项目评估工作动态

第2期

风险管理部项目评估评价中心 2012 年 1 月 12 日

编者按：为进一步规范项目评估工作，提高全行信贷业务

营销的针对性，前移风险控制关口，省行评估中心对项目评估

合规性审查相关制度要点进行了整理，请各行认真组织学习，

并抓好落实。

项目评估合规性审查相关制度要点

第一部分 关键行政许可文件合规性审查要点
第一节 立项证明文件
（一）审批制项目
凡政府投资项目和适用政府性资金的企业投资项目，
适用审批制，必须经过各级政府投资主管部门审批。
实行审批制的项目，项目投资总额超过可研批复投资
总额 10%及以上按国家规定需重新报批。
（二）核准制项目
 凡在《企业投资项目目录》、
《湖南省政府核准的企业投
资项目目录》内企业投资项目适用核准制。
国家发改委核准文件的有效期根据核准文件批复期限
确定；省发改委核准文件的有效期为 2 年。
已经核准的项目，如需对项目核准文件所规定的内容
进行调整，项目单位应及时以书面形式向原项目核准机关
报告。原项目核准机关应根据项目调整的具体情况，出具书
面确认意见或要求其重新办理核准手续。
（三）备案制项目
凡在《企业投资项目目录》、
《湖南省政府核准的企业投
资项目目录》之外的项目一律实行备案制。
项目备案文件有效期 2 年。
已经备案的项目，发生重大变更应重新申报，包括：
（1）投资主体发生变更；
（2）建设地点发生变更；
（3）主要建设内容发生变化；
（4）总投资额超出原备案数额 30％以上。
（四）外商投资项目
总投资 1 亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资
5000 万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委核准。
其中总投资 5 亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资
1 亿美元及以上的限制类项目由国家发展改革委对项目申请
报告审核后报国务院核准。
总投资 1 亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资
5000 万美元以下的限制类项目由地方发展改革部门核准，
其中限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核
准权不得下放。
核准的项目如出现下列情况之一的，需向原审核级别
发展改革委申请变更：
（1）建设地点发生变化；
（2）投资方或股权发生变化；
（3）主要建设内容及主要产品发生变化；
（4）总投资超过原核准投资额 20%及以上；
（5）法律法规和产业政策规定需要变更的其他情况。
第二节 环境保护批复
（一）批复权限
国务院主管部门：（1）核设施、绝密工程等特殊性质
的建设项目；（2）跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项
目；（3）由国务院审批的或者由国务院授权有关部门审批
的建设项目。
省级主管部门：（1）省级以上人民政府及其有关部门
负责审批、核准、备案的建设项目；（2）跨设区的市、自治
州行政区域的建设项目；（3）投资总额１亿元以上的建设
项目，不包括房地产开发、餐饮娱乐、批发零售、旅馆、办公
楼、停车场、城市园林绿化、体育场馆等社会服务行业项目；
（4）国家和省人民政府批准立项的经济技术开发区、高新
技术产业开发区、工业园区等区域性开发建设项目；（5）
省级以上自然保护区、风景名胜区、森林公园、地质公园区域
内的开发建设项目；（6）国际金融组织贷款、外国政府贷
款的建设项目；（7）产生电磁辐射的建设项目；放射性同
位素应用、伴生放射性矿物资源利用、辐照应用的建设项目；
（8）国家规定的危险化学品生产、储存以及危险废物综合
利用、处置的建设项目；（9）石油和天然气加工、化学原料
和化学制品制造，有色金属采选和冶炼、钢铁生产（含废料
综合利用），电石和铁合金、机械电镀，造纸、印染、酿造，
制革、焦化、建材水泥等对环境有严重污染、需要编制环境影
响报告书的建设项目；（10）设区的市、自治州环境保护行
政主管部门对建设项目环境影响评价结论有争议的建设项
目；（11）按国家和省人民政府的规定，应当由省环境保
护行政主管部门审批的其他建设项目。
设区的市、自治州主管部门：本行政区域内除国家和省
环境保护行政主管部门审批以外其他项目。
县市区主管部门：本行政区域内除应当由上级环境保
护行政主管部门审批以外的建设项目的环境影响评价文件。
（二）批复有效期
 建设项目的环境影响评价文件经批准后，建设项目的
性质、规模、地点、采用的生产工艺或者防治污染、防止生态
破坏的措施发生重大变动的，建设单位应当重新报批建设
项目的环境影响评价文件。
建设项目的环境影响评价文件自批准之日起超过五年，
方决定该项目开工建设的，其环境影响评价文件应当报原
审批部门重新审核。
第三节 土地、规划等其他
（一）审批权限
经批准需要更改土地利用总体规划的，按照相关批准
文件修改。各级部门批准权限参考《中华人民共和国土地管
理法》第二十六条。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大
型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉
及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
（二）审批有效期
项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。

第二部分 房地产行业合规性审查要点
第一节 房地产开发贷款
（一）项目准入要求

项目准入参考建总函[2010]202 号、建湘房〔2011〕9 号、建

湘房〔2011〕80 号、建湘函〔2009〕255 号）等文件相关要求。
（二）资本金要求
纯住宅项目：40％以上；项目中商业用房面积占比达
10％的：45％以上；项目中商业用房面积占比达 20％的：
50％以上。
对于基本结算户未开立在建行或在他行有存量贷款的
客户，项目资本金占比要求上浮 5%；对于基本结算户未开
立在建行并在他行有存量贷款的客户，项目资本金占比要
求上浮 10%。
不得接受以银行贷款、债权性信托、银行理财产品以及
其它非权益性资金充当项目资本金，“其他应付款”（母
公司不抽回的投资除外）、“预收账款”等债务性资金也不
得作为项目资本金来源。土地价值占自有资金的比例不得高
于 80％，对于土地重估增值计入资本公积的，除了必要财
务成本，其余部分不作为项目资本金来源。
第二节 保障房项目
（一）公租房项目
项目应具备下列条件：（1）已纳入各级政府年度公租
房建设计划，符合城市总体建设规划，并按规定取得政府
有关部门的批准文件；（2）借款人提供我行认可的有效担
保；（3）贷款发放前，新建公租房取得四证；改建、购置
公租房已取得政府有关部门的批准文件；（4）新建公租房
建设项目资本金不低于项目总投资的 20％；改建公租房建
设项目资本金不低于项目总投资的 30％；购置公租房建设
项目资本金不低于项目总投资的 25％；（5）贷款金额最高
不得超过项目总投资减去资本金的差额和按照收益法评估
的公租房现值的 80％；（6）贷款期限短于借款人法定经营
期限或存续期限。
（二）棚户区改造项目
项目应符合以下基本条件：（1）项目符合国家环保、
产业、土地等相关政策，并按规定取得相应的核准、准入文
件；符合当地城市总体规划和土地利用规划，已纳入政府
棚户区改造年度计划，并已取得政府相关部门专项规划批
准文件；（2）项目涉及原有房屋拆迁和拆迁居民安置的，
拆迁、安置、补偿等经营活动符合国家和地方有关法律法规
和政策，取得合法有效的房屋拆迁许可文件；已与 90%
（含）以上拆迁户签订了拆迁补偿安置协议，且已签订拆
迁补偿安置协议的建筑面积达总拆迁面积的 90%（含）以
上；（3）项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的
20%，并在贷款发放前已投入项目建设；（4）中国建设银
行认为必须满足的其他条件。
贷款不涉及房屋拆迁的，贷款期限原则上不超过 3 年；
涉及房屋拆迁的，贷款期限原则上不超过 5 年，其中仅涉及
房屋拆迁的，贷款期限原则上不超过 2 年
 （三）经济适用房、两限房、廉租房项目
经济适用房：（1）建设项目已列入当地经济适用住房
年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发
建设；（2）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总
投资的 30%，并在贷款使用前已投入项目建设。
两限房（限套型面积、限销售价格）：（1）对两限房
项目给予的授信支持，必须符合建总函〔2010〕202 号的相关
要求；（2）借款人、项目、还款来源等均要符合房地产开发
贷款客户名单制管理规定的标准。
廉租房：（1）项目应已纳入政府年度廉租住房建设计
划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；（2）已与政
府签订廉租住房回购协议；（2）新建廉租住房项目已取得
所需四证，改建廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件；
（3）新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资 20%的比
例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资 30%的比
例。

第三部分 其他行业合规性审查要点
第一节 公路行业
（一）行政许可文件批复权限
高速公路建设项目所需的立项批复、土地预审批复、环评
批复、可行性研究报告审查意见分别由国家或省级发改委、
与核准部门同级的国土资源管理部门、国家环境保护部或省
级环境保护厅、国家交通运输部或省级交通主管部门下发。
国道主干线、西部开发公路干线、国家高速公路网、跨省
（区、市）的项目由国务院投资主管部门核准，其余项目由
地方政府投资主管部门核准。
二、收费站设立、收费标准及收费期限

收费站设立要求： (1)高速公路以及其他封闭式的收费

公路，除两端出入口外，不得在主线上设置收费站。但是，

省、自治区、直辖市之间确需设置收费站的除外。(2)非封闭

式的收费公路的同一主线上，相邻收费站的间距不得少于

50 公里。

收费标准：(1)政府还贷公路的收费标准，由省、自治

区、直辖市人民政府交通主管部门会同同级价格主管部门、

财政部门审核后，报本级人民政府审查批准。(2)经营性公

路的收费标准，由省、自治区、直辖市人民政府交通主管部
门会同同级价格主管部门审核后，报本级人民政府审查批

准。

收费期限要求：政府还贷公路最长不得超过15年；国
家确定的中西部省、自治区、直辖市的政府还贷公路最长不
得超过20年。经营性公路最长不得超过25年；国家确定的中
西部省、自治区、直辖市的经营性公路最长不得超过30年。
（三）资本金比例
最低资本金比例为25%；对于经营效益差、担保措施弱
（主要指无较强连带责任保证）的项目，应提高资本金比
例。
第二节 医院行业
（一） 客户相关指标范围
（1）偿债周期≤12 年；（2）年资产负债率≤50％；
（3）总资产报酬率≥1％；（4）收支结余率≥8％；（5）
负债收入比≤2。
（二）项目相关指标范围
（1）贷款偿还期：项目总投资额 5 亿元以上的大中型
项目，一般不超过 12－15 年，其他项目一般不超过 8 年；
（2）财务内部收益率≥同档次贷款利率＋3－5 个百分点；
（3）医生日诊疗数 ：5－8 人/医；（ 4）日床位使用率
≥75％。
（三）资本金比例要求
资本金比例要求不低于 30％。
第三节 自来水的生产和供应行业
（一）客户相关指标范围
（1）偿债周期 3－5 年；（2）总资产报酬率 3－8%；
（3）近三年年均经营现金净流量与流动负债比 20－50%；
（4）应收款周转率 6－10 次。
（二）项目相关指标范围
（1）水价与成本比原则上不低于 1.1；（2）生产能力
与覆盖地区人口比经济不发达地区小城市及县城一般不高
于 0.3 立方米/人·日，经济发达地区中等以上城市可达 0.8 立
方米/人·日以上；（3）产能利用率一般不低于 60%，新投
产项目不低于 50%；（4）单产投资成本不高于 3000 元/
（吨/日）；（5）漏损率一般在 12%左右。
第三节 汽车零部件行业
（一）审批权限
投资生产汽车、农用运输车和摩托车的零部件，实行备
案制，由企业直接报送有权部门备案；外商投资兴建的项
目，总投资 1 亿美元及以上准入项目由国家发改委核准。
（二）客户相关指标范围
（1）资产负债率：大型企业≤65%，中小型企业在
≤55%；（2）净资产收益率≥8%；（3）销售收入增长率
≥15%；（4）偿债周期≤5 年；（5）应收帐款周转率≥6
次。
（三）项目相关指标范围
（1）项目生产规模：对于主要零部件总成及配套工程
等 生 产 项 目 一 般 要 达 到 年 产 10 万 台 套 以 上 ；
（2）BEP≤65%（3）资本金比例≥35%；（4）内部收益率
≥10%；（5）贷款偿还期一般不超过 3 年，最长不超过 5
年。
第四节 铁路行业
（一）审批权限
铁路建设项目必须纳入全国铁路建设规划，依据铁路
建设规划，依次编制项目建议书、可行性研究报告核准。
根据 2004 年《政府核准的投资项目目录》，新建（含增
建）铁路，跨省（区、市）或 100 公里及以上项目由国务院
投资主管部门核准，其余项目按隶属关系分别由国务院行
业主管部门或省级政府投资主管部门核准。
（二）资本金比例要求
资本金比例≥35%；合资铁路原则上≥30%；地方铁路
≥50%。
（三）行业信贷政策
优先支持类：列入“十一五”规划的重点客运专线、城
际轨道交通、煤运通道项目。
审慎进入类:未列入“十一五”规划重点客运专线，但
客流量较大、预测收入较稳定、还本付息能力较强的客运专
线；地方铁路和合资铁路项目。
(四)客户相关指标范围
（1）资产负债率≤70%；（2）总资产报酬率≥1%；
（3）偿债周期≤3.5 年；（4）年销售收入增长率≥4%；
（4）速动比≥0.9
（五）项目相关指标范围
（1）单位投资成本普通铁路造价一般 700 万元/公里；
（2）财务内部收益率≥铁路基准收益率 6%；（3）投资回
收期≤铁路基准投资回收期 15 年。
第五节 水力发电行业
（一）审批权限
按照《政府核准的投资项目目录》报送有权部门核准。其中

在主要河流上建设的项目、总装机容量 25 万千瓦及以上项目、抽

水蓄能电站由国家投资主管部门核准。

（二）贷款期限
水电项目贷款期一般不超过 25 年。

（三）资本金要求
最低资本金比例要求为 20%。
附件：相关文件制度
1、国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知(国
发(1996)35 号)
2、外商投资项目核准暂行管理办法
3、企业投资项目核准暂行办法
4、湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省企业投资项目核
准暂行办法》和《湖南省企业投资项目备案暂行办法》的通知
5、湖南省建设项目环境保护管理办法
6、环境保护部令第七号《建设项目环境影响评价文件分级审
批规定》
7、中华人民共和国环境影响评价法
8、中华人民共和国土地管理法
9、建设项目用地预审管理办法

10、建总函[2010]202 号《关于对房地产开发贷款客户实行名
单制管理的通知》
11、建湘房〔2011〕9 号 关于印发《中国建设银行湖南省分
行 2011 年对公房地产信贷业务发展指导意见》的通知
12、建湘房〔2011〕80 号《关于进一步加强对公房地产信贷管
理的通知》
13、建湘函〔2009〕255 号《关于当前房地产开发贷款审批有
关要求的通知》
14、建湘函〔2008〕138 号 关于转发中国人民银行、中国银行
业监督管理委员会《经济适用住房开发贷款管理办法》的通
知
15、建总函〔2011〕354 号 关于印发《中国建设银行关于支持
保障房建设的指导意见》的通知
16、建总发〔2011〕152 号 关于印发《中国建设银行棚户区改
造项目贷款管理暂行办法》的通知
17、关于印发《公路行业项目评估指引》的通知

18、《收费公路管理条例》（中华人民共和国国务院令第 417

号）
19、关于印发《水力发电行业项目评估指引》的通知
20、医院行业项目评估指引
21、自来水的生产和供应行业项目评估指引
22、中国建设银行信贷业务审批指引 汽车零部件行业

23、关于印发《铁路行业项目评估指引》的通知

发送:梁德顺风险总监、风险管理部、二级分行。