Professional Documents
Culture Documents
Doanh số bán hàng dự kiến cải thiện trong năm 2024 - Vietcap - 2024-05-30
Doanh số bán hàng dự kiến cải thiện trong năm 2024 - Vietcap - 2024-05-30
Update Report
Ngành Bất động sản Nhà ở
Ngành BĐS Doanh số bán hàng dự kiến cải thiện trong năm 2024
Ngày báo cáo 17/05/2024
Tóm tắt KQKD quý 1/2024
Các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) nhà ở (VHM, KDH, NLG và DXG) ghi nhận lợi nhuận quý 1/2024
thấp, do ghi nhận bàn giao/giao dịch bán buôn giảm so với cùng kỳ (chủ yếu do yếu tố thời điểm
ghi nhận bàn giao tại các dự án cụ thể) và/hoặc biên lợi nhuận từ HĐKD giảm. Ngược lại, công ty
Lưu Bích Hồng môi giới BĐS DXS ghi nhận mảng môi giới của công ty cải thiện mạnh YoY/QoQ trong quý 1/2024.
Trưởng phòng cao cấp
Vui lòng xem thêm thông tin chi tiết trong Báo cáo KQKD quý 1/2024 của chúng tôi cho từng công
hong.luu@vietcap.com.vn
+84 28 3914 3588 ext.120 ty.
Thân Như Đoan Thục Những thay đổi chính trong dự báo
Chuyên viên
thuc.than@vietcap.com.vn Dự báo doanh số bán hàng năm 2024/25: Nhìn chung, chúng tôi duy trì dự báo doanh số bán
+84 28 3914 3588 ext.174 hàng năm 2024/25 cho VHM và KDH. Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh số bán hàng năm
2024 cho NLG và DXG nhưng duy trì dự báo doanh số bán hàng năm 2025. (Chi tiết tại Hình 4)
Phạm Nhật Anh
Chuyên viên Dự báo lợi nhuận trong năm 2024/25: Chúng tôi duy trì dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024
anh.pham@vietcap.com.vn cho VHM, và điều chỉnh giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS trong năm 2025. Chúng tôi điều chỉnh
+84 28 3914 3588 ext.149
giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/25 cho KDH, NLG, DXG và DXS (chi tiết tại Hình 3).
Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng lợi nhuận của KDH, NLG, DXG và DXS trong năm 2024/25 sẽ tăng trưởng
so với mức cơ sở thấp vào năm 2023, tuy nhiên chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024
của VHM sẽ giảm YoY do ghi nhận doanh số bán buôn dự kiến thấp hơn so với năm 2023. (Chi tiết
tại Hình 5)
Cập nhật ngành & các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu
Hoạt động chuẩn bị cho việc mở bán dự án mới (bao gồm các sự kiện khởi công, giới thiệu và mở
bán) diễn ra sôi động trên toàn quốc trong quý 1/2024, trong khi niềm tin của người mua nhà tiếp
tục cải thiện (vui lòng xem thêm thông tin chi tiết trong Báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở ngày
11/04 của chúng tôi). Tuy nhiên, tổng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM trong quý
1/2024 giảm so với quý trước do số lượng mở bán mới tại Hà Nội chủ yếu vào cuối quý 1/2024 (sau
Tết Nguyên Đán), trong khi nguồn cung mới tại TP.HCM tiếp tục hạn chế trong quý. Tình hình thị
trường BĐS trong quý 1/2024 nhìn chung phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi.
Chúng tôi kỳ vọng lượng giao dịch BĐS sơ cấp sẽ dần cải thiện trong năm 2024 (giữ nguyên
quan điểm của chúng tôi như đã nêu trong Báo cáo Chiến lược năm 2024) với nguồn cung từ các
dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào cuối năm nay.
Các cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của chúng tôi trong danh mục BĐS nhà ở bao gồm VHM, KDH
và NLG, dựa trên mức định giá RNAV hấp dẫn của chúng tôi và kỳ vọng của chúng tôi rằng những
chủ đầu tư này sẽ hưởng lợi sớm trong quá trình phục hồi của thị trường BĐS nhà ở. Chúng tôi tin
rằng người mua nhà sẽ đánh giá cao năng lực tài chính và khả năng chống chịu tốt mà các chủ
đầu tư này đã thể hiện trong giai đoạn khủng hoảng của ngành từ nửa cuối năm 2022 đến nửa đầu
năm 2023.
Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA cho KDH và điều chỉnh tăng 11% giá mục tiêu lên 44.400
đồng/CP. Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) dự báo tiến độ bán hàng tại dự án
Tân Tạo nhanh hơn so với kỳ vọng trước đó của chúng tôi và (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu
từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025, bị ảnh hưởng một phần bởi (3) ghi nhận kế hoạch phát
hành riêng lẻ 110 triệu cổ phiếu (13,8% cố phiếu lưu hành hiện tại) với giá 27.250 đồng/CP. Chúng
tôi cho rằng việc phát hành riêng lẻ, cùng với việc KDH dự kiến tăng nợ vay, sẽ cho phép công ty
khai thác được nhiều hơn giá trị của quỹ đất đáng kể đang sở hữu tại TP. HCM (bao gồm cả dự án
Tân Tạo). Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 sẽ tăng 16% YoY lên 829 tỷ đồng do
dự án The Privia được bán trước 100% với cả 3 tòa nhà đều được cất nóc vào tháng 1/2024, tạo
tiền đề cho tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ trong năm 2024. Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng KDH sẽ
mở bán dự án liên doanh rộng 11,8 ha với Keppel (Emeria & Clarita) vào nửa cuối năm 2024. Chúng
tôi dự báo doanh số bán hàng giai đoạn 2024-2025 của KDH (4,3 nghìn tỷ đồng mỗi năm) sẽ tăng
gần gấp đôi so với giai đoạn 2020-2023 (2,2 nghìn tỷ đồng/ mỗi năm). (Chi tiết tại trang 10-11)
Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với NLG và tăng 12% giá mục tiêu lên 48.700
đồng/CP. Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) định giá cao hơn cho dự án
Southgate và dự án Izumi City khi chúng tôi ghi nhận tăng số lượng căn hộ cao tầng của các dự
án này theo cập nhật gần đây của NLG và (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024
sang giữa năm 2025, bị ảnh hưởng một phần bởi (3) số dư nợ ròng tăng vào cuối quý 1/2024.
Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 sẽ tăng 6% YoY lên 515 tỷ đồng, được hỗ trợ bởi
việc bàn giao dự án (chủ yếu tại Akari City Giai đoạn 2) và ghi nhận bán cổ phần của Paragon.
Chúng tôi dự báo doanh số bán hàng trung bình giai đoạn 2024-2025 là 6,4 nghìn tỷ đồng mỗi
năm, nhờ dự kiến ra mắt các giai đoạn tiếp theo tại 5 dự án hiện tại của NLG (Izumi City, Mizuki
Park, Akari City, Southgate và Cần Thơ). (Chi tiết tại trang 12-13)
Chúng tôi duy trì khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho DXG trong khi điều chỉnh giảm 4%
giá mục tiêu xuống 18.700 đồng/CP. Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) điều
chỉnh kỳ vọng về thời điểm ra mắt dự án Gem Riverside sang năm 2025 thay vì năm 2024 như trước
đó và (2) số dư nợ ròng cao hơn vào cuối quý 1/2024, được bù đắp một phần bởi việc (3) chúng tôi
cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích
CĐTS năm 2024 đạt 230 tỷ đồng (+34% YoY), chủ yếu nhờ kỳ vọng của chúng tôi về việc (1) tiếp
tục mở bán và bàn giao dự án Gem Sky World (3.900 căn thấp tầng; 60% đã bán và ~40% được
bàn giao vào cuối quý 1/2024) và (2) sự phục hồi ở mảng môi giới BĐS. Chúng tôi kỳ vọng DXG sẽ
tiếp tục mở bán dự án Gem Sky World vào nửa cuối năm 2024 và dự án Gem Riverside trong năm
2025. Chúng tôi vẫn chưa đưa kế hoạch phát hành riêng lẻ và phát hành quyền của DXG đã được
phê duyệt tại ĐHCĐ tháng 4/2024 và có thể tiềm ẩn rủi ro pha loãng. (Chi tiết tại trang 14-15)
Chúng tôi điều chỉnh tăng khuyến nghị từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG lên KHẢ QUAN cho DXS,
đồng thời tăng 7% giá mục tiêu lên 8.100 đồng/CP, chủ yếu do chúng tôi cập nhật giá mục tiêu
từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS sẽ ghi nhận lãi, đạt
190 tỷ đồng trong năm 2024 và tăng trưởng lần lượt 114%/48% YoY trong năm 2025/26. Tính đến
cuối quý 1/2024, tiền đặt cọc cho hợp đồng tiếp thị và phân phối sản phẩm của các dự án BĐS lên
tới 4,7 nghìn tỷ đồng (+4% QoQ), cho thấy dư địa vững chắc để ghi nhận lợi nhuận trong các quý
sắp tới khi các chủ đầu tư bắt đầu khởi động lại các dự án. Ngoài ra, chúng tôi dự báo việc tiếp tục
mở bán và bàn giao các dự án do DXS tự phát triển (trong đó có dự án Regal Legend) và việc khởi
động lại các dự án của DXG (Gem Sky World và Gem Riverside) sẽ hỗ trợ cho việc phục hồi lợi
nhuận hơn nữa. Trong khi đó, backlog cuối quý 1/2024 của DXS ở mức 4,1 nghìn tỷ đồng (đi ngang
QoQ), hầu hết là từ các dự án đã sẵn sàng để mở bán. DXS hiện đang giao dịch với P/B dự phóng
năm 2024 hấp dẫn là 0,7x, so với P/B trung bình kể từ khi niêm yết vào tháng 7/2021 là 1,1x. Ngoài
ra, dựa trên dự báo của chúng tôi, DXS hiện đang giao dịch với P/E dự phóng năm 2024/25 lần lượt
là 24,7x/11,5x, so với trung vị 1 năm của các công ty cùng ngành trong khu vực mà chúng tôi theo
dõi là 11,6x, mà chúng tôi tin rằng là hợp lý vì DXS có lợi thế cạnh tranh mạnh trong nước và triển
vọng phục hồi lợi nhuận trong năm 2024/25. (Chi tiết tại trang 16)
KDH MUA 1.180 0% 50% 118 4,3 36.900 44.400 5/17/24 20,3% 0,0% 20,3%
NLG KQ 677 0% 50% 8 5,3 44.000 48.700 5/17/24 10,7% 1,7% 12,4%
DXS KQ 169 0% 50% 51 0,3 7.300 8.100 5/17/24 11,0% 0,0% 11,0%
DXG PHTT 502 0% 50% 150 6,6 17.400 18.700 5/17/24 7,5% 0,0% 7,5%
Mã Giá CP, EPS g EPS g EPS g P/E trượt P/E P/E P/B quý P/B P/B ROE Nợ
VND/C 2023 % 2024F 2025F x 2024F 2025F gần 2024F 2025F 2024F vay
P % % x x nhất x x % ròng/
x CSH
quý
gần
nhất
VHM 40.850 16% -12% 6% 8,0 6,1 5,7 1,0 0,9 0,7 15% 26%
KDH 36.900 -36% 12% 10% 54,8 39,6 35,9 2,2 1,9 1,8 5% 33%
NLG 44.000 -17% 6% 19% 45,2 35,0 29,5 1,8 1,7 1,7 5% 23%
DXS 7.300 N.M. N.M. 114% N.M. 24,7 11,5 0,7 0,7 0,7 3% 21%
DXG 17.400 -20% 11% 60% 36,5 57,4 35,9 1,2 1,2 1,1 2% 24%
Nguồn: số liệu của công ty, dự báo của Vietcap. Ghi chú: giá cổ phiếu tính đến ngày 17/05/2024.
Tóm tắt các thay đổi trong dự báo, giá mục tiêu & khuyến nghị
Hình 2: Tóm tắt các điều chỉnh trong giá mục tiêu
Mã RNAV Chiết Giá mục Giá mục Thay Giá Tỷ lệ Lợi Tổng Khuyến Khuyến
chiết khấu* khấu tiêu tiêu mới đổi cổ phiếu tăng suất mức nghị nghị
định giá trước Đồng/CP % % cổ sinh lời trước mới
Tỷ đồng RNAV đây Đồng/CP tức 12T đây
Đồng/CP % %
VHM 235.867 30% 56.400 54.200 -4% 40.850 32,7% 0,0% 32,7% MUA MUA
KDH 40.395 0% 40.000 44.400 11% 36.900 20,3% 0% 20,3% MUA MUA
NLG 18.701 0% 43.300 48.700 12% 44.000 10,7% 1,7% 12,4% KQ KQ
DXG 13.505 0% 19.400 18.700 -4% 17.400 7,5% 0,0% 7,5% PHTT PHTT
DXS 4.633 0% 7.600 8.100 7% 7.300 11,0% 0,0% 11,0% PHTT KQ
Nhận định của Vietcap đối với các điều chỉnh này
VHM Chúng tôi giảm 4% giá mục tiêu do (1) dời thời gian mở bán dự kiến của các dự án ở Hà Nội (bao gồm Mễ Trì, Galaxy và Gallery),
(2) số dư nợ vay ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2024, được bù đắp một phần bởi (3) việc chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối
năm 2024 sang giữa năm 2025.
KDH Chúng tôi tăng 11% giá mục tiêu do (1) dự báo tiến độ mở bán dự án Tân Tạo nhanh hơn và (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ
cuối năm 2024 sang giữa năm 2025, bù đắp một phần cho (3) ghi nhận đợt phát hành riêng lẻ 110 triệu cổ phiếu (13,8% số lượng
cổ phiếu hiện tại) với giá 27.250 đồng/cổ phiếu.
NLG Chúng tôi tăng 12% giá mục tiêu do (1) định giá cao hơn cho Southgate và Izumi City khi chúng tôi ghi nhận mức tăng của số lượng
căn hộ cao tầng trong các dự án này, theo cập nhật gần đây của NLG, (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024 sang
giữa năm 2025, bù đắp một phần cho (3) số dư nợ vay ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2024.
DXG Chúng tôi giảm 4% giá mục tiêu do (1) dời lịch mở bán dự kiến của dự án Gem Riverside từ năm 2024 sang năm 2025, (2) số dư nợ
vay ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2024, được bù đắp một phần bởi (3) việc chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024
sang giữa năm 2025.
DXS Chúng tôi tăng 7% giá mục tiêu do chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025.
Nguồn: Vietcap. Note: (*) chúng tôi áp dụng phương pháp RNAV cho VHM, KDH, NLG, DXG và kết hợp DCF (tỷ
trọng 50%) và P/E (tỷ trọng 50%) cho DXS.
VHM Chúng tôi giữ nguyên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 của chúng tôi. Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai
đoạn 2025-26 do giả định chi phí tài chính cao hơn và giả định biên lợi nhuận gộp thấp hơn của dự án Royal Island.
KDH Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 chủ yếu do giả định biên lợi nhuận gộp thấp hơn của dự án The Privia.
Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2025-26 do (1) chúng tôi dời lịch bàn giao dự kiến của dự án The Solina từ
năm 2025 như dự báo trước đây sang năm 2026 và (2) lượng bàn giao của dự án liên doanh dự kiến ghi nhận trong năm 2026 thấp
hơn so với dự báo trước đây của chúng tôi.
NLG Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 do dự báo lượng bàn giao của dự án Southgate thấp hơn và dự báo chi
phí SG&A cao hơn. Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2025-26 chủ yếu do (1) dời thời gian mở bán giai đoạn
tiếp theo của dự án Izumi City từ năm 2024 sang năm 2025 và (2) thời điểm ghi nhận bàn giao của dự án Akari City Giai đoạn 2.
DXG Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024-26 do (1) dự báo lợi nhuận của DXS thấp hơn, (2) dự báo bàn giao
chậm hơn đối với dự án Gem Sky World và (3) lợi nhuận thấp hơn dự kiến từ việc bàn giao dự án Opal Skyline dựa trên KQKD quý
1/2024.
DXS Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024-26 khi tăng tỷ lệ phần trăm thu nhập dự kiến từ lợi ích cổ ích thiểu
số dựa trên KQKD quý 1/2024.
Nguồn: Vietcap
VHM Chúng tôi tăng dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 do chúng tôi tăng dự phóng doanh số bán hàng dự kiến của dự án
Royal Island, sau kết quả mở bán khả quan trong quý 1/2024. Chúng tôi điều chỉnh thời gian mở bán dự kiến cho dự án Cổ Loa bắt
đầu từ năm 2024 so với dự báo trước đây là năm 2025, đồng thời dời thời gian mở bán dự kiến cho dự án Wonder Park sang năm
2025. Chúng tôi nhìn chung vẫn giữ nguyên dự báo giá trị hợp đồng bán hàng giai đoạn 2025-26 của chúng tôi.
KDH Chúng tôi nhìn chung vẫn giữ nguyên dự báo giá trị hợp đồng bán hàng giai đoạn 2024-25 của chúng tôi. Đồng thời, chúng tôi
tăng dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2026 do dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của dự án Tân Tạo cao hơn của chúng tôi
so với dự báo trước đây.
NLG Chúng tôi giảm dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 do chúng tôi dời thời gian mở bán dự kiến giai đoạn tiếp theo của dự
án Izumi City sang năm 2025 do thủ tục pháp lý chậm hơn dự kiến. Ngoài ra, chúng tôi giữ nguyên dự báo giá trị hợp đồng bán
hàng giai đoạn 2025-26.
DXG Chúng tôi giảm dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2024 do chúng tôi dời lịch mở bán dự kiến cho dự án Gem Riverside từ năm
2024 như dự báo trước đây sang năm 2025. Trong khi đó, chúng tôi giữ nguyên dự báo giá trị hợp đồng bán hàng giai đoạn 2025-
26.
Nguồn: số liệu của công ty, ước tính và dự báo của Vietcap
Triển vọng & Báo cáo tài chính giai đoạn 2024-2026
Hình 5: Giá trị hợp đồng bán hàng của VHM (nghìn tỷ đồng) Hình 6: Doanh thu BĐS của VHM (nghìn tỷ đồng)
Giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận tính đến
cuối quý 1/2024: 111,8 nghìn tỷ đồng
128
108
94 2
3 83 16
91
87 75 3
24 70
79 65 6
3
68 16 16
64 36
2
30 90
67 74
48 51
30 39 4
4
16
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q1
% bán lẻ /
Total underlying property revenue 2024
100% 44% 64% 46% 63% 49% 100% tổng doanh số
Revenue from BCC projects
2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 2024 Bulk sales recognized as financial income
Revenue recognized
Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: Giá trị hợp đồng bán hàng năm Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: Tổng doanh thu BĐS cốt lõi bao
2022 của VHM đạt 128,2 nghìn tỷ đồng bao gồm giá trị hợp đồng dịch vụ gồm (1) doanh thu được ghi nhận là doanh thu BĐS, (2) doanh thu từ các
xây dựng. hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) mà Tập đoàn VinGroup (VIC) ký với
VHM nhằm chuyển nhượng toàn bộ lợi ích kinh tế của các dự án phát triển
BĐS cụ thể không được đưa vào VHM do sự phức tạp về thủ tục giấy tờ -
do đó, VHM ghi nhận lợi nhuận từ BCC vào thu nhập tài chính và (3) doanh
số bán buôn được ghi nhận vào thu nhập tài chính.
Hình 7: Dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của VHM Hình 8: Dự báo doanh thu BĐS cốt lõi của VHM
94
(nghìn tỷ đồng) 83 (nghìn tỷ đồng)
77 114
105 102
Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F
(% đóng góp, Vietcap) (% đóng góp, Vietcap)
OP 2 12% 6% 0% OP 2 27% 17% 0%
OP 3 19% 10% 0% OP 3 36% 19% 0%
OP 1, Smart City, Grand Park 24% 0% 0% OP 1, Smart City, Grand Park 13% 15% 0%
Royal Island (Vũ Yên) 28% 23% 16% Royal Island (Vũ Yên) 19% 13% 17%
Wonder Park 0% 17% 12% Wonder Park 0% 7% 11%
Cổ Loa 7% 21% 13% Cổ Loa 0% 18% 15%
Golden Avenue 8% 10% 0% Golden Avenue 3% 6% 6%
International University 0% 12% 27% International University 0% 5% 35%
Township Township
Nguồn: VHM, tổng hợp và ước tính của Vietcap. Lưu ý: Số liệu tính đến cuối quý 1/2024; (*) Số liệu được làm
tròn đến hàng trăm gần nhất và phụ thuộc vào thay đổi thiết kế trong các giao dịch bán buôn; (**) Ước tính
của Vietcap; trong quý 1/2023, VHM thay đổi cách tính số lượng căn đã bán khi chỉ tính số lượng căn bán cho
người dùng cuối (kể cả trong giao dịch bán buôn); (***) Giả định của Vietcap.
Hình 10: Dự báo của Vietcap đối với kế hoạch thi công và bàn giao các dự án BĐS lớn của VHM
Diện tích
2020
2030
2028
2024
2026
2029
2025
2022
2023
2032
2027
2019
2021
2018
2031
Dự án Địa điểm
('000 m2)
Star City Thanh Hóa 1.185
Ocean Park Hà Nội 4.200
Smart City Hà Nội 2.800
Grand Park TP. HCM 2.710
Wonder Park Hà Nội 1.330
Ocean Park 2 Hưng Yên 4.050
Ocean Park 3 Hưng Yên 2.940
Sky Park Bắc Giang 11
Golden Avenue Quảng Ninh 1.160
Quảng Trị – nhà ở xã hội Quảng Trị 20
Thanh Hóa – nhà ở xã hội Thanh Hóa 90
Mễ Trì Hà Nội 740
Cổ Loa Hà Nội 3.850
Royal Island (Vũ Yên) Hải Phòng 8.772
Dương Kinh Kiến Thụy Hải Phòng 2.406
Galaxy Hà Nội 110
Gallery Hà Nội 68
Lehman Golf TP. HCM 2.000
Tây Tăng Long TP. HCM 1.293
Hóc Môn TP. HCM 2.000
International University Township TP. HCM 9.239
Làng Vân Đà Nẵng 10.447
Hạ Long Xanh Hạ Long 79.466
Long Beach Cần Giờ TP. HCM 28.500
Nguồn: VHM, dự báo của Vietcap. Lưu ý: Chủ yếu mang tính chất minh họa; 8 dự án cuối dự kiến sẽ tiếp tục
sau năm 2032. Từ tháng 8/2023 đến nay, VHM đã nhận được chấp thuận làm chủ đầu tư các dự án tại tỉnh
Khánh Hòa (1.254 ha), Long An (197 ha) và đăng ký làm chủ đầu tư các dự án tại Bắc Giang (134 ha) và Tuyên
Quang ( 540 ha) và 1 dự án khác tại tỉnh Long An (931 ha); chúng tôi chưa đưa những dự án này vào dự báo và
định giá của chúng tôi cho VHM.
Hình 12: Dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của KDH Hình 13: Dự báo doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS của KDH
2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F 2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F
Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F
(% dự báo giá trị hợp đồng (% dự báo doanh thu)
bán hàng*) JV project with Keppel 0% 71% 62%
JV project with Keppel 44% 100% 62% The Privia 82% 3% 0%
The Privia 45% 0% 0% Classia 10% 0% 0%
Classia 11% 0% 0% The Solina 0% 0% 11%
The Solina 0% 0% 9% Tân Tạo 0% 0% 9%
Tân Tạo 0% 0% 29% KCN Lê Minh Xuân Mở rộng 0% 25% 18%
Nguồn: dự báo của Vietcap. Ghi chú: (*) dự án BĐS nhà ở Nguồn: dự báo của Vietcap
Hình 14: Dự báo đối với kế hoạch thi công và bàn giao các dự án BĐS lớn của KDH
Tất cả dự án Diện Số lượng Thời Giai đoạn bán Giai đoạn Tình trạng pháp lý hiện tại
tại TP. HCM tích căn hộ gian hàng (2) bàn giao (2) IPA Quy Bồi Giao đất TSDĐ Giấy phép
(ha) (đã bán%) mở Hoạch thường xây dựng
(1)
bán 1/500 giải phóng
mặt bằng
180 căn
thấp Q3 − Đã bán 95% và đã bàn giao 93% tính đến cuối quý 1/2024.
Classia 4,3 2022-2024 2022-2024F
tầng 2022 − Hoàn thành bàn giao trong năm 2024.
(>95%)
− Mở bán chính thức vào giữa tháng 11/2023; Đã bán trước 100%
1.040 căn
Q4 tính đến tháng 2/2024.
The Privia 1,9 hộ 2023- 2024 2024-2025F
2023 − Đã cất nóc toàn bộ tính đến tháng 1/2024; hiện đang hoàn thiện
(100%)
nội thất.
820 (bao
Dự án liên − Khởi công xây dựng vào quý 4/2023.
gồm 220 2024
doanh với 11,8 2024- 2028F 2025- 2030F − Hiện đang hoàn thiện phần móng và đang xin giấy phép kinh
căn thấp (2)
Keppel (3) doanh trước khi mở bán chính thức.
tầng)
~500 căn
thấp Giai đoạn Giai đoạn Một phần Dự kiến
2026 Hoàn Hoàn
The Solina 16,4 tầng 2026-2032F 2026-2032F 1: Hoàn 1: Hoàn giai đoạn trong quý
(2)
thành thành
trong giai thành thành 1 4/2024
đoạn 1
Chưa Chưa Chưa
2026 Hoàn Hoàn
Tân Tạo 329,0 2026-2034F 2026-2035F ~85% hoàn hoàn hoàn
(2)
thành thành
thành thành thành
Chưa Chưa Chưa Chưa Chưa
Phong Phú 2
(4) ~40 hoàn hoàn ~90% hoàn hoàn hoàn
thành thành thành thành thành
Chưa Chưa Chưa Chưa Chưa
Bình Trưng
~20 hoàn hoàn ~100% hoàn hoàn hoàn
Đông (4)
thành thành thành thành thành
Giai đoạn Giai đoạn
KCN LMX Mở 2025 Hoàn Hoàn Đang Đang
109,9 2025-2028F 2025-2028F 1: Hoàn 1: Hoàn
rộng (5) (2)
thành thành triển khai triển khai
thành thành
Nguồn: KDH, Vietcap. Ghi chú: (1) tổng số căn của dự án, số liệu được làm tròn đến hàng chục gần nhất; (2)
Các giả định và dự báo của Vietcap; (3) Keppel nắm giữ 49% cổ phần trong dự án liên doanh (Emeria & Clarita);
(4) những dự án này chưa được đưa vào dự báo lợi nhuận của chúng tôi; (5) dự án khu công nghiệp.
Hình 16: Giá trị hợp đồng bán hàng của NLG Hình 17: Dự báo doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS cốt lõi của
NLG
(tỷ đồng)
(tỷ đồng) Revenue* NPAT-MI
8,800 9,100
8,200 7,800 7,600 7,400
7,000
6,300
5,600
5,000 4,500
3,800 3,800
2,600
835 1,071 780
556 484 515 611
2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F 2020 2021 2022 2023 2024F 2025F 2026F
Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F
(% dự báo giá trị hợp đồng (% dự báo doanh thu*)
bán hàng)
Southgate 42% 26% 17% Southgate 14% 33% 25%
Mizuki Park 25% 34% 22% Mizuki Park 17% 12% 30%
Akari City 10% 11% 21% Akari City 43% 36% 0%
Cần Thơ 23% 16% 7% Cần Thơ 17% 20% 14%
Izumi City 0% 13% 33% Izumi City 9% 0% 31%
Nguồn: dự báo của Vietcap Nguồn: dự báo của Vietcap. Ghi chú: (*) tổng doanh thu BĐS cốt lõi bao
gồm dự án chưa hợp nhất Mizuki Park.
Hình 18: Dự báo đối với kế hoạch bán hàng và bàn giao các dự án phát triển trọng điểm và quỹ
đất của NLG
Tình trạng pháp lý hiện tại
Thời
Số lượng căn Giai đoạn Giai đoạn Phê
Dự án gian mở QH Giao QH điều Giấy phép
(đã bán%)* bán hàng** bàn giao** duyệt TSDĐ
bán 1/500 đất chỉnh xây dựng
đầu tư
Giai đoạn 1: 1.500 căn hộ
Mizuki Park Q4 2017 2017-2018 2019-2020 Hoàn thành
(100%)
(26 ha;
Giai đoạn 2&3: 2.800 căn Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn
TP. HCM) Q2 2021 2021-2026F 2022-2028F
hộ (~48%) thành thành thành thành thành
Giai đoạn 1: 1.900 căn hộ
Q2 2019 2019-2021 2021-2023 Hoàn thành
(100%)
Akari City Giai đoạn 2: 1.700 căn hộ Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn
2022 2022-2024F 2024-2025F
(8 ha; TP. HCM) (~94%) thành thành thành thành thành
Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Chưa hoàn
Giai đoạn 3: 1.500 căn hộ 2025-2027F 2027-2029F
thành thành thành thành thành
Southgate Thấp tầng: 2.250 (~67%)
Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn
(165 ha; Long Ehome: 1.360 (~55%) Q4 2019 2019-2030F 2021-2032F
thành thành thành thành thành
An) Căn hộ: 6.590 (0%)
Waterpoint Giai Chưa
Thấp tầng: 860 (0%) Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Chưa hoàn
đoạn 2 (190 ha; hoàn
Căn hộ: 14.210 (0%) thành thành thành thành thành
Long An) thành
Paragon Chưa
Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Chưa hoàn
(45 ha; Thấp tầng: 520 (0%) 2027-2033F 2028-2034F hoàn
thành thành thành thành thành
Đồng Nai) thành
Chưa
VSIP Hải Phòng Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn Chưa hoàn
Thấp tầng: 3.800 (0%) 2027-2031F 2028-2032F hoàn
(21 ha) thành thành thành thành thành
thành
Izumi City Chưa Nhận được
Thấp tầng 2.700 (~10%) Hoàn Hoàn Hoàn Hoàn
(170 ha; 2021 2021-2035F 2023-2036F hoàn cho giai
Căn hộ: 7.900 (0%) thành thành thành thành
Đồng Nai) thành đoạn 1A1
Chưa Nhận được
Cần Thơ Đất nền: 880 (~24%) Hoàn Hoàn Hoàn
2021 2021-2029F 2024-2030F hoàn cho
(43 ha) EhomeS: 1.590 (~3%) thành thành thành
thành EhomeS
Nguồn: NLG, Vietcap. Ghi chú: (*) tổng số lượng căn hộ của dự án, số liệu được làm tròn đến hàng chục gần
nhất; % đã bán tính đến cuối cuối quý 1/2024; (**) dự báo của Vietcap
Hình 20: Giá trị hợp đồng bán hàng của DXG Hình 21: Dự báo doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS của DXG
Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F Dự án trọng điểm 2024F 2025F 2026F
(% dự báo giá trị hợp đồng (% dự báo doanh thu)
bán hàng) Gem Sky World 34% 45% 39%
Gem Sky World 100% 41% 45% Gem Riverside 0% 0% 9%
Gem Riverside 0% 59% 55% Opal Skyline 25% 0% 0%
Mảng dịch vụ môi giới 20% 31% 33%
Hình 22: Kế hoạch thi công và bàn giao các dự án BĐS lớn của DXG
ASP
Số
Diện Thời Doanh ước
lượng
2020
2030
2026
2029
2028
2022
2024
2025
2023
2027
2019
2021
2018
Q2
St. Moritz 0,2 Thủ Đức 190 100% 2.000
2020
Q2 850-
Gem Sky World 92 Đồng Nai 3.900 60%
2020 2.000
Opal Central
1,2 Bình Dương 1.400
Park
Nguồn: DXG, dự báo của Vietcap. Ghi chú: Opal City và Gem Premium dự kiến sẽ tiếp tục sau năm 2030; (*)
tính theo % tổng số lượng căn hộ của từng dự án; (^) các dự án này chưa được bao gồm trong dự báo lợi nhuận
của chúng tôi.
Phụ lục: Diễn biến giá mục tiêu của Vietcap so với giá cổ phiếu
VHM
MUA MUA
120,000 107.000 82.900
MUA MUA
MUA
MUA MUA MUA
100,000
80.400 79.500 84.100
80,000 MUA MUA
56.400 MUA
60,000
54.200
40,000
20,000
0 T05/21
T11/21
T05/22
T11/22
T09/23
T11/23
T07/21
T09/21
T07/22
T09/22
T05/23
T05/24
T07/23
T03/21
T03/22
T01/21
T01/22
T01/23
T03/23
T01/24
T03/24
Stock price Vietcap target price (Unit: VND/share)
KDH PHTT
MUA
47.600 PHTT MUA
50,000
45.500 40.000 MUA
PHTT 43.600 MUA 44.400
MUA
37.200
40,000 KQ MUA 37.200 36.300
33.500 33.500
KQ
MUA KQ
30,000 MUA
20,000
10,000
T11/23
T11/22
T09/21
T11/21
T09/22
T05/23
T05/24
T05/21
T05/22
T07/23
T09/23
T07/21
T07/22
T03/24
T01/21
T03/21
T01/22
T03/22
T01/23
T03/23
T01/24
NLG
70,000
PHTT
60,000 MUA MUA
KQ KQ
KQ KQ
50,000 MUA 48.700
PHTT MUA 38.700 42.200 43.300
KQ
40,000 35.700
MUA PHTT
KQ
30,000
KQ 41.000
PHTT
20,000 34.600
10,000
0
T09/23
T11/23
T07/21
T09/21
T11/21
T07/22
T09/22
T11/22
T05/24
T05/21
T05/22
T05/23
T07/23
T03/24
T01/21
T03/21
T01/22
T03/22
T03/23
T01/23
T01/24
DXG
PHTT
MUA
50,000 44.400
41.600 MUA
KQ
40,000 36.900
30.100
T11/23
T09/21
T11/21
T09/22
T11/22
T05/23
T07/23
T09/23
T05/24
T05/21
T05/22
T07/21
T07/22
T03/24
T01/21
T03/21
T01/22
T03/22
T03/23
T01/23
T01/24
Stock price Vietcap target price (Unit: VND/share)
DXS
40,000
MUA
MUA
27.000 KQ
30,000 25.700 26.400 MUA
MUA
23.500
20.300
20,000
KQ PHTT KQ
PHTT PHTT PHTT KQ
6.400 5.900 9.600
10,000 6.800 7.700 7.600 8.100
MUA
7.900
0
T11/22
T11/21
T05/22
T07/22
T09/22
T07/23
T09/23
T11/23
T07/21
T09/21
T05/23
T05/24
T03/22
T01/22
T01/23
T03/23
T01/24
Nội dung chính trong hệ thống khuyến nghị: Khuyến nghị được đưa ra dựa trên mức tăng/giảm tuyệt đối của
giá cổ phiếu để đạt đến giá mục tiêu, được xác định bằng công thức (giá mục tiêu - giá hiện tại)/giá hiện tại và
không liên quan đến hoạt động thị trường. Công thức này được áp dụng từ ngày 1/1/2014.
MUA Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ trên
20%
KHẢ QUAN Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ
dương từ 10%-20%
PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ dao
động giữa âm 10% và dương 10%
KÉM KHẢ QUAN Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ âm
từ 10-20%
BÁN Tổng lợi nhuận cổ đông (bao gồm cổ tức) trong 12 tháng tới dự báo sẽ âm
trên 20%
KHÔNG ĐÁNH GIÁ Bộ phận nghiên cứu đang hoặc có thể sẽ nghiên cứu cổ phiếu này nhưng
không đưa ra khuyến nghị hay giá mục tiêu vì lý do tự nguyện hoặc chỉ để
tuân thủ các quy định của luật và/hoặc chính sách công ty trong trường
hợp nhất định, bao gồm khi Vietcap đang thực hiện dịch vụ tư vấn trong
giao dịch sáp nhập hoặc chiến lược có liên quan đến công ty đó.
KHUYẾN NGHỊ TẠM HOÃN Hình thức đánh giá này xảy ra khi chưa có đầy đủ thông tin cơ sở để xác
định khuyến nghị đầu tư hoặc giá mục tiêu. Khuyến nghị đầu tư hoặc giá
mục tiêu trước đó, nếu có, không còn hiệu lực đối với cổ phiếu này.
Trừ khi có khuyến cáo khác, những khuyến nghị đầu tư chỉ có giá trị trong vòng 12 tháng. Những biến động giá
trong tương lai có thể làm cho các khuyến nghị tạm thời không khớp với mức chênh lệch giữa giá thị trường
của cổ phiếu và giá mục tiêu nên việc việc diễn giải các khuyến nghị đầu tư cần được thực hiện một cách linh
hoạt.
Rủi ro: Tình hình hoạt động trong quá khứ không nhất thiết sẽ diễn ra tương tự cho các kết quả trong tương
lai. Tỷ giá ngoại tệ có thể ảnh hưởng bất lợi đến giá trị, giá hoặc lợi nhuận của bất kỳ chứng khoán hay công cụ
tài chính nào có liên quan được nói đến trong báo cáo này. Để được tư vấn đầu tư, thực hiện giao dịch hoặc
các yêu cầu khác, khách hàng nên liên hệ với đơn vị đại diện kinh doanh của khu vực để được giải đáp.
Liên hệ
CTCP Chứng khoán Vietcap (Vietcap)
www.vietcap.com.vn
Trụ sở chính Chi nhánh Hà Nội
Tháp tài chính Bitexco, tầng 15, 109 Trần Hưng Đạo
Số 2 Hải Triều, Quận 1, Tp. HCM Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
+84 28 3914 3588 +84 24 6262 6999
Phòng giao dịch Nguyễn Huệ Phòng giao dịch Hàm Nghi
Tòa nhà Vinatex, Tòa nhà Doji,
Tầng 1&3, Tầng 16, số 81-83-83B-85 Hàm Nghi,
Số 10 Nguyễn Huệ, Quận 1, TP. HCM Quận 1, Tp. HCM
+84 28 3914 3588 (417) +84 28 3914 3588 (400)
Khối môi giới và Giao dịch Chứng khoán – Khách hàng tổ chức
Tuan Nhan Châu Thiên Trúc Quỳnh Nguyễn Quốc Dũng,
Giám đốc điều hành Giám đốc điều hành Giám đốc
Khối môi giới và Giao dịch Chứng Khối Môi giới trong nước Giao dịch Chứng khoán -
khoán – Khách hàng tổ chức Khách hàng tổ chức
+84 28 3914 3588, ext 107 +84 28 3914 3588, ext 222 +84 28 3914 3588, ext 136
tuan.nhan@vietcap.com.vn quynh.chau@vietcap.com.vn dung.nguyen@vietcap.com.vn
Khuyến cáo
Báo cáo này được viết và phát hành bởi Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap, Báo cáo này được viết dựa
trên nguồn thông tin đáng tin cậy vào thời điểm công bố, Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap không chịu
trách nhiệm về độ chính xác của những thông tin này, Quan điểm, dự báo và những ước lượng trong báo cáo
này chỉ thể hiện ý kiến của tác giả tại thời điểm phát hành, Những quan điểm này không thể hiện quan điểm
chung của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vietcap và có thể thay đổi mà không cần thông báo trước, Báo cáo
này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin cho các tổ chức đầu tư cũng như các nhà đầu tư cá nhân của Công
ty cổ phần chứng khoán Vietcap và không mang tính chất mời chào mua hay bán bất kỳ chứng khoán nào được
thảo luận trong báo cáo này, Quyết định của nhà đầu tư nên dựa vào những sự tư vấn độc lập và thích hợp với
tình hình tài chính cũng như mục tiêu đầu tư riêng biệt, Báo cáo này không được phép sao chép, tái tạo, phát
hành và phân phối với bất kỳ mục đích nào nếu không được sự chấp thuận bằng văn bản của Công ty Cổ phần
Chứng khoán Vietcap, Xin vui lòng ghi rõ nguồn trích dẫn nếu sử dụng các thông tin trong báo cáo này.