保利物业分析作业

作者：伍龟

公司简介

我们是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院
2019 年的综合实力排名，我们在中国物业服务百强企业中排名第四（2020 年排名第三）。
自 2014 年起，我们在这份排名中持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强
企业中排名第一。根据中指院的估值，我们 2018 年度品牌价值逾 90 亿人民币。
我们在中国提供物业管理服务超过 23 年，专注于中国的一二线城市，根据中指院报告，
我们在五大国家级城市群均有布局。截至 2019 年 6 月 30 号，我们的合同管理总面积达
454.9 百万平方米。遍布全国 27 个省、直辖市以及自治区的 148 个城市，在管总面积为
260.3 百万平方米，截至 2019 年 6 月 30 日，我们在中国管理 846 项物业（565 个住宅社区
和 281 个非住宅物业）。我们的物业管理服务涵盖多类物业，包括住宅社区、商业物业及
写字楼以及公共及其他物业（如学校和科研场所、产业园、公共服务设施和城镇）。除物
业管理服务外，我们亦提供非业主增值服务，如向物业开发商提供案场协销服务，及向我
们所管理的业主及住户提供多项社区增值服务。

发展历史

1996 年 6 月 26 日：注册成立广州合利物业发展有限公司；
2003 年：本集团物业管理项目广州保利花园获住房和城乡建设部授予“全国物业管理示范
住宅小区”；
2005 年：本集团开展全国布局，设立上海分公司，以承接上海保利十二橡树园庄的物业管
理；
2010 年：“亲情和院”特色物业服务品牌；
2016 年 10 月 25 日：在广州市市场监督管理局登记，由有限责任公司改成股份有限公司；
2017 年：品牌价值为 48 亿元；
2018 年：品牌价值为 65 亿元；
收购湖南保利天创开始打造全国化的校园物业管理平台；
成为业内相对较早涉足乡镇公共治理的企业，并发布“振兴中国”的品牌战略；
2019 年：品牌价值为 90 亿元；
商业模式

三条业务主线，(i)物业管理服务，(ii)非业主增值服务，(iii)社区增值服务，构成我们向
客户提供的综合服务并涵盖整个物业管理价值链。

物业管理服务：
包括保安、清洁、绿化、园艺及维修保养服务。

非业主增值服务：
向非业主（主要是物业开发商）提供，包括 (i)向物业开发商提供的案场协销服务，以协助
其物业销售处及展厅的市场营销活动，主要包括访客接待、清洁、安保检查及维护及 (ii)其
他非业主增值服务，如咨询、承接查验、交付和商业运营服务。

社区增值服务：
向所管物业的业主和住户提供，解决其日常生活需要，主要包括： (i)社区生活服务，如购
物协助、拎包入住、家政服务及其他定制服务，及(ii)社区资产增值服务，如停车场增值服
务和公共区域增值服务。

行业分析

行业基础：
2003 年颁布的《物业管理条例》和 2007 年颁布的《中华人民共和国物权法》使中国
物业管理行业日趋完善和成熟。

行业参与者：
大型国家级物业管理公司和区域性物业管理公司

行业技术：
(i)品牌：物业管理行业的护城河主要是品牌，中国顶尖的物管公司通过数十年的服务
及运营已塑造了品牌声誉。
(ii)运营及管理专业化：为更好的控制成本及保持服务质量，物管公司需要标准化及自
动化运营模式方可提高其管理更多物业的能力；
(iii)人才专业化：随着互联网及其他技术的普及，物管行业对合资格雇员的需求进一步
增加。
行业规模：
物业公司在管面积和在管物业数量的增长由(i)中国城市化进程的加快及(ii)人均可支配
收入的增加推动。

行业发展：
根据中指院的资料，2014 年~2018 年物业百强企业的在管面积由 19.5%增加到 38.9%；
并预期市场将进一步集中。
思考：随着人们生活质量的提高以及龙头公司开发并购市占率提升，物业是一个长期
有稳定现金流的行业。
行业趋势：
(i)在管物业类型及服务多元化，非住宅物业管理类别的多样化，因为这些物业的利润
率通常高于住宅物业；向物业开发商和业主及住户提供多样化的增值服务，促进收入来源
的多样化；
(ii)智慧社区的兴起，向客户提供的各项服务数字化、自动化、现代化，实现一站式服
务；
(iii)提升标准化、采用资讯技术及专业人才；
(iv)廉价劳动力（人工成本）越来越不廉价；

财务分析

收入以物业管理服务为主，而这是由所有在管项目的面积决定的，按每个项目基准收
取包干制物业管理费。
（招股书）截至 2019 年 6 月 30 日，合同管理面积 454.9 百万平方米，遍布 27 个省、
直辖市及自治区 148 个城市，在管面积 260.3 百万平方米；在管项目 846 项物业（565 个住
宅物业及 281 个非住宅物业）；
（2019 年报）截至 2019 年 12 月 31 日，合同管理面积 498.1 百万平方米，遍布 29 个
省、直辖市及自治区 170 个城市，在管面积 287.0 百万平方米；合同项目管理总数 1490 个，
在管项目总数 1010 个；
（2020 半年报）截至 2020 年 6 月 30 日，合同管理面积 493.4 百万平方米，遍布 29 个
省、自治区与直辖市的 172 个城市，在管面积 316.8 百万平方米；合同项目管理总数 1647
个，在管项目总数 1142 个；
（2020 年报）截至 2020 年 12 月 31 日，合同管理面积 567.2 百万平方米，遍布 29 个
省、自治区与直辖市的 172 个城市，在管面积 380.1 百万平方米；合同项目管理总数 1948
个，在管项目总数 1389 个；
 思考：值得注意的是，保利物业 2020 年 6 月 30 日的合同在管面积与 2019 年 12 月 31
日的合同在管面积相比不升反降，半年报里解释的是第三方外拓项目中个别合同面积较大
的项目合约期满所致。
对比排名第一的碧桂园服务，2019 年 12 月 31 日合同管理面积为 684.7 百万平方米 ，
在管面积为 276.1 百万平方米；2020 年 6 月 30 日合同管理面积为 745.8 百万平方米，在管
面积为 319.5 百万平方米（非三供一业）。
对比排名第四的雅生活服务，2019 年 12 月 31 日合同管理面积为 356.2 百万平方米 ，
在管面积为 234 百万平方米；2020 年 6 月 30 日合同管理面积为 491.3 百万平方米，在管面
积为 353.4 百万平方米。
住宅社区收入占比最大，但占比逐年下降，这主要是因为公共及其他物业在管面积从
2016~2018 年几乎指数型增长而拉高在管面积及收入占比所致。
由保利开发的物业占比最大但比例逐年下降，外拓项目占比逐年增加。
思考：相比于那些严重依赖母公司的物业公司，保利应该比他们健康很多。
 来自第三方的项目在管面积占比超过一半，但收入贡献还不到 1/4，招股书解释向外
拓项目收取的物业管理费低于向保利集团收取的物业管理费，而这主要是为了增加外拓项
目来源的物业管理市场份额。
思考：我对比了碧桂园服务，碧桂园服务的第三方外拓项目也是占 1/4，但并没有提
到外拓项目和母公司输送项目的定价差别；
对保利物业 2019 年年报，我试着用收入除以在管面积再除以 6，看是否能计算出平均
物业管理费单价， 但似乎无论除以几，都算不出上上图那个平均物业管理费单价表- -!
评价：预测随着保利物业的扩张，等从第三方拿来的这些项目品牌口碑做好，品牌护
城河形成，未来应该有提价空间。

风险与危机

(i)过去不代表未来，未必能按计划实现未来增长，
(ii)未能按计划或合适进度或价格获得新物业管理合同，
(iii)大量物业的物业管理合同终止或不获重续的风险，
(iv)我们维持当前盈利水平的能力取决于我们控制运营成本（尤其是人工和分包成本），我
们的利润率和经营业绩可能会因人工或分包成本或其他运营成本的增加而产生不利影响，
(v)未必能够自客户处收回物业管理费而造成应收账款减值亏损。
根据中指院的报告（在上面行业规模处），随着城市化进程加快与人均可支配收入的
提高，物业管理需求增加，保利物业承担的还是成长性公司的风险，招股书风险与危机第
一条写的也是未来未必能按计划实现增长及第二条未能按计划获得新物业管理合同。