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Mathematics of Finance Canadian 8th
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Chapter 5
Exercise 5.1
Part A
5000
1. Quarterly payment R   $336.078538
a20|0.03
a) Rounded up to the cent R  $336.08
Concluding payment X  5000(1.03) 20  336.08s19| (1.03)
 9030.56  8694.52  $336.04
b) Rounded up to the dime R  $336.10
Concluding payment X  5000(1.03) 20  336.08s19|0.03 (1.03)
 9030.56  8695.03  $335.53
20, 000
2. Monthly payment R   $626.7273089
a36|0.08/12
a) Rounded up to the cent R  $626.73
0.08 36 0.08
Concluding payment X  20, 000(1  )  626.73s35|0.08/12 (1  )
12 12
 25, 404.74  24.788.12  $626.62
b) Rounded up to the dime R  $626.80
0.08 36 0.08
Concluding payment X  20, 000(1  )  626.80s35|0.08/12 (1  )
12 12
 25, 404.74  24.780.89  $623.85
5000
3. Semi-annual payment R   $758.05
a8|0.045
Payment Periodic Interest Principal Outstanding
Number Payment Payment Repaid Principal
5000.00
1 201.01 225.00 533.05 4466.95
2 758.05 201.01 557.04 3909.91
3 758.05 175.95 582.1 3327.81
4 758.05 149.75 608.3 2719.81
5 758.05 122.38 635.67 2083.84
6 758.05 93.77 664.28 1419.56
7 758.05 63.88 694.17 725.39
8 758.03 32.64 725.39 0
1
900
4. Monthly payment R   155.29353  $155.30
a6|0.01

900.00
1 155.3 9.00 146.30 753.70
2 155.3 7.54 147.76 605.94
3 155.3 6.06 149.24 456.70
4 155.3 4.57 150.73 305.97
5 155.3 3.06 152.24 153.73
6 155.27 1.54 153.73 0
5.
50,000.00
1 10,000.00 1000.00 9000.00 41,000.00
2 10,000.00 820.00 9180.00 31,820.00
3 10,000.00 636.40 9363.60 22,456.40
4 10,000.00 449.13 9550.87 12,905.53
5 10,000.00 258.11 9741.89 3163.64
6 3226.91 63.27 3163.64 0
6. Rate i per half year: i  (1.01)6  1  0.061520151

10,000.00
1 2500.00 615.20 1884.80 8115.20
2 2500.00 499.25 2000.75 6114.45
3 2500.00 376.16 2123.84 3990.61
4 2500.00 245.50 2254.50 1376.11
5 1842.92 106.81 1736.11 0
15, 000
7. Monthly payment R   $472.82
a36|0.007

15,000.00
1 472.82 105.00 367.82 14,632.18
2 472.82 102.43 370.39 14,261.78
3 472.82 99.83 372.99 13,888.80
2
8. i  (1.05)1/6  1  0.008164846
40, 000
R  $424.91
a180|i

40,000.00
1 424.91 326.59 98.32 39,901.68
2 424.91 325.79 99.12 39,802.56
3 424.91 324.98 99.93 39,702.63
4 424.91 324.17 100.74 39,601.89
5 424.91 323.34 101.57 39,500.32
6 424.91 322.51 102.40 39,397.92
9. i  (1.035)1/6  1  0.005750039 R
170, 000
 $1190.71
a300|i

170,000.00
1 1,190.71 977.51 213.20 169,786.00
2 1,190.71 976.28 214.43 169,572.37
3 1,190.71 975.05 215.66 169,356.71
4 1,190.71 973.81 216.90 169,139.81
5 1,190.71 972.56 218.15 168,921.66
6 1,190.71 971.31 219.40 169,702.26
1297.74
The amount of the principal repaid in the first 6 months is $1297.74.
10. i  (1.1075)  1  0.017163160

1/6 170, 000
R  $2935.54
a300|i

170,000.00
1 2,935.54 2927.74 17.80 169,786.00
2 2,935.54 2917.43 18.11 169,572.37
3 2,935.54 2917.12 18.42 169,356.71
4 2,935.54 2916.81 18.73 169,139.81
5 2,935.54 2916.48 19.06 168,921.66
6 2,935.54 2916.16 19.38 169,702.26
111.5
The amount of the principal repaid in the first 6 months is $111.50.
3
11. a) P15  40(1.01)9  $43.75
b) P6  R (1.01) 31  $40
R  40(1.01)31  54.45309618
L  Ra36|0.01  $1639.45
12. Principal repaid in the 7th payment = 100(1.07)4  $131.08
13. Let the original loan value be L. Then

L(1.015)4  100s4|0.015  200
L  $1516.06
14. Total annual payment = $150

Principal portion of 7th payment  150(1  i )4  110.25
150
(1  i ) 4 
110.25
1/ 4
 150 
(1  i )   
 110.25 
1  i  1.080010966
i  8%
15. a) Monthly payment = $274.75

31.94
b) At i per month (1  i )   1.008207071 or i  0.008207071
31.68
c) Semi-annual rate  (1.008207071)6  1  0.050263889

Nominal rate j2  2(0.050263889)  0.100527777 or j2  10%
d) The correct i per month is found using

(1  i )6  1.05
1  i  (1.05)1/6
i  0.008164846
Let the outstanding principal after the 1st payment be X. Then
Xi = 242.81
242.81
X
i
X  $29, 738.47
4
e) Find n such that 274.75an|i  29, 738.47
1  (1  i ) n
 108.2382894
i
1  (1  i )  n  0.883748969
(1  i ) n  8.602074269
log 8.602074269
n
log(1.008164846)
n  264.6439181 months
n  22 years
16. Payment  440.31  160.07  $600.38

(1+i) = 161.67/160.07  i = 0.009995627
Interest rate i per period must satisfy Xi = 438.71
X  $43,890.19
Required partial schedule:
Payment Interest Principal Outstanding Principal
600.38 440.31 160.07 43,890.19
600.38 438.71 161.67 43,728.52
600.38 437.09 163.29 43,565.23
600.38 435.46 164.92 43,400.31
Part B
5
 0.09 
1. Debt at the end of 5 months  20001    $2076.13
 12 
2076.13
1 500 15.57 484.43 1591.70
2 500 11.94 488.06 1103.64
3 500 8.28 491.72 611.92
4 500 4.59 495.41 116.51
5 117.38 0.87 116.51 0
5
2. Debt at the end of 2 months  1500(1.0125) 2  $1537.73
1537.73
1 200 19.22 180.78 1356.95
2 200 16.96 183.04 1173.91
3 200 14.67 185.33 988.59
4 200 12.36 187.64 800.94
5 200 10.01 189.99 610.96
6 200 7.64 192.36 418.59
7 200 5.23 194.77 223.83
8 200 2.80 197.20 26.62
9 26.95 0.33 26.62 0
3. Monthly rate i1 = (1.04)1/6 -1 = 0.006558197

180,000
a) Monthly payment X   $1373.79
a 300|i
X
b) Weekly payment   $343.45
4
c) Weekly rate i2  (1.04)1 / 26  1  0.001509627
Find n such that 180,000  343.45an|i
2
an|i  524.0937545
2
1  (1  i2 )  n
 524.0937545
i2
1  (1  i2 ) n  0.791186245
(1  i2 ) n  0.208813755
 n log(1  i2 )  log 0.208813755
n  1038.33212 weeks
n  19 years 51 weeks
The debt will be paid off in 19 years 51weeks.
The Gibsons will save just over 5-years worth of interest paying $343.45 weekly.
4. In the k-th payment: Interest  1 - (1  i) -(20-k i)

Principal  (1  i) -(20-k i)
Find k such that  1 - (1  i) -(20-k i)  (1  i) -(20-k i)
1
(1  i)- (20 - k  i) 
2
21
(1.15)
2
(1  i) k
6
(1  i) k  9.410759001
log(9.410759001)
k
log(1.15)
k  16.04051555
In the 16th payment, the principal and interest portions are most nearly
equal.
5. Total yearly payments = = 750 ´12 = $9000

Principal portion in 8th year = $400
Principal portion in 10th year = 400(1.09)2 = $475.24

Total interest in 10th year  9000 - 475.24  $8524.76
1000
6. Annual payment R 
a n|i
1000n
Total payments  nR 
an|i
1000  n 
Total interest repaid   1000  1000  1
an|i a 
 n|i 
 n   n 
Total commission  10% of 1000  1  100  1
a  a 
 n|i   n|i 
7. U.S. uses i (12)  6.5% （Computer software）

75, 000
Monthly payment = = $559.18
a 0.065
240|
12
Canada uses i  6.5% （Bank Statement）

(2)
0.065 1/6
Monthly rate i  (1  )  0.00534474
2
75, 000
a240i
The bank statement is correct.
8. a) Monthly rate i1  (1.0275)1/6 - 1  0.004531682

150， 000
Monthly payment   $915.59
a300|i
1
7
b) Weekly rate i2  (1.0275)1/26 - 1  0.001043955
12
Weekly payment  (915.59)  $211.29
52
Find n such that
211.29an|i  150000
2
1 - (1  i 2 )
-n
 709.924748
i2
(1  i 2 )- n  0.25887051
- n log(1  i 2 )  log0.25887051
n  1295.201993 weeks  24 years, 47 weeks plus a bit more
The mortgage will be fully paid in 24 years, 48 weeks.
c) At the end of 1296 weeks :
211.29s1295|i2 (1+ i 2 ) + X = 150, 000(1+ i 2 )1296
579,880.17 + X = 579, 922.82
X = $42.65
150,000
9. Semi-annual payment = = $1335.24
a16|0.045
Find i per half-year such that
0.07 12
(1  i) 2  (1  )
12
0.07 6
i  (1  ) - 1  0.035514404
12
Accumulated value of deposits = 1335.24s16|i = $28,116.14
Find the annual-effective rate i such that
15,000(1  i )8  28,116.14
28116.14 1/8
1 i  ( )
15,000
i  0.081703051  8.17%
10. Let i be the rate per half-year .

Then 10, 000i + 9000i ++1000i = 2200
10
i (10,000  1000)  2200
2
55,000i  2200
i = 0.04
and i ( 2 )  2i  0.08  8%
8
11. 30.83(1+ i)15 = 100
100 1/15
1+ i = ( )
30.83
i = 0.081604366
Annual effective rate i = (1+ i)2 -1 = 16.99%
12. Let L be the amount of the loan .

L  50(1.02)-1  100(1.02)-2    800(1.02)-16
Using formula from Example 3a from Section 4.4
a16|0.02 - 16(1.02) -16
L  50a16|0.02  50  $5485.33
0.02
16
Total interest  (1  2    16)50 - 5485.33  (17)(50) - 5485.33  $1314.67
2
13. In the k-th payment

Interest: R-R(1+ i)-(n-k+1)
Principal: R(1+ i)-(n-k+1)
Find k s.t. R - R(1  i )- (n - k 1)  R(1  i )- (n - k 1)
Or 1 - (1.005)- (180 - k 1)  (1.005)- (180 - k 1)
1
(1.005) k -181  k
2
(k - 181)ln 1.005  - ln2
k  42.02
In the 43rd payment, the interest portion will be less than the principal portion, for
the first time .
14. Mortgage A:
i1 per month = (1.035)1/6 -1 = 0.005750039
160, 000
monthly payment = = $1230.90
a240|i1
i2 per week = (1.035)1/26 -1 = 0.001324007
1230.90
weekly payment = = $307.73
4
9
Find n such that
307.73an|i2 = 160, 000
1-(1+ i2 )-n 160, 000
=
i2 307.73
(1+ i2 )-n = 0.311600419
-n log(1+ i2 ) = log(0.311600419)
n = 881.27 weeks
Concluding payment =160,000(1+ i2 )882 -307.73s881|i (1+ i2 ) = $82.49
2
Total interest = (881´ 307.73+ 82.49)-160,000 = $111,192.62
Mortgage B:
i1 per month  (1.035)1/6 - 1  0.005750039
160000
monthly payment   $1230.90
a240|i
1
Equivalent semi-annual payment if you double the monthly payment every 6

months is
1230.90s6|i  1230.90  $8723.28
1
Find n such that

8723.28an|0.035 = 160, 000
1-(1.035)-n
= 18.34172467
0.035
(1.035)-n = 0.358039636
ln 0.358039636
n=
ln(1.035)
n = 29.85665655 half -years
Concluding payment at the end of 15 years:
160, 000(1+ i1 )180 -8723.28s29|0.035 (1.035)-1230.90s 5|i1 (1+ i1 )
= 449,086.99-441,595.79-6261.48
= $1229.72
Total interest = [(179 + 29) ´1230.90 +1229.72]-160,000 = $97,256.92
Mortgage B has lower interest charges.
10
15. The lender will advance $152,000, but monthly payment is calculated on the basis
of a $160,000 loan and rate 0.08/12 per month.
160,000
Monthly payment R = = $1529.05
a180|.08/12
i (12)
The true monthly interest rate i = is the solution of the equation
12
1529.05a180|i  152,000
or a180|i  99.4081
Applying the method of interpolation, we have:
a180i i(12)
104.6406 8% d 5.2325
=
1% 6.0472
6.0472 5.2325 99.4081 i(12) d 1% d = 0.87%
98.5934 9% i (12) = 8.87%
The true interest rate on the mortgage loan is i (12) = 8.87%
Exercise 5.2
Part A
15,000
1. Monthly payment R = = $498.22
a36|0.01
Retrospective method:
P  15,000(1.01) 24  498.22 s24|0.01  19,046.02 - 13,438.72  $5607.30
Prospective method:
P = 498.22s12|0.01 = $5607.50
10,000
2. Quarterly payment R = = $398.37
a40|0.025
Outstanding balance
 10,000(1.025) 24 - 398.37 s24|0.025
 18,087.26 - 12,886.89  $5200.37
11
30,000
a36|0.08/12
0.08 5
On Dec. 1, 2010 P  30,000(1  ) - 940.10 s5|0.08 /12  $398.37
12
 31,013.42 - 4763.59  $26,249.83
Principal repaid in 2010  30,000 - 26,249.83  $3750.17
Interest paid in 2010  5  940.10 - 3750.17  $950.33
4. i  (1.0275)1/6 - 1  0.004531682
330,000
Monthly payment R   $2014.29
a300|i
Outstanding balance after one year
330,000(1  i)12 - 2014.29s12|i
 348,399.56 - 24,783.13  $323,616.43
Principal repaid in year one  330,000 - 323,616.43  $6383.57
4000 0.09
5. Monthly payment R  where i 
a36|i 12
On December 1, 2010:
P  4000(1  i)7 - 127.20 s7|i  4214.78 - 910.69  $3304.09
On December 1, 2011
P  4000(1  i)19 - 127.20s19|i  4610.16 - 2587.08  $2023.08
Principal repaid in 2011 = 3304.09 - 2023.08 = $1281.01
Interest paid in 2011  (12  127.20) - 1281.01  $245.39
2000
a24|0.0075
After the 10th payment
P  2000(1.0075)10 - 91.37 s10|0.0075
 2155.17 - 945.16  $1210.01
Interest portion of the 11th payment  1210.01(0.0075)  $9.08
Principal portion of the 11th payment  91.37 - 9.08  $82.29
12
150,000
7. Quarterly payment R = = $4315.19
a60|0.02
At the end of 8 years
P  150,000(1.02)32 - 4315.19s32|0.02
 282,681.09 - 190,848.04  $91,833.05
Principal repaid  150,000 - 91,833.05  $58,166.95
Couple’s equity  58,166.95  50,000  $108,166.95
8. i = (1.0325)1/6 -1 = 0.005344740
216,000
R  $1599.49
a240|i
After 5 years :
P  216,000(1  i)60 - 1599.49 s60|i
 297,409.17 - 112,791.02  $184,618.15
Principal repaid = 216, 000-184, 618.15 = $31, 381.85
Owner’s equity = 31, 381.85 +110, 000 = $141,381.85
68,000
a180|0.0075
At the end of 9 years :
P  68,000(1.0075)108 - 689.71s108|.0075  152,396.44 - 114,135.43  $38,261.01
Principal repaid  68,000 - 38,261.01  $29,738.99
Buyer’s equity  29,738.99  12,000  $41,738.99
Seller’s equity = $38,261.01
10. i  (1.02)1/3 - 1  0.006622710

Outstanding balance at the end of 1 year:
P  10,000(1  i)12 - 200 s12|i  10,824.32 - 2489.38  $8334.94
11. P = 500a4|0.1 = $15,849.33
12. Let X be the original amount of the loan.

At the end of 3 years:
X (1.04)6  802s6|0.04  17,630
1.265319019 X - 5319.65  17,630
1.265319019 X  22,949.65
X  $18,137.44
13
13. Outstanding balance after 5 installments = 1000a15|0.05 = $10,379.66
Interest in the 6th installment  10,379.66(0.05)  $518.98
Principal in the 6th installment  1000 - 518.98  $481.02
14. Monthly rate i  (1.025)1/6 - 1  0.004123915

Extra amount  500a60|i  $26,528.38
Part B
1. i1  (1.055)1/6 - 1  0.008963394
i2  (1.045)1/6 - 1  0.007363123
100,000
a300|i
2
Outstanding balance at the end of 5 years:

P  100,000(1  i1 )60 - 827.98s60|i  170,814.45 - 65,413.78  $105,400.67
1
2. OPTION I: Pay $380,000 and get a $250,000 mortgage at i (2 ) = 7.25%

i1  (1.03625)1/6 - 1  0.005952383
Outstanding balance after 5 years:
P  250,000(1  i1 )60 - 1789.80 s60|i  356,931.97 - 128,611.90  $228,320.07
1
OPTION II Pay $390,000 and get a $260,000 mortgage at i (2 ) = 6.25%

i2 = (1.03125)1/6 -1 = 0.005141784
260,000
a300|i2
P  260,000(1  i2 )60 - 1702.33s60|i  353,682.01 - 119,292.40  $234,389.60
2
Accumulated savings  (1789.80 - 1702.33)s60|.04 /12  $5799.17

Net amount owing  234,389.60 - 5799.17  $228,590.43
Take OPTION I.
14
3. i1 = (1.03)1/6 -1 = 0.004938622
160,000
a300|i1
Outstanding balance after 6 months:
 160,000(1  i1 )6 - 1023.69 s6|i  164,800 - 6218.48  $158,581.52
1
i2  (1.04) - 1  0.006558197
1/6

 158,581.52(1  i2 )30 - 1023.69 s30|i  192,938.67 - 33,818.05  $159,120.62
2
i3  (1.035) - 1  0.00575004
1/6

 159,120,.62(1  i3 )12 - 1023.69 s12|i  170,453.99 - 12,680.32  $157,773.67
3
i4  (1.0275) - 1  0.004531682
1/6

=157,773.67(1+ i4 )12 -1023.69s12|i =166,570.54-12,595.13 = $153,975.41
4
4. i1  (1.04)1/6 - 1  0.006558197
180,000
a300|i
Find n such that (1373.78 + 200)an|i = 180,000n
1-(1+ i)-n
= 114.374309
i
(1+ i)-n = 0.249910757
-n log(1+ i) = log0.249910757
n = 212.1304716 months
It will take 17 years and 9 months to pay off the mortgage.
Final payment
 180,000(1  i ) 213 - 1573.78s212|i (1  i )
 724,362.65 - 724,156.73  $205.92
5. Outstanding balance on Dec. 31, 2014 = 3000a20|0.10 = $25,540.69

Quarterly rate i  (1.10)1/4 - 1  0.0024113689
25,540.69
Quarterly payment   $723.42
a80|i
Reduction  20  3000 - 80  723.42  $2126.40
15
6. i1 = (1.10)1/6 -1 = 0.006558197
20,000
a120 i
1
Outstanding balance after 2 years

 20000(1  i1 ) 24 - 241.29s24|i  23,397.17 - 6249.46
1
 $17,147.71
a) i2  (1.045)1/6 - 1  0.007363123
Find n such that 17,147.71 = 241.29an|i
2
an|i  71.06680758
2
1 - (1  i2 ) - n  0.523273648
(1  i2 ) - n  0.476726352
log 0.476726352
n-
log(1  i2 )
n  100.9811525 months
Duration (left) of the loan is 8 years and 5 months.
Final payment X  17,147.71(1  i2 )101 - 241.29 s100|i (1  i2 )
2
 35,974.69 - 35,737.93  $236.76

b) i3  (1.035) - 1  0.005750039
1/6
Find n such that 17,147.71 = 241.29an|i

3
an|i  71.06680758
3
1 - (1  i3 )- n  0.408636951
(1  i3 )- n  0.591363049
log 0.591363049
n-
log(1  i3 )
n  91.62268024 months
Duration (left) of the loan is 7 years and 8 months.
Final payment X  17,147.71(1  i3 )92 - 241.29 s91|i (1  i3 )
3
= 29,059.72-28,909.32 = $150.40
1,500,000
7. a) Semi-annual payment = = $98,507.60
a20|0.0275
Total of the payments in 2010 is 2  98,507.60  $197,015.20
b) Outstanding balance on December 31,2009:
1, 500, 00(1.0275)3 -98,507.60s3|0.0275 = $1,323,460.15
16
Outstanding balance on December 31,2010:
1,500,00(1.0275)5 - 98,507.60s5|0.0275  $1,197,527.16
Principal repaid in 2010  1,323,460.15 - 1,197,527.16  $125,932.99
Interest paid in 2010  2  98,507.60 - 125,932.99  $71,082.21
The interest deduction on the 2010 tax from will be $71,082.21
c) Outstanding balance on January 1, 2012 :
1,500,00(1.0275)7 - 98,507.60 s7|0.0275  $1,064,572.63
Capital gain  (700,000  1,064,572.63) - 1,700,000  $64,572.63
8. L  Ran|i
Outstanding balance after the k-th payment:
Retrospective method: L(1+ i)k -Rsk|i
Prospective method: Ran - k |i
L(1  i ) k - Rsk |i  Ran|i (1  i ) k - Rsn|i
[1 - (1  i )- n ](1  i ) k - [(1  i ) k - 1]
R
i
1 - (1  i ) -( n - k )
R
i
 Ran - k |i
9. Let L be the amount of the loan.

L
Monthly payment =
a60|0.01
Outstanding balance at the end of the k-th month is
L
L(1.01)k - s
a60|0.01 k|0.01
Find n such that
L L
L(1.01) k - sk|0.01 
a60|.01 2
L (1.01) K  1 1
(1.01) - k

a60|0.01 0.01 2
1 1 1
(1.01) k [1 - ] -
0.01a60|0.01 2 0.01a60|0.01
(1.01) k  1.4083483
The outstanding principal will fall below one-half of the original amount of the
loan in the 35th payment: on November 30, 2012.
17
10. Pk -1 (1.025)-300 = 2853.17
Pk -1 = 3153.17(1.025)-1
Pk -1 = $3076.26
11. Outstanding balance at the end of 5 years

3000(1.07)5 -400s5|0.07 = 4207.66-2300.30 = $1907.36
Find n such that 450an|0.07 = 1907.36
1 - (1.07)-n
 4.23857778
0.07
(1.07)- n  0.703299556
log0.703299556
n  5.202178517
log1.07
There will be 5 payment of $400 followed by 5 payments of $450 and a
concluding payment X; 11 payments in total.
400s5|0.07 (1.07)6 + 450s5|0.07 (1.07) + X = 3000(1.07)11
3452.12 + 2768.98 + X = 6314.56
X = $93.46
12. Outstanding balance after 4 years:

1000(1.05) 4 - 100 s4|0.05  1215.51 - 431.01  $784.50
Payment at the end of the 5th year = 784.50(0.03) +100 = $123.54
13. a) Monthly rate i  (1.04)1/6 - 1  0.006558197

120, 000
a300|i
b) Concluding payment
 120,000(1  i )300 - 915.86s299|i (1  i )
 852,802.00 - 851,889.73  $912.27
Total amount of interest
 (299  915.86  912.27) - 120,000
 $154,754.41
18
c) i) Equivalent semi-annual payment
= 915.86s6|i + 915.86
= $6501.91
Find n such that 6501.91an|0.04 = 120, 000
1-(1.04)-n 120, 000
=
0.04 6501.91
(1.04) = 0.261755392
-n
n = 34.17441251 half-years
It would require 17 years and 2 months to pay off the mortgage.
Note: This is only approximate as we are taking partial credit for the next
extra payment of $915.86, which is due at the end of 6 months
Let i1 = 0.006558197 (for the regular monthly payments)
i2 = 0.04 (for the six-monthly extra payments)
Then the equation for exact solution is:
Find k such that:
915.8a34|i2 + 915.86a(34´6)+k|i1 = 120, 000
a204+k|i1 = 112.6131946
(1+ i11 )-204 × (1+ i1 )-k = 0.261460492
(1+ i1 )-k = 0.992063817
log 0.992063817
k =-
log(1+ i1 )
= 1.218923634
So it will require 17 years and 2 months!
ii) Concluding payment:

 120,000(1  i ) 206 - 6501.91s34|0.04 (1  i ) 2 - 915.86(1  i )
 461,309.67 - 460,186.96 - 921.87  $200.84
Total amount of interest
= (239 ´ 915.86 + 200.84)-120,000
= $99,091.38
iii) Outstanding balance at the end of 3 years:
120,000(1.04)6 - 6501.91s6|0.04  $108,711.27
iv) Interest paid in the 37th  108,711.27i  $712.95
Principal repaid in the 37th payment  915.86 - 712.95  $202.91
19
20
Exercise 5.3
Part A
5000
1. Original payment = = $159.00
a36|0.0075
At the end of 1 year P  5000(1.0075)12 - 159.00 s12|0.0075  $3480.33
3480.33
New monthly payment = = $154.25
a24|0.005
Monthly saving in interest  159.00 - 154.25  $4.75
6000
2. Original monthly payment = = $127.48
a 0.1
60|
12
0.10 30
After the 30th payment P  6000(1  ) - 127.48s 0.1
12 30 |
12
 7696.18 - 4324.57  $3371.61
3371.61
New monthly payment   $124.37
a 0.08
30|
12
Monthly saving in interest  127.48 - 124.37  $3.11
5000
a48|0.015
Balance after 20 payments P  5000(1.015)20 - 146.88s20|0.015
 6734.28 - 3396.40  $3337.87
Penalty  3  146.88  $440.64
Total to be refinanced =$3778.51
3778.51
a28|0.01
Do not refinance.
1400
a36|0.0075
Balance after 12 payments  1400(1.0075)12 - 44.52 s12|0.0075
= 1531.33-556.84 = $974.49
0.09
Penalty  974.49   3  $21.93
12
Total to be refinanced =974.49 + 21.93 = $996.42
996.42
New monthly payment = = $44.16 They should refinance.
a24|0.005
21
5. i1  (1.0525)1/6 - 1  0.008564515
6000
Original monthly payment   $557.00
a300|i
1
Balance after 5 years = 60, 000(1+ i1 )60 -557s60|i

1
 100,085.76 - 43,450.15  $56,635.61

i2  (1.11)1/6 - 1  0.017545481
56,635.61
a240|i
2
Their budget will have to manage another $452.23 a month.
6. i1  (1.045)1/6 - 1  0.007363123
255,000
a300|i
Balance after 3.5 years = 255,000(1+ i)42 -2111.35s42|i
= 347, 019.77-103, 475.88 = $243,543.89
Penalty = (243,543.89)(i)(3) = $5379.73
Amount owing  243,543.89  5379.73  $248,923.62
7. i = (1.025)1/3 -1 = 0.008264838
15,000
a48|i
Outstanding balance at the end of t5 years:
15000(1  i)17 - 379.85s14|i (1  i)3  17,252.81 - 5753.58  $11,499.23
11,499.23
a31|i
20,000
a13|0.08
Balance at the end of 6 years = 20000(1.08)6 -2530.44s4|0.08 (1.08)2
 31,737.49 - 13,299.81  $18,437.68
18,437.68
New payment = = $3787.21
a7|0.10
50,000
9. Original payment   $449.86
a240|0.0075
Balance at the end of 10 years  50,000(1.0075)120 - 449.86 s120|0.0075
 122,567.85 - 87,054.33  $35,513.52
22
New monthly rate i  (1.0525)1/6 - 1  0.008564515
35,513.52
New payment   $474.79
a120|i
10. a) Monthly rate i  (1.045)1/6 - 1  0.007363123

15,000
a120|i
b) Balance after 3.5 years  15,000(1  i)36 - 188.68s36|i

 19,533.90 - 7,745.41  $11,788.49
Principal paid by the first 36 payments  15,000 - 11,788.49  $3211.51
Interest paid by the first 36 payments  (36  188.68) - 3211.51  $3580.97
c) Penalty = 3(11,788.49i) = $260.46

Amount owing  11,788.49  260.40  $12,048.89
New monthly rate i  (1.035)1/6 - 1  0.00575004
12,048.89
a84|i
They should refinance and save 188.68 - 181.26  $7.42 per month .
Part B
1. a) i1  (1.0525)1/6 - 1  0.008564515
120,000
R  $1114.00
a300|i
1
b) Balance after 5 years =120,000(1+ i1 )60 -1114s60|i

1
= 200,171.52-86, 900.30 = $113,271.22

i2  (1.035) - 1  0.005750039
1/6
113,271.22
R2   $871.41
a240|i
2
c) Saving = (1114-871.41)s60|0.0025 = $15,682.65

d) Balance after 10 years =113,271.20(1+ i 2 )60 -871.41s60|i
2
=159,780.21-62,225.64 = $97,554.57
23
2. Balance at the end of 2 years = 100a36|0.01 = $3010.75
To be refinance  3010.75 - 350  $2660.75
2660.75
a24|0.01
Interest saving
 (5)(12)(100) - [(2)(12)(100)  350  (2)(12)(125.26)]  6000 - 5756.24  $243.76
3. Balance at the end of 18 months =1500a24|0.01 (1.01)6 = $33,825.43

33,825.43
a18|0.01
4. a) i1  (1.055)1/6 - 1  0.008963394
Find n such that 442.65an|i  28,416.60
1
-n
1-(1+ i1 ) 28,416.60
=
i 442.65
(1+ i1 ) = 0.424581091
-n
log0.424581091
n=-
log(1+ i1 )
n = 96 months
The maturity date of the mortgage is 8 years after January 1, 2010, which is
January 1, 2018.
b) Final payment X on January 1, 2018:
X = 28, 416.60(1+ i1 )96 -442.65s95|i (1+ i1 )
1
= 66,928.56-66,485.91 = $442.65
c)
Date Payment Interest Principal Balance
January 1,2010 442.65 256.38 186.27 28,416.60
February1,2010 442.65 254.71 187.94 28,228.66
February1, 2010 principal
Note : = 1+ i1
January 1, 2010 principal
Or January 1, 2010 principal = (February 1, 2010 principal)(1+ i1 )-1
= 187.94(1+ i1 )-1 = $186.27
d) i2  (1.04)1/6 - 1  0.006558197
28,416.60
a96|i
2
28,416.60
e) New monthly payment   $389.35
a119|i
1
24
5. Let R1 be the original monthly payment, R2 be the new monthly payment.
At the end of 24 months:
R1a36|0.01 = R2 a18|0.01
R1 a36|0.01
=
R2 a18|0.01
R2
= 1.836017314
R1
6. a) i1 = (1.0475)1/6 -1 = 0.007764383
150,000
a300|i1
Final payment:  150,000(1  i1 )300 - 1291.55s299|i (1  i1 )
1
 1,526,837.58 - 1,525,556.14  $1281.44

b) Outstanding balance after 2 years:
=15, 000(1+ i1 )24 -1291.55s24|i = 180, 595.69-33, 929.17 = $146,666.52
1

=15, 000(1+ i1 )60 -1291.55s60|i = 238, 578.65-98,229.53 = $140,349.12
1
c) Penalty = (146,666.52)(i1 )(6) = $6832.65

Amount to refinance  146,666.52  6832.65  $153,499.17
i2  (1.04)1/6 - 1  0.006558197
Let X be the new monthly payment,
153,499.17(1  i2 )36 - Xs36|i  140,349.12
2
194,225.42 - Xs36|i  140,349.12

2
53,876.30
X  $1331.73
s36|i
2
It would not pay to refinance.
7. a) Monthly rate i  (1.0325)1/6 - 1  0.005344740

200,000
a300|i
Final payment:  200,000(1  i )300 - 1339.65s299|i (1  i )
 989,767.10 - 988,429.24  $1337.86
25
b) In general, the k-th interest payment = R[1-(1+ i)-(n-k+1) ]
Accumulated value of the k-th interest payment at n
= R[1-(1+ i)-(n-k+1) ](1+ i)n-k = R[(1+ i)n-k -(1+ i)-1 ]
= R(1+ i)-1[(1+ i)n-k+1 -1]
Accumulated value of all the interest payments at n
 R(1  i )-1[ k 1 (1  i ) n - k 1 - n]
n
 R(1  i )-1{[(1  i ) n  (1  i ) n -1    (1  i )] - n}
 R(1  i )-1[s n |i (1  i ) - n]  R[s n |i - n(1  i )-1 ]
In our example, assuming all payments are equal, we substitute for R=1339.65,
i  (1.0325)1/6 - 1, n  300 to obtain the accumulated value of all the interest
payments at the end of 25 years:
 1339.65[ s300|i - 300(1  i )-1 ]  $590,010.50
c) Outstanding balance after 5 years:
200,000(1  i )60 - 1339.65s60|i  275,378.86 - 94,467.92  $180,910.94
d) Find n such that
1339.65an|i  175,910.94
n  227.0085266 months
Final payment
 175,910.94(1  i ) 228 - 1339.65s227|i (1  i )
 593,082.54 - 593,071.09  $11.41
Total payout  (227  60)1339.65  11.41  5000  $389,490.96
Difference in total payouts
 (299  1339.65  1337.86) - 389,490.96
 $12,402.25
8. Assuming no lump sum payment:

i1 = (1.05625)1/6 -1 = 0.009162538
175,000
a300|i1
Balance after two years  175,000(1  i ) 24 - 1714.58s24|i
1
 217,823.60 - 45,791.74  $172,031.86

Balance after five years i1  172,031.86(1  i1 )36 - 1714.58s36|i
1
 238,896.19 - 72,732.34  $166,163.85

Interest, years 3 to 5  (36  1714.58) - (172,031.86 - 166,163.85)  $55,856.87
i2  (1.0375)1/6 - 1  0.006154524
Balance after two years  $172,031.86
26
172,031.86
a276|i2
Balance after five years at i2 = 172,031.86(1+ i2 )36 -1297.34s36|i
2
 214,554.45 - 52,103.89  $162,450.56

Interest penalty  55,856.87 - 37,122.94  $18,733.93
Assuming 10% lump-sum payment:
Balance after two years  90% of 172,031.86  $142,274.22
Balance after five years = 154,828.67(1+ i1 )36 -1741.58s36|i
1
= 215,006.56-72,732.34 = $142,274.22

154,828.67
At rate i2, new monthly payment = = $1167.61
a276|i2
Balance after five years = 154,828.67(1+ i2 )36 -1167.61s36|i
2
 193,099.00 - 46,893.66  $146,205.34

Interest penalty  49,170.43 - 33,410.63  $15,759.80
Effect on interest penalty of 10% lump-sum payment:
 18,733.93 - 15,759.80  $2974.13
9. Mortgage A:
i1 = (1.035)1/6 -1 = 0.005750039
300,000
a300|i1
Balance after 3 years  300,000(1  i1 )36 - 2101.25s36|i  $284,999.31
1
Penalty = (284,999.31)(i1 )(3) = $4916.27

Mortgage B:
i2 = (1.0375)1/6 -1 = 0.006154524
300,000
a300|i2
Balance after 3 years  300,000(1  i2 )36 - 2194.66 s36|i  $286,011.43
2
Saving under mortgage A at i3  (1.03) 1/12

- 1  0.00246627
= (2194.66 - 2101.25) s36|i  $3512.04
3
Mortgage A net amount owing  284,999.31  4916.27 - 3512.04  $286,403.54

Mortgage B amount owing  $286,011.43
Choose Mortgage B.
27
10. a) The lender will advance 97% of $300,000 or $290,000. However, the mongthly
payment is calculated on the basis of a $300,000 loan:
300,000
P= = $1798.65
a360|0.005
Thus, the true monthly interest rate i is the solution of the equation
1798.65a360i = 291, 000
Using a computer/ calculator, i =0.523875% or i (12 ) = 6.286496%
b) The outstanding balance after 3 years is the present value of the remaining
payments for the 27 years (or 324 months), that is,
1798.65a324 0.005 = 288, 251.96
Therefore, the interest rate on the loan is such that
1798.65a36i + 288, 251.96(1+ i)-36 = 291, 000
Once again, using a computer/ calculator, i =0.594490% or i (12 ) = 7.133880%
11. a) Since the first payment is on October 1, 2012 (2 months after the purchase), we
7
calculate the monthly payment at i = % = 0.583333%
12
320,000
R= = $9938.40 (rounded up to the nearest dime)
(1.00583333)-1 a36|0.00583333
The first and last 3 lines of the amortization schedule are shown in the table
below. Since payments begin from October 1, 2012, the principal simply
accrues with interest in September,2012.
Month Monthly Interest Principal Outstanding

Payment Payment Repaid Principal
Aug-12 - - - 320,000.000
Sep-12 - - - 321,866.67
Oct-12 9938.40 1877.56 8060.84 313,805.82
Nov-12 9938.40 1830.53 8107.87 305,697.96
Dec-12 9938.40 1783.24 8155.16 297,542.79
---- ---- ---- ----
Jul-15 9938.40 171.89 9766.51 19,700.60

Aug-15 9938.40 114.92 9823.48 9877.12
Sep-15 9934.74 57,62 9877.120 0.0
28
b) The time diagram below shows the payments made during 2012.
9938.40 9938.40
0 1 2 3 4 5
A = 320,000
The outstanding principal on December 1, 2012, is
P7 = 320, 000(1.00583333)4 - 9938.40s3|0.00583333 = $297,542.79
The total principal repaid during 2012:

= 320,000(1.00583333) – 297,542.79 = $24,323.87.
Consequently, the total interest paid during 2012:
= (3)(9938.40) – 24,323.87 = 5491.33
They can list $5491.33 on their income tax return as a mortgage interest
deduction.
Exercise 5.4
Part A
15, 000
1. Yearly deposit = = $3428.87
s4 6%
Deposit Interest on Deposit Interest in Amount in
Number Fund Fund Fund
1 - 3428.87 3428.87 3428.87
2 205.73 3428.87 3643.60 7063.47
3 423.81 3428.87 3852.68 10,916.15
4 654.97 3428.88 4083.85 15,000.00
10, 000
2. Yearly deposit = = $17, 045.65
s5 8%
1 - 17,045.65 17,045.65 17,045.65
2 1363.65 17,045.65 18,409.30 35,454.95
3 2863.40 17,045.65 19,882.05 55,337.00
4 4426.96 17,045.65 21,472.61 76,809.61
5 6144.77 17,045.65 23,190.39 100,000.00
29
10, 000
3. Quarterly deposit = = $184.27
s40 0.015
Amount in fund after 9 years = 184.27s36 0.015 = $8711.54
36 - 8711.54
37 130.67 184.27 314.94 9026.48
38 135.40 184.27 319.67 9346.15
39 140.19 184.27 324.46 9670.61
40 145.06 184.33 329.39 10,000.00
10, 000
4. Annual deposit = = $79, 589.25
s15 0.07
Interest earned in 4th year 79, 589.25[(1.07)3 -1] = $17, 911.00
Interest earned in 9th year 79, 589.25(1.07)8 = $136, 749.15
Amount in fund at end of 11 years = 79, 589.25s11 0.07 = $1, 256, 204.83
70, 000
5. Annual deposit = = $3495.88
s15 0.04
Amount in fund at the of 10 years = 3495.88s10 0.04 = $41, 971.91
6. Semi-annual interest = 5000(0.05) = $250

5000
Semi-annual S.F. deposit = = $456.63
s10 0.02
Total semi-annual expense = 250 + 456.63 = $706.63
Amount in the S.F. at the end of 4 years = 456.63s8 0.02 = $3919.24
7. Annual interest = 1,250,000(0.0625) = $78,125.00

1, 250, 000
Annual S.F. deposit = = $64, 781.34
s40 0.02
Total annual expense = 78,125 + 64,781.34 = $142,906.34
8. a) Semi-annual interest = 500,000(0.04) = $20,000

500, 000
s40 0.02
Total semi-annual expense = $28,277.87
b) Amount in the S.F. after 15 years = 8277.87s30 0.02 = $335,817.29

Company’s indebtedness = 500,000 - 335,817.29 = $164,182.71
30
9. a) Semi-annual interest = 2,000,000(0.04) = $100,000
2, 000, 000
Semi-annual S.F. deposit = = $22, 036.72
s50 0.0225
Total semi-annual expense = $122,036.72
b) Amount in the S.F. after 15 years = 22, 036.72s30 0.0225 = $929, 845.22
Company’s indebtedness = 2,000,000 - 929,845.22 = $1,070,154.78
10. i = (1.009)1/3 -1 = 0.002991045

Monthly interest = 4000(0.01) = $40
4000
Monthly S.F. deposit = = $60.96
s60i
Total monthly expense = 40.00 + 60.96 = $100.96
11. i = (1.005)6 -1 = 0.030377509

Semi-annual interest = 10,000(0.05) = $500
10, 000
s10i
Total Semi-annual expense = 500 + 870.79 = $1370.79
12. a) Semi-annual rate i = (1.02)2 -1 = 0.0404

3000
s8i
Amount in the S.F. after 3 years = 325.12s6i = $2158.68
1 - 2158.68
2 87.21 325.12 412.33 2571.01
3 103.87 325.12 428.99 3000.00
b) Semi-annual expense of the loan = (0.06)(3000) + 325.12 = 505.12
c) Amount in the S.F. at the end of 2 years = 325.12s4i = $1381.43

Book value of the at the end of 2 years = 3000 – 1381.43 = $1618.57
10, 000
13. Annual S.F. deposit = = $795.05
s10 0.05
Amount in the S.F. at the 5th deposit = 795.05s5 0.05 = $4393.15
Lump sun payment to pay off the loan = 10,000 – 4393.15 = $5606.85
31
Part B
1. Let X be the amount in the fund after (k - 1)st deposit. Then

X (1.005)  200  5349.69
X  5194.69(1.005) 1  $5168.85
2. a) Under the amortization method:
L
R1 =
ani
1
Under the sinking fund method:

L
R2 = Li2 +
sni
3
L 1 1
b) R2  Li   L [i  ] L[ ] (see exercise 3.3B1b)= R1
sn i sn i an i
i = (1.009)1/3 -1 = 0.002991045
Monthly interest = 4000(0.01) = $40
4000
s60i
Total monthly expense = 40.00 + 60.96 = $100.96
3. a) i = (1.015)1/3 -1 = 0.004975206
Monthly interest = 2,000,000(0.105/12) = $17,500
2, 000, 000
s180i
Total Semi-annual expense = 17,500 + 6894.59 = $24,394.59
b) Amount in the S.F. at the 5th deposit = 6894.59s60i = $480, 668.12

Company’s indebtedness = 2,000,000 – 480,668.12 = $1,519,331.88
4. Monthly interest = 10,000(0.01) = $100
Monthly S.F. = 300 – 100 = $200
Find n such that = sn 0.0075 = 10, 000
sn 0.0075 = 50
(1.0075)n = 1.375
log1.375
n= = 42.61952606 ® 43
log(1.0075)
Duration of the loan is 43 months or 3 years and 7 months
Final deposit X = 10, 000 - 200s42 0.0075 (1.0075) = 10, 000 - 9904.39 = $95.61
32
5. Total debt at year 15 = 100, 000(1.06)30 = $574,349.12
547, 349.12
Semi-annual S.F. deposit = = $13, 082.32
s30 0.025
6. Annual interest = 10,000(0.10) = $1000
10, 000
Annual S.F. deposit = = 832.91
s10 0.04
10, 000
Annual amortization payment = = 1627.46
a10 0.10
Total annual payment = $3460.37
10, 000
7. Annual S.F. deposit = = $795.05
s10 0.05
Annual interest payment = 1445.05 – 795.05 = $650

650
Annual effective rate = = 0.065 = 6.5%
10, 000
8. Semi-annual S.F. rate (1.02)2 -1 = 0.0404

10, 000
s10 0.0404
Semi-annual expense = 600 + 831.37 = $1431.37
Find i , then i (2) = 2i , such that
1431.37a10 i  10,000
a10 i  6.9863
6.9863 2
1- ( )
Starting value to solve a10 i  6.9863 is i = 10 = 0.073274283
6.9863
Or i (2) = 2i = 14.65%
a10 i i (2)
7.2306 14% d 0.0373
=
1% 0.1595
0.1595 0.0373 6.9863 i (2) d 1% d = 0.23%
6.8641 15% i (2) = 14.23%
0.1423 2
Annual effective rate i = (1+ ) -1 =14.74%
2
33
9. a) Let X be the semi-annual S.F. deposit, i1 = (1.07)1/2 -1 = 0.034408043 and
i2 = (1.06)1/2 -1 = 0.029563014 .
Xs10 i (1.07) 5 / 12 (1.06) 55 / 12  Xs10 i  20,000
1 2
X (15.71774428  11.44083538 )  20,000

X  $736 .32
Semi-annual interest payment = 20,000(0.055) = $1100.00
Semi-annual interest expense of the loan = 736.42 + 1100.00 = $1836.42
b) Amount in the S.F. after the August 1, 2019 deposit
736.42 s10 i (1.07)5 / 12 (1.06) 43 / 12  736.42 s10 i
1 2
 10,919.68  6538.35  $17,458.03

c)
Aug.1, 2019 - 17,458.03
Feb.1, 2020 516.11 736.42 1252.53 18,710.56
Aug.1, 2020 553.14 736.42 1289.44 20,000.00
10. a) For the first 5 years:

Annual interest payment = 15,000(0.10) = $1500
Annual S.F. deposit = 2000 – 1500 = $500
For the first 5 years:
Annual interest payment = 15,000(0.08) = $1200
Annual S.F. deposit = 2000 – 1200 = $800
Amount in the S.F. at the end of 10 years:
500s5 0.07 (1.07)5 + 800s5 0.07 = 4032.85 + 4600.59 = $8633.44
Shortage = 15,000 – 8633.44 = $6366.56
b) Let X be the semi-annual S.F. deposit during the first 5 years.
Xs5 0.07 (1.07)5 + 800s5 0.07 = 15, 000
8.065708951X = 10, 399.41
X = $1289.34
Increase in the S.F. needed during the first 5 year is $1289.34 – 500 = $789.34
34
Exercise 5.5
Part A
50,000
1. a) Annual payment = = $7791
a10|0.09
b) Annual interest = 50,000(0.09) = $4500
50,000
Annual S.F. deposit = = $3291
s10|0.09
Total annual expense = $7791 (same as a)
c) Annual interest = 50,000(0.09) = $4500
50,000
Annual S.F. deposit = = $3793.40
s10|0.06
Total annual expense = 4500 + 3793.40 = $8293.40
180,000
2. Amortization: E A = = $23,665.28
a15|0.10
Sinking Fund: Interest = 180,000(0.09) = $16, 200.00
180,000
Deposit = = $7163.03
s15|0.07
Total annual expense ES =16, 200 + 7163.03 = $23,363.03
Sinking fund is cheaper by $302.25 per year.
60,000
3. Amortization: E A = = $7770.27
a10|0.05
Sinking Fund: Interest = 60,000(0.0475) = $2850.00
600,000
Deposit = = $5479.59
s10|0.02
Total semi-annual expense ES  2850  5479.59  $8329.59
Amortization is cheaper by $559.32 semi-annually.
4. Sinking Fund: Interest  100， 000(0.045)  $4500.00

100,000
Deposit = = $3536.11
s20|0.035
Total semi-annual expense  $8036.11
Amortization: 8036.11a20|i = 100,000i
a20|i =12.4438
Starting value to solve
12.4438 2
1-( )
a20|i = 12.4438 is i = 20 = 0.049251804 or i (2) = 2i = 9.85%
12.4438
35
a20i i (2)
12.4622 10% d 0.0184
=
1% 0.5118
0.5118 0.0184 12.4438 i (2) d 1% d = 0.04%
11.9504 11% i (2) = 10.04%
5. Sinking Fund: Interest  500， 000(0.045625)  $22,812.50

500,000
Deposit = = $5261.74
s40|0.04
Total semi-annual expense  $28074.24
Amortization: 28, 074.24a40|i = 500, 000
a40|i = 17.8099
17.8099 2
1-( )
Starting value to solve a40|i = 40 = 0.045017359 or i (2) = 2i = 9.00%
17.8099
a40i i (2)
18.4016 9% d 0.5917
=
1% 1.2425
1.2425 0.5917 17.8099 i (2) d 1% d = 0.48%
17.1591 10% i (2) = 9.48%
200,000
6. Amortization: Annual payment = = $31,164.02
a10|0.09
Sinking fund: interest  200,000(0.085)  $17,000
Deposit  31,164.02 - 17,000  $14,164.02
14,164.02s10|i  200,000
s10|i  14.1203
14.1203 2
( ) -1
Starting value to solve s10|i = 14.1203 is i = 10 = 7.04%
14.1203
s10i i (1) = i
13.8164 7% d 0.3039
=
1% 0.6702
0.6702 0.3039 14.1203 i d 1% d = 0.45%
14.4866 8% i = 7.45%
36
7. a) Sinking fund: Quarterly interest = 500,000(0.02) = 10,000.00
500,000
Quarterly deposit =
s60|0.015
Total quarterly expense =$15,196.71
b) Amortization: 15,196.71a60|i = 500,000

a60|i = 32.9019
32.9019 2
1-( )
a60|i = 32.9019 is i = 60 = 0.022629541 or i ( 4) = 4i = 9.05%
30.9019
a60i i (4)
34.7609 8% d 1.8590
=
1% 2.0119
2.0119 1.8590 32.9019 i (4) d 1% d = 0.92%
32.7490 9% i (2) = 8.92%
It would be less expensive to amortize the debt i (4) < 8.92%
8. a) Amortization:
80,000
Monthly expense = = $6922.14
a12|0.00583
b) Sinking fund:
0.065
Monthly interest 80,000( )  $433.33
12
80,000
Monthly deposit = = $6545.33
s12|0.003
Total monthly expense = $6978.66
Amortization method is cheaper by $56.52 a month.
37
Part B
1. a) Amortization: i1  (1.05)1/6 - 1  0.008164846

200,000
a72|i
1
b) Sinking fund: i2 = (1.0225)1/6 -1 = 0.007444443

Monthly interest = 200, 000(i2 ) = $1488.89
0.06 365/12
i3  (1  ) - 1  0.0050121108
365
200,000
Monthly deposit   $2313.53
s72|i
3
Total monthly expense =1488.89 + 2313.53 = $3802.42

Use amortization method to save $117.61 a month.
2. a) Sinking fund: Semi-annual interest  10,000(0.06)  $600

i  (1.0075)6 - 1  0.045852235
10,000
Semi-annual deposit = = $315.93
s20|i
Total Semi-annual expense=$915.93
b) Amortization: 915.93a20|i = 10,000
a20|i =10.9179
10.9179 2
1-( )
a20|i = 10.9179 is i = 20 = 0.064297956 or i (2) = 2i = 12.86%
10.9179
a20i i (2)
11.0185 13% d 0.1006
=
1% 0.4245
0.4245 0.1006 10.9179 i (2) d 1% d = 0.24%
10.5940 14% i (2) = 13.24%
Find i (4) such that
i (4) 4 0.1324 2
(1+ ) = (1+ )
4 2
0.1324 1/2
i (4) = 4[(1+ ) -1] = 13.03%
2
38
20,000
3. Annual cost to amortize $20,000 is = $2980.59
a10|0.08
Annual interest on 80,000 is 80,000(0.08) = $6400
S.F. i  (1.0125)4 - 1  0.050945337
80,000
Annual S.F. deposit to accumulate $80,000 is  $6332.36
s10|i
Total annual expense = $15,712.95
100,000
Annual cost to amortize $100,000 is = $14,902.95
a10|0.08
Extra annual cost =15,712.95 - 14,902.95 = $810.00.
4. Let X be the amount of the loan.

i1 = (1.045)1/6 -1 = 0.007363123 , i2  (1.0425)1/6 - 1  0.006961062
X
Amortization: Monthly cost 
a180|i
1
Sinking fund: Monthly interest  Xi2

X
Monthly deposit =
s180|i
Find i and i (12 ) = 12i such that the monthly expenses are equal, that is:
X X
= Xi2 +
a180|i1 s180|i
1
= a180|i1 - i2
s180|i
1
= 0.003084126
s180|i
s180|i = 324.2409
Starting value to solve s180|i = 324.2409 is
324.2409 2
( ) -1
i= 180 = 0.006923309 or i (12) = 12i = 8.31%
324.2409
s180i i(12)
316.9623 7% d 7.2786
=
1% 29.0759
29.0759 7.2786 324.2409 i(12) d 1% d = 0.25%
346.0382 8% i (12) = 7.25%
39
5. Total annual outlay =$1400
Annual interest =10,000(0.08)=$800
Annual S.F. deposit =1400-800=$600
Find n such that
600 sn|0.06  10,000
100
sn|0.06 
6
(1.06)  2
n
log 2
n  11.89566105  12 deposits
log1.06
Last S.F. deposit = 10,000-600s11|0.06 (1.06) = $478.04
At the end of 12 years the irregular payment is 800 + 478.04 = $1278.04
6. Amortization:
0.10 3
Quarterly rate i1 = (1+ ) -1 = 0.025208912
12
5000
Quarterly payment = = $321.37
a2 0|i1
0.09 60
Sinking fund: Needs 5000(1  )  $7828.41
12
7828.41
Quarterly deposit =
s20|i
7828.41
For equal quarterly costs: = 321.37
s2 0|i
s20|i = 24.3595
Starting value to solve s20|i = 24.3595 is
24.3595 2
( ) -1
i= 20 = 0.019847004 or i (4) = 4i = 7.94%
24.3595
s20|i i (4)
24.2974 8% d 0.0621
=
1% 0.6141
0.6141 0.0621 24.3595 i (4) d 1% d = 0.10%
24.9115 9% i (4) = 8.10%
0.081 4
Annual effective rate i = (1+ ) -1 = 8.35% .
4
40
Exercise 5.6
15, 000
1. a) R = = $190.01
s120 0.0075
b) Amortization method – Outstanding balance after 36 payments:
15, 000(1.0075)36 -190.01s36 0.0075 = 19, 629.68 - 7819.43 = $11,810.25
I 37 = (11,810.25)(0.0075) = $88.58
P37 = 190.01- 88.58 = $101.43
0.075 3
2. i = (1+ ) -1 = 0.018867432
12
20, 000
a20i
Outstanding balance after 8 payments:
20,000(1  i )8  1209.81s8 i  23,225.84  10,342.30  $12,833.54
I 9  12,833.54  i  $243.08
P9  1209.81  243.08  $966.73
3. i = (1.07)2 -1 = 0.1449
10, 000
Annual payment = = $2947.22
a5i
Final payment =10, 000(1+ i)5 - 2947.22s4i (1+ i) = $2947.18
Total interest = (4 ´ 2947.22 + 2947.18) -10, 000 = $4736.06
4. Let X be the amount of the loan,

0.085 0.075 6
i1 = ,i2 = (1+ ) -1
2 12
X
Amortization: Semi-annual payment =
a20i
Sinking fund: Semi-annual interest = Xi1
X
Semi-annual payment =
s20i
2
41
For equal semi-annual costs:
X X
 Xi1 
a20 i s20 i
2
1 1
 i1 
a20 i s20 i
2
1
 0.076752364
a20 i
a20 i  13.0289
13.0298 2
1- ( )
Starting value to solve a20 i  13.0289 is i = 20 = 0.0441802
13.0298
Or i (2) = 2i = 8.84%
a20 i i (2)
13.5903 8% d 0.5614
=
1% 0.5824
0.5824 0.5614 13.0289 i (2) d 1% d = 0.96%
13.0079 9% i (2) = 8.96%
0.0896 (2/12)
i (12) = (1+ ) -1 = 8.80%
2
5. Semi-annual rate i = (1.01)2 -1 = 0.0201

3000
Semi-annual S.F. deposit   $349.41
s8 i
Balance in the S.F. at the end of 3 years is  349.41s6 i  $2204.67
6 - 2204.67
7 44.31 349.41 393.72 2598.39
8 52.23 349.41 401.64 3000.03
0.10
6. The effective monthly interest rate i is such that (1+ i)6 = (1+ ) or
2
i = 0.816485%
a) The level monthly payment is
240, 000
P= = $2146.77
a300i
42
b) The outstanding balance is
240, 000(1.00816485)48 - 2146.77s48i = 354, 589.37 - 2146.77(58.476974)
P9 = $229, 052.76
c) The interest portion of the 49th payment is 229,052.76(0.00816485) =
$1870.18; Therefore, the principal portion is P – 1870.18 = $276.59
d) The portion of the principal repaid in the first 48 payment is the difference
between the mortgage amount and the outstanding balance from part b), that
is, 240,000 – 229,052.76 = $10,947.24. Thus, the total interest paid in the first
48 payments is 48P – 10,947.24 = 48(2146.77) – 10,947.24 = $92,097.72.
0.06
7. The initial monthly interest rate is i1 = = 0.5%
12
a) The initial monthly payment is
220, 000
P1 = = $1417.46
a300i
1
b) The balance of the loan is given by

P1a240i = $197,850.59
1
0.08
c) The new monthly interest rate is i2 = = 0.666667%
12
The new monthly payment is
197,850.59
P2 = = $1654.90
a240i
2
d) The outstanding balance at August 1, 2017 is

P1a233i = $195, 451.76
2
At September 1, 2017, the interest payment is 195, 451.76 × i2 = $1303.01 and

the principal repaid is 1654.90 – 1301.01 = $351.89.
8. i1 = (1.045)1/6 -1 = 0.007363123
150, 000
Original monthly payment = = $1333.79
a240i
1

150, 000(1+ i1 )36 -1333.79s36i = 195, 339.01- 54, 752.79 = $140, 586.23
1
Penalty = 140, 586.23(i1 )(3) = $3105.46

Amount to be refinanced = 140, 586.23+ 3105.46 = $143, 691.69
i2 = (1.035)1/6 -1 = 0.005750039
143, 691.69
a204i
2
43
10, 000
9. Amortization: Annual payment = = $1627.46
a10 0.1
Sinking fund: Annual interest = 10, 000(0.09) = $900
Annual S.F. rate i = (1.0175)4 -1 = 0.071859031
10, 000
Annual S.F. deposit = = $717.44
s10i
Total annual expense = 900 + 717.44 = $1617.44
Use Sinking fund and save $10.02 a year.
10. Given P1 = 10.00 and, we calculate P4 = 13.31 i from:

10(1+ i)3 = 13.31
(1+ i)3 = 1.331
i = 0.10
P2 = 10.00(1+ i) = 11.00
I 2 = 398.00
Hence the periodic payment is $400.00
Hence, I1 = 390.00
390
If L is the original loan, iL = 390 and L = = $3900 .
0.10
11. a) Monthly rate i = (1.045)1/6 -1 = 0.007363123

100, 000
a240i
Final payment
= 100, 000(1+ i)240 - 889.19s239i (1+ i) = 888.86
b) Outstanding balance after 5 payments:
=100, 000(1+ i)60 - 889.19s60i = 155, 296.94 - 66, 778.03 = $88, 518.91
Principal paid in the first 5 years = 100,000 – 88,518.91 = $11,481.09

Interest paid in the first 5 years = 60 ´ 889.19 -11, 481.09 = $41,870.31
c) Amortization:
I1  100,000i  $736.31 and P1  889.19  736.31  $152.88
d) New monthly rate i = (1.055)1/6 -1 = 0.008963394

88, 51891
a180i
44
12. a) Principal paid in the 18th payment = 40(1.0125)14 = $47.60
b) Principal paid in the 1st payment = 40(1.0125)-3 = $38.54
Interest paid in the 1st payment = 2000(1.0125) = $25.00
Regular monthly payment = 38.54 + 25.00 = $63.54
13. a) Principal paid in the 14th payment = 62(1.01)6 = $65.81

b) Amount of the loan = sum of all principal payments
 62[(1.01) 7  (1.01) 6  …  (1.01) 40
(1.01) 48  1
 62(1.01) 7  $3540.41
0.01
14. Annual payment = 50,000 + 180,975 = $230,975
Loan amount = 819,025 + 180,975 = $1,000,000
50, 000
Annual rate of interest = = 0.05
1, 000, 000
X = 1, 000, 000(1.05)3 - 230, 975s3 0.05 = $429, 476.31
15. Monthly rate i = (1.03625)1/6 -1 = 0.005952383

360,000
a300 i
Balance after 12 payments:
 360,000(1  i )12  2577.31s12 i  386,573.01  31,960.60  $354,612.46
Principal repaid in the first year = 360,000 - 354,612.46 = $5387.54
16. a) Monthly rate i = (1.045)1/6 -1 = 0.007363123

80, 000
Monthly payment = = $662.40 (rounded up to the next dime)
a300i
b) Final payment
= 80, 000(1+ i)300 - 662.40s299i (1+ i) = 722, 610.90 - 721, 968.24 = $642.66
c) Balance after 36 payments:
= 80, 000(1+ i)36 - 662.40s36i = 104,180.81- 27,191.87 = $76, 988.94
Balance after 12 payments:
= 360, 000(1+ i)48 - 662.40s48i =113, 768.01- 37, 972.94 = $75, 795.11
Principal paid during the 4th year = 76,988.94 – 75,795.11 = $1193.83
Interest paid during the 4th year = 12 ´ 662.40 -1193.83 = $6754.97
45
d) New balance = 75,795.11 – 2500 = $73,295.11
Find n such that
662.40an i  73,295.11
(1  i ) n  0.185264323
log 0.185264323
n
log(1  i )
n  229.8170373  230months
The mortgage will be paid off in 48 + 230 = 278 months, which is 22 months
sooner.
Concluding payment
 73,295.11(1  i ) 23  662.40s299 i (1  i )  396,155.91  395,614.34  $541.57
Difference in total payments
= (299 ´ 622.40) - (277 ´ 622.40 + 541.57 + 2500)
= 198, 700.26 -186, 526.37 = $12, 713.89
100, 000
17. a) Annual S.F. deposit = = $2718.46
s20 0.06
b) Annual interest on the loan = 100,000(0.12) = $12,000,000

Total annual cost of the loan = 12,000 + 2718.46 = $14,718.46
c) Find i = j such that
14718.46a20 i  100,000
a20 i  6.7942
Starting value to solve a20 i  6.7942 is
6.7942 2
1- ( )
i= 20 = 0.130198863 = 13.02%
6.7942
a20 i i= j
7.0248 13% d 0.2306
=
1% 0.4017
0.4017 0.2306 6.7942 j d 1% d = 0.57%
6.6231 14% j =13.57%
46
50,000
18. a) Annual payment   $5489.74
a15 0.07
Final payment
= 50, 000(1.7)15 - 5489.52s14 0.07 (1.07) = $5489.52
5489.74
b) Monthly S.F. deposit = = $445.04 (rounded up)
s12 0.05
c) Total debt = 14 ´ 5489.74 + 5489.74 = $82, 345.88
45
Less interest rebate = ´ 32, 345.88 = $12,129.71
120
Less payment to date = 6 ´ 5489.74 = $32, 938.44

Outstanding principal after 6 years = $37,277.73
19. a) Lender will advance 97% of $400,000 or $388,000; however monthly payment
will be calculated on the basis of a $400,000 loan:
400,000
R  $2827.12
a30 0.07 / 12
We need to solve the following for i:
2827.12 a300| i  388,000
Using the TI BA-plus II calculator, i = 0.611696% or i(12) = 7.340352%
b) Outstanding balance after 4 years = 2827.12 a252|0.07 / 12  $372,738.59
The interest rate on the loan is such that:

2827.12 a48| i  372,738.59(1  i ) 48  388,000
Using the TI BA-plus II calculator, i = 0.658699% or i(12) = 7.904388%
20. Couple borrows = 650,000(0.80) = $520,000

520,000
Monthly payment =  $4588.90 (nearest dim e)
a2912 0.10 / 12
Oustanding balance on December 1, 2012

 520,000(1  0.10 / 12)7  4588.90 s7| 0.10 / 12  518,165.69
Principal repaid = 520,000 – 518,165.69 = $1834.31

Total interest paid in 2012 = 7(4588.90) – 1834.31 = 30,287.99
47
They can list $30,287.99 on their income tax form as a mortgage interest
deduction.
Payment Monthly Principal Outstanding

Interest
number Payment Repaid Principal
1 520,000.00
1 4588.90 4333.33 255.57 519,744.43
2 4588.90 4331.20 257.70 519,484.73
3 4588.90 4329.06 259.04 519,226.89
: : : : :
345 4588.90 13,501.03
346 4588.90 112.52 4476.38 9,025.55
347 4588.90 75.21 4513.69 4,511.86
348 4549.46 37.60 4511.86 0.00
180,000
21. monthly payment =  $1272.21
a300 0.07 / 12
outstanding balance after 5-years

 180,000(1  0.08 / 12)60  1272.21 s60| 0.08 / 12  $174,694.23
700,000
22. monthly payment =  $4428.55
a240|0.045 / 12
outstanding balance after 2-years

 700,000(1  0.045 / 12) 24  4428.55 s24| 0.045 / 12  $654,795.76
a)If i(12) = 5%, we need to solve the following for n:

654,795.76  4428.55 an| 0.05 / 12  n  230.231768
Smaller concluding payment at time 231:

X  654,795.76(1  0.05 / 12)231  4428.55 s230|0.05 / 12 (1  0.05 / 12)  1028.03
Total duration of loan = 24 + 231 + 1 = 255 months

b) If i(12) = 4%, we need to solve the following for n:
654,795.76  4428.55 an| 0.04 / 12  n  204.0293522
Smaller concluding payment at time 205:

X  654,795.76(1  0.04 / 12) 205  4428.55 s204|0.04 / 12 (1  0.04 / 12)  130.27
Total duration of loan = 24 + 204 + 1 = 229 months
48
Case Study I:
Comparison of amortization, sum-of-digits and sinking-fund methods
10,000
i) Amortization: Monthly payment R = = $222.45
a60|0.01
Sinking fund: Monthly interest on the loan =10,000(0.01)=$100
0.065 365/12
Monthly rate on S.F. i  (1  ) - 1  0.005430878
365
10,000
s60|i
Total monthly expense =$241.43
ii) Amortization:
Balance at the end of 2 years:  10,000(1.01) 24 - 222.45s24|0.01  $6697.10
Sinking fund:
Amount in the S.F. at the end of 2 years  141.43s24|i  $3615.00
Balance at the end of 2 years: =10,000 - 3615.00 = $6385.00
iii) Amortization:
I1 = 10, 000(0.01) = $100
P1 = 222.45-100 = $122.45
Balance after 23 payments  10,000(1.01) 23 - 222.45s23|0.01  $6851.04
I 24  6851.04(0.01)  $68.51
P24  222.45 - 68.51  $153.94
Sinking fund:
I1  I 24  $100
P1  P24  $141.43
49
Case study II:
i (12)
The monthly interest rate is i = = 0.583333%
12
1. The monthly payment rounded up to the next dime is
100,000
P= = 706.80
a300|i
Therefore, the reduced final payment is
100, 000(1  i )300  706.80  s299|i (1  i )
 572,541.8029  706.80(804.379479)(1.005833)
 690.00
2. Solution 1
Let n be the time of the second to last payment. The present value of the extra
payments can be written as
æ a - n(1+ i)-n ö
250 × an|i + 50 × (Ia)n|i = 250× an|i + 50 ç n|i ÷
ç i ÷
è ø
 (1  i )an|i  n(1  i )  n 
 250  an|i  50  
 i 
 
 (1  i )   n  50 
 an|i  250  50   n(1  i )   
 i   i 
Therefore, the present value of the new payments can be written as
æ (1+ i) ö -n
æ 50 ö
706.80an|i + an|i ç 250 + 50 ÷ - n(1+ i) × ç ÷
è i ø è i ø
æ (1+ i) ö -n
æ 50 ö
= an|i ç 956.80 + 50 ÷ - n(1+ i) × ç ÷
è i ø è i ø
 9758.23an|i  8571.43  n(1  i )  n
 1  (1  i ) n  n
 9758.23    8571.43  n(1  i )
 i 
 1, 641,982.04  (1, 641,982.04  8571.43n)(1  i )  n
Setting this to be less than or equal to $100,000, we find that n  52 .Thus, the time of
the last payment is 53 months. Also, the amount of the last payment is given by
100, 000(1  i )53  [706.80  s52|i  250  s52|i  50  ( Is )52|i ](1  i )

 100, 000(1  i )53  [956.80  s52|i  50  ( Is )52|i ](1  i )
= 136,106.63-[956.80(60.543904) + 50(1525.213129)](1.005833) = 1134.90
50
Solution 2
An amortization schedule can been constructed with the incorporation of the extra
payments. As shown in an excerpt below, the time of the last payment is 53 months
and the corresponding amount is $1134.80.
Payment Monthly Principal Outstanding

Interest
number Payment Repaid Principal
1 1006.8 583.33 423.47 99,576.53
2 1056.8 580.86 475.94 99,100.60
3 1106.8 578.09 528.71 98,571.88
: : : : :
50 3456.8 67.12 3389.68 8117.29
51 3506.8 47.35 3459.45 4657.84
52 3556.8 27.17 3529.63 1128.21
53 1134.8 6.58 1128.21 0.00
Case Study III: Mortgage amortization

a) Monthly rate i  (1.045)1/6 - 1  0.007363123
90000
a300|i
Final payment  90,000(1  i)300 - $745.18s299|i (1  i)  $744.80
b) Total interest  (299  745.18  744.80) - 90000  133,553.62

c)
Period Payment Interest Principal Balance
90,000.00
1 745.18 662.68 82.50 89,917.50
2 745.18 662.07 83.11 89,834.39
3 745.18 661.46 83.72 89,750.67
d) Retrospective method: B24  90,000(1  i) 24 - 745.18s24|i  $87,842.96

prospective method: B24  745.18a275|i  744.80(1  i)-276 -  $87,842.96
e) principal paid B0 - B24  90,000 - $87,842.96  $2157.04

interest paid  24  745.18 - 2157.04  $15,727.28
51
f) Outstanding balance after 2 years = 87,842.96 – 1000 = $86,842.96
find n such that 745.18an|i = $86,842.96i
n = 266.16 months
Final payment  86,842.96(1  i) 267 - $745.18s266|i (1  i)  $120.61
Total interest  [1000  (24  266)745.18  120.61] - 90000  $127,222.81
Saving =133,553.62 - 127,222.81 = $6,330.71
90,000
g) Monthly payment = = $800.28
a240|i
Final payment  90,000(1  i) 240 - 800.28s239|i (1  i)  $794.10
Total interest = (239 ´ 800.28 + 794.10)-90,000 = $102,061.02
Paying extra (800.28 - 745.18) = $55.10 per month reduces the total interest by
(133,553.62 - 102,061.02) = $31,492.60
h) Penalty  3i (87,842.96)  $1940.40

0.085 1/6
New monthly rate i '  (1  ) -1
2
87,842.96  1940.40
New monthly payment   $733.04  $745.18
a276|i'
It does pay to refinance.
Case Study IV: Accelerated mortgage payments
a) 25 year amortization at monthly rate im  (1.04)1/6 - 1  0.006558197

100000
a300|i
m
Final payment  100,000(1  i m )300 - $763.22 s299|i (1  i m )  $757.13

m
Total interest  (299  763.22  757.13) - 100000  $128,959.91
20 year amortization at monthly rate im  (1.04)1/6 - 1  0.006558197

100000
a240|i
m
Final payment =100,000(1+ im )240 -$828.36s239|i (1+ im ) = $826.90

m
Total interest  (239  828.36  826.90) - 100000  $98,804.94

Interest saved =128,959.91-98,804.94=$30,154.97
52
b) Doubling-up the 4th payment each year:
Equivalent annual payment = 763.22[s12|i + (1+ im )8 ] = $10,300.52
m
Equivalent annual rate ia = (1.04)2 -1 = 0.0816

Find n such that 10, 300.52an|0.0816 = 100,000
n  20.03 years  20 years, 1 month
Time paid off sooner =25 years – 20 years 1 month = 4 years 11 months
Final payment =100,000(1.04)40 (1+ im )-10300.52s20|.0816 (1+ im ) = $294.06
Total interest = [(240 + 20) ´ 763.22 + 294.06]-100,000 = $98,731.26
Interest saved =128,959.91 - 98,731.26 = $30,228.65
Doubling-up the 3rd payment:

Equivalent quarterly payment  763.22[ s3|i  1]  $3067.93
m
Equivalent quarterly rate iq  (1.04) - 1  0.019803903

1/2
Find n such that 3067.93an|i = 100,000

q
n  52.88 quarters  13 years, 3 months

Time paid off sooner = 25 years – 13 years, 3 months = 11 years, 9 months
Final payment
 100, 000(1  im )159  3067.93s52|i (1  iq )  763.22 s2|i (1  im )  $1175.34
q m
Total interest  [(158  52)  763.22  1175.34]  100, 000  $61, 451.54
Interest saved 128, 959.91  61, 451.54  $67,508.37
Alternative Solution: You may use either

Equivalent annual payment = 763.22(s3|i +1)s4|i = $12,641.09 or
m q
Equivalent semi-annual payment 763.22[s3|i +1]s2|i = $6196.62

m q
to obtain the same figures as above, when using equivalent quarterly payments.
53
Case Study V: Sub-Prime Mortgages
a) Monthly rate i1  (1.02)1/6  1  0.00330589

400, 000
a480|i
1
Total interest paid  480(1663.57)  400, 000  $398,513.60
b) Outstanding balance B36 after 3 years

B36  400, 000(1  i1 )36  1663.57 s36|i  $386,978.28
1
New monthly rate i2  (1.035)  1  0.005750039

1/6
386, 978.28
New Monthly payment   $2414.48
a444|i
2
Total interest paid  36(1663.57)  444(2414.48)  400, 000  $731,917.64

which is a whopping $344,939.36 more than the situation in a part a and it is due
to the interest rate rising to a rate that was more in line with what the rate should
have been at the start of the mortgage.
c) Had house prices dropped after 3-years, the Chens, seeing that their outstanding
balance of $386,978.28 was more than the value of the house, may have been
tempted to default on their mortgage payments, which could have led to them
simply packing up and leaving the house behind.
54
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cacciatori che spietatamente lo tormentano colle loro fucilate,
quando vanno a far bottino di tordi: ma è difficile persuadere quei
cacciatori che hanno torto di flagellare la prima ricchezza del paese,
quando portano a casa fin sessanta e settanta tordi in una mattinata.
Sassari è città lieta e serena per la bellezza del suo cielo, per la
pulita bianchezza di molte sue case, per la rumorosa vivacità dei
suoi abitanti. In ogni guida voi troverete la descrizione delle chiese,
delle piazze, del castello; ed io non mi son dato a voi per cicerone
della Sardegna, e con voi soltanto voglio scorrere le pagine del mio
portafoglio di viaggiatore, e voglio far nascere molti desiderii di
curiosità e appagarne pochissimi, sicchè nasca in voi il desiderio di
veder coi vostri occhi la Sardegna, di toccarla colle vostre mani. Per
me la cosa più interessante di Sassari è il monumento di Azuni, nella
piazza che ne porta il nome. Quando una città ha la fortuna di aver
dato la luce ad un grand’uomo e di ornare una delle piazze colla sua
statua, rammenta al viaggiatore una pagina gloriosa della sua storia
e può andarne onestamente superba. È la civiltà moderna che
demolisce il castello del feudatario e colle vecchie pietre rizza una
nuova scuola; è la nuova generazione che ai santi del calendario
sostituisce le statue dei santi del progresso. Nella biblioteca
dell’Università ho guardato con commozione un manoscritto inedito
di Azuni che portava un bel titolo: Dei caratteri della natura umana.
Nell’Università ho veduto un altra cosa per me carissima: il rozzo
tavolo anatomico su cui Rolando scrutò i misteriosi labirinti del
cervello umano.
Ho visitato anche la fontana di Rosello, celebre per la sua
architettura; e pei suoi asinelli che portan l’acqua in città e che
Valery, il dotto bibliotecario di Versailles, tentò di rendere immortali,
descrivendoli con molto amore e cantandone le virtù infinite. Io
confesso di non aver sentito l’eguale ammirazione nè l’egual
compassione per quelle rachitiche creature, tutte pelo e ossa; e ho
trovato che i Sassaresi, che chiamano ironicamente quelle bestioline
col nome di filumene (capinere), hanno più spirito del Valery.
I dintorni di Sassari sono belli assai; ed io li vidi bellissimi; perchè su
quelle molli colline inargentate dagli ulivi ho potuto ammirare i cupi
boschetti di aranci carichi di frutti; e perchè insieme all’oro delle
arancie in quella stagione sorridevano i peschi fioriti e un profumo di
calda primavera m’inebbriava i sensi e mi faceva innamorare di
quella terra e di quel cielo.
Presso a questo quadro ridente a pochi passi da Sassari avete una
scena malinconica e una severa lezione di storia. Se dopo aver
ammirato i lieti giardini dei Sassaresi e le bianche e liete ville, voi vi
dirigete a Porto-Torres; avete una landa sterile, che sente lo
squallore e la malaria, e in mezzo a quella solitudine fra le erbe folte
vedete rizzarsi gli archi spezzati d’un antico acquedotto romano. Il
terreno è tristo, o bruciato dal sole o reso pantanoso dalle pioggie;
pecore brulle e nere rodono gli arbusti spinosi e le erbe gialliccie; vi
regna un’aria di povertà e di febbre; ma quella triste terra si apre e
dal crepaccio alza il capo l’antica civiltà romana coi suoi archi e i
suoi acquedotti. È un gigante mal sepolto; la terra divenuta piccina a
stento può coprirne le ossa, e dalla tomba ne vedete escir fuori gli
stinchi mal coperti. È l’Italia di Roma che sogghigna beffarda all’Italia
dell’oggi. La lezione è dura e poco lieta; ma non è finita. Tirate avanti
che la lezione continua.
A Porto-Torres poche case, fanciulli cenciosi, un porto che sembra
stagno di rospi: eppure voi siete sul suolo dell’antica Torres, una
delle maggiori fra le antiche città dell’isola; eppure voi vedete fra i
giunchi della palude alzarsi le gigantesche rovine del tempio della
Fortuna che con barbara parola chiamano Palazzo del re barbaro. A
quelle rovine gloriose strapparono alcune colonne magnifiche che
insieme ad altre d’origine romana fanno coro nella Basilica di san
Gavino. Son ventotto colonne d’ogni stile e d’ogni pietra, di granito,
di marmo bianco, di marmo grigio, di marmo cipollino. Il tetto di
quella Basilica, che è tutta una poesia, è degno di quelle colonne,
perchè è fatto di travi immensi di ginepro, come non ne sapreste
trovare al dì d’oggi un sol tronco in tutta l’isola. Sopra i giganti
dell’arte romana, i giganti della natura; membra spolpate del mondo
antico, stinchi di marmo che sostengono cadaveri di tronchi dieci
volte secolari, e duri e aromatici ancora; cresciuti nel pacifico silenzio
dei deserti sardi, quando l’uomo fenicio, corridore dei mari, non vi
aveva ancora messo il piede. Sotto quei cadaveri di ginepro; sotto
quei cadaveri di marmo avete poi nel santuario sotterraneo tre altri
cadaveri di santi martiri, san Gavino, san Proto e san Gianuario: tre
cimiteri sovrapposti l’uno all’altro e che si tollerano l’un l’altro con
eterna pazienza; il mondo della natura vergine, il mondo romano, il
mondo cristiano: ginepri, grandi come le quercie e dopo tanti secoli
non tarlati ancora; colonne di marmo; tombe onorate da cento
fiammelle di cera. Quanta poesia e quanta storia in sì angusto
terreno!
Udite a completare il quadro una pagina di storia:
«Gavinus o Gabinus discendeva dalla famiglia romana Papilia e da
un Cajus Papilius Sabellus, e si chiamava Gabinus Sabellus. Esso
era stato nominato dall’Imperatore Diocleziano comandante d’una
corte di cavalleria, ed in questa qualità si trovava in Torres, dove
ebbe occasione di ascoltare le predicazioni di San Proto e di San
Gianuario ch’eran stati ordinati preti dal Papa Cajo. Questi, essendo
stati accusati di sommuover il popolo, furono assoggettati a crudeli
tormenti: come Gavino, per dovere della sua carica fu obbligato di
assistere agli atti di barbarie, così fu sorpreso dalla loro costanza e
promise di seguitare il loro esempio, e siccome queste due vittime
destinate alla morte furono affidate a lui, così egli profittò di iniziarsi
nella nuova fede e di battezzarsi; indi mise in libertà i due prigionieri
e si presentò al preside Barbaro, dicendogli che anch’esso era
cristiano. Fu tosto arrestato, e condotto all’orlo del mare, in un sito
detto Balai, ivi venne decapitato; il di lui corpo colla testa fu gettato
nelle onde, ma pietose persone raccolsero le spoglie e le
depositarono in una tomba vicina scavata nelle roccie. Là pure
furono collocati i corpi di San Proto e Gianuario, martirizzati nello
stesso sito dopo poco tempo. Il martirio di San Gavino accadde nel
25 ottobre dell’anno 300.
«La principal festa di San Gavino occorre il secondo giorno di
Pentecoste, e vi accorre molto popolo. È curioso il vedere le pratiche
religiose alle quali si danno i divoti: alcuni fanno in ginocchio il giro
delle colonne della Chiesa, e le bacian, come pure bacian il piede
del cavallo di San Gavino di legno dipinto, come è la sua
cavalcatura. Si crede nel paese che una di queste colonne fosse
portata in questo luogo dal Santo, che la prese dal fondo del mare e
la portò dritta nell’arcione della sella del suo cavallo. La festa è molto
frequentata ed animata; vi si vedono i costumi di tutti i villaggi della
parte settentrionale dell’isola. Allorchè la festa è finita, e che i
visitatori parton nel martedì per restituirsi nei loro focolari, si vedono
di quelli che colle loro donne alla groppa fanno entrare i loro cavalli
nel mare sino al petto: ciò fanno coll’idea che i loro cavalli restano
benedetti nell’uscir dell’acqua dove una volta furon gettati i corpi
Santi, e dove San Gavino prese in seguito la colonna di cui sopra si
è parlato. Nel 4 maggio vi si celebra un altra festa coll’intervento del
corpo municipale di Sassari, come patrono della Chiesa: essa è
meno frequentata che la precedente....» [2]
Le città minori della Sardegna hanno tutte una fisonomia propria, e il

lungo isolamento l’ha resa più saliente e durevole.
Quando voi avete attraversato a cavallo i monti e i boschi pittoreschi
che separano Perfugas da Tempio, voi vi trovate dinanzi uno dei più
bei panorama della Sardegna e dall’altipiano ricco di vigne e di
seminati, in cui si adagia quella montana città, voi vi vedete dinanzi
lo splendido monte di Limbara, uno dei più maestosi colossi di
granito che abbia il nostro paese. Dopo aver passate lunghe ore a
cavallo in mezzo a boschi deserti, a valli deserte, per burroni deserti,
voi salutate i primi frutteti di Tempio con vera gioia, e affrettate il
passo per salutare la città, di cui sentite già vicino il tiepido fiato.
L’uomo non ama la solitudine che per vendetta o per malattia, non
ama i deserti che per un ora, o quando il deserto è per lui un quadro
agli occhi e non una casa o un soggiorno.
La città di Tempio colle sue case di pietre granitiche grigie senza
intonaco bianco, e unite da argilla bigia; colle sue vie
magnificamente lastricate di granito, ha un aspetto severo e
malinconico e sopratutto un colore montano. Non vi vedete intorno
che colori oscuri: case grigie, pavimenti grigi, chiese grigie; uomini
dal cappuccio e dai calzoni neri; ma su quella città ride un cielo
eternamente limpido e azzurro e per le vie e alle finestre vedete volti
intelligenti, uomini gagliardi e donne dagli occhi neri e ardenti.
Da Tempio, salto con voi ad Alghero, perchè, non scrivendo io una

guida, nè un’itinerario, seguo il filo conduttore della statistica e rendo
omaggio anch’io alla legge, che misura la potenza degli Stati, la
felicità dei popoli, il prosperare delle città dal numero dei loro
abitanti. Se Tempio coi suoi 10,447 abitanti sta dopo Sassari,
Alghero vien subito dopo Tempio, perchè ne conta 8,573. Alghero
chiusa fra il mare e una angusta cerchia di bastioni respira male,
sente il miasma dei luoghi chiusi e aspira ardentemente a rompere la
vecchia corazza che la cinge e la stringe, per respirare nelle
campagne vicine un’aria più pura.
Ad Alghero il mare è bello e consola gli abitanti, tristi della strettura
in cui li tengono i bastioni. Un golfo grande col Capo della Caccia e
la sua famosa grotta di Alghero, una delle più belle e sgraziatamente
più difficili grotte che si possano visitare; e dietro quel Capo, il Porto
Conte, preparato stupendamente per un popolo di naviganti che non
giunge ancora. Vedo nel porto schierate con ordine militare molte
barche peschereccie e dinanzi ad esse quei trabocchetti di rete che
chiaman nasse. Nel lontano orizzonte vedo una vela: è una barca
corallina che coi suoi uomini di ferro fra stenti inauditi, strappa ai
profondi scogli del mare, quel polipo porporino che andrà poi a
posarsi invidiato sul collo delle belle signore d’Italia e sulle spalle
delle odalische d’Oriente.
I pescatori di corallo che vengono ad Alghero con più di 200 barche
ogni anno; son quasi tutti napoletani e toscani; fanno ottimi
guadagni, ma menano una vita d’inferno. Dormono quattro ore al
giorno, lottano col sole ardente, cogli aquiloni, colla fame, colle
pioggie: le loro mani son rese così callose dal remo e dal maneggio
dell’argano che alza e affonda l’ordigno pescatore che, se tu getti
loro una moneta sul suolo, non possono spesso piegar le dita a
raccoglierla; ma battendola con una mano la fanno balzare nell’altra.
La pesca dura dal febbraio alla prima settimana di ottobre, e
Alghero, letto di corallo, non dà alla pesca che 24 barche coralline.
Eppure una paranza corallina dà in un triennio un guadagno netto di
25 a 26 mila lire.
Nel porto di Alghero vedo molleggiarsi soavemente sull’onda un bel
bastimento mercantile, domando a chi appartiene. È di un genovese
che porta il soprannome di Miseria, soprannome onorevolissimo per
lui. Era il più povero degli uomini; fu accolto in Alghero malato, per
elemosina assistito e medicato; ora è milionario, è alla testa del
commercio, possiede due case, molte navi. — Oh perchè l’Italia non
è tutta Liguria?
Le case d’Alghero son bianche e qua e là alza sopra di esse il suo
ciuffo maestoso una palma. Sopra la palma torreggia un campanile
di bella architettura e la cattedrale è ricca di marmi d’ogni colore.
Sopra la città s’innalza con triste cipiglio un altro grande edifizio:
l’Ergastolo. La città ha però molte viuzze strette e sucide. Il teatro è
bello e mi dissero che fu fatto specialmente per opera e col denaro
dei canonici; dei quali formicola Alghero. È certo che i canonici
vanno assiduamente al teatro, con minor ipocrisia che fra noi, e
furon veduti con santa compunzione assistere alla Traviata, col
libretto dell’opera fra le mani.
Gli abitanti di Alghero si dividono in tre grandi classi; pescatori e
marinai; pastori e agricoltori; agiati che vivono sonnecchiando sulle
loro rendite. Parlan tutti l’algherese, che è poi il dialetto catalano
quasi puro. Questa lingua in tutta la Sardegna non si parla che ad
Alghero e fin dal 1354, anno in cui la città venne assediata per terra
e per mare dal Re D. Pietro Il Ceremonioso: l’assedio durò
lungamente e fu poi convenuto che gli antichi abitanti sarebbero tutti
usciti e fu occupata da una colonia di catalani. La fisonomia degli
algheresi mi parve catalana e ligure, ma la razza è incrociata di
elementi sardi, fors’anche napoletani e d’altre provincie italiane. La
lingua non è sempre battesimo di sangue.
Se andate ad Alghero, dovete visitare il palazzo del Municipio, dopo
aver letto una pagina di storia, che vi consolerà di esser nati tre
secoli più tardi di Carlo V e vi farà tollerare con calma e pace serena
le miserie dei nostri tempi.
»Questa è l’antica casa d’Albis, appartenente ora agli eredi del
Conte Maramaldo della Minerva, vi si conserva la memoria del
soggiorno di Carlo V, quando nel 1541 visitò la sua cara città di
Alghero. I fatti che in allora vi succedettero nelle due giornate di
mezza festa e di mezzo saccheggio, come dice il Valery, hanno un
impronto dell’epoca tutta particolare.
»Il primo pensiero che si presero i cittadini d’Alghero all’annunzio
dell’arrivo del loro sovrano, fu di radunare la più gran quantità di
viveri che fosse possibile per farne regalo alla flotta che
accompagnava l’Imperatore, questi prima di sbarcare accettò una
partita di caccia nel vicino Monte Doglia, dove immantinenti un
cinghiale ebbe l’onore di morire dalle mani auguste. Dopo questa
illustre impresa si diresse verso la città, ma prima di entrare volle
fare col suo battello il giro delle fortificazioni che riguardavano il
mare. Davanti al molo si era preparato un ponte posticcio, perchè
Sua Maestà Imperiale discendesse comodamente in terra e
l’avevano ornato di ricche stoffe. Le persone che aspettavano
l’Imperatore in questo sito, vedendo il battello diretto altrove,
credettero che sbarcasse in altro punto della spiaggia, ed
abbandonarono in un istante il posto, in allora i soldati di Cesare si
lanciarono sopra il ponte, lo misero a ruba, e tolsero tutte le
tappezzerie di cui era coperto. Questa scena fu lontana di disgustare
Sua Maestà, la divertì molto. Egli montò subito sopra un magnifico
cavallo che gli avevano offerto col quale fece il giro interno delle
fortificazioni, poi entrò nella casa in discorso, che in allora
apparteneva ad un certo D. Pietro di Ferrera. Là si affacciò alla
finestra che dava alla strada, e fu testimonio allegro d’una scena,
degno compimento di quella del saccheggio del ponte, che l’aveva
divertito tanto. I soldati spagnuoli, discesi a terra coll’imperatore,
principiarono a perseguitar e ad infilzare colle loro spade, sotto i suoi
propri occhi, le bestie che si trovavano radunate in questa piazza e
nelle strade vicine: queste bestie erano quelle destinate per regalo
alla flotta, e furono scialacquate da una soldatesca sfrenata ed avida
di saccheggio, sotto gli occhi del loro sovrano. Si racconta pure che
uno degli uffiziali dell’Imperatore dimandò se era permesso di
distaccare dalle muraglie le ricche tappezzerie in seta che ornavano
l’interno della casa dove questo principe ricevette l’ospitalità, e si
dice che Carlo V, rivolto al magistrato che l’accompagnava, gli
dicesse ridendo: Jurado, mirad que no hagan danos estos locos
(Jurado, badate che questi pazzi non facciano danno).»
In quei tempi esser saccheggiato da una selvaggia soldatesca, servir
di spasso ad un Imperatore eran delizie per un popolo. Vedete:
»Appena che Sua Maestà se ne partì, questa finestra fu
diligentemente murata, come la è sino al presente, affinchè non
fosse profanata da un altro mortale. La casa dove soggiornò il
Principe per 48 ore, ha goduto da quell’epoca sino ai tempi a noi
vicini, del diritto di asilo, una catena di ferro con due pilastrini
collocati davanti alla porta d’ingresso serviva di rifugio alle persone
inseguite dalla giustizia o minacciati d’essere arrestati. Il tempo
finalmente ha fatto sparire questa scioccheria» [3].
Ozieri è città pittoresca, che sembra accampata fra i monti che

danno la mano da una parte ai colossi granitici di Alà e di Buddusò e
dall’altra si legano colla catena di Monterasu. È città ad anfiteatro,
colle case disposte a piani diversi. Di sera un cinguettìo e un coro di
risa rumorose guidano i vostri passi ad una gran fontana messa nel
centro della città e dove cento lavandaje d’ogni età a lume di
candela lavano e battono spietatamente i panni e schiamazzano fino
a tre ore dopo la mezzanotte.
Serberò finchè vivo lieta memoria di Ozieri, perchè vi ebbi la più lieta
accoglienza del mondo e mi parve nell’industriosa attività di quelli
abitanti di leggere uno splendido avvenire. Quando Terranova
rannoderà la Sardegna al continente italiano, Ozieri diverrà una delle
città più importanti dell’isola e i nuovi tesori del commercio faranno
lieta compagnia alle ricchezze avite dell’agricoltura.
Oristano è città antica, resa triste dalle sue lagune che la ravvolgon
tutta quanta quasi in un funebre lenzuolo di miasmi e di febbri. Se
venite da Uras, entrate nella città attraverso una porta antichissima
con un castello pittoresco, antica residenza dei giudici di Arborea; se
escite per la via che conduce a Sassari passate ancora attraverso
un altra porta antica e un altro castello. Fra quell’entrata e
quell’uscita da medio evo avete molte case vecchie anch’esse e con
balconi pittoreschi e arabescati. Per le vie molti preti, molti accattoni;
ad onta del freddo vedi molta gente minuta colle gambe e i piedi nudi
e spesso montano a cavallo, legandosi lo sperone al piede nudo.
Vedi passar uomini a cavallo con una cappa nera da beduino e un
nero cappuccio sopra un volto nero e accigliato; veri arabi d’Italia.
Un sobborgo d’Oristano è tutto abitato dai Congiolarius, che di padre
in figlio si trasmettono l’arte di far terraglie, e le impastano e le
foggiano all’aria libera. La cosa più interessante d’Oristano è però il
Museo privato di antichità sarde del giudice Spano, il più bizzarro, il
più originale, il più galantuomo degli archeologi ch’io m’abbia
conosciuto. Abita un vecchio castello, che fu forse casa della
Giudichessa Eleonora; vive fra i suoi camei preziosissimi, fra i suoi
vetri di Tharros dai mille colori, fra le sue urne cinerarie: una polvere
secolare posa su quelle ricchezze e il Dio di quel tempio appena
serba a sè stesso un posticino, il più modesto della casa, che non è
casa; perchè è fortezza, è castello, è museo; qua e là nido di gufi. Il
giudice Spano fra quelle rovine e fra quei tesori, in quel mondo di
cose antichissime e in mezzo a quella polvere antichissima serba
l’entusiasmo più giovanile e quando accende le sue candele per farvi
ammirare i riflessi iridiscenti dei suoi vetri di Tharros, i suoi occhi
fiammeggiano fra quelle urne e quelle ragnatele, come lampi di un
uomo felice, di un uomo terque quaterque felice; dacchè una nobile
passione lo riscalda; ed egli toglie a sè gli agi della vita per lasciare
una delle più splendide raccolte archeologiche che abbia l’Italia.
Oristano serba una gloriosa tradizione, quella della Giudichessa
Eleonora, di cui potete vedere il ritratto in Cagliari, regalato dal
Canonico Spano alla Biblioteca dell’Università. Quella donna fu
soldato, fu generale, fu re, fu legislatore.
Non scrivo storie, ma vi invito a studiare la vita di quella sapiente e
generosa principessa. Eccovi un solo tratto della finezza legislativa
di Eleonora. Anche ai suoi tempi vi eran donne infedeli e uomini
maldicenti: la Giudichessa sapiente per conservare la pace delle
famiglie decretò che dovesse pagare lire 15 di multa chiunque
avesse chiamato becco un cittadino dei suoi Stati e lire 30 se avesse
provato che quel titolo gli era dovuto; e chi non volesse crederlo,
legga la Carta de logu della Giudichessa di Arborea Eleonora.
Bosa è fra le piccole città della Sardegna una delle più simpatiche:
posta sulla sponda destra del Temo, il Temus di Tolomeo, ha vini;
oggi nettare di pochi, ma destinati a glorie mondiali; vicina al mare e
sopra un fiume che serpeggia fra colli e campagne fertilissime. Una
gita in barca sul Temo è una delle passeggiate più deliziose che si
possano fare: in alto sui monti, colonne di basalto che sembran
rovine di città e di templi sepolti; in basso cotogni, e olivi e melagrani
e aranci e palme che scendono fino a bagnarsi i piedi nell’onda del
fiume. Bosa è al piede di una collina su cui si arrampica, ed è
dominata dal Castello dei Malaspina, scena pittoresca, che completa
la bellezza del quadro. Le lingue malediche vi dicono che a Bosa si
beve molto; ma e chi non beverebbe di quei vini, degni fratelli del
Xeres e del Tintilla di Rota? Le stesse lingue aggiungono che i preti
sono in Bosa padroni di molte coscienze e di altre cose ancora; ma
vi ho trovato già sul tramonto la loro influenza, un tempo davvero
onnipotente; e vi dicono ancora che i Bosani sono egoisti; ma io non
lo credo, tanto mi parvero splendidamente ospitali.
Badate che nel presentarvi le città sarde seguo sempre i gradini

della gerarchia numerica, e dopo Bosa vi presento Iglesias che ha
una popolazione di più che 6000 abitanti e sempre crescente per la
potente attrazione che esercitano la mine vicine di piombo e di zinco
e delle quali il Sella ci darà una storia compiuta; fatta con lungo
studio e molto amore.
Iglesias potrebbe lavarsi meglio la faccia e i piedi, ricca com’è di
fontane e avendo quella di Corradino e Cixeddu e Maimone: ha vie
molto strette, mal lastricate, sporche, dominate dalla cattedrale e da
un palazzo arcivescovile nero nero. L’unico albergo della Vittoria è
appena abitabile. Per le vie ad ogni passo tegami di terra pieni di
carbone acceso: in molte case non v’è camino e si fa focolaio della
via, sicchè quando soffia il vento vi schizzano fra le gambe faville
d’ogni grandezza che appiccan frequenti incendii. Anche al primo
piano del Palazzo Vescovile vidi una sera un di quei tegami infuocati,
su cui il vento soffiava con tal forza da farlo sembrare un piccolo
vulcano, e scintille e faville volavano per ogni parte.
Nelle vie più povere le case non sembran fatte per uomini; entrai in
uno di quei covili ed era poco più alto d’un uomo. Nessuna sedia e
nemmeno finestre; per la porta entravano la luce e l’aria e per un
foro fatto nella parete di fango seccato (ladderi) esciva il fumo. In un
angolo del fuoco e intorno intorno ammonticchiati dieci o dodici
persone, accosciate per non rimaner spente dal fumo; eran bambini
e fanciulli e donne e vecchi. In fondo a quella sala due buchi
quadrati, uno più basso e più grande senza uscio, conduceva in una
tana dove era un letto pei genitori: gli altri dormivano per terra in un
mucchio. Sopra quel buco quadrato un altro più piccolo che s’apriva
in un panteon domestico; dispensa, magazzino per tutto e per tutti.
Coperto da una cassa di legno grugniva accanto al gruppo umano
del focolare, un porchetto; il beniamino, il Dio penate della famiglia;
me lo mostrarono con amore, lo abbracciarono con tenerezza: trovai
anch’io che era grazioso e quasi parente prossimo di quei poverelli
che pagavano per l’affitto di quella tana cento lire all’anno(!).
Sulla città di Iglesias pendono accigliate alcune rovine pisane che vi
ricordano il conte Ugolino, una volta padrone e donno di tutta la città
e del suo territorio. Deve essere cosa grande il leggere in quel
castello il canto XXXIII dell’Inferno.
Sopra un altipiano di granito alto 581 metri sul mare, trovate Nuoro,
circondata da bellissimi monti e da valli fiorite; ha una bella e antica
cattedrale, ma è più famosa per i suoi abitanti che per le sue
industrie o i suoi monumenti; e ne parleremo più innanzi, quando
dopo aver veduto le città e i villaggi entreremo nelle case a
conoscere gli uomini.
Osilo è una delle più grosse borgate della Sardegna, e gli Osilesi
hanno da secoli fama di fieri e di indomiti. Di essi si potrebbe dire
anche oggi quel che Tacito scriveva dei Brettoni e Lamarmora
ripeteva degli antichi Sardi: jam domiti ut pareant, nondum ut
serviant. Il canonico Spano ci racconta che nei primi anni di questo
secolo vi era ancora accesa una guerra tra due potenti famiglie di
Osilo, i Serra e i Fadda. Anche le donne presero parte ai fatti che
accaddero in quell’epoca e le rovine stesse del Castello servirono di
rifugio e di fortezza ad uno dei partiti.
E la mia corsa nelle città e nelle borgate della Sardegna è ornai
finita. Se avessi spazio dovrei ancora parlarvi di Cagliari fatta ad
anfiteatro sopra la lava di spenti vulcani; di Sanluri, che ha storia
gloriosa e campi fertili di biade; di Terranuova adagiata sull’antica
Olbia, colla fisonomia prosaica di borgo mercantile e consolare; di
Lanusey ricca d’acqua ottima e di vini deliziosi, famosa per salubrità;
di Macomer fabbricata sul basalto, patria del celebre poeta e
improvvisatore Melchiorre Murena, cieco dall’infanzia e che pagò
con morte violenta le sue belle poesie satiriche; dovrei parlarvi di
Oschiri, di Orosei, di cento altre borgate e villaggi che vanno
scendendo la gran scalea della gerarchia che rannoda Cagliari e
Sassari all’ultimo stazzo della Gallura.
In Sardegna anche i contadini vivono agglomerati nei piccoli e nei
grossi villaggi, ed è questa una fra le massime sventure pei campi
che rimangono abbandonati alle rapine dei pastori nomadi, che
rimangono vedovi dell’occhio paterno del padrone. È questa
un’antica consuetudine venuta fino a noi e sorta in quei tempi, nei
quali le continue e facili incursioni dei pirati rendevano pericoloso il
vivere isolati in mezzo a campi deserti e smisurati.
V’è un gruppo di villaggi fra Cagliari e Iglesias che hanno una
fisonomia così argentina da far credere al viaggiatore che egli si trovi
nell’America Meridionale. Una lunga fila di case fatte di fango
impastato colla paglia e battuto e che porta il nome latino di ladderi
(tapias degli Argentini). E quelle case bigie hanno tutte il solo piano
terreno, e sulle mura che cingono il cortile e l’orto vedete piantati i
cacti, d’un verde bigio anch’essi, e fra l’una e l’altra schiera di case
di fango, vie larghe e piene di fango anch’esse; ora polverose e
fetide; ora palustri e fetidissime. Altrove i villaggi sono meno tristi,
ma sempre sucidi assai, con un immondo comunismo di bipedi e
quadrupedi, di stalla e di cucina; spettacolo umiliante e triste.
Convien però ricordare che quella gente vive più che può a ciel
sereno, che fa de’ campi, dei monti, dei boschi la propria casa; e
nella capanna s’accovaccia per dormire e macinarvi il grano. Anche
l’uccello più pulito e più poetico s’accontenta di un nido piccino e
fatto spesso di fango, perchè è padrone dell’aria infinita e chiama
suoi i campi del Signore. Nell’uomo del nord il culto della casa non è
soltanto prova di vita più civile, ma è anche il frutto del cielo
inclemente e burrascoso.
All’infuori dei villaggi di ladderi del Campidano che hanno fisonomia
propria e caratteristica, gli altri pigliano contorni diversi secondo
l’argilla o la pietra che l’uomo ha trovato vicino a sè per farsi la
propria casa.
Gli stazzi della Gallura son le case dei pastori che si raggruppano tra
loro con forma di federazione naturale che chiamano cussorgie. Più
d’una volta trovate nella stazzo mobilia pulita e qualche agio della
vita, qualche crepuscolo d’arte; trovate sempre splendida ospitalità.
Da qualche tempo intorno allo stazzo vi sorride un campo coltivato a
biade o a patate, con qualche frutteto. È il pastore selvaggio che si
fa agricoltore; primo passo verso una civiltà più matura, più feconda;
terreno di transizione che riunisce due epoche geologiche nella
storia dell’uomo.
CAPITOLO II.
La natura in Sardegna. — I boschi d’aranci di Millis. —

Lande e foreste. — Fauna. — Gli uomini della Sardegna.
— Etnografia sarda e tipi più salienti. — Le donne sarde.
— Mancanza del proletario. — Carattere e costume dei
Sardi. — Aneddoti di vendette e d’amori. — Foggie di
vestire. — Ospitalità splendidissima dei Sardi. — Pranzi e
gastronomia.
La Sardegna ha molte pianure vaste, deserte, malinconiche; ha

lande che la ferrovia non ha ancora accorciate, che l’aratro non ha
ancor rotte, e dove gli occhi stanchi e annoiati cercano invano un
albero. Cisti dalle foglie rugose; lentischi troppo superbi per esser
erbe, troppo nani per esser piante; asfodeli senza fine; qualche
arbusto rachitico o spinoso, qualche oleastro bitorzoluto e coi rami
contorti dalla lunga tortura della bufera marina. Mi ricordo che,
andando da Nuramini per Villasor ed Uras verso Oristano, salutai il
primo pioppo come un amico e mi fermai ad ascoltare il lieto
mormorìo della brezza che cinguettava fra i suoi rami, fra le sue mille
e mille foglie. Dopo gli stecchi con tosco delle lande deserte avevo
finalmente dinanzi a me un albero grande, sano, che mi pareva un
essere felice. In molte lande presso Porto Scuso e fra Seui e Cagliari
vidi molti cespugli di ramerino selvatico che rallegravano gli occhi coi
loro mille fiori violetti e ridestavano le narici a ricordi gastronomici. Io
lo cimentai alla prova della casseruola e lo trovai assai più aromatico
di quello che coltiviamo nei nostri orti.
Dove la pianura fu solcata dall’aratro, la landa è divenuta campo; ma
le infinite siepi di opunzie del Campidano e la povertà degli alberi
non fanno troppo lieti quei paesaggi della Sardegna. Anche i rari
boschi di mandorli son piante troppo cinericcie e che sembrano
accordarsi col glauco monotono e triste del cacto. A molte
campagne sarde manca la prima allegrezza della casa colonica, dei
cento campanili che alzano il capo petulante in mezzo ad una
tavolozza tutta verde e tutta allegrezza. Di vivo per molte e molte
miglia non vedete spesso che un branco di pecore, nere anch’esse
per la maggior parte e che rodono silenziose le erbe fra le pietre
sparse anch’esse qua e là come pugno di cenere sul capo di un
penitente.
Il più bel paesaggio che la Sardegna deve all’industria umana è la
foresta di aranci di Millis. Se visitate Oristano non dimenticate quel
paradiso terrestre e scriverete nel vostro libro d’oro una giornata
delle più care della vita: intendo sempre, se avete cuore d’artista, se
sentite il santo amore della natura. Il villaggio è come molti altri della
Sardegna; ma dovete visitarvi il palazzo del Marchese Boys di
Putifigari coi suoi cento antenati; dovete gettare uno sguardo
amoroso ad una chiesuola circondata da alberi altissimi; chiesuola
dalle tinte grigie e dal simpatico rossiccio della terra cotta; tutta
quanta coperta di edere, che come fiamme di razzi convergenti la
abbracciano con strettissimo amplesso. E poi e poi convien gettarsi
a corpo perduto, a cavallo o a piedi in quella foresta d’aranci, dove vi
inebbriate d’un profumo orientale e vi trovate sul capo, fra i piedi,
dapertutto, una pleiade di milioni d’arancie squisite, che si vendono
fin 25 e 15 centesimi al centinajo, degne rivali per profumo e
dolcezza delle sorelle di Palermo. Nel bosco d’aranci che
apparteneva al capitolo della cattedrale d’Oristano e ch’io trovai in
vendita vi sono alberi che danno più di 5000 frutti. È però nel bosco
del Marchese Boys che trovate l’arancio più colossale, chiamato il re
degli aranci; un uomo non lo può abbracciare, ha maestà e dignità
dei maggiori fra i nestori del regno vegetale. Sotto quelle ombre
deliziose crescono più modesti, ma più profumati gli alberetti delle
mandarine, ch’io trovai ottime fra quante ho mangiate in Sicilia, in
Africa e in America. Eppure quei preziosi alberetti si posson contar
sulle dita; eppure a Millis imputridiscono ogni anno milioni d’aranci
per mancanza di uomini, di strade, di un industria attiva e
perspicace. La natura è feconda e impunemente prodiga; e l’uomo
povero in mezzo alle ricchezze.
La vita agricola della Sardegna vi presenta un altro quadro
interessante ed è quello degli oliveti, e abbiam già avuto occasione
di ammirare quei di Bosa e quei di Sassari.
La Sardegna potrebbe far concorrenza coi suoi olii ai migliori del
continente e già furon premiati quelli della deserta e sconosciuta
regione dell’Ogliastra. Eppure abbiamo foreste di olivastri colossali
che nessuno innesta e cadon le ulive sul suolo deserto, preda ai
cinghiali e alle capre. Eppure in antichi tempi si comandò per legge
che nella terra ferace d’oleastri se ne innestassero almen dieci per
anno e si offerse perfino la nobiltà a chiunque allevasse certo
numero d’olivi.
Ed ora che vi ho mostrato il brutto convien volgere lo sguardo alle
bellezze della Sardegna, che son molte. Avete colli mollemente
ondulati e coltivati dal capo ai piedi; avete ruscelletti e fiumi che
serpeggiano limpidi e rumorosi fra cespugli di leandri silvestri, veri
mazzi di rose nei mesi dell’estate; avete poche, ma belle foreste,
ultimi avanzi di un manto imperiale che un tempo copriva
splendidamente gran parte dell’isola e che fu strappato lembo a
lembo con feroce vandalismo dagli avidi speculatori, ch’io vorrei
chiamare i guastatori della Sardegna. Le cifre raccolte dalla
Commissione d’inchiesta mostreranno agli Italiani l’estensione di
quelle stragi barbariche; a me conviene mettere il dito sul peccato e
sul peccatore; alzare il grido d’allarme dell’uccello che vede il falco,
lo denunzia ai compagni e tira via nel suo aereo cammino. Milioni e
milioni di lecci, di quercie, di sugheri furon convertiti in carbone; una
mina d’oro fu distrutta dalla scure spietata e i nipoti, vagando per
quelle terre deserte, fra i tronchi monconi degli alberi distrutti
malediranno i loro padri, imprevidenti scialacquatori di tanta
ricchezza.
A Taquisara fra Lanusey e Seui ho veduto vergini foreste di elci,
sicuramente fra le più belle che abbia incontrato nei miei viaggi.
Alberi alti così che l’occhio deve cercar posizioni nuove e faticose
per trovarne la cima; così folti da doversi intrecciare gli uni cogli altri;
e qua e là il cadavere maestoso di un colosso fulminato dal cielo e
fraternamente accolto fra le braccia degli alberi vicini che vivono da
secoli in confidente famigliarità, in regime di repubblica, primitivo,
senza noja di regolamenti, nè balzelli di tasse, nè tirannia di leggi. E
fra i lecci giganti un mezzo ceto di corbezzoli dalle foglie lucenti, di
tassi dal fiero cipiglio; e più giù un popolo minuto di eriche, di
clematidi, di arbusti, di arboscelli, di erbe. E cascatelle di acqua
chiacchierina che si lascia cadere e fa capriole fra graniti coperti di
muschio, dove le goccie d’acqua fermate dal loro velluto son perle e
dove il sole filtrato attraverso quella volta di verdura spande una
penombra mite e silenziosa.
La Gallura è la Svizzera della Sardegna, e i graniti son così dislocati
in cento modi, e giù per quella china di monti si son fermati mille e
mille ciottoloni arrotondati in tante guise che tu crederesti vedere il
campo abbandonato dai Giganti che vollero scalare il cielo. La
natura coi graniti della Gallura ha saputo fare uno dei quadri più
fantastici e bizzarri, dove il tragico e il grottesco si accordano
stupendamente, e le forme pigmee e gigantesche dell’estetica
minerale si trovan vicine e coi loro contrasti ci danno sensazioni
nuove e non aspettate. Duolmi che le nevi e l’insolita inclemenza
della primavera di quest’anno mi abbiano impedito di visitare il
Gennargentu, il gigante dei monti sardi e che deve muovere colle
sue foreste e i suoi macigni fortunata guerra alle bellezze per me
carissime della Gallura.
Il cacciatore trova nella Sardegna il suo Eldorado, ed io coi miei
occhi ho veduto tante allodole nei campi da poterne far bottino di un
centinaio in una mattinata; e dalla mia carrozza ho seguito le pernici
che correvan dinanzi ai miei cavalli; e a tiro di pistola ho veduto
beccaccie e anitre e selvaggiume d’ogni maniera. Nei boschi poi e
fra i cespugli hai tanti cignali, da poterne ammazzare quanti tu vuoi;
e sugli alti monti puoi ancora, senz’esser principe, deliziarti della
caccia principesca di cervi, di caprioli e di mufloni.
Quest’animale è interessante assai e in Italia non si trova che in
Sardegna e in Corsica; ha figura di pecora ma col pelo del cervo, e
ha corna che si attortigliano in modo molto pittoresco e che giungono
a smisurata lunghezza. Io ne posseggo un pajo che mi fu regalato
dai cortesissimi miei colleghi di Nuoro, dottori Alberto e Luigi
Calamina, e che per il loro peso impedivano ogni rapido movimento
all’animale che le portava; caso strano di corno suicida! Il muflone
vive a stormi, salta come il camoscio, e ha carne saporitissima; ed io
la trovai ottima anche senza il soccorso di magisteri culinari, cotta
coll’acqua e il sale. Il muflone s’addomestica facilmente e si
accoppia colla pecora; e i meticci meritano di essere studiati in
quest’epoca di idee darviniane. Ho veduto anche molti meticci di
cignale e di porco, ma il porco della Sardegna è così poco diverso
dal suo fratello selvaggio da potersi confondere facilmente con esso.
Gli animali domestici della Sardegna son celebri per la loro
piccolezza, e quell’isola ha cavalli, asini e porci nani. Le razze
cavalline sono con torto di tutti (governo e sardi) troppo trascurate.
La resistenza alla fatica e la sicurezza del piede del cavallo sardo
son davvero sorprendenti, quasi miracolose. Io ho viaggiato per ore
ed ore per erti dirupi con un cavallo magro e stecchito, a digiuno da
un giorno; e quel cavallo, in ciò superiore alla moglie di Claudio
imperatore, giungeva alla meta del viaggio, nè stanco nè sazio.
Benchè abbia vissuto per quasi quattro anni sul dorso dei cavalli
argentini quasi selvaggi, ho dovuto inorridire alla vista dei miei
compagni di viaggio che dinanzi a me scendevano al trotto dalla
ripida erta d’un monte d’argilla sdrucciolevole e sfatto dalla pioggia.
Mi pareva veder quella gente e me stesso al suolo ad ogni
momento; ma i cavalli sardi tiravan dritto e per misteri di un ignota
meccanica spostavano ad ogni momento e ad ogni momento
ritrovavano il loro centro di gravità. Il cavallo sardo ha tre grandi virtù
cardinali: brio, sicurezza di piede, temperanza arabica; e conviene
che l’arte, conservando queste virtù, le incarni in un tipo di forme
eleganti e allora le razze cavalline sarde saranno fra le prime
d’Europa.
I Sardi possono far molto per migliorare la loro razza di capre,
animale che in pochi paesi d’Italia trova terreno più propizio che
nella Sardegna. Essi devono incrociare le loro capre con quelle delle
Isole Canarie; ed io coll’insistenza di un vecchio brontolone voglio
ancora una volta ripetere che la capra delle Canarie è una vera
specie darviniana, che per la straordinaria copia di latte squisitissimo
che somministra deve essere introdotta fra noi. A Teneriffa molti
stranieri trovano così squisito il latte e senz’ombra di sapore ircino o
salato per cui portano al cielo le vacche di quel paese, ignorando
che è invece latte caprino. Io ho veduto alcune capre con poppe così
esuberanti da toccar quasi la terra e da rendere impossibile la corsa
all’animale che le portava. Ai nostri moderni acclimatori e ai nostri
ricchi oziosi possa questa pagina (che ristamperò colla insistenza di
un apostolo ostinato e incorreggibile) fermare l’attenzione e far
nascere l’idea di una gita amena e il proposito di un’opera buona. E
chi può indovinare la squisitezza dei formaggi di latte di capre delle
Canarie pascolanti sui monti della Sardegna? [4].
La Sardegna è ricca di pesci squisiti, ha tonni in tanta quantità da
arricchire molti possessori di tonnare, ha sardelle, muggini, rombi,
triglie e tutta una coorte di saporitissimi abitanti marini: mentre i
torrenti di Patadas vi danno trote eccellenti. A Cabras fui testimonio
di una pesca miracolosa, grazie alla squisita cortesia dei signori
Carta, i quali mi condussero alla loro peschiera che vale più d’un
milione.
Con sapiente malizia i Sardi hanno aperto ai pesci del mare ampli
bacini d’acqua calda e tranquilla, dov’essi entrano confidenti e sicuri
di trovare un nido ai loro fecondissimi amori. E là invece sono in un
vasto carcere, dove possono dedicarsi alle delizie della famiglia,
mangiare e ingrassarre; dove possono far tutto fuorchè fuggire. E là
si aggirano per una lunga distesa di acque, passando d’uno in altro
labirinto, finchè i più grossi e paffuti son spinti nella peschiera della
morte. Io era sopra un piccolo argine che separava una peschiera
dall’altra e guardavo sotto di me l’acqua torbida che appena mi
lasciava vedere un profondo e oscuro brulichìo come di cosa viva
che si movesse. Tre uomini giovani, belli e robusti ad un cenno del

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Essentials of Corporate Finance 8th Edition Ross

Principles of Managerial Finance Brief 8th Edition

Payment Periodic Interest Principal Outstanding

6. Rate i per half year: i  (1.01)6  1  0.061520151

Payment Periodic Interest Principal Outstanding

Payment Periodic Interest Principal Outstanding

Payment Periodic Interest Principal Outstanding

10. i  (1.1075)  1  0.017163160

Payment Periodic Interest Principal Outstanding

12. Principal repaid in the 7th payment = 100(1.07)4  $131.08

13. Let the original loan value be L. Then

14. Total annual payment = $150

15. a) Monthly payment = $274.75

c) Semi-annual rate  (1.008207071)6  1  0.050263889

d) The correct i per month is found using

16. Payment  440.31  160.07  $600.38

3. Monthly rate i1 = (1.04)1/6 -1 = 0.006558197

4. In the k-th payment: Interest  1 - (1  i) -(20-k i)

5. Total yearly payments = = 750 ´12 = $9000

Principal portion in 10th year = 400(1.09)2 = $475.24

7. U.S. uses i (12)  6.5% （Computer software）

Canada uses i  6.5% （Bank Statement）

8. a) Monthly rate i1  (1.0275)1/6 - 1  0.004531682

10. Let i be the rate per half-year .

12. Let L be the amount of the loan .

13. In the k-th payment

Total interest = (881´ 307.73+ 82.49)-160,000 = $111,192.62

Equivalent semi-annual payment if you double the monthly payment every 6

Find n such that

The true interest rate on the mortgage loan is i (12) = 8.87%

10. i  (1.02)1/3 - 1  0.006622710

11. P = 500a4|0.1 = $15,849.33

12. Let X be the original amount of the loan.

14. Monthly rate i  (1.025)1/6 - 1  0.004123915

Outstanding balance at the end of 5 years:

2. OPTION I: Pay $380,000 and get a $250,000 mortgage at i (2 ) = 7.25%

OPTION II Pay $390,000 and get a $260,000 mortgage at i (2 ) = 6.25%

Accumulated savings  (1789.80 - 1702.33)s60|.04 /12  $5799.17

Outstanding balance after 36 months:

Outstanding balance after 48 months:

Outstanding balance after 60 months:

5. Outstanding balance on Dec. 31, 2014 = 3000a20|0.10 = $25,540.69

Outstanding balance after 2 years

 35,974.69 - 35,737.93  $236.76

Find n such that 17,147.71 = 241.29an|i

9. Let L be the amount of the loan.

11. Outstanding balance at the end of 5 years

12. Outstanding balance after 4 years:

13. a) Monthly rate i  (1.04)1/6 - 1  0.006558197

ii) Concluding payment:

Balance after 5 years = 60, 000(1+ i1 )60 -557s60|i

 100,085.76 - 43,450.15  $56,635.61

Their budget will have to manage another $452.23 a month.

10. a) Monthly rate i  (1.045)1/6 - 1  0.007363123

b) Balance after 3.5 years  15,000(1  i)36 - 188.68s36|i