TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(1 dự án chung cư đang hoàn thiện)

NHÓM : 12
LỚP HP : 232_EFIN3011_05
CHUYÊN NGÀNH : Tài chính- Ngân hàng

HÀ NỘI, 2024
 BẢNG PHÂN CÔNG NHIỆM VỤ

Nhóm tự Đánh giá của

TT Họ và tên Nhiệm vụ
xếp loại giảng viên

Nhóm trưởng
1 Phạm Quỳnh Trang
Thuyết trình

Nguyễn Thị Quỳnh Word

2
Trang Powerpoint

3 Nguyễn Đức Trọng Nội dung

4 Lê Hoàng Tuấn Nội dung

5 Phạm Nguyễn Tuân Nội dung

6 Bùi Thị Ngọc Yến Nội dung

7 Lê Hải Yến Nội dung

8 Lương Thành Vinh Nội dung

1
 MỤC LỤC

MỞ ĐẦU.................................................................................................................................4
NỘI DUNG..............................................................................................................................5
I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN....................................................................................................................5
1.1. Bất động sản................................................................................................................5
1.1.1. Khái niệm bất động sản............................................................................................5
1.1.2. Đặc điểm cơ bản của bất động sản...........................................................................5
1.1.3. Phân loại bất động sản.............................................................................................7
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.........................................................8
1.1.5. Thị trường bất động sản............................................................................................9
a. Khái niệm.........................................................................................................................9
b. Đặc trưng của thị trường bất động sản..............................................................................9
c. Phân loại thị trường bất động sản......................................................................................9
d. Vai trò của thị trường bất động sản...................................................................................9
1.2. Thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường.....................................10
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản..............................................10
1.2.2. Mục đích của định giá bất động sản.......................................................................10
1.2.3. Cơ sở định giá bất động sản...................................................................................10
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản:...................................................................11
1.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản:...............................................................14
1.2.6. Quy trình thẩm định giá bất động sản.....................................................................15
1.3. Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản....................................16
1.3.1. Cơ sở lý luận...........................................................................................................16
1.3.2. Điều kiện áp dụng...................................................................................................16
1.3.3. Các bước tiến hành.................................................................................................16
II. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN..............................................................................................17
2.1. Xác định vấn đề.........................................................................................................17
2.2. Lập kế hoạch thẩm định giá.....................................................................................19
2.3. Khảo sát hiện trường và thu nhập tài liệu...............................................................19
2.3.1. Quy mô....................................................................................................................19
2.3.2. Tiện ích...................................................................................................................20
2.3.3. Tổng số căn hộ........................................................................................................21
2.4. Phân tích tài liệu.......................................................................................................23

2
2.5. Ước tính giá trị..........................................................................................................24
2.6. Báo cáo thẩm định giá..............................................................................................25
KẾT LUẬN...........................................................................................................................26
DANH MỤC THAM KHẢO................................................................................................26

3
 MỞ ĐẦU

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có
từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng,
phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình,
cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà
chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Trong
tình hình kinh tế phát triển, nhu cầu và tiêu chuẩn sống của người dân ngày càng được
nâng cao, đặc biệt là các gia đình trẻ hoặc người dân nhập cư có mong muốn sở hữu
nhà ở các thành phố lớn. Ít có dự án mới được cấp phép, nguồn cung cho thị trường
nhà ở chung cư vẫn chủ yếu đến từ các dự án đang được triển khai và đang có xu
hướng giảm trong khi nhu cầu mua nhà của người dân rất cao.
Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá chung cư chiếm một vị trí quan
trọng bởi lẽ chung cư nói riêng hay bất động sản nói chung có vị trí quan trọng trong
lượng của cải của mỗi quốc gia. Hoạt động thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư
là một phương pháp khá đơn giản và dễ thuyết phục khách hàng, tuy nhiên nó cũng có
một số nhược điểm nhất định. Nhìn chung, việc xác định được bất động sản nào có
tiềm năng phát triển để xây dựng chung cư là rất cần thiết cho các chủ đầu tư. Vì vậy,
việc xác định được bất động sản nào có tiềm năng phát triển để xây dựng chung cư là
rất cần thiết cho các chủ đầu tư. Với những lý do trên, đề tài thảo luận: “Định giá tài
sản theo phương pháp thặng dư đối với dự án chung cư” được Nhóm 12 - Bộ môn
Định giá tài sản tiến hành nghiên cứu.

4
 NỘI DUNG

I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Ở Việt Nam,theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 khái
niệm bất động sản được hiểu như sau:
“Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật”:
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS),bất động sản là đất đai và những công
trình do người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những tài
sản ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.
- Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định

Bất động sản

Tài sản khác gắn

Nhà, công trình
Đất đai liền với đất đai,
xây dựng gắn liền
nhà, công trình
với đất đai
xây dựng

1.1.2. Đặc điểm cơ bản của bất động sản

Bao gồm 6 đặc điểm:
- Tính cố định vị trí:

5
 Gía trị bất động sản gắn liền với vị trí địa lý cụ thể, không thể di chuyển. Ví dụ:
một căn nhà sẽ luôn nằm ở vị trí mà nó được xây dựng, không thể di chuyển sang vị
trí khác.
Vị trí cố định ảnh hưởng đến giá trị, tính thanh khoản và tiềm năng phát triển của
bất động sản. Ví dụ: bất động sản ở khu vực trung tâm thành phố thường có giá trị cao
hơn bất động sản ở khu vực ven thành phố.
- Tính bền vững:
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét cả trên góc độ kỹ
thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:
(i) Khi đầu tư xây dựng phải tính tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư
lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần;
(ii) Khi định giá phải tính đến cả 2 yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, cái nào
ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó;
(iii) Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS có xu hướng giảm dần đến cuối chu
kì kinh tế;
(iv) Khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng như dự tính
các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
- Tính khác biệt:
Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn toàn
giống nhau. Sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai
thác. Trong đầu tư và phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị
của các bất động sản. Bởi tính khác biệt của bất động sản ảnh hưởng đến nhiều khía
cạnh như giá trị, tính thanh khoản, quyền sở hữu và việc giao dịch. Khi đánh giá các
bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các bất
động sản.
Một vài các yếu tố khác biệt giữa các bất động sản: Vị trí; Đặc điểm tự nhiên; Đặc
điểm kiến trúc; Giá trị pháp lý; Yếu tố môi trường; ...
- Tính khan hiếm:
Nguyên nhân làm BĐS khan hiếm cũng xuất phát điểm từ việc diện tích đất đai có
giới hạn và BĐS có tính khác biệt. Như chúng ta cũng biết, dân số của nước ta ngày
dần tằng trong những khi quỹ đất có hạn. Hơn nữa, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh
mẽ cũng làm đất đai ngày dần ít đi. Tính khan hiếm của BĐS thể hiện ở mặt giới hạn
về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Từ đó
đặt ra vấn đề:
(i) Quan hệ cung cầu về bất động sản thường xuyên mất cân đối theo chiều hướng
cung nhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS;
(ii) Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống ảo giá, ngăn
khủng hoảng. Một vài chính sách như: chính sách về thuế; chính sách về tính
dụng; chính sách quản lý thị trường; chính sách nhà ở.

6
- Có giá trị lớn:
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát tuef giá trị của đất đai và chi phí
xây dựng các công trình trên đất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:
(i) Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và
dài hạn;
(ii) Vốn đầu tư cho bất động sản có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh- thế
chấp;
(iii) Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua hàng.
Một số ví dụ về tính có giá trị lớn của bất động sản:
 Bất động sản ở trung tâm thành phố: Bất động sản ở trung tâm thành phố
thường có giá trị cao bởi vì có vị trí thuận lợi, dễ dàng di chuyển, có nhiều
tiện ích xung quanh.
 Bất động sản ven biển: Bất động sản ven biển thường có giá trị cao bởi vì
có cảnh quan đẹp, không khí trong lành, thích hợp cho nghỉ dưỡng.
 Bất động sản khu công nghiệp: Bất động sản khu công nghiệp thường có
giá trị cao bởi vì nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi ngày càng tăng.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động
kinh tế- xã hội. Giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác. Từ đó đặt ra
vấn đề:
(i) Nhà nước phải thống nhất về quản lý bất động sản.
(ii) Khi đầu tư bất động sản phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình
khác.
(iii) Khi định giá tài sản bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu
như có các công trình khác ra đời.

1.1.3. Phân loại bất động sản

Bất động của thể phân loại theo:
- Đặc tính vật chất:
Đất đai: Tài sản tự nhiên, bao gồm phần trên mặt đất, dưới mặt đất và không gian
trên mặt đất.
Các công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: Là những tài
sản do con người tạo ra gắn liền với đất đai, bao gồm nhà ở, công trình công cộng,
công trình thương mại, công nghiệp,...
Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Là những tài sản gắn liền với đất đai và
không thể tách rời khỏi đất đai, bao gồm tài nguyên thiên nhiên dưới lòng đất, quyền

7
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chung cư,... Ví dụ: vườn cây lâu năm, công trình du
lịch, vui chơi thể thao,..
- Mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
Đất đai: Theo điều 13 của luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích dử dụng, đất đai
được phân biệt thành 3 vùng khác nhau: Đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi
vùng lại chia thành 3 nhóm: Đất nông nghiệp(chia thành 8 loại), phi nông nghiệp( 10
loại) và chưa sử dụng.
Các công trình kiến trúc: Có tính thẩm mĩ cao, thường là các kiến trúc hiện đại,
thời thượng, hay thậm chí là những kiến trúc mang đậm dấu ấn lịch sử, có cơ hội thu
hút nhiều khách hàng. Được chia thành 5 loại khác nhau.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, trong đó:
- Vị trí:
Vị trí thuận lợi: Gần trung tâm thành phố, khu vực có nhiều tiện ích, giao thông
thuận tiện, an ninh tốt,...
Vị trí có tiềm năng phát triển: Khu vực đang được quy hoạch phát triển, khu vực
có nhiều dự án đầu tư lớn,...
- Diện tích:
Diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng: Diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ đều có thể
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Diện tích phù hợp với quy hoạch: Diện tích phù hợp với quy hoạch xây dựng của
khu vực sẽ có giá trị cao hơn.
- Pháp lý:
Pháp lý đầy đủ, minh bạch: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, giấy phép
xây dựng,...
Không tranh chấp, không thế chấp, không kê biên.
- Tiện ích:
Tiện ích nội khu: Hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, phòng gym, an ninh 24/24,...
Tiện ích ngoại khu: Gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui
chơi giải trí,...
- Chất lượng xây dựng:
Vật liệu xây dựng tốt, bền đẹp: Gạch, đá, thép, kính,...
Thiết kế hiện đại, sang trọng, phù hợp với nhu cầu sử dụng.

8
- Mức độ hoàn thiện:
Bất động sản đã hoàn thiện: Có thể dọn vào ở ngay.
Bất động sản chưa hoàn thiện: Cần hoàn thiện trước khi sử dụng.
Ngoài ra, còn có một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như: lãi
suất ngân hàng, chính sách của nhà nước, nhu cầu và tâm lý thị trường.
1.1.5. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Thị trường BĐS là thị trường nơi hoạt động giao dịch về BĐS (mua bán, cho thuê,
thế chấp, ...) và các dịch vụ có liên quan (mới giới, tư vấn...) giữa các chủ nhà diễn
đàn ra theo quy luật của thị trường và sự quản lý của nhà nước.
Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của BĐS
theo quy luật thị trường và quy định luật pháp
b. Đặc trưng của thị trường bất động sản
- Có sự khác biệt giữa các hàng hóa và địa điểm giao dịch:
- Thị trường mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
- Một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
c. Phân loại thị trường bất động sản
- Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước:
 Thị trường chính thức (có sự kiểm soát của Nhà nước)
 Thị trường phi chính thức ( không có sự kiểm soát của nhà nước)
- Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường:
 Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu đất ( thị trường đất đai)
 Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê ( thị
trường sơ cấp)
 Thị trường bán hoặc thuê lại bất động sản ( thị trường thứ cấp)
- Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường :
 Thị trường đất đai (nông nghiệp )
 Thị trường nhà ở
 Thị trường bất động sản ( công nghiệp)
 Thị trường đất động sản dùng trong dịch vụ
- Căn cứ vào tính chất các giao dịch:
 Thị trường mua bán bất động sản
 Thị trường thuê và cho thuê bất động sản
 Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm
 Thị trường giao dịch các bất động sản để góp vốn liên doanh
d. Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

9
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất theo các
chủ thể kinh doanh bất động sản
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý
đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt công trình công cộng và các cơ sở
kinh tế khác
- Vận hành thị trường bất động sản góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học – công
nghệm, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát
triển kinh tế một cách bền vững.
- Thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội
hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế bền vững.

1.2. Thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của bất động sản cụ thể dưới hình
thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thị trường cụ
thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ.
-Sự cần thiết của định giá bất động sản:
 Định giá bất động sản giúp xác định mức giá hợp lý cho việc mua bán,
chuyển nhượng tài sản. Điều này giúp cả người mua và người bán có cơ sở để
đàm phán và đạt được thỏa thuận hợp lý.
 Việc định giá bất động sản đúng cách đảm bảo sự minh bạch trong thị trường
bất động sản, giảm thiểu sự đánh giá không chính xác và làm rõ các giao dịch.
 Định giá bất động sản đảm bảo rằng cả người mua và người bán đều được xử
lý công bằng và không bị lợi dụng trong quá trình giao dịch.
 Trong các vụ kiện tranh chấp liên quan đến bất động sản, việc có thông tin
định giá có thể giúp giải quyết các tranh chấp một cách công bằng và nhanh
chóng.
 Khi thị trường bất động sản hoạt động dựa trên các giá trị thực tế và minh
bạch, điều này có thể dẫn đến sự ổn định và tăng trưởng bền vững cho nền
kinh tế.
1.2.2. Mục đích của định giá bất động sản
- Chuyển nhượng quyền sở hữu: thiết lập cơ sở cho sự trao đổi; ...
- Tài chính và tín dụng: thế chấp; tạo cơ sở để ngân hàngquyết địnhchovay; bảo
hiểm tài sản; góp vốn; thanh lí tài sản; ...
- Cho thuê theo hợp đồng
- Phát triển tài sản và đầu tư: so sánh với tài sản đầu tưkhác; xemxétkhả năng đầu
tư vào bất động sản.
- Luật pháp: xác định TS giá trị đánh thuế; xác định giátrị bồi thường;phục vụ
cho công tác xét xử và thi hành án; ...
1.2.3. Cơ sở định giá bất động sản

10
 Cơ sở giá trị của định giá BĐS: Theo chuẩn mực của ủy ban - chuẩn mực Thẩm
định giá Quốc tế (IVSC) và Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN cơ sở giá trị của định giá
là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường... Cơ sở chủ yếu của định giá BĐS là:
- Giá trị thị trường là chuẩn mực của định giá
Giá trị thị trường là mức giá ước tính của bất động sản tại thời điểm, địa điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên
tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Sử
dụng giá trị thị trường khi tìm được tài sản tương tự về kỹ thuật với tài sản cần
định giá đang được mua bán trên thị trường, đây là cơ sở để so sánh.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh
tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có
thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế
người mua, người bán.
Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường của bất động
sản, thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục nếu có và thể hiện
mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá do sự hạn chế này trong báo cáo kết
quả thẩm định giá.
- Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường).
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một bất động sản tại thời điểm,
địa điểm thẩm định giá không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm
kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của bất động sản, những lợi ích mà bất
động sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc
biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích
thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác.
Đặc điểm đặc biệt của bất động sản thẩm định giá:
1. Người mua, nhà đầu tư đặc biệt;
2. Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán;
3. Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế.
4. Sử dụng giá trị phi thị trường khi không tìm được trên thị trường tài sản tương
tự về mặt kỹ thuật so với tài sản cần định giá, do đó không có cơ hội để so
sánh.

1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản:

a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập

11
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất
được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động
sản.
b. Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá
thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì
giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm
thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi
tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
c. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,
thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một
mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động
sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
d. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không
bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã
hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi
trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản
đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản...
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý
muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên
cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm
phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn
vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
e. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản
trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới
mức cao nhất.
f. Nguyên tắc phù hợp

12
 Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất
động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích
sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ
vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với
các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
g. Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá
của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay
thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một
vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí
hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động
sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất
động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
h. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản
tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó
tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản
mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của
một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị
mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá
thành giá trị.
i. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất
diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng)
sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ
làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
j. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản
khác
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong
định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị
của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng
một vùng giá trị.

13
 Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm
nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng
nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất
động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các
bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính
nó.
k. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
l. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn
và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau
khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên
tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của
thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao
giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
1.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản:
Việc định giá bất động sản phụ thuộc vào việc thu thập dữ liệu có phương
pháp. Dữ liệu cụ thể, bao gồm các chi tiết liên quan đến tài sản cụ thể và dữ liệu
chung liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và khu vực lân cận nơi có tài sản,
được thu thập và phân tích để đi đến một giá trị. Có 5 phương pháp định giá bất động
sản:
Phương pháp 1: Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường. Phương pháp so sánh
được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế. Theo nguyên
tắc này, giá trị tài sảnmụctiêuđượccoi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị
của nhữngtài sảntươngđương có thể so sánh được đã giao dịch trên thị trường.
Ưu điểm: Ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; Thể hiện sự đánh giá của thị trường;
Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác.
Nhược điểm: Phải có giao dịch về các BĐStương tự ở trong cùng khu vực; Các
thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử; Đòi hỏi phải có nhiều kinh
nghiệm và kiến thức thị trường.

14
Phương pháp 2: Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập (còn gọi
là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa).
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự
báo lợi ích tương lai.Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết
giáthị trườnghiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiệntại củatất
cảcáckhoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Có thể vận dụng các kỹ
thuật dự toán vốn và đánh giáhiệuquảdựánđầu tư để xác định giá trị BĐS.
Ưu điểm: Tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư;
Phương pháp đơn giản; Độ chính xác cao khi các khoản thu nhập có thể dự báo
trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm: Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều
mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn chothuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong
tươnglai…Có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản TN tươnglai. Kết quả định giá có
độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán.
Phương pháp 3: Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí (phương
pháp giá thành)
Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí có thể được sử dụng để
ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng/sửa chữa/cải thiện. Phương
pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của (các) bất động sản, có tính
đến khấu hao. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của toàn bộ tài
sản được cải thiện.
Ưu điểm: Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh; Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt
Nhược điểm: Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng giống như
phương pháp chi phí. Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra
giá trị. Việc ước tính một khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện. TĐV phải có nhiều kinh nghiệmvàđặcbiệtlà phải thành thạo về kỹ thuật
xâydựng
Phương pháp 4: Định giá bất động sản thông qua thặng dư
Định giá bất động sản thông qua thặng dư được xác định trên nguyên tắc giá trị
hiện tại của bất động sản là giá trị còn lại nhận được từ việc ước tính cho sự phát
triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm
năng phát triển, thường được áp dụng cho những bất động sản không phải theo
hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương
lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

15
 Ưu điểm: Phù hợp đánh giá các BĐS có tíềm năng phát triển. Thích hợp để đưa
ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. Dùng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa
và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất. Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. Không
tính đến giá trị thời gian của tiền.
1.2.6. Quy trình thẩm định giá bất động sản
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản căn thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá,
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho
khách hàng, các bên liên quan

1.3. Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
1.3.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất
động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả
định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp này đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy
nhiên,“ nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Xét về mặt lý thuyết, trên thị
trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với
các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần
phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai.
1.3.2. Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố
ước tính liên quan dến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệmvề phát triển và mở rộng đất đai để xác
định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân
tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các
phương án phát triển BĐS.

16
1.3.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất. Đặc điểm
của thửa đất. Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định
về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt;
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ
thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến
trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của
nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất
vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy
định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương
tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất
động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu phát triển bất động sản
được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau
khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh
doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.Việc chuyển đổi tổng doanh
thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công
thức tổng quát sau:

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản.
Đối với trường hợp 1, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời
điểm thẩm định giá .
Đối với trường hợp 2, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về
thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

17
 Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước
3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
II. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Xác định vấn đề
Dự án Handico Complex là tên gọi chính thức của Công trình hỗn hợp văn phòng,
dịch vụ thương mại, nhà ở và nhà trẻ tại ô đất 3.10 Lê Văn Lương (NO1) với tên
thương mại chính thức là Handiresco Complex được xây dựng trên lô đất rộng gần
10.000 m2, tổng mức đầu tư gần 953 tỷ đồng do liên danh Handiresco và Tổng Công
ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) xây dựng và phát triển.
Toà Handico Complex nằm tại số 33 Lê Văn Lương với quy mô 25 tầng nổi, 3 tầng
hầm, 6 tầng thương mai, khi hoàn tất sẽ cung cấp ra thị trường 228 căn hộ, diện tích
đa dạng từ 74,4 m2 - 96,1m2 tại các tầng từ tầng 7 đến tầng 25 với 12 căn hộ/mặt sàn.
Đây là dự án quan trọng của thành phố Hà Nội, góp phần hoàn thiện quy hoạch hai
bên đường Lê Văn Lương đồng thời giải quyết nhu cầu căn hộ tại khu vực trung tâm
Thủ đô hiện nay.
Quy mô dự án: 1.792 m2
Thiết kế: 1 tòa 25 tầng
Số căn: 228 căn
Một vài thông tin về Dự án HANDICO COMPLEX
- Vị trí trung tâm: Handico Complex Lê Văn Lương nằm tại ngã ba Lê Văn Lương
và Lê Văn Thiêm, một trong những tuyến phát triển sầm uất của Hà Nội hiện
nay, quy tụ nhiều cơ quan ban ngành, tiện ích bệnh viện, trường học, siêu thị,...
- Tiện ích vượt trội: Handico Complex Lê Văn Lương mang đến chuỗi 30 dịch vụ
tiện ích nội khu, đáp ứng nhu cầu sống của mọi thành viên trong gia đình. Xung
quanh là hệ thống tiện ích đồng bộ có sẵn, từ bình dân tới các tiện ích cao cấp của
thành phố.
- Quy hoạch hiện đại: Chung cư Handico Complex Lê Văn Lương nằm tại khu
vực Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội, nơi có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, tập
trung đông dân cư ngay bên công viên hồ điều hòa Nhân Chính cùng các trục
đường huyết mạch.
- Quy tụ giới thượng lưu: Khu vực Trung Hoà - Nhân Chính - Hoàng Đạo Thuý từ
lâu đã là điểm đến của các gia đình thượng lưu, quan chức,...với ưu điểm về tài
chính, văn hoá,...hứa hẹn sẽ tạo nên cộng đồng cư dân văn minh, lịch sự, đẳng
cấp về mọi mặt.
- Pháp lý rõ ràng: Các căn hộ tại Handico Complex Lê Văn Lương có diện tích đa
dạng từ 74,4 m2 - 96,1m2 tương ứng 2 và 3 phòng ngủ, đều sở hữu pháp lý sổ
hồng lâu dài - pháp lý cao nhất của bất động sản có thể dễ dàng mua bán, chuyển
nhượng

18
 - Tiềm năng giá trị vô hạn: Sở hữu vị trí hiếm hoi còn sót lại tại khu vực Trung
Hoà - Nhân Chính, Handico Complex Lê Văn Lương có tiềm năng tăng giá lâu
dài trong tương lai cũng như khả năng sinh lời từ cho thuê nhờ nguồn cung nội
đô ngày càng khan hiếm.
Các đặc tính pháp lý của tài sản mục tiêu:
- Chủ đầu tư dự án: Tổng Cty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội – HANDICO
- Mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê
- Loại giá trị sẽ ước tính: giá thị thị trường
Phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá:
- Phương pháp định giá: Phương pháp thặng dư
- Các tài liệu cần thiết cho việc định giá
2.2. Lập kế hoạch thẩm định giá
Trong đó, Thông tư quy định nội dung kế hoạch thẩm định giá bao gồm 7 bước :
Bước 1: Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
Bước 2: Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
Bước 3: Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu
thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
Bước 4: Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm
định giá.
Bước 5: Xây dựng tiền độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Bước 6: Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án
phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá
của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động
thẩm định giá của doanh nghiệp.
Bước 7: Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc,
tiến độ thực hiện từng nội
2.3. Khảo sát hiện trường và thu nhập tài liệu
2.3.1. Quy mô
- Tên dự án: Handico Complex
- Vị trí dự án: Số 33 Lê Văn Lương (Lô đất 3.10) – Nhân Chính – Thanh Xuân
– Hà Nội

19
 - Quy mô dự án: 1 tòa nhà cao 25 tầng + 3 tầng hầm
- Khối đế: Tầng 1 – tầng 6 có chức năng dịch vụ thương mại, văn phòng và nhà
trẻ, sinh hoạt cộng đồng
- Tầng căn hộ: Từ tầng 7 – tầng 25
- Diện tích đất: 16.256 m2
Hình thức sở hữu: Sổ hồng lâu dài, nhận sổ: 50 ngày kể từ ngày KH hoàn thiện
hồ sơ làm GCN và gửi CĐT.
Tại Handico Complex, tầng 1-6 được dành cho khu dịch vụ thương mại, văn
phòng hiện đại và nhà trẻ tiện ích, tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân trong việc
mua sắm, làm việc và chăm sóc con cái. Từ tầng 7 đến tầng 25 là nơi tọa lạc của
228 căn hộ cao cấp, được thiết kế với sự thông minh và khoa học nhằm tối ưu hóa
không gian sống.
- Hình thức sở hữu: Sổ hồng lâu dài, nhận sổ: 50 ngày kể từ ngày KH hoàn
thiện hồ sơ làm GCN và gửi CĐT.
- Thời gian dự kiến giao : Dự kiến Quý I/2025
2.3.2. Giá cả
- Giá trị căn hộ : 3,5 tỷ (Đã bao gồm: VAT + Nội thất cao cấp)
+ Handico Complex giới thiệu giá bán căn hộ với mức chỉ từ 62,5 triệu
đồng/m2 (Đã bao gồm VAT và nội thất cao cấp), đảm bảo mang đến giá trị vượt
trội và tính cạnh tranh cao cho khách hàng.
+ Ngoài ra, phí dịch vụ tại Handico Complex được xác định là 12.000
VNĐ/m2/tháng (Đã bao gồm VAT), đồng thời cung cấp các tiện ích và dịch vụ
hàng đầu để đáp ứng nhu cầu của cư dân.
2.3.3. Tiện ích
- Trung tâm thương mại
- Phòng Gym/ Spa/ Massage
- Siêu thị tiện ích
- Nhà trẻ
- Khu vực sinh hoạt cộng đồng
- Vườn cảnh quan
- Khu vui chơi trẻ em
- Khu spa – chăm sóc sắc đẹp
- Hệ thống PCCC tiêu chuẩn quốc tế
Về thiết kế nội thất: Handico Complex không chỉ là nơi cung cấp các căn hộ
thiết kế tối ưu và tổng thể hoàn hảo, mà còn là điểm đến của sự chăm chút và tinh
tế trong từng chi tiết nội thất. Chú trọng vào việc bàn giao căn hộ với nội thất liền

20
 tường cơ bản (không bao gồm bếp), mang đến không gian sống tiện nghi và đẳng
cấp cho mọi khách hàng.Mỗi chi tiết nội thất trong căn hộ được lựa chọn một cách
tỉ mỉ từ những thương hiệu hàng đầu trên thị trường. Từ sàn nhà, chuông cửa, hệ
thống báo cháy đến cửa và kính hộp, mọi sản phẩm đều được tuyển chọn với tiêu
chí chất lượng và đẳng cấp cao nhất.

2.3.4. Tổng số căn hộ

Quy mô dự án gồm 25 tầng nổi và 3 tầng hầm, cung cấp ra thị trường 228 căn
hộ, văn phòng diện tích từ 70 – 95m2.
Các căn hộ có diện tích từ 70m2 – 95m2, được thiết kế với phong cách hiện đại
và bài trí từ 2 đến 3 phòng ngủ, đem đến lựa chọn lý tưởng cho các gia đình đang
tìm kiếm một tổ ấm tại trung tâm nội đô.
Handico Complex 33 Lê Văn Lương không chỉ là nơi cư trú mà còn là biểu
tượng của sự sáng tạo và tiện nghi trong thiết kế căn hộ. Với diện tích từ 70m2 –
95m2 và 2 – 3 phòng ngủ, các căn hộ tại đây hứa hẹn mang đến sự lựa chọn phù
hợp cho mọi đối tượng khách hàng, từ những gia đình trẻ đến những gia đình có
nhiều thành viên.
Về thiết kế nội thất: Handico Complex không chỉ là nơi cung cấp các căn hộ
thiết kế tối ưu và tổng thể hoàn hảo, mà còn là điểm đến của sự chăm chút và tinh
tế trong từng chi tiết nội thất. Chú trọng vào việc bàn giao căn hộ với nội thất liền
tường cơ bản (không bao gồm bếp), mang đến không gian sống tiện nghi và đẳng
cấp cho mọi khách hàng.Mỗi chi tiết nội thất trong căn hộ được lựa chọn một cách
tỉ mỉ từ những thương hiệu hàng đầu trên thị trường. Từ sàn nhà, chuông cửa, hệ
thống báo cháy đến cửa và kính hộp, mọi sản phẩm đều được tuyển chọn với tiêu
chí chất lượng và đẳng cấp cao nhất.

21
22
23
2.4. Phân tích tài liệu
Chung cư Handico Complex có các thông tin như sau:
- Diện tích: 16.256 m2 (1,6 ha)
- Diện tích xây dựng công trình: 8.326 m2 tương đương với tỷ lệ được phép xây
dựng là 51,21%.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư
cung cấp, qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trưởng xây dựng,
thẩm định viên thu nhập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau :
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 3.000.000 đồng/m2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 3.000.000 đồng/m2
- Chi phí xây dựng toà nhà bình quân 8.000.000 đồng/m2 /tầng

24
 - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 65% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự
án với lãi suất 14%/năm
- Chi phí quảng cáo và bán căn hộ bằng 1,8% doanh thu
- Cửa hàng cho thuê: 300.000 đồng/m2 /năm
- Bãi gửi xe: 110.000.000 đồng/tòa/năm
- Giá bán căn hộ: 30.000.000 đồng/m2
- Tỷ suất chiết khấu là 14% (lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại với kỳ hạn 1
năm)
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 16% tổng chi phí phát triển quy về thời
điểm hiện tại của dự án.
2.5. Ước tính giá trị
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:
- Ước tính tổng doanh thu:
Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư, cho thuê của hàng và bãi xe phát sinh
không thời điểm cuối năm.
(1) Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư = 8.326 x 228 căn x 30.000.000
= 56.949.840.000 (VND)
(2) Doanh thu từ bãi gửi xe = 110.000.000 (VND)
(3) Doanh thu từ cửa hàng cho thuê = 8.326 x 6 tầng x 200.000= 9.991.200(VND)
Như vậy, tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại:
56.949.840 000 + 110.000.000 + 9.991.200 = 57.069.831.200 (VND)
- Ước tính tổng chi phí: Giả thiết khoản phát sinh đầu năm là: chi phí thiết kế,
quy hoạch dự án. Giả thiết các chi phí phát sinh cuối năm bao gồm: chi phí đầu
tư xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng căn hộ, chi phí quảng cáo và bán căn hộ,
trả lãi tiền vay ngân hàng.
Giả thiết nhà đầu tư vay ngân hàng 65% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu
dự án với lãi suất 14%, thời gian vay 1 năm.
(1) Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án:
Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án = 8.326 x 3.000.000 = 24.978.000 (VND)
(2) Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối dự án:
Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng = 8.326 x 3.000.000=24.978.000(VND)
Chi phí xây dựng căn hộ = (8.326 x 25 tầng) x 8.000.000 =1.665.200.000 (VND)
Chi phí quảng cáo bán hàng = 1,8%x 57.069.831.200 =1.027.256.962 (VND)
Trả tiền lãi ngân hàng = 65% x 24.978.000 x 14% = 2.272.998 (VND)

25
 (3) Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy về thời
điểm hiện tại = Tổng chi phí phát sinh tại thời điểm đầu dự án + (Tổng chi phí
phát sinh tại thời điểm cuối dự án ÷ (1+14%))
= 24.978.000 + ( 24.978.000 : (1+ 14%)) = 46.888.526,32 (VND)
(4) Lợi nhuận của nhà đầu tư = Tổng chi phí phát triển (chưa gồm lợi nhuận của
nhà đầu tư) quy về thời điểm hiện tại x 16% m
= 46.888.526,32 x 16% = 7.502.164,211 (VND)
(5) Tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại = Tổng chi phí phát triển
(chưa gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) + Lợi nhuận của nhà đầu tư
= 46.888.526,32 + 7.502.164,211 = 54.390.690,53 (VND )
(6) Giá trị ước tính của khu đất = Tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại - Tổng
chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại
= 57.069.831.200 + 54.390.690,53 = 57.124.221.890,53 (VND)
2.6. Báo cáo thẩm định giá
Qua thời gian tìm hiểu thu thập thông tin thị trường, từ những dữ liệu thu được
nhóm xin đưa ra các ý kiến về chung cư Handico Complex cần định giá như sau:
BĐS mục tiêu là chung cư Handico complex nằm tại Số 33 Lê Văn Lương (Lô đất
3.10) – Nhân Chính – Thanh Xuân – Hà Nội, có các thông tin cụ thể như nhóm đã
tổng hợp và nêu ở trên.
Mục tiêu định giá là ước tính giá trị của BĐS trên thị trường theo phương pháp
thặng dư
Quá trình tìm kiếm thông tin thực tế trên thị trường, nhóm cũng đã gặp một số khó
khăn như: khó tiếp cận thông tin cụ thể chi tiết, các thông tin tìm được chỉ ở mức
tương đối đủ cho đánh giá sơ bộ, giá trị ước tính chỉ là trung bình trong giai đoạn gần
đây.
Kết luận: Qua quá trình tìm hiểu, khảo sát nhóm đã thu thập thông tin, số liệu về
đề tài “Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư (Dự án chung cư Handico
complex)”, chung cư được lựa chọn là chung cư Handico complex. Sau khi áp dụng
phương pháp định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư, nhóm đưa ra kết luận:
giá trị của khu đất mục tiêu là 57.124.221.890,53 (VND)
Với kết quả nghiên cứu ở trên đã trang bị cho thẩm định viên một quy trình về
thẩm định giá chung cư, cách thức lựa chọn, xác định thông tin định giá chung cư một
cách hợp lý nhất.

26
 KẾT LUẬN

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư là một điều rất cần
thiết đối với các chủ đầu tư. Nó giúp định giá về các bất động sản có yêu cầu về sự
phát triển không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê
và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Nhìn chung, đây là một phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty
kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá về tiềm
năng phát triển của bất động sản. Vì vậy, phương pháp này rất dễ thuyết phục được
khách hàng do sử dụng các dữ liệu về thị trường. Qua những số liệu, phân tích,
đánh giá mà nhóm đã thu thập được, nhóm đánh giá dự án Chung cư An Bình tại
thời điểm hiện nay có giá trị là 57.124.221.890,53 đồng.

DANH MỤC THAM KHẢO

- Giáo trình Định giá tài sản trường Đại học Thương Mại
- https://handicocomplex.net.
- https://duankhudothi.vn/

27