‫أوال‪ :‬االتجاه القضائي المؤيد لقاعدة التطهير‬

‫تتبعا للعمل القضائي الصادرة عن هذا االتجاه القضائي نجد انه بمجرد صدور قرار المحافظ على األمالك العقارية‬
‫بتأسيس رسم الملك يصبح هذا القرار نهائيا في مواجهة الكافة‪ ،‬دون إمكانية مراجعته بالطعن‪ ،‬حيث إن قاعدة التطهير‬
‫يواجه بها الخلف الخاص والغير على حد سواء‪.‬‬
‫وفي نفس السياق جاء في أحد أحكام محاكم الموضوع ما يلي ‪“ :‬وحيث أن مطالب المدعين مؤسسة على أن العقار‬
‫المسمى …‪ ..‬كان مملوكا لمورثهم وقام المدعى عليهم بتحفيظه في اسمهم‪ ،‬وعليه فإنه طبقا للفصلين‬
‫‪ 2‬و ‪ 62‬من ظهير التحفيظ العقاري فإن تأسيس الرسم العقاري يطهر العقار من جميع التحمالت وبالتالي لم يبقى له إال‬
‫الحق في ال تعويض “…‪.‬‬
‫و هو نفس االتجاه الذي سار فيه قضاء النقض‪ ،‬حيث جاء في إحدى قراراته بأن ‪:‬‬
‫” التحفيظ يطهر العقار المحفظ من جميع الشوائب التي كانت عالقة به قبل التحفيظ‪ ،‬ويشكل نقطة االنطالق الوحيدة في‬
‫حياة العقار‪ ،‬حيث يقطع صلته نهائيا بالماضي… و أن هذا التطهير ال يترك مجاال لتطبيق القواعد العامة لاللتزام‪"...‬‬
‫‪ ،‬ونفس االتجاه كذلك سلكته محاكم االستئناف‪ ،‬حيث صدرت عنها عدة قرارات تؤكد األثر التطهيري الناتج عن تأسيس‬
‫الرسم العقاري‪ ،‬حيث جاء في قرار لمحكمة االستئناف بالرباط بأن ‪“ :‬عدم إ براز مشتري األرض عقد شرائه أثناء‬
‫مسطرة التحفيظ من شأنه أن يجعل عقد الشراء ال غيا بمجرد التحفيظ‪ ،‬وغير قابل لإلجازة و كل ما يبقى هو استرداد ما‬
‫دفع من أصل و نفقات “‪.‬‬
‫وجاء كذلك في حكم صادر عن ابتدائية الناظور على أنه ‪”:‬طبقا للفصول ‪ 2‬و ‪ 62‬و ‪ 64‬من ظهير ‪ 2‬غشت ‪1913‬‬
‫المتعلق بالتحفيظ العقاري ‪ ،‬فإن الرسم العقاري يشكل نقطة االنطالق الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية الكائنة‬
‫على العقار وقت تحفيظه ويترتب عن تأسيسه تطهير الملك من جميع الحقوق السابقة غير المسجلة به وال يمكن إقامة‬
‫دعوى في العقار بسبب حق وقع اإلضرار به من جراء التحفيظ ” ‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬استثناء الخلف الخاص من قاعدة التطهير طبقا للعمل القضائي‬
‫استقر المجلس األعلى سابقا محكمة النقض حاليا بكون قاعدة التطهير قاعدة عامة تطبق على الجميع بما فيه الخلف‬
‫الخاص للمستفيد من التحفيظ حتى صدر القرار عدد ‪ 2862‬سنة ‪ 1999‬بتاريخ ‪ 1999 /06/02‬ملف مدني عدد‬
‫‪ 1994/540‬وأعطى قراءة جديدة للفصل ‪ 84‬من ظهير التحفيظ العقاري واعتبر أن عقد إيداع المشتري لعقده أثناء‬
‫مسطرة التحفيظ ال يكون له أثر إال من حيث ترتيب أثره أو حقه في مواجهة الغير‪.‬‬
‫كما أصدرت أعلى هيئة قضائية بالبالد قرار يكرس نفس التوجه بحيث قضى المجلس األعلى سابقا محكمة النقض إن‬
‫الفصل ‪ 84‬من ظهير التحفيظ العقاري ال يمنع المشتري الذي اشترى هذا الحق خالل مسطرة التحفيظ من تسجيل شرائه‬
‫بالرسم العقاري الذي ًأصبح مسجال في اسم البائع له أو لورثته متى تبين أن عقد شرائه غير مطعون فيه ال من البائع وال‬
‫من ورثته وأن هذا اإلجراء ال يكون له أثر إال من حيث ترتيب أثره أو حقه في مواجهة الغير والمطلوبون باعتبارهم خلفا‬
‫عاما لمورثهم البائع للطالب ليسوا أغيارا والمحكمة لم طبقت الفصل ‪ 2‬دون اعتبار الفصل ‪ 84‬لم تجعل لقرارها مرتكزا‬
‫قانونيا سليما‪.‬‬
‫وصدر بعد ذلك قرار عدد ‪ 5925‬بتاريخ ‪ 1999/12/29‬في الملف عدد ‪ 1994/1151‬جاء فيه يعتبر مشتري العقار من‬
‫نفس طالب التحفيظ الذي تحول مطلبه إلى رسم عقاري خلفا خاصا ال يواجه كالخلف العام بقاعدة التطهير المنصوص‬
‫عليها في الفصل‬
‫وقضت محكمة النقض في القرار عدد ‪ 271/7‬بتاريخ ‪ 2013/45‬ملف مدني عدد ‪ 2011/7/1/3334‬جاء فيه‪” :‬لما كان‬
‫عقد البيع ينتج عنه التزام يقع على كاهل البائع بنقل ملكية المبيع إلى خلفه الخاص ‪-‬المشتري‪ -‬ويبقى ملزما بنقل ملكية‬
‫العقار إليه حتى بعد التحفيظ فإن المحكمة لما اعتبرت إنشاء الرسم العقاري يعتبر المنطلق الوحيد لجميع الحقوق المتعلقة‬
‫بالعقار المحفظ األمر الذي يعتبر معه إتمام إجراءات البيع المنجز قبل التحفيظ في غير محله حتى بالنسبة للخلف الخاص‬
‫لم ترتكز قرارها على أساس وعللته تعليال فاسد المنزل منزلة انعدمه وعرضته للنقض‪.‬‬
‫وفي نفس االتجاه جاء في قرار لمحكمة االستئناف بمكناس صادر بتاريخ ‪ 2109/01/08‬ملف عدد ‪2018/1201/1218‬‬
‫جاء في أن عقد البيع يرتب التزامات شخصية على البائع أهمها ضمان حوز المبيع والتصرف فيه بال معاوض ونقل‬
‫ملكيته للمشتري وال يمكن االحتجاج بمبدأ التطهير المنصوص عليه في الفصل ‪ 62‬في مواجهة الخلف الخاص وأن عدم‬
 ‫إيداع المشتري لرسم شرائه وتقييده بسجل التعرضات ال ينتج عنه سوى عدم إمكانية التمسك به في مواجهة الغير أم ضد‬
‫البائع فإن البيع يبقى صحيحا ومنتجا ألثاره تطبيقا للفصل‪.84‬‬
‫ولعل من أهم القرار القضائية القرار الصادر عن محكمة النقض بتاريخ ‪ 30‬يونيو ‪ 2020‬الذي جاء ليؤكد بضرورة‬
‫استثناء الخلف من قاعدة التطهير الناتجة عن تحفيظ العقار المنصوص عليها في الفصل ‪ 1‬و ‪ 62‬من ظهير التحفيظ‬
‫العقاري‪.‬‬
‫أما مسألة الضمانات الممنوحة للخلف الخاص و التي دفع بها البعض لتبرير إطالق قاعدة التطهير و المتمثلة في تلك‬
‫اإلجراءات المعقدة و الطويلة التي يمر منها تحفيظ العقار و كذا إمكانية اإليداع و التي من المفروض أن يستغلها صاحب‬
‫الحق قبل فوات األوان فهي األخرى في نظ رنا تبقى قاصرة في حالة الخلف الخاص الذي قد ال يتلقى حقه إال بعد قطع‬
‫كل تلك األشواط الطويلة من مساطر اإلعالن‪ ،‬و غيرها‪ ،‬و قبل وقت وجيز من اتخاذ قرار التحفيظ‪ .‬فال تبقى إثر ذلك أي‬
‫ضمانات لصاحب الحق خصوصا إذا لم يصرح له طالب التحفيظ بالمساطر التي يخضع لها العقار‪.‬‬