1.145 751 837 703 Khác 282 0 0 0
Số ngày phải trả 1.144 690 896 798 LCTT từ HĐ đầu tư 268 -28 -45 -58
Thanh khoản: Tăng (giảm) vốn 0 1.310 0 0
CS thanh toán hiện hành 2,3x 2,4x 2,5x 2,6x Tăng (giảm) nợ vay ngắn hạn 568 -259 -233 -210
CS thanh toán nhanh 1,0x 1,1x 1,2x 1,2x Tăng (giảm) nợ vay dài hạn -1.050 -24 585 836
CS thanh toán tiền mặt 0,0x 0,1x 0,1x 0,2x Khác 421 -13 99 153
Nợ vay/ Tài sản 18,4% 16,7% 17,1% 18,0% LCTT từ HĐ tài chính -61 1.014 451 779
Nợ vay/ Vốn 27,2% 24,2% 24,9% 26,1%
Nợ vay ròng/ Vốn CSH 34,7% 24,5% 23,7% 23,7% Lưu chuyển tiền thuần -643 781 368 461
Khả năng thanh toán lãi vay 1,4x 2,2x 2,6x 3,3x Tiền cuối năm 276 1.057 1.425 1.886
Nguồn: DXG, dự báo cảu Vietcap

Update Report
Hình 24: Báo cáo tài chính của DXS
Doanh thu 1.978 2.629 3.214 3.720 Tiền và tương đương tiền 207 473 1.085 1.695
Giá vốn hàng bán -1.287 -1.364 -1.479 -1.533 Đầu tư TC ngắn hạn 97 97 97 97
Lợi nhuận gộp 691 1.265 1.736 2.187 Các khoản phải thu 1.219 1.152 1.277 1.427
Chi phí quản lí DN -259 -286 -313 -365 TS ngắn hạn khác 8.928 9.028 9.611 10.063
LN thuần HĐKD 106 502 900 1.275 Tổng TS ngắn hạn 14.570 14.674 15.918 16.852
Lợi nhuận từ công ty LDLK -107 0 0 0 Đầu tư TC dài hạn 201 201 201 201
Thu nhập/(lỗ) ròng khác 8 0 0 0 TS dài hạn khác 321 315 354 409
LNTT -80 397 783 1.156 Tổng TS dài hạn 887 905 963 1.041
LNST trước CĐTS -160 317 626 925
Lợi ích CĐ thiểu số -8 -127 -219 -324 Phải trả ngắn hạn 283 278 380 479
LNST sau CĐTS, báo cáo -168 190 407 601 Nợ vay ngắn hạn 1.606 1.110 1.182 1.163
LNST sau CĐTS, điều chỉnh -168 190 407 601 Nợ ngắn hạn khác 4.865 4.811 5.432 5.729
Tổng nợ ngắn hạn 6.754 6.198 6.995 7.371
EBITDA 158 539 940 1.313 Nợ vay dài hạn 548 908 788 498
EPS báo cáo, VND -293 296 633 935 Nợ dài hạn khác 52 52 52 52
DPS/EPS (%) 0% 0% 0% 0%
Vốn cổ phần 5.741 5.791 5.791 5.791
Thặng dư vốn cổ phần 5 5 5 5
TỶ LỆ 2023 2024F 2025F 2026F Lợi nhuận giữ lại 90 230 637 1.239
Doanh thu thuần -51,7% 32,9% 22,3% 15,7% Lợi ích CĐTS 2.237 2.364 2.583 2.907
EBIT -85,4% 372,3% 79,2% 41,7% Vốn chủ sở hữu 8.103 8.420 9.047 9.972
LN trước thuế N.M. N.M. 97,4% 47,7% Tổng nguồn vốn 15.457 15.579 16.881 17.893
EPS báo cáo N.M. N.M. 113,9% 47,7%
Biên EBIT 5,4% 19,1% 28,0% 34,3% Tiền đầu năm 493 207 473 1.085
Biên EBITDA 8,0% 20,5% 29,2% 35,3% LNST sau lợi ích CĐTS -168 190 407 601
Biên LNST sau lợi ích CĐTS -8,5% 7,2% 12,7% 16,2% Khấu hao 52 37 40 38
ROE -2,8% 3,2% 6,5% 8,9% Thay đổi vốn lưu động -84 103 92 71
ROA -1,0% 2,0% 3,9% 5,3% Điều chỉnh khác 15 5 -38 -56
LCTT từ HĐ kinh doanh -186 336 501 655
Số ngày tồn kho 1.178 1.076 959 883 Chi mua sắm TSCĐ (ròng) -24 -60 -60 -60
Số ngày phải thu 244 165 138 133 Khác 106 0 0 0
Số ngày phải trả 111 75 81 102 LCTT từ HĐ đầu tư 81 -60 -60 -60
Chu kỳ luân chuyển tiền 1.311 1.166 1.016 913
Cổ tức đã trả -70 0 0 0
CS thanh toán hiện hành 2,2x 2,4x 2,3x 2,3x Tăng (giảm) nợ vay ngắn hạn 231 -496 72 -19
CS thanh toán nhanh 1,5x 1,7x 1,7x 1,8x Tăng (giảm) nợ vay dài hạn -395 361 -120 -290
Nợ vay/ Tài sản 13,9% 13,0% 11,7% 9,3% LCTT từ HĐ tài chính -182 -9 171 15
Nợ vay/ Vốn 21,0% 19,3% 17,9% 14,3%
Nợ vay ròng/ Vốn CSH 24,0% 18,3% 9,8% -0,3% Lưu chuyển tiền thuần -286 267 611 610
Khả năng thanh toán lãi vay 0,8x 3,5x 6,1x 8,9x Tiền cuối năm 207 473 1.085 1.695
Nguồn: DXS, dự báo của Vietcap

Update Report
Phụ lục: Diễn biến giá mục tiêu của Vietcap so với giá cổ phiếu
VHM
MUA MUA
120,000 107.000 82.900
MUA MUA
MUA
MUA MUA MUA
100,000
80.400 79.500 84.100
80,000 MUA MUA
56.400 MUA
60,000
54.200
40,000
20,000
0 T05/21
T11/21
T05/22
T11/22
T09/23
T11/23
T07/21
T09/21
T07/22
T09/22
T05/23
T05/24
T07/23
T03/21
T03/22
T01/21
T01/22
T01/23
T03/23
T01/24
T03/24
Stock price Vietcap target price (Unit: VND/share)
KDH PHTT
MUA
47.600 PHTT MUA
50,000
45.500 40.000 MUA
PHTT 43.600 MUA 44.400
MUA
37.200
40,000 KQ MUA 37.200 36.300
33.500 33.500
KQ
MUA KQ
30,000 MUA
20,000
10,000
T11/23
T11/22
T09/21
T11/21
T09/22
T05/23
T05/24
T05/21
T05/22
T07/23
T09/23
T07/21
T07/22
T03/24
T01/21
T03/21
T01/22
T03/22
T01/23
T03/23
T01/24
NLG
70,000
PHTT
60,000 MUA MUA
KQ KQ
KQ KQ
50,000 MUA 48.700
PHTT MUA 38.700 42.200 43.300
KQ
40,000 35.700
MUA PHTT
KQ
30,000
KQ 41.000
PHTT
20,000 34.600
10,000
0
T09/23
T11/23
T07/21
T09/21
T11/21
T07/22
T09/22
T11/22
T05/24
T05/21
T05/22
T05/23
T07/23
T03/24
T01/21
T03/21
T01/22
T03/22
T03/23
T01/23
T01/24

Update Report
DXG
PHTT
MUA
50,000 44.400
41.600 MUA
KQ
40,000 36.900
30.100
30,000 PHTT PHTT

KQ BUY PHTT
KQ 19.400 PHTT
KQ 14.400 19.000
20,000 12.300 18.700
PHTT
10,000 PHTT PHTT 18.900
KQ
15.200 12.600
0
T11/23
T09/21
T11/21
T09/22
T11/22
T05/23
T07/23
T09/23
T05/24
T05/21
T05/22
T07/21
T07/22
T03/24
T01/21
T03/21
T01/22
T03/22
T03/23
T01/23
T01/24
DXS
40,000
MUA
MUA
27.000 KQ
30,000 25.700 26.400 MUA
MUA
23.500
20.300
20,000
KQ PHTT KQ
PHTT PHTT PHTT KQ
6.400 5.900 9.600
10,000 6.800 7.700 7.600 8.100
MUA
7.900
0
T11/22
T11/21
T05/22
T07/22
T09/22
T07/23
T09/23
T11/23
T07/21
T09/21
T05/23
T05/24
T03/22
T01/22
T01/23
T03/23
T01/24
Stock price Vietcap target price (Unit: VND/share) T03/24

Update Report
Xác nhận của chuyên viên phân tích

Chúng tôi, Lưu Bích Hồng, Thân Như Đoan Thục và Phạm Nhật Anh, xác nhận rằng những quan điểm được trình
bày trong báo cáo này phản ánh đúng quan điểm cá nhân của chúng tôi về công ty này. Chúng tôi cũng xác
nhận rằng không có phần thù lao nào của chúng tôi đã, đang, hoặc sẽ trực tiếp hay gián tiếp có liên quan đến
các khuyến nghị hay quan điểm thể hiện trong báo cáo này. Các chuyên viên phân tích nghiên cứu phụ trách
các báo cáo này nhận được thù lao dựa trên nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm chất lượng, tính chính xác của
nghiên cứu, và doanh thu của công ty, trong đó bao gồm doanh thu từ các đơn vị kinh doanh khác như bộ phận
Môi giới tổ chức, hoặc Tư vấn doanh nghiệp.
Phương pháp định giá và Hệ thống khuyến nghị của Vietcap
Nội dung chính trong hệ thống khuyến nghị: Khuyến nghị được đưa ra dựa trên mức tăng/giảm tuyệt đối của
giá cổ phiếu để đạt đến giá mục tiêu, được xác định bằng công thức (giá mục tiêu - giá hiện tại)/giá hiện tại và
không liên quan đến hoạt động thị trường. Công thức này được áp dụng từ ngày 1/1/2014.
Các khuyến nghị Định nghĩa
MUA Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ trên
20%
KHẢ QUAN Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ
dương từ 10%-20%
PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ dao
động giữa âm 10% và dương 10%
KÉM KHẢ QUAN Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ âm
từ 10-20%
BÁN Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ âm
trên 20%
KHÔNG ĐÁNH GIÁ Bộ phận nghiên cứu đang hoặc có thể sẽ nghiên cứu cổ phiếu này nhưng
không đưa ra khuyến nghị hay giá mục tiêu vì lý do tự nguyện hoặc chỉ để
tuân thủ các quy định của luật và/hoặc chính sách công ty trong trường
hợp nhất định, bao gồm khi Vietcap đang thực hiện dịch vụ tư vấn trong
giao dịch sáp nhập hoặc chiến lược có liên quan đến công ty đó.
KHUYẾN NGHỊ TẠM HOÃN Hình thức đánh giá này xảy ra khi chưa có đầy đủ thông tin cơ sở để xác
định khuyến nghị đầu tư hoặc giá mục tiêu. Khuyến nghị đầu tư hoặc giá
mục tiêu trước đó, nếu có, không còn hiệu lực đối với cổ phiếu này.
Trừ khi có khuyến cáo khác, những khuyến nghị đầu tư chỉ có giá trị trong vòng 12 tháng. Những biến động giá
trong tương lai có thể làm cho các khuyến nghị tạm thời không khớp với mức chênh lệch giữa giá thị trường
của cổ phiếu và giá mục tiêu nên việc việc diễn giải các khuyến nghị đầu tư cần được thực hiện một cách linh
hoạt.
Rủi ro: Tình hình hoạt động trong quá khứ không nhất thiết sẽ diễn ra tương tự cho các kết quả trong tương
lai. Tỷ giá ngoại tệ có thể ảnh hưởng bất lợi đến giá trị, giá hoặc lợi nhuận của bất kỳ chứng khoán hay công cụ
tài chính nào có liên quan được nói đến trong báo cáo này. Để được tư vấn đầu tư, thực hiện giao dịch hoặc
các yêu cầu khác, khách hàng nên liên hệ với đơn vị đại diện kinh doanh của khu vực để được giải đáp.

Update Report
Liên hệ
CTCP Chứng khoán Vietcap (Vietcap)
www.vietcap.com.vn
Trụ sở chính Chi nhánh Hà Nội
Tháp tài chính Bitexco, tầng 15, 109 Trần Hưng Đạo
Số 2 Hải Triều, Quận 1, Tp. HCM Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
+84 28 3914 3588 +84 24 6262 6999
Phòng giao dịch Nguyễn Huệ Phòng giao dịch Hàm Nghi
Tòa nhà Vinatex, Tòa nhà Doji,
Tầng 1&3, Tầng 16, số 81-83-83B-85 Hàm Nghi,
Số 10 Nguyễn Huệ, Quận 1, TP. HCM Quận 1, Tp. HCM
+84 28 3914 3588 (417) +84 28 3914 3588 (400)
Phòng giao dịch Đống Đa

9 ngõ 82 Phạm Ngọc Thạch,
Phường Quang Trung, Quận Đống Đa, HN
+84 24 6262 6999
Phòng Nghiên cứu và Phân tích

Research Team: +84 28 3914 3588 Alastair Macdonald
research@vietcap.com.vn Giám đốc điều hành, ext 105
alastair.macdonald@vietcap.com.vn
Ngân hàng, Chứng khoán và Bảo hiểm Vĩ mô

Nguyễn Anh Duy Hoàng Thúy Lương
Trưởng phòng cao cấp, ext 123 Trưởng phòng cao cấp, ext 368
- Huỳnh Thị Hồng Ngọc, Chuyên viên cao cấp, ext 138 - Đào Minh Quang, Chuyên viên, ext 368
- Hồ Thu Nga, Chuyên viên, ext 516
Hàng tiêu dùng Dầu khí, Điện và Nước

Hoàng Nam Đinh Thị Thùy Dương
Phó Giám đốc, ext 124 Phó Giám đốc, ext 140
- Huỳnh Thu Hà, Chuyên viên cao cấp, ext 185 - Dương Tấn Phước, Chuyên viên, ext 135
- Mai Đoàn Ngọc Hân, Chuyên viên, ext 538 - Võ Đặng Bảo Thư, Chuyên viên, ext 529
- Lý Phúc Thanh Ngân, Chuyên viên, ext 532 - Đỗ Công Anh Tuấn, Chuyên viên, ext 181
Bất động sản Công nghiệp và Cơ sở hạ tầng

Lưu Bích Hồng Nguyễn Thảo Vy
Trưởng phòng cao cấp, ext 120 Trưởng phòng cao cấp, ext 147
- Phạm Nhật Anh, Chuyên viên, ext 149 - Nguyễn Thị Ngọc Hân, Chuyên viên, ext 191
- Thân Như Đoan Thục, Chuyên viên, ext 174 - Hoàng Gia Huy, Chuyên viên, ext 526
Khách hàng cá nhân

Vũ Minh Đức
Phó Giám đốc, ext 363
- Nguyễn Quốc Nhật Trung, Chuyên viên cao cấp, ext 129
- Tống Hoàng Trâm Anh, Chuyên viên cao cấp, ext 366
- Vũ Thị Minh Ngọc, Chuyên viên, ext 365
Khối môi giới và Giao dịch Chứng khoán – Khách hàng tổ chức
Tuan Nhan Châu Thiên Trúc Quỳnh Nguyễn Quốc Dũng,
Giám đốc điều hành Giám đốc điều hành Giám đốc
Khối môi giới và Giao dịch Chứng Khối Môi giới trong nước Giao dịch Chứng khoán -
khoán – Khách hàng tổ chức Khách hàng tổ chức
+84 28 3914 3588, ext 107 +84 28 3914 3588, ext 222 +84 28 3914 3588, ext 136
tuan.nhan@vietcap.com.vn quynh.chau@vietcap.com.vn dung.nguyen@vietcap.com.vn

Update Report
Khuyến cáo
Báo cáo này được viết và phát hành bởi Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap, Báo cáo này được viết dựa
trên nguồn thông tin đáng tin cậy vào thời điểm công bố, Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap không chịu
trách nhiệm về độ chính xác của những thông tin này, Quan điểm, dự báo và những ước lượng trong báo cáo
này chỉ thể hiện ý kiến của tác giả tại thời điểm phát hành, Những quan điểm này không thể hiện quan điểm
chung của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap và có thể thay đổi mà không cần thông báo trước, Báo cáo
này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin cho các tổ chức đầu tư cũng như các nhà đầu tư cá nhân của Công
ty cổ phần chứng khoán Vietcap và không mang tính chất mời chào mua hay bán bất kỳ chứng khoán nào được
thảo luận trong báo cáo này, Quyết định của nhà đầu tư nên dựa vào những sự tư vấn độc lập và thích hợp với
tình hình tài chính cũng như mục tiêu đầu tư riêng biệt, Báo cáo này không được phép sao chép, tái tạo, phát
hành và phân phối với bất kỳ mục đích nào nếu không được sự chấp thuận bằng văn bản của Công ty Cổ phần
Chứng khoán Vietcap, Xin vui lòng ghi rõ nguồn trích dẫn nếu sử dụng các thông tin trong báo cáo này.

Doanh số bán hàng dự kiến cải thiện trong năm 2024 - Vietcap - 2024-05-30

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Doanh số bán hàng dự kiến cải thiện trong năm 2024 - Vietcap - 2024-05-30

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Báo cáo Ngành

Định giá và khuyến nghị

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 1

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 2

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 3

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 4

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 5

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 6

2024F 2025F 2026F 2024F 2025F 2026F

Nguồn: dự báo của Vietcap Nguồn: dự báo của Vietcap

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 7

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 8

Nguồn: VHM, dự báo của Vietcap

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 9

(tỷ đồng) 7,500 (tỷ đồng)

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 10

Nguồn: KDH, dự báo của Vietcap

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 11

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 12

Nguồn: NLG, dự báo của Vietcap

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 13

(tỷ đồng) (tỷ đồng)

2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F -496

2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F

Nguồn: dự báo của Vietcap Nguồn: dự báo của Vietcap

Dự án tích gian mở Địa điểm số bán tính

Opal Boulevard 1,5 Q1 2019 Bình Dương 1.500 100% 1.400

Opal Boulevard 1,5 Q1 2019 Bình Dương 1.500 100% 1.400

Opal Skyline 1,0 Q3 2020 Bình Dương 1.500 100% 1.150

Gem Riverside 6,7 Q1 2018 Thủ Đức 3.200

Opal City 6,1 Thủ Đức 2.100

Gem Premium 15,0 Thủ Đức 2.600

Opal Cityview 1,0 Bình Dương 1.500

Opal Luxury^ 8,4 Bình Dương 3.400

Park View^ 5,0 Bình Dương 6.800

Park City^ 10,5 Bình Dương 7.400

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 14

Nguồn: DXG, dự báo cảu Vietcap

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 15

Nguồn: DXS, dự báo của Vietcap

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 16

Stock price Vietcap target price (Unit: VND/share)

Stock price Vietcap target price (Unit: VND/share)

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 17

30,000 PHTT PHTT

Stock price Vietcap target price (Unit: VND/share) T03/24

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 18

Xác nhận của chuyên viên phân tích

Phương pháp định giá và Hệ thống khuyến nghị của Vietcap

Các khuyến nghị Định nghĩa

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 19

Phòng giao dịch Đống Đa

Phòng Nghiên cứu và Phân tích

Ngân hàng, Chứng khoán và Bảo hiểm Vĩ mô

Hàng tiêu dùng Dầu khí, Điện và Nước

Bất động sản Công nghiệp và Cơ sở hạ tầng

Khách hàng cá nhân

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 20

See important disclosure at the end of this document www.vietcap.com.vn 17/05/2024 | 21

You might also like