Bài tập TĐG:

1. Giới thiệu TSTĐG:

- TSTĐG: Đất và tài sản trên đất
- Mục đích TĐG: Chuyển nhượng vào tháng 3/2024
- Phương pháp TĐG: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí thay thế
- Mô tả TSTĐG:
 Diện tích đất: 100m2 (5m x 20m), trong đó có 20m2 (5m x 4m)
diện tích đất vi phạm lộ giới không được công nhận
 Diện tích xây dựng: 80m2, nhà 1 trệt 2 lầu
 Kết cấu: Khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền
gạch ceramic.
 Nhà xây dựng năm 2010, tuổi thọ 50 năm
 Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 6.500.000 đồng/m2
2. Xác định đơn giá QSDĐ của TSSS:
- Đơn giá QSDĐ của TSSS 1 là:
VBĐS = 5.000 ( triệu đồng )
9
VCTXD = 7.500 x 56 x 4 x (1- 50 ) = 1377.6 (triệu đồng)
VĐ = VBĐS - VCTXD = 5.000 – 1377.6 = 3622.4 (triệu đồng)
3622.4
ĐGQSDĐTSSS1 = 63
= 57.5 (trđ/m2)

- Đơn giá QSDĐ của TSSS 2 là:

VBĐS = 6.400 ( triệu đồng )
16
VCTXD = 7.500 x 72 x 3 x (1- 50 ) = 1101.6 ( triệu đồng )
VĐ = VBĐS - VCTXD = 6.400 – 1101.6 = 5298.4 ( triệu đồng )
5298.4−50
ĐGQSDĐTSSS2 = 72
= 72.9 ( trđ/m2 )

- Đơn giá QSDĐ của TSSS 3 là:

2500 1700 1700
VBĐS = 1 + 1+ 12% + ( 1+ 12% )∗(1+12 % ) = 5373.09 ( triệu đồng )
12
VCTXD = 6.000 x 63 x 4 x (1- 50 ) = 1149.12 ( triệu đồng )
VĐ = VBĐS - VCTXD = 5373.09 – 1149.12 = 4223.97 ( triệu đồng )
4223.97
ĐGQSDĐTSSS3 = 63
= 67.05 ( trđ/m2)
3. Lập bảng so sánh:

Yếu tố TSTĐG TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3

Đơn giá (trđ/m2) 57.5 72.9 67.05
Chiều rộng (m) 5 3.5 4 3.5
Quy mô (m2) 100 63 72 63
Vị trí Mặt tiền X Hẻm số 456 Hẻm số 820 Mặt tiền X

4. Phân tích:
Xét về chiều rộng:
- TSS1 và TSS3 có chiều rộng kém thuận lợi hơn TSTĐG nên điều chỉnh
ĐGQSDĐ của TSSS giảm với tỷ lệ là:
100−95
x 100% = 5.26%
95
- TSS2 có chiều rộng tương tự với TSTĐG nên không điều chỉnh
Xét về quy mô:
- TSSS 1, TSSS 3 và TSSS 3 có cùng quy mô và kém thuận lợi hơn
TSTĐG nên điều chỉnh ĐGQSDĐ của TSSS giảm với tỷ lệ là:
115−100
x 100% = 15%
100

Xét về vị trí:
- TSSS 1 có vị trí kém thuận lợi hơn TSTĐG nên điều chỉnh ĐGQSDĐ
của TSSS giảm với tỷ lệ là:
100−85
x 100% = 17.65%
85
- TSSS 2 có vị trí kém thuận lợi hơn TSTĐG nên điều chỉnh ĐGQSDĐ
của TSSS giảm với tỷ lệ là:
100−90
x 100% = 11.11%
90

- TSS3 có vị trí tương tự nên với TSTĐG nên không điều chỉnh
5. Điều chỉnh:
 STT Yếu tố Đơn vị TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
A Đơn giá trước điều chỉnh trđ/m2 57.5 72.9 67.05
B Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Chiều rộng m 5 3.5 4 3.5
Tỷ lệ đánh giá 100% 95% 100% 95%
B1 Tỷ lệ điều chỉnh 5.26% 0.00% 5.26%
Mức điều chỉnh 1 3.03 0.00 3.53
Giá sau điều chỉnh 1 60.53 72.90 70.58
2
Quy mô m 100 63 72 63
Tỷ lệ đánh giá 115% 100% 100% 100%
B2 Tỷ lệ điều chỉnh 15.00% 15.00% 15.00%
Mức điều chỉnh 2 8.62 10.94 10.06
Giá sau điều chỉnh 2 69.15 83.84 80.64
Vị trí Mặt tiền X Hẻm 456 Hẻm 820 Mặt tiền X
Tỷ lệ đánh giá 100% 85% 90% 100%
B3 Tỷ lệ điều chỉnh 17.65% 11.11% 0.00%
Mức giá điều chỉnh 3 10.15 8.10 0.00
Giá sau điều chỉnh 3 79.30 91.94 80.64
C Mức giá chỉ dẫn (sau điều chỉnh) 79.30 91.94 80.64
C1 Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn 83.96
Mức độ chênh lệch với giá trị
C2 -0.06 0.10 -0.04
trung bình của các mức giá chỉ dẫn
D Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C
D1 Tổng số lần điều chỉnh lần 3 2 2
D2 Tổng giá trị điều chỉnh thuần 21.80 19.04 13.59
D3 Tổng giá trị điều chỉnh gộp 21.80 19.04 13.59
D4 Biên độ điều chỉnh 37.91% 26.11% 20.26%

6. Xác định giá trị của TSTĐG:

- Đánh giá: Mức giá chỉ dẫn của các TSSS có chênh lệch so với giá trị
trung bình thuộc ngưỡng cho phép (+/-15%) nên mức giá của các TSSS
phù hợp để làm cơ sở xác định giá của TDTĐG
- Đơn giá QSDĐ của TSTĐG được xác định dựa vào bình quân đơn giá
QSDĐ của các TSSS: Giá trị của TSTĐG = 83.96*100= 8396 (trđ)