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购房避坑指南铁律 100条

买错一套房，十年都白忙

1，如果你现在手里的钱，买不起好房子，那就不要买，因为持

有成本跟交易摩擦，远比你想象中更可怕。

2，对于核心城市来说，2023 年是未来五年内，最好的买房时机，

这一点，你没看懂是要踩坑的。

3，品质楼盘永远是稀缺的，无论是从居住的舒适度，还是从子

女的教育配套来看，一座城市的高品质楼盘是不可能批量复制的，

这就好像你们班花，只有一个，如果太多，就没价值了。

4，买房第一顺位是品质，然后才是追求数量，5 套郊区房子，

比不上一套市中心房子，5 套二线城市房子，比不上一套一线城

市房子。我的一位粉丝在中山买了 20 套房子，又有什么用呢？

别人深圳华侨城一栋别墅，10 年时间翻了 20 倍，中山 20 套房

子，恐怕加起来都比不上深圳华侨城一栋别墅值钱。

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5，买房不要一味贪便宜，因为太便宜的房子，肯定是有猫腻的，

要不然是烂尾楼，要不然是品质有问题，总之，只有买错的人，

没有卖错的人，羊毛始终出在羊身上。

6，不要去买超大型社区，不要被社区里面超大的绿化面积给吸

引了，等你住进去会发现，出门到小区超市买个菜，可能要花

10-20 分钟时间，朋友来做客，搞不清楚小区到底有几个门，从

哪个门进来，另外，最重要的是，你想把这套房子卖掉，你会发

现，你的竞争对手可能有几百户，你根本没有溢价的优势。

7，不要买文旅大盘，特别是海口、三亚、丽江、北海、惠州、

桂林、乳山、秦皇岛等地，如果你已经买了，就当作是消费得了，

如果准备入手，还没有买，我劝你还是算了，老老实实住酒店，

都比买文旅盘强太多。

8，如果是顶级学区房，一定不要买，同样，深山里面的房子，

打着什么负氧离子多高，山泉水多清，康养圣地，这种旗号的房

子，也不能买，养老真的不能沦为养个寂寞，同样，如果是刚需

盘，这里面的豪宅户型，你不要买，豪宅盘里的刚需户型，同样

也不能买。这就好比你去住一家三星级酒店，总统套房其实是最

不划算的，你去住一家五星级酒店，里面是最便宜的，不带窗的

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房间，体验感也是最差的。但是价格丝毫不便宜。

9，一二线城市买房，一定要在你的城市，看完 50 个楼盘，200

套房子，你才有机会买到心仪的好房子，买衣服你知道挑三拣四，

房子远比衣服贵得多，你却匆匆忙忙下决定，找男朋友，你知道

多处几个，找老公，只要有钱，就跟着人家跑，至于人品、三观，

丝毫不在乎，最后导致后半生不幸福，其实人生失败，多半输在

战略决策上。

10，人的一生，应该有四宅，但是买第一套房，是最难的，只要

你第一套房买对了，后面三套房子，都会很顺利。如果你还不知

道什么叫作一生四宅，我告诉你，第一套是刚需，第二套叫作改

善，第三套叫享受，第四套叫养老。

25 岁-35 岁是刚需，35 岁-45 岁是改善，45 岁-70 岁是享受，70

岁以后叫作养老。并不是说，我们买了第一套房，就要住一辈子，

如果你不懂置换，你的房子未来升值性，就会大打折扣，置换房

子，目的有很多，最重要就是根据自己家庭现状，以及城市发展

的板块轮动，以及保证自己房子，始终处于一个合理的房龄，以

便于将来更确定的升值性。

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与人相处，我们要交心，但是买房不一样，我们不能对房子产生

太大的感情，以免不够理性做出决定。

11，不要听所谓的专家说买房，最重要的是升值属性，错，其实

除了升值，住着舒服，也同样重要。

12，买房需要你具备长期思维、稀缺的市场化思维，为什么门槛

越高的房子，越限购的房子，越多人排队来买，因为大家傻吗？

因为开发商在炒作吗？都不是！而是因为物以稀为贵。

13， 买房不要问七大姑八大姨的意见，要问买过多套房的人，

只有他们才能给你准确靠谱的意见。

14， 在选择城市上，能选一二线，不选三四线，能选三四线，

不选县城，能在你工作的地方买房就不要回你老家县城买房。

15， 买房前要明确你买房的定位，是自住还是投资，其实没有

严格意义上的自住，每个人都希望自己买的房子会升值，中国家

庭平均换房的周期大概是 7 年，不要幻想买个房子就住一辈子。

16， 尽量不要买远郊区，给个量化的指标吧，一线城市距离市

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中心不超过 25 公里，二线城市不超过 15 公里，三四线城市呢，

没有远郊，那叫城乡结合部。

17， 能买三房、四房不买两房，随着二胎、三胎的放开，以后

两房将会失去市场。

18， 对房子来说，地铁、学校、医院、公园、商场是增值项，

而高铁、机场、加油站、高架高速、垃圾处理站是贬值项，别傻

傻的搞不清。

19， 尽量买现房，如果非要买期房，只选国企、央企开发商。

20， 能贷款不全款，因为适当负债 是对冲通胀最好的方式，首

付越少越好，贷款期限越长越好。

21， 一套房子 90%的价值是由窗外的环境和配套决定的，不要

迷恋内部豪华的装修

22， 普通人不要买公寓、商铺、写字楼等商业地产，更不能买

小产权房。土豪随意，特别是商铺，过去是一铺养三代，随着电

商对实体店的冲击，现在是三代养不了一铺了。

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购房避坑指南（二）注意细节 100 点

珍惜自己的首套房资格，它可能价值百万

在真正想要定居的城市买房

没有一套完美的房子，满足自己要求的就是最适合的

刚需房越早上车越好

大胆的沟通房产中介，他/她知道的房产信息一定比你多

中介手里的新房价格可能比开发商更优惠

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二手房房源信息最多的一定是中介和购房平台

重视你的征信，它决定了能否办理房贷

了解各位卡的收费标准，避免逾期问题出现（包括电子卡）

10

适当删减办理的各类卡，做做卡片的“年终大扫除”，有效避免

遗漏年费的问题

11

房贷准时还，定好每个月的房贷还款闹钟，好记忆不如好闹钟

12

买房第一步，先确定自己的买房资格

13

买房资格的查询方式主要有两种，一是询问靠谱的中介，二是网

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上搜索“城市+购房资格”

14

买房前的意向金，在交钱时看好是“定”还是“订”
，“定金”不

可退，
“订金”可退，一字之差价值几万

15

新房关注开发商的折扣优惠方式，认筹金，膨胀券，能省 1 万就

是赚 1 万

16

买房过程中的所有单据尽可能要一下，或者拍照留存好，方便后

期核对

17

买房中付款方式，尽量是网上支付，方便留存付款时间，金额和

途径

18

不同地区，不同银行的放贷时间有长有短，一定要看清楚房屋买

卖合同中的时间规定，避免造成时间违约赔偿

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房贷方式，首选公积金贷款，它比商贷利息低了不是一点点

20

准备公积金贷款前，千万不要有这样的操作---取出来缴纳首付（x）

21

新房收房有四种费用要缴纳，契税，工本费，公共维修基金，以

及产权登记费

22

新房房产证办理越早越好，不要拖得太久

23

买房贷款方式有三种，公积金，商贷和组合贷，一般来讲，公积

金利息最低，组合贷次之，商贷最高

24

房贷资格审核中，公积金贷款最严格

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贷款申请是否通过主要看这三方面，通过收入流水看还款能力，

看征信情况，看名下贷款情况，如果是公积金的话，还会审核公

积金缴存状态，金额，与缴纳时间

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房贷贷款额度，量力而行，贷得多，流水会宽松些，可以进行其

他投资，压力会比较大，选的房子也可以大一些

27

贷款年限建议长一些，一来分散资金压力，再加上通胀，钱会越

来越不值钱

28

贷款年限最高是 30 年，年限长短和贷款人的年龄，房屋的年龄

有关

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还款方式一，等额本金，随着时间每个月越还越少，还得总利息

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还款方式二，等额本息，每个月还的一样，还得总利息多

31

等额本金，适合还款利息少一些，前期资金宽裕，后期资金可能

减少的人

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等额本息，适合前期资金不太充足，后期收入会慢慢增多的人，

前期还款压力会变小

33

如果你准备过几年卖掉房子，选择等额本息更好些，前期投入会

少于等额本金

34

2020 年推行的 LPR 对我们购买首套房的影响非常小

35

买二手房，签订合同期关注交房时间，越早交房越好，有的合同

不太规范没有写交房时间，一定要补充上

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买二手房时，注意查看房屋的情况，并在合同中写明，比如哪些

家具家电是赠送的，有没有漏水，水电燃气是否正常，物业有无

欠费等

37

二手房收房前需要缴纳的四种费用，个人所得税，契税，工本费

和增值税，但并不是需要都缴纳

38

二手房中的个人所得税，主要看房产证日期，满五年不用缴纳，

一般是由卖房缴纳

39

二手房交易中的契税，和房屋购买时间有关，购买两年以上不用

缴纳，一般是由卖家缴纳

40

二手房买卖时，选择靠谱的中介平台时，可以考虑的服务有一项

是中介监管，会在一定程度规避在房产交易过程中，买卖双方出

现问题时，资金无法收回的情况

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买二手房时，如果通过中介购买，那么除了买卖双方的合同外，

还会和中介签订一份服务合同，注意合同中的服务费用，违约责

任判定方式和违约金额的描述

42

小区的物业就是这个小区的“大管家”
，保障小区的安全，卫生，

尤其是疫情期间更能对比出来

43

二手房小区的物业好坏，判断依据可以通过口碑，收费和实地交

流观察来看

44

房子的首选条件一定是地段、地段、地段

45

户型选择上，方正的最好，得房率更高

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二手房砍价小技巧 1，参考小区的成交均价

47

二手房砍价小技巧 2，了解卖房的买房原因，这个可以通过中介

了解到，买房原因比较着急的话，更容易砍价

48

二手房砍价小技巧 3，真诚沟通，不要一味地说房屋的问题，也

可以适当说一下好的地方，谁也不愿意自己曾经住过的房子被各

种“嫌弃”

49

新房价格优惠期要把握，聚焦开发商的一些优惠放送时期，比如，

开盘期和清盘期

50

新房砍价小技巧 1，和销售员带朋友，自然真诚，争取内部优惠

51.新房砍价小技巧 2，找到关键人，可以尝试联系沟通售楼处领

导，他/她手里可能有更大的优惠权限。

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52.新房砍价小技巧 3，多渠道了解价格，比如中介，需要注意的

是在多渠道询问的过程中，尽可能不要留下自己的信息，或者留

下家人的信息也可，这样避免中介和售楼房信息共享的情况出现。

53.如果家人朋友公司同事准备一起购房，那么也可以谈一下更

大的优惠。

54.房屋的居住体验感，和采光，通风，息息相关，实地体验最

靠谱。

55.房屋噪音大小影响着休息质量，建议白天和晚上分两次实地

感受一下。

56.买房区域，首选的是核心中心区域，这个区域的资源一定是

最聚集，优秀的。

57.在核心区域的房子，反而不用过多关注地铁，因为地铁距离

你的距离总不会太远。

58.远郊区域的房子，关注交通，地铁为佳，它是稳定房价的一

个重要砝码。

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59.关注房子的周边，避开周边有工厂，火葬场，垃圾场，化工

厂这类产生污染和噪音的地方。

60.好的中介员真的可以省时间，因为他/她会知道每个环节的注

意事项和节省时间的方法。

61.好的中介公司，会帮助买家筛选房源，尽可能避免问题出现。

62.好的中介公司的目标和买家是一致的，买到符合意愿的房子。

63.好的中介公司有些像好的红娘，尊重买卖双方的需求，在大

方向一致时进行撮合。

64.好的中介员，可以通过她/他的工作时间，经手成交的房屋数

量，以及他/她的职业资格证来大致判断。

65.在去中介实体店时，记得备好备用手机号，避免后期出现信

息骚扰。

66.我们日常接触的房子类型主要有商品房，商住两用房，拆迁

房，经济适用房，以及拍卖房。

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67.房子类型首选商品房，正规，该有的都有。

68.中介员给你的第一印象很重要，正视自己和他/她沟通的感觉，

如果觉得不真诚，及时更换下，毕竟后续很多细节都需要沟通协

助。

69.买房尽量选择大开发商开发的房产，更靠谱。

70.容积率影响着小区的体验感，容积率越小越好。

71.小区的楼间距越大越好。

72.小区的绿化率越好越好。

73.小区的车位数量适中最好，布局合理，人车分流最好。

74.收房验房找专业人员协助，也可以找装修公司的人。

75.验房通过后再签字，不要着急。

76.二手房家具家电不用着急丢，可以二手卖掉。

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77.新房收房时，要缴纳很多费用，比如垃圾清运费，物业费等。

78.交易过程准备一只录音笔。

79.如果关注的是户口问题，一定在买房前确认好，能否落户，

并查询房屋原来落户的户口是否已经迁出。

80.二手房收房时，一定要一起去一下物业，确保物业费已结清。

81. 价格是选房的一个快捷键。

大概率上价格越高一般也意味着房子越好。

82. 小区二手房的转手周期越快越好。

这意味着房子抢手，卖或租都行。

83. 小区二手房空租期也是越低越好。

84. 学会看新房的沙盘

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眼睛有时会骗人，但数据不会；周边关键配置的实际距离，可以

用手机电脑再查询下究竟有多远，多少米。

85. 了解二手房卖家的售卖权

可以通过和帮卖家挂房的中介员咨询，看卖家有无产权纠纷。

86. 如果准备买投资房，那么一定要计算房屋的租售比

一般来说 200 个月以内（大约 17 年）更具投资价值。

87. 购房前需求一定要梳理好

做好优先级，明白哪个是最重要的，必要时做好取舍。

88. 能力范围内，选择最好的房子。

89. 刚需房，越早上车越好。

90. 买房预算，需要从首付、收入、公积金、贷款额度，这 4 方

面来计算。

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91.第一次买房，可以选择“垫垫脚”勾到的房子，而不是“伸

手”就可以拿到的。

92.年轻人买房还贷不用慌，要相信自己的收入会有很大的增长

空间。

93.买房是促进自己行动力的一大助益，大胆买房。

94.租房和买房其实你只差一个首付，这需要努力攒钱，工作挣

钱。

95.买房数量有限，单身时期把握上车机会，过期作废。

96.做好买房预算，买房过程不偏移，也不容易跟着中介员介绍

着就“跑”偏了。

97.如果一时没有遇到心仪的房子，不用太着急，再耐心等等。

98.遇到问题多方验证，网上，中介，有经验的朋友家人。

99.大大方方谈价格，省一点是一点。

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100. 避开买房坑，实现买房梦。

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