‫بسم هللا الرحمان الرحيم‬

‫ر‬
‫ماست العقار و التعمت‬ ‫عرض يف مجزوءة التوثيق‬

‫تحت عنوان‪:‬‬

‫سلطة المحافظ يف مراقبة صحة الوثيقة‬

‫من تأطت‪:‬‬ ‫من إعداد الطلبة‪:‬‬

‫الجرمون‬ ‫ذ‪.‬‬ ‫ربيع كبار‬

‫ي‬
‫عبد هللا زكراوي‬

‫حليمة الزبايري‬

‫‪2019/2018‬‬
 ‫مقدمة‪:‬‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫يحظ به العقار يف تحقيق التنمية‬ ‫لقد أضىح من نافلة القول التأكيد عىل الدور المحوري الذي‬
‫التغيي‬
‫ر‬ ‫المستدامة ىف ى‬
‫شت تجلياتها‪ ،‬فقد كان وال زال أساس تقدم األمم ونهضتها‪ ،‬باعتباره – أي العقار‪ -‬مركز‬ ‫ي‬
‫الت تعي من خاللها األمم بحر التخلف‪ ،‬ى‬
‫فيسوا سفينتها بأمان‬ ‫وأساس التنمية‪ ،‬فهو بمثابة قنطرة من القناطر ى ي ر‬
‫ى‬
‫فوق ساحل التقدم واالزدهار‪ ،‬فإذا أردت أن تقييس مدى تقدم أمة يف منظومتها القانونية‪ ،‬فانظر إىل مدى‬
‫اهتمامها بالتنظيم العقاري‪.‬‬

‫ى‬
‫باف الدول الرامية إىل تحقيق نهضة وازدهار ما ى ئ‬
‫فت يهتم بتطوير نظامه العقاري من‬ ‫والمغرب شأنه شأن ي‬
‫ى‬
‫المغرب يف التأسيس ىليسانة قانونية يكون‬
‫ري‬
‫ر‬
‫المشع‬ ‫رى‬
‫العقاريي‪ ،‬حيث إجتهد‬ ‫أجل تحقيق االستقرار واألمن‬
‫الغرض منها حماية الملكية‪.‬‬

‫ظهي التحفيظ العقاري و الذي أصل لمؤسسة‬ ‫رى ى‬

‫الت سعت لتحقيق هذه الغاية نجد ر‬
‫القواني ي‬ ‫ومن جملة‬
‫المحافظ عىل األمالك العقارية‪ ،‬وجعل منه األداة التنفيذية لتطبيق القانون وحماية الملكية العقارية‪.‬‬

‫فقد أوكل ر‬
‫المشع للمحافظ عىل األمالك العقارية العديد من اإلختصاصات‪ ،‬باعتباره سلطة إدارية يسهر‬
‫عىل التطبيق السليم لل قانون العقاري من خالل مسكه العديد من السجالت العقارية و القيام بمجموعة من‬
‫المساطر المقررة ى يف شأن قانون التحفيظ العقاري‪.‬‬

‫و من خالل هذه اإلختصاصات‪ ،‬و وقوفا ألهم مقتضيات قانون التحفيظ العقاري يظهر لنا جليا عناية‬
‫ر‬
‫المشع بتأكد المحافظ من الحجج و السندات المعروض ة عليه سواء عىل مستوى مسطرة التحفيظ أو ما‬
‫بعدها و الحديث هنا عن عملية إشهار الحقوق الواردة عىل العقار بالرسوم العقارية‪.‬‬

‫و لعل ذلك يظهر من خالل مجموعة من المقتضيات ( الفصل ‪41‬؛ ‪52‬؛ ‪03‬؛ ‪05‬؛ ‪25‬؛‪ 20‬و ‪)....21‬‬
‫ظهي التحفيظ العقاري‪ ،1‬و من المعلوم أن مراقبة المح افظ عىل األمالك العقارية لهذه الحجج تختلف‬
‫من ر‬
‫بإختالف الحاالت المعروضة عليه لكننا سنخص دراستنا بتلك المتعلقة بتقييد الحقوق الواردة عىل العقار‪.‬‬

‫ولعل المعامالت الواردة عىل العقار ال تخرج نوعا ما عما هو مؤطر ىف الفصل ‪ 52‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ى‬
‫والت‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫للغي أو اإلقرار به أو‬ ‫ى‬
‫عيت أو نقله ر‬
‫تكون إما وقائع أو ترصفات أو إتفاقات أو مقررات قضائية تروم تأسيس حق ي‬
‫والت ال محالة تكون محل وثائق إلحكامها و توثيقها‪ ،‬ومن هنا يظهر مناط إحتكاك‬ ‫تغييه أو إسقاطه‪ ،‬ى‬‫ر‬
‫ي‬
‫المحافظ مع الوثيقة و مراقبة صحتها‪.‬‬

‫‪ -1‬الظهير الشريف الصادر في ‪ 9‬رمضن ‪ 4000‬الموافق ‪ 45‬غشت ‪ 4940‬المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تتميمه و تغييره بالقانون ‪ 41.32‬الصادر‬
‫بتنفيذه الظهير الشريف ‪ 4.44.422‬في ‪ 52‬ذي الحجة ‪ 4105‬الموافق ‪ 55‬نونبر ‪ ،5344‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 2995‬بتاريخ ‪ 52‬ذي الحجة‬
‫‪ 4105‬الموافق ‪ 52‬نونبر ‪ ،5344‬ص ‪2222‬‬
‫‪2‬‬
 ‫ى‬ ‫ى‬
‫ولما كانت الوثائق المعروضة عىل المحافظ يف إطار ممارسة إختصاصه هذا تكون إما يف شكل محررات‬
‫رسمية أو عرفية‪ ،‬يكون تبعا له محور دراستنا هو مراقبة المحافظ لصحة المحررات الرسمية و العرفية‪ ،‬نظرا‬
‫لما تلعبه هذه المراقبة من أهمية تظهر من خالل‪:‬‬

‫_تحقيق األمن العقاري‬

‫ى‬
‫_المساهمة يف تثبيث الملكية العقارية‬

‫_تكريس مبادئ نظام التحفيظ العقاري‬

‫اإلجتماع وحفظ الحقوق ألهلها‪.‬‬

‫ي‬ ‫وكذا من جهة أخرى تحقيق السلم‬

‫رى‬ ‫ى‬ ‫ى‬

‫المبي أعاله ال‬ ‫ومن أجل الوقوف عىل حدود سلطة المحافظ يف مراقبة صحة الوثيقة‪ ،‬يف هذا الصدد‬
‫المشع رسم حدود سلطات المحافظ عىل‬ ‫ر‬ ‫بد من إثارة اإلشكالية المحورية التالية " إىل أي حد إستطاع‬
‫األمالك العقارية يف مراقبة صحة الوثيقة "‪.‬‬

‫ى‬
‫الت تنبثق عنها مجموعة من التساؤالت من قبيل‪:‬‬
‫هذه االشكالية ي‬
‫ر‬
‫الت‬ ‫_ ي‬
‫ماه حدود سلطات المحافظ يف مراقبة صحة المحررات الرسمية و العرفية؟ و اإلستثناءات ي‬
‫ترد عليها ؟‬

‫_كيف نظم ر‬
‫المشع تداخل اإلختصاص أثناء المراقبة بي المحافظ و القضاء ؟‬

‫_ و هل تخضع مرفقات المحررات لنفس آليات المراقبة ؟‬

‫التاىل‪:‬‬
‫ي‬ ‫وإجابة عن هذه التساؤالت نضع التصميم‬

‫المبحث األول‪ :‬حدود سلطة المحافظ يف مراقبة صحة المحررات الرسمية‬

‫الثان‪ :‬حدود سلطة المحافظ يف مراقبة صحة المحررات العرفية‬

‫ي‬ ‫المبحث‬

‫‪3‬‬
‫المبحث األول‪ :‬حدود سلطة المحافظ يف مراقبة صحة‬
‫المحررات الرسمية‬
‫ى‬
‫الت يتلقاها الموظفون العموميون‬ ‫‪2‬‬
‫الورقة الرسمية حسب الفصل ‪ 145‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫ه تلك ي‬‫المغرب ي‬
‫ري‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫الذين لهم صالحية التوثيق يف مكان تحرير العقد و ذلك يف الشكل الذي يحدده القانون‪.‬‬
‫ى‬
‫وقد أضافت الفقرة الثانية منه عىل أنه تكون رسمية أيضا األوراق المخاطب عليها من القضاة يف‬
‫محاكمهم؛ األحكام الصادرة من المحاكم المغربية و األجنبية‪.‬‬

‫وبالرجوع كذلك للمادة ‪ 02‬من القانون ‪ 05.393‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق العرصي نجد أنها تنص‬
‫الت يفرض القانون إعطاءها‬ ‫ر‬ ‫ر‬
‫مايىل" يتلق الموثق‪-‬ما لم ينص القانون عىل خالف ذلك‪ -‬العقود ي‬‫ي‬ ‫عىل‬
‫ر‬
‫الت يرغب األطراف يف إضفاء هذا الطابع عليها‪."...‬‬
‫الصبغة الرسمية المرتبطة بأعمال السلطة العمومية ي‬

‫الت تكون محل مراقبة من المحافظ عىل األمالك‬ ‫ى‬

‫وتبعا لذلك يتحدد نطاق المحررات الرسمية ي‬
‫غي أننا سنخص دراستنا ى يف هذا المبحث عىل المحررات الصادرة عن الموثق العرصي و العدول‬
‫العقارية‪ ،‬ر‬
‫المخاطب عليها من قضاة التوثيق‪ ،‬وكذا المقررات القضائية الصادرة عن المحاكم المغربية و األجنبية إضافة‬
‫إىل العقود الصادرة عن الدول األجنبية و المذيلة بالصيغة التنفيذية‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬سلطة المحافظ يف مراقبة المحررات الصادرة عن‬

‫العدل و الموثق‬
‫األخية بتقرير رسمية المحررات فيما‬
‫ر‬ ‫المغرب نهجه ى يف اآلونة‬
‫ري‬
‫ر‬
‫المشع‬ ‫سيا مع التوجه الذي يحاول‬
‫ر‬
‫رى‬
‫للمتعاملي لتفري غ‬ ‫يتعلق بالمعامالت العقارية‪ ،‬فقد كان و أصبح كل من العدول و الموثقون الخيار األنسب‬
‫ستي خاصة و أن ر‬
‫المشع أصبغ عليها صفة الرسمية‪.‬‬ ‫ترصفاتهم ىف المحررات الصادرة عن ر ى‬
‫هاتي المؤس ر ى‬
‫ي‬

‫غي المحفظ و‬ ‫و توجه ر‬

‫المشع هنا لم يخص نظانا عقاريا محددا بل شمل كال من العقار المحفظ و ر‬
‫‪4‬‬
‫ه المعروضة غالبا عىل‬ ‫هو ما أكدته المادة ‪ 1‬من م‪.‬ح‪.‬ع ‪ ،‬وتبعا لذلك فقد أصبحت هاته المحررات ي‬
‫المحافظات العقارية فيما يتعلق بإ شهار و تقييد الحقوق موضوعها و بالتبع يجد المحافظ عىل األمالك‬
‫يوم معها‪ ،‬ومن هنا ينبثق جوهر سلطته ى يف مراقبة العنارص التكوينية لهذه‬
‫ى‬
‫األخية‬
‫ر‬ ‫العقارية نفسه يف إحتكاك ي‬
‫الموضوع ى يف هاته‬
‫ي‬ ‫الشكىل و‬
‫ي‬ ‫و هو ما سنحاول بسطه ى يف هذا المطلب لعرض حدود مراقبته للجانب‬
‫المحررات‪.‬‬

‫‪ -2‬قانون اإللتزامات و العقود المغربي‬

‫‪ -3‬القانون رقم ‪ 05.39‬المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق العصري‬
‫‪ -4‬القانون ‪ 09.35‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 4.44.425‬صادر في ‪ 52‬من ذي الحجة ‪ 4105‬الموافق ‪ 55‬نونبر‬
‫‪ ، 5344‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 2995‬بتاريخ ‪ 52‬ذي الحجة ‪ 4105‬الموافق ‪ 51‬نونبر ‪5344‬‬
‫‪4‬‬
‫الفقرة األوىل‪ :‬مراقبة المحافظ لمحررات العدل و الموثق من حيث الهوية‬
‫و األهلية‬
‫بالرجوع إىل الفصل ‪ 25‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع نجد أنه ينص عىل أنه" يتحقق المحافظ علت األمالك العقارية‪،‬‬
‫تحت مسؤوليته من هوية و أ هلية المفوت و كذا من صحة الوثائق المدىل بها من حيث الشكل و‬
‫الجوهر"‪.‬‬

‫رى‬
‫البياني و جعل المحافظ عىل األمالك‬ ‫المغرب أوىل أهمية خاصة لهاذين‬ ‫ومن هنا يتجىل لنا أن ر‬
‫المشع‬
‫ري‬
‫ى‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫المفيض يف أن‬ ‫العقارية مسؤوال شخصيا عن التحقق منهما و شدد عىل الخصوص يف أهلية المفوت ألنه هو‬
‫ى‬
‫ستترصر ‪.‬‬ ‫حقوقه‬

‫تعتي‬
‫إعتي أن هوية كل طرف وصفته و أهليته ر‬
‫الظهي نجد أنه ر‬
‫ر‬ ‫غي أنه بالرجوع إىل لفصل ‪ 20‬من نفس‬
‫ر‬
‫محققة إذا استند الطلب عىل محررات رسمية‪.‬‬

‫وهو ما يدفعنا للتساؤل عىل حدود مراقبة المحافظ لهوية و أهلية األطراف ى يف المعاملة العقارية بالنسبة‬
‫للمحررات الرسمية و عىل الخصوص التوثيقية و العدلية‪.‬‬

‫الرسم‬
‫ي‬ ‫أوال‪ :‬حدود مراقبة المحافظ لهوية األطراف يف المحرر‬
‫ى‬
‫الت‬
‫ه مجموع المعلومات و المعطيات البيانات و العالمات و األوصاف الذاتية ي‬‫الهوية و كما هو معلوم ي‬
‫تعيي الشخص بذاته وعينه بكيفية دقيقة وواضحة‪.‬‬‫تعمل مجتمعة عىل تشخيص و ر ى‬

‫وهكذا تشتمل الهوية عىل عنارص معنوية و قانونية كالجنسية و األسماء الكاملة و الشخصية و الحالة‬
‫العائلية‪ ،‬كما تشتمل عىل عنارص مادية و مكانية كمكان اإلزدياد و العنوان و محل المخابرة و الصورة الشخصية‬
‫غي ذلك من البيانات‪.5‬‬
‫و شكل التوقيع إىل ر‬

‫المغرب ى يف المادة ‪ 02‬من القانون ‪ 05.39‬المنظم‬

‫ري‬
‫ر‬
‫فالمشع‬ ‫فبالنسبة للمحرر الصادر عن الموثق‪،‬‬
‫مايىل" يتحقق الموثق تحت مسؤوليته من هوية األطراف‪"...‬‬
‫ي‬ ‫لمهنة التوثيق العرصي نصت عىل‬

‫ى‬
‫مقتض مماثل إال أن المادة ‪ 04‬من القانون‬ ‫و بالنسبة للمحرر العدىل‪ ،‬و رغم أن ر‬
‫المشع لم ينص عىل‬ ‫ي‬
‫رى‬
‫تضمي الشهادة هوية المشهود عليه الكاملة‪.‬‬ ‫‪ 45.306‬المتعلق بتنظيم خطة العدالة أشارت ى‬
‫لرصورة‬

‫‪ - 5‬دمحم ابن الحال السلمي‪ ،‬التقييد و التش يا بالسجا ت العقارية علو ضوس مستجدات القانون ‪ ،41.32‬م بعة دار القلم الربا ‪ ،‬ال بعة‬
‫األولو ‪ ،5342‬ص ‪042‬‬
‫‪ -6‬القانون ‪ 45.30‬المتعلق بخ ة العدالة‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 4.35.25‬بتاريخ ‪ 42‬محرم ‪ ،4152‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪2133‬‬
‫الصادرة بتاريخ ‪ 5‬مارس ‪ ،5335‬ص ‪225‬‬
‫‪5‬‬
 ‫المشع ألزم محرر الوثيقة الرسمية ى‬
‫برصورة تحققه من هوية األطراف‪ ،‬ألنه عاد‬ ‫وهو ما يستفاد منه أن ر‬
‫ى‬
‫ورتب عىل ذلك أثر مهم و هو إعفاء المحافظ عىل األمالك العقارية من المسؤولية الشخصية عندما نص يف‬
‫الفصل ‪ 92‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع عىل عبارة" ما عدا اإلستثناء المذكور يف الفصل ‪ ،"37‬و الذي ان عدنا له نجده نص‬
‫تعتت هوية األطراف و صفتهم و أهليتهم محققة اذا استند الطلب عىل محررات‬ ‫ر‬ ‫مايىل"‬
‫ي‬ ‫رصاحة عىل‬
‫رسمية"‪ ،‬و كأن ر‬
‫المشع أراد بذلك تحميل المسؤولية كاملة لمحرري المحررات الرسمية فيما يتعلق بالتثبت‬
‫رى‬
‫الموقعي أمامهم‪.‬‬ ‫من هوية األطراف‬

‫غي أن ذلك ال يفهم منه أن المحافظ عىل األمالك العقارية ى‬

‫معف من التحقق من هوية األطراف‪ ،‬بل‬ ‫ر‬
‫يجب عليه مراعاة الفصل ‪ 25‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع و استحضار مقتضيات الفصل ‪ 21‬منه الذي بموجبه يتحقق‬
‫المحافظ من أن التقييد موضوع الطلب ال يتعارض مع ما هو مضمن بالرسم العقاري‪.7‬‬
‫ى‬
‫و لما كان إثبات الهوية يستند يف الغالب عىل وثائق رسمية صادرة عن سلطات عمومية( بطاقة التعريف‬
‫الوطنية‪ ،‬جواز السفر المغرب ‪ )...‬فإن المحافظ لن تصل به الدرجة و ال ى‬
‫ينبغ له أن يكون سلطة رئاسية‬
‫ي‬ ‫ري‬
‫ينبغ أن ينصب نفسه فوق القانون ويراقب عملها وهو اختصاص لم يمنحه له‬ ‫ى‬ ‫لتلك السلط العمومية و ال‬
‫ي‬
‫القانون‪.8‬‬

‫رى‬
‫المعنويي‪،‬‬ ‫رى‬
‫الذاتيي و كذا‬ ‫و تبعا لذلك فمراقبة المحافظ تنرصف إىل التحقق من هوية األشخاص‬
‫فيستطيع التأكد من هوية المفوت إعتمادا عىل المعلومات المتوفرة لديه بالرسم العقاري حيث يجب أن‬
‫تكون تلك البيانات مطابقة لما هو مذكور ى يف المحرر‪.‬‬

‫أم ا بالنسبة للمفوت إليه فال سبيل إىل معرفته من طرف المحافظ إال بواسطة المحرر المقدم إليه الذي‬
‫المشع ر ئ‬
‫عت التحقق من هويته عىل محرر الوثيقة الرسمية‪.‬‬ ‫ى‬
‫ألف ر‬

‫فمثال إن ر ى‬
‫تبي أن الشخص من جنسية أجنبية وجب عىل المحافظ أن يطالبه باإلدالء بشهادة أحواله‬
‫ينتم إليه‬
‫ي‬ ‫الشخصية أو ما يصطلح عليه شهادة العرف و تمنح عادة من طرف قنصليته أو سفارة البلد الذي‬
‫الماىل للزواج الذي‬ ‫ى‬
‫المعت باألمر‪ ،‬و تشتمل عىل البيانات المتعلقة بأهليته طبقا ألحواله الشخصية و النظام‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫يخضع له و وضعيته المدنية‪.9‬‬

‫أما بالنسبة لألشخاص اإلعتبارية‪ ،‬فالمستجدات أثارت إمكانية إحداث ملفات خاصة بال رشكات ر‬
‫وغيها‬
‫التغييات المحدثة‬
‫ر‬ ‫من األشخاص اإلعتبارية داخل كل محافظة عقارية تتضمن البيانات المتعلقة بالتأسيس و‬

‫‪ -7‬سعيد فوزي‪ ،‬مقال بعنوان" مراقبة المحافظ صحة سندات التقييد‪ ،‬منشور بالمجلة المغربية للدراسات العقارية و الطبغرافية‪ ،‬إصدارات‬
‫الجمعية الوطنية ألطر الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية‪ ،‬مكتبة الرشاد سطات للنشر و التوزيع‪ ،‬العدد األول‬
‫‪ ،5345‬ص ‪12‬‬
‫‪ -8‬دمحم ابن الحاج السلمي‪ ،‬التقييد و التشطيب بالسجالت العقارية‪ ،‬م‪،‬س‪ ،‬ص ‪045‬‬
‫‪ -9‬دمحم خيري‪ ،‬العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪ ،‬طبعة ‪ ،5345‬ص ‪145‬‬
‫‪6‬‬
‫األخي حقوق عينية عقارية أصلية أو تبعية‪ ،10‬حيث يتبعها وجودا و‬
‫ر‬ ‫رهي بأن تكون لهذه‬‫غي أن ذلك ر ى‬‫بها‪ ،‬ر‬
‫ى‬
‫محارص اإلجتماعات العامة و اإلستثنائية؛ الئحة أسماء‬ ‫األساس؛‬ ‫عدما وتتضمن الملفات بيانات منها(النظام‬
‫ي‬
‫تعيي األشخاص المفوض لهم التوقيع بإسم ر‬
‫الشكة)‬ ‫المترصفي و مدة صالحيتهم ر ى‬
‫رى‬

‫ى‬
‫القانوب باإلعتماد عىل‬ ‫وتبعا لذلك فالمحافظ عليه التأكد من هوية الشخص المعنوي كيفما كان مركزه‬
‫ي‬
‫الوثائق المضمنة بالملفات الخاصة المذكورة‪.‬‬

‫الرسم‬
‫ي‬ ‫ثانيا‪ :‬حدود مراقبة المحافظ ألهلية األطراف يف المحرر‬
‫القانوب ه صالحية الشخص لثبوت الحقوق و ى ى‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫اإلليامات له و عليه و كذا‬ ‫ي ي‬ ‫األهلية يف مفهومها‬
‫صالحيته لممارسة الترصفات و الحقوق عىل وجه يعتد به قانونا‪.‬‬
‫ى‬
‫التحجي فأمر عارض و قابل للزوال و‬
‫ر‬ ‫و من المعلوم أن األصل يف األشخاص كمال األهلية أما القصور و‬
‫ر‬ ‫ى‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫ع‪.11‬‬ ‫القانوب أو الش ي‬
‫ي‬ ‫إذا حدث فإنه يسلب الشخص حريته يف الترصف يف حقوقه إال بإذن من وليه‬
‫المشع ينص بموجب الفصل ‪ 25‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع عىل إلزام المحافظ بالتحقق من أهلية المفوت‬ ‫و إذا كان ر‬

‫دون اإلشارة إىل المفوت إليه‪ ،‬فإن مراقبة المحافظ لسندات التقييد يجب أن تمتد لتشمل كال منهما ألن‬
‫المفوت إليه قد يصبح هو اآلخر مترصفا ىف الحق المفوت إليه ر‬
‫مباشة بعد تقييد حقه بالرسم العقاري‪ ،‬ويؤكد‬ ‫ي‬
‫ى‬
‫اعتيت أن هوية كل طرف و أهليته محققة اذا‬ ‫هذا المنىح مقتضيات الفصل ‪ 20‬من نفس ظ‪.‬ت‪.‬ع و ي‬
‫الت ر‬
‫استند الطلب عىل محررات رسمية‪.‬‬
‫وبالتاىل فإن اإلشارة ى يف الفصل ‪ 25‬أعاله إنما أتت فقط ى يف سياق تشديد مسؤولية المحافظ عند‬
‫ي‬
‫‪12‬‬
‫إخالله بواجب التحقق من أهلية المفوت قصد حماية الشخص المقيد بالرسم العقاري ‪.‬‬
‫قانوب من أطراف‬ ‫ى‬ ‫المشع كال من الموثق العرصي و العدول قبل أن ى‬
‫يتلف أي عقد أو ترصف‬ ‫وقد ألزم ر‬
‫ي‬
‫المعاملة العقارية‪ ،‬بالتحقق من أهليتهم وأهلية الشهود ان وجدوا و ذلك تحت طائلة إثارة مسؤوليته‪ ،‬وهذا ما‬
‫أكدته المادة ‪ 02‬من القانون ‪ 05.39‬المنظم لمهنة التوثيق العرصي و المادة ‪ 04‬من القانون ‪ 45.30‬المنظم‬
‫لخطة العدالة‪.‬‬
‫ى‬
‫الت يجب كما سلف أن تتضمن البيانات‬
‫و يراقب المحافظ األهلية إنطالقا من السندات المقدمة إليه ي‬
‫المتعلقة بأسماء األطراف و صفاتهم و حالتهم المدنية‪ ،‬وفقا لمضمون الفصل ‪ 51‬من القرار الوزيري‪ 13‬المؤرخ‬
‫ظهي التحفيظ العقاري‪.‬‬ ‫ى‬
‫يف ‪ 0‬يونيو ‪ 4942‬المتعلق بتطبيق ر‬

‫‪ -10‬دمحم خيري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪142‬‬

‫‪ -11‬دمحم ابن الحاج السلمي‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪049‬‬
‫‪ -12‬إدريس لزرق‪ ،‬مسؤولية المحافظ علو األما ك العقارية و ال عن في قراراته في ضوس مستجدات القانون ‪ ،41.32‬منشور بسلسلة دفاتر‬
‫محكمة النقض‪ ،‬العدد ‪ 54‬سنة ‪ ،5342‬ص ‪532‬‬
‫‪ -13‬القرار الوزيري الصادر في ‪ 53‬رجا ‪ 0 ( 4000‬يونيو ‪ ) 4942‬بشأن تفاصيل ت بيق نظام التحفيظ العقاري‪ ،‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪439‬‬
‫بتاريخ ‪ 2‬يونيو ‪ ،4942‬ص ‪000‬‬
‫‪7‬‬
‫غي خاضع للنيابة القانونية‪ ،‬و أن أهليته تامة لم يطرأ‬ ‫كما ر ى‬
‫يتعي عليه أيضا التحقق من كون المفوت ر‬
‫عليها أي عارض من عوارض األهلية مثل الحجر و التجريد من الحقوق المدنية أو ما إذا كان المالك المقيد‬
‫يتعي عىل المحافظ التحقق من أن‬ ‫غيه صالحية الترصف بإسمه‪ ،‬و ىف هذه الحالة ر ى‬ ‫بالرسم العقاري قد عوض ر‬
‫ي‬
‫القانوب مع التحقق كذلك من أن الوكالة ال زالت نافذة المفعول‪.‬‬ ‫ى‬ ‫الوكيل يتوفر عىل صالحية إبرام الترصف‬
‫ي‬
‫ى‬
‫و مما تجدر اإلشارة إليه يف هذا المقام‪ ،‬أن التعديل الذي لحق المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية‬
‫األخية و من تم‬
‫ر‬ ‫بموجب القانون ‪ 1459.49‬جعل الوكالة الخاصة بالمعامالت العقارية خاضعة ألحكام هذه‬
‫تعي عىل المحافظ التحقق من شكلية هذه الوكالة وإبرامها ى يف إطار المادة أعاله‪.‬‬‫رى‬
‫رى‬
‫يتعي عىل المحافظ‬ ‫الذاب‪ ،‬فبالنسبة للشخص اإلعتباري‬ ‫ى‬ ‫الطبيغ‬ ‫و إن كان هذا بالنسبة للشخص‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫ى‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫القانوب المراد تقييده و ذلك يف ضوء‬
‫ي‬ ‫القانوب له عىل صالحية إجراء الترصف‬ ‫ي‬ ‫التحقق من مدى توفر الممثل‬
‫الملف الخاص المودع لدى المحافظة العقارية كما سبق بيانه أعاله‪.‬‬
‫ى‬ ‫الت وضعها ر‬ ‫ى‬
‫المشع يف يد المحافظ للتحقق من أهلية الشخص اإلعتباري‪ ،‬فإن‬ ‫لكن و رغم اآلليات ي‬
‫هناك بعض األمور تفلت من رقابته و ال تسعفه نصوص ظ‪.‬ت‪.‬ع من التصدي لها و منها مثال غل يد ر‬
‫الشكة‬
‫الغي و يكون‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫التجارية عن الترصف يف أموالها كأثر من آثار التصفية القضائية وكل تفويت ال يعتد به يف مواجهة ر‬
‫باطال و إذا قيد بالرسم العقاري فإن كل تقييد استند إليه يكون باطال بدوره و هو ما أكده قرار لمحكمة‬
‫اإلستئناف بوجدة‪.15‬‬

‫ثالثا‪ :‬القوة الثبوثية لبيانات الهوية و األهلية‬

‫تغييات ى يف البيانات المتعلقة بالحالة المدنية لذوي‬
‫من المعلوم أن هناك أسباب عديدة تؤدي إىل وقوع ر‬
‫تغيي مماثل ى يف الرسم العقاري فتصبح هذه‬ ‫الحقوق المقيدة‪ ،‬و كل تلك األسباب و الوقائع قد ال يرافقها ر‬
‫األخية مخالفة للحالة الواقعية لصاحب الحق‪.‬‬
‫ر‬
‫فرغم التدقيق الذي يقوم به المحافظ للتأكد من البيانات إال أن ذلك ال يصل به إىل حد معرفة المظاهر‬
‫رى‬
‫المعنيي باألمر‪.‬‬ ‫الخارجية ما لم بتم الترصي ح بها من طرف‬
‫الغي‪ ،‬و حول‬ ‫و هو األمر الذي يطرح أمامنا التساؤل حول حجية هذه البيانات فيما ر ى‬
‫بي األطراف و ر‬
‫سلطة المحكمة ى يف التحقق من صحتها طبقا للواقع و ليس لمندرجات الرسم العقاري‪.‬‬
‫خيي أن البيانات المقيدة بالرسم العقاري و المتعلقة بالحالة‬
‫و إجابة عن ذلك يرى أستاذنا دمحم ر‬
‫ى‬
‫الت تكون للبيانات األخرى المتعلقة بالحق ذاته‬
‫المدنية لألطراف و أهليتهم ال يمكن إعطاؤها نفس الحجية ي‬

‫‪ -14‬القانون ‪ 59.49‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 4.42.23‬بتاريخ ‪ 5‬ذي الحجة ‪ (4105‬الموافق ‪ 03‬غشت ‪ ،)5342‬القاضي بتتميم المادة ‪ 1‬من‬
‫القانون ‪ 09.35‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5531‬بتاريخ ‪ 41‬شتنبر ‪ ،5342‬ص ‪2355‬‬
‫‪ -15‬مقال مشترك بين حميد الربيعي و عبد اإلله مراب ‪ ،‬الدور الرقابي للمحافظ في حماية حق الملكية العقارية‪ ،‬سلسلة المنازعات العقارية‪ ،‬ل‪،0‬‬
‫منشورات مجلة القضاس المدني‪ ،‬ص ‪442‬‬
‫‪8‬‬
‫ه مجرد بيانات‪ ،16‬وقد عزز موقفه هذا بقرارين صادرين عن المجلس‬ ‫فه ليست من الحقوق العينية بل ي‬ ‫ي‬
‫التواىل‪:‬‬
‫ي‬ ‫األعىل سابقا ( محكمة النقض حاليا) جاء فيهما عىل‬
‫_ "إن قضاة الموضوع يحتفظون بسلطتهم التقديرية ليتحققوا بناء عىل الوثائق المدىل بها أمامهم‬
‫بالدفت العقاري و المنسوب إىل أحد المالكي يف العقار و ذلك يشكل نقطة‬ ‫ر‬ ‫من صحة العنوان المسجل‬
‫واقعية ال تخضع لرقابة المجلس األعىل"‪17‬؛‬
‫ينبغ أن تمتد هذه‬
‫ي‬ ‫_"إذا كانت مراقبة المحافظ تستلزم منه التأكد من هوية و أهلية المفوت فال‬
‫المراقبة إىل الظروف الخارجية غت المرصح بها من طرف الطالب نفسه إذا كانت تؤدي إىل عيب يف أهلية‬
‫هذا األخت"‪.18‬‬

‫كما أكد عىل أنه ما دام الرسم العقاري ال يتضمن التنصيص عىل عدم أهلية صاحب الحق فإنه ال يمكن‬
‫ى‬
‫الغي المقيد عن حسن نية و من حقه اإلطمئنان لقيود السجل العقاري و‬‫اإلعتداد بعدم األهلية يف مواجهة ر‬
‫يشي إىل أن صاحب الحق هو قارص أو ناقص األهلية‪.‬‬
‫الت ليس فيها ما ر‬ ‫ى‬
‫ي‬

‫غي أن جانب آخر من الفقه‪ 19‬يرى بخالفه بحيث أكد بأن لبيانات الحالة المدنية و الشخصية و‬ ‫ر‬
‫ه‬ ‫ى‬
‫الت ي‬
‫األهلية للمالك و أصحاب الحقوق العينية المقيدين بالرسم العقاري نفس القوة الثبوتية و الحجية ي‬
‫بي األطراف و ر ى‬
‫بي‬ ‫بي الحجية ر ى‬ ‫رى‬
‫التميي ر ى‬ ‫للتقييدات اإلسمية و المشخصة للحقوق العينية و ذلك عىل أساس‬
‫الغي المقيد عن حسن نية إال فيما يتعلق بالعنوان و محل المخابرة حيث ال حجية له ال ر ى‬
‫بي األطراف و ال‬ ‫ر‬
‫الغي‪.‬‬
‫ر‬

‫و من وجهة نظرنا يجب أن يتم إعمال مقتضيات النظام العام ى يف هذا المقام فال يعقل أن يصبغ الرسم‬
‫حت و إن كان الرسم العقاري يملك القوة الثبوتية‬‫المشوعية عىل ترصف ال يتمتع بها ىف األصل ى‬‫العقاري صفة ر‬
‫ي‬
‫تعتي من النظام العام و يجب مراعاتها وفق ما أقره القانون‪.‬‬
‫ألن األهلية ر‬

‫الرسم من حيث الشكل‬

‫ي‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬مراقبة المحافظ للمحرر‬

‫النوع و‬
‫ي‬ ‫تبدأ الرقابة الشكلية عىل الوثيقة الرسمية من الجهة المكلفة بتحريرها و ما مدى إختصاصها‬
‫المحىل‪ ،‬و إنتهاء بشكلية المحرر و توقيع األطراف و الجهة المختصة بالتحرير‪.‬‬
‫ي‬

‫‪ -16‬دمحم خيري‪ ،‬م س ‪ ،‬ص ‪123‬‬

‫‪ -17‬قرار عدد ‪ ،532‬منشور بمجلة المجلس األعلو عدد ‪ 45‬يوليوز ‪ ،4925‬ص ‪93‬‬
‫‪ -18‬قرار عدد ‪ 4323‬بتاريخ ‪ 49‬يونيو ‪ ،4904‬منشور بمجموعة محكمة اإلستئناف أورده دمحم خيري في مرجعه العقار و قضايا التحفيظ‬
‫العقاري‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪512‬‬
‫‪ -19‬دمحم ابن الحال السلمي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪054‬‬
‫‪9‬‬
 ‫أوال‪ :‬مراقبة المحافظ للورقة الرسمية من حيث جهة التحرير‬
‫ى‬ ‫ر‬
‫المشع يف الفصل ‪ 25‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع جاء بعبارة عامة تفيد تحقق المحافظ من صحة الوثائق‬ ‫بما أن‬
‫بالتاىل فال يسعنا إال أن نؤكد عىل إختصاصه بمراقبة جهة تحرير الورقة الرسمية‬
‫ي‬ ‫المقدمة له شكال و جوهرا‪ ،‬و‬
‫المكاب)‪ ،‬وذلك من خالل البيانات المدرجة‬‫ى‬ ‫النوع و‬ ‫من حيث أهليته للتوثيق و كذا إختصاصه للتحرير(‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫بالمحرر الصادر عنه الملزم بتضمينها فيه ولعل ما يؤكد ذلك هو القواعد المنظمة لمهنته‪.‬‬

‫ى‬
‫فبالنسبة للموثق العرصي‪ :‬فأهليته للتوثيق ال ي‬
‫يكف فيها أن تكون واليته ثابتة و مؤكدة‪ ،‬أي يتم تعيينه‬
‫حت يكون كذلك ى‬
‫يشيط أال تكون له‬ ‫ى‬
‫لتلف و تحرير العقود الرسمية‪ ،‬و ى‬
‫بصفة قانونية بل يجب أن يكون أهال ي‬
‫غي ر‬
‫مباشة‪ ،‬و أال توجد قرابة أو مصاهرة بينه و‬ ‫فيها أو لزوجه أو أصوله أو فروعه مصلحة شخصية ر‬
‫مباشة أو ر‬
‫رى‬
‫بي ما ذكر مع أحد أطراف المعاملة إىل الدرجة الرابعة مع إدخال الغاية(المادة ‪ 03‬من القانون ‪...)05.39‬‬

‫و من حيث اإلختصاص‪ ،‬فيجب أن يكون الموثق مختصا نوعيا بتحرير الترصف قانونا‪ ،‬كما أنه و حسب‬
‫يتعي عىل هذا األخي أن ى‬
‫يتلف العقود و توقيع األطراف بمكتبه‪ ،‬إال إستثناء‬ ‫المادة ‪ 45‬من القانون ‪ 05.39‬ر ى‬
‫ر‬
‫رى‬
‫للموثقي و إشعار الوكيل العام للملك لدى المحكمة‬ ‫حيث يمكنه ذلك بعد إذن رئيس المجلس الجهوي‬
‫رى‬
‫المعي بدائرة نفوذها‪.‬‬

‫األخي من حيث األهلية و اإلختصاص و‬

‫ر‬ ‫أما بالنسبة للعدول‪ :‬فما قيل عن الموثق ينطبق عىل هذا‬
‫الشوط المنصوص عليها ى يف القانون المنظم لخطة العدالة‪.‬‬
‫ر‬

‫القاض‬
‫ي‬ ‫المشع نص ى يف المادة ‪ 02‬من القانون ‪ 45.30‬عىل أنه " يخاطب‬ ‫ر‬ ‫و من جهة أخرى فإن‬
‫المكلف بالتوثيق عىل الشهادات بعد إتمام اإلج راءات الالزمة‪ ،‬و التأكد من خلوها من النقص و سالمتها‬
‫من الخلل‪ ،‬و ذلك باإلعالم بأدائها و مراقبتها‪ ،"...‬وتبعا لذلك يكون ر‬
‫المشع قد جعل نقطة إنطالق رسمية‬
‫العدىل من حيث الشكل تنصب‬ ‫الوثيقة من خطاب ى‬
‫قاض التوثيق عليها‪ ،‬و بالتبع فمراقبة المحافظ للمحرر‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫رى‬
‫العدلي‪.‬‬ ‫غي أن ذلك ال يمنع من التأكد من خاتم‬‫عىل الخصوص عىل الخطاب‪ ،‬ر‬

‫الرسم‬
‫ي‬ ‫ثانيا‪ :‬مراقبة المحافظ لشكلية التوقيع يف المحرر‬
‫يعتي وسيلة من وسائل التصديق عىل الترصفات القانونية‪ ،‬و يهدف باألساس‬ ‫من المعلوم أن التوقيع ر‬
‫الخارج‪.‬‬
‫ر ي‬ ‫للتعبي عن حالة نفسية تتمثل ى يف نقل القبول و اإليجاب إىل رحاب العالم‬
‫ر‬ ‫إىل خلق حالة واقعية‬

‫غي أن القاسم‬
‫المشع أهمية بالغة‪ ،‬و وضع له أحكاما تختلف بإختالف المحرر‪ ،‬ر‬ ‫ر‬ ‫و تبعا لذلك أواله‬
‫الخارج للوثيقة و مدى ى‬
‫إحيامها ر‬ ‫ى‬
‫لشوط‬ ‫ر ي‬ ‫المشيك بينها هو رقابة المحافظ لهذه الشكلية إىل جانب المظهر‬
‫كينا ى‬
‫يبف منصبا عىل التوقيع‪.‬‬ ‫غي أن تر ر ى‬
‫التنظيم من حيث األلفاظ الواضحة‪ ،‬و لغة التحرير ر‬

‫‪10‬‬
‫عىل شكلية التوقيع‪ ،‬و من هذا‬ ‫‪21‬‬
‫العدىل‪ 20‬و العرصي‬ ‫رى‬
‫القواني المنظمة لكل من التوثيق‬ ‫و قد أكدت‬
‫ي‬
‫الرسم‪.‬‬
‫ي‬ ‫المنطلق تبدأ رقابة المحافظ الالحقة عىل المحرر‬

‫فبالنسبة للمحرر الصادر عن الموثق‪ ،‬يتأكد من إسم الموثق و ت وقيعه و خاتمه و تاري خ و ساعة توقيع‬
‫ى‬ ‫األطراف‪ ،‬كما يتحقق من عدم وجود بياض أو تشطيب أو إقحام أو إلحاق أو تناقض ر ى‬
‫بي األسماء المدرجة يف‬
‫تأشي األطراف و الموثق عىل جميع‬ ‫ر‬ ‫صلب العقد و الموضوعة أسفله‪ ،‬و يتحقق كذلك من توقيع و‬
‫الصفحات‪.‬‬
‫العدلي مقرونا بإسميهما‪ ،‬و كذا تاري خ ى‬
‫التلف و‬ ‫رى‬ ‫العدىل‪ ،‬رفياقب المحافظ توقيع‬ ‫أما بالنسبة للمحرر‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫ى‬
‫مراجع مذكرة الحفظ و رقمها و عدد الشهادة بها‪ ،‬كما يتأكد من التنصيص يف هامش الشهادة و بنسختها عىل‬
‫قاض‬‫تضمي الشهادة‪ ،‬وكذا من خطاب ى‬ ‫رى‬ ‫تيت و الصفحة و تاري خ‬ ‫ى‬ ‫رى‬
‫ي‬ ‫التضمي و رقمه و العدد الي ر ي‬ ‫اسم سجل‬
‫التوثيق بصيغة" الحمد هلل بأدائها و مراقبتها"‪ ،‬مع توقيعه بإسمه و وضع طابعه و التنصيص عىل تاري خ‬
‫الخطاب‪.22‬‬

‫ى‬
‫الت يجب أن يحتاط لها المحافظ‪ ،‬هو تاري خ التوقيع‬ ‫ى‬
‫ومما تجدر اإلشارة إليه أن من ربي البيانات ي‬
‫التوثيف ذلك أنه يفيد غالبا ى يف‪:‬‬
‫ي‬
‫ى‬ ‫بالنسبة للمحرر‬

‫الت تمت من قبل الموثق رغم علمه بقرار العزل أو التوقيف‪ ،‬حيث تكون باطلة‬ ‫ى‬
‫_ معرفة المحررات ي‬
‫كمحررات رسمية ألنه ى يف هذه الحالة يكون قد فقد أهلية التوثيق؛‬

‫_معرفة ى‬
‫مت أصبح المحرر رسميا بالرجوع إىل هذا التاري خ حيث جعلت المادة ‪ 11‬من القانون المنظم‬
‫لمهنة التوثيق العرصي تاري خ توقيع الموثق عىل المحرر هو منطلق الرسمية‪.‬‬

‫ى‬
‫الت بموجبها يستطيع مراقبة كل ما سبق‬
‫وهو ما يطرح التساؤل‪ ،‬حول مدى توفر المحافظ عىل اآلليات ي‬
‫رى‬
‫القواني‬ ‫علما أن الفصل ‪ 25‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع جعل مراقبته عامة شاملة‪ ،‬فناهيك عن ىرصورة إلمامه بكل تلك‬
‫ى‬
‫فيفيض فيه اإلحتياط لوضعية الموثق القانونية أثناء التحرير‪.‬‬

‫العتء‪ ،‬حيث‬
‫و جوابا عىل ذلك وبرجوعنا للمادة ‪ 50‬من القانون ‪ 05.39‬نجدها تخفف نوعا ما من هذا ر‬
‫جاء فيها أنه" يشعر رئيس اللجنة كال من الوزير المكلف بالمالية و المحافظ العام عىل الملكية العقارية‬
‫بعقوبة اإليقاف و العزل الصادرة يف حق الموثق"‪.‬‬

‫‪ -20‬نصت المادة ‪ 00‬من القانون ‪ 45.30‬علو أنه" ‪...‬تذيل الوثيقة بتوقيع عدليها مقرونا بإسميهما مع التنصيص دائما علو تاريخ التحرير‪"...‬‬
‫وتنص المادة ‪ 49‬في فقرتها السابعة من المرسوم الت بيقي ‪ 5.35.025‬علو أنه" يقوم العدالن بتا وة الشهادة فور اإلنتهاس من إدراجها بمذكرة الحفظ علو‬
‫المتعاقدين و الشهود و الترجمان عند اإلقتضاس مع اإلشارة في الشهادة إلو ذلك و توقع من رفهم بإمضائهم أو بصمتهم إن تعذر اإلمضاس وذلك دون ترك‬
‫بياض أو مسافة بين التوقيعات و بين نص الشهادة‪ ،"...‬مرسوم صادر بتاريخ ‪ 55‬أكتوبر ‪ 5335‬بت بيق أحكام القانون رقم ‪ 45.30‬المتعلق بخ ة العدالة‪،‬‬
‫منشور بالجريدة الرسمية عدد‪ 2552‬بتاريخ فاتح دجنبر ‪ ،5335‬ص ‪1130‬‬
‫‪ -21‬تنص المادة ‪ 10‬من القانون ‪ 05.39‬علو أنه" تذيل أصول العقود‪-‬تحت ائلة الب ا ن‪ -‬باألسماس الكاملة و توقيعات األ راف و الترجمان و الشهود ان‬
‫وجدوا‪ ،‬ثم الموثق مع خاتمه‪"....‬‬
‫‪ -22‬إدريس لزرق‪ ،‬مقال بعنوان " مسؤولية المحافظ علو األما ك العقارية في ضوس مستجدات القانون ‪ ،41.32‬م س‪ ،‬ص ‪542‬‬
‫‪11‬‬
 ‫رى‬ ‫ى‬
‫المحافظي عىل األمالك العقارية بالقرار بواسطة‬ ‫باف‬
‫ومما ال شك فيه أن المحافظ العام يحيط ي‬
‫دوريات و مذكرات و إال لما كانت الفائدة من هذا اإلشعار الذي يصله‪.‬‬

‫غي مطروحة بالنسبة للعدول ذلك أن المواد ‪ 23‬و ‪ 24‬من القانون ‪45.30‬‬ ‫و هذه المسألة نوعا ما ر‬
‫جعلت العدل ملزم بالتخىل عن ممارسة مهنته‪ ،‬كلما صدر بحقه قرار مماثل‪ ،‬بل ى‬
‫حت و إن تجاوز ذلك و‬ ‫ي‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫القاض المكلف بالتوثيق‪ ،‬و الذي لن يخاطب عىل محرره و لن‬
‫ي‬ ‫خالف القانون سيجد ال محالة يف مواجهته‬
‫يمنحه الصيغة الرسمية و هو عالم بقرار العزل و اإليقاف‪.‬‬

‫الرسم من حيث الجوهر‬

‫ي‬ ‫الفقرة الثالثة‪ :‬مراقبة المحافظ للمحرر‬
‫رى‬
‫الفصلي ‪ 25‬و ‪21‬‬ ‫القانوب الذي يؤسس لمراقبة المحافظ لجوهر الوثائق المقدمة إليه هو‬ ‫ى‬ ‫إن األساس‬
‫ي‬
‫الشوط الخاصة‬ ‫ى‬
‫يقتض التطرق لألركان و ر‬ ‫الرسم‬ ‫من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪ ،‬و من المعلوم أن الحديث عن جوهر المحرر‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫لكل ترصف عىل حدة‪ ،‬و منه تنبثق مراقبة المحافظ عىل الوثيقة ‪.‬‬

‫الرسم‬ ‫أوال‪ :‬مراقبة المحافظ لألركان العامة و ر‬

‫الشوط الخاصة يف المحرر‬
‫ي‬
‫مايىل‪:‬‬ ‫ى‬
‫يقتض‬ ‫إن مراقبة المحافظ لما يجب أن تتضمنه الوثيقة أو المحرر من رشوط و أركان‬
‫ي‬ ‫ي‬

‫‪ _1‬مراقبة رضا الطرفي‪:‬‬

‫إن كل من الموثق و العدل ملزم قانونا بالتحقق من وجود اإليجاب و القبول ألطراف المعاملة‪ ،‬حيث‬
‫ى‬
‫الت يتلقاها الموثق عىل الخصوص أركان و‬
‫تنص المادة ‪ 05‬من القانون ‪ 05.39‬عىل يجب أن تتضمن العقود ي‬
‫رى‬
‫الطرفي و‬ ‫رشوط العقد‪ ،‬وتبعا لذلك فالمحافظ يتحقق من مضمون العقد إىل ما يفيد إيجاب و قبول‬
‫مبت عىل‬‫ى‬ ‫ى‬
‫تطابقهما و كذا إىل تحقق ركن الرضا يف المترصف بإرادة منفردة‪ ،‬و خلوه من كامل شوائبه و كل ذلك ي‬
‫ما راقبه و ضمنه الموثق أثناء إبرام الترصف‪.‬‬

‫لإلليام الذي ىييتب‬

‫كما يجب عىل المحافظ التأكد من كون مضمون الوثيقة ال يعارض المبادئ العامة ى ى‬
‫المشع‪ ،‬حيث يمكن له إثارة أسباب البطالن إذا سبب ى ى‬
‫اإلليام‬ ‫عنه‪ ،‬و ال يخالف قاعدة قانونية ينص عليها ر‬
‫غي ر‬
‫مشوع أو يخالف النظام العام و المبادئ العامة‪.23‬‬ ‫مثال ر‬

‫‪ _2‬مراقبة رشوط األطراف‪:‬‬

‫حيث من شأن ذلك أن يجعل المحافظ يضمن بالرسم العقاري أسباب الفسخ و رشوط األطراف‬
‫غيها‪...‬لتمتد بذلك رقابته عىل هذه ر‬
‫الشوط كلما ثبت لديه مخالفتها لنص‬ ‫المانعة من التفويت أو الرهن و ر‬

‫‪ -23‬إدريس لزرق‪ ،‬م س ‪ ،‬ص‪555‬‬

‫‪12‬‬
‫كتضمي العقد رشط يسمح للدائن المرتهن عند عدم الوفاء له بدينه بتملك المرهون حيث يكون‬
‫رى‬ ‫ى‬
‫قانوب‪،‬‬
‫ي‬
‫باطال كل رشط بذلك حسب المادة ‪ 491‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪.24‬‬

‫‪ _7‬مراقبة المحل يف العقد‪:‬‬

‫بالرجوع للمادة ‪ 05‬من القانون ‪ 05.39‬نجده قد نص عىل ىرصورة ر ى‬
‫تعيي الموثق للمحل تعيينا كافيا‪ ،‬و‬
‫أكد ذلك أيضا المادة ‪ 04‬من القانون ‪ 45.30‬حيث جاء فيها" يتعي أن تشتمل الشهادة أيضا عىل تعيي‬
‫المشهود فيه تعيينا كافيا"‪.‬‬

‫رى‬
‫بتعيي العقار المحفظ وفق ما ضمن بالرسم العقاري‬ ‫ومن هنا فإن كان كل من الموثق و العدول ملزمون‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫لك ال يطرح اإلشكال‬
‫بحيث يلزم أن تكون البيانات المذكورة يف المحرر مطابقة لما ضمن يف الرسم العقاري‪ ،‬ي‬
‫من حيث مراجع العقار و كذا وصفه‪...‬و إن كان هذا من حيث ر ى‬
‫تعيي المحل‪ ،‬فمراقبة المحافظ تمتد للتحقق‬
‫الت ى‬
‫ستيتب للمترصف إليه‪.25‬‬ ‫ى‬ ‫ى‬ ‫من رشعية الترصف‬
‫القانوب حماية لحق المالك المقيد و ضمانا للحقوق ي‬
‫ي‬
‫ى‬
‫بمعت أال‬ ‫ى‬
‫القانوب‪،‬‬ ‫فالمحافظ يتحقق من كون الحق من الحقوق القابلة للتداول إنطالقا من نظامها‬
‫ي‬
‫يكون مرتبطا بعقارات محبسة أو ملك عام للدولة‪ ...‬و كذا من كونه من الحقوق القابلة للتفويت إنطالقا من‬
‫وجود أو عدم وجود بعض اإلجراءات التحفظية أو بعض القيود المانعة من الترصف‪...‬‬

‫اف‪ ،‬ومن شموله أو‬‫ى‬

‫كما يتحقق من كون الحق من الحقوق الممكن تفويتها إنطالقا من موقعها الجغر ي‬
‫الت تتطلب رشوط خاصة‬ ‫ى‬ ‫ى‬ ‫رى‬
‫اض ي‬ ‫القواني المجالية‪ ،‬كضم األر ي‬ ‫عدم شموله ببعض العمليات أو المشاري ع أو‬
‫للتفويت أو تجعل الترصف باطال عند المخالفة‪.‬‬

‫طبيغ إعتبارا‬
‫ي‬ ‫أجنت‬
‫ري‬ ‫و من جهة أخرى التحقق من أن الحق من الممكن إكتسابه من طرف شخص‬
‫كشكات‬ ‫لقواني التملك الجاري بها العمل ر‬
‫رى‬ ‫لجنسيته‪ ،‬أو من طرف شخص إعتباري حسب طبيعته و بالنظر‬
‫المساهمة‪.26‬‬

‫و إىل جانب ذلك‪ ،‬يتحقق المحافظ من بيان نصيب كل واحد من الورثة أو الموض لهم ى يف الوثيقة‬
‫األخي ملزم بمراجعة و مراقبة اإلراثة من حيث إحتسابه لألنصبة لكل‬
‫ر‬ ‫العدلية‪ ،‬و ذلك راجع باألساس أن هذا‬
‫المشع ى يف الفصل ‪ 55‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع أوجب أن تنص الوثائق المثبتة إلنتقال‬ ‫وارث أو موض له إذا وجد ألن ر‬
‫الحق عىل نصيب كل واحد من الورثة أو الموض لهم‪.‬‬

‫‪ -24‬سعيد فوزي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪15‬‬

‫‪ -25‬م قال مشترك بين حميد الربيعي و عبد اإلله مراب تحت عنوان" الدور الرقابي للمحافظ في حماية الملكية العقارية‪،‬م س‪ ،‬ص ‪452‬‬
‫‪ -26‬دمحم ابن الحال السلمي‪ ،‬التقييد و التش يا بالسجا ت العقارية‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪153‬‬
‫‪13‬‬
‫ثانيا‪ :‬تحقق المحافظ من عدم تعارض مضمون الوثيقة مع مضمون الرسم العقاري‬
‫العقاري و القانون‬
‫الت خصها ر‬
‫المشع للمحافظ‪ ،‬حيث يتأكد‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫يعتي هذا المقتض تحصيل حاصل و أساس هذه المراقبة ي‬‫و ر‬
‫ى‬
‫من مندرجات الرسم العقاري و مطابقته لما يف الوثيقة من حقوق‪ ،‬و تأكده من عدم وجود مثال موانع‬
‫رى‬
‫القواني الجاري بها العمل أو بكيفية خاصة من‬ ‫ى‬
‫بمقتض‬ ‫التفويت‪ ،‬عىل مستوى العقار سواء كان ذلك‬
‫اإلتفاقات الخاصة لألطراف‪.‬‬

‫ى‬
‫القانوب‪ ،‬إىل رشعية الترصف المادي‬ ‫و هو األمر الذي ريير إمتداد مراقبة المحافظ من رشعية الترصف‬
‫ي‬
‫ىف العقار للتأكد من صحته و مطابقته للقانون‪ ،‬و كذا من نظامية األبنية تكريسا ر‬
‫لمشوعية التقييد من كونها‬ ‫ي‬
‫‪27‬‬ ‫رى‬
‫القواني المجالية كالقانون رقم ‪ 55.53‬المتعلق بالمحافظة عىل‬ ‫غيها من‬‫التعمي‪ ،‬و ر‬
‫ر‬ ‫رى‬
‫قواني‬ ‫منسجمة مع‬
‫ى‬
‫المباب التاريخية و المناظر و الكتابات المنقوشة و التحف الفنية‪.‬‬
‫ي‬

‫كما يتحقق المحافظ من رشعية تقسيم األبنية‪ ،28‬وهذا ما أكدته محكمة النقض ى يف قرار لها جاء فيه‬
‫الت قررها ظهت ‪ 12‬غشت ‪ 1117‬الذي يلزم‬ ‫ر‬ ‫ر‬
‫التقييد بالرسم العقاري‪ ،‬يخضع للشوط و المقتضيات ي‬
‫المحافظ بالتحقق تحت مسؤوليته الشخصية من صحة الوثائق المدىل بها شكال و جوهرا و من حيث‬
‫المعت و يف كونها غت متوقفة عىل وثائق أخرى و‬
‫ي‬ ‫كون مضمونها ال يتعارض مع مضمون الرسم العقاري‬
‫ر‬
‫الت تتضمنها"‪.29‬‬
‫من كونها تجت تقييد الحقوق ي‬

‫الثان‪ :‬سلطات المحافظ يف مراقبة المقررات القضائية‬‫ي‬ ‫المطلب‬

‫الصادرة عن المحاكم المغربية و األجنبية‬
‫المشع للمحافظ‪ ،‬بهدف مراقبة صحة األحكام‬‫الت منحها ر‬ ‫ى‬
‫سنتطرق خالل هذا المطلب إىل السلطات ي‬
‫المشع لم ر ى‬
‫يمي‬ ‫والقرارات واألوامر القضائية‪ ،‬باعتبار كل ما سلف ذكره محررات تكتس الصبغة الرسمية‪ ،‬و أن ر‬
‫ي‬
‫األحكام و القرارات و األوامر القضائية ولم يفرد لكل منها قواعد خاصة من حيث المراقبة‪ ، 30‬لكن وحيث أننا‬
‫رى‬
‫فسنمي خالل هذا المطلب ر ى‬
‫بي المقررات القضائية‬ ‫نعمل عىل تحديد سلطات المحافظ ى يف هذه المراقبة‪،‬‬
‫الصادرة عن المحاكم المغربية ( الفقرة األوىل )‪ ،‬و المقررات والعقود الصادرة عن المؤسسات والمحاكم‬
‫األجنبية ( الفقرة الثانية) ‪.‬‬

‫‪27‬‬
‫‪ -‬القانون رقم ‪ 55.53‬المتعلق بالمحافظة علو المباني التاريخية و المن اظر و الكتابات المنقوشة و التحف الفنية و العاديات‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير‬
‫الشريف رقم ‪ 4.53.014‬بتاريخ ‪ 42‬صفر ‪ 52 ( 4134‬دجنبر ‪ ،)4953‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 0251‬يتاريخ ‪ 45‬فبراير ‪ ،4954‬ص ‪455‬‬
‫‪ -28‬مقال مشترك بين حميد الربيعي و عبد اإلله مراب تحت عنوان" الدور الرقابي للمحافظ في حماية الملكية العقارية‪،‬م س‪ ،‬ص ‪459‬‬
‫‪ -29‬قرار عدد ‪ 4352‬بتتاريخ ‪ ،5333/2/5‬في الملف اإلداري عدد ‪ ، 212/1/99‬منشور بمجلة المتوس للدراسات القانونية و القضائية‪ ،‬العدد‬
‫‪ ،5‬دجنبر ‪ ،5345‬ص ‪592‬‬
‫‪ -30‬إدريس لزرق‪ .‬مقال بعنوان مسؤولية المحافظ علو األما ك العقارية في ضوس مستجدات القانون ‪.‬م س‪ ،‬ص‪032‬‬
‫‪14‬‬
‫الفقرة األوىل‪ :‬مراقبة المحافظ لصحة المقررات القضائية الصادرة عن‬
‫المحاكم المغربية‬
‫ى‬
‫سنعمل خالل هذه الفقرة عىل إبراز سلطات المحافظ يف مراقبة صحة األحكام و القرارات و األوامر‬
‫ى‬
‫القضائية‪ ،‬من حيث الشكل و من حيث الجوهر عىل اعتبار أن كل ما سلف ذكره يندرج يف إطار المقررات‬
‫القضائية‪.‬‬

‫أوال‪ :‬مراقبة المقررات القضائية من حيث الشكل‬

‫‪ -‬يراقب المحافظ خاتم و طابع كتابة الضبط للمحكمة مصدرة القرار أو الحكم‪،‬‬

‫السء‬ ‫‪ -‬كذلك يتأكد المحافظ من مرور األجل المقرر قانونا للطعن و اكتساب الحكم أو القرار لقوة ر‬
‫ي‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫المقض به خاصة وأن الطعن بالنقض يوقف التنفيذ يف قضايا التحفيظ العقاري طبقا للفصل ‪ 054‬ق م‪.‬م‬ ‫ي‬
‫وذلك من خالل تفحصه تاري خ التبليغ ومقارنته بشهادة عدم الظعن بالنقض‪ ،‬خاصة و أن بعض الشهادات‬
‫ه ال‬ ‫ى‬
‫والت تفيد بأن الحكم لم يتم الطعن فيه‪ ،‬تمنح قبل فوات أجل الطعن‪ ،‬و ي‬
‫الممنوحة من كتابة الضبط‪ ،‬ي‬
‫تفيد ان الحكم أصبح نهائيا‪ ،‬بل تفيد فقط أنه ى يف تاري خ منح الشهادة لم يسجل أي طعن‪ ،‬وقد وردت اإلشارة‬
‫إىل ذلك ى يف عدة أحكام جاء ى يف إحداها "‪ ....‬جاء يف شهادة عدم االستئناف الصادرة عن كتابة الضبط‬
‫يعت البتة أن الحكم‬‫والمرفقة بالحكم المراد تذييله أنه لم يودع إىل اليوم أي ترصي ح باالستئناف‪ ،‬وهذا ال ي‬
‫أصبح نهائيا "‪.31‬‬

‫‪ -‬كذلك يتأكد المحافظ من كون شهادة عدم الطعن ترتبط بالحكم المدىل به‪ ،‬والحكم المدىل به مرتبط‬
‫بالرسم العقاري موضوع ى ى‬
‫الياع ‪ ،‬ويتم ذلك من خالل التأكد من رقم الرسم العقاري المضمن بالحكم‪ ،‬مع رقم‬
‫الرسم العقاري المضمن بالسجالت العقارية‪ .‬و البيانات المتعلقة بأطراف الدعوى‪ ،‬خاصة بيانات المدع‬
‫عليه المقيد بالرسم العقاري‪ ،‬فليس للمحافظ أن يقبل تقييد الحكم ىف حالة وجود أي تباين ر ى‬
‫بي االسم المدرج‬ ‫ي‬
‫ى يف الحكم و االسم المدرج ى يف الرسم العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬كما يتحقق من كون الحكم المدىل به قد تم إخضاعه للتسجيل بمديرية ى‬

‫الرصائب‪ ،‬طبقا لما تنص عليه‬
‫الت تصدر ى يف شكل أحكام‪ ،‬كالحكم‬
‫ى‬ ‫ى‬ ‫ى‬ ‫‪32‬‬ ‫ى‬
‫القاض باستحقاق‬
‫ي‬ ‫المادة ‪ 452‬من مدونة الرصائب ‪ ،‬خاصة يف العقود ي‬
‫ثاب‪ ،‬يجب أن تؤدى عنه رسوم التسجيل‪،‬‬ ‫ى‬
‫يعتي بمثابة بيع ي‬
‫الشفعة عىل اعتبار أن الحكم باستحقاق الشفعة‪ ،‬ر‬
‫وإال رفض المحافظ تقييده‪.‬‬

‫‪ -31‬حكم صادر عن المحكمة االبتدائية بمراكش‪ .‬ملف رقم ‪ . 5345 /4541 /4922‬بتاريخ ‪ ،5345/43/31‬غير منشور‬
‫‪ -32‬المادة ‪ " 452‬االتفاقات والمحررات الخاضعة إلجراءات التسجيل‪ ،‬التسجيل اإلجباري ‪ :‬تخضع وجوبا إلجراءات وواجبات التسجيل ولو‬
‫كانت بسبب ما يشوبها من عيب شكلي‪ ,‬عديمة القيمة‪ ....‬األحكام القضائية و المحررات القضائية و غير القضائية لكتاب الضبط بالمحاكم وكذا‬
‫أحكام المحكمين التي تخضع بحكم طبيعتها أو حسب مضمونها لواجبات التسجيل النسبية‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫ى ى‬
‫إحتياط‪ ،‬أو‬
‫ي‬ ‫والت يف الغالب ما يكون موضوعها إجراء تقييد‬
‫ي‬ ‫كذلك األمر بالنسبة لألوامر القضائية‪،‬‬
‫ى‬
‫كبي عن األحكام و القرارات القضائية‪ ،‬مع مراعاة‬
‫فه ال تختلف بشكل ر‬ ‫جيي‪ ...‬ي‬ ‫ظ أو رهن ر‬ ‫حجز تحف ي‬
‫ى‬
‫الت يرفض المحافظ تقييدها بعد فرض رقابته عليها وتظهر هذه‬
‫خصوصية بعض األوامر القضائية‪ ،‬ي‬
‫الخصوصية ى يف مراقبة‪:‬‬

‫ى‬ ‫الت حرص ر‬ ‫ى‬

‫المشع مدتها يف ‪ 0‬أشهر‬ ‫إحتياط‪ ،‬و ي‬
‫ي‬ ‫‪ -‬تاري خ صدور األوامر القضائية القاضية بإجراء تقييد‬
‫مند تاري خ النطق بها‪ ،‬و إن اإلدالء بها بعد هذه المدة ىييتب عنه رفض المحافظ لتقييدها‪.33‬‬
‫ى‬ ‫‪ -‬كذلك يراقب المحافظ الجهة مصدرة األمر نوعيا و محليا‪ ،‬حيث أن ر‬
‫المشع حرص الجهة المختصة يف‬
‫رئيس المحكمة االبتدائية الكائن بدائرتها العقار موضوع التقييد‪.34‬‬

‫وقد كان هذا أبرز ما يراقبه المحافظ عىل مستوى الشكل فقط‪ ،‬فيما يخص األحكام و القرارات و األوامر‬
‫القضائية‪ ،‬وهو ما يستشف معه أن للمحافظ رقابة واسعة كما سبق بيانه‪ ،‬تستوجب منه اإللمام الدقيق‬
‫ظهي التحفيظ العقاري‪ ،‬أو المسطرة المدنية بل و تمتد إىل مدونة ى‬
‫الرصائب‪،‬‬ ‫بقواعد القانون عىل مستوى ر‬
‫فهل سيكون من المستطاع أن يمارس المحافظ كل هذه الرقابة ؟‬

‫ثانيا‪ :‬مراقبة المقررات القضائية من حيث الجوهر‬

‫لقد أثار موضوع مراقبة المحافظ للمقررات القضائية من حيث الموضوع جدال واسعا‪ ،‬و انتقد العديد‬
‫من الفقه هذه المسألة‪ ،‬ودفعهم ى يف ذلك مؤسس عىل أن األحكام و القرارات الصادرة عن سلطة قضائية‪ ،‬ال‬
‫قضاب إال المحكمة‬‫ئ‬ ‫يمكن أن تكون موضوعا للمراقبة من السلطة اإلدارية‪ ،‬وأنه ليس ألي جهة مراقبة مقرر‬
‫ي‬
‫الت تعلو المحكمة مصدرة الحكم‪ ،‬فكيف للمحافظ بصفته جهة إدارية أن يراقب المقررات القضائية من‬ ‫ى‬
‫ي‬
‫قاض‬‫حيث موضوعها‪ ،‬بل و يمتنع عن تقييدها‪ ،‬ومن ثم أطلق البعض من الفقه عىل المحافظ لقب ى‬
‫ي‬
‫التحفيظ‪.‬‬

‫المشع لم يوضح بالشكل الدقيق‬ ‫ظهي التحفيظ العقاري‪ ،‬نجد فعال أن ر‬‫لكن وبعد تفحصنا لمقتضيات ر‬
‫حدود سلطات المحافظ ى يف مراقبة صحة المقررات القضائية من حيث الجوهر‪ ،‬ولم يفرد لها قواعد إستثنائية‬
‫رى‬
‫بفرضيتي‪:‬‬ ‫خاصة بها‪ ،‬وبقراءتنا للمعطيات والنصوص المتوفرة نجد أن األمر يتعلق‬

‫‪ -33‬الفصل ‪ 55‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع‪....." .‬يحدد أجل التقييد ا الحتياطي بناء أمر من رئيس المحكمة اإلبتدائية في ثالتة أشهر إبتداء من تاريخ‬
‫صدوره‪"....‬‬
‫‪ -34‬الفصل ‪ 52‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع "‪ ....‬يضمن طلب التقييد اإلحتياطي من طرف المحافظ بالرسم العقاري إما‪ - :‬بناء على أمر قضائي صادر عن‬
‫رئيس المحكمة اإلبتدائية التي يقع العقار في دائرة نفودها ‪"...‬‬

‫‪16‬‬
 ‫ى‬ ‫ى‬
‫األوىل‪ :‬أنه حقا ليس للمحافظ مناقشة وقائع المقررات القضائية‪ ،‬أو االعتبارات ي‬
‫الت كانت سببا يف‬
‫يعتي اختصاصا أصيال للقضاء‪.‬‬
‫صدور الحكم أو مناقشة وسائل اإلثبات‪ ،‬فكل ذلك ر‬

‫الثانية‪ :‬أنه طبقا للفصل ‪ 21‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع فإن " المحافظ ملزم بالتحقق من مدى مطابقة الوثائق‬
‫المدىل بها للمقتضيات ظهت التحفيظ العقاري‪ ،‬و أنها تجت التقييد "‪ ،‬وكذلك الفصل ‪ 91‬من نفس القانون‬
‫والذي ألزم المحافظ من التأكد من أن الوثائق المدىل بها ر ى‬
‫تجي التشطيب كيفما كان نوع الوثائق المدىل بها‪.‬‬
‫ر‬
‫فالمشع لم يفرد‬ ‫وقد وردت هذه النصوص بشكل عام حيث أنها لم ر ى‬
‫تمي ر ى‬
‫بي الحكم أو القرار أو العقد‪ .‬كذلك‬
‫قواعد خاصة أو استثنائية لمراقبة المقررات القضائية‪ ،‬مما يجعلها خاضعة للمبدأ العام المنصوص عليه‬
‫المادة ‪ 21‬من ض‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬
‫ى‬
‫و ما يزيد هذا الطرح تأكيدا‪ ،‬القرار الصادر عن المجلس األعىل و الذي جاء يف منطوقه " ‪ ...‬وحيث أنه‬
‫من الرصوري وجوب التميت بي التنفيذ و التقييد الذي يجرى عىل الرسم العقاري‪ .‬فالتقييد عىل الرسم‬
‫الت قررها ظهت ‪ 12/80/1117‬الذي يلزم المحافظ بالتحقق‬ ‫ر‬ ‫ر‬
‫العقاري يخضع للشوط و المقتضيات ي‬
‫تحت مسؤوليته الشخصية والتأكد من صحة الوثائق المدىل بها شكال و جوهرا‪ ،‬ومن كون مضمونها ال‬
‫المعت ومن كونها غت متوفرة عىل وثائق أخرى ومن كونها تجت تقييد‬
‫ي‬ ‫يتعارض مع مضمون الرسم العقاري‬
‫ر‬
‫الت تتضمنها "‪35‬؛‬
‫الحقوق ي‬
‫ر‬
‫التاىل الذي يؤكد نفس التوجه و الذي ج اء فيه " ‪...‬إن المحكمة ي‬
‫الت عرض عليها طلب‬ ‫و كذلك القرار ي‬
‫تصحيح عقد بيع عقار محفظ‪ ،‬ال يمكنها أن توجه األمر إىل المحافظ العقاري بتقييد حكمها يف السجل‬
‫اإلبتدان يف جميع مقتضياته بما فيه األمر بتقييد‬
‫ي‬ ‫العقاري دون أن تتجاوز سلطتها‪ .‬وأنها لما أيدت الحكم‬
‫بالتاىل معرض‬
‫ي‬ ‫الحكم يف الرسم العقاري يكون قرارها مشوبا بالشطط و خرقا للفصل ‪ 32‬المشار إليه و‬
‫للنقض "‪.36‬‬

‫حت جوهر األحكام‪ ،‬ماعدا االستثناءات المذكورة ى يف الفصل‬

‫وبذلك خلصنا أن المحافظ ملزم بمراقبة ى‬

‫بالتاىل فكل هذا يجعل المحافظ ملزما بمراجعة المقررات القضائية‬

‫ي‬ ‫‪ 20‬المتعلقة باألهلية و الصفة و الهوية‪ ،‬و‬
‫رى‬
‫نقطتي‪:‬‬ ‫و هذه المراجعة يمكن تحيدها ى يف‬

‫أ‪ -‬حالة تخلف بعض البيانات بالمقررات القضائية‪ ،‬و من األمثلة الشائعة عىل هذه الحالة‪:‬‬

‫‪ -35‬قرار رقم ‪ 7201‬بتاريخ ‪ 6‬يوليوز ‪ . 0222‬منشور بسلسلة دفاتر محكمة النقض عدد ‪07‬‬

‫‪ -36‬قرار عدد ‪ 7271‬مؤرخ ‪ 01/20/7191‬منشور بسلسلة دفاتر محكمة النقض عدد ‪07‬‬
‫‪17‬‬
 ‫ى‬ ‫ى‬ ‫قضاب ى‬‫ئ‬
‫التحفظ عىل شخص مقيد بالرسم العقاري يف حالة شياع‬
‫ي‬ ‫يقض بالحجز‬
‫ي‬ ‫ي‬ ‫‪ -‬صدور أمر أو مقرر‬
‫ى‬
‫التحفظ من لدن المحافظ‪ ،‬و‬ ‫يبي بالتدقيق حصته المشاعة‪ ،‬وهو ما سيتعذر معه تقييد الحجز‬ ‫دون أن ر ى‬
‫ي‬
‫ى‬
‫حرصه يف حصة المطلوب ضده التقييد‪.‬‬

‫مشوع تجزئة‪ ،‬دون تحديد‬ ‫يقض بالتقييد االحتياط متعلق بقطعة أرضية تدخل ضمن ر‬ ‫‪ -‬صدور أمر ى‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫ى‬
‫االحتياط يف حالة تقسيم الرسم العقاري‬
‫ي‬ ‫رقم القطعة و مساحتها‪ ،‬و هو ما سيمنع المحافظ من نقل التقييد‬
‫االحتياط‬ ‫سييتب عن عدم تحديد القطعة المعنية انتقال التقييد‬ ‫األم ونقل التقييد للقطعة المعنية‪ ،‬و ى‬
‫ي‬
‫غي معنية به‪.‬‬
‫لمجموع البقع األرضية المستخرجة رغم أنها ر‬

‫ى‬
‫الت قد يتعارض فيها المقرر‬
‫ب‪ -‬حالة مخالفة الم قررات القضائية لمقتضيات القانون‪ ،‬و من الحاالت ي‬
‫ئ‬
‫القضاب و مقتضيات القانون نجد‪:‬‬
‫ي‬

‫فالج واقع داخل دوائر الري إىل مساحات تقل عن خمسة‬ ‫يقض بقسمة عقار‬ ‫‪ -‬طلب تقييد حكم ى‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫اض داخل دوائر الري يمنع رصاحة تجزئة القطع‬‫ى‬
‫هكتارات‪ ،‬و الحال أن القانون المتعلق بالحد من تقسيم األر ي‬
‫ألقل من ‪ 2‬هكتارات‪.37‬‬
‫الت يفرض فيها المحافظ رقابته عىل صحة األوامر القضائية‪ ،‬حالة صدور أمر‬ ‫ى‬
‫كذلك من الحاالت ي‬
‫شخض‪ ،‬و الحال أن الفصل ‪ 55‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع ينص عىل أنه " يمنع إجراء أي‬‫ي‬ ‫احتياط موضوعه حق‬
‫ي‬ ‫بتقييد‬
‫الشخض ال يمكن‬
‫ي‬ ‫النهان"‪ ،‬و الحق‬
‫ي‬ ‫احتياط بناء عىل سند إذا كانت مقتضيات القانون تمنع تقييده‬
‫ي‬ ‫تقييد‬
‫ئ‬
‫نهاب بالرسم العقاري‪.‬‬
‫تقييده بشكل ي‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬المقررات القضائية والعقود الصادرة عن المحاكم‬

‫والمؤسسات األجنبية‬
‫الت يجري ها المحافظ حول صحة الوثائق الرسمية‬ ‫ى‬
‫و حيث أننا قد سبق و تطرقنا أعاله إىل المراقبة ي‬
‫سواء المقررات القضائية أو العقود الصادرة محليا‪ ،‬ولتجنب التكرار فالمقررات و العقود الصادرة عن المحاكم‬
‫األخية تخضع إىل مراقبة إضافية تجعلها ر ى‬
‫تتمي عن‬ ‫ر‬ ‫و المؤسسات األجنبية تخضع لنفس المراقبة‪ ،‬إال أن هذه‬
‫غيها‪.‬‬
‫ر‬

‫الت تتجسد ى يف مراقبة المصادقة أو‬

‫ى‬
‫األخية‪ ،‬و ي‬
‫ر‬ ‫الت ر ى‬
‫تتمي بها هذه‬ ‫ى‬
‫نشي إال لتلك الخصوصية ي‬
‫لذلك فلن ر‬
‫شكلية األبوستيل (أوال)؛ و شهادة العرف (ثانيا)؛ و التذييل بالصيغة التنفيذية (ثالثا) ‪.‬‬

‫‪ -37‬إدريس لزرق‪ .‬مقال بعنوان مسؤولية المحافظ علو األما ك العقارية في ضوس مستجدات القانون ‪.‬م س‪ ،‬ص ‪030‬‬
‫‪18‬‬
 ‫أوال ‪ :‬مراقبة المصادقة أو شكلية األبوستيل‬
‫األصل أن المحافظ يراقب بالدرجة األوىل أن الحكم أو العقد الصادر عن دولة أجنبية والمدىل به‬
‫مصادق عليه‪ ،‬والمقصود بالمصادقة اإلشهاد عىل صحة التوقيع المضمن بالعقد من لدن السلطات المختصة‬
‫ى‬
‫المفيض أن يقوم‬ ‫ى‬
‫الت من‬ ‫‪38‬‬
‫( الوزارة المكلفة بالخارجية إن وجدت أو السفارة أو القنصلية ) ‪ ،‬هذه المصادقة ي‬
‫ى‬
‫أجنت‪.‬‬
‫بها الشخص الراغب باإلدالء بوثيقته يف بلد ر ي‬
‫لكن يجب اإلشارة هنا أنه و بتاري خ ‪ 41‬غشت ‪ ،5345‬صادق المغرب عىل نظام األبوستيل‪ ،‬وهو‬
‫تعف الدول المنظمة لهده اإلتفاقية من المصادقة عىل‬ ‫اتفاقية منبثقة عن مؤتمر الهاي‪ ،‬الذي بموجبه ى‬
‫الت كان‬‫ى‬ ‫الوثائق‪ ،‬لكن ر‬
‫تيسي اإلجراءات و المساطر المعقدة‪ ،‬ي‬
‫ر‬ ‫بشط اإلدالء بشهادة األبوستيل‪ ،‬و ذلك بهدف‬
‫يعرفها نظام المصادقة عىل األحكام و العقود‪ ،‬بحيث أصبحت تمنح هذه الشهادة من المحكمة االبتدائية‬
‫الصادر عنها الحكم أو محكمة النقض إذا تعلق األمر بحكم صادر عن محكمة النقض‪ ،‬أو الكاتب العام للوزارة‬
‫العدل إذا تعلق األمر بوثيقة صادرة عن هذه الوزارة‪ ،‬أو العمالة أو اإلقليم إذا تعلق األمر بوثيقة صادرة عن‬
‫اإلدارة العمومية‪.‬‬
‫رى‬
‫المحافظي بتفعيل‬ ‫و قد صدرت مذكرة السيد الحافظ العام بهاذنا الشأن عدد ‪ 55/5345‬تذكر السادة‬
‫يعف من المصادقة عىل األحكام و العقود و يدىل فقط‬ ‫للشوط التالية‪ ،‬أنه ى‬‫نظام األبوستيل وذلك وفقا ر‬
‫بشهادة األبوستيل لألجانب المنظمون التفاقية الهاي الدولية ر‬
‫بشط أنه ‪:‬‬

‫‪ -‬يجب التأكد قبل تقييد العقود‪ ،‬من أن العقد صادر عن دولة أجنبية منظمة إلتفاقية الهاي‪ ،‬و إال تم‬
‫رفض التقييد و طلب إجراء المصادقة؛‬
‫‪ -‬يجب التأكد من ان الدولة مصدرة العقد‪ ،‬لم ى‬
‫تعيض عىل انضمام الدولة المغربية لهذه االتفاقية‪ ،‬كما‬
‫هو الحال بالنسبة لدولة ألم انيا‪ ،‬فرغم أنها منظمة التفاقية الهاي‪ ،‬إال أنها ال تستفيد من هذا النظام و يجب‬
‫عي‬‫عىل األحكام و العقود الصادرة عنها ان تخضع لنظام المصادقة و ليس األبوستيل‪ .‬وقد تم وضع موقع ر‬
‫الت‬‫ى‬ ‫‪39‬‬ ‫ى‬
‫األنينيت ‪ ،‬يمكن للمحافظ الولوج له ليتأ كد أن الدولة مصدرة الحكم أو العقد من الدول المنضمة‪ ،‬و ي‬
‫بلغ عددها حسب آخر ر ى‬
‫تحيي للموقع المذكور ‪ 435‬دولة‪.‬‬

‫الت يجب اإللمام بها من لدن المحافظ‪ ،‬ليمارس رقابته الدقيقة عىل‬ ‫ى‬
‫ومن اإلتفاقيات الدولية الرئيسية ي‬
‫‪41‬‬ ‫بي المغرب و دولة فرنسا‪ ،40‬و ر ى‬
‫بي المغرب ودولة إسبانيا‬ ‫ئ‬
‫القضاب ر ى‬ ‫الوثائق المدىل بها إليه‪ ،‬إتفاقية التعاون‬
‫ي‬
‫رى‬
‫والفرنسيي سواء من التصديق أو من شهادة األبوستيل؛‬ ‫رى‬
‫المواطني اإلسبان‬ ‫ى‬
‫تعف‬ ‫ى‬
‫والت ي‬‫ي‬

‫‪ -38‬الفصا ن ‪ 01‬و ‪ 32‬من المرسوم ‪ 01/27/12‬المتعلق بت بيق الظهير ‪ 72/72/61‬المحدد الختصاصات األعوان الدبلوماسيون و‬
‫القناصل العاملين بالخارل ‪.‬‬
‫‪ https://www.hcch.net -39‬و ‪www.apostille.ma‬‬
‫‪ -40‬الفصل ‪ 3‬من إتفاقية التعاون القضائي بين المغرب و فرنسا المؤرخة في ‪ 29-72-7191‬و التي تتضمن ‪ 02‬فصال‪ .‬باإلضافة إلى‬
‫البروتوكول اإلضافي المؤرخ في ‪ 72 - 29 -7197‬و الذي يتضمن ‪ 0‬فصول ‪.‬‬

‫‪ -41‬الفصل ‪ 02‬من إتفاقية التعون القضائي بين إسبانيا و المغرب بتاريخ ‪ 32 - 29 -7111‬و التي تتضمن ‪ 91‬فصل‪.‬‬

‫‪19‬‬
 ‫الميمة ر ى‬
‫بي المغرب و السينغال بتاري خ ‪ 52/30/4950‬والمتعلقة باقتناء عقارات فالحية خارج‬ ‫‪ -‬اإلتفاقية ر‬
‫المدار الحضاري‪ ،‬و الحال أن البيوع المتعلقة بالدول األخرى تحتاج ترخيص إداريا تحت طائلة رفض التقييد؛‬
‫ى‬ ‫ى‬ ‫‪42‬‬ ‫الميمة ر ى‬
‫الت تخول لهم التملك يف‬
‫و ي‬ ‫بي المغرب و تونس بتاري خ ‪39/45/4951‬‬ ‫‪ -‬اتفاقية االستيطان ر‬
‫اض فالحية دون ترخيص‪ ،‬و حيازة العقارات عىل خالف الدول األخرى‪.43‬‬‫ى‬
‫األر ي‬

‫ثالثا‪ :‬شهادة العرف‬

‫ى‬
‫الت تمنح م ن لدن سفارة أو قنصلية الدولة الصادر عنها الوثيقة المدىل بها بالمغرب‪ ،‬و‬
‫ه الشهادة ي‬ ‫و ي‬
‫الت تكون ملكا للدولة أجنبية‪ ،‬أو ألجانب‬‫ى‬
‫تطلب هذه الوثيقة خاصة‪ ،‬حينما يتعلق الترصف ببعض العقارات ي‬
‫ى‬
‫األجنت لقانون أحواله الشخصية وليس‬‫ري‬ ‫توفوا بالمغرب وتركوا عقاراتهم‪ ،‬ألنه يف هذه الحالة يخضع الوارث‬
‫لمدونة األشة المغربية‪ ،‬ويتم اإلدالء من لدن الورثة األجانب برسوم إراثة أجنبية صادرة عن دولتهم‪ ،‬و بحيث‬
‫األجنت المدىل به مطابق لقانون الدولة األجنبية‪ ،‬و بأنه يبيح‬
‫ري‬ ‫أن المحافظ ال يمكن أن يحيط علما بأن الرسم‬
‫ه تفيد أن‬
‫أو يمنع الترصف موضوع الوثيقة المدىل بها له‪ ،‬و من أجله فإنه يطلب شهادة " العرف " و ي‬
‫رى‬
‫لقواني الدولة األجنبية‪.‬‬ ‫العملية المذكورة بالوثيقة تمت فعال طبقا‬

‫ثالثا‪ :‬التذييل بالصيغة التنفيذية‬

‫حيث أن الفصل ‪ 103‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ 44‬ينص عىل " أنه ال تنفذ يف المغرب األحكام الصادرة عن المحاكم‬
‫يشي عىل‬
‫األجنبية إال بعد تذييلها بالصيغة التنفيذية‪ ،"...‬و كذلك الفصل ‪ 105‬من نفس القانون و الذي ر‬
‫المتمة بالخارج أمام الضباط و الموظفي العموميي المختصي قابلة للتنفيذ بالمغرب‬
‫أنه " تكون العقود ر‬
‫بعد إعطائها الصيغة التنفيذية‪."....‬‬

‫و هنا يظهر أن المحافظ ملزم بالتحقق من أن كل حك م أو عقد صادر عن دولة أجنبية‪ ،‬يجب أن يرفق‬
‫يىل‪:‬‬ ‫ى‬
‫القاض بالتذييل بالصيغة التنفيذية تحت طائلة رفض التقييد ومراقبة المحافظ تتجىل فيما ي‬
‫ي‬ ‫به الحكم‬

‫ى‬ ‫ى‬
‫اض بالتذييل‬
‫‪ -‬أن المحافظ يلزم طالب التقييد باإلدالء بشهادة عدم الطعن باالستئناف يف الحكم الق ي‬
‫نش الدعوى و قد يصدر قرار‬ ‫بالصيغة التنفيذية‪ ،‬و حيث أن الطعن باالستئناف يوقف التنفيذ‪ ،‬ويعيد ر‬
‫ى‬
‫القاض بالتذييل بالصيغة التنفيذية‪ ،‬لذلك فليس عىل المحافظ تقييد‬ ‫ئ‬
‫االبتداب‬ ‫ى‬
‫استئناف ى‬
‫يقض بإلغاء الحكم‬
‫ي‬ ‫ي‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫ى‬
‫المقض به ‪.‬‬ ‫السء‬ ‫ر‬
‫ي‬ ‫الحكم الذكور‪ ،‬إال بعد أن يصبح حائزا لقوة ي‬

‫‪ -42‬تنص المادة ‪ 9‬على أنه " لرعايا كل من البلدين لدى البلد األخر الخق في ممارسة العمل و حيازة األمالك العقارية و المنقولة‪".....‬‬

‫‪ -43‬السباعي مبارك مقال تحت عنوان تقييد األحكام و العقود الصادرة بالخارل بالرسم العقاري منشور بالمجلة المغربية للدراسات العقارية‬
‫العدد الثاني ‪ ،0271‬ص ‪.00‬‬
‫‪ -44‬ظهير شريف بمثابة قانون رقم ‪ 4.21.112‬بتاريخ ‪ 44‬رمضان ‪ 55( 4091‬شتنبر ‪ )4921‬بالمصادقة علو نص قانون المس رة المدنية‬
‫صدر بالجريدة الرسمية عدد ‪ 0503‬مكرر بتاريخ ‪، 4921.39.03‬ص ‪ 5214‬إلو ‪5295‬‬
‫‪20‬‬
 ‫ى‬ ‫ى‬
‫الت بينها و‬
‫و يطرح اإلشكال يف هذا الصدد‪ ،‬بالنسبة لبعض العقود الرسمية الصارة عن دولة أجنبة‪ ،‬و ي‬
‫بي المغرب اتفاقيات ثنائية تعفيها من بعض اإلجراءات الشكلية‪ ،‬و يعمل المحافظ عىل تقييدها دون طلب‬ ‫رى‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫تاىل ‪:‬‬
‫تسيي يف هذا النحو‪ ،‬كما جاء يف منطوق القرار ال ي‬
‫ر‬ ‫تذييلها بالصيغة التنفيذية‪ ،‬و كانت بعض القرارات‬

‫"يمكن للمحافظ إجراء تقييد بالرسم العقاري‪ ،‬استنادا إىل عقد بيع تم إنجازه يف فرنسا من طرف‬
‫عموم مخول له بمقتض قانون بلده إضفاء الصبغة الرسمية عىل العقود‬‫ي‬ ‫الموثق و الذي له صفة موظف‬
‫الت يحررها و هذا العقد معق من التصديق ومن كل إجراء مماثل عند اإلدالء به لإلدارات المغربية ر‬
‫والت‬ ‫ر‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫اإلضاف بي المملكة المغربية و‬
‫ي‬ ‫التوتوكول‬
‫من بينها المحافظة العقارية ودلك بمقتض الفصل الثالث من ر‬
‫الجمهورية الفرنسية‪.45"...‬‬
‫ى‬
‫و عكس القرار المذكور صدرت الدورية رقم ‪ 025‬و الدورية رقم ‪ 011‬عن المحافظ العام‪ 46‬جاء يف‬
‫ر‬
‫الت لها قوة تنفيذية‪ ،‬البد من تذييلها بالصيغة التنفيذية تماشيا مع‬
‫مضمونهم " أن المحررات الرسمية و ي‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 272‬رغم وجود أي اتفاقية دولية يف هذا الباب "‪.‬‬

‫و هذا هو االتجاه الذي نؤيده بدورنا‪ ،‬ألن االتفاقيات الدولية ال يكون الهدف منها سوى تبسيط‬
‫المساطر واإلجراءات‪ ،‬أما الوقوف عىل مضمون العقد وصحته و عدم مخالفته للنظام العام‪ ،‬فال يمكن إال من‬
‫خالل تذييله بالصيغة التنفيذية لدى المحكمة المختصة‪ ،‬و ليس للمحافظ قبول أي عقد أو حكم دون تذييله‬
‫التاىل و الذي جاء ى يف منطوقه " قيام المحافظ عىل األمالك العقارية‬
‫بالصيغة التنفيذية‪ ،‬و هو ما يؤكده القرار ي‬
‫مباشة مسطرة طلب الصيغة التنفيذية له أمام‬ ‫ر‬ ‫أجنت بالرسم العقاري‪ ،‬دون أن يتم‬ ‫بتسجيل عقد بيع‬
‫ري‬
‫العموم ثابتة"‪. 47‬‬
‫ي‬ ‫المحاكم المغربية المختصة طبقا للفصل ‪ 272‬من ق‪.‬م‪.‬م يجعل مسؤولية المرفق‬

‫رى‬
‫الفصلي ‪ 105‬و ‪ 001‬من ق‪.‬م‪.‬م بمراقبة‬ ‫المشع ألزم المحكمة من خالل مقتضيات‬ ‫ونشي هنا إىل أن ر‬
‫ر‬
‫الت يكون موضوعها التذييل بالصيغة التنفيذية‪ ،‬من عدة جوانب أهما صحة الحكم و عدم مخالفة‬ ‫ى‬
‫األحكام ي‬
‫الحكم أو العقد الصادر بالدولة األجنبية لمقتضيات النظام العام و مطابقته للقانون‪ ،‬لذلك فهل المحافظ ى يف‬
‫معف من مراقبة صحة األحكام و العق ود األجنبية من كل ما سلف ذكره‪ ،‬بحجة أنها خضعت‬ ‫هذه الحالة ى‬

‫لمراقبة قبلية من لدن المحكمة المغربية المختصة‪ ،‬أم أنه يضل ملزما طبقا لمقتضيات الفصل ‪ 21‬من‬
‫ظ‪.‬ت‪.‬ع من التأكد من أن الوثيقة المدىل بها ال تتعارض ومقتضيات ر‬
‫ظهي التحفيظ العقاري‪ ،‬و أن يتأكد من‬
‫أنها ر ى‬
‫تجي التقييد‪.‬‬

‫‪ -45‬قرار رقم ‪.7397‬بتاريخ‪ .73/23/0270 .‬منشور بالمجلة المغربية للدراسات العقارية عدد ‪0271 0‬‬
‫‪ -46‬األستاذ السباعي مبارك‪ ،‬مقال تحت عنوان تقييد األحكام و العقود الصادرة بالخارج بالرسم العقاري‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪.91‬‬

‫‪ -47‬القرار رقم ‪ 007‬بتاريخ ‪ ،73/20/0273‬منشور بالمجلة المغربية للدراسات العقارية عدد‪ ،0271 _0‬ص ‪00‬‬

‫‪21‬‬
‫نرى أن ما يقتضيه المنطق هو إعفاء المحافظ من كل فساد او بطالن يشوب العقود أو األحكام المقيدة‬
‫الت سبق‬‫ى‬
‫نتيجة تذييلها بالصيغة التنفيذية‪ ،‬خاصة إذا كان سبب البطالن أو التشطيب يتعلق بإحدى النقاط ي‬
‫و نص رصي ح الفصل ‪ 105‬و ‪ 100‬من ق‪.‬م‪.‬م أن مراقبتها من اختصاص المحكمة‪.‬‬

‫المشع للمحافظ استعمالها و هو بصدد‬ ‫ر‬ ‫الت خول‬ ‫ى‬

‫ه اآلليات ي‬
‫ونريد هنا اإلشارة إىل نقطة مهمة‪ ،‬و ي‬
‫ى‬
‫تفحص صحة المقررات القضائية‪ ،‬ألن هذه اآلليات تختلف حسب األحوال فنجد أن المحافظ يف بعض‬
‫يثي صعوبة التنفيذ و ى يف حاالت أخرى يصدر قرارا برفض التقييد طبقا للفصل ‪ 95‬من ض‪.‬ت‪.‬ع‪.‬‬ ‫الحاالت ر‬
‫لك يستعمل رفض التقييد دون إثارة الصعوبة أو العكس ؟‬ ‫رى‬
‫التميي بالنسبة للمحافظ ي‬ ‫لكن ما هو معيار‬

‫رى‬
‫حالتي‪:‬‬ ‫بي‬ ‫رى‬
‫التميي ر ى‬ ‫جوابا عن هذا التساؤل يجب‬

‫قضاب‪ ،‬وهذه الحالة تطرق‬‫ئ‬ ‫الحالة األوىل‪ :‬حينما ال يكون المحافظ طرفا ىف ى ى‬
‫الياع الصادر بشأنه مقرر‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫المشع من خالل الفصل ‪ 95‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع و الذي نص عىل أنه " يجب عىل المحافظ عىل األمالك‬ ‫لها ر‬

‫عيت أو التشطيب عليه أن يعلل قراره و يبلغه‬ ‫الت يرفض فيها تقييد حق‬ ‫ر‬
‫ي‬ ‫العقارية يف جميع الحاالت ي‬
‫للمعت باألمر يكون هذا القرار قابال للطعن أمام المحكمة االبتدائية"‪.‬‬
‫ي‬

‫الحالة الثانية‪ :‬حينما يتم الطعن ى يف قرار المحافظ برفض التقييد‪ ،‬و تلزمه المحكمة بإجراء التقييد‪،‬أو‬
‫حينما يتم إدخال المحافظ ى يف الدعوى من لدن أحد األطراف‪ ،‬و ى يف هذه الحالة يمكن للمحافظ االمتناع عن‬
‫التقييد‪ ،‬و لكن ليس بإصدار قرار طبقا للفصل ‪ 95‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع بل عن طريق إثارة صعوبة التنفيذ‪ ،‬هذه‬
‫الت لم يكن للمحافظ أن يستعملها ى يف الحالة األوىل ألنها ال تقرر إال لمن كان طرفا ى يف الحكم طبقا‬
‫ى‬
‫المكنة ي‬
‫للفصل ‪ 105‬من ق‪.‬م‪.‬م‪ .‬و المحافظ و الحالة هذه طرفا ى يف الحكم‪ ،‬و هذا ما أكدته دورية السيد المحافظ‬
‫الت جاء ى يف مضمونها " ومع ذلك فإنه يف بعض الحاالت يصبح المحافظ طرفا يف الحكم وليس غتا‬ ‫ى‬
‫العام ي‬
‫يف التنفيذ كما يف حالة الطعن يف قراره أمام القضاء فالحكم الصادر يف هذه الدعوى يكون يف مواجهة‬
‫‪48‬‬
‫وبالتاىل يكون من حقه رفع دعوى الصعوبة يف التنفيذ‪"...‬‬
‫ي‬ ‫المحافظ عىل األمالك العقارية‬

‫وعىل العكس من ذلك‪ ،‬فحينما ال يكون المحافظ طرفا ى يف الحكم أو سبق إدخاله ى يف الدعوى من لدن‬
‫األطراف‪ ،‬حيث جاء ى يف قرار صادر عن محكمة االستئناف بالرباط " إثارة صعوبة التنفيذ ال يثبت الحق فيها‬
‫إال لألطراف و ليس لعون التنفيذ أو المحافظ عىل األمالك العقارية إثارتها ‪.49"...‬‬

‫‪ -48‬دورية صادرة عن المحافظ العام إلى المحافظين‪ ،‬رقم ‪، 3092‬الصادرة بتاريخ ‪ 32‬غشت ‪0229‬‬

‫‪ -49‬قرار عدد ‪ 07‬الصادر بتاريخ ‪ 0229/0/1‬في الملف المدني عدد ‪ ،0/609‬منشور بمجلة المغربية للدراسات العقارية و الطبغرافية‪ ،‬م‬
‫س‪ ،‬ص ‪62‬‬

‫‪22‬‬
 ‫رى‬ ‫ى‬
‫القواني و األنظمة الداخلية و‬ ‫وخالصة القول إن المحافظ يجد نفسه يف مواجهة مجموعة من‬
‫الخارجية‪ ،‬و هو الموقف الذي يستوجب منه ى‬
‫الييث و البحث و االطالع الدائم عىل الدوريات و المذكرات و‬
‫اإلجتهادات القضائية ذات الصلة‪ ،‬خاصة أنه ملزم باتخاذ قراره سواء بالرفض أو قبول التقييد و الذي‬
‫سيتحمل تبعاته سلبا و إيجاب‪.‬‬

‫الثان‪ :‬حدود سلطة المحافظ يف مراقبة المحررات‬

‫ي‬ ‫المبحث‬
‫العرفية و المرفقات‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫إتماما لما تم تناوله يف المبحث األول‪ ،‬فالمحافظ عىل األمالك العقارية‪ ،‬ال يجد نفسه فقط يف إحتكاك‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫الت‬
‫مع المحررات الرسمية‪ ،‬و إنما يمتد ذلك للمحررات العرفية و تبعا لذلك تمتد مراقبته لها يف كل الحاالت ي‬
‫تعرض فيها عليه‪.‬‬

‫أكي حرصا عىل إستيفائها الشكل المقرر قانونا‪ ،‬نظرا لما ينتج عن هذه المحررات من نقصان‬‫بل و يكون ر‬

‫الياعات تؤدي ى يف ك رثي من األحيان إىل ضياع الحقوق وهو‬

‫الكثي من ى ى‬
‫يثي ر‬
‫ى‬
‫و عدم التدقيق يف المضمون‪ ،‬وهو ما ر‬
‫بالمشع بأن يتجه نحو تقرير رسمية المحررات عن طريق التدرج‪.‬‬‫ر‬ ‫األمر الذي نىح‬

‫المطلب األول‪ :‬مراقبة المحافظ للمحررات العرفية‬

‫ى‬
‫الت ال محالة تجعل لبسا لدى العديد‬ ‫ى‬ ‫سنتناول ى يف هذا المطلب صور المحرر‬
‫العرف( الفقرة األوىل)‪ ،‬و ي‬
‫ي‬
‫لك نقف عىل حدود مراقبة المحافظ لهذا المحرر‪ ،‬سواء من حيث‬ ‫رى‬
‫المتعاملي بهذا النوع من المحررات ي‬ ‫من‬
‫الشكل أو من حيث المضمون( الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬صور المحررات العرفية‬

‫إ رتأينا إطالق هذه التسمية أعاله ألننا ال نؤيد التوجه القائل بأننا أمام محررات عرفية و محررات ثابت ة‬
‫لليافع أمام محكمة النقض‪ ،‬و محررات رسمية‪ ،‬بل كل ما ى يف األمر أن‬ ‫التاري خ محررة من قبل محام مقبول ى‬
‫ي‬
‫العرف تستوجبها طبيعة المعاملة‪ ،‬ليوفر بذلك حماية‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫المشع يستلزم إجراءات و شكليات إضافية يف المحرر‬ ‫ر‬
‫ي‬
‫أكي للمتعاقدين‪.‬‬‫ر‬

‫العرف‪:‬‬
‫ي‬ ‫أوال‪ :‬المحرر‬
‫الت يقوم بتحريرها األطراف أنفسهم ر‬
‫مباشة‪ ،‬أو عن‬ ‫ى‬
‫ه المحررات ي‬
‫يمكن القول أن المحررات العرفية ي‬
‫ى‬
‫تلف‬ ‫رى‬
‫غيهم ممن ال صفة لهم لتحرير أو ي‬‫العموميي أو من طرف وكالء األعمال أو من طرف ر‬ ‫طريق الكتاب‬
‫ى‬
‫يكف‬ ‫ى‬ ‫ر‬
‫األخية بعض الشوط األساسية‪ ،‬وتحمل يف الوقت نفسه ما ي‬
‫ر‬ ‫المحررات الرسمية‪ ،50‬أو لم تتوفر ى يف هذه‬

‫‪ -50‬ينص الفصل ‪ 155‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬علو أنه" يسوغ أن تكون الورقة العرفية مكتوبة بغير يد الشخص الملتزم بها بشر أن تكون موقعة منه‪"...‬‬
‫‪23‬‬
 ‫ر‬ ‫ى‬ ‫‪51‬‬
‫العتبارها أوراقا عرفية ‪ ،‬وذلك استنادا لما جاء يف الفصل ‪ 151‬من ق‪.‬ل‪.‬ع عىل أن "الورقة ي‬
‫الت ال تصلح‬
‫لتكون رسمية‪ ،‬بسب عدم اختصاص أو عدم أهلية الموظف‪ ،‬أو بسبب عيب يف الشكل‪ ،‬تصلح العتبارها‬
‫محررا عرفيا إذا كان موقعا عليها من األطراف الذين يلزم رضاهم لصحة الورقة"‪.‬‬

‫العرف ثابت التاري خ‪:‬‬

‫ي‬ ‫ثانيا‪ :‬المحرر‬
‫المغرب بمناسبة حديثه عن المحرر ثابت التاري خ إىل تعريفه‪ ،‬مما أثار جدال ونقاشا‬ ‫لم يتطرق ر‬
‫المشع‬
‫ري‬
‫ى‬
‫فقهيا حول طبيعته‪ ،‬حيث ذهب البعض إىل تقسيم المحررات إىل رسمية وعرفية وثابتة التاري خ‪ ،‬يف الوقت‬
‫ئ‬
‫ثناب‬ ‫ى‬
‫تقتض اعتماد ي‬
‫ي‬ ‫ميرا لهذا التقسيم‪ ،‬مكتفيا بالقول إن الدقة القانونية‬
‫الذي ال يرى فيه البعض األخر ر‬
‫فه صفة تلحق‬
‫للعقود المكتوبة‪ ،‬حيث هناك عقود رسمية و أخرى عرفية‪ ،‬أما مسألة ثبوت التاري خ‪ ،‬ي‬
‫الطائفة األوىل بصورة تلقائية‪ ،‬ىف ر ى‬
‫حي تلحق الطائفة الثانية بتحقق أمور معينة نص عليها الفصل ‪ 152‬من‬ ‫ي‬
‫ق‪.‬ل‪.‬ع من بينها تسجيلها لدى السلطات اإلدارية المختصة‪.52‬‬

‫وبالرجوع للفصل ‪ 159‬من ق‪.‬ل‪.‬ع نجده ينص عىل أنه "إذا كان المبيع عقارا أو حقوقا عقارية أو أشياء‬
‫أخرى يمكن رهنها رهنا رسميا وجب أن يجري البيع كتابة يف محرر ثابت التاري خ‪ ،‬وال يكون له أثر يف‬
‫مواجهة الغت إال إذا سجل يف الشكل المحدد بمقتض القانون"‪.‬‬

‫لذلك فالمحرر الثابت التاري خ ليس كما يظن البعض إكتسب هذه الصفة إنطالقا من شخص محرره بل‬
‫المشع من موجبات إكتساب صفة ثبوت التاري خ المنصوص عليها ى يف الفصل ‪ 152‬أعاله‪ ،‬و الدليل‬ ‫مما أقره ر‬
‫إشيط فيها ر‬
‫المشع ثبوت التاري خ‬ ‫عىل ذلك أن هناك مجموعة من العقود تعرض عىل المحافظ لمراقبتها و ى‬
‫المشع ىف الفصل ‪ 530/545‬مكرر ر ى‬
‫مرتي من القانون‬ ‫بمهت أو محام و من بينها ما نص عليه ر‬ ‫ى‬ ‫دون ربط ذلك‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫المشع لم يفرض ى يف هذه المعاملة‬‫ر‬ ‫بمقتض القانون ‪ 432.45‬و من تم ر ى‬
‫يتبي أن‬ ‫ى‬ ‫‪ 11.33‬المعدل و المتمم‬
‫العقارية سوى صفة ثبوت التاري خ ى يف العقد دون أن يكون محرره محاميا أو مهنيا معينا ‪.‬‬

‫ى‬
‫عرف ألحقت‬‫بناء عىل ما ذكر نخلص إىل القول أن المحرر ثابت التاري خ‪ ،‬ال يعدو ان يكون مجرد محرر ي‬
‫الت جاء ذكرها ى يف الفصل ‪ ،152‬سنتوىل تفصيلها ى يف الفقرة الثانية من‬
‫ى‬
‫به صفة ثبوت التاري خ بتحقق األمور ي‬
‫هذا المطلب‪.‬‬

‫‪51‬‬
‫‪ -‬ادريس لزرق‪ ،‬نظام التحفيظ العقاري دعامة أساسية للتنمية‪،‬م س‪ ،‬ص ‪544‬‬
‫‪ -52‬عبد الهادي نجار‪ ،‬المحرر ثابت التاريخ في القوانين العقارية الجديدة‪ ،‬ص ‪432‬‬
‫‪ " -53‬يمكن للبائع و المشتري قبل تحرير العقد اإلبتدائي إبرام عقد التخصيص من أجل إقتناس عقار في ور اإلنجاز يحرر إما في محرر رسمي أو محرر‬
‫عرفي ثابت التاريخ وفق الشكل المتفق عليه من األ راف‪"...‬‬
‫‪24‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬المحرر ثابت التاري خ المحرر من قبل محام مقبول ر‬
‫للتافع أمام محكمة النقض‬ ‫ي‬
‫يستدع منا استحضار النقاش الدائر حوله‪ ،‬من حيث اعتباره محررا رسميا أو‬
‫ي‬ ‫إن الحديث عن هذا النوع‬
‫عرفيا أم محرر من نوع خاص‪ ،‬فالجدل هنا منصب عىل تكييف هذا النوع من المحررات‪ ،‬فإذا كان البعض‬
‫يعتيه محررا عرفيا انطالقا من المفاهيم المنصوص عليها ىف القواعد العامة أي قانون ى ى‬
‫االليامات والعقود‪ ،‬فإن‬ ‫ر‬
‫ي‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫يعتيه محررا رسميا‪ ،‬وذلك راجع يف نظرهم لتدخل الدولة يف تحديد الجهات المكلفة بتحريره‬ ‫فريقا آخر ر‬
‫ى‬ ‫عرف من نوع خاص أسند ر‬ ‫ى‬ ‫‪54‬‬
‫المشع االختصاص يف‬ ‫وتزكيتها ‪ ،‬إال أن الغالب من اآلراء تتجه للقول بأنه محرر ي‬
‫ى‬ ‫توثيقه للمحام المقبول ى‬
‫لليافع أمام محكمة النقض‪ ،‬وهو اآلخر خاضع لمسألة ثبوت التاري خ و يتجىل ذلك يف‬ ‫ي‬
‫المحام‪.‬‬ ‫ى‬
‫الت يمارس بدائرتها‬
‫ي‬ ‫المحام لدى رئيس كتابة ضبط المحكمة االبتدائية ي‬
‫ي‬ ‫تصحيح أمضاء‬

‫ى‬ ‫ى‬
‫و قد أكد ذلك قضاء النقض يف قرار له جاء يف حيثياته " لكن وردا عىل السبب أعاله‪ ،‬فإنه بمقتض‬
‫رسم‪ ،‬و إنه إستنادا‬
‫ي‬ ‫المادة ‪ 232‬من م‪.‬ح‪.‬ع فإن عقد الهبة يجب تحت طائلة البطالن أن ريتم يف محرر‬
‫لمفهوم المخالفة المستفاد من المادة الرابعة من نفس المدونة فإن عقد الهبة الذي رفض المطلوب‬
‫محام مقبول‬
‫ي‬ ‫متم منطرف‬‫تقييده بالرسم العقاري ليس محررا رسميا وإنها هو مجرد محرر ثابت التاري خ ر‬
‫بالتاىل فإنه واقع تحت طائلة البطالن المذكور‪ ،‬مما يجعل قرار المحافظ‬ ‫ر‬
‫للتافع أمام محكمة النقض‪ ،‬و‬
‫ي‬
‫برفض لتقييد بالرسم العقاري معلال يف إطار السلطة المخولة له بمقتض الفصل ‪ 32‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع الذي‬
‫أوجب عليه التحقق من أن الوثائق المدىل بها أمامه تجت التقييد"‪.55‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬حدود سلطة المحافظ يف مراقبة صحة المحررات العرفية‬

‫‪56‬‬
‫ى يف إطار الحديث عن دور المحافظ ى يف مراقبة السندات المقدمة لديه ال بد من استحضار الفصل ‪25‬‬
‫من قانون التحفيظ العقاري الذي يجعل هذه المراقبة منصبة عىل الشكل والجوهر وعليه سنقسم هذه‬
‫كالتاىل‪:‬‬
‫ي‬ ‫الفقرة‬

‫أوال‪ :‬المراقبة من حيث الموضوع‪:‬‬

‫الت سبق التطرق لها ى يف إطار المحررات الرسمية‪ ،‬ويستند فيها‬
‫ى‬
‫إن هذه المراقبة ال تخرج عن مثيلتها ي‬
‫أكي حرصا ى يف التثبث من صحتها‬
‫المحافظ عىل مقتضيات الفصول ‪ 25‬و ‪ 20‬و ‪ 21‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع غي أنه يكون ر‬
‫ر‬
‫‪57‬‬ ‫ى‬
‫من حيث الجوهر‪ ،‬بحيث يصبح مجال إختصاصه شبيه بإختصاص المحكمة يف بعض الحاالت‬

‫‪54‬‬
‫‪-‬ادريس نجار‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص ‪435‬‬
‫‪1‬ينص الفصل ‪ 25‬علو ما يلي" يتحقق المحافظ على األمالك العقارية‪ ،‬تحت مسؤوليته‪ ،‬من هوية المفوت و أهليته و كذا من صحة الوثائق المدلى بها‬
‫تأييدا للطلب شكال و جوهرا "‬
‫‪ -55‬قرار عدد ‪ 5/229‬بتاريخ ‪ 5341/45/45‬في الملف المدني عدد ‪ ،0921/4/5/5341‬منشور بالموقع اإللكتروني‬
‫‪www.jurisprudencemaroc.com‬‬

‫‪25‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬المراقبة من حيث الشكل‪:‬‬
‫العرف‬
‫ي‬ ‫أ‪ :‬المحرر‬

‫كرست المادة ‪ 1‬من مدونة الحقوق العينية رسمية الترصفات المنصبة عىل العقار‪ ،‬حيث استوجبت‬
‫ىرصورة تحرير هذه الترصفات إما ىف محرر رسم أو محرر ثابت التاري خ يحرره محام مقبول ى‬
‫لليافع أمام‬ ‫ي‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫ى‬ ‫ر‬
‫المشع رغم سنه لهذا التوجه‪ ،‬إال أنه عاد يف آخر الفقرة من نفس المادة ونص عىل‬ ‫محكمة النقض‪ ،‬لكن‬
‫"مالم ينص قانون خاص عىل خالف ذلك"‪ ،‬مما يحيلنا عىل وجود إستثاءات عن هذا المبدأ من بينها المادة‬
‫بمقتض القانون ‪ 55.4058‬و هذا‬ ‫ى‬ ‫الت عدلت‬ ‫‪ 421‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬بخصوص الرهن اال ى ى‬
‫تفاف ي‬
‫ي‬
‫التعديل الذي طال هذه المادة نتج عنه االستثناء من تطبيق مقتضيات المادة الرابعة المذكورة‪ ،‬حيث نصت‬
‫ر‬
‫االتفاف كتابة برض الطرفي وال يكون صحيحا إال إذ ا قيد بالرسم العقاري‪ ،‬ال‬
‫ي‬ ‫يىل "ينعقد الرهن‬
‫عىل ما ي‬
‫ي‬
‫ر‬
‫االتفاف المقرر لضمان دين ال‬
‫ي‬ ‫تشي أحكام المادة ‪ 2‬أعاله عىل إنشاء أو نقل أو تعديل أو إسقاط الرهن‬
‫تنظيم"‪.‬‬
‫ي‬ ‫الماىل المحدد بنص‬
‫ي‬ ‫تتجاوز قيمته المبلغ‬

‫رسم أو محرر ثابت التاري خ‬

‫ي‬ ‫االتفاف ى يف محرر‬
‫ي‬
‫ى‬ ‫وبمفهوم المخالفة فإن ر‬
‫المشع لم يستوجب إفراغ الرهن‬
‫السء الذي يستساغ منه أنه يمكن أن يرد ى يف‬ ‫ي‬
‫لتيافع لدى محكمة النقض‪ ،‬ر‬ ‫يحرر من طرف محام مقبول ى‬
‫ي‬
‫ماىل محدد ‪ ،‬فالمادة‬ ‫ى‬ ‫ر‬ ‫محرر ى‬
‫عرف‪ ،‬إال إن هذا االستثناء ليس مطلقا بل قيده المشع وحدده يف سقف مبلغ ي‬ ‫ي‬
‫تنظيم‪ ،‬و يتعلق األمر بالمرسوم رقم ‪ 5.41.55459‬الذي نص ى يف مادته األوىل‬ ‫ي‬ ‫‪ 421‬أعاله أحالت عىل نص‬
‫عىل "تطبيقا للفقرة الثانية من المادة ‪ 132‬من القانون رقم ‪ 71.80‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬كما‬
‫ر‬
‫ينبغ تجاوزه‬
‫ي‬ ‫االتفاف المقرر لضمان أداءه و الذي ال‬‫ي‬ ‫الماىل للدين موضوع الرهن‬
‫ي‬ ‫تم تتميمه يحدد المبلغ‬
‫مشتك للوزير المكلف بالفالحة و الوزير‬ ‫ر‬ ‫حت ال تشي عليه أحكام المادة ‪ 2‬من القانون المذكور‪ ،‬بقرار‬ ‫ر‬
‫المكلف بالعدل و الوزير المكلف بالمالية"‪ ،‬إذ أحالت هذه المادة بدورها عىل قرار ى‬
‫مشيك‪ 60‬لوزير الفالحة و‬
‫الماىل للدين موضوع الرهن‬
‫ي‬ ‫وزير العدل والحريات و وزير المالية‪ ،‬الذي جاء ى يف مادته األوىل "يحدد المبلغ‬
‫االتفاف المقرر لضمان أدائه و الذي ال ينبغ تجاوزه ر‬ ‫ر‬
‫حت ال تشي عليه أحكام المادة ‪ 2‬من القانون رقم‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫‪ .........71.80‬يف مائتي و خمسي ألف درهم {‪208.888.88‬درهم}" ‪.‬‬

‫‪ -57‬دمحم خيري‪ ،‬العقار و قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي‪،‬م س‪ ،‬ص ‪159‬‬
‫‪ -58‬القانون ‪55.40‬القاضي بتتميم المادة ‪ 421‬من القانون رقم ‪ 09.35‬المتعلق بمدونة الحقوق العينية‪ ،‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 5535‬بتاريخ‬
‫‪ 51‬محرم ‪ 55{ 4102‬نوفمبر ‪ ،}5340‬ص ‪2055‬‬
‫‪ -59‬مرسوم رقم ‪ 5.41.554‬صادر في ‪ 52‬جمادى الثانية ‪ 42{ 4105‬أبريل ‪ }5342‬بت بيق المادة ‪ 421‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 5025‬بتاريخ ‪ 44‬رجا ‪ 03{ 4105‬ابريل ‪ }5342‬ص ‪.1449‬‬
‫‪ - 60‬القرار المشترك لوزير الفا حة ووزير العدل و الحريات و وزير االقتصاد و المالية رقم ‪ 1242.41‬صادر في ‪ 52‬جمادى الثانية‬
‫‪ 42{4105‬أبريل ‪ }5342‬بتحديد المبلغ المالي للدين موضوع الرهن االتفاقي المستثنو منة أحكام المادة ‪ 1‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬الجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 5059‬بتاريخ ‪ 52‬شعبان ‪ 42{ 4105‬يونيو ‪ ،}5342‬ص ‪.2252‬‬
‫‪26‬‬
‫انطالقا مما سبق ذكره يتضح لنا أنه بمناسبة تقديم هذا الرهن لدى المحافظ عىل األمالك العقارية‪ ،‬إما‬
‫ى‬
‫عىل الرسم العقاري إذا تعلق األمر‬‫من أجل إيداعه إذا تعلق األمر بعقار يف طور التحفيظ‪ ،‬أو من أجل تقييده ي‬
‫ى‬ ‫مت ر ى‬‫نبت عليه هذا التقييد و بالتاىل ى‬
‫ى‬
‫تبي له أنه وارد يف‬ ‫ي‬ ‫بعقار محفظ‪ ،‬فإن المحافظ ملزم بمراقبة السند الذي ي ي‬
‫ى‬
‫عرف فإنه يتأكد من أن المبلغ موضوع الرهن ال يتجاوز ‪ 208.888.88‬درهم‪ ،‬باإلضافة إىل أنه ملزم‬ ‫ي‬ ‫محرر‬
‫احيامه ر‬ ‫ى‬
‫العرف‪ ،‬و التأكد من مدى ى‬
‫للشوط الواجبة لصحته‪،‬‬ ‫ي‬ ‫بمراقبة البيانات الشكلية المضمنة بهذا المحرر‬
‫ى‬ ‫وتتلخص هذه ر‬
‫الشوط يف الكتابة (‪ )1‬و التوقيع (‪:)2‬‬

‫‪ :1‬رشط الكتابة‬
‫ى‬
‫الت جاء فيها "يسوغ أن تكون الورقة العرفية‬ ‫استنادا للفقرة األوىل من الفصل ‪ 224‬من ق‪.‬ل‪.‬ع ي‬
‫ىى‬
‫المليم بالورقة العرفية‬ ‫بشط أن تكون موقعة منه" يستفاد منها أن‬ ‫ر‬
‫الملتم بها ر‬ ‫مكتوبة بيد غت الشخص‬
‫المشع لم ى‬
‫يشيط أن‬ ‫غي أن ر‬‫ملزم بتحرير محرر مكتوب‪ ،‬وأن يكون بالمحرر كتابة مدونة مثبتة لواقعة معينة‪ ،‬ر‬
‫غيه‪ ،‬أو قد يكون مطبوعا بأية آلة للطبع‪،‬‬‫المليم بها‪ ،‬فقد يكون بخط ر‬ ‫ىى‬ ‫يكون هذا المحرر مكتوب بيد‬
‫فالمقصود هو أن تكون هناك كتابة منصبة عىل إثباتها الواقعة المراد بهذا المحرر‪. 61‬‬

‫‪ :2‬رشط التوقيع‪.‬‬
‫ىى‬
‫المليم‪،‬‬ ‫يشيط ى يف هذا المحرر أن يكون مذيال بتوقيع‬ ‫ى‬
‫العرف‪ ،‬لذا ى‬
‫ي‬ ‫يعتي التوقيع رشطا جوهريا ى يف المحرر‬
‫ر‬
‫ى‬
‫وتيكز مراقبة المحافظ أساسا بالنسبة للمحررات العرفية حول توقيعات األطراف والمصادقة عىل صحتها من‬
‫طرف الجهات المختصة‪ ،‬وهذا ما أكده الفصل ‪ 37‬من قانون التحفيظ العقاري‪ ،62‬كما أنه ملزم بالتأكد من‬
‫طبيعة التوقيع ألن الفصل ‪ 224‬من ق‪.‬ل‪.‬ع أكد عىل أن الطاب ع والختم ال يقومان مقام التوقيع‪ ،‬إىل جانب‬
‫التأكد من ىرصورة تصحيح إمضاءات األطراف من لدن السلطات المختصة إلضفاء المصداقية عليها‪.‬‬

‫وف هذا الصدد جاءت المادة ‪ 422‬من مدونة الحقوق العينية بالبيانات الالزمة توفرها ى يف عقد الرهن‬
‫ى‬
‫ي‬
‫يىل "يجب لصحة عقد‬ ‫ى‬
‫والت من الواجب عىل المحافظ أن يتحقق من وجودها‪ ،‬حيث نصت المادة عىل ما ي‬
‫ي‬
‫يىل‪ :‬هوية أطراف العقد‪ ،‬تعيي الملك المرهون ببيان اسمه وموقعه‬ ‫الرسم أن يتضمن ما ي‬
‫ي‬ ‫الرهن‬
‫ومشتمالته ورقم رسمه العقاري أو مطلب تحفيظه‪ ،‬بيان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة‬
‫ألدائه" ‪.‬‬

‫‪- 61‬جيهان بونبات‪ ،‬ماهية الكتابة التوثيقية‪ ،‬مجلة األما ك العدد ‪44‬و ‪ 45‬سنة ‪ ،5340‬ص ‪405‬‬
‫‪- 62‬ينص الفصل ‪ 20‬علو ما يلي" تعتبر هوبة كل طرف‪ ........‬و تعتبر هويته محققة إذا كانت التوقيعات الموضوعة بالطلب و بالعقود‬
‫المدلى بها مصادق عليها من طرف السلطات المختصة"‪.‬‬
‫‪27‬‬
 ‫العرف ثابت التاري خ‬
‫ي‬ ‫ب‪ :‬المحرر‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫العرف فإن المحرر الثابت التاري خ يستوجب‬
‫ي‬ ‫الت يقوم بها المحافظ بالنسبة للمحرر‬
‫إضافة إىل المرقبة ي‬
‫ى‬
‫من المحافظ التحقق من توفر رشوط و مقومات صحته‪ ،‬وأول ما يجب التأكد منه يف هذا الصدد هو مسألة‬
‫كشط لصحة هذا المحرر ‪.‬‬ ‫ثبوت التاري خ ر‬

‫ى‬
‫القاض‪ ،‬إذ‬ ‫ثبوت التاري خ‪ :‬وضعت هذه القاعدة لحماية ر‬
‫الغي الذي يسوغ له قانونا التنازل عنها أمام‬
‫ي‬
‫ى‬
‫والت ال يمكن التمسك بها‬ ‫ى‬
‫الت يختلط فيها القانون بالواقع‪ ،‬ي‬‫وتعتي من المسائل ي‬
‫ر‬ ‫أنها ال تتعلق بالنظام العام‪،‬‬
‫ألول مرة أمام محكمة النقض وبالرجوع للفصل ‪ 152‬من ق‪.‬ل‪.‬ع يتضح لنا أن مسألة ثبوت التاري خ تتم من‬
‫خالل الوقائع التالية‪:‬‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫‪ -4‬من يوم تسجيل المحرر‪ ،‬سواء كان ذلك يف المغرب أو يف الخارج‪ ،‬ويقصد به تقديمه لإلدارة المكلفة‬
‫والتمي التابعة لوزارة المالية‬
‫ر‬ ‫وه إدارة التسجيل‬
‫باستخالص رسوم التسجيل ي‬
‫عموم‪ ،‬كاإلدالء به لدى المحافظ ألجل تقييد أو تعرض أو إيداع‬ ‫‪ -5‬من يوم إيداعه ر ى‬
‫بي يدي موظف‬
‫ي‬
‫مطلب تحفيظ‬

‫‪ -0‬من يوم الوفاة أو من يوم العجز الثابت إذا كان الذي وقع عىل الورقة بصفته متعاقدا أو شاهدا أو قد‬
‫يعتي تاري خ العجز قرينة بسيطة عىل إثبات التاري خ قابلة إلثبات‬ ‫توف أو أصبح عاجزا عن الكتابة بدنيا‪،‬‬‫ى‬
‫ر‬ ‫ي‬
‫عكسها‪.‬‬

‫التأشي أو المصادقة عليه من طرف موظف مأذون له بذلك أو من طرف قاض‪ ،‬سواء ى يف‬‫ر‬ ‫‪ - 1‬من يوم‬
‫‪63‬‬
‫المغرب أو ى يف الخارج‪ ،‬كأن يتم تقديم المحرر لدى السلطات المختصة بتصحيح االمضاء ‪...‬‬

‫ج‪ :‬المحرر العرف المحرر من قبل المحام المقبول ر‬

‫للتافع امام محكمة النقض‬ ‫ي‬ ‫ي‬

‫إضافة لما يراقبه ال محافظ بالنسبة للمحررات العرفية و المحررات الثابتة التاري خ فإن مراقبة المحافظ‬
‫محام مقبول تنصب بالخصوص عىل الجهة المصدرة للعقد وفق‬
‫ي‬ ‫للمحرر الثابت التاري خ المحرر من قبل‬
‫التاىل‪:‬‬
‫ي‬ ‫الشكل‬
‫‪ :1‬أن يكون المحام مقبول ر‬
‫للتافع‬ ‫ي‬
‫رى‬
‫المقبولي‬ ‫رى‬
‫المحامي‬ ‫ى‬
‫اشيطت المادة ‪ 1‬من مدونة الحقوق العينية أن يتم تحرير هذه المحررات من قبل‬
‫أمض المحام ‪ 42‬سنة من ى‬
‫اليافع وذلك طبقا‬ ‫المقتض إال إذا ى‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫لليافع أماكم محكمة النقض‪ ،‬وال يتحقق هذا‬
‫ي‬

‫‪ -63‬بوبكري عبد القادر‪ ،‬ضواب توثيق التصرفات العقارية في المحررات التاريخ‪ ،‬قراسة في مدونة الحقوق العينية‪ ،‬مجلة المحاكم المغربية ‪ 402‬و‪،405‬‬
‫‪ 5345‬ص ‪.24‬‬
‫‪28‬‬
 ‫ى‬ ‫ى‬
‫المقتض‬ ‫للمادة ‪ 00‬من القانون المنظم لمهنة المحاماة‪ 64‬إال أن ما يمكن مالحظته يف هذا الصدد أن هذا‬
‫رى‬
‫المحامي‬ ‫بي جميع‬ ‫يشكل تناقضا مع المادة ‪ 03‬من نفس القانون‪ ،‬فمن خالل هذه المادة قد سوى ر‬
‫المشع ر ى‬
‫ى‬ ‫رى‬ ‫وخولهم إمكانية إبرام العقود‪ ،‬ر ئ‬
‫مير له‬
‫التميي الذي أقامه يف هذا الصدد ال ر‬ ‫الس الذي يدفعنا للقول أن‬

‫‪ :2‬أن يتم التأشت عىل صفحات العقد‬

‫ى‬
‫التأشي عىل صفحات العقد‬
‫ر‬ ‫نصت المادة ‪ 1‬من مدونة الحقوق العينية يف فقرتها الثانية‪ ،‬عىل وجوب‬
‫المحام‪،‬‬
‫ي‬ ‫من قبل األطراف ومن قبل‬

‫العائىل أو جزء‬
‫ي‬ ‫الشخض أو‬
‫ي‬ ‫والتأشي هو مخترص التوقيع الذي يعرف بكتابة األحرف األوىل من االسم‬
‫ر‬
‫ى ‪65‬‬
‫المعت‬
‫ي‬ ‫من التوقيع‬

‫‪ :7‬أن تكون موقعة ومصححة اإلمضاء‬

‫المقبولي ى‬
‫رى‬ ‫رى‬ ‫ى‬
‫لليافع‪،...‬‬ ‫المحامي‬ ‫أوجبت المادة ‪ 1‬من مدونة الحقوق العينية يف المحررات الصادرة عن‬
‫التذكي أن التوقيع البد أن يكون باليد حيث ال يقوم‬
‫ر‬ ‫المحام واألطراف المتعاقدة‪ ،‬مع‬
‫ي‬ ‫أن يتم توقيعها من قبل‬
‫الطابع أو الختم مقام التوقيع‪ ،‬وذلك حسب الفصل ‪ 155‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬باإلضافة إىل ىرصورة تصحيح‬
‫اإلمضاءات من طرف السلطات المحلية المختصة‪.‬‬

‫الوطت‪ ،‬وعليه‬‫ى‬ ‫وف هذا الصدد نشي إىل أن هذه السلطات المقصود بها تلك الموجودة داخل ى‬
‫الياب‬ ‫ى‬
‫ي‬ ‫ر‬ ‫ي‬
‫محام مقبول‬ ‫الت تستند عىل وكالة محررة من طرف‬ ‫ى‬
‫ي‬ ‫فإن المحافظ ملزم برفض طلبات التقييد أو االيداع ي‬
‫ى‬
‫لليافع أمام محكمة النقض تم التعريف بتصحيح إمضائه لدي سفارة أو قنصلية مغربية بالخارج وذلك استنادا‬
‫دجني ‪ 5342‬بخصوص تطبيق المادة ‪ 1‬من مدونة‬
‫ر‬ ‫لدورية المحافظ العام تحت عدد ‪ 141‬بتاري خ ‪59‬‬
‫الحقوق العينية‪.66‬‬

‫المحام‬
‫ي‬ ‫‪ :2‬اإلشهاد عىل إمضاء‬

‫المحام المؤهل‬ ‫الت جاءت به المادة ‪ 1‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬أنها ألزمت‬ ‫ى‬ ‫ر‬
‫ي‬ ‫من جملة الشوط ي‬
‫الت يمارس‬‫ى‬
‫لتحرير العقود العقارية اإلشهاد عىل إمضائه لدى رئيس مصلحة كتابة الضبط المحكمة االبتدائية ي‬
‫لليافع أمام‬‫مهامه داخل نفوذها‪ ،‬من أجل المصادقة عىل صحة توقيعه ومدى توفره عىل رشط األقدمية ى‬

‫ونشي أن رشط ثبوت التاري خ يتحقق بهذه الواقعة‪.‬‬

‫ر‬ ‫محكمة النقض‪،‬‬

‫‪ -64‬تنص المادة ‪ 00‬من القانون المنظم لمهنة المحاماة علو أنه" اليقبل لمؤازرة األطراف أمام المجلس األعلى مع مراعاة الحقوق المكتسبة إال‪ :‬المحامون‬
‫المسجلون بالجدول منذ ‪ 10‬سنة كاملة على األقل‪."...‬‬
‫‪ -65‬عبد الرحيم بوبكر‪ ،‬توثيق التصرفات العقارية علو ضوس مقتضيات مدونة الحقوق العينية و ظهير التحفيظ العقاري‪ ،‬مجلة محكمة النقض‪ ،‬عدد ‪55‬‬
‫بعة ‪ 5342‬ص ‪459‬‬
‫‪ -66‬العربي مياد‪ ،‬قراسة في دورية المحافظ العام تحت عدد ‪، 141‬منشور بالموقع الكتروني ‪ ،https//hespress.com‬تاريخ ال ا ع ‪ 53‬مارس ‪5349‬‬
‫علو الساعة ‪54:45‬‬
‫‪29‬‬
 ‫ى‬ ‫الشوط المذكورة أعاله ى‬ ‫وعليه نخلص إىل أن ر‬
‫مت اجتمعت يف المحرر كان آنذاك سندا صحيحا وموجبا‬
‫ينبت‬ ‫للتقييد بالرسم العقاري‪ ،‬ومنه فإن دور المحافظ ىف هذا اإلطار التحقق من مدى ى‬
‫احيام المحرر الذي ى‬
‫ي‬ ‫ي‬
‫ى‬
‫وف حالة اختل أحدها‪ ،‬كان للمحافظ أن يرفض التقييد‪.‬‬ ‫ر‬
‫عليه التقييد لهذه الشوط‪ ،‬ي‬

‫الثان‪ :‬سلطات المحافظ يف مراقبة مرفقات الوثائق‬

‫ي‬ ‫المطلب‬

‫ى‬
‫الت تكون موضوع لطلب التقييد‬
‫إن مراقبة المحافظ لصحة الوثائق ال تتوقف عند السندات األصلية ي‬
‫بل إنها تمتد لمراقبة مرفقات طلب التقييد المدعمة للسند‪ ،‬مما يتوجب معه أن يكون المحافظ ملما بجميع‬
‫الت قد تفرض ترخيصا إداريا او إذن قضائيا مسبقا و لصعوبة حرص هذه‬ ‫ى‬ ‫رى‬
‫القواني التنظيمية‪ ،‬و ي‬ ‫النصوص‬
‫ى‬
‫فسنكتف بإبراز األمثلة الشائعة منها ‪:‬‬ ‫الت تختلف حسب العملية المراد تقييدها‬‫ى‬
‫ي‬ ‫المرفقات ي‬

‫‪ -‬تنص المادة ‪ 414‬من م‪.‬ح‪.‬ع عىل أنه " ال يجوز لصاحب حق الهواء و التعلية أن يفوت الهواء‬
‫السفىل " و من ثم فإنه عىل المحافظ أن يرفض إجراء أي تقييد‬
‫ي‬ ‫العمودي الذي يعلو بناءه بغت رض مالك‬
‫السفىل‪.‬‬
‫ي‬ ‫يخص هذا العمل إال بعد اإلدالء بما يفيد موافقة مالك‬

‫ى‬
‫القاض المكلف بشؤون القارصين كلما تعلق األمر ببيع عقار للمحجور عليه تتجاوز‬ ‫‪ -‬اإلدالء بإذن‬
‫ي‬
‫قيمته ‪ 533.333‬درهم المادة ‪ 513‬و ‪ 559‬من مدونة األشة‪.67‬‬

‫‪ -‬وجوب مراقبة و طلب اإلدالء بشهادة عدم الصبغة الفالحية‪ ،‬كلما تعلق األمر باقتناء عقارات فالحية‬
‫أجنت أو‬ ‫ى‬ ‫أو ذات صبغة فالحية الواقعة بشكل كىل أو ئ‬
‫جزب خارج المدار الحرصي كلما كان المفوت إليه شخص ر ي‬ ‫ي‬ ‫ي‬
‫رشكات مساهمة‬

‫غي‬ ‫ى‬ ‫ى‬ ‫ى‬

‫اض الفالحية ر‬
‫اض الواقعة داخل دوائر الري أو دوائر االستثمار باألر ي‬‫‪ -‬اإلدالء بيخيص تقسيم األر ي‬
‫المسقية المادة ‪ 40‬من نفس المرسوم‪.68‬‬

‫‪ -‬إذا تعلق األمر بعقار ىف طور اإلنجاز فيجب عىل المحافظ أن يطلب ى‬
‫دفي التحمالت و تصاميم البناء‬ ‫ي‬
‫واإلسمنت و البطاقة التقنية ( المادة ‪ ) 545-1‬من القانون ‪.69432.45‬‬

‫‪ -67‬القانون رقم ‪ 23.30‬بمثابة مدونة األسرة‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف ‪ 4,31.55‬بتاريخ ‪ 45‬ذي الحجة ‪ 0 (4151‬فبراير ‪،)5331‬‬
‫منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 2451‬بتاريخ ‪ 2‬فبراير ‪ ،5331‬ص ‪145‬‬
‫‪ -68‬المادة ‪ 5‬من المرسوم رقم ‪ 5.31.550‬الصادر بتاريخ ‪ .5331.45.59‬منشور بالحريدة الرسمية عدد ‪ 2553‬بتاريخ ‪ 51‬ذي القعدة ‪( 4152‬‬
‫‪ 5‬يناير ‪.) 5332‬‬

‫‪ -69‬القانون رقم ‪ 432.45‬القاضي بتغييرو تتميم القانون ‪ 11.33‬بشأن بيع العقارات في ور اإلنجاز الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 4.45.32‬بتاريخ‬
‫‪0‬فبراير ‪ ،5345‬منشور بالجريدة الرسمية عدد‪ ،5113‬ص ‪905‬‬
‫‪30‬‬
‫فإذا سلمنا بالقول بأن هذه المراقبة و حدودها تخضع حسب األحول‪ ،‬للقانون المنضم للعملية المراد‬
‫تقييدها‪ ،‬و أن المحافظ ليس عليه سوى الرجوع للنصوص القانونية المؤطرة لتلك العملية‪ ،‬ليمارس رقابته‪.‬‬
‫ى ى‬
‫الكثي من الحاالت ولتبسيط هذا األمر وفهم اإلشكال الدي قد يواجهه المحافظ‬
‫ر‬ ‫بالهي يف‬
‫لكن هذا األمر ليس ر‬
‫وهو عىل إثر مراقبة هاته المرفقات فقد عملنا عىل تجسيده من خالل نازلة‪ .‬صدر فيها اجتهاد لمحكمة‬
‫ى‬
‫وه القسمة القضائية‬ ‫النقض‪ ،‬قلص من خالله سلطات المحافظ يف مراقبة احدى اهم العمليات‪ ،‬ي‬

‫النازلة‪ :‬تلخيص‬

‫يتعلق األمر بأن أشخاص استصدروا حكما صادرا عن المحكمة االبتدائية بالدار البيضاء‪ 70‬بإجراء قسمة‬
‫ى‬
‫المقض به تم اإلدالء به‬ ‫ر‬
‫السء‬
‫ي‬ ‫الخية و إجراء قرعة‪ ،‬و بعد حيازة الحكم لقوة ي‬
‫عقار و ذلك بعد المصادقة عىل ر‬
‫لسيد المحافظ بغية تقييده‪ ،‬و قد رفض المحافظ تقييد الحكم بحجة و جوب اإلدالء باإلذن بالتقسيم‬
‫ى‬
‫المنصوص عليها يف المادة ‪ 7125‬والمادة ‪ 7253‬من القانون ‪ 52.9373‬المتعلق بالتجزءات العقارية و‬
‫المجموعات السكنية أو شهادة تفيد بأن عملية التقسيم ال تخضع لمقتضيات هذا القانون‪ ،‬و كذا وجوب‬
‫تقت يحدد القطع المستخرجة‪ ،‬و كذا ىرصورة تسجيل الحكم بمصلحة التسجيل و ر‬
‫التني طبقا‬ ‫ى‬
‫اإلدالء بملف ي‬
‫التني‪.‬‬
‫للمادة ‪ 5‬من مدونة التسجيل و ر‬

‫تقض ى‬‫الت ى‬
‫ى‬
‫برصورة‬ ‫ي‬ ‫وقد عزز المحافظ جوابه بمذكرة السيد المحافظ العام عدد ‪ /4411‬م ع ‪ 50‬و ي‬
‫طلب مرفقات القسمة كيفها كانت نوعها سواء قضائية أو اتفاقية‪ ،‬وقد علل المحافظ ى يف معرض جوابه ان‬
‫مقتضيات المادة ‪ 5474‬من القانون ‪ 52.93‬تمنع عىل المحافظ تسجيل أي عقد إال بعد اإلدالء له بشهادة‬
‫الجماع تفيد أن العملية ال تدخل ى يف نطاق القانون المذكور‪ ،‬و أن المحكمة لم رتيز‬
‫ي‬ ‫إدارية من رئيس المجلس‬
‫الت دفعتها عىل عدم إعمال مقتضيات الفصول ‪ 25‬و ‪ 54‬من قانون ‪. 52.93‬‬ ‫ى‬
‫العنارص القانونية ي‬

‫‪ -70‬حكم عدد ‪ 5354/5332‬بتاريخ ‪ " 54/35/5335‬أورده سعيد فوزي في مقاله بعنوان" خضوع التقسيم القضائي لمقتضيات قانون‬
‫التعمير"‪ ،‬منشور في المجلة المغربية للدراسات العقاري و الطبوغرافية عدد‪ 5349 5‬ص ‪455‬‬
‫‪ -71‬تنص المادة ‪ 25‬من القانون ‪...... " 52.93‬يتوقف على الحصول على إذن سابق للتقسيم ‪:‬‬
‫‪ -‬كل بيع أو قسمة يكون الهدف منها او يترتب عليها تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر معدة إلقامة بناء عليها ‪"....‬‬

‫‪ -72‬تنص المادة ‪ 53‬من القانون ‪ 52.93‬علو أنه" ال يقبل لا الحصول علو اإلذن المنصوص عليه في المادة ‪ 25‬أعا ه إذا كانت األرض‬
‫المعنية تقع في من قة يباح البناس بها بمقتضو وثيقة من وثائق التعمير‪ .‬وفي هذه الحالة ال يجوز اإلذن في إجراس العملية إال وفق الشرو‬
‫المنصوص عليها في الباا األول من هذا القانون"‪.‬‬
‫‪ -73‬القانون ‪ 52.93‬المتعلق بالتجزئات العقارية و المجموعات السكنية و تقسيم العقارات‪ ،‬الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪4.95.2‬‬
‫الصادر في ‪ 42‬من ذي الحجة ‪ (4145‬الموافق ‪ 42‬يونيو ‪ ،)4995‬منشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 1429‬بتاريخ ‪ 42‬يوليوز ‪ ،4995‬ص‬
‫‪553‬‬
‫‪ -74‬تنص المادة ‪ 54‬من القانون ‪ 52.93‬علو أنه" ال يجوز للعدول والموثقين والمحافظين علو األما ك العقارية ومأموري مصلحة التسجيل‬
‫أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا أي عقد يتعلق بعملية من عمليات البيع أو القسمة المشار إليها في المادة ‪ 25‬أعا ه ما لم يكن مصحوبا باإلذن‬
‫الم نصوص عليه في نفس المادة أو بشهادة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبت أن العملية ال تدخل في ن اق ت بيق هذا‬
‫القانون"‪.‬‬
‫‪31‬‬
 ‫ى‬ ‫ى‬
‫الت قضت بإلغاء قرار المحافظ و إلزامه‬
‫و قد تم الطعن يف هذا القرار لدى المحكمة اإلدارية االبتدائية‪ /‬ي‬
‫ى‬
‫الخية و المصادق عليه‬
‫بتقييد حكم المحكمة االبتدائية‪ ،‬دون أي مرفقات معللة حكمها بأن التصميم الوارد يف ر‬
‫التقت المنصوص عليه والرخصة اإلدارية‪.‬‬ ‫ى‬ ‫قضائيا يقوم مقام الملف‬
‫ي‬
‫ئ‬
‫االبتداب و عاد المحافظ ليمارس الطعن بالنقض‬ ‫وقد أيدت محكمة االستئناف اإلدارية بالرباط الحكم‬
‫ي‬
‫لتصدر محكمة النقض من خالل الغرفة اإلدارية قرارها‪ 75‬بتأييد قرار محكمة االستئناف‪.‬‬

‫يغ خاصة الفصول‪ 25‬؛ ‪ 53‬و ‪ 54‬من‬ ‫ر‬ ‫ى‬

‫و هنا يظهر تجاذب حدود سلطات المحافظ ربي النص التش ي‬
‫ئ‬
‫القضاب بالقرار المذكور أعاله‪ ،‬و االجتهاد اإلداري من خالل مذكرة المحافظ عدد‬ ‫القانون ‪ 52.93‬و االجتهاد‬
‫ي‬
‫‪ /4411‬م ع ‪. 50‬‬

‫و قد أثارت محكمة النقض النقاط التالية ‪:‬‬

‫نثي‬
‫‪ -‬أن مقتضيات المادة ‪ 25‬و من القانون ‪ 52.93‬ال تنطبق عىل القسمة القضائية‪ ،‬و نحن بدورنا ر‬
‫كيف كان للمحافظ ان يعلم ان القسمة القضائية مستثناة من مقتضيات المادة ‪ 25‬خاصة و أن هذه المادة‬
‫ى‬
‫تستثت القسمة القضائية برصي ح النص‪.‬‬ ‫وردت شاملة و لم‬
‫ي‬
‫ى‬
‫التقت و الشهادة االدارية‪ ،‬يقوم مقامه التصميم الوارد بتقرير‬ ‫‪ -‬كذلك أثارت محكمة النقض أن الملف‬
‫ي‬
‫نثي أن التصميم المشار إليها ى يف الحكم هو تصميم يقوم به المهندس‬ ‫الخية المصادق عليه قضائيا‪ ،‬ونحن ر‬
‫ر‬
‫ى‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫األخية" تصدر المحكمة‬ ‫ر‬ ‫اف طبقا لمقتضيات المادة ‪ 040‬من م‪.‬ح‪.‬ع و ي‬
‫الت جاء يف فقرتها‬ ‫المساح الطبغر ي‬
‫اف يعي موقع و حدود و مساحة كل نصيب‬ ‫حكمها بناء عىل التصميم الذي ينجزه خبت يف المسح الطبغر ي‬
‫غي‬
‫الت تفيد بأن القسمة ر‬ ‫ى‬ ‫مفرز‪ ،"....‬لذلك‬
‫فالخية و التصميم ال يمكن أن يقوما مقام الشهادة اإلدارية ي‬ ‫ر‬
‫المشع حرصا الجهة المانحة لها من خالل المادة ‪ 53‬من‬ ‫الت حدد ر‬ ‫ى‬
‫التعمي‪ ،‬هذه الشهادة ي‬
‫ر‬ ‫مخالفة لوثائق‬
‫لجماع و الذي ال يمنحها إال بعد استشارة المصالح الخارجية‬ ‫ي‬ ‫المرسوم رقم ‪ 5.95.500‬ى يف رئيس المجلس ا‬
‫التعمي ‪.‬‬
‫ر‬ ‫بالتعمي و ذلك لما تتوفر عليه من وسائل تطلعها عىل وثائق‬
‫ر‬ ‫التابعة للسلطة الحكومية المكلفة‬

‫‪ -‬كذلك فإذا كان قرار محكمة النقض قد ى‬

‫قض باستثناء القسمة القضائية من مرفقات القسمة‪ ،‬و اإلذن‬
‫تقض بعكس ذلك‪ ،‬وأهمها القرار الصادر عن محكمة‬ ‫بالتقسيم فكيف نفش عدة قرارات حديثة كانت ى‬
‫ي‬
‫االستئناف اإلدارية بالرباط و الذي جاء ى يف منطوقه " من المستقر فقها و قضاء أن األحكام المطلوب‬
‫تنفيذها من طرف المحافظ يجب أن ال تخالف مقتضيات قانونية أمرة "‪ ،76‬وهو األمر الذي يطابق النازلة‬

‫‪ -75‬القرار عدد ‪ 4142/4‬المؤرخ في ‪ 5341/45/31‬ملف إداري عدد ‪ 4925/1/4/5340‬الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض‪ ،‬منشور بالمجلة‬
‫المغربية للدراسات العقارية و الطبوغرافية‪ ،‬العدد االول ‪ ،5345‬م س‪ ،‬ص ‪451‬‬

‫‪ -76‬قرار عدد ‪ 4521‬في الملف رقم ‪ 535/40/5‬بتاريخ ‪ ،55/1/5341‬أورده سعيد فوزي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪401‬‬
‫‪32‬‬
‫أعاله فاإلدالء بالشهادة اإلدارية من القواعد القانونية األمرة‪ .‬وكذلك القرار الصادر عن محكمة االستئناف‬
‫ى‬
‫اإلدارية بالرباط و الذي جاء يف منطوقه " حيث صح ما جاء يف جزء من أسباب الطعن ذلك أنه لي كان‬
‫الحكم المستدل به أمام المحافظ قد أنشأ لطرفيه حق قسمة العقار المشاع بينهما‪ ,‬فإن إنجاز القسمة‬
‫ر‬
‫لباف رشوط التجزئة وقسمة العقارات‪ ،‬خاصة تلك المنصوص عليها يف القانون ‪20.18‬‬ ‫يوجب االنضباط ي‬
‫المتعلق بالتجزءات العقارية "‪.77‬‬

‫و خالصة لما سلف فما يهمنا من خالل النازلة أعاله هو إبراز صعوبة تحديد نطاق سلطات المحافظ‬
‫بي النص‬‫ىف مراقبة صحة الوثائق و مرفقاتها‪ ،‬فالنازلة أعاله يتجاذبها تحديد هذا النطاق الذي يختلف ما ر ى‬
‫ي‬
‫ى‬
‫القضاب و اإلجتهاد اإلداري‪ ،‬و الذي يضع المحافظ ف وضع صعب ر ى‬ ‫ئ‬ ‫ر‬
‫حي إتخاذ القرار مع‬ ‫ي‬ ‫ي‬ ‫يغ و اإلجتهاد‬
‫التش ي‬
‫اإلشارة عىل أن كل قرار له لم يصادف الصواب ستثار مسؤوليته من بعد‪.‬‬

‫‪ -77‬قرار عدد ‪ 0030‬في الملف عدد ‪ 459/44/2‬بتاريخ ‪ ،2/45/5344‬أورده سعيد فوزي‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪401‬‬
‫‪33‬‬
 ‫خاتمة‪:‬‬
‫وجىل من خالل هذه الدراسة أن المحافظ عىل األمالك العقارية‬
‫ي‬ ‫صفوة القول‪ ،‬يتضح بشكل واضح‬
‫ى‬
‫وه سلطات‬ ‫يقوم بدور هام ومركزي يف تحقيق الملكية العقارية وفقا لمستجدات القانون رقم ‪ ،41.32‬ي‬
‫شاسعة إذا ما قورنت بسلطة القضاء‪.‬‬
‫ى‬
‫وف سبيل توضيح الدور الذي يقوم به ال محافظ العقاري حاولنا أن نحيط بمختلف الجوانب األساسية‬ ‫ي‬
‫الت تهم دوره ى يف مراقبة صحة الوثيقة‪.‬‬
‫ي‬
‫ى‬

‫ى‬
‫كالتاىل ‪:‬‬
‫ي‬ ‫ه‬
‫و نعود لنؤكد فكرتنا المحورية يف هذا العرض و ي‬
‫ر‬ ‫ى‬ ‫ى‬
‫يغ‬
‫‪ -‬إن تحديد سلطات المحافظ يف مراقبة صحة الوثائق يجد سنده يف عدة مصادر أهمها النص التش ي‬
‫ظهي التحفيظ العقاري ومدونة الحقوق العينية أو النصوص‬ ‫العام‪ ،‬كما رأينا بالنسبة للفصول ‪ 25‬و ‪ 21‬من ر‬
‫ى‬ ‫ى‬ ‫ى‬ ‫ر‬
‫الت تنظم عمليات بعينها كما يف بيع العقار يف طور اإلنجاز أو نزع الملكية من أجل المنفعة‬‫التشيعية الخاصة ي‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫اض الفالحية‪ ...‬و قد يجد مصدره يف المعاهداة و اإلتفاقيات الدولية كما‬ ‫العامة أو القانون المتعلق بضم األر ي‬
‫رأينا بالنسبة إلتفاقية الهاي‪ ،‬و قد يجد مصدره ى يف االجتهاد اإلداري كما رأينا بالنسبة لمذكرات المحافظ العام‬
‫ئ‬
‫القضاب كما رأينا بالنسبة للقسمة القضائية‪.‬‬
‫ي‬ ‫أثناء مراقبة الوصية‪ ،‬و قد يجد مصدره ى يف اإلجتهاد‬

‫_ كما أن ما نريد إبرازه أن سلطات المحافظ ى يف مراقبة الوثائق األصل فيها أنها سلطة مطلقة و اإلستثناء‬
‫أن تقيد‪.‬‬

‫يغ فقط‪ ،‬فقد‬ ‫ر‬ ‫_ إن سلطات المحافظ ى‬

‫متغية و ال يمكن تحديد نطاقها باإلعتماد عىل النص التش ي‬
‫ر‬ ‫تبف‬
‫ئ‬
‫قضاب‪.‬‬ ‫تتوسع من خالل إجتهاد إداري و قد تتقلص من خالل إجتهاد‬
‫ي‬

‫الت تبت بهيئة جماعية تقل معها‬ ‫ى‬

‫و من جهة أخرى كيف يقبل المنطق السليم أن المحكمة اإلبتدائية و ي‬
‫الت بدورها قد ال‬ ‫ى‬
‫نسبة الخطأ قد ال تصادف الصواب و يتم إصالح حكمها من طرف محكمة الدرجة الثانية و ي‬
‫الت ثبت تناقض قراراتها ى يف العديد‬ ‫ى‬
‫األخية ي‬
‫ر‬ ‫تصادف الصواب و يتم تدارك خطئها من لدن محكمة النقض هذه‬
‫القاض عند خطئه ى يف التطبيق السليم للقانون‪ ،‬و ى يف المقابل تثار‬
‫ي‬
‫ى‬ ‫من الحاالت‪ ،‬ومع ذلك ال تثار مسؤولية‬
‫مسؤولية المحافظ أمام أول قرار يصدره مجانبا للصواب‪.‬‬

‫يبف التساؤل المطروح كيف يمكن لشخص مهما إمتلك من المؤهالت و الكفاءة أن يكون ملما‬ ‫و ى‬
‫الت سبق اإلشارة إليها و إتخاذ القرار السليم بشأنها‪.‬‬ ‫رى ى‬
‫القواني ي‬ ‫بمجموع‬

‫سينته بأن يصبح‬

‫ي‬ ‫تأطي سلطات المحافظ‬
‫ر‬ ‫المشع ى يف‬
‫و نحن نرى ىف الختام أن المنىح الذي سلكه ر‬
‫ي‬
‫ى‬
‫األصل هو رفض إجراء التقييد و اإلستثناء هو قبول إجراء التقييد و سيضع حدا لإلجتهاد اإلداري المفيض من‬
‫طرف المحافظ تجنبا ألي مسؤولية‪.‬‬

‫‪34‬‬
 ‫الئحة المراجع‪:‬‬
‫الكتب‪:‬‬

‫المغرب‪ ،‬مطبعة المعارف الجديدة الرباط‪،‬‬ ‫خيي‪ ،‬العقار و قضايا التحفيظ العقاري ىف ر‬
‫التشي ع‬ ‫_دمحم ر‬
‫ري‬ ‫ي‬
‫طبعة ‪5345‬‬

‫السلم‪ ،‬التقييد و التشطيب بالسجالت العقارية عىل ضوء مستجدات القانون‬

‫ي‬ ‫_دمحم ابن الحاج‬
‫‪ ،41.32‬مطبعة دار القلم الرباط‪ ،‬الطبعة األوىل ‪5342‬‬

‫بي متطلبات اإلختصاص و إكراهات المسؤولية‪ ،‬الطبعة األوىل‬ ‫ى‬

‫الحياب‪ ،‬المحافظ العقاري ر ى‬ ‫_دمحم‬
‫ي‬
‫‪ ،5335‬مطبعة النجاح الجديدة‪ ،‬الدار البيضاء‪.‬‬

‫المقاالت و المجالت‪:‬‬
‫ى‬
‫_عبد العزيز توقيف‪ ،‬قضاء محكمة النقض يف القسمة من سنة ‪ 4953‬إىل ‪ ،5342‬المكتبة القانونية‬

‫الرقاب للمحافظ ى يف حماية حق الملكية‬

‫ري‬ ‫الربيغ و عبد اإلله مرابط ‪ ،‬الدور‬
‫ي‬ ‫بي حميد‬ ‫ى‬
‫مشيك ر ى‬ ‫_مقال‬
‫ى‬
‫المدب‪.‬‬ ‫العقارية‪ ،‬سلسلة المنازعات العقارية‪ ،‬ج‪ ،0‬منشورات مجلة القضاء‬
‫ي‬
‫_إدريس لزرق‪ ،‬مسؤولية المحافظ عىل األمالك العقارية و الطعن ى يف قراراته ى يف ضوء مستجدات القانون‬
‫‪ ،41.32‬منشور بسلسلة دفاتر محكمة النقض بعنوان" نظام التحفيظ العقاري دعامة أساسية ى يف التنمية"‪،‬‬
‫العدد ‪ 54‬سنة ‪ ،5342‬مطبعة األمنية الرباط‪.‬‬

‫_ سعيد فوزي‪ ،‬مقال بعنوان" مراقبة المحافظ صحة سندات التقييد‪ ،‬منشور بالمجلة المغربية‬
‫للدراسات العقارية و الطبغرافية‪ ،‬إصدارات الجمعية الوطنية ألطر الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و‬
‫للنش و التوزي ع‪ ،‬العدد األول ‪ .5345‬ر‬
‫نش و توزي ع مكتبة‬ ‫المسح العقاري و الخرائطية‪ ،‬مكتبة الرشاد سطات ر‬
‫الرشاد سطات‪.‬‬

‫التعمي"‪ ،‬منشور ى يف‬

‫ر‬ ‫القضاب لمقتضيات قانون‬
‫ي‬
‫ئ‬ ‫_سعيد فوزي ى يف مقاله بعنوان" خضوع التقسيم‬
‫المجلة المغربية للدراسات العقاري و الطبوغرافية عدد‪ ،5349 5‬ر‬
‫نش و توزي ع مكتبة الرشاد سطات‪.‬‬

‫_مجلة األمالك العدد ‪44‬و ‪ 45‬سنة ‪5340‬‬

‫_ بوبكري عبد القادر‪ ،‬ضوابط توثيق الترصفات العقارية ى يف المحررات التاري خ‪ ،‬قراءة ى يف مدونة الحقوق‬
‫العينية‪ ،‬مجلة المحاكم المغربية ‪ 402‬و‪.5345 ،405‬‬
‫المواقع اإل ر‬
‫لكتونية‪:‬‬

‫‪www.jurisprudencemaroc.com‬‬
‫‪https://www.hcch.net‬‬ ‫‪www.apostille.ma‬‬

‫‪35‬‬
 ‫الفهرس‬
‫مقدمة‪5.......................................................................................................................... :‬‬
‫ى‬
‫المبحث األول‪ :‬حدود سلطة المحافظ يف مراقبة صحة المحررات الرسمية ‪1........................................‬‬
‫ى‬
‫المطلب األول‪ :‬سلطة المحافظ يف مراقبة المحررات الصادرة عن العدل و الموثق ‪1................................‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬مراقبة المحافظ لمحررات العدل و الموثق من حيث الهوية و األهلية ‪2..............................‬‬

‫الرسم من حيث الشكل ‪9.....................................................‬‬

‫ي‬ ‫الفقرة الثانية‪ :‬مراقبة المحافظ للمحرر‬

‫الرسم من حيث الجوهر ‪45 ..................................................‬‬

‫ي‬ ‫الفقرة الثالثة‪ :‬مراقبة المحافظ للمحرر‬
‫ى‬ ‫ى‬
‫الثاب‪ :‬سلطات المحافظ يف مراقبة المقررات القضائية الصادرة عن المحاكم المغربية و األجنبية ‪41 ..‬‬
‫المطلب ي‬
‫الفقرة األوىل‪ :‬المقررات القضائية الصادرة عن المحاكم المغربية ‪42 ....................................................‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬المقررات القضائية والعقود الصادرة عن المحاكم والمؤسسات األجنبية ‪45 .........................‬‬

‫الثاب‪ :‬حدود سلطة المحافظ ى يف مراقبة المحررات العرفية و المرفقات ‪50 .................................‬‬
‫ى‬
‫المبحث ي‬
‫المطلب األول‪ :‬مراقبة المحافظ للمحررات العرفية ‪50 ...................................................................‬‬

‫الفقرة األوىل‪ :‬صور المحررات العرفية ‪50 ...................................................................................‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬حدود سلطة المحافظ ى يف مراقبة صحة المحررات العرفية ‪52 .........................................‬‬

‫الثاب‪ :‬سلطات المحافظ ى يف مراقبة مرفقات الوثائق ‪03 ........................................................‬‬

‫ي‬
‫المطلب ى‬

‫خاتمة‪01 ........................................................................................................................ :‬‬

‫‪36‬‬