การสัมมนาเพื่อถ่ายทอดความรู้

ให้แก่เจ้าหน้าที่ สนข. และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

วันที่ 15-17 กรกฎาคม พ.ศ. 2563 เวลา 09.00-16.00 น.
ณ ห้องบอลรูม 1 โรมแรมอีสติน มักกะสัน

1
1
 การสัมมนาเพื่อถ่ายทอดความรู้ให้แก่เจ้าหน้าที่ สนข.
และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (พ.ศ. 2563)
กาหนดการ
วันที่ เวลา หัวข้อ
15 เช้า พิธีเปิด | TOD คืออะไร | ประสบการณ์ TOD จาก สวทช.
ก.ค. บ่าย TOD ญี่ปุ่น | Workshop ปัจจัยแห่งความสาเร็จของ TOD
16 เช้า เครื่องมือทางผังเมือง | TOD กับกฎหมายผังเมือง 2562
ก.ค. บ่าย กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ TOD | TOD กับผังเมือง กทม.
17 เช้า การเงินการลงทุนใน TOD | องค์กรดาเนินงาน TOD
ก.ค. บ่าย TOD กับ SEA/IEE/SIA | TOD กับ Design Guidelines
การสัมมนาเพื่อถ่ายทอดความรู้ให้แก่เจ้าหน้าที่ สนข.
และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (พ.ศ. 2563)
TOD คืออะไร
• ความหมาย
• ลักษณะและองค์ประกอบสาคัญ
• คาศัพท์ที่ควรทราบ
• ประโยชน์ของ TOD
• TOD กับนโยบายของรัฐ
• ความท้าทายในการพัฒนา TOD
 ความหมาย TOD
ความหมายของ TOD - TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT

รถยนต์ส่วนบุคคล
ขนส่งสาธารณะ

เดิน จักรยาน
ระยะเดินเท้า
400-650 ม. สถานี
(300-800 ไร่) NON-MOTORIZED
ระบบขนส่งรอง
 องค์ประกอบของ TOD
ความหมายของ TOD - TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT

High ขนส่งรอง (FEEDER)

กิจกรรม Density LINKAG สถานี จุดจอด
ผสมผสาน / Mix ES
ที่จอดรถ
Use

TOD
STATION PLAZA
ที่โล่ง NON- ทางเท้า
AMENITI
พื้นที่สีเขียว MOTORI ทางจักรยาน
ES
สาธารณูปการ ZED SKYWALK
โครงสร้างพื้นฐาน
 องค์ประกอบของ TOD High
Density
กิจกรรม / Mix
ผสมผสาน Use
PEDESTRIAN / BIKE WAY

Station

400-650 M

mage sources: The One Plus Condo; Prachachart; Bangkok Asset; 123RF.com
 องค์ประกอบของ TOD
ขนส่งรอง (FEEDER) LINKAG
สถานี จุดจอดรถ ที่จอดรถ ES

PEDESTRIAN / BIKE WAY

Station

P+R

400-650 M

Image source: Philadelphia Parking Authority

 องค์ประกอบของ TOD
ที่โล่ง พื้นที่สีเขียว
สาธารณูปการ โครงสร้างพื้นฐาน AMENITI
ES

PEDESTRIAN / BIKE WAY

Station

400-650 M

Image sources: Xinhuathai

 องค์ประกอบของ TOD
NON-
STATION PLAZA MOTORI
ทางเท้า ทางจักรยาน
SKYWALK SKYLANE ZED

PEDESTRIAN / BIKE WAY

Station

400-650 M

Image sources: Laloya University Chicago; Road CC

 องค์ประกอบของ TOD
ความแตกต่างของ TOD กับศูนย์ขนส่งในอดีต

กายภาพ ลดใช้รถยนต์ / ส่งเสริมเดิน จักรยาน / Feeder

สังคม ผู้อยู่อาศัยเดิม / พื้นที่เชิงสังคม / ที่อยู่อาศัย
เศรษฐกิจ แบ่งปันผลประโยชน์ / ร่วมลงทุน / โอกาส
การลงทุน รัฐ + เอกชน / โครงสร้างพื้นฐาน + อสังหาฯ
ที่มา : ITDP 2017; World Bank Group 2015; APA 2006

ไม่เคยมีในประเทศไทย
ต้องการข้อตกลงในการพัฒนาร่วมกันในระยะยาว
10
 คาศัพท์ที่ควรทราบ
คาศัพท์บางคาที่เกี่ยวข้องกับ TOD

• TOD > Transit Oriented Development

• TAD > Transit-Adjacent Development
• FAR > Floor Area Ratio
• Mix(ed) Use
• NMT > Non-Motorized Transit
• LVC > Land Value Capture
(World Bank Group 2015)
 คาศัพท์ที่ควรทราบ
คาศัพท์บางคาที่เกี่ยวข้องกับ TOD

TOD > Transit Oriented Development

การพัฒนาที่กระชับ ผสมผสานกิจกรรม เป็นมิตรต่อการเดินซึ่งจัดให้มี
ขึ้นโดยรอบสถานีเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง รวมถึงการกาหนดตาแหน่งสิ่ง
อานวยความสะดวก แหล่งงาน ร้านค้าปลีก และที่อยู่อาศัยโดยรอบ
ศูนย์ขนส่งที่ส่งเสริมการใช้ขนส่งมวลชนและการลดการใช้รถยนต์
Compact, mixed use, pedestrian-friendly development
organized around a transit station. TOD embraces the idea
that locating amenities, employment, retail shops, and
housing around transit hubs promoting transit usage and non-
motorized travel. (World Bank Group 2015)
 คาศัพท์ที่ควรทราบ
คาศัพท์บางคาที่เกี่ยวข้องกับ TOD

TAD > Transit-Adjacent Development

การพัฒนาที่คล้าย TOD ในลักษณะที่อยู่โดยรอบสถานีขนส่ง แต่
ไม่ได้เชื่อมต่อการขนส่งอย่างแท้จริงโดยขาดการพัฒนาที่ส่งเสริมความ
เป็นมิตรต่อการเดิน

Development that is similar to TOD in that it is located within

the vicinity of a transit node but not actually connected with
transit in the absence of pedestrian-friendly development
organized around a transit station.
(World Bank Group 2015)
 โปรดให้ความเห็น
รูปใดเป็น TOD รูปใดเป็น TAD

NC-MyLifeArm Jiji Press Photo 2

Kashiwanoha & SMART City

Urban land Magazine – Urban Land Institute

Shin Yokohama Station

Station

Pedestrian-friendly
circle Bus Feeder
Station Plaza
 คาศัพท์ที่ควรทราบ
คาศัพท์บางคาที่เกี่ยวข้องกับ TOD
yousekiritsu 容積率

FAR > Floor Area Ratio

อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่แปลงที่ดินที่จะก่อสร้างอาคาร
นั้น ค่า FAR สูงทาให้ความหนาแน่นสูง บางแห่งเรียก Floor Space
Ratio (FSR) / Floor Space Index (FSI)
(หมายเหตุ สปป. ลาวเรียก สัมประสิทธิ์การนาใช้ที่ดิน)
Ratio of a building’s total floor area to the size of the land on
which it is built. The higher FAR, the higher density. Also
referred to as floor space ratio (FSR) or floor space index (FSI).

(World Bank Group 2015)

 คาศัพท์ที่ควรทราบ
คาศัพท์บางคาที่เกี่ยวข้องกับ TOD

Mix(ed) Use
รูปแบบการพัฒนาที่ผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินที่หลากหลาย
โดยทั่วไปรวมถึงที่อยู่อาศัย การค้าปลีก กิจการธุรกิจเอกชน ที่
ผสมผสานกันทั้งที่อยู่ในอาคารเดียวกัน (แนวตั้ง) หรือในอาคารที่อยู่
ใกล้เคียงกัน (แนวนอน)
Pattern of development characterized by a mixture of
diversified land uses, typically including housing, retail
activities, and private businesses, either within the same
building space (e.g. vertical mixing) or in close proximity
(horizontal mixing). (World Bank Group 2015)
 คาศัพท์ที่ควรทราบ
คาศัพท์บางคาที่เกี่ยวข้องกับ TOD

NMT > Non-motorized Transit

รูปแบบการเดินทางใดๆ ที่ไม่ใช้เครื่องยนต์ เช่น การเดินหรือขี่จักรยาน
NMT กาลังได้รับความนิยมมากขึ้น เพราะนอกจากเป็นการเดินทางที่
สะอาด ลดกาซเรือนกระจกแล้ว ยังเป็นหนทางในการส่งเสริมสุขภาพ
ด้วยการขยับร่างกายอีกด้วย
Any type of transport mode that is not motorized, such as
walking or bicycling. NMT has gained popularity as not only a
clean, carbon-free form of mobility with a very small footprint
but also as a mean to improve public health through
increased physical activity. (World Bank Group 2015)
 คาศัพท์ที่ควรทราบ
คาศัพท์บางคาที่เกี่ยวข้องกับ TOD

LVC > Land Value Capture

วิธีการทางการคลังสาธารณะที่รัฐบาลใช้ในการลดผลกระทบที่เกิดจาก
การเปลี่ยนแปลงอันเนื่องมาจากนโยบายของรัฐ (เช่น การพัฒนา
โครงสร้างพื้นฐาน) เพื่อให้เกิดความเป็นธรรม... ...

A public financing method by which governments … …

required to offset the impacts related to the changes … and
implement public policy to promote equity … … .

(World Bank Group 2015)

 คาศัพท์ที่ควรทราบ
คาศัพท์บางคาที่เกี่ยวข้องกับ TOD
ราคาเพิ่มจากการ
LVC เพิ่มประชากร
รัฐพึงได้ประโยชน์ ในนาม
ของสาธารณะ
และการจ้างงาน
หลักคิด ราคาเพิ่มจากการ หน่วยงานจัดหาโครงสร้าง
ลงทุนโครงสร้าง พื้นฐานพึงได้ประโยชน์
พื้นฐานของรัฐ
ราคาเพิ่มจากการ เจ้าของที่ดินเอกชน
ลงทุนของเจ้าของ พึงได้ประโยชน์
ผู้ซื้อหรือผู้เช่าเป็นผู้จ่าย
ราคาที่ดินเปล่า ให้แก่ผู้ขายหรือผู้ให้เช่า
(Hong & Brubaker 2010, cited in World bank Group 2015)
 ประโยชน์ของ TOD

• เพิ่มจานวนผู้โดยสาร
ราคา การพัฒนาพื้นที่แบบ TOD
บริการ โครงข่าย เป็นส่วนหนึ่งของการเพิ่ม
เวลา
จานวนผู้โดยสาร
การเพิ่ม ในระบบขนส่งมวลชน
จานวน
ผู้โดยสาร
การ
การ พัฒนา
เชื่อมต่อ พื้นที่
TOD
22
 ประโยชน์ของ TOD

• เพิ่มจานวนผู้โดยสาร

FAR Accessibility
Employment Density
Demography
D D Job accessibility
Access to facilities
DENSITY DISTANCE

Design features
Land use mix
Multiple land use
Parking
D D
DESIGN
Walkable grid street
pattern
Sidewalk length
DIVERSITY

Sources: Nyunt et al 2020; Cervero 2010; Lin & Shin 2008; Deakin et al 2
23
 ประโยชน์ของ TOD

• LVC Land Value Capture กรณีองค์กรเดินรถดาเนินการ

ราคา ราคา
ก่อนพัฒนา หลังพัฒนา
ที่ดินรัฐ บ. เดินรถ นักพัฒนา
เศรษฐกิจ
Infra. แบ่งผล
เจ้าของลงทุน ประโยชน์
ที่เปล่า ตามสัดส่วน

Sources: Cervero & Murakami 2

 TOD กับนโยบายรัฐ

ความสอดคล้องยุทธศาสตร์ชาติ : ประเด็นยุทธศาสตร์ 6 ด้าน

1. ความมั่นคง

2. ขีดความสามารถ ท่องเที่ยว / ผู้ประกอบการ

3. ทรัพยากรมนุษย์ เสริมสร้างสุขภาวะ

4. ความเสมอภาค กระจายความเจริญ / การมีส่วนร่วม

5. สิ่งแวดล้อม ลดการใช้พลังงาน

6. บริหารภาครัฐ กระจายอานาจ /
ประสิทธิภาพกฎหมาย
 TOD กับนโยบายรัฐ

ความสอดคล้องยุทธศาสตร์ชาติ : แผนแม่บท 23 แผน

รักษาพื้นที่เกษตร / อุตสาหกรรมดิจิทัล
ท่องเที่ยว & สวล. / เมืองอัจฉริยะ / Infra. / ผู้ประกอบการ
SEZ & SBZ / อัตลักษณ์ / ศักยภาพคน
สุขภาวะ / พื้นที่ออกกาลังกาย / สังคมสูงวัย / เศรษฐกิจฐานราก
เสมอภาค / เติบโตยั่งยืน / จัดการน้า
กฎหมาย

สอดคล้องโดยตรง 6 แผน ส่งเสริม มีผลเชิงบวก 11 แผน ไม่สัมพันธ์กัน

 TOD กับนโยบายรัฐ

TOD กับแผนคมนาคมตามยุทธศาสตร์ชาติ

1. การเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันโดยการคมนาคม

2. ความคุ้มค่าจากการลงทุนภาครัฐด้านระบบคมนาคม

3. TOD กับการเพิ่มจานวนผู้โดยสาร

27
 TOD กับนโยบายรัฐ

1. การเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันโดยการคมนาคม

28
 TOD กับนโยบายรัฐ

2. ความคุ้มค่าจากการลงทุนภาครัฐด้านระบบคมนาคม
ระยะที่ 1 (พ.ศ. 2561-2565) ระยะที่ 2 (พ.ศ. 2566-2570) ระยะที่ 3 (พ.ศ. 2571-2580)

ความยาวสายทางรวม 7,792 กม. งบประมาณ 2.7 ล้านล้านบาท

 TOD กับนโยบายรัฐ

3. TOD กับการเพิ่มจานวนผู้โดยสาร

จานวนผู้โดยสารเป้าหมาย
ประเภท 2560 2580
รถไฟความเร็วสูง (HSR) - 41
รถไฟทางเดี่ยว/ทางคู่ 36 75
Metro (BMR) 386 1,500
ที่มา การศึกษาสารวจความต้องการการเดินทางและปรับปรุงฐานข้อมูลการเคลื่อนย้ายสินค้า
เพื่อการวางแผนระบบขนส่งของประเทศ
โครงการศึกษาพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง การรถไฟแห่งประเทศไทย
สานักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร
 TOD กับนโยบายรัฐ

3. TOD กับการเพิ่มจานวนผู้โดยสาร

ราคา การพัฒนาพื้นที่แบบ TOD

บริการ โครงข่าย เป็นส่วนหนึ่งของการเพิ่ม
เวลา
จานวนผู้โดยสาร
การเพิ่ม ในระบบขนส่งมวลชน
จานวน
ผู้โดยสาร
การ
การ พัฒนา
เชื่อมต่อ พื้นที่
TOD
31
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
สถานี TOD ตามแผนแม่บทรถไฟ

จานวน TOD แยกตามประเภทและระยะการพัฒนา

ประเภท ระยะ 1 ระยะ 2 ระยะ 3 รวม
RC 6 0 0 6
UC 43 3 3 49
NT 17 3 0 20
NC 66 1 17 84
SU 13 5 0 18
รวม 145 12 20 177
หมายเหตุ : อ้างอิงปีที่จะเปิดให้บริการตามแผน
ระยะที่ 1 : ไม่เกิน พ.ศ. 2570
ระยะที่ 2 : พ.ศ. 2571 – 2575
ระยะที่ 3 : พ.ศ. 2576 - 2580
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
ประเภทของ TOD
Origin: NT, NC
NT
Destination: RC, UC
NC

RC NC UC NT NC UC NT

RC (Regional Center : ศูนย์ภูมิภาค)

NC UC (Urban Center : ศูนย์กลางเมือง)
NT (New Town : ศูนย์เมืองใหม่)
NT NC (Neighborhood Center : ศูนย์ชุมชน)
SU (Special Use : พิเศษ)
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
ประเภทของ TOD
ประเภท Concept ขนาด ลักษณะ
RC XL สถานีศูนย์กลางเมืองหลัก
ศูนย์ภูมิภาค ระดับภูมิภาค
UC L M S สถานีประจาจังหวัดขนาดใหญ่
ศูนย์กลางเมือง กลาง เล็ก
NT M S สถานีตามสายทางใหม่ในพื้นที่
ศูนย์เมืองใหม่ ชนบท
NC S SS สถานีประจาอาเภอหรือศูนย์ชุมชน
ศูนย์ชุมชน ขนาดเล็ก
SU - - ศูนย์พิเศษ – เมืองท่องเที่ยว เมือง
พิเศษ ชายแดน เมืองการศึกษา ... ...
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
Regional Center (RC) ศูนย์ภูมิภาค

500 – 650 M
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
Urban Center (UC) ศูนย์กลางเมือง

400-500 M
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
New Town(NT) ศูนย์เมืองใหม่

37
400 – 500 M
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
Neighborhood Center(NC) ศูนย์ชุมชน

300 - 400 M
 In TOD Core Outside of TOD Core
TOD Transportation Facilities Urban Facility
ประเภท TOD
radius บริการ
TOD SIZE Core (m.) สาธารณู
(m.) Feeder สวนสาธาร สถาบันการ สาธารณสุ สาธารณูปกา
Land Use Pedestria Land Use ปการ
Station Park& Transport ณะ ศึกษา ข รเพื่อผูส้ งวู วัย
อื่นๆ
n The park Educational Public Facility for
Plaza Ride Other
Facilities institution health Elderly
facilities
service

ศูนย์ระดับภาค LRT/BRT/
1,000-
Regional LL
1,500
400-500 Commercial,    Bus/สอง     
Center (RC)
Office, Hotel, แถว
800- Commercial
L 300-400        
1,000 Housing, BRT/Bus/
ศูนย์ระดับเมือง Open Space สองแถว
500-
Urban M 300-400    Commerc     
Center (UC) 800
ial
300- Commercial Housing,
S 200-300       
500 (community Affordabl BRT/ Bus/
mall) Office, e สองแถว
500- Commercial Housing,
เมืองใหม่ M 300-400 Housing,        
800 Open
New Town Open Space
(NT)
Space
300- Commercial
S 200-300       
500 (community
mall)
ศูนย์ชุมชน
สองแถว
Commercial
Neighborho 300- Housing,
od Center
ss 50-100       
500
(NC) Open Space
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD

TOD แบบพิเศษ (Special Use)

ประเภท ลักษณะเฉพาะ
• ชุมชนในพื้นที่พัฒนาพิเศษ
Border Town • โครงข่ายคมนาคมเน้นโลจิสติกส์
เมืองชายแดน • ที่พักราคาถูกสาหรับผู้ขับขี่ขนส่ง LOGISTICS
• สถานีตรวจคนเข้าเมือง
• การเชื่อมการสัญจรแบบไร้รอยต่อจากสนามบิน
Airport Town • โรงแรม ที่พัก เข้าถึงง่าย UNIVERSAL
• สิ่งอานวยความสะดวกนักเดินทาง
เมืองการบิน
• การออกแบบเพื่อคนทุกกลุ่ม DESIGN
• Station Plaza ขนาดใหญ่ รองรับขนส่งสาธารณะ
Tourist Town • โรงแรม ที่พัก CONNECTIVITY
• เน้นป้ายบอกทาง การออกแบบที่ง่ายต่อการเข้าใจ
เมืองท่องเที่ยว • ส่งเสริมการอนุรักษ์ วัฒนธรรม พื้นที่ธรรมชาติ SIGNAGE
Education Town • ที่พัก หอพัก
• สันทนาการ กีฬา ACTIVE & LEARNING
เมืองการศึกษา • Co-Working Space
40
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD

ที่ดิน องค์กร

ผังเมือง โครงสร้างพื้นฐาน การลงทุน กฎหมาย

สถานีท่าพระ รถไฟฟ้าสายสีน้าเงิน Kashiwanoha Station, Japan

 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
ที่ดิน KEYWORD:
ขาดวิธีการรวบรวมที่ดินที่เป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย
• ที่ตั้ง TOD มีทั้งที่พัฒนาเป็นเมืองแล้วกับพื้นที่ชนบท
• กรรมสิทธิ์และจานวนแปลงมีความหลากหลาย รวบรวมยาก
• ที่ดินรัฐไม่เป็นเอกภาพ
• ชุมชนดั้งเดิม ได้รับผลกระทบจากการพัฒนา
100%
12.86%
รฟท.
9.92%

หน่วยงานรัฐอื่น ๆ
50%
ที่ดินเอกชนมีสัดส่วนสูง
77.22%
เอกชน 0%
RC UC NT NC SU
สัดส่วนที่ดินตามกรรมสิทธิ์ จานวนแปลงที่ดินเฉลี่ยในรัศมี TOD 177 แห่ง
ในพื้นที่รอบสถานี TOD 177 แห่ง แบ่งตามประเภท
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
ผังเมือง KEYWORD:
ขาดมาตรการเชิงบวกที่ชี้นาการพัฒนาระยะยาว
• ข้อกาหนดผังเมือง มีลักษณะเชิงควบคุม
• ผังเมืองไม่สามารถชี้นาการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐได้
• กระบวนการรับฟังความคิดเห็นไม่ครอบคลุมผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม
• ไม่มีเครื่องมือเพื่อพัฒนาเมืองใหม่และฟื้นฟูเมืองโดยเฉพาะ
100%

สัดส่วนพื้นที่พัฒนา
50% 39.43% 33.45% ในขอบเขต TOD
20.74%
8.64%
16.09% 177 แห่ง
0%
RC UC NT NC SU ประเภท TOD
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
โครงสร้างพื้นฐาน KEYWORD: โครงสร้างพื้นฐานปัจจุบัน
ไม่สามารถรองรับความหนาแน่นสูงของ TOD ได้
• พื้นที่เมืองใหม่ TOD ขาดโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
• สาธารณูปโภค-ปการส่วนใหญ่ไม่สามารถรองรับความหนาแน่นสูงได้
• โครงข่ายถนนโดยรอบสถานีไม่ได้มาตรฐานและเพียงพอ
100% ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้า ระบบบาบัดน้าเสีย ระบบจัดการขยะ
100.00
80%
80.00
60% 60.00

40% 40.00

20% 20.00
9.27% 8.66% 4.74% 6.72%
3.70% 0.00
0%
RC UC NT NC SU RC UC NT NC SU
สัดส่วนพื้นที่ถนนเฉลี่ยรอบสถานี TOD 177 แห่ง ความสมบูรณ์ของโครงสร้างพื้นฐานเฉลี่ย
เฉลี่ยเพียง 6.06% จากมาตรฐาน 25% ในพื้นที่ TOD 177 แห่ง ตามสภาพการพัฒนา
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
การลงทุน KEYWORD: พื้นที่รอบสถานี TOD ขาดแรงจูงใจ
ในการลงทุนพัฒนา ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน

• พื้นที่ TOD ส่วนใหญ่ยังมีโครงสร้างพื้นฐานไม่ได้มาตรฐาน

• อปท. ไม่มีงบประมาณเพียงพอในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน
→ไม่สามารถทาได้ถ้าไม่มีงบอุดหนุนจากส่วนกลาง

• มาตรฐาน TOD (เช่น สัดส่วนพื้นที่โล่ง การเชื่อมต่อคมนาคม การ

ชดเชยผู้ได้รับผลกระทบ ฯลฯ) เป็นข้อจากัดทาให้เอกชนไม่ลงทุนใน
TOD แต่ไปลงทุนในพื้นที่ใกล้เคียง
→TOD เกิดขึ้นไม่ได้หากไม่มีการลงทุนจากภาคเอกชน
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
องค์กร KEYWORD: การพัฒนา TOD
ขาดองค์กรดาเนินการในทุกระดับ

พื้นที่ส่วนนี้ในไทยทาพาณิชยกรรมไม่ได้ • เน้นให้ อปท. เป็นหลักใน

เนื่องจากกฎหมายเวนคืน การริเริ่มโครงการ แต่มี
ข้อจากัดมาก
• ความรู้ความเข้าใจใน
หลักการพัฒนา TOD ยัง
มีน้อย
• องค์กรเดินรถ มีข้อจากัด
ในการพัฒนาที่ดินตาม
สายทาง
https://news.cgtn.com/news/2020-05-26/One-of-world-s-biggest-underground-transportation-hubs-QMYz1qNjC8/index.html
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
องค์กร KEYWORD: การพัฒนา TOD
ขาดองค์กรดาเนินการในทุกระดับ
จานวน ขอบเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
ประเภท TOD
รวม รูปแบบพิเศษ เทศบาลนคร เทศบาลเมือง เทศบาลตาบล อบต.
RC 6 1 5 0 0 0
UC 49 0 11 35 1 2
NT 20 0 2 3 5 10
NC
SU
84
18
0
0
8
1
มีข้อจากัดการพัฒนามาก
18
7
31
4
27
6
รวม 177 1 27 63 41 45
สัดส่วน 100.00 0.56 15.25 35.59 23.16 25.42
ระดับการบริหารจัดการ มากที่สุด มาก ปานกลาง น้อย น้อยที่สุด
ประเภท จานวน อปท. ในรัศมี TOD* สัดส่วน
รวม
TOD 1 อปท. 2 อปท. 3 อปท. 4 อปท. 5 อปท. 1 อปท. 2 อปท. 3 อปท. 4 อปท. 5 อปท.
RC 6 3 3 - - - 50.00 50.00 0.00 0.00 0.00
UC 49 22 20 6 1 - 44.90 40.82 12.24 2.04 0.00
NT 20 9 พื้นที่ TOD มี อปท. มากกว่า 1 แห่ง บริหารอย่างไร
10 - 1 45.00 50.00 0.00 5.00 0.00
NC 84 36 33 10 4 1 42.86 39.29 11.90 4.76 1.19
SU 18 12 4 2 - - 66.67 22.22 11.11 0.00 0.00
รวม 177 82 70 18 6 1 46.33 39.55 10.17 3.39 0.56
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
กฎหมาย KEYWORD: กฎหมายที่ใช้เพื่อการพัฒนา
TOD ยังไม่สมบูรณ์และขาดเอกภาพ
การพัฒนา TOD ต้องใช้กฎหมายหลายฉบับ
ผังเมืองและควบคุมอาคาร ที่ดิน
การบริหารภาครัฐ การเงินลงทุน
การคมนาคมขนส่ง PPP

พื้นที่ TOD
300-800 ไร่
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
สภาพปัญหาตามปัจจัยแห่งความสาเร็จ 6 ประการ จากกรณีศึกษา

ความท้าทายของไทย ความสาเร็จในต่างประเทศ
ที่ดิน เขตพื้นที่พัฒนาพิเศษ

ผังเมือง วิธีรวบรวมที่ดินที่เป็นธรรม

โครงสร้างพื้นฐาน มาตรการผังเมืองเชิงบวก

การลงทุน มาตรการการลงทุน

องค์กร องค์กรขับเคลื่อน

กฎหมาย พัฒนากฎหมาย
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
เขตพื้นที่พัฒนาพิเศษ
= ข้อตกลงจะพัฒนาร่วมกันในระยะยาวเช่น 20 ปี
Function
Land Use Plan

• รัฐออกมาตรการส่งเสริมพิเศษได้ Science park

• เปิดโอกาสให้รัฐกับเอกชนได้พัฒนาร่วมกัน
• ออกมาตรการที่ขัดหรือแย้งของเดิมได้ District park
and stadium
University
and institute
Station
กรณีศึกษา
• ประกาศระดับท้องถิ่น มีกระบวนการหารือ

ประเทศไทย (ยังไม่เคยประกาศใช้)
• ผังเมืองเฉพาะ
• การพัฒนาพื้นที่เฉพาะแห่ง (PUD)
ผังพัฒนาพื้นที่ (District Plan) ในญี่ปุ่น
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
วิธีรวบรวมที่ดินที่เป็นธรรม
= มีวิธีการที่หลากหลาย ประสานประโยชน์ได้ทุกฝ่าย
Source: JICA 2007

• เวนคืน
• สะสมที่ดิน (งบไม่พอ)
• แลกเปลี่ยนที่ดิน (ขั้นตอนนาน)
• ปรับกรรมสิทธิ์ (ไม่เคยใช้)
• จัดรูปที่ดิน (ทาได้ใน Greenfield)
การคงไว้ซึ่ง
ที่ดินเดิม

การปรับกรรมสิทธิ์ในญี่ปุ่น
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
มาตรการผังเมืองเชิงบวก

= ส่งเสริม ชี้นาการพัฒนาแทนการควบคุม
• TOD ต่างประเทศใช้มาตรการทางผังเมืองเชิงบวกมากกว่าควบคุม
• กฎหมายผังเมือง 2562 ให้มีมาตรการเชิงบวกได้ (ม.22(6))
• ประเด็น : ของไทยทาได้แล้วแต่ยังไม่นามาใช้จริงในส่วนภูมิภาค

FAR Transfer FAR Bonus Increased FAR

 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
มาตรการการลงทุน

= อุดหนุนท้องถิ่น จูงใจเอกชน
การส่งเสริมในต่างประเทศ ในเขตพื้นที่พัฒนาพิเศษ TOD
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
• ส่วนกลางอุดหนุนท้องถิ่น • สิทธิทางภาษี เช่น บ้านราคาถูก
• ท้องถิ่นมีข้อตกลงกับนักลงทุน • ลด/ยกเว้นค่าธรรมเนียมธุรกิจ
• ท้องถิน่ ใช้มาตรการทางภาษี • Mezzanine Financing

ไทยยังไม่มีเนื่องจาก ไทยมีช่องทาง BOI แต่มีข้อจากัดเพราะ

ยังไม่มีการประกาศพื้นที่พิเศษ BOI เน้นกิจการอุตสาหกรรม
สาหรับ TOD ไม่ใช่การพัฒนาเมือง
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
องค์กรขับเคลื่อน
= ประสานและส่งเสริม
กรณีญี่ปุ่น ส่วนกลาง

• ท้องถิ่นเป็นผู้ริเริ่ม มี
อานาจวางผังเมืองเอง
• องค์กรรถไฟแปรรูปเป็น แรงจูงใจ ทาผังเฉพาะ
เอกชน เจรจาคล่องตัว เร่งรัดขั้นตอน ขับเคลื่อน รวบรวมที่ดิน
สนับสนุน งปม. ยื่นข้อเสนอ
• ส่วนกลางจัดตั้งองค์กร
ขับเคลื่อน (UR Agency)
• ส่วนกลางมีการให้ ท้องถิ่น
แรงจูงใจ
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD
พัฒนากฎหมาย
= กรณีศึกษา TIMELINE กฎหมายญี่ปุ่น
กฎหมายที่เอื้อต่อการพัฒนา TOD ญี่ปุ่น ไทย
การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง 2479 2547
กม. พัฒนาเมืองใหม่ / กม. ฟื้นฟูเมือง 2506 / 2512 ไม่มี / ไม่มี
แปรรูปหน่วยงานรถไฟ 2530 ไม่มี
บูรณาการผังเมือง+รถไฟ / การแยกระดับจุดตัด 2532 / 2535 ไม่มี
ผังเฉพาะและมาตรการผังเมืองเชิงบวก 2535 2562
การใช้พื้นที่ใต้ดินเอกชนเพื่อโครงสร้างพื้นฐาน 2544 ไม่มี
URBAN RENAISSANCE AGENCY 2547 ไม่มี
Universal Design สาหรับกิจการรถไฟ 2549 ไม่มี
 ความท้าทายในการพัฒนา TOD

ช่องว่าง ความท้าทาย พัฒนาแบบต่างคนต่างทา

พื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน
• แปลงที่ดินไม่มีเอกภาพ
• จัดทาผังขนาดใหญ่ไม่ได้
• ผังเมืองไม่ส่งเสริม
• ขาดผู้ริเริ่ม ประสานงาน
• นักลงทุนพัฒนาชายขอบ
• เชื่อมต่อระบบรองไม่ดี
• ไม่มีพื้นที่คุณภาพ
S: NC-MyLifeArm
 การสัมมนาเพื่อถ่ายทอดความรู้ให้แก่เจ้าหน้าที่ สนข.
และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (พ.ศ. 2563)
กาหนดการ
วันที่ เวลา หัวข้อ
15 เช้า พิธีเปิด | TOD คืออะไร | ประสบการณ์ TOD จาก สวทช.
ก.ค. บ่าย TOD ญี่ปุ่น | Workshop ปัจจัยแห่งความสาเร็จของ TOD
16 เช้า เครื่องมือทางผังเมือง | TOD กับกฎหมายผังเมือง 2562
ก.ค. บ่าย กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ TOD | TOD กับผังเมือง กทม.
17 เช้า การเงินการลงทุนใน TOD | องค์กรดาเนินงาน TOD
ก.ค. บ่าย TOD กับ SEA/IEE/SIA | TOD กับ Design Guidelines