物權通則、所有權

物權法定主義
民法第757條
物權的種類
1. 完全物權：所有權
2. 定限物權：
1) 用益物權：
• 地上權、農育權、不動產役權、典權 （不動產物權）
2) 擔保物權：
• 抵押權：不動產抵押權（不動產物權）
• 質權：動產質權（動產物權）
• 留置權 （動產物權）
物權的發生

1. 原始取得

2. 繼受取得
物權的效力
1.排他效力：同一物上不容許存在兩個以上性質互不兩立的物權。

2.優先效力：定限物權優先於所有權、成立在先的物權優先於成立在
後的物權。

3.追及效力：物權成立後，不論標的物移轉於何人，物權都會追及到
標的物上。
物權變動的原則

1. 公示原則
1) 不動產：登記（§758）
2) 動產：交付

2. 公信原則：保護善意信賴公示方法的人
1) 不動產（§759-1）
2) 動產（§801）
[案例]

甲為了逃避債主追債，與乙通謀虛偽意思表示簽訂買賣契
約，並以買賣為名將甲的A屋移轉到乙的名下，乙為了圖
謀私利，又和不知上情的丙簽訂買賣契約，將A屋所有權
移轉給丙，甲發現後暴跳如雷，請求丙返還A屋，是否有
理？
[案例]

1.甲乙之間的債權行為、物權行為無效（§87I），但不得
對抗丙

2.民法第759條之1第2項，丙取得A屋所有權不受影響
物權變動的要件

1. 不動產物權
1) 因法律行為的變動：登記（§758I）+訂立書面（§758II）
2) 非因法律行為的變動： 應經登記，始得處分（§759）

2. 動產物權：交付（§761）
[案例一]

甲向乙購買A屋，約定於112年11月27日付清尾款並為所
有權移轉登記，乙在112年11月25日又以A屋和丙簽訂買
賣契約，並且允許丙在同日入住A屋。請問甲或丙是否已
取得A屋所有權？
[案例二]

甲發現其所有的A屋上設定登記有乙的抵押權，但雙方之
間並沒有債權債務關係，想請乙塗銷抵押權，卻發現乙已
經過世多年，應如何處理？
[案例三]
大二的甲學長想把民法概要教科書送給大一的乙學妹，下列情形乙是
否已取得教科書的所有權？
1.甲親手將書交給乙。
2.甲已將書借給乙閱讀，乙表示同意受贈。
3.甲乙達成贈與契約的合意，但甲表示臨時遇到法律問題需查閱教科
書，先跟乙借書幾天。
4.甲已將書先借給丙，請乙直接去跟丙拿書。
動產物權的交付方法

1. 現實交付（§761 I本文）

2. 觀念交付
1) 簡易交付（§761 I但）
2) 占有改定（§761 II）
3) 指示交付（§761 III）：返還請求權的讓與
物權的消滅

1. 絕對喪失：物體本身的消滅

2. 相對喪失
1) 混同（§762、763）
2) 拋棄（§764）
所有權
所有權

定義：民法第765條

￫在法令限制範圍內，對所有物全面支配之權利
[案例]

甲向乙購買4層樓公寓的第4層樓房屋(A屋)及所坐落土地，及該屋
樓上的頂樓加蓋房屋(B屋)。請問：

1.甲是否取得A屋及B屋的所有權？

2.甲取得A、B屋後，可否將之裝潢、外推陽台、增建雨遮、借給
好朋友居住、出租他人？
[案例]

1.所有權、事實上處分權

2.法令限制範圍內，可自由使用、收益、處分
所有權的保護

民法第767條第1項 (物上請求權)

1.所有物返還請求權

2.所有物妨害除去請求權

3.所有權妨害防止請求權
[案例]
甲在山上有一塊土地，因平日在城市中忙碌工作，未曾上山查看土地狀
況，事隔20年退休後，想在山上蓋別墅養老，發現該土地有下列狀況，
應如何處理？
1.乙已經在土地上搭蓋房子居住20年，主張甲的所有物返還請求權已經
罹於消滅時效，並主張時效取得土地所有權。
2.該土地旁有丙所經營的工廠，長期將工業廢水排到甲的土地上。
3.該土地旁邊的土地為丁所有，丁長期挖掘土石，導致甲的土地也有土
石流失的危險。
[案例]

1.依所有物返還請求權（§767 I前段）請求乙返還土地，依所
有物妨害除去請求權（§767 I中段）請求乙拆除乙的房屋。

￫釋字107、164：已登記不動產的物上請求權不適用§125

2.所有物妨害除去請求權（§767 I中段）

3.所有權妨害防止請求權（§767 I後段）
所有權的取得時效
要件：以所有之意+和平、公然、繼續占有
1. 動產所有權的取得時效： 效果￫取得所有權
1) 10年（§768）
2) 5年（§768-1）：占有之始善意+無過失

2. 未登記不動產所有權的取得時效： 效果￫取得登記為所有人的權利
1) 20年（§769）
2) 10年（§770）：占有之始善意+無過失
[案例]

甲在野地裡蓋了一個工寮，未辦理建物所有權登記，工寮
周遭並放置許多泥作工程用具，之後甲去國外打拼，不再
使用工寮和工程用具。乙某日開始入住該工寮，並且使用
上述用具為周遭村落村民整修房屋，一做二十年。二十年
後甲回國，發現上情，可否請求乙返還工寮和工程用具？
不動產所有權

• 土地所有權的範圍：及於土地之上下（§773）

• 規範重點：

1. 相鄰關係（§774~798）

2. 區分所有（§799~800）
[案例]袋地通行權

道路
道路
周圍地
袋地

周圍地
袋地通行權
• 民法第787條：土地與公路無適宜之聯絡，不能為通常之使用

• 通行方法（§787II、788）：

1. 通行必要範圍：必要時得開設道路

2. 對周圍地損害最少：損害過鉅時，通行地所有人得請求通行權
人價購通行地及因此形成的畸零地

3. 支付償金
 [案例]袋地通行權
袋地和周圍地B、 周圍地C
C、D原為一地而
分割為4塊土地？
（§789） 周圍地A 袋地
道路 道路
周圍地D
道路
道路

周圍地B
[案例]氣響侵入禁止

甲的住宅旁邊有乙的工廠，工廠作業期間時常發出機器運
轉的聲音，甲不堪其擾，請求乙降低音量，乙表示：「工
廠發出的聲音符合工業區的噪音管制規範，機器若不運轉
工廠就無法生產產品，恕無法配合。」

→民法第793條
[案例]越界建築

甲的A地與乙的B地相鄰，因位處山
坡地，測量不易，甲於民國90年間
在A地上興建大樓時稍微越界，乙
知悉後不以為意。到了民國110年，
該地地價飛漲，乙想將B地整理後
出售，請求甲將大樓越界部分拆除。 B地
A地
越界建築
要件： （§796I）

1. 越界建築人為土地所有人

2. 建築房屋

3. 逾越地界

4. 鄰地所有人知其越界而不即時提出異議

￫效果：不得請求移去或變更越界建築的房屋
越界建築
• 鄰地所有人知越界後即提出異議：
1.除去或變更請求權
2.不當得利及侵權行為損害賠償請求權
• 鄰地所有人知越界後不即提出異議：
1.忍受義務
2.土地購買請求權
3.不當得利及侵權行為損害賠償請求權
建築物的區分所有

區分所有：數人就一個建築物各擁有一部分（§799 I、II）
專有部分：使用上+構造上獨立性
共有部分（共用部分）：專有部分以外其他部分、附屬物

特別法：公寓大廈管理條例
[案例一]

1.甲欲購買A大樓中某戶，看屋時仲介提及「實坪」、
「公設比」、「大公」、「小公」等詞，是何意義？

2.甲欲購買A大樓地下停車場的停車位，但停車場是否屬
於共用部分？能取得獨立的所有權嗎？

3.甲購得房屋後，欲在該屋外牆架設廣告，是否可行？
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例第3條

第3款 專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為
區分所有之標的者。

第4款 共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之
附屬建築物，而供共同使用者。

第5款 約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人
使用者 。

第6款 約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
[案例一]
1. 大公：全體區分所有權人共用的共用部分

小公：一部分區分所有權人共用的共用部分

2. 地下停車場：建築物的附屬設備，屬共用部分，可買受停車場
的應有部分，依分管約定而占有使用特定停車位，現行登記制度
亦可配合。

3. 外牆：屬共用部分，懸掛廣告須經區分所有權人會議決議通過
[案例二]

A大廈為12層樓的大廈，甲住在A大廈11樓，乙住在A大廈
12樓，甲的11樓房屋因為大廈共用管線漏水、12樓進水
管破裂漏水而受損，乙的12樓房屋因為屋頂平台裂縫而漏
水受損，應請求何人修繕及賠償？
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例第 10 條

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或
約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部
分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致
者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定。
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例第 11 條
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會
議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例
分擔。
第 12 條
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方
或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分
所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
[案例二]

甲：共用管線漏水￫共用部分，由管理委員會/全體區分所
有權人修繕（§799-1 I）

12樓進水管漏水￫專有部分，由乙修繕

乙：屋頂平台裂縫漏水￫共用部分，由管理委員會/全體區
分所有權人修繕
公寓大廈管理條例
第 6 條 住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他
住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或
使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入
或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分
時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，
並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會
得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
五樓住戶告知因為五樓樓梯間天花板掉落，
要求所有住戶分攤修繕費用，一樓屋主認
為自己沒有公寓大門鑰匙，更不用說上樓
使用，因此覺得不太合理。
動產所有權
• 依法律行為之動產物權變動：
動產物權的讓與（§761）
拋棄（§764）
• 依法律規定而發生的動產所有權變動：
善意受讓（§801）
無主物先占（§802）
遺失物拾得（§803~807-1、810）
埋藏物發現（§808~809）
添附（§811~816）
[案例一之一]善意受讓

甲著有高中3年各科精美筆記，並借予乙使用，乙深覺好筆記應與大

家分享，而以自己的帳號上網拍賣該筆記，考生丙看到該筆記拍賣，

欣喜不已，下標購買，乙將筆記交付給丙。丙是否取得筆記的所有權？
[案例一之一]

1. 民法第118條第1項：經甲承認始生效力，如承認則自
始有效（§115）

2. 如甲不承認，則確定不生效力，原本可請求丙返還
（§767I）。但因丙為善意且無重大過失，則依善意受
讓（§801、948），仍可取得所有權
[案例一之二]善意受讓

甲著有高中3年各科精美筆記，並借予乙使用，乙以自己的帳號上網

拍賣該筆記，考生丙看到該筆記拍賣，下標購買，乙對丙表示：「現

在筆記是你的了，但請先將筆記借我，期末考之後還給你。」丙應允

之。然而，甲在期末考前發現筆記遭乙無權處分，並表示不承認乙的

處分。請問丙是否取得筆記的所有權？
[案例一之二]

1. 甲不承認，乙的處分確定不生效力，甲可請求丙返還
（§767I）。

2. 乙以占有改定方式交付筆記，丙未直接占有筆記，不受
善意受讓規定的保護（§948 II），無法取得所有權。
[案例]無主物先占

甲覺得甲的小六法年代久遠，法條與現行法條太多不
符，不好使用，將小六法丟棄在資源回收箱裡，乙路
過看到，認為該本小六法還堪用，將之撿回家使用。
乙是否取得該本小六法的所有權？
[案例]遺失物拾得

甲帶著現金100萬元乘坐乙駕駛的計程車，下車時不
慎將100萬元遺忘在計程車上，乙發現後應如何處理？
遺失物拾得—法定債之關係
1. 拾得人的義務：
1) 通知及揭示（§803）
2) 保管：無因管理的規定可適用
3) 報告及交存（§804）
4) 返還（§805）

2. 拾得人的權利：
1) 費用償還請求權（§805 IV）
2) 報酬請求權（§805 I~III） ￫限制： §805-1
遺失物拾得—取得所有權

民法第807條、第807條之1第2項
添附
• 附合：
• 動產+不動產（§811）

• 動產+動產（§812）

• 混合：動產+動產（§813）

• 加工（§814）
[案例]
甲建商在A工地施工，乙建商在旁邊的B工地施工，發生下
列情形：

1.甲誤取乙的黏合膠劑，用以黏貼A工地中木櫃的木紋皮。

2.甲又誤取一包乙的混凝土，將之與甲所有的混凝土混合後，
將混凝土鋪設在Ａ工地。

3.甲將A工地內原有的大型櫥櫃裁切成小櫥櫃，並在其上裝
設典雅的金屬裝飾。
[案例]

1.黏合膠劑＋木櫃：附合，§812

2.混凝土+混凝土：混合，§813

混凝土+Ａ工地：附合，§811

3.櫥櫃裁切及裝飾：加工，§814

*受損者得依不當得利規定請求償還價額（§816）
共有
• 意義：一個所有權，數人共同擁有

• 類型：

1. 分別共有（§817 I）

2. 公同共有（§827）

￫區別：「應有部分」的有無
[案例]分別共有
甲、乙共有A地，應有部分均為1/2，甲得否
在A地隨意劃出一半的面積供自己蓋屋或種
植作物？
[案例]
應有部分=所有權的「權利比例」

民法第818條￫民法第821條

如欲使所有權存在於A地的特定部分，應經
分割（§824）
[案例]分別共有的內部關係
甲乙丙三人共有一間公寓，每個人的應有部分各三分
之一。
1.甲想將公寓出租給丁，乙丙不同意。

2.甲想將公寓出租給丁，乙同意，丙不同意。

3.甲想向戊借錢，以其對公寓的應有部分設定抵押權給戊。

4.甲以該公寓設定抵押權給戊。

5.公寓漏水，甲欲修繕漏水。
[案例]分別共有的內部關係
1.須得其他共有人同意

2.第820條第1項：共有物之管理
1) 共有人過半數+應有部分過半數

2) 應有部分超過2/3

3.第819條第1項：得自由處分應有部分
[案例]分別共有的內部關係
4.第819條第2項：應得共有人全體的同意

￫特別法：土地法第34條之1第1項
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上
權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半
數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
[案例]分別共有的內部關係
土地法第34條之1第4項
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格
共同或單獨優先承購。
[案例]分別共有的內部關係
5.第820條第5項：簡易修繕、保存行為，共有人得
單獨為之。費用由各共有人按應有部分分擔
（§822I）。
分管契約
• 共有人間約定各自分別就共有物的特定部分
為使用、收益等管理行為的契約

• 債權契約（無名契約）
[案例]分別共有的外部關係
甲、乙共有A地，應有部分均為1/2，A地遭
丙占用搭蓋鐵皮屋，甲可否單獨對丙提起訴
訟，請求丙返還A地？甲可否請求丙返還因無權
占用A地所得相當於租金的不當得利？
[案例]分別共有的外部關係
1.民法第821條、第767條
請求內容須為「丙將A地返還給共有人全體」

2.得依不當得利返還請求權請求丙返還占有
利益，此為可分債權，各共有人僅得依應有
部分請求賠償
[案例]分割甲乙丙共有的A地

消
防 巷
通
道 A地 道

大馬路
[案例]分割甲乙丙共有的A地

消
防 巷
通
道 道
甲 乙 丙
A1 A2 A3

大馬路
[案例]分割
民法第823條 [分割自由原則]
原則：各共有人得隨時請求分割共有物

例外：
1.因物的使用目的不能分割

2.契約訂有不分割的期限
[案例]分割
民法第824條：分割的方法
1.協議分割（原則）

2.裁判分割：不能協議者
1) 原物分割：分配給各共有人/部分共有人+金錢補償

2) 變價分割：變賣共有物以價金分配

3) 部分原物分割+部分變價分割
分割的效力
1.各共有人取得單獨所有權（§824-1I）

2.對他共有人負與出賣人相同的擔保責任 （§825）

3.應有部分原有抵押權或質權的處理：
1) 原則：不因共有物分割而受影響（§824-1II）

2) 例外：權利移存於抵押人或出質人所分得的部分
（§824-1II但）
公同共有
§827：

1.依法律規定、習慣、法律行為，成一公同關係之
數人

2.基於該公同關係而共有一物

￫潛在的應有部分，不能自由處分
[案例]公同共有
甲死亡後，其繼承人乙、丙、丁共同繼承其遺產，遲未
分割。

1.乙有財務壓力，希望可以儘速分割遺產，應如何為之？

2.乙、丙、丁無法協調出眾人滿意的分割方案，乙乃將
遺產中其中一棟房子先行出租給他人使用，並將租金收
為己用。

3.遺產中有汽車一輛，長期為戊所占用。
[案例]公同共有

1.公同共有物的分割：

1) 原則：公同關係存續中不得請求分割

2) 關於遺產的特別規定：民法第1164條

￫公同共有物分割的方法：準用共有物分割的規定
[案例]公同共有

2.公同共有物的管理：

1) 原則：公同共有人全體同意為之

2) 特別規定：公同共有的遺產，得由繼承人互推
一人管理之（§1152）
[案例]公同共有

3.第828條第2項準用第821條：乙丙丁均得請求戊
將汽車返還給共有人全體