I.

NHẬN ĐỊNH
1. Khi mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các bên được
thỏa thuận số tiền mà bên mua phải trả cho bên bán của mỗi lần thanh toán.
Nhận định sai.
CSPL: khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS
2. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được bán nhà ở sau khi khởi công xây dựng
công trình nhà ở của dự án.
Nhận định sai.
Hiện nay pháp luật cho phép Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà chung cư – nhà ở
chưa hoàn thành xây dựng, đang trong giai đoạn xây dựng, tạo lập, chưa có đầy đủ
công năng để ở. Tuy nhiên, phải tuân thủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật
KDBĐS.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thực hiện công
việc môi giới thông qua Sàn giao dịch bất động sản.
Nhận định sai
Điều 62 Luật KDBĐS quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bđs
không bao gồm việc thực hiện công việc thông qua sàn giao dịch.
4. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được mua nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án bất động sản để bán lại.
Nhận định sai.
Doanh nghiệp kinh doanh bđs bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
mà đối với chủ thể này lại có sự hạn chế về phạm vi kinh doanh bđs (theo k3 Điều
11 Luật KDBĐS 2014). Ví dụ, DNCVĐTNN ko được mua nhà ở xã hội, vậy nên
cũng không được mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản được quyền thực hiện dịch vụ quản lý bất động sản
đối với bất động sản thuộc dự án của mình.
Nhận định sai.
Theo định nghĩa tại khoản 5 Điều 3 Luật KDBĐS thì dịch vụ quản lý bđs được
thực hiện theo ủy quyền của chủ đầu tư và theo khoản 1 Điều 75 khi kinh doanh
phải thành lập doanh nghiệp.
6. Tại mọi thời điểm sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, bên mua
được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đó cho chủ thể khác đủ điều kiện
mua nhà ở.
 Nhận định sai.
Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng theo k1 điều 122
Luật Nhà ở  hợp đồng phải có hiệu lực mới chuyển nhượng.
7. Cá nhân được cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản sau khi có chứng chỉ môi
giới bất động sản.
Nhận định sai.
CSPL: khoản 2 Điều 62 Luật KDBĐS, phải đăng ký thuế.
8. Mọi bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đều được đưa vào
kinh doanh trong thị trường bất động sản.
Nhận định sai.
Theo Điều 9 Luật KDBĐS thì phải không có tranh chấp, không bị kê biên.
9. Hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng hoặc chứng thực thì vô hiệu.
Nhận định sai.
CSPL: khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở, mua nhà ở thuộc sở hữu NN, nhà ở xã hội
hoặc nhà ở tái định cư thì không phải công chứng
10. Yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa bất động sản
chỉ được thể hiện thông qua quy định về vốn pháp định.
Nhận định sai
Phải đáp ứng tất cả điều kiện về vốn khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất
động sản (k2 đ.4 NĐ 02/2022, k3 đ.58 LDĐ, Đ.14 NĐ43/2014)
• Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất
dưới 20ha;
• Không < 15% đối với 20 ha trở lên
• Việc xác định vốn chủ sở hữu: doanh nghiệp đang hoạt động căn cứ vào kết
quả báo cáo tài chính, doanh nghiệp mới thành lập căn cứ theo vốn điều lệ.
11. Hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa bất động sản của các chủ thể không phải là
doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản luôn phải được công chứng,
chứng thực theo quy định pháp luật.
Nhận định sai
K2 Đ.7 Luật KDBĐS quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập
thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ
hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng
 quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều
10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
12. Việc quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ do đơn vị xây dựng nhà chung cư thực
hiện.
Nhận định sai.
Còn có tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản theo khoản 1
Điều 75 Luật KDBĐS.
13. Chương trình đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sẽ do đơn vị tổ
chức giảng dạy quyết định.
Nhận định sai.
Phải có chương trình khung, hướng dẫn đào tạo từ cơ quan NN có thẩm quyền
theo điểm d khoản 2 Điều 77 Luật KDBĐS.
14. Mọi trường hợp kinh doanh hàng hóa bất động sản đều phải có vốn pháp định ít
nhất là 20 tỷ đồng.
Nhận định sai.
CSPL: k1 và k2 Điều 10 Luật KDBĐS.
15. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng dự án
đầu tư bất động sản.
Nhận định đúng
CSPL: khoản 3 Điều 11 Luật KDBĐS
16. Giá cả bất động sản trong giao dịch kinh doanh bất động sản do các bên tham gia
giao dịch thỏa thuận.
Nhận định sai
Ví dụ nhà ở xã hội theo Điều 61 Luật Nhà ở và bđs hình thành trong tương lai theo
Điều 57 Luật KDBĐS.
17. Góp vốn bằng nhà ở là một hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Nhận định sai.
Góp vốn bằng nhà ở là hình thức dùng tài sản cho hoạt động kinh doanh doanh
nghiệp. Còn hợp đồng chuyển nhượng là chuyển nhượng tài sản và các quyền liên
quan đến tài sản.
Khác biệt nhất là ở yếu tố bên nhận nhà có phải trả tiền cho bên giao nhà không.
18. Luật Kinh doanh bất động sản không điều chỉnh các quan hệ nhà ở.
Nhận định sai.
 Bất động sản bao gồm cả nhà ở.
19. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được kinh doanh bất động sản tại
Việt Nam.
Nhận định đúng
CSPL: khoản 3 Điều 11 Luật KDBĐS
20. Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, người mua nhà ở theo hình
thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lại có nghĩa vụ phải thanh toán hết tiền
mua nhà cho chủ đầu tư khi nhận bàn giao nhà ở.
Nhận định sai.
CSPL: Điều 57 Luật KDBĐS 2014
21. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quyền ký hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đã có cam kết bảo lãnh của ngân hàng
thương mại về nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng.
Nhận định sai.
Bđs hình thành trong tương lai muốn được đưa ra bán không chỉ cần có cam kết
bảo lãnh của NHTM mà còn cần đáp ứng các điều kiện khác theo Điều 19 NĐ
99/2015 hoặc Điều 55 Luật KDBĐS.
22. Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không cần phải
được công chứng, chứng thực.
Nhận định sai.
HĐ chuyển nhượng dự án là một trong những loại HĐ kinh doanh bđs và pháp
luật kinh doanh bđs buộc phải công chứng, chứng thực theo khoản 2 Điều 17 Luật
KDBĐS.
23. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở thương mại trong hợp đồng mua bán của
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng được xác định theo thỏa
thuận giữa các bên.
Nhận định sai.
CSPL: khoản 5 Điều 19 Luật KDBĐS.
24. Trong mọi trường hợp, chủ thể kinh doanh bđs đều phải đăng ký thành lập doanh
nghiệp.
Nhận định sai.
CSPL: khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS.
25. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng mọi loại hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên
mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền..
Nhận định sai.
CSPL: khoản 4 Điều 59 Luật KDBĐS.
II. LƯU Ý NỘI DUNG KIẾN THỨC

- Pháp luật hiện hành không cho phép phân chia lợi nhuận bằng nhà ở, quyền sử
dụng đất… theo khoản 2 Điều 19 NĐ 99/2015.

- Pháp luật hiện hành không còn quy định các doanh nghiệp kinh doanh bđs phải
thông qua sàn giao dịch.

- Phân biệt thù lao môi giới và hoa hồng.

- Hộ gia đình được phép kinh doanh căn hộ/ chung cư mini theo khoản 2 Điều 6 NĐ
99/2015.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được kinh doanh bđs dưới hình
thức phân lô, bán nền.

- Doanh nghiệp kinh doanh bđs nếu có thế chấp toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư
của mình cho NH thì phải giải chấp phần dự án đã thế chấp đó mới được rao bán
bđs theo Điều 147 Luật Nhà ở.

- Phân biệt góp vốn vào dự án bđs với mua bđs hình thành trong tương lai.

- Quy định pháp luật về những giao dịch bất động sản cần phải công chứng,
chứng thực.
o 1. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng
hoặc chứng thực. Trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua Nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định
cư. (Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
o 2. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công
chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp nếu một bên là tổ chức kinh doanh
bất động sản. (Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013)
o 3. Hợp đồng cho tặng nhà ở hoặc bất động sản khác phải chuyển quyền sở
hữu tài sản là bất động sản đó cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền
bù, bên được tặng cho đồng ý nhận, phải lập thành văn bản và phải công
chứng, chứng thực. Trừ trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà
tình thương. (Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1 Điều 459 Bộ
Luật Dân sự 2015).
 o 4. Hợp đồng Thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng do tiềm ẩn nhiều rủi
ro và tranh chấp của loại giao dịch này. (Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà
ở 2014)
o 5. Hợp đồng đổi nhà ở là giao dịch về chuyển quyền sở hữu để được Nhà
nước công nhận và sang tên sở hữu nên cần thiết có sự xác minh, kiểm soát
về tính pháp lý nên bắt buộc phải công chứng. (Theo khoản 1 Điều 122
Luật Nhà ở 2014)
o 6. Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở trừ trường hợp góp vốn bằng nhà ở bởi
một bên là tổ chức. (Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014)
o 7. Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất (Theo khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm c khoản
3 Điều 167 Luật Đất đai 2013)
- Nghĩa vụ bảo hành nhà thuộc về bên bán (chủ đầu tư), nhưng trách nhiệm bảo
hành có thể thuộc về bên thi công xây dựng (Điều 20 Luật KDBĐS).
- Chuyển nhượng dự án đầu tư bđs.