我国经 济适用 房与美国可 支付住宅 的政策比较

廖俊 平 高 璧

内容提 要 我 国的 经 济适 用 房 与 美 国 可 支付住 宅相 似 本 丈 在 对 两 国住 房 制度 和 土 地 制 度 进行 比
， 、 、 、

较 的 基 础 上 从政 策定 位 补 贴 模 式 政 府 职 能 住 房供 应 模 式等四 个 方 面 对 两 国 住 房政 策进 行 了 对 比 分
， 。
析 以 期 为 我 国住 房政 策的设计 提供 有益 启 迪

关键 词 经 济适 用 房 可 支付住 宅 政 策比 较

我 国 以 经 济适 用 房 为 主 的住 房 分类 供应 制度 的设 计 最 初是 借 鉴 美 国 的分类 住宅 供 应制
。 ， ，

度 在 美 国 普 遍 认 为当家庭 在住 房上 的月 支 出不 超 过 月 收人 的 时 该 住 房对 家庭 来说是
， ， 。 “
可 支付 的 在 此 条 件下 家庭 在支 出住房费用 的 同时 还 能够负担 其它 的必 要生 活 支 出 让每
、 ” ， ，

户 家庭 都 能住 上 适 当 的 可 支付得 起 的住宅 是 美 国住房政策 的 目标 为此 政 府设 计 了一 系

，

列 的 可 支 付住宅 计划 利用政 府 相 关 政 策和 资金 补 贴 或社会融资为 中低 收人 家庭 提供 可 支付

。 。 ，

住 宅 我 国 的经 济适 用 房 与美 国 的可 支付 住宅 相 似 虽 然 两 国 国情 不 同 但 社 会 经 济发 展历 程
， 。

具有趋 同性 对 两 国住房 政 策 的 比较研 究对 完 善我 国经 济适用 房政 策 的发 展 将 大有 裨益

、

一 相 关 制 度 的 比较

一 住 房 制 度 的 比较
， ， ，

美 国是 崇 尚 自由市场经 济 的 国 家 在住房 制度方 面 政府鼓励 由市场提供 商 品 和 服 务 只

， 。

对低 收人 等特殊 阶层 提 供 国家福利 即 市场 一救 济 型 住房 制 度 该制度 是 由一 个多元 化 的政

。 ， 、

策 目标 和 多样化 的 政策 手段 组 成 的 完 整 政策 体 系 所谓 多 元化 的政 策 目标 包括效 率 目标 经
、 。

济增 长 和 社 会 公平 目标 多元化 的政 策手 段 包括 金 融 手段 税 收 和 财 政 补 贴 手 段 美 国政 府 对
， 、

住房 问题 的干 预 除 了 建 立 中介 机 构 为住房 投 资提 供 稳 定 的 资金 来 源 和 通过 减 税 来刺激住
， 。 ，

房 投 资 外 主 要 是对 低 收 人者提供住房补贴 对 于 那 些 有能力 买 房或 投 资建房 的人 政府 不 提

， ， 。

供直接 的财 政 援 助 但 如果 贷 款 投 资 则 可 以 得 到 贷 款利息 冲减纳税基 数 的优惠 美 国住房制

， ，

度 的独 到之 处 在 于 其完 备 的住 房金 融 制度 该制度 既承 担 了政府 一 部分 住 房补贴 的执行 者

， 。

的 功能 又 是 使住 房 自由市场 机 制 得 以 顺 畅 运 行 的润 滑 剂 和 中枢
，

中国 在 年 代末 建 立 了 与计 划经 济体制相 适 应 的住房 制 度 其 主要 特 征是 住 房投 资
。 ，

主 要 由国家和 企 业 统包 住 房分 配 采 取 实物福利分 配 低租金 使用 年 代 以 来 中 国逐 步

， 。

实行 了住 房制度 改 革 建 立 了 与社会 主义 市场 经 济体制 相 适应 的新 的城 镇 住 房 制 度

， 。 ， 。
作者简介 序俊平 中山 大学 岭南 学院副教授 高 望 中 国工 商 银行 江西 省分行 公 司 业 务部
 【二 土 地 制 度 的 比 较
， 。

美 国的土 地 所有 制 是 以 土地 私 有 制为 主 体 但并非全 部私 有 土 地 所 有制 的具 体 形式 一 般
。 、 ，

分 为公 共 所有 和私 人所 有 前者包 括 土 地 的 国家 所 有 市政 机 构 所 有 和教 堂 所有 后 者 主要 是

—
。 ， ， ，

指 土 地 的家庭所 有 目前 在全 美 土 地 中 为 私 人 所有 为公有 土 地 联 邦政府拥

， 。

有 和 州 政府拥有 另有不 到 的土 地 为印第 安人 的保 留地

， ，

中国 的土 地 制度 是 以 社会 主义 土 地 公有 制 为 核 心 的 土 地 制度 城市 土 地 归 国 家所 有 农村
。
土 地属 集 体所 有 中 国城 市土 地 的 国有所有 为政府直接进行 保 障性 住 房建设或 对 有关保 障性
，

住 房 的建房 机 构提供 用地 方 面 的优 惠 政策提供 了极 为便 利 的条件 这 也 是长 期 以 来 中 国大规

、 。

模 开展 福 利住房建设 进 行住房实物分 配 的根 本原 因

具 体政 策 的 比 较 分 析

一 政 策定 位 的 比较
可 支付住 宅 的 政 策 定 位
“ ” ，

美 国历 来 的可 支付住宅 的政 策 始 终定 位 于 可 支付性 即让 中低 收人 家庭 可 以 支 付得起

。

与其家庭规 模及 收人水平 相适 应 的符合 国 家质量 标 准的住 宅 其 核 心 是 使得 中低 收人 家庭 的

， 。

住房负担 不 超 出家庭收人 的一 定 比例 从 而 保 证家庭 其 它 生 活必 需 品的 消费

我 国经 济 适 用 房 政 策 的 出发 点
， ， ，

在 年至 年期 间 我 国 的住房 分 配 制度进 一 步改 革 国家 决定 终 止 实物分 房 实

。 ，

行 货币补贴 在追赶 最后 一 班福利 分房 的市 场热 情 和 集 团 消费 的追 捧 下 全 国 房 地 产市 场呈 火

， ， ， 。

爆 状态 投 资 总 量 严 重 失控 房 价节 节 攀 升 其 上 升 速 度远 远 高 于 同期 居 民 收人增 长 的速 度
， ， ，

年 以 后 随着集 团 消 费 的退 出及 福利 分房 的终止 加 之 亚 洲金 融 危 机 的影 响 房 地 产市场

， 。

购 买 力 明显 不 足 高房 价与 高空 置 并 存 由于 商 品住房 的市 场价 格 与居 民 的支 付能力 相 差 悬
， ，

殊 全 面 推行住 房分配 货币化 的条 件 还 不 具 备 只 有采取 一 些 过 渡 性 的政 策 和 措 施 使市场供 应

， ， 。

的住房 能 够适 应广 大普通 居 民 的购 买 力 才能 取得 房改 的突 破性 进 展 加快 房 改前 进 的步 伐
，

因 此 我 国 最初 提 出 经 济适 用 房政 策 的 出 发点 是 多方 面 的 首 先 是 为 了 推动住 房 分 配 制 度 的 改
， 、 ， ，

革 促 进 住 房商 品化 社会化 其次 是 为 了 促 进 住宅 产 业 的发 展 刺 激住 宅 消 费 从 而 拉动 经 济
。

增长 最后 才是 为 了 解 决城镇 住 房 困 难 居 民 的住 房 问题
政 策定 位 的 对 比 分 析
，

由以 上 介绍 可 知 美 国可 支 付住宅政策与 我 国经 济适 用 房政策 的定 位存 在着本质 上 的差

。 “ ” ，

异 前者 的 可 支付性 定 位 决定 了可 支 付住宅政策随宏 观 经 济 环 境 变化 不 断 调 整 的动 态 性 并
。 “ ” ，

保证其始终 向低 收人 家 庭 倾斜 基 于 可 支 付 性 的 政 策定 位 美 国形 成 了 一 系列 多样 化 的 可 支
， 、

付住宅 政策体 系 具 体体 现 在 两 个 方 面 一 是扩大低 价住 宅 的供 应 降低 住房价格 二是提 高 中

。

低 收 人家庭 的 支 付 能力 而 我 国 经 济 适 用 房 的政策 出发点 是 通 过 政 府 扶 持推 动住 宅 商 品化 进

。 ， 。 ， “
而 推 动 房 地 产市场 的发展 可 以 说 其 目标 和 重 点始终 不 是 局 限 在住 房 保 障体 系 内 因此 经
” ， ，

济适用 的定位是 模 糊 的 忽 视 了 将 中低 收 人 家庭 的 支 付 能力 与住房 价格形成 足 够 的 匹 配 导

， “ ” 。

致 经 济适 用 房政 策在 实践 中被 片 面 地 理解 为 降低 住 房 价格 进 而 产 生 了 夹 心 层 等 问题
【二 住 房 补 助 方 式 的 比 较
美 国可 支付 住 宅 的 补 助 方 式
 —
。

美 国对可 支付住宅 提供 的优 惠政策主要 分 为供给方补助与需求 方补助 供给方补助主要

。

有政府直接建房和政府补贴 开 发 商建设 可 支付住宅 两 种 需 求方 补助 主要 分为租 赁补贴 和 所

。 ， 。

有权补贴 在经 济发 展 的不 同阶段 可 支付住宅计 划 也 侧重 于 不 同的补助方 式

。 ，

最 初 的可 支付住 宅 供应 是 公 共住房供应 从 年 代开 始 联 邦住宅管理 局 就 利用 贷款

， 。 ，

和 补 助 金 补 助 地 方政府 营建公共住宅 供 给低收人 家庭 租 住 到 年 此 类公 共住宅约 占住

， 。 ，

房 总量 的 联 邦住宅 管理 局 拥 有 其 中 的 万套 从 年代 开 始 美 国减少 了直 接建房

， 。
的 做 法 转 而 支 持 私人机 构 开 发 建设 可 支付住宅 向低 收人 家庭 供应 对 于开 发 商按政 府标 准兴
、 ， ， ， ， 。

建 经 营 可 支 付 住房 政 府 减免有关 税 费 提 供贴 息 贷款 提供低 价公 有 土 地 用 于 降低成本

。

租 赁 补贴 一 般采 取 控制与租金补 贴 两 种手 段 控 租 是 通 过 立 法对 公共 住宅 的租金 加 以 限
。 ， ，

制 在控 租 政 策作 用下 美 国公 共住宅 的租 金 长期 以 来 只 占低收人 家庭收 入 的 其绝对 数

。 ，

额 比最 低 市价 租 金 低 但是 随 着 限 租 法 规 的取 消 目前 公 共住 宅 的租金 已 占低 收人 家庭
。 。

的 美 国对 低 收人 家庭 的租金 补贴 先后 采用 了 四 种形式 建房补贴 它 于 年开 始

， ， 。

实施 由联邦政府直接拨款补贴 给建房者 补贴额为租 户收人 的 与市价租金 的差 额

。 ， ，

房 东补贴 尼 克松 政 府 时期 联 邦政府 向房 东提 供补 贴 补贴 额 为市价 租金 与低 收 人 家庭 收人

。 。 ，

的 一 定 比例 的差 额 住房 券 住 房券 于 年 开 始实 施 是 政府 发给 低 收人 家庭 用 于 领取
。 ，

住 房补贴 的凭证 持券人 可 以 根 据 自己 的需 要 自由选 择居 住地 只需 缴 纳不超过 收 人 的

， 。 。 ，

房租 不 足 部分 由政 府 负 责支付 现金 补 贴 里根 政府 时期 联 邦政 府对 低收 人 家庭直 接提
， 。

供 现金 补贴 补 贴 额为市 价 租 金 的
，

所 有权 补 贴是政府为鼓 励 低 收 人 家庭购 房 而 提 供 的优 惠政策 主要 是 通 过 两 种 方式

。 ，

税 收 减免 联 邦政 府对 首次购房者 实行个 人所 得 税 减免 即第一 次 购 房 的贷款利息 包括 首期

。 ，

付 款 及 每年抵 押 贷款 的偿 还 额 可 从 个 人所 得税 的税基 中扣 除 同时 地方 政府 对 首次 购房者

。 。 。
减免不 动产税 若 干 年 抵 押贷款 金 融 机 构 对 首次购 房者提 供低息贷款 或抵 押贷款担 保
， 。

联 邦住 宅管理局 对住 房 贷款进 行担保 最 高担保额 为 万 美元 购 房者 向联 邦住宅管理 局 支

。 ， ，

付相 当于 担 保额 的手续 费 购 房者经 过 担 保 后 首期 付款 只需 售 价 的 贷款额 可达 房

， 一 ， ， 。
任 一
价的 还 款 期 则 长达 年 利 率一 般 只 有 一 低 于 其他长 期 贷款利率
我 国 经 济适 用 房 的 补 助 方 式
。

我 国对经 济适 用 房 的优惠政策 主 要 是 供 给方 补 贴 政府 以 行政 划 拨 的方 式 为 经 济适用 房

， ，

提 供建设 用 地 减 半 征 收经 济适 用 房 建设 和经 营 中的行 政 事 业性 收费 负担 经 济适 用 房项 目小
。
区 外 基 础建 设 费 用 政府 通 过这 一 系列 的优 惠政 策鼓励 开 发 商 开 发建 设 符合政 府 限 定 的 建筑
， 。 ，

标 准 与供应 对 象 的经 济适用 房 并对 其销售价格设定 限制 因此 我 国经 济适 用 房政策 的补 贴

—
。

方 式与美 国可 支 付住 宅补贴 中的第二 种 供 给方 补贴方式 政府补贴 开 发 商建设 相 似

三 住 房 政 策 中各 级政府 职贵 范 围 的 比 较
两 国政 府 在 政 策 中的 职 责 范 围 的 比 较
， ， ，

年 美 国政府成 立 了联 邦住 宅 管 理 局 并 从 年 代起 为低 收人 居 民 的住房抵 押
。 ， ，

贷款提供担 保 年 美 国 又 成 立 了 联 邦住 房与 城 市 发 展 部 利 用 财 政资金 支持 公 共住房建

。 ， ， 。

设 地 方设 立住房 局 其 财 政 归 联 邦管 辖 负责 具 体 落实联 邦 政 府拨 款 的使 用
， ，

我 国经 济适用 房政 策 由建设 部负责 地 方各 省 市负责政策 实施 的 管理 部 门很不 统 一 这 既

， 。
导 致行政成 本 的增 大 同时部 门利 益 刚性 也 成 为 政策 的 阻 碍 在 原经 济 适 用 房政 策 的具 体运 行
 ， ， 。

过程 中 政 府 提 供 土 地 划拨 和 税收 减 免 住房分 配 掌握 在 开 发 商手 中 虽 然 国 家规定 对经 济适
， 。 。

用 房免征 土 地 出让 金 但 不 减免 税金 土 地 出让 金 恰恰 又 是 地 方政 府 收人 的重要 来 源 之 一
从 公 共 经 济 学 角度 的 理 论 分 析
。

可 支付住 宅 与经 济适用 房都属 于 间接公共物 品 我 国经 济适用 房政策 失 效 很 大程 度 上 是

， ，

因 为本应 由政 府部 分提 供 的准 公共产 品 政 府未 能全 部 履 行 其职能 去 弥补市 场缺陷 政府 退 出

， ，

及 政 府 行为利 益 化 而 部 分被 市 场所取 代 从 而 使 市 场范 围扩 张 至 低效 率领 域 导 致 公 平 与效 率
、 。 ， ，

失 衡 经 济 运 行 不 规 范 经 济适 用 房过 度市场化 政 府 将 保 障性住房 过 多地 推 给 了市场 交 给企

， ， 。
业 生 产 经 营 且 政 府 的政策不 到位 结果 出现 了社会福 利 的损 失
四 住房供 应 模 式 的 比较

美 国 可 支付 住 宅 供 应 模 式
。

美 国 可 支 付住宅 的 供 应 主要 采 取 的是补充 型 保 障性 住房供应 模式 除 了 年代 特殊 情

， ，

况 下 的大量 型 公共 住 宅 供应 以外 美 国都采 用 以 私 有住房为 主 体 保 障性 住房起 补 充 作 用 的补

。

充 型 保 障性住房 供应 模 式 可 支付住宅 的来 源 是 多 样 的 一 是 现 有 私 人 住 房 二是 旧 有公共 住

。 ，

宅 三 是 营利性 或非 营利性 组 织 开 发 建 设 的 可 支 付住宅 年 代后 美 国还 出现 了新 的 以 宗

“ ” 。

教 等社会慈 善 团 体 为 主 的 民 间住宅 合作 组织 的 合作 型 供 应方式

我 国经 济适 用 住 房供 应 模 式
，

我 国 的经 济 适 用 房 供 应 从 政 策 立 意 上 来说 应 是 一 种补 充 型 住 房供 应 模 式 但 由于 我 国 的
， ， 。

中低 收人 家庭 所 占比例 较 大 达 到 一 所 以 又 具有 一 定 的 大量 型 住 房供 应 模 式 特 征 我
、

国经 济适 用 房 的开 发 主要 有 三 种 形 式 中央 和 国 家机 关 直属企 事业 单 位 及军 队 的 经 济适 用 住
， ， 、

房建设 实行 属 地 化管理 政府与开 发 商合作开 发 政 府负责组 织 协 调 企业 进 行 市场 运 作 职

。
工 单位 进行 集 资建房或 住 房 困难 家庭 通过 住宅 合作社 合作建 房 我 国 的经 济适用 住房 一 直是
年 的 《经 济适 用 住房管理 办 法 》 出 台 才 提 出 实 行租 售并
， ，

采取 只 售 不 租 的供应方 式 直到
， 。

举 鼓励 房 地 产 开发 商建设 用 于 出租 的经 济适用 住房
、

三 结 语
， ，

经 济适 用 房政 策 是 我 国 城 镇住 房 制 度 的重 要 组 成 部 分 在 我 国 当前 的 国 情 下 它 依 然 是 我
。 。

国 应 当大力 提 倡 的 住房政策 美 国 可支 付 住 宅 与我 国 的经 济适 用 房有着 相 似 性 借 鉴 美 国 可 支

， ， “ ”
付 住宅政 策 的经 验 我 国 的经 济适用 房政 策应 当重 新定位 将 经 济适 用 作 为 政策 设 计 的基
， ， 、

点 使 中低 收人 家庭 的 支付 能 力 与住房 价 格 水平 形 成 匹 配 并 且 要 明确政 府 职 能 细 分 政策 受
、 、 。

益 对 象 扩大 经 济适用 房的供 给方式 完善相 关 的金 融 支持政 策体 系

参考文 献
《福利 经 济 学 》 北 京 经 济管理 出版社
， ， 。
郭伟 和
《公 共 经 济学 》 北京 中 国财 政 经 济 出版社
、 ， ， 。
马胜杰 夏杰 长
《 中国公 共住房政策模式 研究 》 上 海 上 海 财 经 大学 出版社
， ， 。

姚 玲珍
。
。 ‘
成。
， ， ，
口以 石阳 忿 记 肠 户 沁 洲 勿 夕夕只 佣
朗

责任 编 辉 刘 承 礼