Loans for housing solutions - Finance in Context - uuBookKit https://uuapp.plus4u.net/uu-bookkit-maing01/eba19bea74a9432...

Úvěry pro řešení bydlení

Kapitola Úvěry pro řešení bydlení vás seznámí s hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření.

Každý z nás někde musí bydlet. A většina z nás chce bydlet v příjemném prostředí, které nám dovolí načerpat síly pro
každodenní povinosti.

S ohledem na �nanční náročnost pořízení si vlastního bydlení, velké většině nezbývá nic jiného, než se pokusit získat externí
�nanční zdroje, pro vyřešení tohoto problému. Tím nemyslím nic jiného, než nějakou formu půjčky.

Pokud opomineme možnost půjčky od rodičů, příbuzných nebo známých, tak nám zbývají dva nejčastější nástroje, kterými
�nancujeme bydlení: hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření.

Úvodní zamyšlení
Na konci minulé kapitoly jsme rozebírali rozdílné přístupy k zadlužení jednotlivce nebo rodiny. Dalo by se říct, že řešení bytové
otázky pomocí úvěru je dost možná jednou z mála záležitostí, kde odpovědně můžeme přistoupit k půjčce.

Ale i v tomto případě je potřeba postupovat obezřetně a používat raději chladnou logiku než emoce (přestože se to nakonec
bez omecí neobejde...).

Nákladové kritérium
 Základem našeho rozhodování je fakt, že každý potřebuje někde bydlet. Takže ten
problém musíte vyřešit. Nasnadě jsou dvě možnosti, a to buď nemovitost vlastnit, nebo ji
mít pronajmutou. Opomineme teď situaci, že vlastníte odpovídající nemovitost (a jste tímto
řešením spokojeni) - v této ideální situaci nemusíme nic moc řešit. V dalších dvou
situacích musíme čelit budoucím nákladům. Pokud jste v podnájmu, logicky musíte platit
nájem. Pokud jste si půjčili zdroje na koupi nemovitosti, pak vás čeká splácení dluhu.
Takže máme první kritérium (nákladové) pro budoucí rozhodnutí.

Mobilita
 Pokud jste v nájmu, tak jste vázán maximálně výpovědní lhůtou smlouvy. Dejme tomu
třemi až šesti měsíci. Tento fakt je dvojsečný. Umožňuje vám v relativně krátkém horizontu
změnit místo, kde žijete. Samozřejmě, stejnou možnost má i pronajímatel, ale ten vám
nejspíš pronajímá nemovitost za důvodem zisku a pokud vše dobře funguje, tak nebude
mít zájem cokoliv změnit (zde se schovává mnoho různých výjimek, ale v rámci
generalizace je řešit nebudeme).

Pokud naopak nemovitost vlastníte, tak je mobilita rázem mnohem složitější záležitost.
Není to nic neproveditelného - nemovitosti zatížené hypotékou jdou prodávat i pronajímat, jen

1 of 7 4/25/2023, 1:38 PM
Loans for housing solutions - Finance in Context - uuBookKit https://uuapp.plus4u.net/uu-bookkit-maing01/eba19bea74a9432...

je potřeba počítat s větším časovým horizontem. Takže pokud plánujete do roka odjet na
dlouhodobou stáž, tak asi není ideální čas pro koupi nemovitosti na úvěr.

Postoj k různým typům bydlení

‫ﳱ‬ Je potřeba si sám se sebou srovnat, jak vlastně chcete bydlet. Určitě není ideální pro
každého investovat mnoho úsilí do stavby domku a být pak frustrován tím, že trávník
musí sekat docela často. A naopak ne každý dovede kvalitně bydlet v panelákovém bytě.

Rok před žádostí o úvěr

Dejme tedy tomu, že u vás převládly faktory vedoucí k pořízení si vlastního bydlení. Nechcete již dále bydlet v cizím, jste
srozuměni s tím, že vás tento krok bude stát relativně dosti peněz i sil a máte nějakou vizi vašeho budoucího bydlení.

Teď je potřeba opustit emoce a s chladnou hlavou uvažovat o číslech.

 Máte rozpočet?

Čím přesnější tím lépe. Pokud není moc přesný, tak raději počítejte s jeho horním odhadem. Na cokoliv většího než garsoniéra,
vám v Praze nebudou dva milióny pomalu stačit (poznámka autora: předchozí věta je informačně extrémně zastaralá a přitom
vznikla před cca 7 lety - proto jsem ji neaktualizoval, aby byla zdůrazněna rychlost změn na nemovitostním trhu).

Udělejte si průzkum cenové mapy nemovitostí ve vybrané lokalitě. Pokud nejste stavaři a hodláte budovat dům, tak situaci
konzultujte s odborníkem. Fajn, máme číslo, kterému věříme, že za danou sumu naši nemovitost obstaráme.

 Kolik máte vlastních zdrojů?

Zde snad nemusím zdůrazňovat, že čím víc, tím lépe. Toto je naprosto klíčová otázka. Naprosto jinak vás úvěr zatíží pokud jím
budete �nancovat polovinu rozpočtu nebo rozpočet celý.

Celý problém je v tom, že pokud �nancujete svoje první bydlení, tak velmi pravděpodobně neoplýváte mnoha zdroji. Z logiky
věci se nejspíš jedná o mladého jedince / rodinu a prostě tu nebyl čas na vydělání a ušetření potřebných peněz.

 Dám vám ideální číslo: 30%.

Pokud máte tyto vlastní zdroje, tak si dovolím říct, že máte velmi dobře nakročeno k zvládnutí vašeho záměru.
Problém určitě vidíte sami. Je to hodně peněz. Na každý milion záměru potřebujete mít na účtě 300 000 Kč. Co
když to nemáte? Pak je potřeba zanalyzovat množství, které máte. Dosáhneme alespoň na 20% (tuto hranici
velmi důrazně doporučuje vyžadovat ČNB)?

Pokud ano, pojďme během následujícího roku zapracovat na vylepšení tohoto čísla. Pokud ne, tak je potřeba vědět proč ty
prostředky nemáte. Je to tím, že vyděláváte málo? Je pak rozumné v takové situaci zvažovat zadlužení? Nebo prostě jen
neumíte nic ušetřit? I tohle je problém a je potřeba na tom zapracovat.Důležitý poznatek je ten, že čím méně vlastními zdroji
disponujete, tím vám narůstá celková �nanční naročnost projektu.

 Jste ochotni obětovat tolik prostředků k dosažení vašeho záměru?

2 of 7 4/25/2023, 1:38 PM
Loans for housing solutions - Finance in Context - uuBookKit https://uuapp.plus4u.net/uu-bookkit-maing01/eba19bea74a9432...

Držme se tedy situace, že nějaké vlastní zdroje vlastníte, ale není to příliš růžové. Vyhlédnutý byt (respektive vyhlednutá
ketegorie) se prodává za cca tři milióny. A naše modelová rodina má naspořeno 300 tisíc korun. Pokud budou chtít koupit
tento byt, tak je čeká žádost o úvěr 2 700 000 Kč. Měsíční splátka takového úvěru nejspíš přesáhne 13,5 tisíce korun
(vypočteno pro splácení na třicet let a úrokovou sazbu 4,5%). To není suma, kterou bysme přešli mávnutím ruky.

Musíme samozřejmě porovnat, kolik aktuálně stojí naši rodinu bydlení. Jestli bydlí v podnájmu, u rodičů nebo nějak jinak. Tak
jako tak, je velká pravděpodobnost, že dojde k navýšení měsíčních nákladů na bydlení. Minimálně tento rozdíl je potřeba v
následujícím roku odkládat. Vyzkoušet si testovně žít s hypotékou. Bude to nepříjemná zkušenost, ale aspoň nedojde k šoku
"ze skoku do ledové vody".

Přechod z jednoho bytu do druhého není záležitostí okamžiku. Dost možná se v novém bytě budou provádět úpravy, nějaký čas
si zabere stěhování. O výstavbě domu nebo větší rekonstrukci ani nemluvě. Každopádně na naši rodinu čeká nějaké období,
kdy "potáhnou" náklady na současné bydlení a zároveň i splátku úvěru (existují půjčky s odloženou splátkou, ale to se nejeví
jako systémové řešení). Proto je potřeba si utáhnout opasek víc. Rok před samotnou žádostí by si naše testovací rodina měla
odkládat částku mezi zmíněným rozdílem budoucích a aktuálních nákladů a celou splátkou hypotéky. Takto ušetřené peníze
pak mohou sloužit k snížení úvěru nebo jako hotovostní rezerva. Ale k tomu později.

Jako odpovídající částku bych v našem příkladu považoval alespoň osm tisíc měsíčně. Během dvanácti měsíců
nashromáždíme tedy sumu, odpovídající cca 7 měsíčním splátkám plánovaného úvěru.

Hypotéka a úvěr ze stavebního spoření

 Zde trochu odbočíme z našeho probíhajícího příkladu a povíme se něco samotných úvěrových produktech. V
obou případech se jedná o účelovou půjčku.

Účelová půjčka znamená, že budete muset dokázat účelnost vynaložených peněz.

 Účel musí být ze zákona spojen s uspokojením bytové potřeby. Tedy nákupem bytu nebo domu, stavbou,
rekonstrukcí, vypořádáním majetkových nároků (například vyplacení spoludědice, apod.).

Dalším společným znakem těchto produktů je nízká úroková náročnost. Je to dáno tím, že se jedná o produkty, které jsou
plánovány na opravdu dlouhý horizont. Je jasné, že se mohou cca čtyři procenta úrokové sazby zdát dost, ale zkuste to
porovnat s libovolným spotřebním úvěrem. Pozn. začátkem roku 2020 se můžeme dokonce bavit o průměrné sazbě pod tři
procenta - absolutní vyjádření nás tedy v našem zamyšlení nelimituje, důležité jsou vzájemné relace.

 Hypoteční úvěr má několik speci�ckých rysů. Vždy je vyžadováná odpovídající zástava - nemovitost. To
nemusí být nutně nemovitost, kterou kupujeme/stavíme.

 Často potkávám odpor k hypotékám právě z důvodu zastavené nemovitosti. Moc tomu nerozumím. Pokud
opominu, že i jiné úvěrové produkty požadují o vyšších částek (nad 500 tisíc) zástavu, tak pokud by došlo k
nejhoršímu scénáři, exekutor prodá nejdříve jakoukoliv nemovitost, ke které se dostane. To jen drobná
poznámka bokem.

 Dále máme garantovanou úrokovou sazbu jen na určité období - tzv. �xaci, zpravidla 1, 3, 5 nebo deset let.

3 of 7 4/25/2023, 1:38 PM
Loans for housing solutions - Finance in Context - uuBookKit https://uuapp.plus4u.net/uu-bookkit-maing01/eba19bea74a9432...

Po uplynutí této doby dochází k "výročí" smlouvy a obě smluvní strany (banka i dlužník) mají právo smlouvu měnit. K tomuto
důležitému faktu se později vrátíme. S hypotečním úvěrem se také pojí forma anuitního splácení.

Další "podkategorie" hypotečního úvěru, například hypotéka s plovoucí úrokovou sazbou, budou zmíněny později.

 Úvěr ze stavebního spoření se naopak více chová jako "běžný" úvěr. Máte napevno dohodlou úrokovou sazbu,
která bude platit po celou dobu splácení, můžete dluh libovolně kdy umořovat či ho předčasně splatit.

Úvěr jako takový má poměrně složitější konstrukci, kterou rozebereme později, včetně varianty "překlenovacího" úvěru.

Žádost o poskytnutí hypotečního úvěru

 Nabídka hypoték jakožto bankovního produktu je dost závislá na aktuální ekonomické situaci. V roce 2007 byl
trh natolik "v rauši" že se poskytovaly 120% hypotéky za hubičku a o rok později (po rapidním ochladnutí
globální ekonomiky) na vás v bance málem pustili psy, když jste se přišli na úvěr poptat.

Teď aktuálně se opět nacházíme u bohatě prostřenému stolu, úrokové sazby jsou nízko a množství služeb a možností je
široké. Pozn. nyní v dubnu 2020, kdy provádím editaci tohoto textu je mi jasné, že období "bohatého stolu" je de�nitivně na svém
konci a opět se dostaneme do doby omezeného přístupu k úvěrům určeným na bydlení.

Bez ohledu na situaci na trhu poskytují banky ze všeho nejradši půjčky v hodnotě 70% LTV.

LTV (Loan to Value)

 Poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Např. LTV 100 značí tzv. 100% hypotéku. Obecně platí, že čím
vyšší je LTV, tím vyšší jsou úrokové sazby.

A to znamená co? Znamená to to, že si půjčujete obnos rovnající se sedmdesáti procentům zastavené nemovitosti. Jinak
řečeno, když si půjčujete milion, tak disponujete nemovistí, kterou můžete zastavit, v hodnotě cca 1 428 000 Kč.

A proč mají banky toto číslo tak v oblibě? Protože je tu velká pravděpodobnost, že kdykoliv v případě nejhoršího scénáře
(nesplácení dluhu) budou schopni prodejem nemovitosti uhradit veškeré vaše dluhy vůči nim. A na druhou stranu, nepůjčujete
si příliš málo a je to pro ně tedy efektivní obchod.

Pro vás to pak bude mít přímý dopad na výši úrokové sazby. Ve většině případů na hranici 70 - 75% LTV dostanete nejlepší
možnou sazbu. Pokud bude zatížení stoupat, tak si připlatíte. Takže se zpětně dostáváme k tomu, proč je tak důležité
disponovat vlastními zdroji.

Dalším důležitým faktorem, který je posuzován, je vaše bonita. To není nic jiného, než vaše schopnost požadovaný dluh
splácet. Takže musíte dokázat, že máte dostatečné příjmy (není dobrý nápad dávat výpověď práce PŘED žádostí o hypotéku).
Mimo to nesmíte mít žádný "škraloup". Banky velmi škaredě koukají na vaše dřívější prohřešky, co se platební morálky týče.
Taková Česká spořitelna na vás vyštrachá i nezaplacenou pokutu na dopravním oddělení.

V rámci bonity nejsou posuzovány jen příjmy, ale také výdaje, které musíte platit.

Samotná žádost je pak dosti administrativně vyčerpávající záležitost. Každá banka má svoji vlastní metodiku a měli by vám v
přestihu říct, jaké všechny
dokumenty budou požadovat. To samozřejmě bude záležet na účelu úvěru, ale jistě to bude potvrzení příjmů, dokumentace
týkající se bytu / domu (odhad), list vlastnictví, zákres z katastrální mapy, atd.

4 of 7 4/25/2023, 1:38 PM
Loans for housing solutions - Finance in Context - uuBookKit https://uuapp.plus4u.net/uu-bookkit-maing01/eba19bea74a9432...

Doba posouzení a vyřízení žádosti se také různí, ale rozhodně je potřeba počítat alespoň se třemi týdny. Můj osobní rekord je
dní sedm, ale to bylo v
situaci, kdy sme mnoho dokumentů již měli připravených.

Náklady spojené s otevřením hypotéky

Úroková sazba
 Jedná se o nejdůležitější údaj, ale není to vše, co se vám zakousne do peněženky.
Některé banky (ano, dívám se na GE Money Bank - pozn. banka se již stihla několikrát přejmenovat, ale
prodejní �lozo�i si ponechala) budují důmyslné sítě �nančních pastí schovaných za
marketingové lákadlo nízkého úroku. Na co je tedy potřeba si dále dát pozor:

Poplatek za vyřízení hypotéky

 Bývá de�nován jako pevná částka nebo procentem z požadovaného úvěru. Je to poněkud
nestydatost, naštěstí se od něj pomalu ustupuje nebo bývá odpouštěn v podobě různých
"poplatkových prázdnin". Většinou se jedná o dosti velkou částku přesahující deset tisíc
korun.

Poplatek za vedení úvěrového účtu

 Svůj dluh potřebujete nějak splácet. A to každoměsíčním předovem (častěji pak inkasní
platbou) na úvěrový účet. A ten si budete platit cca stokorunou až dvěmi měsíčně. Pozn.
kolem roku 2015 již všechny banky na nátlak klientů tento typ poplatků opustily.

Odhad
 Vcelku logický krok, zastavovaná nemovitost musí být nějak odhadnuta. Naštěstí už
většina bank přechází k induktivním odhadům dle cenových map oblastí. Ale pokud si
půjčujete na nestandardní projekt, tak s tímto poplatkem musíte počítat.

5 of 7 4/25/2023, 1:38 PM
Loans for housing solutions - Finance in Context - uuBookKit https://uuapp.plus4u.net/uu-bookkit-maing01/eba19bea74a9432...

Bonita klienta

 Banka nepůjčí zdaleka každému. Musíte být "uznáni" dostatečně bonitními, aby byla velká pravděpodobnost, že
se splácením nebudete mít problémy.

V tomto posuzování hraje největší roli váš dokazatelný příjem, vaše paušální náklady a veškeré další splátky, které musíte
měsíčně platit (splátky jiných dluhů, alimenty, apod.). Dál banka bude posuzovat, jestli jste zodpovědní a spolehlivě platíte své
závazky. Zkontroluje si vás ve všec možných registrech. Zda nemáte problémy se splácením spotřebního úvěru, jestli nedlužíte
za plyn a někdy jdou i tak do hloubi, že překontrolují, jestli vám na magistrátu "nevisí" pokuta za parkování.

 Bohužel, na většinu "hříchů mládí" se příjde a pro vás to bude znamenat zdražení nebo dokonce stopku. V
rámci přípravy před žádostí o úvěr je nutné tyto případné prohřešky "vyžehlit".

Čerpání úvěru
Toto není nic složitého. Ve většině případů k žádosti o poskytnutí úvěru dokládáte návrh budoucí kupní smlouvy, nebo návrh
projektu výstavby/rekonstrukce. A tam je podrobně zdokumentováno, komu a kolik budete platit. Bance bývá již většinou
jedno, zda vám obnos přesune na účet notářské úschovy a nebo již na cílový.
V případě jednorázového nákupu nemovitosti se úvěr vyčerpá a takřka během několika dnů se dostanete do režimu splácení
hypotéky.

U výstavby tomu zřejmě bude jinak. Nejspíš budete čerpat na několikrát. Dokud čerpání úvěru neukončíte, tak budete ve
speciálním režimu, kdy splácíte úroky z vyčerpané částky, ale ne jistinu. Tento režim bývá většinou omezen maximálně jedním
rokem. Je potřeba také překontrolovat, zda máte nějaký počet čerpání "v ceně" a nebudou vám účtovány nějaké extra poplatky.

 Jistina je základní peněžní částka, která byla půjčena nebo která tvořila vklad. K ní se připisují úroky, což je
odměna za její poskytnutí. Tyto úroky, stejně jako úroky z prodlení nebo poplatek z prodlení, tvoří příslušenství
jistiny.

 Úrok je peněžitá odměna za půjčení peněz.

6 of 7 4/25/2023, 1:38 PM
Loans for housing solutions - Finance in Context - uuBookKit https://uuapp.plus4u.net/uu-bookkit-maing01/eba19bea74a9432...

Kontrolní otázky

 Čím je de�nována účelovost úvěru?

 Jak ovlivňuje průběh hypotečního úvěru �xovaná a variabilní úroková sazba?

 Co je "LTV"?

7 of 7 4/25/2023, 1:38 PM