1.

Từ mới

혼돈 sự hỗn độn, sự hỗn loạn

PF (Project Financing) dự án bất động sản
총선 tổng tuyển cử
변수 biến số
경제연구소장 Viện trưởng viện nghiên cứu kinh tế
타임머신 cỗ máy thời gian
거래량 lượng giao dịch
상반기 sáu tháng đầu năm, hai quý đầu năm (→중반기, 하반기)
엇걸리다 Trái ngược nhau
비유하다 so sánh, ví von, ẩn dụ.
관망 sự quan sát, sự theo dõi
반등 sự phục hồi nhanh chóng
굳이 cố ý, chủ ý, có chủ tâm
어떤 것을 꼭 집어서 분명하게 가리킴. Sự nắm bắt và chỉ rõ
지적
cái nào đó.
청약 단지 khu đăng ký mua nhà
분양가 giá phân lô (đất)
호가 sự ra giá, sự trả giá, giá chào bán
금리하락 giảm lãi suất.
자금 유출 rò rỉ vốn.(nguồn vốn đầu tư)
워크아웃(work out) Đình công tập thể
가파르다 dốc đứng, tăng cao
버티다 chịu đựng
인허하다 Chấp thuận, phê duyệt, cấp phép
세제 Chế độ thuế
GTX(Great Train
수도권 광역급행철도- đường sắt tốc hành khu vực đô thị
eXpress)
회수하다 thu hồi
giao cho thuê hay bán bất động sản (Nói với công ty môi giới bất
내놓다 động sản để tìm người mua hay thuê ngôi nhà mà đang định bán hay
cho thuê.)
가격 조정 Sự điều chỉnh giá cả
매수 대기자 Người chờ mua.
Tỷ số khả năng trả nợ (DSR) là tỷ lệ số tiền gốc và lãi phải trả theo

1
 thu nhập.
역전세
가상 금리 Lãi suất ảo
대출 문턱 Ngưỡng cho vay
한도가 줄다 Giới hạn cho vay
저리 대출 Khoản vay lãi suất thấp
왜곡 Bóp méo, xuyên tạc /왜곡된 해석: Sự giải thích xuyên tạc
청구=요구 Yêu cầu
Tỷ lệ khoản vay so với giá trị là thước đo đánh giá về rủi ro cho
Loan-to-Value Ratio -
vay mà các tổ chức tài chính và những người cho vay khác kiểm
LTV
tra trước khi phê duyệt một khoản thế chấp.
저금리 Lãi xuất thấp
Nợ hộ gia đình (nợ thế chấp đối với tất cả nhà ở, bất động sản và
nợ tiêu dùng (gồm nợ thẻ tín dụng, tín dụng cá nhân, tín dụng
가계부채
được bảo đảm và không có bảo đảm từ ngân hàng và các tổ chức
khác và các hóa đơn chưa thanh toán)

2. Tóm tắt nội dung

Vào năm 2024, thị trường bất động sản năm nay dường như sẽ là một năm hỗn loạn đến
mức các chuyên gia cũng cho thấy nhiều triển vọng khác nhau và các chiến lược đối phó.
Đặc biệt, đây cũng là thời điểm dự đoán những biến đổi chính sách của năm 2024 trong
cuộc tổng tuyển cử.
Theo Viện trưởng viện nghiên cứu kinh tế Kim In-man tình hình thị trường bất động sản
Hàn Quốc hiện nay trong các giao dịch đang được tiến hành ở Seoul việc giao bán căn hộ
ngày càng nhiều và giá cả đang giảm. Dự kiến sẽ tiếp tục điều chỉnh giá trong nửa đầu

2
năm. Tuy nhiên, tâm lý thị trường bất động sản vẫn còn nhiều kỳ vọng nên một số khu
đăng kí mua nhà vẫn có tỷ lệ cạnh tranh cao. Nếu giá nhà giảm thì người mua có khả năng
tăng trở lại, nhưng nếu không có kỳ vọng giá nhà sẽ tăng thì chủ nhà có thể hạ giá giao
bán và làm thị trường bất động sản trở nên trầm trọng hơn.
Về triển vọng lãi suất và thay đổi chính sách cho vay của Hàn Quốc năm 2024. Có khả
năng rò rỉ vốn do lãi suất cơ bản của Mỹ giảm. Hàn Quốc có thể bị ảnh hưởng bởi việc
hạn chế cho vay do chênh lệch lãi suất giữa Mỹ và Hàn Quốc(2%). Hàn Quốc dự kiến có
thể cắt giảm lãi suất ít nhất một lần vào năm 2024. Tuy nhiên, kể từ năm 2022, DSR stress
đã được áp dụng nên ngưỡng cho vay bị thu hẹp và giới hạn cho vay bị giảm nên việc vay
vốn trở nên khó khăn hơn. Mặt khác, vào năm 2024, với sự xuất hiện của chính sách cho
vay mới ‘신생아특례대출’, dự kiến sẽ mang lại nhiều phúc lợi đối với việc mua nhà và
thuê nhà khi sinh con.
Các công ty xây dựng đang gặp khó khăn gì do khủng hoảng cho vay PF bất động sản?
Do cuộc khủng hoảng PF bất động sản hiện tại, các công ty xây dựng không thể thực hiện
được các dự án kinh doanh một cách tích cực trong tình hình suy thoái nên lượng cung
cấp đang giảm. Tuy nhiên, cũng có sự kỳ vọng về thành phố mới thế hệ thứ 3, nếu số
lượng… trong khu vực này đủ thì có lẽ sẽ giúp ổn định thị trường nhà ở lâu dài. Khu vực
Gangnam 3 và Yongsan-gu ở Seoul vẫn chưa có ưu đãi về thuế đối với khu vực quy định
nên khó có thể dỡ bỏ quy chế. Tuy nhiên, dự kiến sự phát triển của khu vực như Mega
City, GTX sẽ là một lợi thế tốt và trong cuộc tổng tuyển cử tháng 4 có thể sẽ có tín hiệu
cho thấy các giao dịch đất đai liên quan sẽ được nới lỏng. Thị trường thuê nhà đang cho
thấy giá cả đang có xu hướng tăng lên sau khi vượt qua khủng hoảng. Mặc dù nhận được
ảnh hưởng tích cực trong thời gian trước mắt nhưng về lâu dài dự kiến sẽ có khả năng bị
ảnh hưởng tiêu cực do thiếu nguồn cung.
Trong năm 2020 và 2021 mặc dù có nhiều tranh cãi do yêu cầu gia hạn hợp đồng 2Plus 2,
lãi suất cho vay gần đây đã được ổn định. Thị trường mua bán chậm lại, nhu cầu thuê nhà
tăng lên. Tuy nhiên so với năm ngoái, số lượng chuyển vào ở đã giảm khoảng 60% và
thực tế cho thấy giá thuê nhà có xu hướng tăng lên do lượng nhu cầu tăng và lượng cung
giảm. Vì vậy, chúng ta cần quan sát kỹ xem việc tăng giá thuê nhà sẽ tăng giá mua bán
như thế nào.

3
3. Chủ đề bàn luận: Sự thay đổi về chính sách cho vay của Hàn Quốc năm 2024 và
nhận xét cá nhân.
 Các chính sách:
 Chính sách cho vay ‘특례보금자리론’ Khoản vay đặc biệt Bogeumjari năm 2023
 Khoản vay Bogeumjari có thể được áp dụng cho mục đích mua nhà, trả lại tiền đặt
cọc để thuê hoặc trả khoản vay thế chấp hiện có và lãi suất cố định ổn định được
áp dụng kể từ ngày vay cho đến khi đáo hạn. Chính sách này phù hợp với những
khách hàng muốn tránh rủi ro biến động lãi suất trong tương lai nhằm giảm bớt
gánh nặng mua nhà cho giới trẻ và các hộ gia đình mới cưới với thời hạn vay dài
hạn từ 10-50 năm.
 Quy mô: giới hạn 40 nghìn tỷ won
 Điều kiện cho vay: cặp vợ chồng mới cưới, gia đình đông con, nạn nhân của việc
lừa đảo tiền thuê nhà,… không yêu cầu về thu nhập của người vay.
 Ủy ban Dịch vụ Tài chính: Từ ngày 29/1/2024 khoản đặc biệt Bogeumjari sẽ
ngừng cung cấp, từ ngày 30/1/2024 khoản vay này sẽ được sửa đổi và triển khai
với tên gọi ‘보금자리론’ Bogeumjari.
 Quy mô: 10 nghìn tỷ won/ năm với chính sách tổng thể (khoản vay bogeumjari +
bước đệm ) được cung cấp ở mức khoảng 40 nghìn tỷ, mức trung bình trong 10
năm qua .

4
 Điều kiện: Về cơ bản, hỗ trợ được cung cấp cho những người có mức thu nhập
hàng năm (các cặp vợ chồng) từ dưới 70 triệu won với giá nhà ở dưới 600 triệu
won. Đối với các cặp vợ chồng mới cưới, thu nhập hàng năm được nới lỏng ở mức

dưới 85 triệu won và đối với các hộ gia đình có nhiều con, yêu cầu về thu nhập
được nới lỏng từ 80 triệu won đến 100 triệu won tùy thuộc vào số lượng con cái.
Đối với các nạn nhân của vụ lừa đảo tiền thuê nhà, dự định hỗ trợ đối với những
ngôi nhà có giá trị dưới 900 triệu won là không bị hạn chế về thu nhập.
Nguồn: 금융위원회

 Chính sách cho vay mới năm 2024 ‘신생아특례대출’ Khoản vay đặc biệt dành
cho trẻ sơ sinh do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải ban hành.
Khoản vay đặc biệt dành cho trẻ sơ sinh là một hệ thống cung cấp các khoản vay
để mua và thuê nhà với lãi suất thấp
 Điều kiện cho vay: hộ gia đình không có nhà hoặc hộ gia đình chỉ có một nhà
(khoản vay tái cấp vốn) đã sinh con hoặc nhận con nuôi trong vòng hai năm kể từ
ngày nộp đơn xin vay. (áp dụng cho trẻ sinh sau ngày 1/1/2023); Tổng thu nhập
hàng năm của cặp vợ chồng dưới 130 triệu won, giá trị tài sản ròng dưới 469 triệu
won.
 Lãi suất: 1,6-3,3% khi mua nhà và 1,1-3,0% đối với tiền thuê nhà.
 Hạn mức vay: tối đa 500 triệu won.

5
 Nguồn: 주택도시기금

 Nhận xét cá nhân:

 Có thể thấy nhược điểm lớn nhất của khoản vay đặc biệt Bogeumjari được triển
khai vào năm 2023 là nó cung cấp khoản vay với lãi suất thấp cố định nhưng
không đặt điều kiện về thu nhập của người vay dẫn đến nguồn cung giới hạn gần
40 nghìn tỷ won đã cạn kiệt trong 8 tháng đồng thời khiến các khoản vay hộ gia
đình tăng lên.
 Năm 2024 chính sách Bogeumjari đã có những thay đổi tích cực nhằm đảm bảo
nguồn tiền có thể tập chung hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực sự. Đồng thời
ngăn chặn các khoản vay dài hạn 40-50 năm bị lạm dụng, việc cung cấp các khoản
thế chấp chính sách trong phạm vi nguyên tắc quản lý tốc độ tăng trưởng nợ hộ gia
đình trong mức tăng trưởng bình thường được duy trì.
 Khoản vay đặc biệt dành cho trẻ sơ sinh với quy mô 27 nghìn tỷ won mới được
ban hành nên các khoản vay đủ điều kiện không có tiêu chí thu nhập sẽ bị bãi bỏ.
Khoản vay này sẽ giúp giảm áp lực về một phần nào đó về việc mua và thuê nhà
cho người trẻ. Thêm vào đó, để giải quyết vấn đề tỷ lệ sinh thấp, nó đã được mở
rộng đáng kể với việc tạo ra một chính sách đặc biệt mới dành cho trẻ sơ sinh. Tuy

6
 nhiên, khoản vay này cũng có một số hạn chế là việc phải sinh con và đối với
những người trẻ có mức thu nhập thấp thì việc cho vay nhiều tiền cũng có thể kích
thích tình trạng nợ hộ gia đình tăng lên.

Tài liệu tham khảo.

1. 신생아 특례 디딤돌대출[24.1.29 이후 신청 가능]. 주택도시기금.

Truy cập: https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030801.jsp
2. 이송이 사무관(금융정책과 거시금융팀). (2024-01-25). [보도자료] 1.30 일부터 서민
・실수요자에게 혜택이 집중되도록 보금자리론을 개편하여 공급합니다.
금융위원회.
Truy cập: https://www.fsc.go.kr/no010101/81571
3. 손서영. (2024.01.26). 주택도시보증공사, 신생아 특례대출 29 일부터 접수. KBS
뉴스.
Truy cập: https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=7876274&ref=A
4. 김혜주. (2024.01.25). ‘특례’ 떼고 ‘보금자리론’ 10 조 공급…‘만기 50 년’ 적격대출은
중단. KBS 뉴스.
Truy cập: https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=7875380&ref=A
5. 정책모기지부. 특례보금자리론. 한국주택금융공사.
Truy cập: https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_07.do
6. 고정현. (2023.09.13). 가계부채 증가 원인 '50 년 만기 주담대' '특례보금자리론'
기준 강화. SBS 뉴스.
Truy cập: https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1007345667