2023 서울머니쇼 PLUS 절세특강

2023.11.30

미네르바올빼미

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ㅇ 저자 : 미네르바올빼미, 2023 서울머니쇼 절세특강 자료

ㅇ 서울지방국세청 조사1국 · 2국, 기획재정부 세제실 재산세과 근무

ㅇ 동국대학교 미래융합대학원 겸임교수

ㅇ 국세공무원교육원 재개발·재건축 전문가과정 강의, 국세공무원 대상 양도세 강의

ㅇ 현대엔지니어링, NH투자증권, 서울도시개발공사 등 기업 강의

ㅇ 블로그 : 미네르바올빼미의 세금이야기(https://khr1265.blog.me/)

ㅇ 유튜브 : 미네르바올빼미(세금앤미올)

ㅇ 양도세 및 상속증여세 신고 : 세무법인 화담 청담지점(02-540-5002)

ㅇ 이메일 : khr1265@naver.com

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취득세 중과완화 경과 및 세대분리

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 1 다주택자 취득세 중과 완화안

□ 취득세 중과 완화

ㅇ 다주택자에 대한 취득세 중과세율을 현재의 50% 수준으로 완화(현재 개정안 국회 계류중이며, 통과 시 ’22.12.21
이후 거래분부터 소급 적용할 예정)

【취득세 중과 완화시 세율】

지역 2주택 3주택 법인 · 4주택 이상

조정대상지역 8% → 1~3% 12% → 6% 12% → 6%

非조정대상지역 1~3% 8% → 4% 12% → 6%

【주택 증여시 취득세율 완화】

지역 요건 취득세율 지역 요건 취득세율

소재지역 조정대상지역 소재지역 조정대상지역

공시가격 3억원 이상 12% 공시가격 3억원 이상 6%

증여자 주택수 2주택 이상 증여자 주택수 3주택 이상

1,2주택자 증여 시 취득세율 3.5%

4
 2 취득세 중과 규정 적용 시 주택수 계산

□ 주택 수는 세대 단위로 계산

ㅇ 취득세 중과 규정을 적용할 때 주택 수는 세대 단위로 계산하며, 동일 세대원과 공동소유하는 주택은 1주택으로

보지만, 별도 세대원과 공동소유하는 주택은 지분 소유자 각자 1주택자로 간주

□ 동일 세대원 여부는 주민등록표상 등재 여부로 판단

ㅇ 세대원의 판단 : 주민등록표상 같은 주소지에 등재되어 있으면 실제 거주 여부와 관계없이 같은 세대원으로 간주

cf. 양도세 계산시 세대원 판단 : 주민등록 여부와 관계없이 실제 같이 거주하는지 여부로 세대원 판단(실질과세원칙)

ㅇ 미혼으로서 30세 미만인 직계비속, 배우자는 주민등록이 따로 등재되어 있어도 같은 세대원으로 간주

- 단 30세 미만의 미혼 자녀가 부모와 별도세대를 구성하고 있고 소득이 있으면 별도 세대로 인정(시행령 개정)

☞ 1년간 약 998만원, 2년간 1,995만원 이상의 소득이 있어야 별도 세대로 인정(행안부 지침, 2023년 기준)

5
 참고 별도세대 판정 소득의 기준일

□ 중위소득의 40% 이상 판단 기준

ㅇ 주택의 취득일(잔금일)을 기준으로 소급해서 12개월의 총급여 또는 소득금액의 합계액이 월간 1인 가구 중위

소득의 40%의 12개월 환산액 이상인 경우 별도 세대로 인정

구분 1인 가구 2인 가구 3인 가구

중위소득(①) 2,077,892 3,456,155 4,434,816

중위소득 × 40% (②) 831,156 1,382,462 1,773,926

12개월 환산액 (③) 9,973,881 16,589,544 21,287,116

2015.3 A주택 2017.10 B주택 2023.1월 자녀 취업 2023.5월 세대분리 2023.6 C주택

& C주택 매매계약

부모 소유 부모 소유 28세 별도세대 자녀 취득

월 급여 300만원 취득세 기본세율

4개월 급여 1,200만원

ㅇ 취득일로부터 소급해서 12개월간 총급여의 합계액이 1,200만원(4개월 × 300만원)으로 1인 가구 기준 중위소득

의 40% 12개월 환산액인 9,973,000원을 초과하므로 주민등록을 달리하고 있다면 별도세대로 인정

6
상생임대주택 과세특례

7
 1 상생임대주택 특례

□ 상생임대주택 과세특례(소득령 §155의3)

ㅇ 상생임대주택의 요건을 갖춘 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세, 거주주택 비과세, 1주택자에 대한 장특
회사 / 기관
공제 우대율을 적용할 때 거주요건 면제 내 용HERE
TEXT

구분 내용

직전 계약 대비 임대료를 5% 이내
상생임대인 개념
인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인

① 직전 임대차기간이 1년 6개월 이상일 것

직전임대차계약
상생임대주택 (직전임대계약과 상생임대계약의 임대인이 동일할 것)

인정 요건 ② 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대
상생임대계약
(직전임대계약과 상생임대계약의 임차인이 달라도 가능)

비과세 조정지역주택 2년 거주요건 면제

혜택 장특공제 장특공제 우대 2년 거주요건 면제

거주주택 비과세 2년 거주요건 면제

상댕임대차계약 기한 2021.12.20 ~ 2024.12.31

8
 참고1 직전 임대차계약

□ 매도인이 체결한 임대차계약을 승계한 경우 직전 임대차계약이 아님

ㅇ 주택 취득 후 체결한 임대차계약이 직전 임대차계약이며, 매도인이 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약이 아님

회사 / 기관
TEXT HERE 내 용HERE
TEXT

2021.2 B주택 2022.8 B주택

임대차계약 갱신 or 신규

조정지역

5% 이내 인상 2024.9 B주택

갭투자 : 매매가 8억(전세 6억)

매도인 임대차계약 : ’20.8.1~’22.7.31 양도세 과세
직전 임대차계약(not 상생 임대차계약)

9
 참고2 분양권으로 취득하는 아파트의 상생임대주택 요건

□ 분양권으로 취득하는 아파트의 상생임대주택 요건

ㅇ 준공 후 임대차계약을 체결하고 해당 임대차계약의 보증금으로 신축아파트의 잔금을 지급한 경우 해당 임대차
계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않음
회사 / 기관
TEXT HERE 내 용HERE
TEXT

2018.12 A분양권 2021.6.14 A주택 2023.6 A주택

임대차계약 갱신
2년 후 양도
조정지역

조정지역 2025.7 A주택

5% 이내 인상
(상생임대차계약?)
임차인 보증금을 받아
신규주택 잔금 지급 양도세 비과세×
(취득일 = 임대개시일) 직전 임대차계약

ㅇ if 대출을 받아 A주택의 잔금을 치루고, 이후 한 두달 정도 경과한 후 임대차계약을 체결하고 보증금을 받아 대

출금 중 일부를 상환한 경우, 주택을 취득한 후 임대차계약을 체결하였으므로 해당 임대차계약은 직전 임대차계약
에 해당

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 참고3 상생임대차계약 체결 후 2년 이내 임차인이 퇴거한 경우

□ 상생임대차계약 체결 후 2년 이상 임대기간은 통산하여 계산

ㅇ “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 종전 임대기간 요건을 충족하
지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게
회사
TEXT HERE 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금
/ 기관 또는 임대료보다 낮거나
내 용HERE
TEXT
같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것임 (기재부 재산세과-1412, 2022.11.10)

2019.5 A주택 2020.5 A주택 2022.5 A주택 2023.5 A주택

임대차계약 갱신 임대차계약 재갱신 임대차계약 체결

2024.6 A주택
직전 임대차계약 상생 임대차계약 기존 임차인 1년후
(5% 이내 인상) 퇴거하고 신규계약 체결

양도세 비과세
임대차기간 : 2022.5.1~2024.4.30) 임대차기간 : 2023.5.1~2025.4.30)
임대료를 절대 증액하면 안됨

ㅇ 상생임대차계약 체결 후 2년 이상 임대하고 양도해야 상생임대주택의 특례가 적용되며, 상생임대차계약 체결

대상 임차인이 2년이 되기 전에 퇴거하고 새로운 임차인과 계약을 체결한 경우 종전 임대기간과 새롭게 체결한
임대차계약의 임대기간을 합산하여 2년 이상인 경우 특례 적용

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1주택자가 주택을 갈아타는 방법

+대체주택 비과세

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 1 일시적 1세대 2주택 비과세

□ 일시적 1세대 2주택 비과세

ㅇ 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규주택)을 취득하여 일시적으로 2주택이

회사 / 기관
TEXT HERE 내 용HERE
TEXT
된 경우에도 다음 요건을 모두 충족시 종전주택의 양도차익에 대한 양도세 비과세

① 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택 취득

② 종전주택 양도일 현재 종전주택 2년 이상 보유(17.8.3. 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 취득한 경우 2년 이상

거주할 것)

③ 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도(’23.1.12. 이후 양도분부터 3년으로 개정)

2015.5 종전주택(A) 2021.3 신규주택(B)

3년 이내 양도

조정대상지역 조정대상지역

2023.12 A주택

신규주택 전입요건 삭제
(비과세)

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 2 입주권 취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례
□ 1주택자가 입주권을 취득하여 일시적 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우(소득령 §156의2③, ④)

가. 조합원입주권을 취득한 날로부터

TEXT 회사3년
HERE 이내에 종전주택 양도 시(대체취득인 경우, TEXT
/ 기관 소득령 §156의2 ③)
내 용HERE
ㅇ 종전주택 취득 후 1년이 경과하고 조합원입주권 승계취득

ㅇ 조합원입주권을 대체주택으로 보아 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택 양도시 비과세

나. 조합원입주권 취득 후 3년이 경과한 경우(실수요 목적인 경우, 소득령 §156의2 ④)

ㅇ 입주권을 취득하고 3년 경과 후 종전주택 양도시 비과세가 적용되지 않으나 다음 요건을 모두 충족하고 종전주택
양도시 비과세

① 종전주택 취득 후 1년이 지난 후 입주권을 취득하고 재개발·재건축 주택 완성되기 전 또는 완성 후 2년 이내

종전주택 양도 ’22.2.15. 이후 취득분부터 1년 경과 후 취득해야

② 신축주택 완성일로부터 2년 이내 신축주택으로 세대전원 이사 & 1년 이상 계속 거주

ㅇ 사후관리
- 종전주택을 양도하여 비과세 받은 후 신축주택으로 2년 이내 이사하지 않거나, 신축주택에서 1년 이상 계속하여
거주하지 않은 경우 비과세 세액 추징

2022년 이후 취득하는 가로주택,자율주택, 소규모 2023.1.12. 이후 양도분부터 신축주택 준공 후

재개발 등의 입주권 포함 3년 이내 전입, 3년 이내 양도로 개정

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 참고1 입주권 취득 후 3년 이내 일반주택 양도 : 대체취득

□ 입주권 취득 후 3년 이내 일반주택 양도(대체취득)

ㅇ 일반주택 보유자가 1년 경과 후 조합원입주권을 승계취득하고 입주권 취득일로부터 3년 이내에 일반주택을 양도
하는 경우 대체취득으로 보아 비과세(소득령 §156조의2 ③)

2016.10 A주택 2022.9 B입주권

1년 경과 후 취득 3년 이내 양도

2026.5 A주택

양도세 비과세

ㅇ (특례 요건) 일반주택 취득 후 1년 경과 후 입주권 취득 + 입주권 취득 후 3년 이내 양도 + 양도하는 주택 비과세

요건 충족(2년 이상 보유, 조정대상지역 지정 후 취득 시 2년 이상 거주)

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 참고2 입주권 취득 후 3년 경과 후 종전주택 양도 : 실수요 목적

□ 입주권 취득 후 3년 경과하고 신축주택 준공 후 2년 이내 양도(실수요 목적)

ㅇ 종전주택 보유자가 조합원입주권을
회사 /승계취득하고
TEXT HERE 기관 입주권 취득일로부터 3년이 경과한
내 후 일반주택을 양도하는 경
용HERE
TEXT
우로서 신축주택 준공 전 또는 준공 후 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용(소득령 §156조의2 ④)

3년 이내 양도로 개정 : ’23.1.12. 이후 양도분부터

2016.10 A주택 2017.12 B입주권 2023.6 B주택

3년 내 양도
3년 경과 사용승인

2025.5 A주택

1년 경과 후 취득
사후관리 : 준공 후 3년 이내 양도세 비과세
신규주택 전입 & 1년 이상 계속 거주

2023.1.12 이후 양도분부터 3년 이내 전입

ㅇ 2023.1.12. 이후 양도분부터 신축주택 준공일로부터 3년 이내 종전주택 양도하면 종전주택은 비과세가 적용되고,

사후관리 요건 중 2년 이내 전입요건이 3년 이내 전입으로 시행령 개정

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 3 분양권 취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례

□ 1주택자가 분양권을 취득하여 일시적 1주택과 1분양권을 소유한 경우(소득령 §156의3 신설)

가. 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택 양도 시(대체취득인 경우)

ㅇ 일반주택 취득 후 1년이 경과하고 분양권 승계취득

ㅇ 분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전주택 양도시 비과세(분양권을 먼저 양도하는 경우 과세)

나. 분양권 취득 후 3년이 경과한 후 종전주택 양도 시(실수요 목적인 경우)

ㅇ 분양권을 취득하고 3년 경과 후 종전주택 양도시 비과세가 적용되지 않으나 다음 요건을 모두 충족하고 종전주택
양도시 비과세(’22.2.15. 이후 취득분부터 일반주택 취득 후 1년이 경과하고 분양권을 취득해야 함)

① 분양권으로 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내 종전주택 양도

② 신축주택 완성일로부터 2년 이내 신축주택으로 세대전원 이사 & 1년 이상 계속 거주

ㅇ 사후관리

- 종전주택을 양도하여 비과세 받은 후 신축주택으로 2년 이내 이사하지 않거나, 신축주택에서 1년 이상 거주하지

않은 경우 비과세 세액 추징

2023.1.12. 이후 양도분부터 신축주택 준공 후

3년 이내 전입, 3년 이내 양도로 개정

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 참고1 입주권과 분양권의 주택 수 포함 여부(2021년 개정)

□ 분양권의 주택 수 포함 여부

ㅇ 비과세 및 중과 여부 판단 시 분양권은 주택수에 포함되지 않았으나 2021년 취득분부터 주택 수에 포함

회사 / 기관
TEXT HERE 내 용HERE
TEXT

구분 조합원입주권 분양권

① 비과세 판단시 포함 제외(21년 취득분부터 포함)

② 중과 여부 판단시 포함 제외(21년 취득분부터 포함)

주택 수
포함 여부
③ 청약요건 판단시 포함 포함

④ 취득세 중과 여부 판단시 ’20.8.12. 이후 취득분부터 포함

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 참고2 분양권 대체취득

□ 분양권 취득 후 3년 이내 일반주택 양도(대체취득)

ㅇ 일반주택 보유자가 1년 경과 후 분양권을 취득하고 분양권 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 일반
주택을 양도하는 경우 대체취득으로 보아 비과세(소득령 §156조의3 ②)

2016.10 A주택 2021.5 B분양권

1년 경과 후 취득 3년 이내 양도

2023.12 A주택

양도세 비과세

ㅇ 2021년 이후 취득하는 분양권은 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택수에 포함되므로 1주택을 보유한 자가
분양권을 취득한 후 종전주택을 양도하면 비과세가 적용되지 않음

ㅇ 일반주택 보유자가 1년 경과 후 분양권을 취득하고 3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 양도하는 경우

비과세를 적용(시행령 §156조의3)

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 참고3 분양권 취득 후 3년 경과 후 일반주택 양도 : 실수요 목적

□ 분양권 취득 후 3년 경과하고 신축주택 준공 후 2년 이내 양도(실수요 목적)

ㅇ 일반주택 보유자가 분양권을 취득하고 분양권 취득일로부터 3년이 경과하였더라도 분양권으로 취득한 신축주택
준공 전 또는 준공 후 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용(소득령 §156조의3 ③)

2018.6 A주택 2022.4 B분양권 2024.6 B주택 준공

사후관리 :
준공 후 3년 이내 전입
1년 이상 계속 거주
3년 경과 사용승인

2026.5 A주택
1년 경과 후 취득
3년 내 양도
양도세 비과세

ㅇ 1주택 보유자가 분양권을 승계취득하고 3년이 경과하였더라도 신축주택 준공 후 3년 이내에 종전 일반주택을

양도하는 경우 비과세 적용

ㅇ (사후관리) 신축주택 준공일로부터 3년 이내에 전 세대원이 신축주택으로 전입 + 1년 이상 계속하여 거주

Q. 일반주택 취득 후 1년이 지나기 전에 분양권 승계취득해도 특례 적용 가능? Ok

☞ 2022.2.15. 시행령 개정 이후 취득분부터 종전주택 취득 후 1년 경과 후 분양권 취득해야 특례 적용

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 4 재개발(재건축) 기간 중 취득한 대체주택 양도시 특례
□ 재개발(재건축) 기간 중 거주목적으로 대체주택을 취득하여 거주하다 양도시 비과세 특례 (소득령 §156의2⑤)

ㅇ 1주택자가 그 주택에 대한 재개발·재건축 기간 중 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우로서 다음 요건을 모두

내 용HERE
TEXT
갖추어 대체주택을 양도한 경우 비과세 적용

① (취득시기) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득

☞ 재개발(재건축) 예정 주택을 취득하고 1년 이내 대체주택을 취득해도 특례 적용

② (거주요건) 대체주택에서 1년 이상 거주(사업시행인가일 이후 분양권 및 입주권승계 취득 후 준공되어 1년 이상

거주 시 인정)

③ (신축주택 거주요건) 신축주택 완성일로부터 2년 이내 신축주택으로 세대전원 이사 & 1년 이상 계속 거주

④ (양도기한) 재개발 ․재건축 주택 완성되기 전 또는 완성 후 2년 이내 종전주택 양도

2023.1.12. 이후 양도분부터 신축주택 준공 후 3년 이내 양도 및 3년 이내 전입

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 참고1 재개발(재건축) 기간 중 대체취득한 주택 비과세 특례 사례

□ 공사기간 중 거주용도로 취득한 대체주택 양도시 비과세(소득령 §156조의2 ⑤)

ㅇ 재개발(재건축) 공사기간 중 거주하기 위해 사업시행인가 후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고 신축주택

준공 전 또는 준공 후 3년 이내에 양도하는 경우 비과세 적용

2013.10 A주택 사업시행인가 관리처분계획인가 2020.2 A’(신축주택)

사후관리 : 3년 이내 전입 +
(2015.10)
1년 이상 계속 거주

재개발 예정 사용승인

2017.10.1 B주택
대체주택 비과세 적용 기간

대체주택(거주) 3년
A주택
사업시행인가 후 취득 사용승인 2022.12 B주택
1년 이상 거주

양도세 비과세

☞ A주택의 재개발 기간 중 거주하기 위해 대체주택(B)을 취득하여 1년 이상 거주하고 1년 이상 거주한 날(18.10.1)

~재개발 주택이 준공된 날로부터 3년이 되는 날(2023.2) 까지 기간 중 대체주택 양도시 비과세 적용

22
종합부동산세

23
 1 종합부동산세 세액 계산(2023년)
구 분 주택분 종합합산토지분 별도합산토지분

∑ 공 시 가 격 ∑주택공시가격 ∑종합합산토지 공시가격 ∑별도합산토지 공시가격

- 공 제 액 9억원(1세대 1주택 12억원) 5억원 80억원

회사 / 기관
TEXT HERE 내 용HERE
TEXT
× 공정시장가액비올 60% 100% 100%

= 종부세 과세표준 주택분 과세표준 종합합산토지분 과세표준 별도합산토지분 과세표준

2주택 3주택
과표 15억 이하 : 1.0%% 200억 이하 : 0.5%%
이하 이상

× 세 올 12억 ↓ 0.5~1% 45억 이하 : 2.0% 400억 이하 : 0.6%

0.5~
2.7%
12억 ↑ 2~5% 45억 초과 : 3.0% 400억 초과 : 0.7%

= 종합부동산세액 주택분 종부세액 종합합산토지 종부세액 별도합산토지 종부세액

- 차감할 재산세액 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액

= 산 출 세 액 주택분 산출세액 종합합산토지 산출세액 별도합산토지 산출세액

- 세 액 공 제 고령자 세액공제(만 60세),
(1주택자 한정) 장기보유 세액공제(5년)
= 세부담 상한전 종부세 세부담 상한전 종부세액 = 산출세액 - 세액공제

- 세부담 상한 초과세액 (전년 재산세 + 종부세) × 150%

= 부과 징수세액 부과 · 징수(자진납부)할 세액(분납 및 물납 가능)

24
 참고2 조정대상지역 2주택자 종부세 부담 비교

□ 조정대상지역 2주택자 종부세 부담 감소

ㅇ 인별 공제금액 9억원 확대, 2주택자까지 중과배제, 공시가격 인하로 ’23년 종부세 부담액은 ’22년 대비 대폭 감소
회사 / 기관
TEXT HERE 내 용

구분 2022년 2023년 전년 대비 증감

∑ 공 시 가 격 4,770,000,000 4,293,000,000 △477,000,000

- 공 제 액 600,000,000 900,000,000

× 공정시장가액비올 60% 60%

= 종부세 과세표준 2,502,000,000 2,035,800,000 △466,200,000

× 세 율 3.6% 1.3%

= 종합부동산세액 75,380,277 19,077,231 △56,303,046

구분 반포자이 107동 12층(132㎡) 반포래미안아이파크 107동 12층(84㎡)

2022년 2,561,000,000 2,282,000,000

2023년 2,209,000,000 2,011,000,000

25
 2 1세대1주택자에 대한 종부세 계산 특례

【1세대1주택자에 대한 세액계산 특례】 【종부세 세액공제율】

구 분 주택분 구분 요건 공제율
회사 / 기관
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TEXT
∑ 공 시 가 격 ∑주택공시가격 60세 이상~65세 미만 20%
경로자 세액공제
- 공 제 액 12억원 65세 이상~70세 미만 30%
(과세기준일
× 공정시장가액비올 60% 현재 60세 이상)
70세 이상 40%
= 종부세 과세표준 주택분 과세표준
5년 이상~10년 미만 20%
장기보유 세액공제
× 세 올 0.5~2.7%
(과세기준일 현재 10년 이상~15년 미만 40%
= 종합부동산세액 주택분 종부세액 보유기간)
15년 이상 50%
- 차감할 재산세액 이중과세 제거

= 산 출 세 액 주택분 산출세액
□ 종부세 세액공제
- 세 액 공 제 경로자 세액공제(만 60세),
(1주택자 한정) 장기보유 세액공제(5년) ㅇ 1세대 1주택자(단독 1주택, 공동명의 1주택, 일시적
2주택 등 1주택으로 보는자 등에 관한 특례를 신청한
경우 포함)에 한해 고령자 세액공제 및 장기보유 세액
공제 적용(합산 최대 80% 공제)

26
 3 1세대1주택자로 보는 범위

□ 1세대1주택자로 보는 범위(종부령 §4의2) : 2022년 귀속분부터 적용

ㅇ 일시적2주택, 상속으로 인한 2주택, 지방 저가주택 포함 2주택자는 1주택으로 보아 1주택자 특례 적용

- 1주택자 특례 : 12억원(’23) 공제, 기본세율 적용, 세액공제(고령자, 장기보유) 적용

ㅇ 9.16~9.30 기간 중 특례신청해야 함

구분 내용

1주택과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속

1주택 + 부속토지
토지)를 함께 소유하고 있는 경우

과세기준일 현재 일시적2주택(종전주택 취득 후 1년 이내 신규주택 취득요건 없음)

일시적 2주택 + 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도한 경우

☞ 신규주택 취득 당시 한 곳이라도 비조정지역에 위치해도 3년 이내 양도해야 함

① 과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
1주택 + 상속주택 ② 상속주택 지분율이 40% 이하인 주택
(①, ②, ③ 중 하나 충족) ③ 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하인 상속주택
☞ 선순위 상속주택이 아니어도 특례 적용
① 공시가격 3억원 이하일 것
1주택 + 지방 저가주택
② 수도권· 광역시· 세종시 외의 지역일 것(광역시의 군, 세종시의 읍면지역 포함)

27
상속세 계산 및 신고납부

28
 1 상속세 계산 구조

총상속재산가액 ㅇ 상속재산 + 간주상속재산 + 추정상속재산

ㅇ 국가 지자체 등 유증 및 사인증여
- 비과세재산가액
ㅇ 금양임야(9,900㎡ 이내), 묘토인 농지(1,980㎡ 이내), 족보와 제구

- 과세가액불산입 ㅇ 공익목적 출연재산 등

- 공 제 액 ㅇ 공과금 · 장례비(일반 장례비 최대 1,000만원+봉안시설 또는 자연장지 최대 500만원) · 채무

+ 사전증여재 산가액 ㅇ 상속개시일 전 10년(상속인) · 5년(상속인 외의 자) 이내 증여한 재산가액

= 상속세과세가액
① 【인적공제】 ［기초공제 + 그 밖의 인적공제］ or ［일괄공제 5억］ + 배우자 상속공제
- 상 속 공 제
② 【물적공제】 금융재산상속공제 + 가업(영농)상속공제 + 동거주택상속공제 + 재해손실공제

- 감 평 수 수 료 ㅇ 5백만원 한도

= 상속세과세표준
과세표준 1억원 이하 5억원 이하 10억원 이하 30억원 이하 30억원 초과
× 세 율
세 율 10% 20% 30% 40% 50%

= 산 출 세 액

+ 세대생략할 증세액 ㅇ 상속인이 피상속인의 자녀가 아닌 직계비속(손자녀)이면 할증과세(30~40%)

- 세 액 공 제 등 ㅇ 【신고세액공제】 신고분 3%, 【증여세액공제】

= 자진납부할세액
 2 사전증여재산 가산

□ 사전증여재산 가산(상증법 §13)

ㅇ 피상속인이 상속개시일 전 상속인 또는 상속인 외의 자에게 증여한 가액으로 다음의 금액은 상속재산에 가산
회사 / 기관
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TEXT

피상속인 증여를 받은 자 사전증여재산가액

상속인 상속개시일 전 10년 이내 증여한 국내 · 외 재산가액

거주자
상속인 외의 자 상속개시일 전 5년 이내 증여한 국내 · 외 재산가액

상속인 상속개시일 전 10년 이내 증여한 국내 소재 재산가액

비거주자
상속인 외의 자 상속개시일 전 5년 이내 증여한 국내 소재 재산가액

배우자와 직계비속

ㅇ 상속인의 범위는 민법 규정에 의한 선순위 상속인에 한정되므로 상속재산의 전부 또는 일부를 받은 자로서 선순위
상속인이 있는 경우 후순위 상속인은 상속인이 아닌 자에 해당

- 자녀가 있는데 손자가 사전 증여를 받은 경우 손자는 선순위 상속인이 아니므로 상속개시 전 5년 이내 사전증여
재산가액만 상속재산에 가산

- 며느리, 사위 등은 선순위 상속인이 아니므로 상속개시일 전 5년 이전 증여분은 사전증여재산에 해당하지 않음

30
참고2 사전증여를 통한 절세 사례(1)

2010. 10 예금 사전증여 2019.12 상속개시(상황②) 2022.12 상속개시(상황③)

: 사전증여 후 10년 이내 상속 : 사전증여 후 10년 경과 후 상속

회사 / 기관
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TEXT

2명의 자녀에게 각 5.5억원씩 사전증여재산 11억원 외 사전증여재산 11억원 외

사전증여, 공제 5천만원 상속재산가액 20억원 상속재산가액 20억원

(증여세 각 90,000,000)

상황① 상황② 상황③

구분
(사전증여없이 상속) (증여 후 10년 이내 상속) (증여 후 10년 이상 경과)

총상속재산 3,100,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000

증여 후 10년 이상 경과 :
+ 증여재산가산액 - 1,100,000,000
상속재산 가산 ×

- 상속공제(일괄공제) 500,000,000 500,000,000 500,000,000

= 과세표준 2,600,000,000 2,600,000,000 1,500,000,000

산출세액 880,000,000 880,000,000 440,000,000

- 증여세액공제 - 180,000,000 -

= 납부세액 880,000,000 700,000,000 440,000,000

총 부담세액 880,000,000 880,000,000 620,000,000

31
참고2 사전증여를 통한 절세 사례(2)

2018.3 A, B주택 증여 2022.12 상속개시(상황②) 2023.12 상속개시(상황③)

: 사전증여 후 5년 이내 상속 : 사전증여 후 5년 경과 후 상속

시가 각 5억원
TEXT 회사 / 기관
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2명의 며느리에게 증여 A,B외 상속재산가액 30억원 A,B외 상속재산가액 30억원

(증여재산가액 5억원, A, B주택 시가 10억원 A, B주택 시가 10억원

각 증여세 88,000,000)

상황① 상황② 상황③

구분
(사전증여없이 상속) (증여 후 5년 이내 상속) (증여 후 5년 이상 경과)

총상속재산 5,000,000,000 3,000,000,000 3,000,000,000

+ 증여재산가산액 - 1,000,000,000 -

- 상속공제(일괄공제) 500,000,000 500,000,000 500,000,000

= 과세표준 4,500,000,000 3,500,000,000 2,500,000,000

산출세액 1,790,000,000 1,290,000,000 840,000,000

- 증여세액공제 - 176,000,000 -

= 납부세액 1,790,000,000 1,114,000,000 840,000,000

총 부담세액 1,790,000,000 1,290,000,000 1,016,000,000

32
증여세 계산 및 절세방안

33
 1 증여세 과세체계

□ 증여세 과세체계
ㅇ 상속세는 유산과세형이므로 피상속인이 물려준 유산 총액을 기준으로 과세

ㅇ 증여세는 유산취득과세방식을 취하고 있으며, 수증자를 기준으로 증여자 · 수증자별로 세액을 계산하고 동일한
증여자로부터 증여받은 재산은 10년간 합산하여 과세

☞ 증여자가 다르거나 수증자가 다를 경우 합산과세하지 않음

□ 양도세와의 관계

ㅇ 부동산 등을 증여에 의하여 취득한 후 이를 양도하는 경우 해당 자산의 취득가액은 증여일 현재의 상증법상 평
가액(시가)으로 함

34
 2 증여세 계산구조
증 여 재 산 가 액 ㅇ 국내외 모든 증여재산가액을 증여일 현재 시가로 평가, 시가 없으면 보충적평가방법 사용

비과세 및 과세가액 ㅇ 비과세 : 사회통념상 인정되는 피부양자의 생활비, 교육비, 혼수용품 등

-
불 산 입 액 - 주식, 부동산 등 매입자금, 부양의무 없는 조부모의 손자 부양 생활비, 교육비 등은 제외

- 채 무 부 담 액 ㅇ 증여재산에 담보된 채무인수액(증여재산 관련 임대보증금 등)

ㅇ 당해 증여 전 동일인으로부터 10년 이내에 증여받은 재산의 과세가액 합계액이 1천만원

+ 증여재산가산액
이상인 경우 그 과세가액을 합산(동일인 : 증여자가 직계존속인 경우 그 배우자 포함)
= 증여세과세가액

증여자 배우자 직계존속 직계비속 기타친족 기타

- 증 여 재 산 공 제
5천만원
공제한도액 6억원 5천만원 1천만원 없음
(미성년자 2천만원)

- 감 평 수 수 료 ㅇ 5백만원 한도

= 증여세과세표준
과세표준 1억원 이하 5억원 이하 10억원 이하 30억원 이하 30억원 초과
× 세 율
세 율 10% 20% 30% 40% 50%

= 산 출 세 액

+ 세대생략할 증세액 ㅇ 수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속(손자녀)이면 할증과세(30~40%)

- 세 액 공 제 등 ㅇ 18년 신고분 5%, 19년 신고분 3%

= 자진납부할세액

35
 참고1 며느리나 사위 증여를 통한 증여세 절세 방법

□ 증여세는 수증자별로 세액을 계산하여 납부

ㅇ 증여자가 동일하더라도 수증자가 다를 경우 합산하지 않고, 각각 증여재산공제 적용 후 증여세율 적용

ㅇ 사위나 며느리, 손자에게 증여를 하는 경우 증여재산공제 각각 적용 및 과세표준 분산으로 증여세 부담 감소

분할 증여
구분 아들 단독 수증
아들 며느리 손자 합계

증 여 재 산 가 액 380,000,000 150,000,000 110,000,000 120,000,000 380,000,000

- 증 여 재 산 공 제 50,000,000 50,000,000 10,000,000 20,000,000 120,000,000

= 증여세과세표준 330,000,000 100,000,000 100,000,000 100,000,000 300,000,000

× 세 율 20% 10% 10% 10%

- 누 진 공 제 액 10,000,000

= 산 출 세 액 56,000,000 10,000,000 10,000,000 13,000,000 33,000,000

- 신 고 세 액 공 제 1,680,000 300,000 300,000 390,000 990,000

= 자진납부할세액 54,320,000 9,700,000 9,700,000 12,610,000 32,010,000

36
 사례2 증여세 등을 증여자 외 타인으로부터 증여받아 납부

□ 증여에 따른 증여세 및 취득세를 부동산 증여자가 아닌 타인이 증여할 경우 세부담 감소

ㅇ 부동산을 증여하고 해당 증여에 따른 증여세와 취득세를 증여자(부모)가 대납한 경우 추가로 고액의 증여세가
발생하므로 이 경우 증여세와 취득세는 타인(예 : 형제, 삼촌, 고모 등)이 증여할 경우 합산과세가 안됨

구 분 부모 증여 증여세 등 대납시 증여세 등 형제 증여 합계

증 여 재 산 가 액 550,000,000 100,000,000

+ 증 여 재 산 가 산 액 -

= 증 여 세 과 세 가 액 550,000,000 100,000,000

- 증 여 재 산 공 제 50,000,000 10,000,000

= 증 여 세 과 세 표 준 500,000,000 90,000,000

× 세 율 20% 10%

- 누 진 공 제 액 10,000,000 -

= 산 출 세 액 90,000,000 120,592,383 9,000,000 99,000,000

※ 사례 : 증여세와 취득세 약 1억원을 부모가 대납한다고 가정

37
 3 증여재산가산액

□ 증여재산가산액

ㅇ 해당 증여일 전 10년 이내 동일인으로부터 증여받은 증여세 과세가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우 그 과세

가액을 증여세 과세가액에 가산

ㅇ 동일인에는 증여자가 직계존속인 경우 배우자를 포함(예 : 조부가 15년에 8천만원 증여, 조모가 21년에 2천만원
증여한 경우 15년에 증여한 8천만원과 합산하여 증여세 신고)

ㅇ 동일인으로 보지 않는 경우 : 장인과 장모, 생부와 이혼한 생모, 친부와 계모

2012.3.1 A주택 수증 2020.7 B주택 수증

부친 증여(5억) 모친 증여(5억)

증여재산가액 500,000,000
증여재산가액 500,000,000
(-) 증여재산공제 50,000,000 (+) 증여재산가산 500,000,000
(=) 과세표준 450,000,000 (-) 증여재산공제 50,000,000
산출세액 80,000,000 (=) 과세표준 950,000,000
산출세액 225,000,000
(-) 기납부세액 80,000,000
납부할세액 145,000,000

38
 참고1 10년 주기로 자녀에게 자산 증여

□ 10년을 주기로 자녀에게 재산을 증여하여 절세 가능

ㅇ 동일인(배우자 포함)에게 10년이 경과한 후 추가로 증여하면 증여세 과세가액에 가산되지 않음

ㅇ 면세점에 해당하는 금액을 증여할 경우 증여재산가액은 소액이므로, 10% 수준의 세율이 적용되는 금액을 10년
단위로 증여할 경우 증여세 부담을 최소화하면서 자산을 증여할 수 있으며, 상속세 부담도 줄일 수 있음

구분 1차 증여 2차 증여 3차 증여 합계

증여재산가액 20,000,000 20,000,000 50,000,000 90,000,000

증여재산공제 20,000,000 20,000,000 50,000,000 90,000,000

과세표준 0 0 0 0

구분 1차 증여 2차 증여 3차 증여 합계

증여재산가액 120,000,000 120,000,000 150,000,000 370,000,000

증여재산공제 20,000,000 20,000,000 50,000,000 90,000,000

과세표준 100,000,000 100,000,000 100,000,000 260,000,000

산출세액 10,000,000 10,000,000 10,000,000 30,000,000

39
 참고2 동일인이 아닌 자로부터 증여를 통한 증여세 절세

□ 조부와 부모로부터 순차적으로 증여받은 경우

ㅇ 조부와 부모는 동일인이 아니므로 조부가 증여 후 10년 이내 부모가 증여시 증여세를 합산과세하지 않음

ㅇ 단, 조부와 부모는 모두 직계존속이며, 직계존속으로부터 증여받은 경우 합산하여 10년간 5,000만원만 공제가

가능하므로 증여순서대로 순차적으로 5,000만원을 공제

구 분 부모 증여(’22.8) 장인 증여(’22.8) 장모 증여(’22.8) 합계 부친 단독 증여

증여재산가액 150,000,000 110,000,000 100,000,000 360,000,000 360,000,000

+ 증여재산가산액 - - - - -

= 증여세과세가액 150,000,000 110,000,000 100,000,000 360,000,000 360,000,000

- 증여재산공제 50,000,000 10,000,000 - 60,000,000 50,000,000

= 증여세과세표준 100,000,000 100,000,000 100,000,000 300,000,000 310,000,000

× 세 율 10% 10% 10% 20%

- 누 진 공 제 액 10,000,000

= 산 출 세 액 10,000,000 10,000,000 10,000,000 30,000,000 52,000,000

40
2023년 세법개정안

41
 참고1 혼인에 따른 증여재산공제 신설

□ 혼인· 출산에 따른 증여재산공제 신설

ㅇ 직계존속으로부터 혼인신고일 전후 2년 이내 증여를 받을 경우 1억원 공제 신설

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TEXT
ㅇ 직계존속으로부터 증여재산공제 5천만원 포함 1억 5천만원 공제 가능, 양가로부터 증여시 3억원 공제 가능

ㅇ 혼인신고없이(비혼) 출산한 경우 1억원 공제 신설

☞ ’24.1.1. 이후 증여분부터 적용

42