1.

Những vấn đề lý thuyết cơ bản về quyền của người sử dụng đất

1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Định nghĩa quyền sử dụng được nêu tại Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 như
sau: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.”.
Tức là, đây là quyền của chủ sở hữu tài sản đó trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản của mình.
Đối với quan hệ pháp luật đất đai, có thể nói “quyền sử dụng đất” là một khái
niệm đã được chính thức công nhận ở nước ta kể từ khi Quốc hội khóa VI thông qua bản
Hiến pháp năm 1980 thay cho khái niệm “quyền sở hữu đất”. Trên cơ sở xác lập quyền
sở hữu toàn dân về đất đai, Luật Đất đai 1987 cũng được ban hành với những hệ thống
quy phạm mới liên quan đến “quyền sử dụng đất” của NSDĐ.
Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được công nhận bởi Nhà nước.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý theo quy định
tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất. Người có quyền sử dụng
đất được sử dụng nhằm khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất hoặc định đoạt
như chuyển giao quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho,…)
1.2 Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất.
Về bản chất quyền sử dụng đất có thể được hiểu là vật quyền hạn chế bởi những lý
do sau:
Thứ nhất, đối tượng của vật quyền là tài sản. Theo giáo trình Luật Dân sự tập I của
Trường Đại học Luật Hà Nội: Vật một khái niệm để chỉ các đối tượng tồn tại hiện hữu
dưới dạng vật chất có thể cảm nhận bằng các giác quan và vật chỉ trở thành tài sản khi nó
mang lại cho con người những giá trị lợi ích nhất định. Như vậy đất đáp ứng đủ những
yếu tố nếu trên. Về tính hữu hình của đất được thể hiện theo quy định tại thông tư
14/2014/TT-BTNMT:“Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có
các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi…”. Về tính có ích của đất được thể hiện ở
chỗ đất có thể dùng để canh tác, chăn nuôi,…
Thứ hai, vật quyền hạn chế là quyền trên tài sản của người khác. Điều này được
nêu rõ Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của Luật này.”. Như vậy người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu
đối với tài sản.
Thứ ba, vật quyền hạn chế được phái sinh từ quyền sở hữu theo ý chí của chủ sở
hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Như đã đề cập, trước quyền sử dụng đất của một
chủ thể nhất định luôn tồn tại quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Bên cạnh đó, các căn cứ
làm phát sinh hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất được quy định không chỉ trong Luật Đất
đai mà cả trong Hiến pháp, với tư cách là đạo luật cơ bản của Nhà nước.
Thứ tư, nội dung của các vật quyền hạn chế luôn mang tính không đầy đủ và phụ
thuộc vào Nhà nước. Tuy nội dung của quyền sử dụng đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt song việc thực hiện các quyền này là có điều kiện và có mức độ, ví dụ
như trong một số trường hợp chủ thể của quyền sử dụng đất không được thực hiện việc
việc chuyển đổi mục đích sử dụng
2. Chứng minh “Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu
hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất”.
2.1. Mở rộng quy định về NSDĐ:
Luật Cải cách ruộng đất 1953 quy định các chủ thể được chia ruộng đất tại Điều
25 Luật này bao gồm 10 chủ thể:Luật đã bước đầu phân chia các chủ thể sử dụng đất
nhưng rất cơ bản.
Luật Đất đai 1987 đã có những quy định mới hơn về người sử dụng đất. Nhưng
chưa đề cập cụ thể đến đối tượng sử dụng đất và do đó, không quy định về “hộ gia đình”
định khá cơ bản, chưa bao quát được theo Điều 1 của Luật này.
Luật Đất đai 1993 đã bắt đầu có những quy định mới rộng hơn về chủ thể sử dụng
đất. Hộ gia đình đã được đề cập Đồng thời, Luật quy định thêm các chủ thể là các tổ chức
kinh tế, tổ chức chính trị.
Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số chủ thể khác trong quan hệ pháp
luật đất đai tại Điều 9 Luật này như: cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, … Luật 2003 đã quy định trực tiếp những chủ thể có yếu tố nước
ngoài
Luật Đất đai 2013 về chủ thể sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp công lập , tổ chức
kinh tế sử dụng đất , quy định khái niệm hộ gia đình sử dụng đất tại. Ngoài ra, khái niệm
hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng đã được giải thích rõ tại khoản
7 Điều 5 Luật này., Luật Đất đai 2013 còn chỉnh sửa quy định về NSDĐ có yếu tố nước
ngoài, thay đổi chính xác hơn từ ''tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam'' sang
''doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài''
Luật Đất đai 2024 (sắp có hiệu lực) có sự mở rộng đối tượng là người sử dụng đất
rộng hơn. Theo đó, Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định: “6.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;”. lDĐ 2013 với 2014 tương thích với pháp
luật cùng thời kỳ luật quốc tịch,
2.2 Mở rộng quyền cho NSDĐ:
2.2.1 Mở rộng quyền cho NSDĐ qua hình thức sử dụng đất:
Điều 1 Luật Đất Đai 1987 quy định: “Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất.
Trong khi Điều 29 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 quy định: “ Xí nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài và Bên nước ngoài hợp tác kinh doanh… phải trả tiền thuê.”.
Hơn thế nữa, Nghị định số 30/1989 quy định: “Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài
được thuê đất …” . Có thể thấy rằng, quy định của pháp luật chưa có sự đồng bộ, Trong
khi Luật Đất đai là Nhà nước giao đất nhưng các văn bản pháp luật nêu trên lại quy định
thêm về hình thức cho thuê đất. ngoài ra, đây là đạo luật đầu tiên quyền tiếp cận đất đai
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã chính thức được xác lập.
Luật Đất đai 1993 đã quy định về hình thức thuê đất tại Điều 1.nhìn chung hình
thức thuê đất được chia thành ba nhóm, trong đó, người sử dụng có thể trả tiền thuê đất
hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền thuê một lần. Đồng thời, xuất hiện của hai
hình thức giao đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng
đất.
Tiếp đó, Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên quyền lựa chọn hình thức giao đất, cho
thuê đất thành một điều luật cụ thể tại Điều 108. Luật Đất đai 2003 vẫn còn có những hạn
chế trong việc lựa chọn hình thức SDĐ như Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng
đối với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư vào
Việt Nam….
Luật Đất đai 2013
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 chỉ còn quy định quyền lựa chọn hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê lược bỏ quyền
lựa chọn hình thức giao đất
Thứ hai, Luật Đất đai 2013 thể hiện tính bình đẳng hơn giữa các chủ thể trong
nước hay chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài. Những chủ thể này đều có quyền lựa chọn
hình thức sử dụng đất thích hợp, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong
việc tiếp cận đất đai và sử dụng đất ổn định, lâu dài.

2.2.2 Mở rộng quyền NSDĐ trong thực hiện giao dịch dân sự

Trong Luật Cải cách ruộng đất 1953, tại Điều 31 xác lập quyền “chia gia tài,
cầm, bán, cho,…” cho NSDĐ. Tuy nhiên, việc thực hiện các giao dịch dân sự này chỉ
dành cho ruộng đất được chia và người được chia ruộng đất.
Trong Luật Đất đai 1987 lại hạn chế việc thực hiện các giao dịch chuyển quyền
sử dụng đất tại Điều 5 Luật này.
Trong Luật Đất đai 1993, quyền cho người SDĐ trong việc thực hiện các giao
dịch dân sự đã có sự mở rộng tại khoản 3 Điều 73 .Tiếp đó, các trường hợp được chuyển
quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng hơn với từng đối tượng, từng loại đất từ Điều
74 đến Điều 78. Luật Đất đai 1993 còn ghi nhận về quyền được cấp GCNQSDĐ cho
NSDĐ.
Trong Luật Đất đai 2003, giải thích nhận quyền sử dụng đất tại khoản 4 Điều 4
Luật này. Đồng thời, tại Điều 106 Luật này quy định người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…,
Trong Luật Đất đai 2013, khái niệm chuyển quyền sử dụng đất đã được quy định,
không quy định việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều
168 quy định về thời điểm thực hiện quyền của NSDĐ. khoản 3 Điều 186 quy định về
vấn đề thừa kế QSDĐ đối với đối tượng là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là
người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN đáp ứng nhu cầu đối với QSDĐ
được thừa kế.
Trong Luật Đất đai 2024 (sắp có hiệu lực) bổ sung quy định về quyền và nghĩa
vụ sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tại điểm h, Khoản 1 Điều
28 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 tăng
hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp tại Khoản 1 Điều 177

2.3 Mở rộng quyền của NSDĐ trong vấn đề thu hồi đất:
 Trong Luật Đất đai 1987 lần đầu quy định một số trường hợp, NSDĐ sẽ bị thu
hồi đất ở Điều 14. Về vấn đề bồi thường thiệt hại, luật chỉ quy định chung chung tạiĐiều
49.
Trong Luật Đất đai 1993, Điều 28, Luật này đã bổ sung thêm nguyên tắc “... Việc
thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch… ”.
Đồng thời, tại Điều 28 đã có thêm điểm mới là đề cập tới việc thông báo cho NSDĐ.
Điều này cho thấy sự sát sao và quan tâm hơn tới quyền của NSDĐ trong trường hợp bị
thu hồi đất.
Trong Luật Đất đai 2003, thuật ngữ thu hồi đất đã được giải thích tại khoản 5
Điều 4. Tuy nhiên, còn chưa thật sự chính xác. Ngoài ra, Điều 38 Luật này đã quy định
các trường hợp về thu hồi đất cụ thể hơn. Các nguyên tắc, phương án bồi thường khi thu
hồi đất đối với từng mục đích tại Điều 39, Điều 40. Ngoài ra, Điều 42 còn bổ sung quy
định liên quan tới quyền được tái định cư, quyền được ưu tiên mua và thuê nhà ở khi
không có khu tái định cư,.. nhằm hỗ trợ hơn nữa những chủ thể bị thu hồi đất. Đồng thời,
Luật bổ sung quy định các trường hợp không được bồi thường Điều 42..
Trong Luật Đất đai 2013,
Thứ nhất, luật quy định rõ các trường hợp thu hồi đất thành 4 nhóm lí do. (Điều
61) (Điều 62). Điều 64 Điều 65 , quy định riêng về trình tự, thủ tục, cơ chế xử lí đất thu
hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm.
Thứ hai, Luật Đất đai 2013 quy định thêm về các biện pháp cưỡng chế khi có sự
bất hợp tác của NSDĐ. Điều 70 và Điều 71, Điều này tránh lạm quyền, đảm bảo quyền
và lợi ích hợp pháp của chủ thể có quyền sử dụng đất tiếp sau.
Thứ ba, vieecj bồi thường, hỗ trợ tái định cư, quy định chi tiết hơn khi đuợc làm
thành mục 2 chương VI. Điều 85 và Điều 86 tại mục này đã quy định thêm về việc lập và
thực hiện dự án tái định cư cũng như bố trí tái định cư cho NSDĐ. quy định chi tiết về
bồi thường đối với chi phí đầu tư vào đất, các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Ngoài ra, mục 3 chương này cũng bổ sung vấn đề bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản
xuất, kinh doanh.
Trong Luật Đất đai 2024 (sắp có hiệu lực), quy định về khung giá đất bị bãi bỏ,
góp phần vào việc đảm bảo quyền lợi cho chủ thể bị thu hồi đất về mức bồi thường.
3. Nhận định, đánh giá gì về việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên
thực tế thời gian qua
3.1. Những thành tựu đạt được trong hoạt động tổ chức thực thi quyền của NSDĐ
 Luật Đất đai 2013 ra đời có xu hướng ngày càng mở rộng về quyền của NSDĐ đã
đạt được những thành tựu quan trọng. Việc mở rộng quyền cho NSDĐ thông qua các
hình thức sử dụng đất, các giao dịch dân sự và trong vấn đề thu hồi đất đã làm tăng khả
năng tiếp cận và sử dụng đất, thu hút sự đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài, tạo
hành lang pháp lý ổn định chặt chẽ cho NSDĐ thực hiện nhu cầu, mong muốn của mình
đối với quyền sử dụng đất, lợi ích của NSDĐ ngày càng được quan tâm và đảm bảo.
NSDĐ được pháp luật cung cấp 1 hệ thống pháp lý rõ ràng chi tiết và mở rộng lợi
ích hơn về quyền SDĐ khiến NSDĐ yên tâm và quan tâm tới thực hiện sử dụng đất hiệu
quả. Từ đó =>tránh lãng phí đất cũng như giảm thiểu được các hành vi vi phạm trong quá
trình sử dụng đất, góp phần tạo nguồn lực đầu tư phát triển kinh tế, chính trị - xã hội.
Những thay đổi tiến bộ trong chính sách đất đai làm đất xây dựng cơ sở hạ tầng,
đô thị hóa, phát triển công nghiệp và dịch vụ tiếp tục tăng nhanh; thị trường đất đai giữa
nông thôn và thành thị, vùng núi và đồng bằng có sự chuyển biến theo hướng tích cực.
Đến năm 2020, diện tích đất đã được giao cho các đối tượng sử dụng là 26.851.354 ha,
chiếm 81,07% tổng diện tích các loại đất. Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lần đầu đạt trên 97% tổng diện tích các loại đất cần cấp, thậm chí 2024 có nơi đạt
99,45%. Số thu từ tiền sử dụng đất năm 2019 ước đạt 90 nghìn tỷ đồng, tăng gấp 2 lần so
với năm 2011; số thu từ tiền thuê đất năm 2019 ước đạt 27,3 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4
lần so với năm 2011. Hằng năm, thu từ nhà đất chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách
nhà nước.
Quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật về đất đai của Nhà nước
bước đầu phù hợp với kinh tế thị trường, phù hợp với từng giai đoạn, tạo động lực khai
thác tối đa nguồn lực đất đai, tài nguyên phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, cụ thể trong
Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu
lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển
có thu nhập cao ngày 16/06/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương
khóa XIII cũng như Luật Đất đai 2024 (sắp có hiệu lực) cũng có nhiều điểm mới, đột phá
cho thấy Đảng và Nhà nước ngày càng quan tâm đến vấn đề về đất đai cũng như quyền
của NSDĐ.
Bên cạnh đó công tác quản lý Nhà nước về đất đai tạo cũng ngày càng được quan
tâm; công tác quy hoạch, kế hoạch, đăng ký QSDĐ, cấp GCNQSDĐ được nâng cấp, rút
gọn tạo điều kiện cho NSDĐ. Tranh chấp về đất tuy chưa được khắc phục hoàn toàn
nhưng cũng thuyên giảm so với trước đây. Công tác thanh tra, kiểm tra, chấp hành chính
sách, pháp luật về đất đai cũng được tăng cường thực hiện hiệu quả hơn. Đất đai trở
thành nguồn vốn quan trọng để Nhà nước và người dân sản xuất kinh doanh, đầu tư phát
triển. Từ đó, từng bước hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính, tín dụng đất đai giúp
nhà nước quản lý đất đai, huy động các nguồn lực tài chính đất đai phục vụ đất nước.
Có thể thấy, việc thực thi quyền cho NSDĐ đạt kết quả cao trong thời gian qua
chủ yếu là do đường lối đúng đắn, công tác quản lí thực hiện có hiệu quả trong việc cập
nhật, đổi mới và áp dụng thực tiễn của Đảng và Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền và
ban ngành cũng như sự đồng tình và ý thức trách nhiệm của người dân trong lĩnh vực đất
đai.
3.2. Hạn chế, bất cập trong quá trình tổ chức, thực thi quyền của NSDĐ
Thứ nhất, thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật gây ra nhiều khó khăn khi
áp dụng pháp luật.
Trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật, các luật có liên quan có xu hướng quy
định điều chỉnh các vấn đề đất đai dẫn đến tình trạng chồng chéo, không thống nhất, đồng
bộ giữa pháp luật về đất đai với các pháp luật khác có liên quan, ví dụ như: Luật Đầu tư,
Luật xây dựng,... Tình trạng trên đã gây khó khăn cho tổ chức thực hiện và làm giảm hiệu
lực, hiệu quả của các quy định của pháp luật, dẫn tới chưa khai thác có hiệu quả nguồn
lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Việc phân cấp, phân quyền quản lý, sử dụng đất chưa hợp lý, chưa đi đôi với kiểm
tra, giám sát, kiểm soát; chưa rõ trách nhiệm giữa các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư
pháp trong vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Chưa xử lý tốt các mối quan hệ lớn trong quản lý, sử dụng đất và những tồn tại,
vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới của thực tiễn.
Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai có lúc, có nơi còn chưa kịp thời,
dứt điểm và chưa đúng pháp luật; còn tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm.
Thứ hai, công tác quản lý, thực thi và sử dụng đất còn nhiều hạn chế.
Việc giao đất, cho thuê đất ở một số nơi còn nhiều bất cập, sai phạm. Việc giải
quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số ở một số nơi còn chậm, hiệu quả
chưa cao, chưa đạt mục tiêu, yêu cầu đề ra.
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ở một số địa phương thực hiện còn
chậm, chưa đúng Nghị quyết và các quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền
lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Chưa có cơ chế hữu hiệu và chưa kiên quyết xử lý các dự án chậm tiến độ hoặc không
đưa đất vào sử dụng.
Cải cách hành chính trong quản lý đất đai còn chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu
thực tiễn; việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và
vừa còn khó khăn. Công tác đăng ký, thống kê đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động đất
đai chưa thực hiện nghiêm. Vẫn còn tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân,
doanh nghiệp.
Đất đai chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả để trở thành nguồn lực quan trọng
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng
nghiêm trọng. Tình trạng đất nông nghiệp, đất dự án bị bỏ hoang còn nhiều. Chưa giải
quyết cơ bản một số vướng mắc, bất cập liên quan đến quản lý, sử dụng đất có nguồn gốc
từ nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây
dựng kinh tế; đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm các đô
thị lớn; đất tôn giáo; đất sử dụng nhiều mục đích.
Thứ ba, một số quy định còn chưa phù hợp với thực tiễn gây nên nhiều thách
thức, khó khăn trong việc áp dụng thực hiện.
Cụ thể, Khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai 2013 quy định “hạn mức giao đất trồng
cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở
đồng bằng; không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi”. Đây là
quy định không còn phù hợp với bối cảnh hiện nay theo chủ trương xây dựng những cánh
đồng mẫu lớn, chuyên canh cây công nghiệp. Hay như điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất
đai2013 đã quy định các trường hợp Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm
pháp luật đất đai. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định
trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định
cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, có rất nhiều chủ
thể đang vi phạm pháp luật đất đai và việc thu hồi đất của các chủ thể này rất khó khăn và
gây nhiều tranh cãi, vậy mà vẫn không thể cưỡng chế đối với các chủ thể này điều này
gây khó khăn lớn cho các địa phương khi phát hiện vi phạm.
Thứ tư, hạn chế về hiểu biết pháp luật về Luật Đất đai của một số bộ phận
người dân.
Nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém nêu trên chủ yếu là do: Chưa có sự
thống nhất cao về nhận thức đối với một số vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhất là về tầm quan trọng và ý
nghĩa của sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhận thức về chính sách, pháp luật về đất đai có nơi, có lúc chưa đúng, chưa đầy
đủ. Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và người dân còn hạn
chế, họ ít dành thời gian tìm hiểu kiến thức pháp luật, và chỉ khi nào quyền lợi của bản
thân và gia đình bị xâm hại thì họ mới tìm tới luật sư. Đó cũng là lý do khiến đơn thư
khiếu nại các cơ quan chức năng nhận được càng ngày càng nhiều, trong đó có nhiều đơn
thư gửi sai quy trình.
3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
3.3.1 Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật
Thứ nhất, sửa đổi hệ thống pháp luật về đất đai nhằm khắc phục tình trạng chồng
chéo, thiếu thống nhất, đồng bộ; tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, bất cập và phát
sinh trong thực tiễn, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí; tạo điều kiện để các luật đi
vào cuộc sống, thuận lợi cho công tác tổ chức thi hành; phục vụ cho phát triển kinh tế -
xã hội và bảo đảm quốc phòng - an ninh, chủ quyền quốc gia. Cần có sự thống nhất về
nội dung liên quan đến lĩnh vực đất đai trong hệ thống pháp luật bởi hiện nay, hệ thống
pháp luật đất đai liên quan đến nhiều đạo luật thuộc các lĩnh vực khác như Luật Đầu tư,
Luật Xây dựng, Luật Hôn nhân và gia đình…Có như vậy mới giải quyết được tình trạng
mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật về các vấn đề trong lĩnh vực
đất đai, từ đó bảo đảm được quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
Thứ hai, cần quy định cụ thể, rõ ràng về phạm vi cho thuê đất của tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là
những chủ thể đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung và
trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Do đó, cần có những quy định rõ ràng và cụ thể hơn về
những đối tượng này, bảo đảm được quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, cũng như
giải quyết được tình trạng lúng túng, quan ngại trong việc các chủ thể thực hiện quyền
cho thuê của mình trên thực tiễn.
Thứ ba, bổ sung các quy định về cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi
phạm pháp luật đất đai nhằm hạn chế những tranh cãi xảy ra; tăng cường khảo sát, đánh
giá thực tế, kinh tế thị trường sửa đổi, bổ sung một số quy định, chính sách về đất đai sao
cho phù hợp với bối cảnh thực hiện các chủ trương và đạt hiệu quả trong công tác quản lý
của cơ quan chức năng.
Thứ tư, kiên quyết thực hiện xoá bỏ tình trạng “quy hoạch treo”, không để trở
thành rào cản, là cái cớ để các cơ quan, cá nhân, tổ chức có thẩm quyền từ chối thực hiện
các quyền của NSDĐ, trong đó có quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
3.3.2 Kiến nghị hoàn thiện quá trình thực thi pháp luật
Thứ nhất, tăng cường công tác tuyên truyền cho người sử dụng đất chính sách
pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, giúp
người dân nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai để hạn
chế những phát sinh và rủi ro sau khi thực hiện giao dịch.
Thứ hai, tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai;
thực hiện rà soát, công bố công khai các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo
quy định. Thực hiện đúng quy định về cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính trong
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tiếp nhận hồ sơ hành chính theo nguyên
tắc một cửa nhằm giảm phiền hà cho người dân khi thực hiện quyền sử dụng đất. Xây
dựng đội ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ với chuyên môn cao, vì đây là bộ phận trực tiếp
hướng dẫn và làm việc với công dân.
Thứ ba, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát thi hành Luật Đất đai và
xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai, đặc biệt là các dự án được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất; triển khai xây dựng hệ thống theo dõi, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất
theo quy định của Luật Đất đai. Tăng cường công tác tiếp công dân, giải quyết khiếu nại,
tố cáo để đảm bảo an ninh chính trị; chuyển giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai sang hệ thống cơ quan tư pháp để đảm bảo khách quan, minh bạch, bảo đảm quyền và
lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan đến quản lý, sử dụng đất tiếp tục tổ chức việc
tiếp nhận thông tin phản ánh vi phạm và công khai các vi phạm theo quy định của pháp
luật.