‫القانون العــــــــــــــــــــقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫رئيس دائرة بمجكمة التعقيب‬
 ‫توطئة‬
‫عقود بيع من العهد الفينيقي‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الشهر العقاري‬
‫الشهر العقاري هو إجراء يهدف إلى تدوين مختلف التصرفات القانونية‬
‫الواردة على العقار بدفاتر ‪ ،‬يمكن للكافة االطالع عليها‪،‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫أنظمة الشهر العقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫نظام الشهر الشخصي‬

‫◼ اإلشهار والترسيم وفقا ألسماء األشخاص ويكون العقار في المرتبة الثانية ‪.‬‬
‫الترسيم في نوعين من السجالت ‪ ،‬سجل أبجدي يضم أسماء األشخاص ويخصص عدد من‬ ‫◼‬
‫الصفحات لكل حرف من أحرف الهجائية ‪،‬أما السجل الثاني فيتم فيه قيد التصرفات القانونية‬
‫طبقا للترتيب الزمني لتقديم الصكوك للشهر‪.‬‬
‫متبع في معظم البالد الالتينية كفرنسا وبلجيكا وإيطاليا وبعض الدول العربية كمصر والكويت‬ ‫◼‬
‫◼ هذا النظام لمجرد العالنية وليس سببا لنشوء الحقوق العينية‬
 ‫عيوبه‬
‫ليست له أية قوة ثبوتية التصرفات التي تشهر في ظله ال يتحرى في شرعيتها و تعتبر قرينة‬ ‫▪‬
‫بسيطة قابلة إلثبات العكس مما يؤدي الى عدم الثقة والطمانينة في المعامالت‪.‬‬

‫محاسنه‬
‫ال يتطلب مصاريف باهظة القامته‪.‬‬ ‫▪‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫نظام الشهر العيني‪:‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫* ظهر ألول مرة في أستراليا وعرف بإسم مبتكره "روبار‬ ‫▪‬
‫طوارنس” سنة ‪ .1859‬يرتكز شهر التصرفات العقارية على العين‬
‫نفسها ‪ ،‬أي العقار محل التصرف ‪ ،‬فيكون لكل عقار دفتر خاصة به‬
‫(الرسم العقاري) تسجل فيها كافة ما يرد عليه من الحقوق العينية مع‬
‫تحديد موقعه ‪،‬مساحته ‪ ،‬وعدده ‪ ،‬وعدد مطلب التسجيل المتعلق به‬
‫‪....‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

Sir
Robert Torrens
1814 – 31 August 1884
 ‫مزاياه‬
‫يوفر الطمأنينة وحماية للمتعاملين عليه ومن ثم انتعاش االقتصاد‪.‬‬ ‫▪‬

‫عيوبه‬
‫يتطلب مصاريف باهظة إلقامته ووعي من المتعامل معه لنجاحه‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مبادئ نظام الشهر العيني‪:‬‬
‫‪ .1‬التخصيص‪ :‬تخصيص دفتر لكل عقار (الرسم العقاري والمثال) يتضمن‬
‫الحالة المادية والحالة القانونية وتدرج فيه كل التصرفات الواردة علي العقار مع‬
‫تمكين العموم من االطالع عليه‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪.2‬الشرعية ‪ :‬مراقبة وتحقق إدارة الملكية العقارية من كل العمليات المراد‬

‫ترسيمها ومدي مطابقتها للقانون‪.‬‬
‫‪.3‬القوة الثبوتية للترسيمات‪ :‬ويعني أن الترسيمات ال يمكن المس بها اال بما يسمح به‬
‫القانون مما يوفر اإلئتمان في المعامالت والثقة بها‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪ .4‬عدم إكتساب الحقوق بالتقادم ‪ :‬ال يمكن التمسك بالحيازة في عقار مسجل‪.‬‬
‫‪.5‬المفعول المنشئ للترسيم ‪:‬ويعني أن الحق العيني ال ينشأ وال يتكون إال بترسيمه‬
‫بالسجل العقاري‪ .‬وضعه المشرع للحث علي الترسيم ومن ثم تطابق الحالة المادية‬
‫مع الحالة القانونية ‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫القانون العقاري التونسي‬
‫‪ 01‬جويلية ‪ 1885‬اصدر المستعمر القانون العقاري ألهداف استعمارية‪.‬‬ ‫•‬

‫إعالن في عهد الحماية‬

‫لبيع األراضي التونسية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫• أحدث هذا القانون في الفصل ‪ 33‬منه "المجلس المختلط العقاري" يتركب من‬
‫تونسيين وفرنسيين‪.‬‬

‫• وبعد االستقالل أعيد تنظيم القانون العقاري بموجب األمر العلي المؤرخ في ‪19‬‬
‫فيفري ‪.1957‬تم بمقتضاه تغيير اسم المجلس المختلط العقاري بالمحكمة العقارية‬
‫بالبالد التونسية‬
‫• بعد االستقالل ابقي المشرع علي نفس النظام و أوكل مهمة التسجيل للمحكمة‬
‫العقارية‬
‫• صدور المرسوم عدد ‪3‬لسنة ‪1964‬المؤرخ في ‪20‬فيفري ‪1964‬المتعلق‬
‫بالتسجيل العقاري اإلجباري‪.‬‬

‫• بموجب القانون عدد ‪ 5‬لسنة ‪ 1965‬المؤرخ في ‪ 12‬فيفري‪ 1965‬تم إصدار‬

‫مجلة الحقوق العينية‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫التسجيل العقاري‬
‫العقارات في تونس‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫مسجلة‬ ‫غير مسجلة‬

‫*رسوم عقارية‬
‫*رسوم قديمة وحوز‬
‫ذات مصداقية‪.‬‬
‫متنازع فيه‪.‬‬
‫* الطمأنينة في‬
‫*عدم الطمأنينة في‬
‫المعامالت‪.‬‬
‫المعامالت‪.‬‬
‫*تشجيع اإلستثمار و‬
‫*غياب اإلستثمار و ركود‬
‫إنتعاش االقتصاد‬
‫االقتصاد الوطني‪.‬‬
‫الوطني‪.‬‬
 ‫التسجيل العقاري‬
‫العقارات في تونس‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫غير مسجلة‬
 ‫التسجيل العقاري‬
‫العقارات في تونس‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫مسجلة‬
‫أطوار االنتقال من العقار غير المسجل إلى العقار المسجل‬
‫(نظام الشهر العيني )‬

‫تسجيل إجباري‬ ‫تسجيل إختياري‬

‫حكم بالتسجيل ‪ +‬المثال‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫إدارة الملكية العقارية‬

‫إقامة الرسم العقاري‬

‫ومسكه‬
 ‫التسجيل العقاري‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫مفهومه‬
‫هو تثبيت الحالة المادية و القانونية للعقار وعلى ضوء ذلك إقامة رسم عقاري خاص به‪.‬‬

‫فوائده‬
‫‪ -‬تطهير العقار من جميع الحقوق التي لم يقع الكشف عنها‬
‫والتصريح بها صلب حكم التسجيل‪.‬‬
‫‪ -‬استقرار الملكية‪.‬‬
‫‪-‬حفظ الحقوق الطمأنينة في المعامالت والتشجيع على االستثمار‬
‫و االقتراض مما ينمي االقتصاد الوطني‪.‬‬
‫أنواعه‬
‫تسجيل اختياري وتسجيل إجباري‬
 ‫المؤسسات المتداخلة في عملية التسجيل‬
‫عالقة حتمية فرضها نظام الشهر العيني‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫جهاز إداري‬ ‫جهاز قضائي‬ ‫جهاز فني‬

‫إقامة الرسم العقاري‬
‫ومسكه‬
‫إدارة الملكية العقارية‬
‫الحالة االستحقاقية‬ ‫الحالة المادية للعقار‬
‫للعقار‬
‫ديوان قيس األراضي والمسح‬
‫المحكمة العقارية‬ ‫العقاري‬
‫الحكم بالتسجيل‬ ‫المثال‬
 ‫المحكمة العقارية‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫•هي محكمة مختصة أحدثت منذ ‪ 1885‬مقرها ومركزها‬

‫األصلي بتونس العاصمة ولها ‪ 19‬فرع داخل تراب الجمهورية‬
‫ويعين رئيسها من بين قضاة الرتبة الثالثة‪.‬عدد قضاتها حاليا ‪210‬‬
‫قاضيا‪.‬‬

‫• تختص بالنظر في مطالب التسجيل العقاري بنوعيه االختياري‬

‫واإلجباري و في مطالب تحيين الرسوم العقارية وفي استئناف‬
‫أحكام التحيين وفي الطعن في قرارات حافظ الملكية العقارية ‪.‬‬

‫•سلطة اإلشراف‪ :‬وزارة العدل‬

 ‫ديوان قيس األراضي و المسح العقاري‬

‫•هي منشأة عمومية مختصة بإعداد األمثلة الهندسية للعقارات‬

‫المطلوب تسجيلها‪.‬واختصاصات أخرى فنية تتعلق باألمثلة‬
‫كالتقسيمات وإرجاع العالمات‪....‬‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫•يشتمل الديوان على عدة إدارات و دوائر جهوية إدارية وتقنية‬

‫تتوزع جغرافيا على كامل تراب الجمهورية ‪.‬‬

‫•سلطة اإلشراف‪ :‬وزارة التجهيز واإلسكان والتهيئة الترابية‬

‫والتعمير ‪.‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬ ‫إدارة الملكية العقارية‬

‫• مؤسسة عمومية ذات صبغة إدارية ‪ .‬لها ادراة مركزية‬

‫وإدارات جهوية ‪.‬‬

‫•تتمثل مهامها في إقامة الرسوم العقارية على ضوء أحكام‬

‫التسجيل ثم مسك السجل العقاري وتمكين العموم من االطالع‬
‫عليه كما لها وظيفة التحرير و حفظ الوثائق‪.‬‬

‫•سلطة اإلشراف‪ :‬وزارة أمالك الدولة والشـؤون العقاريـة‬

‫الباب األول ‪:‬التسجيل اإلختياري‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫اإلطار القانوني‬
‫تخضع عمليات التسجيل االختياري إلى أحكام مجلة الحقوق العينية‪.‬‬
‫العنوان الثاني من الكتاب الثاني من المجلة الفصل ‪ 319‬وما بعده‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫العقارات المشمولة بالتسجيل االختياري‬

‫✓ يطبق نظام التسجيل االختياري على جميع العقارات غير المسجلة‬
‫بكامل تراب الجمهورية سواء كانت بيضاء او مبنية عمرانية او‬
‫فالحية باستثناء المناطق التي هي موضوع إجراءات إدارية بقصد‬
‫تطهير عقاري أو إعداد فالحي كاألراضي االشتراكية أو األراضي‬
‫السقوية العمومية …وذلك إلى انتهاء تلك اإلجراءات‪.‬‬
 ‫القسم األول ‪:‬تقديم مطلب التسجيل االختياري‬

‫يقدم مطلب التسجيل مباشرة إلى‪:‬‬

‫‪-‬المحكمة العقارية بمركزها األصلي إذا كان العقار المراد تسجيله موجودا‬ ‫◼‬
‫بواليات تونس الكبرى‪.‬‬
‫◼ ‪-‬فرع المحكمة العقارية الذي يوجد بدائرته العقار المراد تسجيله‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫ملف مطلب‬
‫التسجيل‬
‫اإلختياري‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المبحث االول ‪:‬من يقدم مطلب التسجيل االختياري‬
‫يقدّم مطلب التسجيل وجوبا بواسطة محام حسب التنقيح الوارد بالقانون عدد ‪67‬لسنة‬
‫مؤرخ في ‪3‬نوفمبر ‪2008‬ويكون ذلك لفائدة‪:‬‬ ‫‪2008‬ال ّ‬

‫أ ‪ -‬كل من له صفة مالك‪:‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫‪-‬مالك بمفرده لكامل العقار أو لحق الرقبة‪.‬‬
‫‪-‬الشريك دون إشتراط موافقة بقية شركائه‪.‬‬

‫ب ‪ -‬كل من له صفة القيام في حق غيره‪:‬‬

‫( الممثل القانوني المقدم ‪ -‬الوصي ‪ -‬المكلف العام بنزاعات الدولة ‪ -‬ممثل الحزب‬
‫السياسي ممثل الشخص المعنوي ‪)......‬‬

‫ج ‪ -‬كل صاحب حق عيني‬

‫‪:‬من ذلك أصحاب حق الملكية او حق االنتفاع ‪ -‬حق االستعمال ‪ -‬حق االرتفاق –‬
‫الرهن العقاري‪ .‬الكردار واالنزال وحق الهواء اذا اكتسبت قبل مجلة الحقوق العينية‬

‫د ‪ -‬أصحاب بعض الحقوق الشخصية (المغارسي – الموعود له‬

‫الحق العيني هو الحق الذي يرد على شيء مادي و يخول صاحبه سلطة مباشرة على‬
‫هذا الشيء‪ ،‬فيكون لصاحب الحق استعماله مباشرة دون حاجة إلى تدخل شخص‬
‫آخر ليمكنه من استعمال حقه‪.‬‬

‫الحق الشخصي هو سلطة يقررها القانون للشخص الدائن اتجاه شخص آخر يسمى‬
‫المدين‪ ،‬تمكنه من إلزامه بأداء عمل أو االمتناع عنه ‪.‬‬

‫‪16:34:58‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫الحق الشخصي‬ ‫الحق العيني‬

‫القيام بعمل معين أو االمتناع عنه‬ ‫يرد على شيء مادي منقوال كان أو عقارا‬

‫استئثار غير مباشر‪ ،‬فال يمكن صاحب الحق الحصول‬ ‫استئثار مباشر بشيء يمكن صاحب الحق من‬
‫على حقه إال بتدخل أو بواسطة المدين‬ ‫الحصول على المزايا التي يمنحها له حقه دون‬
‫وساطة‬
‫ليست محصورة‪،‬‬ ‫واردة في القانون على سبيل الحص‬

‫حق مؤقت‬ ‫كحق ملكية أبدي‬

‫ال يكسب بالتقادم‬ ‫يمكن اكتسابه بالتقادم‬

‫يسقط بالتقادم‬ ‫ال يسقط بالتقادم‬

‫يخول صاحبه الحق في الضمان العام لمدينه‬ ‫يعطي لصاحب الحق العيني التبعي حق األفضلية‬

‫‪16:34:58‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪:‬بيانات مطلب التسجيل‬
‫أ ‪ -‬البيانات المتعلقة بطالب التسجيل‬
‫االسم واللقب ‪ -‬تاريخ الوالدة ومكانها ‪ -‬الجنسية ‪ -‬الحرفة ‪ -‬الحالة الزوجية‪ -‬النظام المالي‬
‫للزوجين ‪ -‬المقر األصلي –المقر المختار ‪ -‬صفة القيام طالب في حق نفسه ‪ -‬في حق غيره ‪-‬‬
‫شريك – صاحب حق عيني‪.‬‬
‫ب ‪-‬البيانات المتعلقة بشركاء الطالب أو المطلوب في حقهم التسجيل‬
‫( حالتهم المدنية ونسبة استحقاقهم)‬

‫ج ‪-‬البيانات المتعلقة بالعقار موضوع المطلب‬

‫اسمه‪ /‬موقعه‪ /‬مساحته ‪/‬حدوده‪ /‬محتواه ‪/‬شكله‪ /‬اسمه مستقبال‪...‬‬

‫د ‪-‬البيانات المتعلقة بالحالة اإلستحقاقية للعقار‬

‫‪-‬الحق المطلوب تسجيله والحقوق المطلوب توظيفها عند االقتضاء‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫‪-‬النسب اإلستحقاقية في صورة طلب التسجيل لفائدة شركاء في الملكية‪.‬‬
‫‪-‬أوجه إكتساب ملكية موضوع المطلب‪.‬‬
 ‫‪ 22‬م ح ع‬ ‫أسباب اكتساب الملكية‬

‫❑القانون‬ ‫❑االلتصاق‬ ‫❑التقادم‬ ‫❑الميراث‬ ‫❑العقد‬

‫❑االنتزاع‬ ‫❑اندماج مادي‬

‫لشئين مملوكين‬ ‫❑الحوز المكسب‬ ‫❑حجة الوفاة‬ ‫❑البيع‬
‫❑الشفعة‬ ‫للملكية‬ ‫❑الهبة‬
‫❑ المصادرة‬ ‫لشخصين اما بفعل‬ ‫❑مضمون الوفاة‬
‫الطبيعة او بفعل‬ ‫❑الوصية‬
‫❑التأميم‬ ‫❑ قسمة المغارسة‬
‫❑إنزال أو كرادار‬ ‫االنسان يصعب‬
‫فصلهما دون تلف‬ ‫❑انجاز وعد البيع‬
‫❑القسمة‬
‫❑الصلح والتنازل‬
‫❑عقد تحبيس‬
‫❑طمي األنهار‬
‫❑تحول األراضي بفعل‬
‫االنزالق‬
‫❑ تحول مجرى األنهار‬

‫❑البناء على ملك الغير‬

‫❑البناء على ارضه بمواد‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫لملك الغير‬
‫❑البناء بتجاوز حدود ملكه‬
 ‫المبحث الثالث ‪:‬مصاريف مطلب التسجيل االختياري‬
‫يتحمل الطالب مصاريف التسجيل المتوقعة التي يجب دفعها أو تأمينها قبل تقييد المطلب وهي تشمل‪:‬‬

‫‪.1‬معاليم اإلشهاربالرائد الرسمي‪:‬‬

‫المصاريف تدفع بواسطة حوالة بريدية توجه بإسم الرئيس المدير العام للمطبعة‬
‫الرسمية بناء على إذن عادي يسلم من كاتب المحكمة‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫‪.2‬معاليم النشر ‪:‬‬
‫مصاريف التوجه تدفع لدى القباضة المالية‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫‪.3‬معاليم ديوان القيس‬
‫وهي مصاريف التحديد المقدرة وقتيا من ديوان قيس األراضي والمسح العقاري وتدفع‬
‫مباشرة إلى الديوان المذكور الذي يسلم الطالب وصال يفيد دفع تلك المعاليم‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المبحث الرابع ‪:‬اآلثار القانونية الناتجة عن تقديم مطلب التسجيل االختياري‬

‫من حيث التقادم‬ ‫من حيث االختصاص‬ ‫من حيث طبيعة مطلب التسجيل‬

‫الفصل ‪331‬م ح ع‬ ‫✓مطلب التسجيل ادعاء من الطالب بملكية‬

‫✓الفصل‪ 52‬م ح ع‬ ‫الحق الملكي‬
‫لكل شخص استدعي لدى إحدى محاكم‬
‫ال تنقطع مدة التقادم المكسب‬ ‫الحق العام أن يطلب منها قبل الخوض في‬
‫األصل التخلي عن القضية بشرط أن يكون‬ ‫✓المحكمة العقارية من مهامها التمحيص‬
‫إال ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬بالقيام لدى المحكمة‬ ‫قد قدم بصفة قانونية مطلبا في التسجيل وان‬ ‫لنفي هذا الحق أو إقراره‪.‬‬
‫المختصة وال تأثير لالنقطاع‬ ‫يسعى باستمرار في القيام بما يستلزمه النظر‬
‫إذا رفضت الدعوى شكال أو‬ ‫✓وبالتالي فمطلب التسجيل دعوي ضد‬
‫في ذلك المطلب‪.‬‬
‫أصال أو وقع الرجوع فيها أو‬ ‫الكافة‬
‫حكم بسقوط الخصومة‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬أو بإقرار الحائز بحق‬
‫✓ هذا الفصل ال يرفع والية محاكم الحق‬ ‫✓توجه هذه الدعوي ضد الكافة‬
‫من كان التقادم جاريا ضده‪.‬‬
‫العام بتقديم مطلب التسجيل إال في نطاق‬ ‫باالشهارات واألبحاث‪....‬‬
‫✓واذا اعتبرنا ان مطلب‬ ‫الدعاوى االستحقاقية‬
‫التسجيل دعوي قضائية‬
‫✓حتى تتخلي محاكم الحق العام يجب سابقية‬
‫فان القيام بها يعتبر عمل‬
‫تقديم مطلب التسجيل االختياري من حيث‬
‫قاطع للتقادم المكسب‬
‫الزمان وان يقع إثارة مسالة التخلي من احد‬
‫األطراف قبل الخوض في األصل‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫أطوار مطلب التسجيل االختياري‬

‫طور حكمي‬ ‫طور‬ ‫طور‬

‫استقرائي‬ ‫إداري وفني‬

‫القسم الثاني ‪ :‬الطور الفني واالداري لمطلب التسجيل االختياري‬

‫المبحث األول ‪ :‬اشهار مضمون مطلب التسجيل‬

‫✓تتسم اإلجراءات أمام المحكمة العقارية بصبغتها العلنية‪.‬‬

‫✓تهدف كافة عمليّات اإلشهار إلى إعالم العموم بمطلب التسجيل‪.‬‬

‫الحق العيني المتأتية بالخصوص من خطورة حكم التسجيل‬

‫ّ‬ ‫✓اإلشهار ضمانة فعليّة وحقيقية لحماية‬
‫مـن حيـث تطهـيره للعقـار مـن الحقـوق والتحمالت ‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫أ‪.‬دور كاتب المحكمة ‪:‬‬

‫يوجه كاتب المحكمة مضمونا‬

‫من مطلب التسجيل في أجل‬
‫أقصاه ‪10‬أيام من تقديم‬
‫المطلب إلى المطبعة الرسمية‬
‫‪ 322‬م ح ع‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫وبعد نشر مضمون المطلب بالرائد‬
‫الرسمي يوجه كاتب المحكمة‬
‫مستخرجا منه إلى ‪ :‬ديوان قيس‬
‫األراضي والمسح العقاري وإلى‬
‫قاضي الناحية والمعتمد‬
‫المختصين ترابيا‪ 322 .‬م ح ع‬

‫‪www.iort.gov.tn‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫ب‪.‬دور قاضي الناحية والمعتمد ‪:‬‬
‫يتولى قاضي الناحية والمعتمد كل فيما يخصه تعليق‬
‫المستخرج من الرائد الرسمي بمدخل المحكمة وببهو‬
‫المعتمدية خالل الثماني واألربعين ساعة من إتصاله بذلك‬
‫وإعالم كتابة المحكمة العقارية بإتمام التعليق الذي يستمر‬
‫إلى غاية مرور أجل شهرين من تاريخ نشر إعالن ختم‬
‫التحديد بالرائد الرسمي‪.‬‬
‫وتتولى كتابة المحكمة العقارية إعالمهما بتاريخ إنتهاء‬
‫األجل المذكور وفي صورة إثارة إعترضات يتم إحالتها‬
‫على كتابة المحكمة العقارية بمركزها األصلي أو‬
‫بالمركز الفرعي الكائن بدائرتها العقار‪ 324 .‬م‪.‬ح‪.‬ع‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المبحث الثاني ‪ :‬الطور الفني لمطلب التسجيل‬
‫أ‪.‬اشهار موعد ولقاء التحديد‬

‫*تعيين مهندس محلف في بحر خمسة وأربعين يوما بداية من تاريخ إدراج مضمون المطلب‬
‫بالرائد الرسمي لمباشرة عمليات تحديد العقار‪.‬‬

‫*اإلعالن بالرائد الرسمي في أجل ال يقل عن عشرين يوما قبل مباشرة أعمال التحديد على‬
‫‪:‬موعد تحديد العقار‪ ،‬إسم المهندس المكلف بالتحديد‪ ،‬مكان وساعة اللقاء‪.‬‬
‫‪ 323‬م ح ع‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫ب‪.‬أعمال التحديد‬

‫* يتولى المهندس المحلف بعد‬

‫التعرف على حدود العقار تحديد‬
‫موضوع المطلب طبق بيانات‬
‫الطالب وعلى ضوء ما يقدمه‬
‫من وثائق و يدون جميع أعماله‬
‫في محضر يسمى" محضر‬
‫التحديد الوقتي”‪.‬‬

‫الذي يوجه إلى كتابة‬

‫المحكمة العقارية في أجل‬
‫أقصاه ثالثة أشهر من تاريخ‬
‫التحديد الوقتي‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫•يوجه ديوان قيس األراضي نظيرا من مثال التحديد في ثالث نسخ إلى‬
‫كتابة المحكمة العقارية وذلك في أجل أقصاه ثالثة أشهر من تاريخ‬
‫اإلشهار المتعلق بختم التحديد‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫ج‪.‬إشهار ختم التحديد‪:‬‬
‫بعد االنتهاء من التحديد الوقتي يتولى ديوان قيس األراضي توجيه إعالم في ذلك إلى كتابة المحكمة العقارية‬
‫التي تتولى بدورها نشره بالرائد الرسمي لإلعالن بموجبه على إنتهاء أعمال التحديد‪ 324.‬م ح ع‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الفسم الثالث ‪:‬التداخل في مطلب التسجيل‬
‫المبحث األول ‪:‬مفهوم التداخل‬
‫يمكن أن يتداخل في مطلب التسجيل في المدة الجارية بين تقديمه والحكم في‬
‫األصل كل من إكتسب بعد تقديم مطلب التسجيل حقا عينيا(كحق الملكية وحق‬
‫اإلرتفاق وحق اإلنتفاع والرهن العقاري) أو بعض الحقوق الشخصية (وعد بيع‬
‫او مغارسة) المتعلقة بالعقار من احد اطراف المطلب سواء كان طالب التسجيل او‬
‫المعارض او المتداخل سابقا‪.‬‬
‫مثال‬
‫أثناء نشر المطلب باع‬
‫أثناء نشر المطلب دفع صالح لمبروك‬ ‫صالح لسالم كامل العقار‬
‫الحكم في‬ ‫كامل العقار أو جزءا منه مغارسة‬ ‫صالح تقدم‬
‫المطلب‬ ‫أو جزءا منه‬
‫مبروك متداخل‬ ‫بمطلب تسجيل‬
‫سالم متداخل‬

‫أثناء نشر المطلب منح‬ ‫أثناء نشر المطلب رهن‬

‫صالح لياسين حق مرور‬ ‫صالح كامل العقار أو‬
‫ياسين متداخل‬ ‫جزءا منه ألحد البنوك‬
‫البنك متداخل‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المبحث الثاني ‪:‬موضوع التداخل‬

‫*يمكن أن يشمل التداخل كامل العقار المحدد أو بعضه ‪.‬‬

‫المبحث الثالث ‪:‬إجراءات تقديم مطلب التداخل‬

‫*يقع القيام بالتداخل لدى كتابة المحكمة العقارية إما بمركزها األصلي أو بفرعها‬
‫المختص ترابيا بمقتضى مطلب يقدّم من طرف محام وتتولى كتابة المحكمة تضمينه‬
‫بدفتر خاص‪.‬‬
‫يتضمن المطلب مجموعة من البيانات الخاصة بالمتداخل (حالته المدنية‪ /‬صفته)‬
‫وبموضوع التداخل (محل التداخل‪/‬نطاق التداخل) و الوثائق المؤيدة لتداخله بعد‬
‫إخضاعها للموجبات القانونية من الناحية الشكلية‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫القسم الرابع ‪:‬االعتراض على مطلب التسجيل‬
‫المبحث األول ‪:‬مفهوم االعتراض‬
‫* هو إجراء يستهدف المنازعة في الحقوق موضوع مطلب التسجيل قصد الحيلولة‬
‫دون إتمام التسجيل طبق المطلب مع إمكانية طلب المعترض التسجيل العرضي‬
‫لفائدته‪.‬‬
‫* يمكن القيام باإلعتراض من قبل كل شخص إما مباشرة أو من طرف وكيل‬
‫وإنابة محام أمام المحكمة العقارية وجوبية كما يمكن للمقدمين والممثلين‬
‫القانونيين واألقارب واألصدقاء ووكيل الجمهورية و حكام النواحي والوالة القيام‬
‫مباشرة باإلعتراض نيابة عن القصر والغائبين‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫كامل العقار المحدد أو بعضه ‪.‬‬ ‫*يمكن أن يشمل االتعترا‬

‫‪ :‬المهندس المحلف ‪/‬كاتب المحكمة العقارية ‪/‬القاضي المقرر‪/‬هيئة‬ ‫* يتلقي االتعترا‬

‫المحكمة‪.‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪:‬أنواع االعتراض‬
‫أ‪.‬المعارضة األصلية‬
‫ب المعارضة الحتمية‬
‫ج‪.‬المعارضة التحفظية‬

‫ب ‪.‬المعارضة الحتمية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مطلب‬
‫مطلب‬ ‫التسجيل‬
‫التسجيل‬ ‫االول‬
‫الثاني‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫المعارضة‬
‫الحتمية على‬
‫كامل العقار‬
 ‫مطلب‬
‫التسجيل‬
‫مطلب‬ ‫االول‬
‫التسجيل‬
‫الثاني‬

‫المعارضة‬
‫الحتمية على‬
‫جزء من العقار‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مثال بخصوص المعارضة الحتمية‬

‫تقدم زيد بمطلب تسجيل قصد تسجيل عقار سنة ‪ 2012‬وتم التحديد ولكن في ‪ 2013‬تقدم‬
‫عمر وقدم بدوره مطلب تسجيل يخص نفس العقار موضوع مطالب التسجيل المقدم من زيد (إما في‬
‫كامل العقار أو في جزء منه) وعند تحديد مطلب التسجيل الثاني من طرف ديوان القيس تفطن إلي‬
‫أن مطلب التسجيل األول مشمول بالثاني فاعلم المحكمة بذلك ضمن محضر التحديد الوقتي التي‬
‫تولت قرن المطلبين لتبت فيهما معا ذلك ما يطلق عليه بالمعارضة الحتمية أي أن كل من صاحب‬
‫التسجيل األول والثاني يدعي ملكيته للعقار أو لجزء منه‪.‬‬

‫مثال بخصوص التسجيل العرضي‬

‫تقدم زيد بمطلب تسجيل قصد تسجيل عقار يتمثل في محل سكنى مستندا في ذلك على الحوز‬
‫المكسب للملكية ولكن بعد إجراء التحديد من ديوان القيس وأثناء نشر المطلب تقدم عمر معارضا‬
‫على مطلب التسجيل واثبت أن زيد ال يعدو أن يكون إال مكتر منه محل السكنى موضوع التسجيل‬
‫وقدم عقود كراء تثبت ذلك كما أدلى بأصل انجرار الملكية إليه بمقتضي عقود قديمة انطبقت تمام‬
‫االنطباق على العقار فيمكن في صورة الحال أن يطلب عمر صراحة التسجيل العرضي لفائدته أي‬
‫يحل محل زيد طالب التسجيل‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫ج‪.‬المعارضة التحفظية‬
‫هي معارضة يقدمها المكلف العام بنزاعات الدولة في حق‬
‫الدولة في كل مطلب تسجيل اختياري عسى يمس المطلب‬
‫من حقوقها العينية سواء فيما يتعلق بملكها العام او‬
‫الخاص‪.‬‬
‫لذلك سميت بمعارضة تحفظية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المبحث الخامس ‪:‬أجل االعتراض‬
‫*المبدأ‪:‬‬
‫يمتد من يوم إدراج مضمون مطلب التسجيل بالرائد الرسمي إلى إنتهاء أجل قدره‬
‫شهران إبتداء من تاريخ إدراج اإلعالم المتعلق بختم عمليات التحديد بالرائد‬
‫الرسمي‪.‬‬
‫‪ 324‬من م ح ع‬
‫* االستثتاء‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫‪ -‬إمكانية التمديد في األجل لصالح القصر أو الغائبين‪.‬‬

‫‪ -‬لمن كان طرفا في قضية إستحقاقية منشورة لدى محاكم الحق العام يمنح‬
‫أجل خاص لإلعتراض لدى المحكمة العقارية على مطلب التسجيل في أجل‬
‫قدره شهران بداية من تاريخ صدور الحكم بالتخلي من المحكمة المختصة‬
‫المنشورة لديها القضية اإلستحقاقية‪..‬‬
 ‫◼ القسم الخامس الطور االستقرائي للقاضي المقرر‬
‫◼ الفصل ‪ 328‬وما بعده من م ح ع‬
‫*يتولى رئيس المحكمة العقارية تكليف أحد القضاة المقررين بموجب قرار الجراء األبحاث الالزمة‬ ‫◼‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المبحث األول‪ :‬األدوار العامة للقاضي المقرر‬

‫عدم التزامه الحياد‬ ‫حماية القاصر‬

‫حماية الغير‬ ‫والغائب‬

‫ال يتقيد باحكام الفصل‪12‬من م م م ت‬ ‫*ﻴﺴﻬﺭ ﺃﺜﻨﺎﺀ ﺇﺠﺭﺍﺀﺍﺕ‬ ‫طلب ﺍﻟﺘﻤﺩﻴﺩ ﻓﻲ ﺃﺠل ﺍﻟﻤﻌﺎﺭﻀﺔ‬
‫وبإمكان القاضي المقرر الذي منحه المشرع‬ ‫ﺍﻟﺘﺴﺠﻴل ﻋﻠﻰ ﺃﻥ ﻻ ﻴﻘﻊ‬ ‫ﻟﻴﺘﻤﻜﻥ ﻤﻥ ﻟﻪ ﺼﻔﺔ ﺍﻟﻘﻴـﺎﻡ ﻓـﻲ‬
‫صراحة سلطة‬ ‫ﺍﻟﻨﹼﻴل ﻤﻥ ﺃﻱ ﺤﻕ ﻋﻴﻨﻲ‬ ‫ﺤـﻕ ﺍﻟﻘـﺼّﺭ ﻭﺍﻟﻐﺎﺌﺒﻴﻥ ﻤﻥ‬
‫مطلقة أن يقوم بأي مبادرة لغاية معرفة‬ ‫ﺭﺍﺠﻊ ﻟﻠﻐﻴﺭ ﺒﻤﺎ ﻓﻲ ﺫﻟﻙ‬ ‫ﺍﻻﻋﺘﺭﺍﺽ ﻋﻠﻰ ﻤﻁﻠﺏ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴل‬
‫الحقيقة استنادا ألحكام الفصل ‪ 329‬من م ح ع‬ ‫ﺍﻟﺩﻭﻟﺔ‪ ،‬ﻭﻗﺩ ﻤﻨﺤﻪ‬ ‫ﻉ ‪ 329‬ﺍﻟﻔﺼل ﻡ ﺡ‬
‫الذي جاء به "إن الحاكم المقرر مكلف على‬ ‫ﺍﻟﻤﺸﺭﻉ ﺴﻠﻁﺔ ﻤﻁﻠﻘﺔ‬
‫الخصوص بالسهر أثناء إجراءات التسجيل على‬ ‫ﻟﻠﻐﺭﺽ‬
‫أن ال يقع النيل من أي حق عيني عقاري راجع‬
‫لقاصر أو غائب ويباشر لهذا الغرض جميع‬
‫التحقيقات واألبحاث الالزمة وله سلطة مطلقة‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫لقيامه بهذه المهمة "‬
 ‫مكونات الملف في الطور المكتبي‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫ملف التحديد‬ ‫ملف الطالب‬

‫ملف التداخالت‬ ‫التسجيل‬

‫محضر التحديد الوقتي‬ ‫مطبوعة تقديم‬

‫مطلب المتداخل ومؤيداته‬ ‫والمثال الوقتي‬
‫المطلب ومؤيدات‬
‫ملف اإلشهار‬ ‫الطالب‬
‫ملف المعارضات‬

‫•مستخرجات الرائد الرسمي‬

‫مطلب المعارضة ومؤيداته‬ ‫•ما يفيد التعليق من حاكم الناحية والمعتمد‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫دراسة‬ ‫دراسة مطالب التسجيل‬ ‫مراقبة اإلجراءات‬
‫المعارضات‬ ‫االختياري المرتبطة‬
‫والتداخالت‬

‫النقائص‬ ‫دراسة مطالب التسجيل‬

‫االختياري المرفوضة‬ ‫دراسة المؤيدات‬

‫يضمن نتيجة أعماله بتقرير إعالم يوجهه إلى رئيس المحكمة‬

‫حتى يأذن له بإجراء التوجه على العين الفصل ‪ 340‬من م ح ع‬
 ‫أ‪ .‬مراقبة اإلجراءات‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫*ﻴﺒﻴّﻥ ﺘﺎﺭﻴﺦ ﺘﻘﺩﻴﻡ ﺍﻟﻤﻁﻠﺏ‬

‫*يلخص ﻤﻠﻑ ﻋﻤﻠﻴﺘﻲ ﺍﻹﺸﻬﺎﺭ‬ ‫*ﺍﻟﺤﺎﻟﺔ ﺍﻟﻤﺩﻨﻴﺔ ﻟﻠﻁﺎﻟﺏ‬

‫ﻭﺍﻟﺘﺤﺩﻴﺩ‬
‫ﻴﻘﻑ ﻋﻠﻰ ﻤﺩﻯ ﺍﺤﺘﺭﺍﻡ ﺍﻹﺠﺭﺍﺀﺍﺕ‬ ‫*ﻭﺼﻑ ﺍﻟﻌﻘـﺎﺭ ﺍﻟﻤﻁﻠـﻭﺏ ﺘﺴﺠﻴﻠﻪ‬
‫ﻭﻤﺸﻤﻭﻻﺘﻪ ﻭﺍﻟﺘﺤﻤﻼﺕ ﺍﻟﻤﻭﻅﻔﺔ‬
‫ﻋﻠﻴﻪ‪.‬‬

‫*ﻴﻁﺎﺒﻕ ﺍﻟﻤﺴﺎﺤﺔ ﺍﻟﻤﺼﺭﺡ ﺒﻬﺎ‬

‫ﺒﺎﻟﻤﻁﻠﺏ ﻤﻊ ﺍﻟﻤﺴﺎﺤﺔ ﺍﻟﻤﻀﺒﻭﻁﺔ‬
‫ﻤﻥ ﻁﺭﻑ ﺩﻴﻭﺍﻥ ﻗﻴﺱ ﺍﻷﺭﺍﻀﻲ ﺒﻌﺩ‬
‫ﺇﺠﺭﺍﺀ ﺍﻟﺘﺤﺩﻴﺩ‪.‬‬

‫*ﻴﻨﻘل ﺤﺩﻭﺩ ﺍﻟﻌﻘـﺎﺭ ﺍﻟﻤﺒﻴﻨـﺔ‬

‫ﺒﺎﻟﻤﻁﻠـﺏ ﻭﺒﺎﻟﻤﺜﺎل‪.‬‬
 ‫ب‪ .‬دراسة المؤيدات‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫تتمثل غالبا في صكوك واتفاقات ودراستها حسب تواترها الزمني وذلك تسهيال للوقوف على اصل االنجرار‬

‫الجوانب الموضوعية‬ ‫الجوانب الشكلية‬

‫✓نوع التصرف بيع معاوضة قسمة‪.....‬‬

‫✓نوع الوثيقة حجة رسمية (حجة عادلة) او‬
‫غير رسمية(كتب خطي)‬
‫✓اطراف بصفتهم االصلية او بالوكالة او باألذون‬
‫القضائية‪.....‬‬
‫✓نسخة في صورة شمسية او نسخة اصلية‬
‫✓موضوعها فاذا تعلق االمر مثال ببيع يذكر‬
‫✓تاريخ تحريرها وتاريخ التعريف إمضاء‬
‫المساحة والحدود‪….‬‬
‫األطراف ومحضر التالوة في صورة حضور‬
‫ويدقق القاضي المقرر في كامل بنود العقد التي‬
‫طرف امي وتاريخ التسجيل بالقباضة المالية‬
‫قد تتضمن شروط خاصة او شراءات لفائدة‬
‫وعدد الوصل‬
‫الغير ‪....‬‬
‫هذه الوثائق ال تنطبق عليها مقتضيات الفصل ‪ 377‬م ح ع‬
‫‪17:47:28‬‬
 ‫عقد بيع‬
‫خط‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫‪17:47:28‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫✓التعريف باالمضاء‬

‫✓التسجيل بالقباضة‬
‫المالية‬
‫‪17:47:28‬‬
 ‫عقد بيع محرر‬
‫بالحجة العادلة‬
‫✓األطراف‬

‫✓نسبة الشاء‬
‫✓موضوع البيع‬

‫✓حدود العقار‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫✓تاري خ البيع‬

‫✓تاري خ التسجيل‬
‫بالقباضة المالية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫دراسة مطالب التسجيل‬ ‫ج‪ .‬دراسة مطالب التسجيل‬
‫ج‪ .‬دراسة مطالب التسجيل‬
‫االختيارية المرتبطة‬ ‫االختيارية المرفوضة‬
‫المجاورة‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫✓ خزينة المحكمة العقارية خزينة دائمة ال تتلف منها أي وثيقة وذلك منذ ‪1885‬‬

‫✓ الن المطالب السابقة يمكن الرجوع إليها لتوضيح الحالة االستحقاقية لمطالب الزالت على بساط النشر‬

‫✓ أو للوقوف على أسباب رفض المطالب السابقة والمقدمة في نفس الموضوع‬

‫✓ مطالب التسجيل االختيارية المرفوضة و مطالب التسجيل‬

‫المجاورة المحكوم فيها او بصدد التسجيل والمعارضات الحتمية يشار اليها من ديوان قيس‬
‫األراضي في محضر التحديد الوقتي او المثال‬
 ‫د‪ .‬تالفي النقائص‬

‫✓ ﻴﻘﻑ ﻋﻠﻰ ﻜﻴﻔﻴﺔ ﺇﻨﺠﺭﺍﺭ ﺍﻟﻤﻠﻙ ﻟﻠﻁﺎﻟﺏ ﻭﻴﺒﻴﻥ ﺴﻠﺴﻠﺔ‬

‫ﺍﻻﻨﺘﻘﺎﻻﺕ ﻭﺃﺴﺒﺎﺏ ﺘﻤﻠﻙ ﻤﻥ ﺍﻨﺠﺭ ﺍﻟﺤﻕ ﻤﻨﻬﻡ‬

‫✓ يطالب بكل وثيقة تثبت أصل االنجرار كعقود او حجج وفايات ‪.....‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫أوكلت مجلة الحقوق العينية مهمة األبحاث العينية إلى القاضي المقرر‬
‫واعتبرته عين وبصيرة ووجدان المحكمة على عين العقار نظرا لما لها من‬
‫تأثير على وجه الفصل في المطلب وبالتالي فهي ترتكز على عناصر أساسية‬
‫يكلف القاضي المقرر بانجازها وهي كالتالي‬

‫تشخيص‬
‫المعارضات‬ ‫سماع البينة‬ ‫سماع األطراف‬ ‫تطبيق المؤيدات‬
‫والتداخالت‬

‫▪ﺘﺤﺭﻴﺭ ﺘﻘﺭﻴﺭ ﺍﻟﺘﻭﺠﻪ ‪ :‬ﻴﺤﺭﺭ ﺍﻟﻘﺎﻀﻲ ﺍﻟﻤﻘﺭﺭ ﺇﺜﺭ ﺍﻨﺘﻬﺎﺌﻪ ﻤﻥ ﺍﻷﺒﺤﺎﺙ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ ﺘﻘﺭﻴﺭﺍ ﻴﻀﻤﻥ‬
‫ﺒﻪ ﺠﻤﻠﺔ ﻤﺎ ﺃﺴﻔﺭﺕ ﻋﻠﻴـﻪ ﺃﻋﻤﺎﻟﻪ ﺍﻟﻤﺠﺭﺍﺓ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻌﻴﻥ ﻭﻴﻘﺘﺭﺡ ﻤﺎ ﻴﺭﺍﻩ ﻤﻨﺎﺴﺒﺎ‪.‬‬
 ‫أ‪.‬تطبيق المؤيدات‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫الموقع ‪:‬مدى مطابقة موقع العقار الوارد ذكره في المؤيد مع موقعه على العين‪.‬‬ ‫◼‬

‫‪ -‬التسمية ‪:‬يعتمد في ذلك على ما يفيد به الشهود حول االسم المعروف به العقار‪..‬‬ ‫◼‬

‫‪ -‬الحدود‪ :‬فيقع مطابقة الحدود المذكورة بالعقد مع حدود العقار المعني ليجزم القاضي‬ ‫◼‬
‫المقرر على ضوء ذلك مدى االنطباق من عدمه‪.‬‬

‫‪ -‬المساحة ‪ :‬يقارن القاضي المقرر المساحة الواردة بالعقد مع المساحة موضوع‬ ‫◼‬
‫وضع يد الطرف المعني ومدى مطابقة كل ذلك مع مساحة العقار‪.‬‬

‫‪-‬المحتوى ‪:‬ارض بيضاء ارض فالحية مشجرة‪.......‬‬ ‫◼‬

 ‫الطواف والولوج إلي العقار‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫تطبيق الحدود‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫قبلة‬
‫حسب العقد‬
‫حسب الواقع‬

‫غربا‬ ‫شرقا‬
‫حسب العقد‬
‫حسب العقد‬
‫حسب الواقع‬
‫حسب الواقع‬

‫جوفا‬
‫حسب العقد‬
‫حسب الواقع‬
‫تشخيص المعارضة أو التداخل علي مثال البحث‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫تشخيص المعارضة أو التداخل علي مثال البحث‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫القطعة موضوع‬
‫المعارضة أو التداخل‬
 ‫ب‪.‬سماع األطراف والبينة‬

‫عرضهم علي القدح‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫التحذير من مغبة شهادة الزور‬

‫يقع سماعهم فرادى‬
‫يسألهم القاضي المقرربخصوص‬

‫*أصل االنجرار للمالك المحتمل أو المتداخل أو المعارض‬

‫*مدة وكيفية حيازتهم للعقار‬

‫*النزعات التي قد تكون نشبت بين األطراف أو الغير‬

‫* سماع ولو بصفة عرضية ومن تلقاء‬

‫نفسه كل من يرى فائدة من سماعه‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المخطط العام‬
‫اعد أن تطرقنا إلي الطور اإلداري والفني ثم إلي الطور االستقرائي لمطلب التسجيل االختياري نصل إلي‬

‫الطور الحكمي لمطلب التسجيل االختياري‬

‫اإلجراءات لدى هيئة المحكمة‬

‫األحكام الصادرة عن هيئة المحكمة‬

‫اآلثار القانونية لألحكام القايية االتسجيل االختياري‬

‫تلخيص الحكم وتنفيذه‬

 ‫التسجيل اإلجااري‬
‫✓العقارات المشمولة االمسح‬
‫✓األرايي االشتراكية‬
‫✓األرايي الفالحية مويوع إصالح زراعي‬
‫✓افتتاح عمليات المسح وإشهارها‬
‫✓تكوين لجنة المسح ودور القايي المكلف‬

‫✓التحديد والتصريح االمكلية‬

‫✓إشهار القائمة العامة للعقارات‬

‫✓الحكم في مطلب التسجيل االجااري‬

‫✓مقارنة اين التسجيل االختياري واالجااري‬

‫الطعن االتعقيب في حكم التسجيل‬
‫األحكام القاالة للتعقيب‬

‫أطراف مطلب التعقيب‬

‫اجل طلب التعقيب‬

‫شكليات مطلب التعقيب‬

‫اإلجراءات لدى محكمة التعقيب‬

‫حاالت التعقيب‬

‫الات في مطلب التعقيب‬

‫إذا تمت ارمجة القانون العقاري في الثالثي الثالث سوف نتطرق إلي‬
‫ب‪.‬سماع األطراف والاينة‬

‫*معرفتهم للعقار وحدوده وتسميته‬

‫*أصل االنجرار للمالك المحتمل أو المتداخل أو‬

‫المعارض‬

‫*مدة وكيفية حيازتهم للعقار‬

‫*النزعات التي قد تكون نشات اين األطراف أو الغير‬

‫* سماع ولو بصفة عرضية ومن تلقاء‬
‫نفسه كل من يرى فائدة من سماعه‪.‬‬
 ‫أصل انجرار الملكية‬
‫والمقصود اه تسلسل انتقال الملكية احسب اسااب اكتسااها الواردة االفصل ‪ 22‬من م ح ع‬

‫✓الفريية األولي‬
‫التمسك االحيازة المكساة للملكية‬

‫ال يقع إقرارها إال عن طريق القياء‬

‫اواسطة األاحاث العينية‬

‫من حاز عقارا أو حقا‬
‫عينيا على عقار مدة‬
‫خمسة عشر عاما اصفة‬ ‫❑معاينة نوع الحيازة (الركن المادي)‬
‫مالك حوزا ادون شغب‬ ‫حراثة ‪/‬سكني‪/‬كراء للغير‪.....‬‬
‫مشاهدا مستمرا وادون‬
‫انقطاع وال التااس كانت له‬ ‫❑الاحث في مانى الحيازة (الركن المعنوي)‬
‫ملكية العقار أو الحق‬ ‫اصفة مالك‬
‫العيني اوجه التقادم‪.‬‬
‫❑الاحث شروط الحيازة ومدتها‬
 ‫✓الفريية الثانية‬
‫التمسك االعقد والحيازة لمدة عشر سنوات‬

‫تفعيل الفصل ‪ 46‬م ح ع تخفض مدة التقادم إلى عشر سنوات إذا انجر الحوز احسن نية وامقتيى‬
‫عمل قانوني من شأنه أن تنتقل اه الملكية لو صدر ممن له الحق‪.‬‬

‫اواسطة األاحاث العينية‬

‫❑معاينة نوع الحيازة (الركن المادي)‬

‫حراثة ‪/‬سكني‪/‬كراء للغير‪.....‬‬

‫❑الاحث شروط الحيازة ومدتها ‪ 10‬سنوات‬

 ‫✓الفريية الثالثة‬
‫التمسك االعقد لم تتجاوز مدة اارامه ‪ 10‬سنوات‬

‫وجوب اإلدالء اأصل انجرار الملكية الي الاائع‬

‫احوز الاائع‬ ‫اعقد شراء الاائع‬

‫اواسطة األاحاث العينية‬ ‫اذا ثات انه حديث العهد‬

‫❑معاينة نوع الحيازة (الركن المادي‬ ‫الاحث في اصل انجرار الاائع‬

‫والركن المعنوي)‬ ‫للاائع الي الحد الذي يراه القايي‬
‫كافيا الكتساب الملكية‬
 ‫✓الفريية الرااعة‬
‫التمسك ااإلرث لفائدة جميع الورثة‬
‫التمسك ااإلرث لفائدة احد الورثة‬

‫وجوب اثاات حيازة المورث‬

‫ترفع مدة التقادم إلى ثالثين عاما‬ ‫للمدة القانونية‬
‫فيما اين الورثة والشركاء‪.‬‬

‫❑معاينة نوع الحيازة (الركن المادي‬

‫والركن المعنوي) وشروطها‬

‫الحوز الحاير مع الحوز السااق‬

‫قرينة على الحوز في المدة التي‬
‫اينهما ما لم يثات خالف ذلك‬
 ‫محير‬
‫تحديد وقتي‬
‫اه معارية‬
‫حتمية‬
‫محضر تحديد وقتي‬
‫به معارضة حتمية‬
 ‫تنفيذ األحكام‬ ‫عدم المشاركة في‬
‫التحييرية‬ ‫إصدار األحكام‬

‫ﻴﻤﻜﻥ ﺃﻥ ﺘﺘﻌﻠﻕ ﺒﺄﺒﺤﺎﺙ ﻤﻜﺘﺒﻴﺔ‪ ،‬ﻜﺩﺭﺍﺴـﺔ ﻭﺜـﺎﺌﻕ‬

‫ااعتاار انه من الممكن أن يكون‬
‫ﺃﻀﻴﻔﺕ ﺒﻌﺩ ﺇﺤﺎﻟﺔ ﺘﻘﺭﻴﺭ ﺍﻟﺘﻭﺠﻪ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﺤﺭﻴﺭ ﻋﻠﻰ‬
‫قد أادى رأيه اتقرير التوجه‬
‫ﺃﺤﺩ ﺍﻷﻁﺭﺍﻑ ﺒﺨﺼﻭﺹ ﻤﺴﺄﻟﺔ ﻤﻌﻴﻨـﺔ ﺃﻭ ﺇﻗﺎﻤـﺔ‬
‫ﺠـﺩﻭل ﺍﺴﺘﺤﻘﺎﻗﻲ ﺃﻭ ﻓﺭﻴﻀﺔ ﺃﻭ ﺍﻹﻁﻼﻉ ﻋﻠﻰ‬
‫ﺒﻘﺎﻴﺎ ﻤﻠﻑ ﻤﺤﻔﻭﻅ ﺒﺎﻟﺨﺯﻴﻨﺔ ‪.‬‬
‫ﻜﻤﺎ ﻴﻤﻜﻥ ﺃﻥ ﺘﺘﻌﻠﻕ ﺒﺄﺒﺤﺎﺙ ﻋﻴﻨﻴﺔ ﻜﺘﻁﺒﻴﻕ‬
‫ﻤﺅﻴﺩﺍﺕ ﻻﺤﻘﺔ ﻟﺘﺎﺭﻴﺦ ﺍﻟﺘﻭﺠﻪ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻌﻴﻥ ﺃﻭ‬
‫ﺩﺭﺍﺴﺔ ﺍﻋﺘﺭﺍﻀﺎﺕ ﺃﻭ ﺘﺩﺍﺨﻼﺕ ﺃﺜﻴﺭﺕ ﺃﺜﻨﺎﺀ ﻨﺸﺭ‬
‫ﺍﻟﻘﻀﻴﺔ‪.‬‬
 ‫القسم السادس‪:‬‬
‫الطور الحكمي لمطلب التسجيل االختياري‬
‫✓جلسات التسجيل جلسات علنية‪ 348 .‬م ح ع‬

‫✓تتركب هيئة المحكمة من ثالثة أعضاء ‪ :‬وكيل رئيس‬

‫وقاضيان‪.‬‬

‫✓وال يمكن للقاضي المقرر أن يشارك في إصدار الحكم في القضايا‬

‫التي باشر تقريرها أي التي قام باألبحاث فيها وأبدى رأيه في شأنها‬

‫الفصل ‪312‬‬
‫من حق الحكام المقررين أن يجلسوا بالمحكمة العقارية على شرط أن‬
‫ال يشاركوا في الحكم في القضايا التي كلفوا بتقريرها‪.‬‬
‫‪16:56:48‬‬ ‫‪.‬‬
 ‫الماحث األول ‪:‬اإلجراءات لدى هيئة المحكمة‬
‫إستدعاء األطراف للجلسة‪:‬‬
‫✓ييمن اإلستدعاء ادفتر المراسالت‪ ،‬ويالغ إلى المعني ااألمر قال‬
‫تاريخ الجلسة اما ال يقل عن ثمانية أيام اداية من اليوم الموالي‬
‫لتاريخ الالوغ االطريقة اإلدارية‪ ،‬إما اواسطة أعوان السلطة اإلدارية‬
‫)أعوان األمن ‪ -‬العمدة (أو اواسطة كتااة المحكمة‪.‬‬

‫الحضور بالجلسة‪:‬‬

‫✓ينشر مطلب التسجيل اجلسة عمومية‪ ،‬يحيرها من ينوب األطراف‬

‫وال يتوقف نظر المحكمة في المطلب على حيورهم شريطة أن تكون‬
‫اإلستدعاءات قد الغت لهم اصفة قانونية‪.‬‬
‫الماحث الثاني ‪:‬األحكام الصادرة عن هيئة المحكمة‬
‫أ‪.‬األحكام القايية اتأجيل النظر‬

‫وجود نزاع قيائي‬ ‫قضية إستحقاقية‬

‫ال يدخل في اختصاص المحكمة‬ ‫منشورة في موضوع مطلب‬

‫العقارية‪ ،‬ويتعلق االحقوق‬ ‫التسجيل لدى محاكم الحق‬
‫العينية مويوع مطلب التسجيل‬ ‫العام فعلى المحكمة العقارية‬
‫مع تأثير مآله اصفة مااشرة على‬ ‫أن تنتظر صدور الحكم‬
‫ثاوت الحقوق المراد تسجيلها من‬ ‫بالتخلي عن‬
‫ذلك قيايا إاطال العقود أو حجج‬ ‫القضية اإلستحقاقية من‬
‫الوفيات وقيايا الزور والتدليس‬ ‫محكمة الحق العام‬
‫ونفي النسب وغيرها‬
 ‫ب‪.‬األحكام القايية اوسائل تحييرية‬

‫ما هو الحكم التحضيري؟‬

‫هو إجراء تتخذه المحكمة قال الات في أصل مطلب التسجيل‬
‫تسعى من وراءه إلى توييح أو تغيير الحالة المادية أو‬
‫االستحقاقية أو لتالفي نقائص أو لمزيد التحقق في مسالة‬
‫معينة وهو إجراء غير قاال للطعن فيه اأي وسيلة إال مع‬
‫صدور الحكم في األصل‪.‬‬
‫وأهم الوسائل التحضيرية التي تأذن بها المحكمة عادة هي‪:‬‬
‫األاحاث التكميلية‬
‫يمكن أن تأذن المحكمة بواسطة حكم تحضيري أثناء نشر القضية‬
‫ببحث مكتبي أو بتوجه على العين يقوم بتنفيذهما القاضي المقرر الذي‬
‫عليه أن يحرر تقري ار في ذلك يضمنه نتيجة أعماله ‪.‬كدراسة وثائق‬
‫أضيفت بعد إجراء التوجه األول أو التحرير على أحد األطراف حول‬
‫مسألة معينة او بإقامة جدول إستحقاقي او فريضة‪.‬‬
 ‫اإلذن اتعديل التحديد والمثال‬
‫(التحجير التكميلي)‬
‫✓تأذن المحكمة عند االقتضاء لديوان قيس االراضي والمسح العقاري‬
‫بتعديل التحديد في عدد من الصور ويتمثل ذلك في اإلذن بإدخال التغييرات‬
‫الطارئة على تشخيص الحالة المادية للعقار تبعا لحالته اإلستحقاقية وذلك‬
‫في حاالت مختلفة كاإلذن بإخراج جزء من موضوع التحديد أو إفرازه في‬
‫قطعة مستقلة ويكون ذلك بمقتضى حكم تحضيري‪.‬‬

‫✓يعد ديوان قيس األراضي على ضوءالحكم التحضيري مثاال جديدا ومؤرخا‬
‫ومختوما وممضى يتضمن تشخيصا لموضوع التحديد المعدل محاطا باللون‬
‫األحمر مع ذكر رقم القطع وحدودها ومساحاتها والسلم المعتمد‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫تأذن اه المحكمة في نطاق حكم تحييري إذا ثات لها أن جزء من مويوع التسجيل‬ ‫◼‬
‫ال يرجع إلى الطالب‪.‬‬

‫الجزء‬
‫الخارج‬
‫امقتيي‬
‫التحجير‬
‫الجزء موضوع مطلب‬
‫التكميلي‬
‫التسجيل‬
‫عن مطلب‬
‫التسجيل‬
 ‫اإلذن اإشهار جديد أو تكميلي‬

‫اإلشهار التكميلي‬ ‫اإلشهار الجديد‬

‫إذا طلب المعترض أو المعترضون التسجيل‬ ‫✓إذا لم يتضمن مطلب التسجيل الحالة‬
‫العرضي وكانت حقوقهم ثابتة‪ ،‬واتجهت‬ ‫القانونية بالضبط فإن المحكمة تأذن‬
‫المحكمة إلى تسجيل كامل العقار أو بعضه‬ ‫بالقيام بعملية إشهار جديدة‬
‫لفائدتهم فإنه يجب اإلذن دائما بإج ارء‬ ‫✓ويمكن يكون ذلك إذا تعلق األمر بكل‬
‫إشهار تكميلي‪.‬‬ ‫نقص أو سهو أو خطأ في إشهار إحدى‬
‫البيانات األساسية التي تمكن الغير من‬
‫معرفة العقار من حيث تسميته ووضعه‬
‫وموقعه وحدوده ومساحته ومعرفة أسماء‬
‫مالكيه وألقابهم وحصر عدد الشركاء‬
‫وكذلك الحقوق المطلوب تسجيلها‪.‬‬
‫✓أمثلة تقديم مطلب التسجيل باسم‬
‫شخص ميت‬
 ‫محير‬
‫جلسة‬
‫متيمن‬
‫لحكم‬
‫تحييري‬
‫ج‪ .‬األحكام القايية االرفض واثارها‬
 ‫أسااب رفض المطلب‬
‫أسااب راجعة لمويوع‬
‫المطلب‬ ‫أسااب راجعة للطالب‬
‫‪-‬سااقية صدور حكم االتسجيل في نفس‬
‫مويوع المطلب‪.‬‬ ‫✓التقاعس عن دفع‬
‫مصاريف التسجيل‬
‫‪-‬وجود مويوع المطلب داخل الملك العمومي‬
‫إذا كان مطلب التسجيل مقدما من غير الهيئة‬ ‫✓ ‪-‬عدم تقديم مؤيدات أو‬
‫العمومية المعينة‪.‬‬ ‫توييحات كانت مطلواة من‬
‫المحكمة‬
‫‪-‬وجود مويوع المطلب امنطقة خايعة‬
‫إلجراءات إدارية مساقة اقصد تطهير عقاري‬
‫أو إعداد فالحي لم تتم اعد ‪..‬‬

‫‪--‬عدم إثاات المكلية أو غموض الحالة‬

‫االستحقاقية‬
 ‫صاغة حكم رفض المطلب‬
‫✓الحكم الصادر االرفض يكتسي صاغة وقتية وال يصطاغ اقوة إتصال القياء‬
‫الفصل ‪ 336‬م ح ع‬

‫اتصال القياء‬
‫هي األحكام التي ال يمكن الرجوع فيها والتي تكتسي قوة النفوذ‬
‫القانوني ويتصف الحكم اقوة ما اتصل اه القياء و ال يقال الرجوع‬
‫فيه اذا توفرت فيه الشروط الثالثة اآلتية‪ :‬وحدة المويوع(الدار او‬
‫الييعه المعنيه)‪ ،‬وحدة الساب (استحقاق او حوز‪ )...‬واتحاد الخصوم‬
‫(أطراف الحكم)‪.‬‬

‫وإذا تخلف شرط منها فال مجال إلعماله‪.‬‬

‫واتصال القياء هو قرينة قانونية قاطعة تغني من قامت لفائدته عن‬

‫كل اينة أخرى و ال تقال اينة لمعاريتها اذا توفرت شروطها الثالثة‬
 ‫آثار حكم رفض المطلب‬

‫* إمكانية طلب التسجيل‬

‫من جديد‪ :‬بناء على أدلة‬ ‫* عدم إمكانية التمسك‬
‫جديدة مثبتة لحقوقهم‪.‬‬ ‫*عدم النيل من حقوق االطراف‬
‫بحكم صادر بالرفض في‬
‫قضية منشورة لدى محاكم‬
‫الحق العام‬ ‫*ال ينفي حقوق الطالب وال يقر‬
‫حقوق المعترضين‪.‬‬
‫*يرجع األطراف إلى المراكز القانونية‬
‫التي كانوا عليها قبل تقديم المطلب‪.‬‬

‫*ال يترتب عليه أي أثر قانوني‬

‫يتعلق بالحالة اإلستحقاقية للعقار‬
‫ع المطلب من ذلك ‪:‬‬ ‫موضو‬
 ‫محير جلسة‬
‫متيمن نص حكم‬
‫قايي االرفض‬
 ‫د‪.‬األحكام القايية االتسجيل واثارها‬
‫✓تياط ﺍﻟﺤﺎﻟﺔ ﺍﻹﺴﺘﺤﻘﺎﻗﻴﺔ‬

‫✓تشمل ﺠﻤﻴﻊ ﺍﻟﺤﻘﻭﻕ ﺍﻟﻤﺘﻌﻠﻘﺔ ﺒﺎﻟﻌﻘﺎﺭ ﺍﻟﻤﺴﺠل ﻭﺍﻟﺨﺎﻀﻌﺔ ﻟﻺﺸﻬﺎﺭ ﺒﻤﻘﺘﻀﻰ ﻤﺠﻠﺔ ﺍﻟﺤﻘﻭﻕ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ‬

‫✓ ﺘﻌﻴﻥ ﺍﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﺍﻟﻤﺎﻟﻙ ﺍﻟﻤﺤﻜﻭﻡ ﻟﻪ ﺒﺎﻟﺘﺴﺠﻴل(ﻁﺎﻟﺒﺎ اوﻤﻌﺘﺭﻀﺎ) ﺃﻭ ﻭﺼـﺎﺤﺏ ﺍﻟﺤـﻕ ﺍﻟﺤﺎﺼل ﺒﻌﺩ ﺘﻘﺩﻴﻡ ﻤﻁﻠﺏ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴل‬
‫(ﺍﻟﻤﺘﺩﺍﺨل) ﻭﺘﻨﺹ ﻋﻠﻰ ﺤﺎﻟﺘﻬﻤ ﺍﻟﻤﺩﻨﻴﺔ ﻜﺎﻤﻠﺔ)‬

‫✓ﻭﻓﻲ ﺼﻭﺭﺓ ﺍﻟﺘﺼﺭﻴﺢ ﺒﺤﻘﻭﻕ ﻨﺎﺸﺌﺔ ﺒﻌﺩ ﺘﻘﺩﻴﻡ ﺍﻟﻤﻁﻠﺏ ﻭﻗﺒل ﺍﻟﺤﻜﻡ ﺒﺎﻟﺘﺴﺠﻴل ﺘﺘﻭﻟﻰ ﺍﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﺒﻤﻘﺘﻀﻰ ﺫﻟﻙ ﺍﻟﺤﻜﻡ‬
‫ﺍﻹﺫﻥ ﻹﺩﺍﺭﺓ ﺍﻟﻤﻠﻜﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻴﺔ ﺒﺘﺭﺴﻴﻡ ﺘﻠﻙ ﺍﻟﺤﻘﻭﻕ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﻨﺼ ﻴﺹ ﻋﻠﻴﻬﺎ ﺒﺎﻟﺭﺴﻡ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺍﻟﻤﺘﻭﻟﺩ ﻋﻥ ﺍﻟﺤﻜﻡ‪.‬‬

‫✓ﻭﻓﻲ ﺼﻭﺭﺓ ﺘﻌﺩﺩ ﺍﻟﻤﺤﻜﻭﻡ ﻟﻔﺎﺌﺩﺘﻬﻡ ﺘﻀﺒﻁ ﺍﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﺍﻟﻘﺎﺌﻤﺔ ﺍﻹﺴﻤﻴﺔ ﻟﻠﺸﺭﻜﺎﺀ ﻤﻊ ﺤﺎﻻﺘﻬﻡ ﺍﻟﻤﺩﻨﻴﺔ ﻭﻨﺴﺒﺔ‬
‫ﺇﺴﺘﺤﻘﺎﻕ ﻜل ﻭﺍﺤﺩ ﻤﻨﻬﻡ‪.‬‬

‫✓تحدد ﺍﻟﺤﺎﻟﺔ ﺍﻹﺴﺘﺤﻘﺎﻗﻴﺔ ﻟﻠﻌﻘﺎﺭ ﻤﻭﻀﻭﻉ ﺍﻟﺤﻜﻡ ﺒﺎﻟﺘﺴﺠﻴل ﺍﻟﺘﺎﺭﻴﺦ ﺍﻟﻤﻌﺘﻤﺩ ﻟﺒﺩﺍﻴﺔ ﺜﺒﻭتها‪.‬‬
 ‫هي ترسيمات تأذن اها المحكمة العقارية حسب أحكام الفصل‬
‫‪ 350‬من م ح ع في نطاق حكمها في األصل وتااشرها إدارة‬
‫الملكية العقارية عند تنفيذ الحكم وتتمتع هذه الترسيمات‬
‫االقوة الثاوتية المطلقة ‪.‬‬

‫امثلة ‪.1 :‬ترسيم عقد المتداخل المشتري من طالب التسجيل‬

‫‪.2‬توظيف رهن لفائدة الانك المتداخل‬

‫‪16:56:48‬‬
 ‫الترسيم القيائي‬

‫✓حكم التسجيل الاات له قوة ثاوتية مطلقة‪.‬‬

‫✓وكذلك الترسيمات المأذون اها امقتيي حكم التسجيل الاات استنفذ وسائل الطعن‬
‫فيه تتمتع االقوة الثاوتية المطلقة ‪.‬‬

‫الترسيم اإلداري‬

‫هو الذي تقوم اه إدارة الملكية العقارية في نطاق مسك السجل العقاري ويتمتع‬
‫اقوة ثاوتية نساية ااعتاار انه قاال للتشطيب عليه اواسطة أحكام قيائية‪.‬‬
 ‫اآلثار القانونية لألحكام القايية االتسجيل‪:‬‬

‫أثر محتمل‬ ‫أثر دائم‬

‫أثر وقتي‬ ‫أثر تطهيري‬
‫أثر فوري‬

‫الدعوى الشخصية‬ ‫خيوع العقار لنظام‬ ‫اإلحتجاج احكم التسجيل‬ ‫مادأ المفعول‬
‫الشهر العيني‬ ‫الاات أمام المحاكم قال‬ ‫ألتطهيري‬ ‫اداية سريان آجال‬
‫إقامة الرسم العقاري‬ ‫التعقيب‬

‫◼ إقامة الرسم وتفعيل‬

‫ماادئ النظام‬
‫◼ خاصة المفعول‬
‫المنشئ وسند الملكية‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫وقد وردت المعارضة في اآلجال القانونية‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المفعول ألتطهيري‬
‫‪ :‬يعد التطهير الجوهر والهدف من التسجيل العقاري فبصدور حكم التسجيل تطهر‬
‫وتلغي كل الحقوق السابقة والمكتسبة قبل تقديم مطلب التسجيل و التي لم يقع‬
‫التصريح بها أو تقديمها أو المرفوضة من المحكمة بصفة نهائية‪.‬‬
‫صدور‬ ‫تقديم‬
‫الحكم‬ ‫مطلب‬
‫بالتسجيل‬ ‫التسجيل‬

‫فترة نشر مطلب‬

‫التسجيل‬
‫الحقوق المكتسبة قبل تقديم‬
‫المطلب و لم يقع الكشف عنها‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫و التصريح بها أثناء نشر‬
‫المطلب أو المرفوضة من‬
‫المحكمة تعتبر الغية نهائيا‬
 ‫المفعول التطهيري لحكم التسجيل‬
‫تاريخ صدور‬
‫الحكم‬
‫بالتسجيل‬
‫المرحلة الثانية‬
‫أثناء نشر المطلب‬
‫الحقوق المكتسبة أثناء نشر‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫المطلب المصرح بها او‬
‫الغير مصرح بها والمنجرة‬
‫من المحكوم لفائدته تعتبر‬
‫مقبولة‬
‫الفصل ‪ 350‬م ح ع‬
‫تاريخ تقديم‬
‫مطلب‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫التسجيل‬
‫المرحلة األولى‬
‫قبل تقديم المطلب‬
‫الحقوق المكتسبة و الغير‬
‫مصرح بها أثناء نشر‬
‫المطلب او المرفوضة من‬
‫المحكمة تعتبر الغية‬
‫الفصل ‪ 308‬م ح ع‬
 ‫تاريخ صدور‬
‫الحكم بالتسجيل‬ ‫تاريخ تقديم مطلب‬
‫أمثلة‬
‫التسجيل‬

‫المرحلة الثانية‬ ‫المرحلة األولى‬

‫أثناء نشر المطلب‬ ‫قبل تقديم المطلب‬

‫‪ .1‬بنك سلم قرض لطالب‬ ‫‪ .1‬زيد اشتري من طالب‬

‫التسجيل وتداخل اثناء نشر‬ ‫التسجيل ولم يعارض ولم‬
‫المطلب (حقوقه محفوظة)‬ ‫يقدم عقده اثناء نشر‬
‫المطلب(حقوقه ملغاة)‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫‪ .2‬زيد قدم وثائقه اثناء نشر‬
‫المطلب ولكن المحكمة‬ ‫‪ .2‬بنك سلم قرض لطالب‬
‫رفضت اعتراضه (حقوقه‬ ‫التسجيل ولم يتداخل اثناء‬
‫ملغاة)‬ ‫نشر المطلب(حقوقه‬
‫ملغاة)‬
‫‪ .3‬زيد اشتري من طالب التسجيل‬
‫اثناء نشر المطلب و تداخل‬ ‫‪ .3‬زيد له وثائق يدعي بها‬
‫(حقوقه محفوظة)‬ ‫ملكيته للعقار ولم يعارض‬
‫ولم يقدمها اثناء نشر‬
‫زيد اشتري من المحكوم لفائدته‬ ‫المطلب (حقوقه ملغاة)‬
‫بالتسجيل ولكن لم يتداخل‬
‫(حقوقه محفوظة)‬
 ‫ملك الدولة العام والتسجيل‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫استثناء لمبدأ التطهير‬ ‫◼‬

‫◼ الفصل ‪ 356‬م ح ع الذي نص على أن " أجزاء الملك العام المشمولة في عقار‬
‫مسجل ال يتسلط عليها التسجيل و الحقوق المتعلقة بها تبقى رغما عن كل ترسيم”‬

‫مبررات االستثناء‬ ‫◼‬

‫ال يعقل أن يستفيد شخص واحد من جزء على ملك المجموعة التي‬ ‫▪‬
‫هي في حاجة ماسة إليه‪.‬‬

‫▪ إن قاعدة التطهير تهدف إلى حماية المستفيد من التسجيل الذي ال‬

‫يعد أن يكون سوى طرفا خاصا‪ ،‬في حين أن القاعدة الواردة بالفصل‬
‫‪ 356‬من م ح ع تحمي مصلحة عامة و عمال للمبدأ الوارد بالفصل ‪ 557‬م ا ع فإنه‬
‫ال يجوز تقديم مصلحة خاصة على مصلحة عامة ‪.‬‬
‫محضر جلسة‬
‫متضمن نص‬
‫حكم قاضي‬
‫بالتسجيل‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫المبحث الثالث ‪:‬اإلعالم بالحكم‬
‫ﺘﺘﻭﻟﻰ ﻜﺘﺎﺒﺔ ﺍﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﺇﻋﻼﻡ ﺍﻟﺨﺼﻭﻡ ﺒﺎﻟﺤﻜﻡ ﻤﺒﺎﺸـﺭﺓ ﺒﻌـﺩ ﺍﻟﺘﺼﺭﻴﺢ ﺒﻪ‬ ‫*‬

‫ﻴﻘﻊ ﺍﻹﻋﻼﻡ ﺒﺠﻤﻴﻊ ﺍﻷﺤﻜﺎﻡ ﺍﻟﺼﺎﺩﺭﺓ ﻓﻲ ﺍﻷﺼل ﺴﻭﺍﺀ ﻜﺎﻨﺕ ﻗﺎﻀﻴﺔ ﺒﺎﻟﺘﺴﺠﻴل ﺃﻭ‬
‫ﺒﺎﻟﺭﻓﺽ‬

‫✓ﺎﻹﻋﻼﻡ ﺒﺤﻜﻡ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴل ‪ :‬ﻴﻤﻜﻥ ﺍﻟﻤﻌﻨﻴﻴﻥ ﺒﺎﻹﻋﻼﻡ ﻤﻥ ﻁﻠﺏ ﺘﻌﻘﻴﺏ ﺍﻟﺤﻜﻡ ﻓﻲ ﺃﺠل‬
‫ﺸﻬﺭﻴﻥ ﻤﻥ ﺼﺩﻭﺭﻩ ﺃﻭ ﻤﺘﺎﺒﻌﺔ ﺇﺠﺭﺍﺀﺍﺕ ﺇﻗﺎﻤﺔ ﺍﻟﺭﺴﻡ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺍﻟﻤﺘﻭﻟﺩ ﻋﻥ ﺍﻟﺤﻜﻡ‬
‫ﻟﺩﻯ ﺇﺩﺍﺭﺓ ﺍﻟﻤﻠﻜﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻴﺔ ‪.‬‬

‫✓ ﺃﻤﺎ ﺍﻹﻋﻼﻡ ﺒﺤﻜﻡ ﺍﻟﺭﻓﺽ ‪ :‬ﻓﻴﺘﺭﺘﺏ ﻋﻨﻪ ﺇﻤﻜﺎﻨﻴﺔ ﻁﻠﺏ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴل ﻤﻥ ﺠﺩﻴﺩ ﺒﻨـﺎﺀ‬
‫ﻋﻠـﻰ ﺃﺩﻟـﺔ ﺠﺩﻴﺩﺓ‪.‬‬

‫✓ﻴﺘﻡ ﺇﻋﻼﻡ ﺃﻁﺭﺍﻑ ﻤﻁﻠﺏ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴل ﻭﻫﻡ ﻁﺎﻟﺏ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴل ﻭﺍﻟﻤﻌﺘﺭﺽ ﻭﺍﻟﻤﺘﺩﺍﺨل‪ ،‬ﻭﻻ‬
‫ﻴﺘﻭﻗـﻑ ﺘﻨﻔﻴﺫ ﺍﻟﺤﻜﻡ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻘﻴﺎﻡ ﺒﻬﺫﺍ ﺍﻹﺠﺭﺍﺀ ﺍﻟﺫﻱ ﻴﻜﺘﺴﻲ ﺼﺒﻐﺔ ﺇﺩﺍﺭﻴﺔ‪.‬‬
 ‫المبحث الرابع ‪:‬تلخيص الحكم‬
‫•يتم تحرير الئحة من قبل القاضي تحت إشراف رئيس الدائرة ويعتمد في ذلك على تقرير التوجه فيما يتضمنه‬
‫من أعمال مكتبية وعينية‪ /‬التقارير التكميلية المحررة تنفيذا لألحكام التحضيرية‪/‬منطوق الحكم ومستنداته‪.‬‬

‫•ال يخضع تلخيص الحكم إلى صيغة معينة‪ ،‬إال أن تحريره يستوجب عموما تضمين العناصراألساسية التالية‪:‬‬

‫‪-1‬العناصر المتعلقة بالبيانات الشكلية للحكم‪ :‬المحكمة التي أصدرت الحكم ‪/‬تاريخ صدور الحكم )يوما وشهرا‬
‫وسنة‪- /(.‬أسماء القضاة الصادر عنهم الحكم‪ /‬إسم كاتب الجلسة‪/.‬إمضاءات جميع أعضاء المحكمة الذين‬
‫شاركوا في إصدار الحكم‪..‬‬

‫‪-2‬العناصر المتعلقة باألطراف‪ :‬حالتهم المدنية‪ /‬نائب كل طرف من محامين‪...‬‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫‪-3‬العناصر المتعلقة باإلجراءات‪ :‬االشهارات‪ /‬التحديد‪ /‬واالستدعاءات ‪/‬االحكام التحضيرية‪....‬‬

‫‪-4‬العناصر المتعلقة بالحالة المادية للعقار‪ :‬موقعه‪ /‬مساحته‪ /‬اسمه‪ /‬المثال‪.....‬‬

‫‪-5‬العناصر المتعلقة بالحالة اإلستحقاقية للعقار المؤيدات المقدمة‪ .....‬والمستندات ‪ :‬تبين األسباب الواقعية‬
‫والقانونية الموجبة للحكم إعتمادا على المؤيدات واألبحاث وذلك بالنسبة لكل طرف ويراعى في ذلك ضرورة‬
‫مطابقة حيثيات الحكم لمنطوقه‪.‬‬

‫‪-6‬منطوق الحكم أو نص الحكم‪.‬‬

 ‫الجمهوريـة التونسيـة‬
‫الحمـد هلل وحده‬ ‫وزارة العدل‬
‫المحكمـة العقاريـة بتونس‬
‫نموذج حكم تسجيل اختياري‬ ‫دائرة التسجيل االختياري‬
‫مطلب التسجيل عدد‬
‫تاريخ الحكـم ‪:‬‬
‫حكـــــــــم عقـاري بالـتسجيل‬

‫أصدرت المحكمة العقارية بتونس المنتصبة للقضاء في مادة التسجيل االختياري بجلستها‬
‫الموافق‬ ‫العمومية المنعقدة يوم‬
‫برئاسة السيـدة ‪:‬‬
‫وعضوية القاضيين السيد‪:‬‬
‫ومساعدة كاتب المحكمة السيد ة ‪:‬‬
‫الحكم االتي بيانـــه ‪:‬‬
‫العــارض ‪:‬‬
‫نائبه األستاذ‬
‫محل مخابرته بمكتب محاميه المذكور الكائن‬
‫موضوع المطلب ‪:‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫مساحته حسب‬ ‫يطلب العارض تسجيل عقار محتو على‬
‫الكائن‬ ‫ومساحته حسب المثال هي‬ ‫المطلب‬
 ‫و يشهد انه على ملكه وهو خال من التحمالت والحقوق العينية ‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫االجـــــراءات‬
‫وبموجب ذلك قيد المطلب بالدفتر المعد لنوعه بكتابة المحكمة العقارية بتونس تحت عدد‬
‫وبعد القيام باجراءات اشهار المطلب المستوجبه طبقا الحكـام الفصـل ‪ 322‬من م ح ع‬
‫وبعد القيام بتحديد موضوع المطلب من طـر ديـواق قـيس االراضـي والمسـ العقـاري طبقـا الحكـام‬
‫الفصل ‪ 323‬وما يليه من م ح ع‬
‫وبعــد صــدور قـرار عــن الســيد رئــيس المحكمــة العقاريــة بتــونس باتمــام جميـ االبحــا الالزمــة فــي‬
‫المطلب الحالي وكلف قاضي مقرر التمامها‬
‫وبعد القيام باجراء االبحا العينية الالزمـة طبقـا الحكـام الفصـول ‪ 328‬و ‪ 329‬و ‪ 341‬مـن م ح‬
‫ع‬
‫وبعد استدعاء جمي االط ار للحضور بالجلسة المعين لها المطلب طبقا الحكام الفصـلين ‪ 342‬و‬
‫‪ 343‬من م ح ع نشرت القضية بجلسة يوم‬
‫ا‬
‫اثــر ذلــك قــررت المحكمــة حجــل القضــية للمفاوضــة والتصــري بــالحكم بجلســة يــوم التــاريخ المبــين‬
‫بالطال وبها وبعد المفاوضة طبق القانوق صرح علنا بالحكم اآلتي بيانه سندا ونصا‬
‫المستنـــــدات‬
‫حيث يهد المطلب الى تسجيل العقار المبين اوصافه به‬
 ‫وحيث استند العارض لتاييد مطلبه على المؤيدات االتي ذكرها ‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬

‫•المحكمـــــــة‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫المطلب الى تسجيل العقار المبين أوصافه به‬ ‫حيث يهد‬

‫وحيث استند الطالب لتدعيم استحقاقه على‬

‫وحيث أجرى التوجه في المطلب الحالي من قبل السيد القاضي المقرر وجاء بتقريره المؤرخ في‬
‫أق‬

‫وحيث انطبق‬

‫وحيث أكدت البينة الواق سماعها على العين والسالمة من القدح تصر طالب التسجيل في‬
‫وقد انجر له‬ ‫العقار موضوع التحديد ب‬

‫وحيث أثار المطلب معارضة‬

‫وحيث أثار المطلب تداخل‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫لــــذا لهـــذه االسبـاب ‪:‬‬

‫وبعد المفاوضة القانونية صرح علنا بما يلي قضت المحكمة نهائيا ‪:‬‬

‫‪.‬‬ ‫بذلك وق التصري في التاريخ أعاله وأمضاه كل من الرئيس والقاضيين‬

 ‫المبحث الخامس ‪:‬تنفيذ الحكم‬
‫* من خصوصيات المحكمة العقارية أنها تنفذ أحكامها من طرف مصالحها‪.‬‬

‫* ال ينفذ الحكم إال بعد مرور شهرين من تاريخ صدوره آجال الطعن بالتعقيب اثر‬
‫تعليقي عندئذ يوجه صحبة نسخة تنفيذية من الحكم و الصكوك الواقع اعتمادها في‬
‫الحكم و الوثائق الالحقة إلى إدارة الملكية العقارية قصد إقامة الرسم العقاري‪.‬‬

‫* أحكام التسجيل تصدر نهائية الدرجة اذ ال يمكن الطعن فيها باالستئناف‪.‬‬

‫* يقع إعالم ديوان القيس باحكام الرفض‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪15:49:28‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫تتولى كتابة المحكمة بعد صدور الحكم بالتسجيل وقبل إحالته على إدارة‬ ‫◼‬
‫الملكية العقارية قبول جميع الصكوك واإلتفاقات المتعلقة بالعقار موضوع‬
‫الحكم بالتسجيل ( الوثائق الالحقة) ويتولى كاتب المحكمة تضمين كل تلك‬
‫الوثائق بدفتر خاص )دفتر مطالب الترسيم (في تاريخ إيداعها ويحيلها‬
‫مع ملف التنفيذ إلى إدارة الملكية العقارية التي تتولى درسها وترسيمها‬
‫بالرسم العقاري المتولد عن الحكم عند توفر الشروط القانونية‪.‬‬
‫◼ ‪ 353‬م ح ع‬

‫‪15:49:28‬‬
 ‫الصفحة األمامية‬
‫للرسم العقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪15:49:28‬‬
 ‫الصفحة األولي‬
‫للرسم العقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫تنفيذ حكم التسجيل‬

‫قوة ثبوتية مطلقة‬
‫‪15:49:28‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫ترسيم اداري‬
‫قوة ثبوتية نسبية‬
‫‪15:49:28‬‬
 ‫رسم بياني ألطوار إجراءات مطلب التسجيل االختياري‬

‫تقديم المطلب بعد تعمير مطبوعة مخصصة لذلك ودفع المصاريف‬

‫كتابة المحكمة‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫يوجه كاتب المحكمة مضمونا من مطلب التسجيل في أجل أقصاه‬

‫‪10‬أيام من تقديم المطلب إلى المطبعة الرسمية وبعد نشر مضمون‬
‫المطلب بالرائد الرسمي يوجه كاتب المحكمة مستخرجا منه إلى‪:‬‬

‫المعتمد‬ ‫ديوان قيس األراضي‬ ‫قاضي الناحية‬

 ‫ديوان قيس األراضي‬ ‫المعتمد‬
‫قاضي الناحية‬

‫تعيين مهندس محلف في بحر خمسة‬

‫تعليق المستخرج من‬ ‫وأربعين يوما بداية من تاريخ إدراج‬ ‫تعليق المستخرج من‬
‫الرائد الرسمي بمدخل‬ ‫مضمون المطلب بالرائد الرسمي‬ ‫الرائد الرسمي ببهو‬
‫المحكمة خالل الثماني‬ ‫المعتمدية خالل الثماني‬
‫واألربعين ساعة من‬ ‫•*اإلعالن بالرائد الرسمي في أجل ال يقل‬ ‫واألربعين ساعة من‬
‫إتصاله بذلك‬ ‫عن عشرين ‪:‬موعد تحديد العقار‪ ،‬إسم‬ ‫إتصاله بذلك‬
‫المهندس المكلف بالتحديد‪ ،‬مكان وساعة‬
‫اللقاء‬

‫توجيه إعالم بإنتهاء أعمال التحديد الى‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫كتابة المحكمة‬

‫نشره بالرائد الرسمي لإلعالن بموجبه على إنتهاء أعمال التحديد‪.‬‬

‫إبتداء من نشره إلى إنتهاء أجل قدره شهران تنقضي مدة االعتراض‬
 ‫رئيس المحكمة‬

‫قرار في تعيين‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫قاضي مقرر‬

‫يحرر تقرير إعالم ثم يأذن له رئيس المحكمة بإجراء األبحاث العينية ويضمن خالصة أعماله بتقرير التوجه‬

‫المحكمة‬

‫توظيف حقوق‬ ‫التسجيل‬ ‫الرفض‬ ‫حكم تحضيري‬

‫الترسيمات‬ ‫التسجيل‬
‫عينية آوتقييد‬
‫المتزامنة‬ ‫العرضي‬
‫بعض الحقوق‬
‫الشخصية‬
‫اإلعالم بالحكم وتلخيصه‬
 ‫كتابة المحكمة‬

‫التسجيل‬ ‫ا لرفض‬

‫* نسخة تنفيذية من الحكم‬ ‫وجدي الهذيلي‬ ‫إعالم ديوان ألقيس بذلك‬

‫بالتسجيل‬
‫* المثال النهائي ومحضر‬
‫التحديد‪.‬‬ ‫مالحظة ‪ :‬ال ينفذ الحكم االيجابي‬
‫*الوثائق المستند إليها في‬ ‫إال بعد مرور شهرين من تاريخ‬
‫إصدار الحكم بالتسجيل‬ ‫صدوره أجال إمكانية تعقيبه‬
‫*الوثائق الالحقة‪.‬‬
‫ال يصبح الحكم باتا إال‬

‫إدارة الملكية العقارية قصد‬ ‫*بعد مرور‬

‫*بعد البت فيه‬
‫إقامة الرسم العقاري ومسكه‬ ‫إن وقع تعقييبه‬
‫الشهرين ولم‬
‫يقع تعقييبه‬
 ‫اآلجال المتعلقة بإجراءات التسجيل‬
‫‪ 10‬أيام من تقديم مطلب التسجيل‪ :‬يتولى كاتب المحكمة إدراج مضمون منه‬
‫بالرائد الرسمي‪.‬‬
‫خالل ‪ 48‬ساعة التصاله باإلعالن على مضمون المطلب بالرائد الرسمي يتم‬
‫التعليق من حاكم الناحية و المعتمد‪.‬‬
‫في بحر ‪ 45‬يوما الموالية إلدراج مضمون المطلب بالرائد الرسمي تعيين ديوان‬
‫القيس لمهندس إلجراء التحديد‪.‬‬
‫قبل ‪ 20‬يوما من إجراء التحديد إعالم العموم من ديوان القيس بالرائد الرسمي‬
‫ليوم التحديد ‪.‬‬
‫آجال قبول االعتراض من يوم إدراج مضمون المطلب بالرائد الرسمي إلى‬
‫انتهاء اجل قدره شهران ابتداء من تاريخ إدراج اإلعالن عن ختم عمليات‬
‫التحديد‪.‬‬
‫آجال تعقيب حكم التسجيل شهران من تاريخ صدور الحكم االيجابي بالتسجيل‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫الباب الثاني ‪:‬التسجيل اإلجباري‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مفهومه‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫ويقصد بالتسجيل اإلجباري أو ما اصطلح على تسميته بالمسح‬

‫العقاري انه عبارة عن شكلية أو عملية إحصاء باألساس وذلك لكافة‬
‫العقارات الموجودة في منطقة المسح بقصد تحجيرها والبحث عن‬
‫مالكها الحقيقي والفعلي حتى تسجل لفائدته‪.‬‬

‫شرح األسباب‬
‫الحد من ظاهرة التقطع في تقديم مطالب التسجيل االختيارية‬
‫واإلسراع في وتيرة التسجيل بضمان استقرار الملكية باعتبارها‬
‫رافدا من روافد التنمية االقتصادية‪.‬‬

‫‪16:58:01‬‬
 ‫مميزاته‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫مجاني في‬ ‫شمولي‬

‫جله‬ ‫قضائي‬
‫تدريجي‬

‫منذ ‪1999‬يساهم المحكوم‬

‫لفائدتة ب‬
‫‪ 20‬مليم على المتر مربع‬
‫بالنسبة لألراضي العمرانية و‪10‬‬
‫دنانير على الهكتار في األراضي‬
‫ذات الصبغة الفالحية أو‬
‫‪16:58:01‬‬ ‫الصناعي أو السياحية‬
 ‫اإلطار القانوني‬
‫تخضع عمليات التسجيل اإلجباري إلى أحكام مجلة الحقوق العينية وتجري حسب‬
‫الطرق المنصوص عليها بالمرسوم عدد ‪3‬لسنة ‪1964‬المؤرخ في ‪ 20‬فيفري‬
‫‪.1964‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫العقارات المشمولة بالمسح‬
‫يطبق نظام التسجيل اإلجباري على جميع العقارات غير المسجلة بكامل تراب‬ ‫✓‬
‫الجمهورية باستثناء األراضي المبنية داخل المناطق البلدية‪.‬‬
‫بمقتضي أمر حكومي يمكن ان يشمل المسح األراضي المبنية داخل‬ ‫✓‬
‫المناطق البلدية (قانون ‪ 06‬فيفري ‪)2017‬‬

‫ال تنسحب أحكام المرسوم على المناطق التي هي موضوع إجراءات إدارية‬ ‫✓‬
‫بقصد تطهير عقاري أو إعداد فالحي كاألراضي االشتراكية أو األراضي السقوية‬
‫العمومية …وذلك إلى انتهاء تلك اإلجراءات‪.‬‬

‫‪16:58:01‬‬
 ‫األراضي االشتراكية‬
‫الجذور التاريخية‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫هي أراضي سائبة‬

‫‪16:58:01‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫توجد جلها في‬

‫الوسط والجنوب‬
‫التونسي‬
‫ومساحات ضئيلة‬
‫بمنطقة سجنان‬
‫والهوارية‪.‬‬

‫‪16:58:01‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫كانت تستغل كمراعي من مختلف القبائل والعروش‬

‫‪16:58:01‬‬
 ‫اختالف في صبغة هذه األراضي‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫أراضي وقعت حيازتها‬ ‫أراضي موات‬

‫بالمرعى وبالتالي فهي‬ ‫وبالتالي‬
‫على ملك العرش‪.‬‬ ‫فهي ترجع للدولة‬

‫التدخل التشريعي‬
‫حسم األمر بالقانون المؤرخ في ‪28‬سبتمبر‪1957‬‬
‫المنقح بقانون ‪ 4‬جوان ‪ 1964‬والذي جاء منضما لها في‬
‫إطار موحد وفتح الطريق نحو تمليكها بصفة فردية وذلك‬
‫حسب شروط معينة وتحت إشراف الدولة‪.‬‬

‫‪16:58:01‬‬
 ‫الهيئة المكلفة باإلسناد‪ :‬مجلس التصرف‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫➢ مهامه اإلسناد على وجه الملكية الخاصة‬

‫➢ يقع انتخابه من المجموعة‬
‫➢ يراقب أعماله مجلس الوصاية الجهوي بمركز الوالية فقرارات‬
‫اإلسناد ال تصبح نهائية إال بعد مصادقة‬
‫مجلس الوصاية الجهوي ووزير الفالحة ووزير أمالك الدولة ووزير‬
‫المالية‪.‬‬

‫‪16:58:01‬‬
 ‫شروط االسناد‬
‫• أن يكون المعني من المجموعة‪.‬‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫• أن يقوم بإحياء األرض‪.‬‬

‫• أن يكون مقيما على العين منذ ‪ 5‬سنوات على األقل في تاريخ االسناد‪.‬‬
‫• ما لم تسند األرض فإنها غير قابلة ال للحيازة و ال للتفويت و ال‬
‫للتسجيل وال للرهن أو العقلة‬
‫• اال أنه يمكن التصرف قي األراضي اإلشتراكية بما في ذلك التفويت‬
‫فيها أو دفعها على وجه المغارسة أو تسويغها أو المساهمة بها في‬
‫رأس مال شركة أو رهنها لفائدة المؤسسات المالية قصد االستثمار‬
‫واإلحياء أو التجهيز ولكن ال يكون ذلك اال بالموافقة المسبقة لمجلس‬
‫التصرف ومصادقة مجلس الوصاية الجهوي‪ .‬ويكون باطال وال أثر له‬ ‫ّ‬
‫تصرف يبرم خالفا لذلك‪.‬‬
‫ّ‬ ‫كل‬
‫‪16:58:01‬‬
 ‫إشكاليات األراضي االشتراكية قبل إسنادها‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫*عدم مساهمة العقار في دفع عجلة االستثمار و االقتصاد على اعتبار‬

‫أنها عقارات ال تباع وال ترهن ولم يحدد بعد مالكها الحقيقي‪.‬‬
‫*صعوبة تحديد األراضي االشتراكية وفرزها عن األراضي الخاصة‬
‫لغياب األمثلة‬
‫• تشعب النزاعات االستحقاقية وعجز مجلس التصرف على حلها‬
‫نظرا الفتقاره إلى حد ادني من التكوين القانوني ولكثرة التشكيك في‬
‫مصداقيته وعدم تفرغه للمهمة وعدم حصر أعمالها بمدة معينة‪.‬‬
‫• رفض المتصرفين شروط اإلسناد حسب قانون األراضي االشتراكية‬
‫والتمسك بقواعد اإلرث والبيع قبل اإلسناد‪.‬‬

‫‪16:58:01‬‬
 ‫وبحثا في تجاوز االشكاليات المذكورة وسعيا من الدولة في اعادة‬ ‫•‬
‫هذه العقارات الى الدورة االقتصادية قد صادق المجلس التاسيسي‬
‫على القانون عدد ‪ 69‬لسنة ‪ 2016‬مؤرخ في ‪ 10‬أوت ‪2016‬‬
‫يتعلق بتنقيح وإتمام القانون عدد ‪ 28‬لسنة ‪ 1964‬المؤرخ في ‪4‬‬
‫جوان ‪ 1964‬المتعلق بضبط النظام األساسي لألراضي االشتراكية‬
‫واهم ما جاء به‪:‬‬

‫ضبط اجل قدره ‪ 5‬سنوات لمجالس التصرف لالنتهاء من اسناد‬ ‫•‬

‫األراضي‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫‪ -‬في صورة تعذر انتخاب مجلس التصرف أو حله أو عدم توصله لحل‬
‫النزاع أو عدم االلتزام ب ‪ 5‬سنوات يمكن للوالي طلب تسجيل تلك‬
‫العقارات من المحكمة العقارية في نطاق المسح اإلجباري‪.‬‬
‫‪16:58:01‬‬
 ‫األراضي الفالحية موضوع‬
‫إصالح زراعي من الوكالة‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫العقارية الفالحية‬

‫كانت تسمي‬
‫"وكالة اإلصالح الزراعي‬ ‫تعمل تحت‬
‫بالمناطق العمومية‬ ‫إشــــــــــراف‬ ‫مؤسسة عمومية أحدثت‬
‫السقوية"و بمقتضى االمر‬ ‫وزارة الفالحة‬ ‫بالقانون عدد ‪ 17‬المؤرخ‬
‫عدد ‪1877‬المؤرخ في‬ ‫لها ‪16‬‬ ‫في ‪ 16‬مارس ‪1977‬‬
‫‪ 31‬أوت‪ 1999‬اصبحت‬ ‫دائرة جهوية‬
‫تسمي " ‪:‬الوكالة العقارية‬
‫الفالحية‬
 ‫ضم قطع‬
‫األراضي‬
‫المشتتة‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫احداث‬ ‫تصفية‬
‫مسالك‬ ‫أوضاعها‬
‫فالحية‬ ‫العقارية‬

‫توفير‬
‫تطوير‬
‫وسائل‬ ‫مهامها‬ ‫الضيعات‬
‫للري‬
‫الفالحية‬

‫التسجيل‬ ‫مقاومة‬
‫بعد التنظيم‬ ‫تشتت‬
‫األراضي‬
 ‫◼ وأهدافهـــــــــــــا‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫تطوير الضيعات الفالحية ومقاومة تشتت األراضي‬

‫وتجزئتها وتصفية أوضاعها العقارية عبر إنجاز مشاريع‬
‫تهيئة عقارية تمكن من ضم قطع األراضي المشتتة وتكوين‬
‫مستغالت فالحية منتظمة لها مسالك مستقلة وتستجيب‬
‫لمقاييس الجدوى والمردودية والمناطق موضوع اإلصالح‬
‫ال يشملها المسح إال بعد تنظيمها‪.‬‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫مثال لبعض الوضعيات قبل اإلصالح الزراعي‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫المساحة = ‪ 19‬هك‪ ،‬القطع = ‪20‬‬

‫المساحة = ‪ 9‬هك‪ ،‬القطع = ‪20‬‬

‫المساحة = ‪ 1‬هك‪ ،‬القطع = ‪7‬‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫مثال لبعض الوضعيات بعد اإلصالح الزراعي‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫عدد القطع = ‪4‬‬

‫عدد القطع = ‪3‬‬

‫عدد القطع = ‪1‬‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫إعالن في مضمونه‬
‫للعموم يقع تعليقه‬ ‫يتم ضبط‬
‫بمركز كل من محكمة‬
‫افتتاح‬
‫المنطقة حسب‬
‫الناحية والمعتمدية‬ ‫عمليات‬ ‫الجدوى‬
‫والوالية‬ ‫االقتصادية‬
‫المسح‬
‫وإشهارها‬

‫إصدار بالغ في‬

‫مضمون قرار وزير‬ ‫بعد اخذ‬
‫العدل ينشر بالرائد‬ ‫رأي‬
‫الرسمي وبالصحافة‬ ‫األطراف‬
‫بموجب قرار‬
‫واإلذاعة‬ ‫من وزير العدل‬ ‫المعنية‬
‫يحدد المنطقة و‬
‫قبل شهرين‬ ‫تاريخ بدا عملية‬
‫من بدا المسح‬ ‫المسح‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫القسم األول ‪ :‬افتتاح عمليات المسح وإشهارها‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫ينسحب التسجيل اإلجباري على العقارات المشمولة بمنطقة معينة من‬ ‫◼‬
‫تراب الجمهورية يتم ضبطها حسب الجدوى االقتصادية واإلعالن عليها‬
‫بموجب قرار من وزير العدل يصدر قبل مباشرة تلك العمليات بشهرين‬
‫على األقل‪.‬‬

‫يتولى رئيس المحكمة العقارية إصدار بالغ في مضمون قرار وزير العدل‬ ‫◼‬
‫ينشر بالرائد الرسمي وبالصحافة واإلذاعة كما يوجه إعالنا في مضمونه‬
‫للعموم يقع تعليقه بمركز كل من محكمة الناحية والمعتمدية والوالية‪.‬‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫إشهار مضمون‬
‫قرار وزير العدل‬
‫بفتح عملية‬
‫المسح بالرائد‬
‫الرسمي‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫إيقاف العمل بجميع إجراءات‬
‫التسجيل اإلختيارية عدا )الرباع(‬
‫العقارات المبنية بالمناطق‬
‫البلدية‬
‫اآلثار القانونية‬
‫لصدور قرار إفتتاح‬
‫عمليات المسح‬
‫صيرورة النزاعات‬
‫الحوزية واإلستحقاقية‬
‫من أنظار لجنة المسح‬

‫وجوب تخلي محاكم الحق العام عن‬

‫القضايا الحوزية واإلستحقاقية علي‬
‫حالتها إلى اللجنة المختصة‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫التنسيق بين اللجان العاملة بالمناطق الفرعية‬
‫ومراقبتها وتذليل الصعوبات التي تعترضها‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫يعينه رئيس المحكمة العقارية بموجب‬
‫قرار ويكلف بتحديد المنطقة الفرعية التي‬
‫عهدت إليه وإجراء األبحاث اإلستحقاقية‬
‫الخاصة بكل عقار‬
‫رئيس لجنة المسح‬
‫القاضي المكلف‬ ‫محلف تابع لديوان قيس األراضي‬
‫لجنة المسح‬ ‫والمسح العقاري يتولى تحت إشراف‬
‫العون الفني‬ ‫القاضي المكلف القيام باألعمال الفنية‬
‫كاتب اللجنة‬ ‫التي تتطلبها عمليات التحديد‬

‫المعرف‬ ‫مساعدة القاضي المكلف في إنجاز‬

‫األعمال اإلدارية باإلضافة إلى تعهده‬
‫بمهمة تكوين الملفات وحفظها وتوجيه‬
‫اإلستدعاءات ألصحابها عند اإلقتضاء‬

‫إعالم العموم بإفتتاح عمليات المسح‬

‫بالمنطقة التابعة له ويدعو المالكين واألجوار‬
‫إلحضار مؤيداتهم وتبليغ اإلستدعاءات‬
‫لألطرف المعنية‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫القسم الثالث ‪:‬‬

‫التحديد والتصريح‬
‫بالملكية‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫الصورة الجوية‬

‫املبحث األول ‪:‬‬

‫األعمال األولية‬
‫قبل التحديد‬

‫‪17:13:33‬‬
‫‪B‬‬ ‫يكاتب رئيس المحكمة‬
‫ديوان قيس األراضي‬
‫والمسح العقاري قصد‬
‫‪A‬‬ ‫القيام بتقسيم تراب‬
‫العمادة المعنية إلى‬
‫مناطق فرعية‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫‪D‬‬
‫‪C‬‬
 ‫األعمال األولية‬
‫‪A‬‬ ‫للعون الفني‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫قبل مباشرة عمليات‬
‫‪B‬‬ ‫التحديد‬

‫‪HC‬‬ ‫ضبط حدود الملك العمومي‬

‫‪TF‬‬ ‫ضبط العقارات المسجلة‬

‫‪R 256987‬‬
‫‪rejetée‬‬
‫‪R 15452‬‬ ‫ضبط مطالب التسجيل‬
‫‪en cours‬‬ ‫‪R‬‬ ‫اإلختيارية المرفوضة‬

‫تشخيص حدود مطالب‬

‫‪D‬‬ ‫‪R‬‬ ‫التسجيل اإلختيارية التي ال‬

‫تزال على بساط النشر‬

‫‪C‬‬
‫‪17:13:33‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫المبحث الثاني ‪ :‬عملية التحديد‬
‫تحت إشراف القاضي المكلف يقوم العون الفني بتحديد جميع العقارات‬
‫انطالقا من بيانات المالك المحتمل‪.‬‬
‫✓ فيثبت عالمات حدودها على العين بواسطة أوتاد خشبية ‪.‬‬
‫✓ثم يعين موقع كل عالمة مرقمة في المكان الموافق لموقعها على العين إلى‬
‫أن يكتمل شكل القطعة فيسند لها عددا خاصا ويرسم مثالها على الصورة‬
‫الجوية وينص على محتواها‪.‬‬
‫✓وعلى ضوء ذلك يعد مثاال تقريبيا خاصا بكل قطعة‪.‬‬
‫◼ حماية لعملية التحديد إقتضى المشرع عقاب كل من يتعرض لعمليات‬
‫المسح العقاري أو يتعمد عن سوء نية نقل عالمات التحديد من مواضعها‪.‬‬
‫‪17:13:33‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪ :‬عملية التحديد‬

‫تحجير أو‬
‫‪2‬‬
‫تحديد قطعة‬
‫مسحية‬
‫‪1‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪1‬‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫تحجير أو‬
‫‪4‬‬
‫تحديد بقية‬
‫القطع‬
‫‪3‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫مثال وقتي تقريبي‬

‫معد من العون‬
‫الفني لقطعة‬
‫مسحية‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫يمسك كاتب اللجنة طوال عمليات التحديد كراسا عاديا يعرف بكراس التحجير‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫وصل يسلم إلى المالك‬
‫المحتمل إلمكانية‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫التصريح‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫القسم الرابع‪ :‬التصريح ابمللكية‬
‫املبحث األول مهام القاضي املكلف‬
‫المشاركة في‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫الحث على الصلح‬
‫إصدار األحكام‬

‫دراسة مطالب التسجيل‬

‫عدم التزامه الحياد‬ ‫االختيارية ذات العالقة‬

‫تنفيذ األحكام‬
‫حماية القاصر‬ ‫التحضيرية‬
‫والغائب‬

‫تلقي المصادقات‬ ‫تلقي التصريح‬

‫سماع البينة‬ ‫تطبيق المؤيدات‬
‫والتنازل‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪ :‬مطبوعة التصريح بالملكية‬
‫▪ من األعمال األساسية التي يقوم بها القاضي المكلف لتوضيح‬
‫الحالة االستحقاقية‪.‬‬
‫◼ يتضمن األقوال التي يدلي بها المالك المحتمل أو الشريك بخصوص سند‬
‫ملكيته للعقار وأوجه تصرفه فيه وأصل إنجرار الحق له والتحمالت‬
‫الموظفة عليه‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫◼ يتضمن التصريح الحالة المدنية لكل شريك ونسبة إستحقاقه‪.‬‬
‫‪/‬عدد وإسم ومحتوى القطعة ‪ /‬والتحمالت الموظفة عليها ‪ /‬اإلسم المختار‬
‫للقطعة ‪ /‬المعارضات و التداخالت ‪/‬البينة ‪ /‬المؤيدات ‪ /‬تاريخ تلقي‬
‫التصريح وإمضاء المصرح والقاضي و الكاتب‪.‬‬
‫◼ يعتبر التصريح بالملكية الذي يتلقاه القاضي المكلف من الحجج الرسمية‬
‫وكل تصريح تعمد القائم به مخالفة الحقيقة يعاقب عليه جزائيا‪.‬‬
‫السجن مدة خمسة أعوام وبخطية قدرها مائتان وأربعون دينارا الفصل ‪ 234‬م ج‬ ‫◼‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫امطبوعة التصريح‬
‫بالملكية‬

‫الصفحة ‪ 1‬منها‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫المغارسة‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫هي عقد شركة بين صاحب األرض ويسمي دافع المغارسة والعامل ويسمي المغارسي ‪.‬‬
‫فيتكفل العامل بغرس اشجار مثمرة في ارض دافع المغارسة على أن يكون له مناب في‬
‫االرض واالشجار عند بلوغها ح ّد معلوم أو حد اإلثمار أو حد زمني يحدده األطراف في‬
‫الكتب عندئذ يمكن قسمة موضوع المغارسة بالتراضي أو بالتقاضي ‪.‬‬
‫وتعتبر المغارسة من الحقوق الشخصية التي ال ترسم وإنما تقيد قيد احتياطيا بالرسم‬
‫العقاري إلى حين إجراء مقاسمة يصبح المغارسي علي اثرها مالكا لحق عيني ( حق‬
‫الملكية)‪.‬‬
‫الفصل ‪ 1416‬من مجلة االلتزامات والعقود‬

‫دافع‬
‫المغارسي‬ ‫المغارسة‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫المساقاة‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫عقد تكليف شخص آلخر بتعاطي ما يلزم لخدمة شجر‬

‫قد بلغ اإلطعام أو زرع قد ظهر إلى وقت اقتطاف الغلة‬
‫أو جمع الصابة مقابل جزء معين من ثمره والمباشر‬
‫للخدمة يسمى العامل‪.‬‬
‫من الحقوق الشخصية‬
‫الفصل ‪ 1395‬من مجلة االلتزامات والعقود‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫مطبوعة‬
‫التصريح بالملكية‬
‫الصفحة ‪ 2‬منها‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪17:13:33‬‬
 ‫امطبوعة التصريح‬
‫بالملكية‬

‫الصفحة ‪ 1‬منها‬

‫‪16:59:30‬‬
‫‪48‬‬
 ‫المغارسة‬
‫هي عقد شركة بين صاحب األرض ويسمي دافع المغارسة والعامل ويسمي المغارسي ‪.‬‬
‫فيتكفل العامل بغرس اشجار مثمرة في ارض دافع المغارسة على أن يكون له مناب في‬
‫االرض واالشجار عند بلوغها ح ّد معلوم أو حد اإلثمار أو حد زمني يحدده األطراف في‬
‫الكتب عندئذ يمكن قسمة موضوع المغارسة بالتراضي أو بالتقاضي ‪.‬‬
‫وتعتبر المغارسة من الحقوق الشخصية التي ال ترسم وإنما تقيد قيد احتياطيا بالرسم‬
‫العقاري إلى حين إجراء مقاسمة يصبح المغارسي علي إثرها مالكا لحق عيني ( حق‬
‫الملكية)‪.‬‬
‫الفصل ‪ 1416‬من مجلة االلتزامات والعقود‬

‫دافع‬
‫المغارسي‬ ‫المغارسة‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫‪16:59:30‬‬
 ‫المساقاة‬
‫عقد تكليف شخص آلخر بتعاطي ما يلزم لخدمة شجر‬
‫قد بلغ اإلطعام أو زرع قد ظهر إلى وقت اقتطاف الغلة‬
‫أو جمع الصابة مقابل جزء معين من ثمره والمباشر‬
‫للخدمة يسمى العامل‪.‬‬
‫الفصل ‪ 1395‬من مجلة االلتزامات والعقود‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪16:59:30‬‬
 ‫مطبوعة‬
‫التصريح بالملكية‬
‫الصفحة ‪ 2‬منها‬

‫‪16:59:30‬‬
 ‫المورث ابراهيم القيزاني‬

‫زوجة‬
‫بنت‬ ‫بنت‬ ‫بنت‬ ‫ابن‬ ‫ابن‬ ‫ابن‬
‫مني بنت‬
‫امنة‬ ‫عزيزة‬ ‫فاطمة‬ ‫نبيل‬ ‫حمادي‬ ‫محمد‬
‫محمد القيزاني‬

‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1/8‬‬

‫‪9‬‬ ‫‪8‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫‪9 × 8 = 72‬‬
‫القاسم المشترك= ‪72‬‬ ‫‪72‬‬
‫‪=9‬‬
‫‪8‬‬

‫‪14‬‬ ‫×‪=2‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪63‬‬ ‫الباقي ‪ 63‬حظ الذكر مثل حظ األنثيين‬ ‫‪9‬‬
‫=‬
‫‪72‬‬ ‫‪72‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪72‬‬

‫مناب االبن‬ ‫مناب البنت‬ ‫مناب الزوجة‬

 ‫المورث ابراهيم القيزاني‬

‫زوجة‬
‫بنت‬ ‫بنت‬ ‫بنت‬ ‫ابن‬ ‫ابن‬ ‫ابن‬
‫مني بنت‬
‫امنة‬ ‫عزيزة‬ ‫فاطمة‬ ‫نبيل‬ ‫حمادي‬ ‫محمد‬
‫محمد القيزاني‬

‫‪7‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪9‬‬

‫سهم‬ ‫سهم‬ ‫سهم‬ ‫سهم‬ ‫سهم‬ ‫سهم‬ ‫سهم‬
‫‪72‬‬ ‫‪72‬‬ ‫‪72‬‬ ‫‪72‬‬ ‫‪72‬‬ ‫‪72‬‬ ‫‪72‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مطبوعة‬
‫التصريح بالملكية‬

‫الصفحة ‪ 3‬منها‬ ‫◼‬

‫‪16:59:30‬‬
 ‫كحق‬
‫حقوق‬ ‫المرور ‪ /‬السقي‬
‫‪/‬المجرى ‪ /‬المرعى‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫االرتفاق‬

‫التحمالت التي‬ ‫الرهون‬

‫يمكن أن توظف‬
‫على العقار‬

‫بعض الحقوق‬
‫التي تقيد‬ ‫كالمغارسة‬
‫عدم ذكر التحمالت‬ ‫احتياطيا‬ ‫ووعد البيع‬
‫الموظفة على العقار يستوجب‬
‫العقاب بالسجن مدة خمسة‬
‫أعوام وبخطية قدرها ألفان‬
‫وأربعمائة دينار‬
‫‪ 291‬من المجلة الجزائية‬
 ‫مطبوعة‬
‫التصريح بالملكية‬

‫الصفحة ‪ 4‬منها‬ ‫◼‬

‫‪16:59:30‬‬
 ‫المالك‬
‫المحتمل‬

‫أطراف‬
‫المطلب‬
‫المعترض‬
‫المسحي‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫المتداخل‬

‫‪16:59:30‬‬
‫القسم السادس ‪ :‬الحكم في‬
‫مطلب التسجيل المسحي‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المبحث األول ‪ :‬إشهار القائمة العامة للعقارات قبل البت في المطلب‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫بعد إنتهاء القاضي المكلف من عمليات التحديد الخاصة بالمنطقة‬

‫‪1‬‬ ‫المسحية وإجراء األبحاث الالزمة في شأنها يحرر قائمة عامة في‬
‫العقارات التي حددها وتلقى التصريح فيها‬

‫تتولى كتابة المحكمة توجيه القائمة للتعليق بقصد إشهارها‬

‫‪2‬‬ ‫للعموم بمركزي محكمة الناحية والمعتمدية اللذين توجد‬
‫بدائرتهما المنطقة المسحية‬

‫يعلن عن إيداع تلك القائمة بموجب بالغ ينشر بواسطة الرائد‬

‫‪3‬‬ ‫الرسمي للجمهورية التونسية ويتضمن إعالم العموم بوضع القائمة‬
‫العامة على ذمتهم بمركزي محكمة الناحية والمعتمدية‪.‬‬

‫وبإنتهاء أجل الشهر الذي يبتدئ من تاريخ نشر ذلك اإلعالن بالرائد‬
‫‪4‬‬ ‫الرسمي ينقضي أجل اإلعتراض وتتولى كتابة المحكمة إحالة‬
‫الملفات على رئيس لجنة المسح للبت فيها‬
‫‪53‬‬
 ‫قصاصة إشهار القائمة العامة للعقارات‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫‪16:59:30‬‬
 ‫المبحث الثاني ‪:‬الحكم الفردي في مطلب التسجيل المسحي‬
‫تسجيل العقارات التي ال اعتراض عليها‬
‫وتلك المنتزعة لفائدة المصلحة العمومية‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫فرديا‬
‫وال يصدر إال األحكام االيجابية بالتسجيل‬

‫بجلسة غير علنية‬

‫رئيس لجنة المسح‬

‫ودون إستدعاء‬
‫األطراف المعنية‬

‫إحالة الملفات موضوع اعتراضات‬

‫أوالتي لم يقع ضبط حالتها اإلستحقاقية‬
‫ضبطا كافيا على المحكمة‬
‫‪53‬‬
 ‫المبحث الثالث ‪:‬الحكم ألمجلسي في مطلب التسجيل المسحي‬
‫ثالثة أعضاء وكيل رئيس وقاضيان‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وال تصدر إال اإلحكام االيجابية‬
‫بالتسجيل‬

‫جلسات عمومية‬
‫وإنابة المحامي غير‬
‫وجوبية‬
‫هيئة المحكمة‬

‫إستدعاء األطراف المعنية‬

‫قبل ‪ 8‬أيام من انعقاد الجلسة‬

‫يمكن للقاضي المكلف المشاركة في أحكام‬

‫القضايا التابعة لمنطقته‬
 ‫بيانات‬ ‫أسماء القضاة‪/‬تاريخ الحكم‪(/‬المحكمة‬
‫الشكلية‬
‫إسم كاتب الجلسة‪ /‬اإلمضاءات‪/‬‬
‫للحكم‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫العناصر‬ ‫حالتهم المدنية ‪/‬محاميهم محل‬
‫المتعلقة‬
‫مخابرتهم‪ /‬طالباتهم‪ /‬مراكزهم‬
‫باألطراف‬
‫القانونية‪.....‬‬

‫تلخيص الحكم‬ ‫العناصر‬ ‫( قرار فتح المنطقة‪ /‬تاريخ‬

‫المتعلقة‬ ‫التحديد‪ /‬أجال االعتراض‬
‫المسحي‬ ‫باإلجراءات‬ ‫‪/‬االستدعاء للجلسة ‪)....‬‬

‫( مكان العقار اسمه مساحته محتواه‬

‫الحالة‬
‫المادية‬ ‫عدد القطعة المسحية حرف المنطقة‬
‫للعقار‬ ‫المثال الوقتي او النهائي ‪)....‬‬

‫مستندات‬ ‫الحالة‬
‫الحكم‬ ‫( المؤيدات أصل االنجرار‬
‫اإلستحقاقية‬
‫األبحاث االحكام التحضيرية ‪)....‬‬
‫للعقار‬

‫األسباب الواقعية والقانونية‬

‫الموجبة للحكم طبق نص الحكم‬
 ‫يصدر الحكم بالتسجيل االجباري إما بناء‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫‪1‬‬ ‫على المثال التقريبي الذي يقام أثناء‬
‫التحديد الوقتي وإما بناء على المثال‬
‫النهائي الذي يكون مبناه المثال التقريبي‬

‫ال ينفذ الحكم إال بعد مرور‬

‫تنفيذ الحكم‬
‫المسحي‬ ‫‪2‬‬ ‫شهرين من تاريخ صدوره آجال‬
‫الطعن بالتعقيب وورود المثال‬
‫النهائي‬

‫عند ورود المثال النهائي يوجه صحبة‬

‫نسخة تنفيذية من الحكم و الصكوك‬
‫‪3‬‬ ‫الواقع اعتمادها في الحكم و الوثائق‬
‫الالحقة إلى إدارة الملكية العقارية قصد‬
‫إقامة الرسم العقاري‬
 ‫المثال النهائي المعد‬
‫من ديوان قيس‬
‫االراضي‬

‫‪16:59:30‬‬
 ‫الصفحة األمامية‬
‫للرسم العقاري‬

‫‪16:59:30‬‬
 ‫الصفحة األولي‬
‫للرسم العقاري‬

‫‪16:59:30‬‬
16:59:30
‫‪5‬‬
‫األهلية ‪/‬الشروط‬

‫‪1‬‬
‫الميراث ‪/‬الهبة‬
‫الشكلية والموضوعية‬
‫‪/‬الوصية ‪/‬االشتراك‬
‫للعقود‪ /‬الوكالة ‪/‬التقديم‬
‫في األمالك بين‬
‫‪/‬الحجة الرسمية والكتب‬
‫الزوجين ‪...‬‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫الخطي‪ /‬الشفعة‪/‬دعاوي‬
‫االستحقاق ‪/‬كف‬

‫التسجيل والطابع‪6‬‬
‫الشغب‪/‬القسمة‪/‬القيود‬
‫مدني‬
‫االحتياطية‪......‬‬

‫الجبائي ‪/‬مجلة‬
‫الصرف رخصة من‬
‫تجاري‬
‫اإلداري‬
‫الشركات‬ ‫‪2‬‬
‫الوثائق المطلوبة للترسيم‬
‫البنك المركزي‬ ‫حسب نوعها في صورة‬
‫جزائي‬ ‫إنشاءها أو حلها أو‬
‫األجنبي غير المقيم‬ ‫إدماجها او إحالة الحصص‬
‫عند الشراء‪...‬‬ ‫شخصية‬
‫احوال شخصية‬
‫أحوال‬ ‫أو المساهمة بها‬

‫مالي‬

‫قانون دولي خاص‬

‫قرارات التأميم‪/‬‬
‫االنتزاع‪/‬‬ ‫‪3‬‬
‫ميراث األجانب‪7/‬‬
‫قرارات سقوط‬
‫مرافعات‬ ‫الحق‪...‬‬

‫‪4‬‬
‫الجنسية ‪/‬تمليك‬
‫التدليس ‪/‬البيع‬
‫‪8‬‬
‫األجانب والمعاملة‬ ‫اإلنذار القائم مقام عقلة‬ ‫مرتين‬
‫بالمثل ‪.../‬‬ ‫عقارية ‪/‬االعتراض التحفظي‬
 ‫اإلرث عند اليهود‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫‪ -1‬إذا توفي األب كان ميراثه ألبنائه الذكور وحدهم دون شريك ‪ ،‬ويكون للولد البكري مثل حظ اثنين من‬ ‫◼‬
‫اخوته األصغر سنا ً منه (فهو مميز عنهم بعلة البكورة) ولكن إن اتفق مع إخوته على اقتسام الميراث‬
‫السوية صح االتفاق ‪.‬‬
‫‪ -2‬وإذا ترك االب المتوفى أوالدا ً بين وبنات كانت التركة من حق البنين وحدهم ‪ ،‬ولكن يكون للبنات حتى‬ ‫◼‬
‫النفقة على التركة حتى تتزوج الواحدة منهن أو تبلغ سن البلوغ كما يكون للبنت أيضا على إخوتها الذكور‬
‫قيمة مهرها من التركة بقد ما كان يظن أن يعطيها أبوها ‪.‬‬
‫‪ -3‬األم ال ترث من ابنها وال من بنتها ‪ ،‬إن ماتت هي يكون ميراثها ال بنها إن كان لها ابن وإال كان‬ ‫◼‬
‫الميراث البنتها ‪ ،‬فإن لم يكن لها ولد ‪ ،‬وال بنت فميراثها يكون ألبيها إن كان ‪ ،‬وإال فألبي أبيها إن كان‬
‫موجودا ً ‪ ،‬وإال فلجد أبيها ‪.‬‬
‫‪ -4‬إذا توفي االبن وليس له ابنه وال بنت ‪ ،‬كان الميراث ألبيه ‪ ،‬إن كان موجودا ً وإال فإلخوته – أي إخوة‬ ‫◼‬
‫المتوفى – الذكور ‪ ،‬وإال فألخوته اإلناث ‪.‬‬
‫‪ -5‬للرجال حق فيما تكتسبه زوجته من كدها ‪ ،‬وفي ثمرة مالها ‪ ،‬وإذا توفيت ورثها ‪ ،‬وإن كل ما تملكه‬ ‫◼‬
‫الزوجة يؤول بوفاتها ميراثا ً شرعيا ً الى زوجها وحده ال يشاركه فيه احد من أقاربها وال أوالدها سواء‬
‫كانوا منه أم من رجل آخر ‪.‬‬
‫‪ -6‬أما الزوجة فال ميراث لها من تركة زوجها إذا توفي قبلها ‪ ،‬حتى إذا اشترطت أن ترثه وكان له ورثة‬ ‫◼‬
‫بطل الشرط ‪ ،‬ولو حصل قبل الز واج ‪ ،‬ولكن للزوجة األرملة الحق في أن تعيش من تركة زوجها المتوفى‬
‫ولو كان قد أوصى بغير ذلك‬
 ‫رسم بياني ألطوار إجراءات مطلب التسجيل االجباري‬
‫وزير العدل‬

‫قرار في ضبط منطقة المسح وتاريخ ابتداء العمليات ونشر مضمونه بالرائد الرسمي والتعليق بمحكمة الناحية‬
‫والوالية و المعتمدية و االعالن بواسطة الصحافة واإلذاعة قبل شهرين من بداية عمليات المسح‬

‫رئيس المحكمة‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫تقسيم العمادة الي مناطق فرعية و تعيين رئيس لجنة المسح لكل عمادة وقاضي مكلف لكل منطقة‬

‫لجنة المسح‬

‫تحديد المنطقة والعقارات وإجراء األبحاث وتلقي التصاريح بالملكية وإقامة المثال التقريبي لكل قطعة‪.‬‬
‫بعد القيام بذلك يعد القاضي المكلف القائمة العامة للعقارات والمالكين المحتملين‪.‬‬

‫كتابة المحكمة‬

‫إيداع القائمة بمحكمة الناحية والمعتمدية ثم اإلعالن عن ذلك اإليداع بالرائد الرسمي و الصحافة واإلذاعة‪.‬‬
‫اجل انتهاء قبول االعتراضات شهر يبتدئ من يوم اإلعالن عن اإليداع القائمة بالرائد الرسمي‪.‬‬
‫‪16:59:30‬‬
 ‫رئيس لجنة المسح‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫إحالة الملفات موضوع معارضات أو التي‬ ‫تسجيل العقارات التي ال اعتراض‬

‫الزالت حالتها غير مضبوطة على هيئة‬ ‫عليها أو موضوع انتزاع بموجب‬
‫المحكمة الثالثية بجلسة عالنية‬ ‫قرار فردي‬
‫لتصدر حكم بالتسجيل ايجابي‬

‫كتابة المحكمة‬

‫التنفيذ بتوجيه المثال النهائي والحكم بالتسجيل بعد مرور آجال التعقيب‬

‫إدارة الملكية العقارية‬

‫إقامة الرسم العقاري ومسكه‬

‫المفعول المنشئ وسند الملكية‬

‫‪16:59:30‬‬
‫التسجيل االختياري‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫التسجيل االختياري‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫تخضع عملياته إلى‬ ‫تخضع عملياته‬

‫أحكام مجلة‬
‫العينية‬ ‫الحقوق‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫إلى أحكام مجلة‬
‫وتجري حسب الطرق‬ ‫الحقوق العينية‬
‫المنصوص عليها‬
‫بالمرسوم عدد ‪3‬‬
‫لسنة ‪1964‬المؤرخ‬
‫في ‪20‬فيفري ‪1964‬‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫جل مصاريفه مجانية‬ ‫مصاريفه يتحملها‬

‫تتحملها الدولة‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫الطالب‬

‫علي المحكوم لفائدته دفع‬

‫‪ 20‬مليم على المتر مربع‬
‫بالنسبة لألراضي العمرانية و‪10‬‬
‫دنانير على الهكتار في األراضي‬
‫ذات الصبغة الفالحية أو‬
‫الصناعية أو السياحية‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫✓يشمل جميع العقارات‬ ‫يشمل جميع العقارات‬

‫غير المسجلة بكامل تراب‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫غير المسجلة بكامل‬
‫الجمهورية بإستثناء‬
‫تراب الجمهورية‬
‫األراضي المبنية داخل‬
‫المناطق البلدية‬
‫✓ويشمل المسح المناطق‬
‫البلدية بأمر حكومي‬
‫✓(قانون ‪ 06‬فيفري ‪)2017‬‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫طرق إشهار جماعية‬ ‫طرق إشهار فردية‬

‫مضمون قرار وزير العدل‬ ‫وجدي الهذيلي‬ ‫مضمون المطلب‬
‫إشهار القائمة العامة‬ ‫موعد التحديد‬
‫ختم أعمال المسح‬ ‫ختم التحديد‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫القاضي المكلف‬ ‫القاضي المقرر‬

‫التصريح بالملكية‬ ‫وجدي الهذيلي‬ ‫تقرير اإلعالم‬
‫تقرير التوجه‬
‫التقارير التكميلية‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫إنابة محامي اختيارية‬ ‫وجوبية المحامي في‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫تقديم المطلب وفي‬
‫االعتراض وفي‬
‫التداخل‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫شهر من تاريخ اإلعالن‬ ‫شهران من تاريخ‬

‫بالرائد الرسمي عن‬ ‫وجدي الهذيلي‬ ‫اإلعالن بالرائد‬
‫تعليق القائمة العامة‬ ‫الرسمي عن ختم‬
‫للعقارات‬ ‫إجراءات التحديد‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫فردية أو مجلسية‬ ‫مجلسية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫ال تصدر المحكمة إال‬ ‫يمكن أن تصدر‬

‫أحكاما ايجابية بالتسجيل‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫المحكمة أحكاما‬
‫ايجابية وسلبية‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫القاضي المكلف الذي‬ ‫القاضي المقرر الذي‬

‫أجرى األبحاث يمكنه‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫أجرى األبحاث ال‬
‫المشاركة في الحكم‬ ‫يمكنه المشاركة في‬
‫الحكم‬
 ‫التسجيل االختياري‬
‫التسجيل اإلجباري‬
‫بصدور قرار افتتاح‬
‫عمليات المسح وجوب‬
‫تخلي محاكم الحق العام‬
‫عن القضايا الحوزية‬
‫واإلستحقاقية علي حالتها‬
‫إلى اللجنة المختصة‬
‫التسجيل االختياري‬
‫✓يكون التخلي قبل‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫الخوض في األصل‬
‫✓أن يكون قد قدم‬
‫بصفة قانونية مطلبا‬
‫في التسجيل وان‬
‫يسعى باستمرار في‬
‫القيام بما يستلزمه‬
‫النظر في ذلك المطلب‬
‫الفصل ‪ 331‬م ح ع‬
 ‫التسجيل االختياري‬

‫التسجيل اإلجباري‬ ‫التسجيل االختياري‬

‫إذا لم يتوفر المثال النهائي‬ ‫يصبح المثال نهائيا‬

‫عند إصدار الحكم يمكن‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫بصدور الحكم وال‬
‫للمحكمة االعتماد على المثال‬ ‫تصدر المحكمة حكمها‬
‫الوقتي على أن يضاف المثال‬ ‫إال بتوفره‬
‫النهائي الحقا‪.‬‬
‫التسجيل االختياري‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫من حيث الجهة المختصة‬

‫قضائية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث الشمول‬

‫كلهما ال يشمل العقارات موضوع تطهير عقاري‬

‫أو إصالح إداري إال بعد تسويتها كاألراضي االشتراكية أو‬
‫المناطق موضوع إصالح زراعي‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث البحث‬

‫أصل االنجرار ‪ /‬تطبيق الوثائق‪ /‬سماع البينة‪...‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫من حيث المبادئ األساسية للتسجيل‬

‫الحوز ‪/‬الحقوق االرتفاقية‪ /‬التحمالت‪ /‬المفعول المنشئ‪/‬‬

‫المفعول التطهيري‪ /‬حماية حقوق القصر والغائبين‪...‬‬
‫الوثائق الالحقة ‪/‬التداخل ‪/‬االعتراض‪/‬االحكام التحضيرية‪/‬‬
‫التحجير التكميلي‪/‬الترسيمات المتزامنة مع حكم التسجيل ‪/‬‬
‫الوثائق الالحقة‪....‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫من حيث وصف الحكم‬

‫نهائي‬
‫من حيث تنفيذ الحكم‬

‫بنفس االجراءات‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث الطعن‬

‫كالهما قابل للتعقيب وطبق نفس االجراءات‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث مجابهة الغير‬

‫يمكن االحتجاج بحكم التسجيل البات من طرف المحكوم‬

‫لفائدته في المدة الجارية بين صدوره و قبل إقامة الرسم‬
‫العقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث الهدف‬

‫استقرار المعامالت العقارية‪ ،‬و تنشيط االئتمان‪ ،‬ودعم‬

‫االقتصاد الوطني‬
 ‫من حيث النتيجة‬

‫إقامة الرسم العقاري وتفعيل مبادئ الشهر العيني‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫من حيث التعويض‬

‫الدعوى الشخصية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث اإلصالح‬

‫كالهما قابل إلصالح األخطاء المادية المتسربة لألحكام‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫الباب الرابع ‪ :‬الطعن بالتعقيب‬
‫في أحكام التسجيل‬

‫الفصل ‪ 357‬مكرر م ح ع‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫تدرجا تشريعيا في اتجاه التنقيص منها‬ ‫عرفت حجيّة حكم التسجيل خالل ‪ 100‬سنة ّ‬
‫للرجوع فيه‬ ‫المرحلة األولى ‪ :‬من ‪ 1885‬إلى ‪ : 1995‬حكم بات غير قابل ّ‬
‫أن " أحكام المحكمة العقارية ال تقبل ال ّطعن‬
‫الفصل ‪( 332‬قديم) م‪.‬ح ‪ .‬ع ‪ّ .‬‬
‫باالعتراض وباالستئناف وال بأيّة وسيلة أخرى " ‪.‬‬

‫المبررات‬
‫‪‬تعدّد وسائل اإلشهار الوجوبي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫المخولة للقاضي المقرر‬
‫ّ‬ ‫سلطات والصالحيّات‬
‫‪‬ال ّ‬

‫سلطات والصالحيّات االستقرائية الواسعة للمحكمة العقاريّة‬

‫‪‬ال ّ‬

‫المخولة لبعض األشخاص م ّمن ليست لهم صفة أو مصلحة لإلعتراض على مطلب التسجيل‬
‫ّ‬ ‫‪‬اإلمكانية‬

‫‪‬توفر الدعوى الشخصية‬

‫‪‬استقرار الملكية في اقرب اآلجال ودخول العقار في الدورة االقتصادية‬
‫المرحلة الثانية ‪ :‬من ‪1995‬إلى‪ : 2008‬حكم قابل للمراجعة‪.‬‬

‫القانون عـ‪10‬ـدد لسنة ‪ 1995‬المؤرخ في ‪23/1/1995‬‬

‫المتعلّق بتنقيح بعض فصول مجلّة الحقوق العينية ‪ .‬وقد أ ّ‬
‫قره‬
‫تنقيح الفصل ‪( 332‬قديم) م‪ .‬ح‪ .‬ع‪.‬‬
‫يتعلق بحاالت ضيقة ومحدودة و قد تم االستغناء عنه اال‬
‫بخصوص حالة التدليس او صدور حكمان في نفس الموضوع‬
‫بالنسبة لألحكام الصادرة في الفترة المعنية‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المرحلة الثالثـة ‪ :‬ابتداء من ‪ : 3/11/2008‬حكم نهائي قابل للنقض‬
‫بالتعقيب‬

‫ت ّم بموجب القانون عـ‪67‬ـدد لسنة ‪ 2008‬المؤرخ في ‪3/11/2008‬‬

‫وقد نتج عن ذلك‪:‬‬

‫الرقابة على أحكام التسجيل عن المحكمة العقارية ذاتها وإسنادها إلى محكمة‬‫‪‬خروج ّ‬
‫التعقيب‬
‫‪‬المفعول التعليقي لل ّطعن بالتعقيب في حكم التسجيل إثارة الطعن بالتعقيب يوقف تنفيذ الحكم‬

‫‪‬فقدان حكم التسجيل لصبغته الباتّة التي صبغته بصبغة قدسيّة طيلة ‪100‬سنة‬

‫‪‬اصبحت االحكام نهائية الدرجة‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫تطور الطعن في أحكام التسجيل‬
‫أحكام التسجيل بنوعيه‬

‫‪‬حكم بات من ‪ 1/7/1885‬إلى ‪23/1/1995‬‬

‫‪‬المراجعة من ‪ 1995 /23/1‬إلى ‪3/11/2008‬‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫‪‬التعقيب من ‪........ 3/11/2008‬‬

‫مالحظات‬
‫•تاريخ صدور الحكم حاسم في تحديد وسيلة الطعن التي يجب استعمالها‪.‬‬

‫•الطعن بالمراجعة وإعادة النظر وقع إلغاءهما إال في حالة التدليس أو صدور حكمان في‬
‫نفس الموضوع‪.‬‬

‫•الطعن بالتعقيب في أحكام التسجيل يكون لدى محكمة التعقيب ‪.‬‬

‫‪-.‬‬

‫حكم‬ ‫ال يمكن طلب تعقيب األحكام القاضية‬

‫نهائي‬ ‫بوسائل تحضيرية بمعزل عن األحكام‬
‫األصلية المتعلقة بها‬

‫حكم‬ ‫فال يمكن طلب تعقيب األحكام القاضية‬

‫بإصالح الغلطات المادية بمعزل عن‬
‫أصلي‬
‫األحكام األصلية المتعلقة بها‬

‫المبحث األول‪:‬‬
‫األحكام القابلة‬
‫للتعقيب‬
‫حكم‬ ‫فال يمكن تعقيب األحكام‬
‫القاضية برفض مطالب‬
‫إيجابي‬
‫التسجيل‬

‫حكم‬ ‫يمكن تعقيب حكم التسجيل‬

‫االختياري أو اإلجباري او‬
‫تسجيل‬
‫الترسيمات المتزامنة معهما‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫يجب أن يكون طالب التعقيب طرفا في‬
‫الحكم المطلوب تعقيبه أو من خلفاءه‬
‫‪-1‬طالب‬ ‫•طالب التسجيل‬
‫التعقيب‬ ‫•المعترض‬
‫•المتداخل‬

‫النيابة‬ ‫في حالة صدور حكمان‬

‫العمومية‬ ‫في نفس الموضوع‬
‫المبحث الثاني ‪:‬‬
‫أطراف مطلب‬
‫التعقيب‬
‫صورة انبناء الحكم‬
‫كل من له‬ ‫المطعون فيه على أدلة‬
‫مصلحة‬ ‫ثبت جزائيا زورها‬

‫‪.2‬المعّقب‬
‫ضدّه‬ ‫المستفيد من الحكم القاضي‬
‫بالتسجيل‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫ستين يوما من تاريخ صدور‬‫ّ‬
‫الحكم المطلوب تعقيبه‬
‫المبدأ‬

‫مفعول تعليقي ال ينفذ الحكم‬

‫بالتسجيل أثناء تلك المدة‬
‫المبحث الثالث ‪:‬‬
‫اجل طلب‬
‫التعقيب‬
‫‪-‬بدون اجل في صورة صدور‬
‫حكمان في نفس الموضوع‬

‫االستثناء‬

‫‪-‬حالة التدليس ‪ 60‬يوما من‬

‫صدور الحكم النهائي بالتدليس‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المبحث الرابع ‪:‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫شكليات مطلب‬
‫التعقيب‬

‫يرفع مطلب‬ ‫تأمين مبلغ ثالثين‬

‫التعقيب بعريضة‬ ‫وجوبا من‬ ‫دينار بقباضة‬
‫كتابيّة إلى كتابة‬ ‫طرف محام لدى‬ ‫التسجيل بعنوان‬
‫االمحكمة الّتي‬ ‫التعقيب‬ ‫خطيّة وتعفي منها‬
‫اصدرت الحكم‬ ‫الدولة والمسعفون‬
‫المطعون فيه‬ ‫باإلعانة العدلية‬
 ‫ينص‬
‫ّ‬ ‫تلّقي مطلب التعقيب والتوقيع عليه ث ّم‬
‫‪01‬‬ ‫على تاريخ تقديمه ويقيّده حاال بدفتر خاص‬
‫مع ّد للغرض‬
‫سلم لطالب التعقيب وصال في ذلك‬ ‫وي ّ‬

‫يتولى فورا إعالم كتابة محكمة‬

‫ّ‬
‫بأي وسيلة تترك أثرا‬ ‫التعقيب به ّ‬
‫‪02‬‬
‫كتاب ّيا‬

‫يتولى كاتب المحكمة إستدعاء محامي المعّقب‬ ‫ّ‬

‫‪03‬‬ ‫لتسليمه نسخة من الحكم المطعون فيه مقابل‬
‫وصل يتض ّمن تاريخ التسليم يضيف نسخة منه‬
‫إلى ملف القضيّة الّذي يو ّجه إلى محكمة التعقيب‬

‫وإذا لم يحضر محامي الطاعن لتسلم‬

‫نسخة الحكم في أجل شهر من‬ ‫‪04‬‬
‫تاريخ إستدعاءه يسقط طعنه‬
 ‫المبحث الخامس‪:‬‬
‫اإلجراءات‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫المحمولة علي‬
‫المعقب‬

‫على الطاعن أن يقدّم لكتابة محكمة التعقيب خالل أجل ال‬

‫يتجاوز ثالثين يوما من تاريخ تسليم نسخة الحكم‬
‫العقاري الوثائق‬
‫سقط طعنه‬‫الّتالية وإال ّ‬

‫ما يفيد تبليغ‬ ‫نسخة من الحكم‬

‫المعّقب عريضة‬ ‫المطعون فيه مع‬
‫الطعن وأسبابه إلى‬ ‫صورة من الوصل‬
‫الم ّعقب ضدّه‬ ‫سلمه من‬‫في ت ّ‬
‫مذكرة من‬ ‫كتابة المحكمة‬
‫محاميه في بيان‬ ‫العقاريّة‬
‫أسباب الطعن‬
 ‫نسخة من حكم‬
‫عقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫مطلب الطعن‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫وصل تسلم‬
‫نسخة من حكم‬
‫عقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫محضر تبليغ‬
‫مستندات التعقيب‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫اسباب الطعن‬
‫بالتعقيب‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫المبحث السادس‪:‬‬
‫حاالت التعقيب‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫‪.1‬صدور‬
‫حكمين أو أكثر‬
‫‪‬لفائدة شخصين‬ ‫بالتسجيل في‬ ‫‪‬ذلك دون أجل‬
‫مختلفين‬
‫ذات العقار‬

‫‪‬يتعلقان بعقار واحد‬

‫في هذه الحالة إمكانية الطعن بالتعقيب‬
‫مخول للنيابة العمومية (حفظ الملكية‬
‫‪‬يقع التفطن إلى حالة صدور‬ ‫العقارية يدخل ضمن النظام العام )‬
‫حكمين بالتسجيل متعلقين بذات‬
‫العقار في غالب األحيان‪ ،‬من طرف‬
‫ديوان قيس األراضي‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫‪.2‬صورة انبناء‬
‫‪‬الهدف من ذلك أن ال‬
‫الحكم المطعون‬
‫‪‬ال يمكن الطعن بالتعقيب‬
‫يتناقض الحكم العقاري‬ ‫فيه على أدلة‬ ‫إذا ثبت اكتساب ملكية‬
‫مع الحكم الجزائي‬
‫ثبت جزائيا‬ ‫العقار من الغير حسن النية‬

‫زورها‬

‫المشرع في‬
‫ّ‬ ‫‪‬اشترط‬
‫الحكم الجزائي الصادر في‬ ‫‪ 60 ‬يوما من صدور الحكم النهائي‬
‫الزور أو التدليس أن يكون‬ ‫بالتدليس‬
‫حكما نهائيا‪ ،‬فتقديم شكاية‬
‫أو فتح تحقيق ال يكفي‬
‫للطعن بالتعقيب‬
 ‫‪ .3‬حالة مخالفة‬
‫‪ .4‬حالة تجاوز‬ ‫القانون أو الخطأ‬
‫االختصاص‬ ‫في تطبيقه أو‬
‫تأويله‬

‫‪ .6‬مخالفة الصيغ‬ ‫‪.5‬تجاوز السلطة‬

‫الشكلية‬
‫بيان المحكمة التي أصدرت‬
‫الحكم ‪ /‬نص الحكم‪ /‬تاريخ‬
‫صدوره ‪/‬اسماء القضاة‬
‫وامضاءتهم ‪......‬‬
‫كأن تقضي المحكمة‬
‫العقارية في األراضي‬
‫االشتراكية و الحال أن‬
‫تصفيتها أمر موكول إلى‬
‫السلطة التنفيذية‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫‪ .7‬إذا صدر الحكم‬
‫على فاقد األهلية‬
‫دون أن يقع تمثيله في القضية‬
‫تمثيال صحيحا أو وقع تقصير‬
‫واضح في الدفاع عنه و كان‬
‫ذلك هو السبب األصلي أو‬
‫الوحيـد في صدور الحكم‬
‫المطعون فيه‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫المبحث السابع ‪:‬‬
‫البت في مطلب‬
‫التعقيب‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫يمكن أن يقدّم الطاعن‬

‫الرجوع في‬
‫مطلبا في الرجوع في‬ ‫مطلب الطعن‬
‫طعـنه‬

‫فتستجيب المحكمة له‬ ‫يحال مع الملف إلى رئيس المحكمة العقارية‬

‫وتعفيه في هذه الحالة من‬ ‫الذي يحيله إلى الفرع المختص‬
‫الخطية المؤمنة و تقضي‬ ‫لمواصلة تنفيذه‪.‬‬
‫بإرجاع معلومها إليه‬ ‫و يقع تلخيص هذا القرار‬
 ‫رفض مطلب‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫التعقيب‬

‫القبول شكال‬ ‫الرفض‬

‫والرفض‬ ‫شكال‬
‫أصال‬

‫القرار المعقب كان في طريقه‬ ‫إذا لم يحترم المطلب اإلجراءات‬

‫ومستساغا من الناحية الواقعية‬ ‫األساسية ) كعدم احترام االجال ‪/‬‬
‫و القانونية‬ ‫او عدم تبليغ عريضة ومستندات‬
‫الطعن و أو عدم تقديم وصل‬
‫تسلم الحكم ‪)......‬‬

‫يل ّخص القرار ويحال الملف علي رئيس المحكمة العقارية الذي‬
‫يوجهه مع حكم التسجيل إلى إدارة الملكية العقارية للتنفيذ‬
‫الفصل ‪ 357‬من م‪.‬ح‪.‬ع في فقرته الرابعة‬
 ‫‪‬وإذا رأت الدوائر‬
‫المجتمعة وجها للنقض‬
‫تحيل القضية على‬
‫محكمة اإلحالة ويكون‬
‫قرارها واجب االتباع‪.‬‬
‫الفصل ‪ 357‬رابعا م ح‬
‫ع‬
‫وإذا حكمت محكمة اإلحالة بما‬
‫يخالف ذلك ووقع الطعن في هذا‬
‫الحكم بنفس السبب الذي وقع‬
‫أوال فإن محكمة‬ ‫النقض من أجله ّ‬
‫التعقيب متآلفة من دوائرها‬
‫المجتمعة تتولى النظر في‬
‫خصوص المسألة القانونية‬
‫الواقع مخالفتها من دائرة‬
‫اإلحالة‪.‬‬
‫قبول المطلب‬ ‫في كل الحاالت إرجاع القضية‬
‫شكال وفي‬ ‫للمحكمة التي أصدرت الحكم‬
‫المطعون فيه إلعادة النظر فيما‬
‫األصل نقض‬ ‫تسلط عليه‬
‫الحكم كليا أو‬ ‫النقض بواسطة هيئة أخرى‬
‫جزئيا‬
‫‪ ‬ال تكون ابدا بالنقض‬
‫بدون إحالة‬
‫والقرار الذي تصدره محكمة التعقيب‬
‫بالنقض يرجع الطرفين للحالة التي كانا‬
‫عليها قبل الحكم الواقع نقضه في‬
‫خصوص ما تسلط عليه النقض‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الرسم العقاري‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫‪‬انواعه‬
‫‪‬الرسم االم‬
‫‪‬الرسم العقاري المفرز او المحدث‬
‫‪‬الرسم العقاري المحور‬
‫‪‬شهادة الملكية‬
‫‪‬شهادة االشتراك في الملكية‬
‫الرسم العقاري‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫‪‬العمليات الواردة عليه‬

‫‪‬الترسيم‬
‫‪‬التشطيب على الترسيم‬
‫‪‬الحط من الترسيم‬
‫‪‬تعديل الترسيم‬
‫‪‬اصالح الترسيم‬
‫‪‬نقل الترسيم‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫إنقاذ نظام الشهر‬

‫العيني بين‬
‫الحلول الوقائية‬
‫والحلول العالجية‬
 ‫أسباب تقهقر نظام الشهر العيني‬
‫اجتماعية‬
‫‪ o‬تعدد القوانين واختالطها‬
‫بين ما هو مدني وعقاري جعل‬
‫المتعامل على الرسم في‬
‫غموض مما جعله يعزف عن‬
‫الترسيم فبالنسبة له العبرة‬
‫بوضع يده على العقار‬
‫قانونية‬
‫‪ o‬العدول عن تطبيق مبدأ‬
‫المفعول المنشئ‪.‬‬
‫‪ o‬إلغاء العمل بالنسخة الزرقاء‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫‪ o‬حرية تحرير العقود‪.‬‬
‫‪ o‬مغاالة إدارة الملكية العقارية‬
‫في تطبيق مبدأ الشرعية‪.‬‬
 ‫الحلول النتشال الرسوم العقارية من الجمود‬

‫حلول عالجية‬ ‫حلول وقائية‬

‫‪ o‬إعادة تفعيل مبدأ المفعول‬

‫‪ o‬قانون ‪27/4/1992‬و‬ ‫المنشئ للترسيم ‪ 305‬جديد م ح ع‬
‫الذي وقع تعويضه بقانون‬
‫‪10/4/2001‬والمنقح بقانون‬ ‫‪ o‬سند الملكية ‪364‬و‪ 401‬م ح‬
‫‪12/8/2009‬المتعلق بتحيين‬ ‫ع‬
‫الرسوم العقارية وتخليصها‬
‫من الجمود‬ ‫‪ o‬الحد من الحرية في تحرير‬
‫الصكوك ‪ 377‬مكرر م ح ع‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫‪ o‬إمكانية الطعن في قرارات ادارة‬

‫الملكية العقارية ‪ 388‬م ح ع‬
 ‫الحلول الوقائية‬

‫‪ .1‬إعادة تفعيل مبدأ المفعول المنشئ للترسيم‬

‫مفهومه‬
‫التدرج في اعادة تفعيل المبدأ‬
‫إطار المبدأ‬
‫آثار المبدأ‬

‫‪.2‬سند الملكية‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫مفهومه‬
‫مراجعه القانونية‬
‫شكله‬
‫تعويضه‬
‫أثاره‬
‫ضياعه وتلفه‬
 ‫‪.3‬تحرير الصكوك‬
‫المرجع القانوني‬
‫العقود الخاضعة للتحرير‬
‫المجال الزمني للتحرير‬
‫واجبات المحرر‬
‫مسؤولية المحرر‬

‫‪.4‬الطعن في قرار‬
‫إدارة الملكية العقارية‬
‫شروط الطعن‬
‫آجال الطعن‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫إجراءات الطعن‬
‫البت في الطعن‬
 ‫الحلول العالجية‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫تحيين الرسوم العقارية‬
‫وتخليصها من الجمود‬

‫مفهوم الرسم العقاري المجمد‬

‫الرسوم العقارية القابلة للتحيين‬
‫تقديم مطلب التحيين‬
‫إشهار مطلب التحيين‬
‫توزيع االختصاص بين دائرة الرسوم المجمدة وقاضي السجل العقاري‬
‫‪‬التنصيص‬
‫‪‬التخصيص بقطعة‪.‬‬
‫‪‬االعتراف بحق المغارسي أو قسمة األرض المغروسة‬
‫‪‬حل األحباس‬
‫‪‬اإلنزال والنزول والكردار‬ ‫وجدي الهذيلي‬
‫‪‬إسقاط الحق في العقارات الدولية الفالحية‬
‫‪‬تأميم األراضي الفالحية‬
‫‪‬المصادرة‬
‫‪‬االنتزاع‬
‫‪‬الرخص اإلدارية المستوجبة للعمليات العقارية‬
‫‪‬ملكية الطبقات والعلو والسفل‬
‫‪‬القيود االحتياطية‬
‫صالحيات محكمة التحيين‬
‫حدود الصالحيات‬
‫البت في مطلب التحيين‬
‫استئناف حكم التحيين‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫تعريف مصطلح السجل العقاري‬
‫• هو مجموع الرسوم العقارية المتعلقة بالعقارات المسجلة‬
‫والممسوكة من الديوان الوطني للملكية العقارية‪.‬‬
‫• الفصل ‪ 384/385‬م ح ع‬
 ‫تعريف مصطلح الرسم العقاري‬
‫هو دفتر مخصص لوحدة عقارية يقيمه الديوان الوطني‬
‫الرسم بالمثال الهندسي النهائي‬
‫للملكية العقارية ويرفق ّ‬
‫وهو قابل لالطالع عليه من العموم او اخذ نسخة منه‬
‫تضمن به كل التعديالت التي تطرأ علي العقار‬

‫تعريف مصطلح رسم الملكية‬

‫استعمل المشرع مصطلح رسم‬

‫الملكية بالفصل ‪ 358‬وما بعده من م‬
‫ح ع ويقصد به الرسم العقاري‬
‫وبالتالي لهما نفس المعني‬
 ‫ما الذي يمكن‬
‫إشهاره عن‬
‫طريق الترسيم‬
‫بالرسم العقاري؟‬
 ‫يقصد بها العقود و‬
‫جميع الصكوك‬ ‫غيرها من التصرفات‬
‫واالتفاقات‬ ‫المدنية التي اتجهت‬
‫الفصل ‪ 373‬من م ح ع‬ ‫مجانية كانت أو‬ ‫إرادة األطراف إلى‬
‫بعوض‬ ‫إحداث آثار قانونية‬
‫متعلقة بها‬
‫األمور اآلتية‬
‫يمكن إشهارها‬
‫بطريق الترسيم‬
‫بالرسم العقاري‬
‫وهي التي لم تعد‬
‫األحكام التي‬ ‫قابلة للطعن‬
‫أحرزت قوة‬ ‫بإحدى الوسائل‬
‫ما اتصل به‬ ‫المعطلة للتنفيذ‬
‫كشرط عدم التفويت في‬ ‫كحق االنتفاع‬
‫العقار الراجع للدولة‬ ‫عقد الرهن‬
‫لمدة معينة‬ ‫المنشئة‬
‫حق السكني‬
‫لحق عيني‬ ‫حق االستعمال‬
‫جعله غير‬
‫قابل‬
‫للتفويت‬
‫موضوع‬
‫ناقلة لحق‬ ‫كعقد البيع‬
‫الصكوك‬ ‫والمعاوضة‬
‫عيني‬
‫واالتفاقات‬
‫المنقضية‬ ‫واألحكام‬
‫لحق عيني‬
‫مصرحة‬
‫بحق عيني‬
‫كعقد الفسخ‬
‫ورفع اليد‬ ‫كالقسمة‬
‫المعدلة‬ ‫المقيدة من‬ ‫والصلح‬
‫لحق عيني‬ ‫جوالنه‬
‫كاالعتراض‬
‫ككتب تكميلي‬ ‫التحفظي‬
‫أو توضيحي‬
‫ما هي البيانات‬
‫األساسية للرسم‬
‫العقاري؟‬
 ‫ما هي أشكال‬
‫الرسم العقاري ؟‬
 ‫الصفحة‬ ‫الصفحة‬ ‫يكون‬ ‫يتولد‬
‫األولي منه‬ ‫األولي‬ ‫بالضرورة‬ ‫بالضرورة‬
‫بياناتها لها‬ ‫منه نقل‬ ‫مصحوبا‬ ‫تنفيذا‬
‫قوة ثبوتية‬ ‫لمحتوي‬ ‫بالمثال‬ ‫لحكم‬
‫مطلقة‬ ‫حكم‬ ‫النهائي‬ ‫التسجيل‬
‫‪ 358‬م ح ع‬
‫التسجيل‬
 ‫هو الرسم العقاري المستخرج من الرسم األم ويكون ذلك‬
‫حسب الصور التالية ‪:‬‬
‫الصورة األولي‬
‫‪‬رسم عقاري يتكون من عدة قطع علي ملك شخص وحيد‬

‫‪‬صدر عنه بيع مسلط علي احدي القطع المكونة أصال للرسم العقاري‬

‫‪‬المشتري عند طلب ترسيم شراءه يقع استخراج مشتراه في رسم‬

‫عقاري مستقل‬
‫‪‬فالرسم الجديد مستخرج من الرسم األم‬

‫‪‬الرسم األم يبقي يتكون من باقي القطع الراجعة للبائع‬

 ‫الصورة الثانية‬
‫‪‬رسم عقاري يتكون من قطعة او عديد القطع علي ملك جملة من‬
‫الشركاء علي الشياع فال يمكن استخراج أي قطعة إال بعد مصادقة كافة‬
‫الشركاء‪.‬‬
‫‪‬في صورة عدم المصادقة فال يمكن للشريك إال بيع أجزاء علي الشياع‪.‬‬

‫‪‬للخروج من حالة الشياع يمكن إجراء مقاسمة رضائية او القيام‬

‫بقضية قسمة او مطلب تخصيص في نطاق التحيين‬

‫‪‬وسواء كانت رضائية أو قضائية يجب توفر األمثلة الهندسية‬

‫النهائية والمعدة من ديوان قيس األراضي إلمكانية استخراج مناب كل‬
‫شريك في الملك برسم عقاري مستقل‬
 ‫الصورة الثالثة‬
‫‪‬رسم عقاري يتكون من قطعة علي ملك شخص وحيد او‬
‫عدة شركاء‬
‫‪‬ال يمكن لهم التفويت إال علي الشياع بدون وصف وال تحديد‪.‬‬

‫‪‬او اجراء تقسيم قانوني طبق مجلة التهيئة الترابية والتعمير‬

‫ومصادق عليه‬
‫‪‬ثم إعداد علي ضوءه امثلة هندسية نهائية معدة من ديوان القيس‬
‫او مهندس مساح‬
‫‪‬ثم البيع علي ضوء تلك األمثلة وهنا يقع استخراج كل‬
‫موضوع بيع في رسم عقاري مستقل‬
 ‫مالحظات‬
‫‪‬في كل استخراج إلي رسم عقاري مستقل يجب توفر مثال‬
‫النقل للقطعة المراد استخراجها‬

‫‪‬يتم التنصيص في الرسم األم علي االستخراج وان مساحة‬

‫الرسم قد انخفضت وعدد الرسم الجديد المحدث‪.‬‬

‫‪‬يتم التنصيص بالرسم المحدث علي انه مستخرج من‬

‫الرسم األم‬

‫‪‬إن الرسم العقاري المحدث قابل بدوره للتقسيم‬

‫واالستخراج إلحداث بموجب ذلك رسوم عقارية أخري طبق‬
‫نفس المعايير والشروط السابق ذكرها‬
 ‫‪‬مكن المشرع الديوان الوطني للملكية العقارية بإلغاء رسوم بعد‬
‫تحويرها ويقصد بالتحوير إحداث رسم جديد يتضمن خالصة لحالته‬
‫االستحقاقية االخيرة بدون ذكر اصل االنجرار للعمليات المدرجة به وذلك‬
‫لغاية تسهيل االطالع والتعامل عليه‪.‬‬

‫‪‬مثال باع محمد لصالح وصالح لبشير والبشير لعمار عند كثرة العمليات‬
‫علي الرسم العقاري يقع الغاءه وتعويضه برسم جديد ال نجد فيه اال‬
‫المالك االخير عمار دون العمليات موضوع اصل االنجرار اليه‪.‬‬

‫‪‬المثال الهندسي للرسم العقاري المحور ال يتغير علي خالف الرسم‬

‫المحدث‪.‬‬
 ‫ما الفرق بين‬
‫شهادة الملكية‬
‫والرسم العقاري؟‬
‫هي شهادة مرجعها وبياناتها تؤخذ من الرسم العقاري تنص علي‬
‫كل مالكي الرسم و تشهر الحالة اإلستحقاقية والقانونية لعقار‬
‫موضوع رسم عقاري معين بطريقة موجزة وحسب حالته الراهنة‬
‫يوم طلبها وتسلم إلي الكافة بمقابل‪.‬‬
‫الفصل ‪ 387‬م ح ع‬
‫هي شهادة مرجعها وبياناتها تؤخذ من الرسم العقاري تنص علي‬
‫بعض المالكين فيه علي الشياع مع تحديد نسبة ملكيتهم اجزاء او‬
‫اسهما بطريقة موجزة وحسب حالته الراهنة يوم طلبها وتسلم‬
‫إلي الكافة بمقابل‪.‬‬
‫صدر بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية لـ ‪ 6‬سبتمبر ‪ 2016‬أمرا حكوميا عدد ‪ 1153‬لسنة ‪2016‬‬
‫مؤرخ في ‪ 15‬أوت الجاري يتعلّق بضبط مقادير المعاليم الراجعة إلدارة الملكية العقارية بعنوان‬
‫الخدمات المسداة من قبل مصالحها‪.‬‬
‫ما هي العمليات الواردة‬
‫علي الرسم العقاري‬
‫والمطلوبة من إدارة‬
‫الملكية العقارية ؟‬
 ‫العمليات الواردة علي الرسم‬
‫العقاري والمطلوبة من إدارة‬
‫الملكية العقارية‬

‫عددها الفصل ‪ 388‬من م ح ع وهي ‪:‬‬

‫الترسيم‪/‬التشطيب على الترسيم‪/‬الحط من الترسيم‬
‫‪/‬تعديل الترسيم‪ /‬اصالح الترسيم الفصل ‪/391‬نقل الترسيم‬
‫‪.‬‬
 ‫الترسيم‬
‫المشرع التونسي لم يعط تعريفا للترسيم بل اكتفى بييىا الوثىاق التىي يم ى‬
‫ّ‬ ‫‪‬‬
‫إشهارها بالرسم العقاري فقى اىاب بالف ىل ‪ 373‬مى م ح ع أ األمىور اتتيى‬
‫يجب إشهارها بطري الترسيم بالرسم العقاري ‪:‬‬
‫ا اميىع األ ىام‬ ‫•اميع ال ى و ااتتفااىاف فيمىا بىي األ يىاب مجانيى كانىو أا ّ‬
‫بعىو‬
‫اوة ما ات ل به القضاب‪.‬‬‫التي أ رزف ّ‬
‫أمثل عل الترسيم ‪ :‬ترسيم بيع ‪ ،‬معااض ‪ ،‬مقاسم ترسم افىاة ‪ ،‬ترسىيم رهى ‪ ،‬ترسىيم‬
‫امتياز‪......‬‬

‫و ااأل ام التي تؤدّي إل تجرق العقاري في ذلك التقسيم االقسم ‪.‬‬ ‫•ال‬

‫•عقود التسويغ المتعلّق بالعقاراف التي تتجااز م تها ‪ 3‬سنواف‬

‫المشرع ترسيمها عل معن الف ل ‪ 373‬م ح ع االحقوق التي‬‫ّ‬ ‫هنا تج ر اإلشارة االتفري بي الحقوق التي أااب‬
‫أااب تقي ها اي ا ا تياطي ضم الف ول ‪ 365‬إل ‪ 372‬م م ح ع ‪ :‬اهي ‪ :‬ال عااي ‪ /‬اعود الييع ‪ /‬عقود المغارس‬
 ‫مفهوم الترسيم‬
‫‪‬هو من أهم المؤسسات أو اآلليات المستعملة في‬
‫مسك السجل العقاري‬

‫‪‬مفهومه هو إدراج أو تدوين الحق العيني بالرسم العقاري‬

‫قصد حفظه وشهره‬

‫‪‬هو نقل لمضمون الصكوك واألحكام واالتفاقات إلى‬

‫السجالت العقارية بقصد حفظها وشهرها‬
 ‫الترسيم‬

‫قضائي‬ ‫إداري‬

‫‪‬ترسيمات متزامنة مع حكم بات‬ ‫‪‬ترسيم مجري من إدارة الملكية‬

‫بالتسجيل‬ ‫العقارية‬
‫‪‬ترسيم ماذون به من المحكمة‬
‫‪‬ترسيمات مؤذون بها من‬ ‫العقارية في نطاق الطعن في قرارات‬
‫المحكمة العقارية في نطاق حكم‬ ‫ادراة الملكية العقارية‬
‫بات في التحيين‬

‫‪‬قوة ثبوتية مطلقة‬ ‫‪‬قوة ثبوتية نسبية‬

‫ترسيم إداري‬
‫ترسيم قضائي‬
 ‫التشطيب على الترسيم‬

‫‪‬مفهومه ‪ :‬هو ترسيم بالسجل العقااي لااةاإ غلاااف مفعاو ترسايم‬

‫سابق وهو عمل من أعماا اشهاهاي العي ار ةرمار غلا مساو ترسايم‬
‫ونزع كل أثر قانونر له‪.‬‬

‫‪‬هو ةختلف عل اشصالح أو التعدةل‬

‫‪‬ال ةمكن أن ةشمل التشطيب الترسيمات القضائيإ‬

‫‪‬ةمكن أن ةكون التشطيب غدايةا أو قضائيا‬

 ‫•التشطيب اشداي ‪:‬‬
‫ةمكن أن تقوم به اشداية‬

‫أو تلقائيا بمقتض القانون أو‬ ‫بإيادة األطراف (كفسخ‬

‫بطلب من المع يين كالتشطيب‬
‫عل االعتراض التسفّظر أو‬
‫القيد االحتياطر أو اشنذاي‬
‫القائم مقام عقلإ عقايةإ‬
‫النتهاف أجل مفعولها‬
‫العقد ‪ ،‬التشطيب عل‬
‫الرهن باشدالف بشهادة‬
‫فر يفع ‪)....‬‬
 ‫•التشطيب القضائر ‪:‬‬

‫هو التشطيب المأذون به من السلطإ القضائيإ (مساكم السق العام ‪،‬‬

‫المسكمإ العقايةإ ‪ ،‬المسكمإ اشدايةإ)‬
‫المحكمة العقارية‬ ‫محاكم الحق العام‬
‫المحكمة اإلدارية‬

‫‪‬دعوى إلغاء مقرر‬
‫إداري إللغاء أمر‬
‫االنتزاع لعدم تخصيصه‬
‫للمصلحة العامة أو‬
‫إلغاء قرار تأميم لعدم‬
‫ثبوت الصبغة الفالحية‬
‫للعقار‪.‬‬
‫‪‬في نطاق الطعن في‬ ‫‪‬في نطاق دعوى الفسخ‬
‫قرار إدارة الملكية‬ ‫(عدم الوفاء بااللتزام مثال‬
‫العقارية أو في نطاق‬ ‫دعوى الرجوع في الهبة)‬
‫مطلب التحيين‬
‫‪‬فااار نطاااا دعاااو اشبطاااا‬
‫(خلاااال فاااار يكاااان ماااان أيكااااان‬
‫صااسإ العماال القااانونر كانعاادام‬
‫الرضاااااف أو عاااادم مشااااروعيإ‬
‫المسااال او فااار نطاااا جرةماااإ‬
‫التدليس‬
‫ما هي العمليات الواردة‬
‫علي الرسم العقاري‬
‫والمطلوبة من إدارة‬
‫الملكية العقارية ؟‬
 ‫العمليات الواردة علي الرسم‬
‫العقاري والمطلوبة من إدارة‬
‫الملكية العقارية‬

‫عددها الفصل ‪ 388‬من م ح ع وهي ‪:‬‬

‫الترسيم‪/‬التشطيب على الترسيم‪/‬الحط من الترسيم‬
‫‪/‬تعديل الترسيم‪ /‬اصالح الترسيم الفصل ‪/391‬نقل الترسيم‬
‫‪.‬‬
 ‫الترسيم‬
‫المشرع التونسي لم يعط تعريفا للترسيم بل اكتفى بييىا الوثىاق التىي يم ى‬
‫ّ‬ ‫✓‬
‫إشهارها بالرسم العقىار ققىج ءىاا بالف ىل ‪ 373‬مى م ح ع أ األمىور اتتيى‬
‫يجب إشهارها بطري الترسيم بالرسم العقار ‪:‬‬
‫و ءميىع األء ىام‬ ‫•ءميع ال وك واالتفاقىا قيمىا بىي األءيىاا مجانيى كانىع أو ّ‬
‫بعىو‬
‫قوة ما ات ل به القضاا‪.‬‬‫ّ‬ ‫التي أءرز‬
‫أمثل عل الترسيم ‪ :‬ترسيم بيع ‪ ،‬معاوض ‪ ،‬مقاسم ترسم وقىاة ‪ ،‬ترسىيم رهى ‪ ،‬ترسىيم‬
‫امتياز‪......‬‬

‫وك واألء ام التي تؤدّ إل تجرق العقار قي ذلك التقسيم والقسم ‪.‬‬ ‫•ال‬

‫•عقود التسويغ المتعلّق بالعقارا التي تتجاوز مجتها ‪ 3‬سنوا‬

‫المشرع ترسيمها عل معن الف ل ‪ 373‬م ح ع والحقوق التي‬

‫ّ‬ ‫هنا تججر اإلشارة والتفري بي الحقوق التي أوءب‬
‫أوءب تقيجها قيجا اءتياطي ضم الف ول ‪ 365‬إل ‪ 372‬م م ح ع ‪ :‬وهي ‪ :‬الجعاو ‪ /‬وعود الييع ‪ /‬عقود المغارس‬
 ‫مفهوم الترسيم‬
‫✓هو من أهم المؤسسات أو اآلليات المستعملة في‬
‫مسك السجل العقاري‬

‫✓مفهومه هو إدراج أو تدوين الحق العيني بالرسم العقاري‬

‫قصد حفظه وشهره‬

‫✓هو نقل لمضمون الصكوك واألحكام واالتفاقات إلى‬

‫السجالت العقارية بقصد حفظها وشهرها‬
 ‫الترسيم‬

‫قضائي‬ ‫إداري‬

‫➢ترسيمات متزامنة مع حكم بات‬ ‫➢ترسيم مجري من إدارة الملكية‬

‫بالتسجيل‬ ‫العقارية‬
‫➢ترسيم ماذون به من المحكمة‬
‫➢ترسيمات مؤذون بها من‬ ‫العقارية في نطاق الطعن في قرارات‬
‫المحكمة العقارية في نطاق حكم‬ ‫ادراة الملكية العقارية‬
‫بات في التحيين‬

‫➢قوة ثبوتية مطلقة‬ ‫➢قوة ثبوتية نسبية‬

‫ترسيم إداري‬
‫ترسيم قضائي‬
 ‫التشطيب على الترسيم‬

‫✓مفهومه ‪ :‬هو ترسيم بالسجل العقااي لااةاإ غلاااف مفعاو ترسايم‬

‫سابق وهو عمل من أعماا اشهاهاي العي ار ةرمار غلا مساو ترسايم‬
‫ونزع كل أثر قانونر له‪.‬‬

‫✓هو ةختلف عل اشصالح أو التعدةل‬

‫✓ال ةمكن أن ةشمل التشطيب الترسيمات القضائيإ‬

‫✓ةمكن أن ةكون التشطيب غدايةا أو قضائيا‬

 ‫•التشطيب اشداي ‪:‬‬
‫ةمكن أن تقوم به اشداية‬

‫أو تلقائيا بمقتض القانون أو‬ ‫بإيادة األطراف (كفسخ‬

‫بطلب من المع يين كالتشطيب‬
‫عل االعتراض التسفّظر أو‬
‫القيد االحتياطر أو اشنذاي‬
‫القائم مقام عقلإ عقايةإ‬
‫النتهاف أجل مفعولها‬
‫العقد ‪ ،‬التشطيب عل‬
‫الرهن باشدالف بشهادة‬
‫فر يفع ‪)....‬‬
 ‫•التشطيب القضائر ‪:‬‬

‫هو التشطيب المأذون به من السلطإ القضائيإ (مساكم السق العام ‪،‬‬

‫المسكمإ العقايةإ ‪ ،‬المسكمإ اشدايةإ)‬
‫المحكمة العقارية‬ ‫محاكم الحق العام‬
‫المحكمة اإلدارية‬

‫➢دعوى إلغاء مقرر‬
‫إداري إللغاء أمر‬
‫االنتزاع لعدم تخصيصه‬
‫للمصلحة العامة أو‬
‫إلغاء قرار تأميم لعدم‬
‫ثبوت الصبغة الفالحية‬
‫للعقار‪.‬‬
‫➢في نطاق الطعن في‬ ‫➢في نطاق دعوى الفسخ‬
‫قرار إدارة الملكية‬ ‫(عدم الوفاء بااللتزام مثال‬
‫العقارية أو في نطاق‬ ‫دعوى الرجوع في الهبة)‬
‫مطلب التحيين‬
‫➢فااار نطاااا دعاااو اشبطاااا‬
‫(خلااال فااار يكاااان مااان أيكااااان‬
‫صااسإ العماال القااانونر كانعاادام‬
‫الرضاااااف أو عاااادم مشااااروعيإ‬
‫المسااال او فااار نطاااا جرةماااإ‬
‫التدليس‬
 ‫الحط من الترسيم‬
‫•هي عملية ترمى الى النزول بموضوع الترسيم الى مستوى معين دون إلغاءه‬
‫فهو تشطيب جزئي‪.‬‬

‫•ويحصل طبق نفس اإلجراءات والحاالت الواردة بالتشطيب‪.‬‬

‫تعديل الترسيم‪:‬‬

‫•عملية ترمى الى تغيير البياناات المرسامة بهاد توضايحها او التنصاي علاى بعار شاروطها او‬
‫بيان التغيير الحاصل في الحالة القانونية ألصحابها وهاذا التغييار ال يرماي الاى أي الغااء وانماا يبقاي‬
‫على الحق المرسم ويضي اليه تنصيصا اخر‪ ،‬وعادة ما يكون في الطرة قبل الغائها‪.‬‬

‫•مثال للتعديل‪ :‬رفع سبب الحجر للصغر او لغيره الفصل ‪ 362‬من م ح ع‪.‬‬
 ‫اصالح الترسيم‪:‬‬
‫•قد جاء به الفصل ‪ 391‬من م ح ع اذ مكن إدارة االملكية العقارية في صاورة الساهو أو الغلاط فاي رسام‬
‫الملكية او الترسميات تلقائيا او بطلب من المعينين إصالح الخلل‪.‬‬

‫•هذا اإلصالح ال يجب يمس بأصل الحقوق‪.‬‬

‫•يمكن الدارة الملكية العقارية إصالح حتى الترسيمات المأذون بها قضائيا إذا كان هو المتسبب فاي الخلال‬
‫( أي سند الترسيم صحيح ولكن عند النسخ ث ّم السهو )‪.‬‬
‫أ ّمااا إذا تبايّن أن الخلاال مصاادره السااند نفسااه فتااوازي الشااكلية تقتضااي أن ماان تساابب فااي الخطاأ هااو الااذي‬
‫يتداركااه‪ .‬فاااذا تبايّن أن الحكاام نفسااه بااه الخطااأ يتجااه تقااديم مطلااب إصااالح إلااى المحكمااة العقاريااة ال الدارة‬
‫الملكية العقارية‪.‬‬

‫•إذا إمتنعاات ادارة الملكيةالعقاريااة ماان إجااراء اإلصااالح للخطااأ المتسااببة فيااه فانااه يمكاان لاارئيس المحكمااة‬
‫اإلذن باإلصالح إذا طلب منه ذلك‪.‬‬
‫نقل الترسيم‬

‫هااي عمليااة لاام تاارد بالفصاال ‪ 388‬وانمااا اشااار اليهااا الفصاال ‪ 374‬م ح ع بخصااو الرهااون وقااد‬
‫فرضتها تقنية مساك الساجل العقااري وهاي ترماي إلاى نقال الترسايم بجمياع عناصاره القانونياة مان‬
‫رسم إلى رسم أخر ويكون ذلك عادة عند تحوير الرسوم أو إحداثها كنقل الرهون ‪ ،‬ورواتب اإلنزال‬
‫والقيود االحتياطية وحجج الوفيات ‪...‬‬
‫ما هي موانع الترسيم‬
‫بالرسم العقاري؟‬
 ‫✓الفصل ‪ 388‬م ح ع الفقرة االولي‬
‫✓ال يمكن ٌإلدارة الملكية العقارية إال إذا كان هناك مانع قانوني أن‬
‫ترفر بصفة نهائية أو تؤجل ترسيما أو تشطيبا على ترسيم أو حطا‬
‫من ترسيم أو تعديل ترسيم وقع طلبه بصفة قانونية‪.‬‬

‫✓نظرا لما تتمتع به الترسيمات من قوة ثبوتية ذهب المشرع الي‬

‫الصرامة في اجراءات الترسيم وذلك حفاظا منه علي مصداقية الرسم‬
‫العقاري‬

‫✓موانع الترسيم ال يمكن تحديدها فقد جاءت عبارة مانع قانوني مطلقة في‬
‫الفصل ‪ 388‬المذكور نظرا لتعددها واختالفها منها ما جاء بمجلة الحقوق‬
‫العينية ومنها جاء ببقية المجالت والقوانين ‪.‬‬

‫✓سنحاول عرر المتداول منها وذلك بالوقو علي موانع الترسيم التي‬
‫مصدرها الصك المراد ترسيمه ثم موانع الترسيم التي مصدرها الحالة‬
‫االستحقاقية للرسم العقاري‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬

‫* الحالة المدنية الصحيحة‬

‫لألطراف المتعاقدة‬ ‫* نسخة أصلية من الصك أو‬
‫مشهود بمطابقتها لألصل‪.‬‬
‫* التحقق من صفة لألطراف‬
‫المتعاقدة‬ ‫* تسجيل الصك بالقباضة المالية‬

‫* الصك يجب ان ينص على‬ ‫* التعريف باالمضاء‬

‫البيانات االساسية المتعلة بالعقار‬
‫موضوع العملية‬ ‫*تقديم الرخص االدارية‬
‫المستوجبة‬
‫موضوع الصك يجب ان يكون‬
‫متطابقا مع بيانات الرسم‬
‫العقاري وحالته االستحقاقية‬
‫موانع الترسيم التي مصدرها الحالة االستحقاقية للرسم العقاري‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬

‫تقديم نسخة أصلية من الصك أو‬

‫مشهود بمطابقتها لألصل‬
‫• الفصل ‪ 375‬مـجـلـة الحقــوق العينيـة‬
‫تكون الصكوك من صنف الحجج الرسمية واألحكام المقدمة للترسيم إلدارة الملكية‬
‫العقارية أصوال أو نسخا‪.‬‬

‫وإذا كانت تلك الصكوك من صنف الحجج غير الرسمية يجب تقديمها أصوال‬

‫الحجة الرسمية هي التي يتلقاها المأمورون المنتصبون لذلك قانونا من قضاة و عدول اشهاد و عدول تنفيذ و‬
‫غيرهم في مح ّل تحريرها على الصورة التي يقتضيها القانون‬

‫المأمور العمومي‪:‬‬
‫المأمور هو كل شخص عينته الدولة و فوضت له جزء من اختصاصاتها ليمارسه مقابل أجورهم‬
‫أعوان الضابطة العدلية‪ ,‬ضباط الحالة المدنية‪......‬‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬
‫وجوب تسجيل الصك بالقباضة المالية‬
‫الفصل ‪ 394‬م ح ع‬

‫• يمثل شكلية جبائية ضرورية تستخلص الدولة بموجبه معاليم‬

‫نقل الملكية طبق مجلة معاليم التسجيل والطابع الجبائي‬

‫•هي شكلية لقبول الترسيم وليس لالحتجاج علي الغير اذ في‬

‫العقار المسجل مجابهة الغير يكون بالترسيم الفصل ‪ 305‬م ح ع‬

‫•يحجر على القضاة إصدار أحكام استنادا على عقود غير‬

‫مسجلة الفصل ‪87‬من م ت ط ج‬
‫مثال لتسجيل عقج بيع لمحل س ني بالقياض المالي‬
‫• معلوم التسجيل هو ‪ %5‬من قيمة العقار والمذكور بعقد البيع‪.‬‬

‫• مثال ذلك أذا كان العقار ثمنه ‪ 100‬ألف دينار كما هو مذكور بعقد البيع فان معلوم‬
‫التسجيل المقدر ب ‪ %5‬هو خمسة أالف دينار‪.‬‬

‫• باإلضافة إلى ‪ %5‬هناك نسبة ‪ %1‬بعنوان الترسيم بادارة المكية العقارية‬

‫• ويضاف الى ما تقدم نسبة ‪ %3‬إذا كان االنجرار الجبائي غير ثابت‪.‬‬

‫• المقصود بالقول إن االنجرار الجبائي غير ثابت هو عندما ال ينص عقد البيع على ما‬
‫يثبت دفع معاليم التسجيل المتعلقة بأخر نقل بمقابل أو بالوفاة‪.‬‬

‫• مثال ذلك إذا ذكر بعقد البيع أن انجرار الملكية البائع بوجه اإلرث ولم يقع التصريح‬
‫بالتركة او اذا لم يقع التنصيص علي اصل االنجرار السابق‪.‬‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬

‫باإلمضاء‬
‫الرسميّة‬
‫الحجج ّ‬
‫األطراف المتعاقدة ال يمضون عليه و‬
‫إنّما يمضون بدفتر المسودّات الّذي‬
‫يمسكه عدال اإلشهاد اللّذان يتولّيان‬
‫بدورهما اإلمضاء على الح ّجة العادلة‬
‫حرراها‬‫التي ّ‬
‫في حين يتولّى وكيل الجمهوريّة‬
‫بالمحكمة االبتدائيّة الّتي يعمالن بدائرة‬
‫قضائها‪ ،‬التّعريف بإمضائهما‬
‫التعري‬
‫ي‬
‫الرسم ّ‬
‫الحجج غير ّ‬
‫تكون إمضاءات االطراف‬
‫سلط المؤهلة‬‫معرفا بها أمام ال ّ‬
‫ّ‬
‫لذلك قانونا *‬
‫وتجدددددر المالحاددددة بالنسددددبة إللتددددزام األ ّمددددي‬
‫إعتمدداد الفصددل ‪ 454‬م إ ع و ‪ 378‬مددن م ح‬
‫ع الدددذي فدددر تدددالوة الكتدددب علدددى األمدددي‬
‫بحضددددور شدددداهدين ‪ ،‬وإلثبددددات ذلددددك تقددددديم‬
‫محضر التالوة مع الصكوك المراد ترسيمها‪.‬‬

‫رؤساء المحاكم وحكام النواجي‪ /‬رئيس الحكومة وكتاب الدولة ‪ ،‬بالنسبة للوثائق اإلدارية ‪ ،‬الوالدة ‪،‬‬
‫رؤساء البلديات ومعتمدتهم ‪ ،‬رؤساء مركز األمن والحرس ‪ ،‬رؤساء البعثات الديبلوماسية والقنصلية‬
‫بالخارج ‪ ،‬المدير العام لألرشيف الوطني ‪ ،‬حافا الملكية العقارية كل في حدود اختصاصه‬
 ‫اإلش ال التعامل مع التعريف باإلمضاا م سلط‬
‫أءنيي بالخارج‬
‫• اإلدارة رفضت الترسم وطلبت مصادقة القنصلية التونسية‬
‫على حجة التعريف باإلمضاء والمحكمة العقارية تجاوزت‬
‫اإلشكال باعتماد احكام الفصل ‪ 68‬من مجلة القانون الدولي‬
‫الخاص الذي اعتبر أن التصرفات القانونية تخضع من حيث‬
‫الشكل إلى قانون ابرامها‪.‬‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬

‫تقديم الرخص اإلدارية المستوجبة‬

‫• لتكون العقود المتعلقة بالعقارات الكائنة بالبالد التونسية صحيحة أن‬

‫يرخص في اتمامها كلما كان احد أطراف العملية من ذوي الجنسية‬
‫األجنبية ‪.‬‬
‫• الرخصة ركن أساسي للعقد وإالّ ع ّد باطال ‪.‬‬

‫• كما يجب أن تكون الرخصة سابقة لتاريخ إبرام العقد‬

‫• كذلك يجب التنصيص بالكتب على الجهة التي أصدرت الرخصة‬

‫ورقمها وتاريخها واالّ ع ّد الكتب باطال‪.‬‬
 ‫الرخص اإلدارية المستوجبة للعمليات العقارية‬
‫رخصة الوالي‬
‫•فترة نشأة الرخصة ‪ :‬وقع إقرارها بمقتضى األمر المؤرخ في ‪ 4‬جوان ‪ 1957‬حتى العمليات‬
‫تخص األراضي ذات الصبغة الفالحية واألراضي غير المبنية‬
‫ّ‬ ‫العقارية المتعلقة بالعقارات التي‬
‫وغير المقسمة فقط (لمنع األجانب من الملكية ثم يجدر قانون التأميم إالّ في ‪.)12/05/1964‬‬

‫•فترة التوسع ‪ :‬مرسوم عدد ‪ 13‬لسنة ‪ 1961‬المؤرخ في ‪ 08/08/1966‬سحب مفعول أمر‬

‫‪ 07‬جوان ‪ 1957‬على العقارات مهما كان صبغتها‬

‫•فترة التحرر ‪ :‬مرسوم عدد ‪ 4‬لسنة ‪ 1977‬المؤرخ في ‪ 21/12/1977‬تحررت العمليات‬

‫العقارية بين التونسيين من رقابة الوالي ‪ ،‬حتى بصفة رجعية بالقانون عدد ‪ 38‬لسنة ‪1992‬‬
‫المؤرخ في ‪ 27/04/1992‬باستثناء العمليات التي قضى ببطالن تلك العمليات من القضاء ‪.‬‬

‫•فترة االعفاء ‪ :‬القانون عدد‪ 40‬لسنة ‪ 2005‬المؤرخ في ‪ 11.5.2005‬أعفى األجانب من‬

‫الرخصة في العمليات العقارية المتعلقة بانجاز مشاريع اقتصادية في المناطق الصناعية و السياحية‬
‫صورة إتّفاقيّات اإلستيطان المبرمة بين تونس و بعر بلدان المغرب العربي‬

‫•أبرمت تونس مع دول مجاورة (ليبيا‪ ،‬الجزائر‪ ،‬المغرب‪،‬‬

‫النيجر) اتفاقيات إستيطان في إطار تشجيع وحماية االستثمار‬
‫الرخ اإلدارية‪.‬‬‫الخارجي تعفي رعايا هذه الدول من ّ‬

‫•أوجبت المعاهدات المذكورة تحقّق شرط المعاملة بالمثل‬

 ‫الرخص اإلدارية المستوجبة للعمليات العقارية‬
‫رخصة الوالي ورخصة وزير أمالك الدولة والشؤون العقارية‬
‫القانون ‪ 27‬جوان ‪ 1983‬فيما يخص أمالك األجانب المبنية أو المكتسبة قبل غرة‬
‫جانفي‪ 1956‬أ ّما إذا كانت مبنية أو مكتسبة بعد هذا التاريخ فهي ال تخضع إال‬
‫لرخصة الوالي فقط‪.‬‬

‫رخصة الوزير االول‬

‫التفويت في الحقوق العينية لفائدة الدول األجنبية القانون ‪ 28‬فيفري ‪1959‬‬

‫رخصة رئيس الجمهوريــة‪:‬‬

‫فالحية‬ ‫قانون ‪ 22‬سبتمبر‪ 1969‬عند اقتناء اجنبي الر‬

‫ترخي البنك المركزي المشتري أجنبي غير مقيم‬

‫االمر عدد ‪ 1969‬لسنة‪1993‬المؤرخ في ‪ 16‬اوت ‪1993‬‬
 ‫الرخص اإلدارية المستوجبة للعمليات العقارية‬
‫رخصة وزير التّجهيز و اإلسكان‬
‫المؤرخ في ‪ 27‬أفريل ‪ ،1972‬الّذي خول لل ّدولة‬‫ّ‬ ‫الفصل ‪ 6‬من القانون عدد ‪39‬‬
‫إمكانيّة اقتناء األراضي قصد بناء العقارات وتهيئة المدن وتوسيعها ثم التّفويت فيها‬
‫للراغبين في شرائها‬
‫ّ‬

‫سقويّة‬
‫رخصة الوالي في المناطق العموميّة ال ّ‬
‫المؤرخ في ‪ 6‬مارس ‪ ،2000‬المتعلّق بتنقيح و إتمام القانون‬ ‫ّ‬ ‫القانون عدد ‪29‬‬
‫الزراعي و‬‫المؤرخ في ‪ 16‬مارس ‪ ،1977‬الّذي أحدث وكالة اإلصالح ّ‬ ‫ّ‬ ‫عدد ‪17‬‬
‫الّذي ّ‬
‫نص فصله الثّاني على أنّه << تخضع ك ّل إحالة ‪ ...‬لعقار كائن بدوائر تد ّخل‬
‫الوكالة ‪ ...‬إلى ترخيص مسبق من والي الجهة الّتي يوجد بدائرتها العقار‪.‬‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬
‫صفة األطراف وحالتهم المدنية‬
‫الكاملة والصحيحة‬

‫➢ بصفاتهم األساسية أو بالوكالة أو باالذون القضائية والتنصي‬

‫علي مراجع ذلك في الصك‬
‫➢تكمن أهمية التحقق في هوية األطرا للوقو علي وجوب توفر‬
‫الرخ االدارية (الجنسية) اواالهلية (تاريخ الوالدة) أو نظام االشتراك في‬
‫االمالك بين االزواج ‪.‬‬

‫➢مع االشارة بالنسبة للقاصر ان حكم التقديم وحده ال يكفي لقبول العملية‬
‫وانما وجوب تقديم إذن خا بكل عملية ‪.‬‬
‫استثناء لقاعدة الترشيد يمكن قبول التزام القاصر إذا كان التصرف فيه نفع له مثال قبول هبة‬

‫•إذا أبرام الصك بالوكالة فيجب تقديم التوكيل ويمكن تجاوز ذلك إذا كان‬
‫الكتب محرر من عدل االشهاد ون علي بياناته الكاملة ‪.‬‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬
‫الصك يجب ان ين على البيانات‬
‫االساسية المتعلة بالعقار موضوع العملية‬

‫• اسم العقار ‪ ،‬مساحتة محتواه عدد القطعة أو القطع ‪ ،‬معرف الرسم‬

‫العقاري ‪ ،‬التحمالت واإلرتفاقات‪ 377....‬م ح ع‬

‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬

‫موضوع الصك يجب ان يكون متطابقا مع‬
‫بيانات الرسم العقاري وحالته االستحقاقية‬

‫• يجب ان يكون البائع مثال من بين المالكين في الرسم العقاري‬

‫• يجب ان يكون مثال موضوع البيع متطابق مع مساحة الرسم العقاري‬

‫او المنابات الراجعة للبائع‪.‬‬
‫موانع الترسيم التي مصدرها الحالة االستحقاقية للرسم العقاري‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الحالة االستحقاقية للرسم العقاري‬

‫تأميم األراضي الفالحية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المصادرة‬ ‫التاميم‬ ‫االنتزاع‬ ‫االستيالء‬

‫المصادرة القضائية‬ ‫يرد علي نوع من‬ ‫يقع علي عقار معين‬ ‫انتزاع مؤقت لعقارات‬
‫إحالة أمالك لفائدة‬ ‫العقارات ترجع لفئة‬ ‫لخدمة عامة مقابل‬ ‫محددة أثناء الحرب‬
‫الدولة بسبب عقوبة‬ ‫معينة‬ ‫تعوي عادل‬ ‫وبمقابل‬
‫تكميلية عند اقتراف‬ ‫طابع سياسي‬ ‫طابع المصلحة العامة‬ ‫طابع وقتي‬
‫جرم متصل باالموال‬ ‫إيديولوجي إصالحي‬ ‫بانتفائه بعد ‪ 5‬سنوات‬
‫بدون مقابل‬ ‫مقابل تعوي‬ ‫استرجاع العقار‬
‫طابع جزائي‬
‫المصادرة التشريعية‬
‫تتم بمقتضى نص‬
‫تشريعي بقرار من‬
‫السلطة التنفيذية‬
‫طابع سياسي‬
‫بدون مقابل‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫قانون عدد ‪ 5‬لسنة ‪ 1964‬المؤرخ في ‪ 12‬ماي ‪( 1964‬الجالء الزراعي)‬

‫✓يرمي إلي استرجاع كل األراضي الفالحية من المعمرين و منع‬

‫األجانب من ملكية األراضي الفالحية‪.‬‬

‫✓تسترجع األراضي بقرار إداري من وزير أمالك الدولة يمكن الطعن فيه‬
‫أمام المحكمة اإلدارية في نطاق دعوي اإللغاء‪.‬‬
 ‫العقارات المشمولة بقانون التاميم قانون ‪ 12‬ماي ‪( 1964‬الجالء الزراعي)‬

‫األراضي الفالحية‬ ‫االراضي الفالحية‬

‫الراجعة لالجانب‬ ‫االراضي الفالحية‬ ‫المؤسسة طبق‬
‫تحت االئتمان‬ ‫قانون ‪ 27‬ماي‬
‫‪ 1963‬التعاضد‬
‫القانون ‪ 07‬ماي‬
‫العقارات الطبيعية‬ ‫‪1957‬‬
‫وكذلك العقارات‬
‫الحكمية الفصل‬ ‫االراضي المهملة او‬
‫الثالث من القانون‬ ‫الناقصة استغالل‬

‫قرار من وزير الفالحة بعد‬

‫اخذ رأي والي الجهة‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫باألجانب‬ ‫تنفيذ قرارات تأميم األراضي الفالحية الخا‬

‫مرحلة الطابع‬ ‫مرحلة القرارت‬

‫االدراة تدخل‬ ‫يعلم بها االجنبي‬

‫العقارات في‬ ‫ثم تحال علي ادارة‬
‫التاميم بدون‬ ‫الملكية العقارية‬
‫قرارات‬ ‫لنقل الملكية لفائدة‬
‫ملك الدولة الخا‬
‫بوضع طابع بالرسم‬
‫العقاري وتعتبر ان‬ ‫لجنة للتعوير‬
‫القرار سن لالعالم‬
‫وتسليم العقار ال لنقل‬
‫الملكية‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫إشكاليات الطابع‬
‫✓العقار غير فالحي‬
‫✓العقار ليس علي ملك اجنبي‬
‫✓االجنبي باع العقار لتونسي‬
‫✓الطابع يحل محل القرار في االختصا الحكمي اثناء القيام‬
‫بالتشطيب عليه محاكم الحق العام او المحكمة االدارية‬

‫تراجع اإلدارة‬

‫تراسل وزارة أمالك الدولة للتأكد من خضوع‬

‫العقار للتأميم وتحثها علي اتخاذ قرار التأميم‬

‫مالحظة‪ :‬منذ ‪ 21‬جوان ‪ 1991‬إحالة إدارة‬

‫الشؤون العقارية بوزارة الفالحة الي وزارة‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫أمالك الدولة‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الحالة االستحقاقية للرسم العقاري‬

‫االعترار التحفظي واإلنذار القائم‬

‫مقام عقلة عقارية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫✓خوفا من اضطراب األنشطإ االقتصادةإ و تصدع الثقإ فر صوية‬
‫تقاعس المدةن عن الوفاف بالتزماته والوفاف بها فقد خو المشرع للدائن‬
‫وسائل لسماةته حقوقه والمتمثلإ فر حق الضمان أ أن ترصد أموا‬
‫المدةن كضمان لسداد دةونه حيث ةمثل األساس القانونر للت فيذ الجبر ‪.‬‬

‫كرس المشرع التونسي ذلك في الفصل ‪ 192‬من مجلة الحقوق‬ ‫✓و ّ‬

‫العينية فكرة أن “مكاسب المدين ضمان لدائنيه يتحاصصون ثمنها‬
‫إال إذا كانت هناك أسباب قانونية على تفضيل بعضهم على بعر”‬
 ‫وسائل التنفيذ علي المكاسب هي العقلة‬

‫✓ عقلة تنفيذية‬ ‫✓ عقلة تحفظية‬

‫✓ ترمي مباشرة إلي بيع المعقول‬

‫وخال الدائن من ثمنه‬ ‫✓ ترمي إلي حفظ حق الدائن وزعزعة‬
‫مباشرة اعمال التتبع (التبتيت)‬ ‫المدين من خطر بيع مكاسبه لعله‬
‫يتدارك أمره‬

‫✓ تحفظ حق الدائن في العقار‬ ‫✓ تحفظ حق الدائن في العقار‬

‫المسجل بترسيم انذار القائم مقام‬ ‫المسجل بترسيم االعترار‬
‫عقلة عقارية بالرسم العقاري‬ ‫التحفظي بالرسم العقاري‬

‫✓ مانع من موانع الترسيم‬

 ‫االنذار القائم مقام عقلة عقارية‬
‫الفصل ‪453‬‬
‫مجلة المرافعات المدنية والتجارية‬
‫ال يمكن أن يجرى على العقار أثناء التتبعات‬
‫أي ترسيم جديد يخص المدين المعقول عنه‪.‬‬
‫بنقضي ويصبح غير ذي مفعول‬
‫بمرور ثالث سنوات من تاريخ‬
‫ترسيمه اال اذا وقع تجديده‬
‫الفصل ‪ 456‬م م م ت‬
‫االعترار التحفظي‬
‫الفصل ‪328‬‬
‫مجلة المرافعات المدنية والتجارية‬
‫ال يجوز ابتداء من تاريخ ترسيم‬
‫االعترا التحفاي ترسيم أي تفويت‬
‫بنقضي ويصبح غير ذي مفعول‬
‫بمرور عامين من تاريخ ترسيمه‬
‫اال اذا وقع تجديده‬
‫الفصل ‪ 329‬م م م ت‬
‫الفقرة الثانية‬
 ‫الشروط الفسخية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫اسباب‬ ‫الشروط الفسخية تعتبر مانع من موانع الترسيم بالرسم العقاري تختل‬
‫وانواع هذه الشروط بين إرادية وقانونية‬
‫• الشروط الفسخية االرادية‬
‫• هي شروط تعاقدية يضعها االطرا فيما بينهم ضمن بنود االتفاقات لفرر‬
‫إرادة معينة لهد معين يكون في صورة مخالفتها اثر فسخي ومسقط للحق في‬
‫صورة ادراج هذه الشروط بالرسم تصبح ملزمة لكل االطرا المتعاملة علي‬
‫الرسم العقاري ويجابه بها الغير وال يمكنه ان يتمسك بحسن النية‬
‫• يجب ان ال تكون هذه الشروط تتعلق بمحال أو بما يخال األخالق الحميدة‬
‫والنظام العام او ان تكبل المستفيد من االتفاق في جميع التصرفات القانونية‬
‫علي العقار ولمدة غير محددة‬
‫• ال يمكن رفع او تجاوزهذه الشرط اال بشهادة في رفع اليد او حكم اتصل به‬
‫القضاء او بارادة الطرفين‪.‬‬
‫• معظم هذه الشروط تضعها الوكاالت والتعضديات كشرط عدم التفويت في العقار‬
‫أو وجوب البناء في مدة معينة‬
‫ما هي موانع الترسيم‬
‫بالرسم العقاري؟‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫موانع الترسيم التي مصدرها الصك‬

‫* الحالة المدنية الصحيحة‬

‫لألطراف المتعاقدة‬ ‫* نسخة أصلية من الصك أو‬
‫مشهود بمطابقتها لألصل‪.‬‬
‫* التحقق من صفة لألطراف‬
‫المتعاقدة‬ ‫* تسجيل الصك بالقباضة المالية‬

‫* الصك يجب ان ينص على‬ ‫* التعريف باالمضاء‬

‫البيانات االساسية المتعلة بالعقار‬
‫موضوع العملية‬ ‫وجدي الهذيلي‬ ‫*تقديم الرخص االدارية‬
‫المستوجبة‬
‫موضوع الصك يجب ان يكون‬
‫متطابقا مع بيانات الرسم‬
‫العقاري وحالته االستحقاقية‬
‫موانع الترسيم التي مصدرها الحالة االستحقاقية للرسم العقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الشروط الفسخية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الشروط الفسخية تعتبر مانع من موانع الترسيم بالرسم العقاري تختلف اسباب‬
‫وانواع هذه الشروط بين إرادية وقانونية‬
‫• الشروط الفسخية االرادية‬
‫• هي شروط تعاقدية يضعها االطراف فيما بينهم ضمن بنود االتفاقات لفرض‬
‫إرادة معينة لهدف معين يكون في صورة مخالفتها اثر فسخي ومسقط للحق في‬
‫صورة ادراج هذه الشروط بالرسم تصبح ملزمة لكل االطراف المتعاملة علي‬
‫الرسم العقاري ويجابه بها الغير وال يمكنه ان يتمسك بحسن النية‬
‫• يجب ان ال تكون هذه الشروط تتعلق بمحال أو بما يخالف األخالق الحميدة‬
‫والنظام العام او ان تكبل المستفيد من االتفاق في جميع التصرفات القانونية‬
‫علي العقار ولمدة غير محددة‬
‫• ال يمكن رفع او تجاوزهذه الشرط اال بشهادة في رفع اليد او حكم اتصل به‬
‫القضاء او بارادة الطرفين‪.‬‬
‫• معظم هذه الشروط تضعها الوكاالت والتعضديات كشرط عدم التفويت في العقار‬
‫أو وجوب البناء في مدة معينة‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الشروط الفسخية القانونية‬
‫إسقاط الحق في العقارات الدولية الفالحية‬
‫❖هو سقوط حق الملكية للمشتري لعقار دولي فالحي نتيجة وجود إخالالت‬
‫بالواجبات المفروضة عليه عند ابرام العقد‬

‫❖الهدف منها المحافظة على الجدوى االقتصادية للضيعات وحمايتها من التقسيم‬

‫والتفويت فيها للخواص ‪.‬‬

‫❖قانون عدد ‪ 21‬لسنة ‪ 1995‬مؤرخ في ‪ 13‬فيفري ‪1995‬‬

‫❖االمر الصادر في ‪ 14‬جويلية ‪1914‬و ‪ 22‬نوفمبر ‪ 1934‬و ‪ 9‬سبتمبر ‪1948‬‬

‫❖االمر الصادر في ‪11‬ماي ‪1964‬‬

‫❖القانون المؤرخ في‪ 19‬ماي ‪ 1970‬شروط التفويت في االراضي الدولية الفالحية‬

‫❖القانون المؤرخ في‪ 18‬اوت ‪1988‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫❖الفصل ‪ 23‬من القانون عدد ‪ 21‬لسنة ‪ 1995‬فقد أوجب على المشتري‬
‫*دفع الثمن في اآلجال المحددة‬
‫*استغالل العقار استغالال فالحيا مباشرا بصفة جدية مدة ‪ 20‬سنة من تاريخ‬
‫التحويز‬
‫*عدم تغيير الصبغة الفالحية للعقار ولو جزئيا وعدم تقسيم العقار ولو مع‬
‫المحافظة على صبغته الفالحية‬
‫*عدم التفويت في العقار أو الوعد بالتفويت فيه كليا أو جزئيا خالل مدة ال تقل عن‬
‫‪ 20‬سنة من تاريخ التحويز ‪.‬‬

‫❖في صورة مخالفة هذه الشروط وبعد التنبيه عليه يسقط حق معاقد الدولة‬
‫بموجب قرار صادر عن وزيري الفالحة وأمالك الدولة والشؤون العقارية‬

‫❖هذه الشروط يقع التنصيص عليها بالرسم العقاري عند ترسيم العقد وهي مانع‬
‫من موانع الترسيم وال يمكن التشطيب عليها اال بشهادة في رفع اليد تسلم من‬
‫وزيري الفالحة وأمالك الدولة والشؤون العقارية‬
‫❖في صورة ثبوت مخالفة الشروط يقع ترسيم قرار االسقاط بالرسم‬
‫العقاري ويرجع العقار علي ملك الدولة الخاص‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫يتم إشهاره في الرسم‬
‫العقاري في شكل تحمل‬
‫تحذير من إمكانية‬
‫حصول تغيير في‬
‫وسيلة لحفظ الحق‬ ‫التنصيصات الواردة‬
‫المحتمل أو بصدد‬ ‫به والمتعلقة‬
‫النشأة أو محل‬ ‫بالحقوق العينية‬
‫نزاع‬

‫إجراء يهدف‬
‫الحقوق الشخصية‬
‫مفهوم القيد‬ ‫باألساس إلى‬
‫تحفظ باالعتراض‬
‫تحذير المتعاملين‬
‫واإلنذار القائم‬ ‫االحتياطي‬ ‫على الرسم‬
‫مقام عقلة عقارية‬
‫العقاري‬

‫منها ما هو مانع‬
‫ترسيم وقتي‬
‫للترسيم واخري‬
‫غير مانعة من‬
‫الترسيم‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫القيد االحتياطي الغير مانع من الترسيم‬

‫• ترسيم القيد اإلحتياطي ال يمنع من قبول أي عملية عقارية يقع يطلبها بتاريخ‬
‫الحق له متى توفرت فيها كافة موجباتها الشكلية والموضوعية‪.‬إال أن المستفيد من‬
‫العملية يفقد قرينة حسن النية وبالتالي فهو يتحمل كافة تبعات القيد اإلحتياطي بما‬
‫في ذلك إمكانية التشطيب على حقه‪.‬‬
‫• فالغير الذي يباشر ترسيم تصرف قانوني وهو على بينة من وجود قيد احتياطي بالرسم‬
‫العقاري ال يمكنه التمسك بالقوة الثبوتية للترسيم الن وجود القيد االحتياطي يجرده من‬
‫قرينة حسن النية ويمنح المحكوم لصالحه افضلية قانونية عليه بتمكين هذا األخير من‬
‫اكتساب الحق العيني في مواجهته‪.‬‬

‫القيد االحتياطي المانع من الترسيم‬

‫جاءت بالنص الصريح أنها تمنع من قبول أي عملية عقارية وترسيمها‬

‫بالرسم العقاري بعد ادارج القيد االحتياطي‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫أوال ‪ :‬القيد اإلحتياطـي للدعاوى‬
‫ّ‬
‫ثانيا ‪ :‬القيد اإلحتياطي لطعـن في‬
‫قرار ادارة الملكية العقارية‬
‫‪1‬‬
‫بموجـب صك‬
‫قضائـي‬ ‫ثالثا ‪ :‬القـيـد اإلحتياطي للطعــن‬
‫باإلستئناف في أحكـام التحييـن‬
‫الصـادرة عـن المحكمة العقارية‬

‫‪2‬‬
‫أوال الوعـد بالبيـع‬
‫ّ‬
‫أصناف القيود‬ ‫بموجـب صـك‬
‫إتفاقــي‬
‫االحتياطية‬ ‫ثانيا عـقـود المغارسة‬

‫أوال ‪ :‬القيد االحتياطي لحق‬

‫بموجب صك‬
‫‪3‬‬
‫األولوية في الشراء‬
‫إداري‬ ‫ثانيـا ‪ :‬القيد االحتياطي ألمر انتـزاع‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫‪ 365‬م ح ع‬
‫بإذن يصدره رئيس المحكمة االبتدائية بمكان‬
‫العقار بناء على عريضة تحال على مدير‬
‫الملكية العقارية إلبداء رأيه فيها‬
‫القيد‬
‫اإلحتياطـي‬ ‫يسقط ويصبح غير ذي مفعول بمضي‬
‫للدعاوى‬ ‫ثالثة أعوام من تاريخ ترسيمه او‬
‫بمال الحكم المتعلق بالدعوي‬

‫‪1‬‬
‫بموجـب صك‬ ‫القـيـد اإلحتياطي‬ ‫الفصل ‪( 31‬جديد) ـ قانون عدد ‪ 34‬لسنة‬
‫للطعــن‬ ‫‪ 2001‬مؤرخ في ‪ 10‬أفريل‪2001‬‬
‫قضائـي‬ ‫باالستئناف في‬ ‫يتعلق بتحيين الرسوم العقارية‬
‫أحكـام التحييـن‬
‫يشطب عليه عند البت في المطلب‬

‫القيد المتعلق‬
‫الفصل ‪ 388‬جديد من مجلة‬
‫بالطعن في‬
‫الحقوق العينية‬
‫قرارات ادارة‬
‫الملكية‬ ‫يشطب عليه عند البت في المطلب‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫‪ 366‬م ح ع‬
‫بإيداع عقد وعد البيع لدي‬
‫إدارة الملكية العقارية‬
‫يسقط ويصبح غير ذي مفعول بمضي ثالثة‬
‫أعوام من تاريخ ترسيمه او بترسيم البيع‬
‫قيد وعود البيع‬
‫النهائي‬
‫إال إذا وقع تجديده بإذن على عريضة‬
‫يصدره رئيس المحكمة االبتدائية التي‬

‫‪2‬‬ ‫بموجـب صـك‬

‫إتفاقــي‬
‫بدائرتها العقار‬

‫‪ 366‬م ح ع‬
‫قيد المغارسات‬
‫بإيداع عقد المغارسة لدي إدارة‬
‫الملكية العقارية‬
‫يسقط ويصبح غير ذي مفعول بمضي‬
‫ثمانية عشر عاما من تاريخ ترسيمه او‬
‫بترسيم المقاسمة المتعلقة بالمغارسة‬

‫إال إذا وقع تجديده بإذن على‬

‫عريضة يصدره رئيس المحكمة‬
‫االبتدائية التي بدائرتها العقار‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الفصل ‪( 42‬نقح بالقانـون عدد ‪ 78‬لسنة ‪2003‬‬
‫المؤرخ في ‪ 29‬ديسمبر ‪.)2003‬‬
‫مجلة التهيئة الترابية والتعمير‬
‫تنتفع به الدولة أو الجماعات المحلية أو الوكاالت‬
‫(السكنيّة‪ ،‬السياحيّة‪ ،‬الصناعيّة)‬
‫حق‬
‫مانع من الترسيم بصريح النص‬
‫األولوية‬
‫في‬ ‫يسقط ويصبح غير ذي مفعول بمضي ثالثة‬
‫الشراء‬ ‫أعوام من تاريخ ترسيمه إذا لم يتم تجديده‬
‫بموجب صك‬
‫‪3‬‬ ‫إداري‬ ‫الفصل ‪ 37‬من قانون ‪ 11‬أوت ‪1976‬‬
‫متوقفا على اإلدالء بالمثال الهندسي‬
‫وتسوية إجراءات االنتزاع مع المالكين‬
‫يحول دون أي ترسيم‬
‫انتـزاع‬ ‫أمر‬
‫أمر انتـزاع‬ ‫ينتهي مفعـول القيد االحتياطـي بعـد انقضـاء‬
‫أجــــــل ‪ 3‬سنوات من تاريخ ترسيمه‬
‫الغي القيد االحتياطي قانون ‪ 14‬افريل ‪2013‬‬
‫و‪ 11‬جويلية ‪2016‬‬
‫االنتقال الفوري للملكية الى الجهة المنتزعة بمفعول‬
‫امر االنتزاع بقطع النظر عن جميع الوضعيات‬
‫والحاالت االستحقاقية‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫يرفق أمر اإلنتزاع بمثال التجزئة النهائي‬
‫هل توصل نظام الشهر‬
‫العيني في تونس إلي‬
‫األهداف المنشودة ؟‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫أسباب تقهقر نظام الشهر العيني‬

‫اجتماعية‬ ‫قانونية‬

‫تعدد القوانين واختالطها بين‬

‫العدول عن تطبيق مبدأ‬
‫المفعول المنشئ‬
‫‪1‬‬
‫ما هو مدني وعقاري جعل‬
‫المتعامل على الرسم في‬ ‫إلغاء العمل بالنسخة‬
‫غموض مما جعله يعزف عن‬ ‫الزرقاء‬ ‫‪2‬‬
‫الترسيم فبالنسبة له العبرة‬
‫بوضع يده على العقار‬ ‫الحرية تحرير الصكوك‬ ‫‪3‬‬

‫مغاالة إدارة الملكية‬

‫العقارية في تطبيق مبدأ‬ ‫‪4‬‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫الشرعية‬
 ‫كيف حاول المشرع إنقاذ‬
‫نظام الشهر العيني ؟‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الحلول النقاد نظام الشهر العيني‬

‫عالجية‬ ‫وقائية‬
‫إعادة تفعيل المفعول المنشئ‬ ‫‪1‬‬
‫قانون ‪27/4/1992‬و الذي‬ ‫للترسيم ‪ 305‬جديد م ح ع‬
‫وقع تعويضه بقانون‬
‫‪10/4/2001‬والمنقح بقانون‬ ‫إعادة العمل بسند الملكية‬
‫‪12/8/2009‬المتعلق بتحيين‬ ‫‪364‬و‪ 401‬م ح ع‬
‫‪2‬‬
‫الرسوم العقارية وتخليصها من‬
‫الجمود‬ ‫الحد من الحرية في تحرير‬
‫الصكوك ‪ 377‬مكرر م ح ع‬ ‫‪3‬‬

‫إمكانية الطعن في قرارات‬

‫حافظ الملكية العقارية ‪388‬‬ ‫‪4‬‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫محع‬
 ‫الحلول الوقائية‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫إعادة تفعيل مبدأ‬
‫المفعول المنشئ‬
‫للترسيم‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫قانون عقاري‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مفهومه‬
‫✓ هو من المبادئ األساسية التي يقوم عليها نظام‬
‫الشهر العيني‬

‫✓ يقصد به أن الحق ال يتكون إال بترسيمه بالرسم‬

‫العقاري الفصل ‪ 305‬جديد م ح ع‬

‫✓ تجاوزه المشرع بعد مدة وجيزة من صدور‬

‫القانون العقاري ‪1885‬لتعارضه مع القواعد‬
‫المدنية خاصة سلطان اإلرادة ونتيجة لذلك كان من‬
‫األسباب األساسية في تفاقم ظاهرة الرسوم المجمدة‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫إعادة تفعيل المبدأ‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫‪ 305o‬م ح ع‪ ،‬في صيغته القديمة " ك ّل حق عيني ال‬
‫يعارض به الغير إالّ بترسيمه بإدارة الملكية العقارية و ابتداء‬
‫من تاريخ ذلك الترسيم "‪.‬‬

‫‪o‬الفصل ‪ 305‬جديد (نقح بالقانون عدد ‪ 46‬لسنة ‪ 1992‬المؤرخ‬

‫في ‪ 4‬ماي ‪.)1992‬‬
‫" كل حق عيني ال يتكون إال بترسيمه بالسجل العقاري وابتداء‬
‫من تاريخ ذلك الترسيم‪" .‬‬
‫✓سعيا منه لتناغم اعادة تفعيل المبدأ مع النصوص القانونية نقح الفصول‬
‫التالية‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫✓الفصل ‪ 581‬م ا ع‬

‫إذا كان موضوع البيع عقارا أو حقوقا عقارية أو غيرها مما يمكن رهنه‬
‫يجب أن يكون بيعها كتابة بحجة ثابتة التاريخ قانونا وال يجوز االحتجاج‬
‫بالعقد المذكور على الغير إال إذا سجل بقباضة المالية مع مراعاة األحكام‬
‫الخاصة بالعقارات المسجلة‪.‬‬

‫✓‪ 204‬م ا ش‬
‫ال تص ّح الهبة إال بح ّجة رسمية‪ .‬والحقوق العينية المترتّبة عنها بالنسبة للعقارات‬
‫تتكون إالّ بترسيمها بالسجل العقاري‬
‫المسجلة ال ّ‬
 ‫✓ اعتمد المشرع سياسة التدرج في إعادة تفعيله نظرا لخطورته و تاثيره‬
‫وجدي الهذيلي علي االلتزامات بين األطراف والغير ولكن هناك نصوص لم يشملها التنقيح‬

‫•الفصل ‪ 19‬م ح ع مالك الشئ له الحق في كل ثماره وبالتالي‬

‫فمادام العقد لم يرسم يمكن للبائع ان يطالب بالثمار‬

‫•الفصل م ا ع ‪583‬‬
‫إذا تم البيع بتراضي الجانبين انتقلت ملكية المشترى للمشتري‪.‬‬
 ‫التدرج في اعادة تفعيل المبدأ‬
‫✓ اعتمد المشرع سياسة التدرج في إعادة تفعيله بحثا منه على إرساء‬
‫أرضية مالئمة‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫✓ التدخل األول القانون عدد ‪ 46‬لسنة ‪ 1992‬المؤرخ في ‪ 4‬ماي‬

‫‪ 1992‬اقر المبدأ لكن بتأجيل ‪ 3‬سنوات‬
‫القانون عدد ‪ 37‬لسنة ‪ 1995‬المؤرخ في ‪ 24‬افريل‬ ‫✓ التدخل الثاني‬
‫‪ 1995‬تمديد ‪ 3‬سنوات أخرى‬
‫✓ التدخل الثالث القانون عدد ‪ 30‬لسنة ‪ 1998‬المؤرخ في ‪ 20‬افريل‬
‫‪ 1998‬تمديد ‪ 3‬سنوات أخرى مع تفعيل المبدأ بالنسبة للرسوم العقارية‬
‫المحدثة بمقتضي احكام التسجيل الصادرة بعد ‪ 20‬افريل ‪1998‬‬
‫✓ التدخل األخير القانون عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المؤرخ في ‪ 10‬افريل‬
‫‪ 2001‬تفعيل المبدأ بالنسبة للرسوم العقارية المحينة من المحكمة العقارية‬
‫وتم فيها ختم اجراءات التحيين‬
 ‫أسباب تقهقر نظام الشهر العيني‬

‫اجتماعية‬ ‫قانونية‬

‫تعدد القوانين واختالطها بين‬

‫العدول عن تطبيق مبدأ‬
‫المفعول المنشئ‬
‫‪1‬‬
‫ما هو مدني وعقاري جعل‬
‫المتعامل على الرسم في‬ ‫إلغاء العمل بالنسخة‬
‫غموض مما جعله يعزف عن‬ ‫الزرقاء‬ ‫‪2‬‬
‫الترسيم فبالنسبة له العبرة‬
‫بوضع يده على العقار‬ ‫الحرية تحرير الصكوك‬ ‫‪3‬‬

‫مغاالة إدارة الملكية‬

‫العقارية في تطبيق مبدأ‬ ‫‪4‬‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫الشرعية‬
 ‫الحلول النقاد نظام الشهر العيني‬

‫عالجية‬ ‫وقائية‬
‫إعادة تفعيل المفعول المنشئ‬ ‫‪1‬‬
‫قانون ‪27/4/1992‬و الذي‬ ‫للترسيم ‪ 305‬جديد م ح ع‬
‫وقع تعويضه بقانون‬
‫‪10/4/2001‬والمنقح بقانون‬ ‫إعادة العمل بسند الملكية‬
‫‪12/8/2009‬المتعلق بتحيين‬ ‫‪364‬و‪ 401‬م ح ع‬
‫‪2‬‬
‫الرسوم العقارية وتخليصها من‬
‫الجمود‬ ‫الحد من الحرية في تحرير‬
‫الصكوك ‪ 377‬مكرر م ح ع‬ ‫‪3‬‬

‫إمكانية الطعن في قرارات‬

‫حافظ الملكية العقارية ‪388‬‬ ‫‪4‬‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫محع‬
 ‫الحلول الوقائية‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫إعادة تفعيل مبدأ‬
‫المفعول المنشئ‬
‫للترسيم‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫قانون عقاري‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مفهومه‬
‫‪ ‬هو من المبادئ األساسية التي يقوم عليها نظام‬
‫الشهر العيني‬

‫‪ ‬يقصد به أن الحق ال يتكون إال بترسيمه بالرسم‬

‫العقاري الفصل ‪ 305‬جديد م ح ع‬

‫‪ ‬تجاوزه المشرع بعد مدة وجيزة من صدور‬

‫القانون العقاري ‪1885‬لتعارضه مع القواعد‬
‫المدنية خاصة سلطان اإلرادة ونتيجة لذلك كان من‬
‫األسباب األساسية في تفاقم ظاهرة الرسوم المجمدة‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫إعادة تفعيل المبدأ‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫‪ 305o‬م ح ع‪ ،‬في صيغته القديمة " ك ّل حق عيني ال‬
‫يعارض به الغير إال ّ بترسيمه بإدارة الملكية العقارية و ابتداء‬
‫من تاريخ ذلك الترسيم "‪.‬‬

‫‪o‬الفصل ‪ 305‬جديد (نقح بالقانون عدد ‪ 46‬لسنة ‪ 1992‬المؤرخ‬

‫في ‪ 4‬ماي ‪.)1992‬‬
‫" كل حق عيني ال يتكون إال بترسيمه بالسجل العقاري وابتداء‬
‫من تاريخ ذلك الترسيم‪" .‬‬
‫‪‬سعيا منه لتناغم اعادة تفعيل المبدأ مع النصوص القانونية نقح الفصول‬
‫التالية‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫‪‬الفصل ‪ 581‬م ا ع‬

‫إذا كان موضوع البيع عقارا أو حقوقا عقارية أو غيرها مما يمكن رهنه‬
‫يجب أن يكون بيعها كتابة بحجة ثابتة التاريخ قانونا وال يجوز االحتجاج‬
‫بالعقد المذكور على الغير إال إذا سجل بقباضة المالية مع مراعاة األحكام‬
‫الخاصة بالعقارات المسجلة‪.‬‬

‫‪ 204‬م ا ش‬
‫ال تص ّح الهبة إال بح ّجة رسمية‪ .‬والحقوق العينية المترتّبة عنها بالنسبة للعقارات‬
‫تتكون إالّ بترسيمها بالسجل العقاري‬
‫المسجلة ال ّ‬
 ‫التدرج في اعادة تفعيل المبدأ‬
‫‪ ‬اعتمد المشرع سياسة التدرج في إعادة تفعيله بحثا منه على إرساء‬
‫أرضية مالئمة‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫‪ ‬التدخل األول القانون عدد ‪ 46‬لسنة ‪ 1992‬المؤرخ في ‪ 4‬ماي‬

‫‪ 1992‬اقر المبدأ لكن بتأجيل ‪ 3‬سنوات‬
‫القانون عدد ‪ 37‬لسنة ‪ 1995‬المؤرخ في ‪ 24‬افريل‬ ‫‪ ‬التدخل الثاني‬
‫‪ 1995‬تمديد ‪ 3‬سنوات أخرى‬
‫‪ ‬التدخل الثالث القانون عدد ‪ 30‬لسنة ‪ 1998‬المؤرخ في ‪ 20‬افريل‬
‫‪ 1998‬تمديد ‪ 3‬سنوات أخرى مع تفعيل المبدأ بالنسبة للرسوم العقارية‬
‫المحدثة بمقتضي احكام التسجيل الصادرة بعد ‪ 20‬افريل ‪1998‬‬
‫‪ ‬التدخل األخير القانون عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المؤرخ في ‪ 10‬افريل‬
‫‪ 2001‬تفعيل المبدأ بالنسبة للرسوم العقارية المحينة من المحكمة العقارية‬
‫وتم فيها ختم اجراءات التحيين‬
 ‫إطار المبدأ‬
‫من حيث الرسوم العقارية‬ ‫من حيث الصكوك‬

‫‪‬للرسوم العقارية المحدثة‬ ‫المبدأ‬

‫جميعها سواء إدارية أو إرادية‬
‫بمقتضي احكام التسجيل الصادرة‬
‫بعد ‪ 20‬افريل‪1998‬‬ ‫أو قضائية المتعلقة بحق عيني‬
‫االستثناء‬
‫‪‬الرسوم العقارية المحينة من‬ ‫ما يتكون منها بصرف النظر‬
‫المحكمة العقارية وتم فيها ختم‬ ‫عن ترسيمها كالميراث و‬
‫إجراءات التحيين‬ ‫االمتياز‬
‫الفصل ‪ 85‬م‪.‬أ‪.‬ش االنتقال‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫الفوري للملكية بوفاة المورث‬
 ‫آثار المبدأ‬
‫تفادي ظاهرة الرسوم المجمدة وذلك بالحرص على الترسيم‬ ‫‪‬‬

‫‪ ‬عدم انتقال الملكية إلى المستفيد إال بالترسيم‬

‫‪ ‬عدم التفرقة بين االطراف والغير من حيث وجوبية الترسيم‬

‫‪ ‬آجال القيام بالشفعة بالنسبة للرسم الخاضع للمبدا‬

‫‪ 6‬أشهر من تاريخ الترسيم‬

‫‪ ‬الرسم الخاضع للمبدأ ال يدخل في نطاق التحيين‬

‫‪ ‬يمكن الحصول على سند الملكية إذا كان الرسم خاضع للمبدأ‬

‫‪ ‬ما دام الصك لم يرسم تبقي التزامات شخصية بين األطراف‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫سند الملكية‬
 ‫مفهومه‬
‫‪‬هي وثيقة ادارية تسلم مرة واحدة من طرف إدارة الملكية العقارية‬
‫إلى المالك أو الشريك في الملك للرسم العقاري الخاضع لمبدأ المفعول‬
‫المنشئ للترسيم وال يقبل الترسيم إال بتقديمها‪.‬‬

‫‪‬كانت تعرف عند صدور القانون العقاري بالنسخة الزرقاء او‬

‫الكراس االزرق ثم تم العدول عنها ألنها كانت تسلم لمالك واحد دون‬
‫بقية الشركاء‬
‫‪ ‬عكس شهادة الملكية التي تسلم عديد المرات لكل طالب لها‬

‫‪‬وتتضمن هذه الوثيقة أهم البيانات الثابتة بالرسم العقاري‬

‫‪‬التنصيص صلبها على التحمالت واإلرتفاقات الموظفة على العقار‬
 ‫مراجعه القانونية‬
‫• الفصل ‪ 364‬جديد من م ح ع‬
‫• الفصل ‪ 401‬جديد من م ح ع‬
‫• األمر عدد ‪462‬المؤرخ في ‪23‬‬
‫فيفري‪ 1998‬ضبط شكل ومحتوى‬
‫ومضمون سند الملكية ‪.‬‬
‫شكله‬
‫شكله‬
 ‫تعويضه‬
‫في صورة رفض الترسيم‬ ‫في صورة قبول‬
‫الترسيم‬

‫المراسلة بالرفض‬
‫يجب أن توجه‬
‫كامل مناب‬ ‫جزء من مناب‬
‫لطالب الترسيم على‬
‫ان تكون المراسلة‬
‫مضمونة الوصول‬ ‫يلغي السند‬ ‫يحين السند‬
‫مع اإلشهاد بالتسلم‬ ‫ويسلم المشتري‬ ‫ويرجع محينا‬
‫سند جديد‬ ‫إلي البائع‬
‫بخصوص‬ ‫ويسلم المشتري‬
‫موضوع شراءه‬ ‫سند جديد‬
‫بخصوص‬
‫موضوع شراءه‬
 ‫أثاره‬
‫• ال يتم الترسيم إال بتقديمه‪.‬‬

‫• االحكام القضائية و الصكوك اإلدارية باستثناء االتفاقية منها تتم‬

‫بدون تقديم السند‪.‬‬

‫• تتولى إدارة الملكية العقارية إدراج تلك األحكام والصكوك بالرسم‬

‫العقاري والتنصيص به على إلغاء السند القديم وإعالم المالك الماسك‬
‫له بمكتوب مضمون الوصول مع اإلعالم بالبلوغ بإتمام الترسيم‬
‫ودعوته إلرجاع السند الذي بحوزته إلدارة الملكية العقارية‪.‬‬

‫• يعاقب المالك الذي ال يستجيب لطلب إدارة الملكية العقارية في أجل‬

‫شهر من تاريخ بلوغ اإلعالم له بخطية قدرها ‪1000‬دينار بناء على‬
‫تقرير تحرره إدارة الملكية العقارية في الغرض وتحيله على وكيل‬
‫الجمهورية لدى المحكمة التي بدائرتها مقر المطلوب‪.‬‬
‫ويوقف تقديم السند إلى إدارة الملكية العقارية كل تتبع‪.‬‬
 ‫ضياعه وتلفه‬

‫•إذا ضاع أو تلف يجب نشر مضمونه‬

‫بالرائد الرسمي وبصحيفة يومية وبعد‬
‫مضي شهر من تاريخ النشر تسلم‬
‫نسخة منه تقوم مقامه‪.‬‬
‫الحلول العالجية‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫قانون عقاري‬
‫يقدم‬
‫تحيين الرسوم‬
‫العقارية‬
‫وتخليصها من‬
‫الجمود‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫قانون عقاري‬
‫يقدم‬
 ‫مفهوم الرسم العقاري المجمد‬

‫‪ o‬هو الرسم العقاري الغير خاضع للمفعول‬

‫المنشئ للترسيم و الذي لم يعد يقوم بدوره‬
‫االشهاري على الوجه األكمل و الصحيح‬
‫الذي احدث من اجله وذلك علي اعتبار أن‬
‫حالته المادية والواقعية لم تعد تتطابق مع‬
‫حالته القانونية وبالتالي لم يعد باإلمكان‬
‫التعويل عليه في التعامل إال بعد التدخل‬
‫لتحيينه من طرف المحكمة العقارية ‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الجانب اإلجرائي‬
‫لتحيين الرسوم‬
‫العقارية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫األحكام القانونية المرتبطة بتحيين الرسوم العقارية‬

‫‪ o‬يجري تحيين الرسوم العقارية وفقا لألحكام‬

‫المنصوص عليها بالقانون عدد ‪34‬لسنة ‪2001‬‬
‫المؤرخ في ‪10‬أفريل ‪ 2001‬والمنّقح بالقانون‬
‫المؤرخ في ‪12‬أوت‬ ‫ّ‬ ‫عدد ‪67‬لسنة ‪2009‬‬
‫‪2009‬وحسب اإلجراءات الواردة بم ّجلة الحقوق‬
‫العينيّة‪.‬‬

‫‪ o‬للمحكمة العقارية والية عامة في ذلك‬

‫وبدون تحديد اجل ‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الرسوم العقارية القابلة للتحيين‬

‫‪ o‬هي الرسوم الغير خاضعة للمفعول المنشئ‬

‫النتيجة‬

‫التحيين ال يشمل الرسوم العقارية‬

‫‪ .1‬ما أحدث منها تنفيذا لألحكام الصادرة بالتسجيل بعد ‪20‬‬
‫افريل ‪1998‬‬
‫‪ .2‬ما ت ّم تحيينه من الرسوم العقارية بموجب قانون التحيين‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫تقديم مطلب التحيين‬

‫الصفة والمصلحة‬ ‫شروطه ‪:‬‬

‫شكلياته ‪:‬‬
‫يحرر في نظيرين بواسطة محام لدى التعقيب أو لدى اإلستئناف أو‬
‫المكّلف العام بنزاعات الدولة (مطبوعة مخصصة لذلك) يتضمن‬
‫• الحالة المدنية لطالب أو طالبي التحيين‬
‫•عدد الرسم العقاري أو الرسوم العقارية ومركزي محكمة الناحية‬
‫والمعتمدية الكائن بدائرتهما العقار‪.‬‬
‫•نوع الحقوق والعمليات المطلوب إدراجها‬
‫•بيان الصعوبات أو اإلخالالت المتعلقة بالوثائق المقدمة للترسيم‬
‫•على الطالب أن يقدم نسختين من جميع الوثائق المستند إليها‬
‫ونسخة من الرسم العقاري‬

‫يجوز إلدارة الملكية العقارية أن تطلب من رئيس المحكمة العقارية‪،‬‬

‫إحالة رسم عقاري على نظر الدائرة المختصة إذا اتضح أن حالته‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫االستحقاقية أصبحت غير ثابتة‬
‫مطبوعة‬
‫تقديم‬
‫مطلب‬
‫التحيي‬
‫الصفحة ‪1‬‬
‫مطبوعة‬
‫تقديم‬
‫مطلب‬
‫التحيي‬
‫الصفحة ‪2‬‬
‫مطبوعة‬
‫تقديم‬
‫مطلب‬
‫التحيي‬
‫الصفحة ‪3‬‬
 ‫إشهار مطلب التحيين‬
‫إجراءات اإلشهار‬

‫يتولى كاتب المحكمة العقارية توجيه نظير من المطلب ومضمون منه‬

‫مع نسخ من المؤيدات المقدمة إلى اإلدارة الجهوية للملكية العقارية‬
‫الواقع بدائرتها العقار ويوجه في نفس الوقت إلى مركزي محكمة‬
‫الناحية والمعتمدية الكائن بدائرتهما العقار مضمونا في المطلب‬
‫المذكور‬

‫تتولى اإلدارة الجهوية للملكية العقارية خالل األسبوع الموالي‬

‫إلتصالها بذلك التنصيص على مضمون المطلب بالرسم العقاري‪..‬‬

‫على اإلدارة الجهوية للملكية العقارية إعالم المحكمة بإتمام التنصيص‬

‫المذكور وإفادتها بالحالة القانونية األخيرة للرسم العقاري‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫آجال اإلشهار‪:‬‬

‫يشهر مضمون المطلب بمحكمة الناحية والمعتمدية مدة شهرين‪.‬‬

‫مالحظة ‪ :‬تنظر المحكمة العقارية أصال في المطلب بعد إنقضاء أجل‬
‫شهرين من تاريخ إدراج مضمون المطلب بالرسم العقاري‪.‬‬

‫آثار اإلشهار‬

‫ال يجوز إلدارة الملكية العقارية إبتداء من تاريخ التنصيص على‬

‫مضمون المطلب بالرسم العقاري مباشرة أية عملية في موضوعه‪.‬‬

‫توجيه ملفات المطالب المقدمة إليها في نفس الموضوع للمحكمة‬

‫العقارية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫يمكن االعتراض والتداخل في مطلب التحيين‬
‫بدون تحديد اجل وبنفش شكليات التسجيل‬

‫ال وجود للمعارضة التحفظية او المعارضة الحتمية في‬

‫التحيين‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫كتابة المحكمة‬
‫توجه مضمون المطلب‬
‫‪ -‬لإلدارة الجهوية للملكية‬
‫العقارية‬
‫‪ -‬للمعتمدية‬
‫‪ -‬لمحكمة الناحية‬
‫إعالم موجه من إدارة‬
‫الملكية العقارية‬
‫للمحكمة حول إتمام‬
‫التنصيص على‬
‫مطلب التحيين‬
‫شهادة في وقوع‬
‫تعليق إشهار‬
‫مطلب تحيين‬
‫بالمعتمدية‬
‫شهادة في وقوع‬
‫تعليق إشهار‬
‫مطلب التحيين‬
‫بمحكمة الناحية‬
‫إشهار مطلب التحيين‬
‫بالتنصيص عليه‬
‫بالرسم العقاري وذلك‬
‫من طرف إدارة‬
‫الملكية العقارية‬
 ‫اإلذن بمواصلة مباشرة النظر‬

‫من يري ان ملفه احيل على المحكمة العقارية والحال انه ال يتعلق‬
‫بقضية التحيين يمكن ان يقدم للمحكمة العقارية مطلب في مواصلة‬
‫مباشرة النظر‬

‫مال مطلب اإلذن بمواصلة مباشرة النظر‬

‫اذا تبين للمحكمة ان له عالقة‬ ‫اذا تبين للمحكمة ان ال عالقة له‬

‫بمطلب التحيين‬ ‫بمطلب التحيين‬

‫يضاف الي مطلب التحيين في‬

‫يرجع الى ادارة الملكية العقارية‬
‫شكل تداخل او معارضة‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫توزيع االختصاص‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫قاضي السجل العقاري‬ ‫دائرة الرسوم المجمدة‬

‫‪-‬الترسيم‪.‬‬
‫‪-‬التنصيص‪.‬‬
‫تصحيح الوثائق المقدمة‬
‫‪-‬التشطيب على الترسيم‪.‬‬
‫للترسيم وعلى األخص تدارك‬
‫‪-‬تعديل ترسيم‪.‬‬
‫كل سهو أو نقص أو غلط أو‬
‫‪-‬الحط من ترسيم‪.‬‬
‫خلل أو عدم تطابق في‬
‫‪-‬إصالح ترسيم‪.‬‬
‫البيانات أو التنصيصات أو‬
‫‪-‬التخصيص بقطعة‪.‬‬
‫اإلرشادات أو اإلمضاءات‬
‫‪-‬االعتراف بحق المغارسي‪.‬‬
‫الواجب تضمينها بالوثائق‪.‬‬
‫‪-‬حل األحباس‬
‫‪-‬ضبط المنابات اإلستحقاقية‪.‬‬
 ‫دائرة الرسوم‬
‫المجمدة‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫اختصاصات خاصة‬ ‫اختصاصات عامة‬

‫‪-‬الترسيم‪.‬‬
‫➢التنصيص‬
‫‪-‬التشطيب على‬
‫➢التخصيص بقطعة‪.‬‬
‫الترسيم‪.‬‬
‫➢االعتراف بحق‬
‫‪-‬تعديل ترسيم‪.‬‬
‫المغارسي‪ .‬أو قسمة‬
‫‪-‬الحط من ترسيم‪.‬‬
‫األرض المغروسة‬
‫‪-‬إصالح ترسيم‪.‬‬
‫➢حل األحباس‪.‬‬
 ‫تنفيذ األحكام‬

‫• تنّفذ األحكام ال ّ‬
‫صادرة بالتحيين حاال‪.‬‬

‫• يجب على إدارة الملكيّة العقاريّة التنصيص بالرسم العقاري على‬

‫الحكم عند إدراج ك ّل عمليّة يت ّم اإلذن بها بموجبه‬
‫•كما يجب عليها التنصيص بأن هذا الحكم قابل لإلستئناف إلى نهاية‬
‫ستين يوما من تاريخ إدراجه بالرسم العقاري‪.‬‬
‫أجل ّ‬

‫أي عمليّة مطلوبة ما لم يقع‬

‫•ال يجوز إلدارة الملكيّة العقاريّة إجراء ّ‬
‫اإلدالء لها بما يفيد عدم إستئناف الحكم المطعون فيه‬

‫يقع إعالم إدارة الملكيّة العقاريّة بصدور الحكم القاضي برفض مطلب‬
‫التحيين‪.‬‬
‫الرسوم المج ّمدة الّنظر في‬
‫في صورة تعّذر تنفيذ الحكم يمكن لدائرة ّ‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫صعوبات الّتي حالت دون تنفيذه‪.‬‬‫ال ّ‬
 ‫توجيه الحكم صحبة‬
‫الوثائق المأذون بترسيما‬
‫من قسم التنفيذ بالمحكمة‬
‫العقارية إلى إدارة‬
‫الملكية العقارية‬
‫تنفيذ الحكم من إدارة‬
‫الملكية العقارية‬
‫التشطيب على‬
‫التنصيص‬
‫تنفيذ الحكم من إدارة‬
‫الملكية العقارية‬
‫و ترسيم العمليات‬
‫المأذون بها في الحكم‬
 ‫صور تعّذر تنفيذ التحيين‬

‫•الصعوبة التنفيذية‬ ‫•األخطاء المادية‬

‫الفصل ‪ 26‬من قانون التحيين‬ ‫الفصل ‪ 25‬من قانون التحيين‬

‫تمس باألصل‬ ‫ال تمس باألصل‬
‫الطلب من اإلدارة أو المعني أو‬ ‫الطلب من اإلدارة أو المعني أو‬
‫المحكمة تلقائيا‬ ‫المحكمة تلقائيا‬
‫يجب التنصيص عليه بالرسم‬
‫يجب التنصيص عليه بالرسم‬
‫العقاري تأجيل التنفيذ‬
‫العقاري تأجيل التنفيذ‬
‫الصعوبة التنفيذية هي ترسيمات وبيانات‬
‫ووضعيات قانونية مدرجة بالرسم العقاري‬
‫قبل أو بعد إشهار مطلب التحيين حالت دون‬
‫تنفيذ الحكم مما استوجب األمر اعادة تدخل‬
‫دائرة الرسوم المجمدة لتعديل الحكم او‬
‫الترسيمات التى حالت دون تنفيذه مع وجوب‬
‫استدعاء المعنيين بذلك‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫الجانب الحكمي‬
‫والفقه القضائي‬
‫لتحيين الرسوم‬
‫العقارية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫التنصيص‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫في صورة ضياع الكتب سند الحق‬

‫يقع سماع بينة مستفيضة تكون على يقين‬

‫من شرعية انتقال الملكية من البائع الى‬
‫المشتري مثال كما ان‬
‫دائرة الرسوم المجمدة قد تلتجئ إلي اإلشهار‬
‫التكميلي‬
‫بالصحف أو بالرائد الرسمي لتجاوز تقديم‬
‫الكتب‪.‬‬
 ‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 858‬مؤرخ في ‪ 2‬ديسمبر ‪2014‬‬
‫خول قانون التحيين عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المؤرخ في ‪ 10/04/2001‬في‬ ‫• وحيث ولئن ّ‬
‫فإن فقه قضاء‬‫فصله السادس لدائرة الرسوم المجمدة إمكانية التنصيص على وقوع بيع ّ‬
‫المحكمة العقارية ربط هذه العملية بشروط أساسية وأكيدة يمكن بوجودها تجاوز أهم سند‬
‫قانوني لكسب الملكية وهو العقد‪.‬‬
‫• وحيث من أهم هذه الشروط‪:‬‬
‫• وجود حجج وبراهين مادية مثبتة لنيّة انتقال الملك من البائع للمشتري بشكل واضح غير‬
‫أنه تعذر إبرام عقد تام الموجبات القانونية ألسباب تقتضيها تلك الفترة أو ألسباب خاصة‬
‫(مثل‪ :‬وصوالت خالص أو شهادة في دفع الثمن أو محضر تحويز‪.)...‬‬
‫• اإلستئثار بالتصرف الفعلي والحقيقي للعقار موضوع التنصيص بدون مشاغبة وال‬
‫منازعة من البائع بحيث ال يدع مجاال للشك في انتقال الملكية الفعلية والقانونية لطالبي‬
‫التنصيص‪.‬‬
‫• وحيث بالرجوع لوضعية المطلب الحالي تبيّن من األبحاث العينية المجراة من قبل‬
‫القاضي المقرر عدم وجود أية مظاهر للتصرف أو لإلستغالل الفعلي للعقار موضوع‬
‫المطلب م ّما يخ ّل بأحد الشروط الهامة فضال على معارضة المكلف العام بنزاعات الدولة‪.‬‬
‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 1183‬مرخ في ‪ 7‬جويلية ‪2015‬‬
‫• ولئن مكن قانون التحيين دائرة الرسوم المجمدة من امكانية‬
‫التنصيص على الحلقة المفقودة اال أنه يجب أن يثبت للمحكمة‬
‫قطعا و بما ال يدع مجاال للشك شرعية انتقال الملك من آخر مالك‬
‫مدرج بالرسم العقاري و المشتري غير المرسم و لها الحق‬
‫باتخاذ االجراءات التي تراها مناسبة الثبات ذلك منها اجراء‬
‫االبحاث العينية وسماع البينة وطلب الوثائق التي تراها هامة و‬
‫االذن باجراء االختبارات الالزمة و االشهارات التكميلية كما لها‬
‫السلطة التقديرية التامة في تقدير فعلية انتقال الملكية من عدمه‬
‫وهو أمر موكول الجتهادها المطلق ‪.‬‬
 ‫التخصيص‬
‫يتمثل في تقديم مطلب تحيين من شريك (او بعض شركاء في‬
‫الملك) مدرج على الشياع بالرسم عقاري قصد استخراج منابه‬
‫الشائع في رسم عقاري مستقل‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫معايير التخصيص‬

‫أال يكون العقار‬ ‫وضع اليد الفعلي‬

‫أن يكون طالب‬ ‫ان يتعلق األمر‬ ‫واستئثار طالب‬
‫المطلوب‬ ‫بشياع صوري‬
‫تخصيصه‬ ‫التخصيص‬ ‫التخصيص‬
‫قد إستمد حقوقه‬ ‫ال حقيقي‬ ‫بالقطعة المراد‬
‫موضوع نزاع‬
‫استحقاقي او‬ ‫من المالك األصلي‬ ‫إفرازها برسم‬
‫معارضة جدية‬ ‫مباشرة وعند‬ ‫عقاري مستقل‪.‬‬
‫تعددهم وجوب‬
‫االدالء بمصادقاتهم‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫أنواع الشياع‬
‫الشيوع الصوري او المقنع‪:‬‬
‫الشياع الوجوبي‬ ‫الشيوع الحقيقي‬
‫األجزاء الشائعة والمشتركة‬ ‫المالك على الشياع لعقار ال‬
‫▪ المنابات تكون مفرزة على‬
‫في ملكية الطبقات المدارج‬ ‫يملك جزءا مفرزا منه بل انه‬
‫أرض الواقع‬
‫والسطوح والميازيب ‪.....‬‬ ‫يملك منابا مشاعا يمثل نسبته‬
‫في ملكية المال المشترك‬
‫▪ومحددة في الصك موضوع‬
‫ملكيته‬ ‫(أي الشريك ال يعرف‬
‫موقع منابه في العقار ‪:‬‬
‫▪لكن تكون علي الشياع‬ ‫من الشمال ‪ ،‬الجنوب ‪)...‬‬
‫بالرسم العقاري ‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 462‬مؤرخ في ‪ 7‬فيفري ‪2012‬‬
‫أنه ال جدال في لزوم التفريق بين مؤسستي التخصيص والقسمة و هو ما سعى إليه المشرع التونسي فخص‬
‫المحكمة العقارية بآليىة التخصيص و محاكم الحق العام بآلية القسمة وهو ما يتجلى من خالل القانون عدد‬
‫‪ 67‬لسنة ‪ 2009‬المؤرخ في ‪ 12‬أوت ‪ 2009‬و المنقح للقانون عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬و الذي أكد فيه‬
‫المشرع و بالتحديد الفصل ‪ 22‬الفقرة الرابعة على أن المحكمة العقارية غير مختصة بالقسمة‬
‫وحيث أن هذه التفرقة تقتضيي بالضرورة وضع معايير محددة لكل من القسمة والتخصيص فبالنسبة للقسمة‬
‫فقد ضبطتها الفصول ‪ 116‬و ما بعده من م ح ع بينما فضل المشرع بسكوته عن ايراد شروط ومعايير‬
‫التخصيص بقانون التحيين أن يقع تحديده طبق فقه قضاء المحكمة العقارية‬
‫وحيث دأب فقه قضاء هذه المحكمة على إعتبار أن معايير التخصيص و لئن كانت تختلف من حالة إلى‬
‫أخرى فإن مجمل الحاالت ال يمكن أن تخرج عن المعايير و الشرو ط التالية ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬وضع اليد الفعلي وإستئثار طالب التخصيص بالقطعة المراد إفرازها برسم عقاري مستقل ‪.‬‬
‫ثانيا ‪:‬أن ال يتعلق األمر بشياع حقيقي بل بشياع صوري و بالتالي فإن سند التخصيص يجب أن يتضمن‬
‫حدودا يمكن إعتمادها عند تشخيص القطعة المراد استخراجها ‪.‬‬
‫ثالثا ‪:‬أال يكون العقار المطلوب تخصيصه موضوع نزاع استحقاقي بين طالب التخصيص و غيره و هو األمر‬
‫الخارج عن اختصاص هذه المحكمة على اعتبار انه ال يتوفر لديها آلية الحسم في النزاع على غرار محاكم‬
‫الحق العام التي مكنها المشرع من آليات للبت في تلك النزاعات كالتقويم والتعديل و التعويض المادي عند‬
‫االقتضاء و غيرها من آليات الحسم وهو ما لم يخوله المشرع للمحكمة العقارية في مادة التخصيص ‪.‬‬
‫رابعا‪ :‬أن يكون طالب التخصيص قد استمد حقوقه من المالك األصلي مباشرة والذي يجب أن يكون المالك‬
‫الوحيد للرسم العقاري موضوع المطلب و عند تعدد المالكين االدالءبما يفيد اجراء مقاسمة بينهم‬
‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 874‬مؤرخ في ‪ 28‬ماي ‪2014‬‬
‫• حيث تبين من خالل بيانات الرسم العقاري ومااحتواه الكتب‬
‫المأذون بترسيمه و األبحاث المكتبية المجراة للغرض أن شراء‬
‫الطاعن تسلط على منابات على الشياع من أحد مستحقي الرسم‬
‫دون وجود سند قانوني يفيد تخصصه أو تخصص البائع له بذلك‬
‫وهو ما يؤكد عدم توفر حالة الشيوع الصوري التي يقتضيها‬
‫القانون لطلبات التخصيص و إنما األمر تعلق بحالة شيوع حقيقي‬
‫يخرج عن اختصاص المحكمة العقارية ويكون القيام لدى محاكم‬
‫الحق العام بطلب قسمة العقار طبق ما يقتضيه القانون ‪.‬‬
 ‫التخصيص‬
‫الفصل ‪ 06‬من القانون عدد ‪ 34‬لسنة ‪2001‬‬
‫فرع المحكمة العقارية التي بدائرته العقار وجدي الهذيلي‬
‫يتسلط اال على العقارات المسجلة‬
‫طالب التخصيص غير مطالب باستدعاء بقية الشركاء‬
‫اال باذن من المحكمة الفصل ‪18‬‬
‫إنهاء الشيوع بصفة جزئية‬
‫شيوع صوري‬
‫المحكمة العقارية التخصيص اختصاص عرضي‬
‫واستثنائي‬
‫تنفيذ الحكم تتواله مصلحة التنفيذ بالمحكمة العقارية‬
‫معايير واقعية وقانونية‬
‫الحكم قابل اال لالستئناف‬
‫تعتمد علي االمثلة المعدة من ديوان قيس االراضي او‬
‫مهندس مساح‬
‫القسمة‬
‫‪117‬م‪.‬ح‪.‬ع‬
‫المحكمة االبتدائية التي بدائرتها العقار‬
‫تتسلط على العقار مسجال أوغيرمسجال‬
‫ضرورة استدعاء بقية الشركاء‪119‬م‪.‬ح‪.‬ع‬
‫إنهاء الشيوع بصفة كاملة‬
‫شيوع أصلي‬
‫محاكم الحق العام القسمة اختصاص اصلي‬
‫تنفيذ الحكم يتواله االحرص من االطراف‬
‫التقويم والتعديل‬
‫الحكم قابل لالستئناف والتعقيب‬
‫تعتمد علي أمثلة االختبار‬
 ‫األحباس‬
‫❖ هي أراضي تم وقف ريعها )مرجوع و َ‬
‫غلَّة( على بعض‬
‫األعمال الخيرية و الدينية يعني أنها أمالك يوقف كل مالك‬
‫حق التمتع بها لفائدة مستفيدين يعينهم بمحض إرادته‪.‬‬

‫❖هو تبرع بالمنافع دون األعيان‬

‫❖وهي غير قابلة للبيع وال للرهن‬

‫❖يتم تضمين ارادة المحبس في وثيقة تسمي نص التحبيس‬

‫وتكون عادة محررة بالحجة العادلة‬
‫الفصل ‪309‬‬
‫حق الحبس هو الحق في حوز الشيء الذي يملكه المدين حتى يؤدي ما عليه للدائن (ال عالقة له باالحباس)‬
 ‫أنواعه‬

‫االحباس المشتركة‬ ‫االحباس الخاصة‬ ‫االحباس العامة‬

‫تعرف أيضا بحبس‬ ‫منفعتها تكون لفائدة‬ ‫مخصصة أساسا‬

‫الزوايا المعدة‬ ‫أشخاص معينين‬ ‫لفائدة االعمال‬
‫أساسا لتعليم الطلبة‬ ‫عادة األبناء الذكور‬ ‫الخيرية الدينية‬
‫وإيوائهم واكتسائهم‬ ‫دون اإلناث ثم أبناء‬ ‫(كبناء المساجد‬
‫او محطات استراحة‬ ‫أبنائهم الذكور ثم‬ ‫والمدارس‬
‫للمسافرين‬ ‫إعقابهم وال تتمتع‬ ‫والمستشفيات‬
‫االنثي إال بشرط‬ ‫والطرقات وأسوار‬
‫التايم (طالق‪/‬‬ ‫المدن‬
‫الترمل ‪/‬عنوسة(‬
 ‫حياد االحباس عن غاياتها‬

‫✓حرمان الورثة من حقوقهم الشرعية فيقع التحبيس للذكور واعقابهم‬

‫دون االناث وال تتمتع هذه االخيرة بالوقف اال في صورة طالقها او وفاة‬
‫زوجها او العنوسة‬
‫✓كثرة المستحقين واستحالة القسمة جعل األراضي في حالة‬
‫تشتت وتشعب مما أدي إلي عدم االنتفاع بها‬

‫✓سوء تصرف المقدمين وارضاء مطامعهم الشخصية جعل‬

‫االراضي في حالة اهمال وخروجها من الدورة االقتصادية‬

‫✓اصبح وسيلة للتفصي من الديون‬

‫✓كل هذا أدي الي تدخل تشريعي إللغاء االحباس‬

 ‫إلغاء وح ّل األحباس‬

‫حبس خاص ومشترك‬ ‫حبس عام‬

‫✓تم الغائها وحلها بموجب االمر المؤرخ في ‪ 18‬جويلية‬

‫‪ 1957‬وارجاع الموقفات ملكية خاصة لمستحقيها واحدث‬ ‫✓تم الغائها وحلها بموجب‬
‫لذلك لجان جهوية في كل والية لتصفيتها‬ ‫االمر المؤرخ في ‪ 31‬ماي‬
‫‪ 1956‬ورجعت موقوفاته‬
‫✓نزاع استحقاقي يصبح األمر من اختصاص‬ ‫الي ملك الدولة الخاص‬
‫المحاكم االبتدائية‬

‫✓انتهاء المدة المخصصة للجان اصبح االختصاص‬

‫حصري للمحاكم االبتدائية‬

‫✓اعادة العمل باللجان قانون ‪ 22‬فيفري ‪2000‬‬

‫المحكمة العقارية في نطاق التحيين تنظر في االحباس بشرط أن ال‬

‫يكون موضوع التصفية مح ّل نظر في تاريخ تقديم المطلب أمام المحكمة‬
‫المختصة أو اللجنة الجهوية لتصفية األحباس الخاصة والمشتركة‬
 ‫طريقة تصفية الحبس‬

‫‪ 18‬جويلية ‪1957‬‬ ‫✓تاريخ التحبيس‬

‫✓اإلرث حسب‬ ‫✓ارادة المحبس‬

‫الفرض الشرعي‬

‫✓مع االخذ بعين االعتبار أصحاب اإلنزال‬

‫والكردار والنزول‬
 ‫✓الوثائف المطلوبة قبل تصفية الحبس ‪:‬‬
‫✓ نص التحبس‬
‫✓ حجج الوفايات‬

‫✓الوثائف المطلوبة بعد حل الحبس من ادارة الملكية العقارية او المحكمة‬

‫العقارية ‪:‬‬
‫*قرار اللجنة الجهوية لتصفية االحباس‪.‬‬
‫*ما يفيد تعقيبه او عدم تعقيبه لدى اللجنة العليا‪.‬‬
‫*قائمة في المستحقين مع تحديد مناب كل واحد منهم‪.‬‬
‫شهادة في تعيين مصفي ‪.‬‬
‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪243‬مؤرخ في ‪ 24‬أفريل ‪2012‬‬
‫حيث ال جدال أنه يمكن لقضاء التحيين البت في دعاوى حل •‬
‫األحباس بشرط أن ال يكون موضوع التصفية محل نظر أمام‬
‫المحكمة المختصة أو اللجنة الجهوية لتصفية األحباس الخاصة‬
‫والمشتركة وقد ثبت للمحكمة أنه ال يوجد ما يدفع للقول أنه‬
‫محل نظر مانعا لتعهد محكمة التحيين ‪..‬‬
‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪243‬مؤرخ في ‪ 24‬أفريل ‪2012‬‬
‫حيث ال جدال أنه يمكن لقضاء التحيين البت في دعاوى حل •‬
‫األحباس بشرط أن ال يكون موضوع التصفية محل نظر أمام‬
‫المحكمة المختصة أو اللجنة الجهوية لتصفية األحباس الخاصة‬
‫والمشتركة وقد ثبت للمحكمة أنه ال يوجد ما يدفع للقول أنه‬
‫محل نظر مانعا لتعهد محكمة التحيين ‪..‬‬
‫• حكم تحيين عدد ‪ 51291‬صادر عن المحكمة العقارية بتونس مؤرخ في ‪ 30‬أكتوبر‬
‫‪2015‬‬
‫• حيث كان طلب العارض يهدف الى تحيين الرسم العقاري وذلك بحل الحبس موضوعه‬
‫وترسيم بيع وهبة‬
‫• وحيث تبين باالطالع على بيانات الرسم العقاري انه على ملك وقف ‪....‬‬
‫• وحيث اقتضى الفصل ‪ 6‬من القانون عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المتعلق بتحيين الرسوم‬
‫المجمدة انه " يمكن لدائرة الرسوم المجمدة ان تنظر في الطلبات الناشئة عن حل‬
‫االحباس بشرط ان ال يكون موضوع التصفية محل نظر في تاريخ تقديم المطلب امام‬
‫المحكمة المختصة او اللجنة الجهوية لتصفية االحباس الخاصة والمشتركة "‬
‫• وحيث يستنتج من احكام الفصل السابق ذكره انه اسند صالحية واختصاص البت في‬
‫حل االحباس لمحكمة التحيين اذا توفر شرطان االول ان يكون البت في حل الحبس‬
‫متعلقا بطلب ناشئ عن ذلك الحل أي ان يكون البت فيه ضروريا بترسيم عملية مطلوبة‬
‫الحقة أي انجر بمقتضاها الحق المراد ترسيمه عن احد مستحقي الوقف اما الشرط‬
‫الثاني فانه ال يكون موضوع التصفية محل نظر في تاريخ تقديم المطلب امام المحكمة‬
‫المختصة او اللجنة الجهوية لتصفية االحباس الخاصة المشتركة‬
 ‫اإلنزال‬
‫✓الفصل ‪ 954‬م ا ع عقد يحيل به المالك او ناظر الوقف حوز العقار‬
‫والتصرف فيه علي االبد علي ان يلتزم له المستنزل باداء مبلغ معين‬
‫سنوي او شهري ال يتغير‬

‫✓من الحقوق العينية الملغاة بعد صدور م ح ع‬

‫✓استعمل للحفاظ علي األوقاف من اإلهمال والضياع‬

‫✓الي ان جاء القانون عدد ‪ 24‬لسنة ‪ 1974‬المؤرخ في ‪ 18‬مارس ‪ 1974‬الذي‬

‫الغي جميع الحقوق المتعلقة باإلنزال في األراضي الفالحية وتم بموجبه االعتراف‬
‫بملكية المستنزلين مقابل ان يدفعوا الرواتب المتخلدة بذمتهم‬
‫✓تخلى الدولة عن معاليم االنزال‬
‫الراجعة لها والموظفة على العقارات ذات الصبغة الفالحية‬
‫قانون عدد ‪ 75‬لسنة ‪ 1999‬مؤرخ في ‪ 26‬جويلية ‪1999‬‬
 ‫الكردار‬
‫✓الفصل ‪ 980‬م ا ع عقد يحيل به المالك او ناظر الوقف حوز العقار‬
‫والتصرف فيه علي االبد علي ان يلتزم له صاحب الكردار باداء مبلغ‬
‫معين سنوي او شهري قابل للتغير‬

‫✓من الحقوق العينية الملغاة بعد صدور م ح ع‬

‫✓استعمل للحفاظ علي األوقاف من اإلهمال والضياع‬

‫✓الي ان جاء القانون عدد ‪ 24‬لسنة ‪ 1974‬المؤرخ في ‪ 18‬مارس ‪ 1974‬الذي‬

‫الغي جميع الحقوق المتعلقة بالكردار‬
‫في األراضي الفالحية وتم بموجبه االعتراف بملكية المستنزلين مقابل ان يدفعوا‬
‫الرواتب المتخلدة بذمتهم‬
‫✓تخلى الدولة عن معاليم الكردار‬
‫الراجعة لها والموظفة على العقارات ذات الصبغة الفالحية‬
‫قانون عدد ‪ 75‬لسنة ‪ 1999‬مؤرخ في ‪ 26‬جويلية ‪1999‬‬
 ‫النزول‬

‫✓األمر المؤرخ في ‪ 17‬جويلية ‪ 1926‬منح كل تونسي مسلم انتصب‬

‫بجزء من ارض حبس حق النزول بذلك الجزء إذا استغله بصفة مباشرة‬
‫بنفسه أو بواسطة أسالفه مدة ‪ 33‬سنة وهو حق يقدر وجوده ويمنحه‬
‫القاضي عند توفر شروطه المذكورة وأحدثت للغرض لجان ‪.‬‬

‫✓ الفصل ‪ 9‬من األمر المؤرخ في ‪ 18‬جويلية ‪ 1957‬المتعلق بحل‬

‫االحباس منح حق الملكية الكاملة للنزالء المعترف لهم بحق النزول‬
‫من طرف اللجان المتعهدة بحل وتصفية االحباس‬
 ‫االعتراف بحق المغارسي وقسمة االرض المغروسة‬

‫➢المغارسة هي عقد شركة بين صاحب االرض ويسمي دافع المغارسة‬

‫والعامل ويسمي المغارسي ‪ .‬فيتكفل العامل بغرس اشجار مثمرة في ارض‬
‫دافع المغارسة على أن يكون له مناب في االرض واالشجار عند بلوغها ح ّد‬
‫معلوم أو حد االثمار او حد زمني يحدده االطراف في الكتب عندئذ يمكن‬
‫قسمة موضوع المغارسة بالتراضي او بالتقاضي ‪ .‬الفصل ‪ 1416‬م ا ع‬

‫➢عقد المغارسة يحرر بكتب صحيح نقاش‬

‫➢وتعتبر المغارسة من الحقوق الشخصية التي ال ترسم وانما‬

‫تقيد قيد احتياطيا بالرسم العقاري الى حين اجراء مقاسمة يصبح‬
‫المغارسي علي اثرها مالكا لحق عيني ( حق الملكية)‪.‬‬

‫➢ويسقط القيد ويصيح غير ذي مفعول بمرور ‪ 18‬سنة من تاريخ تقييده‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫بالرسم العقاري‬
 ‫✓دائرة الرسوم المجمدة في اختصاص المغارسة دورها يتمحور في‪:‬‬

‫‪.1‬ادراج القيود االحتياطية للمغارسة ‪.‬‬

‫‪.2‬الوقوف على مدى قيام المغارسي بالتزماته‪.‬‬

‫‪.3‬ترسيم بيوعات صادرة عن دافع المغارسة مع حفظ حق المغارسي باعتبار ان‬

‫المشترى الجديد يحل محل دافع المغارسة في حقوقه والتزماته‪.‬‬

‫‪ .4‬قسمة المغارسة في صورة وجود قسمة رضائية او قضائية او قسمة واقعية‬

‫برضاء األطراف دون منازعة من احدهم ‪.‬‬

‫‪.5‬في صورة النزاع حول القسمة يصبح االختصاص لمحاكم الحق العام (التقويم‬
‫والتعديل‪ /‬درجات التقاضي ‪) ....‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫•‬
‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 85‬مؤرخ في ‪ 14‬ديسمبر ‪2010‬‬
‫• و حيث ثبت من خالل األبحاث المجراة من قبل محكمة البداية‬
‫حصول مقاسمة ذكرية بين الدافعين و المدفوع لهم تسلطت على‬
‫موضوع المغارسة المقيدة إحتياطيا كيفما تم بيانه و تميز‬
‫المغارسون بجميع المقسم القبلي فيما تميز المالكون ببقية العقار‬
‫موضوع الرسم وقد تم استخراج المقسم و أصبح يمثل رسم‬
‫عقاريا وحيث يكون موضوع مطلب التحيين المطعون في‬
‫الحكم الصادر فيه هو اإلعتراف بحق مغارسي وقسمة األرض‬
‫المغروسة ‪ .‬ويدخل ذلك ضمن اختصاص المحكمة العقارية‬
‫تفعيال الحكام الفصل ‪ 6‬من قانون التحيين ‪.‬‬
‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 456‬مؤرخ في ‪ 26‬فيفري ‪2013‬‬
‫• اعتبرت محكمة التعقيب في قرارها المدني عدد ‪ 30947‬المؤرخ في‬
‫‪" 1/2/1994‬أن الرسم الصحيح المشترط في المغارسة الوارد به‬
‫الفصل ‪ 1416‬من م ا ع ليس محصورا في الحجة العادلة ألن الكتب‬
‫بخط اليد الذي أقر بمقتضاه الطرفان عقد المغارسة يكتسي صبغة الكتب‬
‫الرسمي وفقا ألحكام الفصلين عدد ‪ 434‬و ‪ 449‬من نفس المجلة "‬
‫وبالتالي فإن الرسم الصحيح يطلق على كل كتب صحيح في شكله‬
‫ومحتواه وهو ما ذهبت إليه محكمة التعقيب في قرارها المدني عدد‬
‫‪ 32238‬المؤرخ في ‪" 1994 /10/5‬عبارة رسم صحيح الواردة‬
‫بالفصل ‪ 1416‬م ا ع تشملعلى كتب صحيح قانونا سواء تلقاه مأمور‬
‫عمومي أو كان خطيا كما أن المرادبالرسم الصحيح هو الرسم المستوفي‬
‫ألركانه القانونية مضمونا وإمضاءا وتاريخا "‬
 ‫تأميم األراضي الفالحية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫دائرة الرسوم المجمدة وقرارات التأميم‬
‫✓العقار وقع بيعه‬ ‫✓العقار غير فالحي‬
‫لتونسي‬ ‫✓العقار ليس علي ملك‬
‫أجنبي‬

‫العقد مبرم بعد‬ ‫العقد مبرم قبل‬

‫قانون التأميم‬ ‫قانون التأميم‬ ‫الرجوع في قرار اإلحالة‬

‫ترفض المطلب‬ ‫تقبل المطلب‬

‫باعتبار العقد‬ ‫وترجع في اإلحالة‬
‫مخالف لقانون‬ ‫جزئيا او كليا‬
‫التاميم‬ ‫وترسم العقد‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫• حكم استئنافي عقاري عدد ‪ 620‬مؤرخ في ‪ 3‬جوان ‪2014‬‬
‫سن المشرع قانون التحيين عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المؤرخ في •‬
‫‪ 10‬أفريل ‪ 2001‬المنقح بالقانون عدد ‪ 67‬لسنة ‪ 2009‬المؤرخ‬
‫في ‪ 12‬أوت ‪ 2009‬بقصد تخليص الرسوم العقارية من الجمود‬
‫بما يسمح بالتطابق ما بين بيانات الرسم العقاري و الحالة الواقعية‬
‫للعقار ويعد الرسم العقاري عدد ‪ ..‬رسما مجمدا اعتبار‬
‫للتضارب بين ما يحتويه من بيانات بكونه ملك للدولة وأحيل لها‬
‫بناء على قانون التأميم عدد ‪ 5/64‬المؤرخ في ‪ 12‬ماي ‪1964‬‬
‫على أساس أنه عقار فالحي في حين أنه ثبت واقعيا وقانونيا وأنه‬
‫ذو صبغة‬
‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 99‬مؤرخ في ‪ 22‬نوفمبر ‪2011‬‬
‫• حيث أن التشطيب جزئيا على إحالة العقار للدولة في حدود القطعة التي انطبقت عليها‬
‫عقود الطالبة في األصل ال يعد إلغاء لمفعول قرار إداري بالتأميم أو إبطال له و إنما هو‬
‫بمثابة تصحيح للوضعية اإلستحقاقية بالتشطيب على ترسيم القرار المذكور بإعتبار أن‬
‫الدولة تحل محل المالك األصلي األجنبي في اإللتزامات الصادرة منه لفائدة الغير قبل‬
‫صدور قانون التأميم وهو من صميم إختصاص المحكمة العقارية في إطار واليتها العامة‬
‫على السجل العقاري بما يتالءم والصالحيات المخولة لها بموجب قانون التحيين ‪.‬‬
‫• وحيث يكون تمسك المكلف العام بنزاعات الدولة بالدفع باإلفراط في السلطة و خرق‬
‫قواعد مرجع النظر الحكمي ومخالفة الفصل ‪ 3‬من القانون عدد ‪ 38‬لسنة ‪1996‬‬
‫(المتعلق بتوزيع اإلختصاص بين المحاكم المدنية والمحكمة اإلدارية )غير وجيه ‪.‬‬
‫• وحيث أن القول بأن الحكم المطعون فيه قد خالف مبادئ السجل العقاري خاصة فيما‬
‫يتعلق بالفصلين ‪ 305‬من م ح ع و ‪ 307‬من م ح ع مردود على صاحبه ألن العكس هو‬
‫الصحيح ألن توضيح الوضعية اإلستحقاقية للرسوم العقارية عبر آلية التحيين يكون فيه‬
‫تكريس لمبادئ السجل العقاري و لحسن التعامل عليه ‪.‬‬
 ‫حكم إستئنافي عقاري عدد‪ 1253‬مؤرخ في ‪ 20‬جانفي ‪2015‬‬ ‫•‬
‫• وحيث ّ‬
‫أن قرار اإلحالة الصادر لفائدة الدولة من إدارة الملكية العقارية هو عمل إداري لم يتم بموجبه التثبت‬
‫من العقارات المحالة على العين واقتصرت على البيانات الواردة بالرسم العقاري وفي ذلك إجحاف بحقوق‬
‫المالكين األصليين حتى وإن لم يتسنى لهم إدراج عقودهم‪.‬‬
‫• كما أن إحالة العقار للدولة وهو في ملك وفي تصرف تونسيين يعد مخالف لقانون التأميم نفسه الذي يشترط‬
‫أن يكون العقار على ملك وفي تصرف أجنبي‪.‬‬
‫• وحيث أن قانون التحيين عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المؤرخ في ‪ 10/04/2001‬مكن المحكمة العقارية من‬
‫إمكانية التشطيب على الترسيمات المدرجة بالرسم العقاري بعد استدعاء المستفيد منها إن ثبت لها وأن بيانات‬
‫الرسم العقاري ال تتطابق مع الواقع المادي للعقار وهي صورة‬
‫• الحال إذ أن العقار في تصرف مورث المستأنف ضده وهو من ذوي الجنسية التونسية فضال على مسكه‬
‫لعقود قانونية مثبتة لملكيته ولم تنازعه أو تشاغبه الدولة منذ ما يزيد عن الستين سنة‪.‬‬
‫• وحيث أن دفع المكلف العام بنزاعات الدولة بعدم اختصاص المحكمة العقارية بالتشطيب على قرار التأميم‬
‫فيه لُبْس إذ أن المحكمة العقارية لم تقم بالتشطيب على قرار التأميم بل قامت بالتشطب الجزئي على ترسيم‬
‫اإلحالة المدرجة من إدارة الملكية العقارية لفائدة الدولة بناء على قانون التأميم وهذا الترسيم هو عمل إداري‬
‫قابل للتعديل والتشطيب والحط منه طبقا لمنطوق الفصل ‪ 06‬من قانون التحيين وبالتالي فإن محكمة الحكم‬
‫المنتقد لم تنظر في شرعية قانون التأميم من عدمه كما ادعى المكلف العام بنزاعات الدولة بل نظرت في‬
‫شرعية العملية اإلدارية المجراة من قبل إدارة الملكية العقارية والذي ثبت لها وأن جزء من العقار الذي تمت‬
‫إحالته للدولة بناء على قانون التأميم هو على ملك تونسيين وبصفة قانونية وبالتالي ال يخضع لقانون التأميم‬
‫ما هو دور القاضي المقرر‬
‫في مادة التحيين؟‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫دور القاضي المقرر في مراقبة اإلجراءات‬
‫مدى خضوع المطلب إلجراءات التحيين‬
‫• قبل الخوض في األصل إذا تبين أن المطلب يتعلق برسم‬
‫عقاري خاضع للمفعول المنشئ للترسيم فالقاضي المقرر‬
‫يحرر تقريرا يشير فيه إلى تاريخ إحداث الرسم العقاري‬
‫وتاريخ صدور الحكم بالتسجيل أو تاريخ ختم إجراءات‬
‫التحيين وحكم التحيين الصادر بمقتضاه يحيله على‬
‫المجلس التخاذ ما يراه صالحا‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مراقبة إجراءات تقديم المطلب‬

‫✓ توفر المصلحة في الطالب أو المعارض أو المتداخل كذلك‬

‫بقية شروط القيام من صفة وأهلية (الفصل ‪ 19‬م م م ت)‪.‬‬
‫✓ يراقب االختصاص الترابي تطبيقا للفصل ‪ 4‬من قانون‬
‫التحيين الذي اوجب أن يرفع المطلب إلى مركز المحكمة‬
‫العقارية الكائن بدائرتها العقار‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مراقبة إشهار مطلب التحيين‬

‫✓ يراقب إجراءات اإلشهار األصلي وذلك بالرجوع إلى بيانات الرسم العقاري‬
‫المعني بالتحيين للوقوف على التنصيص المدرج به يراقب انقضاء اآلجال تجنبا‬
‫لكل سهو قد يحصل في أهم إجراء يتعلق بحماية حقوق األطراف و الغير‬
‫والقصر والغائبين‪.‬‬
‫✓ يراقب اإلشهار المتعلق بحاكم الناحية والمعتمد ومدى تعليق مضمون المطلب‬
‫بمدخل المحكمة وببهو المعتمدية لمدة شهرين ومدى إعالم المحكمة بذلك في‬
‫ظرف ‪ 24‬ساعة ‪.‬‬

‫✓يثير للمجلس أي خلل قد يطرأ في إجراءات اإلشهار حتى يتدارك األمر بإجراء‬
‫إشهار جديد أو تكميلي إن اقتضي األمر‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫دور القاضي المقرر في دراسة الملف من حيث األصل‬

‫• يحرر تقريرعهد على تسميته "تقرير في تشخيص‬

‫الصعوبات" ويتضمن المعطيات التالية‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫• دراسة الوثائق المدلي بها تدعيما للمطلب‬

‫• جوانبها الشكلية شكل الوثيقة نوع الوثيقة تاريخ تحريرها وتاريخ التعريف‬
‫إمضاء األطراف تاريخ التسجيل بالقباضة المالية‬

‫• الجوانب الموضوعية أطراف بصفتهم األصلية أو بالوكالة أو باألذون‬

‫القضائية‪ .....‬موضوعها‪.....‬‬
 ‫دراسة الرسم أو الرسوم العقارية‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫يضمن القاضي المقرر في تقريره بمناسبة دراسة الرسم العقاري المعطيات التالية‪:‬‬ ‫•‬

‫معرف (عدده) الرسم العقاري أو الرسوم العقارية المعنية بالتحيين ومكانه للوقوف على االختصاص‬ ‫•‬
‫الترابي‪.‬‬

‫نوع الرسم العقاري ومصدره‪ :‬رسم أم أو رسم مستخرج أو رسم محور‪.‬‬ ‫•‬

‫مساحة الرسم العقاري يذكرها القاضي المقرر بالهكتار واالر و الصنتيار أو باألمتار المربعة والقطعة او‬ ‫•‬
‫القطع المكونة له ويتأكد القاضي المقرر أن المساحة األصلية للرسم العقاري لم تتغير بموجب استخراج‬
‫قطعة أو قطع وذلك بالرجوع الى التنصيصات الواردة بالرسم العقاري التي تجريها إدارة الملكية العقارية‬
‫عند استخراج قطعة او قطع‪(.‬تبعا الستخراج القطعة ‪ ...‬فقد أصبحت مساحة الرسم‪)....‬‬
‫•‬
‫البحث بالرسم العقاري عن الطرف أو األطراف المنجر منهم الحق او التحمل موضوع مطلب التحيين وذلك‬ ‫•‬
‫للوقوف على مدي ملكيتهم به والمنابات الراجعة لهم ( مالك بمفرده أو على الشياع مع جملة شركاء في‬
‫الملك) والتحمالت التي قد تكون موظفة على تلك المنابات ( رهن اختياري أو حق ارتفاقي‪)....‬‬

‫يقف القاضي المقرر على تعلق الرسم العقاري بقيود احتياطية لدعاوى أو لحقوق شخصية (مغارسة آو‬ ‫•‬
‫وعد بيع) أو اعترضات تحفظية أو إنذارات تقوم مقام عقلة عقارية تكون لها عالقة بمطلب التحيين فيشير‬
‫في تقريره إلى وجوب المطالبة بمالها تطبيقا للفصل ‪ 8‬من قانون التحيين‪.‬‬

‫كذلك قد يتضمن الرسم العقاري شروط اتفاقية فسخية تؤول إلى سقوط الحق في صورة مخالفتها أو‬ ‫•‬
‫قرارات إدارية في إسقاط الحق أو التنصيص على تدخل الوكالة العقارية الفالحية ضمن اإلصالح الزراعي‬
‫أو حق األولوية في الشراء يقوم بتضمينها في تقرير دراسته‪.‬‬
 ‫دراسة الطلبات‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫‪-‬الترسيم‪.‬‬
‫‪-‬التنصيص‪.‬‬
‫‪-‬التشطيب على الترسيم‪.‬‬
‫‪-‬تعديل ترسيم‪.‬‬
‫‪-‬الحط من ترسيم‪.‬‬
‫‪-‬إصالح ترسيم‪.‬‬
‫‪-‬التخصيص بقطعة‪.‬‬
‫‪-‬االعتراف بحق المغارسي‪.‬‬
‫‪-‬حل األحباس‬

‫• يقوم القاضي المقرر بدراسة الطلبات على ضوء ما أدلي به من وثائق‬

‫ووفق االختصاص الحكمي الممنوح لدائرة الرسوم المجمدة طبق‬
‫الفصلين ‪ 6‬و‪ 22‬من قانون التحيين ويشير في تقريره إلى كل طلب‬
‫يخرج عن ذلك كطلب القسمة أو إبطال أو فسخ صك ‪.‬‬
 ‫دراسة الصعوبات‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫• فصعوبات الترسيم عديدة منها ما هو مصدرها الصك نفسه مثال‪:‬‬

‫• عدم التسجيل بالقباضة المالية أو عدم التعريف بإمضاء األطراف أو‬

‫عدم توفر محضر التالوة بالنسبة لالمي أو عدم الحصول على إذن في‬
‫البيع بالنسبة للقصر و المحجور عليهم أو عدم تحرير العقد طبق‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 377‬من م ح ع او عدم تقديم التراخيص اإلدارية أو‬
‫عدم التطابق في هوية األطراف أو عدم ذكر عدد الرسم العقاري أو‬
‫غموض موضوع الصك‪.....‬‬

‫• ومن الصعوبات ما هو مصدرها الحالة القانونية للرسم العقاري‬

‫والتي قد تحول دون االستجابة لطلب الترسيم من ذلك القيود االحتياطية‬
‫واالعتراضات التحفظية واإلنذارات القائمة مقام عقلة عقارية وشروط‬
‫سقوط الحق وحق األولوية في الشراء والتنصيصات المتعلقة بمناطق‬
‫تدخل الوكالة العقارية الفالحية أو عدم ملكية البائع ‪.....‬‬

‫✓القاضي المقرر ال يكتفي بإثارة الصعوبات الوارد بمطبوعة تقديم مطلب التحيين أو مراسلة إدارة‬
‫الملكية العقارية وإنما يشخصها وفق دراسته للوثائق وللبيانات الواردة بالرسم العقاري‪.‬‬
 ‫اقتراح الحلول‬

‫• لتجاوز تلك الصعوبات فان القاضي المقرر يقترح الحلول‬

‫إما بالمطالبة بتقديم نقائص او بسماع كل من يرى انه‬
‫سيساعد في تجاوز الصعوبة أو اقتراح نصوص قانونية‬
‫تخول ذلك كالفصل ‪ 10‬مثال من قانون التحيين الذي أعفى‬
‫من تسجيل االنتقاالت السابقة للحلقة األخيرة كما يمكن أن‬
‫يقترح على المجلس إجراء أبحاث عينية تساعد في‬
‫الوصول إلى تجاوز صعوبات الترسيم‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫يكاتب القاضي المقرر تطبيقا لألحكام التحضيرية‬
‫اإلدارات و المؤسسات العمومية والخاصة أو أي‬
‫شخص مادي أو معنوي للحصول على وثيقة أو‬
‫معلومة أو ابداء الرأي في مطلب التحيين‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫يكاتب ديوان قيس األراضي‬

‫و المسح العقاري‬

‫دور القاضي‬
‫األحكام التحضيرية‬ ‫المقرر في مادة‬
‫لتحرير على األطراف أو كل من‬
‫العينية‬ ‫التحيين في‬ ‫يخشي المساس بحقوقه مكتبيا‬
‫الطور الحكمي‬

‫االشهارات التكميلية‬ ‫دراسة االرتباط‬

‫طلب اإلذن بمواصلة مباشرة‬

‫النظر‬
‫دور القاضي المقرر في مادة التحيين في الطور الحكمي‬
‫أحكام تحضيرية تعهد القاضي المقرر بتنقيذها منها ما هو مكتبي ومنها ما هو عيني‬ ‫•‬

‫المكاتبات‬
‫يكاتب القاضي المقرر تطبيقا لألحكام التحضيرية اإلدارات و المؤسسات العمومية‬ ‫•‬
‫والخاصة أو أي شخص مادي أو معنوي للحصول على وثيقة أو معلومة أو ابداء الرأي‬
‫في مطلب التحيين وذلك طبق الفصل ‪ 17‬من قانون التحيين‪.‬‬
‫كما يمكن ان يكاتب ديوان قيس األراضي و المسح العقاري واإلذن له بموجب الحكم‬ ‫•‬
‫التحضيري بتجزئة قطعة موضوع رسم عقاري باعتماء تقرير اختبار أو أبحاثه الفنية‬
‫المجراة صحبة العون الفني او أن يطلب منه أمثلة إرشادية أو نهائية ( أمثلة نقل) أو‬
‫شهادات تطابق أو عدم االستخراج او عدم االنتزاع‪....‬‬
‫كما يمكن للقاضي المقرر في نطاق تنفيذ حكم تحضيري مراسلة اإلدارات‬ ‫•‬
‫لتمكين المحكمة من وثيقة أو معلومة كمراسلة البلدية لمد المحكمة بوقوع التعريف‬ ‫•‬
‫اإلمضاء من عدمه أو مطالبة قابض المالية بتسليم نسخة من العقود المودعة‬
‫بمكاتبه‪....‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫التحريرات المكتبية‬
‫قد تأذن المحكمة للقاضي المقرر في نطاق حكم تحضيري‬ ‫•‬
‫بالتحرير على األطراف أو كل من يخشي المساس بحقوقه مكتبيا وذلك‬
‫لتوضيح بعض المسائل الغامضة أو الوقوف على اإلرادة الصحيحة‬
‫لألطراف على ضوء الحجج المطلوب ترسيمها وقد يكون الصلح في‬
‫بعض الحاالت التنازعية مسلكا مطلوبا يعتد به لرفع الجمود على الرسم‬
‫العقاري وهو ما ال يمكن تحقيقه اال بحضور جميع األطراف وتلقي‬
‫مصادقتهم من طرف القاضي المقرر‪.‬‬
‫• ويحرر القاضي المقرر تقريرا في ذلك عهد على تسميته "تقرير في‬
‫تنفيذ حكم تحضيري" يكون مؤرخا ومتضمنا لهوية األطراف و‬
‫إمضاءاتهم واسم القاضي المقرر وإمضاءه ليحله بعد ذلك على‬
‫المجلس‬
 ‫االشهارات التكميلية‬
‫قد تلجا المحكمة إلى اإلذن باشهارات تكميلية طبق‬ ‫•‬
‫الفصل ‪ 17‬من قانون التحيين الغرض منها إعالم الغير‬
‫الذي يخشى المساس بحقوقه بامكانية تجاوز صعوبة معينة‬
‫ويكون ذلك خاصة في التنصيص على الحلقات المفقودة‪.‬‬
‫• ومن دور القاضي المقرر تحرير نص اإلشهار‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬ ‫دراسة االرتباط‪:‬‬

‫قد تصدر عن الدائرة أحكام تحضيرية تطلب فيها من القاضي المقرر‬ ‫•‬
‫الوقوف على مدي ارتباط مطلب التحيين بمطالب أخرى ذات عالقة سواء من‬
‫حيث موضوعها أو من حيث عدد الرسم العقاري أو الرسوم العقارية وقد‬
‫تشمل دراسة االرتباط ثالث أصناف من الملفات حسب الطور الموجودة فيه‪:‬‬
‫*دراسة االرتباط بمطالب تحيين موجودة لدى كتابة المحكمة في انتظار إتمام‬ ‫•‬
‫التنصيص المتعلق باإلشهار‪.‬‬
‫*دراسة االرتباط بمطالب تحيين محكوم فيها مودعة بالخزينة أو موضوع‬ ‫•‬
‫طعن باالستئناف‪.‬‬
‫*دراسة االرتباط بمطالب تحيين ال تزال منشورة بالدائرة أو بدوائر أخرى‪.‬‬ ‫•‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫طلب اإلذن بمواصلة مباشرة النظر‬
‫• انه مطلب يقدم من طرف كل من له مصلحه أحيل ملفه من طرف‬
‫إدارة الملكية العقارية على المحكمة العقارية على أساس تعلقه بمطلب‬
‫تحيين منشور لديها بينما يرى طالب اإلذن عكس ذلك أي عدم تعلق‬
‫وثائقه بمطلب التحيين (الفصلين ‪ 13‬و‪ 14‬من قانون التحيين)‪.‬‬
‫فيحال المطلب على القاضي المقرر لدراسته وبيان وجه االرتباط‬ ‫•‬
‫بين وثائق مطلب اإلذن ومطلب التحيين المعني ويحرر تقريرا في ذلك‬
‫فإذا تبين للمحكمة على ضوء ذلك التقرير والوثائق المتعلقة بطلب‬
‫اإلذن أنها فعال ال تتعلق بمطلب التحيين فإنها تصدر اإلذن وتوجهه إلى‬
‫إدارة الملكية العقارية إما إذا تبين تعلقها به فإنها ترفض طلب اإلذن‬
‫وتضيف وثائقه إلى مطلب التحيين إما في شكل تداخل أو معارضة‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫األحكام التحضيرية العينية‪:‬‬
‫• التأكد باالستعانة بالعون الفني و المثال اإلرشادي انه فعال‬
‫على العقار موضوع مطلب التحيين‪.‬‬
‫• ويحرر القاضي المقرر اثر االنتهاء من أعماله تقرير‬
‫التوجه يكون ممضى ومؤرخ يضمن به جملة ما توصل إليه‬
‫ثم يبدى رأيه ويقترح ما يراه مناسبا لتجاوز صعوبات‬
‫الترسيم‪( .‬الطواف والتطبيق وسماع االطراف وسماع‬
‫البينة علي غرار التسجيل االختياري)‬
‫صدور حكم‬
‫تحضيري‬
‫إلجراء بحث‬
‫عيني‬
 ‫المحكمة‬
‫يحيل رئيس المحكمة العقارية أو من ينوبه ملف المطلب على قاضي السجل‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫العقاري أو دائرة الرسوم المجمدة بعد إنقضاء أجل اإلشهار‬

‫قاضي السجل العقاري في صورة عدم االختصاص أو المعارضة أو االرتباط يعلم‬

‫رئيس المحكمة الذي يحيل الملف على دائرة الرسوم المجمدة لذا فهو ال يرفض‬
‫المطلب إما يتخلى عنه أو يقضي بالترسيم في حدود اختصاصه‪.‬‬

‫تقضي دائرة الرسوم المجمدة إما ‪ :-‬بقبول المطلب ‪. -‬برفض المطلب جزئيا ‪-‬بالرفض‬
‫الكلي وتاذن في كل الحاالت بالتشطيب على التنصيص المتعلق باإلشهار‪.‬‬

‫إذا شمل التحيين كامل الرسم العقاري موضوع الطلب أو نشأ عنه إحداث رسم عقاري‬
‫جديد وأصبحت بموجب ذلك الحالة المادية متطابقة مع الحالة القانونية فانه يمكن‬
‫لدائرة الرسوم المجمدة او قاضي السجل ختم إجراءات التحيين = المفعول المنشئ‪.‬‬

‫من كان صكه مبرم قبل صدور الحكم وسهت عنه المحكمة يمكن طلب الرجوع في ختم‬
‫اجراءات التحيين‬
 ‫قرار تخلى‬
‫قاضي السجل‬
‫العقاري‬
 ‫صالحيات المحكمة‬

‫وجدي الهذيلي‬ ‫✓تنظر في جميع الصعوبات الناشئة عن عدم إتمام اإلجراءات القانونية المطلوبة لدى إدارة‬
‫الملكية العقارية وفي المطالب الرامية لتجاوز تلك اإلجراءات أو تسهيل القيام بالعمليات‬
‫المطلوبة‬

‫✓ لها اتخاذ جميع الوسائل التحضيرية كاالختبار والبحث والتوجه على العين وأخذ رأي إدارة‬
‫الملكية العقارية‬

‫✓ لها إتمام اإلشهار األصلي للمطلب أو إجراء إشهار جديد بناء على تقديم االعتراضات أو‬
‫التداخالت‬

‫✓ لها طلب أية وثيقة صالحة من ك ّل اإلدارات والمؤسسات العمومية أو الخاصة أو أي‬
‫شخص مادي‬

‫✓يخضع الصك أو االتفاق األخير المتضمن لنقل الملكية إلجراءات التسجيل طبق أحكام‬
‫القانون المتعلق بالتسجيل والطابع الجبائي وتعفى بقية اإلحاالت السابقة من معلوم نقل‬
‫الملكية ومعلوم الترسيم‬
 ‫حدود‬
‫الصالحيات‬
 ‫•ال يمكن للمحكمة النظر في رسم عقاري خاضع للمفعول المنشئ‬

‫• قرار تعقيبي مدني عدد ‪ 26436‬مؤرخ في ‪ 9‬مارس ‪2016‬‬

‫قسم المشرع الرسوم العقارية إلى نوعين رسوم عقارية خاضعة‬
‫للمفعول المنشئ للترسيم و أخرى غير خاضعة لذلك المفعول‬
‫فاالولى تلك المحدثة تنفيذا لألحكام الصادرة بالتسجيل بعد اجراء‬
‫العمل بالقانون عدد ‪ 30‬لسنة ‪ 1998‬المؤرخ في ‪ 20‬أفريل‬
‫‪ 1998‬أو الصادر فيها أحكام بختم اجراءات التحيين و هي‬
‫رسوم تطابق فيها الحالة القانونية المرسمة للعقار موضوعها مع‬
‫حالته الواقعية أما الرسوم العقارية الخاضعة للتحيين فهي جميع‬
‫الرسوم العقارية المحدثة قبل إجراء العمل بالقانون عدد ‪ 30‬لسنة‬
‫‪ 1998‬المذكور و ذلك بصريح أحكام الفصل ‪ 3‬من القانون عدد‬
‫‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المتعلق بتحيين الرسوم العقارية ‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫• حكم تحيين عدد ‪ 8121‬صادر عن المحكمة العقارية بتونس‬
‫بتاريخ ‪ 24‬مارس ‪ 2003‬م ق ت عدد ‪ 6‬جوان ‪2003‬‬
‫• الرسوم العقارية الخاضعة لمبد أ المفعول المنشئ للترسيم هي‬
‫تلك التي أحدثت تنفيذا ألحكام التسجيل بعد إجراء العمل‬
‫بقانون ‪ 20‬أفريل ‪ 1998‬أو التي تم تحيينها تطبيقا ألحكام‬
‫قانون ‪ 10‬أفريل ‪ 2001‬وصدر في شأنها قرار بختم تحيينها‬
‫وتبقى ما عداها من الرسوم خاضعة لإلجراءات الرامية‬
‫لتحيين الرسوم العقارية ‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫•ال يمكن للمحكمة أن تحكم بالقسمة أو فسخ العقود أو إبطالها لكن يمكنها الترجيح‬
‫بين العقود‬
‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 339‬مؤرخ في ‪ 17‬جانفي ‪2012‬‬
‫• حيث و ان خول المشرع لقضاء التحيين إمكانية الترجيح بين العقود و التأمل‬
‫فيها شريطة أن يكون ذلك في حدود ضرورات تخليص الرسم العقاري من‬
‫الجمود و في إطار مبادئ الشهر العقاري فإن هذا الترجيح ال يرتقي بالمرة‬
‫إلى البت في صحة العقود و التصريح باستبعادها النبنائها على سبب إبطال أو‬
‫فسخ أو باعتمادها لعدم ثبوت أسباب إبطالها أو فسخها وذلك تطبيقا ألحكام‬
‫الفصل‪22‬من قانون التحيين ‪.‬‬

‫•حكم إستئنافي مدني عدد ‪ 162‬مؤرخ في ‪ 12‬جوان ‪2012‬‬

‫‪..‬إن القسممممة بمقهومهممما الواسمممع الممممؤدي إلمممى رفمممع حالمممة الشممميوع همممي ممممن‬
‫إختصاص محاكم الحق العام طبق مقتضيات الفصل ‪ 117‬ممن م ح ع وتمدعم‬
‫هممذا الممرأي بالقممانون عممدد ‪ 67‬لسممنة ‪ 2009‬المممؤرخ فممي ‪ 12‬أوت ‪ 2009‬إذ‬
‫ورد صممراحة بالفصممل ‪ 22‬فقممرة ‪ 4‬أنممه ال يمكممن لممدائرة الرسمموم المجمممدة أن‬
‫تحكمممم بالقسممممة وبمممذلك يكمممون المشمممرع قمممد وضمممع حمممدا فاصممم بمممين طلبمممات‬
‫التخصممييص التممي تتعهممد بهمما المحكمممة العقاريممة بشممروط دقيقممة وبممين القضمماء‬
‫الشامل في رفع حالة الشيوع بالقسمة الموكولة لقضاء محاكم الحق العام‬
 ‫•ال يجوز النظر في المطلب إذا كان موضوعه محل قيد احتياطي مدرج بالرسم‬
‫العقاري لم تنته مدته‪.‬‬

‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 326‬مؤرخ في ‪ 20‬ديسمبر ‪2011‬‬

‫حيث يؤخذ من مقتضيات الفصل ‪ 328‬من م م م ت أن ترسيم اإلعتراض‬
‫التحفظي يمنع أي ترسيم لعمليات بيع بالسجل العقاري‬
‫وحيث أن الفصل ‪ 8‬من القانون عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المتعلق بتحيين الرسوم‬
‫العقارية نص على أنه ال يجوز النظر في المطلب إذا كان موضوعه محل قيد‬
‫احتياطي مدرج بالرسم العقاري لم تنته مدته إال بعد الوقوف على مآله‬
‫و حيث طلبت محكمة الحكم المطعون فيه من العارض استدعاء صاحب‬
‫االعتراض للنظر في امكانية التشطيب على اإلعتراض التحفظي بطلب من‬
‫جميع المعنيين و استنادا إلى اتفاق بينهم عم بمقتضيات الفقرة الثانية من‬
‫الفصل ‪ 8‬من قانون التحيين و عارض القائم بإدراج اإلعتراض التحفظي‬
‫عمليية الترسيم‬
‫وحيث أنه تأسيسا على كل ما سبق بسطه فإن محكمة الحكم المنتقد قد أصابت‬
‫في حكمها و عللته بما يتوافق مع نص القانون‬
 ‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 1404‬مؤرخ في ‪ 2‬جوان ‪2015‬‬
‫نص الفصل الثامن من قانون التحيين عدد ‪ 34‬لسنة ‪ 2001‬المؤرخ في ‪ 10‬أفريل ‪2001‬‬
‫و المنقح بموجب القانون عدد ‪ 67‬لسنة ‪ 2009‬المؤرخ في ‪ 12‬أوت ‪ 2009‬أنه ال‬
‫يجوز النظر في المطلب إذا كان موضوعه محل قيد احتياطي مدرج بالرسم العقاري لم‬
‫تنته مدته اال بعد الوقوف على مآله ‪.‬‬
‫وحيث ان االعتراض التحفظي ينضوي ضمن هذل الفصل و يدخل في نطاقه باعتبار أن‬
‫إجراءات االعتراض التحفظي تقتضي سعي الطالب إلى عقلة عقارات مدينه تحفظيا على‬
‫معنى الفصول ‪ 327‬و ‪ 328‬و ‪ 329‬م م م ت وبمجرد ترسيم االعتراض التحفظي يمنع‬
‫ادراج أي حق عيني سوى البيع الوارد اثر العقلة وال تسقط مدته في جميع األحوال اال‬
‫بعد عامين من تاريخه‬
‫وحيث أن صياغة هذا الفصل جاءت آمرة ف يجوز بأي حال ترسيم أي حق عيني مادام‬
‫االعتراض التحفظي لم يسقط بعد ويكون طلب تعديل االعتراض التحفظي وحصر‬
‫موضوعه في الطابق األرضي فقط دون الطابق األول والثاني لسبق التفويت فيهما من‬
‫المالكة للغير ال يستقيم قانونا إذ ال يجوز لدائرة الرسوم المجمدة أن تباشر أي ترسيم أو‬
‫حط من ترسيم أو تعديل ترسيم إال بعد سقوط مدته أو تقديم مآله ‪.‬‬
‫•يتعيّن في الطلبات الرامية للتشطيب على ترسيم أو إبطال تشطيب أو تعديل ترسيم أو حط‬
‫من ترسيم أو لالعتراف بحق المغارسي أو قسمة األرض المغروسة استدعاء المطلوب‬
‫للجلسة‬

‫• حكم إستئنافي عقاري عدد ‪ 1937‬مؤرخ في ‪ 14‬فيفري‪2017‬‬

‫وحيث و بخصوص الفصل ‪ 12‬من مجلة المرافعات المدنية و التجارية و الذي ينص على‬
‫كونه ليس على المحكمة تكوين أو إتمام أو إحضار حجج للخصوم فإنه يتجه التذكير بأن‬
‫مؤسسة القاضي المقرر بالمحكمة العقارية تختلف عن مؤسسة القاضي المقرر بمحاكم‬
‫الحق العام في مسألة الحياد إذ أنه و بالرجوع لمجلة الحقوق العينية يتبين أن المشرع‬
‫أسند ل ول في الذكر كافة الوسائل للكشف عن اصحاب الحقوق كما أناط بعهدته حفظ‬
‫حقوق القاصر و الغائب مما يعطي له كافة الص حيات للقيام بإجراء مختلف األبحاث‬
‫العينية و التحقيقات و اإلختبارات و التحريرات و ال مانع قانونا من سماع شقيقة العارض‬
‫في الطور اإلبتدائي عوضا عنه إذ للمحكمة العقارية أن تحرر و تستمع لكل ما من شأنه‬
‫أن يكشف عن الحقوق‪.‬‬
‫وحيث مكن الفصل ‪ 18‬من قانون التحيين المؤرخ في ‪ 10/04/2001‬و المنقح بالقانون عدد‬
‫‪ 67‬المؤرخ في ‪ 12/08/2009‬من تعديل الترسيم شريطة إستدعاء المطلوب للجلسة‬
‫التي تعينها دائرة الرسوم المجمدة و هو ما سعت إلى تطبيقه محكمة الحكم المطعون فيه و‬
‫ذلك بإستدعاء المستفيدتين من الترسيم‪.‬‬
 ‫حجز القضية‬
‫للمفاوضة‬
‫وصدور حكم‬
‫التحيين (ايجابي)‬
 ‫رسم بياني إلجراءات التحيين‬
‫المحكمة العقارية‬

‫حكم تسجيل(اختياري أو إجباري)مع مثال‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫إدارة الملكية العقارية‬

‫إقامة الرسم العقاري على ضوء حكم التسجيل ثم مسك السجل للعمليات الالحقة لحكم التسجيل‬

‫عدم مطابقة الحالة المادية للحالة القانونية‬

‫جمود الرسوم العقارية‬

‫تطبيق قانون التحيين المؤرخ ‪ 2001 /04/ 10‬على الرسوم العقارية الغير خاضعة للمفعول المنشئ للترسيم‬

‫تقديم مطلب تحيين‬

 ‫تقديم مطلب تحيين‬

‫من طالب التحيين بواسطة محام‬

‫من إدارة الملكية العقارية‬

‫كتابة المحكمة‬
‫رئيس المحكمة العقارية‬
‫توجيه‬

‫مضمون من‬ ‫نظير من‬ ‫مضمون‬ ‫إحالة‬ ‫رفض‬

‫المطلب لمحكمة‬ ‫المطلب‪/‬ومضمونه‪/‬ونسخ‬ ‫المطلب‬ ‫المطلب‬ ‫المطلب‬
‫الناحية‬ ‫من الوثائق لإلدارة‬ ‫للمعتمدية‬ ‫على دائرة‬ ‫بقرار معلل‬
‫الجهوية للملكية العقارية‬ ‫الرسوم‬
‫المجمدة‬
‫تعليق ببهو‬ ‫تعليق ببهو‬
‫محكمة‬ ‫خالل أسبوع ‪ :‬التنصيص‬ ‫المعتمدية‬
‫الناحية وإعالم‬ ‫علي مضمون المطلب ‪/‬‬ ‫وإعالم م ع‬
‫م ع في ظرف‬ ‫اإلفادة بالحالة القانونية‬ ‫في ظرف ‪48‬‬
‫‪ 48‬ساعة‬ ‫األخيرة للرسم‬ ‫ساعة‬
‫العقاري‪/‬االمتناع عن‬
‫مباشرة أي عملية‪/‬توجيه‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫مطالب الترسيم المرتبطة‬
‫بمطلب التحيين الى م ع‬
 ‫كتابة المحكمة‬

‫رئيس المحكمة العقارية‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫بعد مرور شهرين من التنصيص على المطلب بالرسم العقاري‬

‫قاضي السجل العقاري‬ ‫دائرة الرسوم المجمدة‬

‫قاضي فردي بجلسة عال نية‬ ‫جلسة عالنية‬
‫وكيل رئيس وقاضيين مقررين قد‬
‫*اإلذن بوسائل تحضيرية‪.‬‬ ‫يكونا اجريا األبحاث‬

‫*اإلذن بمواصلة مباشرة النظر‪.‬‬

‫*الحكم بالترسيم وعند االقتضاء بختم إجراءات‬ ‫*اإلذن بوسائل تحضيرية‪.‬‬
‫التحيين‪.‬‬ ‫*اإلذن بمواصلة مباشرة النظر‪.‬‬
‫*ال يقضي بالرفض إذ في صورة عدم‬ ‫*الحكم بالرفض‪.‬‬
‫االختصاص أو المعارضة أو االرتباط يعلم‬
‫رئيس المحكمة الذي يحيل الملف على دائرة‬ ‫*الحكم بالقبول كال أو بعضا وعند‬
‫الرسوم المجمدة‬ ‫االقتضاء بختم إجراءات التحيين‪.‬‬

‫كتابة المحكمة قسم التنفيذ‬

 ‫كتابة المحكمة قسم التنفيذ‬

‫في صورة الحكم‬

‫في صورة الحكم‬ ‫بالرفض‬
‫بالترسيم‬

‫إعالم إدارة الملكية‬

‫إحالة الحكم صحبة‬ ‫العقارية‬
‫الوثائق المأذون‬
‫بترسيها إلدارة‬
‫الملكية العقارية‬ ‫التشطيب على‬
‫التنصيص المدرج‬
‫بالرسم العقاري‬
‫والمتعلق بمطلب‬
‫تنفيذ الحكم وذلك بترسيم‬ ‫التحيين‬
‫الحقوق بالرسم العقاري‬
‫المعني مع التنصيص على‬
‫انه قابل لالستئناف في مدة‬
‫قابل لالستئناف في مدة ‪60‬‬
‫‪ 60‬يوما من تاريخ ادراجه‬
‫يوما من تاريخ ادراجه‬
‫بالرسم العقاري‬
‫بالرسم العقاري‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫تلخيص الحكم من‬
‫القاضي المقرر ثم رقنه‬
‫ثم مقارنته ثم إمضاءه‬
‫من طرف كل من‬
‫الرئيس واألعضاء ثم‬
‫توجيه الملف إلى قسم‬
‫التنفيذ‬
 ‫تلخيص الحكم من‬
‫القاضي المقرر ثم رقنه‬
‫ثم مقارنته ثم إمضاءه‬
‫من طرف كل من‬
‫الرئيس واألعضاء ثم‬
‫توجيه الملف إلى قسم‬
‫التنفيذ‬
 ‫تلخيص الحكم من‬
‫القاضي المقرر ثم رقنه‬
‫ثم مقارنته ثم إمضاءه‬
‫من طرف كل من‬
‫الرئيس واألعضاء ثم‬
‫توجيه الملف إلى قسم‬
‫التنفيذ‬
 ‫تلخيص الحكم من‬
‫القاضي المقرر ثم رقنه‬
‫ثم مقارنته ثم إمضاءه‬
‫من طرف كل من‬
‫الرئيس واألعضاء ثم‬
‫توجيه الملف إلى قسم‬
‫التنفيذ‬
‫نص الحكم‬
‫نص الحكم‬
‫حكم سلبي‬
‫حكم سلبي‬
‫حكم سلبي‬
‫حكم سلبي‬
‫نص حكم سلبي‬
‫تحرير الصكوك‬
‫القانون‬
‫العقاري‬
‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫المرجع القانوني‬
‫الفصل ‪377‬مكرر (أضيف بالقانون عدد ‪46‬لسنة ‪92‬المؤرخ في‬
‫‪4‬ماي ‪1992‬ونقح بالقانون عدد ‪84‬لسنة ‪1992‬المؤرخ في ‪6‬‬
‫أوت‪.(1992‬‬
‫يختص بتحرير الصكوك واالتفاقات الخاضعة للترسيم بالسجل‬
‫العقاري‬
‫من يلي‪:‬‬
‫‪1‬حافظ الملكية العقارية والمديرون الجهويون وكذلك أعوان إدارة‬
‫الملكية العقارية المكلفون بمهمة التحرير‪.‬‬
‫‪2‬عدول اإلشهاد‪.‬‬
‫‪ 3‬المحامين المباشرين‪ ،‬غير المتمرنين‪.‬‬
‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫المجال الزمني للتحرير‬
‫الفترة السابقة لتقديم مطلب التسجيل ‪ :‬الحرية في اختيار‬
‫المحرر باعتبار التعامل على عقار غير مسجل‪.‬‬
‫الفترة أثناء نشر مطلب التسجيل ‪ :‬الحرية في اختيار المحرر‬
‫باعتبار لم يقع تسجيله بعد‪.‬‬
‫الفترة بين صدور حكم التسجيل و إقامة الرسم العقاري‪:‬‬
‫وجوبية التحرير من المختص باعتبار أن العقار دخل في نظام‬
‫العقارات المسجلة‪.‬‬
‫الفترة بعد إقامة الرسم العقاري‪ :‬وجوبية التحرير من المختص‬
‫وجدي‬ ‫و إال اعتبر العقد باطال بطالنا مطلقا‪.‬‬
‫الهذيلي‬
 ‫العقود الخاضعة للتحرير‬

‫المبدأ‬
‫العقود الخاضعة للترسيم‬
‫والواردة بالفصل ‪ 373‬من م‬
‫ح‬

‫المصرحة‬ ‫المعدلة لحق عيني‬ ‫المنشئة لحق‬ ‫الناقلة للملكية‬

‫لحق‬ ‫كالكتب التكميلي‬ ‫عيني كحق‬ ‫كبيع و‬
‫عيني كالمقاسمة‬ ‫أو التوضيحي‬ ‫االستعمال‬ ‫المعاوضة‬
‫و الصلح و‬
‫الفريضة‬
‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫االستثناء‬

‫رفع الرهن‬ ‫عقود‬ ‫الرهون التي‬ ‫العقود التي‬

‫التسويغ‬ ‫تبرمها‬ ‫تبرمها‬
‫التي يجب‬ ‫البنوك و‬ ‫الدولة‬
‫إشهارها‬ ‫المؤسسات‬ ‫والجماعات‬
‫المالية‬ ‫المحلية‬
‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫وجدي‬ ‫واجبات المحرر‬
‫الهذيلي‬ ‫واجبات‬
‫عامة‬

‫واجب النصح‬ ‫المحافظة على السر‬ ‫الحياد‬

‫و اإلرشاد‬ ‫المهني‬
‫*واجب أخالفي‪.‬‬
‫*يتعلق باألمور الشخصية‬ ‫*معاملة‬
‫*يتمثل في نصح‬
‫و العائلية الخفية التي‬ ‫األطراف على‬
‫األطراف في أثار‬
‫يبوح بها األطراف‪.‬‬ ‫قدر المساواة‪.‬‬
‫التصرف من حيث‬
‫مثال سبب البيع أو‬ ‫* ال تحرير‬
‫التسجيل في التصريح‬
‫تبني‪....‬‬ ‫لخاصة نفسه‬
‫بالثمن الحقيقي مثال‬
‫للتعارض مع‬
‫المبدأ‪.‬‬
 ‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
‫واجبات خاصة‬
‫‪ .1‬يجب التنصيص بالصك على الحالة المدنية الصحيحة‬
‫لألطراف ‪/‬اسم العقار‪/‬مساحته ‪/‬محتواه‪/‬عدد القطع‬
‫المكونة له ‪ /‬نسبة ملكية المالك ‪ /‬عدد سند الملكية و‬
‫تاريخه ‪/‬موضوع الترسيم ‪ /‬التحمالت ومراجع‬
‫ترسيمها‪.‬‬
‫‪ .2‬يجب حتما االطالع على الرسم العقاري المعني‬
‫بالعملية وإشعار األطراف بحالته القانونية وبعدم‬
‫وجود أي مانع قانوني للتحرير والتنصيص على ذلك‬
‫بالصك والتحرير على ضوء ما تثبته بيانات الرسم‬
‫العقاري‪.‬‬
 ‫‪ .3‬يجب على المحرر اإلمضاء على الصك والتنصيص‬
‫على اسمه ولقبه ومهنته وعنوانه وعدد بطاقة‬
‫تعريفه‪.‬‬
‫‪ .4‬يجب على المحرر تسجيل الصك بالقباضة المالية‬
‫على نفقة متحملها وإال إنذاره كتابة‬
‫‪ .5‬يجب على المحرر القيام باإلجراءات الالزمة‬
‫للترسيم‬
‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫مسؤولية المحرر‬
‫مسؤولية‬
‫مهنية‬

‫▪ الفصل ‪ 46‬من القانون عدد ‪ 60‬لسنة ‪1994‬‬

‫المنظم لمهنة عدول اإلشهاد ”كل خرق للقوانين و‬
‫التراتيب و قواعد المهنة وكل عمل ينال من‬
‫شرفها يرتكبه عدل اإلشهاد ولو خارج نطاق العمل‬
‫يستوجب التأديب“‬
‫▪ التتبع التأديبي ال يحول دون التتبع الجزائي‬
‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫مسؤولية‬
‫مدنية‬

‫المرجع القانوني‬
‫الفصل ‪ 377‬من م ح لكل شخص تضررت حقوقه‬
‫من مخالفة األحكام المتعلقة بالتحرير‬
‫الحق في القيام على المحرر بدعوى في غرم‬
‫الضرر‬
‫و الفصل ‪ 43‬من قانون عدول اإلشهاد “ عدل اإلشهاد‬
‫الذي يرتكب بمناسبة مباشرته لمهامه خطأ مضر بأحد‬
‫األطراف يكون مسؤوال عن هذا الخطأ حسب قواعد‬
‫وجدي‬ ‫القانون العام‪.‬‬
‫الهذيلي‬
 ‫مجال المسؤولية‬

‫من حيث المنع‬ ‫من حيث األشخاص‬

‫بتنقيح ‪ 17‬افريل‬ ‫بتنقيح ‪ 17‬افريل‬

‫‪2001‬للفصل ‪377‬‬ ‫‪2001‬للفصل ‪377‬‬
‫منع كل شرط‬ ‫لم بعد المحرر مسؤول‬
‫لإلعفاء من‬ ‫إزاء األطراف فحسب بل‬
‫المسؤولية‬ ‫إزاء كل من تضررت‬
‫حقوقه من مخالفة‬
‫موجبات التحرير‬
‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫وجدي‬
‫الهذيلي‬ ‫طبيعة المسؤولية‬

‫مسؤولية تقصيرية‬ ‫مسؤولية تعاقدية‬

‫التزام ببذل عناية‬ ‫التزام بتحقيق نتيجة‬

‫في السعي للقيام‬
‫بإجراءات الترسيم دون‬ ‫تحرير كتب صحيح وسليم‬
‫تقصير‬ ‫قابل للترسيم‬
‫وليس الترسيم في حد ذاته‬ ‫مخالفة ذلك تقوم‬
‫علي اعتبار تدخل فيه عوامل‬ ‫المسؤولية المدنية في‬
‫أخري ليست بيد المحرر‬ ‫غرم الضرر‬
 ‫وجدي‬
‫الهذيلي‬ ‫اركان المسؤولية‬

‫العالقة السببية‬ ‫الضرر‬ ‫الخطأ‬

‫بسبب عدم‬ ‫سبقه الغير‬ ‫مثال عدم‬

‫تحرير العقد‬ ‫في الترسيم‬ ‫تحرير العقد‬
‫بالكيفية‬ ‫بالكيفية‬
‫السليمة سبقه‬ ‫السليمة‬
‫الغير في‬
‫الترسيم‬
 ‫الطعن في قرار‬
‫حافظ الملكية العقارية‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫وجدي‬ ‫شروط الطعن‬
‫الهذيلي‬
 ‫آجال الطعن‬

‫يعتبر سكوت اإلدارة بعد‬

‫انقضاء أربعة أشهر رفضا‬ ‫شهر من تاريخ اإلعالم بقرار‬
‫الرفض‬
‫يبدأ سريان الشهر من اليوم‬
‫يبدأ سريان الشهر من‬ ‫الموالي من بلوغ اإلعالم‬
‫اليوم الموالي من‬ ‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
‫انقضاء أربعة أشهر‬
 ‫إجراءات الطعن‬

‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫البت في الطعن‬

‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫مالحظة‬

‫وجدي‬
‫الهذيلي‬
 ‫أحكام التحيين‬

‫حكم بات من ‪/27/4‬‬

‫‪ 1992‬إلى ‪23/1/1995‬‬

‫المراجعة من ‪23/1/1995‬‬
‫إلى ‪10/4/2001‬‬

‫إعادة النظر من ‪/10/04‬‬

‫‪ 2001‬إلى ‪12/8/2009‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫االستئناف من ‪12/08/2009‬‬
‫‪.........‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬

‫الطعن باإلستئناف في األحكام الصادرة بالتحيين‬

 ‫وجدي الهذيلي‬
‫األحكام القابلة لإلستئناف‬

‫صادرة في مادة التحيين سواء‬

‫ك ّل اإلحكام ال ّ‬
‫كانت بإتمام تحيين الرسم العقاري أو كانت‬
‫برفض الطلب قابلة لالستئناف‪.‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫أطراف مطلب اإلستئناف‬

‫ك ّل من له مصلحة سواء كان طرفا في الحكم‬

‫المستأنف‪ ،‬طالبا أو معترضا أو متداخال أو‬
‫لم يكن طرفا فيه‪.‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫أجل طلب اإلستئناف‬

‫• يبتدئ أجل طلب اإلستئناف من يوم صدور‬

‫ستين يوما‬
‫الحكم بالتحيين وينتهي بإنتهاء ّ‬
‫من تاريخ إدراج الحكم بالرسم العقاري‪.‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫شكليات مطلب اإلستئناف‬
‫*يرفع اإلستئناف لدى دائرة إستئنافيّة بالمركز األصلي للمحكمة العقاريّة بتونس بواسطة‬
‫محام لدى التعقيب أو لدى اإلستئناف أو بواسطة المكّلف العام بنزعات الدولة‬

‫هوية الطرف المستأنف وصفته‬‫• يرفع طلب اإلستئناف بواسطة عريضة كتابيّة تتض ّمن ّ‬
‫إن كان طالبا في األصل أو معارضا أو متداخال أو طرفا جديدا وعدد الحكم المستأنف‬
‫صه والمحكمة الّتي أصدرته‪.‬‬‫وتاريخه ون ّ‬

‫• تكون عريضة الطعن باإلستئناف مشفوعة بما يفيد تأمين مبلغ ثالثين دينار بعنوان‬
‫سلط على المستأنف إن رفض إستئنافه‬ ‫خطيّة ت ّ‬

‫• ‪*.‬يعفى من تأمين الخطيّة المكّلف العام بنزاعات الدولة والمسعفون باإلعانة العدليّة‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫اإلجراءات لدى اإلستئناف‬
‫يتولى كاتب المحكمة الّذي تلّقى مطلب اإلستئناف تقييده بالدفتر الخاص المع ّد لذلك‬
‫• ‪ّ -‬‬
‫ويكاتب في جلب الملف وعند وروده يحيله على رئيس المحكمة العقاريّة الّذي يعيّنه‬
‫للجلسة‪.‬‬

‫مقررا من‬
‫يتولى رئيس الدّائرة اإلستئنافيّة عند ورود الملف عليه تعيين مستشارا ّ‬ ‫• ‪ّ -‬‬
‫بين أعضاء الدّائرة اإلستئنافيّة ويأذن بإعالم إدارة الملكيّة العقاريّة بوقوع اإلستئناف‬
‫لتتولى قيده قيدا إحتياطيّا بالرسم العقاري ويأذن كذلك بإستدعاء األطراف للجلسة‬ ‫ّ‬
‫حسب أحكام م ّجلة الحقوق العينيّة‪..‬‬

‫• ‪-‬يجب على محامي المستأنف أن يقدّم لكتابة الدّائرة اإلستئنافيّة أو إلى الدّائرة نفسها‬
‫بالجلسة المعيّنة لها القضيّة مذكرة في بيان مستندات إستئنافه تكون مرفوقة بنسخة‬
‫من الحكم المستأنف‪.‬‬

‫• ‪-‬يجب على المستأنف ضدّه إذا أراد الجواب أن يقدّم بواسطة محام مذ كرة في دفاعه‬
‫ومؤيّداته بعد إطالع محام الطاعن عليها‪.‬‬
 ‫وجدي الهذيلي‬
‫• آثار اإلستئناف‪:‬‬
‫•األثر الناقل لمطلب اإلستئناف‪:‬‬
‫•االستئناف العادي‬
‫يقصد به نقل الدعوى بحالتها التي كانت عليها‬
‫قبل صدور الحكم المستانف بجميع المسائل‬
‫الواقعية والقانونية إلى محكمة اإلستئناف المتعهدة‬
‫بالقضية‪.‬‬
‫غير أنه في هاته الحالة ال يمكن التمسك بطلبات‬
‫جديدة الول مرة أمام محكمة اإلستئناف‬
‫الدائرة اإلستئنافية لها ان تتعهد بطلبات‬
‫جديدة لم يسبق للدائرة اإلبتدائية ان تعهدت‬
‫بها وهذه المطالب يمكن ان تكون مقدمة من‬
‫قبل االطراف نفسها‬
‫•األثر التعليقي لمطلب اإلستئناف‪:‬‬
‫•االستئناف العادي‬
‫يقصد به عدم تنفيذ الحكم المطعون‬
‫فيه باإلستئناف وبذلك يتوقف تنفيذ‬
‫الحكم خالل اجل اإلستئناف واثناء‬
‫نشر القضية اإلستئنافية‬
‫الفصل ‪ 24‬ـ يتم تنفيذ الحكم‬
‫الصادر بالتحيين حاال بعد إعالم‬
‫الخصوم‬
‫ال وجود لألثر التعليقي للطعن‬
‫باالستئناف لحكم التحيين‬
 ‫صالحيّات الدّائرة اإلستئنافيّة‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫✓تنظر الدّائرة اإلستئنافيّة في مطلب اإلستئناف وكذلك في الطلبات‬

‫الجديدة الّتي يمكن أن يقدّمها لها األطراف بشرط أن تكون مرتبطة‬
‫بالرسم العقاري موضوع التحيين‪.‬‬
‫✓تأذن الدّائرة اإلستئنافيّة بما تراه صالحا من الوسائل التحضيريّة‬
‫كاإلختبار والبحث والتو ّجه على العين والتحرير على األطراف‪.‬‬

‫صعوبات الّتي تحول دون تنفيذ‬ ‫✓تنظر الدّائرة اإلستئنافيّة في ال ّ‬

‫أحكامها‪ ،‬كما تنظر في إصالح الغلطات الماديّة الواردة بأحكامها‬
‫أو في األمثلة المأذون بإقامتها‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫البت في مطلب اإلستئناف‬
‫رسم بياني إلجراءات استئناف حكم التحيين‬

‫وجدي الهذيلي‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫مقارنة بين تعقيب حكم التسجيل‬
‫واستئناف حكم التحيين‬

‫وجدي الهذيلي‬

‫إعداد المدرس وجدي الهذيلي‬

 ‫من حيث النص المنطبق‬

‫تخضع عملياته إلى أحكام‬ ‫تخضع عملياته إلى أحكام مجلة‬

‫القانون عدد ‪34‬لسنة ‪2001‬‬ ‫الحقوق العينية‬
‫المؤرخ في ‪10‬أفريل ‪2001‬‬ ‫الفصول ‪332‬مكرر و‪357‬‬
‫والمنّقح بالقانون عدد ‪67‬لسنة‬ ‫مكرروما بعده‬
‫المؤرخ في ‪12‬‬
‫ّ‬ ‫‪2009‬‬
‫أوت ‪2009‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث المحكمة المختصة‬

‫لدى المحكمة العقارية بمركزها‬ ‫لدى محكمة التعقيب‬

‫االصلي‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث تقديم الطعن‬

‫يرفع اإلستئناف لدى دائرة‬ ‫يرفع اإلستئناف لدى المحكمة او‬

‫إستئنافيّة بالمركز األصلي‬ ‫الفرع الذي اصدر الحكم‬
‫للمحكمة العقاريّة‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث الحكم الخاضع للطعن‬

‫يقبل الحكم االيجابي والسلبي‬ ‫ال يقبل الطعن إال الحكم االيجابي‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث االجال‬

‫يبتدئ أجل طلب االستئناف من يوم‬
‫صدور الحكم بالتحيين وينتهي‬
‫ستين يوما من‬‫بانتهاء ّ‬
‫تاريخ إدراج الحكم بالسجل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫يجب أن يقدم مطلب التعقيب في أجل‬
‫ستين يوما من‬
‫تاريخ صدور الحكم ‪ّ .‬‬
‫المطلوب تعقيبه‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث اإلنابة‬

‫وجوبية محامي لدى التعقيب او‬ ‫وجوبية محامي لدى التعقيب‬

‫لدى االستئناف‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث االطراف‬

‫يقدم مطلب االستئناف ممن له‬ ‫يجب أن يكون طالب التعقيب طرفا في‬
‫الحكم المطلوب تعقيبه أو من خلفاءه مصلحة سواء كان طرفا في الحكم‬
‫المستأنف أو لم يكن كما يمكن قبول‬
‫أطراف جديدة‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث االختصاص الحكمي‬

‫محكمة التعقيب تنظر في مدى حسن الدائرة االستئنافية تنتقل لها الدعوى‬
‫برمتها إلعادة النظر فيها و لها أن‬ ‫تطبيق القانون‬
‫تنظر حتى في طلبات جديدة‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫من حيث االثار‬

‫ال يوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه‬ ‫يوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫البناء العمودي‬

‫العلو‬ ‫ملكية‬
‫الفقه اإلسالمي‬ ‫والسفل‬ ‫الفصل ‪ 85‬م‪.‬ح‪.‬ع‬ ‫الطبقات‬
‫• العلو والسفل‬

‫وجدي الهذيلي‬
 ‫المرحلة األولى بدأت مع صدور قانون غرة جويلية ‪ 1885‬المتعلق بالملكية العقارية والذي جاء في الفصل ‪ 173‬منه‬
‫أنه إذا إشتملت العمارة على عدة طبقات يملكها عدة أشخاص فإن الجدران والشقق تكون على كاهل جميع المالكين وأن مالك‬
‫كل طبقة يقيم األرضية التي يمشي عليها وأن مالك الطابق األول يقيم المدارج التي توصله إلى طابقه وأن مالك الطابق‬
‫الثاني يقيم المدارج التي توصله إلى طابقه إنطالقا من الطابق األول وهكذا‪ ...‬وقد تأسس نظام ملكية الطبقات على ملكية‬
‫مركبة للطوابق مع جملة من اإلرتفاقات التي تخول اإلستعمال المشترك لألجزاء المشتركة مثل المدارج والممرات التي‬
‫تضل ملكا لمن أقامها ولكن بقية المالكين لهم حق إرتفاق يمكنهم من إستعمالها للوصول إلى ملكياتهم‪.‬‬
‫المرحلة الثانية جاءت بعد اإلستقالل بصدور األمر العلي المؤرخ في ‪ 19‬فيفري ‪ 1957‬والمتعلق بتنظيم القانون‬
‫األساسي المتعلق بالملكية المشتركة للعمارات المنقسمة إلى طوابق والذي ينطبق حسب فصله األول فقط على العقارات‬
‫ففرق بين األجزاء الخاصة مثل الطوابق والشقق التي تكون ملكيتها‬ ‫المسجلة وقد غير الفصل ‪ 10‬مفهوم ملكية الطبقات ّ‬
‫خاصة بكل مالك واألجزاء المشتركة مثل المدارج والمصاعد والممرات وأرض العمارة والتي تكون ملكيتها مشتركة بين‬
‫كل المالكين‪.‬‬
‫المرحلة الثالثة جاءت بصدور مجلة الحقوق العينية بمقتضى القانون عدد ‪ 5‬لسنة ‪ 1965‬المؤرخ في ‪ 12‬فيفري‬
‫‪ 1965‬والذي ألغى القانون العقاري لسنة ‪ 1885‬وكذلك أمر ‪ 1957‬والذي أدمجت أحكامه بالباب المتعلق بملكية الطبقات‬
‫(الفصول ‪ 85‬إلى ‪ )102‬ولكنه مفهوم التفرقة بين األجزاء الخاصة واألجزاء المشتركة بقي دون تغيير‪.‬‬
‫المرحلة الرابعة جاءت متأخرة بمقتضى القانون عدد ‪ 68‬لسنة ‪ 1997‬المؤرخ في ‪ 27/10/1997‬والذي وإن لم يغير‬
‫مفهوم ملكية الطبقات فإنه أدخل تحويرا على إدارتها وخاصة األجزاء المشتركة إذ لوحظ بعد إنتشار البناء العمودي أن‬
‫األجزاء المشتركة ال تتلقى أي صيانة أو تعهد لعدة سنوات مما يؤدي إلى إنهيار بعضها مع ما يشكله ذلك من مخاطر على‬
‫المتساكنين والمارة‪ ،‬هذا باإلضافة إلى اآلثار الجمالية والبيئية لقلة الصيانة والتعهد فأعاد المشرع تنظيم الهياكل المكلفة بإدارة‬
‫األجزاء المشتركة وهي نقابة المالكين وتحسين نظام اإلشتراك في الملكية لضمان تعهد هذه األجزاء‪.‬‬
‫المرحلة الخامسة هي في الواقع نتيجة إلدراك المشرع لعدم نجاح تنقيح ‪ 1997‬في تفادي المظاهر السلبية المذكورة آنفا‬
‫فتدخل بمقتضى القانون عدد ‪ 78‬لسنة ‪ 2005‬المؤرخ في ‪ 4‬أوت ‪ 2005‬إلحداث مؤسسة النقيب العقاري المحترف لضمان‬
‫عدم حصول فراغ على مستوى هياكل إدارة ملكية الطبقات بسبب إشكاليات التطبيق‪.‬‬
 ‫ملكية الطبقات‬
‫الفصل ‪ 85‬الي ‪ 102‬م‪.‬ح‪.‬ع‬

‫تعدد‬ ‫أجزاء‬
‫العقار‬
‫المالكين‬ ‫مشتركة‬ ‫عمارة‬
‫ومشاعة‬

‫أن يملك األجزاء المفرزة‬ ‫كل بناء يتجاوز‬

‫وهي جميع األجزاء المشتركة يعود حق‬ ‫الطابق األرضي‬
‫داخل العمارة شخصان‬
‫استعمالها لكافـة المالكين‬
‫فأكثر‬
‫مشتملة على عدة‬
‫ملكا لعدة أشخاص‬ ‫طبقات أو شقق‬
 ‫نظريا‬
‫تعتبر ملكية الطبقات حالة من حاالت الشيوع في الملكية حيث‬
‫نظمتها مجلة الحقوق العينية ضمن الباب الثالث من الجزء‬
‫الثاني المعنون "الشيوع"‬

‫واقعا‬
‫وجدي الهذيلي‬

‫واقعا ملكية الطبقات تمثل نظاما قانونيا منفردا متفردا هو خليط بين‬
‫الملكية الخاصة والملكية المشاعة‬

‫ال شفعة في ملكية الطبقات‬

 ‫األجزاء المشتركة‬
‫وهي جميع األجزاء المشتركة بين جميع األجزاء المفرزة بحكم‬
‫الهيكلة المعمارية والتي يعود حق استعمالها لكافـة المالكين‬

‫األرض المقام عليها البناء الممرات والحدائق والمعابر والتجهيزات‬

‫والقنوات والمخارج والمصاعد وبيت الحراسة والصحون والسطوح‬
‫و االعمدة والميازيب ‪ 85(......‬الفقرة‪)2‬‬

‫اكده المشرع من خالل احكام الفصل ‪100‬م ح ع انه ال يجوز اصال‬

‫طلب قسمة األجزاء المشتركة او ما يتبعها صفقة وكل شرط مخالفا‬
‫لذلك يعد الغيا‬

‫منح استعمال خاص لجزء مشترك ومشاع لفائدة جزء معين فهو ال يؤثر على‬
‫طبيعة هذا الجزء الذي يبقى مشاعا ومشتركا ويحتسب ضمن األجزاء المشتركة‬
‫والمشاعة حيث يتم تعليم هذا الجزء باللون األصفر بالمثال الهندسي‪.‬‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫إدارة األجزاء الشائعة‬
‫‪STEP‬‬
‫نظام اإلشتراك في الملكية الفصل ‪ " 90‬تفصيل وتحديد وتشخيص‬
‫األجزاء المشتركة ويضمن حسن االنتفاع بالعقار وحسن إدارته" وهو‬
‫"يلزم جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم في العقار‪".‬‬

‫على مالك الجزء المفرز ان ال يضر بملكية بقية المالكين بمناسبة‬

‫استعماله لحقه المخصص له فال يجب ان يمس من سالمة العمارة‬
‫واألجزاء المشتركة عند قيامه بتحسينات او تغييرات على ملكه الخاص‬

‫ان المشرع باإلضافة الى هذا المنع والتحجير رتب عقوبات لكل مخالفة‬
‫ألحكام الفصل ‪102‬م ح ع‬
‫على كل مالك أن يساهم في تكاليف حفظ األجزاء‬
‫المشتركة وصيانتها وترميمها وإدارتها ويكون نصيبه في‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫هذه التكاليف بنسبة الجزء المفرز الذي له في العمارة‬
‫الفصل ‪( 89‬نقّح بالقانون عدد ‪ 68‬لسنة ‪ 1997‬المؤرخ في ‪27‬‬
‫أكتوبر ‪.)1997‬‬
‫نقابة مالكين‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫‪o‬تتولى باألساس الحفاظ على العمارة أو مجموعة العمارات أو المركب العقاري‪،‬‬

‫وإدارة األجزاء المشتركة وصيانتها طبق أحكام هذه المجلة‪ ،‬وطبق نظام‬
‫االشتراك في الملكية المنصوص عليه بالفصل ‪.90‬‬
‫‪o‬كما تتولى القيام في حق المالكين بإجراءات التسجيل والتسوية العقارية عند‬
‫االقتضاء ومتابعتها‬

‫‪o‬يتم اختيار رئيس نقابة المالكين وتعويضه عند االقتضاء بأغلبية المالكين‬
‫الحاضرين أو الممثلين عنهم‬
‫‪o‬وإن لم يتم اختيار رئيس نقابة المالكين أو لم يتم تعويضه عند عزله أو حدوث‬
‫مانع له‪ ،‬يتعين على رئيس الجماعة المحلية الكائن بدائرتها العقار اتخاذ قرار في‬
‫تعيين رئيس مؤقت لنقابة المالكين من بينهم أو النقيب العقاري المحترف‬
‫‪o‬النقيب العقاري المحترف كل شخص طبيعي أو معنوي يتولى على وجه‬
‫االحتراف وبمقابل إدارة األجزاء المشتركة‪ ،‬ويخضع عند ممارسته لنشاطه‬
‫لكراس شروط تتم المصادقة عليه بقرار من وزير الداخلية والتنمية المحلية‪.‬‬
 ‫الترسيم واإلشهار يتم‬
‫بطريق استخراج‬ ‫وجدي الهذيلي‬

‫الفصل ‪ 99‬م ح ع‬

‫األجزاء الشائعة والمشتركة‬ ‫كل شقة في رسم‬

‫في رسم عقاري مستقل‬ ‫عقاري مستقل‬

‫اإلدالء باألمثلة الهندسية الخاصة‬
‫باألجزاء المشتركة والمشاعة‬
‫توزع األجزاء علي المالكين حسب‬
‫نسبة الجزء المفرز الذي له في‬
‫العمارة‬
‫اإلدالء بمثال هندسي خاص بكل جزء‬
‫مفرز قد يحتوي في بعض األحيان على‬
‫تشخيص لحق استعمال شخصي لجزء‬
‫مشترك ومشاع ( يكون معلما عليه‬
‫باللون األصفر)‬

‫تكلفة باهظة ووجوب اتفاق كل الشركاء علي التقسيم‬

‫مما يؤدي الي اللجوء لطلب الترسيم علي الشياع‬
‫وجدي الهذيلي‬
 ‫نظام العلو والسفل‬

‫الفقه االسالمي‬ ‫ال وجود لنص قانوني‬

‫ينظمه‬

‫البناءات ذات الشكل التقليدي او الفيالت ذات طوابق‬ ‫ال تمثل عمارة‬

‫✓كل من صاحب السفل والعلو مالكا‬

‫لطبقته ملكية مفرزة ارضا وسقفا وحوائط‪.‬‬ ‫استقاللية مالك العلو‬
‫✓صاحب السفل يملك االرض التي‬ ‫عن مالك السفل‬
‫اقيم عليها البناء الي حد السقف‪.‬‬
‫✓وصاحب العلو تبتدا ملكيته من ارضية‬
‫‪A‬‬
‫بناءه المقامة علي سقف صاحب البناء‬
‫السفلي الي حد السطح‪.‬‬
‫✓فال يمكن الحديث عن أجزاء مشتركة‬
‫ومشاعة وال عن شيوع إجباري‬ ‫وجدي الهذيلي‬
 ‫على الرغم من االستقالل الظاهري لهذا النوع من البناء فإن هنالك عالقة بين‬
‫المالكين تتجسد في جملة االلتزامات على كليهما‬

‫✓يملك االرض المشيد كامل الطابق‬

‫االعلوي بما في ذلك الجدران واالعمدة‬
‫االسمنتية والسطح‬
‫العلو‬ ‫✓له حق االرتكاز* فال يمكن لمالك‬
‫الطابق السفلي ان يزيل اعمدة مثال الن‬
‫ذلك سيؤثر علي ملكية العلوي‬

‫✓يملك االرض المشيد عليها العقار‬

‫وكامل الطابق السفلي بما في ذلك‬
‫السفل‬ ‫الجدران واالعمدة االسمنتية‬
‫✓له حق السطحية فال يمكن لمالك‬
‫الطابق العلوي ان يضيف طابق اخر مثال‬
‫الن ذلك سيؤثر علي ملكية السفلي‬

‫ملكية مستقلة لكل طابق وحقوق ارتفاق موظفة لفائدة عقار على عقار آخر‪،‬‬
‫فال يمكن الحديث عن أجزاء مشتركة ومشاعة وال عن شيوع إجباري‬
‫وجدي الهذيلي‬
‫* حق االرتكاز او حق القرار او حق التعلي‬
‫بالنسبة للعقارات الخاضعة لنظام العلو والسفل تكون األمثلة فيما يعرف بأمثلة‬
‫المقاطع ( )‪)Plan par coupe‬‬
‫ويجب اإلدالء بمثال خاص بكل جزء مفرز‪.‬‬

‫وجدي الهذيلي‬