VẤN ĐỀ 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NGÀNH LUẬT ĐẤT

ĐAI
Căn cứ theo quy chế thi môn đất đai, môn này thi được cầm luật vào nên t chỉ
tổng hợp chủ yếu những phần lí thuyết và những khái niệm nằm rải rác. Những
phần được quy định cụ thể trong luật t sẽ chỉ trích điều vì ko phải học thuộc nên
ko cần ghi ra nữa, đỡ dài  Những vấn đề được nhắc tới ở đây là giới hạn ôn.
Có 1 số vấn đề được lược bớt. mọi người để ý tránh học thừa. Chúc các chế thi
cử ngon lành!
1.1. Khái niệm ngành luật đất đai
1.1.1. Định nghĩa ngành luật đất đai
Là tổng hợp các QPPL mà Nhà nước (NN) ban hành nhằm thiết lập quan
hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của
NN đối với các quyền của người sử dụng đất (nsdd) tạo thành một ngành luật
quan trọng trong hệ thống pháp luật của NN ta.
1.1.2. Đối tượng điều chỉnh
Các QHXH phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất
đai mà NN là người đại diện chủ sở hữu nhưng tạo điều kiện tối đa để các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân thụ hưởng các quyền của nsdd và gánh vác trách
nhiệm pháp lí của họ.
- Các nhóm QH đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý NN đối
với đất đai
- Các QHXH phát sinh đối với các chủ thể sử dụng đất được phép sử dụng
1.1.3. Phương pháp điều chỉnh
Là cách thức mà NN dùng pháp luật tác động vào các chủ thể tham gia
quan hệ pháp luật đất đai.Các chủ thể bao gồm các cơ quan quản lý, những nsdd
trong phạm vi cả nước.
1.1.3.1. Phương pháp hành chính-mệnh lệnh
Đây là phương pháp đặc trưng của ngành luật hành chính
Khi giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các tổ chức chính
quyền và đoàn thể tại các địa phương nơi xảy ra tranh chấp có trách nhiệm hòa
giải, tìm biện pháp giáo dục, thuyết phục và tuyên truyền trong nội bộ nhân dân,
làm tiền đề cho giải quyết mọi tranh chấp và khiếu nại. Khi không giải quyết
được như bằng con đường này thì các cơ quan nhà nước theo luật định mới trực
tiếp giải quyết và ban hành các quyết định hành chính.
Khi vận dụng phương pháp này một bên chủ thể là NN, một bên là các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực thi các biện pháp hành chính xuất phát từ
nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai thông qua các quyết định hành chính. Các
quyết định này nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một QHPL đất đai đối với
người sử dụng đất.
1.1.3.2. Phương pháp bình đẳng thỏa thuận
Đây là phương pháp đặc trưng của ngành luật dân sự
Trong luật đất đai, người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nên
NN mở rộng, bảo hộ cho quyền thỏa thuận, trên tinh thần hợp tác để thực hiện
các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh.
1.1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của ngành luật đất đai
1.2. Nguồn của luật đất đai
1.2.1. Khái niệm
Là những VBQPPL do cơ quan NN có thẩm quyền ban hành hoặc phê
chuẩn, theo những thủ tục, trình tự và dưới những hình thức nhất định, có nội
dung chứa đựng các QPPL đất đai.
1.2.2. Các loại nguồn
Văn bản luật, văn bản dưới luật
- Văn bản luật: luật đất đai 2013
luật thuế sử dụng đất nông nghiệp
luật thuế chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Văn bản dưới luật: pháp lệnh của UBTVQH, Các VB của Chính phủ
1.3. Các nguyên tắc
1.3.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu
1.3.2. NN thống nhất quản lí đất đai theo PL
1.3.3. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nsdd
1.3.4. Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp
1.3.5. Sử dụng đất hợp lí, tiết kiệm, cải tạo và bồi bổ đất đai
1.4. Quan hệ pháp luật đất đai
1.4.1. Khái niệm
Là quan hệ giữa người và người với nhau trong việc quản lí, khai thác
hưởng dụng đất đai, trong đó NN giữ vị thế người đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai.
1.4.2. Các bộ phận cấu thành
1.4.2.1. Chủ thể
Bao gồm NN và nsdd.
- Tư cách chủ thể của NN là chủ thể thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
và chủ thể quản lí đất đai.
- Người sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng đất, được NN xác lập
quyền sdd thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển
quyền sdd và công nhận quyền sdd.
Có 3 loại chủ thể:
- chủ thể có giấy tờ hợp pháp về quyền sdđ
- chủ thể được xem xét công nhận quyền sdd: không đủ giấy tờ theo quy định
nhưng việc sdd được UBND xã phường, thị trấn xác nhận về thời điểm sdd, phù
hợp quy hoạch sdd, không có tranh chấp, khiếu nại về đất đai và làm thủ tục để
đc NN công nhận quyền sdđ
- chủ thể có giấy tờ hợp lệ về quyền sdđ
1.4.2.2. Khách thể
- Các mâu thuẫn về đất đai cần được NN điều tiết
1.4.2.3. Nội dung
Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia QHPL đất đai, chủ thể bao
gồm NN và người sử dụng đất
* Quyền của NN: Điều 13 luật đất đai
* Nghĩa vụ của NN: Điều 22 luật đất đai
* Quyền và nghĩa vụ của nsdđ: - Quyền chung Điều 166, Nghĩa vụ chung điều
170
 - Quyền của tổ chức: Điều 173 đến Điều 187
VẤN ĐỀ 2: CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI
2.1. Cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân
Chế độ sở hữu này được xác lập từ Hiến pháp 1980
 chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta hiện nay được xây dựng dựa trên:
- Những luận cứ khoa học của học thuyết Mác Lê về quốc hữu hóa đất đai
- Điều kiện thực tiễn đặc thù của nước ta
- Kế thừa, phát triển tập quán chiếm hữu đất đai của cha ông trong lịch sử
2.1.1. Một số luận điểm của chủ nghĩa Mác-Lenin về tính tất yếu khách quan
của việc quốc hữu hóa đất đai
Học thuyết Mác Lê cho rằng nhân loại cần phải thay thế hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai bằng cách “xã hội hóa” đất đai thông qua việc thực hiện quốc
hữu hóa đất đai. Quốc hữu hóa đất đai là tất yếu khách quan và phù hợp với tiến
trình phát triển bởi lẽ:
Thứ nhất, xét về kinh tế. Việc tích tụ, tập trung đất đai đem lại năng suất
lao động và hiệu quả kinh tế cao hơn so với sản xuất nông nghiệp trong điều
kiện duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai.
Thứ hai, xét về nguồn gốc phát sinh. Đất đai không do bất cứ ai tạo ra, có
trước con người và là “tặng vật” của thiên nhiên ban tặng cho con người, mọi
người đều có quyền sử dụng, Không ai có quyền biến đất đai thành của riêng
mình.
Thứ ba, nghiên cứu về phương thức sx TBCN trong Nông nghiệp, C. Mác
đưa ra kết luận: “Mỗi một bước tiến của nền sản xuất TBCN là một bước đẩy
nhanh quá trình kiệt quệ hóa đất đai”
Thứ tư, Quốc hữu hóa đất đai do giai cấp vô sản thực hiện phải gắn với
vấn đề giành chính quyền và thiết lập chuyên chính vô sản.
Kế thừa luận điểm cách mạng, khoa học của C.Mác và Ăng ghen về quốc hữu
hóa đất đai, Lê nin đã phát triển học thuyết này trong điều kiện CNTB chuyển
sang giai đoạn ĐQCN. Lenin cho rằng một trong những nhiệm vụ chủ yếu của
chính quyền công- nông là xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong
phạm vi toàn dân nhằm đem lại ruộng đất cho người nông dân. Lenin cũng nhấn
mạnh muốn thực hiện thành công việc quốc hữu hóa đất đai thì giai cấp vô sản
phải thiết lập cho được chính quyền của mình. Việc tiến hành quốc hữu hóa đất
đai tất yếu gặp phải sự chống trả quyết liệt của giai cấp tư sản thống trị. (có thể
bỏ qua nếu lười  )
Thứ năm, Việc xóa bỏ chế độ tư hữu về ruộng đất của giai cấp tư sản phải
là một quá trình tiến hành lâu dài, gian khổ.
Quan điểm của Lenin chỉ rõ:”Quốc hữu hóa đất đai là một quy luật tất yếu khách
quan đối với bất kì nước nào làm cách mạng vô sản nhưng không nhất thiết phải
tiến hành ngay lập tức sau khi giai cấp vô sản giành chính quyền mà có thể dần
dần từng bước từ thấp đến cao, từ tập thể hóa đến xã hội hóa”.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của việc xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Quá trình quốc hữu hóa đất đai ở nước ta được thực hiện qua các giai
đoạn lịch sử được đánh dấu bằng các sự kiện chủ yếu sau đây:
- Luận cương chính trị năm 1930, Đảng ta đã xác định rõ chính sách đối với
ruộng đất :”Quyền sở hữu ruộng đất thuộc về chánh phủ công nông”. Quan điểm
của Đảng là thu hồi hết ruộng đất của đế quốc, phong kiến làm của công, thực
hiện quyền ruộng đất về Nhà nước
- Sau Cách mạng tháng Tám 1945 thành công, chính quyền nhân dân tuyên bố
bãi bỏ các luật lệ về ruộng đất của chế độ cũ.
- Năm 1946, Hồ Chủ tịch ký sắc lệnh về giảm tô, bãi bỏ thuế thổ trạch ở thôn
quê
- Năm 1953, Quốc hội nước VNDCCH thông qua Luật cải cách ruộng đất
- Điều 14 Hiến pháp 1959 quy định: “NN chiểu theo pháp luật bảo hộ quyền sở
hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân…”
- Trong những năm 1960, miền Bắc thực hiện phong trào “hợp tac hóa” vận
động nông dân đóng góp ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập
thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sx.
- Sau khi đất nước thống nhất, 18/12/1980 Quốc hội thông qua HP1980. Điều
19: “Đất đai, rừng núi,… đều thuộc sở hữu toàn dân”, Điều 20: “Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử
dụng hợp lý và tiết kiệm”
- Đến Hiến pháp 1992 tiếp tục củng cố thêm quan điểm đất đai thuộc sở hữu
toàn dân.
2.2. Khái niệm, đặc điểm của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
2.2.1. Khái niệm
Chế độ SH toàn dân về đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các QH sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định và bảo vệ quyền lợi
của NN, đại diện cho toàn dân trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất
đai
2.2.2. Đặc điểm
2.3. Nội dung của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
2.3.1. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
a, Quyền chiếm hữu đất đai
Là quyền của NN nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước
NN không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà lại trao quyền chiếm hữu, sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông
qua các hình thức giao đất, cho thuê đất,…
Phân biệt quyền chiếm hữu đất đai của NN và của nsdđ:
Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở là đại diện chủ sở
hữu đối với đất đai. Người sử dụng đất thực hiện quyền chiếm hữu đất đai khi
được NN giao đất, cho thuê đất để sử dụng. (Việc chiếm hữu của người sử dụng
đất gắn liền với yêu cầu bắt buộc sử dụng. Nếu không sử dụng, không được sự
đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép thì
họ sẽ bị thu hồi đất)
Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn. Tính vĩnh
viễn thể hiện ở chỗ NN không bao giờ mất đi quyền chiếm hữu đất đai của mình
mặc dù đã giao đất hoặc chưa giao đất. Tính trọn vẹn thể hiện ở chỗ NN chiếm
hữu toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia
Quyền chiếm hữu đất đai của NN là gián tiếp, mang tính khái quát. Còn
quyền chiếm hữu đất đai của nsdđ mang tính trực tiếp, cụ thể.
b, Quyền sử dụng đất đai
 Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các
mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước
* Quyền sử dụng đất đai là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ, thể hiện ở
chỗ:
- Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như NN với tư cách là
đại diện chủ SH
- Không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh,
thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định
- Không phải đối với bất cứ đất nào của người sdđ có đầy đủ các quyền năng
trên
* Quyền sử dụng đất đai là một loại quyền phụ thuộc, thể hiện ở chỗ
Nsdđ không tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực
hiện các quyền năng của mình, cơ bản vẫn phải hành động theo ý chí của NN
với tư cách đại diện chủ SH đối với đất được giao.
c, Quyền định đoạt đất đai
Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Chỉ có NN với tư cách
đại diện chủ sở hữu đất đai mới được thực hiện quyền định đoạt đất đai.
NN thực hiện quyền định đoạt đất đai bằng các phương thức chủ yếu sau:
- thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất,…NN thực hiện việc phân chia một cách hợp lý vốn đất đai
- NN quyết định mục đích sử dụng của từng loại đất thông qua việc quyết định,
xét duyệt quy hoạch sdđ, kế hoạch sdđ. Chỉ có cq NN có thẩm quyền mới được
thay đổi mục đích sdđ.
- NN quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất nhằm đảm bảo cho
việc sử dụng đất đai của các chủ thể hợp lí, ổn định, lâu dài
- Thông qua giá đất, NN quản lý đất đai, điều chỉnh các quan hệ đất đai
- NN quy định các quyền và nghĩa vụ của nsdđ và có cơ chế bảo đảm cho các
quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế.

VẤN ĐỀ 3: QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO ĐẤT,

 CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT
3.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
3.1.1. Khái niệm, vai trò
*Khái niệm
Quy hoạch đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử
dụng cho các mục tiêu phát triển KTXH, QPAN, bảo vệ môi trường và thích
ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sdđ của các ngành,
lĩnh vực đối với từng vùng KTXH và đơn vị hành chính trong một khoảng thời
gian nhất định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sdđ theo thời gian để
thực hiện trong kỳ quy hoạch sdđ.
Trong một số trường hợp, quy hoạch bao hàm cả kế hoạch
*Vai trò
- Có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất
- Đối với NN, đó là sự đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lí và tiết kiệm, đạt
các mục tiêu nhất định, phù hợp với quy định của NN
- Tạo điều kiện cho NN theo dõi giám sát được quá trình sdđ
3.1.2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch
Điều 35
3.1.3. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ
Căn cứ xây dựng quy hoạch phải xuất phát từ:
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển KTXH, quốc phòng, an ninh của cả
nước; quy hoạch phát triển của các ngành và từng địa phương
- Kế hoạch phát triển KTXH của cả nước
- Điều kiện tự nhiên, KT, XH và nhu cầu thị trường
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất
- Định mức sdđ
- Tiến bộ của khoa học và công nghệ liên quan đến sdđ
- Kết quả thực hiện quy hoạch sdđ của kỳ trước
3.1.4. Nội dung quy hoạch, kế hoạch (Xem thêm k2Đ38, k2Đ39, k2Đ40,
k2Đ41)
- Định hướng sdđ 10 năm (đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện), định hướng sử
dụng đất quốc phòng, an ninh
- Xác định nhu cầu,chỉ tiêu sdđ, diện tích đất đối với từng loại đất
- Xác định các khu vực sdđ theo chức năng sử dụng
- Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sdđ
3.1.5. Lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sdđ
Điều 42, 43 nhé
3.1.6. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ
- CP tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sdđ cấp quốc gia
- UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sdđ
của địa phương
- UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sdđ trên địa bàn
cấp xã
- Bộ Quốc phòng, Bộ CA có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sdđ
QPAN
(Xem thêm Đ49)
3.2. Giao đất, cho thuê đất
3.2.1. Khái niệm
Giao đất là việc NN ban hành quyết định giao để trao quyền sdđ cho đối
tượng có nhu cầu sdđ
Cho thuê đất là việc NN quyết định trao quyền sdđ cho đối tượng có nhu
cầu sdđ thông qua hợp đồng cho thuê quyền sdđ.
3.2.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất (Đ52)
- Kế hoạch sdđ hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan NN có thẩm quyền
phê duyệt
- Nhu cầu sdđ thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sdđ.
3.2.3. Hình thức giao đất, cho thuê đất
3.2.3.1. Giao đất
a, giao đất không thu tiền sdđ (Đ54) b, giao đất có thu tiền sdđ (Đ55)
3.2.3.2. Cho thuê đất
a, cho thuê đất thu tiền hàng năm (Đ56) b, cho thuê đất thu tiền 1 lần (Đ56)
3.2.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (Điều 59)
*UBND cấp tỉnh có thẩm quyền đối với các đối tượng:
- Tổ chức; cơ sở tôn giáo  giao đất
- người VN định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
- thuộc k3Đ55: để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê  có thẩm quyền giao đất
- thuộc điểm đ, e k1Đ56: (tự xem )  có thẩm quyền cho thuê đất
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao  cho thuê đất
*UBND cấp huyện có thẩm quyền đối với các đối tượng
- hộ gia đình, các nhân  giao đất, cho thuê đất
- cộng đồng dân cư  giao đất
*UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp 5%
3.3. Thu hồi đất
3.3.1. Khái niệm
Là việc NN quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được NN trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sdđ VPPL về đất đai.
3.3.2. Các trường hợp thu hồi đất
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61)
- Thu hồi đất để phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, cộng đồng (Điều 62)
- Thu hồi đất do VPPL về đất đai (Điều 64)
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sdđ theo PL, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe
dọa tính mạng con người (Điều 65)
3.3.3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
*Điều kiện được bồi thường về đất (Điều 75)
Áp dụng đối với trường hợp NN thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
* Nguyên tắc bồi thường
Căn cứ Điều 74:
- Người sdđ khi NN thu hồi đất nếu có đủ điều kiện quy định tại Điều 75
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng
với loại đất thu hồi. nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất
- Việc bồi thường phải dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời,
đúng quy định của PL
* Các trường hợp NN thu hồi đất không được bồi thường về đất (Điều 82)
- Các trường hợp quy định tại khoản 1 điều 76
- Đất được NN giao để quản lý
- Đất thu hồi do VPPL về đất đai
- Đất thu hồi do chấm dứt việc sdđ theo PL, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe
dọa tính mạng con người (Trừ trường hợp đất ở trong khu vực ô nhiễm môi
trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất có nguy cơ sản lở, sụt lún, bị
ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa con người)
- Không để điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sdđ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. (trừ khoản 2 điều 77)
* Thẩm quyền thu hồi đất (điều 66)
2 cấp duy nhất được thực hiện việc thu hồi đất là UBND cấp tỉnh và cấp
huyện
VẤN ĐỀ 4: ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ
THỐNG THÔNG TIN, CƠ SỞ VỀ ĐẤT ĐAI
4.1. Đăng kí đất đai
4.1.1. Khái niệm và đặc điểm
*Khái niệm: là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
* Đặc điểm
- Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính bắt buộc của quản lí nhà nước về
đất đai
- Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
- Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn.
4.1.2. Các hình thức đăng ký đất đai
Có 2 hình thức là đăng kí lần đầu và đăng kí biến động, được thực hiện thông
qua các hình thức đăng kí trên giấy hoặc đăng kí điện tử và có giá trị pháp lý
như nhau.
*Các trường hợp đăng kí lần đầu:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng kí
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng kí
* Các trường hợp đăng kí biến động (Đ95) trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận hoặc đăng kí có những thay đổi: Khoản 4 điều 95
4.1.3. Trách nhiệm và thẩm quyền đăng kí đất đai
4.2. Cấp giấy chứng nhận
4.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận
Đầy đủ là giấy chứng nhận qsdđ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, là chứng thư pháp lý để NN xác nhận qsdđ, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có qsdđ, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu TS khác gắn liền với đất
4.2.2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (Điều 98)
- Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất
- Thửa đất có nhiều người chung qsdđ, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì phải cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận, hoặc theo
yêu cầu thì cấp chung 1 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện
- Nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chỉnh theo quy định
của PL
- Ghi tên đầy đủ họ, tên vợ chồng vào Giấy chứng nhận nếu là tài sản chung vợ
chồng
- Diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận theo số liệu đo đạc thực tế nếu không
có tranh chấp với nsdđ liền kề
4.2.3. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận
Điều 99
4.2.4. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
4.2.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Điều 105)
*UBND cấp tỉnh cấp cho:
- Tổ chức, cơ sở tôn giáo
- Người VN định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp vốn nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
*UBND cấp huyện cấp cho:
- hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, người VN định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở gắn liền với qsdđ ở tại VN
- Một số trường hợp do cơ quan tài nguyên và môi trường cấp theo quy định của
Chính phủ
4.3. Hệ thống thông tin về đất đai và cơ sở dữ liệu về đất đai
4.3.1. Hệ thống thông tin đất đai
Là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin,
phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập
nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin đất đai
Hệ thống này được thiết kế tổng thể và xây dựng thành một hệ thống
thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu, theo tiêu chuẩn, quy
chuẩn quốc gia, quốc tế được công nhận tại VN
Hệ thống này bao gồm:
- Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai
- Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng
dụng
- Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia
4.3.2. Cơ sở dữ liệu đất đai
Là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai
thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử
Được xây dựng thống nhất trong phạm vi cả nước
Bao gồm: (khoản 2 điều 121)
VẤN ĐỀ 5: GIÁ ĐẤT VÀ CÁC NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
5.1. Giá đất
5.1.1. Giá đất do Nhà nước quy định
- Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 5 năm 1 lần đối với từng loại
đất, theo từng vùng.
- Nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp
5.1.2. Giá đất thị trường
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND
cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi
ban hành
- Bảng giá đất được xây dựng định kì 5 năm 1 lần và công bố công khai
ngày 01/01 của năm đầu kỳ
- Khi CP điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có
biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp
- Trước khi HĐND thông qua 60 ngày, UBND cấp tỉnh gửi dự thảo bảng
giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất, khi có phát sinh thì
báo cáo Thủ tướng CP quyết định
5.2. Các nghĩa vụ tài chính về đất đai
- Lệ phí:
+ Trước bạ
+ địa chính
- Phí
+ đo đạc, lập bản đồ địa chính
+ thẩm định cấp qsdđ
+ đấu giá qsdđ
+ khai thác và sử dụng tài liệu đất đai
Mức thu cụ thể do UBND tỉnh quy định
- Thuế:
+ sdđ nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp
 + thu nhập từ chuyển quyền
Ví dụ: 3 tỷ (mua vào)  A  4 tỷ (bán ra)

 Đối với thu nhập cá nhân: thuế = 2% x 4 tỷ

 Đối với thu nhập doanh nghiệp: thuế = 25% x 1 tỷ (4 tỷ - 3 tỷ)
VẤN ĐỀ 6: ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NSDĐ
6.1. Một số vấn đề chung về địa vị pháp lý của người sử dụng đất
6.1.1. Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất
Là quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia quan hệ đất đai
6.1.2. Những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất
- Bảo hộ qsdđ và tài sản gắn liền với đất hợp pháp
- Cấp Giấy chứng nhận
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất (Trừ các trường hợp thu hồi đất ko đc
bồi thường ở Đ82)
- Tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất có đất sản xuất
- NN ko thừa nhận việc đòi lại đất đã đc giao theo quy định của NN cho người khác sd
trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của NNVNDCCH, CP Cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và NNCHXHCNVN
6.1.3. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Quyền chung (điều 166)
Nghĩa vụ chung (điều 170)
6.2. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất
6.2.1. Quyền của tổ chức trong nước sử dụng đất
Điều 173 – 178
6.2.2. Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Điều 179
6.2.3. Quyền của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất
Điều 181
6.2.4. Quyền của tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất
Điều 182 - 187
VẤN ĐỀ 7: CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CÁC LOẠI ĐẤT
7.1. Chế độ pháp lí nhóm đất nông nghiệp
7.1.1. Khái niệm và phân loại nhóm đất nông nghiệp
* Khái niệm
* Phân loại
Bao gồm các loại đất quy định từ điều 131 đến điều 142
7.1.2. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp
7.1.3. Hạn mức đất nông nghiệp (Điều 129)
7.1.4. Quản lý và sử dụng quỹ đất công ích (Điều 132)
7.2. Chế độ pháp lí nhóm đất phi nông nghiệp
7.2.1. Khái niệm và phân loại nhóm đất phi nông nghiệp
* Khái niệm
* Phân loại Điều 143-Điều 162
7.2.2. Quản lý và sử dụng đất ở Điều 143, 144
7.2.3. Quản lý và sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu
công nghệ cao
Điều 149, 150
VẤN ĐỀ 8: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ GIÁM SÁT, THANH TRA,
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VÀ XỬ LÝ VI
PHẠM TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI (Không vào)