APARTMAN VE SİTELERDE SİGORTA İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR?

Sigorta; genel anlamda önceden ödenen pirim karşılığında, bir kimsenin yada bir şeyin çeşitli
risklere karşı ilerde karşılaşabileceği zararı gidermek için, bu işle uğraşan bir kuruluşla
yapılan bağlantı sözleşmesidir. Burada riskler ortak bir havuzda birleştirilir ve risk
oluştuğunda zarar havuzdan karşılanır. Aslında bu sistemde herkes birbirinin zararını öder,
böylece kimse tek seferde büyük meblağlar ödemek zorunda kalmaz.
Apartman ve sitelerde 3 çeşit sigorta söz konusudur. Bunlar;
1. Ortak alan sigortası
2. Konut sigortası
3. DASK ( Zorunlu Deprem Sigortası)
Bu her üç sigorta da konutlarımızı başta deprem olmak üzere çok sayıda riske ( deprem,
yangın, makina tesisat arızası, cam kırılması, hırsızlık, sel su baskını, terör olayları, vb )
karşı korumaktadır. Hepsinin kapsadığı riskler farklıdır, ancak kapsam arttıkça maliyet de
artmaktadır. Bunlardan DASK zorunlu diğerleri ise isteğe bağlıdır. Bu 3 sigortaya sahip olan
kat maliki en fazla korumaya sahip olur, ama unutulmamalıdır ki bunun bir bedeli vardır.
KMK ya göre anagayrimenkulün ( ortak alanların ) sigorta ettirilmesi zorunluluğu yoktur.
Yöneticinin genel yönetim işlerinin görülmesi ile ilgili görevlerini belirten KMK:35/c
maddesi “Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi” şeklindedir. Burada anagayrimenkulün
sigorta ettirilmesi hususunun kat maliklerince yerine getirilmesi gereken zorunlu bir şart
olarak değerlendirildiği söylenebilir.
Ancak MD:21 ” Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden
sigorta edilmesi, kat malikleri kurulunca KARARLAŞTIRILABİLİR.” demek suretiyle bu
mükellefiyet bir mecburiyet değil kat maliklerinin isteğine bırakılmış bir husus olarak
görülmüştür. Sigorta pirimlerine katılma borcu anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine kat
malikleri kurulu karar vermişse söz konusu olur. Kat malikleri kurulunun çoğunlukla alacağı
karar ile ve belirleyeceği değer üzerinden sigorta ettirilmesi halinde, sigorta giderlerine
bütün kat malikleri, (karara olumsuz oy veren kat malikleri de dahil) arsa payları oranında
katılmak zorundadır. İki madde birlikte değerlendirildiğinde şu sonuca varılır; kat malikleri
kurulu anagayrimenkulü sigorta ettirme kararı alırsa yönetici anagayrimenkulü sigorta
ettirmek zorundadır, kat malikleri sigorta giderlerine arsa payı oranında katılmakla
yükümlüdür.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla (ortak alan sigortası) giderilmeyecek olan
zararlarını karşılamak üzere kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına
sigorta ettirebilirler (konut sigortası), bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün
sigorta bedelindeki (ortak alan) payları saklı kalmak üzere yalnız kendilerine ait olur.
Bağımsız bölüm malikinin kendi bağımsız bölümünü sigorta ettirmiş olması onun
anagayrimenkulün sigorta bedeline (ortak alan) esas pirim borcuna ait sorumluluğunu
ortadan kaldırmaz.
KMK 21 nci Maddenin son fıkrası ” Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır”
demektedir. Bir istisna olarak 1999 yılında yürürlüğe giren Zorunlu Deprem Sigortasına ait
kararname ile DASK bağımsız bölümler için zorunlu hale getirilmiştir. DASK sadece
deprem sonrası oluşacak zararları karşılar. ORTAK ALANLAR İÇİN DASK ZORUNLU
DEĞİLDİR. Böylece 1999 yılı ve sonrasında yaşanacak depremler ve tabii afetler ile
oluşacak büyük maddi kayıplar için kaynak yaratılmak istenmiştir. İskan izninden veya
içinde yaşanmaya başlanmasından itibaren bir ay içinde zorunlu deprem sigortası yaptırılır.
DASK evinizi korur ama eşyaları teminat altına almaz. Bir başka özelliği de teminatı üst
limit ile sınırlıdır. 2019 yılı için bölge ve metre kare ne olursa olsun pirim üst sınırı 219 ₺,
alınabilecek en fazla sigorta tutarı da 215.000 ₺ dir. DASK sayfasından alınan bazı bilgiler
aşağıdadır.
Hasar meydana gelmesi halinde anagayrimenkulün tamamı harap olursa sigorta bedeli arsa
payı oranında paylaştırılacaktır. Hasar yalnız bir yada birkaç bağımsız bölüm veya
eklentisinin yada ortak yerlerden bir kısmının hasara uğraması halinde ise alınacak sigorta
bedeli, hasara uğrayan yerlerin onarımına yine arsa payı oranında harcanacaktır.
Sigorta ettirilen anagayrimenkulün ortak alan sigorta primleri, anagayrimenkulün tamamına
ait olup KMK:MD:20 gereğince ortak giderdir.
Sonuç olarak KMK; anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi zorunluluğunu getirmemiş, ancak
kat malikleri kurulu karar alırsa, kat malikleri kurulunun belirleyeceği değer üzerinden
sigorta ettirileceği esasını kabul etmiştir. Bu durumda sigorta bedeline tüm kat malikleri arsa
payı oranında katılmakla yükümlü kılınmıştır.
Sigorta bedelinin kat malikleri kurulunca belirleneceğinin belirtilmesine rağmen bu bedelin
sigorta şirketleri tarafından belirlenmesi olağan bir prosedür olarak kabul edilmelidir.
Toplu yapılarda tüm toplu yapı kapsamındaki yapıların sigorta ettirilmesi bakımından toplu
yapı kat malikleri kurulunun (temsilciler kurulu öngörülmüşse temsilciler kurulunun), buna
karşılık blok yapıların sigorta ettirilmesinde blok kat malikleri kurulunun, ortak yer ve
tesislerin sigorta ettirilmesinde ise bu yerlerin kendilerine özgülendiği bağımsız bölüm kat
malikleri kurulunun kararı gerekecektir.