第 ２０ 卷第 ６ 期 武 汉 科 技 大 学 学 报 （社 会 科 学 版 ） Ｖｏ

ｌ．２０，
Ｎｏ．６
２０１８ 年 １２ 月 Ｊ．
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以房养老的前景分析与政策建议
——— 写在住房反向抵押养老保险推向全国之际
郑 秉 文
（中国社会科学院 世界社保研究中心，北京 １００７２０）

摘要：在有关主管部门决定将老年人住房反向抵押养老保 险 扩 大 到 全 国 之 际 ，笔 者 分 析 了 我 国 实 施 以 房 养 老
保险试点 ４ 年以来的现状与诸多潜在需求因素，认为老年人住房反向抵押作为养老保险产品在较长时期内将
是一项小众产品，由此，进一步分析了我国住房反向抵押市场在需求端和供给端存在的诸多制约因素，在评介
和归纳国际 和 地 区 经 验 与 做 法 的 基 础 上 ，对 我 国 以 房 养 老 的 前 景 进 行 展 望 并 提 出 ５ 项 政 策 建 议，认 为 尽 管 住
房反向抵押是小众产品，但政府有所作为的空间还是很大的，其推向全国后对以房养老的发展至关重要，包括
国家出台担保政策，将其纳入养老服务体系、尽快完善立法和相关法律、加大产品研发力度和完善产品线以及
注重产品宣传等，旨在为有条件的老年人提供一个新的财务计划选项和一个额外的退休金解决方案。
关键词：以房养老；住房反向抵押；养老保险；养老服务体系；养老保障体系；养老金改革
中图分类号： ６；
Ｄ６６９． Ｆ８４２．
６ 文献标志码：
Ａ ＤＯＩ： ３９６９／
１０． ｊｉ．
ｓｓｎ．
１００９－３６９９．
２０１８．
０６．
００１

２０１４ 年 ６ 月，中 国 保 险 监 督 管 理 委 员 会 （以 和优化社会资产 配 置，提 高 养 老 保 障 体 系 的 可 持

下简称中国保监会）发布《中国保监会关于开展老 续性。２０１３ 年 ９ 月，中华人 民 共 和 国 国 务 院 发 布
年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，标 的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》
志着老年人住房反向抵押养老保险试点工作正式 提 出 开 展 老 年 人 住 房 反 向 抵 押 养 老 保 险 试 点。
启 动，试点期间自２０１４ 年７ 月１ 日起至２０１６ 年６ ２０１４ 年 ８ 月，国 务 院 发 布 的 《国 务 院 关 于 加 快 发
月 ３０ 日 止，投 保 人 群 应 为 ６０ 周 岁 以 上 并 拥 有 房 展现代保险服务业 的 若 干 意 见》再 次 强 调 开 展 住
屋完 全 独 立 产 权 的 老 年 人，试 点 城 市 为 北 京、上 房反向抵押养老保险 试 点。２０１７ 年 ６ 月，国 务 院
海、广 州 和 武 汉。２０１６ 年 ７ 月，中 国 保 监 会 决 定 办公厅发布的《国 务 院 办 公 厅 关 于 加 快 发 展 商 业
将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至 养老保险的若干意见》指出：不仅大力发展老年人
２０１８ 年 ６ 月 ３０ 日，试点范 围 扩 大 至 各 直 辖 市、省 住房反向抵押养 老 保 险 等 适 老 性 强 的 商 业 保 险，
会城市（自治区首府）、计划单列市以及江苏省、浙 而且各地要支持商业保险机构开展住房反向抵押
江省、山 东 省 和 广 东 省 的 部 分 地 级 市，上 述 ４ 省 养老保险业务，在房地产交易、登记和公证等机构
中，每 省 开 展 试 点 的 地 级 市 原 则 上 不 超 过 ３ 个。 设立绿色通道、降低收费标准、简化办事程序以及
在老年人住房反向抵押养老保险试点实施 ４ 年之 提升服务效率。 从 ２０１３～２０１８ 年 的 政 策 过 程 可
２０１８ 年 ８ 月，中 国 银 行 保 险 监 督 管 理 委 员 会
际， 以看出，中国银保 监 会 决 定 将 住 房 反 向 抵 押 试 点
（以下简称中国银 保 监 会）印 发 《中 国 银 保 监 会 关 扩大到全国范围是为了贯彻国务院一系列指示精
于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的 神和有关要求，进 一 步 深 化 商 业 养 老 保 险 供 给 侧
通知》，将老年人住房反向抵押养老保险从此前的 结构性改革。
试点扩大到全国范围开展。 笔者对 ２０１４ 年 ６ 月 ～２０１８ 年 ７ 月 开 展 的 住
开展住房反向抵押是健全我国社会养老保障 房反向抵押试点 进 行 总 结、对 试 点 现 状 和 存 在 的
体系的重要举措，它 有 利 于 建 立 多 层 次 和 可 持 续 问题进行供需分析以及对主要发达经济体开展住
的养老保障制度、有 利 于 应 对 人 口 老 龄 化 和 实 现 房反向抵押的经验教训与具体做法予以介绍和评
社会经济健康发展以及有利于丰富养老保障方式 析，在此基础上对 未 来 住 房 反 向 抵 押 推 向 全 国 的

收稿日期：
２０１８－０９－０２
作者简介：郑秉文，中国社会科学院世界社保研究中心主任，研 究 员，博 士 生 导 师，全 国 政 协 委 员，中 国 银 保 监 会 重 大 决 策 专 家 咨 询
委员会委员，主要从事福利国家、社会保障制度比较、社保基金投资和企业年金研究 ．
５８２ 武汉科技大学学报（社会科学版）
前景进行展望，并 对 住 房 反 向 抵 押 推 向 全 国 后 的
政策支持和保险公司的产品设计等问题提出一些
看法，旨在推动住房反向抵押健康发展，以满足老
年人差异化和多样化的养老保障需求。
一 、市场现状与潜在需求 ：
以房养老风险分析
截至 ２０１８ 年 ７ 月 ３１ 日，在 住 房 反 向 抵 押 试
点的 ４ 年期间，全 国 只 有 幸 福 人 寿 保 险 股 份 有 限
公司（下简称幸福人寿）一家保险公司申办开展了
“住房反向抵押养 老 保 险”业 务，在 其 ８ 个 试 点 机
构累计签约 ２０１ 单（
１４１ 户），累 计 承 保 １３９ 单（
９９
户），在已承保的 ９９ 户中，北京、上海、广州和武汉
的客户占 ９０％ ，其中北 京 签 约 ３０ 户、承 保 ２８ 户，
南京、苏州、大连和杭州等城市的住房反向抵押由
于启动不久，承 保 数 量 较 少。 住 房 反 向 抵 押 平 均
投保年龄 ７１ 岁，平均月领养老金近 ８０００ 元，每户
最 高 领 取 ３０ ０００余 元，每 户 最 低 领 取 近 ２０００
元 。很显然，这样的“成 绩 单”不 尽 如 人 意，但 却
① 其试点刚刚起步，而 以 房 养 老 保 险 作 为 一 个 有 益
在意料之中。早在 ４ 年前住房反向抵押试点启动
之初，业内人士就 认 为 以 房 养 老 这 个 新 生 事 物 的
市场将十分有限，
４ 年来的试 点 结 果 再 次 证 明，住
房反向抵押确实是一个小众产品。住房反向抵押
是作为一项商业 养 老 保 险 产 品 推 向 市 场 的，面 向
的是 ６０ 岁及以上老年群体，是一种将住房抵押与
终身年金保险相 结 合 的 商 业 养 老 保 险 业 务，其 资
格条件是那些拥 有 房 屋 完 全 产 权 的 老 年 人，具 体
做法是将其房产 抵 押 给 保 险 公 司，老 年 人 继 续 拥
有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置
权，其受益是按约 定 条 件 老 年 人 领 取 养 老 金 直 至
身故，在老人身故后，保险公司获得抵押房产处置
权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
住房反向抵押 是 一 个 小 众 产 品，及 时 将 其 推
向全国也是非常必要的，因为，即使试点时间再延
长两年，短期内情况也不会有多大改观，但为了满
足这部分小众的 社 会 需 求，为 老 年 人 多 提 供 一 个
养老保险产品选 择，及 时 推 向 全 国 是 保 险 业 服 务
民生的责任。 此 外，该 保 险 即 使 作 为 一 个 小 众 产
品，其 潜 在 市 场 也 不 可 小 觑，因 为 市 场 基 数 较 大，
重要的是，中国一 些 特 殊 国 情 决 定 了 这 个 住 房 反
向抵押市场份额是相对确定和稳定的。
从老年群体规 模 及 其 发 展 趋 势 来 讲，国 家 统
２０１７ 年 年 末 我 国 ６０ 周 岁 及 以
计局的数据 显 示，
４１ 亿 人，占 总 人 口 的 １７．
上人口 数 量 达 ２． ３％ ；
６５
周岁 及 以 上 人 口 数 量 达 １．
５８ 亿 人，占 总 人 口 的
４％ 。这两组数据表明，中国是世界上老年群
１１． ②
２０１８ 年第 ６ 期
体绝对 数 量 最 大 的 经 济 体，此 外，由 于 中 国 ３０ 多
年的计划生育 政 策 等 原 因，中 国 人 口 老 龄 化 发展
速度迅速，据联合国的预测：中国到 ２０３５ 年 ６０ 岁
以上人 口 高 达 ４． ２％ ；到
０９ 亿 人，占 总 人 口 的 ３２．
２０５０ 年 ６０ 岁以上人 口 高 达 ４．
７９ 亿 人，占 总 人 口
的 ４４．０％ ③ 。
从人口预期寿命来看， ２０１７ 年 居 民 人 均 预 期
７ 岁 。 联 合 国 的 预 测 显 示：我 国 人 口 预
寿命 ７６． ④
期寿命 到 ２０３５ 年 将 提 高 到 ７８．
８３ 岁，到 ２０５０ 年
８０ 岁 ③ ，对 住 房 反 向 抵 押 业 务 而 言，
将提高 到 ８１．
具有现实意义的是在未来 ３０ 多年里，我国人口预
期寿命平均将提高 ５ 岁多。
从多层次社会 保 障 体 系 来 讲，我 国 养 老 保 障
资源还很不足，多元化结构远未形成，多层次养老
保障体系的建设 刚 刚 起 步，我 国 退 休 人 口 的 主 要
生活来源：第 １ 支柱是基本养老保险；第 ２ 支柱是
企业年金，但其参与人数只有 ２３００ 多万 人 ⑤ ；第 ３
支柱是税延型商 业 养 老 保 险 和 养 老 目 标 基 金，但
补充，应发挥较大作用。在美国，按养老保障的重
要性排名：第 １ 位是社会养老保险，第 ２ 位是以房
养老，第 ３ 位是企业年金，第 ４ 位和第 ５ 位分别是
个人养老账户和其他家庭资产收入 ⑥ 。
从住房自有率 来 看，世 界 各 国 平 均 住 房 自 有
率为 ６１％ ，各发达国家住房自有率：美国为 ６１％ ，
英国为 ７０％ ，瑞 典 为 ５９％ ，法 国 为 ５６％ ，奥 地 利
为 ５５％ ，荷兰为 ５４％ ，丹 麦 为 ５２％ ，德 国 最 低，仅
为 ４４％ ，而中国的 住 房 自 有 率 高 达 ８７％ ，高 于 发
达国家。拉丁美洲国家钟爱住房自有产权，但是，
其住房自有 率 也 低 于 中 国：乌 拉 圭 为 ６９％ ，智 利
和墨西哥 为 ７０％ ，巴 拉 圭 为 ７１％ ，巴 西 为 ７４％ ，
阿根 廷 为 ７５％ ⑦ 。 其 实，在 中 国 城 镇 地 区，
１９９８
年住房制度改革 之 后，即 使 由 于 种 种 原 因 没 有 参
加房改的个别群 体，他 们 虽 然 当 时 没 有 购 买 房 屋
产权，但公共住宅“长 期 租 用”的 实 际 情 况 也 相 当
于产权自有。
从家庭财富净值来看，我国的情况更为特殊，
绝大部分家庭财富 主 要 “固 化”在 不 动 产 上，尤 其
在一线城市更是如此，有关学术机构曾估算：一线
城市房产占家庭净资产 比 例 为 ７９％ ，二 线 城 市 房
产占家庭净资产比例为 ６７％ ，三 线 城 市 房 产 占 家
庭净资产比例为 ６６．
４％ ⑧ ，相 比 之 下，英 国 的 家 庭
８％ ，美 国 的 家 庭 财 富 净
财富净值中不动产 占 ３６．
值中不动产占 ２８．
７％ ⑨ 。我 国 的 家 庭 财 富 净 值 结
构还有一个特点，即 城 市 住 房 资 产 占 家 庭 总 资 产
６０ 岁
的比例随着 户 主 年 龄 的 增 加 而 提 高，其 中，
２０１８ 年第 ６ 期 郑秉文：以房养老的前景分析与政策建议
及以上的房主占比高达 ８２．
３％ ⑨ 。
从家庭结构来 看，我 国 的 空 巢 家 庭 和 失 独 家
庭是两个特殊群体。相当一部分空巢家庭的子女
定居国外，境遇较好，但由于生活习惯等原因年老
夫妇始终居 住 在 国 内。 再 如，由 于 计 划 生 育 的 原
因，我 国 失 独 家 庭 数 量 持 续 上 升，据 有 关 数 据 统
计，我国 在 １５～３０ 岁 年 龄 段，每 年 的 死 亡 率 至 少
为 ４０ 人／１０ 万人，由此估计，我国每年 １５～３０ 岁
独生子女死亡人数至少为 ７．
６ 万人，即 每 年 约 ７．
６ 越来越成为富足家庭的首选投资项目。即使只有
万个 家 庭 成 为 失 独 家 庭。 如 每 年 新 增 １０ 万 户 失
独家庭，失独家庭总规模超 １００ 万户 。 ⑩
上述分析足以显示，从理论上讲，作为一个养
老保险产品的选 项，住 房 反 向 抵 押 在 全 国 展 开 还
是存在条件的，而且从绝对规模上看，发达国家与
我国相比不在一 个 数 量 级 上，问 题 在 于 住 房 反 向
抵押的隐性市场 变 为 显 性 需 求 要 有 一 个 过 程，在
这个过程中，应仔 细 分 析 其 需 求 端 和 供 给 端 存 在
的问题，适时推出适当的政策支持，以满足这部分
消费者的社会需 求，为 多 层 次 的 养 老 保 障 体 系 的
形成作出贡献。
二 、需求端与供给端 ：多重
制约因素的深入分析
广义上讲，以房养老是一个大概念，具体应有
三种模式：售房养老、租房养老和住房反向抵押养
老。从需求端来 看 以 房 养 老 的 三 种 模 式，我 们 不
得不承认，房产价 格 长 期 发 展 趋 势 是 影 响 这 三 个
模式的一个重要因素。１９９８ 年 房 改 之 后，商 品 房
正式进入中国寻常百姓家，近 ２０ 年来一路上涨的
房价深深影响了 一 代 人，并 成 为 很 多 老 年 人 房 主
心理预期的 一 个 定 势。 随 着 子 女 年 龄 的 增 长，住
房的刚性需求越 来 越 成 为 普 通 百 姓 家 庭 的 难 题，
同时，随着老年人年龄的增长，老年人利用住房养
老的问题也 提 到 议 事 日 程。 毫 无 疑 问，在 以 房 养
老的三种模式下，售 房 养 老 和 租 房 养 老 对 住 房 反
向抵押养老产生的影响是不可忽视的。
第一，以 房 养 老 三 种 模 式 的 约 束 条 件 不 同。
在以房养老的三 种 模 式 中，售 房 养 老 和 租 房 养 老
均需具备一个基 本 条 件，就 是 当 老 年 人 房 主 在 一
般情况下应拥有第二居所时才能在保持原有居住
水平不变或在原 有 居 所 不 变 的 条 件 下 真 正 实 现，
否则，如果老年人房主只有一处居所且正在居住，
把房子出售或出 租 之 后，只 能 以 较 低 的 价 格 购 买
或租用档次较低、面 积 较 小 以 及 地 理 位 置 较 差 的
房屋，这就势必降 低 原 来 的 生 活 品 质 或 改 变 原 来
的生活方式。 相 反，只 有 一 处 居 所 的 老 年 人 房 主
５８３
如果要想仍然居 住 在 原 居 所，只 有 采 取 住 房 反 向
抵押的方式才能实现自己的生活方式，所以，住房
反向抵押的主要目标群体应是拥有一处住所且正
在居住的老年群体。
第二，增值保 值 的 心 理 预 期 对 住 房 抵 押 产 生
心理 影 响。 房 改 ２０ 年 来，我 国 一 线 城 市 （也 包 括
部分二线城市）的 房 价 平 均 上 涨 了 大 约 ２０ 倍，成
为大多数家庭的 家 庭 主 要 财 富 形 式，而 且 购 房 也
一套住房且没有 遗 赠 愿 望 的 家 庭，对 房 产 增 值 保
值的心理 于 住 房 反 向 抵 押 业 务 而 言 也 有 较 大 影
响，对有两套以上住房的老年人房主来说，就更是
如此了。因此，长 期 内 房 价 上 涨 的 心 理 预 期 及 其
增值保值的投资意识影响了潜在住房反向抵押市
场需求的显性化。
第三，出租房 屋 的 优 势 在 以 房 养 老 中 基 本 占
主导地位。出租房屋的优势是“本金俱全”并且可
以分享房价上涨 的 收 益，这 在 一 定 程 度 上 对 那 些
住房反向抵押的潜在房主产生了影响。尤其对那
些拥有两套以上 住 房 的 老 年 人 房 主 来 说，出 租 房
屋既可获得一份预 期 稳 定 的 “养 老 金 收 入”，也 可
提高生活品质，同时还能为家人留下可观的遗产。
在幸福人寿目前承保的 ９９ 户中，拥有两套及以上
的客户仅占 １０％ ① ，很显然，这个群体不是 住房反
向抵押的主 要 目 标 客 户 和 潜 在 客 户。 尽 管 如 此，
对那些拥有一处 居 所 的 老 年 群 体 来 说，他 们 考 虑
是否参与住房反 向 抵 押 的 主 要 因 素 有 两 个：一 个
是他们是否有合 适 的 继 承 人，另 一 个 是 他 们 的 家
族群体的利益诉求。
从住房反向抵 押 的 供 给 端 来 看，保 险 公 司 面
对的风险和不确定性比需求端还要多、还要复杂，
因此，保险公司只能小心翼翼、谨慎行事。保险公
司主 要 面 对 的 是 长 寿 风 险、市 场 风 险、利 息 风 险、
政策风险、法律环境风险以及不确定性风险等，比
２００８ 年爆发的国际金融 危 机 导 致 剧 烈 的 房 地
如，
产价格波动，这对 美 国 住 房 反 向 抵 押 市 场 产 生 了
巨大影响。如果 将 上 述 风 险 简 化 合 并 起 来，影 响
房地产市场和住房反向抵押的主要因素如下。
一是长寿风险，即 人 口 老 龄 化 趋 势 对 房 产 市
场产生的长 期 风 险。 从 长 期 来 看，人 口 老 龄 化 发
展趋势越严峻，房地产市场价格越呈下降趋势，比
如， ３０％ 和 ４５％ 的 老 年 赡 养 率 对 房 地 产 的
１５％ 、
影响是不同的，赡养率越高，房地产的活跃程度和
需求程度就越低，尤其是，我国人口老龄化伴随的
一个必然趋势将是人口数量逐年减少。据联合国
２０３５ 年我国人口规模将增加到１４．
的预测， ３ 亿人
 ５８４ 武汉科技大学学报（社会科学版）
２０５０ 年 我 国 人 口 规 模 将 下 降 到 １３．
的峰值， ６亿
人，如果考虑二胎放开的因素，情况可能要稍好一
２０５０ 年 之 前，人 口 规 模 变 化 不 太
些，也 就 是 说，
大，但 到 ２０６０ 年 之 后 下 降 幅 度 就 明 显 加 快，即
２０６０ 年 我 国 人 口 规 模 将 减 少 到 １２．
９ 亿 人，
２０７０
年我国人口规模将减少到１２．
１ 亿人，
２０８０ 年我国
４ 亿人 。住房反向抵押是
人口规模将下降到 １１． ③
一项长线业务，人 口 结 构 和 数 量 的 长 期 变 化 曲 线
对住房反向抵押市场将会产生影响。更为重要的
是，就业年龄人口 占 比 下 降 速 度 要 远 比 总 人 口 规
模下降得快，这对房地产市场的影响更大一些。
二是市场风险，即 国 内 经 济 和 世 界 经 济 的 波
动对房地产市场 的 阶 段 性 影 响，包 括 利 率 波 动 的
风险等。经济景气周期、经济增长速度换挡、国际
金融危机与经济 危 机 等，对 房 地 产 市 场 都 会 产 生
较大影响，进而对 住 房 反 向 抵 押 业 务 产 生 较 大 影
响。住房反向抵押的市场波动性本来就大于其他
保险产品市场，房地产市场稍有风吹草动，住房反
２００８ 年
向抵押业务就马上就 能 反 映 出 来。 例 如，
国际金融危机之后，住房反向抵押市场剧烈波动，
反向抵押贷 款 人 数 大 幅 减 少。 另 外，住 房 反 向 抵
押业务本来就十分复杂，投保流程时间长，尤其对
刚开办此项业务的保险公司来讲压力就更大。毫
无疑问，现阶段的 幸 福 人 寿 正 处 于 现 金 流 净 流 出
阶段，估计在未来几年内都难有保险费流入，持续
的现金流净支出不得不让公司在开展此项业务时
畏手畏脚。如果说经济形势还有一定的规律可循
的话，那么政策变 化 就 是 当 前 乃 至 将 来 影 响 和 制
约住房反向抵押市场供给端的一个最大的不确定
因素。
三是政策风险，即 政 策 变 化 和 走 向 的 不 确 定
性对房地 产 市 场 和 反 向 抵 押 市 场 产 生 的 影 响 巨
大。众所周知，十几年来，收紧和调控房地产市场
的政策连续出台，从中央到地方，几乎每年都有变
化，且中央的政策 和 地 方 的 政 策 有 时 存 在 一 定 差
异性，一线城市与二线城市、一线城市与三线城市
和四线城市房地 产 的 政 策 走 向 存 在 较 大 差 异 性，
同一个政策各地 的 执 行 情 况 也 存 在 差 异，年 头 和
年尾的政策 微 调 也 存 在 不 一 致 性。 此 外，出 台 房
产税的消息已经流行多年，预期不明确，成为保险
公司关心的头等 大 事，因 为 房 产 税 对 住 房 反 向 抵
押业务的影响将更直接、更剧烈。
综上所述，在 需 求 端 和 供 给 端 存 在 诸 多 制 约
住房反向抵押市场的因素。尽管我国住房反向抵
押的客观条件较为有利，但面对这些不确定性，无
论是需求端，还是供给端，驻足不前的观望情绪十
２０１８ 年第 ６ 期
分浓厚。在需求 端，除 前 述 以 房 养 老 的 三 个 模 式
之间的利弊权衡 之 外，还 有 根 深 蒂 固 的 传 统 文 化
因素，房产遗赠后 代 “天 经 地 义”，并 且，家 族 群 体
利益的考量也是住房反向抵押市场的重要影响因
素之一。在供给端，就 ４ 年试点情况来看，只有幸
福人寿开展这项业务，没有其他保险公司跟进，且
该保险公司做得非常辛苦、十分保守，只有 １ 款产
品，但据幸福人寿介绍，他们接触的潜在客户多达
５０００ 余人 ① 。这一 数 据 足 以 显 示：一 是 相 对 于 需
求端来说，供给端应是当前“矛盾的主要方面”，是
潜在的社会需求难以变成现实市场的主要原因之
一，表明供给端面 临 的 风 险 和 不 确 定 性 以 及 承 受
的压力更大一些，启动市场的困难更多一些；二是
住房反向 抵 押 作 为 一 项 小 众 产 品 在 推 向 全 国 之
后，其基本格局在较长时期内难有根本改变；三是
供给端应有所作 为，以 满 足 和 配 合 需 求 端 的 潜 在
市场要求，这就需要借鉴国际经验，在制度供给和
政策制定等方面尽快跟进。
三 、经验与教训 ：发达经济体
的政策支持与具体做法
国际上推出住房反向抵押的经济体可以分为
两组：第一组是住 房 反 向 抵 押 已 具 有 三 四 十 年 历
史的发达国家，第 二 组 是 住 房 反 向 抵 押 开 展 时 间
只有十年左 右 的 国 家 或 经 济 体。 具 体 而 言，在 不
同的国家、地区和不同的历史文化下，他们的具体
做法不尽相同，既有一些成功的做法，也曾走过弯
路，但无论在哪一组国家或地区，与其他商业养老
保险相比，在养老保障体系中，住房反向抵押的市
场占比都不是很大，规模有限。
第一，与其他商业养老保险产品相比，住房反
向抵押 在 国 际 上 属 于 小 众 产 品。 在 第 一 组 国 家
里，虽然住房反向抵押已有三四十年的历史，但抵
押规模仍然很小，参与人数十分有限。例如，澳大
利亚的住房反向抵押养老保 险 发 端 于 ２０ 世 纪 ８０
年代，资 格 条 件 是 投 保 人 需 ６０ 岁 以 上，但 目 前 投
６６ 万人，抵押规模仅为 ２３ 亿 澳 元；
保人数量约 ３．
加拿大的住房反向抵押养老保险诞生于 １９８６ 年，
投保人年龄条件仅为 ５５ 岁及以上，但投保人数量
只有 １ 万人；英国的住房反向抵押市场也很小，虽
然这项 业 务 发 端 于 ２０ 世 纪 ８０ 年 代 初，但 目 前 抵
７３ 亿英镑 瑏
押金额只有 ４． 
瑡
。第二组国家或地区的
住房反向抵押作为养老保险产品只有十年左右的
时间，对这些国家或地区而言，住房反向抵押还是
一个新生事物，规模更小。例如，印度的住房反向
抵押 ２００７ 年才开始开展，抵押规模仅为 １８０ 亿卢
２０１８ 年第 ６ 期 郑秉文：以房养老的前景分析与政策建议
比；韩 国 的 住 房 抵 押 市 场 出 现 于 ２００７ 年，目 前 投
１ 万 人；我 国 香 港 特 别 行 政 区 的 住 房 反
保人是 １．
向抵押 于 ２０１１ 年 推 出，投 保 人 年 龄 需 达 到 ５５ 岁
及以上，目前投保数量为 ２２８２ 单 瑏

瑢
。 房养老在美国的社会保险体系中就占有重要地位
第二，只有将 住 房 反 向 抵 押 纳 入 社 会 保 险 体
系并为其制定担保政策才是撬动抵押市场迅速发
展的根本措 施。 在 发 达 经 济 体 中，美 国 的 住 房 反
向抵押市场的历史最悠久、规模最大，但也曾走过
一段弯路。目前，美 国 是 住 房 反 向 抵 押 市 场 最 成
熟、规模最大的国家：抵押贷款额为 １６６０ 亿美元，
投保 人 的 资 格 条 件 需 达 到 ６２ 岁，投 保 人 数 量 约
６２ 万人，而美 国 超 过 ６２ 岁 的 住 房 产 权 所 有 权 人
大约有 ３６００ 万 （
６２ 岁 及 以 上 人 口 规 模 估 计 要 超
过 ７０００ 万），这个数据显示，美国的住房反向抵押
７％ （如 按 ６２ 岁 及 以 上 人 口 来 计
贷款渗透率是 １．
算渗透率应在０．
９％ 左右）。美国是最早推行住房
反向抵押的发达 国 家，其 住 房 反 向 抵 押 产 品 最 初
诞生 于 １９６１ 年 美 国 迈 阿 密 的 一 家 储 蓄 与 贷 款 公
司，但 市 场 反 映 一 直 非 常 平 淡，投 保 人 寥 寥 无 几。
为 了 促 进 老 年 人 多 样 化 养 老 保 险 制 度 的 发 展，
１９８８ 年美国政府通过一项 法 案，授 权 美 国 联 邦 住
房管理局 （ ＦＨＡ）对 美 国 住 房 反 向 抵 押 市 场 进 行
规范并向贷款人（保险公司）和借款人（投保人）提
供保险。美国联 邦 住 房 管 理 局 是 １９３４ 年 罗 斯 福
新政时期成立的 一 个 政 府 部 门，专 门 负 责 为 符 合
资格的住房建房贷款方的贷款提供按揭（抵押）保
险，即如果房主的抵押出现违约，美国联邦住房管
理局的抵押保险将对保险公司进行保护。美国联
邦住房管理局负责住房反向抵押提供保险事务之
后，将其纳入社会保险体系之内，并对住房反向抵
押产品作出诸多规定，例如，规定投保人的年龄需
达到 ６２ 岁及以上，如果夫妻同时申请抵押则以其
中年纪较轻者的 年 龄 为 测 算 基 础，允 许 投 保 人 将
其房产价值转换 成 收 入，将 住 房 反 向 抵 押 养 老 保
险 正 式 命 名 为 “住 房 净 值 转 换 贷 款 计 划 ”
（ＨＥＣＭ），在房主获 批 “住 房 净 值 转 换 贷 款 计 划”
之前必须接受消 费 者 咨 询 和 教 育，投 保 人 必 须 是
抵押房产的 拥 有 者 和 居 住 者，等 等。 由 于 承 保 人
和投保人均可获得美国联邦住房管理局提供的保
险，美国住房反向抵押市场得以迅速发展起来 
瑏
瑣
。 的是“香港按揭证 券 有 限 公 司”的 全 资 子 公 司 “香
由此可见，美国住房反向抵押的 ５７ 年历史可
分为两 个 阶 段：一 是 前 ２７ 年，由 于 国 家 没 有 制 定
支持性的担保制 度，住 房 反 向 抵 押 始 终 处 于 低 位
徘徊状 态；二 是 后 ３０ 年，在 国 家 授 权 美 国 联 邦 住
房管理局 提 供 政 策 支 持 以 后 才 步 入 快 速 发 展 阶
段，由此成为目前 住 房 反 向 抵 押 市 场 最 发 达 的 国
５８５
家。可以说，在以房养老的三个模式中，美国的租
房养老也是非常发达的，与德国一样，都是房客大
国瑏

瑤
。发达的租房养老，再 加 上 住 房 反 向 抵 押，以
了。
第三，除政府出面进行担保以外，还需对住房
反向抵押进行正面的宣传推广并将“小产权房”也
纳入其中。以我 国 香 港 地 区 为 例，香 港 认 识 到 特
区政府出台政策 支 持 住 房 反 向 抵 押 的 重 要 性，所
以，
２０１１ 年在住房反向抵押 推 出 的 同 时 也 出 台 了
政府担保制度，但申请者不是很踊跃，市场发展不
尽如人意，在 ２０１１～２０１６ 年只成交了 １５３５ 单，平
均每年 ３０７ 单。 为 推 动 住 房 反 向 抵 押 市 场 发 展，
满足香港居民的 养 老 需 求，香 港 特 区 政 府 实 施 了
两项重大改革：一 是 决 定 将 住 房 反 向 抵 押 的 市 场
范围扩展到“香港房屋委员会及房屋署”的补贴房
屋计划中未付土 地 出 让 金 的 住 房 范 围，类 似 于 中
国内地的“小产权房”，这样，几乎所有产权房均享
有申请住房反向 抵 押 的 权 利；二 是 广 泛 深 入 地 宣
传住房反向抵押 的 养 老 方 式，营 造 良 好 的 舆 论 环
境，具体担保机构“香 港 按 证 保 险 有 限 公 司”参 加
了 １５ 场由银行举办的研讨会，具体介绍住房反向
抵押产品“安老按 揭 计 划”，每 场 研 讨 会 参 与 人 数
平均为 １００ 人，最大的研讨会有 ２５０ 人，从而提高
了“安老按揭计划”的 知 名 度，使 更 多 的 人 了 解 这
２０１６ 年采取 的 这 两 项 行 动 成 为 推
款产品。由此，
２０１７ 年
动香港住房反向抵押市 场 的 一 个 转 折 点，
住房反向抵押保险成交 ７４７ 单，与 ２０１６ 年相比增
加了 ９２％ 。在“安老按揭计 划”已 成 交 的 ２２８２ 单
中，平均每单的房屋抵押价值为 ５１０ 万港币，平均
５ 万港币 瑏
每单每月支付的养老金水平是 １． 
瑢
。
香港的住房 反 向 抵 押 是 由 授 权 的 “香 港 按 揭
证券有限公司”出面提供担保，这是香港特区政府
通过外汇基金持 有 的 一 家 全 资 公 司，其 宗 旨 是 执
行香港特区政府 的 特 别 政 策 授 权，以 促 进 香 港 地
区的金融和银行业稳定，发展住房事务，通过购买
商业银行的按揭和提供按揭保险以及反向按揭保
险来实施退休计划。具体执行住房反向抵押业务
港按证保险有限公司”，实际上，“香港按证保险有
限公司”相当于承担了保险公司的角色，为参与住
房反向贷款机构所批准的“安老按揭贷款”提供按
揭保险保障，并且收取保险费。
四 、未来展望与路径选择 ：推进
５８６ 武汉科技大学学报（社会科学版）
以房养老的政策思考
国外大多数经 济 体 的 实 践 证 明，与 其 他 任 何
养老保险产品或 养 老 金 计 划 相 比，住 房 反 向 抵 押
是一款小众产品。虽然美国的住房反向抵押市场
最成熟、规模最大，但也无法与租房养老或其他商
业养老保险相比。我国正经历一个特殊的经济发
展阶段，在 经 过 ３０ 多 年 的 经 济 高 速 增 长 之 后，未
来仍有几十年的 中 高 速 发 展 预 期，在 出 口 比 重 仍
高居 不 下 等 诸 多 因 素 作 用 下，货 币 供 应 总 量 Ｍ２
的大幅增长对楼 价 市 场 的 影 响 趋 势、调 控 楼 市 的
博弈以及房产税新政的预期等因素对楼市波动的
影响必然反映到住房反向抵押市场上，因此，在较
长时期内，我们不 应 对 住 房 反 向 抵 押 市 场 有 过 高
的期望值。也许，在几十年后，待我国经济发展进
入稳定发展状态，房 地 产 市 场 发 展 状 态 也 随 之 趋
稳，届时，我国住房反向抵押市场的外部大环境有
了极大改善之后，住 房 反 向 抵 押 市 场 也 许 会 逐 渐
进入常态化。
但是，对我国 住 房 反 向 抵 押 的 上 述 基 本 判 断
并不意味着政府 难 有 作 为，也 并 不 意 味 着 政 府 的
政策推动毫 无 意 义。 相 反，在 住 房 反 向 抵 押 推 向
全国 之 后，政 府 的 推 动 至 关 重 要，并 且，从 前 述 对
住房反向 抵 押 市 场 的 供 给 端 和 需 求 端 的 分 析 来
看，政府政策的着力点应该是供给端，涉及层面至
少应涵 盖 ５ 个：国 家 政 策 层 面、养 老 方 式 层 面、法
律环境层面、产品开发层面和舆论环境层面。
第一，在国家政策层面，应尽快制定和出台住
房反向抵押担保 政 策，将 其 作 为 国 家 政 策 性 业 务
纳入到我国养 老 保 障 体 系。 无 论 是 香 港 的 “安 老
按揭计划”与香港 特 区 政 府 出 面 担 保 同 步 推 出 的
做法，还是美国确 立 的 “住 房 净 值 转 换 贷 款 计 划”
中政府提供担保 的 经 历，我 国 住 房 反 向 抵 押 要 有
一定的政策 支 持，这 是 大 势 所 趋。 在 住 房 反 向 抵
押推向全国之后，应 在 适 当 时 机 将 政 策 支 持 问 题
提到议事日程，这 是 将 住 房 反 向 抵 押 纳 入 到 养 老
保障体系的 一 个 标 志。 归 纳 起 来，对 住 房 反 向 抵
押的政策支持大约有四个模式：一是“美国模式”，
即国家委托某个 部 委 具 体 执 行，对 投 保 人 和 承 保
人提供“双向保险”，这 是 力 度 最 大 的 政 策 支 持 模
式；二是“香港模式”，即香港特区政府授权某个金
融机构以政府信用 为 背 书 对 承 保 人 提 供 “单 向 保
险”，这是力度仅 次 于 美 国 模 式 的 一 个 政 策 选 择；
三是采取“再保险 模 式”，即 把 住 房 反 向 抵 押 作 为
再保险的一个产品，采取市场化的担保方式；四是
“税收减免模式”，即 国 家 直 接 对 提 供 住 房 反 向 抵
２０１８ 年第 ６ 期
押产品的承保人在这项业务或产品上给予一定的
税收减免，例如，对该项业务产生的贷款利息收入
免征增值税及附 加 税，免 除 房 产 交 易 环 节 的 税 费
等。
如同税优型商业健康保险和税延型商业养老
保险那样，凡是有 税 收 政 策 支 持 的 商 业 养 老 保 险
均应视为“准公共 产 品”，只 有 这 样 才 有 可 能 在 供
给端极大地改善 目 前 保 险 公 司 积 极 性 不 高、供 给
能力不足以及参 与 意 愿 低 下 等 现 状，以 满 足 多 样
化的养老需 求，构 建 多 层 次 的 养 老 保 障 制 度。 我
国老年人住房所 有 权 人 如 按 ６０ 岁 及 以 上 人 口 的
一半来估算，我国超过 ６０ 岁的住房产权所有权人
２ 亿 人，城 镇 符 合 这 个 资 格 的 人 口 数 量
大约有 １．
大约 ６０００ 万，若 干 年 内，如 果 实 施“双 向 保 险”制
度，即使按照美国 １．
７％ 渗透率的 ５０％ 来 估 算，我
国住房反向抵押 市 场 的 潜 在 申 请 人 将 有 ５０ 万 人
左右。５０ 万人已经是一个 很 大 的 市 场，抵 押 价 值
将超过万亿元，这 当 然 仅 是 政 策 假 设 前 提 下 的 一
个理 论 预 测 值 而 已，但 是，可 以 比 较 肯 定 的 是，在
国家层面，如果支持政策不能及时跟进，目前的住
房反向抵押养老保险将非常困难。
第二，在养老方式层面，应将住房反向抵押作
为居家养老的重 要 措 施，将 其 纳 入 我 国 养 老 服 务
体系。２０１３ 年国务院发布的《国 务 院 关 于 加 快 发
展养老服务业的若干意见》指出，我国养老服务体
系的目标应是以居家为基础、社区为依托、机构为
支撑，据此，有些城市制定了各自的养老服务体系
２０１５ 年北京市 规 划 委 员 会 和 北 京 市
目标。例如，
民政局共同组织编 制 完 成 了 《北 京 市 养 老 服 务 设
９０６４”养 老 发 展 目 标，
施专项规划》，明 确 提 出 了 “
９０％ 的老年人在社会化服务协助下
即到 ２０２０ 年，
６％ 的老年人通过政府购买实现社
实现居家养老，
４％ 的 老 年 人 入 住 养 老 服 务 机 构 集 中 养
区养 老，
老瑏

瑥
２０１４ 年 上 海 市 规 划 和 国 土 资 源 管 理
。再如，
局和上海市民政局 联 合 编 制 的 《上 海 市 养 老 设 施
２０１３－２０２０ 年）》提 出 的 养 老 服 务
布局专 项 规 划 （
９０７３”，即到 ２０２０ 年，居家养老、社区养老
目标是“
和机构养老的上海户籍 老 年 人 比 例 分 别 是 ９０％ 、
７％ 和 ３％ 
瑦
瑏
。
住房反向抵押 固 然 是 一 款 小 众 产 品，但 在 我
国养老服务体系 中，它 可 对 鼓 励 居 家 养 老 发 挥 独
有的不可替 代 作 用。 我 们 知 道，在 三 种 养 老 方 式
中，“居家养老”和“机 构 养 老”（养 老 院）比 较 好 界
定，但“社区养老”的含义较为模糊，一般是指社区
为居家养 老 的 老 年 群 体 提 供 一 定 的 社 区 服 务 项
目，所以，“社区养老”从 大 的 方 面 可 以 归 纳 为 “居
２０１８ 年第 ６ 期 郑秉文：以房养老的前景分析与政策建议
家养老”。其实，即 使 在 发 达 国 家，绝 大 部 分 老 年
人 也 是 以 居 家 养 老 为 主，机 构 养 老 的 比 例 很 小。
毫无疑问，我国养 老 服 务 方 式 应 大 力 提 倡 居 家 养
老，这将是我国绝大多数老年人的养老方式，切莫
过份渲染机构养老的前景，但是，对只有一处住所
的老年群体而言，在既要实现居家养老，又要同时
实现扩大收入来 源 的 双 重 目 标 下，对 那 些 没 有 继
承人或没有遗赠 愿 望 的 群 体 而 言，住 房 反 向 抵 押
是一个非常现实的选项。
第三，在法律环境层面，应加快完善和补充涉
及住房反向抵押 的 相 关 立 法，尽 快 破 除 相 关 立 法
瓶颈。就住房反向抵押来说，《中华人民共和国继
承法》（以下简称《继承法》）《中华人民共和国物权
法》（以 下 简 称 《物 权 法 》）《中 华 人 民 共 和 国 担 保
法》（以下简称《担 保 法》）等 法 律 中 还 有 一 些 不 配
套、不一致甚至一些法律衔接的空白点，急需修订
相关法律条文。以幸福人寿住房反向抵押 ４ 年试
点的情况为例，该 公 司 目 前 提 供 的 产 品 只 有 １ 款
即“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老 保 险 （
Ａ 值的 １５０ 万元 如 按 保 险 公 司 参 与 分 享 ５０％ 来 计
款）”（以下简称“幸福房来宝”）。这款产品不限制
出租，可住可租，极 具 吸 引 力，并 且 是 “非 参 与 型”
养老产品，即保险 公 司 不 参 与 分 享 未 来 房 产 涨 价
的收益，所有增值全部归属房主或继承人，从房价
上涨 ２０ 年的过往经验及其未来预期中，十分有利
于房主，但这就涉及 有 关 《继 承 法》的 相 关 法 律 问
题。比如，继承人 如 果 没 有 生 活 来 源 或 没 有 生 活
能力或对抵押房 产 占 用 不 腾 房 时，抵 押 物 就 难 以
处置，因为这里涉及 《继 承 法》中 关 于 继 承 权 与 他
项权的矛盾。 又 如，住 房 反 向 抵 押 的 特 质 是 他 项
权证上的最高债 权 额 会 远 高 于 当 时 的 评 估 价 值，
但《物权法》与《担 保 法》的 司 法 解 释 存 在 不 一 致，
《物权法》保护的是最高债权额限度内的优先受偿
权。
这些法律空白点和冲突仅仅是“幸福房来宝”
这一个产品所遇 到 的，如 果 保 险 公 司 设 立 以 房 养
老保险产品数量 增 加、种 类 增 多 就 可 能 会 遇 到 更
多的法律难题。 由 此，未 来 几 年 里，一 方 面，应 有
更多的保险公司 进 入 这 个 市 场，要 开 发 出 更 多 的
产品，尽 快 发 现 更 多 的 问 题；另 一 方 面，应 将 这 些
问题集中起来统一解决，届时，中华人民共和国司
法部、自然资源部、住建部和民政部等诸多部委应
专题讨论协力解 决 这 些 法 律 问 题，打 通 相 关 法 律
瓶颈，为住房反向抵押创造良好的法律环境。
第四，在产品开发层面，应加大研发投入力度
和多样性的产品 开 发，这 样 既 可 满 足 需 求 端 的 多
层次老年人需求，还 能 调 动 供 给 端 保 险 公 司 的 积
５８７
极性。在住房反 向 抵 押 推 向 全 国 后，加 大 产 品 研
发力度和完善产 品 线 都 应 尽 快 提 到 议 事 日 程，其
重要性主要表现在以下方面。
一是为了满足保险业供给端改革的需要。目
前，市场上只有幸 福 人 寿 推 出 的 “非 参 与 型 产 品”
即“幸福房来宝”这一个产品，该产品有两大特征：
① 房屋预期增值收益已提前考虑在养老金之内并
终身领取固定养 老 金，而 保 险 公 司 不 参 与 分 享 房
产增值收益，未来 房 价 上 涨 部 分 的 抵 押 房 产 价 值
全部归属投保人 或 继 承 人；② 房 主 的 长 寿 风 险 或
未来房主身故后如果房价下跌的风险由保险公司
来承担。“幸福房来宝”这款产品对老年群体十分
有利，但难以满足多样性的社会需求，还应尽快研
发和推出“参与型 产 品”，这 样 的 产 品 对 那 些 没 有
继承需求的客户 非 常 适 合，且 养 老 金 水 平 要 高 于
“非参与型产品”，重要的是，“参与型产品”可调动
保险公司的积 极 性。 假 定 房 产 价 值 ３００ 万 元，预
测增值 ５０％ ，房 产 预 测 价 值 为 ４５０ 万 元，房 产 增
算，则保险公司可获得房产权益 ７５ 万元，与“非参
与型产品”相比，这就是“参与型产品”对保险公司
的“额外收益”。 所 以，对 没 有 继 承 需 求 的 客 户 来
说，“参与型产品”是 一 个 需 求 端 和 供 给 端 “双 赢”
的产品，对提高住 房 反 向 抵 押 产 品 的 供 给 能 力 大
有裨益。我们知道，与其他一些国家相比，我国开
展住房反向抵押 还 存 在 很 多 劣 势，在 基 层 法 律 环
境、社会诚信体系 和 中 介 服 务 机 构 质 量 等 方 面 不
尽完善，这些不利 因 素 在 相 当 程 度 上 抑 制 了 保 险
公司参与住房反 向 抵 押 业 务 的 积 极 性，增 加 了 保
险公司的不确定 性 风 险，而 完 善 产 品 线 在 一 定 程
度上可弥补和调动保险公司的积极性。
二是加大研发 力 度 和 完 善 产 品 线，其 目 的 是
为了满足住房反 向 抵 押 的 需 求 端，在 产 品 的 标 准
化、支付的模块化、计算的价值化和期限的灵活化
等改进空间还是很大的。香港“安老按揭计划”的
说明书很短，其中给出的几个表格一目了然，任何
一个老年人房主 阅 读 后 都 会 立 即 对 号 入 座，其 家
庭房屋的大致估值会跃然纸上，非常形象，这既能
很快地使阅读者 进 入 角 色，也 能 减 少 在 与 承 保 人
沟通谈 判 时 的 交 易 成 本。 在 短 短 几 页 的 说 明 书
中，标出不同年龄、不同期限和不同抵押房产价值
可获得不同档次的养老金支付款项额度。假设在
房产 评 估 价 值 １００ 万 港 币 的 条 件 下，如 果 申 请 人
是 ５５ 岁的单身或有配 偶，
１０ 年 期 是 每 月 ５５２０ 港
币或每人每月 ４８００ 港 币，
１５ 年 期 是 每 月 ４１６０ 港
币或每人每月 ３６７０ 港 币，
２０ 年 期 是 ３５７０ 港 币 或
 ５８８ 武汉科技大学学报（社会科学版） ２０１８ 年第 ６ 期

每人每月 ３０８０ 港 币，终 生 支 付 是 ２８５０ 港 币 或 每 展统 计 公 报 》（

ｈｔｐ：
ｔ ／／ｗｗｗ．
ｓｔ
ａｔｓ．
ｇｏｖ．
ｃｎ／
ｔｊｓ
ｊ／ｚ
ｘｆ／２０１８０２／
ｂ
人每月 ２４９０ 港 币；如 果 申 请 人 是 ６０ 岁 的 单 身 或 ２０１８０２２８＿
ｔ １５８５６３１．
ｈｔｍｌ）。

１０ 年 期 是 每 月 ６５００ 港 币 或 每 人 每 月
有配 偶， ③ 参见 联 合 国 经 济 和 社 会 事 务 部 人 口 司 数 据 （
ｈｔ－
ｐｓ：
ｔ ／／ｅ
ｓａ．
ｕｎ．
ｏｒｇ／ｕｎｐｄ／ｗｐｐ／）。
５８７０ 港币，
１５ 年期 是 每 月 ４９２０ 港 币 或 每 人 每 月
④ 参见《
２０１７ 年 我 国 卫 生 健 康 事 业 发 展 统 计 公 报 》
４３４０ 港币，
２０ 年期是 ４２００ 港 币 或 每 人 每 月 ３７００
（
ｈｔｐ：
ｔ ／／ｗｗｗ．
ｎｈｆ
ｐｃ． ｃｎ／ｚｗｇｋ／
ｇｏｖ． ｊｄｄ／２０１８０６／０１３７ｂｅｂ
ｊ
港币，终生支付 是 ３５２０ 港 币 或 每 人 每 月 ３０８０ 港
ａ
９７０４４ｄａ
０ｂ２８ｂ１ｃ
２０ｂ３４９９０２３．
ｓｈｔｍｌ）。
币；以此 类 推，各 个 年 龄 都 有 相 对 应 的 标 准。 这
⑤参见 《
２０１７ 年 全 国 企 业 年 金 数 据 摘 要 》（
ｈｔｐ：
ｔ ／／
样，如果房主的房产价值大约是 ５００ 万港币，根据 ｗｗｗ．
ｍｏｈｒ
ｓｓ． ｃｎ／ＳＹｒ
ｇｏｖ． ｌｚ ｚｂ／ｚｗｇｋ／ｓ
ｙｈｓｈｂ ｚｒ／ ）。
ｓ
自己的年龄，每一个档次乘以 ５ 即可，立即就能知 ⑥参见Ｉ
ｎｖｅ
ｓｔｍｅｎ
ｔ ＣｏｍｐａｎｙＩ
ｎｓｔ
ｉｔｕ
ｔｅ：
２０１８Ｉ
ｎｖｅ
ｓｔ
道自己在每 个 档 次 每 月 可 以 获 得 多 少 钱。 比 如， ｍｅｎ
ｔＣｏｍｐａｎｙＦａ
ｃｔＢｏｏｋ（
ｈｔｐ：
ｔ ／／ｗｗｗ．
ｉ
ｃｉｆ
ａｃｔ
ｂｏｏｋ．
ｏｒｇ）。
他是 ６０ 岁，无配偶，房产价值大约 ５００ 万港币，那 ⑦ 参见郑秉文：《住房 政 策：拉 丁 美 洲 城 市 化 的 教 训 》
么，他 的 １０ 年 期 抵 押 每 月 就 可 获 得 ３． （经济管理出版社，
２０１４ 年版）。
２５ 万 港
币
瑏
瑢
。香港的 住 房 反 向 抵 押 领 取 方 式 灵 活，不 但 ⑧ 参见 西 南 财 经 大 学 中 国 家 庭 金 融 调 查 与 研 究 中
心：《中国家庭金融调查：房 产 在 家 庭 财 富 中 作 用 和 风 险》
可以选择不同期 限 或 终 生 领 取，甚 至 还 可 以 一 次
２０１４ 年版）。
（
性领 取，这 样，在 申 请 人 那 里，矛 盾 就 主 要 集 中 在
⑨ 参见郑 秉 文：《第 三 支 柱 商 业 养 老 保 险 顶 层 设 计 ：
房产评估上了。
税收的作 用 及 其 深 远 意 义 》（载 《中 国 人 民 大 学 学 报 》，
第五，在舆论环境层面，有关方面应积极主动 ２０１６ 年，第 １ 期）。
参与住房反向抵 押 的 科 普 与 宣 传 活 动，在 社 会 保 ⑩ 参见《让失独家庭重享天伦》（
ｈｔｐ：
ｔ ／／ｎａｎ
ｊｉｎｇ．
ｎｅｗｓ．
障体系中找到自己应有的定位。住房反向抵押在 ｆ
ａｎｇ．
ｃｏｍ／２０１６－０１－２５／１９３４１４３９．
ｈｔｍ）。
２０１４ 年试点初始、
２０１６ 年 延 长 试 点、
２０１８ 年 试 点 瑡 参见赵振 芳：《我 国 以 房 养 老 模 式 选 择 ：租 房 养 老
瑏

结束并正式推向全国时，也出现了一些负面评论， 与反向抵押的比较研究》（中 国 社 会 科 学 院 研 究 生 院 博 士

但我们应以一个“平 常 心”来 对 待 它，就 像 青 年 人 学位论文，

２０１８ 年）。

购房结婚到银行申请首付的“正向抵押”那样，“反 瑢 参见 Ｔｈｅ Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ Ｍｏ


瑏 ｒｔｇａｇｅＣｏ
ｒｐｏ
ｒａｔ
ｉｏｎＬ
ｉｍ－
ｉ
ｔｅｄ：
Ａｎｎｕａ
ｌＲｅｐｏ
ｒｔ２０１７（
ｈｔｐ：
ｔ ／／ｗｗｗ．
ｈｋｍｃ．
ｃ ｈｋ／）。
ｏｍ．
向抵押”只不过是 老 年 人 多 了 一 个 提 高 退 休 收 入
瑣 参见美国联邦住房管 理 局 资 料 （
瑏
 ｈｔｐｓ：
ｔ ／／ｗｗｗ．
ｆｈａ．
的养老方式 而 已。 作 为 一 个 自 愿 的 市 场 行 为，住
ｏｍ／
ｃ ｆｈａ＿
ｒｅｖｅ
ｒｓｅ）。
房反向抵押是对 养 老 保 障 体 系 的 一 个 有 益 补 充，
瑤 参见郑秉文：《德国如 何 成 为 一 个 “房 客 大 国 ”》（载
瑏

它的出现为有条件的老年人提供了一个新的财务 《人民论坛》，
２０１７ 年，第 ３４ 期）。
计划选项和一个 额 外 的 退 休 金 解 决 方 案，旨 在 提 瑥 参 见 《北 京 市 养 老 服 务 设 施 专 项 规 划 》（

瑏 ｈｔｐ：
ｔ ／／
高他们的 退 休 现 金 流 收 入 和 提 高 他 们 的 生 活 质 ｗｗｗ．
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ｊ．ｇｏ
ｖ．ｃ
ｎ／ｎ ／ｒ
ｅｗｓ ｏ
ｏｔ／ｇｈ
ｊｈ／２０１５－１１／１１５７７８．
ｓｈｔ－
量。 ｍｌ）。
瑦 参见《上 海 市 养 老 设 施 布 局 专 项 规 划 （

瑏 ２０１３－２０２０
注释： 年）》（
ｈｔｐ：
ｔ ／／ｗｗｗ．
ｓｈｇ
ｔｊ． ｃｎ／ｇｈｓｐ／ｇｈｓｐ／ｓｈ
ｇｏｖ． ｊ／２０１７ ０２／

① 源自幸福人寿保险股 份 有 限 公 司 反 向 抵 押 办 公 室 ２０１７０２２３＿
ｔ ７１２２０２．
ｈｔｍｌ）。
负责人陈磊提供数据资料。 ［责任编辑 周 莉］
② 参见《中华人民 共 和 国 ２０１７ 年 国 民 经 济 和 社 会 发