Professional Documents
Culture Documents
دليل المسح العقاري2
دليل المسح العقاري2
األراضي العام و
الشهر العقاري
[دليلك لإلجابة على اهم اإلشكاالت
المتعلقة بالمسح و الشهر العقاريين].
زهير اولحسين
الفهرس
-1ماهو المسح و الشهر العقاري ؟ 3 ...........................................................
-8كيف يتم تصحيح الخطأ في المساحات الموجودة في عقد الملكية و تلك الموجودة في
وثائق المسح ؟ 7 ....................................................................................
-9كيف تتم تسوية عقار مسجل في حساب العقارات الغير مطالب بها اثناء عملية
المسح ؟ (حساب المجهول سابقا) 7 ..............................................................
-13ماهي السندات التي تجعل العقار يرقم ترقيما مؤقتا لمدة أربعة اشهر ؟ 15.........
1
مقدمة
مع تزايد االهتمام بالعقارات والتطور المستمر في السوق العقارية ،يصبح فهم عمليات المسح
والشهر العقاري ضرورًيا لكل من المهتمين بالعقارات ،سواء كانوا مشترين ،بائعين ،أو
عمليا لتلبية احتياجاتك في مجال
إرشادا ً
ً وسطاء عقاريين ،يعد هذا الدليل المفصل والشامل
المسح والشهر العقاري ،حيث يقدم إجابات مفصلة عن أبرز التساؤالت والمشاكل التي تواجه
المهتمين بالعقارات ،سواء كنت تسعى لفهم عملية المسح وتقييم العقارات بدقة ،أو ترغب
في الحصول على معرفة عميقة حول عمليات التسجيل والشهر العقاري ،فإن هذا الدليل
سيكون مرافًقا ال غنى عنه في رحلتك في عالم العقارات ،ابدأ رحلتك العقارية بالثقة
والمعرفة ،واستفد من الخبرة والمعرفة التي يقدمها هذا الدليل لك.
2
-1ماهو المسح و الشهر العقاري ؟
المسح و الشهر هما عمليتان تعتمد على وسائل تقنية و قانونية تهدف الى تطهير و تحديد
الملكية العقارية و تثبيت ملكيتها.
حيث تقوم المصالح الملكلفة بالمسح عن طريق األدوات التقنية كالصور الجوية و الرفع
الطبوغرافي بتحديد الجانب الخارجي المادي الظاهر من العقار.
و على أدوات التحقيق العقاري التي تسعى للوصول الى المالك و أصحاب الحقوق العينية
للعقار و ماقد يثقل العقار من رهن و غيره ،و النزاعات التي قد تكون متعلقة بالعقار وهو
الجانب الموضوعي المخفي من العقار.
اما الشهر العقاري فهو جمع المعلومات المتحصل عليها سواء المادية و الموضوعية
المتعلقة بالعقار معا في بطاقة عقارية تمثل بطاقة هوية للعقار ،من مجموع كافة هذه
البطاقات المتعلقة بالعقارات في منطقة معينة يتكون لدينا السجل العيني الذي يجمع هذه
البطاقات كاملة في سجل ،و الذي يمكن للجميع االطالع عليه من اجل الوصول الى
المعلومات المتعلقة بالعقار من اجل معرفة هويته الكاملة ،و هذا بالتوجه الى المحافظة
العقارية الموجود بدائرتها العقار.
و يمكننا فهم ما سبق اكثر يمكننا ان نقول ان مثال عقد الملكية الذي تبرمه مع من يبيعك
العقار هو اقراركما مع الموثق على الملكية ،اما المسح و الشهر هو إقرار الدولة عن طريق
مصالح المسح و الحفظ العقاري على الملكية ،بعد مسح هذا العقار و ملكيته و التحقق
منها ثم شهرها.
فيمكن النظر للمسح و الشهر العقاريين انه تحقق و تدقيق الدولة للملكية العقارية و تأكيدها
بالشهر.
3
كما ان للمسح و الشهر اهداف جبائية تساعد الدولة عن طريق مصالحها بجباية الضريبة
العقارية.
الترقيم العقاري هو أداة من أدوات المسح العقاري التي تساعد مصالح مسح األراضي في
التعامل مع الملكيات العقارية و السندات المتعلقة باثباتها على حسب نوعها و مع تلك
الملكيات التي ال يحوز أصحابها على سندات معترف بها.
و ينقسم الى ترقيم مؤقت و ترقيم نهائي ،و الترقيم المؤقت ينقسم الى ترقيم مؤقت ألربعة
اشهر و ترقيم مؤقت لسنتين.
الترقيم المؤقت لمدة سنتين يكون حينما يواجه االعوان المكلفون بالمسح ملكيات ال يحوز
أصحابها على سندات كافية الثبات ملكيتهم او حيازتهم على العقارات محل المسح.
فال تترك هذه الملكيات كما هي ولكن ترقم ترقيما مؤقتا لمدة سنتين أي انها تسجل لصالح
المالك الظاهر الذي ال يحوز السندات ،تسجيال مقترنا بقابلية لالبطال إداريا عن طريق كل
من قد يحتج على المالك الظاهر.
ويسلم لهذا األخير شهادة الترقيم المؤقت التي تعبر عن هذه الحالة التي يكون فيها.
و بعد انتهاء مدة السنتين و عدم ظهور أي اعتراض على الترقيم المؤقت ،يتحول الترقيم
المؤقت الى ترقيم نهائي و يسلم الدفتر العقاري الى المالك ،و ال يمكن االعتراض على
الترقيم اداريا إداريا عكس الترقيم المؤقت.
4
-4ماهو الترقيم المؤقت لمدة أربعة اشهر ؟
الترقيم المؤقت لمدة أربعة اشهر هي عندما ال يقدم المالك الظاهر لمصالح المسح سندات
رسمية اال انه بامكانه اثبات حيازته للعقار عن طريق الوسائل و االليات التي قررها المشرع
الجزائري الثبات الحيازة وهي شهادة الحيازة او العقد العرفي ثابت التاريخ قبل 1971او
االحكام القضائية المكرسة للتقادم المكسب.
ترقم هذه الملكية لصالح الحائز ترقيما مؤقتا لمدة 04اشهر ،أي انها تسجل لصالحه
تسجيال قابال لالبطال إداريا لمدة أربعة اشهر من قبل كل من يحتج على هذه الوضعية ،و
ينطبق على هذا الترقيم ما تحدثنا عنه حول الترقيم المؤقت لمدة سنتين حيث يتحول الى
ترقيم نهائي بانتهاء المدة و عدم االعتراض على الوضعية المسجلة لصالح الحائز لدى
مصالح المسح و الحفظ العقاري.
الترقيم النهائي يكون حين يقدم المالك الظاهر لمصالح المسح سندات رسمية ال تدع أي
مجال للشك حول ملكيته للعقار محل المسح ،حيث ترقم هذه الملكية مباشرة ترقيما نهائيا
يسلم على اثره الدفتر العقاري للمالك.
و ال يمكن الطعن في هذا النوع من الترقيم و في الدفتر العقاري اال عن طريق القضاء.
5
-6ماهو الدفتر العقاري ؟
الدفتر العقاري هو سند ملكية يسلم للمالك الثابتة حقوقهم بعد االنتهاء من عملية مسح
األراضي العام.
ان الدفتر العقاري يعتبر السند الوحيد الثبات الملكية ،كون السند الذي يعبر على معاينة
الدولة للعقار و الحقوق العينية والتدقيق في هذه األخيرة و التحقق منها و شهرها كما تم
شرحه سابقا.
رغم ذلك فان الدفتر العقاري ال يملك قوة ثبوتية مطلقة و يمكن الطعن فيه عن طريق
القضاء.
يتم الحصول على الدفتر العقاري اما مباشرة عن طريق الترقيم النهائي او عن طريق الترقيم
المؤقت كما تم التطرق اليه سابقا.
معرفة هذا تمكن المتعامل في العقار من معرفة مدى قوة الدفتر العقاري و مدى إمكانية
إعادة النظر فيه او ابطاله عن طريق القضاء.
يكون الطعن في الترقيم المؤقت إداريا لدى مصالح المسح و الحفظ العقاري.
يكون النزاع امام المحافظ العقاري الذي يقوم بعقد جلسة صلح يحاول التقريب و مصالحة
طرفي النزاع.
في حالة الوصول الى الصلح و االتفاق بين الطرفين على الملكية يقوم المحافظ العقاري
بتحرير محضر الصلح و يكون هذا األخير الزاميا.
في حالة عدم إمكانية الوصول الى الصلح يحرر محضر عدم الصلح و يكون للطرف
المدعي مهلة ستة أشهر لرفع دعوى قضائية تحت طائلة رفض الدعوى.
6
-8كيف يتم تصحيح الخطأ في المساحات الموجودة في عقد الملكية و تلك الموجودة في
وثائق المسح ؟
على المعني طلب تصحيح المساحات الموجودة في وثائق المسح مباشرة لمدير مسح
األراضي اما شفهيا او كتابيا مع ارفاق عقد الملكية المشهر.
تقوم مصالح مسح األراضي في اجل 15يوما من تاريخ إيداع الطلب بالقيام بالتحقيق و
التصحيح المحتمل ،و بايداع مصفوفة المسح الجديدة بالمحافظة العقارية.
ليقوم المحافظ العقاري في مهلة 48ساعة بالتصحيح على أساس الوثائق الجديدة.
يكون هذا ممكننا في حالة كان الترقيم ال يزال مؤقتا ،اما في حالة الترقيم النهائي فال يمكن
إعادة النظر في المساحات اال عن طريق القضاء.
-9كيف تتم تسوية عقار مسجل في حساب العقارات الغير مطالب بها اثناء عملية
المسح ؟ (حساب المجهول سابقا)
اذا كان العقار مسجال في حساب العقارات الغير مطالب بها لدى مصالح الحفظ و المسح
العقاري ،هذا يعني ان أعوان مسح األراضي اثناء القيام بعملهم في المنطقة الموجود بها لم
يكن بإمكانهم التوصل الى هوية مالك هذا العقار ،وبالتالي تم تسجيل هذا العقار في حساب
العقارات الغير مطالب بها اثناء عملية مسح األراضي العام.
يسجل هذا النوع من العقارات لصالح الدولة ويعطى ترقيما مؤقتا لمدة 15سنة ،ليصبح
مرقما ترقيما نهائيا لصالح الدولة بعد انتهاء هذه المدة وعدم حصول أي اعتراضات على
الترقيم المؤقت.
7
اصدرت المديرية العامة لالمالك الوطنية مذكرة تحمل رقم 4618الصادرة بتاريخ -09-04
2004تقدم مجموعة من االجراءات العملية التي لتسوية هذه الوضعيات.
تبتدأ هذه اإلجراءات بتوجيه طلب لمدير الحفظ العقاري الذي يسجله في سجل خاص و يقدم
للطالب وصل بذلك.
ليقوم بمراسلة مديرية امالك الدولة و مسح االراضي خالل ثمانية ( )08ايام من تاريخ
استالمه الطلب ،لكي يبدي كل من مدير امالك الدولة و مدير مسح االراضي رأيهما حول
الوضعية القانونية لهذا العقار.
لينتقل عون مصلحة المسح رفقة الفرقة الى الميدان اجباريا لتحديد المعالم واعداد بطاقة
التحقيق.
ليقوم المحافظ العقاري بالرد بإعداد الدفتر العقاري او شهادة الترقيم المؤقت حسب الحالة ،
خالل 15يوما من تاريخ استالم مدير الحفظ العقاري المعلومات من مدير امالك الدولة و
مدير مسح األراضي.
كما يمكن لمدير الحفظ العقاري امر المحافظ العقاري بالقيام بالترقيم النهائي للعقار عندما
يحوز العارض سند له الحجية الكاملة.
-10ماهي الحيازة ؟
8
الحيازة هي سبب من أسباب اكتساب الملكية العقارية حيث جاء في المادة 823من القانون
المدني " :الحائز لحق يفترض ان صاحب لهذا الحق حتى يثبت خالف ذلك".
يتم اكتساب الملكية العقارية عن طريق الحيازة عن طريق تطبيق قواعد التقادم المكسب ،و
يشترط لتطبيقه وجود حيازة مستمرة و غير منقطعة ،هادئة و علنية و ال تشوبها شائبة.
على العقارات الخاصة التي لم تحرر عقودها و لم تشملها عملية مسح األراضي العام.
يتمثل شرط االستم اررية و عدم انقطاع الحيازة على العقار في مدة 15سنة حتى بسوء نية ،
و 10سنوات بحسن نية.
شهادة الحيازة هي سند حيازي اسمي ،يعبر عن الحالة التي تطرقنا اليها وهي الحيازة ،
يحرره رئيس المجلس الشعبي البلدي للحائز للعقارات الخاصة التي لم تحرر عقودها و لم
تشملها عملية المسح العام لألراضي.
يشترط لطلب شهادة الحيازة حيازة العقار حيازة علنية و هدائة و غير مشوبة بعيب لمدة سنة
كاملة.
شهادة الحيازة هي شخصية ال يمكن بيعها ،وتنتهي بوفاة صاحبها ،و يكون للورثة اجل
عام من اجل المطالبة بشهادة جديدة باسمهم.
يتم ترقيم العقارات التي يحوز أصحابها شهادة الحيازة ترقيما مؤقتا لمدة أربعة اشهر من
طرف مصالح المسح و الحفظ العقاريين.
9
-12ماهي السندات التي تجعل العقار يرقم ترقيما نهائيا ؟
-1العقود التوثيقية :و سميت بهذا االسم كون الموثق هو من يسهر على توثيق اتفاقات
االفراد ،وتحرير هذه السندات ،تتمثل هذه السندات في :
1.1عقود المبادالت :وهي عقود رسمية تخضع للشكلية بقوة القانون ،نص عليها
المشرع في المادة 324مكرر 1من القانون المدني الجزائري ،اكثر هذه العقود تداوال هي:
2.1.1عقد البيع :يعتبر اهم السندات التوثيقية الرسمية المثبتة للملكية العقارية ،ينقل
بموجبه البائع ملكية عقار الى المشتري مقابل ثمن نقدي يدفع امام الموثق ،مع وجوب
تسجيله بمفتشية الطابع و التسجيل و شهره بالمحافظة العقارية.
3.1.1عقد المقايضة :عرفته المادة 413على انه " :هو عقد يلتزم به كل من
المتعاقدين ان ينقل الى االخر على سبيل التبادل ملكية مال غير النقود".
عقد المقايضة المثبت للملكية العقارية ،يثبت انتقال ملكية عقار من المالك الى المتعاقد
معه ،على سبيل التبادل.
10
يخضع هذا العقد بدوره الى الشكلية و الرسمية و الشهر بالمحافظة العقارية تحت طائلة
البطالن.
نصت عليها المادة 325مكرر 3المعدلة بالقانون رقم 10-05المعدل و المتمم لالمر رقم
58-78المتضمن القانون المدني ،حيث تنص " :يتلقى الضابط العمومي تحت طائلة
البطالن العقود االحتفائية بحضور شاهدين".
لم يعرف المشرع الجزائري هذا النوع من العقود ،اال انه ليست كل العقود التوثيقية على
عمومها عقودا احتفائية ،ولم يقم المشرع بتحديد او تسمية او تكييف هذه العقود.
اال ان العمل القضائي و التوثيقي يعتبر كل من عقد الهبة و الوقف و الوصية عقودا
احتفائية.
عرفها قانون االسرة في المادة 200منه على انها " :الهبة تمليك بال عوض".
يخضع عقد الهبة الوارد على العقار او الحق العيني للرسمية وإجراءات التسجيل و الشهر
تحت طائلة البطالن.
2.2الوصية :
تعرف على انها تمليك مضاف الى مابعد الموت بطريق التبرع ،تكون الوصية المنصبة
على العقار سندا مثبتا للملكية ،تثبت الوصية حسب المادة 191من قانون األسرة الجزائري
11
بموجب عقد توثيقي تصريحي يحرر من قبل الموثق تراعى فيه جميع اإلجراءات و الترتيبات
الواجب توفرها في العقود االحتفائية.
3.3عقد الوقف :هو حبس العين عن ان يتملكها أي شخص او جهة مؤبدا ،على وجه
التصدق بالمنفعة على الفقراء او على وجه من وجوه البر و الخير.
اذا صح الوقف بشروطه تزول ملكية الواقف و ال تنتقل الى الموقوف عليه و انما ينتقل حق
االنتفاع الى الموقوف عليه.
يجب تحرير عقد الوقف في عقد رسمي لدى الموثق حسب المادة 42من قانون األوقاف ،
مع وجوب الشهر وحالة نسخة من ذلك للسلطة المكلفة باالوقاف.
وهي العقود التي يكون دور الموثق فيها تلقي تصريحات األطراف و الشهود ،يحرر بناء
على هذه التصريحات عقد رسمي متى كان التصريح غير مخالف للقانون ،من جملة هذه
العقود :
تنص المادة 39من المرسوم التنفيذي 63-76على " :كل انتقال او انشاء او انقضاء
لحقوق عينية عقارية بمناسبة او بفعل الوفاة يجب ان يثبت بموجب شهادة توثيقية "...
12
يعني هذا ان انتقال الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية عن طريق اإلرث يشهر
بواسطة شهادة تثبت انتقال هذه الحقوق و يطلق على هذه الشهادة " الشهادة التوثيقية"
و عدم تحرير هذه الشهادة تؤدي للقول ان الملكية ليس لها مالك الى غاية اعداد هذه
الشهادة و شهرها بالمحافظة العقارية.
هو العقد الذي يزيل عن الملكية العقارية وصف الشيوع و يمدها بوصف الفرز ،يشترط في
هذا العقد اإلجراءات المنصوص عليها لنقل ملكية العقار و الشهر ،و اال اعتبرت القسمة
قسمة مهيأة تخص االنتفاع فقط مع بقاء الملكية في الشيوع.
نصت عليه المادة 59من القانون المدني الجزائري على انه " :الصلح عقد ينهي به
الطرفان نزاعا قائما او يتوقيان نزاعا محتمال ،وذلك بان يتنازل كل واحد منهما على وجه
التبادل عن حقه".
عقد الصلح الوارد على الملكية العقارية او الحق العيني له نفس اثر سائر العقود ،فاذا تم
التنازل عن ملكية عقار محل تنازع من طرف احد الطرفين لالخر كا للصلح اثر كاشف
للملكية العقارية ،فتثبت الملكية لصالح احد الطرفين بعد تنازل االخر عن ادعائه للملكية.
يتم ترقيم الملكية العقارية ترقيما نهائيا ايضا عن طريق اثبات هذه األخيرة عن طريق
السندات القضائية مثل :الحكم القاضي بقسمة المال المشاع ،حكم رسو المزاد ،
13
وعن طريق السندات اإلدارية مثل :عقود التنازل او التبادل عن األمالك العقارية التابعة
للدولة ودواوين الترقية و التسيير العقاري بينها وبين الخواص ،وعقود االستصالح.
-13ماهي السندات التي تجعل العقار يرقم ترقيما مؤقتا لمدة أربعة اشهر ؟
السندات التي يرقم بناء عليها العقار ترقيما مؤقتا لمدة أربعة اشهر هي شهادة الحيازة ،العقد
العرفي الثابت التاريخ فبل ، 1971و سندات الملكية التي تحصل عليها نتيجة التحقيق
العقاري وتسليم سندات الملكية بوجب القانون .02-07
14
خاتمة
في ختام هذا الدليل ،نتمنى أن يكون قد أضاف قيمة كبيرة لمعرفتك وفهمك لعمليات المسح
والشهر العقاري ،إن فهمك لهذه العمليات األساسية سيمكنك من اتخاذ الق اررات الصائبة
والمستنيرة في مجال العقارات ،سواء كنت تعمل كمشتري ،بائع ،أو وسيط عقاري .ال تتردد
في الرجوع إلى هذا الدليل كمرجع موثوق به في أي وقت تحتاج فيه إلى إجابات حول
المسح والشهر العقاري .نتمنى لك كل التوفيق في رحلتك العقارية ،ونأمل أن تحقق أهدافك
.وتحقق طموحاتك في هذا المجال المثير والمتغير باستمرار.
15