‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬

‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬

‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫‪Housing allowances in the city of Batna and its contribution to residential production‬‬

‫‪(field study for the award of 800 Mujahedeen and the allocation of Riyadh 2).‬‬

‫د مشنان فوزي‬
‫دكتوراه العلوم في علم االجتماع الحضري‬
‫جامعة الحاج لخضر باتنة ‪-1‬الجزائر‬
‫البريد اإللكتروني ‪fouzi.lbatni@yahoo.fr:‬‬

‫ملـخص‪:‬‬
‫تهدف هذه الدراسة إلى التطرق ألهم األشكال الحضرية وأكثرها تطورا وانتشارا على أطراف املدنةة والي‬
‫تعرف باسم التحصيصات السكةية‪ ،‬كما نكمن دورها في مجال توفير السكن الحضري وضبط الةمو‬
‫العمراني ملدنةة باتةة مجال دراستةا وتعتبر في نظر الدولة الجزائرية كوسيلة لتةظيم السياسة السكةية‪.‬‬
‫وتوصلةا في نهانة دراستةا لهذا الشكل الحضري لعدة نتائج أهمها أن هذه التحصيصات جاءت كرد فعل‬
‫للبةاء الفوضوي إضافة إلى ظهور بعض الجوانب السلبية الي تةقص من أهميتها ودورها في تةظيم املجال‬
‫الحضري والتأثير عليه‪.‬‬
‫الكلمات املفتاحية‪ :‬الشكل الحضري‪-‬النسيج الحضري‪-‬التحصيصات السكةية‪.‬‬
‫‪Abstract:‬‬
‫‪This study aims to study the most important urban forms on the outskirts of the city, called‬‬
‫‪housing benefits, and its role in providing urban housing and control of urban growth in Batna.‬‬
‫‪Housing We arrived at the end of our study of this urban form of several results, the most‬‬
‫‪important of these Althsasat came in response to the chaotic construction, in addition to the‬‬
‫‪emergence of some negative aspects that undermine the importance and the role in the‬‬
‫‪organization of the urban area and the impact.‬‬
‫‪Keywords: urban form - urban fabric - residential lotissement.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪101‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫مق ـ ـ ـ ــدمة‪:‬‬
‫عرفت معظم مدن الجزائر كغيرها من مدن العالم العدند من املشاكل واالنعكاسات السلبية‬
‫االجتماعية واالقتصادنة الةابعة من الةمو الدنمغرافي املتسارع الذي خلق أزمة سكةية‬
‫(بشيرالتيجاني‪ ،2000،‬ص‪ ،)52‬مما ألزم الدولة الجزائرية فرض عدة وسائل ملواجهة هذه الفوض ى‬
‫العمرانية وخلق سياسة سكةية عن طريق إقامة مةاطق سكةية حضرية جدندة الي بدأ العمل بها‬
‫سةة ‪.1975‬‬
‫وخالل التسعيةات تغير الةظام السياس في الجزائر بفتح السوق العقارية‪ ،‬مما مكن القطاع‬
‫الخاص دخول السوق وإنشاء تحصيصات خاصة بهم‪ ،‬وهذا ضمن قانون الترقية العقارية الذي‬
‫ظهر سةة ‪ ،1986‬وبهذا تعددت األطراف املتدخلة في إنتاج السكن في مجال التحصيصات السكةية‬
‫وبالتالي تعدد أصةافها‪.‬‬
‫إن جل توسعات املدن الجزائرية إلى غانة القرن املاض نمت وتطورت وفق نمط التحصيصات‬
‫املتعاقبة وخاصة بأطرافها‪ ،‬ومن بينها مدنةة باتةة الي تنتم إلى سلسلة تراتب املدن الكبرى بتعداد‬
‫سكاني نقدر بـ ‪ 247520‬نسمة‪( 1‬الدنوان الوطن لإلحصاء‪ ،1998،‬ص‪ ،)35‬وبحضيرة سكةية تقدر‬
‫بـ ‪ 45838‬سكن (نفس املصدر السابق‪ ،1998 ،‬ص‪ ،)42‬وتوجد بها العدند من أصةاف‬
‫التحصيصات الي شهدتها الجزائر‪ ،‬وساهمت في تشكيل املظهر الحضري للمدنةة‪ ،‬وأدت إلى امتداد‬
‫مجالي مفرط‪.‬‬
‫أهداف الدراسة‪ :‬تكمن في معرفة مدى نجاح سياسة التحصيصات السكةية داخل مدنةة باتةة‬
‫من حيث واقع تواجدها وطريقة تخطيطها‪.‬‬
‫فرضية الدراسة‪ :‬تعتبر التحصيصات السكةية بمدنةة باتةة كةتيجة طبيعية النتشار املباني‬
‫العشوائية وعدم التحكم في نمو وتةظيم النسيج الحضري للمدنةة‪.‬‬
‫إشكالية الدراسة ‪ :‬لقد كان لةمط التحصيصات دور مهم في توفير السكن الحضري وضبط‬
‫الةمو العمراني في ظل مجموعة من األطر القانونية الي تقوم بتةظيم وتسيير هذه الوسيلة‬
‫العمرانية‪ ،‬لكن رغم هذا كله نجد أن هذا الةمط ال نخلو من مشاكل انعكست سلبا من خالل‬
‫عدم تطبيقها على أرض الواقع‪ ،‬مما نتج عةه انحراف و تةاقض بين املخطط الةظري واالنجاز في‬
‫امليدان من خالل عدم التجانس العمراني داخل التحصيصات السكةية وعدم تلبية حاجيات‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪102‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫السكان‪ ،‬و هوما أدى بةا إلى بلورة إشكالية دراستةا في طرح عدة أسئلة ‪ :‬ما واقع التحصيصات‬
‫السكةية ودورها في إنتاج نسيج عمراني مةظم وفق أطر قانونية داخل املدنةة؟ وكيف نمكن‬
‫التدخل ملعالجة الةقائص والسلبيات لها خاصة مع تةوع األطراف املتدخلة في إنجازها؟‬
‫أوال‪ :‬اإلطار املفاهيمي للدراسة‬
‫‪ -1‬مفهوم التحصيصات‪( :‬التجزئة)‬
‫تعتبر التحصيصات وسيلة إلنجاز السكن الحضري الفردي واملدمج ضمن مخططات التوجيه‬
‫والتهيئة العمرانية‪ ،‬فالتحصيص هو "كل تقسيم لقطعتين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو‬
‫عدة ملك مهما كان موقعها‪ ،‬من شأنها أن تستعمل في عملية تشييد بةانة" (الصادق مزهود‪،1995،‬‬
‫ص‪.)160‬‬
‫ويعتبر التحصيص أنضا‪" :‬كل تقسيم أو تجزئة مللكية عقارية كبيرة على نحو حصص متفاوتة‬
‫املساحة‪ ،‬بهدف إنجاز مباني موجهة لنشاط معين (سكن ‪ ،‬تجاري‪ ،‬صةاعي)" (بوقيس نذنرة‪،2003 ،‬‬
‫ص‪.)119‬‬
‫كما تعتبر وسيلة عمرانية تهدف إلى توفير السكن الحضري وضبط التوسع العمراني املةظم‪،‬‬
‫والتقليل من حدة التعمير الفوضوي الذي تعرفه مدنةة باتةة بشكل كبير‪ ،‬وفي مختلف اتجاهاته‪،‬‬
‫والذي يشكل حوالي نسبة ‪( %60‬املخطط التوجيه للتهيئة والتعمير‪ ،1998،‬ص‪ )119‬من حظيرتها‬
‫العقارية‪ ،‬في حين التحصيصات بمختلف أصةافها تستحوذ ‪ 10.84%‬من إجمالي مساحة املدنةة‬
‫(القانون ‪ ،11،1991/9‬ص‪.)80‬‬
‫كما يعرفها الفقيه دولو بادنر على أنها تلك العملية الي تستهدف التقسيم اإلداري مللكية عن‬
‫طريق البيع واإلنجار إلى قطع إلنشاء مساكن وحدائق‪ ،‬أو مؤسسات صةاعية وتجارية‪.......‬‬
‫كما تعرف بأنها عملية ترمي إلى تقسيم امللكية العقارية إلى عدة بقع إلقامة أبنية عليها‪ ،‬حيث نظل‬
‫بحسب هذا املفهوم تقسيم أو تجزئة األرض من خصائص حق امللكية‪ ،‬بل إن عملية التجزئة‬
‫العقارية تعد في أصلها عملية خاصة تتيح ملالكها حرية التصرف (الدنوان الوطن لإلحصاء‪،1987،‬‬
‫ص‪.)120‬‬
‫بصفة عامة تعتبر تجزئة عقارية أو تحصيص تقسيم عقار من العقارات عن طريق البيع أو‬
‫اإلنجار أو القسمة إلى بقعتين أو أكثر لتشييد مبان للسكن لغرض صةاعي أو سياحي أو تجاري أو‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪103‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫حرفي مهما كانت مساحة البقع الي نتكون منها العقار املراد تجزئته (املادة ‪ 7‬من املرسوم التةفيذي‬
‫رقم ‪ ،196،1998/91‬ص‪.)926-924‬‬
‫‪-2‬الشكل الحضري‪ :‬نمكن التعبير عةه بأنه العالقة بين املجال املبن والشاغر أي ما يسمى بالفراغ‬
‫أو التوابع‪(Alberto Zuchill, 1998 p76) .‬‬
‫كما يعتبر أحد العةاصر األساسية في التعمير و اإلنتاج الحضري فهو نلعب دورا أساسيا في‬
‫دراسة تةظيم املجال وتحدند املظهر العام للمدنةة الذي يعكس بدوره مستوى معيشة سكانها‪ ،‬كما‬
‫نمثل الشكل الحضري أنضا جانبا أساسيا من مكونات البيئة العمرانية‪ ،‬فه تعطي الصورة‬
‫النطباع املتلقي عن تلك البيئة فاستيعاب الشكل و إدراكه من قبل املتلقي هو األساس في فهم‬
‫املدنةة ككل‪ ،‬والي هي مجاميع من األشكال املتداخلة‪.‬‬
‫‪-3‬النسيج العمراني‪ :‬يعرفه الدكتور ماجد الخطيب في مقدمة كتابه بأنه‪Farida Nacer), ( :‬‬
‫‪"(2003,p82‬نمثل تفاعل عدد من املةظومات االقتصادنة والعمرانية واالجتماعية مع بعضها‪،‬‬
‫لتكوين بنية مترابطة لها خصوصياتها‪ ،‬وبذلك نكون النسيج الحضري نظاما معقدا تحكمه‬
‫مجموعة من العالقات املتبادلة واملتداخلة"‪.‬‬
‫كما يعرف أنضا (املخطط التوجيه للتهيئة والتعمير‪ ،1998 ،‬ص‪ :)36‬أنه عبارة عن نظام مكون‬
‫من عةاصر فيزنائية تتمثل في شبكة الطرق‪،‬الفضاء املبن ‪ ،‬الفضاء الحر واملوقع‪ ،‬والتجاوز بين هذه‬
‫العةاصر يعرف بخصائص الفضاء الحضري‪ ،‬والذي يعرف تحوالت ثابتة‪ ،‬وراجعة للتطور الذي‬
‫تتعرض له هذه العةاصر املكونة له عبر مرور الزمن‪.‬‬
‫‪-4‬التوسع العمراني‪( Henri Jacquot,2000,p415) :‬مفهوم عام متعدد الوجوه يشير إلى توسع‬
‫مدنةة ما‪ ،‬وضواحيها على حساب األراض واملةاطق املحيطة بها‪ ،‬تؤدي هذه الظاهرة إلى تطوير‬
‫املةاطق الريفية املجاورة للمدن الكبيرة تدريجيا‪ ،‬وزيادة كثافتها السكانية شيئا فشيئا‪ .‬على رفع‬
‫مستوى الخدمات فيها‪.‬‬
‫كما يعرفه هربرت وكتمان‪ :‬انتشار الهيكل العمراني للمدنةة خارج الحدود املوضوعة لها‪،‬أي امتداد‬
‫عمران ‪ Extension‬وتحمل كلمة االنتشار طياتها عدم التقيد بحدود املةاطق العمرانية‪ ،‬كما عرف‬
‫التوسع العمراني بامتداد املدن (مشروع القانون الجدند ‪ ،04،2005/04‬ص‪. ) 101‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪104‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫وعرفه عبد الرزاق عباس حسين‪ :‬لفظة التوسع العمراني تشمل زيادة ميل السكان إلى املدن‬
‫الكبيرة‪ ،‬إذن التوسع يعن توسع املجال للهيكل العمراني للمدنةة خارج الحدود الحالية‪ ،‬أي الزيادة‬
‫في استعماالت األرض للمدنةة االقتصادنة واالجتماعية والعمرانية‪.‬‬
‫وكمفهوم إجرائي هو عملية تطوير املجتمعات الحضرية الي تزداد كثافتها السكانية ويتسع حجم‬
‫مدنها من خالل إنشاء مشاريع ومخططات بهدف اشتغال األفراد في شيى القطاعات‪ ،‬وتوزيع‬
‫التكةولوجيا‪ ،‬وسيادة املهن التجارية والصةاعية والخدمات قصد تحقيق الرفاهية والرقي اجتماعيا‬
‫واقتصادنا‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬نشأة وتطور التحصيصات السكنية في مدينة باتنة‬
‫عرفت سياسة التحصيصات في مدنةة باتةة مرحلتين أساسيتين في تاريخ نموها العمراني حيث‬
‫ارتبطت كل مرحلة بقانون عقاري معين‪ ،‬باإلضافة إلى تةوع في أنماط التحصيصات‪:‬‬
‫‪-1‬املرحلة األولى (‪( )1986-1974‬سيطرة التحصيصات العمومية)‪:‬‬
‫وتمثل مرحلة بدانة التفكير في التحصيصات كوسيلة عمرانية خاصة بعد صدور األمر ‪26/74‬‬
‫املؤرخ في ‪ 1974/02/20‬و الذي بمقتضاه أصبحت البلدنة مالكة ملجمل األراض الداخلة في محيط‬
‫تعميرها مهما كانت ملكيتها واستخدامها في األغراض العامة أو بيعها في شكل قطع مجزأة للخواص‬
‫من أجل بةاء املساكن الفردنة على أن تقوم البلدنة بإنجاز مخطط التحصيص على حسابها‬
‫الخاص من أجل تطبيق القوانين املعمارية‪ ،‬واملحافظة على النسيج العمراني ‪Jean‬‬
‫‪ (Jean claude,1979,p67) jeanclaude,1979‬هذا القانون الذي جمد السوق العقارية لحساب‬
‫تةمية وتطوير البلدنات وكانت أهدافه ترمي إلى ‪:‬‬
‫‪ -‬حمانة األراض الزراعية من تقدم التعمير والصةاعة‪.‬‬
‫‪ -‬الوقوف ضد كل أعمال املضاربة لألراض القابلة للبةاء‪.‬‬
‫‪-‬عقلةة توطين التجهيزات العمومية‪.‬‬
‫نمكن القول هةا أن مدنةة باتةة عرفت كغيرها من املدن انتشارا واسعا لهذا الشكل العمراني في‬
‫مختلف اتجاهاتها وخاصة في الجهة الجةوبية حيث تعتبر التحصيصات أداة من أدوات التعمير‬
‫العملياتي إلى جانب املةاطق السكةية الحضرية الجدندة‪.‬‬
‫‪-2‬التحصيصات كرد فعل للبناء الفوضوي وتلبية لالحتياجات العائلية‪)1978-1974( :‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪105‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫امتدت هذه التحصيصات في الجهة الجةوبية للمدنةة أنن تتركز أكبر نسبة وأهم حي النتشار البةاء‬
‫الالشرعي (حي بوعقال) وتتمثل هذه التحصيصات في تحصيص كموني‪ ،‬تحصيص البستان‪،‬‬
‫بوعريف والزهور‪ ،‬وبمعدل ‪ 16‬هكتار (ماجد الخطيب‪ ،‬دون سةة نشر) للتحصيص‪ ،‬وهذا مع بدانة‬
‫ظهور التحصيصات العمومية سةة ‪.1974‬‬
‫‪-3‬تحصيصات ضمن برنامج املناطق السكنية الحضرية الجديدة (‪ )1984-1978‬تاريخ إنجاز‬
‫املخطط العمراني الرئيس ي‪:‬‬
‫جاءت التحصيصات السكةية ضمن املةاطق السكةية الحضرية الجدندة الي ظهرت مةذ‬
‫الثمانيةات و املكونة من أربعة مةاطق كان من املقرر أن توفر ‪ 10230‬مسكةا‪ ،‬غير أن مةطقتان‬
‫حضريتان بالجهة الجةوبية و الثانية بالجةوب الغربي انطلق مشروعهما مةذ سةة ‪ 1979/1978‬على‬
‫التوالي‪ ،‬أما املةطقة الثالثة بوزوران و الرابعة ببارك فوراج تم إلغائهما‪ ،‬حيث أن املةطقة الحضرية‬
‫خصص فيها للتحصيصات ‪ 68.94‬هكتار من إجمالي مساحة املةطقة و تضم ‪ 1743‬حصة املكونة‬
‫لتحصيصات( املجاهدنن‪ ،‬تامشيط قطاع ‪3‬و‪ ،4‬تامشيط املجاهدنن و حشاشةة ومجموعة من‬
‫التعاونيات)‪ ،‬أما املةطقة الثانية فتشكل فيها مساحة السكن الفردي املةظم (تحصيصات‪،‬‬
‫تعاونيات) ‪ 50.06‬هكتار أي ما نسبته ‪ % 25.63‬من مساحة املةطقة املقدرة بـ ‪ 198.70‬هكتار‬
‫(مدونة العمران‪ . )2012،‬وقد تم تعدنل مساحة املةطقة السكةية الحضرية الجدندة الثانية‬
‫بإضافة هياكل الجامعة وبعض التحصيصات‪ ،‬فأصبحت مساحتها ‪ 336.15‬هكتار وبالتالي ارتفعت‬
‫نسبة استهالك السكن الفردي إلى ‪ % 69.60‬من إجمالي املساحة الجدندة للمةطقة‪.‬‬
‫جدول (رقم ‪ )1‬يبين طبيعة االستهالك املجالي في املنطقة الحضرية الجديدة الثانية‪:‬‬
‫‪%‬النسبة‬ ‫مساحة‬ ‫‪%‬النسبة‬ ‫عدد السكان‬
‫االستهالك‬
‫‪18.68‬‬ ‫‪37.14‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪2366‬‬ ‫السكن الجماعي‬
‫‪25.63‬‬ ‫‪50.06‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪1096‬‬ ‫السكن الفردي‬
‫‪-‬تحصيصات ‪ -‬تعاونيات‬
‫‪-‬ترقية عقارية‬
‫‪30.45‬‬ ‫‪60.53‬‬ ‫‪-‬‬ ‫التجهيزات‬
‫‪4.24‬‬ ‫‪8.44‬‬ ‫‪-‬‬ ‫االحتياجات العائلية‬
‫‪21‬‬ ‫‪41.71‬‬ ‫‪-‬‬ ‫األراضي الشاغرة‪+‬منطقة االرتفاقات‬
‫‪100‬‬ ‫‪198.78‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪3462‬‬ ‫المجموع‬
‫املصدر‪ :‬املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير لبلدية باتنة‪ ،1998 ،‬ص ‪.125‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪106‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫جدول (رقم‪ )2‬يبين طبيعة االستهالك املجالي في املنطقة السكنية الحضرية الجديدة األولى‬
‫ونصيب التحصيصات من هذا االستهالك‪:‬‬
‫‪%‬النسبة‬ ‫مساحة‬ ‫‪%‬النسبة‬ ‫عدد السكان‬
‫االستهالك‬
‫‪36‬‬ ‫‪53.06‬‬ ‫‪66.30‬‬ ‫‪3416‬‬ ‫السكن الجماعي‬
‫السكن الفردي‬
‫‪45‬‬ ‫‪68.94‬‬ ‫‪26.72‬‬ ‫‪1743‬‬ ‫‪-‬تحصيصات‬
‫‪-‬تعاونيات‬
‫‪-‬ترقية عقارية‬
‫‪12‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪6.97‬‬ ‫‪07‬‬ ‫سكنات عشوائية‬
‫‪07‬‬ ‫‪10.5‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫التجهيز‬
‫‪100‬‬ ‫‪050‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪5169‬‬ ‫المجموع‬
‫املصدر‪ :‬املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير لبلدية باتنة‪ ،1998 ،‬ص ‪.119‬‬
‫‪-4‬املرحلة الثانية (‪ :)2006-1986‬فتح السوق العقارية وظهور متدخلين جدد‬
‫تتميز هذه املرحلة بتخلي الدولة عن إنجاز التحصيصات فاسحة املجال أمام هيئات أخرى سواء‬
‫عمومية أو خاصة‪ ،‬وما ميز هذه املرحلة هو صدور عدة قوانين عقارية‪:‬‬
‫أ‪-‬القانون ‪ 25 :/90‬املؤرخ في ‪ 1990/11/18‬واملتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬وكذا األمر ‪ 26/95‬الصادر‬
‫في ‪ 1995/11/25‬املعدل واملتمم لقانون ‪ 25/90‬الذي أعاد االعتبار للملكية الخاصة‪ ،‬ووضع حد‬
‫الحتكار البلدنات لكل املعامالت العقارية مع بقاء الدولة والجماعات املحلية املةظم الوحيد للسوق‬
‫العقارية‪ ،‬حيث وضعت تحت تصرفها مجموعة من القوانين واملراسيم واألدوات القانونية ملةع‬
‫إنشاء سوق عقارية فوضوية تتسم باملضاربة‪ ،‬ومن بين هذه الوسائل نجد‪:‬‬
‫‪ -‬حق الشفعة (د‪.‬عبدا لهادي مقداد‪ ،2000،‬ص‪.)70‬‬
‫– نزع امللكية من أجل املةفعة العامة‪.‬‬
‫– شراء األراض من السوق العقارية عن طريق الوكاالت العقارية‪.‬‬
‫ب‪-‬قانون الترقية العقارية ‪ :07/86‬والذي ظهر في جو اقتصادي نتسم بتدهور املصادر املالية‬
‫العامة للبالد وعجز الدولة عن تلبية الطلب املتزاند للسكن حيث سمح هذا القانون بالبحث عن‬
‫موارد أخرى للتمويل تتمثل في املال الخاص باملواطةين عن طريق االدخار املوجه في تمويل السكن‪.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪107‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫ورغم أن قانون ‪ 07/86‬نفتح املجال نحو الترقية العقارية الخاصة إال أن التةاقضات والضغوطات‬
‫التشريعية والعقبات التمويلية أدت إلى تحول أصحاب رؤوس األموال عن ترقية السكن إلى‬
‫نشاطات أخرى أكثر ضمانا‪.‬‬
‫ج – املرسوم التشريعي رقم ‪ :03/93‬املؤرخ في‪ 1993/03/01 :‬وهو مرسوم حدد اإلطار العام‬
‫املتعلق بالنشاط العقاري حيث من خالله يعد املتعاملون في الترقية العقارية تجارا باستثةاء الذنن‬
‫نقومون بعمليات الترقية العقارية لتلبية حاجاتهم الخاصة‪ ،‬أو حاجات املشتركين في ذلك‪ ،‬وقد‬
‫حدد أنضا عالقة املتعامل باملشتري وعالقة املؤجر باملستأجر وامللكية املشتركة‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬أصناف التحصيصات‪:‬‬
‫‪ -1‬التحصيصات العمومية ‪ :‬و نقصد بها التحصيصات الي تقوم بإنجازها الجماعات املحلية و‬
‫املتمثلة في البلدنة غير أن تدخلها توقف سةة ‪ 1986‬حيث فتحت السوق العقارية للخواص وفقا‬
‫لصدور القانون ‪ 86/07‬املؤرخ في ‪ 1986/03/04‬وصدور املرسوم التشريعي ‪ 90/405‬املؤرخ في‬
‫‪ 1990/12/22‬الذي بموجبه تم إنشاء الوكالة املحلية للتسيير والتةظيم العقاريين الحضريين لتقوم‬
‫بمساعدة البلدنات في السهر على تةظيم وتسيير محفظتها العقارية بإنشاء تحصيصات لفائدة‬
‫مواطةيها باإلضافة إلى مهام أخرى كإنتاج السكن الفردي و التساهم ‪ ،‬وقد تم تقسيم‬
‫التحصيصات العمومية إلى ‪:‬‬
‫‪ -‬تحصيصات عمومية ظهرت قبل ‪ 1986‬تم إنجازها من طرف البلدنة‪.‬‬
‫– تحصيصات عمومية ظهرت بعد ‪ 1986‬تم إنجازها من طرف الوكالة املحلية للتسيير والتةظيم‬
‫العقاريين الحضريين‪.‬‬
‫كما نمكةةا أن نميز نوعان من التحصيصات العمومية حسب الفئة االجتماعية‪:‬‬
‫أ‪-‬تحصيصات اجتماعية‪ :‬وهي التحصيصات الي ظهرت خاصة بعد صدور األمر ‪ 26/74‬الخاص‬
‫بتكوين االحتياطات العقارية‪ ،‬وفيها تتحمل الدولة تكاليف تهيئتها‪ ،‬مما جعل أسعار التةازل عن‬
‫الحصص مةاسبا مع دخل بعض الفئات‪ ،‬أي أن التةازل نتم بمبالغ رمزية‪ ،‬حيث ال تدخل كلفة‬
‫تهيئة املتر املربع الواحد في عملية التةازل‪ ،‬واستمر العمل بها إلى غانة بدانة التسعيةات‪.‬‬
‫ب‪-‬تحصيصات ترقوية‪ :‬نحدد سعر الحصص بعد أن تتم عملية التهيئة‪ ،‬إذ نمكن الحصول على‬
‫مثل هذا الةوع من التحصيصات من طرف الفئات املهةية ذات الدخل املرتفع‪ ،‬ويتم بيعها بسعر‬
‫السوق أي بسعرها الحقيق‪ ،‬وقد أصبحت اليوم تخضع إلجراءات املزاد العلن ‪.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪108‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫نوجد من بين إجمالي التحصيصات العمومية بمدنةة باتةة تحصيصان ترقويان تابعان للوكالة‬
‫املحلية للتسيير والتةظيم العقاريين وهما الفجر بـ ‪ 170‬حصة بحي الزمالة‪ ،‬والرياض ‪ 3‬بـ ‪ 73‬حصة‬
‫‪ +‬ثالث حصص للتجهيزات بمساحة ‪ 36.94‬هكتار‪.‬‬
‫‪ -‬التوزيع املجالي للتحصيصات العمومية‬
‫كانت التحصيصات قبل سةة ‪ 1986‬تةتشر أغلبها بالجهة الجةوبية للمدنةة‪ ،‬وهذا على امتداد‬
‫طولي من الجهة الجةوبية الشرقية نحو الجهة الجةوبية الغربية‪ ،‬مشكلة بذلك آخر حلقة في هذه‬
‫الجهة‪ ،‬في حين الجهة الشرقية نسجل بها ثالث تحصيصات وهي بوعريف وبارك فوراج‪ ،2-1‬أما‬
‫الجهة الشمالية فةجد تحصيص بوزوران بمختلف أقسامه وذلك حسب ما هو مبين بالخريطتين‪،‬‬
‫ولقد تركزت مجمل البرامج في الجهة الجةوبية الغربية‪ ،‬وذلك في إطار مشروع املةطقة السكةية‬
‫الحضرية الجدندة ‪.2‬‬

‫باتنة املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير لبلدية‬ ‫الوكالة العقارية لبلدية باتنة ‪2001‬‬

‫‪ -2‬التحصيصات الخاصة ‪ :‬وهي تحصيصات تم إنجازها من طرف الخواص في فترات مختلفة و‬

‫بكيفيات متبانةة‪ ،‬حيث كان أول ظهور لها بدنة التسعيةات بسبب تحرير السوق العقارية وفسح‬
‫املجال أمام الخواص لدخول املةافسة‪ ،‬ولهذا تعددت أشكال تدخل الخواص في ميدان‬
‫التحصيصات إما بصفة فردنة أو جماعية مةظمة‪ ،‬ولهذا نمكن تقسيمها إلى تحصيصات الترقية‬
‫العقارية الي تتمثل في إنجاز بةانات تستعمل أساسا للسكن‪ ،‬وتشمل بصفة ثانوية على محالت‬
‫ذات طابع منه و تجاري تقام على أراض خاصة مةتقاة ومهيأة أو واقعة ضمن األنسجة الحضرية‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪109‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫املوجودة في إطار إعادة الهيكلة أو التجدند‪ ،‬كما نجد هةاك نمطين من الترقية العقارية هما الترقية‬
‫العقارية لألراض و األخرى للسكن‪.‬‬
‫أما تحصيصات الترقية التعاونيات العقارية فه تحصيصات تم إنجازها بشكل جماعي لصالح‬
‫مؤسسة أو هيئة معيةة أهمما نميز هذه الجماعات وجود عالقات تربطهم (مهةية‪ ،‬اجتماعية‪)......‬‬
‫إضافة إلى القانون األساس الخاص بالتعاونيات العقارية الذي يعمل على تسييرهم‪.‬‬
‫بالنسبة للمتدخلين في إنجاز وتسيير التحصيصات فهةاك متدخلون عموميون كالبلدنة والوكالة‬
‫املحلية للتسيير والتةظيم العقاريين الحضاريين ودنوان الترقية والتسيير العقاري واملؤسسة الوطةية‬
‫لترقية السكن العائلي‪ ،‬إضافة إلى البلدنة الي تعتبر أهم هيئة فيتسيير وتهيئة التحصيصات‬
‫والوكالة املحلية للتسيير والتةظيم العقاريين الحضريين‪.‬‬
‫‪ -‬إسهام التحصيصات العمومية في النسج الحضري ملدينة باتنة‪:‬‬
‫نجد أن نمط التحصيصات العمومية املةجزة من طرف البلدنة قبل سةة ‪ 1986‬استهلك‬
‫‪ 191.06‬هكتار أي ‪ %7.86‬من إجمالي مساحة املدنةة أما نمط التحصيصات العمومية املةجزة من‬
‫طرف الوكالة املحلية للتسيير والتةظيم العقاريين الحضريين بعد سةة ‪ 1986‬فةجده قد استهلك‬
‫‪ 101.73‬أي ‪ % 5.05‬من إجمالي مساحة املدنةة املقدرة بـ ‪ 3394‬هكتار في هذه الفترة‪.‬‬
‫جدول (رقم ‪ )3‬يوضح نسبة إسهام التحصيصات العمومية في اإلنتاج السكني‪:‬‬
‫نسبة التحصيصات‬ ‫مساحة التحصيصات‬ ‫مساحة المدينة(هكتار)‬ ‫الفترة‬
‫العمومية من مساحة‬ ‫العمومية(هك)‬
‫المدينة ‪%‬‬
‫‪7.86‬‬ ‫‪191.06‬‬ ‫‪2431‬‬ ‫‪1986-1974‬‬
‫‪5.05‬‬ ‫‪101.73‬‬ ‫‪3394‬‬ ‫‪2003-1986‬‬
‫‪10.69‬‬ ‫‪362.79‬‬ ‫المجموع‬
‫املصدر‪ :‬املخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ‪ 1998‬ومخطط العمران الرئيس ي ‪.1978‬‬
‫نالحظ من خالل هذا الجدول أنضا أن نسبة استهالك املجال عن طريق التحصيصات‬
‫العمومية هو ‪ %10.69‬من إجمالي مساحة املدنةة خالل الفترة ‪.2003-1974‬‬
‫إسهام التحصيصات العمومية في اإلنتاج السكني‪:‬‬
‫إن إسهام التحصيصات العمومية في توفير السكن بمدنةة باتةة نختلف من مرحلة إلى أخرى‬
‫حيث أن نسبة توفير التحصيصات العمومية للمساكن خالل الفترة ‪ 1987-1977‬قدر بـ ‪%34.33‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪110‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫من إجمال الحظيرة السكةية املوفرة في الفترة ‪ 1987-1977‬واملقدرة بـ ‪11706‬مسكةا‪( .‬عبد الرحمن‬
‫البكريوي‪ ،‬دون سةة نشر)‪.‬‬
‫أما خالل الفترة ‪ 1998-1987‬فكانت نسبة إسهام التحصيصات العمومية في اإلنتاج السكن تقدر‬
‫بـ ‪ %9.05‬من إجمالي الحظيرة السكةية املوفرة في الفترة ‪ 1998-1987‬واملقدرة بـ ‪ 18756‬مسكةا‬
‫(املرجع نفسه)‪ ،‬وعليه فإن الزيادة السكةية بمدنةة باتةة خالل الفترة ‪ 1998-1977‬بلغت ‪30462‬‬
‫مسكةا‪ ،‬وكان نصيب التحصيصات العمومية منها ‪ %18.74‬أي بـ ‪ 5716‬حصة أرضية‪.‬‬
‫جدول (رقم ‪ )4‬يبين إسهام التحصيصات العمومية في اإلنتاج السكني‪:‬‬
‫النسبة ‪%‬‬ ‫عدد الحصص‬ ‫الزيادة السكنية‬ ‫الحظيرة السكنية‬ ‫السنة‬
‫العمومية‬
‫‪34.33‬‬ ‫‪4019‬‬ ‫‪11706‬‬ ‫‪15376‬‬ ‫‪1977‬‬

‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪27082‬‬ ‫‪1987‬‬

‫‪9.055‬‬ ‫‪1697‬‬ ‫‪18756‬‬ ‫‪45838‬‬ ‫‪1998‬‬
‫‪18.74‬‬ ‫‪5716‬‬ ‫‪30462‬‬ ‫المجموع‬
‫أما املتدخلون الخواص منهم الهيئات العمومية البلدنة واملؤسسات العمومية‪ ،‬والخواص القائمون‬
‫بالبةاء الذاتي واألشخاص الطبيعيون واملعةويون‪.‬‬
‫إسهام التحصيصات الخاصة في النسيج الحضري واإلنتاج السكني بمدينة باتنة‪:‬‬
‫تعتبر نسبة استهالك هذه التحصيصات في مجال مدنةة باتةة ضعيف جدا وذلك بمساحة‬
‫‪59.65‬هك (مدنرية التعمير والبةاء لوالنة باتةة‪ ،‬جوان‪ ،2007‬ص‪ ،)30‬أي بنسبة ‪ %1.75‬من إجمالي‬
‫مساحة املدنةة‪ ،‬حيث أن إسهام تحصيصات الترقية العقارية هو أضعف من تحصيصات‬
‫التعاونيات العقارية بنسبة تقدر بـ ‪ % 0.25‬حيث أن تدخلها كان محدودا اقتصر فقط على إنجاز‬
‫‪ 16‬فيالت بحي املجزرة إضافة إلى ‪ 10‬سكةات تساهمية للمرقي قتالة وتحصيص دبابي‪ 2-1‬بكشيدة‬
‫بـ ‪ 156‬حصة‪ .‬أما بالنسبة إلسهام التحصيصات الخاصة في توفير الحظيرة السكةية بمدنةة باتةة‬
‫فلقد جاء ضعيفا بنسبة ‪ %4.14‬من إجمالي هذه الحظيرة املقدرة بـ ‪ 45838‬مسكةا (الدنوان الوطن‬
‫لإلحصاء‪ ،1998،‬ص‪ ).54‬أي أن هذه التحصيصات وفرت ‪ 1901‬قطعة أرضية‪.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪111‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫جدول (رقم‪ )5‬يبين إسهام التحصيصات الخاصة في النسيج الحضري واإلنتاج السكني بمدينة‬
‫باتنة‬
‫النسبة من‬ ‫مساحة‬ ‫مساحة‬ ‫النسبة‬ ‫عدد‬ ‫الحظيرة‬ ‫تحصيصات‬
‫التحصيصات(هك) مساحة‬ ‫المدينة(هك)‬ ‫من‬ ‫الحصص‬ ‫السكنية‬ ‫خاصة بـ‬
‫المدينة‪%‬‬ ‫الحظيرة‬ ‫الخاصة‬
‫السكنية‬
‫‪1.50‬‬ ‫‪51.05‬‬ ‫‪3394‬‬ ‫‪3.75‬‬ ‫‪1719‬‬ ‫‪45838‬‬ ‫تعاونيات‬
‫عقارية‬
‫‪0.25‬‬ ‫‪8.60‬‬ ‫‪0.39‬‬ ‫‪182‬‬ ‫الترقية‬
‫العقارية‬
‫‪1.75‬‬ ‫‪59.65‬‬ ‫‪4.14‬‬ ‫‪1901‬‬ ‫‪/‬‬ ‫المجموع‬
‫املصدر‪ :‬من إنجاز الطلبة من خالل معطيات مديرية التعمير والبناء لوالية باتنة‪ ،‬جوان ‪.2007‬‬
‫رابعا‪ :‬الدراسة امليدانية‪:‬‬
‫‪-1‬التعريف بمجال الدراسة‬
‫أ‪ -‬تحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن‪ :‬أنشأ هذا التحصيص من طرف البلدنة بتاريخ‬
‫‪ 1986/02/05‬أي قبل صدور قانون التوجيه العقاري ‪ 07/86‬املؤرخ في ‪ ،1986/03/04‬ويقع‬
‫جةوب شرق املةطقة السكةية الحضرية الجدندة الثانية الواقعة بدورها في الجةوب الغربي‬
‫للمدنةة بمساحة تقدر بـ ‪ 198.78‬هكتار نمثل منها هذا التحصيص ‪ %3.6‬بمساحة تقدر بـ ‪7.17‬‬
‫هكتار (البطاقة التقةية لتحصيص املجاهدنن ‪ 800‬مسكن)‪ ،‬و تضم ‪ 151‬قطعة أرضية ويقع هذا‬
‫التحصيص على بعد ‪360‬م شمال الطريق الرئيس لإلخوة عبد هللا نحده من الشمال خط السكة‬
‫الحدندنة‪ ،‬ومن الجةوب حي‪ 800‬مسكن‪ ،‬ومن الشرق سكةات تعاونية الشرطة وحي ‪ 164‬مسكةا‬
‫ومن الغرب الطريق الرئيس الرابط بين حي كشيدة و حي الشهداء وحي ‪ 200‬مسكن‪.‬‬
‫أما الطبيعة العقارية لهذا التحصيص فتدخل ملكية القطعة األرضية ضمن ملك الجماعات‬
‫املحلية البلدنة حيث تم الحصول عليها إثر صدور قانون االحتياطات العقارية سةة ‪ 1974‬والذي‬
‫يسمح للبلدنة بضم كل قطعة أرضية تنتم إلى محيطها العمراني‪.‬‬
‫ب‪-‬تحصيص الرياض‪ :‬أنشأ بتاريخ ‪ 1995/07/16‬وذلك بعد تحرير السوق العقارية والسماح‬
‫للقطاع الخاص بإنجاز التحصيصات السكةية أي بعد صدور قانون التوجيه العقاري ‪،07/86‬‬
‫ويعد واحد من ثالثة أجزاء تشكل تحصيص الرياض الواقع ضمن املةطقة السكةية الحضرية‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪112‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫الثانية بمساحة تقدر بـ ‪ 10.69‬هك أي بنسبة ‪ %5.73‬من املساحة اإلجمالية لهذه املةطقة وهو‬
‫نضم ‪ 230‬قطعة أرضية مجموع مساحتها يساوي‪ 3.86‬هك‪.‬‬
‫ويحد هذا التحصيص من الجهة الشمالية خةدق الحمانة والطريق الوطن رقم (‪ )03‬باإلضافة‬
‫إلى سكةات دنوان الترقية والتسيير العقاري‪ ،‬ومن الجةوب خط السكة الحدندنة وجامعة الحاج‬
‫لخضر‪ ،‬ومن الشرق تحصيص الرياض‪ ،1‬ومن الغرب املحطة الجدندة لةقل املسافرين وبعض‬
‫األراض الشاغرة‪ .‬أما الطبيعة العقارية لهذا التحصيص فةجده مقسما إلى أمالك تابعة للدولة‬
‫وأخرى للخواص تم الحصول عليها عن طريق اإلدماج في االحتياطات العقارية‪.‬‬
‫‪ -‬املورفولوجية الحضرية ملجال الدراسة‪:‬‬
‫إن دراسة واقع شبكة اإلطار املبن نتطلب مةا دراسة املورفولوجية الحضرية‪ ،‬و أهم العوامل‬
‫املتحكمة فيها تتمثل في‪(Zecuelli,1983,p84.) :‬‬
‫شكل األرض املوجهة للتحصيص ومساحتها‪.‬‬
‫– املوضع‪.‬‬
‫– شبكة الطرق القائمة‪.‬‬
‫– شبكة التقطيع‪.‬‬
‫– نوعية التهيئة‪.‬‬
‫تحصيص الرياض نجده نتميز بمورفولوجية واضحة وتةظيم هةدس جيد بشكل شبه مةحرف‪،‬‬
‫نتحكم فإعطاءه هذا الشكل عدة عةاصر كاالرتفاقات املتمثلة في الطريق الوطن رقم (‪ )3‬الرابط‬
‫بين قسةطيةة وباتةة‪ ،‬وخط السكة الحدندنة جةوب التحصيص‪ ،‬وقةاة الحمانة الي تمر بشمال‬
‫التحصيص‪ .‬إضافة لالرتفاقات هةاك السكةات الجماعية الي أنشأها دنوان الترقية والتسيير‬
‫العقاري وهي تقع شمال التحصيصات‪.‬‬
‫وبالنسبة لتحصيص املجاهدنن ‪800‬مسكن فقد كان للطرق املحيطة بتحصيص املجاهدنن ‪800‬‬
‫مسكن والطريق الذي نخترقه ويربطه بالطريق الرئيس ‪ ،‬باإلضافة لخط السكة الحدندنة الذي‬
‫نحده من الجهة الشمالية الغربية دور هام خلق مورفولوجيته الهةدسية الي جاءت على شكل‬
‫كتلة ذات شكل هةدس قريب من شبه مةحرف في الشمال وتطاول في الجةوب الشرقي على شكل‬
‫مستطيل‪.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪113‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫‪-3‬خصائص املبنى داخل التحصيصات‪:‬‬

‫‪ -‬عدم احترام مؤشرات البةاء ووجود عدة تجاوزات غير قانونية بالنسبة لسكان تحصيص‬
‫الرياض ‪ ،2‬أما تحصيص املجاهدنن ‪ 800‬مسكن نجد أن هذه املؤشرات لم تؤخذ بعين االعتبار من‬
‫طرف السكان حيث توجد عدة خروقات لقوانين البةاء والتعمير مما أدى إلى خلق تبانن في‬
‫مساحات الحصص املبنية وعدم انسجام في املظهر العمراني‪.‬‬
‫– املباني املكتملة بلغ عددها في تحصيص الرياض ‪132‬مسكن بنسبة ‪ %55.46‬من إجمالي عدد‬
‫املساكن‪ ،‬أما في تحصيص املجاهدنن بلغ عددها ‪139‬مسكةا أي بنسبة ‪ %90.20‬ويرجع ذلك لوجود‬
‫سكان ذوي مدخول مرت فع باإلضافة إلى قدم تحصيص املجاهدنن وتوفر التهيئة الكاملة به‪.‬‬
‫– املباني في طور اإلنجاز سجل ‪ 30‬مسكةا بتحصيص الرياض أنما نسبته ‪ %12.60‬في حين لم‬
‫نتعدى عددها في تحصيص املجاهدنن ‪ 800‬مسكةا ثمانية مساكن أي بنسبة ‪ ، %5.19‬ويرجع هذا‬
‫التبانن إلى أن تحصيص الرياض ‪ 2‬حدنث النشأة مقارنة بتحصيص املجاهدنن ‪ 800‬مسكن‪.‬‬
‫– بالنسبة لتوضع املباني نجد تراصف خطي مع احترام مسافته الي تراوحت ما بين ‪1‬و‪1.5‬م هذا‬
‫بالنسبة ملعظم مباني تحصيص الرياض وبدرجة أقل لتحصيص املجاهدنن‪.‬‬
‫– تراصف خطي متقطع ونالحظ هذا الةوع خاصة في تحصيص املجاهدنن ‪ 800‬مسكن حيث‬
‫نتوفر على مساحات خضراء معتبرة تزيين الواجهات األمامية للمباني‪.‬‬
‫– وجود بعض املباني غير الشرعية في نهانة تحصيص الرياض‪ 2‬من الجهة الغربية لم تحترم‬
‫املسافة القانونية للتراصف وتوضع املباني بالنسبة للحدود الفاصلة مما أدى إلى خلق اختالالت في‬
‫املظهر العمراني داخل التحصيص ونفس الش ء بالنسبة لتحصيص املجاهدنن ‪ 800‬مسكن‬
‫والتجاوزات كانت من طرف املباني الشرعية‪.‬‬
‫– وضعية املباني بالنسبة للحدود الفاصلة نجد أن ال وجود لهذه املسافات فأغلب املباني داخل‬
‫التحصيصين ذات أسوار متالصقة‪.‬‬
‫– أما علو املباني هةاك اختالف في عدد الطوابق مما خلق نوع من عدم التجانس في املظهر العام‬
‫للبةانات داخل التحصيصين‪.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪114‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫جدول (رقم‪ ) 6‬يبين علو املباني داخل التحصيصين املدروسين ‪:‬‬

‫‪3R+....‬‬ ‫‪2R+‬‬ ‫طابق ‪R+‬‬ ‫الحصص‬ ‫األساسات‬ ‫الحصص‬ ‫إجمالي‬ ‫التحصيص‬
‫أرضي ‪1‬‬ ‫المبنية‬ ‫الشاغرة‬ ‫الحصص‬
‫‪05‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪34‬‬ ‫‪132‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪76‬‬ ‫‪238‬‬ ‫الرياض‪2‬‬
‫‪18‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪48‬‬ ‫‪08‬‬ ‫‪139‬‬ ‫‪08‬‬ ‫‪07‬‬ ‫‪154‬‬ ‫المجاهدين‬
‫‪800‬مسكن‬
‫املصدر‪ :‬من إنجاز الباحث‬
‫‪ -‬املواد املستعملة في البةاء‪ :‬بالنسبة للجدران كالطوب واآلجر مستعملة بنسبة ‪ 100/ 100‬كما‬
‫نسجل أن غالبية الطوابق العليا جدرانها مبنية من اآلجر وهذا نظرا لخفة وزنه وصالبته‪.‬‬
‫أما أسقف املساكن داخل التحصيصين املدروسين فمن نوع البالطة خاصة في تحصيص الرياض‪،‬‬
‫كما نميز وجود أسقف من نوع القرميد تشيد على الطابق األخير للمباني إلضفاء نوع من الجمالية‬
‫ونجده بكثرة في تحصيص املجاهدنن‪ ،‬وبصفة عامة نجد أن نسبة األسقف من نوع البلطة بنسبة‬
‫‪ 95‬أما القرميد ‪ 5‬باملائة‪.‬‬
‫‪ -‬واجهات املباني بكال التحصيصين منها املةتهية ونصف مةتهية وغير املةتهية‪.‬‬
‫‪ -‬معظم املباني احترمت العلو القانوني داخل التحصيص بيةما الباقي عكس ذلك وبنسبة ضعيفة‬
‫ويرجع ذلك لعدم التجانس في املظهر العام للنسيج الحضري‪.‬‬
‫– ضعف كبير في وجود املرافق التعليمية واإلدارية واألمةية وكذا املرافق الشعائرية والصحية‬
‫والثقافية والتجارية‬
‫‪ -‬الطرق في تحصيص الرياض غير معبدة واألرصفة مةعدمة مما خلق وضعية مزرية داخله خاصة‬
‫عةد سقوط األمطار‪ ،‬ونجدها بتحصيص املجاهدنن معبدة كليا وتمتاز بوجود كل العةاصر املكونة‬
‫لها من رصيف ورواق السير‪.‬‬
‫– شبكة اإلنارة متوفرة بكال التحصيصين ونجدها مدمجة مع األعمدة الكهربائية الي تزود‬
‫املساكن بالطاقة الكهربائية‪ ،‬أما شبكة الغاز الطبيعي فه تغذي كليا احتياجات التحصيصين‪،‬‬
‫وبالنسبة لشبكة املياه الصالحة للشرب فه متوفرة جيدا‪ ،‬بكة الصرف الصحي تغطي بأكبر نسبة‪،‬‬
‫وشبكة الهاتف متوفرة بتحصيص الرياض‪ 2‬دون التحصيص اآلخر مما أثار حالة استياء لدى‬
‫السكان‪.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪115‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫– املساحات الخضراء فه تكاد تةعدم بتحصيص الرياض ‪ 2‬أما تحصيص املجاهدنن نالحظ‬
‫وجود مساحات خضراء معتبرة على طول األرصفة واملتمثلة في األشجار التزنينية مع وجود بعض‬
‫الحدائق املنزلية مما نمةح التحصيص مةظرا حسن‪.‬‬
‫– عملية التخلص من الةفانات تكون عشوائية عن طريق إلقاء القمامات في الطرقات مما يشكل‬
‫خطرا على الصحة العامة ويساهم في انتشار التلوث البيئ في كال التحصيصين‪.‬‬
‫الخاتم ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــة‪:‬‬
‫من خالل دراستةا للشكل الحضري املتمثل في واقع التحصيصات السكةية بمدنةة باتةة‬
‫ومتطلبات تخطيطها وتطويرها خلصةا إلى عدة نتائج أهمها‪:‬‬
‫‪ -‬إن موضع مدنةة باتةة باإلضافة إلى االرتفاقات االصطةاعية والطبيعية نتحكمان في توجيه نمو‬
‫النسيج الحضري بها ويحدان مةه في بعض املةاطق‪.‬‬
‫– زيادة الةمو الحضري بمدنةة باتةة هو نتيجة مباشرة لظاهرة التحضر الي تعرفها معظم املدن‬
‫الجزائرية‪ ،‬وهذا بفعل هجرة سكان الريف نحوها‪.‬‬
‫– عدم وجود سياسة تهيئة حضرية في الجزائر ولكن هةاك عدة سياسات حضرية من بينها‬
‫سياسة التحصيصات السكةية الي اعتمدتها الدولة مةذ السبعيةات للحد من أزمة السكن‪.‬‬
‫– ساهمت التحصيصات في زيادة املشاريع السكةية بمدنةة باتةة‪ ،‬وأدى تعدد أصةاف‬
‫التحصيصات وكذا املتدخلون واختالفهم إلى خلق تةافس حاد بين القطاع العام والخاص وهذا في‬
‫ظل سلسلة من القوانين الي تحكمهم وتسيرهم‪.‬‬
‫– عدم وجود انسجام وتةاسق بين النسيج العمراني للتحصيصين من جهة واملباني املوجودة داخل‬
‫كل تحصيص من جهة أخرى‪.‬‬
‫– إن التغيرات والتجاوزات الي حصلت على املخططات األصلية للسكن ساهمت بصفة مباشرة‬
‫في تشويه الواجهة العمرانية وهذا نتيجة لألوضاع االقتصادنة واالجتماعية‪.‬‬
‫التوصيات واالقتراحات‪:‬‬
‫‪-1‬الحفاظ على البيئة من خالل توعية املواطن بضرورة الحفاظ على البيئة واملساحات الخضراء‬
‫ورمي القمامات في أمكةة بعيدة عن مقر السكن تجةبا النتشار األمراض واألوبئة والحفاظ على‬
‫مةظر الحي ونظافته‪.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪116‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫‪-2‬اختيار نماذج من التحصيصات تتةاسب مع خصوصيات بعض األسرة الجزائرية من خالل‬

‫الرفع من مساحة االستيالء والتقليص من املساحات الحرة كالفةاء والحدنقة بالنسبة لألسر‬
‫الكبيرة الحجم‪.‬‬
‫‪-3‬التطبيق الصارم للقانون فيما نتعلق باحترام املدة الزمةية املخصصة لبةاء الحصص املقدمة‪،‬‬
‫وفرض عقوبات على أصحاب املباني غير مةتهية األشغال بها والي تجاوزت املدة الزمةية املخصصة‬
‫للبةاء‪.‬‬
‫‪-4‬التطبيق الصارم ألحد الضوابط القانونية املتعلقة بتةظيم البةاء والتعمير واملتمثلة في فرض‬
‫شكل معماري معين للواجهات وهذا من أجل تفادي تشويه املظهر الحضري للتحصيصين‪.‬‬
‫‪-5‬تطوير إمكانيات البلدنة للتحكم في عقارها وذلك بتدعيم الوكاالت املسؤولة عن تةظيم العقار‬
‫وتحسين إمكانياتها التقةية والبشرية‪ ،‬وتفعيل دور الجماعات املحلية في املتابعة واملراقبة من بدانة‬
‫تسليم القطعة األرضية وصوال إلى نهانة البةاء عليها وتسليم شهادة املطابقة‪.‬‬
‫‪-6‬تهيئة وتعبيد شبكة الطرق وبةاء األرصفة في تحصيص الرياض‪ ،2‬واستكمال مد مختلف‬
‫الشبكات في أقرب اآلجال للتحصيصات غير الشرعية‪ ،‬والي ظهرت بعد إنشاء مخططات التهيئة‬
‫الخاصة بالتحصيصين املدروسين‪.‬‬
‫‪-7‬اإلسراع في تجسيد املبرمج من املرافق العمومية داخل التحصيصين مع األخذ بعين االعتبار مكان‬
‫وموقع إنشائها لتمس أكبر عدد من السكان‪.‬‬
‫‪- 8‬تحويل املساحات الشاغرة والحرة إلى مساحات خضراء وأماكن لعب األطفال ومالعب رياضية‬
‫للشباب‪.‬‬
‫‪-9‬توقيع التجهيزات واملرافق العمومية الضرورية قبل توزيع الحصص وهذا لحث السكان على‬
‫املجيء واالستقرار‪.‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪117‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين ‪ 800‬مسكن وتحصيص الرياض ‪.)2‬‬

‫املصادر واملراجع‪:‬‬
‫‪-‬إحصائيات مستخرجة من املصلحة التقةية بمدنرية التعمير والبةاء لوالنة باتةة‪ ،‬جوان ‪.2007‬‬
‫‪-‬بشير التيجاني (‪ ،)2000‬التحضر والتهيئة العمرانية في الجزائر‪ ،‬دنوان املطبوعات الجامعية‪،‬‬
‫وهران‪.‬‬
‫‪-‬بوقيس نذنرة (‪ ،)2003‬التحصيصات السكةية في الجزائر‪-‬معالجة للواقع ورؤية للمستقبل‪-‬دراسة‬
‫لبعض الةماذج في مدنةة قسةطيةة‪ ،‬مذكر ماجستير في التهيئة العمرانية‪ ،‬قسم التهيئة العمرانية‪،‬‬
‫كلية الهةدسة املعمارية جامعة قسةطيةة‪.‬‬
‫‪-‬البطاقة التقةية لتحصيص لتحصيص املجاهدنن ‪ 800‬مسكن‪.‬‬
‫‪-‬الدنوان الوطن لإلحصاء ‪ ،ons‬التعداد العام للسكن و السكان ‪.1998‬‬
‫‪-‬الدنوان الوطن لإلحصاء‪ ،‬التعداد العام للسكن والسكان ‪1987‬و‪.1998‬‬
‫‪ -‬الدنوان الوطن لإلحصاء ‪ ،ons‬التعداد العام للسكن و السكان ‪.1998‬‬
‫‪-‬الدنوان الوطن لإلحصاء‪ ،‬التعداد العام للسكن والسكان ‪1987‬و‪.1998‬‬
‫‪-‬الدنوان الوطن لإلحصاء‪ ،‬التعداد العام للسكان والسكن ‪.1998‬‬
‫‪-‬الصادق مزهود (‪ ،)1995‬أزمة السكن في ضوء املجال الحضري (دراسة تطبيقية على مدنةة‬
‫قسةطيةة)‪ ،‬دار الةور للنشر‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫‪-‬املخطط التوجيه للتهيئة والتعمير ‪ ،1998‬الفصل الثاني‪.‬‬
‫‪-‬القانون ‪ ،11/91‬املؤرخ في ‪ 27‬فيفري ‪ ،1991‬املتضمن القواعد املتعلقة بنزع امللكية من أجل‬
‫املةفعة العامة‪.‬‬
‫‪-‬ا املادة ‪ 7‬من املرسوم التةفيذي رقم ‪ ،176/91‬الجريدة الرسمية رقم ‪ ،26‬ص ‪926-924‬‬
‫‪ -‬املخطط التوجيه للتهيئة و التعمير‪. 1998،‬‬
‫‪-‬عبد الرحمن البكريوي "التعمير بين املركزية والالمركزية" مطبعة الةجاح الجدندة الدار‬
‫البيضاء الطبعة األولى‪ ،‬د س ن‪.‬‬
‫‪-‬عبد الرحمن البكريوي املصدر نفسه‪.‬‬
‫‪-‬ماجد الخطيب‪ :‬النسيج الحضري للةجف –عوامل النشأة والتغيير‪-‬دار الشؤون الثقافية‪ ،‬بغداد‪،‬‬
‫د ط‪ ،‬س ن‪.‬‬
‫‪-‬مشروع القانون الجدند ‪ 04/04‬املتعلق بالسكن والتعمير‪ ،‬املنشورات الوطةية‪ ،‬مراكش‪.2005 ،‬‬

‫‪ISSN 2661-7331‬‬ ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

‫رقم العدد التسلسلي ‪04‬‬ ‫مجلد‪ 02 :‬عدد‪ 03 :‬جوان ‪2019‬‬

‫‪118‬‬
 ‫التحصيصات السكنية بمدينة باتنة تطورها وإسهامها في اإلنتاج السكني‬ ‫مشنان فوزي‬
.)2 ‫ مسكن وتحصيص الرياض‬800 ‫(دراسة ميدانية لتحصيص املجاهدين‬

‫ مدونة لعمران‬-17 2012 www.google.fr

‫"السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى "مطبعة الةجاح الجدندة‬،)2000( ‫ الهادي مقداد‬.‫د‬-
.‫الدار البيضاء الطبعة األولى‬
- Alberto Zuchfill : introduction à l’urbanisme opérationnel et la composition urbaine.
- A.ZUCHELLI (1983), INTRODUCTION à L’URBANISME OPERATIONNEL ET
COMPOSITION URBAIN VOLUME3.OPU.
- Farida Naceur (2003) Dynamisme associatif dans les quartiers spontanés, Batna,
Algérie ,université Biskra.
- Henri Jacquot, François priet (2000),: droit de l’urbanisme, Edition Delta,3èm édition.
-Jean Claude doubrere(1979) cours d’urbanisme applique 2ième édition corrigée،
Editions Eyrolles، Paris.

ISSN 2661-7331 ‫مجلة دراسات في علوم االنسان واملجتمع – جامعة جيجل‬

04 ‫رقم العدد التسلسلي‬ 2019 ‫ جوان‬03 :‫ عدد‬02 :‫مجلد‬

119