Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

I : Khái niệm :

- Quản lý nhà nhà nước về kinh doanh BĐS là quá trình tác động của nhiều cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đến nhiều chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS để bảo
đảm cho những hoạt động này diễn ra đúng pháp luật, minh bạch và hiệu quả.

II : Cơ sở lý luận :

* Chức năng , nhiệm vụ quản lý nhà nước trong kinh doanh bất động sản :

+) Theo quy định tại Điều 76, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định
hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản bao gồm các nội dung sau:

+ Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất
động sản.

+ Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực
hiện các dự án bất động sản.

+ Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.

+ Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.

+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản.

+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động
sản

III : Cơ sở pháp lý :

- Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản ở trung ương

Căn cứ theo Điều 77 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 về Trách nhiệm
quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản được quy định như sau:

1. Trách nhiệm của Chính phủ

Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

2. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng

Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà
nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn
sau đây:

- Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy
phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Trình Thủ tướng Chính phủ ban hành và chỉ đạo thực hiện chiến lược phát triển
thị trường bất động sản;

- Chủ trì phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong
việc tổ chức thực hiện và quản lý kinh doanh bất động sản;

- Quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc
đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao
dịch bất động sản; quy định chi tiết việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản;

- Xây dựng và quản lý vận hành hệ thống thông tin quốc gia về thị trường bất động
sản; xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi
cả nước;

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;

- Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản; phối hợp
với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất
động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi,
đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh
doanh bất động sản;

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có
thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
- Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản
trên phạm vi cả nước.

3: Trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường :

Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn
của mình có trách nhiệm:

- Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị trường bất động sản trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản theo
quy định của Luật đất đai và Luật này;

- Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong kinh doanh bất động sản.

4: Trách nhiệm của Bộ Tài chính

Bộ Tài chính trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách
nhiệm trình cấp có thẩm quyền ban hành chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính
khác trong kinh doanh bất động sản.

5: Trách nhiệm của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn
của mình có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh
bất động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại.

6: Các bộ , cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức năng , nhiệm vụ và quyền hạn
của mình có trách nhiệm phối hợp với bộ xây dựng tổ chức quản lý , kiểm tra ,
thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản,

2.2 Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản ở địa phương .

- UBND Tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương.

IV : Cơ sở thực tiễn :
-Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản thường phản ánh
các hoạt động và biện pháp thực tế mà chính phủ và các cơ quan chức năng thực
hiện để điều chỉnh và quản lý thị trường bất động sản. Dưới đây là một số cơ sở
thực tiễn quan trọng:

1. Quy hoạch đô thị:

-Xác định và thiết kế các khu vực sử dụng đất cho các mục đích cụ thể như dân
cư, thương mại, công nghiệp, và công cộng. Cơ sở thực tiễn này giúp định hình
hình ảnh đô thị và phân bổ tài nguyên đất đai một cách hợp lý.

2. Cấp phép xây dựng:

- Quản lý và kiểm soát quá trình xây dựng thông qua việc cấp phép xây dựng và
kiểm tra công trình để đảm bảo tuân thủ các quy định về an toàn, môi trường và
quy hoạch.

3.Quản lý giao dịch bất động sản:

- Điều chỉnh các giao dịch mua bán, cho thuê và chuyển nhượng bất động sản để
đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong thị trường.

4.Thuế và phí:

- Áp dụng các loại thuế và phí liên quan đến bất động sản như thuế đất, thuế VAT,
hoặc các loại phí dịch vụ để tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công
cộng.

5.Quản lý rủi ro môi trường:

- Điều chỉnh việc phát triển bất động sản để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi
trường và đảm bảo sự bền vững của các dự án xây dựng. Các cơ sở thực tiễn này
thường được thực hiện thông qua các cơ quan chính phủ và cơ quan quản lý địa
phương, phối hợp với các bên liên quan như các doanh nghiệp bất động sản, các
nhóm cộng đồng và các chuyên gia ngành.

V : Đánh giá thực trạng :

- Dưới góc độ quản lý, một trong những thách thức lớn nhất đối với Việt Nam là
việc quản lý đất đai. Vấn đề này bao gồm việc giải quyết tranh chấp đất đai và
quản lý nguồn cung đất. Các tranh chấp liên quan đến đất đai thường phức tạp và
kéo dài, đặc biệt là khi liên quan đến quy hoạch đô thị và sử dụng đất nông nghiệp.
Ngoài ra, cần cải thiện pháp lý để tăng tính minh bạch và dễ dàng trong quản lý đất
đai. Một số vấn đề khác bao gồm việc thúc đẩy quá trình đăng ký và chuyển
nhượng đất đai một cách minh bạch và hiệu quả.

+) Trong lĩnh vực kinh doanh, doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều thách
thức, bao gồm các quy định về đầu tư, thuế và môi trường kinh doanh. Quy định về
đầu tư cần được cập nhật và làm rõ hơn để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu
tư bất động sản, đặc biệt là trong việc thu hút đầu tư từ nước ngoài. Các chính sách
thuế cần được điều chỉnh để giảm bớt gánh nặng thuế đối với doanh nghiệp bất
động sản và tạo ra cơ chế thuế công bằng và hợp lý. Ngoài ra, môi trường kinh
doanh cần được cải thiện để tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của
ngành bất động sản. Điều này bao gồm cải thiện hạ tầng, tăng cường quản lý môi
trường, và đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch kinh doanh
bất động sản.

VI : Đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện :

- Thứ nhất, Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu
thuẫn, chồng chéo trong đăng ký bất động sản giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật
Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm
bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản; sớm
sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật.

- Thứ hai, đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS không phải là bản thân bất
động sản mà là các quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với bất động sản. Vì vậy,
Nhà nước muốn quản lý hoạt động kinh doanh BĐS thì phải thực hiện tốt công tác
điều tra, quy hoạch, đo đạc xác định rõ ràng ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử
dụng của từng bất động sản cũng như xác lập đầy đủ hồ sơ pháp lý của bất động
sản.

Do đó, quy định về hoạt động xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động
sản phải được thể hiện chi tiết, rõ ràng, giúp công tác quản lý trên thực tế diễn ra
hiệu quả.

- Thứ ba, thành lập trung tâm dữ liệu về hàng hóa bất động sản nhằm kiểm soát
lượng cung và lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lí.
- Thứ tư, hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển của thị
trường bất động sản.

- Thứ năm, bên cạnh hoàn thiện những quy định pháp luật, để công tác quản lý
Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS được hiệu quả, chủ thể quản lý phải
có hiểu biết chuyên sâu về nội dung công việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm
bảo đưa ra những biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh
doanh BĐS. Vì vậy, cần nâng cao trình độ chuyên môn và kinh nghiệm quản lý
của cơ quan có thẩm quyền.

=> Như vậy Nhà nước không những có vai trò quản lí , hỗ trợ thị trường bất động
sản mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phát triển lành
mạnh, chính quy phục vụ công cuộc xây dựng xã hội chủ nghĩa của đất nước ta. Do
đó, việc xây dựng những quy định quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh
bất động sản cần được chú trọng, giúp cho thị trường đặc biệt này hoạt động hiệu
quả, mang lại lợi ích cho nền kinh tế nhưng cũng đảm bảo an sinh xã hội.