부동산학개론

2024전학기 강의노트 제3강

 재산권과 민법 부동산(복습)
①모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로

헌법 제23조 재산권보장 정한다.

②재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
③공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한
보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.

공공복리 민법 소유권 제212조

사회적 “토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.”

필요제한
제99조 1항
토지 및 그 정착물은 부동산이다.
부동산
정착물
정당보상 건물 기타 정착물
제99조 2항 명인방법
완전보상설 (기둥, 지붕, 주벽) (다리, 석축, 돌담, 나무)
상당보상설
동산
국가법령체계

법률 (국회)

시행령 (국무회의)

시행규칙

(각 행정기관)
 법의 체계 ⑴
공법 사법
⚫헌법 ⚫민법
⚫형법 ⚫민사소송법
⚫형사소송법 ⚫상법
부동산 공법 부동산 사법
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법) • 민법
• 건축법 • 상가건물임대차보호법
• 도시개발법 • 주택임대차보호법
• 택지개발촉진법 • 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
• 개발제한 구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 • 입목에 관한 법률
• 도시 및 주거환경 정비법 • 농지담보법
• 주택법 • 금융소비자 보호에 관한 법률 (금융소비자보호법)
• 산림법 • 부동산등기법 등
• 산지관리법
• 농지법 등
 법의 체계 ⑵
기본법 일반법
⚫건축기본법(07.12.21) ⚫건축법(62.1.2)
• 제1조(목적) • 제1조(목적) 판례문헌주석
이 법은 건축에 관한 국가 및 지방자치단체와 국민의 이 법은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을
책무를 정하고 건축정책의 수립·시행 등을 규정하여 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을
건축문화를 진흥함으로써 국민의 건전한 삶의 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을
영위와 복리향상에 이바지함을 목적으로 한다. 목적으로 한다.
• 제2조(기본이념) • 제2조(정의) 판례문헌
이 법은 국가 및 지방자치단체와 국민의 공동의 ①이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
노력으로 다음 각 호와 같은 건축의 공공적 가치를 1. "대지(垈地)"란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한
구현함을 기본이념으로 한다. 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만,
1. 국민의 안전·건강 및 복지에 직접 관련된 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의
생활공간의 조성 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의
2. 사회의 다양한 요구를 조정하고 수용하며 대지로 할 수 있다.
경제활동의 토대가 되는 공간환경의 조성
3. 지역의 고유한 생활양식과 역사를 반영하고
미래세대에 계승될 문화공간의 창조 및 조성
 법의 체계 ⑶
◼ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법) (02.02.04)
제1조(목적) 4. "도시·군관리계획"이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는
이 법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관,
등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을
삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 한다. [전문개정 2009.2.6] 말한다.
제2조(정의) 가. 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. [개정 2011.4.14, 나. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域),
2012.12.18, 2015.1.6, 2017.4.18, 2017.12.26, 2021.1.12] [[시행일 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
2021.7.13]] 다. 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
1. "광역도시계획"이란 제10조에 따라 지정된 광역계획권의 라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획
장기발전방향을 제시하는 계획을 말한다. 마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
2. "도시·군계획"이란 바. 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 입지규제최소구역계획
관할 구역에 있는 군은 제외한다. 이하 같다)의 관할 구역에 5. "지구단위계획"이란 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지
대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을
도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 구분한다. 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는
3. "도시·군기본계획"이란 도시·군관리계획을 말한다.
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 5의2. "입지규제최소구역계획"이란 입지규제최소구역에서의 토지의 이용
구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관한 사항 등
종합계획으로서 도시·군관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 입지규제최소구역의 관리에 필요한 사항을 정하기 위하여 수립하는
말한다. 도시·군관리계획을 말한다.
 헌법 부동산 관련 조항 ⑴
제23조
① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
② 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
③ 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.
제9장 경제
120조
② 국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 그 균형있는 개발과 이용을 위하여 필요한 계획을 수립한다.
제122조
국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여
그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.

• 제40조 입법권은 국회에 속한다.

제3장 국회 • 제52조 국회의원과 정부는 법률안을 제출할 수 있다.
법률

• 제1절 대통령 제66조 ④행정권은 대통령을 수반으로 하는 정부에 속한다.

제4장 정부 • 제2절 행정부 제89조 다음 사항은 국무회의의 심의를 거쳐야 한다.
집행
 헌법 부동산 관련 조항 ⑵
제2정 국무총리와 국무위원 • 제89조 다음 사항은 국무회의의 심의를 거쳐야 한다.
제86조 ①국무총리는 국회의 동의를 1. 국정의 기본계획과 정부의 일반정책
얻어 대통령이 임명한다. 2. 선전·강화 기타 중요한 대외정책
제87조 판례문헌 3. 헌법개정안·국민투표안·조약안·법률안 및 대통령령안
①국무위원은 국무총리의 제청으로 4. 예산안·결산·국유재산처분의 기본계획·국가의 부담이 될 계약 기타 재정에
대통령이 임명한다. 관한 중요사항
②국무위원은 국정에 관하여 5. 대통령의 긴급명령·긴급재정경제처분 및 명령 또는 계엄과 그 해제
대통령을 보좌하며, 국무회의의 6. 군사에 관한 중요사항
구성원으로서 국정을 심의한다. 7. 국회의 임시회 집회의 요구
8. 영전수여
제2관 국무위원 9. 사면·감형과 복권
제88조 10. 행정각부간의 권한의 획정
①국무회의는 정부의 권한에 속하는 11. 정부안의 권한의 위임 또는 배정에 관한 기본계획
중요한 정책을 심의한다. 12. 국정처리상황의 평가·분석
②국무회의는 대통령·국무총리와 13. 행정각부의 중요한 정책의 수립과 조정
15인이상 30인이하의 국무위원으로 14. 정당해산의 제소
구성한다. 15. 정부에 제출 또는 회부된 정부의 정책에 관계되는 청원의 심사
③대통령은 국무회의의 의장이 되고, 16. 검찰총장·합동참모의장·각군참모총장·국립대학교총장·대사 기타 법률이
국무총리는 부의장이 된다. 정한 공무원과 국영기업체관리자의 임명
17. 기타 대통령·국무총리 또는 국무위원이 제출한 사항
 헌법 부동산 관련 조항 ⑶
제8장 지방자치

제117조
①지방자치단체는 주민의 복리에 관한 사무를 처리하고 재산을 관리하며,
법령의 범위안에서 자치에 관한 규정을 제정할 수 있다.
②지방자치단체의 종류는 법률로 정한다.

제118조
①지방자치단체에 의회를 둔다.
②지방의회의 조직·권한·의원선거와 지방자치단체의 장의 선임방법 기타
지방자치단체의 조직과 운영에 관한 사항은 법률로 정한다.
 • 현대국가 중앙집권 전제, 이에 대해 지방분권의
주장 대두, 주민자치 필요

지방자치란 • 2000년대 들어서 과거 권위주의식 중앙집권

체제는 더 이상 효율성을 잃음

• 거대한 경직된 국가조직은 지방이 각각 자기

완결성을 갖고 창의성 발휘, 유기적 네트워크

지방분권필요? • 중앙정부와 지방정부 상호의존적 협업관계 중요

• 2018년 헌법 개정 무산 → 지방분권형
지방자치법이 전면개정(21.1.12 공포, 22.1.13 시행)

• 그러나 여야 정치가 및 학계 아직 미흡 →
주민재산권보호 전면개정 주장
 • 20세기식 중앙정부 주도 국가발전 한계
• 제3차 산업시대 과거 수도권, 대도시 인구 및 자본
집중 번영상징

지방자치란 • 현재 생산, 노동이 해외로 빠지고 환경 문제심각화

• 제4차 산업시대 →저출산, 고령화, 일자리, 교육,
주택, 교통, 유통 등 수도권 집중은 많은 사회적
문제로 사회갈등마저 초래

지방분권필요? • 지금은 무한경쟁의 혼돈 사회, 지방소멸 시대에

지방분권 이외에 대안이 없음
• 지방의 몰락 → 중앙의 기반을 취약 가속화
• 사회발달 구조복잡화 → 중앙정부가 모든 계획 실행

주민재산권보호 •
불가능 → 지방은 점점 소멸되며 쇠약
결국은 지방 주민(국민)의 재산 가치도 하락 불가피
 ✓ 중앙정부와 지방정부는 헌법 법률 용어가 아님
✓ 지방정부의 영어 “Local government”
✓ 지방자치단체는 “Administrative divisions”

지방자치란 ✓ 우리나라 지방자치단체는 지방자치법에 따르면

Administrative divisions
✓ 지방정부는 중앙정부의 꼭두각시 인형
✓ 지금까지 지방자치가 정치가 등에 잘못되어

지방분권필요? 지방자치제 폐기론 무용론 강하게 대두

✓ 지방분권 절대 포기할 수 없는 민주주의 가치
✓ 한국의 지방자치는 1995년부터 이제 30년 역사
✓ 오랜 역사 가운데 지방자치는 이제 시작
✓ 국민 스스로가 자신의 재산권 보호 차원에서 지방분권
주민재산권보호 완성에 스스로 노력해야
✓ 주민은 스스로 자신의 재산 가치 늘려야
 지방자치법 ⑴
제1조(목적)
이 법은 지방자치단체의 종류와 조직 및 운영, 주민의 지방자치행정 참여에 관한 사항과 국가와 지방자치
단체 사이의 기본적인 관계를 정함으로써 지방자치행정을 민주적이고 능률적으로 수행하고, 지방을 균
형 있게 발전시키며, 대한민국을 민주적으로 발전시키려는 것을 목적으로 한다.
제2조(지방자치단체의 종류)
① 지방자치단체는 다음의 두 가지 종류로 구분한다.
1. 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도
2. 시, 군, 구
② 지방자치단체인 구(이하 "자치구"라 한다)는 특별시와 광역시의 관할 구역의 구만을 말하며, 자치구의
자치권의 범위는 법령으로 정하는 바에 따라 시·군과 다르게 할 수 있다.
③ 제1항의 지방자치단체 외에 특정한 목적을 수행하기 위하여 필요하면 따로 특별지방자치단체를 설치
할 수 있다. 이 경우 특별지방자치단체의 설치 등에 관하여는 제12장에서 정하는 바에 따른다.
 지방자치법 ⑵
제3조(지방자치단체의 법인격과 관할) 판례문헌
• ① 지방자치단체는 법인으로 한다.
• ② 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)는
대통령
정부의 직할(直轄)로 두고, 시는 도 또는 특별자치도의 관할 구역 안에,
군은 광역시·도 또는 특별자치도의 관할 구역 안에 두며, 자치구는 특별
시와 광역시의 관할 구역 안에 둔다. 다만, 특별자치도의 경우에는 법률
이 정하는 바에 따라 관할 구역 안에 시 또는 군을 두지 아니할 수 있다. 국무위원(각부 장관)
[개정 2023.6.7]
• ③ 특별시·광역시 또는 특별자치시가 아닌 인구 50만 이상의 시에는 자
치구가 아닌 구를 둘 수 있고, 군에는 읍·면을 두며, 시와 구(자치구를 포
특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도
함한다)에는 동을, 읍·면에는 리를 둔다.
• ④ 제10조제2항에 따라 설치된 시에는 도시의 형태를 갖춘 지역에는 동
을, 그 밖의 지역에는 읍·면을 두되, 자치구가 아닌 구를 둘 경우에는 그 ※ 대도시(50만 이상)
지방자치법 198조
구에 읍·면·동을 둘 수 있다. 시, 군, 구
• ⑤ 특별자치시와 관할 구역 안에 시 또는 군을 두지 아니하는 특별자치도
의 하부행정기관에 관한 사항은 따로 법률로 정한다. [개정 2023.6.7]
 지방자치법 ⑶
제4조(지방자치단체의 기관구성 형태의 특례)
① 지방자치단체의 의회(이하 "지방의회"라 한다)와 집행기관에 관한 이 법의 규정에도 불구하고 따로 법률로 정하는
바에 따라 지방자치단체의 장의 선임방법을 포함한 지방자치단체의 기관구성 형태를 달리 할 수 있다.
② 제1항에 따라 지방의회와 집행기관의 구성을 달리하려는 경우에는 「주민투표법」에 따른 주민투표를 거쳐야 한다.

제19조(조례의 제정과 개정·폐지 청구)

① 주민은 지방자치단체의 조례를 제정하거나 개정하거나 폐지할 것을 청구할 수 있다.
② 조례의 제정·개정 또는 폐지 청구의 청구권자·청구대상·청구요건 및 절차 등에 관한 사항은 따로 법률*로 정한다.
*주민조례발안에 관한 법률
** 직접민제요소
제21조 주민감사 제1항 “지방자치단체를 당사자로 하는 매매·임차·도급 계약이나 그 밖의 계약의 체결·이행에 관한
사항”
제18조 주민투표, 제25조 주민소환 등
 법률을 바르게 보는 법 ⑴
예: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법)

✓ 법률에는 반드시 제1조에 목적을 기술

제1조(목적) 이 법은 국토의 이용·개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고
국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 한다.

✓ 용어 정의 : 제2조 또는 제3조에는
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

✓ 법률의 계층구조
제1조 제2조 … :조
①②… :항
1. 2. … :호
가. 나. … :목

✓ 소관부처장(장관) 명시
제3조의2(도시의 지속가능성 및 생활인프라 수준 평가)
① 국토교통부장관은 도시의 지속가능하고 균형 있는 발전과 주민의 편리하고 쾌적한 삶을 위하여 도시의 지속가능성 및
생활인프라(교육시설, 문화·체육시설, 교통시설 등의 시설로서 국토교통부장관이 정하는 것을 말한다) 수준을 평가할 수 있다.
 법률을 바르게 보는 법 ⑵예: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법)

✓ 이상과 이하, 그리고 미만 ①

제29조(도시ㆍ군관리계획의 결정권자)
① 도시·군관리계획은 시·도지사가 직접 또는 시장·군수의 신청에 따라 결정한다. 다만, 「지방자치법」 제198조에 따른
서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 경우에는 해당 시장(이하
"대도시 시장"이라 한다)이 직접 결정하고, 다음 각 호의 도시·군관리계획은 시장 또는 군수가 직접 결정한다.
제75조의3(성장관리계획의 수립 등)
② 성장관리계획구역에서는 제77조제1항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 성장관리계획으로 정하는 바에
따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 비율까지 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.
1. 계획관리지역: 50퍼센트 이하
2. 생산관리지역·농림지역 및 대통령령으로 정하는 녹지지역: 30퍼센트 이하
제8조(다른 법률에 따른 토지 이용에 관한 구역 등의 지정 제한 등)
③ 지방자치단체의 장이 제2항에 따라 승인을 받아야 하는 구역등 중 대통령령으로 정하는 면적 미만의 구역등을 지정하거나
변경하려는 경우 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 제2항에도 불구하고
국토교통부장관의 승인을 받지 아니하되, 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 시·도지사의 승인을
받아야 한다.
 법률을 바르게 보는 법 ⑶
✓ 이상과 이하, 그리고 미만 ②

이상(以上) “인구 50명 이상＂ 49 50 51 52 53

이하(以下) “인구 50명 이하＂ 48 49 50 51

미만(未滿) “인구 50명 미만＂ 48 49 50 51

以 未
자유의 제한과 해제의 형태
금지 예(例) 해제
강
절대적 금지 인신매매
의료 목적 등
억제적 금지 아편사용 금지 예외적 사용 허가

예방적 금지 건축행위 금지 건축허가, 개발행위허가

등록 정기간행물 등록 수리
(수리(受理)를 요하는 신고)

약 신고
(수리를 요하지 않는 신고)
혼인신고

자유 동거
 다음 시간
부동산 관련 법
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
• 건축법
• 수도권정비계획법
등 상세분석