Nothong

lOMoARcPSD|34021092
Banh Quy Marketing BDS 7002
marketing service (Trường Đại học Tài chính - Marketing)
Scan to open on Studocu
Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)
lOMoARcPSD|34021092
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

TRẦN THỊ THANH VÂN
PHẠM ĐÌNH HUY
NGUYỄN THỊ THU HÀ
NGUYỄN LÊ KIỀU VI
ĐỀ TÀI:
LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT

ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ ÁN THE ORIGAMI
TIỂU LUẬN HỌC PHẦN MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

lOMoARcPSD|34021092
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

TRẦN THỊ THANH VÂN
PHẠM ĐÌNH HUY
NGUYỄN THỊ THU HÀ
NGUYỄN LÊ KIỀU VI
ĐỀ TÀI:
LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT

ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ ÁN THE ORIGAMI
Chuyên ngành: Kinh doanh Bất động sản
Mã số SV:
1821002538
1821002697
1821002534
1821002513
1821002698
Khóa học: 2018 - 2022
TIỂU LUẬN HỌC PHẦN MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: ThS. Phan Thị Sao Vi
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

lOMoARcPSD|34021092
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................................i
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH..................................................ii
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................1
Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................................1
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................2
Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................2
Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu.............................................................2
Câu hỏi nghiên cứu...................................................................................................2
Bố cục đề tài...............................................................................................................3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN..............................................................................4
1.1 Lịch sử hình thành marketing...........................................................................4
1.2 Các giai đoạn phát triển marketing..................................................................5
1.3 Phân biệt Marketing truyền thống và Marketing hiện đại.............................7
1.4 Marketing bất động sản......................................................................................8
1.4.1 Khái niệm...................................................................................................8
1.4.2 Quy trình quản trị Marketing.....................................................................8
1.4.3 Quy trình lập kế hoạch marketing..............................................................8
1.4.4 Marketing Mix.........................................................................................10
1.4.5 Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing trong kinh doanh bất động
sản 11
1.4.6 Vai trò Marketing.....................................................................................16
CHƯƠNG 2: THÔNG TIN DỰ ÁN ORIGAMI..................................................18
2.1 Chủ đầu tư.........................................................................................................18
2.2. Thông tin dự án................................................................................................20
2.2.1 Giới thiệu dự án.......................................................................................20
2.2.2. Vị trí dự án..............................................................................................21
2.2.3. Quy mô dự án..........................................................................................23
2.2.4. Tiến độ bán hàng đến thời điểm 6/2021..................................................24

lOMoARcPSD|34021092
2.2.5. Pháp lý dự án...........................................................................................24

2.2.6 Tiện ích nội khu.......................................................................................27
2.2.7 Nhà thầu chính.........................................................................................31
2.2.8 Dòng sản phẩm và giá bán.......................................................................32
2.2.9 Chính sách bán hàng và thanh toán..........................................................32
CHƯƠNG 3: LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT
ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ ÁN ORIGAMI...........................................35
3.1 Phân tích SWOT...............................................................................................35
3.2. Lập phương án marketing cho dự án the Origami.......................................37
3.2.1 Định hướng Chiến lược - Mục tiêu marketing.........................................37
3.2.2 Xác định khách hàng mục tiêu.................................................................38
3.2.3. Triển khai chương trình Marketing – Tiến độ thực hiện phương án
Marketing..........................................................................................................39
3.3 Xây dựng hoạt động Marketing 4P cho dự án The Origami........................53
3.3.1 Sản phẩm..................................................................................................53
3.3.2 Giá cả.......................................................................................................56
3.3.3 Phân phối.................................................................................................59
3.3.4 Chiêu thị...................................................................................................60
3.4 Đánh giá phương án..........................................................................................61
3.4.1 Marketing online......................................................................................61
3.4.2 Marketing offline.....................................................................................63
3.4.3 Marketing 4P............................................................................................63
LỜI KẾT..................................................................................................................65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................66

lOMoA
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
HĐMB Hợp đồng mua bán
KHTN Khách hàng tiềm năng
KPBT Kinh phí bảo trì
PN Phòng ngủ
SWOT Strengths-Weaknesses-Opportunities-Threats
Thế mạnh - Điểm yếu - Cơ hội - Thách thức
TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh
VAT Value - Added Tax
Thuế Giá trị gia tăng

lOMoA
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 So sánh Marketing truyền thống và Marketing hiện đại.....................7
Bảng 2. 1 Phân tích sơ lược các dòng sản phẩm dự án The Origami...............32
Bảng 3. 1 Kết quả dự kiến việc chạy quảng cáo qua kênh Email Marketing...40
Bảng 3. 2 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng đăng tin rao vặt............................41
Bảng 3. 3 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng Fanpage trên Facebook................41
Bảng 3. 4 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng Zalo theo SĐT có sẵn...................43
Bảng 3. 5 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng Google Adwords..........................44
Bảng 3. 6 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng phát tờ rơi.....................................45
Bảng 3. 7 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng telesale.........................................47
Bảng 3. 8 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng việc đăng báo...............................48
Bảng 3. 9 So sánh hiệu quả giữa các kênh chạy Marketing cho dự án The
Origami.....................................................................................................51
Bảng 3. 10 Mức chiết khấu của dự án The Origami.........................................57

lOMoA
iii
HÌNH ẢNH
Hình 2. 1 Bảng đồ tổng quan dự án The Origami.............................................20
Hình 2. 2 Vị trí dự án so với địa điểm xung quanh...........................................21
Hình 2. 3 Vị trí dự án và khu vực xung quanh..................................................22
Hình 2. 4 Mặt bằng căn hộ The Origami..........................................................23
Hình 2. 5 Tổng quan khu Origami....................................................................24
Hình 2. 6 Giấy phép xây dwujng dụ án Origami..............................................25
Hình 2. 7 Giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án Origami26
Hình 2. 8 Trường Vinschool sẽ khai trương dự kiến quý IV/2022...................27
Hình 2. 9 Hình ảnh minh họa Bệnh viện quốc tế Vinmec................................28
Hình 2. 10 Khu phúc hợp thể thao vui chơi ngoài trời.....................................28
Hình 2. 11 Tòa tháp văn phòng 45 tầng............................................................29
Hình 2. 12 Trung tâm thương mại Vincom.......................................................29
Hình 2. 13 Công viên ánh sáng.........................................................................30
Hình 2. 14 Phối cảnh vườn Nhật.......................................................................30
Hình 2. 15 Nhà thầu An Phong.........................................................................31
Hình 2. 16 Gói lãi vay lãi suất cho căn hộ dự án The Origami........................34

1
LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Trong thị trường cạnh tranh gay gắt hiện nay, xây dựng chiến lược
Marketing là nhiệm vụ vô cùng quan trọng của mỗi doanh nghiệp nhằm thực hiện
có hiệu quả nhất ba mục tiêu: lợi nhuận, vị thế và an toàn. Một doanh nghiệp muốn
tồn tại và phát triển thì doanh nghiệp đó phải tiến hành huy động mọi nguồn lực,
phải biết điều hành tổng hợp mọi yếu tố nhằm đạt được mục tiêu đã định sẵn.
Thông qua chiến lược Marketing, doanh nghiệp có thể phát huy hết nội lực hướng
vào những cơ hội hấp dẫn trên thị trường và vì thế sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao
hiệu quả kinh doanh, tăng cường khả năng cạnh tranh trong quá trình mở cửa và tự
do hóa nền kinh tế. Nếu không tăng cường các hoạt động nghiên cứu, nâng cao chất
lượng sản phẩm cũng như đẩy mạnh hoạt động 4P để tăng cường năng lực cạnh
tranh sẽ dễ dẫn đến thất bại. Và Bất động sản cũng thế, với thị trường đặc biệt này,
liên quan đến khối lượng và tài sản lớn của xã hội, liên quan mật thiết đến thị
trường vốn, góp phần thay đổi bộ mặt đất nước do đó các dự án Bất động sản hiện
nay cần phải chú tâm rất nhiều vào chiến lược marketing và xây dựng hoạt động 4P
cho từng loại hình sản phẩm, từng phân khúc khác nhau.
Marketing đang là một ngành nghề dịch vụ tiềm năng tại Việt Nam đặc biệt
Marketing Bất động sản hứa hẹn trong tương lai sẽ phát triển hơn nữa. Đối với sinh
viên đang học tập và rèn luyện tại khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản,
trường Đại học Tài Chính - Marketing, đây là một môn học quan trọng, bổ sung
kiến thức nền cho sinh viên, giúp sinh viên có cái nhìn thực tiễn hơn về ngành nghề
đang học, đồng thời hiểu rõ việc xây dựng kế hoạch và phương án marketing cho
các dự án bất động sản là rất cần thiết trong nền kinh tế hiện đại và hội nhập hiện
nay. Để học tốt cần phải học đi đôi với hành, tìm hiểu, khảo sát, phân tích, đánh giá
thực tế sẽ giúp chúng tôi có nhiều sự nhìn nhận bổ ích hơn về lĩnh vực này và trang
bị cho mình các kỹ năng để ra trường.

2
Vậy nên nhóm quyết định thực hiện đề tài với nội dung như sau: LẬP PHƯƠNG
ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ
ÁN THE ORIGAMI.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: dự án The Origami
Mọi thông tin thực hiện nghiên cứu trong đề tài được thu thập từ dự án
Origami đang mở bán trên thị trường, trong phạm vi khảo sát tình hình và lập
phương án marketing đồng thời xây dựng hoạt động 4P cho sản phẩm.
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu và lập phương án marketing phù hợp cho dự án bất động sản
Origami.
Đề xuất hoạt động 4P trong marketing bất động sản nhằm giúp dự án
Origami nâng cao vị thế cạnh tranh.
Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu
Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp sử dụng để nghiên cứu,
phân tích các tài liệu, sách, luận án, các bài báo… về markeing của dự án Origami.
Phương pháp thống kê và thống kê phân tích: Phương pháp này được sử
dụng để phân tích số liệu, tài liệu cụ thể của dự án Origami.
Các nguồn số liệu được thu thập từ các sàn giao dịch và trang web chính
thức của dự án.
Câu hỏi nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng hoạt động marketing của dự án Origami.
Lập phương án marketing và xây dựng hoạt động marketing 4P cho dự án

Origami.

3
Bố cục đề tài
Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Thông tin dự án Origami
Chương 3: Lập phương án marketing và xây dựng hoạt động marketing 4P

cho dự án Origami.

4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Lịch sử hình thành marketing
Khi sản xuất hàng hóa ra đời và phát triển, sự trao đổi cũng ra đời và phát
triển theo. Mục đích của sản xuất hàng hóa là lợi nhuận nên việc tiêu thụ hết sản
phẩm có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với mọi doanh nghiệp.
Trong quá trình trao đổi, có nhiều mối quan hệ mâu thuẫn, trong đó có hai
mâu thuẫn chính yếu: Mâu thuẫn giữa người bán và người mua: người bán luôn
muốn bán nhiều hàng, bán với giá cao để có nhiều lợi; ngược lại người mua muốn
mua với giá thấp để có thể mua được nhiều. Mâu thuẫn giữa người bán với người
bán: những người bán đều muốn lôi kéo khách hàng về phía mình, giành và chiếm
giữ những thị trường thuận lợi. Hai mâu thuẫn này tồn tại khách quan và gắn liền
với khâu tiêu thụ. Kết quả của hai mâu thuẫn này là làm cho quá trình tiêu thụ hàng
hóa trở nên khó khăn. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp đưa ra nhiều giải
pháp để đẩy mạnh bán hàng như:
Cho khách hàng đổi trả hàng khi không vừa ý, tôn trọng khách hàng, tìm
hiểu ý muốn của khách hàng để đáp ứng. Cho ngẫu nhiên một vật quý vào gói hàng
để kích thích lòng ham muốn của khách hàng. Ghi chép, theo dõi mức bán các mặt
hàng...Những giải pháp như trên là nhằm giải quyết những mâu thuẫn giữa người
bán với người mua và người bán với người bán. Đó là những nội dung đầu tiên của
các hoạt động mà ngày nay gọi là marketing.
Marketing là một thuật ngữ tiếng Anh được sử dụng đầu tiên vào năm 1902
trên giảng đường đại học Tổng hợp Michigan ở Mỹ. Tuy các hoạt động marketing
có từ rất lâu nhưng khái niệm chỉ hình thành từ những năm đầu của thế kỷ 20. Trải
qua quá trình hình thành, phát triển, nội dung của marketing ngày càng được hoàn
thiện và phong phú. Ngày nay, marketing được ứng dụng rộng rãi ở các nước có

5
nền kinh tế thị trường phát triển và đang được nhiều nước khác trên thế giới vận
dụng.
1.2 Các giai đoạn phát triển marketing
Giai đoạn hướng theo sản xuất
Quan điểm theo định hướng sản xuất cho rằng người tiêu dùng sẽ ưa thích
những sản phẩm được bán rộng rãi với giá phải chăng. Vì vậy, những nhà quản trị
của các doanh nghiệp cần phải tập trung vào việc tăng quy mô sản xuất và mở rộng
phạm vi tiêu thụ sản phẩm.
Trọng tâm quản trị:
Quản trị quá trình sản xuất
Hợp lý hóa và chuyên môn hóa sản phẩm để giảm giá và nâng cao năng
suất.
Lợi nhuận thu được nhờ hạ giá và giảm chi phí.
Giai đoạn hướng theo sản phẩm.
Quan điểm hướng theo sản phẩm ra đời cho rằng người tiêu dùng luôn ưa
thích những sản phẩm có chất lượng cao, nhiều công dụng và tính năng mới. Vì vậy,
các nhà quản trị của các doanh nghiệp muốn thành công phải luôn tập trung mọi
nguồn lực vào việc tạo ra các sản phẩm chất lượng.
Trọng tâm quản trị:
Tổ chức nghiên cứu và hoàn thiện sản phẩm.
Giai đoạn hướng theo bán hàng.
Quan điểm hướng theo bán hàng cho rằng người tiêu dùng thường bảo thủ
và có thái độ ngần ngại trong việc mua sắm hàng hóa. Vì vậy, để thành công, doanh
nghiệp cần tập trung mọi nguồn lực và sự cố gắng vào việc thúc đẩy tiêu thụ và
khuyến mãi. Vấn đề chính trong nền kinh tế không còn là chú trọng tăng cường sản
xuất mà là phải chú trọng đến việc bán sản phẩm làm ra. Việc đưa ra sản phẩm tốt

6
vẫn chưa đảm bảo sự thành công trên thị trường. Các nhà quản lý nhận thấy rằng để
bán được sản phẩm trong một môi trường mà người tiêu thụ có nhiều cơ hội lựa
chọn đòi hỏi những nỗ lực xúc tiến đáng kể.
Trọng tâm quản trị: Quản trị tất cả các hoạt động tiêu thụ như tổ chức, đào
tạo lực lượng bán hàng, khuyến mãi…
Giai đoạn hướng theo marketing
Quan điểm hướng theo marketing xuất hiện sau chiến tranh thế giới thứ hai,
nhu cầu gia tăng nhanh chóng ở khắp các nước. Các nhà sản xuất gia tăng sản lượng.
Họ cũng sử dụng các hoạt động bán hàng và xúc tiến để đẩy mạnh tiêu thụ. Tuy
nhiên, lúc này người tiêu thụ không dễ bị thuyết phục. Những người bán nhận thấy
rằng những năm chiến tranh đã làm thay đổi các giới tiêu thụ và đưa người phụ nữ
tham gia và lực lượng lao động trong xã hội nhiều hơn. Ngoài ra, họ có nhiều sự lựa
chọn. Nhờ những kỹ thuật mới ứng dụng trong sản xuất, sản phẩm ngày càng phong
phú đa dạng hơn. Do vậy, hoạt động marketing tiếp tục thay đổi. Nhiều công ty
nhận thấy rằng họ phải sản xuất những gì người tiêu thụ cần. Trong giai đoạn này,
các công ty xác định nhu cầu của người tiếu thụ và thiết kế các hoạt động của công
ty để đáp ứng những nhu cầu của họ mang lại hiệu quả ngày càng tốt.
Trọng tâm quản trị: Tất cả các hoạt động marketing của doanh nghiệp, từ
trước sản xuất, sản xuất, tiêu thụ, sau khi bán hàng,..
Giai đọan hướng theo đạo đức - xã hội
Khách hàng và nhu cầu là đối tượng doanh nghiệp phải phục vụ, đồng thời
phải thoải mãn lợi ích chung của xã hội. Doanh nghiệp cần xác định chính xác nhu
cầu khách hàng mục tiêu, làm thoải mãn mọi nhu cầu của khách hàng bằng những
phương pháp ưu thế hơn đối thủ cạnh tranh, bảo toàn và củng cố lợi tức xã hội.
Trọng tâm quản trị: Tất cả các hoạt động của doanh nghiệp nghiệp như tổ
chức, đào tạo lực lượng bán hàng, khuyến mãi, quảng cáo,…để củng cố và duy trì

7
những cuộc trao đổi có lợi cho khách hàng mục tiêu, đồng thời củng cố lợi tức xã
hội.
1.3 Phân biệt Marketing truyền thống và Marketing hiện đại
Marketing truyền thống: Quan tâm các hoạt động chính của doanh nghiệp
trong giai đoạn bán hàng.
Marketing hiện đại: Tìm hiểu, phân tích thị trường, nhu cầu, mong muốn
của người tiêu dùng, cách thức làm hài lòng người tiêu dùng.
Bảng 1.1 So sánh Marketing truyền thống và Marketing hiện đại
Tiêu chí Marketing truyền Marketing hiện đại

thống
Điểm xuất phát Nhà máy Thị trường mục tiêu
Đối tượng quan tâm Sản phẩm Nhu cầu khách hàng
Biện pháp thực hiện Bán và cổ động mua sản Tổ hợp marketing
phẩm
Mục tiêu chính Lợi nhuận thông qua Lợi nhuận thông qua
tăng khối lượng bán thỏa mãn nhu cầu người
tiêu dùng và lợi ích xã
hội.
Định hướng sản xuất Triết lý đẩy: sản xuất - Triết lý kéo: hỏi - lắng
bán hàng nghe - thiết kế.

8
1.4 Marketing bất động sản
1.4.1 Khái niệm
Marketing bất động sản là tập hợp các hoạt động nhằm thỏa mãn nhu cầu
tiêu dùng bất động sản, bao hàm quy trình mang đến giá trị cho khách hàng, từ đó
chiếm lĩnh thị trường bất động sản mà doanh nghiệp đặt mục tiêu.
1.4.2 Quy trình quản trị Marketing
Lập kế hoạch Marketing: Đặt mục tiêu, đánh giá cơ hội, lập chiến lược
marketing, lập kế hoạch marketin, phát triển chương trình marketing
Hoạch định chiến lược công ty
Thực hiện kế hoạch và chương trình marketing
Kiểm soát kế hoạch và chương trình marketing: Đo lường, đánh giá.
1.4.3 Quy trình lập kế hoạch marketing
Để lập kế hoạch marketing cần tìm hiểu rõ:
Thông tin marketing: nghiên cứu marketing là quá trình thu thập, phân tích
có hệ thống những dữ liệu về các vấn đề liên quan đến hoạt động môi trường
marketing gồm có môi trường vĩ mô và vi mô.
Phân khúc thị trường: Là chia thị trường không đồng nhất thành các khúc
thị trường đồng nhất để làm nổi rõ lên sự khác biệt về nhu cầu, tính cách hay hành
vi thái độ tiêu dùng về một loại sản phẩm nào đó có tính đồng nhất cao. Trên cơ sở
của các khúc thị trường này, công ty sẽ chọn lọc một hay một số khúc thị trường
phù hợp với mục tiêu thị trường.

9
Chọn thị trường mục tiêu: Thị trường mục tiêu là thị trường bao gồm các
khách hàng có cùng nhu cầu hoặc mong muốn mà doanh nghiệp quyết định đáp
ứng.
Định vị thương hiệu cho thị trường mục tiêu: Định vị trong thị trường là việc
đưa các ấn tượng tốt, đặc sắc, khó quên về sản phẩm công ty vào trong tâm trí
khách hàng bằng các chiến lược Marketing mix thích hợp.
Xây dựng thương hiệu cho thị trường mục tiêu: Là một quá trình biến một tổ
chức, sản phẩm, dịch vụ trở nên nổi tiếng hơn, được nhiều khách hàng biết đến hơn,
tạo được dấu ấn mạnh mẽ trong tâm trí khách hàng thông qua các yếu tố: hình ảnh
thương hiệu; chiến lược truyền thồng thương hiệu...
Định giá thương hiệu cho thị trường mục tiêu: Giá là số lượng đơn vị tiền tệ
cần thiết mà khách hàng phải bỏ ra để có được một sản phẩm với một chất lượng
nhất định, vào một thời điểm nhất định, ở một nơi nhất định.
Quảng bá thương hiệu cho thị trường mục tiêu: Mục tiêu của quảng cáo
thương hiệu là giới thiệu một sản phẩm hay dịch vụ nào đó nhằm ảnh hưởng đến
các công chúng, đặc biệt là khách hàng mục tiêu.
Phân phối cho thị trường mục tiêu: Phân phối là một quá trình chuyển đưa
sản phẩm từ nhà sản xuất đến người tiêu dùng cuối cùng, thể hiện qua nhiều kênh
phân phối khác nhau.
Dịch vụ khách hàng và hậu mãi: Là tất cả những gì cần thiết mà doanh
nghiệp phải làm để thỏa mãn nhu cầu và mong đợi của khách hàng, tức là phục vụ
khách hàng theo cách mà họ mong muốn được phục vụ.
Sau khi khảo sát, tiến hành lập kế hoạch marketing theo trình tự: Tóm tắt kế
hoạch - Tình hình marketing hiện tại - Phân tích SWOT- Xác định mục tiêu cụ thể -
Chiến lược marketing - Chương trình hành động - Ngân sách - Kiểm soát.

1
1.4.4 Marketing Mix
Marketing mix là một trong những khái niệm chủ yếu của marketing hiện
đại. Marketing Mix (Marketing hỗn hợp) là sự phối hợp hoạt động những thành
phần marketing sao cho phù hợp với hoàn cảnh kinh doanh thực tế nhằm củng cố
vững chắc vị trí của công ty trên thương trường. Nếu sự phối hợp hoạt động những
thành phần marketing được nhịp nhàng và đồng bộ thích ứng với tình huống của thị
trường đang diễn tiến thì công cuộc kinh doanh của xí nghiệp hoặc của công ty sẽ
trôi chảy, hạn chế sự xuất hiện những khả năng rủi ro nên mục tiêu sẽ đạt được là
lợi nhuận tối đa. Nhà quản trị tài năng là nhà tổ chức, diều hành phối hợp các thành
phần marketing trong một chiến lược chung, đảm bảo thế chủ động với mọi tình
huống diễn biến của thị trường. Marketing mix là tập hợp những công cụ marketing
mà công ty sử dụng để đạt được các mục tiêu trong một thị trường đã chọn. Các
công cụ marketing được pha trộn và kết hợp với nhau thành một thể thống nhất để
ứng phó với những khác biệt và thay đổi trên thị trường. Có thể nói marketing mix
như là một giải pháp có tính tình thế của tổ chức.
Tập hợp các công cụ mà marketing sử dụng nhằm thực hiện mục tiêu của mình bao
gồm:
Product ( Sản phẩm): Là thành phần cơ bản nhất trong marketing mix. Đó
có thể là sản phẩm hữu hình của công ty đưa ra thị trường, bao gồm chất lượng sản
phẩm, hình dáng thiết kế, dặc tính, bao bì và nhãn hiệu. Sản phẩm cũng bao gồm
khía cạnh vô hình như các hình thức dịch vụ giao hàng, sửa chữa, huấn luyện,…
Promotion ( Chiêu thị): gồm nhiều hoạt động để thông đạt và thúc đẩy sản
phẩm đến thị trường mục tiêu. Công ty phải thiết lập những chương trình như:
quảng cáo, khuyến mãi, quan hệ công chúng, Marketing trực tiếp. Công ty củng
phải tuyển mộ, huấn luyện và động viên đội ngũ bán hàng.
Place ( Phân phối): Cũng là một thành phần chủ yếu trong marketing mix.
Đó là những hoạt động làm cho sản phẩm có thể tiếp cận với khách hàng mục tiêu.

1
Công ty phải hiểu rõ, tuyển chọn và liên kết những nhà trung gian để cung cấp sản
phẩm đến thị trường mục tiêu một cách có hiệu quả.
Price ( Giá cả): Là thành phần không kém phần quan trọng trong Marketing
mix bao gồm: giá bán sỉ, giá bán lẻ, chiết khấu, giảm giá, tín dụng. Giá cả phải
tương xứng với giá trị nhận được của khách hàng và có khả năng cạnh tranh.
1.4.5 Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing trong kinh doanh bất
động sản
- Nhân tố bên trong: Nhân tố bên trong ảnh hưởng đến hoạt động marketing của
doanh nghiệp chính là bản thân doanh nghiệp đó. Với nhiệm vụ cốt lỗi của
marketing là đáp ứng được nhu cầu và đáp lại lợi ích cho chính bản thân rất nhiều
về việc kết hợp giữa các phòng ban, bộ phận làm việc rất quan trọng.
- Nhân tố bên ngoài:
Các nhà cung ứng : việc đảm bảo được các yếu tố đầu vào cuộc vũ cho anh
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là hết sức quan trọng bởi với bất kỳ
biến động nào từ thị trường đã gây nên những ảnh hưởng nhất định, có thể là tốt
hoặc xấu tới các quyết định marketing của doanh nghiệp. Ví dụ đối với các doanh
nghiệp tham gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì việc lưu vẫn khó với
việc giá cả của các sản phẩm đầu vào thay đổi không ngừng là việc làm luôn được
các nhà làm vẫn chỉ quan tâm. Giá cả nguyên vật liệu tăng gây nên những ảnh
hưởng trực tiếp của sản phẩm, có thể từ gián đoạn công trình, làm ảnh hưởng tới
mối quan hệ giữa doanh nghiệp và khách hàng. Nhìn chung các nhà cung ứng yếu
tố đầu vào cho doanh nghiệp ưu tiên những rủi ro nhất định mà các nhà làm quản trị
cần phải nhận thức được một cách rõ ràng và phải đưa ra được những chính sách
ứng phó kịp thời với những biến động bất thường đó.
Các trung gian marketing: các trung gian marketing bao gồm các tổ chức
môi giới thương mại, các công ty vận tải, các tổ chức cung ứng dịch vụ marketing
và các tổ chức tài chính tín dụng khác. Mục tiêu hoạt động của các trung gian
marketing là bổ trợ thực hiện và hoàn thiện các chính sách, chiến lược marketing

1
mà doanh nghiệp đã đề ra nhằm đạt được hiệu quả marketing cao nhất. Ví dụ cụ thể
đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các trung gian marketing bao gồm
các đại lý, các sàn giao dịch bất động sản, các công ty tư vấn marketing, quảng cáo,
ngân hàng, các công ty vận chuyển qua nhiều trung gian marketing khác. Tùy vào
nguồn lực chiến lược marketing cụ thể của mỗi doanh nghiệp mà các nhà quản trị
quyết định nên tự tổ chức, thuê ngoài hay mua dịch vụ từ các trung gian marketing
để đem lại được hiệu quả thiết thực nhất, tránh những rủi ro không đáng có cho
doanh nghiệp.
Đối thủ cạnh tranh : bất kỳ một doanh nghiệp nào khi tham gia vào lĩnh vực
kinh doanh đều sẽ có đối thủ cạnh tranh, đó là lực lượng đe dọa trực tiếp đến các
hoạt động marketing của doanh nghiệp. Để tránh được những nguy cơ mà đối thủ
cạnh tranh đẹp lại, bản thân mỗi doanh nghiệp cần phải nhận định một cách chính
xác đúng thủ cạnh tranh mà mình hiện có, bao gồm các đối thủ cạnh tranh trực tiếp
và tiềm ẩn đồng thời phải luôn có các chính sách nhằm đối phó với các diễn biến
bất thường từ phía đối thủ.
+ Cạnh tranh mong muốn: quỹ thu nhập của mỗi cá nhân là một con số
nhất định, số tiền đó được họ sử dụng để phục vụ các nhu cầu, mong muốn khác
nhau của bản thân. Khó có thể lựa chọn để đầu tư mua một sản phẩm bất động sản
mới hoặc chi tiêu cho các nhu cầu khác, đây là một cơ hội lớn đối với các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản nếu mong muốn của khách hàng là sở hữu bất động
sản, tuy nhiên đó cũng chính là thách thức đối với doanh nghiệp nếu Như khách
hàng quyết định đầu tư số tiền đó cho những sản phẩm thuộc ngành kinh doanh
khác. Nhìn chung, người marketing cần nắm bắt được những biến động từ thị
trường người tiêu dùng để đưa ra được chiến lược marketing phù hợp nhất.
+ Cạnh tranh công dụng: Có nghĩa là những loại hàng hóa, Sản phẩm
khác nhau nhưng cùng thoả mãn một nhu cầu nhất định. Ví dụ cùng một nhu cầu là
mua nhà để ở, khách hàng có thể lựa chọn giữa việc mua chung cư hoặc căn hộ
dưới mặt đất. Do vậy các nhà doanh nghiệp cần phải xác định rõ được mình đối thủ

1
cạnh tranh và tìm những chiến lược marketing phù hợp nhằm tạo được sự khác biệt
so với đối thủ.
+ Cạnh tranh thương hiệu: đây là các đối thủ sản xuất các loại hàng hóa
khác nhau, cùng đắp ứng mọi nhu cầu giống nhau nhưng khác thương hiệu. Đây là
loại cạnh tranh mang tính quyết liệt rất cao, do vậy các doanh nghiệp cần phải sáng
tạo và phát triển thương hiệu của mình để tăng độ nhận biết của khách hàng đối với
doanh nghiệp nhiều hơn.
Công chúng: công chúng được định nghĩa là một nhóm bất kỳ quan tâm
thực sự hay có thể sẽ quan tâm và có ảnh hưởng đến khả năng đạt tới những mục
tiêu đề ra của doanh nghiệp. Công chúng được xếp theo ba mức độ như sau:
+ Công chúng tích cực: nhóm công chúng có quan tâm tới doanh nghiệp
theo thái độ thiện chí
+ Công chúng tìm kiếm: nhóm chưa quan tâm tới doanh nghiệp do vậy
doanh nghiệp đang tìm kiếm sự quan tâm của họ
+ Công chúng không mong muốn: nhóm có thái độ thiếu thiện chí và có
khả năng tẩy chay doanh nghiệp
Ngoài ra còn có các tổ chức khác ảnh hưởng đến hoạt động marketing doanh
nghiệp bao gồm:
Giới tài chính như: ngân hàng, các công ty đầu tư tài chính, các công ty môi
giới của Sở giao dịch chứng khoán.
Các phương tiện thông tin đại chúng như: đài phát thanh, đài truyền hình,
báo chí. Các cơ quan nhà nước có khả năng tác động đến các hoạt động marketing
như: Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Các tổ chức quần chúng như : Tổ chức bảo vệ người tiêu dùng.
Tất cả các nhóm công chúng và tổ chức kể trên đều có những ảnh hưởng
nhất định tới các hoạt động marketing của doanh nghiệp. Nếu không có sự chuẩn bị

1
tốt đối với các công tác marketing, những nhóm tổ chức này sẽ hoàn toàn có thể gây
nên những bất lợi cho doanh nghiệp và ngược lại.
Khách hàng: khách hàng là nhân tố quan trọng nhất chi phối toàn bộ hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Với mỗi sự thay đổi về nhu cầu và
mong muốn của khách hàng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp cũng phải thay đổi
các chiến lược về marketing của mình để phù hợp với thị hiếu của khách hàng.
Khách hàng là nhân tố quan trọng nhất của mỗi doanh nghiệp, là thị trường của
doanh nghiệp đó. Mỗi doanh nghiệp có thể có 5 loại khách hàng tạo nên 5 loại thị
trường :
Thị trường người tiêu dùng: các cá nhân, hộ gia đình, tập thể mua hàng hóa
và dịch vụ với mục đích tự tiêu dùng.
+ Thị trường các nhà sản xuất: các tổ chức, doanh nghiệp mua hàng
hóa và dịch vụ để phục vụ cho công tác sản xuất kinh doanh.
+ Thị trường nhà buôn bán trung gian: các tổ chức, cá nhân mua hàng
hóa và dịch vụ để bán lại kiếm lời.
+ Thị trường các cơ quan nhà nước và các tổ chức khác: nhóm khách
hàng này mua hàng hóa và dịch vụ để phục vụ cho việc tiêu dùng chung hoặc
chuyển giao cho các đối tượng khác
Môi trường tự nhiên: môi trường tự nhiên bao gồm các tài nguyên, khí hậu,
địa hình và các yếu tố tự nhiên khác. Các yếu tố này có tác động không nhỏ tới các
hoạt động marketing trong doanh nghiệp.
Môi trường văn hóa - xã hội: mỗi vùng miền khác nhau đều có những nền
văn hóa khác nhau, do vậy nhu cầu tiêu dùng của mỗi thị trường cũng là khác nhau.
Ví dụ dân cư ở thành thị đang ngày càng có xu hướng cách sử dụng các căn hộ
chung cư vì sự tiện ích và hiện đại trong khi đó ở nông thôn, phần lớn người dân
vẫn thích tự xây nhà riêng và gần như không có khoảng cách đối với các hộ gia đình
khác do chịu ảnh hưởng từ phong cách sống gần gũi, giản dị. Việc tôn trọng và có
sự hiểu biết nhất định đối với từng nền văn hóa riêng sẽ giúp cho công tác

1
marketing tại mỗi doanh nghiệp đạt hiệu quả cao hơn.
Môi trường nhân khẩu: đối với lĩnh vực bất động sản, các yếu tố như quy mô
dân số, tốc độ tăng, phân bố dân cư và nhiều yếu tố khác thuộc môi trường nhân
khẩu đều mang tính quyết định đối với các hoạt động marketing của doanh nghiệp.
Hiện nay với tốc độ tăng trưởng dân số của Việt Nam được đánh giá là khá nhanh
và tạo nên cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tuy nhiên
với sự phân bố dân cư hiện nay chưa đồng đều, quá trình đô thị hóa tại các thành
phố lớn diễn ra nhanh thì công tác marketing lại cần phải được chú trọng hơn bao
giờ hết. Sự sáng tạo trong mỗi chiến lược, khả năng nắm bắt được các sư thế mới và
sự hiểu biết đối với văn hóa các vùng miền khác nhau sẽ giúp cho nhà quản trị
marketing có thể đưa ra được những chiến lược và chính sách phù hợp.
Môi trường kinh tế: môi trường kinh tế là một trong những nhân tố có ảnh
hữu và tác động rất lớn đối với các quyết định marketing trong kinh doanh bất động
sản bởi với mọi sự thay đổi dù lớn hay nhỏ của thị trường đều làm thay đổi và tạo ra
những nhu cầu mong muốn mới từ phía khách hàng. Đồng thời với nguồn lực cần
sử dụng cho mỗi dự án bất động sản là rất lớn, thời gian hoàn thành dài, do vậy việc
kiểu ảnh hưởng tới những biến động của nền kinh tế nhìn chung đều được phản ánh
trên dự án. Những tác động nó có thể là tốt như giá của các nguyên vật liệu đầu vào
tăng giảm hoặc xấu như lãi suất của ngân hàng tăng, giá xăng dầu tăng và và rất
nhiều các yếu tố khác. Nhìn chung đối với mỗi nhà quản trị marketing, để đưa ra
được những quyết định chính xác thì việc nắm bắt và có sự nhạy cảm đối với sự
thay đổi từ môi trường kinh tế là sức quan trọng.
Môi trường khoa học - công nghệ: những cải tiến công nghệ mới luôn đem
lại lợi thấy rất lớn cho những doanh nghiệp nào biết nắm bắt, đặc biệt trong lĩnh vực
bất động sản thì việc khoa học công nghệ ngày càng được phát triển mạnh mẽ sẽ
giúp cho doanh nghiệp giảm bớt thời gian hoàn thiện dự án đồng thời nâng cao
được chất lượng sản phẩm. Sự ảnh hưởng của khoa học công nghệ lên toàn ngành là
rất rộng, do vậy doanh nghiệp nào thích ứng được với những sự thay đổi đó sẽ tạo
nên được những lợi thế cạnh tranh lớn hơn so với các đối thủ cùng ngành. Các nhà

1
quản trị marketing cần phải có những chiến lược marketing-mix sao cho phù hợp
nhất với từng giai đoạn phát triển của khoa học và công nghệ để biến điều đó thành
lợi thế của chính mình.
Môi trường chính trị pháp luật: bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào đều bị chi
phối bởi nhân tố chính trị pháp luật, do vậy công tác marketing tại mỗi doanh
nghiệp thuộc mọi ngành nghề khác nhau nhìn chung đều phải được xây dựng dựa
trên tình hình chính trị hiện tại và các chính sách pháp luật đã được ban hành. Cụ
thể đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì luật kinh doanh bất động
sản là một trong những luật cơ bản được các nhà quản trị marketing lấy làm tiền đề
để đưa ra quyết định marketing phù hợp cho mình. Ngoài ra tình hình chính trị có
thể kể đến như: mức độ ổn định chính trị, hệ thống quản lý hành chính, môi trường
pháp luật,… tại mỗi thời điểm đều tạo nên sự ảnh hưởng rất lớn đối với doanh
nghiệp trong việc đưa ra quyết định có nên tiến hành, tạm hoãn, triển khai nhanh dự
án đó hay không. Do vậy những người làm marketing cần liên tục ra soát các yếu tố
đến từ môi trường chính trị pháp luật để tránh những nguy cơ đối với các hoạt động
marketing nói riêng cũng như toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp nói chung.
1.4.6 Vai trò Marketing
Vai trò Marketing trong doanh nghiệp
Marketing có vai trò là cầu nối trung gian giữa hoạt động của doanh nghiệp
và thị trường, đảm bảo cho hoạt động của doanh nghiệp hướng đến thị trường, lấy
thị trường làm mục tiêu kinh doanh. Nói cách khác, Marketing có nhiệm vụ tạo ra
khách hàng cho doanh nghiệp. Sử dụng Marketing trong công tác kế lập hoạch kinh
doanh sẽ giúp cho doanh nghiệp thực hiện phương châm kế hoạch phải xuất phát từ
thị trường.
Vai trò Marketing trong xã hội
Vai trò của marketing trong xã hội có thể được mô tả giống như là sự cung
cấp một mức sống đối với xã hội. Khi chúng ta xem xét toàn bộ hoạt động

1
marketing của các doanh nghiệp đặc biệt là khối các hoạt động vận tải và phân phối
thì ta thấy rằng hiệu quả của hệ thống đưa hàng hóa từ người sản xuất đến người
tiêu dùng có thể ảnh hưởng nhiều đến vấn đề phúc lợi xã hội.
Vai trò Marketing trong cuộc sống hằng ngày
Marketing hiện thực hóa nhu cầu và ước muốn của người tiêu dùng. Hàng
ngày chúng ta bắt gặp hàng trăm mẫu quảng cáo trên báo đài, điện thoại, truyền
hình, internet... mục đích là để khách hàng biết đến những sản phẩm được tạo ra cho
chính khách hàng. Dĩ nhiên không phải sản phẩm nào cũng đáp ứng nhu cầu của
người tiêu dùng
Marketing còn định hướng sự lựa chọn cho mỗi cá nhân. Trong cơ chế thị
trường, khách hàng luôn có nhiều lựa chọn và luôn luôn phải đưa ra lựa chọn sao
cho có thể mua được sản phẩm ưng ý nhất. Marketing hiện đại nay đã trở thành một
triết lý, một hệ tư tưởng mà bất cứ doanh nghiệp, tổ chức, nhà cung cấp sản phẩm
và dịch vụ nào nếu muốn tồn tại và lợi nhuận đều phải áp dụng.

1
CHƯƠNG 2: THÔNG TIN DỰ ÁN ORIGAMI
2.1 Chủ đầu tư
VinGroup - thương hiệu số 1 Việt Nam về bất động sản, dẫn đầu xu thế đô
thị thông minh, sinh thái hạng sang với hàng loạt các tổ hợp Trung tâm thương mại,
căn hộ đẳng cấp quốc tế tại các thành phố lớn.
Lĩnh vực đầu tư hoạt động của VinGroup
- Vinhomes: Hệ thống căn hộ và biệt thự dịch vụ đẳng cấp
- Vincom: Hệ thống TTTM đẳng cấp
- Vinpearl: Khách sạn, du lịch
- Vinpearl Land: Vui chơi giải trí
- Vinmec: Y tế
- Vinschool: Giáo dục liên cấp từ mầm non, tiểu học, trung học cơ sở đến
trung học phổ thông
- VinEcom: Thương mại điện tử
- Vincom Office: Văn phòng cho thuê
- Vinmart: Kinh doanh bán lẻ
- Vinfashion: Thời trang
- Vincharm: Chăm sóc sắc đẹp
- Almaz: Trung tâm Ẩm thực và Hội nghị Quốc tế
- VinPro: Bán lẻ Điện máy
- VinEco: Nông nghiệp
- VinDS: Chuỗi cửa hàng bán lẻ

1
- Vincom: Trung tâm thương mại điện tử.
- VinFast: Sản xuất ô tô, xe máy sử dụng nhiên liệu lỏng và điện
- VinSmart: thương hiệu sản xuất điện tử thông minh và trí tuệ nhân tạo,
khởi điểm là điện thoại thông minh thương hiệu Vsmart
- VinUni: thương hiệu giáo dục đại học.
- Vintata: hãng phim hoạt hình
Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản tập đoàn Vingroup có 3 thương hiệu
được đầu tư đó là: Vincom, Vinhomes và Vincity, trong đó:
- Vincom: Thương hiệu bất động sản bán lẻ hàng đầu Việt Nam với 4 dòng
sản phẩm là Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom.
Vincom có vai trò dẫn dắt xu hướng tiêu dùng, khẳng định uy tín của một nhà đầu
tư, quản lý bất động sản thương mại chuyên nghiệp.Hiện nay mật độ bao phủ của
chuỗi trung tâm thương mại này rộng khắp cả nước với các loại hình mua sắm, ẩm
thực và vui chơi giải trí đa dạng.
- Vinhomes: Thương hiệu bất động sản số 1 Việt Nam, hoạt động trong lĩnh
vực phát triển, chuyển nhượng và vận hành bất động sản nhà ở phức hợp phân khúc
trung và cao cấp. Vị trí lựa chọn phát triển của Vinhomes vô cùng đắc địa tại các
tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc như: Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng…
- VinCity: Thương hiệu bất động sản đại chúng ra mắt trong năm 2016, hội
tụ đầy đủ những giá trị chất lượng – đồng bộ – tiện ích, hướng tới phân khúc trung
bình – cao, tại các khu đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP HCM và trung tâm các tỉnh
trọng yếu khác của cả nước
Một số dự án bất động sản của VinGroup: Dự án Căn hộ Vinhomes Central

Park, Vinhomes Đồng Khởi, Vinhomes Golden River, Vinhomes Grand Park,...

2
2.2. Thông tin dự án
2.2.1 Giới thiệu dự án
The Origami là phân khu căn hộ cao cấp được phát triển trong tổng dự án
Vinhomes Grandpark với quy mô lên đến 271,8ha , tiếp nối sự thành công của Phân
khu The Rainbow trước đó.
The Origami là phân khu căn hộ thứ 2 của Thành phố Thông minh – Công
viên Vinhomes Grand Park với sự hợp tác giữa Vinhomes và Mitsubishi (Nhật Bản)
đã được ra mắt vào 31/07/2020. The Origami mang đậm dấu ấn tinh hoa văn hoá
của xứ sở hoa anh đào, với quy mô tương đương khu đô thị Vinhomes Central Park,
thừa hưởng trọn vẹn môi trường sống ưu việt từ quy hoạch đồng bộ và nền tảng
quản lý vận hành thông minh của Vinhomes Grand Park.
Hình 2. 1 Bảng đồ tổng quan dự án The Origami

2
2.2.2. Vị trí dự án
Nằm ở Phường Long Thạnh Mỹ, TP Thủ Đức, Vinhomes Grandpark sở hữu vị
trí vàng của một dự án bất động sản đáng mơ ước, “cận lộ cận giang”. Với địa thế
phong thủy tốt tiếp giáp 2 mặt sông Tắc và sông Đồng Nai sở hữu hệ sinh thái hòa
hợp với thiên nhiên và tiếp giáp 2 mặt đường: Nguyễn Xiển và Phước Thiện thuận
lợi cho việc di chuyển và áp lực giao thông
Hình 2. 2 Vị trí dự án so với địa điểm xung quanh
- Chỉ 5 phút kết nối đến Khu du lịch Suối Tiên.
- Chỉ 8 phút đến bến xe miền Đông mới.
- Cách bệnh viện quận 9 khoảng 10 phút.
- Kết nối với khu Công nghệ cao trong 5 phút.
- Trường tiểu học Long Bình : Cách dự án 600m, nằm rất gần dự án VHGP

2
- Trường THPT Nguyễn Văn Tăng: cách dự án 500m, nằm sát cạnh dự án,
đối diện cổng vào VHGP ở đường Phước Thiện, đường 9A
- Trường THCS Hưng Bình : Cách dự án 800m , con em cư dân có thể qua
đây học rất tiện. Từ THCS Hưng Bình có lối đi tắt qua THPT Nguyễn Văn Tăng,
trường tiểu học Long Bình
- Trường tiểu học Long Thạnh Mỹ : Cách dự án 400m
- Trường THPT Nguyễn Huệ: Cách dự án 1,5 km
- THPT Nguyễn Huệ, cách dự án 1,5 km, nằm trên đường Nguyễn Văn
Tăng
- Trường mầm non Sơn Ca : Cách dự án 2km, nằm trên đường Nguyễn Văn
Tăng
- Trường THCS Trần Quốc Toản : Cách dự án 4Km
- Chợ Nguyễn Văn Tăng: Cách dự án 300m
- Khu du lịch suối tiên: Cách dự án 7Km
Hình 2. 3 Vị trí dự án và khu vực xung quanh

2
2.2.3. Quy mô dự án
- Nằm trong tổng dự án Vinhomes Grandpark 271,8 Ha
- The Origami các tiểu phân khu: S6 , S7, S8 , S9 và S10. Có tổng số căn hộ:
12.000 căn, số tòa: 21 tòa và chiều cao: từ 21-26 tầng
Hình 2. 4 Mặt bằng căn hộ The Origami

2
2.2.4. Tiến độ bán hàng đến thời điểm 6/2021
Hiện tại đã bán xong tiểu phân khu S7, S8, S9 ,tính thời điểm hiện tại chủ
đầu tư đang 2 tiểu phân khu đẹp nhất là S6 và S10
Số lượng căn hộ đã bán khoảng 10000 căn hộ từ đợt đầu tiên mở bán 8/2020
Số lượng căn hộ còn lại khoảng 1000 căn hộ.
Hình 2. 5 Tổng quan khu Origami
2.2.5. Pháp lý dự án.
- Giấy phép xây dựng số 27/GPXD do UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Sở
xây dựng thành phố cấp phép xây dựng vào ngày 25/02/2019

2
Hình 2. 6 Giấy phép xây dwujng dụ án Origami
Theo quyết định số 9625/SXD-PTN&TTBDS về việc bán nhà ở hình thành

trong tương lai đối với 10007/10343 căn hộ của 17 công trình nhà ở cao tầng thuộc
khu A tại dự án dân cư và Công viên Phước Thiện, phường Long Bình và Long
Thạnh Mỹ.

2
Hình 2. 7 Giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án Origami

2
2.2.6 Tiện ích nội khu
Trong nội khu dự án sẽ có những tiện ích sau:
Vinschool: là hệ thống giáo dục không lợi nhuận, liên cấp từ bậc mầm non đến
Trung học phổ thông do Tập đoàn Vingroup đầu tư phát triển. Mục tiêu của
Vinschool là xây dựng một ngôi trường Việt Nam mang đẳng cấp quốc tế, tìm kiếm
và bồi dưỡng nhân tài ở lứa tuổi phổ thông. Vinschool không chỉ được đầu tư bài
bản về cơ sở hạ tầng mà còn nhận được sự đầu tư đặc biệt từ Tập đoàn Vingroup để
tuyển chọn và đào tạo giáo viên chất lượng cao cũng như xây dựng và phát triển các
chương trình môn học, chương trình rèn kỹ năng mềm, giáo dục phẩm chất để đào
tạo một thế hệ công dân Việt tinh hoa, năng động, văn minh, hội nhập và kế thừa
các giá trị truyền thống tốt đẹp.
Hình 2. 8 Trường Vinschool sẽ khai trương dự kiến quý IV/2022

2
Bệnh viện quốc tế Vinmec: với đội ngũ y bác sĩ chuyên môn cao và trang thiết bị
hiện đại. Dịch vụ chất lượng,cơ sở hiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế. Được khai trương dự
kiến khoảng quý IV/2022 đến quý I/2023.
Hình 2. 9 Hình ảnh minh họa Bệnh viện quốc tế Vinmec
Với khu phức hợp thể thao trong và ngoài trời như sân tennis, hồ bơi ngoài trời,
phòng tập gym, cầu lông, bóng đá…. Sẽ đáp ứng mọi nhu cầu rèn luyện sức khỏe của cư
dân.
Hình 2. 10 Khu phúc hợp thể thao vui chơi ngoài trời

2
Tòa văn phòng 45 tầng tại Vinhomes Grand Park được thiết kế tinh tế, hiện
đại. Đây sẽ là biểu tượng của “thành phố phía Đông“. Dự kiến khai trương tháng
12/2022.
Hình 2. 11 Tòa tháp văn phòng 45 tầng
TTTM Vincom MegaMall quy mô 45.000m2 dự kiến khai trương tháng

11/2021.
Hình 2. 12 Trung tâm thương mại Vincom

3
Công viên Vinhomes Grand Park có quy mô tới 36ha. Lấy ý tưởng từ công
viên Gardens By The Bay của Singapore. Kết hợp cùng các công trình kiến trúc độc
đáo
Hình 2. 13 Công viên ánh sáng
Hình 2. 14 Phối cảnh vườn Nhật

3
2.2.7 Nhà thầu chính
Contecon, Hòa Bình, Delta, An Phong. Tất cả nhà thầu là những công ty
xây dựng lớn hàng đầu Việt Nam
Việc tham gia các nhà thầu lớn cho thấy quy mô và uy tín của chủ đầu tư
Vingroup được khẳng định.
Tiến độ thực hiện của các nhà thầu trên luôn được đảm bảo đúng thời gian.
Hình 2. 15 Nhà thầu An Phong

3
2.2.8 Dòng sản phẩm và giá bán
Căn hộ: Có sự đa dạng các dòng sản phẩm
Bảng 2. 1 Phân tích sơ lược các dòng sản phẩm dự án The Origami
Loại Diện tích (m2) Số Gía mở bán đợt Gía mở bán đợt cuối
căn hộ lượng đầu tiên 12/2020 S6,S10 (tỷ
ở phù 08/2020 đồng) – Gía chưa VAT
hợp S7,S9,S8 (tỷ và KPBT
(người đồng) – Gía
) chưa VAT và
KPBT
Studio 27 – 39,4 2 1,4 – 1,6 1,6 – 2,0
1PN 36,4 – 41,1 2 1,7 – 1,9 1,9 – 2,2
1PN+ 46,1 – 51,8 3 2,2 – 2,4 2,4 – 2,8
2PN 58,3 – 67,8 5 2,6 -2,8 2,8 – 3,2
2PN+ 69,2 – 70,4 6 2,9 – 3,2 3,2 – 3,8
3PN 81,2 7 3,8 – 4,1 4,0 – 4,4
3PN+ 103,6 - 108 8 4,2 – 4,5 4,5 – 5,1
2.2.9 Chính sách bán hàng và thanh toán
Thanh toán 15% ký HĐMB
Ngân hàng hỗ trợ vay lên đến 80% gồm VAT giá trị căn hộ
Ân hạn nợ gốc & Hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 24 tháng, thời hạn vay lên đến
35 năm, phí trả nợ trước hạn 0%

3
Tặng ngay voucher Vinfast 70 – 150 – 200 triệu tùy giá trị căn hộ
Tiến độ thanh toán (không vay)
– Đợt I: Thanh toán 15% kí HĐMB
Đợt II: Thanh toán 15% cách đợt I 1 tháng
Đợt III: Thanh toán 15% cách đợt II 1 tháng
Đợt IV: Thanh toán 5% cách đợt III 3 tháng
Nhận bàn giao nhà: Thanh toán 45% đầu năm 2022
Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: Thanh toán 5%
Ngân hàng hỗ trợ cho vay của dự án The Origami: Techcombank, MBBank,
Vietcombank.

3
Hình 2. 16 Gói lãi vay lãi suất cho căn hộ dự án The Origami

3
CHƯƠNG 3: LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG

HOẠT ĐỘNG MARKETING 4P CHO DỰ ÁN ORIGAMI
3.1 Phân tích SWOT
Điểm mạnh
Nằm vị trí ven sông, tương lai di chuyển thuận lợi kết nối vùng nhờ tuyến
Vành Đai 3 đi ngang qua dự án
Tiện ích đa dạng chính là điểm mạnh của các dự án, đối với The Origami,
các tiện ích nội khu liên hoàn chính là ưu thế vượt bậc
Thừa hưởng toàn bộ tiện ích của toàn dự án Vinhomes Grandpark, nội khu
vườn nhật, công viên rộng. Có xe bus nội khu, trường học, bệnh viện xuất hiện nội
khu dự án trong tương lai gần. Áp dụng công nghệ hiện đại vào căn hộ: Face ID,
Vân tay, hệ thống báo cháy, báo ngập,...
Chính sách bán hàng ân hạn lãi gốc lên đến 24 tháng, ngân hàng hỗ trợ đến
80% và được chủ đầu tư tặng voucher mua xe Vinfast lên đến 200 triệu
Điểm yếu
Đường Nguyễn Xiển và Nguyễn Văn Tăng gần đó vẫn cho phép xe lớn di
chuyển nhiều gây tiếng ồn, đặc biệt phân khu đầu tiên của dự án mặt đường Nguyễn
Xiển sẽ rất bụi và ồn.
Dân cư vào ở ngày càng nhiều gây áp lực cho hệ thống giao thông xung
quanh thường xuyên bị kẹt vào giờ cao điểm, đặc biệt là đường Nguyễn Văn Tăng
Cơ hội
Từ sự kiện thành lập Thành Phố Thủ Đức, cơ cấu lại bộ máy hành chính, tạo
điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp về nơi này hoạt động giúp kinh tế và bất
động sản khu vực phát triển. Là điểm đến và xu hướng cho nhà đầu tư, khách hàng
có nhu cầu ở tìm đến để sở hữu căn hộ nơi này

3
Sự quá tải dân cư và việc thành phố dừng cấp phép xây dựng chung cư tại
các quận trung tâm, đã dẫn đến nhu cầu tìm mua nhà ở chất lượng cao dịch chuyển
về các khu vực "thành phố trong lòng thành phố" như TP Thủ Đức. Cộng với việc
tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) sẽ cơ bản hoàn thành và vận hành thử
nghiệm trước tháng 10/2020, sẽ càng rút ngắn khoảng cách di chuyển giữa trung
tâm thành phố về các vùng lân cận.
Có thể thấy cơ sở hạ tầng được TP HCM ưu tiên phát triển trước tiên, hàng
loạt các dự án công được xây dựng để phát triển khu vực TP Thủ Đức: Vành đai 2,
vành đai 3, Metro số 1
Những con đường tại những điểm nóng đang được quy hoạch mở rộng để
đáp ứng được dân cư di chuyển ngày càng tăng
Ngoài ra các dự án lớn như Vinhomes Grandpark phát triển theo xu hướng
hệ sinh thái, phát triển nhiều lĩnh vực nhằm phục vụ đời sống dân cư. Trong một dự
án xây căn hộ, công viên rộng 36ha, bệnh viện, tòa tháp hành chính 45 tầng...
Tình hình an ninh được đảm bảo 24/24 với lực lượng an ninh đi tuần thường
xuyên và hệ thống camera thông minh được lắp ráp trên những tuyến đường làm
cho người dân từ trung tâm TP di chuyển về đây sinh sống ngày càng nhiều
Rủi ro
Tình hình hiện nay dịch bệnh vẫn chưa hết hoàn toàn, đang là mối lo và
thách thức cho khu vực, làm ảnh hưởng đến nền kinh tế và bất động sản khu vực,
làm thị trường cho thuê và mua ở giảm đi
Tuyến Metro số 1 vẫn chưa hoạt động ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động
sản và căn hộ khu vực TP Thủ Đức, chưa tiếp cận được các đối tượng khách hàng
đang làm việc tại trung tâm thành phố vì di chuyển xa và mất thời gian
Gía thép hiện tại tăng và cộng hưởng từ việc thành lâp TP Thủ Đức kéo theo
chi phí xây dựng cao đẩy mức giá căn hộ tăng đột biến khiến cho nguồn cầu đang
chậm lại quý 2/2021.

3
3.2. Lập phương án marketing cho dự án the Origami
3.2.1 Định hướng Chiến lược - Mục tiêu marketing
Mục tiêu kinh doanh và marketing:
Tăng doanh số kinh doanh
Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của các tổ chức tiếp thị vì lợi
nhuận là thúc đẩy kinh doanh và tăng doanh số. Tiếp thị cần lợi tức đầu tư tốt – có
nghĩa là việc tăng doanh số sẽ hơn đáng kể chi phí tiếp thị – tất nhiên doanh nghiệp
nên cụ thể hóa những số liệu này. Thông thường doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn để
chỉ nêu ra một mục tiêu tăng doanh số theo một tỷ lệ nhất định. Do đó, mục tiêu
càng cụ thể, càng tốt.
Quảng bá sản phẩm đến diện rộng khách hàng
Mục tiêu tiếp thị tiếp theo doanh nghiệp nên xem xét chính là khiến khách
hàng nâng cao nhận thức đến một sản phẩm đã có mặt trên thị trường trong một thời
gian dài hoặc quảng bá sản phẩm tới càng nhiều khách hàng trong phân khúc khách
hàng tiềm năng biết càng tốt.
Thiết lập vị trí của thương hiệu trong ngành
Sẽ rất khó để khán giả quan tâm trong một thị trường bất động sản đông đúc
như ngày nay. Một ví dụ về mục tiêu tiếp thị cho các tổ chức có ít nhận thức cộng
đồng có thể là: trở thành một trong ba thương hiệu hàng đầu trong ngành được
người tiêu dùng tin tưởng. Để đạt được mục tiêu này, doanh nghiệp có thể chạy
quảng cáo ở những nơi đông dân cư hay những nơi mà khách hàng tiềm năng
thường xuyên ghé tới.

3
3.2.2 Xác định khách hàng mục tiêu
Nhóm khách hàng mua Origami:
Nhóm khách hàng tài chính vừa phải muốn mua để ở : Giá Origami giao động
từ 1tỷ5 – 5 tỷ. Vì vậy phù hợp với cả đối tượng khách hàng thu nhập vừa phải ở
thành phố Hồ Chí Minh.
Nhóm khách hàng tài chính cao muốn trải nghiệm dịch vụ và tiện ích cao cấp
của Vingroup.
Nhóm khách hàng sinh sống và làm việc tại quận 9, quận 2, Đồng Nai, Bình
Dương… dự án liền kề tuyến đường vành đai 3, nối liền tuyến đường Nguyễn Xiển,
kết nối nhanh chóng với Nguyễn Duy Trinh và Lê Văn Việt, thuận tiện trong việc di
chuyển đến các khu vực xung quanh.
Nhóm khách hàng khó tính đòi hỏi đẳng cấp và yêu cầu cao, tài chính vượt trội
có thể tham khảo phân khu Diamond. Toàn bộ dự án được quản lý, vận hành nhờ
nền tảng công nghệ toàn diện. Khi trở thành cư dân của dự án, gia đình sẽ hưởng
được một cuộc sống chất lượng, tiện nghi, thời thượng chưa từng có trong hệ sinh
thái hiện đại cùng 4 giá trị cốt lõi bao gồm: vận hành thông minh - an ninh thông
minh - cộng đồng thông minh - căn hộ thông minh
Nhóm khách hàng mua để đầu tư: Quận 9 hiện vô cùng với quận 2, Thủ Đức
trở thành thành phố Thủ Đức vì vậy giá trị bất động sản tăng cao, nhất là với sản
phẩm của Vin luôn rất thu hút khách hàng, không kể là khách hàng trong nước mà
Origami còn rất thu hút sự quan tâm đầu tư của Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan,
Hồng Kông …
Nhóm khách hàng thuê Origami:
Nhóm đối tượng văn phòng: khu công nghệ cao quận 9 chiếm diện tích gần 1/6
quận 9, trong khi đây là quận có diện tích lớn nhất và là đầu ngõ giao thông của cả
thành phố Hồ Chí Minh. Đây là nơi duy nhất của cả thành phố nói riêng và miền
Nam nói chung được quy hoạch phát triển. công nghệ cao. Thu nhập của người lao
động tại đây thuộc mức trên trung bình và xem là cao so với mặt bằng chung. Mức

3
thu nhập trung bình từ 20 triệu/tháng/người. Đây là nhóm khách hàng tiềm năng
cho nhu cầu Thuê tại Vinhomes Grand Park Quận 9. Và tại Dự án quy mô
271ha cũng là lựa chọn lý tưởng cho việc chọn nơi để ở, làm việc.
Nhóm đối tượng chuyên gia, đầu não: Trong khu công nghệ cao Quận 9 này
tập trung không ít chuyên gia, quản lý cấp cao cả người Việt Nam lẫn nước ngoài
như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan. Có thể để ý cách đó không xa là tập trung khu
công nghiệp tại Biên Hoà Đồng Nai và Bình Dương. Nhóm chủ doanh nghiệp hay
quản lý cấp cao rất nhiều. Trong khi lân cận không có khu nào đủ đẳng cấp cho các
đối tượng này. Nhóm khách hàng cao cấp này thậm chí phải di chuyển rất xa vào
khu trung tâm thành phố, chi trả một khoản lớn để hưởng tiện ích và không gian
sống tại các khu cao cấp. Chắc chắn khi Vinhomes Grand Park Quận 9 hình thành
sẽ là lựa chọn vô cùng hợp lý.
Ngân sách của nhóm khách hàng này rất cao, họ chỉ thuê những căn diện tích lớn
view đẹp, gần trung tâm công viên với tiện ích dịch vụ cao cấp nhất. Thậm chí có
thể thuê riêng biệt thự Vinhomes Grand Park Quận 9 để phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi.
Nhóm đối tượng sinh viên: Với việc quy hoạch các trường đại học như khu đại
học quốc gia, đại học Fulbright, Vinuni, Làng đại học Long Phước! Thì với chỉ
khoảng 10-20% sinh viên tại đây cũng đủ lấp đầy. Chỉ cần tập trung khoảng 2-3
người thuê 1 căn tại đây chi phí đầu người vừa rẻ vừa sử dụng đầy đủ tiện ích
không gian dịch vụ và an ninh tuyệt đối tại đây. Đây là lựa chọn tốt cho cả người
thuê và người cho thuê. Với nhóm đối tượng này sẽ tập trung ở phân khu Sapphire,
với tầm giá mua thấp và giá thuê tương đối tốt.
3.2.3. Triển khai chương trình Marketing – Tiến độ thực hiện phương án
Marketing
* Giai đoạn khám phá thị trường: Sẽ chạy thử trong vòng một tháng thông qua
nhiều kênh bao gồm online và offline
Thứ nhất về Marketing online:
 Email Marketing

4
Ở đây nhóm sẽ sử dụng E-mail Sale với mục đích giới cung cấp thông tin dự
án Origami và kêu gọi mua dự án
Sử dụng gói 50.000 Email gửi 1 email tốn 16 đồng => 50.000 email hết
800.0 đồng
Chi phí mua data Email khách hàng là: 500.000 đồng
Việc chạy quảng cáo qua kênh Email Marketing dự kiến sẽ thu về được 16
khách hàng tiềm năng và chốt được 1 giao dịch.
Bảng 3. 1 Kết quả dự kiến việc chạy quảng cáo qua kênh Email Marketing
Kênh Thời gian Chi phí (đồng) Nguồn cung cấp Khách
Marketing dịch vụ hàng
dự
kiến
Email 1 tháng Mua gói maxhost.vn 16

800.000
Marketing 50.000 KHTN
Email và 1
giao
Mua 500.000 vietnamhomnay.net dịch
Data
email
khách
hàng
Tổng chi phí: 1.300.000
 Đăng tin rao vặt

Đăng tin trên các website uy tín về bất động sản: batdongsan.com gói VIP:
Chi phí là 3.000.000/ tháng; muaban.net theo gói tin nổi bật: 50.000 đồng/ ngày.
Chi phí cho 1 tháng: 30*50.000= 1.500.000 đồng .

4
Đăng tin rao vặt dự kiến mang lại 37 khách hàng tiềm năng và chốt được 2
giao dịch
Bảng 3. 2 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng đăng tin rao vặt
Khách hàng
Kênh đăng tin Thời gian Chi phí(đồng)
dự kiến
Batdongsan.com 1 tháng Gói VIP 1 3.000.000

37 KHTN và 2
giao dịch
Muaban.net 1 tháng Gói nổi bật 1.500.000
 Quảng cáo Fanpage trên Facebook

Đầu tiên sẽ lập một Fanpage có tên: Dự án The Origami quận 9
Mục đích: thúc đẩy khách hàng bình luận và nhắn tin, cụ thể: Lượt tiếp cận
(view) tối thiểu 24.000 người (tiếp cận trên 24.000 người cũng không phát sinh phí).
Lượt tương tác (like, bình luận, chia sẻ) tối thiểu 1200 tương tác (trên 1200 tương
tác cũng không phát sinh)
Chạy quảng Fanpage trên Facebook dự kiến mang lại 16 KHTN và có 1 giao
dịch
Bảng 3. 3 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng Fanpage trên Facebook
Kênh Thời Chi phí Nguồn cung cấp Khách hàng

Marketing gian (đồng) dịch vụ dự kiến

4
Quảng cáo
quangcaomarketin 16 KHTN và 1
Fanpage trên 1 tháng 4.000.000
gonline.com giao dịch
Facebook
 Quảng cáo Zalo theo số điện thoại có sẵn

Chi phí để mua data khách hàng là 500.000
Tiếp theo tạo một tài khoản Zalo Page có tên: Dự án The Origami quận 9 và
thực hiện quảng cáo trên trang này. Chọn gói quảng cáo 4.000.000 đồng/ tháng thì
sẽ có khoảng 1.200 lượt click vào mẫu quảng cáo và khoảng 187.733 lượt tiếp cận.
Chạy quảng cáo Zalo theo số điện thoại có sẵn dự kiến sẽ mang lại 30 KHTN
và có 1 giao dịch được thực hiện.

4
Bảng 3. 4 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng Zalo theo SĐT có sẵn
Kênh Thời Nguồn cung cấp Khách hàng

Chi phí (đồng)
Marketig gian dịch vụ dự kiến
Gói 4.000.000
Quangcaomarketing
quảng
Quảng cáo online.com
cáo Zalo 30 KHTN và
Zalo theo
1 tháng có 2 giao
SĐT có
Mua dịch
sẵn 500.000
data theo vietnamhomnay.net
sdt
 Google Adwords
Chọn gói giá rẻ 5.000.000 dồng/tháng với 5 từ khóa. Trong đó:
Phí khởi tạo dịch vụ: 1.500.000/tháng, ngân sách chạy quảng cáo: 3.500.000.
Có hệ thống chống click ảo, luôn ở trang 1 và có 10 mẫu quảng cáo, nằm trên top 4
của trang 1. Chi phí cho một cú click chuột là 1000 đồng/ click.
Chạy quảng cáo bằng Google Adwords dự kiến mang lại 16 KHTN và có 1
giao dịch.

4
Bảng 3. 5 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng Google Adwords
Khách
Kênh Chi phí Nguồn cung cấp hàng
Thời gian
Markteing (đồng) dịch vụ dự
kiến
Gói giá
Google Quangcaomarketing 16 KHTN và 1
1 tháng rẻ:
Adwords online.com giao dịch
5.000.000
Thứ hai về Marketing offline

 Phát tờ rơi
- Khu vực phát sẽ là khu công nghê cao, làng đại học nơi tập trung nguồn khách
hàng tiềm năng của dự án. Bên cạnh đó là ngã tư Thủ Đức nơi có một lượng
người nhất định từ các nơi đổ về.
- Ước tính số phiếu được phát ra là 7.000 tờ với đơn giá in ấn là 340đ /tờ. Vậy chi
- phí in ấn cho 7.000 tờ là: 2.380.000đ. Sử dụng kích khổ giấy A3, màu, thiết kế dễ
đọc.
- Thuê người phát: 80.000đồng/1người/1 điểm phát /2h
- Thuê 3 người phát tại 3 điểm trong 10 ngày. Chi phí thuê người phát là:
3*10*80.000 = 2.400.000 đồng.
Việc phát rơi dự kiến thu về được 35 KHTN và 2 giao dịch được diễn ra

4
Bảng 3. 6 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng phát tờ rơi
Kênh Thời Nguồn cung Khách

Chi phí (đồng)
Marketing gian cấp dịch vụ hàng dự
kiến
In tờ rơi 2.380.000 Intphcm.com

35 KHTN
Phát tờ rơi 1/3 tháng và có 2
Thuê nhân
2.400.000 giao dịch
viên phát
 Telesale
Nhân viên môi giới liên hệ trực tiếp với khách hàng qua điện thoại để tư vấn
giới thiệu sản phẩm, data khách hàng từ phòng Marketing đã chọn lọc những khách
hàng tiềm năng, có năng lực tài chính mạnh, thu nhập tốt, có nhu cầu về bất động
sản …việc lấy dữ liệu khách hàng có chọn lọc như vậy giúp môi giới tiết kiệm thời
gian và chi phí.
Thời gian gọi điện thoại thích hợp nhất là 9 giờ sáng - 11 giờ trưa và từ 14
giờ đến 16giờ.
Chi phí mua dữ liệu có giá 1.000.000. Thuê 3 nhân viên (chi phí thuê nhân
viên 120k/ 1 người/ 4tiếng/ 1 ngày). Tiền điện thoại 1 tháng 500.000 đồng. 1 tháng
gọi 20 ngày. Chi phí cho nhân viên: 7.200.000 đồng

4
* Kịch bản gọi điện thoại khách hàng giới thiệu sản phẩm:
Nội dung :
Chuẩn bị nội dung cuộc gọi nói chuyện phù hợp với data khách hang
Chuẩn bị các câu trả lời có thể khách hàng có thể hỏi với data đó.
Thời gian: Lựa chọn thời gia phù hợp với từng data khách hàng
Tư vấn :
Giọng truyền cảm, rõ ràng, nắm vững và chắc sản phẩm
Chốt vấn đề nhanh – thiết lập cuộc hẹn
Telesale dự kiến sẽ tìm được 39 KHTN và thực hiện được 2 giao dịch.

4
Bảng 3. 7 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng telesale
Khách
Kênh Thời Nguồn cung cấp
Chi phí hàng dự
Marketing gian dịch vụ
kiến
Mua data
1.000.000 vietnamhomnay.net
khách hàng 39 KHTN
1
Telesale và 2 giao
tháng
Thuê nhân dịch
7.000.000
viên
Tiền điện
500.000
thoại
 Chào bán khách hàng cũ
Bằng các mối quan hệ cá nhân sẵn có thông qua Facebook, Zalo hoặc truyền
miệng…sẽ gửi thông tin dự án cho các khách hàng đã từng mua để họ tham khảo
bởi vì theo kinh nghiệm có tới 80% thu nhập đến từ khách hàng cũ và khách hàng
được giới thiệu. Vì thế nhóm sẽ đẩy mạnh vào tương tác, chăm sóc khách hàng đã
từng mua sản phẩm của mình, ít tốn công sức, không tốn quá nhiều chi phí.

4
Việc chào bán khách hàng cũ khá hiệu quả khi thực hiện được 2 giao dịch và
có 45 KHTN với chi phí gọi điện thoại, quà tri ân khách hàng: 3.000.000 đồng
 Đăng báo
Đăng tin trên các trang báo chí như báo Tuổi trẻ, Sài Gòn Tiếp Thị…sẽ thu
hút được sự chú ý từ 1 lượng lớn khách hàng quan tâm đến bất động sản.
Trong 1 tháng, trên mỗi báo, quảng cáo sẽ xuất hiện 2 lần, vào mỗi thứ hai
hàng tuần. In quảng cáo khổ 1⁄2 chân trang (in trắng đen) Báo Sài Gòn Tiếp Thị:
2lần x 5.250.000 đồng = 10.500.000 đồng.
Báo Tuổi Trẻ với khung 1/8 trang, kích cỡ 117 x 90 (mm), in trắng đen:
2 lần x 6.000.000 = 12.000.000 đồng
Quảng cáo bằng việc đăng báo dự kiến sẽ thu về được 17 KHTN và 1 giao
dịch
Bảng 3. 8 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng việc đăng báo
Chi phí Khách hàng

Kênh đăng báo Thời gian
(đồng) dự kiến
17 KHTN và 1
Tuổi trẻ 10.500.000
1 tháng giao dịch
Sài Gòn tiếp thị 12.000.000
 Trong giai đoạn đầu chạy thử quảng cáo (thời gian 1 tháng) thì nhóm
nhận thấy hiệu quả đem lại từ một số kênh là có tiềm năng: Email Marketing, Đăng
tin giao vặt, Quảng cáo trên Zalo, Phát tờ rơi, Telesale và đặc biệt là phương pháp
chào bán khách hàng cũ. Còn các kênh: quảng cao Fanpage trên Facebook, Google
Adwords, GDN, và đăng báo đem lại nhiều hiệu quả kém, tuy có 1 lượng khách
hàng tiềm năng nhất định nhưng lại không đem lại giao dịch không đáng kể, bên

4
cạnh đó chi phí bỏ ra là khá lớn, vì thế nhóm quyết định loại bỏ các kênh này để
dồn hết nguồn lực và nguồn ngân sách còn lại tiếp tục thực hiện chạy quảng cáo
chính thức trong 2 tháng tiếp theo nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra. Mục tiêu còn
lại trong 2 tháng tiếp theo là đạt được 20 giao dịch.
* Giai đoạn chạy chính thức
Thứ nhất về Marketing online

 Email Marketing
Trong giai đoạn chạy chính thức này, nhóm sẽ chọn gói Email tính theo lượt
mở và Email tính theo lượt click.
Email tính theo lượt mở sẽ đảm bảo: 50.000 Email được mở, miễn phí mẫu
thiết kế. Chi phí mua gói Email: 9.900.000/gói
Email tính theo lượt Click đảm bảo 10.000 email sẽ được click vào, miễn phí
thiết kế mẫu email.
Chi phí mua data email là: 1.000.000 đồng
Dự kiến mang lại 60 KHTN và thực hiện được 3 giao dịch
Tổng chi phí cho Email Marketing là: (9.900.000 x 2) + 1.000.000 =
20.800.0 đồng
 Đăng tin giao vặt
Vẫn chọn đăng tin trên 2 website uy tín:
- Batdongsan.com gói Vip đặc biệt: tin sẽ được đăng tiêu đề bằng chữ in hoa màu
đỏ, nội dung tiêu đề sẽ là “Mở bán căn hộ The Origami chất lượng cao, chính
sách thanh toán và ưu đãi cực tốt” gắn biểu tượng ngôi sao màu vàng nổi bật ở
tiêu đề tin đăng. Chi phí 6.600.000 / gói / tháng => 2 tháng chi phí sẽ là:
13.200.000 đồng
- Muaban.net gói tin quảng cáo chi phí 100.000/ ngày. Chi phí cho 2 tháng tức 60
ngày là: 60 x 100.000 = 6.000.000 đồng.
Dự kiến thu hút được 75 KHTN và thực hiện được 5 giao dịch
Tổng chi phí cho đăng tin giiao vặt là: 13.200.000 + 6.000.000 =
19.200.000 đồng

5
 Quảng cáo Zalo theo số điện thoại có sẵn

Nhóm đã có sẵn Fanpage từ giai đoạn chạy thử, trong giai đoạn chạy
chính thức nhóm sẽ tận dụng Fanpage có sẵn đó và chọn gói quảng cáo
6.000.000 đồng/ tháng. Có trên 1.800 lượt click vào mẫu quảng cáo và khoảng
309.759 lượt tiếp cận
- Chi phí mua gói quảng cáo trong 2 tháng : 2 x 6.000.000 = 12.000.000 đồng
- Chi phí mua data số điện thoại khách hàng là: 1.000.000 đồng
Dự kiến tìm được 80 KHTN và thực hiện đực 5 giao
dịch
Tổng chi phí quảng cáo trên Zalo theo số điện thoại có sẵn là:
12.000.000 + 1.000.000 = 13.000.000 đồng
Thứ hai về Marketing offline
 Phát tờ rơi
Vân giữ nguyên các điểm phát ở giai đoạn chạy thử đó là: cổng làng đại học
ở tại Thủ Đức, cổng khu công nghệ cao quận 9, ngã tư Thủ Đức ,…
Ước tính số phiếu được phát ra là 25.000. tờ với đơn giá in ấn là 220đ /tờ.
Vậy chi phí in ấn cho 25.000 tờ là:5.500.000đ. Sử dụng kích khổ giấy A3, màu,
thiết kế dễ đọc.
Thuê người phát: 80.000đồng/1người/1 điểm phát /2h
Thuê 3 người phát tại 3 điểm trong 20 ngày. Chi phí thuê người phát là:
3*20*80.000 = 4.800.000 đồng.
Kì vọng sẽ thu hút được 77 KHTN và thực hiện được 4 giao dịch
Tổng chi phí cho phát tờ rơi: 5.500.000 + 4.800.000 = 10.300.000 đồng.
 Telesale
Vẫn giữ thời gian gọi điện thoại vào 9 giờ sáng - 11 giờ trưa và từ 14 giờ
đến 16 giờ và giữ nguyên kịch bản gọi điện như cũ
Chi phí mua dữ liệu có giá từ 2.000.000. Thuê 5 nhân viên (chi phí thuê nhân
viên 120k/ 1 người/ 4tiếng/ 1 ngày), gọi 45 ngày. Chi phí cho nhân viên: 27.000.000
đồng

5
Tiền điện thoại 2 tháng 1.000.000 đồng.
Dự kiến tìm được 73 KHTN và thực hiện được 4 giao dịch
Tổng chi phí cho Telesale là: 27.000.000 + 1.000.000 = 28.000.000 đồng
 Chào bán khách hàng cũ

Tiếp tục thúc đẩy việc cung cấp thông tin với khách hàng cũ, khách hàng đã
từng mua hoặc có để ý đến sản phẩm của mình. Đây là 1 kênh kiếm 1 lượng khách
hàng khá lớn.
Dự kiến tìm được 35 KHTN và thực hiện được 3 giao dịch.
Bảng 3. 9 So sánh hiệu quả giữa các kênh chạy Marketing cho dự án The
Origami
Tỷ lệ chi phí
Khách giữa các
Kênh chạy Chí Phí Số giao
hàng tiềm kênh so với
Marketing (triệu) dịch
năng ngân sách
(%)
Email Marketing 1.3 1 16 2.23%
Đăng tin giao vặt 4.8 2 37 8.22%
Quảng cáo
Giai đoạn Fanpage trên 4 1 16 6.85%
chạy thử Facebook

5
(1 tháng)
Quảng cáo trên
Zalo theo số điện 4.5 2 30
thoại có sẵn 7.7%
Google Adwords 5 1 16 8.56%
Phát tờ rơi 4.78 2 35 8.18%
Telesale 8.5 2 39 14.55%
Chào bán khách

3 2 38 5.13%
hàng cũ
Đăng báo 22.5 1 17 38.54%
Tổng chi
phí cho
58.38
giai đoạn
chạy thử
Email Marketing 20.8 3 60 23.8%

Giai đoạn
chạy chính
Đăng tin giao vặt 19.2 4 75 21.9%
thức
(2 tháng)
13 4 80 14.89%
Quảng cáo trên

5
Zalo theo sđt có

sẵn
Phát tờ rơi 10.3 4 77 11.79%
Telesale 22 4 73 25.2%
Chào bán khách

2 2 35 2.29%
hàng cũ
Tổng chi
phí cho
giai đoạn 87.3
chạy
chính thức
Tổng chi
phí
145.68
Marketing
3 tháng
3.3 Xây dựng hoạt động Marketing 4P cho dự án The Origami
3.3.1 Sản phẩm
Hiện tại, dòng sản phẩm căn hộ cao cấp của dự án The Origami đang rất
được quan tâm trên thị trường. Dù thuộc phân khúc căn hộ hạng sang nhưng vì chất
lượng dự án và độ uy tín của chủ đầu tư đã thu hút được lượng khách hàng tiềm
năng khá lớn.

5
Ý nghĩa của phân khu mang tên The Origami là được lấy ý tưởng từ tên một
môn nghệ thuật gấp giấy truyền thống đến từ đất nước Nhật Bản. Bộ môn này
thường được bố mẹ truyền dạy cho con cái và được xem là biểu tượng của mỗi gia
đình hạnh phúc. Với ý nghĩa đó, chủ đầu mong muốn phân khu The Origami của
Vingroup sẽ là nơi an cư lý tưởng của những gia đình hạnh phúc. Đây sẽ là nơi giao
thoa kết nối giữa thiết kế hiện đại và ý tưởng gia đình truyền thống – tạo nên bản
sắc tuyệt vời cho cư dân.
Chất lượng
Dự án được đầu tư với quy mô rất lớn, với số vốn đầu tư lên tới 100 tỷ yên,
tương đương khoảng 908 triệu USD. Phân khu được xây dựng bởi những nhà thầu
uy tín: Tổng thầu Central thi công phần hầm 4 tòa tháp S7.01; S7.02; S7.03; S7.05;
nhà thầu Coteccons cùng Unicons thi công 06 tòa tháp và các lô A1 và A2 ; Tập
đoàn Xây dựng Hòa Bình thi công các lô I3, tòa S6.01, 02, 03, 05, 06 và đảm nhiệm
hoàn thành toàn bộ kết cấu thân thô và hoàn thiện cơ bản.
The Origami còn được thừa hưởng trọn vẹn môi trường sống ưu việt từ quy
hoạch đồng bộ và nền tảng quản lý vận hành thông minh của Vinhomes Grand Park
như nội khu vườn nhật, công viên rộng, có xe bus nội khu, trường học, bệnh viện.
Đặc biệt được áp dụng công nghệ hiện đại vào căn hộ: Face ID, Vân tay, hệ thống
báo cháy, báo ngập,...
Có vị trí cực kỳ thuận lợi: nằm vị trí ven sông, đón gió mát và không khí
trong lành mát mẽ. Cũng rất thuận tiện để di chuyển đến các tuyến đường trọng
điểm nhờ tuyến Vành Đai 3 đi ngang qua dự án
Tiện ích đa dạng chính là điểm mạnh của các dự án, đối với The Origami,
các tiện ích nội khu liên hoàn chính là ưu thế vượt bậc với điểm nhấn riêng là các
thiết kế mang phong cách Nhật Bản như cổng chào Origami (Origami là tên một bộ
môn nghệ thuật xếp giấy tại Nhật Bản), đặc biệt là 2 khu vườn mang đậm phong
cách Nhật với vườn tùng, Cổng Torii và hồ cá Koi.
Hình dáng

5
Mặt bằng The Origami được thiết kế với 3 mặt bằng điển hình: Mặt bằng
chữ T, mặt bằng chữ Z, mặt bằng chữ U.
Tổng thể mặt bằng phân khu The Origami gồm 21 tòa căn hộ cao từ 21 đến
30 tầng gồm các tòa: S6.01, S6.02, S6.03, S6.04, S6.05, S7.01, S7.02, S7.03, S7.04,
S8.01, S8.02, S8.03, S9.01, S9.02, S9.03, S10.01, S10.02, S10.03, S10.04, S10.05,
S10.06.
Mặt bằng tòa chữ T có chiều cao tầng từ 21 – 30 tầng, tổng số lượng căn hộ
trên sàn là 21 căn. Mặt bằng tòa chữ Z có chiều cao tầng từ 21–30 tầng, tổng số
lượng căn hộ trên sàn là 19 căn. Mặt bằng tòa chữ U có chiều cao tầng từ 21–30
tầng, tổng số căn hộ trên sàn là khoảng 30 căn.
Đặc điểm
Dự án The Origami mang đậm phong cách Nhật Bản với hệ thống đèn lồng,
hồ cá Koi, những cây tùng đặc trung cho sứ sở hoa anh đào. Dự án mang trong
mình nền văn hóa kiến trúc của xứ sở mặt trời mọc, với hơi hướng truyền thống.
Khi bước vào dự án, quý khách hàng sẽ được chiêm ngưỡng không gian sống yên
tĩnh giữa lòng đô thị sầm uất.
Công viên đèn lồng với hơn 2000 chiếc đèn được thắp sáng, làm sáng rực cả
một con đường trong phân khu. Nhìn từ xa, The Origami Vinhomes được bao phủ
bởi ánh sáng của đèn lồng uốn quanh theo con đường mang một vẻ đẹp huyền ảo và
rực rỡ. Tại đây cư dân có thể cùng gia đình đi dạo bộ và trò chuyện, dưới không
gian ấm cúng và truyền thống chuẩn phong cách Châu Á.
Hồ cá Koi cảnh quan là khu vực kết nối giữa con người và thiên nhiên tại
phân khu. Với mặt nước xanh ngát và trong vắt, cùng đàn cá Koi bơi lội đẹp mắt,
các cây bonsai được bố trí xung quanh, cùng các con suối nhỏ uốn lượn.
Thảm cỏ xanh ngắt thoáng đãng cùng những cây hoa anh đào và núi đá cảnh
quan nhân tạo, những chi tiết tạo nên sự chân thật như một không gian sống Nhật
Bản với thiên nhiên vừa hùng vĩ lại vừa nhẹ nhàng.

5
Ngôi nhà trên hồ với kiến trúc truyền thống Nhật, cùng cầu gỗ cong cong
bắt ngang, dẫn lỗi cho cư dân vào ngôi nhà, với hòn non bộ giữa hồ.
Thương hiệu
Dự án có chủ đầu tư cực kỳ uy tín là Tập đoàn Vin Group và Mitsubishi

(Nhật Bản). Nhờ đó mà dự án trở thành một cơn sốt từ những ngày đầu mở bán. Cả
2 chủ đầu tư đều là những tập đoàn lớn đứng đầu trong lĩnh vực bất động sản.
Đặc biệt, nhắc đến Vin Group sẽ nhớ ngay đến thương hiệu Vinhomes, một
thương hiệu bất động sản số 1 Việt Nam với những dự án đại đô thị mang đến trải
nghiệm sống lý tưởng giữa lòng đô thị với những khu dân cư được quy hoạch
chuyên nghiệp, tiện ích dịch vụ đồng bộ, môi trường xanh sạch, giúp định hình
phong cách sống mới cho người dân Việt Nam.
Vinhomes áp dụng chiến lược đánh mạnh vào nhu cầu khách hàng. Tập
trung phát triển những khu đại đô thị với quy mô cực lớn, hiện đại ở những vị trí
đắc địa khắp cả nước. Vinhomes đã cung cấp 49 khu đô thị trải dài khắp Việt Nam
như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City,
Vinhomes Star City,.., tất cả các khu đô thị Vinhomes cung cấp đều mang chất
lượng vượt trội với cơ sở hạ tầng đồng bộ và hiện đại.
Cũng vì vậy, cần đánh mạnh vào ưu thể chủ đầu tư Vinhomes để khi nhắc
đến dự án The Origami, khách hàng sẽ có ấn tượng tốt vì đã có những dòng sản
phẩm chất lượng cao mà Vinhomes đã cung cấp trước đó làm đồn bẩy giúp thương
hiệu cao cấp của The Origami dễ dàng tiếp cận được nhiều đối tượng khách hàng
tiềm năng.
3.3.2 Giá cả
Giảm giá

5
Giảm giá bán trong một thời gian nhất định cho những khách hàng thanh
toán giá trị căn hộ một lần cũng là một cách để thu hút khách hàng. Việc giảm giá
sẽ khiến khách hàng cảm thấy “hạnh phúc” vì được mua căn hộ có giá rẻ hơn bình
thường. Đây sẽ là một hình thức giúp đẩy mạnh doanh số bán hàng và tạo được ấn
tượng tốt với khách hàng. Khi đã mua được với giá tốt, có nhiều khả năng những
khách hàng này sẽ giới thiệu những khách hàng tiềm năng khác tìm đến và mua căn
hộ The Origami.
Chiết khấu
Ưu điểm của dự án là chất lượng tiện ích hiện đại đem đến giá trị thương
hiệu cho khách hàng tuy nhiên giá bán khá cao cũng là một trở ngại lớn đối với tiến
độ mở bán. Để đẩy nhanh tiến độ bán ra, cần thu hút những khách hàng là nhà đầu
tư, và việc đưa ra những chính sách chiết khấu là vô cùng cần thiết. Nếu mức chiết
khấu đủ hấp dẫn thì sẽ có thể kích thích quyết định mua với số lượng căn hộ lớn của
nhà đầu tư.
Bảng 3. 10 Mức chiết khấu của dự án The Origami
Số lượng mua (căn hộ) Mức chiết khấu
Từ 2 đến 3 1.5%
Từ 4 đến 6 2%
Từ 6 đến 10 5%
Trên 10 10%
Mức chiết khấu phải đảm bảo tiêu chí vừa có lợi cho khách hàng vừa có lợi
cho bên bán. Để đáp ứng được tiêu chí đó cần khảo sát thị trường và so sánh mức
chiết khấu với những đối thủ cạnh tranh để đưa ra một mức chiết khấu phù hợp.

5
Thanh toán
Dự án The Origami áp dụng chính sách bán hàng ưu việt khi chỉ cần thanh
toán 15% giá trị căn hộ là sẽ mua được căn hộ. Đối với khách hàng là nhà đầu tư thì
chỉ cần thanh toán tối đa 50% đến khi nhận bàn giao và có thể kinh doanh trong
khoảng 9-10 tháng mà không đóng thêm bất kì khoản thanh toán nào, sau đó mới
phải trả gốc và lãi suất cho ngân hàng. Chính sách thanh toán này sẽ tạo điều kiện
cho tất cả các khách hàng có nhu cầu mua căn hộ cao cấp có thể sở hữu khi chưa có
đủ khả năng thanh toán một lần.
Tín dụng
Khi mua căn hộ The Origami, khách hàng sẽ được hỗ trợ vay ngân hàng lên
đến 80% gồm VAT giá trị căn hộ. Đặc biệt ân hạn nợ gốc & hỗ trợ lãi suất 0% lên
đến 24 tháng, thời hạn vay lên đến 35 năm, phí trả nợ trước hạn 0%.
Lộ trình thanh toán căn hộ The Origami với chính sách hỗ trợ từ Ngân hàng:
1. Thanh toán cọc 50 triệu
2. Thanh toán khi ký HĐMB 10% (không đóng VAT)
3. Thanh toán 15% (thanh toán VAT 25%)
4. Chính sách có sự thay đổi lớn so với The Rainbow: ngân hàng giải ngân 25%
sau khi hoàn tất HĐMB
5. Sau khi có thông báo nhận nhà (dự kiến bắt đầu bàn giao từ tháng 11/2021)
ngân hàng tiếp tục giải ngân 45
6. Khi nhận sổ hồng, khách hàng mới phải thanh toán 5% còn lại
Các mức giá
Giá bán dự án The Origami là khá cao so với các dự án trong khu vực. Nếu
so sánh giá của The Origami (45 triệu đến 55 triệu/m²) với các dự án lân cận trong
khu vực của các nhà đầu tư khác như Khang Điền – dự án Jamila (từ 27 – 30
triệu/m2), Him Lam Phú An (từ 27 – 30 triệu/m2), Hausneo – dự án Ez Land (từ 23
– 27 triệu/m2), dự án Flora (từ 27 triệu/m2),…, thì rõ ràng giá của The Origami cao
hơn rất nhiều.

5
Tuy nhiên, nguyên nhân cũng vì là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp nên
The Origami mang chất lượng cũng như tiện ích hàng đầu, hoàn toàn phù hợp với
mức giá bán ra. The Origami được xây dựng theo tiêu chuẩn một dự án hiện đại,
cao cấp thuộc siêu dự án Vinhomes Grand Park. Giá trị của The Origami không chỉ
ở chất lượng sản phẩm mà còn thể hiện ở chất lượng cuộc sống cư dân khi chỉ có
khoảng 25% mật độ xây dựng số còn lại chủ yếu dành cho mảng xanh tự nhiên
xung quanh khu dự án.
Mức giá bán của The Origami so với các dự án trước của chủ đầu tư Vin
Group như Vinhomes Central Park và Vinhomes Golden River thì dự án này có
mức giá rẻ hơn nhưng mô hình và chất lượng sản phẩm không có sự khác biệt nhiều.
Đây là một chiến lược của chủ đầu tư Vin Group nhằm thu hút các khách hàng tiềm
năng yêu thích được trải nghiệm các tiện ích có tại Vinhomes.
3.3.3 Phân phối
Loại kênh
Đẩy mạnh kênh phân phối trực tuyến thông qua website của dự án và các đại
lý phân phối để gia tăng lượng tiêu thụ vì dưới sự phát triển rất nhanh của internet
thì thị trường online đang là một thị trường rất tiềm năng, nhất là trong giai đoạn đại
dịch covid  19, mọi hoạt động đều được chuyển đổi sang hình thức online. Cần
đào tạo một hệ thống nhân viên sẵn sàng tức trực 24/24 giờ giải đáp tất cả những
thắc mắc của khách hàng qua online.
Trung gian
Tập trung phát triển mạng lưới bán hàng với hàng chục sàn đại lý trung gian,
hàng chục nghìn nhân viên môi giới bất động sản. Tận dụng ưu thế về số lượng đại
lý lớn để xây dựng chiến lược phân phối sản phẩm thông qua các đại lý hàng đầu
khu vực miền Nam. Cụ thể, vào ngày 18/7/2020, tại khách sạn Vinpearl Luxury
Landmark 81, Vinhomes đã tổ chức lễ ký kết công bố 61 đối tác phân phối chiến
lược phân khu The Origami dự án Vinhomes Grand Park. Trong đó, Việt Á Land có

6
hơn 450 suất booking căn hộ The Origami và đạt được chứng nhận đại lý “Vàng”
(Gold Agent). Cũng nhờ lực lượng đại lý phân phối hùng hậu mà sản phẩm của The
Origami được quảng bá rộng khắp, đạt hiệu quả marketing cực kỳ lớn với kết quả
2.400/12.000 căn hộ được đăng ký đặt mua chỉ trong 3 ngày.
3.3.4 Chiêu thị
Quảng cáo
Dự án The Origami thuộc phân khúc căn hộ hạng sang nên hoạt động quảng
cáo rất được chú trọng. Sử dụng nhiều hình thức quảng cáo cùng lúc như quảng cáo
Fanpage trên Facebook, quảng cáo Zalo theo số điện thoại có sẵn, phát tờ rơi đồng
thời cũng đăng báo giấy và đăng báo mạng,.., tạo nên độ phủ sóng mạnh mẽ cho dự
án giúp tiếp cận được nhiều khách hàng và làm đòn bẩy cho hoạt động bán hàng
được hiệu quả hơn.
Khuyến mại
Sử dụng chiến lược khuyến mại cung cấp những ưu đãi với giá trị lớn để thu
hút khách hàng. Khi mua căn hộ The Origami khách hàng sẽ được tặng Voucher
Vinfast trị giá đến 200 triệu. Voucher có thể bán hoặc sử dụng tùy theo ý khách
hàng. Đây là một chiến lược marketing làm gia tăng tỷ lệ bán hàng hiệu quả đồng
thời cũng làm tăng doanh thu bán ra sản phẩm xe Vinfast  một sản phẩm do tập
đoàn Vin Group phát triển.
Quan hệ công chúng
Tạo dấu án mạnh cho khách hàng về một dự án The Origami hiện đại, mang
màu sắc của Nhật Bản ở khu vực phía đông TP HCM, tối ngày 26/7/2020, tại TP
Hồ Chí Minh, dự án The Origami đã có sự kiện ra mắt đầy ấn tượng khi biến ngày
hội ra quân thành một đại nhạc hội quy mô với việc lần đầu tiên xuất hiện robot ảo
thông minh Riga – điều chưa từng có tại các sự kiện bất động sản phía Nam. Sau đó
là những hoạt động thể hiện màu sắc văn hóa Nhật Bản cùng với màn pháo hoa
tuyệt đẹp và một buổi nhạc hội cực kỳ ấn tượng.

6
Bán hàng
Tổ chức đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp gồm nhiều thành viên. Phân chia
công việc cụ thể cho mỗi thành viên. Mỗi thành viên sẽ cùng tìm kiếm và tiếp cận
khách hàng mục tiêu để hiệu suất bán hàng được nâng cao. Cụ thể, các thành viên
sẽ đảm nhận việc tìm kiếm khách hàng mục tiêu, tư vấn, thuyết phục để khách hàng
ra quyết định mua căn hộ The Origami.
Marketing trực tiếp
Các loại hình marketing được sử dụng là google ads, email marketing và
telesale. Đây là những hình thức đang rất phát triển và được sử dụng phổ biến. Để
marketing được hiệu quả, cần xác định đối tượng khách hàng mục tiêu, tập trung
tiếp cận những đối tượng này bằng cách thu thập danh sách khách hàng từ những
lần khảo sát thị trường và từ những nguồn data chất lượng. Tránh việc phải tốn
nhiều thời gian và chi phí cho những người không có nhu cầu. Chọn lọc những
thông tin phù hợp, hấp dẫn để cung cấp cho khách hàng nhằm thu hút sự quan tâm
của họ. Nhóm khách hàng cũ cũng là những khách hàng tiềm năng, khả năng lớn sẽ
trở thành khách hàng mới nếu biết cách chăm sóc và tiếp cận. Quá trình marketing
phải được lên kế hoạch cụ thể, đặt ra những tiêu chí đánh giá hiệu quả của phương
án trước khi thực hiện để ngân sách marketing được sử dụng một cách tối ưu.
3.4 Đánh giá phương án
3.4.1 Marketing online:
* Ưu điểm:
 Có thể đồng thời gửi email quảng cáo về dự án tới một lượng lớn khách hàng
(vài nghìn người) nhanh chóng, chính xác và tiết kiệm.
 Kiểm tra, phân tích được số lượng mail được mở hay mức độ quan tâm để có
cách tiếp cận, triển khai phù hợp
 Chi phí rẻ, đa số các website hiên nay đều hỗ trợ đăng tin miễn phí

6
 Quảng cáo nhắm vào đối tượng khách hàng mục tiêu cụ thể;Tiếp cận được số
lượng lớn khách hàng một cách nhanh chóng; Dễ tiếp cận với nhiều khách
hàng đang có nhu cầu
 Dễ dàng quảng bá thông tin về bất động sản nhanh chóng qua hình ảnh, text,
video,..
 Khách hàng có thể tiếp cận dự án bất động sản của bạn dễ dàng thông qua
công cụ tìm kiếm trên Internet đồng thời dễ tìm kiếm, lọc thông tin dựa trên
các tiêu chí của riêng mình
 Linh hoạt về thời gian quảng cáo và chi phí quảng cáo
 Chủ đầu tư và nhà môi giới có thể tương tác trực tiếp với khách hàng thông
qua trang web, đồng thời trao đổi thông tin một cách dễ dàng.
 Dễ dàng đưa ra được những so sánh ban đầu về giá, vị trí, loại hình bất động
sản, kết cấu tiện nghi…
*Nhược điểm
 Gửi email cho số lượng khách hàng lớn nhưng không phải khách hàng tiềm
năng, dẫn đến tỉ lệ thoát cao, kém hiệu quả, chi phí lớn.; Email bị rơi vô mục
Spam và bị bỏ qua.
 Do nhiều chủ đầu tư áp dụng phương pháp này nên sự cạnh tranh vô cùng
mạnh mẽ vì đa số lượng tin đăng hàng ngày trên các trang web là rất lớn.
 Tin đăng cẩu thả, thiếu chuyên nghiệp,không đúng sự thật,giật tít quá mức dễ
khiến khách hàng mất niềm tin dẫn đến ảnh hưởng xấu đến quá trình phát
triển về sau.
 Muốn tin đăng nổi bật và nổi ở trang đầu được nhiều người chú ý thì ngưới
bán phải trả chi phí,thường thì chi phí này khá cao.
 Quá nhiều dự án, thông tin bất động sản chồng chéo lên nhau khiến cho
khách hàng bị mất phương hướng và khó có thể chú tâm vào dự án của bạn.

6
3.4.2 Marketing offline
*Ưu điểm :
 Marketing offline công ty tiếp cận thêm nhiều đối tượng khách hàng tiềm
năng, đặc biệt là những khách hàng ít hoặc không sử dụng Internet.
 Dễ tạo được lòng tin với các khách hàng của doanh nghiệp.
 Marketing Offline có thể tiếp cận nhiều khách hàng cùng lúc.
*Nhược điểm:
 Chi phí dành cho quảng cáo truyền thống sẽ tốn kém hơn hình thức online
 Khó theo dõi hiệu quả của các chiến lược Marketing truyền thống
 Sẽ một phần phụ thuộc vào các bộ phận sản xuất và phân phối khác như in
ấn, biên kịch…
 Đây là hình thức Marketing một chiều, khách hàng không thể feedback lại
với doanh nghiệp.
3.4.3 Marketing 4P:
 Marketing 4P giúp các doanh nghiệp tìm kiếm và nắm rõ được nhu cầu của
người tiêu dùng. Quan tâm, đồng cảm khách hàng hơn để cung cấp nhiều sản
phẩm/dịch vụ phù hợp, đúng yêu cầu hơn và thỏa mãn người sử dụng tốt hơn
 Xác định những ưu điểm, những giá trị mà chỉ có dự án The Origami mới có
đem lại lợi ích vượt trội hơn cả khách hàng mong đợi
 Tạo điều kiện để thông tin được cung cấp qua hai chiều: từ doanh nghiệp đến
người tiêu dùng và từ khách hàng đến doanh nghiệp. Trên cơ sở thu thập
thông tin về thị trường, doanh nghiệp cần tổ chức nhiều hoạt động để các sản
phẩm được tiêu thụ nhanh chóng hơn, góp phần tạo uy tín cho công ty.
 Nghiên cứu đối thủ kỹ càng để đưa ra các chính sách, chiến thuật kinh
doanh tốt

6
 Nhận xét hiệu quả của các kênh cung cấp và điểm mua hàng để tối đa nó
hoặc điều chỉnh để tăng giá trị
 Phát triển các kế hoạch quảng cáo, truyền thông hấp dẫn để hút thêm người
sử dụng mới, giữ chân khách hàng cũ.

6
LỜI KẾT
Mục đích của bài tiểu luận này là nghiên cứu, tìm hiểu về tầm quan trọng,
quy trình marketing trong lĩnh vực BĐS nói chung và của dự án The Origami nói
riêng. Đồng thời tìm hiểu và đưa ra những nhận định khách quan về dự The
Origami từ đó thiết lập xây dựng phương án môi giới – marketing, phương án
marketing 4P cho dự án này.
Sau quá trình tìm hiểu, phân tích, đưa ra những quan điểm về việc lập
phương án marketing cho dự án The Origami. Chúng em đã nhận ra được điểm
mạnh và điểm yếu của từng kênh marketing khác nhau, từ đó cũng hiểu rõ hơn về
cách lập ra một phương án marketing cho dự án bất động sản, cụ thể là dự án The
Origami sao cho đạt được hiệu quả cao nhất. Nhờ vậy mà quá trình xác định và tiếp
cận các đối tượng khách hàng tiềm năng cũng dễ dàng hơn. Đồng thời cũng giúp
chúng em thấy được những yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng khi mua sản
phẩm. Qua đó có thể đưa ra được phương án marketing, marketinh 4P’ phù hợp
nhất cho dự án.
Tuy nhiên tiểu luận được thực hiện trong tình hình diễn biến dịch bệnh
Covid-19 phức tạp, không thể đi khảo sát trực tiếp tại dự án, gặp gỡ trực tiếp để
khảo sát khách hàng về phương án marketing nên không tránh khỏi nhiều thiếu sót.
Mong quý thầy cô đưa ra những ý kiến đối với bài luận của chúng em.
Chúng em xin thành thật cảm ơn!

6
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
Khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản(2020), slide bài giảng
Marketing Bất động sản, trường Đại học Tài chính-Marketing, lưu hành nội bộ.
Nguyễn Minh Châu(2015),Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
marketing cho nhóm sản phẩm bất động sản của Công ty Cổ phần lắp máy điện
nước và xây dựng, trường Đại học Thăng Long, Hà Nội.
Ngô Thị Thu( 2011), Marketing Căn Bản, NXB Lao động - Xã Hội, Hà Nội
Vingroup(2021), “Mở bán The Origami”, Bất động sản Vingroup, lưu hành
trên mạng
Tiếng Anh
Philip Kotler, Gary Armstrong(2013), Nguyên Lý Marketing, phiên bản 14,

NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội

6

Nothong

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Nothong

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Nothong

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

lOMoARcPSD|34021092

Banh Quy Marketing BDS 7002

marketing service (Trường Đại học Tài chính - Marketing)

Scan to open on Studocu

Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university

NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT

TIỂU LUẬN HỌC PHẦN MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)

NGUYỄN THỊ THANH HƯƠNG

LẬP PHƯƠNG ÁN MARKETING VÀ XÂY DỰNG HOẠT

TIỂU LUẬN HỌC PHẦN MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: ThS. Phan Thị Sao Vi

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)

2.2.5. Pháp lý dự án...........................................................................................24

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

HĐMB Hợp đồng mua bán

KHTN Khách hàng tiềm năng

KPBT Kinh phí bảo trì

Thế mạnh - Điểm yếu - Cơ hội - Thách thức

TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh

VAT Value - Added Tax

Thuế Giá trị gia tăng

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Bảng 1.1 So sánh Marketing truyền thống và Marketing hiện đại.....................7

Bảng 3. 5 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng Google Adwords..........................44

Bảng 3. 6 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng phát tờ rơi.....................................45

Bảng 3. 7 Kết quả dự kiến quảng cáo bằng telesale.........................................47

Bảng 3. 10 Mức chiết khấu của dự án The Origami.........................................57

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)

Hình 2. 1 Bảng đồ tổng quan dự án The Origami.............................................20

Hình 2. 2 Vị trí dự án so với địa điểm xung quanh...........................................21

Hình 2. 3 Vị trí dự án và khu vực xung quanh..................................................22

Hình 2. 4 Mặt bằng căn hộ The Origami..........................................................23

Hình 2. 5 Tổng quan khu Origami....................................................................24

Hình 2. 6 Giấy phép xây dwujng dụ án Origami..............................................25

Hình 2. 8 Trường Vinschool sẽ khai trương dự kiến quý IV/2022...................27

Hình 2. 9 Hình ảnh minh họa Bệnh viện quốc tế Vinmec................................28

Hình 2. 11 Tòa tháp văn phòng 45 tầng............................................................29

Hình 2. 12 Trung tâm thương mại Vincom.......................................................29

Hình 2. 13 Công viên ánh sáng.........................................................................30

Hình 2. 14 Phối cảnh vườn Nhật.......................................................................30

Hình 2. 15 Nhà thầu An Phong.........................................................................31

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)

Tính cấp thiết của đề tài

Downloaded by Ki?t tr?n tu?n (kiettran09092004@gmail.com)

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: dự án The Origami

Mục tiêu nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu

Câu hỏi nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng hoạt động marketing của dự án Origami.