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我国经济适用房与美国可支付住宅的政策比较 廖俊平
我国经济适用房与美国可支付住宅的政策比较 廖俊平
我国经济适用房与美国可支付住宅的政策比较 廖俊平
廖俊 平 高 璧
内容提 要 我 国的 经 济适 用 房 与 美 国 可 支付住 宅相 似 本 丈 在 对 两 国住 房 制度 和 土 地 制 度 进行 比
, 、 、 、
较 的 基 础 上 从政 策定 位 补 贴 模 式 政 府 职 能 住 房供 应 模 式等四 个 方 面 对 两 国 住 房政 策进 行 了 对 比 分
, 。
析 以 期 为 我 国住 房政 策的设计 提供 有益 启 迪
关键 词 经 济适 用 房 可 支付住 宅 政 策比 较
我 国 以 经 济适 用 房 为 主 的住 房 分类 供应 制度 的设 计 最 初是 借 鉴 美 国 的分类 住宅 供 应制
。 , ,
度 在 美 国 普 遍 认 为当家庭 在住 房上 的月 支 出不 超 过 月 收人 的 时 该 住 房对 家庭 来说是
, , 。 “
可 支付 的 在 此 条 件下 家庭 在支 出住房费用 的 同时 还 能够负担 其它 的必 要生 活 支 出 让每
、 ” , ,
住 宅 我 国 的经 济适 用 房 与美 国 的可 支付 住宅 相 似 虽 然 两 国 国情 不 同 但 社 会 经 济发 展历 程
, 。
一 相 关 制 度 的 比较
一 住 房 制 度 的 比较
, , ,
策 目标 和 多样化 的 政策 手段 组 成 的 完 整 政策 体 系 所谓 多 元化 的政 策 目标 包括效 率 目标 经
、 。
济增 长 和 社 会 公平 目标 多元化 的政 策手 段 包括 金 融 手段 税 收 和 财 政 补 贴 手 段 美 国政 府 对
, 、
住房 问题 的干 预 除 了 建 立 中介 机 构 为住房 投 资提 供 稳 定 的 资金 来 源 和 通过 减 税 来刺激住
, 。 ,
的 功能 又 是 使住 房 自由市场 机 制 得 以 顺 畅 运 行 的润 滑 剂 和 中枢
,
中国 在 年 代末 建 立 了 与计 划经 济体制相 适 应 的住房 制 度 其 主要 特 征是 住 房投 资
。 ,
, 。 , 。
作者简介 序俊平 中山 大学 岭南 学院副教授 高 望 中 国工 商 银行 江西 省分行 公 司 业 务部
【二 土 地 制 度 的 比 较
, 。
美 国的土 地 所有 制 是 以 土地 私 有 制为 主 体 但并非全 部私 有 土 地 所 有制 的具 体 形式 一 般
。 、 ,
分 为公 共 所有 和私 人所 有 前者包 括 土 地 的 国家 所 有 市政 机 构 所 有 和教 堂 所有 后 者 主要 是
—
。 , , ,
中国 的土 地 制度 是 以 社会 主义 土 地 公有 制 为 核 心 的 土 地 制度 城市 土 地 归 国 家所 有 农村
。
土 地属 集 体所 有 中 国城 市土 地 的 国有所有 为政府直接进行 保 障性 住 房建设或 对 有关保 障性
,
模 开展 福 利住房建设 进 行住房实物分 配 的根 本原 因
具 体政 策 的 比 较 分 析
一 政 策定 位 的 比较
可 支付住 宅 的 政 策 定 位
“ ” ,
爆 状态 投 资 总 量 严 重 失控 房 价节 节 攀 升 其 上 升 速 度远 远 高 于 同期 居 民 收人增 长 的速 度
, , ,
购 买 力 明显 不 足 高房 价与 高空 置 并 存 由于 商 品住房 的市 场价 格 与居 民 的支 付能力 相 差 悬
, ,
的住房 能 够适 应广 大普通 居 民 的购 买 力 才能 取得 房改 的突 破性 进 展 加快 房 改前 进 的步 伐
,
因 此 我 国 最初 提 出 经 济适 用 房政 策 的 出 发点 是 多方 面 的 首 先 是 为 了 推动住 房 分 配 制 度 的 改
, 、 , ,
革 促 进 住 房商 品化 社会化 其次 是 为 了 促 进 住宅 产 业 的发 展 刺 激住 宅 消 费 从 而 拉动 经 济
。
增长 最后 才是 为 了 解 决城镇 住 房 困 难 居 民 的住 房 问题
政 策定 位 的 对 比 分 析
,
异 前者 的 可 支付性 定 位 决定 了可 支 付住宅政策随宏 观 经 济 环 境 变化 不 断 调 整 的动 态 性 并
。 “ ” ,
保证其始终 向低 收人 家 庭 倾斜 基 于 可 支 付 性 的 政 策定 位 美 国形 成 了 一 系列 多样 化 的 可 支
, 、
致 经 济适 用 房政 策在 实践 中被 片 面 地 理解 为 降低 住 房 价格 进 而 产 生 了 夹 心 层 等 问题
【二 住 房 补 助 方 式 的 比 较
美 国可 支付 住 宅 的 补 助 方 式
—
。
租 赁 补贴 一 般采 取 控制与租金补 贴 两 种手 段 控 租 是 通 过 立 法对 公共 住宅 的租金 加 以 限
。 , ,
额 比最 低 市价 租 金 低 但是 随 着 限 租 法 规 的取 消 目前 公 共住 宅 的租金 已 占低 收人 家庭
。 。
的 一 定 比例 的差 额 住房 券 住 房券 于 年 开 始实 施 是 政府 发给 低 收人 家庭 用 于 领取
。 ,
房租 不 足 部分 由政 府 负 责支付 现金 补 贴 里根 政府 时期 联 邦政 府对 低收 人 家庭直 接提
, 。
供 现金 补贴 补 贴 额为市 价 租 金 的
,
提 供建设 用 地 减 半 征 收经 济适 用 房 建设 和经 营 中的行 政 事 业性 收费 负担 经 济适 用 房项 目小
。
区 外 基 础建 设 费 用 政府 通 过这 一 系列 的优 惠政 策鼓励 开 发 商 开 发建 设 符合政 府 限 定 的 建筑
, 。 ,
—
。
年 美 国政府成 立 了联 邦住 宅 管 理 局 并 从 年 代起 为低 收人 居 民 的住房抵 押
。 , ,
设 地 方设 立住房 局 其 财 政 归 联 邦管 辖 负责 具 体 落实联 邦 政 府拨 款 的使 用
, ,
过程 中 政 府 提 供 土 地 划拨 和 税收 减 免 住房分 配 掌握 在 开 发 商手 中 虽 然 国 家规定 对经 济适
, 。 。
用 房免征 土 地 出让 金 但 不 减免 税金 土 地 出让 金 恰恰 又 是 地 方政 府 收人 的重要 来 源 之 一
从 公 共 经 济 学 角度 的 理 论 分 析
。
及 政 府 行为利 益 化 而 部 分被 市 场所取 代 从 而 使 市 场范 围扩 张 至 低效 率领 域 导 致 公 平 与效 率
、 。 , ,
美 国 可 支付 住 宅 供 应 模 式
。
我 国 的经 济 适 用 房 供 应 从 政 策 立 意 上 来说 应 是 一 种补 充 型 住 房供 应 模 式 但 由于 我 国 的
, , 。
中低 收人 家庭 所 占比例 较 大 达 到 一 所 以 又 具有 一 定 的 大量 型 住 房供 应 模 式 特 征 我
、
国经 济适 用 房 的开 发 主要 有 三 种 形 式 中央 和 国 家机 关 直属企 事业 单 位 及军 队 的 经 济适 用 住
, , 、
采取 只 售 不 租 的供应方 式 直到
, 。
举 鼓励 房 地 产 开发 商建设 用 于 出租 的经 济适用 住房
、
三 结 语
, ,
经 济适 用 房政 策 是 我 国 城 镇住 房 制 度 的重 要 组 成 部 分 在 我 国 当前 的 国 情 下 它 依 然 是 我
。 。
点 使 中低 收人 家庭 的 支付 能 力 与住房 价 格 水平 形 成 匹 配 并 且 要 明确政 府 职 能 细 分 政策 受
、 、 。
参考文 献
《福利 经 济 学 》 北 京 经 济管理 出版社
, , 。
郭伟 和
《公 共 经 济学 》 北京 中 国财 政 经 济 出版社
、 , , 。
马胜杰 夏杰 长
《 中国公 共住房政策模式 研究 》 上 海 上 海 财 经 大学 出版社
, , 。
姚 玲珍
。
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, , ,
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责任 编 辉 刘 承 礼