THẢO LUẬN ĐẤT ĐAI PHẦN 2

NHẬN ĐỊNH
1. Giá đất tính tiền sử dụng đất trong mọi trường hợp là giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi
có đất.
- Nhận định: Sai
- CSPL: điểm a khoản 2, khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013
- Giá đất tính tiền sử dụng đất tùy trường hợp mà căn cứ vào giá đất cụ thể hoặc bảng giá đất.
- Ví dụ: Giá đất tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân:
+) Đối với phần diện tích trong hạn mức: dùng bảng giá đất làm căn cứ (khoản a Điều 2 Luật Đất
đai 2013)
+) Đối với phần diện tích vượt hạn mức: dùng giá đất cụ thể làm căn cứ (khoản a Điều 4 Luật Đất
đai 2013)

2. Giá đất trong bảng giá đất không được vượt quá mức giá tối đa của cùng loại đất trong
khung giá đất.
- Nhận định: Sai
- CSPL: khoản 3 Điều 11 NĐ 44/2014/NĐ-CP
- Giá đất trong bảng giá đất có thể cao hơn mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
UBND cấp tỉnh là chủ thể quyết định mức giá đất cao hơn tối thiểu trong khung giá đất: Đối với loại
đất có sinh lợi cao (mặt bằng kinh doanh) thì không quá 30% so với mức giá đất tối đa của cùng loại
đất trong khung giá đất. Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính
phường không quá 50% so với mức giá đất tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

3. Người sử dụng đất không được thay đổi hình thức sử dụng đất.
- Nhận định: Sai.
- Người sử dụng đất có thể thay đổi hình thức sử dụng đất, tuy nhiên phải được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đồng ý theo các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 1 Điều 57 Luật
đất đai 2013

4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất.
- Nhận định: Sai
- Căn cứ khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013, điểm c khoản 1 Điều 2 NĐ 45/2014 ⇾Doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
trong trường hợp nhằm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
5. Chỉ UBND các cấp mới có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
 - Nhận định: Sai
- Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013 ⇾Chỉ UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh có thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này. Còn
UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền trong việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích của xã, phường, thị trấn chứ không có thẩm quyền giao đất.

6. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất trồng cây lâu năm, khi chuyển mục đích sử dụng đất
sang đất thương mại thì phải sử dụng đất dưới hình thức thuê.
- Nhận định: Sai.
- CSPL: khoản 30 Điều 2 NĐ 01/2017 ⇾Đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp, hộ gia đình
được Nhà nước giao đất không phải đất thuê. Căn cứ theo khoản 30 Điều 2 NĐ 01/2017 khi hộ gia
đình chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại thì được sử dụng theo hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất, không phải dưới hình thức thuê.

7. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nhận định: Sai.
- CSPL: Điểm b khoản 1 Điều 99 LĐĐ 2013.
- Không phải tất cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất sẽ được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ áp dụng
đối với người được nhà nước cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành (1/7/2014). Tức là
nếu như Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2014 thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

8. NSDĐ muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất làm mặt bằng để kinh doanh
nhà hàng quán ăn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
- Nhận định: Sai
- CSPL: khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT
- Vì căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 thì đất làm mặt bằng để kinh doanh
nhà hàng quán ăn thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nên không cần phải xin phép cơ
quan nhà nước có thầm quyền nhưng phải đăng ký biến động.

9. Các chủ thể sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh đều phải sử
dụng đất dưới hình thức thuê.
- Nhận định: Sai
- CSPL: khoản 2, 3 Điều 55 Luật đất đai 2013
- Vì không phải các chủ thể sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh đều
phải sử dụng đất dưới hình thức thuê mà còn được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
10. Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất của NSDĐ vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận đối
với quyền sử dụng đất đã thuê lại.
- Nhận định: Đúng
- CSPL: Điều 174, 175 LĐĐ 2013.
- Vì: Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất đã
thuê lại khi:
+) Thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+) Thuê lại đất để thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội theo quy định của pháp luật về
đầu tư.
+) Thuê lại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+) Thuê lại đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về quốc
phòng, an ninh.

11. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đều phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
- Nhận định: Sai
- CSPL: Điều 118 Luật Đất đai 2013
- Vì những trường hợp NN giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất:
+) Giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để
thực hiện dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.
+) Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.
+) Giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh.
+) Giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng.
+) Giao đất, cho thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước.

12. Đất nông nghiệp chỉ được sử dụng có thời hạn.

- Nhận định sai
- CSPL: Điều 125 luật Đất đai 2013.
- Đất nông nghiệp vẫn có thể sử dụng ổn định lâu dài nếu rơi vào trường hợp đất nông nghiệp do
cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131.

13. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo loại đất sau
khi chuyển mục đích sử dụng đất.
 - Nhận định: Sai
- CSPL: điểm b khoản 1, khoản 3 Điều 127 luật Đất đai 2013.
-Như vậy trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định
lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời
hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được
sử dụng đất ổn định lâu dài

14. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp sẽ được tự động gia hạn thời gian sử dụng
đất nếu như vẫn còn nhu cầu sử dụng đất.
- Nhận định: Đúng
- CSPL: khoản 1 Điều 126 luật Đất đai, khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà
nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp
tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai
mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

BÀI TẬP
Bài tập: Các hành vi sau đây, hành vi nào phù hợp, không phù hợp với quy định của pháp
luật. Giải thích tại sao?
a. UBND huyện A quyết định cho công ty B thuê 5.000 m2 đất nông nghiệp để sử dụng vào
mục đích kinh doanh phi nông nghiệp;
- Hành vi trên là không phù hợp với quy định của pháp luật.
- CSPL: điểm a khoản 1 Điều 59; điểm a khoản 1 Điều 64; khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2013.
- Giải thích:
+) Về thẩm quyền: cho công ty B thuê 5.000 m 2 đất nông nghiệp, theo điểm a Điều 59 Luật Đất
đai 2013 thì thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức là của UBND cấp tỉnh.
+) Về mục đích sử dụng đất: Công ty B thuê 5.000 m 2 đất nông nghiệp nhưng lại để sử dụng vào
mục đích kinh doanh phi nông nghiệp.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2013, Công ty B chỉ được thuê đất nông nghiệp
để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì mới được Nhà
nước xem xét cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ⇾ đã sai mục đích sử dụng.
Do đó, áp dụng điểm a khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì 5.000 m 2 đất nông nghiệp Công ty
B thuê có thể bị thu hồi. Nếu Công ty B muốn sử dụng 5.000 m 2 đất nông nghiệp này vào mục đích
kinh doanh phi nông nghiệp thì Công ty B phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo
quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 và điểm a khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013.
b. UBND cấp tỉnh B uỷ quyền cho Ban Quản lý Cụm Công nghiệp cho công ty H (20% vốn
đầu tư nước ngoài) thuê đất để thực hiện dự án lắp ráp ô tô.
 - Hành vi trên là không phù hợp với quy định của pháp luật.
- CSPL: khoản 7 Điều 5; khoản 27 Điều 3; điểm d khoản 1 Điều 59; khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai
2013.
- Giải thích:
+) Căn cứ khoản 7 Điều 5 và khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì công ty H (20% vốn đầu tư
nước ngoài) được xem là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+) Theo điểm d khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
+) Theo khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định “Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này không được ủy quyền”
⇾Do đó, hành vi ủy quyền của UBND cấp tỉnh cho Ban Quản lý Cụm Công nghiệp đã vi phạm
pháp luật.

c. Ông A chuyển nhượng 5 hecta đất trồng cây hằng năm tại Tiền Giang cho ông D hiện là
giảng viên đại học Luật TP HCM;
- Tùy
- CSPL: điểm a khoản 1 Điều 10; khoản 1, khoản 2 Điều 188; Điều 191 Luật Đất đai 2013; điểm a
khoản 1 Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Giải thích: Theo điểm a khoản 1 Điều 10 “Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;”
‣ Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 191 LĐĐ 2013: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản
xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.” ->
Ông A không được chuyển nhượng 5 hecta trồng cây hằng năm tại Tiền Giang cho ông D hiện là
giảng viên đại học Luật TP.HCM nếu như đất trồng cây hằng năm là đất trồng lúa, do ông D không
trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
⇒Hành vi của ông A là không phù hợp với quy định của pháp luật
‣ Trường hợp 2: Nếu ông A chuyển nhượng 5 hecta đất trồng cây hằng năm khác tại Tiền Giang
cho ông D hiện là giảng viên đại học Luật TP.HCM thì không thuộc các trường hợp bị cấm tại Điều
191 Luật Đất đai 2013.
Nếu bên chuyển nhượng (ông A) thỏa mãn các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 và đồng
thời bên nhận chuyển nhượng (ông D) không thuộc trường trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng
quy định tại Điều 191.
Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển nhượng 5 hecta đất
trồng cây hàng năm tại Tiền Giang (đồng bằng sông Cửu Long) là nằm trong hạn mức chuyển
nhượng.
⇒Hành vi của ông A là phù hợp với quy định của pháp luật.
d. Ông D góp vốn bằng quyền sử dụng 1000m2 đất thương mại, dịch vụ của mình với công ty
B là tổ chức kinh tế trong nước để xây dựng nhà hàng, khách sạn.
- Hành vi của ông D phù hợp với quy định của pháp luật
- Giải thích: Theo điểm h, khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013 thì cá nhân “có quyền góp vốn bằng
quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp
tác sản xuất kinh doanh”. Như vậy ông D là cá nhân có quyền góp vốn quyền sử dụng đất của mình
cho công ty B là tổ chức kinh tế trong nước để xây dựng nhà hàng , khách sạn.

e. Ông A hiện là giảng viên đại học sống tại TP HCM nhận chuyển nhượng 2 hecta đất trồng
lúa tại Long An.
- Hành vi ông A không phù hợp với quy định của pháp luật.
- Giải thích: Giảng viên đại học thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên và không là cá
nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp theo khoản 2, Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. Do đó
căn cứ vào khoản 3 Điều 191 LĐĐ 2013 cá nhân ông A không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

f. Bà E (có gốc Việt Nam) nhận thừa kế 500m2 đất ở tại Bình Châu, Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Hành vi của bà E có thể phù hợp hoặc không phù hợp quy định pháp luật tuỳ vào từng trường
hợp cụ thể.
- Giải thích: Trường hợp bà E định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền QSDĐ
ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật ĐĐ 2013 thì được nhận thừa kế QSDĐ.
Nếu không thuộc đối tượng này thì bà E người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được hưởng giá
trị của phần thừa kế đó ( điểm đ khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013).

g. Hộ gia đình bà A cho DN B (DN có vốn đầu tư nước ngoài tại VN) thuê 100m2 đất có nhà ở
gắn liền với đất để làm văn phòng làm việc.
- Đất ở → Giao có thu tiền (Điều 55.1) → cho DN B thuê (Điều 179.1d) → phù hợp

h. UBND huyện T ban hành quyết định thu hồi 2 hecta đất nông nghiệp của ông A và không
bồi thường về đất với lý do đất này được giao không thu tiền sử dụng đất.
- Thẩm quyền (Điều 66)
- Bồi thường (Điều 75.1, Điều 77.1a)
i. UBND huyện A ban hành quyết định thu hồi 3 hecta đất nông nghiệp của hộ gia đình ông X
và không bồi thường về đất cho hộ gia đình ông X với lý do: đất không có GCN và cũng không
có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nguồn gốc đất này do hộ gia đình ông X khai hoang từ năm
1980 và sử dụng ổn định đến nay.
- Sử dụng ổn định + điều kiện → Cấp giấy CN (Điều 101) → Được bồi thường (Điều 74.1, Điều
75.1, Điều 77.2)