项目评估工作动态

第7期

风险管理部项目评估评价中心 2012 年 02 月 22 日

深入调查分析 揭示项目风险

──C支行某森林公园固定资产贷款项目终止评估案例

省分行评估评价中心对 C 支行某森林公园开发项目评
估审查过程中，认真收集项目基础资料，分析项目未来经
营收入，发现项目存在环评不合规、效益差、收益低、自有资
金到位存疑等问题，建议终止该项目的评估，经办行 C 支
行采纳了评估评价中心的意见并及时中止了对该项目的营
销。

一、 项目基本情况
湖南某森林公园管理处成立于 2010 年 1 月，注册资本

4000 万元，主要负责该森林公园的建设与经营。该管理处提

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供的财务报表反映，2011 年 3 月底，总资产 14020 万元，

总负债 1520 万元，资产负债率 10.84%。由于项目正在建设

中，公园尚未营业，无销售收入。

该管理处“森林公园基础设施建设工程项目”一期，

总投资 20293 万元，其中：固定资产投资 19593 万元，流动

资金投资 700 万元。筹资方案为公司自有资金 14293 万元，

向我行申请贷款 6000 万元。

二、认真调查分析，深入揭示风险
评估人员认真收集评估相关资料，详细了解项目各种

批文、建设进度、资金筹集（到位）情况等，对客户及项目

进行全面的调查分析，发现存在以下风险事项：

1、环保审批不合规。该项目环保评估是当地县环保局批

复。评估人员调查发现，该公园已于 2009 年 12 月经国家林

业局评为国家级森林公园，根据《湖南省建设项目环境保护

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管理办法》（湖南省人民政府令第 215 号）第十三条：省级

以上自然保护区、风景名胜区、森林公园、地质公园区域内的

开发建设项目应由省环境保护行政主管部门负责审批。故该

公园内的建设项目环评应由省环境保护厅批准，县环保局

的批复属无效批复。

2、项目未来收入不确定。
《项目可行性研究报告》预测游

客人数开园第一年 10 万人次，以后每年递增 15%。而经项

目评估人员调查，项目地理位置处于我省某国家级贫困县

居民收入水平相对较低，且连接景点的高速公路并未竣工

相对周边景点缺乏竞争力。评估认为对于以往接待人数很少、

历史数据非常缺乏的旅游景区、特别是未开发或新建旅游景

区，难以对未来旅游客源市场进行预测，项目收入存在较

大的不确定。

3、项目收益率偏低。即使按照《X 森林公园项目可行性

研究报告》预测的游客数量进行评估，测算出项目财务净现

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值为负值，项目还款不能达到我行要求。

4、项目自有资金能否足额到位存疑。根据项目融资方案

公司自有资金 14293 万元，我行贷款 6000 万元。公司自有资

金目前到位 4000 万元，另外 10293 万元需当地县政府后续

追加投入。经查询当地县政府财政收支情况，2010 年一般预

算收入 43851 万元，一般预算支出 92661 万元，财政资金自

给率不到 50%，当地县属于国家级贫困县，每年需上级政

府给予大量补助，该项目后续 10293 万元自有资金能否足额

到位存在疑问。

三、评估工作建议
1、严把项目合规关。各行风险部在上报评估时应认真核
查项目相关批复文件，尤其要关注批复文件是否由有权单
位出具，避免出现越权审批、无效批复的情况。
2、对于以往接待人数很少、历史数据非常缺乏的旅游景
区、特别是未开发或新建的旅游景区，由于未来游客数据难
以预测，一般建议我行贷款时机不应过早，待项目运营一

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段时间有历史数据可供判断时再行介入。
3、对于政府投资项目，应结合当地财政收支，土地出
让收入情况审慎评估未来政府出资能力与意愿，对于财政
层级较低同时项目评估测算收益率低、财务净现值为负的项
目建议不予上报。

发送: 行领导、资深客户经理、风险管理部、公司业务部、机构
业务部、信贷审批部、房地产信贷部、小企业业务部、资

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产保全部、二级分行。