‫تسجيل الدخول‬ ‫انضم ا[ن‬

‫‪Abdelhaq BOLGOT‬‬

‫قرار و تعليق‬
‫‪Abdelhaq BOLGOT‬‬
‫‪Avocat chez Cabinet :BOLGOT‬‬
‫‪ +‬متابعة‬
‫‪LAWFIRM‬‬
‫تاريخ النشر ‪ 18‬مارس‪2017 ،‬‬

‫أصدرت محكمة ا‪B‬ستئناف بالدارالبيضاء بتاريخ‬

‫‪ 13/01/2016‬في ا‪M‬لف ‪ 1129/2/2015‬تحت عدد‬
‫‪ 89‬قرار غريبا و خطيرا قضى بأداء سنديك إقامة‬
‫بالتضامن مع اتحاد ا‪UM‬ك قيمة فواتير الحراسة معل‪U‬‬
‫كما يلي‪:‬‬

‫" وحيث أنه ‪M‬ا كان ا_مر يتعلق بإقامة خاضعة للقانون‬
‫رقم ‪ 00-18‬ا‪M‬تعلق بنظام ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة وأنه طبقا‬
‫للمادة ‪ 8‬منه فإنه يوضع نظام للمكية ا‪M‬شتركة لكل بناء‬
‫مشترك خاضع _حكام هذا القانون ويلزم ا‪UM‬ك‬
‫ا_صلي أو ا‪UM‬ك ا‪M‬شتركون باتفاق فيما بينهم بوضع‬
‫نظام للمكية ا‪M‬شتركة مع وجوب التقيد بأحكام هذا‬
‫القانون‪p ،‬سيما ا‪M‬ادتان ‪ 9‬و ‪ 51‬منه‪،‬‬

‫كما أنه طبقا للمادة ‪ 13‬من نفس القانون ينشأ بقوة‬

‫القانون ب‪ r‬جميع ا‪UM‬ك ا‪M‬شترك‪ r‬في ملكية عقارات‬
‫مقسمة إلى شقق وطبقات اتحاد م‪U‬ك يمثل جميع ا‪UM‬ك‬
‫ا‪M‬شترك‪ r‬ويتمتع بالشخصية ا‪M‬عنوية وا‪p‬ستق‪U‬ل ا‪M‬الي‬
‫يكون الغرض منه الحفاظ على العقار وإدارة ا_جزاء‬
‫ا‪M‬شتركة‪،‬‬

‫وأنه ‪M‬ا كان الثابت من خ‪U‬ل وثائق ا‪M‬لف ومستنداته‬

‫ومحضر الجمع العام ا‪M‬نعقد بتاريخ ‪ 10‬أكتوبر ‪2012‬‬
‫على الساعة الثامنة لي‪ U‬والذي انتخب رئيس اتحاد‬
‫ا‪UM‬ك إقامة )‪ (..‬واسند مهمة السنديك للشركة )‪(..‬‬
‫وحددت مهمتها في فتح حساب بنكي وتسييره‪ ،‬وإبرام‬
‫عقود مع شركات متخصصة‪ ،‬وإعداد قانون داخلي‪.‬‬

‫وحيث أنه ‪M‬ا كان دور مهمة السنديك تنفيذ مقتضيات‬

‫نظام ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة‪ ،‬ومقررات الجمع العام‪ ،‬والسهر‬
‫على حسن استعمال ا_جزاء ا‪M‬شتركة وذلك بصيانتها‬
‫وحراسة ا‪M‬داخيل الرئيسية للعقار وا‪M‬رافق ا‪M‬شتركة‪،‬‬
‫والقيام با‪B‬ص‪U‬حات ا‪p‬ستعجالية ولو تلقائيا‪ ،‬وتحضير‬
‫مشروع ميزانية ا‪p‬تحاد قصد عرضه على الجمع العام‬
‫للتصويت عليه‪ ،‬وتحصيل مساهمات ا‪UM‬ك ا‪M‬شترك‪ r‬في‬
‫التكاليف مقابل وصل‪ ،‬منح للمالك ا‪M‬شترك في حالة‬
‫البيع‪ ،‬إشعار ا‪UM‬ك ا‪M‬شترك‪ r‬كل ث‪U‬ثة أشهر على ا_قل‬
‫بالوضعية ا‪M‬الية ل‪U‬تحاد‪.‬‬

‫وحيث أنه ‪M‬ا كان الثابت من الوثائق ا‪M‬دلى بها من طرف‬

‫ا‪M‬ستأنف عليها وا‪M‬تجلية في فاتورت‪ r‬ا_ولى رقم‬
‫‪ 002/2014‬بتاريخ ‪ ،31/12/2014‬والثانية رقم‬
‫‪ 006/2014‬بتاريخ ‪ ،26/02/2014‬والثالثة رقم ‪/014‬‬
‫بتاريخ ‪،31/03/2014‬والرابعة رقم ‪ 017/2014‬بتاريخ‬
‫‪............. 04/2014 /08‬‬

‫و‪M‬ا كانت ا‪M‬ستأنفة قد قبلت با‪p‬لتزام بالقيام بمهام‬

‫السنديك لتسيير ا‪B‬قامة طبق القانون رقم ‪18/00‬‬
‫يجعلها مسؤولة إلى جانب اتحاد ا‪UM‬ك عن ا‪p‬لتزامات‬
‫التي تعاقدت بشأنها ليبقى الحكم ا‪p‬بتدائي القاضي‬
‫وفق ما ذكر في محله مما تقرر معه رد ا‪p‬ستئناف‬
‫وا_سباب ا‪M‬ثارة‪".‬‬

‫التعليق‬

‫‪ -‬حول اعتبار القرار ا‪p‬ستئنافي كون السنديك ليس‬

‫مجرد وكيل و إنما هو مسير ومسؤول عن تصرفاته فـي‬
‫مواجهة الغير بحكم حلوله محل ا‪p‬تحاد في الحـدود‬
‫التي خولهـا له الظهير ا‪M‬نظم للملكية ا‪M‬شتركة‬

‫حيث أن مناقشة تعلي‪U‬ت هذه الحيثية الغريبة تؤدي‬

‫منطقيا إلى طرح السؤال‪ r‬التالي‪ r‬وهما ‪:‬‬

‫أو‪ : p‬هل مهام وكيل ا‪p‬تحاد ا‪M‬سطرة في الظهير ا‪M‬نظم‬

‫للملكية ا‪M‬شتركة تخرج عن حدود الوكالة و أحكامها ؟‬

‫ثانيا ‪ :‬هل يوجد ضمن مقتضيات قانون ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة‬

‫ما يشير من قريب أو من بعيد إلى إمكانية حلول وكيل‬
‫ا‪p‬تحاد محل اتحاد ا‪UM‬ك كما جاء في القرار ا‪M‬طعون‬
‫فيه ؟‬

‫حيث كما سبق الدفع به أمام محكمة ا‪p‬ستئناف وفي‬

‫ا‪M‬رحلة ا‪p‬بتدائية فان السنديك تعاقد بصفته سنديكا‬
‫‪p‬تحاد م‪U‬ك إقامة ‪ ..........‬مع شركة الحراسة‪.‬‬

‫وحيث بعد نزاع حول أداء ا‪M‬بلغ ا‪M‬قابل لخدماتها رفعت‬

‫شركة الحراسة دعوى في مواجهة اتحاد ا‪UM‬ك في‬
‫شخص السنديك وأيضا في مواجهة السنديك شخصيا‬

‫وحيث تمسك السنديك بإخراجه من الدعوى لعدم جواز‬

‫مقاضاته بصفته الشخصية لكونه مجرد وكيل اتحاد‬
‫ا‪UM‬ك وذلك تطبيقا _حكام الوكالة ا‪M‬نصوص عليها‬
‫قانونا‪،‬‬

‫وحيث أن السنديك هو شركة مهنية محترفة تخضع‬

‫بصفتها سنديكا ‪M‬قتضيات ظهير ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة‬
‫و_حكام الوكالة‪،‬‬

‫حيث بالفعل فان الفصل ‪ 19‬من ظهير ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة‬

‫ينص في فقرته الثانية على أنه " يمكن تعي‪ r‬وكيل‬
‫ا‪p‬تحاد ومن غير ا‪UM‬ك‪ r‬ا‪M‬شترك‪ r‬بنفس ا_غلبية‪،‬‬
‫ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير‬
‫العقارات كمهنة حرة ‪"....‬‬

‫وحيث إذن فا‪M‬شرع ا‪M‬غربي يعتبر السنديك وكي‪p U‬تحاد‬

‫ا‪UM‬ك‪ ،‬و الوكيل يخضع بطبيعة الحال إلى أحكام الوكالة‬
‫ا‪M‬نصوص عليها في قانون ا‪p‬لتزامات والعقود‬

‫حيث تماشيا مع ذلك جاء الفصل ‪ 26‬من الظهير‬

‫ا‪M‬ذكور لينظم مهام الوكيل بشكل متناسق ب‪ r‬ا‪M‬تطلبات‬
‫الخاصة لتسيير ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة وأحكام الوكالة التي‬
‫تؤطرها كما يتب‪ r‬ذلك من خ‪U‬ل مقتضياته والتي تنص‬
‫على ما يلي ‪:‬‬

‫" تناط بوكيل ا‪p‬تحاد على وجه الخصوص ا‪M‬هام التالية‬

‫‪:‬‬

‫" ‪ -‬تنفيذ مقتضيات نظام ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة ا‪M‬وكول إليه‬

‫القيام بها ;‬

‫‪ -‬تنفيذ مقررات الجمع العام ما لم يتقرر إسنادها‬

‫‪M‬جلس ا‪p‬تحاد أو للمالك أو ل‘غيار;‬

‫‪ -‬السهر على حسن استعمال ا_جزاء ا‪M‬شتركة وذلك‬

‫بصيانتها وحراسة ا‪M‬داخل الرئيسية للعقار وا‪M‬رافق‬
‫ا‪M‬شتركة ;‬

‫‪ -‬القيام با‪B‬ص‪U‬حات ا‪p‬ستعجالية ولو تلقائيا ;‬

‫‪ -‬تحضير مشروع ميزانية ا‪p‬تحاد قصد عرضه على‬

‫الجمع العام للتصويت عليه ;‬

‫‪ -‬تحصيل مساهمات ا‪UM‬ك ا‪M‬شترك‪ r‬في التكاليف‬

‫مقابل وصل ;‬

‫‪ -‬منح وصل للمالك ا‪M‬شترك في حالة البيع إذا لم تكن‬

‫عليه ديون تجاه اتحاد ا‪UM‬ك ;‬

‫‪ -‬وضع ميزانية منتظمة ل‪U‬تحاد ومسك ا‪M‬حاسبة‬

‫ا‪M‬تعلقة به و التي تب‪ r‬فيها الوضعية ا‪M‬الية ل‪U‬تحاد ولكل‬
‫مالك مشترك ;‬

‫‪ -‬إشعار ا‪UM‬ك ا‪M‬شترك‪ r‬كل ث‪U‬ثة أشهر على ا_قل‬

‫بالوضعية ا‪M‬الية ل‪U‬تحاد;‬

‫‪ -‬مسك الربائد و السج‪U‬ت الخاصة بالعقار و ا‪p‬تحاد‬

‫وتمك‪ r‬كافة ا‪UM‬ك من ا‪p‬ط‪U‬ع عليها و ‪ p‬سيما قبل‬
‫انعقاد الجمع العام ا‪M‬خصص جدول أعماله لفحص‬
‫الحسابات ;‬

‫‪ -‬القيام با‪B‬جراءات ا‪B‬دارية ا‪M‬نوطة به أو ا‪M‬فوض له‬

‫بإجرائها;‬

‫‪ -‬تمثيل ا‪p‬تحاد لدى ا‪M‬حاكم بإذن خاص من الجمع‬

‫العام‪".‬‬

‫و أنه من البديهي أن مهام الوكيل كما عنونها ا‪M‬شرع‬

‫في النص ا‪M‬ذكور جاءت منسجمة ومتناغمة مع أحكام‬
‫الوكالة ا‪M‬نصوص عليها في قانون ا‪p‬لتزامات و العقود‪،‬‬

‫و أن السنديك لم يخرج قط عن حدود مهامه وص‪U‬حياته‬

‫ا‪M‬شروعة‪،‬‬

‫و أن الفصل ‪ 921‬من قانون ا‪p‬لتزامات و العقود ينص‬

‫على أن " الوكيل الذي يتعاقد بصفته وكي‪ U‬و في حدود‬
‫وكالته ‪ p‬يتحمل شخصيا بأي التزام تجاه من يتعاقد‬
‫معهم‪ .‬و ‪ p‬يسوغ لهؤ‪p‬ء الرجوع إ‪ p‬على ا‪M‬وكل"‬

‫و بالتالي فإن الوكيل يتمتع بحماية قانونية تجاه ا_غيار‬

‫الذين يتعاقد معهم في إطار الوكالة بصفته هاته ويبقى‬
‫ا‪M‬وكل هو ا‪M‬سؤول تجاه هؤ‪p‬ء‪،‬‬

‫و حيث هدا ماستقر عليه اجتهاد القضاء )أنظروا القرار‬

‫الصادر عن ا‪M‬جلس ا_على سابقا عدد ‪ 192‬بتاريخ ‪9‬‬
‫يونيو ‪ 1971‬رفقته(‬

‫وحيث أن القرار ا‪p‬ستئنافي موضوع التعليق الدي اعتبر‬

‫أن السنديك ليس مجرد وكيل وإنما هو مسير مسؤول‬
‫عن تصرفاته في مواجهة الغير خرق للقانون ‪.‬‬

‫حول الحكم بالتضامن على السنديك و اتحاد ا‪UM‬ك‬

‫أن ا‪M‬حكمة ا‪B‬بتدائية بالتضامن ب‪ r‬العارضة و اتحاد‬

‫ا‪UM‬ك و أن محكمة ا‪B‬ستئناف أيدت الحكم ‪.‬‬

‫لكن حيث حسب مقتضيات قانون ا‪p‬لتزامات والعقود‬

‫فان التضامن يقع إما بمقتضى اتفاق أو بمقتضى‬
‫القانون‪،‬‬

‫وحيث في النازلة ‪ p‬وجود _ي اتفاق بهذا الخصوص‬

‫كما أن الظهير ا‪M‬نظم ‪ p‬ينص ‪ ،‬بطبيعة الحال ‪ ،‬على‬
‫تضامن السنديك مع اتحاد ا‪UM‬ك في الديون ا‪M‬ترتبة‬
‫على هدا ا_خير‪.‬‬

‫حيث بالفعل بالرجوع إلى مقتضيات الظهير ا‪M‬نظم نجده‬

‫‪ p‬يشير ‪ p‬من قريب‬

‫و ‪ p‬من بعيد إلى إمكانية تضامن السنديك مع اتحاد‬

‫ا‪UM‬ك‪،‬‬

‫حيث عكس ذلك تماما فمقتضيات ظهير ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة‬

‫تنفي صراحة مسألة االتضامن في فقرتيه الرابعة و‬
‫الخامسة من الفصل ‪ 13‬منه إذ تنص على أن اتحاد‬
‫ا‪UM‬ك يبقى مسؤو‪ p‬عن ا_ضرار التي تنتج عن إهمال‬
‫في تسيير ا_جزاء ا‪M‬شتركة أو صيانتها‪ .‬كما يسأل عما‬
‫يقوم به من إص‪U‬حات للبناء وأعمال الحفاظ عليه ويحق‬
‫له الرجوع على الغير ا‪M‬سؤول عن الضرر‪.‬‬

‫حيث انه من عواقب ما ذهب إليه القرار ا‪p‬ستئنافي‬

‫ا‪M‬طعون فيه إفراغ مؤسسة السنديك من محتواها و‬
‫سبب وجودها إذ سيصبح من الصعب وجود من سيقبل‬
‫تولي هذه ا‪M‬همة في ظل هذا القرار والتي غالبا ما‬
‫تكون بدون أجر وهذا أمر معاكس ‪B‬رادة ا‪M‬شرع فوكيل‬
‫ا‪p‬تحاد هو بمثابة روح ا‪M‬لكية ا‪M‬شتركة بدونها ‪ p‬يمكن‬
‫أن تعيش ا‪B‬قامة‪،‬‬

‫‪ · 4‬تعليق واحد‬

‫مشاركة‬ ‫تعليق‬ ‫إعجاب‬

‫‪ 3‬سنة‬ ‫‪Abdelhaq BOLGOT‬‬

‫بعد الطعن بالنقض في قرار استنافي مماثل‬
‫‪،‬اصدرت محكمة النقض قرار بتاريخ ‪ 12‬شتنبر‬
‫‪ 2019‬في ا‪M‬لف عدد ‪ 3624/1/9/2017‬تحث عدد‬
‫‪ 639/9‬قرارا قضى بالنقض و ا‪B‬حالة معل‪ U‬بكون‬
‫السنديك يتصرف كوكيل عن مجلس ا‪p‬تحاد و ‪p‬‬
‫يمكن مقاضاته عن ديون هدا ا‪p‬خير ‪.‬و الحكم عليه‬
‫باداء ديونه‪.‬‬
‫‪ 1‬من مرات ا‪B‬عجاب‬ ‫رد‬ ‫إعجاب‬

‫لعرض أو إضافة تعليق‪ ،‬برجاء تسجيل الدخول‬

‫ا‪M‬زيد من ا‪M‬قا‪p‬ت من هذا ا‪M‬ؤلف‬

‫‪PROCEDURE A‬‬ ‫‪Les formalités de la‬‬

‫‪VRE AVANT LE‬‬ ‫‪lettre de licenciement‬‬
‫‪NCIEMENT‬‬
‫‪DU‬يناير‪2017 ،‬‬
‫‪25‬‬ ‫‪ 4‬فبراير‪2017 ،‬‬
‫‪SALARIE‬‬

‫نبذة عني‬ ‫© ‪2022‬‬

‫اتفاقية ا‪D‬ستخدم‬ ‫إمكانية الوصول‬

‫سياسة ملفات تعريف ا‪J‬رتباط‬ ‫سياسة الخصوصية‬

‫سياسة الع‪R‬مة التجارية‬ ‫سياسة حقوق النشر‬

‫إرشادات ا‪D‬جتمع‬ ‫إعدادات إدارة الضيوف‬

‫اللغة‬