‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫الدكتور فاصلة عبد اللطيف‬

‫كلية الحقوق و العلوم السياسية‬
‫جامعة وهران‬
‫والدكتور مزيان محمد أمين‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية جامعة‬
‫عبدالحميد بن باديس مستغانم‬

‫مق ـ ــدم ـ ـ ـ ــة‬

‫أقر املشرع الجزائري أحكام التسجيل في قوانين عامة كالقانون املدني و القانون‬
‫التجاري وفصل أحكامه بشكل دقيق في قانون خاص به و هو قانون التسجيل ‪ ،‬الذي‬
‫فرض رسم على جميع املعامالت سواء كانت متعلقة باملنقوالت أو العقارات ‪ ،‬بما في‬
‫ذلك العقود العرفية التي تكتسب تاريخا ثابتا منذ تسجيلها من خالل األمر رقم ‪– 76‬‬
‫‪ 105‬املؤرخ في ‪ 1976/ 12/ 09‬املتضمن قانون التسجيل باإلضافة الى قوانين املالية و‬
‫التكميلية التي تأتي بتعديالت مهمة في كل سنة ‪ ،‬ذلك ألن التسجيل يرتبط بسياسة‬
‫الدولة في املجال العقاري ‪.‬‬
‫اال أنه و بالرغم من الطابع االجباري لعملية التسجيل لم يرد بشأنها املشرع تعريفا‬
‫جامعا مانعا و قد عرفها الفقه بأنها عملية ادارية يقوم بها موظف عام مؤهل قانونا‬
‫تابع لهيئة عمومية مختصة طبقا لإلجراءات مختلفة ‪ ،‬ليتم بواسطتها حفظ أثرالعملية‬
‫القانونية مقابل ضريبة تسمى رسم التسجيل تدفع بصفة اجبارية و نهائية و سابقة عن‬
‫اتمام اجراء التسجيل ‪.‬‬

‫‪355‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫و لقد أصدرت وزارة املالية – املديرية العامة للضرائب – الدليل الجبائي للتسجيل‬
‫سنة ‪ 2010‬عرفت فيه التسجيل على أنه « شكلية منجزة» يقوم بها موظف عمومي‬
‫ن ‪1‬‬
‫مكلف بالتسجيل حسب كيفيات متعددة يحددها القانو ‪.‬‬
‫كما توضح املادة الثامنة من قانون التسجيل بأن رسوم التسجيل قد تكون ثابتة أو‬
‫نسبية أو تصاعدية ‪ ،‬و هذا تبعا لطبيعة العقود و التحويالت الخاضعة لها‬
‫و يقصد بالرسوم الثابتة تلك التي تكون فيها املبالغ ثابتة بالنسبة لكل العقود أما‬
‫الرسم التصاعدي فله خاصية الضريبة على رأسمال بحيث ترتفع بارتفاع القيم ‪،‬‬
‫وباملقابل فان الرسوم النسبية يعبر عنها بالسعر املعلن باإلضافة الى جميع التكاليف‬
‫برأسمال ‪.‬‬
‫و يندرج عقد بيع العقار في اطار العقود التي اشترط املشرع افراغها في قالب رسمي‬
‫يقت�ضي مروره بمرحلة التسجيل حتى يكون قابال لشهره بهدف انتقال امللكية العقارية ‪.‬‬
‫و من هنا يمكن طرح االشكالية التالية ‪:‬‬
‫كيف ضبط املشرع الجزائري النطاق القانوني لعملية تسجيل عقد بيع العقار ؟‬
‫و تقت�ضي االجابة عن هذه االشكالية البحث في مسألتين مهمتين ‪:‬‬
‫أولهما ‪ :‬النظام القانوني لتسجيل عقد بيع العقار‬
‫ثانيهما ‪ :‬الرقابة على تسجيل عقد بيع العقارو طرق حل النزاع الجبائي‬

‫املبحث األول ‪ :‬النظام القانوني لتسجيل عقد بيع العقار ‪:‬‬

‫يعتبر تسجيل عقد البيع العقاري لدى مصلحة الضرائب مسألة قانونية جوهرية‬
‫تهدف الى ضمان استقرار امللكية العقارية و دعم الثقة في املعامالت املتعلقة بها و ملئ‬
‫خزينة الدولة لدى حرص املشرع الجزائري على تنظيم عملية التسجيل على الصعيد‬
‫املوضوعي و االجرائي علما بأن التسجيل يختلط مفهومه عن غيره من املفاهيم ‪.‬‬

‫‪ 1‬ـ وزارة املالية ‪ ،‬الدليل الجبائي للتسجيل ‪ ،‬سنة ‪ ، 2010‬ص ‪03‬‬

‫‪356‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫املطلب األول ‪ :‬تمييزالتسجيل باألنظمة املقاربة له ‪:‬‬

‫تسجيل العقارات هو اجراء يتم من طرف مفتش التسجيل ‪ ،‬حيث يقوم بهذا‬
‫االجراء على جميع التصرفات التي أخضعها القانون إلجراء التسجيل أوالتي أراد أصحابها‬
‫اعطائها تاريخا ثابتا سواء كانت أمواال منقولة أو عقارية ‪ ،‬علما بأن جميع العقود التي‬
‫يحررها املوثق واجبة التسجيل بقوة القانون ما عدا ما استثني بنص خاص ‪.‬‬
‫و سوف نقوم بتمييز التسجيل عن غيره من املفاهيم املشابهة له ‪ ،‬نظرا لوجود‬
‫عالقة و تداخل بينه و بين بعض املفاهيم‬
‫الفرع األول ‪ :‬تمييزالتسجيل عن الشهرالعقاري ‪:‬‬
‫الشهرالعقاري سوآءا كان عيني أو شخ�صي هو أحد اجراءات نقل امللكية و الحقوق‬
‫العينية العقارية و ذلك طبقا ملا نصت عليه املادة ‪ 793‬من القانون املدني الجزائري ألن‬
‫بالشهرتنتقل امللكية العقارية ‪.‬‬
‫ويختلف التسجيل عن الشهرالعقاري ‪ ،‬كون التسجيل يتم لدى مصلحة التسجيل‬
‫( الضرائب) أما الشهر العقاري فيتم في املحافظة العقارية و املكلف بعملية التسجيل‬
‫هو مفتش التسجيل أما املكلف بعملية االشهارالعقاري هو املحافظ العقاري ‪.‬‬
‫و التسجيل ال يعطي الصفة الرسمية للعقود العرفية بل دوره يقتصر فقط على‬
‫إعطاء تاريخ ثابت للتصرف كما أنه ال يعتبراشهارا للحق ‪.‬‬
‫و عملية التسجيل نظمها قانون التسجيل الصادر بموجب األمر رقم ‪105 – 76‬‬
‫املؤرخ في ‪ 1976/ 12/ 09‬أما عملية الشهرالعقاري نظمها األمررقم ‪ 74 – 75‬املؤرخ في‬
‫ي‪2‬‬
‫‪ 1975/ 11/ 12‬املتضمن اعداد مسح األرا�ضي العام و تأسيس السجل العقار‬
‫و أخيرا فالتسجيل يولد حق شخ�صي أما الشهرفيولد حق عيني و به تنتقل امللكية‬
‫اال أن هناك أوجه تداخل بين كل من التسجيل و الشهر العقاري حيث أن في كل‬
‫منهما تدفع رسوم لصالح الدولة و هذه األخيرة على نوعين ‪:‬‬
‫‪ 2‬ـ األستاذ خلفوني مجيد – نظام الشهر العقاري في الجزائر ديوان املطبوعات األشغال التربوية ‪،‬‬
‫الجزائرن سنة ‪ 2003‬ص ‪30‬‬
‫‪357‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫رسم التسجيل‪ :‬تطبيقا لنص املادة األولى من قانون التسجيل تقبض رسوم‬
‫التسجيل لصالح الدولة و يتم ذلك عند القيام بتسجيل التصرفات القانونية لدى‬
‫مصلحة التسجيل و الطابع ‪.‬‬
‫رسم االشهارالعقاري ‪ :‬هو رسم يقبض لصالح الدولة بمناسبة القيام بإجراءات‬
‫‪3‬‬
‫شهرالتصرفات في املحافظة العقارية تطبيقا لنص املادة ‪ 353/14‬من قانون التسجيل‬
‫و هذا ما يدفعني الى التعرض ملجال تطبيق رسم االشهارالعقاري و نسبة هذا الرسم‬
‫أوال ـ مجال تطبيق رسم االشهارالعقاري ‪:‬‬
‫يقبض بمناسبة القيام بإجراء االشهار في املحافظة العقارية ‪ ،‬رسم يدعى رسم‬
‫االشهارالعقاري الذي يمس العقود و القرارات القضائية املتضمنة نقل أو تكوين ملكية‬
‫عقارية ‪.‬‬
‫ثانيا ـ نسبة رسم االشهارالعقاري ‪:‬‬
‫‪ % 1 -‬تحسب على قيمة العقار املصرح به ‪ ،‬و نفس ال�شيء يقال بالنسبة لألحكام‬
‫القضائية الناقلة للملكية العقارية مشاعة أو غيرمشاعة ‪ ،‬و كذا الوعد ببيع عقار‪.‬‬
‫‪ -‬رسم ثابت قدره ‪ 1000‬دج بالنسبة لشهادات نقل امللكية عن طريق الوفاة‬
‫‪ -‬رسوم ثابتة بالنسبة لإلجراء األول في السجل العقاري و املتعلق بالعقارات‬
‫املمسوحة و الذي يشكل اما ترقيما مؤقتا أو ترقيما نهائيا‬
‫‪ -‬رسوم ثابتة بالنسبة لعقود امللكية املتضمنة تأسيس اجراء ملعاينة حق امللكية‬
‫العقارية و تسليم سندات امللكية عن طريق التحقيق العقاري‬
‫‪ -‬رسم ثابت قدره ‪1000‬دج لتسليم شهادة الترقيم العقاري املؤقت للحصول على‬
‫الدفترالعقاري‬
‫‪ 3‬ـ رسوم االشهاررغم أنه يكلف املحافظ العقاري و رؤساء مكاتب املحافظة بتحصيلها اال أنه نظمها‬
‫قانون التسجيل و هذه الرسوم محدثة بموجب املادة ‪ 55‬من قانون املالية لسنة ‪ 1980‬و تسري على‬
‫رسوم االشهار نفس أحكام رسوم التسجيل فيما يتعلق بتقادم الحقوق بالنسبة للتسجيل طبقا‬
‫لنص املادة ‪ 353/15‬من قانون التسجيل‬
‫‪358‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫هذه الرسوم الثابتة تختلف باختالف ما اذا كان العقارمبني أو غيرمبني‪ ،‬فيه ملكية‬
‫مشتركة من عدمه ‪ ،‬فالحية أو حضرية ‪ ، 4‬كما انها تسدد من قبل املستفيد من حق‬
‫النشرأو من قبل مقدم الطلب و تحصل مسبقا من قبل املحافظ العقاري ‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬تمييزالتسجيل عن القيد ‪:‬‬
‫القيد هو اجراء قانوني يدون على هامش البطاقة العقارية بحيث يتم قيد‬
‫التصرفات القانونية لدى ادارة الشهرالعقاري أي املحافظة العقارية ‪ ،‬و يكون بالنسبة‬
‫للحقوق العينية التبيعة كالرهن الرسمي و الرهن الحيازي العقاري أو حق التخصيص‬
‫و حق االمتياز‪ ،‬الغرض منه اخطار الغير بوجود تصرف قانوني أما التسجيل يتم في‬
‫مصلحة التسجيل و يقوم به مفتش التسجيل‪.‬‬
‫هذا و تجب االشارة الى أن املشرع الجزائري في بعض القوانين أخطأ باستعمال‬
‫عبارة شهر بدال من كلمة قيد و العبارة األصح هي قيد و مثاله قيد الوعد بالبيع و ليس‬
‫شهرالوعد بالبيع ‪ ،‬و قيد عقد االيجارالذي تزيد مدته عن ‪ 12‬سنة بدال من شهرالعقد‬
‫و عبر عن الشهر بالتسجيل كما هو الحال في املادة ‪ 807‬مدني فاستعمل عبارة تسجيل‬
‫عقد البيع بدال من شهرعقد البيع ‪.‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬تمييزالتسجيل عن الرسم ‪:‬‬
‫هو اقتطاع يؤدي لخدمة معينة دون أن يكون هناك حتما تكافؤ بين قيمة الرسم‬
‫و التكلفة الحقيقية للخدمة املنجزة‪ ، 5‬أما الفرق املوجود بين التسجيل و الرسم‬
‫فالتسجيل اجراء يقوم به مفتش التسجيل ومقابل ذلك يقوم باقتطاع حقوق التسجيل‬
‫في شكل رسوم ‪ ،‬أما رسم نسبي أو رسم ثابت حسب طبيعة التصرف ‪ ،‬و عليه فحقوق‬
‫‪6.‬‬
‫التسجيل تستوفى في شكل رسوم‬

‫‪ 4‬ـ أنظرالدليل الجبائي للتسجيل ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ص ‪77 - 76‬‬

‫‪ 5‬ـ األستاذ محمد عباس محرزي – االقتصاديات الجبائية و الضرائب – دارهومة ‪ ،‬الجزائرن سنة‬
‫‪ ، 2003‬ص ‪72‬‬
‫‪ 6‬ـ دورة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬االطارالقانوني و التنظيمي لتسجيل في التشريع الجزائري ‪ ،‬ص ‪25‬‬
‫‪359‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫الفرع الرابع ‪ :‬تمييزالتسجيل عن الضريبة ‪:‬‬

‫الضريبة هي مبلغ من املال تفرضه الدولة و تحصله بصورة جبرية و نهائية و دون‬
‫مقابل في سبيل تغطية النفقات العمومية أو في سبيل تدخل الدولة فقط ‪ ، 7‬سوآءا‬
‫كانت ضريبة مباشرة أو ضرائب غيرمباشرة ‪.‬‬
‫أما الفرق بين التسجيل و الضريبة فمفتش التسجيل مقابل اجراء التسجيل‬
‫‪8‬‬
‫يقبض حقوق ‪ ،‬فهذه الحقوق تشكل ضريبة تفرض بصفة جبرية و نهائية‬
‫علما أن حقوق التسجيل هي ضريبة غير مباشرة ألنها ال تمس املداخيل و الثروات‬
‫بل يتم تسديدها بطريقة غيرمباشرة من طرف الشخص الذي يود استعمال الخدمات‬
‫‪9.‬‬
‫الخاضعة للضريبة ألن العالقة ليس مباشرة بين املكلف بالضريبة و االدارة الضريبية‬
‫املطلب الثاني ‪ :‬أهمية تسجيل العقارات ‪:‬‬
‫يلعب التسجيل خاصة تسجيل العقارات أهمية مزدوجة األولى تتمثل في األهمية‬
‫الجبائية و الثانية األهمية القانونية ‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬األهمية الجبائية لتسجيل العقارات ‪:‬‬
‫يتم التسجيل مقابل اقتطاع غير مباشرة يؤديها الشخص الذي يود استعمال‬
‫الخدمات الخاضعة للضريبة فتدفع بمناسبة واقعة أو تصرف قانوني فتأتي هذه‬
‫الضريبة باهداف مالية و اقتصادية و اجتماعية ‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬الهدف املالي لتسجيل العقارات ‪:‬‬
‫الهدف األسا�سي لتسجيل العقارات هو هدف مالي تسعى من خالله الدولة ملئ‬
‫الخزينة العمومية و اعطائها وظيفة مالية بشكل مطلق ‪ ،‬و هذا ما يساهم في تحقيق‬
‫‪ 7‬ـ الدكتور حسن عواضة – املالية العامة ‪ ،‬دراسة مقارنة ‪ ،‬املوازنة النفقات و الواردات العمومية‬
‫دارالنهضة ‪ ،‬بيروت الطبعة الرابعة سنة ‪، 1978‬ص ‪398‬‬
‫‪ 8‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪26‬‬
‫‪ 9‬ـ األستاذ اسماعيل شامة – النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري « دار هومة ‪ ،‬سنة ‪2002‬‬
‫ص ‪156‬‬
‫‪360‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫ايرادات الدولة حتى تستطيع هذه األخيرة مواجهة نفقاتها املحدودة من أجل تسيير‬
‫‪10.‬‬
‫املرافق العامة‬
‫و يظهر الهدف املالي جليا من خالل التعديالت املتكررة التي تطرأ على قانون‬
‫التسجيل الصادر بموجب األمر ‪ 105 – 76‬املؤرخ في ‪ 1976/ 12/ 09‬بحيث يعدل و‬
‫يتمم مرتين في السنة بموجب قانوني املالية األول و التكميلي ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬الهدف االقتصادي لتسجيل العقارات ‪:‬‬
‫يعاني االقتصاد الجزائري بشكل كبير من ندرة في مصادر راس املال ‪ ،‬الذي يعتبر‬
‫صلب التنمية االقتصادية و قوامها ‪ ،‬و عليه يعد التسجيل أحد أهم هذه املصادرحيث‬
‫يهدف من ورائه اقتطاع حقوق تشكل ضريبة غير مباشرة ‪ ، 11‬هذه األخيرة تلعب دورا‬
‫اقتصاديا مهما فهي تسعى الى تحقيق التوازن واالستقراراالقتصاديين عن طريق تشجيع‬
‫االدخارو تحفيزاالستثمارلهذا استوجب في تقديرها وضبطها مراعاة البنية االقتصادية‬
‫للبالد ‪ ، 12‬كما أن اقتطاع الحقوق يشجع االستثمارو كذا يعمل على توسيع االعفاءات‬
‫‪13‬‬
‫الجبائية و االمتيازات املمنوحة للدولة و الجماعات املحلية ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬الهدف االجتماعي لتسجيل العقارات ‪:‬‬
‫النظام الجبائي جزء من السياسة العامة للدولة فهو يرتكز على مبدأ العدالة و‬
‫يسعى الى تحقيقها باستخدام حقوق التسجيل من أجل املساهمة في توسيع الدخل‬
‫الوطني لفائدة الفئة الفقيرة محدودة الدخل و على سبيل املثال تعفى من رسوم‬
‫التسجيل الواليات و املؤسسات العمومية التابعة للواليات و البلديات و املؤسسات‬
‫العمومية االستشفائية و املكاتب الخيرية و مؤسسة الحماية االجتماعية لرجال البحر‬
‫علما ان األموال التي آلت الي الدولة عن طريق الهبة او االرث وكذا اقتطاع حقوق‬
‫‪ 10‬ـ األستاذ محمد عباس محرزي ‪ ،‬اقتصاديات الجباية و الضرائب – املرجع السابق‬
‫‪ 11‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪29‬‬
‫‪ 12‬ـ راجع في ذلك كساح لعور و عبد العزيز و وافي مراد – العقارات و جبايتها في الجزائر ‪ ،‬مذكرة نهاية‬
‫الدراسة لنيل شهادة الدراسات العليا في املالية‪ ،‬املدرسة الوطنية للضرائب ‪ ،‬سنة ‪ ، 1994‬ص ‪122‬‬
‫‪ 13‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪30‬‬
‫‪361‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫التسجيل تعتبر أداة من األدوات التي تلجأ اليها الدولة لتحقيق الرفاهية العامة في‬
‫‪14.‬‬
‫امليادين االجتماعية و االقتصادية‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬األهمية القانونية لتسجيل العقارات ‪:‬‬
‫يضاف الى الدور الجبائي الذي يلعبه تسجيل العقارات و هو دور أسا�سي ‪ ،‬أهمية‬
‫أخرى قانونية حيث يعتبر التسجيل مرحلة من مراحل انتقال امللكية العقارية فبعد‬
‫تحريرالعقد لدى املوثق وتسجيله لدى مصالح الضرائب ‪ ،‬وهذا ما يولد حق شخ�صي‪.‬‬
‫يجب اجراء التسجيل بالنسبة للتصرفات التي أخضعها القانون سواء تعلق األمر‬
‫بشهادة الحيازة أوحق الشفعة وايداع األحكام القضائية الناقلة للملكية أوعقد االيجار‬
‫كما أن للتسجيل العقارات أهمية بالنسبة للعقود العرفية املنصبة على التصرفات‬
‫العقارية حيث تعرف على تاريخ العقد و مدى صحة ثبوته التي يصبح لها تاريخ ثابت ‪ ،‬و‬
‫تظهراألهمية القانونية فيما يلي ‪:‬‬
‫أوال ‪ -‬بيع العقارات ‪ :‬تعتبر العقارات عنصر أساسيا في الذمة املالية تتعلق‬
‫خصوصا بامللكية املبنية و غير املبنية و يخضع بيع العقارات إلجراءات قانونية تتمثل‬
‫في تحريرالعقد بطريقة رسمية لدى املوثق و الزامية الدفع الثمن على مرأى و بين ايدي‬
‫املوثق طبقا للمادة ‪ 324‬مكرر واملحدد ب ‪ 5/ 1‬من سعراملصرح به طبقا للمادة ‪ 256‬من‬
‫قانون التسجيل ثم اجراء مزدوج ‪ :‬يتم التسجيل لدى مفتشية التسجيل ‪ ،‬و شهرالعقد‬
‫لدى محافظة الرهن العقاري ‪ ،‬هذا االجراء يسمح بتحصيل رسم يسمى برسم االشهار‬
‫العقاري بنسبة ‪(% 1‬املادة ‪ 2/ 353‬من قانون التسجيل)‬
‫ثانيا ـ مجال التطبيق الرسم العقاري ‪ :‬ال تخضع لرسم التسجيل فقط‬
‫التحويالت بعوض أواالنتفاع بالعقارات ولكن ايضا كل عقد حتى وبدون اضفائه لشكل‬
‫البيع بشرط أن يتم تحويل امللكية بعوض ‪ ،‬كعقود تبادل العقارات ‪ ،‬وهبة العقار ‪ ،‬و‬
‫املقايضة و ‪...‬‬

‫‪ 14‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪31‬‬

‫‪362‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫املطلب الثالث ‪ :‬القيود القانونية الواردة على عملية التسجيل ‪:‬‬

‫لقد اتبع املشرع الجزائري شرط خضوع عقد بيع العقار الجراء التسجيل بجملة‬
‫من القواعد و األحكام املنظمة لعملية التسجيل تتلخص فيما يلي ‪:‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬الشخص املؤهل بالتسجيل ‪:‬‬
‫منح القانون صالحية املبادرة بتسجيل عقد بيع العقار للموثق باعتباره الشخص‬
‫املؤهل قانونا بتحريره و ألزمه املشرع بضرورة دفع حقوق التسجيل لدى قابض‬
‫الضرائب تجسيدا لحق الدولة في اقتطاع الرسوم املستحقة للخزينة العمومية و هذا‬
‫ما أكدته أحكام نص املادة ‪ 10‬من القانون ‪ 02 – 06‬املؤرخ في ‪ 2006/ 02/ 20‬املتضمن‬
‫‪15‬‬
‫مهنة التوثيق ‪.‬‬
‫هذا و تجب التفرقة في هذا الصدد بين قيد االختصاص و االختصاص املكاني‬
‫الذي ال يلتزم به املوثق ألنه يمكن أن يبرم العقود على املستوى الوطني بدون أي تقييد‬
‫باالختصاص املوجود فيه مكتبه و اذا كان املوثق هو املكلف القانوني بمباشرة اجراء‬
‫التسجيل ‪ ،‬فان املنتفع من العقد هو املكلف الحقيقي بدفع املبلغ املستحق من أمواله‬
‫الخاصة باعتباره املستفيد فعليا من تمام التصرف القانوني لدى فهو معرض لعقوبات‬
‫‪16‬‬
‫جبائية في حالة التملص من هذا االلتزام ‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬القيد الزماني ‪:‬‬
‫يقصد به اآلجال القانونية الواجب مراعاتها من قبل املكلف القانوني بتسجيل‬
‫العقد و لقد رهن املشرع صحة ايداع العقد املراد تسجيله بضرورة احترام املواعيد التي‬
‫حددها قانون التسجيل‪ ،‬واألصل في العقود أن تسجل في غضون شهرمن تاريخ تحريرها‬
‫أما االستثناءات فتختلف باختالف طبيعة العقد و موضوعه من جهة ‪ ،‬و حسب نوع‬
‫‪ 15‬ـ تنص املادة ‪ 10‬من قانون التوثيق على ما يلي ‪ « :‬يتولى املوثق حفظ العقود التي يحررها أو‬
‫يتسلمها لاليداع و يسهرعلى تنفيد االجراءات املنصوص عليها قانونا والسيما تسجيل ‪....‬و فضال عن‬
‫ذلك يتعين عليه فتح حساب خاص لدى الخزينة ليودع فيه املبالغ التي يحوزها‬
‫‪ 16‬ـ قان كريم ‪ ،‬نقل امللكية في عقد بيع العقارفي القانون الجزائري ‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة املاجستير‬
‫في قانون األعمال املقارن ‪ ،‬جامعة وهران ‪ ، 2012‬ص ‪75‬‬
‫‪363‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫الرسم الخاضع له من جهة أخرى ‪ ،‬و ذلك لكون املشرع قد فرق بين العقود الخاضعة‬
‫لرسم ثابت و هو ذلك الحق الذي ال بتغيير بالنسبة الى جميع العمليات من نفس النوع‬
‫‪ ،‬و تشمل هذه الحالة كل العقود التي لم يحدد قانون التسجيل تعريفها بمقت�ضى نص‬
‫املادة ‪ 208‬من قانون التسجيل ‪ ، 17‬و الواجب تسجيلها خالل شهرين كاملين من تاريخ‬
‫تحريرها ‪.‬‬
‫كما يجب تسجيل العقود الخاضعة لرسم نسبي و املتعلقة بالتصرفات املنصوص‬
‫عليها بمقت�ضى نص املادة ‪ 4‬من قانون التسجيل ‪ ، 18‬و التي يندرج في اطارها نقل امللكية‬
‫العقارية عن طريق عقد البيع الذي يسجل خالل مهلة شهر واحد ابتداءا من تاريخ‬
‫‪20‬‬
‫التحرير ‪ ، 19‬وفقا لنص املادة ‪ 58‬من قانون التسجيل‪.‬‬
‫‪ 17‬ـ تنص املادة ‪ 208‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ « :‬تخضع للرسم الثابت املقدر ب‪500‬دج كل‬
‫العقود التي لم تحدد تعرفتها بأي مادة من هذا القانون ‪ ،‬و التي ال يمكن أ يترتب عنها تحصيل على‬
‫رسم نسبي أو رسم تدريجي‬
‫‪ 18‬ـ تنص املادة ‪ 4‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ :‬يؤسس الرسم النسبي أو الرسم التصاعدي‬
‫بالنسبة لنقل امللكية أو حق االنتفاع أو التمتع باألموال املنقولة أو العقارية سواء بين األحياء أم عن‬
‫طريق الوفاة و كذلك بالنسبة للعقود املشار اليها في املادة ‪ 221‬أدناه و العقود املثبتة اما لحصة في‬
‫شركة أو قسمة أموال منقولة أو عقارية ‪.‬‬
‫و ان معدالت الرسم النسبي و الرسم التصاعدي محددة بموجب املواد من ‪ 216‬الى ‪ 264‬من هذا‬
‫القانون و يفرض هذان الرسمان على القيم‬
‫‪ 19‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬االطارالقانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري دار‬
‫الهومة للطباعة و النشرو التوزيع ‪ ،‬طبعة ‪ ، 2008‬ص ‪77 ، 76‬‬
‫‪ 20‬ـ تنص املادة ‪ 58‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ « :‬يجب أن تسجل عقود املوثقين في أجل شهر‬
‫ابتداءا من تاريخها باستثناء الحالة املنصوص عليها في املادة ‪ 64‬أدناه‬
‫و تسجل على الخصوص في األجل املنصوص عليه في املقطع أعاله العقود التالية ‪:‬‬
‫ـ العقود التي تتناول نقل امللكية أو حق االنتفاع لألموال العقارية و املحالت التجارية و الزبائن أو‬
‫التنازل عن ايجارأو عن االستفادة بوعد بااليجاريتضمن الكل أو البعض من العقار‬
‫ـ العقود التي تتضمن نقل حق التمتع باألموال العقارية و املحالت التجارية‬
‫ـ العقود التي تتناول تكوين شركة و مد أجلها و دمجها أو حلها و زيادة أو استهالك أو تخفيض رأسمالها‬
‫و كذلك التنازالت عن األسهم و الحصص في الشركة‬
‫ـ العقود التي تتناول قسمة و مبادلة األموال العقارية بأي صفة كانت‬
‫‪364‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫الفرع الثالث ‪ :‬القيد املكاني ‪:‬‬

‫يلزم املوثقون باحترام االختصاص االقليمي ملكاتب التسجيل املحدد بموجب‬
‫قانون التسجيل‪ ،‬اذا يجب أن يقوموا بتسجيل عقودهم في مكتب التسجيل التابع‬
‫للدائرة التي يقع في اطار اختصاصها مكتب املوثق ‪ ،‬و يمكن عند االقتضاء أن يتسع‬
‫نطاق اختصاصهم على مستوى الوالية التي يقع فيها العقار محل التسجيل ‪ ، 21‬و يمكن‬
‫حصر هذه العقود فيما يلي ‪:‬العقود التوثيقية و القضائية و االدارية ‪ ،‬أما العقود غير‬
‫القضائية فيكون مكان التسجيل اما مفتشية مقرمقامتهم (املهنية ) أو بمفتشية املكان‬
‫أين أعدت العقود ‪ ،‬عكس عقود الهبة فان مفتشية التسجيل يكون بمكان وجود العقار‬
‫املقدم هي املؤهلة لتلقي التصريحات الهبات‪.‬‬
‫و يجب أن تسجل هذه العقود لدى مفتشية التسجيل الواقعة ضمن اختصاص‬
‫الدائرة وعند انعدامها في الوالية أين يمارسون وظائفهم ونفس ال�شيء بالنسبة لعرائض‬
‫‪22‬‬
‫املحضرالقضائي‪.‬‬
‫و تدفع الرسوم الناتجة عن العقود املوجهة للتسجيل قبل اتمام االجراءات ‪:‬‬
‫‪ 1‬ـ من طرف املوثقين فيما يخص العقود التي تم ابرامها أمامهم‪ ،‬بما فيها البيع‬
‫باملزاد العلني‪.‬‬
‫‪ 2‬ـ من طرف املحضرين القضائيين فيما يخص تحريراملحاضرو العرائض ‪ ،‬و البيع‬
‫باملزاد العلني ‪.‬‬
‫‪ 3‬ـ من طرف كتاب الضبط فيما يخص العقود واألحكام التي تمت أوقدمت لكتابات‬
‫الضبط‪.‬‬
‫‪ 4‬ـ من طرف كتاب االدارات املركزية و املحلية فيما يخص عقود هذه االدارات التي‬
‫تخضع الجراء التسجيل‪.‬‬
‫‪ 21‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ن االطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري ‪،‬‬
‫املرجع السابق ن ص ‪79، 78‬‬
‫‪ 22‬ـ الدليل الجبائي للتسجيل ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪37‬‬
‫‪365‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫الفرع الرابع ‪ :‬عقوبات عدم التسجيل أو التأخيرفي التسجيل ‪:‬‬

‫سأتعرض في هذا الفرع الى مسألتين أولهما تتعلق بآجال التسجيل و ثانيهما تتعلق‬
‫بالثمن‬
‫أوال ‪ :‬آجال التسجيل ‪ :‬يتعلق آجال التسجيل اما بحالة عدم التسجيل أو التأخير‬
‫فيه و اما بالتصريح الخاطئ‪.‬‬
‫أ ـ عدم التسجيل أو التأخيرفي التسجيل ‪:‬‬
‫يتعين على املوثقين ‪ ،‬و املحضرين ‪ ،‬و محافظي البيع باملزايدة الذين لم يسجلوا‬
‫عقودهم في اآلجال املقررة أن يدفعوا غرامة يحدد مبلغها عن كل مخالفة كما يأتي ‪:‬‬
‫‪ % 10 -‬اذا كان التأخيرفي التسجيل يتراوح ما بين يوم واحد (‪ )01‬و ثالثين (‪ )30‬يوما‬
‫‪ % 3 -‬عن كل شهرأو جزء من شهرالتأخيراذا كان االيداع قد تم بعد اليوم األخيرو‬
‫ذلك دون أن تتعدى مجموع االلتزام املالي و الغرامة الجبائية املشار اليها سابقا مستوى‬
‫‪23 % 25‬‬
‫ب ـ التصريح الخاطئ‬
‫تدفع غرامة تساوي ضعف املبلغ االضافي للرسوم املستحقة من دون أن تقل هذه‬
‫الغرامة عن ‪5000‬دج عن كل تصريح خاطئ ‪ ،‬و كل شخص شريك في املناورات من أجل‬
‫التملص من دفع الضريبة يدفع غرامة تساوي ضعف الحقوق و الرسوم املتملص منها‬
‫من دون أن تقل هذه الغرامة عن ‪10.000‬دج‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬الثــمن ‪ :‬عند شراء العقارقد يصرحا طرفي العقد بثمن صوري و قد يقوما‬
‫بإخفاء الثمن‪.‬‬
‫أ ـ عدم كفاية الثمن ‪:‬‬
‫في حالة النقصان في الثمن أو في تقديره فانه يضاف الى مبلغ الحقوق املتملص منها‬
‫النسب التالية ‪:‬‬
‫‪ 23‬ـ الدليل الجبائي للتسجيل ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ص ‪65 - 64‬‬
‫‪366‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫‪ % 10 -‬اذا كان مبلغ الحقوق املتملص منها يساوي ‪50.000‬دج أو يقل عنه‬
‫‪ % 15 -‬اذا كان مبلغ الحقوق املتملص منها أكثر من ‪50.000‬دج و يقل أو يساوي‬
‫‪200.000‬دج‬
‫‪ % 25 -‬اذا كان مبلغ الحقوق املتملص منها أكثرمن ‪200.000‬دج‬
‫في حالة تحريرسند التحصيل فان العقوبة تقدرب ‪% 25‬‬
‫ب ـ اخفاء الثمن ‪:‬‬
‫يعتبراخفاء الثمن غش و يتمثل في انقاص الثمن املعبرعنه بالنسبة للمبالغ املتفق‬
‫عليها في العقود و التصريحات املقدمة لالجراء ‪ ،‬ويعاقب القانون عليه بغرامة تساوي‬
‫‪24‬‬
‫ضعف الحقوق والرسوم املتملص منها من دون أن تقل هذه الغرامة عن ‪10.000‬دج‬
‫الفرع الخامس ‪ :‬قيد النسب القانونية ‪:‬‬
‫أخضع املشرع الجزائري العقود القابلة للتسجيل لرسم جبائي تختلف نسبة‬
‫تقديره بحسب الطبيعة القانونية لكل عقد ‪ ،‬و قد تطلب دفع نسبة ‪ % 5‬بالنسبة لنقل‬
‫امللكية العقارية بحيث‬
‫يفرض اقتطاع هذه القيمة من ثمن البيع طبقا ألحكام املادة ‪ 252‬من قانون‬
‫‪25‬‬
‫التسجيل‪.‬‬

‫‪ 24‬ـ الدليل الجبائي للتسجيل ‪ ،‬ص ص ‪68 – 67‬‬

‫‪ 25‬ـ تنص املادة ‪ 252‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ :‬تخضع لرسم قدره ‪ % 5‬مع مراعاة األحكام‬
‫الواردة في املادتين ‪ 255‬و ‪ 258‬أدناه املزايدات و البيوع و اعادة البيوع و التنازالت و اعادة التنازالت و‬
‫السحوب التي تمارس بعد انقضاء اآلجال املتفق عليها بموجب عقود البيع مع حق االسترداد البيوع‬
‫وفاء لاللتزام و جميع العقود األخرى املدنية و االدارية و القضائية التي تنقل امللكية أو حق االنتفاع‬
‫بأمالك عقارية بمقابل مالي‬
‫تخضع العمليات املنجزة تطبيقا للمادة‪ 2‬من املرسوم رقم ‪ 344 – 83‬املؤرخ في ‪ 21‬مايو سنة ‪1983‬‬
‫‪ ،‬و املعدل لبعض أحكام املرسوم ‪ 15 – 64‬املؤرخ في ‪ 20‬ينايرسنة ‪ 1964‬و املتعلق بحرية املعامالت‬
‫لرخصة الوالي املسبقة بعد األخذ بالرأي التقديري للمصلحة املختصة في االدارة املالية‬
‫‪367‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫و يقدرالرسم بنسبة ‪ % 3‬اذا كان العقارمحل عقد البيع موجود في بلد أجنبي و هذا‬
‫‪26‬‬
‫وفقا ملقت�ضى املادة ‪ 255‬من قانون التسجيل‪.‬‬
‫املقايضة عرفتها أحكام املادة ‪ 413‬من القانون املدني و ما يهمنا في هذا الصدد‬
‫تبادل عقار بعقار و يقدر الرسم ب ‪ % 2،5‬محصل على قيمة حصة واحدة عندما تكون‬
‫الحصص املتبادلة متساوية (املادة ‪ 266‬من قانون التسجيل)‬
‫و اذا تعلق األمربوعد بالبيع فمتى كان العقد مشتمال على جميع البيانات الضرورية‬
‫خاصة منها الشكلية فانه يقوم مقام العقد و يخضع لرسم نسبي ‪ 27‬بمقت�ضى نص‬
‫املادة ‪ 252‬من قانون التسجيل‪.‬‬
‫و اذا كانت القاعدة هي حرص املشرع على فرض الضريبة الجبائية على عملية‬
‫التسجيل ‪،‬فانه قد اورد بشأنها استثناء يعفي بمقتضاه بعض األشخاص أو العمليات‬
‫الواردة على العقارات من دفع رسوم التسجيل و هو ما يعبر عنه بنقل امللكية العقارية‬
‫مجانا ‪ ،‬و التي يمكن تعريفها بالتحويالت التي ال تتضمن اي تقديم ملقابل من طرف‬
‫املستفيدين منها و التي نذكرمنها ‪:‬‬
‫‪ - 1‬تعفي الدولة و الجماعات املحلية من رسوم التسجيل فيما يخص العقود‬
‫‪28.‬‬
‫املتعلقة بشراء العقارات و ذلك حسب املواد ‪ 271‬و ‪ 272‬من قانون التسجيل‬
‫‪ 26‬ـ تنص املادة ‪ 255‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ « :‬تخضع لرسم قدره ‪ % 3‬من قانون التسجيل‬
‫العقود التي تنقل امللكية عقارات توجد في بلدان أجنبية أو حق االنتفاع أو حق التمتع بها‬
‫‪ 27‬ـ تنص املادة ‪ 230‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ « :‬تخضع لحق قدره ‪ ، % 3‬الحصص و‬
‫األنصبة الشائعة ألموال عقارية مكتسبة عن طريق بيع العقارالشائع باملزاد‬
‫يحدد هذا الحق بمعدل ‪ % 1،5‬اذا من حصل الشراء من أحد املشتركين في الشيوع»‬
‫‪ 28‬ـ تنص املادة ‪ 271‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪« :‬تعفي الدولة من جميع الرسوم التسجيل‬
‫فيما يخص العقود املتعلقة بمبادلة و شراء األموال من كل نوع و كذلك املتعلقة بأقتسام هذه‬
‫األموال مع الخواص‬
‫ـ تنص املادة ‪ 272‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ « :‬تعفى من رسوم نقل امللكية التي هي على‬
‫عاتق املشتري ‪ ،‬االكتسابات التي تتم بالترا�ضي لقاء عوض من قبل الواليات أو البلديات أو نفقات‬
‫البلديات و املؤسسات العمومية للوالية أو البلدية عندما تكون مخصصة للتعليم العام أو االسعاف‬
‫أو الحفاظ على الصحة االجتماعية و كذلك لشغال التعمير و البناء و تطبق هذه األحكام عندما‬
‫‪368‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫‪ - 2‬تعفى من رسم عملية اقتناء العقارات من أجل احداث نشاط صناعي جديد ذو‬
‫‪29‬‬
‫طابع أولي مقرر في املخطط الوطني للتنمية‪.‬‬
‫‪ - 3‬كل ما تقتنيه الشركات التعاونية و الجمعيات الثقافية و الجمعيات املعترف‬
‫بمنفعتها العمومية من عقارات الزمة لسيرمصالحها أو خدمتها االجتماعية‪.‬‬
‫‪ - 4‬بيع العقارات في حالة الشيوع و التي تعذرت قسمتها بين الشركاء بحيث تخضع‬
‫األنصبة الشائعة لألمالك العقارية املكتسبة عن طريق بيع العقار الشائع لرسوم‬
‫محددة‪.‬‬
‫‪ - 5‬الهبة بين األصول و الفروع حسب قانون املالية لسنة ‪. 2014‬‬
‫و كان على املشرع الجزائري التدخل بسن تحفيزات املالية في القوانين باعفاء‬
‫الضريبة العقارية بالنسبة للعقارات الذكية و العقارات الخضراء النها صديقة البيئة ‪.‬‬
‫علما أن الهبات بين األبناء تخضع لرسم بنسبة ‪ % 5‬بدون تطبيق التخفيضات و‬
‫كان ‪ % 3‬بالنسبة لألصول و الفروع و األزواج قبل صدور قانون املالية لسنة ‪. 2014‬‬
‫ـ بيع العقار الشائع ‪ :‬يخضع البيع املشاع مثله مثل البيع املشاع في املزاد العلني‬
‫للمبيعات العقارية العادية لرسم التسجيل املنصوص عليها بالنسبة للمبيعات العقارية‬
‫املشاعة من أحد املشتركين في الشيوع فان الرسم يخفض ‪ ،‬وذلك وفقا لنص املادة ‪230‬‬
‫من قانون التسجيل و التي تق�ضي بأنه ‪:‬‬
‫« تخضع لحق قدره ‪ ، % 3‬الحصص و األنصبة الشائعة ألموال عقارية مكتسبة‬
‫عن طريق بيع العقار الشائع باملزاد ‪،‬و يخفض هذا الرسم الى النصف في حالة الشراء‬
‫‪30‬‬
‫من طرف أحد املشتركين في الشيوع‬

‫تصدرالسلطات املختصة بموجب قرارتنظيمي طبقا للقوانين و التنظيمات السارية املفعول ‪ ،‬حالة‬
‫االستعجال للمنفعة العمومية لهذه االكتسابات من دون أن يكون هنالك لزوم للقيام باجراءات‬
‫التحقيق‬
‫‪ 29‬ـ األمر ريم ‪ 105 – 76‬املؤرخ في ‪ 9‬ديسمبر سنة ‪ ، 1976‬املتضمن قانون التسجيل ‪ ،‬املواد ‪، 252‬‬
‫‪ 272 ، 256‬مكرر ‪3‬‬
‫‪ 30‬ـ الدليل الجبائي للتسجيل ‪ ،‬املرجع السابق ص ‪21‬‬
‫‪369‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫ـ التنازل عن الحقوق املتوالية ‪ ( :‬نقل امللكية عن طريق الوفاة)‬

‫التنازل عن الحقوق املتوالية هو البيع من طرف وارث الى آخر أو الغير لحقوقه في‬
‫التركة املفتوحة ‪ ،‬و يخضع حسب القواعد املنصوص عليها في بيع األمالك املتعلقة بهذا‬
‫الجزء الى ما يلي ‪:‬‬
‫يطبق رسم نقل امللكية عن طريق الوفاة على كل التحويالت التي تنجر عن وفاة‬
‫الشخص تاركا وراءه ممتلكات و تخضع لرسم كل ممتلكات املكونة إلرث املتوفي و التي‬
‫تنتقل للورثة بعد وفاته و ما يهمنا انتقال العقارات الى الورثة و التي يحسب فيه الرسم‬
‫بالقيمة التقديرية املقدمة من طرف الورثة و تخضع لرقابة الحقة ‪ ،‬و يتم تحصيل حق‬
‫نقل امللكية بسبب الوفاة بمعدل ‪ % 5‬حسب كل حصة صافية عائدة الى كل ذي حق‬
‫‪ ،‬غيرأنه تخفض الى ‪ % 3‬بالنسبة لألصول و الفروع و األزواج‪.‬‬
‫و تطبق كذلك نسبة ‪ % 3‬اذا تعلق االرث بأصول عقارية ملؤسسة عندما يلتزم‬
‫الورثة بمواصلة االستغالل‪.‬‬
‫و يعفى الورثة من األصول و الفروع و الزوج الباقي على قيد الحياة من دفع حقوق‬
‫نقل امللكية بسبب الوفاة على املسكن الفردي الذي كان يشغله الهالك و على ملحقاته‬
‫املباشرة أيضا‬
‫كما تعفى أيضا من رسم نقل امللكية عن طريق الوفاة التركات املتأتية من اإليداعات‬
‫لدى الصندوق الوطني للتوقير و االحتياط أو في حسابات توفير السكن و املستفيد منها‬
‫‪31‬‬
‫األصول و الفروع أو الزوج الباقي على قيد الحياة‪.‬‬

‫‪ 31‬ـ طالع في هذا الشأن أهم التعديالت التي أتى بها قانون املالية لسنة ‪ ، 2014‬مقال يلس شاوش ‪،‬‬
‫مجلس الدفاع ‪ ،‬ص ص ‪13 - 3‬‬
‫‪370‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫املبحث الثاني ‪ :‬الرقابة على تسجيل عقد بيع العقار و طرق حل النزاع‬
‫الجبائي‪:‬‬
‫من خصائص النظام الجبائي الجزائري أنه يقوم على اساس التصريح الحقيقي‬
‫و الجزافي و للتأكد من مصداقية التصريحات تباشر املصالح الجبائية عملية الرقابة و‬
‫التي تعتبر بمثابة نتيجة استداللية و طبيعية للنظام الجبائية التصريحي ‪ ،‬والسيما أن‬
‫‪32.‬‬
‫حسن النية مفترض في املكلفين بالضريبة‬
‫لدى تعد الرقابة الجبائية آلية ملكافحة التهرب و الغش الضريبي كونها تقوم على‬
‫عملية فحص السجالت على سبيل التأكد من صحة املعطيات املقدمة بهدف تحديد‬
‫االنحرافات و كشف األخطاء ‪ ،‬و اتخاد التدابيرالالزمة ملواجهتها ‪ ، 33‬و من تم ملئ الخزينة‬
‫العامة للدولة خاصة و أن مفتشية التسجيل و الطابع تخضع لوصاية املديرية العامة‬
‫للضرائب التابعة لوزارة املالية و التي تحتوي على نيابات مديريات منها مديرية العمليات‬
‫الجبائية التي تحوي بدورها أربعة مكاتب منها مكتب التسجيل و الطابع الذي يراقب‬
‫أعمال مفتشية التسجيل و الطابع من خالل مسك بطاقة األمالك العقارية و ملخصات‬
‫العقود الناقلة للملكية العقارية قصد دراستها و التحقق من تصفية الرسوم و احالتها‬
‫ملفتشية التسجيل الواقع بدائرة اختصاصها العقار باإلضافة ال عادة تقويم الثمن‬
‫‪34‬‬
‫املصرح به من قبل األطراف و التقاريراملنجزة بخصوص ذلك‪.‬‬

‫‪ 32‬ـ ولهي بوعالم ‪ ،‬نحو اطارمقترح لتفعيل آليات الرقابة الجبائية للحد من آثاراألزمة ‪ ،‬حالة الجزائر‬
‫– ملتقى دولي حول األزمة املالية و االقتصادية الدولية و الحوكمة العاملية ‪ ،‬أيام ‪ 20‬و ‪ 21‬أكتوبر‬
‫‪ ، 2009‬بجامعة فرحات عباس ن سطيف ن كلية العلوم االقتصادية و علوم التسيير ‪ ،‬ص ‪ 5‬و ‪6‬‬
‫‪ 33‬ـ قتال عبد العزيز ‪ ،‬أسلوب تفعيل الرقابة الجبائية في الحد من التهرب و الغش الضريبيين ‪ ،‬حالة‬
‫الجزائر من ‪ 2003‬الى ‪، 2008‬مذكرة لنيل شهادة املاجستير في علوم التسيير ‪ ،‬جامعة يحى فارس ‪،‬‬
‫املدية ‪ ، 2009 ،‬ص ‪38‬‬
‫‪ 34‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬االطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري ‪،‬‬
‫دارهومة ‪ ،‬ص ‪68 ، 67‬‬
‫‪371‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫و تتخذ الرقابة الجبائية عدة أشكال تندرج فيها الرقابة على عملية تسجيل عقد‬
‫بيع العقارفي اطارالرقابة على املعامالت العقارية ‪ 35‬و التي أوضحها فيما يلي ‪:‬‬
‫املطلب األول ‪ :‬االخالل بأحكام التسجيل ‪:‬‬
‫أن املشرع الجزائري قد حدد أصناف الضرائب و جعل من النظام الضريبي قائما‬
‫على أساس التصريح املستند الى حسن النية املفترض مع احتفاظ االدارة بحق الرقابة‬
‫على هذه التصريحات لكشف حاالت التملص من الواجبات الجبائية و فرض العقوبات‬
‫‪36‬‬
‫املقررة لها ‪ ،‬و هذا ما نصت عليه املادة ‪ 104‬من قانون االجراءات الجبائية‪.‬‬
‫و قد بين املشرع الجزائري في قانون الضرائب الطرق التدليسية للتملص من دفع‬
‫الضريبة التي عبرت عنها الفقرة األولى من املادة ‪ 119‬من قانون التسجيل ‪ 37‬باملناورات‬
‫التدليسية التي تعرقل تحصيل الرسم املفروض على عملية التسجيل و تدل على سوء‬
‫‪38.‬‬
‫نية املكلف‬
‫ويرتب اشتراط تسجيل التصرفات املنصبة على عقارفي مفتشية التسجيل والطابع‬
‫التزاما على املكلفين ‪ ،‬مما يعرضهم لجزاءات في حالة االخالل بهذا الواجب و ارتكاب غش‬
‫ضريبي و الذي تختلف بشأنه العقوبات املقررة على كل من املكلف القانوني و املكلف‬
‫‪39.‬‬
‫الحقيقي‬
‫‪ 35‬ـ برحماني محفوظ ‪ ،‬الضريبة العقارية في القانون الجزائري ‪ ،‬دراسة مقارنة ‪ ،‬دار الجامعة‬
‫الجديدة ‪ ، 2009 ،‬ص ‪150‬‬
‫‪ 36‬ـ تنص املادة ‪ 104‬من قانون االجراءات الجبائية على ما يلي « يتعرض كل شخص استعمل طرقا‬
‫تدليسية قصد التملص من واجباته الجبائية للعقوبات املنصوص عليها في األحكام املطبقة في مجال‬
‫املنازعات القمعية‬
‫‪ 37‬تنص املادة ‪ 119‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ :‬كل من خفض أو حاول تخفيض لكل أو البعض‬
‫من وعاء الضريبة أوتخفيتها أودفع الضرئبة أوالرسوم التي هوخاضع لها باستعماله مناورات الغش‬
‫تطبق عليه غرامة تتراوح بين ‪5000‬دج الى ‪20.000‬دج و الحبس من سنة الى خمسة سنوات و باحدى‬
‫هاتين العقوبتين‬
‫‪ 38‬ـ مجلة املحكمة العليا ‪ ،‬عدد خاص ‪ ،‬الغش الضريبي و التهرب الجمركي ‪ ،‬قسم الوثائق ‪2009 ،‬‬
‫ص ‪28 ، 24‬‬
‫‪ 39‬ـ قام كريم ‪ ،‬نقل امللكية في عقد بيع العقارفي القانون الجزائري ‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة املاجستيرفي‬
‫قانون األعمال املقارن ‪ ،‬جامعة وهران ‪ ، 2012 ،‬ص ‪96 :‬‬
‫‪372‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫الفرع األول ‪ :‬الجزاءات املترتبة على املكلف الحقيقي ‪:‬‬

‫على اعتبار أن املكلف الحقيقي هو ذلك الشخص الذي يدفع حقوق التسجيل‬
‫الى املوثق و ليس مباشرة الى قابض الضرائب استنادا للصبغة الرسمية التي تتمتع بها‬
‫التصرفات العقارية فقد أخضع املشرع األطراف املتعاقدة لعقوبات جبائية في حال‬
‫اتفاقهم على اخفاء جزء من ثمن البيع و اعتبر تصرفهم عديم األثر طبقا لنص املادة‬
‫‪40‬‬
‫‪ /113‬من قانون التسجيل‪.‬‬
‫كما أنه و بناءا على نص املادة ‪ 1/ 119‬من قانون التسجيل ‪ ،‬يتعرض لغرامة مالية‬
‫كل شخص قام بالتخفيض أو حاول التخفيض سواء كل أو بعض من وعاء الضريبة‬
‫او تصفيتها أو دفع الضرائب أو الرسوم ‪ ،‬التي هو خاضع لها و ذلك باستعمال مناورات‬
‫تدليسية عن طريق تصريحات كاذبة أو ناقصة و التي من شأنها أن تنقص من قيمة‬
‫‪41‬‬
‫الحقوق الواجبة الدفع و املقررة للتصرف املراد تسجيله‪.‬‬
‫لذلك يتعين على املوثق أن يلفت انتباه األطراف املتعاقدة الى عدم االتفاق خارج‬
‫مكتبه على اخفاء الثمن الحقيقي للبيع و ذلك من خالل تالوة نص املادة ‪ 113‬من قانون‬
‫التسجيل عليهم ألن ملفتشية التسجيل الحق في اثبات هذا االخفاء بكافة الوسائل‬
‫املشروعة املنصوص عليها في الفقرة ‪ 2‬من نفس املادة‪.‬‬
‫كما أن ملفتش التسجيل الصالحيات الواسعة التي تمكنه من تحصيل أموال‬
‫الدولة و ضحد كل ما من شأنه املساس بسريان هذه املهمة على الوجه املقرر لذلك ‪،‬‬
‫بحيث تتابع ادارة الضرائب هذه املخالفات أمام القضاء في شكل شكوى توجه الى الجهة‬
‫‪42.‬‬
‫القضائية الواقع في نطاقها مكان فرض الضريبة أو مكان الحجزأو مقراملؤسسة‬

‫‪ 40‬ـ تمص املادة ‪ 311‬من قانون النسجيل على ما يلي ‪ :‬و يعاقب املتملص بغرامة تساوي ضعف‬
‫الحقوق و الرسوم املتملص منها ‪ ،‬دون أن تقل قيمة الغرامة عن ‪000.01‬دج‬
‫‪ 41‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬االطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري ‪،‬‬
‫دارهومة ‪96‬‬
‫‪ 42‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬االطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري ‪،‬‬
‫املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪97‬‬
‫‪373‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫هذا و تجب االشارة الى أنه من حيث الوقائع فان عملية بيع عقار غالبا ما تتم‬
‫بثمن صوري أي ثمن لم يتقاضه البائع ‪ ،‬هذا الثمن يرتب آثار وخيمة المكانية الدولة‬
‫استعمال حق الشفعة و امكانية أخد األمالك استعماال لهذا الحق في حالة بيع امللكية‬
‫العقارية و من تم حلول محل املالك الجديد‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬اجراءات ممارسة حق الشفعة ‪:‬‬
‫يسمح قانون التسجيل بموجب املادة ‪ 101‬منه ‪ 43‬لإلدارة الجبائية و يمكنها من‬
‫القيام باجراءات اعادة تقييم األموال املصرح بقيمتها بشكل اقل من قيمتها الحقيقية‬
‫خاصة اذا بينت الخبرة أن هذا االجراء ال يكفي إلجبارالخاضعين للضريبة على التصريح‬
‫بالقيم الحقيقية للعمليات التي يقومون بها ‪ ،‬فيصرحون بقيمة اقل من القيمة‬
‫الحقيقية و هذا من أجل التهرب من الحقوق الواجبة ‪،‬و هذا ما دفع املشرع الجزائري‬
‫للتدخل لسن اجراء ثاني و املتمثل في حق الشفعة و بالرجوع الى مضمون نص املادة‬
‫‪ 118‬من قانون التسجيل نستخلص اجراءات أو كيفية ممارسة حق الشفعة‪.‬‬
‫حيث يتم تبليغ قرار استعمال حق الشفعة الى ذوي الحقوق اما بواسطة املحضر‬
‫القضائي أو برسالة مو�صى عليها مع اشعار باالستالم يوجهها مدير الضرائب للوالية‬
‫التي توجد بدائرة اختصاصها األموال العقارية املذكورة في نص املادة ‪ 118‬من قانون‬
‫التسجيل ‪.‬‬
‫هذا و تجب االشارة الى أن األشخاص الطبيعيين أو املعنويين كلهم خاضعين‬
‫لحق الشفعة على قدم املساواة ‪ ،‬فتحتفظ الدولة بحق الشفعة و تقوم بشراء األموال‬
‫العقارية أو املحالت التجارية على اساس الثمن املصرح به مع الزيادة في الثمن تقدر‬
‫بالعشر (‪ ، 44 )1/10‬و اآلجال القانونية التي تستعمل الدولة فيها حق الشفعة هي مدة‬
‫سنة ابتداءا من تاريخ شهر العقد ‪ ،‬و اذا تجاوزت هذه املدة ال يمكن استعمال هذا‬
‫‪43‬ـ ان تدابيراملادة ‪ 101‬من قانون التسجيل في مجال نقص القيم تم تدعيمها وهذا لتطبيق املرسوم‬
‫التنفيدي رقم ‪ 273- 93‬املؤرخ في ‪ 1993 – 11 – 10‬الذي يحدد القيم املعتمدة و املعمول بها أثناء‬
‫اعادة التقويم بصفة آلية للعقارات املبنية أو غيراملبنية‬
‫‪ 44‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ن املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪102‬‬
‫‪374‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫الحق و عليه يسقط حقها في الشفعة وفقا لنص املادة ‪ 118‬من قانون التسجيل و املادة‬
‫‪ 807‬من القانون املدني ‪.‬‬
‫و من الناحية العملية استعمال حق الشفعة يكون بصفة نسبية ‪ ،‬فمثال بوالية‬
‫البليدة استعملت مصلحة التسجيل حق الشفعة في قضية واحدة سنة ‪ 1984‬و لم يتم‬
‫‪45‬‬
‫الفصل فيها نهائيا الى يومنا هذا‪.‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬الجزاءات املترتبة على املكلف القانوني ‪:‬‬
‫يعتبرمكلفا قانونا كل شخص ألزمه القانون بتحصيل رسوم التسجيل من املكلفين‬
‫حقيقة بدفعها و تقديمها الى قابض الضرائب في اآلجال املحددة ‪ ،‬دون أن يتمتع بصفة‬
‫املوظف و دون أن يكون تابعا لسلطة ادارة الضرائب‪.‬‬
‫حيث سمي باملكلف القانوني كونه يمارس عمله بمقت�ضى نص قانوني و ليس‬
‫بموجب عقد يربطه باالدارة الجبائية ‪ ،‬و من ثمة يعتبر مكلفا قانونيا املوثق الذي تم‬
‫ابرام العقد بين يديه و دفع له األطراف رسوم التسجيل ‪ ،‬و الذي يقوم بدوره بأدائها‬
‫لدى صندوق قابض الضرائب املختص اقليميا ‪ ،‬و بالتالي يعتبر املوثق مسؤوال و تترتب‬
‫عليه عقوبات جبائية عند اخالله باحكام التسجيل‪.‬‬
‫كما أن املوثقين الذين لم يسجلوا عقودهم في اآلجال املحددة – شهرمن تاريخ ابرام‬
‫العقد‪ -‬قد يتعرضون لعقوبة تأديبية توقعها عليهم السلطة املختصة التي ينتمون اليها‬
‫دون املساس باحتمال تطبيق عقوبات أخرى منصوص عليها في القوانين و التنظيمات‬
‫املعمول بها ‪ ، 46‬و هذا ما نصت عليه املادة ‪ 93‬من قانون التسجيل‪.‬‬
‫هذا و تجدراالشارة الى أنه اذا وجد دليل مادي على تواطئ املوثق مع زبائنه في اخفاء‬
‫الثمن الحقيقي باستعمال مناورات تدليسية ‪ ،‬فانه باالضافة للعقوبات التأديبية يلزم‬
‫‪ 45‬ـ اذا تمسكت لجنة املصالحة بحق الشفعة ال يبقى للطاعن سوى الحق في اللجوء للغرفة االدارية‬
‫باملجلس القضائي على عكس حق الشفعة في القانون املدني فالقضاء العادي هواملختص باملنازعات‬
‫املتعلقة بها‬
‫‪ 46‬ـ قان كريم ‪ ،‬نقل امللكية في عقد بيع العقار في القانون الجزائري ‪ ،‬مذكرة ماجستير جامعة‬
‫وهران‪،‬سنة‪ ، 2012‬ص ‪98‬‬
‫‪375‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫بدفع غرامة تساوي أضعاف الحقوق و الرسوم املتملص منها ‪ ،‬على أال تقل هذه الغرامة‬
‫عن ‪10.000‬دج ‪ ، 47‬وفقا لنص املادة ‪ 113‬من قانون التسجيل في فقرتها الخامسة‪.‬‬
‫املطلب الثاني ‪ :‬سبل تسوية النزاعات مع مفتشية التسجيل ‪:‬‬
‫ان االدارة و املكلف بالضريبة ‪ ،‬هما الطرفان املعنيان بحقوق و واجبات التسجيل ‪،‬‬
‫التي تفرض على كل منهما و بالتالي ترتب آثارقانونية ‪ ،‬و ان املنازعات الضريبية في مجال‬
‫التسجيل و قانون االجراءات الجبائية يحكمها قانون الضرائب و التسجيل ‪ ،‬باالضافة‬
‫ألحكام قانون االجراءات املدنية و االدارية في الشق املتعلق باملنازعات االدارية و التي تتم‬
‫تسويتها مرورا بمرحلتين هما التسوية االدارية و التسوية القضائية‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬التسوية االدارية للنزاعات ‪:‬‬
‫ألزم املشرع األطراف املتضررة من املبلغ الضريبي املفروض عليها نتيجة تسجيل‬
‫عقد بيع العقار ‪ ،‬بضرورة اللجوء الى الطرق الودية لحل االشكال املطروح و ذلك من‬
‫خالل البحث عن التوصل الى تسوية النزاع املتعلق بالوعاء الضريبي و التي تكون على‬
‫مستوى مفتشية التسجيل اما باعادة التقويم فتكون أمام مكتب التحقيق و اعادة‬
‫التقويمات ‪.‬‬
‫أوال ـ املنازعات املتعلقة بالوعاء الضريبي ‪:‬‬
‫يقوم هذا النوع من املنازعات بمناسبة تحصيل حقوق التسجيل من قبل مفتشية‬
‫التسجيل و الطابع و ذلك اما في حالة وقوع املفتش في خطا أو تجاوز أو سوء تقدير‬
‫الحقوق ‪ ،‬تبلغ االدارة املكلف بالضريبة عن طريق اشعار بالدفع في حالة عدم دفع‬
‫الحقوق املستحقة التي تعتبر دين للخزينة ‪ ،‬و اذا امتنع املكلف بالضريبة عن الدفع‬
‫تباشراالدارة تبليغ سند التحصيل‪.‬‬
‫و لإلدارة القدرة على اثبات عدم كفاية الثمن املعبر عنه أو التقديرات املقدمة‬
‫من طرف املكلف بالضريبة و تسعى للحصول وديا على االعتراف بعدم الكفاية و دفع‬
‫‪ 47‬ـ دور آسيا و رمول خالد ‪ ،‬االطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري ن‬
‫املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪97‬‬
‫‪376‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫الحقوق ‪ ،‬اذن تسعى االدارة للقيام بتسوية ودية حول النقص املالحظ ‪ ،‬فقد تتوصل‬
‫الى اتفاق مع املكلف بالضريبة الذي يسدد ما عليه من حقوق ‪ ،‬لكن و في حالة عدم‬
‫التوصل الى اتفاق تبلغ االدارة سند التحصيل للمكلف بالضريبة و يلتزم املكلف باتباع‬
‫مجموعة من االجراءات الشكلية تحت طائلة رفض الدعوى شكال أمام القضاء االداري‬
‫مع التنويه الي صعوبة اجراءات رفع مثل هذه الدعاوى ‪ ،‬و قبل طرح النزاع علي القضاء‬
‫يتقدم املكلف بتظلمه أمام املدير الوالئي للضرائب و ذلك بموجب شكوى تهدف الى‬
‫تصحيح الخطأ املادي أو االستفادة من امتيازات قانونية منحها له املشرع ‪ ،‬و اما بإعادة‬
‫‪48.‬‬
‫النظرفي القاعدة الضريبية‬
‫و يجب أن ترفع هذه الشكوى قبل ‪ 31‬ديسمبرمن السنة التي تلي العام الذي أرسل‬
‫اليه الجدول الضريبي طبقا للمادة ‪ 72‬من قانون االجراءات الجبائية ‪.‬‬
‫و يقوم مفتش الضرائب بعملية التحقيق في الشكاوى املقدمة من حيث الشكل و‬
‫املضمون ‪ ،‬ثم يحيل امللف و وثائق التحري و التحقيق الى مدير الضرائب للوالية قصد‬
‫اصدارقرارنهائي اما بالرفض الكلي أو الجزئي أو القبول الكلي أو الجزئي ‪ ،‬و يقوم بعدها‬
‫بتبليغه الى موطن الوكيل أو عنوانه الحقيقي ‪ ،‬و ذلك في أجل أربعة(‪ )04‬أشهرمن تاريخ‬
‫تقديم الشكوى ‪ ،‬و في حالة عدم الرد خالل هذه املهلة يعتبرذلك رفضا ضمنيا‪.‬‬
‫كما أن للمشتكي أن يتبع سبيل آخرعلى وجه االختياربحيث يمكنه عند تلقي قرار‬
‫الرفض من املدير الوالئي للضرائب ‪ ،‬أو عند فوات املهلة القانونية دون رده ‪ ،‬أن يباشر‬
‫االجراءات أمام لجنة الطعن للدائرة خالل مهلة شهر من يوم استالم الرد بالرفض أو‬
‫من يوم انقضاء مهلة اربعة أشهر املمنوحة للمدير الوالئي للضرائب للرد على شكوى‬
‫املعني علما بأن قرارالدائرة قابل للطعن فيه من قبل ادارة الضرائب في غضون شهرين‬
‫من صدوره و هذا أمام املحكمة االدارية طبقا ألحكام املادة ‪ 19‬من قانون املالية لسنة‬
‫‪ 48‬ـ دور آسيا و رمول خالد ‪ ،‬االطار القانوني و التنظيمي لتسجيل العقارات في التشريع الجزائري ن‬
‫املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪105‬‬
‫‪377‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫‪ 2010‬املعدل للمادتين ‪ 80‬و ‪ 81‬من قانون االجراءات الجبائية ‪ ،‬كما له أن يلجأ الى‬
‫‪49‬‬
‫اللجنة املركزية للطعن ‪ ،‬و التي يتوجب عليها الرد خالل ‪ 20‬يوما‪.‬‬
‫و يتحدد اختصاص الفصل في الشكاوي بناءا على قيمة املبلغ املتنازع فيه بحيث‬
‫تختص االدارة املركزية في الشكاوى التي تتعدى قيمتها ‪ 50‬مليون دينارجزائري ‪ ،‬واالدارة‬
‫الجهوية اذا تجاوز املبلغ ‪ 5‬ماليين دينار جزائري في حين تختص املصالح الوالئية بباقي‬
‫الحاالت ‪ ،‬و هذا وفقا لنصوص املواد من ‪ 77‬الى ‪ 94‬من قانون االجراءات الجبائية‪.‬‬
‫علما بأن املشرع الجزائري فرض اجراء مسبق أال و هو التظلم االداري هذا االجراء‬
‫اجباري أقره قانون االجراءات الجبائية طبقا للمادة ‪ 73‬و طبقا للمادة ‪ 830‬من قانون‬
‫االجراءات املدنية و االدارية و بالتالي فتقديم الشكوى اجراء جوهري يحترم فيه محتوى‬
‫و مضمون هذه الشكوى ‪.‬‬

‫ثانيا ـ املنازعات املتعلقة بإعادة التقويم ‪:‬‬

‫بما أن تسجيل عقد بيع العقار خاضع قانونا لرسم ‪ ،‬كان من الضروري أن تتم‬
‫عملية مراقبة الثمن املصرح بها ‪ ،‬و ترجع هذه املهمة الى مكتب التحقيقات و مراقبة‬
‫التقويمات على مستوى نيابة مديرية املراقبة في غضون ‪ 4‬سنوات من تاريخ تسجيل‬
‫العقد باعتبارها مدة تقادم‪.‬‬
‫اذ يتم اتمام اجراءات اعادة التقويم من خالل استدعاء املالك األخير الذي يحوز‬
‫على األمالك العقارية ‪ ،‬و كذا االنتقال ملعاينة العقار قصد تقويمه مستندين في ذلك‬
‫على دراسة العوامل املتعلقة به ‪ ، 50‬كقدم البناية ‪ ،‬و موقعها ‪ ،‬هل هي مبنية من عدمه‬
‫و حالة العقاربصفة عامة ‪.‬‬

‫‪ 49‬ـ برحماني محفوظ ‪ ،‬الضريبة العقارية في القانون الجزائري ‪ ،‬دراسة مقارنة ‪ ،‬املرجع السابق ‪،‬‬
‫‪362‬‬
‫‪ 50‬ـ بوعوم يحياوي نصيرة ‪ ،‬الضرائب الوطنية والدولية ‪ ،‬دروس وتطبيقات ‪ ،‬الجزائر ‪ ،‬طبعة ‪2010‬‬
‫‪ ،‬ص ‪350‬‬
‫‪378‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫تقوم بعد ذلك اللجنة بتحريرنسخة تدوين تحمل امضاء رئيس مكتب التحقيقات‪،‬‬
‫يتم من خاللها تحديد القيمة الحقيقية للعقار و يتم ارسالها الى مديرية نيابة املراقبة‬
‫من أجل املصادقة على هذا التقرير ‪ ،‬مراعاة في ذلك التعليمة الوزارية التي تحدد فيها‬
‫قيمة العقارحسب املناطق ‪.‬‬
‫و بعد ذلك يتم تبليغ املكلف عن طريق اشعار بالقيمة الحقيقية للعقار و الحقوق‬
‫الواجبة الدفع فاذا قبل بهذا التقويم فانه يم�ضي على تعهد قانوني يعترف من خالله‬
‫باعادة التقويم ‪ ،‬و عليه يقوم املكلف بتسديد ما عليه من حقوق بعد تسلمه كشف‬
‫الدفع ‪ ،‬أما اذا لم يقبل ما جاء به هذا التقويم فليس له اال الطعن أمام لجنة املصلحة‬
‫‪ ، 51‬و هي هيئة ادارية مؤسسة بمديرية الضرائب على مستوى كل والية حددتها أحكام‬
‫املادة ‪ 102‬من قانون التسجيل مداوالتها تكون صحيحة اال بحضور خمسة أعضاء‬
‫برئاسة مدير الضرائب على مستوى الوالية ‪ ،‬اذ يتم الطعن أمامها عن طريق تحرير‬
‫املكلف بالضريبة شكوى يتم على اثرها تكليفه بالحضور عن طريق رسالة مو�صى عليها‬
‫مع اشعار باالستالم قبل عشرين (‪ )20‬على األقل من تاريخ الجلسة بحيث يقوم املعني‬
‫باإلدالء بكافة تصريحاته أوارسال دفوعه مكتوبة ‪ ،‬وله تقديم كل الوثائق الالزمة لطلب‬
‫أما تخفيض الضريبة و الغاءها ‪ ،52‬كما له أن يعين مستشارا في مجال الضريبة أو محام ‪.‬‬
‫و تقوم اللجنة باصدار رأيها طبقا ألحكام املادة ‪ 106‬من قانون التسجيل بزيادة‬
‫تتراوح ما بين ‪ % 10‬الى ‪ % 25‬من الحقوق املتملص منها القرار الذي يبلغ الى املعني‬
‫بواسطة رسالة مو�صى عليها مع االشعارباالستالم ‪ ،‬و تمنح له مهلة عشرة (‪ )10‬أيام من‬
‫تاريخ استالمه الرسالة لدفع ما عليه من حقوق و غرامات ‪ ،‬اذا قبل بها يسددها ‪ ،‬مع‬
‫امكانية طلب تخفيض في الغرامة يقدر ب ‪ % 25‬أما اذا رفض و انقضت مهلة العشرة‬
‫ايام يحرر سند تحصيل و يبلغ للمدين بزيادة في الغرامة ‪ ،‬فاذا استمر في الرفض تمنح‬
‫له مهلة أربعة (‪ )04‬أشهرللجوء الى املحكمة االدارية‪.‬‬

‫‪ 51‬ـ بوعوم يحياوي نصيرة ‪ ،‬الضرائب الوطنية و الدولية ‪ ،‬دروس و تطبيقات ‪ ،‬الجزائر ‪ ،‬طبعة‬
‫‪ ، 2010‬ص ‪351‬‬
‫‪ 52‬ـ دوة آسيا و رمول خالد ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ص ‪111 - 109‬‬
‫‪379‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫هذا و تجب االشارة الى أن قانون املالية لسنة ‪ 2012‬جنح جريمة التهرب الجبائي‬
‫في مادته ‪ 13‬التي عدلت من أحكام املادة ‪ 303‬من قانون الضرائب املباشرة و الرسوم‬
‫املماثلة و بالتالي يعاقب كل شخص تملص أو حاول التملص باستعمال طرق تدليسية‬
‫في اقرارالضريبة أو الرسوم الضريبية التي يخضع لها في دفع مبالغ هذه الضريبة بعقوبة‬
‫جنحيه‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬التسوية القضائية للنزاعات ‪:‬‬
‫يحق للمكلف بعد فشل محاوالت الصلح سواء ان تعلق األمر باملنازعة املتعلقة‬
‫أو اعادة تقويم أن يتقدم بتظلم أمام املحكمة االدارية املختصة اقليميا‬ ‫بالوعاء‬
‫كدرجة أولى للتقا�ضي ‪ ،‬وله حق االستئناف أمام مجلس الدولة كدرجة ثانية ‪ ،‬وال يجوز‬
‫له الطعن بالنقض ‪.‬‬
‫أوال ‪ :‬الطعن أمام املحكمة االدارية ‪:‬‬
‫تبدأ اجراءات الطعن أمام الجهات القضائية برفع الشاكي بواسطة محام عريضة‬
‫لدى كتابة ضبط املحكمة االدارية ‪ ،‬و بعد تبادل املذكرات والوثائق أمام كتابة الضبط‬
‫يرسل امللف الى رئيس املحكمة االدارية للفصل فيه شخصيا أوبواسطة أحد مستشاريه‪،‬‬
‫و قد ألزم املشرع هذا األخير بالقيام بتحقيقات خاصة متمثلة في تحقيق اضافي في حالة‬
‫تقديم املعني بالضريبة وسائل جديدة قبل الحكم ‪.‬‬
‫علما بأن جل القضايا املطروحة أما املحكمة االدارية ترفض شكال لعدم احترام‬
‫اجراءات التقا�ضي و عدم احترام املواعيد خاصة في املسائل الجبائية ‪ ،‬و في حالة قبول‬
‫الدعوى شكال يجوز للقا�ضي األمرباجراء خبرة – وهوالغالب – سواء من تلقاء نفسه أو‬
‫بناءا على طلب أحد الخصوم وبعد قيام الخبيرباملهمة املنوطة به واالنتهاء من الدراسات‬
‫و التحقيقات الخاصة تدون النتائج في تقريرمكتوب ‪ ،‬و يحكم القا�ضي اما بتعيين خبير‬
‫آخر أو باملصادقة عليها و اما استنادا الى تلك الوثائق اما بقبول التخفيض أو رفض‬
‫الدعوى لعدم التأسيس القانوني ‪ ، 53‬كل ذلك حسب الوقائع و اجراءات التقا�ضي‪.‬‬

‫‪ 53‬ـ قان كريم ‪ ،‬نقل امللكية في عقد بيع العقارفي القانون الجزائري ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪104 ، 103‬‬
‫‪380‬‬
 ‫أحكام تسجيل عقد البيع العقاري في التشريع الجزائري‬

‫ثانيا ‪ :‬الطعن أمام مجلس الدولة ‪:‬‬

‫حددت املادة ‪ 950‬من قانون االجراءات املدنية واالدارية مهلة شهرين من تاريخ تبليغ‬
‫حكم املحكمة االدارية الستئنافه أمام مجلس الدولة و بمجرد ايداع العريضة وختمها‬
‫و منحها رقم في سجل خاص معد لذلك تمنح للمستأنف أجل استدعاء الخصم في‬
‫غضون شهرمن تاريخ التصريح بالطعن بالنقض طبقا للمادة ‪ 563‬من قانون االجراءات‬
‫املدنية و االدارية لتقديم كافة الدفوع في مذكرة جوابية يتم تبليغها ملحام املستأنف في‬
‫غضون شهرين من تاريخ التبليغ الرسمي لعريضة الطعن بالنقض طبقا ألحكام املادة‬
‫‪ 568‬من قانون االجراءات املدنية و االدارية ثم يقوم الرئيس األول ملجلس الدولة بتعيين‬
‫مستشارمقرر في القضية لدراسة امللف من حيث الوقائع و القانون كمحكمة قانون و‬
‫موضوع في نفس الوقت و بعد املداولة يصدر قرار مجلس الدولة‪ ، 54‬كما يمكن للمكلف‬
‫بالضريبة طلب وقف تنفيد القرار القضائي إما أمام املحكمة االدارية أو أمام مجلس‬
‫الدولة ‪.‬‬
‫أما عن تنفيذ القرار القضائي الذي ألزم املكلف بالضريبة أداء ما عليه من رسوم‬
‫و نظرا لكون حقوق التسجيل تهدف الى تمويل الخزينة العمومية فهي تلعب دورا‬
‫هاما في تنمية االقتصاد و تشجيع االستثمار ‪ ،‬فان املكلف يلتزم بأدائها و تعتبر بمثابة‬
‫دين في ذمته للدولة و هذا ما يمنح هذه األخيرة ضمانات و امتيازات من أجل استيفاء‬
‫هذه الحقوق و تتبع في ذلك اجراءات قانونية من بينها انشاء رهن قانوني على األمالك‬
‫العقارية ‪ 55‬و هذا ما يستخلص من نص املادة ‪ 367‬من قانون التسجيل ‪ ، 56‬اال أنه يجوز‬

‫‪ 54‬ـ قان كريم ‪ ،‬نقل امللكية في عقد بيع العقارفي القانون الجزائري ‪ ،‬املرجع السابق ‪ ،‬ص ‪106‬‬
‫‪ 55‬ـ كحلة عبد الغاني ‪ ،‬تفعيل دور الرقابة الجبائية في ظل االصالح الضريبي ‪ ،‬دراسة حالة مديرية‬
‫الضرائب لوالية املدية ‪ ،‬للفترة ‪ 2001 – 2000‬مذكرة لنيل شهادة املاجستير في العلوم االقتصادية‬
‫‪ ،‬جامعة املدية ‪ ، 2012 ،‬ص ‪134‬‬
‫‪ 56‬ـ تنص املادة ‪ 367‬من قانون التسجيل على ما يلي ‪ :‬للخزينة رهن قانوني على جميع اآلمالك‬
‫العقارية التابعة للمدينين بالضريبة و هذا من أجل تحصيل مختلف الضرائب و الغرامات املشار‬
‫اليها في هذا القانون ‪ ،‬و يسري أثرهذا الرهن عند تاريخ تسجيله في املحافظة العقارية‬
‫و ال يمكن تسجيل هذا الرهن اال ابتداءا من التاريخ الذي استحق فيه املدين بالضريبة زيادة أو‬
‫عقوبة لعدم الدفع «‬
‫‪381‬‬
 ‫املجلة الجزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية‬

‫للمكلف بالضريبة اما قيد رهن على أمواله في حدود ‪ % 20‬أو دفع نسبة ‪ % 20‬من‬
‫الرسم املستحق لتخلص من اجراءات الحجز ‪.‬‬

‫الخاتمة ‪:‬‬
‫في ختام هذه الدراسة التي انصبت على عملية تسجيل عقد بيع العقار تخلص الى‬
‫جملة من املالحظات التي أجمعها في اآلتي ‪:‬‬
‫‪ -‬أن املشرع قد أجحف في حق املوثق بإقحامه في عملية تحصيل حقوق التسجيل‬
‫ألن ذلك يخرج عن نطاق وظيفته األساسية كضابط عمومي بالدرجة األولى مهمته‬
‫اضفاء الصيغة الرسمية على العقد ‪ ،‬و كان األجدر به تحميل املكلف الحقيقي بهذا‬
‫العبء على اعتبارأنه املنتفع من عائدات العقد‪.‬‬
‫‪ -‬ان توكيل مفتش التسجيل بمهمة تقدير الوعاء الضريبي من شأنه الزيادة من‬
‫حجم االعتراضات املنصبة على االدعاء بسوء التقدير ‪ ،‬و كان من األفضل نذب خبير‬
‫عقاري ليختص بعملية التقويم باعتباره من أهل االختصاص ‪ ،‬مما سيساهم في‬
‫التخفيض من حاالت الخطأ و سوء التقدير‪.‬‬
‫‪ -‬يأخذ على املشرع الجزائري أنه قد جعل قانون التسجيل من القوانين املرنة‬
‫القابلة للتعديل في كل مرة و ذلك على اثرتعديل قانون املالية السنوي ألنه و ان كان من‬
‫شأن التعديل مسايرة الواقع االقتصادي للدولة اال أنه يؤدي الى وصف قواعد قانون‬
‫التسجيل باالستقرار‪.‬‬
‫‪ -‬البد من اعادة النظرفي قانون التسجيل الذي صدرفي ظروف خاصة بعد أكثرمن‬
‫‪ 38‬سنة و بالتالي أصبح ال يواكب التطورات االقتصادية و االجتماعية و املالية ضف الى‬
‫ذلك فغالبا ما يحيلنا الى قوانين أخرى و تعليمات وزارية تتغيرتقريبا كل سنة ‪.‬‬
‫‪ -‬على املشرع الجزائري أن يراعي في فرض حقوق التسجيل عدم املغاالة ‪ ،‬و هذا‬
‫ما يحفز املواطن الجزائري االقبال على التصريح بالثمن الحقيقي بعيدا عن الثمن‬
‫الصوري ‪ ،‬و هذا ما يخفف على القضاء العدد الهائل من القضايا املتعلقة بالنقص في‬
‫القيمة و يملئ خزينة الدولة‪.‬‬

‫‪382‬‬