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 年度得到 2022·香帅中国财富报告
发刊词（废话篇） ..............................................................................................................................................1
发刊词 | 预见 2023：愈合的力量 ................................................................................................................5
01 | 2023 年，房子还是安全资产吗？ ..................................................................................................... 13
02 | 机会成本：怎么判断自己家庭还该不该买房？ .......................................................................... 23
03 | 什么样的房产配置是最优的？........................................................................................................... 30
04 | 什么情况下应该提前还房贷？........................................................................................................... 39
05 | 全球通胀还会持续多久？影响是什么？ ........................................................................................ 47
06 | 数字美元霸权与数字资产新纪元 ...................................................................................................... 55
07 | 疤痕效应：2023 中国经济和资本市场的关键词 ......................................................................... 68
08 | 底线思维下的多元配置：保险产品该怎么配？ .......................................................................... 77
09 | 银行理财产品还能买吗？怎么买？ ................................................................................................. 85
10 | 脱口秀、王心凌和小作文：社交媒体和投资者情绪怎么影响资产价格？ ........................ 92
11 | 从茅资产到宁资产到含煤量：2023 年 A 股赛道风格会是什么？ ...................................... 103
12 | 2023 年购买基金五原则 ...................................................................................................................... 112
13 | 2023 年，中概股有机会翻身吗？ ................................................................................................... 120
14 | 阿里巴巴距离亚马逊还有多远?....................................................................................................... 129
15 | 东方甄选估值是否合理？直播电商该“小而美”还是“海阔天空”？ ...................................... 137
16 | 腾讯和脸书：社交平台混战谁能最后胜出？ ............................................................................. 145
17 | 美国股市什么时候见底？该入场吗？ ........................................................................................... 153
18 | 如何量化“异质化技能”，避免就业市场的内卷？ ..................................................................... 161
19 | 人到中年，怎么才更容易转岗成功？ ........................................................................................... 171
20 | 女性能力估值的“数字溢价”：数字时代的人力资本新模型 ................................................... 181
21 | 零工经济怎么塑造小而美的组织结构？ ...................................................................................... 189
22 | 岛链化时代的危与机 ........................................................................................................................... 196
23 | 新时期的中国经济发展画像（上） ............................................................................................... 203
24 | 新时期的中国经济发展画像（下） ............................................................................................... 210
25 | 2023 宏观经济金融趋势 ...................................................................................................................... 217
26 | 后疫情时代，中国家庭财富行为变化 ........................................................................................... 227

发刊词（废话篇）

读者，你好

我是香帅。
我的《香帅中国财富报告》，已经开始预售了。这份相约 20 年的报告，

转眼已经来到了第 4 年，无论你是老同学，还是新朋友，感谢你的陪伴

和支持。

2022 年，是一个注定会被载入史册的年份。冲突、通胀、安全资产、汇

率波动......那些宏观的大词离我们普通人的生活前所未有的“近”。在这

样一个充满不确定性的时代，要想避开财富路上的坑，实现财富增长，

就必须理解当下金融世界的变化逻辑。看清现在，才能看见未来。

今年这份财富报告的关键词是：岛链经济。

过去几十年，我们活在一个全球化的世界中，全世界都遵守同一种全球

秩序，国家之间的摩擦冲突更多被合作协同取代，对“多元”、“融

合”这些词语有着天然的好感。

而 2008 年，恰好是这种博弈“承上启下”的逢魔时刻。正如亨廷顿说

的，“冲突”是文明崛起和衰落的宿命，这句话开始演变成一场现实。

回望历史上每次霸权的动摇，都伴随着一场波及全球政治和经济的震

荡。

2008 年到 2018 年，中国的超速崛起和超大体量，对世界单一秩序形成

一股客观的冲击力。而我们在 2022 年所经历的战争，疫情，通胀等，

则是历史的必然和偶然的交织。
在人类社会的博弈中， “秩序”是一种微妙的平衡。这种平衡一旦被打

破，就像冰面出现裂缝一样，会不断扩大。一旦碰到外力冲击，冰面可

能崩裂。世界不再是平的，但世界也不存在孤岛。

我们会不停地感受到疼痛——这是一个疼痛常在的岛链化大时代。

如果你关心，在这样一个岛链化的格局下，我们的经济、投资决策会有

什么样的转变，比如：

全球通胀还会持续多久？人民币走势会怎么变化？

2023 年中国的宏观金融趋势是什么？

后疫情时代，就业市场、社会消费和资本市场的逻辑究竟发生了什么结

构性变化？

房子真的会跌吗？不买房子的话，家庭的储蓄该怎么办？

互联网大厂还会好吗？他们面临什么样的转型路径？

最难就业季，怎么选职业才能卷出未来？

......

我会在今年的财富报告里为你一一讲解，也会为你和你的家庭提供可落

地的财富参考建议。

报告将在 12 月 5 日 00:00 开始正式更新，期待你的加入，到时见！

发刊词 | 预见 2023：愈合的力量

读者，你好

不管你是新朋友，还是老熟人，欢迎来到《香帅中国财富报告》。我是

香帅。

算起来，这是《香帅中国财富报告》陪你的第四年。

不知道未来历史将会用什么词语描述 2022 年，作为一个普通人，我能深

切感受到的是“伤痕”。全球都有伤痕：战争、通胀、隔阂，能源危

机、货币贬值、资产缩水，中国也经历了消费收缩、房价下跌、股债双

杀……

经过这一年，我第一次感受到，所有宏观叙事的波动，都是我们普通人

身上的伤痕。

也是经过这一年，我才真正理解了达里奥在 2022 年初说的话，“未来时

代将与我们有生之年所经历的完全不同”。

1.全球化正让位于岛链化

是，历史潮水的方向已经改变，对我们这几代（60 后-00 后）的中国家

庭来说，理解这个变化至关重要。因为我们对国家经济增长的理解，对
财富累积方式的认知，都来自过去那个具有超强“增长共识”的全球化

时代。

但从 2018 年到 2022 年，贸易摩擦、疫情冲击、战争爆发，一次次的剧

烈冲击下，共识变得越来越稀缺，分歧变得越来越普遍。我们突然发

现，那个与平坦世界越来越紧密的时代，那个有多宏大愿景就有多高远

天空的时代，正在渐渐隐退。紧密合作的全球化正在让位于竞争结盟的

岛链化。

当政治、经济、气候、人口、技术的冲击接踵而来的时候，没有人能生

活在历史的真空里，也没有人能脱离时代的洪流。中国经济、中国市

场、中国产业的角色都需要在博弈中重新定位，中国家庭的财富积累，

也需要面对这个变局中的各种摩擦成本。

比如，孩子是不是要出国念书？到哪个国家？家庭资产要配置海外资产

和国际货币吗？怎么配？配多少？数字资产、加密货币到底是泡沫还是

未来？

科技、生产领域的部分“脱钩”可能会带来产业链的什么变化？在政治

和意识形态摩擦的背景下，全球化时代最顺理成章的“出海战略”是否

还成立？什么领域还具有“全球共识”，能做全球安排？这些共识在中

国的土壤里，会结出什么样的果实？阿里之于亚马逊，腾讯之于脸书，

究竟还有多远距离？它们又会演化到什么程度？
全球通胀会不会持续，演变成上个世纪 70 年代的“高通胀时代”？中国

这个“大岛”能不能独善其身？哪些路径能避免财富被通胀过快消蚀？

在潜在通胀和经济增速的双重压力下，中国的宏观政策会做出什么样的

调整？中国“买一线，买核心城区，不买三线，不买远郊”的房产配置

逻辑是否会发生变化？国内的房子还能买吗？国外房子呢？该买多少？

在“中国特有的资产估值体系”下，A 股的估值逻辑会发生什么变化？

2020 年之前最顺理成章的“消费升级”概念、“老龄化社会”概念还能

成立吗？中字头企业和中药板块会成为新的价值投资赛道吗？

“全面脱钩”风险、“全球通胀”，这些都是过去几十年未曾听过的词

语。而任何理解上的偏差，可能导致谬以千里的结果。

2022 年 7 月初，我回到久别的上海。上海还很安静。淮海路、南京西路

都还很安静。玻璃的大门和古铜色的把手，在阳光下安静地照出在街头

踽踽独行的我。

看着玻璃门里自己的影子，我沉默了很久，想起了好朋友张斌刚完成的

一个研究，在 2020 年封城结束后的一年半时间里，武汉的产出、消费、

投资恢复都远远低于可比城市。其实不仅仅是武汉，很多城市经济体在

遇到重大负面冲击之后，都面临同样的疤痕效应。

经历过地震或者洪水的人，会更加谨小慎微；经历过衰退的人，会更倾

向于降低消费，加大储蓄；经历过倒闭失业的人，会更不愿意承担风

险。
我突然意识到，在这样剧烈变化、充满伤痕的环境中，这些城，这些

人，都需要愈合的力量，需要一些具体的行动去愈合。而我所能做的，

就是陪着你，你们，一起去理解新的气候条件、新的土壤环境，然后适

应、生存、演化。

我想我们所能做的，就是在微小的努力中，去愈合宏大的伤口。

2.后 2022 时代的财富观

和往年一样，我和团队在数据、文献中摸爬滚打，坚持断续的田野调

查，跑了沈阳、大连、南京、三亚、上海、苏州、杭州等十来个城市。

说实话，今年的田野调查格外艰难，有十多次买好票取消的，有三四次

去了当地隔离的，有被弹窗回不了北京的，还有好多次被封在酒店里跟

采访对象线上沟通——种种波折有时候让我们经常感到精疲力尽。但另

一方面，这些“亲历的历史”也一次次地加深了我们对时代的切身体

感，并且在这个过程中去寻找愈合的方向。

到今年 9 月底，关于什么是和“后 2022 时代”相匹配的财富观，我脑子

里逐渐出现了轮廓：

1.

降低预期，缩短期限，动态迭代；

2.

不求宏大，但要坚实和安全。
在这个基础上，我定下了今年《香帅中国财富报告》课程的框架结构，

三大模块 26 讲课程：

首先是“资产篇”。直面问题：在岛链化的全球格局下，我们该怎么配

置资产、管理财富？

·
2023 年房子还是不是安全资产？怎么判断自己家庭该不该买房？什么样的房产

配置是最优的？

·
全球通胀会持续多久？疤痕效应会怎么影响我们的投资和消费决策？

·
数字资产、保险产品，该不该成为中产家庭资产包中的标配？

·
后 2022 时代，银行理财、A 股和基金产品，会有什么样的发展趋势？

·
资产的多元化配置该怎么做？中概股，美国科技巨头企业，还有投资机会吗？
接下来是“职业篇”。数字化是不确定大时代中唯一的确定性，没有个

体、企业、行业、国家能回避这个潮水的方向。所以我会试图回答：

·
数字化到底会怎么改变职业选择？哪些职业有潜力，哪些会被淘汰？

·
到底是技能还是专业，才能帮我们避免就业市场的内卷，才能顺利实现转行？

·
数字化会怎么改变组织结构？这对职业选择有什么影响？

·
数字化的职业赛道，对女性是福音还是噩梦？

在理解这些具体的微观决策逻辑变化后，我们来到“宏观篇”，来认识

“历史潮水的方向”究竟发生什么样的改变，比如：

·
到底什么是岛链化时代？这个时代对个体和企业来说，存在什么样的风险和机会？

·
2023 年，中国的宏观金融趋势到底是什么？我们的家庭财富行为发生了什么样

的变化？

3.在具象的行动中愈合

写这篇发刊词的时候，正是傍晚。城市的灯光渐渐亮起，隔壁邻居家有

炒菜炝锅的香味飘出。人间烟火依然如旧。楼下传来熟悉的旋律，是我

年轻时很喜欢的一首歌，《天黑黑》。

孙燕姿空灵清亮的声音轻轻唱到，

“我走在每天必须面对的分岔路，我怀念过去单纯美好的小幸福，爱总

是让人哭让人觉得不满足，天空很大却看不清楚，好孤独。天黑的时候

我又想起那首歌，突然期待下起安静的雨，原来外婆的道理早就唱给我

听，下起雨也要勇敢前进，我相信一切都会平息。”

我相信，一切都会平息，一切都会愈合，下起雨也要勇敢前行。

如果你愿意，请让我陪你，在寻找一个个具象问题的答案中，勇敢前

行。

欢迎你加入 2022-2023 年的《香帅中国财富报告》。我在这里等你。

01 | 2023 年，房子还是安全资产吗？

读者，你好

欢迎来到《香帅中国财富报告》。我是香帅。

从这一讲开始，我们正式进入报告的第一模块，资产篇。在接下来的 17

讲中，我会带你从房地产、股票基金、银行理财、数字资产等几个维度

入手，分析 2023 年怎么配置资产和管理财富。

接下来几天，主要讲房产。2022 年下半年，我突然意识到，今年找我问

买房的人是过去几年的总和。其中被问得最多的问题就是，2022 年后，

房子还能买么？

1.怎么判断房子能不能买：是优质安全资产吗？

房子还能不能买，回答这个问题有个标准，就是看要买的房子还是不是

“优质安全资产”，是，当然要买；不是，就需要斟酌考虑。

所谓“优质安全资产”，要满足两个条件：

一是“优质”，能跑赢大部分资产品类。

二是“安全”，波动不大，最大回撤可控。
“最大回撤”是一个金融术语，简单来说，就是从上次高点跌到最低点

的值。比如，腾讯股票最高时是 747 元，最低跌落到 230 元，那么当下

腾讯的最大回撤就是 69%。

那 2022 年之后的中国房产，到底是不是优质安全资产？我在课程里给了

你一张表，在表格上你会看到我的判断：2022 年之后，中国房产会持续

剧烈分化，有少数区域和城市的房产仍然是优质安全资产，但也有一些

区域的房产有比较大的风险。

以新房价格计算的不同城市房产在不同阶段的表现

接下来，我们就来逐个分析。

2.2022 年后，哪些少数区域（城市）的房产能买？为什么？

这里细节很多，但有两个细节会部分决定我们对 2022 年之后的房价预

期。

第一个细节是，任何阶段，全国整体房产的年化收益率都低于中国经济

增速，但一线城市房子的年化收益率都远高于中国经济增速。
比如说，2000-2012 年和 2013-2021 年这两个阶段，中国的平均经济

增速分别是 10.1%和 6.6%，全国整体房产的年化收益率分别是 6.1%和

4.9%，但一线城市（北上广深）房产的收益率是 13.1%和 8.0%，都比

中国经济增速高。所以不管在哪个阶段，一线城市房子是毋庸置疑的优

质安全资产。

除了一线城市以外，即使是其他城市的房产，过去 22 年的回报率也比国

债和 A 股上证指数高。所以你基本上可以得到一个答案，对我们普通老

百姓来说，买房确实是为数不多稍微靠谱的投资和储蓄方式。

那接下来该问了，2022 年之后，我们对房子的期望回报率该是多少呢？

整体上，全国房产回报低于经济增速这个规律不会变，一线城市房产回

报超过经济增速的规律也不一定变。

我预估一下，数字不一定准确，2022 年中国经济增速大概在 3%左右。

往后看 5 年，假设宏观政策是“稳妥积极”，我们可以预期 GDP 平均会

有 4-4.5%左右的增长。此外，中国目前还面临几个现状：

·
城市化率接近 70%，人口大规模流入城市的区间已经不大；
·
相比 10 年前，中国 25-39 岁的生育主力人群占比下降超过 20%，而且教育和

收入水平的提高也在影响年轻人的生育意愿。

·
2020 年，中国城市住房自有率是 73%，整体高于发达国家 60%的水平，但北上

广深的自住房率仍低于 60%。

把这些信息全部拢聚起来，我的个人判断是，未来 5 年，中国房产的年

化收益率很可能徘徊在 2%左右，但一线城市的房产回报仍有很大概率维

持在 5%左右（注意，这是新房）。

所以，当你问房子还要不要买的时候，不妨问问自己是否能接受一个 2%

或者 5%左右的平均年化收益率。或者问问自己，有没有眼光和运气做出

超过这种收益的个体选择？这是第一个结论。

接下来我们来看第二个细节。

在 2020 年《香帅中国财富报告》的购房城市名单中，我曾列出 4 个次一

线城市，成都、杭州、南京、苏州。苏州缺少公开数据，所以今年我稍

微算了一下其他三个城市的房价表现，有意思的是，它们呈现出了和中

国房产增速不太一样的趋势。

·
2000-2012 年，这几个城市的房产回报率只有 4.6%，甚至低于 6.1%的全国水

平；

·
2013-2021 年，几个城市的房产回报率变成了 5.7%，高于 4.9%的全国水平。

·
2022 年是最奇特的，在全国房价下跌的情况下，这几个城市房产回报率居然是

4.5%，甚至超过了一线城市。

这到底是为什么呢？也是在 2020 年的《香帅中国财富报告》中，我跟大

家说过，像北上广深这些明显具有人口虹吸效应的城市，增长潜力是毋

庸置疑的。这些地方房价高企，房产很容易集中在部分富人手里。这个

现象容易拉大贫富差距，可能跟共同富裕的政策方向相悖，所以这些城

市的房价过度上涨会面临一定的政策风险。

但你也知道，一个地方的风险往往意味着另一个地方的机会。所以部分

资金有可能从一线外溢到次一线。所以在 2022 年之后，成都、杭州、

苏州、南京这些次一线城市的房产估值，有希望获得部分溢价，甚至取

得和一线城市相当的回报率。周边地区像西南和长三角地区的家庭可以

对这个问题提起重视。

好，这是我关于房子能不能买的第二个结论。
3.哪些区域（城市）房产面临较大风险？

说完了哪些地方的房子能买，预期收益率是多少后，我们来重点分析一

下风险点，也就是买哪些地方的房子亏钱的概率大。

其实很多地方的房产早就开始亏钱。截至 2022 年 10 月，东北地区的牡

丹江、哈尔滨，和广西省北海市，房价跌幅排在前三。

基本上可以认为，安全资产中的“最大回撤可控”这个条件已经被打破

了。如果我们将时间维度拉长，会发现这个“最大回撤”更大。在课程

文稿最后，我列出了过去 3 年和 5 年二手房、新房跌幅最大的 10 个城

市。

这份名单其实就提示了我们未来买房的两个风险点：

第一，名单里出现了四个省会城市：贵阳、石家庄、郑州和哈尔滨。

哈尔滨的房价跌不太奇怪，一是跟东北地区的整体经济发展情况有关，

二是跟它的严寒气候也有关；石家庄和北京在地理上同处河北省内，存

在感被后者掩盖；贵阳则是前几年地方财政膨胀过于严重的结果。

但郑州房价的大幅下跌看起来有点奇怪，因为郑州作为人口大省河南的

省会，应该是具有较强人口吸附能力的。为什么会大跌？

一个听上去很无聊的答案：之前涨太多了。
我举个例子，你可能会更有体感：郑州 1274.2 万人口，重庆 3212 万人

口，长沙 1023.9 万人口。但 2020 年的时候，郑州二手房的价格是

13509 元，比重庆和长沙高了差不多 20-25%。

这么一比你就明白了，除了我刚才提到的北上广深成杭苏南之外，现在

即使是买省会城市的房子，也需要横向做比较。如果在经济、人口相差

不远的情况下，一个地方的房价很冒尖，很可能跟之前地方政府的过度

负债或者过度开发有关系，这时候买房可能会买在高位上。

我们再来看第二个风险点。二手房跌幅最大的是黑龙江牡丹江市，三年

跌了 22%，这样的回撤水平简直堪比 A 股。有的地方连新房都跌，像广

西北海、四川泸州、湖南常德和岳阳，过去三年新房累计跌了 10%左

右，虽然这个跌幅不算惊人，但考虑到新房是被“限价”的，说明这些

区域已经增长乏力。

这些城市你再仔细观察，都是人口流出地。前两年课程我们一直在讨

论，决定城市房价的其实是人。

人口（尤其是有购买力的人口）的流入或流出，是城市增长预期最重要

的长期指标。政府供地数目、土地政策、限购政策、贷款条件，都可能

在短期内发生变化，刺激房价上涨或下跌，但“人口”是自然的慢变

量，更容易反映社会的长期预期。
2017-2019 年，我们团队曾利用互联网大数据，比较精准地计算过中国

各个城市的人口流动情况，跟 2021 年公布的第七次全国人口普查（下文

简称“七普”）展现的趋势很类似。

当时我们发现了一个非常有意思的现象：200 万-500 万人口的中型城

市，数量萎缩得很厉害；而 500 万人口以上的大城市和 150 万人口以下

的小城市，数量增长却很快。

这是为什么呢？因为中型城市的人口逐渐往大城市流动，使得中型城市

变成了小城市。所以，很多按照常住人口计算的“大城市”可能是实际

的中型城市，“中型城市”可能其实是小城市。这些城市的房价往往有

高估成分。

比如山东临沂，2021 年“七普”统计的常住人口是 1101.84 万人，我们

当时通过互联网大数据计算出的“活跃常住人口”是 739.78 万人。这说

明，城市的活力比常住人口数据显示的要低。这种类型的城市，房价就

很容易被高估。

这意味着，当你买房的时候，需要仔细考虑自己所在城市的“真实人口

分布”。七普是相对准确的数据，你可以比较七普和六普的数据，如果

七普的人口数据，比六普下降比较多，那你的买房决策就需要仔细斟酌

了。

好，今天内容很多，暂时到这里，我先简单做个小结：

1.
2022 往后看 5 年，我的判断是，中国房产的年化收益很可能在 2%左右，一线

城市房产大概维持在 5%左右，要不要买房取决于你能否接受这样一个水平的年

化收益率。

2.

次一线城市（成杭苏南）的房产估值有希望获得部分溢价，甚至取得和一线城市

相当的回报。

3.

即使是省会城市的房产，也需要和其他同等条件的城市房价做横向对比，避免买

在高位。

4.

很多按照常住人口计算的“大城市”或“中型城市”，可能是实际的中型城市或

小城市，房价存在高估成分。因此，买房时需要仔细考虑自己所在城市的“真实

人口分布”。

课程最后我给你布置个作业：去比较一下你所在城市（或者自己老家城

市）7 普和 6 普的人口数据，再结合过去三年的房价涨跌幅，判断一下，

这个城市的房价是低估还是高估呢？

最后的最后，要跟大家说一个好消息，2022 年的房产课一共有 4 讲。在

这 4 讲房产课的末尾，我们会整理出一个表格，列出中国所有“七普”

常住人口，比我们团队计算的“活跃常住人口”多的城市。到时候，你

可以根据这张表格去查自己所在的城市，做出更准确的买房决策。

这里是《香帅中国财富报告》，我们下一讲见。
数据来源：国家统计局 注：近 3 年、5 年，跌幅最大前 10 个城市相同

数据来源：国家统计局
02 | 机会成本：怎么判断自己家庭还该不该
买房？

读者，你好

欢迎来到《香帅中国财富报告》，我是香帅。

上一讲我们聊了 2022 年之后，怎么判断哪些房产是优质安全资产，哪些

房产有较大风险。这一讲，我们回到一个更广泛的话题：如果房价下

跌，是不是意味着你的家庭不要再买房了呢？

我的答案是，不见得。因为很多时候，我们面临的处境并不是“几选

一”，而是“别无选择”。

在买房这个问题上，其实有三重逻辑值得我们关注。

第一，增长逻辑。这个好理解。买房产就是买有增长前景的国家、城

市、区县，甚至小区。宏观上的增长无非是经济增长，人口密度和质量

的上升，微观上的增长包括好医院、好学校、商圈密度、交通便利，甚

至是物业的优秀程度等。就像上一讲说的，现在除了少部分城市外，宏

观上的增长不那么显著，所以买房要更看重微观上的增长。

第二，通胀逻辑。房产是抗通胀的资产。2023 年中国大概没有通胀风

险，但我认为，未来几年，如果要保一定的经济增速，那么货币和财政
政策就需要大幅度地放开。所以 2024 年后，中国未必不会有一定的通胀

压力，到那时候房产的抗通胀属性就会被给予一定的市场溢价。

第三，机会成本逻辑。这是最具象、最个体的逻辑，也是我们决策时最

实用的逻辑。所谓“机会成本”，就是你为了一个机会而放弃的另一个

机会的成本。比如说，今年你手里一共有 300 万元，付了房子的首付

后，就没法再买股票、债券了。股票、债券可能挣到的钱，就是你买房

的机会成本。

我们大家面对的增长逻辑和通胀逻辑都差不多，但机会成本是很不一样

的。所以每个人、每个家庭考虑买房的时候，都要拷问自己两个问题，

而且要连问三遍：你有其他选择吗？你的生活目标是什么？

只有获得清晰的答案，才能为家庭财富做出更好的安排。

1.低线城市中老年家庭的决策

2022 年 11 月初，我在得到做了场年度讲座（你可以在课程里回看视

频），里面提到一个 50 岁阿姨的故事。她的困扰也是很多四五六线小城

市，年龄较大的中国家庭的困扰：以后打工打不动了，手里有几十万积

蓄，该怎么安排养老？

他们面临的约束条件是缺乏基本金融知识，绝大部分投资方式，比如股

票、债券等，对他们来说门槛都非常高。同时，他们还面临着乡土社会

里很多金钱的坑，比如“白条拆借”，就是缺乏法律保障的，借给亲朋

好友的白条。
所以对这样的个体和家庭来说，在小县城买个有学校、能出租、而且能

写自己名字的房子，尽管收益率可能是负的，但仍然是一个“次优选

择”。

2.二三线城市中产家庭的决策

我们团队很多小伙伴来自二三线城市的中产家庭，有做公务员的、做教

师的、经商的等等。他们的家长，都有一定积蓄和认知能力，在二三线

城市起码有一套属于自己的房产。

2022 年不只一个小伙伴问我，我们家的财富决策该怎么做？

说实话，根据宏观判断与历史数据分析，我会说，未来十年，基金和股

票的年化收益率大概率是超过房产的。因为中国增长将由城市化驱动转

变为好企业驱动，这部分增长的溢价会在金融市场上体现出来。

但面对自己团队的小朋友和他们的家庭，我的答案是“买房”。

为什么？因为这是安全底线。

在趋势确定的时期，“梭哈”可能是最优策略。但 2022 年之后，缺少确

定的长期趋势。任何今天看起来最稳妥的投资，明天都有可能变成最危

险的投机。所以，二三线城市的家庭更需要“保底”，需要将“下限”

守得更牢，这样才有机会追求上限。

对很多二三线城市家庭来说，房产就是不确定时代的安全底线和心理安

慰。
所以当问这个问题的时候，你要先问问自己，我们家的安全底线是否已

经扎得足够牢靠？一套房，可能很难说足够。

那除了买房这个决策，这些家庭还面临一个现实问题，那就是买哪里的

房子。

我的答案很俗气，也很真实：

首先，支援孩子在北上广深落地生根，帮孩子付房子的首付，先让他们

一只脚迈进中产的大门。如果家境好，就直接给孩子；如果家境不够

好，就当作是长期免息或者低息贷款，也算是自己的“变相储蓄”。剩

下的财富，放一半在金融资产上，其余的可以在所在省份的省会或者大

城市买房，即使这个收益率并不高。

前两年我们团队用详细的互联网大数据做过分析，发现了一个显著影响

中国人口流动的因素，那就是广义上的乡土情节。

第一，人口会天然流向距离更近，文化、气候、饮食也相近的最大都

市，比如东北人爱流入北京，华东、华中北部的人爱流入上海。

第二，除了北上广深外，所有城市人口的第一流向地都是本省省会。更

有意思的是，985、211 大学的毕业生回本省工作的比例很高，因为有熟

人社会网络，所以更容易进入体制内。
考虑到上面这个因素，我之前给过一个买房的建议，如果在北上广深买

不了房子，那就尽量买省会城市的房子，因为收益率会相对高一点。但

今年，我觉得要稍微调整一下这个说法。

比如，我们团队有一个小伙伴来自山东潍坊，她父母如果再购房，应该

在潍坊，还是济南、青岛呢？从纯经济角度分析，应该是济南、青岛。

但如果考虑到，未来不管是潍坊还是济南，房价的涨幅都不一定高出通

胀太多，反而是房子本身的附加值，比如学区、商业便利度、物业等因

素更容易产生高下之分，所以这时候他家的决策逻辑就应该发生变化。

孩子在北京，大概率是不会回山东了。父母呢，未来要么去北京，要么

留在老家。把房子买在老家潍坊，似乎就是一个更优的选择，毕竟包括

亲戚、朋友、同事在内的几十年的社会关系网络都在潍坊。看个病，办

点事，聊个天，组个牌局，包括挑个好楼盘，都要方便得多。而如果买

到省城济南，虽然离得并不远，但某种程度上也相当于背井离乡、连根

拔起。当然，如果孩子大学毕业后想回省城工作，这个决策又会变得不

一样。

所以对二三线城市的中产家庭来说，在做买房决策的时候，跟着家庭网

络、社会网络走，才是归宿。人毕竟是社会动物，而不是纯粹的经济动

物。

3.一线城市精英家庭的决策
还有一类人群也很典型，大多生活在北京和上海，是传统意义上的精英

家庭：事业有成、高认知、高净值，手里有两套房，并且处于职业上升

期。

你可能会说，这还有什么财富上的烦恼？恰恰相反，这样的家庭其实烦

恼很多。

在和大部分人一样烦恼“钱从哪里来”的同时，这些家庭还在担心“钱

到哪里去”。尤其是 2020 年之后，生活就像一条大河，从宽阔平静的水

域进入了汹涌的峡谷地带，分外惊心动魄。

但我想说的是，和这些家庭感受到的“险象环生”相反，我认为 2022

之后的几年，对部分精英家庭来说，可能是一次财富洗牌的机会。

为什么？从前中国的游戏规则是鼓励冒险主义的。我曾经在企业家课上

说过一句话：“（那时候）你有多宏大的愿景，就有多高远的天空”。

但是，从 2021 年开始，这个机制发生了结构性转变，“规范”成为关键

词。

致富需要加杠杆，就像挑水要用扁担一样，是基本原则。

对于生活在一线城市的高净值家庭来说，什么样的杠杆是可加的、在边

界内的呢？

杠杆有很多，但最基础、最规范、风险也最小的就是房贷。如果按照

30%-50%的首付计算，就相当于你用了两到三倍的杠杆。挑选核心城市
核心区域的房产，即使每年只有 5%-7%的涨幅，你也能获得 10%-20%

的年化收益率。对于那些现金流仍然稳定、处于上行期的家庭来说，这

是一个风险很低、保险系数很高的投资策略。

想清楚了这个逻辑后，我让北京的一个朋友把手里一套小户型的普通住

宅，换成核心城区比较大的房子。我个人认为 120-160 平方米的房子，

增值保值的空间最大。另外一个上海的朋友，虽然没有买房名额，也没

有换房空间，但她可以考虑在全球最大的两三个城市，配置核心区域的

房产。这么做虽然有汇率风险，收益率也不见得很高，但杠杆率可以放

得很高，同样是撬动自己的财富增值。

你发现了吗，不管在哪个城市，国内还是国外，我在所有房产前面都加

了一个定语——核心城区，也就是一个城市里人群密度最高，商业、文

化最发达的区域。因为这种区域，往往也是租金比较高的房产。这也是

另外一条原则，在配置房产时，一定要挑租售比高的。租售比越高，就

越好出租，租金涨幅也越快。这样你房产的增值潜力也更大。

掌握了这几个逻辑和原则后，每个家庭的决策就可能变得多种多样，比

如孩子有出国留学打算的，有习惯海外生活的，有适应不了英语环境

的，有制度约束的……每个人只能根据自己的情况及时迭代、更新。世界

上的问题没有统一的答案，投资的世界里更没有绝对的对错，不管是自

己的状态，还是外部的环境，都处于时刻的变化中。投资决策也是一

样，变才能通。
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Luire au miroir d’une onde lisse…
C’est le verger de Coquelin.

Don César porte un bon veston ;

Harpagon, guéri de son vice,
Redemande du miroton ;
Agnès rêve, un peu moins novice ;
Perdican pêche l’écrevisse ;
Quand Argan fait drelin, drelin,
Vite on accourt à son service…
C’est le verger de Coquelin.

ENVOI

Princes, Princesses, l’on vous tisse

Des soirs d’or clair et de fin lin,
Et le soleil n’est pas factice !…
C’est le verger de Coquelin !

21 avril 1903.
 XV
A COQUELIN

Toi, tu poétisais. Ton geste avait du style.

Ta jambe était classique, et, lorsque tu marchais,
C’était Molière ; et quand tu courais, Beaumarchais ;
Quand tu sautais, Regnard ; quand tu dansais, Banville.

Toi, tu croyais ! Ton cœur, sans réticence vile,

Chanta loyalement sous tous les grands archets !
Tu gardais de la scène où tu t’empanachais
Une provision de fierté pour la Ville !

Ceux-là savent comment, aux puissants étonnés,

On répond : « Non, monsieur ! » en relevant le nez,
Qui purent, Coquelin, te voir jouer — et vivre.

Toi, tu jouas ta vie et tu vécus tes jeux ;

Et le rôle où sonna le mieux ta voix de cuivre
Fut celui d’honnête homme et d’ami courageux.
 XVI
CE QUE JE FAIS

A Pierre Mortier, pour son enquête du Gil Blas.

Ce que je fais, Monsieur ? Des courses dans les bois,

A travers des ronciers qui me griffent les manches ;
Le tour de mon jardin sous des arceaux de branches ;
Le tour de ma maison sur un balcon de bois.

Lorsque les piments verts m’ont donné soif, je bois

De l’eau fraîche, en prenant la cruche par les hanches ;
J’écoute, lorsque l’heure éteint les routes blanches,
Le soir plein d’Angélus, de grelots et d’abois.

Ce que je fais ? Je fais quelquefois une lieue

Pour aller voir plus loin si la Nive est plus bleue ;
Je reviens par la berge… Et c’est tout, s’il fait beau !

S’il pleut, je tambourine à mes vitres des charges ;

Je lis, en crayonnant des choses dans les marges ;
Je rêve, ou je travaille.
Edmond Rostand.
Cambo.
 XVII
LA FÊTE AU MANÈGE

Ce fut de l’élégance, et ce fut de la joie :

De beaux chevaux flattés au col par des gants blancs,
La bride en cuir verni, le filet tout en soie,
La tête aux crins tressés qui s’agite et chatoie
Comme un encensoir de rubans ;

Une noble tenue, une grâce narquoise,

Moderne sans excès, Louis Quinze pas trop,
La vieille selle à grands panneaux, à la françoise,
Et les commandements faits d’une voix courtoise :
« Messieurs, quand vous voudrez. Au trot. »

Ce fut le piaffement, les rênes qu’on rassemble,

Un bruit doux de galop dans le sable, l’envol
Des chapeaux saluant les Dames tous ensemble.
Ce fut de la musique et des fleurs, ce fut l’amble,
Et ce fut le pas espagnol ;

Un travail en douceur, des bêtes sans révoltes,

Un manège de rêve, un idéal Saumur,
Et tour à tour, au gré des Maîtres désinvoltes,
Les contre-changements de main, les quatre voltes,
La spirale et la croupe au mur.

Cela sans un à-coup, et d’une aisance telle

Que, jamais, épiant l’Écuyer assoupli,
La lorgnette ne put, si sévère fût-elle,
Voir remuer, dans la manchette, une dentelle,
Ni bouger, dans la botte, un pli.
Mais encor qu’elle fût frivole et sans alarmes,
Cette fête, malgré les rubans, le jabot,
La présence des fleurs et l’absence des armes,
Elle fut martiale, et, charmante, eut pour charmes
Tout ce que la guerre a de beau.

Car cette allure en selle et cette nonchalance,

Ce port de tête fier évoquant des plumets,
Cette cambrure, cet esprit, cette fringance,
Non, tout cela n’est pas seulement l’élégance
Anglaise de la chasse, — mais

C’est l’élégance, encor, française, de la guerre ;

C’est bien la Haute-École et le professorat,
Mais c’est la fantaisie, aussi, crâne et légère ;
Et c’est, en même temps que de La Guérinière,
Chamborant, Lasalle et Murat !

Ces chapeaux délurés, ils ont eu pour ancêtres

— Mis sur l’oreille, un peu, par le vent du danger,
Et galonnés d’un or noirci par les salpêtres, —
Ceux-là qu’à Fontenoy, jadis, Messieurs les Maîtres
Assuraient avant de charger !

Tout cela, c’est la guerre en sa coquetterie,

En ce qu’elle a de clair, d’allègre et d’orgueilleux :
Car, d’un nuage blond nous voilant la tuerie,
Toujours le beau galop d’une cavalerie
Nous jette de la poudre aux yeux !

La bataille est au fond de tous ces jeux bravaches ;

La peau peut s’empourprer, de ces gants blancs si purs ;
On sent de la fureur, déjà, dans ces moustaches,
Et déjà, dans le geste arrogant des cravaches,
Le geste des sabres futurs !

Mais tous ces beaux messieurs viennent, bride abattue,

Implorer la pitié de vos cœurs, aujourd’hui.
Et l’idée est vraiment exquise qu’ils ont eue,
De faire intervenir pour la guerre qui tue
La guerre qui piaffe et qui luit !

Nous — tant pis si le cœur timide s’en effare ! —

Nous, nous sommes ici pour dire qu’il y a
— Pardon de ce tocsin parmi cette fanfare ! —
Qu’il y a, lorsque sonne, hélas ! l’heure barbare,
Autre chose que tout cela ;

Autre chose que l’acier clair, la bouche rose ;

Où tinte le mousseux mâchonnement du mors,
Autre chose qu’un air de musique, autre chose
Qu’un sabot de pur-sang écrasant une rose…
Il y a les blessés, les morts.

Il faut se rappeler que ces fêtes splendides,

Que ces gais carrousels ont d’obscurs lendemains,
Qu’il y a tout d’un coup des selles qui sont vides,
Des étriers, soudain, qui ballottent, des brides
Qui brusquement flottent sans mains !

Que, sur les vastes champs nocturnes des Bazeilles,

Les chevaux démontés courent en hennissant,
Se penchent pour flairer des blessures vermeilles,
Repartent au galop, et n’ont pas aux oreilles
Des flots de rubans, mais de sang ;

Que, la Mort chevauchant leurs côtes de squelettes,

Pour la désarçonner ils font de vains écarts,
Et que les éperons qui réglaient leurs courbettes
N’ont plus qu’à déchirer l’herbe, de leurs molettes,
Ou bien la toile des brancards ;

Qu’on meurt dans les fossés, qu’on meurt dans les ravines,
Et qu’on mourrait bien plus, plus seul, ayant plus peur,
Si, frêle ambulancière aux bravoures divines,
La femme, ayant un soir du sang à ses mains fines,
 N’avait mis ses mains sur son cœur,

Et, priant dans l’horreur comme un lys dans un bouge,

De ses mains que son âme oublia d’essuyer
N’avait doublé la croix d’argent pâle qui bouge,
Et d’un geste immortel marqué d’une croix rouge
La blancheur de son tablier !

4 juin 1898.
 XVIII
AUX ÉLÈVES DU COLLÈGE
STANISLAS

Merci. — Je voudrais vous parler. — Mais qu’on me laisse,

Avant de vous parler, vous regarder encor.
Laissez que je regarde un peu cette jeunesse.
Et laissez que je reconnaisse
Ces képis et ces boutons d’or !

Nous vous ressemblions quand nous avions vos âges.

Mais quoi ! ce Stanislas, c’est celui de mon temps !
Tes classes, vieux collège, ont les mêmes visages,
Comme ton parc a des feuillages
Toujours les mêmes au printemps !

Je ne comprends plus bien. Hier, j’étais cet élève !

Je crois me voir, là-bas, moi-même, au dernier rang.
Je ne m’applaudis pas, — mais, pâle, je me lève,
Et tout ceci me semble un rêve,
Et je me regarde en pleurant.

Oui, ce sont là vraiment des minutes uniques.

Il me semble sentir, et c’est attendrissant,
Tant à ce que je fus je vous trouve identiques,
Sous chacune de vos tuniques
Battre mon cœur d’adolescent !

Ah ! Stanislas ! Je revois tout. Je me rappelle.

J’entends la cloche encor nous tirer de nos draps ;
Et par la longue cour où l’on bat la semelle,
 Je crois partir pour la chapelle,
Mon petit tapis sous le bras.

Le ronron glorieux du palmarès m’enivre ;

Je fais le geste encor de me serrer au flanc,
Avant d’aller chercher, sur l’estrade, mon livre,
Le ceinturon bouclé de cuivre
Où luit une S en métal blanc.

Stanislas ! maîtres chers ! rires sous les portiques !

Bruit des feuillets tournés à l’étude du soir !
La Fête-Dieu ! le parc envahi de cantiques,
Et les chassepots pacifiques
Qu’on présentait à l’ostensoir !

Tout est resté pareil, me dit-on : les concierges,

Les portes, le parloir au parquet bien frotté.
Dans la chapelle, aux murs, mêmes croix, mêmes Vierges.
Seulement un peu moins de cierges,
Un peu plus d’électricité.

Pour tous ces souvenirs, merci. Que vous dirai-je ?

Vous m’avez rassuré. Sur mon âme, soudain,
Les mots des envieux fondent comme de neige :
Si j’ai des amis au collège,
Je serai donc aimé demain ?…

Je voudrais vous parler. Oui, vos maîtres s’étonnent,

Je n’ai nul titre. Je le sais. Vous m’excusez ?
Je n’ai que l’amitié dont vos cœurs me couronnent,
Et cette gravité que donnent
Quelques rêves réalisés.

Monsieur de Bergerac est mort ; je le regrette.

Ceux qui l’imiteraient seraient originaux.
C’est la grâce, aujourd’hui, qu’à tous je vous souhaite.
Voilà mon conseil de poète :
Soyez des petits Cyranos.
S’il fait nuit, battez-vous à tâtons contre l’ombre,
Criez éperdument, lorsque c’est mal : C’est mal !
Soyez pour la beauté, soyez contre le nombre !
Rappelez vers la plage sombre
Le flot chantant de l’Idéal !

L’Idéal est fidèle autant que l’Atlantique ;

Il fuit pour revenir, — et voici le reflux !
Qu’une grande jeunesse ardente et poétique
Se lève ! On eut l’esprit critique ;
Ayez quelque chose de plus !

Ayez une âme ; ayez de l’âme ; on en réclame !

De mornes jeunes gens aux grimaces de vieux
Se sont, après un temps de veulerie infâme,
Aperçus que, n’avoir pas d’âme,
C’est horriblement ennuyeux.

Balayer cet ennui, ce sera votre tâche.

Empanachez-vous donc ; ne soyez pas émus
Si la blague moderne avec son rire lâche
Vient vous dire que le panache
A cette heure n’existe plus !

Il est vrai qu’il va mal avec notre costume,

Que, devant la laideur des chapeaux londoniens,
Le panache indigné s’est enfui dans la brume,
En laissant sa dernière plume
Au casoar des saint-cyriens.

Il a fui. Mais malgré les rires pleins de baves

Qui de toute beauté furent les assassins,
Le panache est toujours, pour les yeux clairs et graves,
Aussi distinct au front des braves
Que l’auréole au front des saints.

Sa forme a pu céder, mais son âme s’entête !

Le panache ! et pourquoi n’existerait-il plus ?
Le front bas, quelquefois, on doute, on s’inquiète…
Mais on n’a qu’à lever la tête :
On le sent qui pousse dessus !

Une brise d’orgueil le soulève et l’entoure.

Il prolonge en frissons chaque sursaut de cœur.
On l’a dès que d’un but superbe on s’enamoure,
Car il s’ajoute à la bravoure
Comme à la jeunesse sa fleur.

Et c’est pourquoi je vous demande du panache !

Cambrez-vous. Poitrinez. Marchez. Marquez le pas.
Tout ce que vous pensez, soyez fiers qu’on le sache,
Et retroussez votre moustache,
Même si vous n’en avez pas !

Ne connaissez jamais la peur d’être risibles ;

On peut faire sonner le talon des aïeux
Même sur des trottoirs modernes et paisibles,
Et les éperons invisibles
Sont ceux-là qui tintent le mieux !

3 mars 1898.
 XIX
LA TRISTESSE DE L’ÉVENTAIL

Écrit sur l’éventail d’autographes de Madame

Marcel Ballot.

Je pleure un peu sur la poitrine.

Écoute, ô Charmante qui m’as !
J’habitais dans une vitrine,
Passage des Panoramas.

J’étais blanc. Tous mes autres frères

Dépliaient un décor tremblant
Sur leurs dix-huit lames légères :
Moi, je n’avais rien. J’étais blanc.

Et j’attendais. — « Qui sait, disais-je,

Ce qu’on mettra sur moi demain ?
Une aurore ? un effet de neige ?
Un marquis baisant une main ?

« Va-t-il m’échoir un clair de lune ?

M’honorera-t-on d’un Watteau ?
Aurai-je la personne brune
Qui veut monter dans le bateau ?

« Aurai-je le souffleur de bulles,

Ou bien le batteur d’entrechats ?
La guirlande de libellules,
Ou la ligne de petits chats ?

« Sur mes branches aériennes

Verra-t-on s’effeuiller des fleurs
Madeleine-Lemairiennes,
Ou des Amours viser des cœurs ?

« Serai-je Louis Quinze, ou Seize ?

Aurai-je un duel de Pierrots ?
Déployerai-je un steeple-chase
Ou quelque course de taureaux ?

« Une nostalgique hirondelle

Qui veut voir fleurir le cédrat,
Tout en me traversant, va-t-elle
Affirmer qu’elle reviendra ?

« Bucolique, aurai-je la ferme

Et le mouton ? et verra-t-on,
Lorsque brusquement je me ferme,
La ferme entrer dans le mouton ?

« Ou, quand la campagne plissée

Rapprochera ses arbrisseaux,
Verra-t-on la Cruche Cassée
Réunir ses petits morceaux ?

« Ah ! pour un éventail qui bouge,

Miroiter, c’est l’essentiel !
Mettez-moi du jaune, du rouge :
J’ai la forme d’un arc-en-ciel !

« Afin qu’en scintillant je batte,

Que ne suis-je aussi pailleté
Que le maillot d’un acrobate
Ou qu’un étang de nuit d’été !

« Que ne suis-je !… » Mais on me touche,

On me couvre de fins réseaux…
Quoi ! ce sont des pattes de mouche ?
J’attendais des pattes d’oiseaux !
Toute ma fragile armature
En a craqué de douleur !… Ay !
Faut-il que la littérature
Gâte tout, même l’éventail ?

Sur ma palette qui s’échancre,

Quoi ! pas le moindre vermillon ?
Ah ! ces gens-là mettraient de l’encre
Sur les ailes d’un papillon !

Et moi qui rêvais, aux lumières,

De faire gaîment voltiger
Des carquois, des roses trémières,
Du bleu tendre et de l’or léger,

Tout couvert de noms de « Chers Maîtres »,

Au lieu d’éblouissants émaux,
Triste comme un homme de lettres,
Je n’agiterai que des mots !

Cambo, 24 février 1903.