도시계획/도시개발

업무 핸드북
 목 차

제1편 국토･도시계획 ·
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·5
제1장 국토･도시계획 체계 ·
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·7
제2장 수도권정비계획 ·
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제3장 광역도시계획 ·
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제4장 도시·군기본계획 ·
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제5장 도시·군관리계획 ·
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제6장 지구단위계획 ·
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· 39
제7장 입지규제최소구역 ·
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제8장 개발제한구역에 관한 계획 ·
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제2편 도시개발 관련 사업 ·
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제1장 도시 및 주거환경정비사업 ·
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제2장 도시개발사업 ·
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제3장 산업단지개발사업 ·
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제4장 시장정비사업 ·
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제5장 도시재정비촉진사업 ·
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제6장 물류단지개발사업 ·
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제7장 경제자유구역내 개발사업 ·
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제8장 관광단지 개발사업 ·
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제9장 민간공원 개발행위특례사업 ·
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제10장 NEW STAY사업 ·
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제11장 주택건설사업 ·
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제12장 건축사업 ·
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제3편 개발사업 주요사항 ·
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제1장 용도지역과 수도권 용적률 현황 ·
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제2장 개발행위의 허가 ·
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제3장 도시·군관리계획 결정(승인)권자 ·
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제4장 각종 영향평가 대상사업 ·
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제5장 사전재해영향성 및 전략환경영향평가검토 ·
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제6장 경관심의 ·
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제7장 교육시설 관련 규정 ·
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제8장 산지전용허가 기준 ·
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제9장 농지전용허가 ·
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제10장 도시공원 및 녹지의 기준 ·
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제11장 수질오염총량관리 제도 ·
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제12장 공동주택 평균층수 ·
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제13장 사업별 실효규정 ·
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제4편 기타 업무 참고사항 ·
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제1장 재정비촉진지구 지정 현황 ·
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제2장 서울시 준공업지역 이전적지 관리방안 ·
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제3장 서울시 장기전세주택(SHIFT) 제도 ·
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제4장 수도권 신도시 건설 현황 ·
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제5장 민간투자사업 방식 비교 ·
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제6장 2014년 건설회사 도급순위 ·
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제7장 용도지역별 건축가능 건축물 ·
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제1편 국토․도시계획

제1장 국토･도시계획 체계

제2장 수도권정비계획

제3장 광역도시계획

제4장 도시·군기본계획

제5장 도시·군관리계획

제6장 지구단위계획

제7장 입지규제최소구역

제8장 개발제한구역에 관한 계획
 (주)엠와이이앤씨
제1장 국토·도시계획 체계

제1장
국토･도시계획 체계

[근거법률]
[근거법률]
▸헌법 제120조 제2항 및 국토기본법
- 국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 그 균형 있는 개발과 이용을 위하여 필요
한 계획을 수립한다.
- 국토계획이라 함은 국토를 이용･개발 및 보전함에 있어서 미래의 경제적･사회적 변동에
대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향을 설정하고 이를 달성하기 위한 계획을 말한다.

국토관리의 기본이념

• “ 균형있고 경쟁력 있으며, 환경친화적인 국토관리”

일반적 정의
• 국토계획이란 국토 위에 공간적 질서를 수립하고 국토개발의 기본방향
과 지침을 설정하는 종합적 공공계획이다. 기존의 국토건설종합계획법
과 국토이용관리법 및 도시계획법의 일부를 통합하여 제정된 국토기본
법에 의해 국가의 장기개발계획으로서 국토계획을 수립

법적인 정의
• 국토기본법 제6조 “국토계획이라 함은 국토를 이용･개발 및 보전할 때
미래의 경제적･사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향
을 설정하고 이를 달성하기위한 계획을 말한다”라고 정의

국토기본법 2011.5월 개정이유

• 국토계획평가 제도의 도입 : 국토계획이 ‘균형 있고, 경쟁력 있으며, 환
경 친화적인 국토관리’라는 기본이념을 충실히 구현하고, 국토종합계획
을 중심으로 상호 유기적으로 연계될 수 있도록 하기 위함
• 국토정책위원회 설치 : 국토 정책에 관한 중요사항을 심의, 다른 법률에
따른 국토 정책 관련 위원회 폐지하고 국토정책위원회로 통합

7
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

1. 국토계획의 의의 및 성격
• 미래의 경제적･사회적 변동에 대응하여 민족의 삶의 터전인 국토의 미
래상과 장기적 발전 방향을 종합적으로 설정
• 국토의 이용･개발･보전에 관한 장기적･종합적인 정책방향을 설정하는
국가의 최상위 종합계획
• 인구와 산업의 배치, 기반시설의 공급, 국민생활환경의 개선, 국토자원
의 관리 및 환경보전에 관한 정책방향 제시
• 국토계획은 국토종합계획, 도종합계획, 시·군종합계획, 지역계획 및 부
문별 계획으로 구분한다.
- 국토종합계획: 국토 전역을 대상으로 하여 국토의 장기적인 발전 방향을 제시하는
종합계획
- 도종합계획: 도 또는 특별자치도의 관할구역을 대상으로 하여 해당 지역의 장기적
인 발전 방향을 제시하는 종합계획
- 시·군종합계획: 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 군은 제외한다)의 관할구역
을 대상으로 하여 해당 지역의 기본적인 공간구조와 장기 발전
방향을 제시하고, 토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 정보통신,
보건, 후생, 문화 등에 관하여 수립하는 계획
- 지역계획: 특정 지역을 대상으로 특별한 정책목적을 달성하기 위하여 수립하는 계획
- 부문별계획: 국토 전역을 대상으로 하여 특정 부문에 대한 장기적인 발전 방향을
제시하는 계획

2. 국토계획의 주요 연혁
• 제1차 국토계획(1972~1981)
고도경제성장을 위한 기반시설 조성을 목표로 수도권과 동남해안 공업
벨트 중심의 거점개발 추진
• 제2차 국토계획(1982~1991)
인구의 지방정착과 생활환경 개선을 목표로 수도권 집중억제와 권역개
발을 추진
• 제3차 국토계획(1992~2001)
국민복지향상과 환경보전을 목표로 서해안 산업지대와 지방도시육성을
통한 지방분산형 국토개발추진
 (주)엠와이이앤씨
제1장 국토·도시계획 체계

• 제4차 국토종합계획
- 기 간 : 2000~2020
- 기 조 : 21세기 통합국토의 실현
- 4 대 목 표 : 균형국토, 녹색국토, 개방국토, 통일국토
- 국토공간구조 : 개방형 통합국토축 형성(연안내륙축+동서내륙축)
- 5 대 전 략
① 개방형 통합국토축 형성
② 지역별 경쟁력 고도화
③ 건강하고 쾌적한 국토환경의 조성
④ 고속교통･정보망 구축
⑤ 남북한 교류협력기반 조성
• 제4차 국토종합계획 수정계획 (2005.12)
- 기 간 : 2006~2020
행정중심복합도시 전설 등으로 인한 국토공간구조 변화 반영, 남북교류협력 확대
및 대회환경 변화에 대응하는 국토전략 제시를 위하여 수립
• 제4차 국토종합계획 수정계획 (2011.1)
- 기 간 : 2011~2020
- 기 조 : 글로벌 녹색국토
- 4 대 목 표 : 통합국토, 친환경국토, 매력국토, 열린국토
- 국토공간구조 : 광역연계형 국토구조 형성
(5+2) 광역경제권
- 6 대 전 략
① 국토경쟁력 제고를 위한 지역 특화 및 광역적 협력 강화
② 자연친화적이고 안전한 국토공간조성
③ 쾌적하고 문화적인 도시·주거환경 조성
④ 녹색교통·국토정보 통합네트워크 구축
⑤ 세계로 열린 신성장 해양국토 기반구축
⑥ 초국경적 국초경영 기반구축

9
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

3. 국토･도시계획의 체계
• 국토공간은 국토기본법에 의해 국토종합계획, 도∙시군종합계획, 지역계
획, 부문별계획이 수립되어지며,「국토의계획및이용에관한법률」에 의해
토지의 이용현황 및 특성, 장래의 이용방향 등을 고려하여 4개의 용도
지역으로 구분 관리
• 도시지역은 일반적으로 도시계획이 적용되는 지역으로서 인구가 밀집
되고 제2차 또는 제3차산업 중심의 산업구조를 가진 지역을 대상으로
지정
• 국토공간계획은 향후 국토가 나아가야할 방향을 제시하는 정책계획이자
미래의 국토개발 및 보전이 어떻게 진행되어 갈지를 예측해 볼수 있는
지표이므로 중ㆍ장기 사업계획 수립시에 반드시 검토해 보아야할 중요
한 요소임

주)도시계획업무현황, 서울특별시 도시계획국, 2006.11

 (주)엠와이이앤씨
제1장 국토·도시계획 체계

4. 국토계획 및 도시계획, 도시개발 관련법

법 률 명 주 요 내 용 비 고

• 국토종합계획의 수립
국토기본법 • 일원화를 위해 국토건설 종합계획법
• 실천계획의 수립
(2002.2.4) 을 폐지하고 국토기본법을 제정
• 국토정보체계의 구축
• 수도권의 인구 및 산업의 집중억제와 적정배치를
위하여 수도권정비계획 및 추진계획 수립
수도권정비계획법
• 수도권의 질서있는 정비와 균형발전 도모 • 서울시 과밀부담금 징수
(1982.12.31)
-인구집중유발시설 신,증설 제한(과밀부담금 부과)
-공업지역의 지정제한, 대규모 개발사업 제한
• 도시계획의 입안 및 결정
• 지역, 지구 및 구역의 결정
국토의계획및 • 국토이용관리법과 도시계획법을 통
• 지구단위계획구역 지정 등
이용에관한법률 합하여 국토의 계획 및 이용에 관
• 개발행위의 허가
(2002.2.4) 한 법률 제정 (03.1.1시행)
• 도시계획시설 사업의 시행
• 도시계획위원회 구성 및 운영
• 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태문화, 보 • 종전의 도시계획법의 도시계획사업
건 및 복지 등의 기능을 가진 단지 또는 시가지 에 관한 부분과 토지구획정리사업
도시개발법
조성을 위한 도시개발계획의 수립 및 시행 법을 통합, 보완하여 도시개발에
(2001.1.28)
• 실시계획인가 절차 관한 기본법으로서의 도시개발법
• 사업준공 청산 및 관리 제정
• 도시재개발법, 주택건설촉진법상의
• 도시및주거환경정비기본계획 수립 재건축 관련규정, 도시저소득 주민
도시및주거
• 정비구역 지정 및 사업계획 수립 의 주거환경을 위한 임시조치법에
환경정비법
• 사업시행자 지정 및 시행인가 의한 주택재개발 재건축 및 주거환
(2002.12.30)
• 관리처분계획 수립 및 청산 경개선사업을 효율적으로 관리코자
통합 제정
• 주택종합계획의 수립
• 주택건설촉진법을 변화된 경제, 사
주 택 법 • 주택의 건설 등 주택건설사업의 시행
회여건에 맞추어 주거복지 및 주택
(2003.5.29) • 주택조합의 설립 등
관리 등의 부분을 보강
• 주택자금
• 건축허가 등 건축절차
건 축 법 • 건축법에 있던 건폐율 및 용적률,
• 건축물의 유지관리
(1962.1.20) 용도규정이 도시계획법으로 이관
• 건축물의 구조설비 및 재료
• 도시공원과 녹지를 확충, 관리하기
도시공원및 위하여 계획수립 및 관리체계를 개
• 도시공원의 설치 및 관리기준
녹지등에관한법률 편하고 도시의 자연환경 및 경관을
• 도시공원 조성계획의 수립
(전부개정 보호함과 아울러 도시민에게 건전
• 녹지의 설치 및 관리
2005.3.31) 한 여가와 휴식공간을 제공하기 위
하여 법령 전면 개정
• 재정비촉진지구의 지정/재정비촉진계획의 수립 결정 • 낙후된 기존 구시가지의 재개발 등
• 재정비촉진사업 지원을 위한 특례 각종 정비사업을 좀 더 광역적으로
도시재정비촉진을 -구역지정요건의 완화, 용적률과 층고제한의 완화, 계획하여 효율적으로 개발할 수 있
위한 특별법 소형평형의무비율, 지방세의 감면, 과밀부담금의 는 체계를 확립 및 도시기반시설의
(2005.12.30) 면제, 특별회계의 설치 등의 특례부여 획기적 개선으로 기존 도시에서의
• 세입자 등을 위한 임대주택 건설 등 주택공급 확대와 함께 도시의 균형
• 개발이익 조정을 위한 임대주택의 건설 발전 도모

11
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제2장 수도권정비계획

제2장
수도권정비계획

[근거법률]
[근거법률]
▸수도권정비계획법 (일부개정 2014.1.7 법률 제12215호)
▸수도권정비위원회 운영 규정 (국토교통부고시 제2013- 호, 2013.4.12)
▸2015년~2017년 공장건축 총허용량 고시
(국토교통부고시 제2015-104호, 2015.3.31)

1. 용어정의
인구집중유발시설(법 제2조, 영 제3조)

: 학교, 공장, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설,

그 밖에 인구 집중을 유발하는 시설
• 학교 : 대학·산업대학·교육대학 또는 전문대학
㎡ 이상인 것
• 공장 : 건축물의 연면적 500
• 공공청사 : 건축물의 연면적 1,000㎡ 이상인 것
• 업무용 건축물 : 시설의 연면적이 25,000㎡ 이상인 것
판매용 건축물 : 시설의 연면적이 15,000㎡ 이상인 것
복합용 건축물 : 시설의 연면적이 15,000~25,000㎡(업무<판매)
시설의 연면적이 25,000㎡ 이상인 것
• 연수시설 : 건축물의 연면적이 30,000㎡ 이상인 것
(지자체 설치 시설 및 지자체 출자․출연한 시설 제외)
※ 대지가 연접하고 소유자가 동일한 건축물에 대하여는 각 건축물의 연면
적 또는 시설의 면적을 합산함

13
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제1편 국토․도시계획

대규모개발사업(영 제4조)

: 택지, 공업 용지 및 관광지 등을 조성할 목적으로 하는 사업

㎡ 이상인 것
• 택지조성사업 : 100만
- 택지개발사업, 주택건설사업 및 대지조성사업, 산업단지 및 특수지역
안 주택지조성사업
• 공업용지조성사업 : 30만 ㎡ 이상인 것
- 산업단지개발사업 및 특수지역개발사업, 자유무역지역 조성사업, 중
소기업협동화단지조성사업, 공장용지조성사업
㎡ ㎡
• 관광지조성사업 : 10만 이상인 것(공유수면매립지 : 30만 이상)
- 광관단지조성사업, 관광시설조성사업
- 유원지설치사업
- 온천이용시설설치사업
㎡ 이상인 것
• 도시개발사업 : 100만
100만㎡ 미만이나, 공업지역 30만㎡ 이상 포함된 것
• 지역종합개발사업 : 100만㎡ 이상인 것
100만㎡ 미만이나, 공업단지 30만㎡ 이상 또는 관광단
지 10만㎡ 이상 포함된 것

공업지역(영 제5조)

• 공업지역
• 산업단지
• 제2종지구단위계획구역 및 개발진흥지구로서 공업용도로 구획되는 면
㎡
적이 3만 이상인 것
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제2장 수도권정비계획

2. 권역 구분 및 행위제한
구분 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역
서울특별시, 동두천시,안산시,오산시, 이천시,
인천광역시(일부), 평택시,파주시, 남양주시(일부),
의정부시,구리시, 남양주시(일부), 용인시(일부),가평군,
남양주시(일부),하남시, 용인시(일부),연천군, 양평군,여주군,
행정 고양시,수원시,성남시, 포천시,양주시,김포시, 광주시,안성시(일부)
구역 안양시,부천시,광명시, 화성시,안성시(일부),
과천시,의왕시,군포시, 인천광역시(일부),
시흥시(일부) 시흥시(일부)

(16시) (12시, 3군) (5시, 3군)

정비 과밀화 방지 이전기능 수용 한강수계 보전
전략 도시문제 해소 자족기반 확충 주민불편 해소

[◎ 가능, △ 심의후 가능, X 금지]

구 분 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역

◎ - ◎ ∙수도권안에서의 이전 ◎ -
∙3년 간호전문
4년제
․ △ →4년제 간호대학 신설 △ - △ -
교육대학 ∙이전(서울시로이전:X)

X ∙신설 X ∙신설 X ∙신설, 이전

◎ - ◎ ∙수도권안에서의 이전 ◎ ∙권역내 이전

소규모 △ ∙이전(서울시로이전:X) △ ∙신설 △ ∙신설

X ∙신설 X - X -
대
∙신설
∙신설 ∙권역내 이전
학 ◎ (대학원대학이외:서울X) ◎ ◎
전문․산업 ∙수도권안에서의 이전
∙이전(서울시로이전:X)
대학원
∙신설
△ - △ - △
(산업대학신설․이전X)
∙산업․전문대학은 전국증가 10% 이내
◎
∙대학원대학은 수도권 전체에서 매년 300인이내(첨단분야 제외)
(증원)
∙산업․전문대학은 전국증가 10% 초과
총량규제 ∙대학원대학은 수도권 전체에서 매년 300인초과
△
※ 성장관리권역:대학․교육대학 및 입학정원 50인이내 소규모대학(첨단학과100인이내)
∙대학과 전문대학간의 통 ․ 폐합으로 인한 신설․증설 또는 이전 당시의 입학정원

공 장
(연면적 • 공장총량 규제 (개별규제는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 의함)
200㎡ 이상)

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제1편 국토․도시계획

구 분 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역

∙중앙행정기관의 소속기관 및 공공법인

- 관할구역이 수도권에 국한되는 기관 및 공공법인의 청사 또는 사무소의 신축․증축․용
◎ 도변경
공공청사 - 관할구역이 수도권 및 인근 도지역에 국한되는 기관 및 법인의 청사 또는 사무소의
(연면적 신축․증축․용도변경으로서 국토교통부장관의 협의를 거치거나 승인을 얻은 것
1,000㎡이상)
∙신축 : 중앙행정기관의 청사
△ ∙증축․ 용도변경(매입․임차) : 중앙행정기관 및 소속기관의 청사, 17개 기능 공공법인
의 사무소

대형건축물 X
◎ ◎
(15,000~ (단, 창고시설과 주차장면적
(서울시:과밀부담금 부과)
25,000㎡이상) 제외한 면적 기준)
∙증축:94.4.30이전
기존시설 20%이내 ∙증축:94.4.30이전기
연수시설 ◎ ◎
∙동일규모로 권역의 존시설 10%이내
(연면적 X
3,000㎡이상) 이전

△ ∙신축 △ -

∙국토교통부장관이 공
∙기존면적 범위 내에서 급계획을 수립하여
공업지역 지정 △ ◎ -
위치변경만 공급한 물량범위에
서 산업단지 지정

• 오염총량제 시행지역

[지구단위계획구역내]
△ 도시지역: 10만㎡이상
비도시:10만~50만㎡
택지
조성 • 오염총량제 미시행지역
△
대규모 ◎ 3만㎡ 미만
개발 ∙ 택지조성 : 100만㎡ 이상
△ 6만㎡ 까지
사업 ∙ 공업용지조성 : 30만㎡ 이상
∙ 관광지조성 : 10만㎡ 이상 X 6만㎡ 초과

공업 ◎ 3만㎡ 미만
용지
△ 6만㎡ 까지
관광지
X 6만㎡ 초과

• 1만㎡ 이상 종전대지
(공업지역 2만㎡이상)
종전대지 규제 - -
- 인구집중유발시설 입지시
이용계획에 대하여 △
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제2장 수도권정비계획

3. 수도권정비위원회

위원회 구성

∙ 본위원회(18명) : 국무총리(위원장), 기획재정부․국토교통부장관(부위원

장), 안전행정부 등 12개부처, 서울․인천․경기 등 수
도권 광역자치단체장
- 분기별로 개최, 필요시 임시회 소집
∙ 실무위원회(26명) : 국토교통부차관(위원장), 정부위원, 민간위원
- 분기별로 개최, 필요시 임시회 소집
- 위원회에서 심의할 안건에 대한 검토․조정
- 위원회의 의결을 거쳐 위임받은 사항

주요 심의대상

∙ 수도권정비계획 수립 및 변경에 관한 사항
∙ 과밀억제권역내 개발계획에 관한 사항
∙ 대규모 개발사업 개발계획에 관한 사항
∙ 총량규제에 관한 사항
∙ 공공청사․연수시설 입지 심의 등

심의절차

∙ 시․도지사 (협의) ⇒ 심의요청 ⇒ 국토교통부(사전협의) ⇒ 수도권정비

위원회(실무위원→본위원회) ⇒ 결과통보

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제1편 국토․도시계획

4. 공장건축 총허용량
2015년~2017년 공장건축 총허용량
구 분 수도권 서울특별시 인천광역시 경기도
총허용량 5,778천㎡ 33천㎡ 962천㎡ 4,783천㎡
산업단지이외 공업지역 2,085천㎡ 23천㎡ 866천㎡ 1,196천㎡
개별입지 3,693천㎡ 10천㎡ 96천㎡ 3,587천㎡

∙ 적용기간 : 2015 1. 1 ~ 2017. 12. 31까지

∙ 공장총량은 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제2조의 규정에
의한 공장으로서 건축물의 연면적이 500㎡ 이상인 공장 건축물 대상
∙ 공장총량 적용 제외
-「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터 건축
- 가설건축물 및 건축법상 허가나 사전신고대상이 아닌 건축
- 공공사업시행으로 인하여 공장을 이전하는 경우로서, 종전 건축물 연
면적이내의 공장건축(단, 기존 공장 면적을 초과하는 면적은 공장총
량 적용)
- 해당지역안에서의 공장건축
① 「산업입지및개발에관한법률」에 의한 산업단지
② 그 밖의 관계법률에서 「수도권정비계획법」 제18조에 따른 공장
건축 총량규제를 배제하도록 규정된 지역

평택시 별도배정 공장건축총량 (「주한미군기지이전에따른평

택시등의지원등에관한특별법」 제25조)

구 분 계 산업단지이외 공업지역 개별입지

평택시 130천㎡ 80천㎡ 50천㎡

∙「산업집적활성화및공장설립에관한법률」법률에 의한 공장으로서 건축물

㎡
연면적이 500 이상인 건축허가, 건축신축, 용도변경신고 또는 용도변
경을 위한 건축물대장 기재내용 변경신청 면적을 기준으로 하되 「주한
미군기지이전에따른평택시등의지원등에관한특별법」제25조 및 동법시행
령 제13조에 의거 평택시에서 특별히 신․증설이 가능한 공장건축에 한함
∙ 평택시에 배정된 공장총량 소진되는 경우 공장의 건축허가 등 금지
∙ 기타 집행조건은 시․도별 공장총량의 집행조건과 동일
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제3장 광역도시계획

제3장
광역도시계획

[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸광역도시계획 수립지침 (국토교통부 훈령 제44호, 2013.4.15)

1. 광역도시계획의 의의
• 인접한 2 이상의 특별시․광역시․시 또는 군의 행정구역(이하 “광역계획
권”이라 한다)에 대하여 장기적인 발전방향을 제시하거나 시․군간 기능
을 상호 연계함으로써 적정한 성장관리를 도모

• 시․군의 범위와 기능이 외연적으로 확산되고 연담화됨에 따라 이들 지역

을 하나의 계획권으로 묶어 효율적으로 관리함으로써 무질서한 확산을
방지
• 지방자치단체간 상호협조를 통하여 광역시설을 합리적으로 배치하는 등
규모의 경제를 확보하여 투자의 효율성을 제고하고 중복투자를 방지
• 쾌적한 환경을 조성하여 광역계획권의 지속가능한 발전을 도모하고 주
민의 삶의 질을 제고

2. 지위와 성격
• 상위계획 : 국토종합계획(부문별 계획 포함), 지역계획 중 광역권개발계
획 및 수도권정비계획
• 광역계획권 전체를 하나의 계획단위로 보고 장기적인 발전방향과 전략
을 제시하는 도시·군계획체계상의 최상위계획으로서, 광역계획권내 시․
군들의 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등에 대한 지침
• 광역도시계획은 시․군별 기능분담, 환경보전, 광역시설과 함께 광역계획
권내에서 현안사항이 되고 있는 특정부문 중심으로 계획을 수립 가능
• 광역도시계획에 도시·군기본계획에 포함되어야 할 내용들을 모두 수용하
여 수립하는 경우, 광역계획권에 관할구역 전부가 포함된 시․군은 도시·
군기본계획을 수립하지 아니할 수 있음.

19
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

3. 목표년도
• 목표년도는 계획수립시점으로부터 20년 내외를 기준
• 다만, 특정부문 중심으로 하는 경우에는 달리 정할 수 있음
• 광역도시계획은 원칙적으로 재검토를 아니함(급격한 여건변화시 가능)

4. 주요내용
기능분담계획 및 토지이용계획
• 도시용지 : 용도지역상 주거․상업․공업지역
• 도시화예정용지 : 녹지지역 및 관리지역중 장래 도시용지로 이용할 지
역, 개발제한구역중 보존가치가 낮은 지역
• 보전용지 : 개발제한구역, 녹지지역 및 관리지역중 보전할 지역, 도시공
원, 농림지역, 자연환경보전지역, 상수원의 수질보전 및 수
원함양에 필요한 지역, 호소․하천구역 및 수변구역, 개발제
한구역 중 보전할 지역 등 보전용도로 이용될 지역
• 기타용지 : 자연녹지지역 및 계획관리지역 등으로서 계획적 관리가 필요
하거나 토지특성에 따라 보전용도로 설정할 필요가 있는 지역

광역시설계획
• 관련계획에서 제시하고 있는 광역시설계획을 가급적 수용하고, 광역계
획권 차원에서 필요한 경우에는 이를 조정하거나 추가로 계획
• 지방자치단체간에 협의가 이루어지지 않을 경우에는 의견이 다를 경우
에는 중앙도시계획위원회의 사전 자문을 받아 이를 조정
• 광역시설은 광역계획권 전체를 대상으로 적정 배치하여 중복투자가 발
생하지 않도록 계획

4. 개발제한구역 관련
개발제한구역의 조정
• 개발제한구역 해제가능총량을 시군별로 배분․제시하여 여건변화에 따라
탄력 대응할 수 있도록 적정한 권역을 설정하여 해제가능 총량의 범위
내에서 상하한 배분형태로 배분제시
• 국가계획(서민주택공급 건설계획)과 관련된 경우 권역별 해제가능 총량
만 제시
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제3장 광역도시계획

개발제한구역 해제가능총량 설정 한도

• 해제가능총량을 확대 변경하고자 하는 경우에는 최초로 수립된 광역도

시계획에서 반영된 해제가능총량 이외에 추가로 설정할 수 있는 최대한
도는 다음의 규정에 의함
① 최초로 수립된 광역도시계획에서 반영된 권역별 해제가능총량의 10～30%
범위내에서 적정수준을 설정
② 국가계획의 시행을 위한 부지는 국토교통부장관이 중앙도시계획위원회의
심의를 거쳐 당해 대도시권에서 필요하다고 인정되는 면적을 별도로 설정
③ 부산권은 국정과제인 두바이형 Port-Business-Valley 조성사업을 위해 ①
항에 의하여 활용 가능한 면적 외에 추가적으로 소요되는 필요면적을 중
앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 별도로 설정
개발제한구역 해제 가능총량 변경시 제시할 사항

① 시․군별 공간구조 및 도시여건에 대한 진단과 발전전략

② 시․군별 토지이용계획 현황 및 토지이용 수요 추정
- 토지이용계획 현황은 국토이용계획현황, 도시용지면적 변화 추이, 택지개발 사업현
황, 산업단지 현황 등을 제시
- 토지이용 수요는 객관적인 추정방법에 따라 2020년까지의 부문별(주거․상업․공업)
수요전망을 최소치와 최대치로 제시
- 시․군별 여가․녹지 현황 및 계획
- 기타 개발제한구역 조정으로 인해 변경되는 주요지표 등
③ 기존 광역도시계획에 반영된 조정가능지역 중 해제되지 않는 지역의 목록,
기타 필요한 사항을 제시
중앙도시계획위원회 사전 자문

① 입안권자는 해제가능총량의 설정과 관련하여 다음 사항의 검토에 필요한

자료를 국토교통부장관에게 제출하여 미리 중앙도시계획위원회의 개략적
인 사전자문을 받아야 함. 이 경우 중앙도시계획위원회는 사전자문 결과에
따라 해제가능총량을 일정한 수준 또는 개략적으로(일정 범위로) 제시
- 시․군별 개략적인 개발수요 및 향후 해제필요 면적
- 개략적인 개발방향․용도․재원조달방안
② 입안권자는 특별한 사유가 없는 한 (1)항에 의한 사전자문 결과에 따라 광
역도시계획 변경안을 입안하여 추후 필요이상의 해제가능총량 입안으로
인하여 발생될 수 있는 혼란을 방지

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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

5. 수립 절차

광역계획권 지정 • 국토교통부 장관 또는 도지사 (국계법 제10조)

• 국토교통부장관, 시·도지사,
광역도시계획(안) 작성 (국계법 제11조)
시장·군수

• 해당 광역계획권에 속하는 지역을 주

된 보급지역으로 하는 일간신문에 공
공청회 (국계법 제14조)
청회 개최예정일 14일 전까지 1회
이상 공고

시·도 / 시 또는 군
• 시·도지사, 시장 또는 군수 (국계법 제15조)
의회 의견청취

시도 /시 또는 군
지침4-3-1
도시계획위원회 자문

• 시도지사 ⇒ 국토교통부 장관
광역도시계획(안) 승인 신청 (국계법 제16조)
• 시장 또는 군수 ⇒ 도지사

중앙도시계획위원회 심의
(국계법 제16조)
/ 지방도시계획위원회 심의

• 국토교통부 장관 ⇒ 시도지사
확정 및 송부 / 열람 (국계법 제16조)
• 도지사 ⇒ 시장 또는 군수
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제4장 도시·군기본계획

제4장
도시·군기본계획

[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸도시·군기본계획수립지침 (국토교통부 훈령 제445호, 2014.10.31)

1. 도시·군기본계획의 의의
• 도시·군기본계획은 국토의 한정된 자원을 효율적이고 합리적으로 활용하여 주
민의 삶의 질을 향상시키고, 특별시․광역시․시․군을 환경적으로 건전하고 지속
가능하게 발전시킬 수 있는 정책방향을 제시하고 장기적으로 시․군이 공간적
으로 발전하여야 할 구조적 틀을 제시하는 종합계획
2. 지위와 성격
• 상위계획의 내용을 수용하여 시․군이 지향하여야 할 바람직한 미래상을 제시
하고 정책계획과 전략계획을 실현할 수 있는 도시・군관리계획의 지침적계획
• 지속가능한 국토관리를 위해서는 경제‧산업, 주택, 교통‧기반시설, 환경‧에너지,
사회‧문화‧복지 등이 서로 조화를 이루어야 하는 종합계획
• 공간구성에 관한 정책계획은 자치단체의 국토이용‧개발과 보전에 관한 정책을
계획하는 것'을 의미하며, 전략계획은 자치단체가 이의 실현을 위해 행정역량
을 선택적으로 집중해야 할 전략을 수립하는 것을 의미
• 공간구성에 관한 정책 목표 및 전략 또는 정책적 우선순위에 따라 계획 과제
또는 특정주제를 발굴, 제시
• 도시 고유의 특성에 따라 다양한 계획 과제 또는 특정주제를 중심으로 그 내
용을 다양하게 구성
• 계획구역내 각 지역별로 입지와 토지이용의 원칙과 기준 등을 기술하거
나 개념도 수준의 도면으로 표현함으로써 도시․군관리계획(지구단위계획
포함) 차원에서 구체적인 상황과 여건에 따라 탄력적으로 조정
• 공간구조 및 입지와 토지이용에 관한 한 부문별 정책이나 계획 등에 우선

3. 수립대상
• 특별시∙광역시∙시∙군(광역시내 군은 제외)
• 다음에 시, 군은 도시·군기본계획을 수립하지 아니할 수 있음
- 수도권에 속하지 아니하고 광역시와 경계를 같이하지 아니한 시,군으로서 계획수립
기준년도 현재 인구10만명 이하인 시․군
- 도시·군기본계획 내용이 포함되어 광역도시계획이 수립되어 있는 시․군

23
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

4. 주요내용
개정(2014.10.31.) 주요내용
• 도시를 성장형과 성숙·안정형으로 구분 가능
• 시군 선택에 따라 생활권계획 수립 가능
• 인구산정 시점을 “계획결정”에서 “실시계획인가” 시점으로 변경
• 사회적 인구 산정시 통근통학 및 관광객, 군인 등을 고려
인구
• 생잔모형에 의한 조성법 권장
• 단계별 최종연도 목표인구 90%이상 미달성시 일몰제 적용/ 90%이상 달
성시 적정 비율로 상향 조정
• 목표년도의 계획인구(상주인구, 주간인구, 인구구조 등)를 생활권별로
추정하고 단계별 인구배분계획을 수립
• 다만, 도시여건의 급격한 변화 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 인구배
분계획 총량을 유지하면서 시·도도시계획위원회 심의를 거쳐 생활권별(서울
특별시․광역시의 경우 대생활권을 기준으로 함)․단계별 인구배분계획을 조
정할 수 있음
• 아래의 경우에는 시·도도시계획위원회 심의를 거치지 아니하고 조정가능
- 동일한 생활권내에서 단계별 인구배분계획(전단계 인구배분계획의 인구수를 제외)
의 30%내에서 조정
- 동일한 계획단계에서 연접한 생활권별 인구배분계획의 10%(연접생활권 중 계획
인구가 적은 생활권을 기준으로 함)내에서 조정

토지이용계획
• 시가화용지
- 도시지역내 주거지역, 상업지역, 공업지역
- 택지개발예정지구, 국가·일반·도시첨단산업단지 및 농공단지, 전원개발사업구역
- 도시공원중 어린이공원, 근린공원
- 계획관리지역중 비도시지역 지구단위계획이 구역으로 지정된 지역(관리용지 계획)
• 시가화예정용지
- 성숙·안전형의 경우 사업계획이 지연·취소 등으로 인하여 목표연도내에 사업목
적이 달성이 불가능하다고 판단되는 경우 재검토하여 과도한 개발계획이 되지 않
도록 한다.
- 자연녹지지역과 계획관리지역 및 개발진흥지구 중 개발계획이 미수립된 지역을 우
선토록하되, 그 외에 시가화가 필요한 지역에도 가능
- 목표연도의 인구규모 등 도시지표를 달성하는데 필요한 토지수요량에 따라 목표
연도 및 단계별 총량과 주용도를 계획하되 위치를 표시하지 않음
- 도시·군관리계획의 결정(변경)을 통해 세부 용도 및 구체적인 위치 정함
- 시가화예정용지를 개발 용도지역으로 부여하기 위해서는 지구단위계획 수반
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제4장 도시·군기본계획

• 보전용지
- 도시지역 개발제한구역, 보전․생산․자역녹지지역중 시가화예정용지를 제외한 지역
- 농림지역․자연환경보전지역․보전관리지역․생산관리지역 및 계획관리지역중 시가화예
정용지를 제외한 지역
- 도시공원(어린이공원과 근린공원은 제외)
- 문화재보호구역, 상수원의 수질보전 및 수원함양상 필요한 지역, 호소와 하천구역
및 수변지역

※ 도시·군기본계획 변경없이 도시·군관리계획 변경 가능한 경우

- 도시ㆍ군기본계획상 당해 지역의 용도별 소요면적중 30% 범위내에서의 조정
- 실제 구적한 결과 산출되는 면적을 반영하는 경우
- 국가의 주요 정책사업 등에 의한 경우
- 명백한 착오에 의하여 포함되었거나 제외된 부분을 도시ㆍ군관리계획 수립시 시정
하여 반영하는 경우
- 주거용지․시가화예정용지 등으로 지정되었으나 사실상 개발이 불가능한 지역을
녹지지역으로 지정하는 경우
- 시가화용지 또는 시가화예정용지의 주용도를 지원․보완하기 위해 그 일부를 다른
용도지역으로 결정하는 경우
- 기타 면적이 과소하거나 착오로 인하여 누락된 용도지역을 추가로 지정하는 경우
- 시․군 전체의 공간구조나 발전방향에 영향이 없는 공원․유원지는 다음의 경우
․ 10만㎡ 이상의 도시공원을 개발허용 기준면적 비율이 낮은 쪽으로 기능을 조정
․ 10만㎡ 이하 규모의 공원을 신설(확장)하거나 2만㎡ 이하 규모의 공원을 폐지(축소)
․ 100만㎡ 초과하는 규모의 공원으로서 해당시설 면적의 10% 범위내에서 확장하거나
20만㎡를 초과하는 규모의 공원으로서 해당시설 면적의 10% 범위에서 축소하기 위
하여 면적을 조정하는 경우 또는 유원지 면적의 10% 범위내에서 축소 또는 확장을
위하여 면적을 조정하는 경우
다만, 해제규모가 5만㎡ 이상인 근린․체육공원 및 유원지와 10만㎡ 이상인 묘지공원은 제외

5. 수립절차
기초조사 • 특별․광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지 (국계법 제20조)
사,시장, 군수
도시·군기본계획(안) 작성 • 특별․광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지 (국계법 제18조)
사,시장, 군수
공청회 • 해당지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신 (국계법 제20조)
문에 개최 예정일 14일전까지 1회이상 공고
지방의회 의견청취 (국계법 제21조)
지방도시계획위원회 자문
• 특별․광역시기본계획⇒ 특별·광역시장수립
도시·군기본계획(안) 승인 : 관계행정기관과 협의 (국계법 제22조)
신청 • 시․군 기본계획 ⇒ 시도지사 승인 제22조의2)
: 관계행정기관협의 30일 이내
지방도시계획위원회 심의 (국계법 제22조)
확정 및 송부 / 열람 공보게재 /30일 이상 열람 (국계법 제22조)
※ 5년마다 재정비

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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제5장 도시·군관리계획

제5장
도시·군관리계획

[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸도시·군관리계획수립지침 (국토교통부 훈령 제488호, 2015.1.27)

1. 용어정의
용 어 정 의

광 역 시 설 ∙ 기반시설중 광역적인 정비체계가 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 2

(법 제2조) 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군의 관할구역에
걸치는 시설 또는 공동으로 이용하는 시설을 말함
개 발 밀 도 ∙ 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설의 설치가
관 리 구 역 곤란한 지역을 대상으로 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용하기 위하여
(법 제2조) 지정하는 구역임

기 반 시 설 ∙ 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등

대통령령으로 정하는 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반
부 담 구 역 시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 제67조
(법 제2조) 에 따라 지정·고시하는 구역임.
∙ 도시·군관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시·군계획시설사업, 도
도시·군계획사업 시개발법에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정
(법 제2조) 비사업을 말함
∙ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수는 도
시·군계획시설에 대하여 도시·군계획시설결정 고시일부터 2년 이내에
단 계 별 대통령령이 정하는 바에 따라 재원조달계획, 보상계획 등을 포함하는
집행계획수립 단계별 집행계획을 수립하며, 국토교통부장관 또는 도지사가 직접 입안
(법 제85조) 한 도시·군관리계획인 경우 국토교통부장관 또는 도지사는 단계별집행
계획을 수립하여 해당 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·
시장 또는 군수에게 이를 송부할 수 있음
∙ 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 도시·군관리계획상 특히
필요하다고 인정되는 지역에 대하여 중앙도시계획위원회나 지방도시계
획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한하여 3년 이내의 기간동안(도시·군기
개발행위허가의 본계획 및 도시·군관리계획 수립에 따라 용도지역․지구․지구 변경이 예
상되는 지역, 지구단위계획구역, 기반시설부담구역 : 1회에 한하여 2년
제 한 연장가능)개발행위(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지형질변경, 물건
(법 제63조) 적치 등)를 제한할 수 있음.
∙ 또한 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 개발행위허가를 제
한하고자 할 때에 대통령령이 정하는 바에 따라 제한지역·제한사유·제
한대상행위 및 제한기간을 미리 고시해야 함
∙ 국토교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및
토지거래계약에 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거
관한 허가구역 나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대
(법 제117조) 통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래
계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있음

27
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

2. 도시·군관리계획의 의의
• 도시·군관리계획은 특별시․광역시․특별자치시․특별자치도․시 또는 군의 개
발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용․교통․환경․경관․안전․산업․정
보통신․보건․후생․안보․문화 등에 관하여 다음 사항 중 1가지 이상이 포함
된 계획

- 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한계획

- 개발제한구역․도시자연공원구역․시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 지정․변경에
관한 계획
- 기반시설의 설치․정비 또는 개량에 관한 계획
- 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획
- 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
- 입지규제최소구역의 지정 또는 변경, 입지규제최소구역계획

3. 지위와 성격
• 도시ㆍ군관리계획은 특별시․광역시․특별자치시․특별자치도․시 또는 군의 제
반기능이 조화를 이루고 주민이 편안하고 안전하게 생활할 수 있도록
하면서 당해 시․군의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여 수립하는 법정계획

• 도시ㆍ군관리계획은 광역도시계획 및 도시ㆍ군기본계획에서 제시된 시․

군의 장기적인 발전방향을 공간에 구체화하고 실현시키는 중기계획이다.

• 도시ㆍ군관리계획은 용도지역․용도지구․용도구역에 관한 계획, 기반시설에

관한 계획, 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획, 지구단위계획 등을
일관된 체계로 종합화하여 단계적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현하
는 계획
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제5장 도시·군관리계획

4. 용도지역
용도지역이란?

• 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로

써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위
하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말
한다
- 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4개의 지역으로
구분되며,
- 이중 도시지역은 주거생활을 영위하고(주거지역), 생산하며(공업지역), 소비와 여
가를 즐기는(상업지역) 시가화 용도와, 보전하는(녹지지역)용도 등 4개 지역으로
구분
※ 시행령에서 21개 지역으로 세분

용도지역의 구분

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조, 제36조, 동시행령 제30조

지 역 법 세 분(시행령) 지 정 목 적

1. 제1종 전용주거지역 • 단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호

제2종 전용주거지역 • 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호
주거 2. 제1종 일반주거지역 • 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성
지역 제2종 일반주거지역 • 중층주택 중심의 편리한 주거환경 조성
제3종 일반주거지역 • 중고층주택 중심의 편리한 주거환경 조성
3. 준주거지역 • 주거기능 위주와 일부 상업․업무기능 보완
도시 4. 중심상업지역 • 도심․부도심의 상업 및 업무기능 확충
지역 상업 5. 일반상업지역 • 일반적인 상업 및 업무기능 담당
(도시계획 지역 6. 근린상업지역 • 근린지역에서 일용품 및 서비스 공급
구역) 7. 유통상업지역 • 도시내 및 지역간 유통기능 증진
8. 전용공업지역 • 중화학 공업, 공해성 공업 등 수용
공업
9. 일반공업지역 • 환경을 저해하지 아니하는 공업배치
지역
10. 준공업지역 • 경공업 그 밖의 공업을 수용 및 주거 상업 업무기능의 보완
11. 보전녹지지역 • 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보호
녹지
12. 생산녹지지역 • 농업적 생산을 위해 개발유보
지역
13. 자연녹지지역 • 녹지보전의 범위에서 제한적인 개발가능
14. 보전관리지역 • 녹지공간 확보 및 생태계 등의 보전
관리지역 15. 생산관리지역 • 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요한 지역
16. 계획관리지역 • 도시지역의 편입 예상 및 제한적 이용, 개발지역
농림지역 - • 농림업 진흥과 산림의 보전을 위한 지역
• 자연환경,상수원,문화재의 보전과 수산자원의 보호육성이
자연환경보전지역 -
필요한 지역

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제1편 국토․도시계획

용도지역별 용적률, 건폐율, 층수

용 적 률 건 폐 율 층 수
용 도 지 역 서울시 서울시 서울시
국계법 국계법 국계법
조례 조례 조례

제1종전용주거지역 50~100% 100% 50% 50% - -

제2종전용주거지역 100~150% 120% 50% 40% - -
제1종일반주거지역 100~200% 150% 60% 60% 4층 4층
주거
지역 제2종일반주거지역 150~250% 200% 60% 60% - 7층

제3종일반주거지역 200~300% 250% 50% 50% - -

준주거지역 200~500% 400% 70% 60% - -

1,000%
중심상업지역 400~1,500% (4대문: 90% 60% - -
800%)

800%
일반상업지역 300~1,300% (4대문: 80% 60% - -
도 시 600%)
지 역 상업
지역
600%
근린상업지역 200~900% (4대문: 70% 60% - -
500%)

600%
유통상업지역 200~1,100% (4대문: 80% 60% - -
500%)

전용공업지역 150~300% 200% 70% 60% - -

공업
일반공업지역 200~350% 200% 70% 60% - -
지역
준공업지역 200~400% 400% 70% 60% - -
보전녹지지역 50~80% 50% 20% 20% 4층 4층
녹지
생산녹지지역 50~100% 50% 20% 20% 4층 4층
지역
자연녹지지역 50~100% 50% 20% 20% 4층 4층
보전관리지역 50~80% - 20% - 4층 -
관 리
생산관리지역 50~80% - 20% - 4층 -
지 역
계획관리지역 50~100% - 40% - 4층 -
농 림 지 역 50~80% - 20% - - -
자연환경보전지역 50~80% - 20% - - -
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제5장 도시·군관리계획

5. 용도지구
용도지구란?

• 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역

의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진
시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결
정하는 지역을 말함.
- 도시내 지역별 기능이나 특성에 따라 경관지구, 미관지구, 고도지구 등 10개 지구
가 지정되어 있으며, 지구는 지역과는 달리 토지마다 반드시 지정하여야 하는 것
은 아님.

용도지구의 구분

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조, 동시행령 제31조

용 도 지 구 세 부 내 용
자연경관지구 ∙ 산지ㆍ구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치 유지

경관지구 수변경관지구 ∙ 지연내 주요 수계의 수변 자연경관 보호ㆍ유지

시가지경관지구 ∙ 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관의 보호

중심지미관지구 ∙ 토지의 이용도가 높은 지역의 미관 유지ㆍ관리

미관지구 역사문화미관지구 ∙ 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관 유지ㆍ관리

일반미관지구 ∙ 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외 지역으로서 미관유지ㆍ관리

∙ 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의

최고고도지구
최고한도를 정할 필요가 있는 지구
고도지구
∙ 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의
최저고도지구
최저한도를 정할 필요가 있는 지구

∙ 문화재ㆍ전통사찰 등 역사ㆍ문화적으로 보존가치가 큰 시설 및

역사문화환경보존지구
지역의 보호와 보존
보존지구
중요시설보존지구 ∙ 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존

생태계보존지구 ∙ 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존

학교시설보호지구 ∙ 학교의 교육환경 보호ㆍ유지

공용시설보호지구 ∙ 공용시설의 보호와 공공업무기능의 효율화

시설
보호지구
항만시설보호지구 ∙ 항만기능의 효율화 및 항만시설의 관리ㆍ운영

공항시설보호지구 ∙ 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항

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제1편 국토․도시계획

용 도 지 구 세 부 내 용

자연취락지구 ∙ 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락 정비

취락지구
집단취락지구 ∙ 개발제한구역안의 취락 정비

주거개발진흥지구 ∙ 주거기능 중심으로 개발ㆍ정비

산업·유통개발진흥지구 ∙ 공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비

관광ㆍ휴양개발진흥지구 ∙ 관광ㆍ휴양기능 중심으로 개발ㆍ정비

개발
진흥지구
∙ 주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능중 2 이상의
복합개발진흥지구
기능을 중심으로 개발ㆍ정비

∙ 주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능 외의

특정개발진흥지구
기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발ㆍ정비

∙ 주거기능 보호 또는 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설

특정용도제한지구
등 특정시설의 입지를 제한

주요 용도지구별 개발규모(서울시)

용 도 지 구 용 적 률 건 폐 율 높 이

30% 3층, 12m이하

자연경관지구 -
(심의시,40%) (5층, 20m이하)
6층이하 : 건축심의(필요한 경우)
수변경관지구 - -
7층 : 건축심의
경관지구
시가지경관지구 별도 조례

30% 3층 이하, 12m이하

시계경관지구
(심의시 50%) (5층, 18m이하)

중심지미관지구 - - -

4층이하
역사문화미관지구 - -
(심의시 6층이하)
미관지구
6층이하
조망가로미관지구 -
(심의시 8층이하)

일반미관지구 - - -
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제5장 도시·군관리계획

6. 용도구역
용도구역이란?

• 용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대

한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로
써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도
모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결
정하는 지역을 말한다
- 개발제한구역은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 적용을 받음
- 도시자연공원구역은 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 적용을 받음.

용도구역의 구분

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조,제38조의 2,제39조,제40조

종 류 지 정 권 자 지 정 목 적 비 고

∙ 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 ∙ 개발제한구역의 지정 또는

자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활 변경, 행위제한, 관리 등에
개발제한 환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 관하여 필요한 사항은「개발
국토교통부장관
구 역 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 제한구역의 지정 및 관리에
보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 관한 특별조치법」으로 따로
인정되는 경우 정함
∙ 입지규제최소구역에서의 토지의 이용 및 건축물
∙ 입지규제최소구역에서는
입지규제 의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관
국토교통부장관 입지규제최소구역계획을
최소구역 한 사항 등 입지규제최소구역의 관리에 필요한
수립
사항을 정하기 위하여 수립함
∙ 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민 ∙ 도시자연공원구역의 지정 또
시, 도지사
도시자연 에게 건전한 여가, 휴식공간을 제공하기 위하여 는 변경은「도시 공원 및
또는
공원구역 도시지역안의 식생이 양호한 산지의 개발을 녹지등에 관한 법률」로 따
대도시시장
제한할 필요가 있다고 인정되는 경우 로 정함
∙ 시가화 유보기간은 당해
도시지역과 그 주변지역의
국토교통부장관 ∙ 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를
인구의 동태, 토지의 이용
시 가 화 또는 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기
상황 및 산업발전상황 등을
조정구역 관계행정기관장 위하여 대통령령이 정하는 일정기간 동안
고려하여 5년이상 20년
의 요청 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우
이내의 범위 안에서 국토
해양부장관이 정함
농림수산식품부
∙ 수산자원의 보호육성을 위하여 필요한 공유
수산자원 장관 또는
수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원 -
보호구역 관계행정기관장
보호구역의 지정이 필요한 경우
의 요청
.

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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

7. 기반시설
기반시설이란?

• 기반시설은 도시기능의 달성을 위하여 도시내에 필수적으로 설치되어야

할 시설로서 교통시설, 공간시설, 유통공급시설, 공공문화체육시설, 방
재시설, 보건위생시설, 환경기초시설의 7가지로 크게 분류됨
- 기반시설은 개발사업시 반드시 설치해야 하는 시설로서, 일반적으로 도로, 공원,
녹지, 광장 등이 많이 설치되며 도시·군계획시설로 결정후 기부채납
도시·군계획시설이란?

• 도시·군계획시설이라함은 기반시설중에서 도시·군관리계획으로 결정된

시설을 말하며 도시·군계획시설의 원활한 설치를 위해 토지의 수용사
용권이 부여됨.
- 구체적인 결정 및 설치기준은 「도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙」
에 규정
공공시설이란?

• 공공시설이라함은 도로, 공원, 철도, 수도, 항만, 공항, 운하, 광장, 녹

지, 공공공지, 공동구, 하천, 유수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사
방설비, 방조설비, 하수도, 구거 그리고 행정청이 설치하는 주차장, 운
동장, 저수지, 화장장, 공동묘지, 납골시설, 유비쿼터스 도시기반시설중
유비쿼터스 센터망 등을 말함

기반시설의 종류

• 국토의계획및이용에관한법률 제2조, 동시행령 제2조

시 설 명 시 설 의 종 류
∙ 도로·철도·항만·공항·주차장·자동차정류장·궤도·운하, 자동차 및 건설기계검사시
교통시설
설, 자동차 및 건설기계운전학원
공간시설 ∙ 광장·공원·녹지·유원지·공공공지
∙ 유통업무설비, 수도·전기·가스·열공급설비, 방송·통신시설, 공동구·시장, 유류저장
유통공급시설
및 송유설비
공공문화 ∙ 학교·운동장·공공청사·문화시설·체육시설·도서관·연구시설·사회복지시설·공공직업훈
체육시설 련시설·청소년수련시설
방재시설 ∙ 하천·유수지·저수지·방화설비·방풍설비·방수설비·사방설비·방조설비

보건위생시설 ∙ 화장시설·공동묘지·봉안시설·자연장지·장례식장·도축장·종합의료시설

환경기초시설 ∙ 하수도·폐기물처리시설·수질오염방지시설·폐차장
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제5장 도시·군관리계획

8. 도시계획의 결정절차

국토교통부장관 결정 ∙ 승인사항의 경우

1) 절 차 (입안: 시∙도지사, 결정 또는 승인: 장관)

계획(안) 수립

주민 의견청취 -2개이상 일간지 공고, 14일 이상 열람

시․도의회 의견청취
시․도지사 ※ 지구단위계획은 생략

시도 도시계획위원회 자문

입안 -시․도지사

국토교통부장관에게 결정 신청

국토교통부 중앙도시계획위원회 심의

결정고시 -국토교통부장관

시․도지사 시․도지사에게 송부

지형도면 고시 -시․도지사

2) 국토교통부장관 결정ㆍ승인 사항

- 광역도시계획
(예외 : 도지사가 시장 또는 군수가 요청하는 경우와 그 밖에 필요하다고 인정하는
경우에는 관할 시장 또는 군수와 공동으로 광역도시계획을 수립할 수 있으며, 시
장 또는 군수가 협의를 거쳐 요청하는 경우에는 단독으로 광역도시계획을 수립할
수 있음)
- 직접 입안한 도시·군관리계획, 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역
(농림식품부장관) 지정
※ 도시·군기본계획 승인 권한은 폐지(단, 특별시장․광역시장의 경우 국토교통부
장관과의 협의는 의무)
※ 도시계획결정절차는 개발사업 추진시에 사업기간에 결정적인 영향을 미치므로
해당 인허가 사항이 국토부 장관 결정ㆍ승인 사항인지 시ㆍ도지사 결정사항인
지 시ㆍ군ㆍ구청장 결정 사항인지를 정확하게 검토하여야 함

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제1편 국토․도시계획

시∙도지사∙대도시 시장 결정사항의 경우
1) 절 차(입안: 시,군,구/대도시시장, 결정 또는 승인: 시ㆍ도지사/대도
시 시장)
※ 대도시 시장 : 인구 50만이상 대도시

계획(안) 수립

주민 의견청취 -2개이상 일간지 공고, 14일 이상 열람

시․군․구 의회 의견청취
시․군․구
대도시시장 ※지구단위계획은 생략
시․군․구 도시계획위원회 자문

입 안 -시․군․구

시․도지사·대도시 시장에게 결정
신청

시․도의회 의견청취
※ 조례로서 정함
시․도지사
시도·도시계획위원회 심의
대도시 시장

결정, 고시 -시․군․구

시․군․구청장에게 송부

시․군․구
지형도면 고시 시․군․구

2) 시, 도지사·대도시 시장 결정(승인) 사항
- 도시·군기본계획(대도시시장 제외)
- 도시·군관리계획
· 용도지역 및 지구
· 도시자연공원구역 등
· 기반시설의 설치정비 또는 개량
· 지구단위계획구역 및 지구단위계획(시·도지사 제외→시장·군수에게 위임)
· 정비구역 지정 등
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제5장 도시·군관리계획

시장, 군수, 구청장 결정사항의 경우

1) 절 차(입안 및 결정 : 시․군․구청장)
계획(안) 수립

주민 의견청취 -2개이상 일간지 공고, 14일 이상 열람

시․군․구의회 의견청취
※지구단위계획은 생략
입 안 -시․군․구청장

시․군․구 도시계획위원회심의

결정, 고시 -시․군․구청장

지형도면 고시 -시․군․구청장

2) 지구단위계획 : 시장·군수 결정
3) 시, 군, 구청장 결정 사항(서울시)
• 도시·군관리계획의 결정·변경결정 및 고시에 관한 사항 중 구청장에게
권한을 위임한 사무
(단, 시장이 직접 입안한 도시·군관리계획, 2이상의 자치구에 걸치는 도시·군관리
계획, 지구단위계획구역안에서의 도시·군관리계획은 제외)
- 도로(폭12m이하 또는 구도에 한함)
- 광장(폭12m이하 도로 또는 구도에 접속되는 경우에 한함)
- 주차장(부지면적 5천㎡이하에 한하되, 개발제한구역은 제외함)
- 하천(소하천에 한함)
- 체육시설(부지면적3천㎡ 이하에 한하되, 개발제한구역은 제외함)
- 공공공지(부지면적 3천㎡이하에 한함)
- 공공청사(동사무소, 파출소, 우체국 등 단위청사에 한함)
- 학교(유치원, 새마을 유아원에 한함)
- 도서관(200석 이하의 일반도서관에 한함)
- 수도(저수용량이 5천톤 이하의 배수지 및 가압장에 한함)
- 전기공급설비(소형변전소154㎸ 미만 및 이와 관련되는 송배전시설에 한함)
- 가스공급설비(정압기 및 배관에 한함)
- 방수설비, 사회복지시설
- 하수도(공공하수처리시설 및 차집관거는 제외)
- 청소년수련시설(부지면적 3천㎡이하에 한함)
• 지구단위계획의 경미한 사항중 구청장 결정으로 위임한 사항
• 특별계획구역에 대한 세부개발계획의 결정 또는 변경결정
(단, 특계내에서 시장이 결정한 지구단위계획의 변경 결정 제외/ 시장이 하는 건축허
가, 시 사업승인대상과 시 건축위원회 심의대상 제외)

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제1편 국토․도시계획

9. 도시·군계획의 입안시 의견청취

1) 도시·군기본계획(국토계획법 제20, 21조)

• 도시·군기본계획 수립 또는 변경시 미리 공청회를 열어 주민 및 관계전

문가 등으로부터 의견을 들어야 하며 제시된 의견이 타당하다고 인정하
는 때에는 반영
• 도시·군기본계획 수립 또는 변경시 미리 특별시, 광역시, 시 또는 군의
지방의회 의견을 들어야 함
2) 도시·군관리계획(국토계획법 제28조)

• 도시·군관리계획을 입안할 때는 주민의견을 들어야 하며 그 의견이 타당

하다고 인정되는 때에는 이를 도시·군관리계획안에 반영하여야 함
3) 시의회 의견청취 대상 및 절차(서울특별시)

• 서울특별시의 경우 시의회 의견청취 결과는 도시계획위원회 심의나 도

시계획결정을 구속하지 않음
- 부동의시 가급적 의회의견을 고려 재검토․반영하고 있으나, 필요시 부동의 의견을
부기하여 도시계획위원회에 상정한 후 그 결과에 따라 처리함
• 의견청취 대상
- 도시계획 중 국토교통부(장관) 및 서울시(장)의 결정사항인 각종
도시계획의 결정 및 변경결정 (령25조3항 및 지단결정변경 제외)
• 의견청취 절차
- 의견청취 의뢰 → 상임위에서 안건별 심사→ 본회의 의결
- 심사결과 → 원안동의, 조건부동의(의견제시), 부동의(반대)
(보류 : 심사를 차회기로 미룸)

서울특별시도시계획조례시행규칙 제28조(의회 의견청취)

시장은 영 제22조제7항 각호의 어느하나에 해당하는 것으로서 구청장이 서울특별시장
에게 결정 신청한 도시계획 안건에 대하여 서울특별시의회의 의견을 들을 수 있다.
다만, 영 제25조제3항 각호의 사항 및 지구단위계획으로 결정 또는 변경 결정하는 사
항을 제외한다. (개정 2008.11.13)
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제6장 지구단위계획

제6장
지구단위계획

[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 (일부개정 2015.3.11)
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 (일부개정 2014.12.31)
▸지구단위계획 수립지침 (국토교통부 훈령 제458호, 2014.12.1)

지구단위계획이란? (법 제2조)

• 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그

기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을
체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말함.

1. 지구단위계획
지구단위계획의 성격

• 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시․군관리계획으로 결정

• 관할 행정구역내의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물계획이
서로 환류되도록 함으로써 평면적 토지이용계획과 입체적 시설계획이
서로 조화를 이루도록 하는데 중점
• 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설
치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발․관리하기 위한 계획
• 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능 재정립 등의 개선효과가 지
구단위계획구역 인근까지 미쳐 시․군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에
도움을 주기 위한 계획
• 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 환경을 조성하고 지속가능한 개발
또는 관리가 가능하도록 하기 위한 계획
• 향후 10년 내외에 걸쳐 나타날 시․군의 성장․발전 등의 여건변화와 향후
5년 내외에 개발이 예상되는 일단의 토지 또는 지역과 그 주변지역의
미래모습을 상정하여 수립하는 계획

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제1편 국토․도시계획

다른 계획과의 관계
• 광역도시계획․도시․군기본계획 등의 상위계획, 도시․군관리계획 및 수도
권정비계획 등 관련계획의 내용과 취지를 반영하여야 함.
• 지구단위계획에 의하여 다른 도시․군관리계획이 변경되거나 다른 도시․군
관리계획에 의하여 지구단위계획이 변경되는 경우에는 가급적 양자를
동시에 입안하도록 함.
• 지구단위계획은 법에 의하여 수립하거나 도시개발법․택지개발촉진법 등
개별사업법으로 지정된 사업구역에 대한 개발계획 또는 실시계획과 함
께 수립하여 당해 사업구역의 계획적 관리를 도모 가능
• 지구단위계획구역을 지정하는 경우에는 가급적 지구단위계획의 입안과
기반시설부담계획의 수립을 동시에 하여 양 계획간 상충이 발생하지 않
도록 해야함.
지구단위계획구역 지정의 일반원칙
• 도시․군관리계획에서 계획한 지역 또는 시․군안에서 특별한 문제점이나
잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적․계획적 개발 또는
관리가 필요한 지역을 대상으로 함
• 도시지역

(1)기존시가지의 정비 ∙기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하고자 하는 경우

∙도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로 도로 등 기반시

(2)기존시가지의 관리
설을 재정비 하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우

∙도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지·정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다

(3)기존시가지 보전
는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우

∙도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을

(4)신시가지의 개발
흡수ž보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우

∙도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된

도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도
(5)복합용도개발
개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도
록 하고자 하는 경우

∙도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전·재배치에 따른 도시기능의

(6)유휴지 및 이전적지
쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지
개발
및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우

∙기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도․종류 및 규

(7)용도지구대체
모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우

(8)복합구역 ∙(1) ~ (7)의 지정목적중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우

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제6장 지구단위계획

• 도시지역외

∙주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의

(1)주거형 지구단위계획
지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우

∙농공단지, 공장과 이에 부수되는 근로자 주택, 물류시설, 물류

단지, 공동집배송센터 및 공동집배송센터 개발촉진지구, 대규모
(2)산업유통형 지구단위계획
점포, 기타 농어촌관련시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발
이 필요한 경우

∙관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 서설, 체육시설 등의 설

(3)관광휴양형 지구단위계획
치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우

∙(1)~(3)까지에 해당하지 아니하고 도시ㆍ군계획시설로 설치할

수 없는 시설로서 시장․군수가 당해 지역의 발전 등을 위하여
(4)특정 지구단위계획
필요하다고 인정하는 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발
이 필요한 경우

∙(1)부터 (4)까지의 지구단위계획중 2 이상을 동시에 지정하는

(5)복합용도개발
경우

• 지구단위계획구역은 환경친화적으로 지정하여야 하며, 이를 위하여 도

시․군관리계획수립지침의 환경성검토 방법중 지구단위계획구역의 지정목
적에 적합한 사항을 선정하여 환경성검토를 실시해야 함. (단, 전략환경
영향평가 대상은 생략가능)
도시지역내 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역
• 토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의
취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역
- 용도지구 : 경관지구․미관지구․고도지구․방화지구․방재지구․보존지구․시설보호지구․취락
지구․개발진흥지구․특정용도제한지구
- 기타 시․도의 조례가 정하는 바에 따라 도시․군관리계획으로 결정된 용도지구
• 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로
써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취
지와 내용을 살려 계획적인 관리를 통해 쾌적한 구역환경을 유지하고자
하는 구역
-「도시개발법」에 의하여 지정된 도시개발구역
-「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 지정된 정비구역
-「택지개발촉진법」에 의한 택지개발예정지구
-「주택법」에 의한 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자 하는
지역을 포함한다)
-「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지‧준산업단지
-「관광진흥법」에 의하여 지정된 관광단지․관광특구

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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

• 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등

을 통하여 시․군의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고
자 하는 구역
- 기반시설부담구역
- 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹
지지역에서 주거․상업․공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는
구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
- 시범도시
- 개발행위허가제한지역
- 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
- 용도지역의 지정‧변경에 관한 도시․군관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역
- 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
- 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는
자연녹지지역
- 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역
으로서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 지역

• 도시지역내 주거․상업․업무 등의 기능을 결합하는 등 일단의 토지에 복합

적인 용도개발을 증진시킬 필요가 있는 지역
- 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역
- 역세권의 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역
- 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역
-「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시재정비 촉진
을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역
• 도시지역내 1만제곱미터 이상의 유휴토지 또는 교정시설, 군사시설 등
에 해당하는 시설의 이전부지로서
- 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역
- 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역
- 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역
• 용도지구를 대체하기 위하여 지구단위계획수립이 필요한 지역
• 도시지역의 체계적‧계획적 관리 또는 개발이 필요한 지역
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제6장 지구단위계획

도시지역외 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역

• 계획관리지역
• 지구단위계획구역 면적의 50%이상이 계획관리지역이고, 나머지 용도지
역은 생산관리지역, 보전관리지역 일 것 단, 지구단위계획구역에 포함되
는 보전관리지역의 면적은 다음 각목의 구분에 따른 면적 요건을 충족
- 전체 지구단위계획구역 면적이 10만㎡ 이하인 경우
: 전체 지구단위계획구역 면적의 20% 이내
- 전체 지구단위계획구역 면적이 10만㎡를 초과하는 경우
: 전체 지구단위계획구역 면적의 10%이내
※ 보전관리지역에 지구단위계획을 수립할 때에는 녹지 또는 공원으로 계획하는 등
환경 훼손을 최소화할 것

• 개발진흥지구로서 다음에 해당하는 지역

- 계획관리지역안에 지정된 개발진흥지구
- 계획관리지역․생산관리지역 및 농림지역안에 지정된 산업유통개발진흥지구 및 복합
개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다)
- 도시지역외의 지역안에 지정된 관광휴양개발진흥지구
• 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위제한 등을 지구단위계획으
로 대체하려는 지역

도시지역외 지구단위계획 지정기준(면적)

• 아파트 또는 연립주택 : 30만㎡ 이상
- 다음의 요건에 해당하는 경우 토지를 통합하여 하나의 지구단위계획 구역으로 지정 가능
1) 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함된 토지 면적이 10만㎡ 이상이고, 총면적이
30만㎡ 이상일 것
2) 1)의 각 토지는 국토부장관이 정하는 범위안에 위치, 국토부장관이 정하는 규모 이상
의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로 설치가 가능할 것
• 아파트 또는 연립주택 : 10만㎡ 이상
1) 자연보전권역인 경우
2) 구역 내 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 통학이 가능한 거리
에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로 관할 교육청의 동의를 얻은 경우
• 그 외의 경우는 3만㎡ 이상

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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

지구단위계획구역으로 반드시 지정해야하는 지역

• 역세권 및 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로
미터 이내에 위치한 지역(정비구역․택지개발예정지구)에서 시행되는 사
업이 완료된 후 10년이 경과된 지역.
• 다음의 1에 해당하는 지역으로서 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역
- 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역. (다만, 녹지지역으로 지정 또는 존
치되거나 법 또는 다른 법령에 의하여 도시ㆍ군계획사업 등 개발계획이 수립되지
아니하는 경우를 제외)
- 녹지지역에서 주거지역․상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역
지구단위계획 수립시 고려사항
• 도시의 정비․관리․보전․개발 등 지구단위계획구역의 지정목적
• 주거․산업유통․관광휴양․복합 등 지구단위계획구역의 중심기능
• 해당 용도지역의 특성
• 지역 공동체의 활성화
• 안전하고 지속가능한 생활권의 조성
• 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축
계획의 조화
• 아름답고 조화로운 경관창출
경미한 사항(영 제25조제4항, 규칙 제3조)
∙ 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 관계 행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의 및 중앙
도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의 / 도시·군계획조례가 정하는 사항에 대하여는 건축위원회와
도시계획위원회의 공동심의를 생략할 수 있음

∙ 지구단위계획으로 결정한 용도지역·용도지구 또는 도시·군계획시설에 대

한 변경결정으로서 제3항 각호의 1에 해당하는 변경인 경우
∙ 가구면적의 10퍼센트 이내의 변경인 경우
∙ 획지면적의 30퍼센트 이내의 변경인 경우
∙ 건축물높이의 20퍼센트 이내의 변경인 경우(층수변경 포함)
∙ 제46조제7항제2호 각목의 1에 해당하는 획지의 규모 및 조성계획의 변
경인 경우
∙ 건축선의 1미터 이내의 변경인 경우
∙ 건축물의 배치·형태 또는 색채의 변경인 경우
∙ 지구단위계획에서 경미한 사항으로 결정된 사항의 변경인 경우.(다만,
용도지역·용도지구·도시·군계획시설·가구면적·획지면적·건축물높이 또는
건축선의 변경 제외)
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제6장 지구단위계획

∙ 도시지역외 지구단위계획으로 보는 개발계획에서 정한 건폐율 또는 용

적률을 감소시키거나 10퍼센트 이내에서 증가시키는 경우(증가시키는
경우에는 제47조제1항의 규정에 의한 건폐율·용적률의 한도를 초과하는
경우를 제외한다)
∙ 지구단위계획구역 면적의 10퍼센트 이내(용도지역 포함시 5퍼센트 이
내)의 변경 및 동 변경지역안에서의 지구단위계획의 변경
∙ 그 밖에 국토교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경인 경우
- 교통처리계획중 주차장출입구·차량출입구·보행자출입구의 위치변경 및 보행자 출
입구의 추가 설치
- 영 제45조 제4항 각호에 관한 사항의 변경

주민 제안
• 지구단위계획구역의 지정에 관해 주민 제안이 가능한 경우
- 주민 스스로 주거․산업유통․관광휴양 시설을 건설하거나 가로경관 형성 등 지역발전을 도모
하고자 하는 경우
- 지나친 개발로 주거환경과 자연환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비
또는 개발을 도모하고자 하는 경우
- 기반시설의 설치․정비 또는 개량을 하고자 하는 경우
- 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우
• 지구단위계획구역의 변경에 관해 주민 제안이 가능한 경우
- 이미 지정된 지구단위계획구역이 매우 불합리하여 이를 조정하는 것이 필요하다고
판단되는 경우
- 주민합의의 어려움 등 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 개발하는 것이 오
히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
- 쾌적한 주거환경 확보 등을 위하여 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 체계적으
로 관리하는 것이 필요한 경우
- 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 변경이 바람직하다고 판단하는 경우
• 지구단위계획의 입안에 관해 주민 제안이 가능한 경우
- 주민제안으로 지정된 지구단위계획구역 또는 변경된 지구단위계획구역에 대하여 주
민 스스로 지구단위계획을 수립하고자 하는 경우
- 이미 지정된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하여 관리하고자
하는 경우
- 이미 수립된 지구단위계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청
하는 경우
- 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획의 입안이 바람직하다고 판단하는 경우

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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

지구단위계획 수립기준 주요 고려사항 (시행령 제42조의2)

① 개발제한구역에 지구단위계획을 수립할 경우「개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법」을 우선하여 적용할 것
② 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의
공동개발 등을 위하여 필요한 경우 별도의 구역으로 지정하여 계획의
상세 정도 등을 따로 정할 수 있도록 할 것
③ 기존의 용도지역 또는 용도지구를 용적률이 높은 용도지역 또는 용도
지구로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우 변경되는 구역의 용적률
은 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하되, 공공시설부
지의 제공현황 등을 고려하여 용적률을 완화할 수 있도록 계획
④ 도시지역 내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 복합적 토지 이용의
증진이 필요한 지역은 지정 목적을 복합용도개발형으로 구분하되, 3개
이상의 중심기능을 포함하여야 하고 중심기능 중 어느 하나에 집중되
지 아니하도록 계획할 것
⑤ 도시지역 외의 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 해당 구역의 중심
기능에 따라 주거형, 산업·유통형, 관광·휴양형 또는 복합형 등으로 지
정 목적을 구분할 것
⑥ 용적률이 높은 용도지역으로 변경하는 사항이 포함 또는 도시계획시설
변경으로 인해 건축제한이 완화되는 경우에는 해당 지구단위계획구역
내 기반시설의 부지를 제공하거나 기반시설을 설치하여 제공하는 것을
고려하여 용적률을 완화할 수 있도록 계획할 것. 이 경우 기반시설의
부지를 제공하거나 기반시설을 설치하는 비용은 용도지역의 변경으로
인한 용적률의 증가 및 건축제한의 변경에 따른 토지가치 상승분(「부
동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평
가한 금액을 말한다)의 범위로 한다.
⑦ ⑥의 경우 해당 지구단위계획구역 안의 기반시설이 충분할 때에는 해
당 지구단위계획구역 밖의 관할 시·군·구에 지정된 고도지구, 역사문화
환경보전지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역으로서 시·도 또
는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 지역에 기반시설을 설치하거나
기반시설의 설치비용을 부담하는 것으로 갈음할 수 있다.
⑧ ⑥,⑦에 따른 기반시설 설치내용, 기반시설 설치비용에 대한 산정방법
및 구체적인 운영기준 등은 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정
할것등

※ 자세한 사항은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제42조의2 참고할 것

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제6장 지구단위계획

주민 제안시 요건
• 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합
• 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제
• 도시지역내 지구단위계획은 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의
면적을 제외한다)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의
• 도시지역외 지구단위계획은 제안한 지역의 대상 토지면적 및 대상필지
(국공유지의 면적을 제외한다)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동
의가 있어야 한다. 다만, 국공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산
관리청과의 사전협의가 있어야 함.
• 서면동의서에 토지소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서
면동의의 방법으로 하며, 주민등록증‧여권 등 신원을 확인할 수 있는 신
분증명서의 사본을 첨부
※ 지구단위계획 수립지침 별첨2 동의서 양식 참고

지구단위계획으로 결정할 수 있는 도시계획시설

구 분 시 설 명

교통시설 ㆍ도로ㆍ주차장ㆍ자동차정류장

ㆍ광장ㆍ공원(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 묘지공원은

공간시설
제외), 녹지, 공공공지

ㆍ유통업무설비ㆍ수도공급설비ㆍ전기공급설비ㆍ가스공급설비ㆍ열공급
유통ㆍ공급시설
설비ㆍ공동구ㆍ시장

ㆍ학교(고등교육법 제2조에 따른 학교 제외)ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ

공공ㆍ문화체육시설 체육시설ㆍ도서관ㆍ연구시설ㆍ사회복지시설ㆍ공공직업훈련시설ㆍ청
소년수련시설

방재시설 ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방수설비ㆍ사방설비

보건위생시설 ㆍ종합의료시설

환경기초시설 ㆍ하수도ㆍ폐기물처리시설

ㆍ도시개발구역 등 개발사업 지역 및 「산업입지및개발에관한법률」

에 따른 농공단지인 경우에는 당해법률에 의한 개발사업으로 설치
기타시설
하는 기반시설
ㆍ기반시설부담구역인 경우에는 기반시설부담계획에서 정하는 시설

47
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

3. 지구단위계획 수립 및 결정 절차(주민제안시)
지구단위계획 제안서 작성

지구단위계획 입안 제안
• 주민→시장․군수․구청장(입안권자) (국계법제26조)
(토지면적 2/3 이상
• 도시계획위원회 자문(필요시) (시행령제20조)
토지소유자 동의)

• 시장․군수․구청장(45일 이내)
입안 반영여부 판단, 통보 (시행령제20조1항)
→ 주민

지구단위계획(안) 작성 • 시장․군수․구청장 (시행령제20조3항)

주민의견 청취 • 일간신문공고, 14일이상 열람 (국계법제28조)

시․군․구 도시계획위원회 자문

지구단위계획 입안 • 시장․군수․구청장 (국계법 제25조)

• 시장․군수․구청장
지구단위계획 결정 신청 (시행령제23조)
⇒ 특별․광역시장

관계행정기관의 장과 협의 (국계법 제30조)

(30일이내 의견) • 교통영향분석개선대책 협의 완료

- 10만㎡이상
(도시교통촉진법,
• 전략환경영향평가 협의 완료
환경영향평가법)
- 도시지역(녹지지역 제외)6만㎡이상,
- 도시지역외 1만㎡이상

시․ 도 도시건축공동위원회 심의 (국계법 제30조)

• 특별․광역시장
지구단위계획 결정․ 지형도면 고시 (국계법 제30조)
(일부 지자체 위임)

송부 / 일반열람 • 시장․군수․구청장 (국계법 제30조)

※ 2011. 4. 14일 법령개정으로 인해 시장‧군수(구청장 제외)의 경우 지구단위

계획구역지정 및 지구단위계획 직접 결정
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제6장 지구단위계획

4. 서울특별시 지구단위계획 수립기준(2015)

• 일반유형(관리형)

용도지역 조정 및 기반시설 확보계획

• 용도지역 상향시 입지요건

변경 후 용도지역 현 황 조 건

제2종일반주거지역 ·제2종 일반주거지역(7층 이하)이상과 연접하고 2차로이상 도로

(7층 이하) 와 접할 것

제2종일반주거지역 ·제2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도・차도가 구분된 2차

(12층 이하) 로 이상도로와 접할 것

·제3종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도・차도가 구분된 3차

제3종일반주거지역
로 이상도로와 접할 것

·역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중심이하 250m 이내)

준주거지역
으로서 간선도로와 접할 것

※ 도로조건은 “개발 후” 조건으로 하되, 용도지역 상향 대상지에 연접하는 도로가

해당 도로 폭 이상이며 간선도로에서 당해 대상지까지 해당 도로폭 이상을 유지
하여야 함

• 기반시설 부담과 연계한 용도지역 조정

일반주거지역
기준 변경 준주거지역
제2종(7층) 제2종 제3종

제1종일반주거지역 10%이상 15%이상 20%이상 30%이상

제2종일반주거지역(7층이하) 10%이상 15%이상 25%이상

제2종일반주거지역 10%이상 20%이상

제3종일반주거지역 15%이상

※ 협상에 의한 ‘도시계획변경 사전협상제도 운영체계’를 적용할 시 별

도의 기준을 준용
※ 도시·건축공동위원회가 인정하는 경우 건축한계선, 전면공지 등을
공공시설 확보비율에 포함 할 수 있음. 단, 그 비율은 5% 이내로
제한

49
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

용적률 및 인센티브 계획

1) 용도지역 상향된 경우의 건축물 용도에 따른 용적률 및 용도제한 적용기준

• 준주거지역으로 상향된 경우
- 주거부분의 용적률은 종전 용도지역 용적률만큼 허용

구 분 내 용 비 고

준공업지역, 일반주거지역 또는
용적률 중 주거부분의 허용용적률은
제3종일반주거지역에서
250% 이하 적용
준주거지역으로 용도지역 변경된 경우 혼재된
경우
제2종일반주거지역에서 용적률 중 주거부분의 허용용적률은
가중
준주지역으로 용도지역 변경된 경우 200% 이하 적용
평균
제1종일반주거이역에서 용적률 중 주거부분의 허용용적률은
준주지역으로 용도지역 변경된 경우 150% 이하 적용

※ 주거부분은 공동주택(아파트), 노인복지주택 중 사업계획 승인대상을 말함

• 상업지역으로 상향된 경우
- 주거복합건축물의 용도제한 기준을 다음과 같이 적용

구 분 내 용 비 고

주거지역 또는 준공업지역에서 공동주택과 업무시설중 오피스텔을 합한

-
상업지역으로 상향된 경우 연면적은 전체면적의 70%이하 적용

• 주거복합 건축물 건립시 주거 대 비주거 용적률 배분방법

- 주상복합건축물의 용도제한 기준을 다음과 같이 적용
기준용적률 허용용적률 상한용적률 배분
구 분 주거건립가능 비주거건립

기부채납으로 증가되는
기부채납으로 증가되는 용적률 x α/β
용적률 x (β-α)/β
<준주거지역으로 상향된 경우>
α : 허용용적률에서 주거비율, β : 상한용적률

기부채납으로 증가되는
기부채납으로 증가되는 용적률 x 7/10
용적률 x 3/10
<상업지역으로 상향된 경우>
기부채납에 의해 증가되는 용적률 배분시 도시계획조례 별표3의
용도용적제 적용
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제6장 지구단위계획

2) 허용용적률 인센티브 계획

• 허용용적률 인센티브체계 개념도

허용용적률
기준용적률 상한용적률
친환경 인센티브 계획 유도형 인센티브

·용도지역 용적률 ·친환경 계획 준수시 · 유도 및 규제항목 준수시 ·공공시설

범위 이내 (30%이상) (70%이상) 부지제공시

높이계획

• 블록별 평균높이 설정
- 1.5D 사선으로 인한 블록별 최저 및 최고높이의 평균 높이를 산정하여 당해 획지
의 개발 볼륨(체적)을 산정함. 동일한 방법으로 가구(블럭)내 모든 획지들의 체적
을 산정하여 건폐율을 고려한 가구 내 바닥면적 합계치로 나누면 가
구 평균높이를 추출할 수 있음
- 블록별 평균높이 산정시 둘이상 도로에 접하는 경우 장변과 단변 각각의 도로사선
을 저굥ㅇ하여 최소값으로 선택하여 적용
- 간선도로변 및 이면부등 블록별 평균을 고려 지구전체에 대한 높이기준을 수립
- 보존형 지구단위계획 수립시는 층수 및 최고높이를 동시에 결정 검토

• 평균높이 산정 예시

51
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

• 특별유형

공동주택건립에 따른 지구단위계획

1) 용도지역 상향 기준

• 기준1 : 대상지 요건
- 인근에 대단위 개발사업으로 인해 기존 용도지역을 변경할 필요가 있는 경우
- 도로개설, 역세권 형성, 대형 건물의 입지 등으로 지역여건이 변화된 경우
- 대상지가 2개 이상의 용도지역을 포함한 경우
- 도시·주거환경기본계획의 밀도계획을 반영코자 하는 경우
- 입안권자가 광역(사업부지 주변 지역내 간선도로로 둘러 쌓인 구역)개발계획을 제
시하는 경우
- 기타 도시·건축공동위원회에서 인정된 경우

• 기준2 : 입지조건 충족여부

변경 후 용도지역 현 황 조 건 비 고

제2종일반주거지역 ·제2종(7층)일반주거지역 이상과 연접하고 2차

(7층 이하) 로 이상의 도로와 접할 것
·도로조건은 “개발 후”
제2종일반주거지역 ·제2종일반주거지역이상의 연접하고 2차로 이상 조건으로 하되, 간선도
(12층 이하) 의 도로와 접할 것 로에서 당해 사업부지까
지의 집입도로로 정의
·제3종일반주거지역이상의 연접하고 보도・차도
제3종일반주거지역
가 군분된 3차로 이상의 도로와 접할 것 ·공공시설부담(조성하여
기부채납하는 경우에 한
·역세권(지역중심 이상 역반경 500m, 지구중 함)를 준수를 전제로 함
준주거지역 심이하 250m 이내)으로서 간선도로와 접할
것

※ 용도지역 상향 대상지에 연접하는 도로가 해당 차로 이상이며 간선도로에서 당해

대상지까지 해당 차로 이상을 유지하여야 함

• 용도지역 상향 시 공공시설 부담률 기준

구 분 순부담 비율 비 고

1단계 상향시 : 15%이상

2단계 상향시 : 20%이상
용도지역
3단계 상향시 : 25%이상
상향시
(정비사업 및 재정비촉진계획은 심의를 통해 완화가능, 최소
10%이상은 확보)
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제6장 지구단위계획

2) 용적률 계획

• 용도지역 변경이 없는 경우

구 분 기준용적률 허용용적률 상한용적률 비 고

1종일반주거지역 150% 150% 200%
제2종(7층이하)
170% 190% 250%
일반주거지역
제2종(12층이하)
190% 200% 250%
일반주거지역
제3종일반주거지역 210% 230% 250%
준주거지역 300% 320% 400%

※ 단, 상한용적률은 심의를 통해 추가완화 가능

• 용도지역 변경이 있는 경우

구 분 기준용적률 허용용적률 상한용적률 비고

제1종 용도지역
일반주거지역 ⇒ 상향시 150% 170% 200%

제2종(7층이하) ⇒ 제2종 및 제3종 170% 190% 250%

일반주거지역 일반주거지역
제2종
일반주거지역 ⇒ 제3종일반주거지역 190% 200% 250%

제2종(7층이하) ⇒ 준주거지역 170% 190% 400%

일반주거지역
제2종
일반주거지역 ⇒ 준주거지역 190% 200% 400%

제2종 ⇒ 준주거지역 210% 230% 400%

일반주거지역
준공업지역 ⇒ 준주거지역 210% 230% 400%

※ 용적률 산출방법
○ 기준(계획)용적률 : 당해 용도지역의 “기준(계획)용적률”(이하 기준용적률) 적용
○ 허용용적률 : 기준용적률에 우수디자인건축물 등 인센티브로 제공되는 용적률
(20%이내)
○ “상한(개발가능)용적률”(이하 상한용적률):허용용적률 + (기준용적률×1.3α×가중치)
※ α : 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율
※ 도시계획조례시행규칙 제7조 제3항 제2호

시․도시계획위원회가 공공시설확보 등 지구단위계획의 목적을 달성하기 위하

여 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 상한용적률의 산출방식을 지구단위
계획으로 따로 정할 수 있다.

53
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

• 허용용적률의 적용은 원칙적으로 서울특별시 도시계획조례시행규칙에

따르되 허용용적률 산정시에는 아래 인센티브 항목을 적용
- 허용용적률 인센티브 항목(별첨1 : 허용용적률 인센티브 항목적용기준 참조)
① 우수디자인 건축물 도입시 : 5%
※ 서울시건축위원회심의에서 인정된 경우에 한함
② 지속가능형 건축구조 : 10% 이내
③ 친환경·신재생에너지 : 5% 이내
※ 인센티브 항목에 대한 허용용적률 유효기간은 결정고시 후 3년 이내
인가를 득하지 못할 경우 효력이 자동 상실됨.
• 계획부지내 용도지역이 혼재된 경우
- 계획부지내 2개 이상의 서로 다른 용도지역이 혼재된 경우 용도지역별로 용적률
적용(국토계획법 제84조 적용)
- 계획부지내 2개 이상의 서로 다른 용도지역이 혼재된 경우로서 용도지역이 상향되
어 단일한 용도지역으로 통일된 경우 용적률은 당해 용도지역면적에 따른 가중평균
치 적용

3) 층수계획

• 제2종(7층)일반주거지역

용도지역 구분 층수기준 기반시설 부담비율 최고층수

구릉지 평균 10층이하 5% 13층 이하

2종 7층
평지 평균 13층이하 10%

※ 구릉지 : 해달 40m를 초과하는 지역으로서 경사도 10%이상인 지역

※ 층수완화는 사업부지 1만㎡이상 또는 블록(가구)단위로 개발시 적용
(그 외는 현재의 종세분에서 정한 높이를 초과하지 못함)

용도지역 순부담비율 비고

용도지역상향 +
용도지역상향시 부담률 + 5%이상 -
층수완화시
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제6장 지구단위계획

5. 건축물 노후도 기준(서울시 기준)

• 서울시 도시계획조례 시행규칙 제4조 ②항에 근거하여 공동주택 건립 목적의

지구단위계획구역지정 대상이 되는 경우 그 지역 안에 주택이 있는 때에는
20년 이상 건축물이 2/3이상 또는 1/2이상으로서 15년 이상 다가구, 다세대
주택이 30% 이상
※ 노후도를 적용하지 않는 경우
가. 공동주택 중 20세대 이상 연립주택 및 아파트의 경과연수는 「서울특별시 도시
및 주거환경 정비조례」제3조제1항제1호에 정하는 기준을 적용
나. 2004.9.6 이전 지구단위계획이 결정된 구역 중 공동주택 건축을 목적으로 영
제48조제4호에 따른 특별계획구역으로 지정된 구역
다. 사업부지의 정형화 또는 합리적인 공공시설의 확보를 위하여 불가피하다고
시도시계획위원회 심의에서 인정한 부분
라. 준주거지역 안에서 지구단위계획수립을 통한 장기전세주택이 포함된 공동주택 또는
주거복합건물을 건립하는 경우에는 노후건축물 기준을 시장이 별도로 정함.
• 주택재개발, 주택재건축사업 등 정비사업은 도시및주거환경정비조례제3조①항에 근거하여
노후도 산정

서울시 기준
∙ 건축물대장 기준
∙ 무허가건축물
- 81.12.31 : 무허가등록, 81년2차항측, 재산세납부대상등 공부상 확증
건축물의 수
- 82.4.8 이전 85㎡이하 주거용건축물, 1차항측, 재산세납부대상등 공부상확증 도시계획조례
∙ 연립 및 아파트 : 기준층 세대수를 동수에 산입 시행규칙
∙ 건축물 철거 : 건축물폐쇄대장 확인(재해로 멸실된 경우 동수에서 제외) (별표1)
∙ 노후건축물 전체 2/3이상
∙ 노후건축물 전체 1/2이상 + 준공 후 15년이상 다세대/다가구주택 30% 이상
- 예외) 주택이 없는 지역(기숙사제외), 특계구역(공동주택 목적)지정된 지역
준공년도 5층 이상 4층 이하 준공년도 5층 이상 4층 이하
1981.12.31. 이전 20년이상 20년이상 1987 32년이상 26년이상
노후도 산정 1982 22년이상 21년이상 1988 34년이상 27년이상 도정법 조례
1983 24년이상 22년이상 1989 36년이상 28년이상 제3조1항1호
1984 26년이상 23년이상 1990 38년이상 29년이상 (공동주택)
1985 28년이상 24년이상 1991 40년이상 30년이상
1986 30년이상 25년이상 1992.1.1. 이후 40년이상 30년이상
※ 산출기준(1982.1.1일부터 1991.12.31일까지 준공)
- 5층이상 건축물은 22＋(준공연도－1982)×2년
- 4층이하의 건축물은 21＋(준공연도－1982)년
용도별 건축물의 종류
단 독 주 택 공 동 주 택
단독 다중 다가구 공관 아파트 연립 다세대 기숙사
660㎡이하,
330㎡이하 660㎡초과 660㎡미만
- 3F이하 - 5F 이상 -
3F이하 4F이하 4F이하
19세대이하

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제1편 국토․도시계획

6. 「주택법」에 의한 지구단위계획 의제처리 관련(서울시)

「공동주택 사전자문제」

• 사업계획승인 신청 후에 지구단위계획 의제처리 협의하던 절차를 개선, 사

업계획승인신청 전에 사전자문을 받도록 하여 설계변경에 따른 비용의 절감
과 처리기간의 단축을 통해 원활한 민간경제 활동을 지원하고자 함
• 관련규정
- 주택법 제17조(다른 법률에 의한 인・허가 등의 의제)

세부 개선안
•적용대상 : 「주택법」 의제처리 대상 공동주택(아파트)
•자문기관 : 서울특별시 도시・건축공동위원회(제2위원회)
•자문신청기준 : 구역내 토지소유자 2/3이상 동의 (주민제안기준과 동일)
•경미한 변경 재자문 배제 : 지구단위계획의 경미한 변경은 재자문에서
제외함
공동위원회 자문대상
• 기존 지구단위계획 변경이 수반되는 경우(경미한 사항 제외)
• 사업부지 면적(기부채납면적 포함)이 1만㎡이상
• 용도지역 변경 또는 세분, 층수완화의 내용이 포함된 경우
• 시장이 처리해야 될 도시계획시설의 결정 및 변경계획이 포함된 경우
• 시장 또는 구청장이 필요하다고 판단되는 경우

• 사업계획승인신청시 협의
처리절차 개선도

[사전자문 접수] [관련부서 협의] 사전자문 신청

⇒ (구 → 시)
<제출도서> <필수부서> ⇓
∙ 용도지역 변경(층수완화)계획 ∙ 자치구 : 사업계획승인부서 사전자문안 상정
∙ 도시계획시설 결정(변경)도 ∙ 서울시 : 도시계획과, (시 → 공동위원회)
∙ 건축개요 도시관리과,
⇓
∙ 배치도, 입・단면도 시설계획과,
⇒ 공동위원회 자문
∙ 기타 의사결정 관련 최소한의 도시계획상임기획단
도서 ⇓
<선택부서> 자문결과 통보
∙ 계획된 도시계획시설 관련부서 (시 → 구 지구단위계획부서)
∙ 기타 사안별 중요부서 ⇓
사업계획승인신청
민원인 → 구 (주관: 구 지구단위계획 부서)
(민원인 → 구)
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제6장 지구단위계획

7. 기타사항(지구단위계획 관련 서울시 기준)

• 기부채납하는 공공시설의 합리적 설치 방안(2008. 3)

기부채납하는 공공시설의 합리적 설치 방안

• 문제점
- 자투리 등의 토지 제공으로 실질적 공공 기여가 미흡
- 주변 공공시설과 부조화되는 시설의 제공으로 효율적 도시·군관리계획 결여
- 차음, 경관 확보로 사업계획상 필요한 부분을 제공하면서 용적률 인센티브 수혜

• 기반시설별 설치기준
구 분 세 부 내 용

- 진출입도로
․ 주변지역의 현황 또는 개발여건을 고려하여 도로의 형태 및 폭원 결정
․ 사업부지의 진출입도로의 폭을 확장하는 경우 간선도로까지 확보 조치
- 가감속차로
․ 도로 결절부부터 확보하여 공공성 제고
도로
․ 부득이 당해 사업장 진출입구 주위에 설치하는 경우는 대지내 공지로 처리하고
용적률 인센티브 부여 배제
- 보행자 전용도로
․ 주변시설과 공간을 연결하는 기능을 갖고 있으므로 옥외공간과 통합 계획하여
쾌적한 보행환경 조성

- 사업장별로 가급적 1개소 이내로 설치하는 것을 원칙으로 하되, 요철이 많거나 심한

세장형이 아닌 정형이 되도록 계획
- 옹벽 또는 부지 조성에서 발생되는 자투리 토지가 아닌 도로의 결절부 또는 보행이
공원
많은 곳에 위치를 선정
- 절개지, 낙석, 토사 유출, 고압송전선 등 피해 우려가 없는 안전하고 접근성이 용
이한 곳에 위치를 선정

- 단순히 부지 면적을 제공하는 개념이 아닌 주변의 공원, 녹지와 연계되어 도시경관이

향상되거나 녹지벨트가 조성되도록 함.
녹지 - 학교, 문화시설 등 공공시설과 연계되는 열린 녹지공간이 되도록 조성
- 가로망체계와 함께 하는 녹지인 경우에는 그 폭이 최소 10m 이상이 되도록 하여
쾌적한 보행공간이 되도록 함.

- 설치 목적이 분명하고 그에 따른 합당한 최소한의 규모로 설치

공공공지
- 효율성이 없는 자투리 토지나 세장형 토지에 결정되지 않도록 함.

57
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

8. 경기도 도시지역내 지구단위계획 수립지침(2012.12)

※ 법령개정(지구단위계획 시장․군수 결정)으로 폐지
※ 단, 경기도 관내 일부 지자체(수원/용인/남양주/부천/화성)는 별도지침 운영
※ 또한, 지구단위계획수립지침을 운영하지 않는 시군의 경우에도, 준용 가능

상위계획상 개발용도로 계획된 미개발지는 일단의 토지 전체를

미개발지
대상으로 구역계 설정
기개발지 가구단위 (집산도로로 둘러싸인 가구) ※ 구역계 정형화 도모
구역 경계
지구단위계획구역
지구단위계획구역 전체
(지구단위계획 미수립)
※ 사업대상토지와 영향권내 토지 및 기반시설 부지 포함 필요

종세분상향시
기준 상한 기반시설 20%이상 확보시
구분 용적률 용적률 기반시설 20%
(R) 이하 확보시 공공시설 면적 제외 공공시설 면적
20%초과 제외 20%이하

제1종전용 85 100
제2종전용 135 150
R×[1+1.5×(α-A×
제1종일반 180 200 R-2.75×(20%-α/A) R×[1+1.5×β /(A-β)]
20%)/(A-β)]
제2종일반 200 230
개발밀도
제3종일반 220 250
※ 용도지역은 2단계 이상 상향 불허
※ 준공업지역 공동주택건설 목적의 지구단위계획 수립 불허(다만, 기업의 본사 및 지사, 연구소
를 유치할 경우는 종업원수 이내 및 구역면적 20% 미만의 범위내에서 종업원을 위한 주택의
경우 제외)
기준용적률 : R, 기반시설 확보면적 : α, 공공시설 면적 : β, 구역면적 : A
기정 개발방향 변경 용적률 체계 비고

녹지지역, 기준 : 180% 이하
저층저밀개발 전용주거, 1종일반
관리지역 상한 : 200% 이하

∙ 도로
- 도로폐지 원칙적 불허
- 폐지시 폐지되는 면적의 100%(미개설도로는 80%)이상 기반시설 조성
기반시설 ∙ 공원ㆍ녹지
- 녹지지역․관리지역 변경시, 나대지(건축물이 없는 토지가 1/2이상)인 경우
: 구역면적의 5%, 3㎡/1인 이상 중 큰 면적 확보
- 정비사업(기존 세대수의 10% 초과) : 3㎡/ 초과수용인구 1인

∙ 중ㆍ저층 계획 대상지
높 이 - 공원, 학교, 단독주택지 인접지역
- 전용주거지역 인접지역, 농촌지역 산발적인 고층아파트 계획 지양
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제6장 지구단위계획

9. 서울시 지구단위계획 CHECK LIST

구분 검토사항 검 토 기 준 검토결과

- 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지 제외)의 2/3 이상에

동의율
해당하는 토지소유자의 동의

- 현재의 용도지역을 유지하는 것을 원칙으로 하되, 용도지역을

상향하고자 하는 지역에 대하여는 대상지요건, 입지요건, 상향
용도지역 변경 관련 체크리스트 등이 충족하는 경우에 한해 입안 검토 가능
- 상향은 1단계 조정을 원칙으로 하되, 공공시설 부담 계획 및
기반시설 확보요건에 부합하는 경우 검토 가능
노후도 - 공동주택 건립시 20년이상 기존건축물이 2/3이상 등
지구단위계획
최대대지규모 - 지구단위계획에서 규정한 최대대지규모 검토
변경
획지의 정형화 - 공동개발하는 획지의 정형화 방안 검토

개발가능 용도 - 지구단위계획에서의 허용/불허용도 검토

- 기존 지구단위계획 용적률 우선 준용
개발규모
- 서울시도시계획조례시행규칙 7조기준 참조

용도용적 - 일반상업지역의 주거복합 건축물의 경우 용도용적제 적용

교통처리 - 공동개발에 따른 밀도상향 ⇒ 교통처리 개선대책

- 녹지지역 포함 여부
국토계획법
- GB, 경관지구, 고도지구, 미관지구, 시설보호지구 등의 행위
행위제한
제한 검토

개별법 행위제한 - 문화재보호구역, 녹지자연도, 생태자연도 등

- 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지 제외)의 2/3 이상에

동의율
해당하는 토지소유자의 동의
주민제안

지구단위계획 노후도 - 공동주택 건립시 20년 이상 기존건축물이 2/3이상 등

구역계 정형화 - 톱니바퀴식 구역계 지양

개발행위 기준 - 경사도, 입목본수도 기준

- 공동주택 용적률 체계
공동주택 관련 - 용도지역 변경시 주거복합건축물 규정
서울시 지침 - 용도지역 상향 및 층수완화 규정
- 공공시설 부담률 기준

59
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

10. 경기도 지구단위계획(도시지역 내) CHECK LIST

※ 법령개정(지구단위계획 시장․군수 결정)으로 폐지
※ 단, 경기도 관내 일부 지자체(수원/용인/남양주/부천/화성)는 별도지침 운영
※ 또한, 지구단위계획수립지침을 운영하지 않는 시군의 경우에도, 준용 가능
구분 검토사항 검 토 기 준 검토결과
- 도시지역의 체계적․계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역
- 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원에서 해제
개발가능지 되는 구역, 녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 구역과
새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는관리가 필요
한 지역 등
법적 주민제안요건 - 대상토지면적(국․공유지제외) 및 대상필지의 2/3이상 동의
기준
- 기반시설(도로,공원,학교)은 구역외 확보가능
- 도로:미개설은 80%, 개설시100% 면적을 확보
개발밀도 - 공원:1인당 3㎡ 또는 구역면적 5%이상
(녹지․관리지역→주거지역, 시가화지역내 나대지)
- 주거환경개선,주택재개발,주택재건축:1인당3㎡
제1종전용주거 기준 85%이하 상한 100%이하
용적률 제2종전용주거 기준 135%이하 상한 150%이하
(용도지역
제1종일반주거 기준 180%이하 상한 200%이하
상향없는
경우) 제2종일반주거 기준 200%이하 상한 230%이하
제3종일반주거 기준 220%이하 상한 250%이하

기반시설
지구 확보비율 적용 용적률
단위 (도시계획시설)
계획 용적률 구역면적
기준용적률 - 2.75 × (20% -기반시설확보비율)
수립 용도지역변경 20%이하
지침 (용도지역 기준용적률× [1+1.5× (공공시
공공시설 제외 기반시설면적
상향) 이 구역면적의 20%초과
설면적)/(구역면적-공공시설면
구역면적 적)]
20%초과 기준용적률× [1+1.5× (기반시
공공시설 제외 기반시설면적
설면적-구역면적의 20%)/(구역면
이 구역면적의 20%이하
적-공공시설면적)]

건폐율 해당용도지역별 기준에 따름

환경 - 옹벽평균높이 3m이하, 녹지자연도 7등급이상 원형보존
기본계획 - 기본계획상 당해 생활권별 목표연도 인구수용계획 초과할수 없음
관련 수도권정비계
법령 - 인구집중유발시설여부(수도권정비위원회 심의대상여부 확인)
획법
/
관련 오염총량제 - 오염총량제 수립시행지역에 해당할 경우 물량 확보여부 확인
계획 - 전략환경영향평가, 사전재해영향성 검토 대상
영향성검토
- 법령 및 조례에 의한 영향평가 대상 여부
도지사/대도시
지정 - 5만㎡ 이상 / 용도지역변경
시장
권자
시장․군수 - 5만㎡ 미만 / 용도지역변경 수반시 제외
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제7장 입지규제최소구역

제7장
입지규제최소구역

[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸입지규제최소구역 지정 등에 관한 지침 (국토교통부 고시9호 2015.1.6)

입지규제최소구역이란? (법 제2조)

• 입지규제최소구역에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·

높이 등의 제한에 관한 사항 등 입지규제최소구역의 관리에 필요한 사
항을 정하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다

1. 입지규제최소구역 의의
• 특정 공간을 별도로 관리할 필요가 있는 지역에 대해 도시․군관리계획으
로 지정하는 용도구역의 하나임
• 입지규제최소구역은 용도지역․지구에 따른 일률적인 기준을 특정 공간에
대해 유연하게 적용할 수 있도록 하여 공간 맞춤형 도시계획을 허용함
으로써 개성 있고 창의적인 도시 공간 조성을 유도
• 도시지역 내 주거․상업․산업․문화 등 다양한 기능을 집적시켜 복합적이고
압축적인 토지이용을 증진시켜 도시 활력을 되살리고 지역 경제를 활성
화하기 위한 거점을 육성
• 입지규제최소구역계획은 입지규제최소구역에서의 토지의 이용 및 건축
물의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관한 사항 등 입지규제최소
구역의 관리에 필요한 사항을 정하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획
• 입지규제최소구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이
라 한다) 제83조의2제3항에 따라 「건축법」 제69조에 따른 특별건축
구역으로 지정된 것으로 봄

61
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

2. 입지규제최소구역 지정요건
• 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역과 그 주변지역의 전부 또는
일부에 지정
- 도시․군기본계획에 따른 도심․부도심 또는 생활권의 중심지역
- 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을
수행하는 시설을 중심으로 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역
※ 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설

거점시설 유형 해당되는 시설의 종류

교통거점형 철도역사, 여객자동차터미널, 물류터미널, 복합환승센터, 항만, 공항

생활문화거점형 학교, 공공청사, 문화․체육시설, 사회복지시설, 도서관

경제거점형 유통업무설비, 연구시설, 종합의료시설

- 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내에 위치한

지역
※ 이 경우 '세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터
이내에 위치한 지역'이란 지하철, 철도, 고속버스, 시외버스, 광역버스, 항
만, 공항 등 3개 이상의 대중교통 정류장이 반경 500미터 이내에 위치하는
지역을 말함
- 노후․불량 건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역
※ 이 경우 '노후․불량 건축물이 밀집한 지역'이란 「도시 및 주거환경정비법」에
따른 노후․불량 건축물이 2분의 1 이상인 지역 또는 「산업입지 및 개발에
관한 법률」에 따른 산업단지 재생사업지구를 말함
- 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제5호에 따른 도시재생활
성화지역 중 같은 법 제2조제1항제6호에 따른 도시경제기반형 활성화계획을 수
립하는 지역
• 입지규제최소구역은 도시지역에 지정하며, 녹지지역은 전체 구역 면적
의 10퍼센트 이내의 범위에서 포함가능
※ 다만, 거점시설 부지 또는 다른 법률에 따라 이미 지정된 개발구역 내 녹지지역
은 면적 비율 산정 대상에서 제외
• 입지규제최소구역은 최소 1만 제곱미터 이상

• 입지규제최소구역으로 지정하는 총 구역 면적은 관할 구역 내 주거․상업․

공업지역으로 지정된 면적을 기준으로 특별시․광역시는 1퍼센트 이내로
하고, 시․군 및 특별자치시는 0.5퍼센트 이내로 한다. 다만, 관할 구역
내 주거․상업․공업지역 면적의 0.5퍼센트가 1만 제곱미터 미만인 경우에
는 1만 제곱미터로 함
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제7장 입지규제최소구역

3. 입지규제최소구역 수립 원칙
• 복합적 토지이용 증진을 위해 주거, 업무․판매, 산업, 문화, 관광 등의
기능 중에서 3개 이상의 중심기능을 복합하여 계획하며, 어느 하나의
기능에 집중되지 않도록 함

※ 주거기능을 계획할 경우에는 구역 내 가용총연면적(총면적에서 기반

시설을 제외한 면적의 연면적) 중에 주거기능에 해당하는 연면적은
20퍼센트 이하(임대주택의 연면적은 전체 주택 총 연면적의 30% 이
상)가 되도록 하여 과도한 주거 위주의 계획은 지양

• 도시․군기본계획의 기본방향 등에 부합하도록 계획하고, 도시재생활성화

계획 등 관련 계획과 서로 연계

• 입지규제최소구역에서의 토지이용계획을 수립할 때에는 토지이용 현황,

개발수요, 기반시설, 경관, 환경 등을 고려하여 그에 적합하게 허용용
도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 완화 또는 강화하여 계획

• 개발사업 또는 개발행위에 대해 기반시설의 확보를 위해 필요한 부지

또는 설치비용의 전부 또는 일부를 부담시킬 수 있다.

※ 토지가치상승분(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따

른 감정평가업자가 건축제한 완화 전·후에 대하여 각각 감정평가한
토지가액의 차이를 말한다)을 초과하지 않도록 함

• 구역 및 주변 지역의 도시관리계획 변경 가능

• 다른 법률 규정의 완화 또는 배제에 관한 사항

- 「주택법」 제21조에 따른 주택의 배치, 주택과의 복합 건축 및 부대

시설ㆍ복리시설의 설치기준
- 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장의 설치기준
- 「문화예술진흥법」 제9조에 따른 건축물에 대한 미술작품의 설치 의무
• 심의를 통해 완화 가능한 사항

- 「학교보건법」제6조에 따른 학교환경위생 정화구역에서의 행위제한

- 「문화재보호법」제13조에 따른 역사문화환경 보존지역에서의 행위제한
• 「건축법」법 제73조에 따른 건축기준 등의 특례사항을 적용

63
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

4. 입지규제최소구역 지정 및 계획 수립시 검토사항

검토항목 검토기준
∙ 도시재생 및 도시경제 활성화의 거점
지정목적의 적정성
∙ 입지규제최소구역 지정을 위해 계획 및 구상된 사업의 실현성
∙ 대상지 여건현황
토지이용현황 ∙ 행위제한 완화・배제 필요성
∙ 창의적인 도시공간 창출 가능성
도시・군기본계획과의
∙ 도시・군기본계획과의 부합성
부합성
영향검토 및 대책 ∙ 주변 지역에 미치는 영향 및 대책
지역파급효과 ∙ 도시의 개발수요 및 지역에 미치는 사회적 경제적 파급효과
∙ 토지이용 규제 완화 및 강화의 적정성
입지규제최소구역계획의
∙ 기반시설 확보 방안
적합성
∙ 입지규제최소구역의 체계적 개발과 관리에 관한 사항

5. 입지규제최소구역 지정절차
기초조사
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)

입지규제최소구역 지정 및 입지규제최소구역계획 입안
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)

주민의견청취

도시․군관리계획 결정 신청
(해당 지자체장 → 국토교통부장관)

관계 행정기관 협의 (10일)
및 관련 법률에 따른 각종 평가․협의
(국토교통부장관)

중앙도시계획위원회 심의

입지규제최소구역의 지정 및 계획 결정․고시
(국토교통부장관)
지자체에 송부
일반 열람
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
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제8장 개발제한구역에 관한 계획

제8장
개발제한구역에 관한
계획
[근거법률]
[근거법률]
▸개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법
(일부개정 2014.2.7 법률 제12011호)
▸개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침
(국토교통부 훈령 2015.3.31)
▸도시·군관리계획수립지침 (국토교통부 고시 2015.1.27)

1. 용어정의
조정대상지역
• 개발제한구역을 지정 또는 해제하기 위하여 도시·군관리계획으로 입안하는
지역
소규모 단절토지
• 개발제한구역 지정 후 도로(중로2류 15m이상)․철도․하천개수로(지방 하
천이상) 등 공공시설의 설치로 인하여 단절된 10,000㎡미만의 토지
집단취락
• 주민이 집단적으로 거주하는 취락으로서 주거환경 개선 및 취락정비가
필요한 지역으로서 경계선 설정 기준에 부합되는 지역

2. 개발제한구역의 지정 및 해제
지정기준 (법 제3조 ①, 영 제2조 ①)
• 도시의 무질서한 확산 또는 서로 인접한 도시의 시가지로의 연결을 방
지하기 위한 필요 지역
• 도시주변 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을
확보하기 위한 필요 지역
• 국가보안상 필요 지역
• 도시의 정체성 확보 및 성장관리를 위한 지역
• 지정목적을 달성하기 위하여 공간적으로 연속성을 갖도록 지정

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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

해제기준 (법 제3조 ②, 영 제2조 ③)

• 환경평가결과 보존가치가 낮은 도시용지의 적절한 공급을 위하여 필요한
지역
• 집단취락지역으로 주거환경개선 및 정비가 필요한 지역
• 도시의 균형적 성장을 위하여 기반시설의 설치 및 시가화 면적조정 등
토지이용의 합리화를 위하여 필요한 지역
• 지정목적이 달성되어 개발제한구역으로 유지필요가 없게된 지역
• 도로․철도 등 공공시설의 설치로 생기는 1만㎡ 미만의 소규모 단절토지

지정 및 해제 < 행정절차 >

기초조사
• 입안 : 특별시장, ･2이상 일간신문공고 14일
광역시장, 이상 공람
･제출의견반영시 중요한사항
특별자치도지사, 주민의견 청취 인경우 재공랑공고
시장 또는 군수 ･경미한 변경:면적산정 착오
정정인경우 제외함
• 국가계획: 국토교통부 지방의회 의견청취
･대상:면적착오 정정 제외
(경미한 변경)
• 광역계획: 도지사 관계중앙행정기관장 협의
중앙도시계획위원회 심의
도시·군관리계획 결정
고시/공람/지형도면고시 ･시도지사

3. 개발제한구역관리계획
수립 : 시･도지사(5년단위)
승인 : 국토교통부장관
내용 (법 제11조)
• 개발제한구역 내 도시계획시설의 설치
• 개발제한구역 내 건축물(연면적3천㎡)의 건축 및 토지(1만㎡이상)의 형
질변경
• 연접하는 경우 전체면적을 말함
• 취락지구 지정 및 정비
• 개발제한구역 주민 지원 사업 재원조달 운용
• 개발제한구역 합리적 관리를 위해 필요한 사항 등
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제8장 개발제한구역에 관한 계획

경미한 사항 (영 제10조)
• 개발제한구역 현황 및 실태에 관한 조사계획의 변경
• 도시계획시설 등 연면적 형질 변경 면적 감소 또는 1/10의 증가
• 이미 승인받은 부지안에서 건축연면적 증가 (4층이하 건축물)
• 도시계획시설중 도로 등 선형시설의 경과지 및 폭의 변경
• 같은 읍ㆍ면ㆍ동 안에서의 도시계획시설, 건축물 또는 토지의 형질변경
대상 토지의 위치 변경

4. 개발제한구역 행위제한 (법 제12조)

행위제한
• 건축의 건축 • 용도변경 • 공작물설치
• 토지의 형질변경 • 죽목의 벌채 • 토지의 분할
• 물건을 쌓아놓는 행위 • 도시계획사업 시행 할 수 없음

허가사항
① 개발제한구역의 보전 및 관리에 도움이 될 수 있는 시설(공공공지, 녹지 등)
② 개발제한구역을 통과하는 선형시설과 필수시설(철도, 도로 등)
③ 개발제한구역에 입지하여야만 기능과 목적이 달성되는 시설(공항, 항만 등)
④ 국방·군사시설 및 교정시설
⑤ 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업을 위한 시설
- 동식물 관련 시설(축사, 양어장, 사육장 등)
- 농수산물 보관 및 관리 관련 시설(창고, 담배건조실 등)
- 주택(단독주택)
- 근린생활시설(슈퍼마켓, 일용품소매점, 휴게음식점, 일반음식점 등)
- 주민공동이용시설(마을 진입로, 마을 공동주차장 등)
- 공중화장실
• 규모이상(연면적 1,500㎡이상 건축물, 5,000㎡이상 토지형질변경)인 경
우: 주민의견청취
주민의견청취 → 행정기관 장 협의 → 지방 도시계획위원회 심의
예외)도시계획시설, 국방․군사 시설

67
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

5. 취락지구의 대한 특례
취락지구: 개발제한구역내 집단거주취락 (법 제15조)
지정권자: 시･도지사
지정기준: (영 제25조)
1. 주택수가 10호 이상
2. 호수밀도 10호/ha 이상 (지역특성상 5호/ha 이상 가능)
• 경계설정은 도시·군관리계획 경계선, 지역, 지구 및 구역 경계선 도로
등 자연적 인공적 지형지물로 설정
• 취락지구 정비사업을 시행할수 있음
• 지구단위계획구역 및 취락지구정비계획 수립하여야 함
• 건축물 용도 및 규모에 관한 특례 (영 제26조)
① 주택, 공장 등 신축이 금지된 건축물을 제1종 및 제2종 근린생활시설, 취사
용가스 판매장, 세차장, 병원으로 용도변경하는 경우
② 주택 근린생활시설을 건축하는 경우
- 건페율 60%이내 : 높이 3층 / 용적률 300%이내, 기존면적 포함하여 연면적
300㎡ 이하
- 건페율 40%이내 : 높이 3층 이하, 용적률100% 이내

6. 권한의 위임･위탁

시․도지사 위임 해당지역 (영 제40조)

• 취락 또는 도로(중로2류 15m이상), 철도, 하천개수로(지방 하천이상)의
설치로 인하여 단절된 1만㎡ 미만의 소규모 단절토지
• 개발제한구역 경계선의 관통대지에 해당하는 경우

권한위임사항
• 도시·군관리계획의 결정
• 도시·군관리계획결정의 실효고시
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제8장 개발제한구역에 관한 계획

7. 2020년 수도권 광역도시계획(09. 4, GB관련)

광역도시계획 변경 배경

• 수도권 지역경제 활성화

- 수도권 지역경제를 활성화하고 고용창출을 위하여 개발제한구역 중 보전
가치가 낮은 지역을 해제하여 산업ㆍ물류단지를 조성키로 결정
• 서민 주거복지 확대
- 도시내 공급만으로는 한계가 있는 서민주택을 도심 접근성이 우수하면서도
보전가치가 높지 않은 GB 중 일부를 해제하여 저렴한 가격으로 주택 공급
• GB지역의 보전관리 개선
- 훼손된 녹지를 복구ㆍ정비하여 시민의 친환경적 여가공간을 확충할 필요성
증대

GB 해제가능총량 종합
구 분 계(㎢) 서울특별시 인천광역시 경기도 국가
기존 해제계획총량 124.507 13.280 6.997 104.230 (46.804)
해제 잔여면적 26.520 1.183 1.336 24.001 (0.796)
추가 해제가능총량 114.496 1.328 2.099 31.269 79.8
향후 해제가능총량 141.016 2.511 3.435 55.270 79.8

경기도 권역별 GB해제 물량배분(안)(㎢)

기존해제 추가해제 향후해제

권역구분 해당시군 잔여면적
계획총량 가능총량 가능총량

수원,성남,안양,과천,군포,
남부권역 의왕,용인 20.692 5.862 1.994~2.992 7.856~8.854

서남부권역 광명,화성,시흥,안산,부천 31.473 9.940 10.233~15.34920.172~25.289

서북부권역 고양,김포 15.162 1.107 3.241~4.862 4.348~6.968

동남부권역 하남,광주,양평 10.965 0.792 3.339~5.008 4.131~5.801

동북부권역 남양주,의정부,양주,구리 25.938 6.301 6.208~9.312 12.509~15.613

서민주택 권역별 배분계획(안)

구분 중부 서부 북부 동부 남부
면적(㎢) 40～60 20～40 20 이내

69
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획

8. 개발제한구역 조정 및 관리계획

개발제한구역 조정 및 관리계획(2015.3.31)

• 개발제한구역이 지정된 7대 광역도시권에서 개발제한구역을 합리적으로

지정 또는 해제함에 있어 필요한 기준․요건․절차 등에 관한 사항을 정함

개발제한구역 해제대상지 선정 및 제척기준(지침 3-2-1,2)

• 광역도시계획에서 제시한 목표연도내 실질적 개발․활용이 가능한 지역

중 도시·군관리계획 입안일 기준으로는 향후 3년내 착공이 가능한 지역.
- 주거․산업․물류단지로 개발할 경우 경제적 효과가 큰 지역으로서 도로 등 대규모 기
반시설 설치소요가 적은 지역
- 보전가치가 낮은 지역(환경평가결과 3~5등급지 등), 우량농지는 농림수산식품부
협의된 경우 포함 가능
- 난개발 방지 등을 고려하여 20만㎡ 이상 정형화된 개발가능지역(특별한 사유 있는
지역 20만㎡ 미만의 규모로 일부완화가능:실내체육관, 사회복지시설, 기업형임대주
택 등 )

• 해제대상지역에서 반드시 제척
- 도시 간의 연담화 방지(권역별 개발제한구역 최소 폭 5㎞이상 기준)
- 당해 지역개발로 인접 시․군과의 심각한 갈등 초래하거나 인접지역의 급격한 쇠퇴
를 일으킬 수 있는 지역
- 지가의 급등, 투기행위 성행 등 토지관리가 실패한 지역
- 개발과정에서 대규모 환경훼손이 수반되는 지역, 특히 산맥과 연결된 산지는 기준
표고로부터 70m 이상인 지역(다만, 해제대상지 주변에 도시계획시설이 설치 또는
설치예정이거나 토지이용계힉 및 주변여건상 개발제한구역 정형화를 위해 국토부장
관이 인정하는 경우 최소면적을 해제대상지역으로 포함 가능)
- 수질 등 환경적 보전 필요성이 큰 지역 및 용수확보가 곤란한 지역
- 당해 지역 개발시 인접지역의 재개발이 곤란하거나 심각한 교통문제 등 도시문제를
크게 악화시킬 우려가 높은 지역
- 방재지구, 자연재해지구(부득이한 경우 포함면적 최소화 및 안전조치 강구를 조건
으로 해제대상지역으로 선정 가능)
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제8장 개발제한구역에 관한 계획

• 종전 해제기준과의 차이점
종 전 개 선 비 고
환경평가등급 3~5 등급지 좌 동 동 일
우량농지 제척 농림부 협의시 가능 완 화
산지는 170m이상 제척 산지는 70m이상 제척 강 화
- 토지관리 실패지역 제척 강 화
- 도시문제 유발지역 제척 강 화
10만㎡ 이상 20만㎡ 이상 난개발방지
연담화 방지 (GB최소폭 2㎞) 연담화 방지 (GB최소폭 5㎞) 강 화

해제대상지역 내 가능한 사업(지침 3-4-1)

• 취락의 계획적 정비사업

• 서민용 공공주택사업․사회복지사업․녹지확충사업 등
• 수도권 이외의 지방대도시권은 수도권 본사․공장의 지방이전을 수용하는 사업
• 산업단지, 물류단지, 유통단지, 컨벤션센터 건설사업
• 위 사업 추진하는 해제가능지역내 기존 공장 이전을 위한 산업단지조성사업
• 기타 도시의 자족기능 향상, 공간구조 개선, 지역특화발전 추진사업

해제를 위한 도시·군관리계획 변경안 제시사항(지침 3-5)

• 용도지역․지구 지정계획 및 지구단위계획, 재원조달계획 등 제시

- 국가, 지자체, 공공기관, 지방공사 등에 의한 전면매수 방식의 공영개발 추진
단, SPC(민간 출자50%미만), 집단취락 내 조합 또는 법인 구성시 예외
- 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사 등에 의해 도시개발사업의 환지방식 또는 정
비사업으로 집단취락해제지역 개발 가능
• 지구단위계획은 친환경적으로 수립하며, 공원․녹지(도시계획시설로 결정
하는 공원 또는 녹지)비율은 사업 및 규모에 따라 5~20% 이상
• 해제지역내 공동주택 건설하는 경우, 국민임대주택 특별법의 임대주택
비율 확보. 단, 산업단지․경제자유구역․친수구역․집단취락․R&D단지내 건설
하는 공동주택의 경우, 지구별 여건에 다라 10~25% 수준까지 완화가능
• 주변 개발제한구역에 대한 관리방안 제시
- 인접한 개발제한구역의 난개발 등 확산 방지 및 투기행위 방지
- 대상지역 밖 훼손지역의 일부를 공원․녹지로 복구하는 계획(중앙도시계획위원회 심
의를 거쳐 10~20% 범위내, 복구지역이 없는 경우 공공시설 설치하여 무상양여
하는 계획 수립)

71
제2편 도시개발 관련 사업

제1장 도시 및 주거환경 정비사업

제2장 도시개발사업

제3장 산업단지개발사업

제4장 시장정비사업

제5장 도시재정비촉진사업

제6장 물류단지개발사업

제7장 경제자유구역내 개발사업

제8장 관광단지 개발사업

제9장 민간공원 개발행위특례사업

제10장 NEW STAY사업

제11장 주택건설사업

제12장 건축사업
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제1장 도시 및 주거환경정비법

제1장
도시및주거환경정비
사업
[근거법률]
[근거법률]
▸도시 및 주거환경정비법 (일부개정 2014.1.14 법률 제12249호)
▸도시 및 주거환경정비법 시행령 (일부개정 2013.12.30 대통령령 제25050호)
▸도시 및 주거환경정비법 시행규칙 (일부개정 2013.12.30 국토교통부령 제54호)
▸서울시 도시 및 주거환경정비 조례 (일부개정 2014.1.9 조례 제05654호)
▸경기도 도시 및 주거환경정비 조례 (일부개정 2012.12.28 조례 제4488호)

▣ 개정 주요내용
•제4조의4(기본계획 및 정비계획 수립시 용적률 완화) ① 특별시장·광역시장 또는 시장·
군수는 정비사업의 원활한 시행을 위하여 기본계획 또는 정비계획을 수립하거나 변경하고
자 하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 주거지역에 대하여는
같은 법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 법 같은 조 및 관계 법률
에 따른 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있다.
1. 용어정의
• 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악
주거환경개선사업 하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하
여 시행하는 사업

• 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개

주택재개발사업
선하기 위하여 시행하는 사업

• 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개

주택재건축사업
선하기 위하여 시행하는 사업

• 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심등 도시

도시환경정비사업 기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위
하여 시행하는 사업

• 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의

주거환경관리사업
확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업

• 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로

가로주택정비사업
주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

75
 도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

2. 정비사업의 주요 진행절차
기 초 조 사 • 주민 또는 산업의 현황
(령 제10조2항)
(시ㆍ군ㆍ구청장 또는 사업시행자) • 토지 및 건축물의 이용 현황 등

정비계획(안) 작성 • 도시계획시설 계획
(법 제4조 1항)
(시ㆍ군ㆍ구청장) • 건축물에 관한 계획 등

• 도시및주거환경정비 기본계획 단계별

정비사업추진계획상 정비계획의 수립
시기가 1년 이상 경과시 주민제안 가능
정비구역지정(안) 입안 또는 제안 (법 제4조 1항
- 토지등소유자 총수의 2/3, 면적 1/2
(시ㆍ군ㆍ구청장) 또는 3항)
이상 (서울시)
- 토지등소유자 총수의 70%, 면적 1/2
이상 (경기도)

주민설명회 • 서면통보, 주민설명회

(법 제4조 1항)
공람(주민의견청취) • 30일 이상 주민 공람

지방의회 의견청취 (법 제4조 1항)

• 시ㆍ군ㆍ구 도시계획위원회 자문(필요시)

• 서울의 경우 조례 개정후 절차 삭제

정비구역 지정신청
• 정비계획(안) 첨부 (법 제4조 1항)
(시ㆍ군ㆍ구청장→ 시ㆍ도지사)

도시계획위원회 심의 (법 제4조 4항)

정비구역 지정고시 (시ㆍ도지사) • 건축제한 고시 포함 (법 제4조 5항)

↓(송부)
열람 및 국토교통부 보고 • 기본계획 및 도시관리계획
(법 제4조 5항)
(시ㆍ도지사→ 장관) • 정비계획, 도시계획결정조서 포함

※ 참고사항
• 토지등소유자의 정비계획 입안제안
- 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 정비계획이 수립되지 아니한 경우
- 토지등소유자가 주택공사등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우
• 추진위원회
- 구성시기 : 정비구역 지정 고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 추진위원회 승인
- 기 능 : 정비사업전문관리업자의 선정, 설계자의 선정 및 변경, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성,
조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무 등
• 조합 : 토지등소유자 3/4 동의 및 토지면적의 1/2 동의
- 설립시기 : 사업시행인가 신청 전 조합설립 인가
- 기 능 : 정비사업의 시행
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제1장 도시 및 주거환경정비법

3. 정비구역 지정 요건
구 분 내 용 필수조건
경기도 : 택1 ① 노후․불량건축물 60% 이상 ② 호수밀도 80호/ha 이상
주거환경 (① ~ ④ ) ③ 주택접도율 20% 이하 ④ 과소필지 등 50% 이상
개선사업 서울시:① + ② 노후·불량건축물 60% 이상 ③ 주택접도율 20% 이하 ① 호수밀도
택1(② ~ ④) ④ 과소필지 50% 이상 80호/ha 이상
㉠ 과소필지 등 40% 이상 ㉡ 호수밀도 70호/ha 이상 ·면적 1만㎡이상,
경기도:택1
㉢ 주택접도율 30% 이하 노후·불량건축
주택 (㉠ ~ ㉣)
㉣ 노후·불량건축물 연면적의 합계 60% 이상 물수 60% 이상
재개발 ⓐ 과소필지 40% 이상
·면적 1만㎡ 이
사업 서울시:택1 ⓑ 주택접도율 40% 이하 (2010 도시·주거환경정비기본계획상
상 (심의시 5
(ⓐ ~ ⓒ) 주택재개발예정구역인 경우에는 50퍼센트 이하)
천㎡ 이상)
ⓒ 호수밀도 60호/ha이상
① 안전사고 우려지역
기존 ·주거환경개선사업,
② 재해 등 발생시 위해 우려지역
공동 주택재개발, 도
③ 노후·불량 건축물로서 기존세대수 또는 사업예정세대수 300세
주택 시환경정비사업
대이상이거나 부지면적 1만㎡ 이상인 지역
: 택1 구역에 해당하지
주택 ④ 3 이상의 아파트 또는 연립주택 밀집지역으로 안전진단 실시결과
(①~④) 않은 지역에서 지정
2/3이상 재건축 판정 받은 지역으로 1만㎡ 이상인 지역
재건축
a. 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지 ·단독주택 200
사업 역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 호 이상 또는
기존
필요가 없을 것(단, 정비기반시설을 시행자가 부담하여 설치하 1만㎡ 이상
단독
는 경우 제외) ·부지면적 5천㎡
주택
b. 노후·불량건축물1/2이상 + 준공후 15년 이상이 경과한 다세대 이상(시·도조
주택 및 다가구 주택 30% 이상 례로 정한지역)
a. 과소토지 등 발생으로 도시환경 불량우려 예상지역
b. 노후·불량건축물 연면적의 합계가 2/3 이상이거나, 건축물이
과도밀집에 따라 토지의 합리적 이용, 가치증진 도모 곤란 지역
c. 과도 집중된 인구·산업 등으로 토지의 합리적 이용 요청지역
d. 최저고도지구 토지면적(정비기반시설용지 제외)이 전체 토지면적
도시환경 의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해
택 1
지역 내 건축물 바닥면적합계 2/3 이상
정비사업 (a~g)
e. 공장의 매연·소음등 인접지역에 위해 발생우려 공업지역
f. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」의 도시형 업종이나
공해발생 정도가 낮은 업종으로 전환 희망 공업지역
g. 역세권 등 대중교통이 용이한 지역으로서 주택법 제38조6에 따
라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택·건설공급
이 필요한 지역
1. 단독 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로 주거환경의 보전·
정비·개량이 필요한 지역(전용주거지역, 제1,2종일반주거지역)
주거환경 2. 법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역
택 1
3. 기존 단독주택 재건축사업 또는 주택재개발사업 정비구역 토지
관리사업 (1~4)
등소유자의 50% 이상이 주거환경관리사업으로의 전환에 동의
하는 지역
4. 재정비촉진지구가 해제된 지역 및 존치지역
• 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다
고 인정되는 경우, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 수립
인접지역 포함 면적의 110% 이하 범위에서 시·도 조례로 정하는 바에 따라
제1~5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역을 포함하여 정
비계획 수립 가능
• 건축물의 상당수가 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려, 상습 침수,
기타지역의 정비계획 수립 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방 붕괴 등으로 재해가 생길
우려가 있는 지역에 대하여 정비계획 수립 가능

77
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

4. 정비구역등 해제 요건(법 제4조의3)

구 분 내 용 비 고

• 시장·군수는 정비예정구역 또는 정비구역(이하 정비구역등)이 각 호의

정비구역등의 해제 어느 하나에 해당하는 경우 시·도지사 또는 대도시의 시장에게 정비
구역등의 해제를 요청하여야 함

• 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 시

정비예정구역
장·군수가 정비구역 지정을 신청하지 아니하는 경우

1. 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 추진

위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우
2. 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까
지 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우(추진위원회를 구성하지
주택재개발사업
아니하는 경우로 한정)
주택재건축사업
3. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합 설립인
가를 신청하지 아니하는 경우
해제 4. 조합이 제16조에 따른 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날
요건 까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우

• 토지등소유자가 시행하는 경우, 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고

도시환경정비사업 시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는
경우

• 토지소유자 스스로 주택 개량하는 방법일 경우, 정비구역이 지정·고

주거환경개선사업 시된 날부터 15년 이상 경과하고 토지등소유자의 3분의 2 이상이 정
비구역의 해제에 동의하는 경우

기타 • 추진위원회의 승인 또는 조합 설립인가가 취소되는 경우

1. 정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우

지방도시계획위원회의
2. 정비예정구역 또는 정비구역의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성
심의 후 해제 가능
할 수 없다고 인정하는 경우
(시․도지사 또는
3. 토지등소유자의 30% 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 아니
대도시 시장)
한 구역에 한함)의 해제를 요청하는 경우

• 시장․군수 해제요청 → 주민공람(30일) → 지방의회 의견청취

해제 절차
→ 지방도시계획위원회 심의 → 고시

• 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등 정비구역 지정 이전

해제 후 관리 의 상태로 환원
• 해제된 정비구역을 주거환경관리사업구역으로 지정 가능
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제1장 도시 및 주거환경정비법

5. 정비사업 임대주택 및 주택규모별 건설비율

주택규모별 건설비율 임대
구 분 60㎡ 60~85㎡ 85㎡
조건 40㎡이하 규모 건설 비율 예외조건
미만 이하 초과

임대
전체건설
주거환경 전체세대수 주택의 ·주택건설을 위한 대지면적
90% 이상 10% 이하 또는 세대수의
개선사업 20%이상 40% 10,000㎡미만 미적용 가능
8% 이상
이상

임대 ·주택 전체세대수가 200

전체건설 세대 미만,자연경관지구
주택 전체세대수 주택의
80% 이상 20% 이하 또는 세대수의 및 최고고도지구내에서
재개발 17%이상 30%
5% 이상 7층이하 층수제한이
이상 있을 경우 등 미적용 가능

60%이상
300 40% 미만
(조례로 정함)
세대 -
이상 • 85㎡이하 주택은 연면적의 합이 전체연면적의 ∙30조2항 조항 삭제 :
50%이상 임대주택건설의무

20세대 60% 이상 ∙30조3항 조항 신설 :

40% 미만
이상 용적률 완화 및 소형주택 건설
- 60㎡이하 재건축소형주택건설시
~
완화
주택 300세대• 85㎡이하 주택은 연면적의 합이 전체연면적의
- 완화율 : (법상용적률 - -
재건축 50%이상
미만 정비구역지정시 용적률)
× (30~50%)
(서울시 50%)
• 조합원분양주택은 기존 주거전용면적을 축소하 - 재건축소형주택 : 임대 또는
거나 30% 범위에서 확대하여 건설하고, 일반분 전세주택 활용 (시,도조례)
비고
양분 전체를 85㎡ 이하로 할 경우, 비율을 적
용하지 아니함 ※ 높이규제 준수해야 함
지방도시계획위원회 심의시

적용대상 • 수도권정비계획법상 과밀억제권역

일반주거지역 200세대 이상 건설시 임대 ·주택 전체세대수가 200

전체건설 세대 미만,자연경관지구
전체세대수 주택의
또는 세대수의 및 최고고도지구내에서
17%이상 30%
도시 60% 이상 5%이상 7층이하 층수제한이
40% 미만 이상
환경 (전체 연면적 50% 이상) 있을 경우 등 미적용 가능
서울시
정비
준주거지역·준공업지역 또는 (건설 주택 세대수의 17%
사업
상업지역 200세대 이상 건설하는 경우 전용면적 또는 주거용 건축물연면적
-
60% 이상 40㎡이상 의 10%) x (주거연면적/
40% 미만
(전체 연면적 50% 이상) 전체 연면적) 비율 이상

※ 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토교통부고시 제2012-461호, 2012.8.2)

79
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

6. 정비계획의 경미한 변경
경미한 변경 비고

1. 정비구역면적의 10% 미만의 변경

2. 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경
3. 공동이용시설 설치계획의 변경
4. 재난방지에 관한 계획의 변경
5. 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위 안에서 조정
6. 건축물의 주용도(당해 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도)의 변경
7. 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위 안에서 확대 시행령
7의2. 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우 제12조
7의3. 법 제40조의2에 따라 용적률을 완화하여 변경하는 경우
8. 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경
9. 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경
10. 삭제
11. 교통영향분석·개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경
12. 그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우

서 울 시 (조례 제7조) 경 기 도 (조례 제7조)

1. 정비구역 명칭의 변경 1. 정비사업 명칭의 변경

2. 도로모퉁이를 잘라내기 위한 정비구역 결정사 2. 도로모퉁이를 잘라내기 위한 구역결정 사항의
항의 변경
변경
3. 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획의 변경
4. 정비구역(동일 정비구역 안에서 시행지구를 분 3. 기존건축물의 정비ㆍ개량에 관한 계획의 변경
할하여 시행하는 경우의 지구를 포함한다)이 4. 정비구역이 접하여 있는 경우 상호경계조정을
접하여 있는 경우 상호경계조정을 위한 정비구 위한 구역범위의 변경
역 또는 지구 범위의 변경 5. 정비구역 또는 지구범위의 변경이 없는 단순한
5. 정비구역 또는 지구범위의 변경이 없는 단순한 면적의 정정 및 자구의 정정을 위한 변경
착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경 6. 건축물의 주용도‧건폐율‧용적률 및 높이에 관한
6. 건축물의 주용도·건폐율·용적률 및 높이에 계획의 변경을 수반하지 않은 정비구역의 분할
관한 계획의 변경을 수반하지 아니하는 사업 계획 또는 단순한 부지계획의 변경
시행지구 분할계획 또는 획지의 변경 7. 삭제 <2009.12.31.>
7. 국토교통부장관이 고시하는 범위 안에서의 임 8. 국토교통부장관이 고시하는 범위에서 임대주
대주택 및 주택규모별 건설비율의 변경
택 및 주택규모별 건설비율의 변경
8. 정비계획에서 정한 건축계획의 범위 안에서 주
9.「건축법」등 관계 법령의 개정으로 인하여 정
택건립 세대수를 30% 이내로 증가하는 변경
또는 10% 이내로 축소하는 변경 비계획의 변경이 불가피한 경우와 건축위원회
9.「건축법」등 관계법령의 개정으로 인하여 정비 심의결과에 따른 건축계획의 변경
계획 변경이 불가피한 경우와 같은 법 제4조에
따라 구성된 건축위원회 심의결과에 따른 건축
계획의 변경인 경우
※ 구청장이 처리할 수 있는 경미한 변경
1. 정비구역 면적 3퍼센트 미만의 변경
2. 정비기반시설 규모 3퍼센트 미만의 변경
3. 영 제12조제3호부터 제6호까지제8호 및 제
11호의 사항
4. 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 5
퍼센트 미만의 범위 안에서 확대하는 변경
5. 건축물의 최고 높이를 낮게 변경하는 경우
6. 제1항 각 호에 해당하는 사항
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제1장 도시 및 주거환경정비법

7. 정비사업관련 주요 내용

구 분 주 요 내 용
• 구역 내 폭 4미터 이상의 도로에 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 구역 내 건축물 총수
주택접도율
로 나눈 백분율 (연장 35m 이상의 막다른 도로의 경우에는 너비 6m로 함)
부정형, • 1필지의 토지 면적이 90㎡이상이나 그 형상이 지나치게 부정형하거나 좁고 긴 형태로서 사실
세장형 필지 상 건축대지로서 부적합하다고 시장이 인정하는 토지

서울시 90㎡ 미만
과소필지 각 시ㆍ군구 건축조례 위임
경기도
(예 : 용인시 주거:60㎡, 상업:150㎡, 공업:150㎡, 녹지:200㎡, 기타지역: 60㎡)

• 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장, 공동으로 사용하는 구판장·세탁장·

공동이용시설
화장실 및 수도, 탁아소·어린이집·경로당 등 노유자시설 등

• 건축물 훼손 또는 일부 멸실로 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려 건축물

• 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계․시공으로 인한 구조
적 결함 등이 있는 건축물(2013.9.19. 시행)
법제2조 • 조례가 정하는 면적에 미달되거나, 도시군계획시설 등의 설치로 효용을 할 수 없게 된 대지에
령제2조 있는 건축물
• 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
• 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철
거후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

• 공동주택 :
① 철근콘크리트, 철골콘크리트, 철근·철골콘크리트 및 강구조 건축물
- 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물 : 22＋(준공연도－1982)×2년
- 4층 이하의 건축물 : 21＋(준공연도－1982)년
② "①"항 이외의 건축물 : 20년
서울시 • 공동주택 이외의 건축물
① 철근콘크리트, 철골콘크리트, 철근·철골콘크리트 및 강구조 건축물 : 40년 (단독주택 제외)
노후 (조례
② "①"항 이외의 건축물 : 20년
제3조)
불량 • 특정무허가건축물
• 급수·배수·오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
건축물
• 수도 또는 우물이 옥외에 있거나 공동 사용하는 주택
• 정화조가 설치되지 않아 오수를 공공하수도로 직접 배출하는 주택
• 화장실이 옥내에 없는 주택

• 철근콘크리트 공동주택
① 1983년 이전 준공된 건축물 : 20년
② 1984년부터 1992년까지 준공된 5층 이상의 건축물 : 20+[(준공년도-1983년)×2]
4층 이하의 건축물 20+(준공년도-1983년)
③ 1993년 이후 준공된 5층 이상 건축물 : 40년, 4층 이하 건축물 : 30년
경기도 • 철근콘크리트 공동주택 이외의 경우
(조례 ① 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 40년
제3조) ② 4층 이하 철근콘크리트 구조의 건축물 : 30년
③ 단독주택 및 기타구조 건축물 : 20년
• 기존무허가 건축물
• 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
• 급수, 배수, 오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물

81
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

구 분 주 요 내 용

• 특정무허가건축물 :
서울시
1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물
(조례
• 신발생무허가건축물 :
제2조)
기존무허가건축물 이외의 무허가건축물

무허가
건축물 • 기존 무허가건축물 :

경기도 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의규정에의한보상대상무허가건축물
(조례 (1989.1.24 이전 건축된 무허가건축물)
제2조) • 신발생 무허가건축물 :
기존무허가건축물 이외의 무허가건축물

주거환경개선사업

주택재개발사업
• 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
도시환경정비사업
토지등소유자
(법 제2조) 주거환경관리사업

• 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

주택재건축사업 • 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부
대· 복리시설 및 그 부속토지의 소유자

가로주택정비사업 • 가로구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

• 서면동의서에 토지등소유자의 지장 날인하고, 자필서명으로 서면 동의

토지등소유자
• 주민등록증, 여권 등 신원확인 할 수 있는 신분증명서 사본 첨부
동의 방법
• 법인이거나 해외 장기체류 등 불가피한 경우, 인감도장 날인한 서면동의서에 해당
(법 제17조)
인감증명서 첨부

• 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설,

정비기반시설
비상대피시설, 가스공급시설, 주거환경개선정비구역 내 공동이용시설 중 당해 시장·군수
(법 제2조)
또는 자치구의 구청장 관리하는 것
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제1장 도시 및 주거환경정비법

구 분 주 요 내 용

• 정비구역 면적 1㏊ 당 건축되어 있는 건축물의 동수

① 공동주택은 세대수가 가장 많은 층의 소유권이 구분된 1세대를 1동으로 보며, 나머지 세

대수는 계상하지 아니함
② 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외
서울시 ③ 정비구역 안의 존치 또는 사업의 완료된 공원과 존치되는 학교를 제외한 면적으로 산정
(조례 ④ 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에
제2조) 불구하고 전환 전의 건축물 동수에 따라 산정
⑤ 준공업지역 안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적중
호수 공장용지 및 공장 건축물은 제외하고 산정
밀도 ⑥ 비주거용건축물은 건축면적당 90㎡를 1동으로 보며, 소숫점 이하는 절사
(호/ha)
① 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며, 기준층 이외의 가구는 계
상하지 아니함
② 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외
경기도 ③ 기존공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우, 정비구역의 총 건축물 동수에서 존
(조례 치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정
제2조) ④ 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에
불구하고 전환 전의 건축물 동수에 따라 산정
⑤ 준공업지역 안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적중
공장용지 및 공장 건축물은 제외하고 산정

주거환경 ① 시장·군수, 주택공사 등 : 토지등소유자 2/3 이상의 동의 +

개선사업 세입자 세대수 과반수 동의필요
(법 제7조) ※ 세입자 세대수가 토지등소유자 1/2이하 경우 세입자 동의 절차 생략

주택
① 조합 직접시행 ② 공동시행시 조합원 과반수 동의 필요(조합 + 시장·
재개발사업
군수 or 주택공사 or 건설업자 or 등록사업자 or 한국감정원)
(법 제8조)

주택
① 조합 직접시행 ② 공동시행시 조합원 과반수 동의필요(조합 + 시장∙군
재건축사업
수, 주택공사 등)
사업시행 (법 제8조)

주 체
도시환경 ① 조합 ② 토지등 소유자 ③ 공동시행시 조합원 또는 토지등소유자의 과
정비사업 반수 동의필요(조합 + 시장·군수or주택공사or건설업자or등록사업자or
(법 제8조) 한국감정원)

주거환경
관리사업 ① 시장․군수 ② 주택공사 등 지정시 토지등소유자 과반 동의 필요
(법 제8조)

가로주택
① 조합 ② 공동시행시 조합원 과반수 동의필요(조합 + 시장∙군수, 주택공
정비사업
사 등, 지정개발자)
(법 제8조)

83
 도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

구 분 주 요 내 용

① 시행자 정비기반시설 설치 or 확대 + 토지등소유자 스스로 주택 개량

주거환경
② 시행자 정비구역 전부 or 일부 수용 후 토지등소유자에게 우선 공급
개선사업
③ 환지로 공급 ④ 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설 공급

주택 ① 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설 건설공급

재개발사업 ② 환지로 공급

주택
사업시행 ① 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설 건설공급
재건축사업
방 법
(법 제6조) 도시환경 ① 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급
정비사업 ② 환지로 공급

① 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대

주거환경관리사업
② 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량

가로주택정비사업 ① 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설 공급이나 보전 또는 개량

8. 호텔용도 도입에 따른 용적률 완화(서울시)

구 분 주 요 내 용 : 도시환경정비사업

• 관광진흥법상 3급 이상 호텔
인센티브 대상
• 시장이 인증하는 숙박시설 10% 이상 개발

• 기준용적률 : 600%
용적률 • 허용용적률 : 800% (관광숙박시설 복합비율에 따라 차등부여)
• 상한용적률 : 1,200% (공공시설, 공개공지 초과 확보시 인센티브 부여)
• 호텔복합 비율에 따라 인센티브 부여(직선보간법 적용)
도심부 호텔복합 도입 비율 기준용적률 600% 지역 기준용적률 300% 지역
(일반상업지역) 20% 미만 0% 0%
20% 50% 50%
호텔 도입에 30% 75% 75%
따른 인센티브 40% 100% 100%
50% 125% 100%
60% 150% 100%
70% 175% 100%
80% 이상 200% 100%

도심 외 상업지역 용적률 • 용도지역 용적률의 1.2배 범위 안에서 완화

※ 2020 서울시 도시․주거환경정비기본계획(2010)

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제2장 도시개발사업

제2장
도시개발사업
[근거법률]
[근거법률]
▸도시개발법 (일부개정 2014. 1. 14 법률 제12251호)
▸도시개발업무지침 (국토교통부 훈령 제893호, 2014. 9. 24)

▣ 개정 주요내용
• 부동산개발업자도 도시개발사업을 시행할 수 있도록 허용하고, 부동산투자회사가 일정 요건을 충
족하는 경우 단독으로 도시개발사업 시행 가능
• 공동출자법인 참여확대 등 민간의 도시개발 진입규제 완화하고, 실시계획 승인 시 인ㆍ허가 등
의 의제와 관련하여 관계기관이 협의기간 내에 의견을 제출하지 아니하면 협의된 것으로 간주

1. 도시개발사업의 정의
도시개발사업(도시개발법 제2조①항 2)
• 도시개발구역안에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보
건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여
시행하는 사업

2. 도시개발구역 지정 요건(시행령 제2조)

주거, 상업지역 • 1만㎡ 이상
도시지역 공업지역 • 3만㎡ 이상
자연, 생산녹지지역 • 1만㎡ 이상 (생산녹지 : 구역면적의 30% 이하)
30만㎡ 이상
도시지역외
지역 ※ 공동주택, 아파트 또는 연립주택 건설 포함시 다음 요건을 모두 갖춘
20만㎡ 이상 경우
- 초등학교용지 확보, 4차로 이상 연결도로 설치
자연녹지지역 • 광역도시계획 또는 도시기본계획에서 개발 가능한 용도로 지정된 지역
생산녹지지역 ※ 광역도시계획 또는 도시기본계획이 수립되지 아니한 지역의 경우
비도시지역 자연녹지지역, 계획관리지역에 한하여 가능
• 취락지구, 개발진흥지구
공통사항 면적제한 제외 • 지구단위계획구역
• 국가균형발전목적 (자연환경보전지역 제외)
기타 지역, 보전용지 → 도시관리계획변경 선행 또는 병행
구역에 불가피하게
포함되는 경우 타 법률에 의한 → 당초 행위제한 목적이 달성될 수 있는 지역·지구
개발행위 제한지역 등으로 계획

85
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

3. 주요 단계별 주민동의(소유) 요건
구 분 수용·사용방식 환지방식 비고

주민제안시 • 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3이상 • 토지면적의 2/3이상에 해당하는

법4조④항
(개발계획 권원(토지사용승낙서 및 토지매매계약 토지소유자와 토지소유자 총수의
법11조⑤항
수립시) 서)과 1/2 토지소유 1/2이상의 동의

• 토지면적의 2/3이상에 해당하는

조합설립
- 토지소유자와 토지소유자 총수의 법13조③항
인가시
1/2이상의 동의

시행자 • 국공유지를 제외한 토지면적의 • 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3이

법11조①항
지정시 2/3이상 소유 상 소유 또는 조합을 시행자로 지정

• 토지면적의 2/3 이상에 해당하는

토지의
토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 - 법22조①항
사용/수용시
1/2 이상에 해당하는 자의 동의

• 법 제11조제1항 제5호부터 11호까지 해당하는 자가 도시개발구역지정을 제안

하는 경우 영 제19조제3항의 규정에 따라 도시개발구역 지정의 제안을 받은 국
토교통부장관, 시장․군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 제안
을 반려할 수 있다.
이 경우 정상적인 사업 추진여부를 고려하여 최대한으로 종전의 토지소유자들이
부당하게 소외되지 않는 결정이 되도록 충분히 검토 하여야 한다.
구역지정 (1) 제안일 이전 3년간 동의자중 5명이상 공유토지 증가가 전체토지의 5% 도시개발
제안 이상인 경우 업무지침
반려 사유 (2) 제안일 이전 3년간 동의자중 5명이상 분할토지 증가가 전체토지의 5% 1-2-7
이상인 경우
(3) (1) 및 (2)에 불구하고 제안일 이전 급격하게 공유 및 분할된 토지 등이
포함된 경우
(4) 제안일 이전 3년간 동의자중 토지의 공유 및 분할이 전체토지의 20%
이상 증가한 경우
(5) (1)부터 (4)까지는 토지는 필지수와 사유지를 기준으로 한다.
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제2장 도시개발사업

4. 시행자 관련사항
사업시행자 및 조합에 관한 사항

• 도시개발사업의 방식별 시행자 ※ 위탁시행 가능

구 분 수용·사용방식 (법 제11조, 영 제18조) 환지방식 (법 제11조)

• 국가 또는 지방자치단체
• 다음의 경우 지자체/토공/주공/신탁회사
• 공공기관
시행 가능
(한국토지주택공사/한국수자원공사/
- 토지소유자 또는 조합이 개발계획 고시후
한국농어촌공사/한국관광공사/한국철도공사
공공 6개월이상 시행자 지정 신청을 안한 경우
/매입공공기관)
- 지자체 장이 집행하는 공공시설에 관한
• 정부출연기관(한국철도시설공단, 제주국제
사업과 병행
자유도시개발센타)
시 - 토지면적 1/2, 소유자 1/2 동의할 경우
행 • 지방공사
자
• 토지소유자
• 지방이전법인(과밀억제권역→수도권외지역)
• 주택법에 의한 등록업자
• 토지소유자
민간 • 토목공사업 또는 토목건축공사업 면허 법인
• 조합
• 부동산개발업자
• 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산
투자회사

• 조합에 관한 사항

구 분 내 용

① 조합을 설립시 도시개발구역안의 토지소유자 7인 이상이 대통령령이 정하는 사항을 기재한

정관의 작성 후 지정권자에게 조합설립 인가를 받아야 함
조합설립의 ② 조합이 ① 의 규정에 의하여 인가받은 사항을 변경하려는 때에는 지정권자로부터 변경인가를
인 가 받아야 함 (다만, 대통령령이 정하는 경미한 변경인 때에는 이를 신고)
(법 제13조) ③ ① 의 규정에 의하여 조합설립의 인가를 신청하고자 하는 때에는 당해 도시개발구역안의 토지
면적의 2/3이상에 해당하는 토지소유자와 그 구역안의 토지소유자 총수의 1/2이상의 동의를
얻어야 함(동의자 산정방식 등은 대통령령으로 정함)

조 합 원 ① 조합의 조합원은 도시개발구역안의 토지소유자로 함

(법 제14조, ② 조합의 임원은 그 조합의 다른 임원 또는 직원을 겸할 수 없음
영 제32조) ③ 조합원은 보유토지 면적에 관계없이 평등한 의결권을 가짐

87
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

5. 시행방식의 비교
도시개발사업 시행방식 : 수용사용방식, 환지방식, 혼용방식

※ 다음의 경우 사업방식 변경 가능
- 국가/지자체/공사/지방공사 시행시 : 사용수용 ⇒ 환지 가능 / 혼용 ⇒ 환지 가능
- 시행주체와 상관없이(토지소유자 시행 제외) : 사용수용 ⇒ 혼용 가능

수용방식과 환지방식의 비교

구 분 수 용·사 용 방 식 환 지 방 식

• 토지소유자 동의후 대지의 권리관계에 변동을

• 토지의 매입(2/3) 및 수용을 통해 추후 공개
개 념 가하지 않고 환지계획 및 환지처분을 통해 토
경쟁 입찰방식에 의해 토지공급
지 공급 (감보분 제외)

☞ 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3이상 권원

(토지사용승낙서 및 토지매매계약서)과 1/2 • 토지면적의 2/3이상에 해당하는 토지소유자와
제 안
토지소유 토지소유자 총수의 1/2이상의 동의
☞ 대상구역 토지면적의 2/3이상 동의

사업시행자
• 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3이상 소유 • 토지면적의 2/3이상 소유자 또는 조합
지정 요건

• 대상구역 토지면적의 2/3이상에 해당하는 토

사용/수용
지를 소유하고, 토지 소유자 총수의 1/2이상 -
요건
에 해당하는 자의 동의

주택계획/
• 주요 계획기준 적용 • 적용하지 아니할 수 있음
주거용지계획

경비조달방법 • 별도 토지대금 확보 및 보상금 필요 • 체비지로 경비 확보

토지공급방법 • 경쟁입찰(선수금 제도) • 환지처분

토지보상 • 협의매수 원칙 또는 수용 • 환지 또는 청산

사업비 • 증가 • 감소

• 토지수용 여건 충족 시 기간 단축 • 사업비 감소(체비지로 충당)

• 사업구조 단순 • 지가가 높은 지역에 유리
장 점
• 국공유지가 많은 지역, 지가가 낮은 지역에 • 원주민 재정착률 높음
적용 • 주거용지 및 공동주택용지 제한 미적용

• 토지수용에 따른 사업비 증가
• 환지계획 및 처분 지연시 사업기간 장기화
단 점 • 주거용지 및 공동주택용지 제한 적용
• 사업구조 복잡
• 원주민 재정착률 낮음

※ 동의자 수의 산정방법(시행령25조 및 도시개발업무지침 제1편 제6장 : 1-6-1 ~ 1-6-7)

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제2장 도시개발사업

6. 주요 진행절차(민간제안 경우)
∙ 개발계획내용 도시개발구역 지정 제안 민간제안:제11조
∙ 토지면적 2/3 동의 또는 소유
- 인구수용계획 ∙ 수용방식 토지면적 2/3권원 및
- 토지이용계획 토지면적 1/2소유
∙ 3개월내 수용여부통보
구 - 교통처리계획 등
역 주민열람 또는 공청회 ∙ 공청회 : 100만㎡ 이상
지 시․군 도시계획위원회 자문
정 ∙ 시군 ⇒ 시도지사
단 도시개발구역 지정 요청
∙ 대도시 시장은 직접 결정
계 ∙ 관계행정기관협의:제8조
시․도 도시계획위원회 심의
∙ 지정권자 : 시도지사 도시개발구역지정 ∙ 도시지역/지구단위계획구역 지정

도시개발구역지정의 고시
∙ 조합설립인가신청
(제13조)

사업시행자 지정 ∙ 토지소유자 2/3 소유자 또는 조합

실
시 ∙ 사업시행의 위탁 : 제12조
계
획 ∙ 지구단위계획/영향평가 실시계획작성

단 실시계획인가 신청
계 실시계획의 고시
∙도시관리계획등 개별법에
의한 인가/허가 의제 (지정권자)

수용∙사용방식:제21조 혼용방식 : 제21조 환지방식:제21조

∙ 토지수용권의 부여 : 제22조 ∙ 환지계획의 작성 : 환지설계(시행자) : 제28조

∙ 환지계획의 인가 신청 : 제29조
사
∙ 토지상환채권의 발행 : 제23조 ∙ 환지계획의 인가 (시장, 군수, 구청장)
업
시 ∙ 환지예정지의 지정(필요시) : 제35조
행 ∙ 이주대책의 수립 : 제24조 ∙ 환지처분 : 제40조
단
∙ 등기 촉탁 신청 : 제43조 (처분공고후 14일 이내)
계
∙ 조성토지의 공급계획 : 제26조
∙ 선수금 : 제25조 ∙ 청산금의 징수 교부 : 제46조

준공검사(시행자, 지정권자) : 제50조

공사완료공고(지정권자) : 제51조

89
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

7. 주요 부문별 계획기준(도시개발업무지침)
인구수용계획(지침 2-8-4-2)

• 인구규모 및 구조전망, 생활권 설정과 인구배분, 밀도계획, 주택계획

구 분 적 용 지 역 미 적 용 가 능 지

10만㎡ 이상

전용면적 60㎡ 이하 85㎡ 이하 85㎡초과

• 개발구역면적 10만㎡ 미만
수도권∙광역시 30% 이하
주택계획 60% 이상 40% 미만 • 환지방식
기타 지역 20% 이하 • 주택보급률 100% 초과하는 시도

• 60㎡이하 : 지정권자가 필요하다 인정시 공동주택용지

의 20%포인트 범위 내에서 가감 조정할 수 있음

토지이용계획 및 용도별 면적

토지용도분류
① 주거용지 : 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택, 준주거시설
② 상업용지
③ 산업․관광․유통시설용지
④ 공업용지

구 분 적용지역 미적용가능지

• 전체 주거용지의 30% 포인트 범위내에서 배분비율을

• 개발구역면적 10만㎡ 미만
가감 조정할 수 있음
• 환지방식
• 비도시지역 공동주택단지
주택 구 분 단독주택 준주거시설 공동주택
(20만㎡ 이상~30만㎡ 미만)
용지
도시지역 30% 70% • 주택보급률 100% 초과하는 시∙도
• 단독주택단지 건설 (전원∙관광휴양
등 기능을 가진 단지로 개발시)
비도시지역 50% 50%

• 공동주택용지에 임대주택(85㎡이하) 건설용지를 계획

• 구역면적 10만㎡ 미만 또는
구 분 공동주택용지중 비율 인구 3천명 이하
임대 공공시행자 25% 이상 (환지방식 : 30만㎡미만 또는 인구
주택 수도권 (국민임대주택용지 5천명 이하)
용지 100만㎡ 이상 15%이상) • 공급 전용면적 60㎡ 이하가 40%
∙광역시
이하(수도권/광역시 : 50%이하)
그 외 지역
20% 이상 • 임대주택이 50세대 미만인 경우
기타 지역
 (주)엠와이이앤씨
제2장 도시개발사업

• 용도별 입지배분
- 주변환경과 조화, 용도간의 기능적 연계가 가능하도록 수립
- 주거용지는 단독주택용지, 공동주택용지, 준주거시설용지로 구분
- 단독주택용지는 획지단위 또는 가구단위로 계획
- 준주거시설용지, 상업용지 및 산업∙관광∙유통시설용지는 당해 기능을 충분히 발휘
할 수 있도록 배분
- 공업용지 : 입지에 따른 제반 공해가 주거단지에 악영향을 주지 않도록 풍향, 및
유치업종을 고려하여 정함
• 가구 및 획지의 분할
- 1가구 및 획지당 대지의 규모, 가구의 방위, 경사의 방향, 계절풍, 접근성 등을
고려하여 계획을 수립
- 준주거시설용지, 상업용지 및 산업∙관광∙유통시설용지
: 다양한 업무 및 상업기능, 생산기능의 입지수요 등을 고려하여 수립
교통처리계획

• 교통수요 예측 등, 가로망계획, 주차장계획, 특수가로계획, 환승시설계

획, 교통안전시설 수립
환경보전계획

• 보전대상의 설정 및 보전계획, 공원∙녹지체계 구성계획, 경관계획

• 공원․녹지계획(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 준용)

구 분 적 용 지 역 1 인 당 부 지 면 적 비 고

1만이상~30만미만 3㎡ 5%
기타
• 해당면적 중
공원면적 지역 30만이상~100만미만 6㎡ 9%
큰 면적
(㎡)
100만이상 9㎡ 12%
※ 지구단위계획수립지침 등에 의해 강화되어 있을 경우 이에 따름

환경성 검토

• 환경정책기본법령의 환경성검토에 갈음
• 개발구역을 녹지지역 또는 도시지역외의 지역에 지정하고자 하는 때에
실시(다만, 환경정책기본법에 따라 사전 환경성 검토를 실시한 경우에는
사전 환경성 검토서를 말함)
사전재해영향성 검토

• 자연재해대책법령의 사전재해영향성검토에 갈음

91
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

8. 환지방식에 관한 사항
환지계획의 일반적인 기준

(도시개발법 시행규칙 제27조, 도시개발업무지침 제4편 제1장)

• 환지계획구역별 작성(사업시행지구 분할된 경우 사업시행지구별 작성)

- 기존시가지∙주택밀집지역의 지목별 이용현황, 공공시설이용도 등 고려
• 환지설계는 평가식을 원칙으로 하며, 동일 지구 내에서는 동일방식을 적용
(토지의 이용이 경미하거나 기반시설의 단순 정비 등의 경우 면적식 적용 가능)

환지방식의 개요

• 환지방식의 정의
- 법적 소유권을 유지한 상태에서 사업시행하며, 각 토지의 위치, 지적, 토질, 이용,
환경 등을 고려하여 사업 시행 후의 토지이용계획에 맞게 대지를 이동하는 방법
• 환지방식의 특징
① 초기 투자비용이 저렴하며 체비지 매각 대금으로 사업비 충당
② 수용으로 인한 일반적 사용방식보다 민간의 적극적인 참여 유도 가능
③ 토지소유권 보호 및 개발이익의 환원이 가능하므로 토지소유자와의 민원 최소화
가능

• 환지방식 시행후 토지의 변화

일반환지 ∙ 1대지 1인 환지, 제자리환지 원칙

환지 공동환지 ∙ 1대지를 2인 이상에게 공동으로 환지

시
종 집단환지 ∙ 공동주택 또는 국민주택 건설
행
전
⇒ 후 공동시설용지 ∙ 도로, 공원, 학교 등
토
토
지 일반체비지 ∙ 주거, 상업용지 등
지
보류지
체비지 ㉠ ∙ ㉠의 70% 이하
집단체비지
입체환지 ∙ 공동주택, 상가건설시 허용
 (주)엠와이이앤씨
제2장 도시개발사업

환지계획 수립시 포함할 사항

• 환지설계
• 필지별로 된 환지명세
• 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
• 체비지 또는 보유지 명세
• 입체 환지를 계획하는 경우 입체 환지용 건축물의 명세와 공급 방법·규모에
관한 사항
환지계획 변경

• 환지계획 당시의 방식 및 기준 적용(시행지구 변동 등의 사유로 당초의

방식 또는 기준 미적용시는 제외)
환지설계수립을 위한 환지설계 원칙

① 환지단가
- 평면환지단가 : 평면환지로 공급되는 종후 토지의 평가액 / 환지면적
- 입체환지단가: 입체환지로 공급되는 종후 구분건축물의 평가액 / 환지면적
② 환지면적
- 종후 토지의 면적(입체환지의 경우 종후 구분건축물의 전유부분 면적)
③ 권리면적
- 평면환지: 권리가액/평면환지단가
- 입체환지: 권리가액/입체환지단가
④ 청산금 : (환지면적 - 권리면적) × 청산단가(환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지단가)

환지방식 비교
구 분 평 가 식 면 적 식 절 충 식

∙시행전후의 토지의 평가가액에 ∙시행전의 토지의 면적, 위치를

방 법 ∙ 평가식+면적식
비례하여 환지를 결정 기준으로 환지를 결정

- 계산방법이 이론적 - 계산방법 간단 - 부담원칙에 대해 다수인의 납득

- 개발이익의 균등배분 - 지구전체의 환지예상 용이 용이
장 점
- 부당한 개발이익방지 - 원위치 환지 용이 - 평가식, 면적식 장점 적용으로
- 비환지시 적용 용이 불합리성 최소화

- 지가격차 심한 지구
- 토지이용계획에 의한 평가 → 부담의 불균형 초래 - 계산방법 복잡
단 점
(지가변화폭이 큼) - 비환지 많은 지구 - 국내사례 없음
→ 환지의 불균형 초래

93
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

환지계획의 특별기준

(도시개발법 시행규칙 제27조, 도시개발업무지침 제4편 제2장)

• 다른 자리 환지 : 종전 토지의 위치에서 벗어나 다른자리에 환지를 지정

• 환지계획 수립시 유의사항

- 1필지의 대지 : 도로 또는 통로에 접하도록 환지, 사업시행으로 인하
여 통로가 없는 대지가 발생하여서는 아니 됨
- 사도 또는 기타 공공의 용도로 이용되고 있는 토지나 사유의 토지(지목 :
도로, 구거, 하천 등)에 대하여도 환지계획을 수립함

• 입체환지 시행기준
- 입체환지 : 환지할 목적으로 시행자가 직접 구역 내에 공동주택 또는 상
가 등 집합건축물을 건축하는 경우에 적용
- 무허가 건축물에 대하여는 입체환지를 지정할 수 없음
(다만, 건축허가를 받아 건축하였으나 등기를 하지 않은 건축물에 대하
여는 입체환지 신청 전까지「부동산 등기법」에 따른 등기부에 등재된
경우에 한하여 입체환지 지정 가능)
- 실시계획인가 시 관련 건축계획(건축허가 또는 주택사업승인 등)을 의제
하여 인가 받아야 하며, 건축규모 및 건축용도 등은 구역 내 입체환지의
수요 및 사업비 등을 고려하여 적정하게 결정하여야 함

• 입체환지 일반기준
- 입체환지를 위한 부지와 건축규모, 평면환지, 체비지 계획 등을 종합적으
로 고려하여 사업의 원활한 시행 및 소유자에게 손익이 균형 있게 배분
- 입체환지의 신청기간이 만료된 이후에 그 접수된 내용을 기준으로 환지
계획을 수립
- 입체환지 신청을 접수한 결과 신청한 종전 토지나 건축물의 수가 입체환
지로 조성되는 구분건축물(구분소유권)의 수에 현저히 미달되는 경우에는
개발계획 및 실시계획 등을 변경하여 입체환지를 시행하지 아니할 수 있
음
 (주)엠와이이앤씨
제2장 도시개발사업

환지방식관련 용어

• 토지부담률 : 환지계획구역안의 토지소유자가 도시개발사업을 위하여 부

담하는 토지의 비율

보류지면적 - 시행자에게 무상귀속되는 공공시설의 면적

평균 토지부담률 = × 100
환지계획구역면적 - 시행자에게 무상귀속되는 공공시설 면적

- 환지계획구역의 평균 토지부담률은 50%를 초과할 수 없음

(단, 지정권자가 인정시 60%, 토지소유자전원 동의시 60%초과 가능)
- 시행자는 부득이한 경우를 제외하고는 토지소유자에게 부담을 주는 토지부담률의
변경을 하여서는 아니 됨
- 외부와 연결되는 환지계획구역안의 도로로서 너비 25m이상의 간선도로는 토지소
유자가 도로의 부지를 부담하고, 관할 지자체가 공사비를 보조하여 건설할 수 있음

• 환지 : 토지의 이용가치를 증진하기 위해 일정지역 안에서 토지의 소유권

또는 기타의 권리를 강제적으로 교환∙분합하는 일( = 공용환지)
• 환지설계 : 도시개발 시행전의 토지와 환지면적의 평가액을 균형있게 산
정하여 종전 토지의 위치, 형상, 이용상황, 환경 등을 종합적
으로 감안한 적정위치에 환지를 할당
• 환지예정지 : 환지계획에서 정하여진 환지의 위치, 면적을 환지처분 전
에 예정지로 지정하여 지정받은 사람에게 그 토지를 자기의
의사대로 사용, 수익할 수 있고, 거래행위도 거의 자유롭게
할 수 있게 권한을 부여함
• 환지처분 : 공사 완료후 종전의 토지에 관한 소유권 및 기타의 권리를
보유하는 자에게 종전의 토지를 대신하여 다른 토지나 금전으로
써 처분하여 종국적으로 이를 귀속시키는 처분으로 환지가
실질적으로 이루어지는 단계임
• 보류지 : 환지계획시 환지로 조성되지 않는 토지를 뜻하며, 체비지,
공공시설용지, 기타용지로 구분됨.

95
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

• 체비지 : 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하

여 사업시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지
• 집단체비지 : 사업시행자가 국민주택 및 공동주택을 건설하기 위하여
집단체비지 신청을 받아서 필요한 토지를 확보

- 대지의 평당 단가가 비교적 낮은 지역에 지정

- 집단체비지는 체비지 면적의 70% 범위내에서 지역여건에 따라 결정

• 비환지 : 환지는 가급적 제자리 환지를 원칙으로 하나, 필요성에 의해

사업시행자가 종전의 토지와 위치가 멀리 떨어져 받는 경우의 환
지를 말함
• 가환지 : 환지계획과정에서 환지처분, 등기부 정리 등에 소요되는 기간
이 길어지기 때문에 그 기간중에 임시로 하는 환지처분을 가환
지라 함
( ↔ 본환지)
• 본환지 : 환지처분계획에 의하여 종전의 토지에 대신하여 관계인 등에
게 배당하는 토지. 소유권∙지상권 기타의 사용∙수익권이 확정적
으로 취득되는 법적절차임
• 입체환지 : 시행자가 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에
갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부
와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여

- 입체환지를 주택으로 환지하는 경우 : 주택법 제38조의 규정에 의한 주택의

공급에 관한 기준을 적용하지 아니함

• 과소토지 : 환지를 할 수 있는 면적에 미달되는 토지로 면적을 더해 증

환지하거나, 환지에서 제외한 후 청산금을 교부 받음
• 청산금 : 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우에 그 과부족분에 대하
여는 종전의 토지 및 환지의 위치∙지목∙면적∙토질∙수리∙이용상
황∙환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 이를 청
산함
• 감환지 : 기존의 토지면적보다 줄여서 환지하는 것으로 감환지된 부분
에 대하여 토지의 대금(청산금)을 지급 받음
• 증환지 : 토지의 면적이 환지 최소규모에 미달되어 시행자가 부족한 면
적을 더해 환지시키며, 소유주는 청산금으로 납부하여야 함
 (주)엠와이이앤씨
제2장 도시개발사업

※ 녹색도시개발 계획수립 및 평가기준

지침개정 취지(도시개발업무처리지침)

• 도시개발사업시 교통·환경 등 녹색기반요소가 사업 초기단계부터 통합적

으로 반영·관리될 수 있는 시스템 부재
• 각 분야별 녹색기준이 실제 도시개발 과정에서 누락되거나 산발적으로
적용되는 등 녹색정책의 가시적 효과 미흠
• 녹색도시개발을 유인할 수 있는 효과적인 인센티브 부재로 법령에서 정
한 기준 이상의 우수녹색도시 조성에 한계
• 위와 같은 문제점들을 개선하고자 2011년 9월부터 도시개발사업을 할
때 의무적으로 시행하여 녹색도시 개발을 촉진하기 위함
적용 범위

• 다음에 해당하는 도시개발사업은 적용하지 아니함

- 도시개발구역면적이 10만㎡ 이하
- 도시개발구역에서 조성되는 도시계획시설면적이 구역면적의 70%를 초과하거나 도
시계획시설 사업비가 전체 사업비의 70%를 초과하는 경우
인센티브

• 사업자가 기초조사와 부문별계획 등에 따라 개발계획을 수립할 때 녹색

도시개발에 관한 기준을 적용시 지정권자는 해당 구역을 녹색도시 등급
(1~5등급)에 따라 평가하여 우수등급(3등급 이상)인 녹색도시개발 사
업자에게 인센티브를 차등하여 적용함
• 지정권자는 다음 사항에 대하여 그 기준의 40%를 초과하지 않는 범위
에서 완화하여 인센티브 적용함
- 도시개발업무지침 2-8-4-2 (4)에서 정한 공동주택용지의 규모별 배분기준
- 도시개발업무지침 2-8-5-3 (3)에서 정한 주거용지 및 임대주택건설용지의 배분기준
녹색도시 등급 기준(정량적 점수+정성적 점수)

• 녹색도시 1등급 : 90점 초과

• 녹색도시 2등급 : 80점 초과~90점
• 녹색도시 3등급 : 70점 초과~80점
• 녹색도시 4등급 : 60점 초과~70점
• 녹색도시 5등급 : 50점 초과~60점

97
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

녹색도시 평가항목 및 기준표

평 가 항 목 평 가 내 용 비 고 가 중 치

1⇒1점
공원녹지확보비 - 공원·녹지법상 확보기준 대비 실제 확보면적 4
1.5⇒5점

20%⇒1점
생태면적률 - 개발구역면적 대비 토지용도별 생태면적 합계 4
40%⇒5점

10%⇒1점
자연지반녹지율 - 개발구역면적 대비 자연지반면적 합계 2
20⇒5점

60분(50㎞)
⇒1점
직주근접 - 개발구역 중심지와 인근 중핵도시 중심지간의 통근시간(거리) 3
20분(10㎞)
⇒5점

집중도0.1
복합도0.1
- 대중교통결절지에 대한 집중도[대중교통영향권의 개발밀도 ⇒1점
대중교통 활성화 2
비] 및 복합도[주거외 용도시설의 개발밀도 비] 집중도0.7
복합도0.5
⇒5점

- 개발구역 전체도로(집산도로 기능이상)길이 대비 자전거 0.4⇒1점

자전거 활성화 1
도로 길이 비 0.8⇒5점

녹색교통(BRT, 1가지⇒3점
- BRT, 전기자동차 등 녹색교통체계 도입 개수 0.5
전기자동차 등) 3가지⇒5점

공공건축만
- 공공건축물, 공동주택, 기타 건축물에 대한 친환경거축물 인증⇒1점
친환경 건축물 2
인증도 모두인증⇒
5점

0.02⇒1점
신·재생에너지 이용 - 개발구역 에너지 총사용량 대비 신·재생에너지 이용비 0.5
0.1⇒5점

0.005㎥/㎡
⇒1점
우수이용 - 개발구역 대지면적 대비 빗물 저류(계획)용량 0.5
0.02㎥/㎡
⇒5점

0.1⇒1점
중수이용 - 개발구역 전체 물 사용량 대비 중수 이용비 0.5
0.2⇒5점

※ 바람길 등 10개 요소는 정성적 평가 후 5점 이내에서 가점부여

※ 실시계획으로 구체화되는 항목은 개발계획에서 목표치로 평가
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제2장 도시개발사업

9. 도시개발사업 CHECK LIST

구분 검토사항 검 토 기 준 검토결과

- 시가화지역(주거/상업/공업지역)
개발가능지 - 자연녹지지역, 생산녹지지역 및 비도시지역
⇒ 광역도시계획 및 도시기본계획상 개발가능지역
- 주거/상업/자연․생산녹지지역 : 1만㎡이상
- 생산녹지지역의 경우 구역면적의 30%미만
면적 기준 - 비도시지역 : 30만㎡이상
⇒ 연립․공동주택의 경우 주요도로와 연결 또는 4차로이상
도로 설치시 : 20만㎡이상
법적 - 취락지구, 개발진흥지구, 지구단위계획구역은 상기 기준 미적용
기준
- 제안 : 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3 이상 권원, 1/2이상 소유
수용 대상구역 토지면적의 2/3이상 동의
방식 - 시행자지정 : 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3 이상 소유
동의 - 사용수용 : 토지면적의 3분의 2이상 소유, 소유자 1/2 동의
기준
- 제안 : 토지면적의 2/3이상, 소유자 총수의 1/2이상의 동의
환지
- 조합설립 : 토지면적의 2/3이상, 소유자 총수의 1/2이상의 동의
방식
- 시행자지정 : 토지면적의 2/3이상 소유자 또는 조합
- 제안일 이전 3년간 동의자중 5명이상 공유/분할토지 증가가 전체토지
반려 기준
의 5% 이상인 경우
주택용 - 도시지역 : 단독 30%, 공동․준주거 70%
지비율 - 비도시지역 : 단독 50%, 공동․준주거 50%
업무
지침 - 60㎡이하 주택용지 : 수도권 및 광역시 30% 이상, 기타 20% 이상
수용 주택
- 85㎡이하 주택용지 : 60% 이상(60㎡ 이하 주택용지 포함)
방식 규모
- 85㎡초과 주택용지 : 40% 미만
임대 - 수도권/광역시에서 공영개발 또는 100만㎡이상 : 25%이상
주택 - 기타지역 : 20%이상
- 개발가능지역(시가화지역, 시가화예정지역 파악)
기본계획
- 개발단계 및 인구 적합여부
도시관리계획 - 보존녹지/생산녹지(30%이상) 포함시 용도지역 변경 선행 또는 변경
관련
개별
법령 - 개발제한구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역 등 개발규제 지역 배제
토지이용규제
/
관련 - 도시지역 : 10만㎡ 이상, 수도권 심의
수도권
계획 - 비도시지역(녹지지역 포함) : 10만㎡~50만㎡ 이상, 수도권 심의
자연보전권역
- 오염총량제 물량 배정 검토 필요
- 전략환경영향평가, 사전재해영향성 검토 대상
영향성 검토
- 법령 및 조례에 의한 영향평가 대상 여부
- 100만㎡이상 : 국토부 승인(지정권자는 아님)
지정 심의 대상 - 5㎢ 이상 : 중앙도시계획위원회 심의
권자 - 수도권 자연보전권역 및 100만㎡이상 : 수도권정비위원회 심의
지정권자 - 특별시/광역시/대도시시장

99
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제3장 산업단지개발사업

제3장
산업단지개발사업

[근거법률]
▸산업입지 및 개발에 관한 법률[2015.1.06 법률 12980호]
▸산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령[2015.3.17 대통령령 25858호]
▸산업입지 및 개발에 관한 법률 시행규칙[2014.8.7 국토교통부령 120호]
▸산업단지인·허가절차간소화를위한특례법[2014.11.19 법률 12844호]
▸산업단지인·허가절차간소화를위한특례법시행령[2015.3.16 대통령령 25859호]
▸산업입지의 개발에 관한 통합지침(국토교통부고시 2015.3.18)

1. 산업단지의 유형
『산입법』에 의한 유형

구 분 개 발 목 적 지정권자

국가산업단지 중앙정부 차원에서 국가적 산업발전 도모 ∙ 건설교통부장관

∙ 시・도지사
∙ 인구 50만 명 이상 시의 시장
일반산업단지 지역경제의 활성화 도모 및 첨단산업의 육성
∙ 시장・군수・구청장
계 획 (30만㎡미만)
입 지 ∙ 시・도지사
∙ 인구 50만 명 이상 시의 시장
도시첨단산업단지 도시첨단산업의 육성 및 개별입지의 집적화
∙ 시장・군수・구청장
(10만㎡미만)

농공단지 농어촌지역에 농어민의 소득 증대 도모 ∙ 시장・군수, 구청장

∙ 산집법 제13조
자유입지
기업지의 탄력적 운영으로 생산성 증대 “공장설립승인”
(개별공장입지)
-시장・군수, 구청장

개별공장 밀집지역에 정비계획을 통하여 기반시설

준산업단지 ∙ 시장・군수, 구청장
및 환경개선시설 확충

계획관리지역 내 공장설립을 환경 친화적・계획적

공장입지유도지구 ∙ 시장・군수
으로 수용하여 기업의 생산성 집중

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제2편 도시개발 관련 사업

2. 산업입지 개발방향

기본방향

• 산업입지개발은 지속적인 산업발전을 유도할 수 있도록 산업생산 규모

의 성장추세를 감안하여 기업이필요로 하는 충분한 면적을 공급
• 산업입지개발은 토지의 합리적 이용 및 업종별 계열화‧집단화에 의한 경
제효과를 극대화하도록 하되, 기업활동의 자율성과 효율성이 제고될 수
있도록 개발
• 산업입지개발은 산업의 첨단화‧복합화에 따른 산업시설의 기능제고 및
효율증진을 위한 유관산업 및 지원시설의 확충을 통하여 기능상호간에
유기적으로 연계될 수 있도록 개발
• 산업입지개발은 자원순환형 사회가 구축될 수 있도록 산업단지 안 또는
인근의 연관산업 등에서 발생하는 부산물, 폐기물 및 폐에너지 등의 자
원 재활용을 통하여 효율성을 증진하는 친환경적인 산업단지가 될 수
있도록 개발
지역적 개발방향

• 서울특별시・인천광역시 및 경기도지역
- 산업단지 신규개발 억제
- 수도권내의 중소기업공장의 이전 재배치에 필요한 산업단지는 제한적으로 개발
• 강원도지역
- 동해안지역 : 지역발전을 위한 거점산업단지 개발
- 내륙지역 : 중소규모의 신규산업단지를 개발하여 지역여건에 적합한 산업 유치지
• 대전광역시 및 충청남도・북도지역
- 서해안지역 : 대규모 임해산업단지를 개발하여 지역간 균형발전의 거점 확보
- 내륙지역 : 수도권에서 이전하는 산업을 수용하기 위한 적정규모의 산업단지 개발
• 광주광역시 및 전라남․북도지역
- 서남해안지역 : 대규모 산업단지를 개발하여 산업입지 장려
- 내륙지역 : 지역발전을 촉진할 수 있도록 거점산업단지 개발
• 부산․대구․울산광역시 및 경상남․북도지역
- 산업구조의 기술고도화를 유도
- 기존 산업단지의 주변지역과 내륙지역에는 중소규모의 신규산업단지를
개발하여 지역특성에 적합한 산업 유치
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제3장 산업단지개발사업

3. 산업단지 지정

산업단지 지정시 검토기준(지침 제7조)

① 산업단지 개발시의 입지수요 및 공급가격의 수준

② 공업용수‧도로‧철도‧항만‧전력‧통신‧폐기물처리시설 및 하‧폐수처리시설 등 기반시설 확보의 용이성
③ 근로자 주택건설 및 배후도시의 여건
④ 산업단지 개발시 지역환경 및 자연생태계에 미치는 영향과 부존 문화재에 대한 피해 여부
⑤ 국토종합계획・산업집적활성화기본계획・산업입지공급계획・지역개발계획・광역도시계획・도시계획・국가
물류기본계획 등 관련계획 및 도로‧광역상수도‧하수도 등 기반시설 건설계획과의 연계성 여부
⑥ 한강수계상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률,낙동강・금강・영산강・섬진강수계 물관리 및 주민
지원 등에 관한 법률에서 정하는 오염총량관리기본계획 및 시행계획과의 부합성여부
⑦ 개별공장 입지의 선정기준과 부합성 여부(지침 제36조 제1항 제8호의 경우 농업용저수지로부터 수계상 상
류방향으로 유하거리 2킬로미터 이내로 함)

산업단지 지정제한 (영 제10조의 2)

• 산업단지지정권자는 지정된 면적 또는 미분양 비율이 산업단지의 종류별로 대

통령령이 정하는 면적 또는 미분양 비율에 해당하는 지방자치단체인 경우에는
산업단지를 지정하여서는 아니됨
- 국가산업단지 : 특별시・광역시・도별로 미분양 비율 15% 이상
- 일반산업단지 : 시・도별로 미분양 비율 30% 이상
- 도시첨단산업단지 : 시・도별로 면적 330만㎡ 이상 또는 미분양 비율 30% 이상
- 농공단지 : 시‧군‧자치구별로 100만㎡부터 200만㎡까지의 범위 안에서
농공단지개발세부지침이 정하는 면적 이상 또는 미분양 비율 30% 이상
▶적용배제 대상 : 실수요기업, 건설업체, 민관합동법인(공공기관 또는 건
설업체의 출자비율의 합이 20%이상)아 개발하는 경우
• 지정면적 및 미분양 비율 산정방식(통합지침 제11조)
- “지정면적”이라 함은 산입법 제6조‧제7조 또는 제7조의2의 규정에 의한 개발계획
에 표시된 산업단지의 면적
- “미분양 비율”이라 함은 미분양면적을 분양대상면적으로 나눈 비율
- “분양대상 면적”이라 함은 지정면적 중 산입법 시행령 제42조의3 제1항의 규정에
의하여 분양 또는 임대공고를 하고 개발에 착수한 면적
- “미분양 면적”이라 함은 분양 대상면적 중 분양 또는 임대계약이 체결되지 아니한 면적

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제2편 도시개발 관련 사업

산업단지 지정요건

• 국가산업단지 지정요건(개발지침 제6조 1항)

① 국가기간산업 및 첨단과학기술산업의 육성 등을 위하여 필요한 경우
② 특정산업의 집단화・계열화 등을 위하여 필요한 경우
③ 지역간 균형발전을 위하여 공업집적도가 상대적으로 낮은 지역에 산업단지를 개발하는 경우
④ 입지여건상 대규모의 항만건설이 수반되는 경우
⑤ 2개도 이상에 걸치는 지역 또는 산업단지의 개발사업과 관련하여 배후 도시건설 및
교통망 정비 등 광역적 사업시행이 필요한 경우

• 일반산업단지의 지정요건(개발지침 제6조 2항)

① 산업의 적정한 지방분산과 지방산업의 개발 및 기술 소도화를 위하여 필요한 경우
② 지역경제의 활성화 및 도시산업기반의 확충을 위하여 필요한 경우
③ 지역특화산업의 육성 및 집단화・계열화 등을 위하여 필요한 경우

• 도시첨단산업단지의 지정요건(개발지침 제6조 3항)

① 지식산업・문화산업・정보통신산업 등 첨단산업의 육성을 위하여 필요한 경우
② 여러 지역에 산재한 개별 첨단산업입지의 집적화를 위하여 필요한 경우
③ 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」에 의한 벤처기업전용단지, 「문화산업진흥기본법」
에 의한 문화산업단지, 「소프트웨어산업진흥법」에 의한 소프트웨어진흥단지 등 첨단산
업 육성을 위한단지를 「산업입지및개발에관한법률」에 의한 산업단지로 개발하는 경우

• 민간요청 산업단지 지정요청(산입법 제11조, 영 제13조)

① 국토계획법에 의한 자연환경보전지역・도시지역(주거지역, 상업지역, 녹지지역)
② 수도법에 의한 상수원보호구역, 환경정책기본법에 의한 수질보전특별대책지역, 한강
수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률・낙동강・금강・영산강・섬진강수
계 물관리 및 주민지원등에 관한 법률에 의한 수변구역
③ 문화재보호법에 의한 문화재 및 문화재보호구역과 자연환경보전법에 의한 자연생태계보전지역
④ 「국유림의 경영 및 관리에 관한 법률」에 의한 요존국유림・산림자원조성 및 관리에
관한 법령에 의한 채종림・시험림 및 「산지관리법」 제4조제1항제1호나목의 규정에
의한 공익용산지 및 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한법률」 의 규정에 의한 임업진흥
권역(다만 임업진흥권역에 상응하는 면적 대체지정시 가능 – 1ha미만 해당없음)
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제3장 산업단지개발사업

산업단지 지정효력 및 해제

• 산업단지내 행위제한(산입법 제12조, 영 제14조)

- 산업단지로 지정・고시된 지역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형
질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 기타 대통령령이 정하
는 행위를 하고자 하는 자는 특별시장, 광역시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군
수의 허가를 받아야 함.
- 허가 받은 사항을 변경하고자 할 때에도 동일

※ 다음 각 호에 해당하는 경우에는 적용배제

(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 56조에 의한 개발행위허가의 대상이 아닌 것)
- 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위
- 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 국토교통부령이 정하는 간이공작물 설치
- 경작을 위한 토지의 형질변경
- 산업단지개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 손상하지 아니하는 범위 안에서
의 토석 채취
- 산업단지 안의 존치하기로 결정된 대지 안에서 물건을 쌓아놓는 행위
- 관상용 죽목의 임시식재(경작지에서의 임시식재를 제외함)

• 산업단지 지정 해제 (산입법 제13조, 시행령 제15조)

- 산업단지로 지정・고시된 날부터 일정기간 이내에 산업단지개발실시계획
의 승인을 신청하지 아니한 경우에는 지정이 해제된 것으로 봄
· 국가산업단지 5년, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지 3년, 농공단지 2년
- 산업단지정권자는 산업잔지의 일부 또는 전부에 대한 개발이 완료되거나
개발 전망이 없게 된 경우에는 산업단지의 지정을 해제
- 산업단지의 지정이 해제된 경우 당해 산업단지지정권자는 그 사실이 관계
중앙행정기관의 장 및 시・도지사는 지체 없이 시장・군수 또는 구청장으
로 하여금 일반의 열람에 제공하게 하여야 한다.
- 해제된 경우 국토의계획및이용에관한법률의 규정에 불구하고 당해 산업단
지에 대한 용도지역은 변경・결정 되기 전의 용도지역 또는 지역으로 환
원된 것으로 봄(산업단지 개발완료에 따른 지정 해제된 경우 제외)

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제2편 도시개발 관련 사업

일반산업단지 개발계획

• 개발계획의 내용(법 제6조)

1. 산업단지의 명칭·위치 및 면적
2. 산업단지의 지정 목적
3. 산업단지개발사업의 시행자(이하 "사업시행자"라 한다)
4. 사업 시행방법
5. 주요 유치업종 또는 제한업종
6. 첨부서류
1) 위치도
2) 입주수요에 관한 자료
3) 도로, 용수, 전기, 통신 등 입지여건의 분석에 관한 서류와 기반 시설설치계획에 관한 서류
4)산업단지 개발계획에 관한 서류
※ 산업단지개발계획의 수립에 있어서 부득이한 경우에는 산업단지의 지정 후에 제3호의 산업단지개발사업의 시행자
(이하 “사업시행자”라 한다)를 지정하거나 또는 제8호의 사항을 정하여 이를 산업단지개발계획에 포함 가능
※환경・교통 및 재해영향분석자료, 폐수종말처리시설계획서, 재원조달계획서를 포함함

• 주요사항 세부내용(개발지침 제12조)

- 산업단지의 위치
- 축척 2만5천분의 1인 지형도상에 산업단지의 위치를 표시하고 경계선의 주요 변곡점을 좌표로 명기
- 산업단지의 지정 면적이 25평방킬로미터 이상인 경우에는 축적 5만분의 1인 지형도를 사용

- 토지이용계획
- 배치구상 : 산업시설공간・지원시설공간・공공시설공간・녹지공간・주거 및 상업시설공간
- 국토의계획및이용에관한법률 제36조의 규정에 의한 용도지역계획(실시계획시 의제)을 포함하되, 주거지역내 공
동주택용지의 25%이상을 국민임대주택용지로 확보
- 산업단지의 생산 공간 면적은 유상공급시설면적의 50%이상 확보(심의회 심의를 거친 경우 하향 가능)

- 기반시설계획
- 교통시설계획 : 도로9폭 15미터이상에 한함)・철도・항만
- 물류시설설치 : 화물터미널・창고등
- 용수공급계획 : 공업용수・생활용수 등
- 폐・하수처리계획
- 공원녹지계획 : 공원녹지・자연녹지・차단녹지 등
- 폐기물처리시설계획 : 산업폐기물의 매립・소각・분해 등
- 에너지공급 및 통신시설계획

- 지원 시설계획
- 공공지원시설 : 행정・교육・금융・고용・의료 등
- 생산지원시설 : 정보처리・전시・유통 등(생산 공간과 연계하여 시설규모 결정)
- 후생복지시설 : 문화・관광・체육・생활편의・복지회관
- 주거시설계획 : 주택・생활편의・근린생활시설 등

- 주요유치업종
- 한국표준산업분류에 의한 중분류항목에 따라 분류
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제3장 산업단지개발사업

4. 사업시행자

시행자의 종류(산입법 제16조)

• 제1호 : 국가⦁지방자치단체⦁정부투자기관⦁지방공기업 또는 다른 법
률에 의하여 산업단지개발사업을 시행할 수 있는 자
• 제2호 : 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 중소기업진흥공단, 「산
업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국산업단지공
단 또는 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사
• 제3호 : 당해 산업단지개발계획에 적합한 시설을 설치하여 입주하고자
하는 자 또는 당해 산업단지개발계획에서 적합하게 산업단지를 개발할
능력이 있다고 인정되는 자

• 산업단지개발계획에 적합한 시설을 설치하여 입주하고자 하는 자로서 다음 각목의 1의

경우에 해당하는 자
- 법 제2조 제6호 각목의 시설용지를 직접 개발하고자 하는 경우
- 산업단지를 개발하여 법 제2조 제6호 가목에 해당하는 시설용지(이하 “산업시설용
지”라 한다)의 100분의 30이상을 실수요 산업시설용지로 사용하고, 잔여면적을 입주
를 희망하는 자에게 공급하고자 하는 경우
• 산업단지개발계획에 적합하게 산업단지를 개발할 능력이 있다고 인정되는 자로서 다음 각목
의 1에 해당하는 자
- 「건설산업기본법」에 의하여 일반건설업(토목공사업 및 토목건축공사업에 한한다) 등록
을 한 자로서 공시된 당해 연도의 시공능력평가액이 산업단지개발계획에서 정한 연평균
사업비(보상비를 제외한다)이상인 자
- 「신업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 의하여 아파트형 공장을 설립할 수 있는
자로서 산업단지안에서 아파트형 공장의 설립에 필요한 용지를 직접 개발하고자 하는 자

• 제4호 : 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 산업단지의 개발을 목적으

로 공동으로 출자하여 설립한 법인으로서 대통령령이 정하는 요건에 해
당하는 법인

- 제1호 및 제2호 또는 영 제19조 제2항 제2호 가목(건설업 등록자)의 규정에 해당하

는 자의 출자비율이 100분의 20이상인 법인(지방공사, SPC)

• 제5호 : 제3호에 해당하는 사업시행자와 제20조의2의 규정에 의하여

산업단지개발에 관한 신탁계약을 체결한 부동산신탁회사
• 제6호 : 산업단지안의 토지의 소유자 또는 그들이 산업단지개발을 위
하여 설립한 조합

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제2편 도시개발 관련 사업

5. 산업단지 실시계획
신청기간
• 사업시행자 지정 후 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지는 2년 이
내, 농공단지는 1년 이내에 실시계획 승인 신청
• 단, 사업시행자가 부득이한 사유로 연장을 요청할 경우 6월 이내에서 연장 가능

실시계획 승인신청서 주요내용

• 사업시행자의 성명(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 대표자의 성명)・주소
• 사업의 명칭
• 사업의 목적
• 사업을 시행하고 하는 위치 및 면적
• 사업의 시행방법 및 시행기간
• 사업시행지역의 토지이용현황
• 토지이용계획 및 기반시설계획
• 실시계획 승인신청서에 첨부할 서류 및 도면
• 다음 각 호의 서류 및 도면을 첨부

1. 위치도
2. 계획평면도 및 실시설계도서(공유수면의 매립이 포함되는 경우에는 국토교통부령이 정하
는 매립공사설명서를 포함한다)
3. 사업비 및 자금 조달계획서(연차별투자계획을 포함한다)
4. 개발되는 토지 또는 시설물의 관리처분에 관한 계획서
5. 사업시행지역안에 존치하고자 하는 기존공장이나 건축물 등의 명세서
6. 사업시행지역의 토지・건물 또는 권리등의 매수・보상 및 주민이주대책에 관한 서류
7. 공공시설물 및 토지등의 무상귀속과 대체에 관한 계획서
8. 국가 또는 지방자치단체에 귀속될 공공시설의 설치비용산출내역서 및 사업시행자에게 귀
속・양도될 기존 공공시설의 평가서
9. 산업단지개발사업대행계획서(당해 계획이 있는 경우에 한한다)
10. 도시관리계획결정에 필요한 관계서류 및 도면
11. 종전 토지소유자에 대한 환지계획서(환지계획이 있는 경우에 한한다)
12. 문화재의 보존에 미치는 영향에 관한 서류
13. 피해영향조사서(공유수면매립의 경우에 한한다)
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제3장 산업단지개발사업

6. 제 영향평가 협의

협의대상 면적 및 시기

협의대상 면적 협의완료 시기
구분 비고
산업입지 물류단지 산업단지 물류단지

물류시설법
전략환경 산입법의 행정기관장과 행정기관장과
의 모든 ※ 환경영향평가법
영향평가 모든 사업 협의시 협의시
사업

환경영향 15만 ㎡ 20만㎡ 실시계획 실시계획

※ 환경영향평가법
평가 이상 이상 승인전 승인전

국가통합교통체계효울화법 제38조, 시
개발계획
연계교통체계 물류단지 행령 제31-33조,연계교통체계 구축대
100만 ㎡ 이상 수립시 또는
구축대책수립 지정이전 책의 수립에 관한지침
제출시
* 해당 단지로부터 40km이내의 단지

* 승인관청 소속의 교통영향분석・개선

대책심의위원회의 심의를 거침
교통영향분석 20만㎡ 실시계획 실시계획 ※ 도시교통정비촉진법
5만㎡ 이상
개선대책 이상 승인전 승인전 (교통영향분석・개선대책수립 지원)
- 심의 의결방법 : 원안의결, 수정
의결, 보완

※ 에너지이용합리화법
에너지 15만㎡ 30만㎡ 실시계획 실시계획 * 민간개발사업자의 경우 산단은 30
사용계획 이상 이상 승인신청전 승인신청전 만㎡ 이상, 물류는 40만㎡ 이상이
상인 경우에 해당

30만㎡
집안에너지 실시계획
이상 주택 - - ※ 집단에너지사업법
공급타당성 승인신청전
5천호 이상
* 에너지이용합리화법에 따른 공공사업주관자의 정의
1. 국가
2. 지방자치단체
3.「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 공공기관

*산업단지는 국가통합교통체계효율화법 제38조에 따라 연계교통체계구축대책 수립

(광역교통개선대챙은 미수립)

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제2편 도시개발 관련 사업

7.용지보상
토지수용(산입법 제22조)
• 사업시행자(제16조제1항제6호의 규정에 의한 사업시행자를 제외)는 산업
단지개발사업에 필요한 토지‧건물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한
소유권외의 권리, 광업권‧어업권‧물의 사용에 관한 권리(이하 “토지등”
이라 한다)를 수용 또는 사용할 수 있음.
• 국가산업단지 또는 지방산업단지의 지정・고시가 있는 때(제6조4항의
단서에의하여 사업시행자와 수용・사용할 토지등의 세목을 산업단지가
지정 후에 산업단지 개발계획에 포함시키는 경우에는 이의 고시가 있는
때를 말함)에는 이를 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제
20조제1항 및 동법 제22조의 규정에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시
가 있는 것으로 봄(농공단지의 경우 실시계획의 승인・고시가 있는 때)
- 일반산업단지는 지방토지수용위원회에서 관장
• 토지수용 또는 사용에 관하여 특별한 규정이 있는 경우를 제외 하고
“공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”을 준용

토지소유자에 대한 환지(산입법 제24조, 영 제24조의3)

• 환지요건(산입법 제24조제1항)
- 개발계획에서 정한 최소공급면적이상의 토지를 소유한 자
① 산업단지 안의 토지를 소유하고 있는 자로서 산업단지개발계획에서 정한
내용에 적합한 공장・지식산업관련시설・문화산업관련시설・정보통신산업
관련시설, 재활용산업관련시설 또는 자원비축시설을 설치하고자 하는 자
② 제16조제1항제6호(산업단지안의 토지의 소유자 또는 그들이 산업단지
개발을 위하여 설립한 조합)의 사업시행자가 개발하는 산업단지안의
토지를 소유하고 있는 자
• 환지 신청(산입법 영 제24조의3 제2항, 제3항)
① 환자신청서(산업시설설치계획서 첨부)울 사업시행자에게 제출
② 산업단지보상공고에서 정한 협의기간내에 환지신청을 하여야 함
• 환지의 방법 및 절차(산입법 영 제24조의3 제4항)
- 산업단지개발 실시계획에서 정함
① 환지대상이 되는 종전 토지의 가액은 보상공고시 사업시행자가 제시한 협의
를 위한 보상금액으로 하고, 환지의 가액은 제40조의 규정에 의한 당해 산업
단지의 산업시설용지 분양가격을 기준으로 함
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제3장 산업단지개발사업

② 환지면적은 종전의 토지면적을 기준으로 하되, 지역여건 및 산업시설용지 수

급상황등을 고려하여 그 면적을 증감할 수 있음
③ 종전의 토지가액과 환지가액간의 차액은 이를 현금으로 정산하여야 함
※ 환지를 함에 있어서 대통령령이 정(상기 3가지)하는 사항외에는 도시개발법
제28조 내지 제49조의 규정을 각각 준용

공공시설 및 토지 등의 귀속(산입법 제26조)

• 공공시행자(산입법 제16조 제1항 제1호 시행자)의 경우
- 산업단지개발사업의 시행으로 새로이 공공시설을 설치하거나 기존의 공
공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 국유재산법 및 지방재정
법의 규정에 불구하고 종래의 공공시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속
- 새로이 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속

• 민간사업자(산입법 제16조 재1항 제2~6호 시행자)의 시행시

- 산업단지개발사업의 시행으로 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리
할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속
- 산업단지개발사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자
치단체 소유의 재산은 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 그
가 새로이 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 그 사업
시행자에게 이를 무상으로 양도
- 다만, 국가 또는 당해 지방자치단체의 목적 수행상 불가피하게 양도할
수 없는 재산에 대하여는 그러하지 아니함(공토법 제25조) - 실시계획
승인전에 승권자는 관리청의 의견 수렴

• 공공시설의 범위(산입법 시행령 제24의 4)

- 법 제26조의 규정에 의한 공공시설의 범위는 「국토의 계획 및 이용에
관한 법률」 제2조제13호에 따른 공공시설 중 다음 각 호의 시설과 「공
간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항에 따른 구거로 한
다. 다만, 단일기업이 입주한 산업단지의 경우 당해 기업이 전용으로 사
용하는 공공시설을 제외한다

111
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

8. 개발사업의 지원

비용의 부담(산입법 제28조 및 시행령 제26조)

산업단지개발사업에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 국가 또는 지방자치단체는

대통령령이 정하는 바에 의하여 산업단직발사업에 필요한 비용의 일부를 보조할 수 있다

보조대상
• 산업단지안의 간선도로의 건설비
• 산업단지안의 녹지시설의 건설비
• 용수공급시설・하수도 및 폐수종말처리시설의 건설비
• 이주대책사업비
• 토지 또는 시설 등을 임대할 목적으로 조성하는 산업단지의 용지매입비와
공원 및 공도구의 건설비
• 아파트형공장건설을 위한 용지매입비
• 농공단지조성을 위한 부지조성비와 진입도로・전력・통신시설등 기반시설비
및 용지매입비
• 문화재조사비

보조범위
• 국가 또는 지방자치단체는 보조대상 각호의 비용의 50퍼센트 범위 안에
서 이를 보조할 수 있다.
• 다만, 비용 중 하수도 및 폐수종말처리시설의 건설비와 동항 제8호의 비
용 및 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 보조대상의 비용은 미리
심의회의 심의를 거쳐 그 전액을 보조할 수 있음
- 낙후지역의 개발을 위하여 특히 필요하다고 인정하는 경우
- 사업시행자가 미개발・미분양된 산업단지안의 용지를 임대하고자 하는 경우
- 도시첨단산업단지를 조성하여 임대하고자 하는 경우
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제3장 산업단지개발사업

9. 개발한 토지 등의 처분
분양가격의 결정(산입법 시행령 제40조)
• 산업시설용지의 분양가가격은 조성원가로 함
• 민간사업자(합동법인 포함)이 사업시행자인 경우에는 조성원가에 적정이윤을 합한 금액으로
분양가격 결정
※ 적정이윤 : 조성원가의 15%의 범위에서 국토교통부 장관이 정하는 이윤율을 곱하여 선정
• 산업시설용지를 조성원가이하로 분양하는 경우에는 당해 산업단지의 산업시설용지외의 용지
의 매각수익 또는 다른 산업단지의 산업시설용지의 매각수익으로 그 손실을 보전할 수 있음
산업시설용지외의 용도로 공급하는 용지의 분양가 : 감정평가액
• 산업단지에 입주하는 자의 생산 활동의 지원에 직접 필요한 용지로서 공용화물터미널
용지・집배송단지 등 물류시설용지와 직업훈련시설용지를 공급하는 경우 : 조성원가
• 학교시설용지, 보육시설용지, 공공의료시설용지, 공공복지시설용지, 국민주택용지(60
㎡이하),임대주택용지 및 연구시설용지의 분양가격은 조성원가 또는 그 이하 금액
• 사업시행자가 필요하다고 인정하는 경우 : 감정평가액 이하의 금액(공유재산 제외)
조성원가(산입법 시행령 제40조 제7항)

조성원가는 용지비・조성비・직접인건비・이주대책비・판매비・일반관리비・자본비용 및 기
타비용을 합산한 금액 (조성원가 산정은 사업준공시점의 현가를 기준으로 산정)

• 용지비 : 용지매입비·지장물 등 보상비·조사비·등기비 및 그 부대비용

• 조성비 : 해당 산업단지 조성에 소요된 직접비로서 조성공사비·설계비 및 그 부대비용
• 직접인건비 : 해당 사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비 및 복리후생비
• 이주대책비 : 이주대책의 시행에 따른 비용 및 손실액
• 판매비 : 광고선전비 그 밖에 판매에 소요된 비용
• 일반관리비 : 인건비, 임차료, 연구개발비, 훈련비, 그 밖에 일반관리에 소요된 비용
(직접인건비에 포함된 금액은 제외하되, 일반관리비율은「국가를 당사자로 하는 계약
에 관한 법률」시행령 제9조에 따른 공사에 관한 비율을 초과할 수 없음)
• 자본비용 : 산업단지개발사업의 시행을 위하여 필요한 사업비의 조달에 소요되는 비용
• 기타비용 :「산업재해보상보험법」에 따른 보험료 및 천재지변으로 인하여 발생하는
피해액 등 산업단지개발사업과 관련하여 발생하는 비용으로서 위의 항목에 포함되지
아니하는 비용

113
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

10. 산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법

특레법의 추진배경

• 산업용지 수요증가에 따른 산업단지 공급 부족

- 조선・자동차산업 등의 수출호조, 중국진출 기업의 회귀수요에 따른 산업용지 수요 증가
- 일부 지역등에서 산업단지 포화상태를 보이고 있어 공급 부족에 의한 수급 불균형 우려
• 복잡한 절차 및 규제로 인한 인・허가 기간 지연
- 산업단지 개발계획 및 실시 계획 승인 과정에서 유사한 절차를 중복적으로 시행
- 환경・교통영향평가・주민공람・관계기관 협의・위원회 심의 등의 개별적 시행
• 인허가 기간 지연으로 기업에 과도한 부담 초래
- 적시에 공장가동이 불가능하여 생산차질, 손실발생
- 인허가 과정에서 투자자가 겪는 불편과 비용이 과중

특례법의 목적 및 의의

• 민간개발수요자의 편의도모
- 종합적인 정보제공으로 인한 수요자의 시간적, 경제적 손실 절감
- 산업단지 업무 창구 일원화를 통한 수요자 편의 증진
• 산업단지개발에 대한 예측가능성 제고
- 종합적인 산업입지 정보 구축으로 인한 산업단지 개발가능성 파악 가능
- 산업단지 입지여부 사전 검증으로 인한 행정의 예측 가능성 제고
- 국토교통부, 환경부 등 분산된 계획기준의 통합화로 계획의 예측가능성 제고
• 기업의 투자 활성화 및 외자유치 촉진
- 종합적인 사전 입지정보를 일괄적으로 입수함에 따른 기업의 의사결정기간 단축
- 입지정보의 투명성 및 예측가능성이 담보되어 사전 준비작업기간 단축 가능
- 개발기간 단축으로 인한 국내 기업의 투자 기회 확대 및 외자유치 증대
• 민간개발수요자의 편의도모
- 불필요한 절차 통합 및 지원시스템 구축으로 인한 신속하고 정확한 행정구현
- 담당공무원의 업무의 숙달(전문가 육성)로 인한 행정 효율성 제고
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제3장 산업단지개발사업

산업단지 인･허가 절차 간소화를 위한 특례 내용

절 차 일반적 인허가 특례적용 인허가

사전조사 시행자가 개별조사 산업단지지원센터에서 일괄제공

계획수립 개발계획+실시계획 산업단지계획

관계기관 협의 지자체, 중앙부처 분리협의 동시 통합협의

주민설명회 환경, 교통, 개발계획별 분리 설명회 통합 설명회

관계기관 이견조정 각 기관별 심의 통합심의

지원․조정기관 미비 투자촉진센터(총리실),지원센터(국토부, 시․도)

인․허가 소요기간 2 ~ 4년 6개월 이내

산업단지 인･허가 절차 간소화를 위한 특례 적용 범위

• 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 산업단지
- 국가・일반・도시첨단산업단지・농공단지

※ 특례법 적용에서 제외되는 산업단지의 규모

- 공공시행자가 시행하는 산업단지 : 1,000만㎡ 이상
- 민간시행자가 시행하는 산업단지 : 330만㎡ 이상

산업단지 인･허가 절차 간소화를 위한 특례 관련 조항

• 산업단지개발지원센터(법 제5조) : 산업단지 지정 및 개발에 관한 업무
를 수행하기 위하여특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별
자치도지사는 시ㆍ도에 산업단지개발지원센터를 각각 설치
• 산업단지계획심의위원회(법 제6조) : 국가산업단지 및 일반산업단지등과
관련한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 국토교통부와 시ㆍ도에 중
앙산업단지계획심의위원회와 지방산업단지계획심의위원회를 각각 둔다
1. 제15조에 따른 산업단지계획 승인에 관한 사항
2. 관계 행정기관의 이견 조정에 관한 사항
3. 그 밖에 지정권자(「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조ㆍ제7조ㆍ
제7조의2 및 제8조에 따라 산업단지를 지정하는 자를 말한다. 이하
같다)가 필요하다고 인정하여 위원회에 부의하는 사항

115
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

민간기업 등의 산업단지개발 (법 제7조)

• 국가 또는 지방자치단체 외의 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 산
업단지 지정을 신청할 수 있는 자로서 산업단지계획 수립에 앞서 투자의향서
를 지정권자에게 제출

※ 투자의향서의 포함 내용

1. 투자자 소개서 2. 사업규모 및 기간

3. 사업예정부지 4. 사업방식 및 주요 업종

5. 입지수요 자료 6. 재원조달계획

• 투자의향서를 제출한 민간기업에 대한 지원센터의 자료제공 및 지원

- 산업단지 예정부지에 대한 개략적인 법적 규제현황
- 산업여건 및 지역별 산업입지정책
- 환경여건(생태자연도 등)
- 농지・산지 등 토지이용여건
- 그 밖의 민간기업등이 요청하는 자료 중 지원센터에서 제공 가능한 자료
• 민간기업등이 산업단지 지정을 요청하는 경우에는 산업단지꼐획을 수립하
여 지정권자에게 승인을 신청

산업단지계획 수립 내용(법 제8조)

① 산업단지 명칭 ② 산업단지의 지정목적 및 필요성

③ 지정 대상지역의 위치 및 면적 ④ 산업단지의 개발기간 및 개방방법
⑤ 주요 유치업종 ⑥ 사업시행자의 주소 및 성명
⑦ 사업시행지역의 토지이용현황 ⑧ 토지이용계획 및 기반시설계획
⑨ 재원조달계획
⑩ 수용・사용할 토지・건축물, 그 밖의 물건이나 권리가 있는 경우에는 그 세목
⑪ 에너지사용계획
⑫ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
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제3장 산업단지개발사업

산업단지계획 승인 절차
• 산업단지계획의 승인층 신청하는 경우 환경, 교통 등 산업단지계획 승인과 관련된 분야의 협의
및 심의에 필요한 서류를 첨부하여야 함
• 산업단지계획 승인 신청 첨부서류
- 도시기본계획 관련 서류(도시기본계획 변경승인이 의제되는 경우)
- 공유수면매립기본계획 관련 서류(공유수면매립기본계획 변경승인이 의제되는 경우)
-「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토서 초안 등 관련 서류 또는「환경・교통・재해 등에
관한 영향평가법」에 따른 각종 영향평가서 작성 등에 관한 의견 청취를 동시에 진행하여야 함
-「환경・교통・재해 등에 관한 영향평가법」에 따른 교통영향평가(2009년 1월 1일부터는 「도시
교통정비촉진법」에 따른 교통영향분석・개선대책), 재해영향평가(2009년 1월 1일부터는 「자
연재해대책법」에 따른 사전재해영향성 검토 협의) 및 인구영향평가 관련 서류
-「문화재보호법」에 따른 문화재 지표조사 결과
-「에너지이용 합리화법」에 따른 에너지사용계획 관련 서류
- 그 밖에 산업단지계획 승인과 관련 있는 필요 서류
주민등의 의견 청취
• 합동 주민의견 청취
- 지정권자는 산업단지계획의 승인신청을 받은 날로부터 3일이내(근무일 기준) 일간신문
및 해당 기관의 인터넷 홈페이지에 공고하고, 공고일부터 20일 이상 공람하여야 함
- 산업단지계획에 대한 의견청취시「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토 또는「환
경・교통・재해 등에 관한 영향평가법」에 따른 각종 영향평가서 작성 등에 관한 의견
청취를 동시에 진행하여야 함
• 합동 주민 설명회 및 공청회
- 지정권자는 사업시행자가 산업단지꼐획 공람 공고일부터 10일(근무일 기준) 이내에 합
동설명회 또는 합동 공청회를 개최하여 산업단지계획, 「환경정책기본법」에 따른 사
전환경성 검토 관련 사항,「환경・교통・재해 등에 관한 영향평가법」에 따른 각종 영
향평가 관련 사항 등에 대하여 설명하도록 할 수 있음
관계기관 협의
• 지정권자는 산업단지계획을 수립 또는 승인하기 위하여 고나계 행정기관의 장과 협의하
는 경우 산업단지계획 승인에 필요한 관련 분야의 협의절차를 동시에 착수하여야 함
(다만, 지정권자가 제출기안을 정하여 따로 제출받은 서류에 관하여는 간기업등로부터
제출받은 경우 지체 없이 이를 협의하여야 함)

117
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

• 관계 행정기관의 장은 협읠를 요청받은 날부터 10일(근무일 기준) 이내에 의견을 회신하여야함

(다만,「군시가지 및 군사시설 보호법」에 따른 협의기간은 15일(근무일 기준) 이내)
• 관계 행정기관의 장이 기한 내에 의견을 회신하지 아니한 경우 이견 없이 협의 한 것으로 간주
• 관계 행정기관의 장은 지정권자에게 관련 서류의 보완을 1회에 한하여 요청할 수 있
으며, 지정권자가 관련 서류를 보완하는 기간은 협의기간에 포함하지 아니함)

※ 통합조정회의
• 지정권자는 관계 기관 협의결과 관계 기관간 이견이 있는 경우 이견조정을 위하
여 관계 행정기관이 참여하는 통합조정회를 개최
• 회의에 불참하거나 의견을 제출하지 않을 경우 협의가 성립된 것으로 간주

산업단지계획심의 위원회
산업단지계획 심의위원회의 구성

구분 중앙산업단지계획심의 위원회 지방산업단지계획심의 위원회 비고

위원장
국토교통부 장관 시・도지사
(1인)
부위원장 도시계획, 산업입지, 건축, 교통, 환경 분야 등 산업단지 개발 관련 분야의 전문가로서 산업
(1인) 단지 개발에 관한 학식과 경험이 풍부한자 중 위원장이 위촉하는 자
1.해당 지정권자가 속한 기관의 소속 공무원 중 산업단지개발사업과 관련된 부서의 장으로서
1인 이상
위원장이 임명하는 자
2.도시계획, 산업입지, 건축, 교통, 환경 분야 등 산업단지 개발 관련 분야의 전문가로서
5인 이상
산업단지 개발에 관한 학식과 경험이 풍부한 자 중 위원장이 위촉하는 자
3.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 해당 지자체에 속한 시.도 도시계획위원회의
위원 중 도시계획전문가, 설계전문가, 환경전문가 각 1인 이상을 포함하여 시.도 도시계 3인 이상
획위원회의 위원장이 추천하는 자
4.「도시교통정비촉진법」에 따라 해당 시‧도에 설치된 교통영향분석‧개선대책심의위원회의 위
위원 3인 이상
원 중 해당 교통영향분석‧개선대책심의위원회의 위원장이 추천하는 자
(28인)
5.「자연재해대책법」에 따라 해당 시‧도 재난안전대책본부의 본부장이 구성‧운영하는 사전재
2인 이상
해영향성 검토위원회의 위원 중 해당 사전재해영향성 검토위원회의 위원장이 추천하는 자
6.「에너지이용 합리화법」에 따른 에너지사용계획에 대하여 심의권한을 가진 위원회의 위원
2인 이상
중 해당 위원회의 위원장이 추천하는 자
7.「국가통합교통체계효율화법」에 따른 국가교통위원회의 위원 중 국가교통위원회의 위원장
2인 이상
이 추천하는 자
8.「산지관리법」에 따라 해당 산업단지 예정지역에 속한 산지의 이용계획에 대하여 심의권
2인 이상
한을 가진 산지관리위원회의 위원 중 해당 산지관리위원회의 위원장이 추천하는 자
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제3장 산업단지개발사업

11. 산업단지 개발 절차
▣ 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 개발절차

119
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

▣ 「산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법」에 의한 개발절차

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제4장 시장정비사업

제4장
시장정비사업

[근거법률]
[근거법률]
▸전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법
(일부개정 2014.1.1 법률 제11847호) <한시법:2016.12.31>
▸시장정비사업업무편람 (2009년, 서울시특별시)

▣ 개정 주요내용(시행 2013.6.12)
• 전통시장을 등록시장과 인정시장의 구분을 없애고 용역점포의 비율 50% 미만 등의 요건을 충
족하는 시장·군수·구청장이 인정하는 곳으로 정의
• 사업시행인가 시 관계 행정기관의 장이 인·허가 등의 의제를 위한 협의기간(20일) 내에
의견을 제출하지 않으면 협의가 이루어진 것으로 간주
• 시장정비사업 인·허가 등의 의제에 관한 사항을 협의하기 위하여 관계 행정기관의 소속
공무원이 참석하는 일괄협의회를 개최 가능

1. 용어정리
• 전통시장 : 자연발생적으로 또는 사회적·경제적 필요에 의하여 조성되
고, 상품이나 용역의 거래가 상호신뢰에 기초하여 주로 전
통적 방식으로 이루어지는 장소로서 다음 요건을 모두 충
족한다고 시장·군수·구청장이 인정하는 곳
- 해당 구역 및 건물에 대통령령으로 정하는 수 이상의 점포가 밀집한 곳
- 용역제공장소의 범위에 해당하는 점포수가 전체 점포수의 1/2 미만일 것
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 기준에 맞을 것
• 공설시장 : 지방자치단체에서 개설하여 관리하고 있는 시장

2. 다른 법률과의 관계
• 시장정비사업과 관련하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 도시환경정
비사업에 관한 규정을 준용하고, 그 밖의 사항에 관하여는 같은 법 및
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 관련 규정을 각각 준용함
121
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

3. 시장정비사업
시장정비사업(법 제2조⑥)

• 시장의 현대화를 촉진하기 위하여 상업기반시설 및 정비기반시설을 정

비하고, 대규모점포가 포함된 건축물을 건설하기 위하여 시장을 정비하
는 모든 행위

시장정비사업의 대상 (법 제31조, 제47조, 영 제11조)

• 특별법에 의한 전통시장
(등록시장, 인정시장(국공유지1/2이상),공설시장(국공유지1/2이상)
(2013.6.12. 시행 - 자연발생적으로 또는 사회적·경제적 필요에 의하여
조성되고, 상품이나 용역의 거래가 상호신뢰에 기초하여 주로 전통적
방식으로 이루어지는 장소로서 시장·군수·구청장이 인정하는 곳)
• 종전법에 따라 시장재개발․재건축사업시행구역 또는 시장정비사업시행구
역으로 선정된 후 효력이 상실된 곳
[ 시장정비사업 대상 요건 ]
- 상업기반시설이 매우 오래되고 낡아 시설물의 안전에 결함이 있거나 경쟁력이 없어
진 시장
- 화재나 홍수, 태풍, 폭설 등 자연재해로 인하여 상업기반시설 등이 훼손되어 시장
의 기능을 정상적으로 수행할 수 없거나 수리하는 것만으로는 그 기능을 회복할
수 없는 시장
- 시장․군수․구청장이 상권활성화와 도시개발을 위하여 필요하다고 인정하는 시장

[ 시장정비사업 대상 제외]
- 도정법에 따라 사업시행인가를 받은 시장
- 건축허가 또는 주택건설사업계획승인을 받은 시장
- 도시개발구역내 시장으로 주변지역과의 조화 등을 고려, 제한이 필요하다 인정한
시장

시장정비사업 시행방식

• 도시 및 주거환경정비법의 관리처분방식에 의함
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제4장 시장정비사업

시장정비사업 시행자 (법 제41조)

• 토지등소유자(개인 또는 법인 단독소유에 한함)

• 추진위원회
• 시장정비사업법인 (토지 등 소유자)
• 시장․군수․구청장(시장정비구역 또는 공설시장으로써 시장정비구역의 국․
공유지면적이 1/2이상인 경우 직접시행 또는 대행하게 할 수 있음)
• 한국토지주택공사,지방공사(필요시 시․도지사가 지정하는 경우에 한함)
• 시장정비사업조합
• 사업시행자는 필요시 공동시행가능(토지등소유자1/2동의)
- 주택공사 등, 건설업자, 주택법 건설업자로 보는 등록사업자, 신탁회사, 한국감정원

사업시행인가시 의제사항 (법 제40조)

• 주택법 등 15개 법률에 대한 사항 의제됨

- 주택법 : 주택건설사업 등의 등록, 사업계획의 승인
- 건축법 : 건축허가, 가설건축물의 건축허가․축조신고
- 국유재산법 : 사용허가
- 공유재산 및 물품관리법 : 사용․수익허가
- 국토계획법 : 개발행위 허가, 도시계획시설사업시행자 지정, 실시계획의 인가

4. 시장정비사업 특례사항

동의에 관한 특례 (법 제34조 등)

구 분 동 의 기 준 동의 산정방법
• 토지등소유자의 과반수
추진위원회
- 토지나 건축물의 소유자 및 그 지상권자 • 1필지를 수인이 공유
사업추진계획의 승인 • 토지면적의 3/5이상의 토지소유자 : 그 수인을 1인
추천신청 + 토지등소유자 총수의 3/5 (1필지 토지소유자 총수의 3/5이상
• 토지면적의 3/5이상의 토지소유자 동의 있어야 함)
조합설립
+ 토지등소유자 총수의 3/5 • 집합건축물의 경우
인접지역 포함한 • 인접지역 토지면적의 2/3이상 토지소유자의 : 구분소유자 각자를 1인
사업추진계획 동의 +인접지역 토지등소유자 총수의 3/4

123
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

국․공유재산의 처분 특례 (법 제46조)

• 시장․군수․구청장은 국․공유재산 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에

는 미리 관리청과 협의하여야 함. 관리청이 불분명한 재산중 도로․하천․
구거 등은 국토교통부장관, 그 외의 재산은 기획재정부장관을 관리청으
로봄
• 시장정비구역안의 국․공유재산은 등록시장 또는 공설시장인 경우, 「국
유재산법」 등의 규정에 의한 계약의 방법에 불구하고 사업시행자 또는
점유자 및 사용자에게 우선 수의계약으로 매각 또는 임대할 수 있음
• 국․공유재산의 처분 등에 관한 그 밖의 사항은 「도시 및 주거환경정비
법」 제66조의 규정을 준용함

공설시장의 시장정비사업 특례 (법 제47조)

• 시장․군수․구청장은 공설시장으로서 시장정비구역안의 국․공유지 면적이

전체의 1/2 이상인 경우, 직접 시행하거나 대행하게 할 수 있음
① 시장정비사업조합 또는 시장정비사업법인
② 시장정비사업 시행자 (법 제41조 제2항)
③ 시․군수와 시장상인 등이 공동으로 출자하여 설립한 법임
④ 그 밖에 시장․군수․구청장이 시장정비사업을 수행하기 적합하다고 인정
하는 공공법인
• 사업추진계획의 수립, 조합설립인가 및 사업시행인가 신청하는 경우, 동
의 외 해당 공설시장에서 상시 영업하는 상인 및 점포를 소유한 자 총
수의 각 3/5 이상의 동의를 얻어야 함
• 시장․군수․구청장은 공설시장 안에서 사업을 영위하는 상인 및 점포를 소
유한 자에게 시장정비사업에 필요한 비용을 부담하게 할 수 있음
• 대규모점포의 매장면적을 1,000㎡ 이상으로 할 수 있음

지구단위계획구역 등에 관한 특례 (법 제48조)

• 사업추진계획 승인 고시함에 있어서 건축허가의 제한에 대하여 결정한

사항이 없는 경우
- 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획 및 건축허가의 제한규정에 불구하고
사업시행인가를 받아 시장정비사업을 시행할 수 있음
- 다만, 시장정비구역에 지구단위계획이 결정되어 있는 곳은 특례로 규정하지 아니한
사항에 대하여는 그 결정된 지구단위계획을 따름
 (주)엠와이이앤씨
제4장 시장정비사업

건폐율․용적률․높이 등에 관한 특례
구 분 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법․시행령 서울시 도시계획조례
• 제1/2종일반주거지역, 준주거지역, 준
• 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 공업지역 : 70% 이하
건 폐 율 : 60% 이상 ~ 70%이하 • 제3종일반주거지역 : 60%이하
• 상업지역 : 70% 이상 ~90% 이하 • 상업지역 : 80%이하
(심의시 90%이하 완화가능)
• 일반주거, 준공업지역:400%이하
• 일반주거지역, 준주거지역 : 400%이상 ~ 500%이하 • 준주거지역 : 450% 이하
용 적 률
• 준공업지역 : 350% 이상 ~ 400%이하 (심의․가결할 경우 500%이하)
• 상업지역 : 심의시 용도용적제 배제 가능
• 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 • 제2종일반주거지역 심의시 15층 이하
(공동주택을 갖춘 복합형 상가건물을 건축하는 경우) 가능
높 이 : 건축물 각 부분의 높이는 그 부분의 채광 창문 등이 • 서울시건축조례(제29조)
있는 벽면으로부터 직각방향으로 인접대지 경계선까지 일반주거 : 3배
의 수평거리의 3배 이상~4배 이하 준주거, 준공업 : 4배
• 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 상업지역
대지안의 (상가건물을 건축하는 경우 건축선으로 띄어야하는거리)
-
공지 - 건축물 대지가 도로와 3면 접하는 경우 : 1.5~6m
- 건축물 대지가 도로와 2면 접하는 경우 : 2~6m

도시계획시설 결정해제에 관한 특례 (법 제54조)

① 시․도지사는 시장․군수․구청장이 도시계획시설의 결정 해제를 요청하는
경우 도시관리계획을 결정 또는 변경결정할 수 있음
- 화재 또는 자연재해로 시장 기능을 정상적으로 수행 할 수 없거나 복구하기 어려
운 경우
- 시장기능을 현저히 상실하여 시장기능을 행하지 아니하여도 인근지역 주민생활에
큰 불편이 없는 경우
② 시․도지사가 ①항 규정에 의한 결정 또는 변경결정시 시․도 도시계획위
원회의 심의 절차 외에는 적용하지 아니함

세제지원 (법 제56조, 제57조)

• 지방세 감면 : 정부와 지자체는 사업시행자가 시장정비사업에 직접 사
용하기 위하여 취득하는 사업용 부동산에 대하여 지방세
를 조례가 정하는 바에 따라 감면할 수 있음
• 양도소득세 면제 : 정부는 환지, 보류지 및 체비지에 대하여는 국세에
관한 법률에 따라 소득세를 면제할 수 있음
• 과밀부담금 감면 : 시장정비구역 안에서 시장정비사업으로 건축된 건축
물에 대하여는 「수도권정비계획법」 규정에 의한
과밀부담금을 50% 감액함

125
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

5. 주요 추진절차

① 조합설립 추진위원회구성 토지등소유자 동의(1/2)→추진위원회 구성→승인

사업추진계획승인
및 승인 신청→구청장 승인

② 사업추진계획수립․결의 및 사업추진계획수립(토지면적 3/5이상 및 토지등

소유자 3/5)→사업추진결의→사업추진게획 승인
승인추천승인
추천신청(추진위원회→구청장)

신청서류 검토 및 이해관계자 의견청취→사업추

③ 사업추진계획승인신청
진계획승인신청(구청장→시․도지사)

④ 사업추진계획승인 신청서류검토→시장정비사업심의위원회 심의→심

(시․도지사) 의결과 공고(공보) 및 신청기관 통보

⑤ 조합설립인가 정관 작성→토지등소유자 동의→인가신청→인가

시행단계
(구청장) (구청장)→법인 등기→시공자 선정

⑥ 사업시행인가 사업시행계획서 작성 및 토지등소유자동의→인가

(구청장) 신청→공람공고 의견청취→인가 및 고시(구청장)

분양통지 및 공고→분양신청→관리처분계획 수립
⑦ 관리처분계획인가
및 총회결의→공람 및 의견청취→인가신청→인가
(구청장) (구청장) 및 고시→인가내용의 통지(시행자)

준공인가신청→준공검사(구청장)→준공인가 및 고
⑧ 사업준공 및 소유권이전
완료단계 시(구청장)→확정측량 및 토지분할→소유권이전
(사업시행자)
고시 및 보고(시행자)→등기촉탁→대규모점포 등록

⑨ 청 산
청산금 징수 및 지급
(시행자)

⑩ 조합해산 서류 이관(조합→구청장)
(조 합) 조합해산결의→조합해산
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제4장 시장정비사업

6. 시장정비사업 CHECK LIST

구분 검토사항 검 토 기 준 검토결과

-등록시장 : 유통법에 의해 대규모 점포로 등록된 시장

-종전법에 의해 시장재개발재건축사업시행구역 또는
시장정비사업시행구역 선정후 효력이 상실된 곳
-인정시장(국공유지 면적 1/2이상)
사업대상 여부
--> 도시계획시설 시장이더라도 등록시장이 아닌 경우 사업 불가
-재촉지구내 시장, 도정법, 건축법, 주택법, 도시개발법 인가, 승인
시장 또는 추진곤란 인정되는 시장 제외

- 토지등소유자 (개인 또는 법인 단독 소유)

- 추진위원회
- 토지등소유자가 시장정비사업을 추진하기 위하여 설립한 법인
추천신청가능자
(시장정비사업법인)
법적 - 시장군수구청장
기준 - 한국토지주택공사, 지방공사(41조 3항시)

- 시장정비구역 토지면적 3/5이상 토지소유자 동의 및

토지등 소유자 총수의 3/5이상 동의
동의기준
- 시장정비사업조합

-1필지 토지 수인이 공유하는 경우 : 1인

동의
(1필지의 토지소유자 총수의 3/5이상 해당하는 자의 동의필요)
기준
-구분소유권인 경우 (집합건축물): 각각 1인
산정방법
-인접지역동의기준 : 인접지역 토지등소유자 3/4 이상과
토지면적2/3 이상 동의와
시장군수구청장의 추천

전통시장및 -사업대상 여부
상점가 육성을 -경미한변경 사항
위한 특별법 -동의여건 -절차확인

지속가능성 평가 대상 파악 (환경영향평가 대상인 경우 포함)

관련
용적률 / 건폐율 특례 (일반주거 400%, 준주거 450% : 서울시)
법령 도시계획조례
/ 용도용적제 제외
/
관련 시장정비구역에 지구단위계획이 결정되어 있는 곳은 이 법에서 특례로
계획 지단구역 특례
규정하지 아니한 사항에 대해서는 그 지구단위계획을 따름

시장정비사업과 관련하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「도시 및

주거환경정비법」 중 도시환경정비사업에 관한 규정을 준용하고, 그
다른법률과의관계
밖의 사항에 관하여는 같은 법 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한
법률」의 관련 규정을 각각 준용한다.

심의 대상 시장정비사업심의위원회
승인권자
승인권자 시 ․ 도지사

127
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제5장 도시재정비촉진사업

제5장
도시재정비촉진사업

[근거법률]
[근거법률]
▸도시재정비촉진을 위한 특별법 (일부개정 2014.1.17 법률 제 11924호)
▸재정비촉진계획 수립지침(국토교통부고시 제2012- 호,2013.5.21)

1. 재정비촉진사업이란?

• 「도시재정비촉진특별법(2006.07)」에 근거하여 도시의 낙후된 지역에

대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으
로 계획하고 체계적으로 추진되는 도시재정비 사업임.
• 기존 주택재개발 등은 개별 구역단위의 소규모 점적개발로 기반시설, 생
활권에 있어 주변지역과의 연계성 고려가 충분치 않은 반면 재정비촉진
사업은 생활권 단위, 주변지역을 고려한 기반시설 등을 종합적으로 계
획하여 도시구조를 개편하는 도시재생 사업임.

재정비촉진사업의 종류
•「도시및주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택
재건축사업·도시환경정비사업, 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업
•「도시개발법」에 의한 도시개발사업
•「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업
•「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업

재정비촉진계획의 정의
• 재정비촉진계획은 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계
적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등
에 관한 계획을 말함

129
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

2. 재정비촉진사업의 주요내용

촉진계획 결정∙고시의 효력(법 제13조)

관 련 법 령 효 력 의 세 부 사 항

∙ 도시 및 주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경
도시 및 주거환경
∙ 정비구역의 지정 또는 변경
정비법
∙ 정비계획의 수립 또는 변경

도시개발법 ∙ 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경

∙ 도시관리계획의 결정 또는 변경
- 용도지역․지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
국토의 계획 및
- 기반시설의 설치․정비 또는 개량에 관한 계획
이용에 관한 법률
- 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
- 도시계획시설사업의 시행자 지정

개발이익환수 등

관 련 법 령 세 부 사 항

∙ 사업으로 증가되는 용적률의 최대 75% 범위에서 임대주택 공급

- 주택재개발 : 증가용적률50% ~ 75% 범위내 해당 지자체 조례가 정하는 비율
임대주택 의무건설 - 주택재개발 외 : 주거 및 비주거 부분으로 구분
(지침 6-2-6) ･ 주 거 : 증가용적률의 50% ~75%범위 내 해당 지자체 조례가 정하는 비율
･ 비주거 : 증가용적률의 75% 범위 내 해당 지자체 조례가 정하는 비율.
∙ 전용면적 85㎡(25.7평)초과 40%범위 내 시도조례가 정하는 비율 이하 건설

∙ 재정비촉진지구 지정시 토지거래계약허가구역 지정된 것으로 봄

토지거래허가 제한
- 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡,
(법 제32조)
녹지지역 100㎡초과 토지거래는 허가 필요
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제5장 도시재정비촉진사업

재정비촉진지구 지정의 효력 상실(법 제7조)

구 분 내 용

∙ 재정비촉진지구 지정을 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 재정비촉진계획이 결정되지

지구지정의
아니하면 그 2년이 되는 날의 다음 날에 효력이 상실
효력 상실
(다만, 시·도지사 또는 대도시 시장은 해당 기간을 1년의 범위에서 연장 가능)

∙ 시·도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진지구의 지정 목적을 달성하였거나 달성할 수

재정비촉진지구의 없다고 인정하는 경우 지방도시계획위원회 또는 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 재정
지정 해제 비촉진지구의 지정 해제 가능
- 재정비촉진지구의 지정이 해제된 경우 재정비촉진계획 결정의 효력은 상실된 것으로 봄

∙ 재정비촉진지구의 지정을 해제하는 경우 재정비촉진구역 내 추진위원회 또는 조합의

구성에 동의한 토지등소유자 1/2 이상 2/3 이하의 범위에서 시·도 또는 대도시 조
례로 정하는 비율 이상 또는 토지등소유자의 과반수가 해당 재정비촉진사업을 정비사
해제 후
업으로 전환하여 계속 시행하기를 원하는 구역에서는 이 법 또는 관계 법률에 따른
정비사업 전환가능
인가등이 유효한 것으로 봄
- 이 경우 시·도지사 또는 대도시 시장, 시장·군수·구청장 또는 사업시행자는 종전의
인가등을 변경하여야 함

재정비촉진구역 지정의 효력 상실(법 제13조의2)

관 련 법 령 세 부 사 항

∙ 재정비촉진사업 관계 법률에 따라 재정비촉진구역 지정의 효력이 상실된 경우,

재정비촉진구역의
해당 재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획 결정의 효력도 상실된 것으로 봄
효력 상실
이 경우 시·도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진계획을 변경하여야 함

∙ 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진지구에서 제외

재정비촉진지구
∙ 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진계획에 따라 변경된 도시·군
제외 등
관리계획은 재정비촉진계획 결정 이전의 상태로 환원

∙ 시·도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진계획 결정의 효력이 상실된 구역을

존치지역으로 전환 가능
존지치역 전환 가능
- 이 경우 해당 존치지역에서는 기반시설과 관련된 도시·군관리계획은 재정비촉
진계획 결정 이전의 상태로 환원되지 아니할 수 있음

131
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

재정비촉진지구의 경미한 변경(시행령 제4조)

경미한 변경
∙ 재정비촉진지구 면적의 10% 미만의 변경
∙ 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업의 완료 목표 연도의 5년 이내에서의 변경
∙ 단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경
∙ 그 밖에 시·도의 조례가 정하는 사항
서울시 조례 (제3조) 경기도 조례 (제3조)
∙ 재정비촉진지구의 명칭 변경 ∙ 재정비촉진지구의 명칭 변경
∙ 부동산 투기에 대한 대책의 변경
∙ 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정에 관한 사항
중 허가구역 지정기간의 변경 및 토지거래계약의
허가를 요하지 아니하는 토지의 면적 변경에 관한
사항에 관한 사항

재정비촉진계획의 경미한 변경(법 제10조)

경미한 변경
∙ 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조 각 호의 사항(정비사업에 한함)
∙ 「도시개발법 시행령」 제7조 각 호의 사항(도시개발사업에 한함)
∙ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」 제22조제1항 각 호의 사항
∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제25조제3항 각 호의 사항(도시·군계획시설사업에 한함)
∙ 재정비촉진계획에서 경미한 사항으로 정한 사항
∙ 그 밖에 시·도의 조례가 정하는 사항
서울시 조례 (제5조) 경기도 조례 (제5조)
∙ 재정비촉진사업별 용적률·건폐율 및 높이계획 등 ∙ 재정비촉진 사업별 용적률·건폐율 및 높이계획등
건축계획의 변경을 수반하지 아니하는 범위 안에서 건축계획의 범위 안에서 영 제14조제2항제1호 각
시설의 위치 및 10% 미만의 규모의 변경 목에 해당하는 건축물(학교, 도서관, 사회복지시설,
∙ 토지 등 소유자 부담이 증가되지 않는 범위 내에서 문화시설, 공공청사 등)의 10% 미만의 규모의 변경
기반시설 비용분담계획의 변경 ∙ 토지 등 소유자 부담이 증가되지 않는 범위 안에서
∙ 인구·주택 수용계획의 10% 이내의 변경 기반시설 비용분담계획의 변경
∙ 임대주택 연면적이 감소하지 않는 범위 안에서 임대 ∙ 재정비촉진구역별 건설예정인 주택세대수의 10% 미
주택의 건립세대 및 규모별 건립비율의 변경 만의 변경
∙ 단계별 사업 추진에 관한 계획의 변경
∙ 재정비촉진구역 안에서 건축 배치계획의 변경
∙ 친환경건축물 인증을 받은 경우에 완화 받는 용적률
을 재정비촉진계획에 반영하기 위한 변경
∙ 주거유형 다양화를 위한 건축설계경기를 시행하는
경우에 완화 받는 용적률 및 층수를 재정비촉진계
획에 반영하기 위한 변경
∙ 환경설계를 통한 범죄 예방에 관한 계획의 변경
∙ 기존 수목의 현황 및 활용계획의 변경
∙ 무장애 생활환경에 관한 계획의 변경
∙ 유비쿼터스에 관한 계획 의 변경
∙ 사업시행인가 또는 관리처분계획인가 시기 조정에
관한 계획의 변경
 (주)엠와이이앤씨
제5장 도시재정비촉진사업

사업시행 지원

관 련 법 령 세 부 사 항

건축규제완화 내용 범위 중심지형 주거지형

∙「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제
30조의 세분된 용도지역(같은 용도지역군)사 촉진계획으로
● ●
이에서 다른 용도지역내 건축할 수 있는 건축 결정
용도 물의 건축 허용
규제 주민공람이전
완화 ∙「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제
시․도 도시계획위원회
30조의 세분된 용도지역(같은 용도지역군)사
또는 ● ●
이가 아닌 다른 용도지역 내 건축할 수 있는
도시재정비위원회
건축물의 허용
자문을 거쳐 허용
용적률
∙ 기반시설 부지 제공에 따른 용적률 및 높이 해당 지자체 조례로
및 ● ●
완화 정한 범위 이내
높이 완화
∙ 조례에서 정한 용적률 상한의 예외. 단 국토
용적률
계획법 제78조 규정에 의한 용적률 상한을
상한의 촉진계획으로 결정 ● ●
초과할 수 없되, 기반시설에 대한 부지제공의
예외
대가로 증가된 용적률은 포함하지 아니함.
∙「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」규정과 위
건폐율 해당 지자체
임규정에 따른 조례에서 정한 건폐율 상한의 ● ●
완화 조례로 정함
예외
층수 ∙ 제2종 일반주거지역 층수제한(평균 18층) 규
촉진계획으로 결정 ● ●
완화 정 미적용 가능(고층가능)
학교시설 교지면적에 한하여
∙ 학교시설 기준의 교지면적 완화 ● ×
기준완화 1/2범위로 완화
∙ 「주차장법」 제12조제6항 및 제19조제10항
주차장 에 의한 제한지역으로 간주
해당 지자체 조례로
설치 ∙ 「주차장법」 시행령 제7조제2항 각호의 위치 ● ×
정하는 범위
기준 완화 에 공용주차장이 설치되어 있을 때 주차장
설치기준의 완화
증가되는 ∙ 증가용적률 준택규모 및 건설비율 특례 × ×
용적률에 대한 - 과밀억제권역 : 60㎡이하 주택은 증가되는 용적률 50%범위에서
완화 시・조례로 결정(그외 25% 범위내) 고밀복합형 ●
소형주택 ∙ 전용면적 25평 이하 비율 완화(중대형 비율 상향)
의무비율
- 주거환경개선사업 80%이상(도정법 90%), 주택재개발 60%이상(도정법80%)
완화
입체환지 ∙ 도시개발사업 시행시 주택 등 건축물 소유자 또는 토지소유자으 입체환지계획 수립 가능
수립 ∙ 입체환지계획은 체비지 등이 아닌 토지대상으로 수립 가능
인프라
∙ 도로, 학교 등 기반시설 건설 시 국민주택기금 저리 융자
확충 지원
교육환경 ∙ 재정비촉진계획에 학교설치계획 포함
개선 ∙ 지자체 소유재산은 사립학교에 수의계약으로 사용, 수익, 대부 또는 매각 가능
∙ 과밀부담금 면제
세제 혜택 ∙ 취득∙등록세･지방세 감면
- 문화시설, 종합병원, 병원, 학원시설, 대규모 점포, 회사의 본점 또는 주사무소 건물 등 신축

133
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

4. 재정비촉진사업 추진절차

재정비촉진지구 신청
(주민공람, 지방의회 의견청취 후) 시장･군수･구청장
※ 국토교통부 장관이 토지거래허가구역 지정 가능
재
정 ⇩
비
촉
진 관계행정기관 협의 및 시･도 도시계획위원회 심의
시･도지사
지 (또는 도시재정비위원회 심의)
구
지 ⇩
정
재정비촉진지구 지정 및 고시 시･도지사
※ 토지거래허가구역 지정 ･국토교통부장관에게 보고

시장･군수･구청장
재정비촉진계획 수립 ･총괄계획가 위촉(시･도지사)
･총괄사업관리자 지정
･사업협의회 구성(20인이내)

⇩
재
정
비 주민공람, 지방의회의견 청취 및 공청회 개최 시장･군수･구청장
촉
진 ⇩
계
획
수 관계행정기관 협의 및 시･도 도시계획위원회 심의
시･도지사
립 (또는 건축위원회와 공동심의,도시재정비위원회 심의)

재정비촉진계획 결정 및 고시 시･도시사
※ 재정비촉진계획에 부적합 건축물 등 설치제한 ･국토교통부장관에게 보고

기반시설 설치(선투자) 총괄사업관리자

※ 도로･공원･문화시설 등, 민간투자사업 (시장･군수･구청장)
사
업 ⇩
시
행
개별법에 의한 사업추진 사업시행자
※ 추진위원회, 조합설립인가 등 (시장･군수･구청장)
 (주)엠와이이앤씨
제5장 도시재정비촉진사업

5. 도시재정비위원회 심의기준 (서울시, 경기도)

구분 서울시 경기도

∙ 일반주거 종세분 변경은 1단계 조정원칙 ∙ 일반주거 종세분 변경은 1단계 조정원칙
∙ 용도지역 상향기준(입지기준, 기반시설부담률)
용도
충족 시 2단계 상향
지역
- 1단계 : 10%이상
상향
- 2단계 : 15%이상
- 3단계 : 20%이상

∙ 기준용적률
∙ 기준용적률 : 용도지역 상향후 용적률
- 용도지역 상향 전 용적률
∙ 2이상의 용도지역 혼재시
- 2이상의 용도지역 혼재시
- 용도지역별 면적을 가중평균한 용적률을 기준
: 기준 또는 상한 용적률은 가중평균치로 적용
용적률로 적용
∙ 상한용적률
- 기부채납으로 인한 인센티브 용적률을 포함하여 용도지역 기준용적률
용도지역변경 후 용적률 적용 제1종 일반주거 180%
- 제1종일반주거지역은 종 상향하더라도 상한
제2종 일반주거 200%
용적률 용적률 200%로 제한
구분 기준용적률 상한용적률 제3종 일반주거 220%
제1종일반 150 200 ∙ 상한(적용 용적률)
- 기준용적률 + 기부채납에 의한 완화용적률
제2종 7층 170/190 230 ∙ 다음의 경우 구역별 용적률에 추가용적률
일반 12층 190 230 15%범위내 차등 부여 가능
제3종일반 210 250 - 설계결기를 실시하는경우, 문화예술공간을 설
준주거 지역별계획 400 치, 친환경계획 등

∙ 재정비촉진지구 전체면적의 30%이상 확보 ∙ 재정비촉진지구 전체 면적의 30%이상 확보

기반
∙ 순부담률 10%(구역면적의 10%)이상 확보하 ∙ 순부담률 10%이상 확보 원칙
시설
는 것을 가이드라인으로 하고 지구 특성을 고
확보
려하여 도시재정비위원회에서 결정
∙ 제2종일반주거지역 7층지역은 평균 11층,
12층 지역은 평균 16층 적용을 원칙
층수
∙ 중저층 혼합배치 등 다양한 주거유형으로 계획 -
완화
시 지구의 특성과 경관을 고려하여 40%이내
의 범위에서 위원회에서 완화 가능
∙ 주택재개발
∙ 주택재개발
- 증가 용적률의 50%이상
- 증가 용적률의 50%(과밀억제권역 외 25%)이상
∙ 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업
∙ 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업
- 주거 : 증가용적률의 50%이상
임대 - 주거 : 증가용적률의 50%이상
- 비주거 : 25%×[(기존기반시설 부지면적 -
주택 - 비주거 : 25×[(국ㆍ공유지 면적 - 기반시설
계획기반시설 부지면적) / 기존기반
건립 부지면적) / 국ㆍ공유지면적]
시설 부지면적]
․ 촉진계획에 의해 설치하는 기반시설 부지면적
․ 촉진계획에 의해 설치하는 기반시설 부지면적
이 구역내 국․공유지 면적보다 많은 경우 증
이 구역내 국․공유지 면적보다 많은 경우 증
가된 용적률에 따른 임대주택 건립 제외
가된 용적률에 따른 임대주택 건립 제외
임대 ∙ 전용면적에 따른 건립비율
주택 - 40㎡ 이하 : 40~50%
-
건립 - 40㎡초과 ~ 50㎡이하 : 40%~50%
규모 - 50㎡초과~60㎡이하 : 10%~20%

135
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

6. 관련법령
【 도시재정비 촉진을 위한 특별법】

관련법령 ∙ 도시재정비 촉진을 위한 특별법

∙ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령
∙ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행규칙

【 재정비 촉진계획 수립지침】

∙ 이 지침은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제9조 제5항의 재정비촉진계획의 수립

기준에 관한 필요한 사항을 정하는 데 그 적이 있다.

【 총괄계획가 업무지침】

∙ 이 지침은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제9조 제3항의 규정에 의한 총괄계획

지침 가의 위촉 및 운영에 관하여 필요한 사항을 정하는 데 그 목적이 있다.

【 총괄사업관리자 업무지침】

∙ 이 지침은「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제14조의 규정에 의한 재정비촉진지구

의 사업시행 총괄관리를 담당하기 위한 총괄사업관리자의 지정절차와 지방자치단체의
장을 대행하여 총괄사업관리자가 담당해야하는 업무영역 및 업무처리절차와 방법 등을
규정하여 총괄사업관리자의 업무 효율성을 높이고 원활한 재정비촉진사업의 관리가 이
루어지도록 지원하는 것을 목적으로 한다.

【 도시재정비 촉진을 위한 특별법 업무매뉴얼】

∙ 본 매뉴얼은 촉진지구 내에서 다수의 촉진사업과 관련하여 표출되는 복잡하고 광역적

매뉴얼
인 다양한 문제에 대해 보다 명확하고 깊은 이해를 통해 법령과 지침의 적용 및 운용
에 대한 편의를 제공하고, 지역여건에 맞게 추진하는 과정에서 참고자료로써 활용할
수 있게 하는 데 그 목적이 있다.

※ 서울시 관련 지침

1. 재정비촉진지구 역세권 건축물 밀도계획 조정기준(2008.12.30.)

2. 소형주택 공급확대를 위한 촉진계획변경 가이드라인(2010.06)

3. 재정비촉진지구내 존치구역 관리방안 검토(2009.02)

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제6장 물류단지개발사업

제6장
물류단지개발사업

[근거법률]
[근거법률]
▸물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 (2014. 1. 14 법률 제12248호)
▸물류단지 개발지침(국토교통부고시 제2013-99호, 2013. 4. 15)

1. 용어정의
• 물류단지 : 물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치·육성하기 위하
여 제22조에 따라 지정·개발하는 일단(一團)의 토지

• 물류단지시설 : 화물의 운송·집화·하역·분류·포장·가공·조립·통관·보관·판

매·정보처리 등을 위하여 물류단지 안에 설치 시설

ex)물류터미널 및 창고, 대규모점포·전문상가단지·공동집배송센터 및 중

소유통공동도매물류센터, 농수산물도매시장·농수산물공판장 및 농수
산물종합유통센터 등

• 지원시설 : 물류단지시설의 운영을 효율적으로 지원하기 위하여 물류단

지 안에 설치되는 시설

ex)금융·보험·의료·교육·연구 시설, 물류단지의 종사자 및 이용자의 생활

과 편의를 위한 시설 등

2. 물류단지개발사업
물류단지 지정요건(법 제22조)

• 지정권자 : 100만㎡ 이하 (시․도지사), 100만㎡ 초과(국토교통부장관) :

법 제22조

137
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣등의 적용 특례(법 제33조)

• 물류단지가 지정·고시된 경우에는 그 범위에서 「공유수면관리 및 매
립에 관한 법률」 제22조 및 제27조에 따른 매립기본계획 또는 「국토
의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시·군관리계획이 결
정·고시된 것으로 봄
• 지원시설에 대하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조에
따른 지역·지구 안에서의 건축금지 및 제한에 관한 규정을 적용하지
아니한다
시행자(법 제27조)
• 국가 또는 지자체, 한국토지주택공사, 한국도로공사, 한국수자원공사,
한국농촌공사, 항만공사, 지방공사, 특별법에 따라 설립된 법인,「민
법」또는「상법」에 따라 설립된 법인
물류단지 개발의 기본방향(지침 제4조)
• 물류단지의 개발은 물류시설종합계획에 적합하여야 함
• 물류단지에는 물류시설을 포함한 2개 이상의 물류단지시설과 물류단지
시설의 운영을 위하여 필요한 지원시설이 집단적으로 설치되어야 함
토지이용계획 원칙(지침 제8조)
• 물류단지시설용지의 비율 : 공공시설용지를 제외한 면적의 60%이상
• 물류단지시설용지의 60% 이상을 물류시설용지로 계획
• 사업시행자는 운송사업자 또는 운송사업자들이 설립한 협의등으로부터
화물자동차용 차고시설용지의 확보요청이 있는 경우 토지이용계획에 가
능한 한 반영
• 물류단지 용지배분기준
구 분 구 성 시설의 종류
∙ 물류터미널 및 창고
물류단지
물류단지 물 류 ∙ 집배송시설 및 공동집배송센터
시설용지의
시설용지 시 설 ∙ 농수산물 종합유통센터
60%이상
(공공시설용지를 ∙ 화물의 운송 ․ 하역 ․ 분류 ․ 포장 ․ 보관 등을 위주로 하는 시설 등
제외한 면적의 상 류 ∙ 대규모점포 및 전문상가단지, 농수산물도매시장 및 농수산물공판장
-
60%이상) 시 설 등 그 밖에 판매를 위주로 하는 시설
복 합
- ∙ 물류단지시설 및 지원시설이 복합적으로 설치된 시설
시 설
∙ 가공품생산시설, 농산물산지유통센터, 공장, 수산가공품 생산공장 및
수산물가공시설, 미곡의 건조 ․ 보관 ․가공시설
∙ 정보처리시설 / 금융 ․ 보험 ․ 의료 ․ 교육 ․ 연구시설
지원시설용지 -
∙ 물류단지의 종사자 및 이용자의 생활과 편의를 위한 시설
∙ 기타 문화 및 집회시설, 폐기물의 처리를 위한 시설, 재활용시설, 단
독주택 ․ 공동주택 ․ 숙박시설 ․ 운동시설 ․ 위락시설 및 근린생활시설 등
공공시설용지 - ∙ 녹지 및 공원, 도로 등
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제6장 물류단지개발사업

토지수용 ‧ 사용(법 제32조)

• 시행자는 물류단지개발사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있
다. 다만,「민법」 또는 「상법」에 따라 설립된 법인인 경우에는 사업대상
토지면적의 3분의 2 이상을 매입하여야 토지 등을 수용하거나 사용가능
이주대책(법 제45조)
• 시행자는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」로 정
하는 바에 따라 물류단지개발사업으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되
는 자(이하 "이주자"라 한다)에 대한 이주대책 등을 수립·시행하여야 함
물류시설개발종합계획과 다른계획과의 관계(법 제6조)
• 물류시설개발종합계획은 「물류정책기본법」 제11조의 국가물류기본계획
과 조화를 이루어야 함
• 물류시설을 지정·개발하거나 인·허가시 물류시설개발종합계획과 상충
되거나 중복되지 아니하도록 하여야 함

3. 물류시설법 및 산단특례의 적용

• 물류단지 개발 절차와 관련하여 공공사업자의 경우 개발하려는 단지면적이

1000만㎡ 이상이면 ‘물류시설법’을 적용, 그 미만이면 ‘산단특례법’을
준용하며, 민간사업자의 경우 단지면적이 500만㎡ 이상이면 ‘물류시설법’
을 적용, 그 미만이면 ‘산단특례법’을 준용함(산단특례법 시행령)
• 물류단지 면적이 100만㎡ 초과면 국토교통부 장관, 그 이하이면 시ㆍ도지사
가 지정권자인 것은 종전과 동일하나, 산단특례법 준용으로 ‘물류단지지
정’ 및 ‘실시계획승인’ 으로 이원화 되었던 종전의 지정․승인 절차가 ‘물
류단지계획의 승인’ 으로 일원화 됨.

139
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

4. 물류단지 설치기준
공공시설의 설치기준(지침 제11조의2)
• 물류단지안의 공공녹지 확보 및 설치기준
1. 물류단지 규모별 공공녹지 비율은 다음과 같다.
- 물류단지의 규모가 100만 제곱미터를 초과하는 경우에는 물류단지
면적의 7.5% 이상 10% 미만
- 물류단지의 규모가 100만 제곱미터 이하인 경우에는 물류단지 면적
의 5% 이상 7.5% 미만
2. 공공녹지의 최소규모는 500제곱미터로 하되, 다음의 어느 하나에 해
당하는 경우에는 물류단지 면적의 1% 내에서 공공녹지비율을 조정할
수 있다.
- 단지로부터 200미터 안에 공공녹지가 있는 경우
- 매립지와 같이 공공녹지를 확보할 수 있는 평지가 가까이에 있는 경우
- 물류단지의 특성 및 입지정책상 필요한 경우

• 물류단지안의 도로확보기준
1. 단지규모별 적정 도로 면적비율은 다음과 같다.
- 물류단지의 규모가 100만제곱미터를 초과하는 경우에는 물류단지 면
적의 10% 이상
- 물류단지의 규모가 100만제곱미터 이하인 경우에는 물류단지 면적의
8% 이상.
2. 도시계획도로 등 지역간 연결도로가 단지내를 통과하지 않을 경우
또는 대규모 물류시설이 입지하도록 계획되어 세부도로망이 필요하
지 아니한 경우에는 도로면적 비율을 하향조정할 수 있다.
3. 단지내 간선도로의 폭은 원칙적으로 화물자동차의 통행에 불편이 없
도록 15미터 이상 확보되어야 한다. 다만, 3만제곱미터 미만의 물류
단지에 대하여는 그러하지 아니한다.
4. 단지내 도로․보도 및 자전거도로는 차량․보행자 및 자전거의 통행량,
통행형태 등과 물류단지 토지이용의 특성을 고려하여 횡단구조를 조
정하거나 일방향으로 통행계획을 수립하여 설치할 수 있다.
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제6장 물류단지개발사업

5. 물류단지 지정절차
- “물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률”에 의한 절차

종합계획수립고시 - 시도별 물량계획(국토부)

- 기초조사 및 입지선정 등
개발계획(안) 작성 - 국토법에 의한 용도지역․지구확인
- 필요시 도시기본계획변경

물류단지 지정고시 ※ 지정권자 :

관계행정기관장
(사업시행자 지정) - 100만㎡ 초과 : 국토부장관
또는 시행자
(국토부장관,시.도지사) - 100만㎡ 이하 : 시.도지사
※ 지정절차 : 개발계획(안)작성
→ 주민 및 관계전문가 의견청취
용지매수 → 관계기관 협의 → 위원회의결
→ 지정.고시(관보)

※ 승인절차 : 관계기관 협의 →
실시계획승인고시
시행자 승인(관보.공보 고시) → 관할 시.
(물류단지 지정권자)
군.구 송부, 열람
※ 30개 법률에 의한 인.허가 등 의제

착 공
(사업시행자)

공사시행

※ 관계기관에 준공인가에 필요한

준 공 인 가
시행자 검사의뢰 가능 (공공시설은 원칙적으로
(물류단지 지정권자)
관할 관리청이 검사)

토지․시설 등의 처분 ※ 처분방법 : 사업시행자 직접사용, 분양

(사업시행자) 또는 임대

물류․지원시설 건축
(입주기업체, 지원기관)

※ 도로법등 17개법률에 의한 인.허가 등 의제

물류단지 관리 ※ 관리기관 : 입주기업체 협의회,
(관리기관) 관리기구, 시행자

- “산업단지 인·하가절치 간소화를 위한 특례법”에 의한 절차 : 산업단지 참조

141
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

6. 물류단지 개발방식 비교
구 분 물 류 단 지 산업유통형 지구단위계획

근거법 ∙ 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 ∙ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

대 상 ∙ 제2차 물류시설개발 종합계획 (2013~2017) ∙ 계획관리지역 또는 개발진흥지구

지 역 에 반영된 물량 내에서 규모 결정 가능 ∙ 최소 3만㎡ 이상(령 제44조)

∙ 국가 또는 지자체, 한국토지주택공사, 한국
시 행 도로공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사,
∙ 구역면적 2/3 이상의 토지등 소유자의
항만공사, 지방공사, 특별법에 따라 설립된
동의를 받은 자 (국․공유지 제외)
주 체 법인,「민법」또는「상법」에 따라 설립된
법인

∙ 지방물류단지계획심의위원회(100만㎡ 이하)
심 의
∙ 도시․건축 공동위원회
기 구 ∙ 중앙물류단지계획심의위원회(100만㎡ 초과)

결 정
∙ 시 ․ 도지사(100만㎡ 이하) / 국토교통부 장관 ∙ 특별시장 ․ 광역시장 / 도지사 / 대도시 시장
권 자

∙ 시행기간 및 시행방법
∙ 토지이용계획
∙ 토지이용계획 및 주요기반시설계획
계획의 ∙ 기반시설계획
∙ 재원조달계획
∙ 건축계획
∙ 수용하거나 사용할 토지등 세부목록
내 용 ∙ 경관계획
∙ 물류단지 개발을 위한 주요시설의 지원계획
∙ 환경계획
∙ 환지의 필요성이 있는 경우 그 환지계획

토 지 ∙ 수용․사용 가능
∙「민법」또는「상법」에따라 설립된 법인의 ∙ 협의매수
보 상 경우 토지 2/3이상 매입 필요

∙ 대규모 개발가능
∙ 난개발을 억제, 비시가화지역 계획적 관리
∙ 유통구조 개선 및 물류비 저감 효과 기대
∙ 물류시설 종합계획과 상관없이 도시·군기본
장 점 ∙ 도시관리계획(용도지역) 변경 일괄 처리
계획에 부합하는 개발계획 가능
∙ 인허가 기간 단축
∙ 비교적 소규모에도 적용 가능
∙ 토지수용 가능(2/3이상 매입시)

∙ 도시·군기본계획상 지구단위계획 물량
확보 필요
단점 ∙ 물류시설 종합계획상 물량 확보 필요
∙ 계획관리지역/개발진흥지구에 한정
∙ 토지매입 어려움
 (주)엠와이이앤씨
제6장 물류단지개발사업

7. 물류단지 개발현황
시․도 물류단지명 위 치 면 적(㎡) 비 고
서울시(1) 서울 동남권 서울 송파구 문정동 560,694 운영중

부산시(1) 부산 감천항 부산 서구 암남동 206,408 운영중

인천시(1) 경인아라뱃길 인천 인천 서구 경서동인근 1,145,026 공사중

대 전 대전 유성구 대정동 463,887 운영중

대전시(2)
남대전 종합 대전 동구 구도동 558,869 운영중

울산진장(1단계) 울산 북구 진장동 457,151 운영중

울산시(1)
울산진장(2단계) 울산 북구 진장동 206,427 공사중

평택 도일 경기 평택시 도일동 486,062 운영중

여 주 경기 여주군 여주읍 264,242 운영중

광 주 경기 광주시 도척면 278,016 운영중

이천 패션 경기 이천시 마장면 796,706 공사중

부천 오정 경기 부천시 오정동 460,088 보상중

경기도(10)
안성 원곡 경기 안성시 원곡면 679,457 공사중

초 월 경기 광주시 초월읍 269,180 공사중

동 탄 경기 화성시 동탄면 473,913 공사중

김포 고촌 경기 김포시 고촌면 894,454 운영중

평택 청북 경기 평택시 청북면 827,748 공사준비중

강 원(1) 강 릉 강원 강릉시 구정면 173,883 사업중지중

음 성 충북 음성군 대소면 283,934 운영중

충 북(3) 제 천 충북 제천시 봉양읍 161,578 사업중지중

영동 황간 충북 영동군 황간면 263,587 공사중

충 남(1) 천 안 충남 천안시 백석동 463,517 운영중

경 북(1) 안 동 경북 안동시 풍산읍 225,411 운영중

경 남(1) 무 등 경남 고성군 거류면 273,209 보상중

전 북(1) 전주 장동 전주 덕진구 장동 189,151 운영중

합 계 24개소 11,062,598

143
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제7장 경제자유구역내 개발사업

제7장
경제자유구역내
개발사업
[근거법률]
[근거법률]
▸경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 (2013.12.12 법률 제11531호)
▸경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 시행령
(2014.1.1 대통령령 제25050호)

1. 경제자유구역의 지정
고려사항(법 제5조,영 제4조)

• 경제자유구역기본계획에 부합할 것
• 충분한 국내외 기업의 입주수요 확보 가능할 것
• 외국인의 정주(定住)환경의 확보 또는 연계 가능성
• 개발에 필요한 부지와 광역교통망·정보통신망 등 기반시설의 확보 가능성
• 경제자유구역의 개발에 경제성이 있을 것
• 지방자치단체의 자금조달계획이 실현가능할 것
• 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

지정(변경/해제) 절차(법 제4조)

개발계획 개발계획 행정기관 개발계획

고시,
작성 및 제출 및 협의 및 시·도지사 확정
⇨ ⇨ ⇨ ⇨ ⇨ 통지 및
주민의견 구역지정 위원회 의견청취 및
열람
청취 요청 심의·의결 구역지정

-시․도지사
→
-시․도지사 → -경제자유
시․도지사
-14일 이상 지식경제부 구역위원회
14일이상
장관

145
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

지정효과(법 제7조의2)

∙ 도시개발법에 의한 도시개발구역의지정, 도시개발사업계획의 수립

∙ 택지개발촉진법에 의한 택지개발지구의 지정, 택지개발계획의 수립
∙ 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 국가산업단지․일반산업단지 및
도시첨단산업단지의 지정
∙ 관광진흥법에 의한 관광지 및 관광단지의 지정
∙ 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에 의한 물류단지의 지정
∙ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시·군기본계획의 수립 또는
변경과 이에 관한 국토교통부장관의 승인(경제자유구역 외의 지역에 대
한 도시·군기본계획 변경안을 마련하여 국토교통부장관에게 제출하여
승인받은 경우에 한한다)
∙ 공유수면관리 및 매립에 관한 법률에 의한 매립기본계획의 변경
∙ 연안관리법에 의한 연안통합관리계획 및 연안관리지역계획의 변경
∙ 하천법에 의한 하천기본계획의 변경
∙ 수도법에 의한 수도정비기본계획의 변경
∙ 하수도법에 의한 하수도정비기본계획의 변경

2. 실시계획
개발사업의 시행자 지정(법 제8조의3조, 영 제6조의5 등)

∙ 국가, 지자체
∙ 경제자유구역청
∙ LH, 한국도로공사, 한국수자원공사 등 공기업
∙ 지방 공사
∙ 공공부문에 해당하지 아니하는 자로서 다음의 조건에 해당하는 경우
- 회사채 평가 또는 기업신용 평가가 투자적정 등급 이상으로서

영 제6조의5 제2항 제1호의 요건을 갖춘자

- 해당 단위개발사업지구 1/2 이상 토지 소유자

- 중소기업협동조합 또는 산업발전법에 따른 사업자단체

 (주)엠와이이앤씨
제7장 경제자유구역내 개발사업

승인(변경) 절차(법 제9조, 영 제8조)

실시계획
작성
실시계획 위원회 실시계획 고시, 송부
(지구단위계획, ⇨ ⇨ 협의 ⇨ ⇨ ⇨
승인신청 심의․의결 승인 및 열람
환경영향평가서
포함)

지식경제부 경제자유구 시․도지사

개발사업시행자 시․도지사
장관 역위원회 14일이상

∙ 실시계획승인 신청기한 : 구역지정고시일로부터 18개월 이내

∙ 실시계획승인 신청일로부터 5개월 이내 승인여부를 서면 통지
∙ 환경영향평가서 및 교통영향분석·개선대책의 제출 및 협의요청
: 실시계획의 승인전(시행령 제11조)

인허가등의 의제(법 제11조) :

∙ 총 38개 법률에 의한 인․허가 의제 가능
- 초지법에 의한 토지의 형질변경 등의 허가 및 초지전용 허가
- 산지관리법에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고, 토석채취허가, 산림
자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 의한 입목벌채등의 허가·신고, 산
림보호구역(산림유전자원보호구역은 제외)에서의 행위의 허가·신고 및
산림보호구역의 지정해제
- 농지법에 따른 농업진흥지역 등의 변경·해제 및 농지전용의 허가 또는 협
의
- 농어촌정비법에 의한 농업기반시설의 목적외 사용승인 및 농어촌 관광
휴양단지의 개발사업계획의 승인
- 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의한 공장설립 등의 승인
- 하천법에 의한 하천관리청과의 협의 또는 승인, 하천공사 시행의 허가,
하천 점용 등의 허가
- 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 의한 공유수면의 점용·사용허가,
점용·사용 실시계획의 승인, 공유수면의 매립면허, 동법 제33조의 규정
에 의한 실시계획의 고시 및 동법 제35조의 규정에 의한 협의 또는 승
인, 동법 제38조의 규정에 의한 공유수면매립실시계획의 승인·고시
- 하수도법에 따른 공공하수도(분뇨처리시설에 한한다)의 설치인가
- 폐기물관리법에 의한 폐기물처리시설의 설치승인 또는 신고

147
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

- 수도법에 의한 일반수도사업 및 공업용수도사업의 인가와 전용상수도

및 전용공업용 수도 설치의 인가
- 전기사업법에 의한 발전사업·송전사업·배전사업 또는 전기판매사업의
허가 및 자가용 전기설비의 공사계획의 인가 또는 신고
- 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 의한 사업계획의 승인
- 관광진흥법에 의한 사업계획의 승인 및 관광지·관광단지 조성계획의 승인
- 도로법에 의한 도로관리청과의 협의 또는 승인, 도로공사 시행의 허가
및 도로점용의 허가
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시·군관리계획의 결정, 지형
도면고시, 토지의 분할·형질변경 허가, 도시·군계획시설사업시행자의 지
정 및 실시계획 인가
- 하수도법에 의한 공공하수도 공사허가 및 공공하수도의 점용 허가
- 장사 등에 관한 법률에 의한 분묘의 개장 허가
- 항만법에 의한 항만공사 시행의 허가 및 실시계획의 승인
- 도시개발법에 의한 도시개발사업시행자의 지정, 조합설립인가, 실시계
획의 인가, 고시 등
- 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업실시계획의 승인
- 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행인가
- 사도법에 의한 사도 개설허가
- 사방사업법에 의한 벌채 등의 허가 및 사방지 지정의 해제
- 소하천정비법에 따른 소하천정비종합계획의 승인, 소하천 공사허가 및
소하천점용허가
- 골재채취법에 의한 골재채취의 허가
- 국유재산법에 의한 국유재산의 사용허가
- 공유재산 및 물품 관리법에 의한 사용·수익허가
- 집단에너지사업법에 의한 집단에너지의 공급타당성에 관한 협의
- 에너지이용 합리화법에 의한 에너지사용계획의 협의
- 도시교통촉진법에 의한 교통영향분석·개선대책의 검토
- 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에 따른 물류단지개발실시계획의 승인
- 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 산업단지개발사업시행자의 지정,
국가산업단지개발, 일반산업단지개발, 도시첨단산업단지개발 실시계획의 승인
- 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 의한 지도 등의 간행심사
- 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 의한 사업의 착수·변경 또는 완
료의 신고
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제7장 경제자유구역내 개발사업

- 건축법에 의한 건축위원회의 심의, 건축허가, 가설건축물의 건축허가·축

조신고 및 건축협의
- 유통산업발전법에 따른 대규모점포의 개설등록
- 지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률에 따른 지역종합개발
사업의 시행자 지정 및 실시계획의 승인
- 주택법에 따른 사업계획의 승인

3. 사업착수
∙ 시행자 : 개발사업시행자
∙ 착수기한 : 실시계획 승인 후 1년이내, 1회에 한하여 1년범위내 연기가능
∙ 사업착수기한내 미착수시 사업착수기한 만료일 다음날 실시계획승인 효
력 상실

4. 개발사업시행에 따른 혜택
건폐율/용적률(법 제9조2)

∙ 용도지역에 해당되는 건폐율, 용적률의 150% 범위안에서 경제자유구역

안에서의 최대한도를 조례로 정할 수 있음.
- 인천시 도시계획조례 제65조의2
: 경제자유구역안에서의 용적률은 제65조규정에서 정한 용적률의 100분의 150
이하로 한다. 다만, 용도지역이 변경되는 경우는 제외
조세 및 부담금 감면(법 제15조)

∙ 국가 및 지자체는 필요한 경우 개발사업시행자에서 조세 및 부담금등을

감면할 수 있음
- 법인세, 소득세, 관세, 취득세, 등록면허세, 재산세 등
- 개발부담금, 농지보전부담금, 대체초지조성비, 대체산림자원조성비, 교통유발부담
금, 생태계보전협력금, 공유수면 점․사용료, 환경개선부담금, 기반시설 설치비용
및 광역교통시설부담금
입주기업에 대한 지원(법 제16･17조)

∙ 세제 감면 및 자금지원, 국․공유 재산의 임대료 감면 등

- 수도권정비계획법의 과밀억제권역·성장관리권역안에서의 행위제한, 과밀부담금,
총량규제, 대규모사업 규제 미적용

149
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

- 근로기준법 등 근로자보호를 위한 일부 조항 미적용

- 파견근로자보호 등에 관한 법률에 의한 심의·의결을 거친 전문업종은 근로자 파
견 대상업무 확대 및 파견기간 연장
- 국․공유재산 임대기간 : 50년의 범위이내로 할수 있으며, 영구시설물 축조 가능

경제자유구역위원회(법 제25조)

∙ 설치 : 지식경제부
∙ 구성 : 위원장1인(지식경제부부장관), 부위원장1인, 당연직위원과 10인
의 위촉위원

경기도내 황해경제자유구역 현황

∙ 지구 지정 현황
황해경제
위치 면적(㎡) 도입기능
자유구역
경기도 평택시 포승읍 내기
한중지구 1,063,520 - 향후 개발계획 별도 수립 예정
리, 희곡리, 만호리 일대
- 첨단산업기능 : 자동차 부품산업, R&D연구기능
- 국제물류기능 : 부가가치 물류
경기도 평택시 포승읍 희곡
포승지구 2,072,228 - 교육·주거기능 : 외국인 정주여건 및 종사자
리, 만호리, 신영리 일대
- 국제 업무·상업기능 : 프리미엄아울렛, 여객터미
널, 업무 지원시설 등 조성
- 첨단산업기능 : 자동차 부품산업, 전자정보,
경기도 평택시 현덕면 장수 R&D 연구기능
현덕지구 2,318,888
리, 권관리 일대 - 국제물류기능 : 부가가치 물류
- 상업·업무지원 : 지원센터, 연구센터 등

∙ 지구별 주요 사업
황해경제
사업 내용 주택공급(세대) 수용인구(인)
자유구역

한중지구 - 향후 개발계획 별도 수립 예정

- 자동차부품단지(814천㎡), R&D단지(123천㎡)
포승지구 - 2,461 - 6,646
- 상업업무(82천㎡)

- 기계장비(722천㎡)
현덕지구 - 자동차부품(91천㎡), 첨단부품(252천㎡) - 2,164 - 3,371
- 전자정보(274천㎡), R&D(36천㎡)

※ 황해경제자유구역청 홈페이지 게시내용 참조 http://www.yesfez.go.kr

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제8장 관광단지 개발사업

제8장
관광단지 개발사업

[근거법률]
[근거법률]
▸관광진흥법 (일부개정 2013.3.23 법률 제11690호)
▸관광진흥법 시행령(일부개정 2013.11.29 대통령령 제24884호)
▸관광진흥법 시행규칙(일부개정 2014.1.1 문화체육관광부령 제162호)

1. 용어정의
• 관광객을 위하여 운송·숙박·음식·운동·오락·휴양 또는 용역을 제공하거나
관광사업
그 밖에 관광에 딸린 시설을 갖추어 이를 이용하게 하는 업

• 호텔업 : 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 제공하거나

숙박에 딸리는 음식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등을
함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업
관광숙박업 • 휴양 콘도미니엄업 : 관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그
시설의 회원이나 공유자, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음
식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를
이용하게 하는 업

• 관광객을 위하여 음식·운동·오락·휴양·문화·예술 또는 레저 등에 적합한

시설을 갖추어 이를 관광객에게 이용하게 하는 업
관광객 이용시설업 • 대통령령으로 정하는 2종 이상의 시설과 관광숙박업의 시설(이하 "관광숙박시
설"이라 한다) 등을 함께 갖추어 이를 회원이나 그 밖의 관광객에게 이용하게
하는 업

• 대규모 관광 수요를 유발하는 국제회의(세미나·토론회·전시회 등을 포함한다.

국제회의업 이하 같다)를 개최할 수 있는 시설을 설치·운영하거나 국제회의의 계획·준
비·진행 등의 업무를 위탁받아 대행하는 업
• 자연적 또는 문화적 관광자원을 갖추고 관광객을 위한 기본적인 편의시설을
관광지
설치하는 지역으로서 이 법에 따라 지정된 곳
• 관광객의 다양한 관광 및 휴양을 위하여 각종 관광시설을 종합적으로 개발하
관광단지
는 관광 거점 지역으로서 이 법에 따라 지정된 곳
• 외국인 관광객의 유치 촉진 등을 위하여 관광 활동과 관련된 관계 법령의 적
용이 배제되거나 완화되고, 관광 활동과 관련된 서비스·안내 체계 및 홍보
관광특구 등 관광 여건을 집중적으로 조성할 필요가 있는 지역으로 이 법에 따라 지정
된 곳

151
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

2. 관광숙박시설업 및 관광객이용시설업 등
사업계획 승인(법 제15조)

• 관광숙박시설 등록하기전에 사업자는 특별자치도지사·시장·군수·구청장

의 승인을 받아야 한다.
• 사업승인대상 관광객이용시설업, 국제회의업
: 전문휴양업, 종합휴양업, 관람유람선업, 국제회의업

사업계획 승인시 인・허가 의제(법 제16조)

• 농지전용허가
• 산지전용허가 및 산지전용신고, 산지일시사용허가・신고, 입목벌채 등의
허가・신고
• 사방지의 지정의 해제
• 초지전용의 허가
• 하천공사 등의 허가 및 실시계획인가, 점용허가 및 실시계획인가
• 공유수명의 점용사용허가, 점용・사용 실시계획 승인 또는 신고
• 사도개설의 허가
• 개발행위허가
• 분묘의 개장신고, 분묘의 개장허가
• 관광숙박업의 경우 사업승인 변경시 건축법상 용도의 변경의 허가 또는 신고
• 관광숙박시설 및 위락시설에 대한 다음의 용도지역에서는 국토의 계획
및 이용에 관한 법률 제79조제1항 적용받지 않음
- 상업지역
- 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역
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제8장 관광단지 개발사업

3. 관광지・관광단지 구분
관광단지(시행규칙 별표18)

• 가목의 시설을 갖추고, 나목의 시설 중 1종 이상의 필요한 시설과 다목

또는 라목의 시설 중 1종 이상의 필요한 시설을 갖춘 지역으로서 총면
적이 50만제곱미터 이상인 지역(다만, 마목 및 바목의 시설은 임의로
갖출 수 있다)

시설구분 시설종류 구비기준

가. 공공편익시설 화장실, 주차장, 전기시설, 통신시설, 상하 각 시설이 관광객이 이용하기에 충분할 것

수도시설 또는 관광안내소

나. 숙박시설 관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가 관광숙박업의 등록기준에 부합할 것

족호텔 또는 휴양콘도미니엄

다. 운동ㆍ 골프장, 스키장, 요트장, 조정장, 카누장, 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」

오락시설 빙상장, 자동차경주장, 승마장, 종합체육시 제10조에 따른 등록체육시설업의 등록기
설, 경마장, 경륜장 또는 경정장 준, 「한국마사회법 시행령」 제5조에 따
른 시설ㆍ설비기준 또는 「경륜ㆍ경정법
시행령」 제5조에 따른 시설ㆍ설비기준에
부합할 것

라. 휴양ㆍ 민속촌, 해수욕장, 수렵장, 동물원, 식물원, 관광객이용시설업의 등록기준 또는 유원시

문화시설 수족관, 온천장, 동굴자원, 수영장, 농어촌휴 설업의 설비기준에 부합할 것
양시설, 산림휴양시설, 박물관, 미술관, 활공
장, 자동차야영장, 관광유람선 또는 종합유원
시설

마. 접객시설 관광공연장, 외국인전용관광기념품판매점, 관광객이용시설업의 등록기준 또는 관광편

관광유흥음식점, 관광극장유흥업점, 외국인 의시설업의 지정기준에 적합할 것
전용유흥음식점, 관광식당 등

바. 지원시설 관광종사자 전용숙소, 관광종사자 연수시설, 관광단지의 관리ㆍ운영 및 기능 활성화를

물류ㆍ유통 관련 시설 위해서 필요한 시설일 것

주) 관광단지의 총면적 기준은 시ㆍ도지사가 그 지역의 개발목적ㆍ개발ㆍ계획ㆍ 설치시설 및 발전전망

등을 고려하여 일부 완화하여 적용할 수 있다.

관광지

• 제1호가목의 시설을 갖춘 지역(다만, 나목부터 바목까지의 시설은 임의

로 갖출 수 있다)

153
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

4. 관광지・관광단지 지정 및 조성계획 승인 등
관광단지의 지정(법 제52조)
• 지정권자 : 시・도지사
• 신 청 : 시장・군수・구청장
• 문광부장관, 관련행정기관 협의(30일) : 단 계획관리지역, 준도시지역 예외

조성계획수립 등 (법 제54조)
• 승인권자 : 시・도지사
• 시장 군수 구청장(의견첨부) → 시도지사 → 문광부장관, 관계행정기관장 협의
• 토지면적중 사유지의 2/3이상 취득시 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에
관한 법률 사업으로 인정(58조13호)/ 토지사용수용 인정 (61조)
(남은 사유지: 지자체 위탁, 용지매수업무와 손실보상업무 위탁 가능)

조성계획의 승인신청
• 관광시설계획서·투자계획서 및 관광지등 관리계획서
① 관광시설계획
가. 공공편익시설, 숙박시설, 상가시설, 운동·오락시설, 휴양·문화시설 및 그 밖의
시설지구로 구분된 토지이용계획
나. 건축연면적이 표시된 시설물설치계획(축척 500분의 1부터 6천분의 1까지의
지적도에 표시한 것이어야 한다)
다. 조경시설물, 조경구조물 및 조경식재계획이 포함된 조경계획
라. 그 밖의 전기·통신·상수도 및 하수도 설치계획
마. 관광시설계획에 대한 관련부서별 의견(지방자치단체의 장이 조성계획을 수립
하는 경우만 해당한다)

② 투자계획
가. 재원조달계획
나. 연차별 투자계획

③ 관광지등의 관리계획
가. 관광시설계획에 포함된 시설물의 관리계획
나. 관광지등의 관리를 위한 인원 확보 및 조직에 관한 계획
다. 그 밖의 관광지등의 효율적 관리방안
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제8장 관광단지 개발사업

• 관광지등의 시설지구 안에 설치할 수 있는 시설(시행규칙 별표19)

시설지구 설치할 수 있는 시설

도로, 주차장, 관리사무소, 안내시설, 광장, 정류장, 공중화장실, 금융기관, 관공서, 폐

공공편익시설지구 기물처리시설, 오수처리시설, 상하수도시설, 그 밖에 공공의 편익시설과 관련되는 시설
로서 관광지등의 기반이 되는 시설

「공중위생관리법」 및 이 법에 따른 숙박시설, 그 밖에 관광객의 숙박과 체재에 적합

숙박시설지구
한 시설

판매시설, 「식품위생법」에 따른 업소,「공중위생관리법」에 따른 업소(숙박업은 제외

상가시설지구
한다), 사진관, 그 밖의 물품이나 음식 등을 판매하기에 적합한 시설

「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설, 이 법에 따른 유원시설, 컴

운동ㆍ오락시설지구 퓨터게임장, 케이블카(리프트카), 수렵장, 어린이놀이터, 무도장, 그 밖의 운동과 놀
이에 직접 참여하거나 관람하기에 적합한 시설

공원, 정자, 전망대, 조경휴게소, 의료시설, 노인시설, 삼림욕장, 자연휴양림, 연수

원, 야영장, 온천장, 보트장, 유람선터미널, 낚시터, 청소년수련시설, 공연장, 식물
휴양ㆍ문화시설지구 원, 동물원, 박물관, 미술관, 수족관, 문화원, 교양관, 도서관, 자연학습장, 과학
관, 국제회의장, 농ㆍ어촌휴양시설, 그 밖에 휴양과 교육ㆍ문화와 관련된 시설

기타시설지구 위의 지구에 포함되지 아니하는 시설

주) 개별시설에 각종 부대시설이 복합적으로 있는 경우에는 그 시설의 주된 기능을 중심으로 시설지구

를 구분한다.

• 지번·지목·지적·소유자 및 시설별 면적이 표시된 토지조서

• 조감도
• 제2조제8호의 민간개발자가 개발하는 경우에는 해당 토지의 소유권 또는 사
용권을 증명할 수 있는 서류
- 다만, 민간개발자가 개발하는 경우로서 해당 토지 중 사유지의 3분의 2 이상
을 취득한 경우에는 취득한 토지에 대한 소유권을 증명할 수 있는 서류와
국·공유지에 대한 소유권 또는 사용권을 증명할 수 있는 서류 (국·공유지
에 대한 소유권 또는 사용권을 증명할 수 있는 서류는 조성계획 승인
후 공사착공 전에 제출할 수 있다.)
조성계획의 승인신청
• 조성사업 : 조성계획 승인 받은자 시행
• 시행자가 아닌자의 구청자 허가 없이 조성사업
: 관광숙박업 경영하려는자 관광객 이용시설업, 국제회의업에 대하여 사업계획
승인 받은 경우

155
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

관광지등 지정등의 실효 및 취소(법 제56조)

• 고시일2년 이내 조성계획 승인 신청 :2년 다음날 효력상실
• 2년내 사업미착수 : 승일고시일 부터2년 다음날 조성계획 승인 효력상실
• 연장 : 1년이내 범위에서 한번

인허가 등의 의제(법 제58조)

• 국계법 제30조에 따른 도시관리계획 결정
- 유원지 및 지구단위구역지정, 지형도면 승인
- 계획관리구역 및 개발진흥지구지정
• 56조 개발행위허가
• 86조 도시군계획 시설사업 시행자 지정 및 실시계획 인가
:
:
• 관광숙박업 관광객이용시설업, 국제회의업의 사업계획승인
(15조에 다른 사업계획작성자와 동일한 경우에 한함)
• 유통산업발전법 제18조에 따른 대규모점포 개설등록

준공검사 (법 58조)
• 전부 일부 완료시 준공검사

관광지 등의 처분 (법 59조)
• 사업시행자는 조성한 토지, 개발된 관광시설 및 지원시설의 전부 또는 일부를
매각하거나 임대, 위탁, 경영 가능

• 권리의무 승계
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제8장 관광단지 개발사업

조성계획 경미한 변경 (령 제47조)

1. 관광시설계획면적의 100분의 20 이내의 변경

2. 관광시설계획 중 시설지구별 토지이용계획면적(조성계획의 변경승인을 받은
경우에는 그 변경승인을 받은 토지이용계획면적을 말한다)의 100분의 30 이
내의 변경(시설지구별 토지이용계획면적이 2천200제곱미터 미만인 경우에는
660제곱미터 이내의 변경)
3. 관광시설계획 중 시설지구별 건축 연면적(조성계획의 변경승인을 받은 경우
에는 그 변경승인을 받은 건축 연면적을 말한다)의 100분의 30 이내의 변경
(시설지구별 건축 연면적이 2천200제곱미터 미만인 경우에는 660제곱미터
이내의 변경)
• 관광지등 조성계획의 승인을 받은 자는 제1항에 따라 경미한 조성계획의 변
경을 하는 경우에는 관계 행정기관의 장과 조성계획 승인권자에게 각각 통보
하여야 한다.

5. 관련절차

관광지(관광단지) 지정신청
(시장·군수·구청장 → 시·도지사)

문화관광부장관 및 관계행정기관의 장과
협의 ∙ 30일이내 의견제시
관광
단지
지정
단계 지방 도시계획위원회 심의 ∙ 30만㎡이상 / 5㎞미만의 용도지역・지구 ・구역
(필요시) 변경 결정

관광지(관광단지) 지정·고시
(시·도지사)

∙ 제영향평가, 에너지사용계획협의,
수도권정비위원회심의 등

조성계획수립, 신청
(시장·군수·구청장 → 시·도지사)

관계행정기관의 장과 협의
조성
계획
단계 조성계획승인·고시
(시·도지사)

관광(단)지 조성공사 착공
(사업시행자)

157
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

6. 관광숙박시설 확충을 위한 특별법

지정목적
• 관광숙박시설의 건설과 확충을 촉진하기 위한 각종 지원에 관한 사항을 규정
함으로써 외국관광객 유치 확대와 관광산업의 발전 및 경쟁력 강화에 이바지
하는 것을 목적으로 한다.

유효기간
• 2015년 12월 31일까지 효력을 가짐

용어 정의

호텔 • 「관광진흥법」 제3조제1항제2호가목에 따른 호텔업

호텔업자 • 제1호의 호텔업을 경영하는 자로서 「관광진흥법」 제4조제1항에 따라 등록한 자

• 「국제회의산업 육성에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 국제회의 또는 문화·체육

국제행사
행사로서 대통령령으로 정하는 종류와 규모에 해당하는 행사를 말함

• 호텔업을 경영하는 데 필요한 객실과 부대시설

- 호텔의 객실 운영에 필요한 시설
- 호텔의 종사자를 위한 후생복지시설 및 교육시설
호텔시설
- 식품접객업, 목용장업・이용업・미용업 및 세탁업, 체육시설업, 주류판매업(소
매업에 한함), 관광공연장업, 국제회의기획업, 게임제공업, 노래연습장업, 외
국인 환자유치 의료기관, 보세판매장 등

다른 법률과의 관계(법 제3조)

• 이 법은 제2조제1호의 호텔업을 경영하려는 자와 제2조제2호의 호텔업자에
대하여 규정하고 있는 다른 법률의 규정에 우선하여 적용

사업계획 승인 (법 제4조)
• 호텔업을 경영하려는 자는 이 법에 따라 특별자치도지사·시장·군수·구청장으
로부터 호텔업에 관한 사업계획의 승인 있음

• 해당 절차는 관광진흥법에 따른 관광숙박업 승인의 기준・절차 준용

다른 법률에 따른 인허가 등 의제 (법 제5조)

• 관광숙박업의 사업계획 승인 및 허가·해제·신고 등

• 건축허가, 건축신고, 가설건축물의 건축허가 및 건축신고

• 도로점용허가
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제8장 관광단지 개발사업

특례사항
• 용적률에 대한 특례 (법 제10조)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조 제1항 각호 범위내 완화 가
능
- 제2종일반주거지역의 시행령에 정한 용적률 + 50%이상 완화 가능
- 제3종일반주거지역의 시행령에 정한 용적률 + 100%이상 완화 가능
(제2종/제3종 일반주거지역에서 시행령에 정한 용적률 이상 완화시
도시계획 위원회 심의 필요)
용적률(%)
예시 비고
국토법 시행령제85조 관광특별법 시행령
제1종 일반 100 ~ 200 200
제2종 일반 150 ~ 250 300(+50)
주거지역 위원회
제3종 일반 200 ~ 300 400(+100)
준주거 200 ~ 500 500
중심 400 ~ 1,500 1,500
일반 300 ~ 1,300 1,300
상업지역
근린 200 ~ 900 900
유통 200 ~ 1,100 1,100

• 층수 및 높이 완화 (법 제10조)
- 심의를 통하여 각종 개발계획에서 정한 층수 및 높이 완화 가능
• 국유지・공유지 등의 매각 특례 (법 제11조)
- 호텔업의 사업계획 승인자는 국유지・공유지 우선 매각 가능
• 국유재산 대부에 관한 특례 (법 제12조)
- 30년간 호텔건설용도로 공유지 대부 가능
• 부설주차장 설치에 관한 특례 (법 제13조)
- 호텔시설 건축연면적 300㎡당 1대로 완화
지원사항
• 문화관광부장관은 사업계획 승인을 받은 호텔에 대하여 해당시설의 건설에
필요한 자금을 관광진흥개발기금에서 우선 지원가능
• 또한, 융자조건 우대 및 각종부담금 감면과 재정적 지원 요청 가능 등
• 다른 호텔업자 또는 호텔시설의 관리·운영에 관한 국제적인 관리체제를 가진
자와 호텔시설의 관리·운영에 관하여 상호 협조하는 계약을 체결한 경우에는
해당 호텔업자에게 우선적으로 행정적·재정적 지원 가능
(지원범위 : 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 호스텔업)

159
 도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

7. 관광숙박시설 용적률에 관한 특례 운영기준 (2014.3 서울시)

높이기준
• 도심부발전계획 및 도시환경정비기본계획에서 제시된 높이기준 준수(30~110m)
• 지구단위계획으로 결정한 높이계획 준수
용적률 적용관련
• 일반주거지역은 위락시설 용도배제, 입지조건 충족시 용적률 완화적용
• 정량적기준(입지여건, 건축계획, 교통처리기준 등), 정성적기준(기반시설과부화,
공개공지 실효성 등 위원회 판단)으로 용적률 계획
• 버스 주・정착공간 확보 등을 통해 관광숙박시설 건립에 따른 교통영향분석 및
개선대책 유도(용적률 완화 요청시 고려사항)
① 일반주거지역 용적률와환 대상지 입지요건(제2종 +50%, 제3종 +100%)
• 도로 접도조건 : 주간선도로 이상 연접
• 건축물 연면적 : 5천㎡ 이상
⇒ 입지요건 충족대상지에 한하여 인센티브 용적률 부여 검토
② 인센티브 용적률 부여기준(정량적 기준)
처리기준 및 계수
예시 비고
0.8 0.9 1.0
상대정화구역 - ○ ×
대상지 반경 200m 주거비율 70%이상 - 주거비율 30%미만
이내 주거비율 직선보간법
법정면적의 계산
공개공지면적 법정면적 확보 - 25%이상 추가 확보
객실비율 70% 미만 - 80% 이상
주) 주거비율 산정시 상업지역은 적용제외, 도로(보조간선도로 이상)나 공원, 하천 등 건축이 금지된 공
지 등의 건너편에 위치한 건축물 및 건축물 1/2미만 저촉시에는 주거비율산정에서 제외
주) 공개공지 추가 확보 인정면적은 필로티 이외의 면적만 인정(실효성을 위원회에서 판정)
주) 공개공지 의무 확보가 아닌 건축물(연면적 5천㎡미만)은 0.75적용. 단, 확보시 최소 법정비율(5%)을
기준으로 상기항목적용
주) 객실비율 : 전체연면적에 대한 객실사용 바닥면적 합계(호텔 운영을 위한 주차장, 기계실/전기시설
등 지원시설 및 복도, 화장실 등 공용면적은 객실연면적에 포함)

③ (도시계획・건축)위원회 심의시 고려사항(정성적 기준)

항목 주요 내용 비고
∙ 주변지역과의 건축물 규모 및 높이의 조화여부
① 건축계획 적정성 ∙ 일조량, 경관차폐 등 저층 주거지와 부조화여부 -
∙ 건축물형태 및 외부의 시각적 경관상의 적정성
∙ 지속가능 건축구조, 친환경에너지 계획, 옥상녹화 적정성 등
∙ 주간선도로 등 주변 교통흐름 영향 최소화
(주간선도로에서 직접 진・출입구 설치시 해당 위원회에서 용적률 완화 제한)
② 기반시설 적정성 ∙ 공개공지 위치 및 기능 등 설치계획의 적정성 및 실효성 -
∙ 지하철버스정류장 등 대중교통의 접근성
∙ 저지대의 수해방지 등을 위한 저류조 설치 포함 등
∙ 건물 1층부 가로활성화 가능 용도 배치부여
③ 용도도입 적정성 ∙ 객실규모에 적정한 편의・부대시설 설치 여부 -
∙ 향후 관광숙박시설 운영계획의 적정성 등
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제8장 관광단지 개발사업

④ 인세티브 용적률 적정성 판단지준(정석적 기준 구체화)

• 주거환경 보호 방안
- 대상지 반경 200m 내 주거용도 현황 조사 및 주거환경에 미치는 영향 분석
(경관 시뮬레이션 실시 및 일조권 분석 등)
- 주변 주거용도 인접지 사생활 보호를 위한 건축계획 수립 적정성 등
• 공개공지 실효성 확보 방안
- 공개공지 위치의 적합성 및 주변지역과의 연계성 고려
- 공개공지 조성형태 및 인센티브의 적합성
(공개공지의 구체적 조성형태 등은 건축위원회에서 적정성 검토 및 조정 가능)
⑤ 용적률 완화 요청시 고려사항 (추가, 당초 정량적 기준을 준수사항으로 부여)
• 교통처리 방안
- 관광숙박시설 건립에 따른 대상지 및 주변지역에 발생할 교통장해 등 각종 교
통영향 분석 및 개선대책 제시
- 기계식 주차장을 설치하는 경우 첨두시간대 주차수요 및 처리용량에 대한 시
뮬레이션 실시, 대기주차 처리방안 제시

• 버스 주・정차 유도기준
구 분 주차공간 의무확보 일시적 정차공간 의무확보
객실수 객실 수 300실 이상
객실 수 200실 이상 ~ 300실 미만
기준 (특급등급호텔 수준)
연회장 라운드테이블 기준 300석 이상
라운드테이블 기준 300석 미만
기준 (부대면적을 포함한 연회홀 825㎡ 이상)
주/정차장
길이 13m, 너비 3.5m 수준의 구획공간 (36인승 기준)
규모

∙ 시설부지내 확보를 원칙 ∙ 시설부지내 확보를 원칙

∙ 반경 300m(도보거리 600m)내 또는 셔틀 ∙ 일시적인 정차가 허용되는 공공도로가
인정범위
버스를 활용시 3km(도보권의 10배 거리) 있을 경우(단, 주변 교통흐름에 영향을
부설주차장을 설치하는 경우 주지 않을 것)

∙ 가로변 보행활성화를 위하여 대형승합차량의 주‧정차공간 설치가 바람직하지 않을 경우,

승합자동차의 진출입이 어려운 폭원 6m 이하의 도로조건이거나 진입시 교통정체 혹은
교통사고의 위험이 클 경우, 기타 입지여건 등을 감안하여
예외사항
도시계획위원회(도시․건축공동위원회)에서 인정하는 경우
∙ 객실 수 200실 미만의 경우에도 필요시 도시계획위원회(도시․건축공동위원회)에서
입지여건 등을 감안하여 버스 주‧정차 공간을 설치 하도록 할 수 있음

관광호텔 건립을 위해 용적률 완화를 요청할 경우 부지내 15인승 이하

비 고
소형승합차량의 주차공간 확보는 반드시 의무화함

161
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

⑥ 기타사항
• 복합건축물(관광숙박시설포함) 건설시
- 관광숙박시설 연면적 비율에 대해서만 완화적용
• 2이상 용도지역이 걸치는 경우
- 특별법령에서 제시한 용적률 범위내에서 「국토법」 제84조 적용
- 최소 면적기준(330㎡, 노선상업 660㎡) 이하인 경우 면적의 가중치 적용

도시환경정비구역
① 도심부 상업지역
• 기준 600%, 허용 800%(호텔도입 인센티브 포함), 상한 1,200%
② 도심부 외 상업지역
• 마포지역 : 기준 700%, 허용 800%, 숙박허용 960%, 상한 1,300%
• 청 량 리 : 기준 700%, 숙박허용 960%, 상한 1,300%
※ 도시환경정비기본계획 변경 절차 선행 필요
• 용산, 영등포, 신촌 등 : 지구단위계획 용적률 인센티브 기준 적용

용적률 특례적용 운용 절차
① 일반지역 : 자치구 사업계획(변경)승인 및 건축위원회 심의・허가절차 이행
• 2종(300%), 3종(400%) 용적률 완화는 시도시계획위원회 심의절차 진행
• 건축위원회 심의 대상이 아닌 관광숙박시설에 대해서는 특별한 사유가 없는 한,
건축위원회 또는 도시계획위원회 자문을 통해 용적률 완화 적정여부 판단
② 지구단위계획구역 및 도시환경정비구역
• 개발 사업단위로 지구단위/정비계획 수립(변경) 절차 이행

지구단위계획구역
• 용적률 산정방법
- 상한용적률 = {허용용적률 + (허용용적률 × 1.3α) + 관광숙박시설 인센티브 용적률
※ 관광숙박시설 용적률 = 특별법령 용적률 - 허용용적률
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제8장 관광단지 개발사업

특별법령 관광숙박시설 상한용적룰

허용용적률
종전 변경 용적률 인센티브 용적률
(B) 일반건축물 관광숙박시설
(A) (C=A-B)

1종일반 200%이하 150%이하 50%이하 법적용적률의 2배 이하 법적용적률의 2배 이하

2종일반 250(300)%이하 180%이하 70(120)%이하 200% 이하 300% 이하

1종
3종일반 300(400)%이하 210%이하 90(190)%이하 250% 이하 400% 이하
일반
준주거 500%이하 310%이하 190%이하 400% 이하 500% 이하

일반상업 1,300%이하 580%이하 720%이하 800% 이하 1,300% 이하

2종일반 250(300)%이하 200%이하 50(100)%이하 법적용적률의 2배 이하 법적용적률의 2배 이하

3종일반 300(400)%이하 230%이하 70(170)%이하 250% 이하 400% 이하

2종
일반
준주거 500%이하 330%이하 170%이하 400% 이하 500% 이하

일반상업 1,300%이하 600%이하 700%이하 800% 이하 1,300% 이하

3종일반 300(400)%이하 250%이하 50(150)%이하 법적용적률의 2배 이하 법적용적률의 2배 이하

3종
준주거 500%이하 350%이하 150%이하 400% 이하 500% 이하
일반
일반상업 1,300%이하 610%이하 690%이하 800% 이하 1,300% 이하

준주거 500%이하 360%이하 140%이하 법적용적률의 2배 이하★ 법적용적률의 2배 이하★

일반
주거
일반상업 1,300%이하 630%이하 670%이하 법적용적률의 2배 이하★ 법적용적률의 2배 이하★

준주거 500%이하 400%이하 100%이하 법적용적률의 2배 이하 법적용적률의 2배 이하

준
주거
일반상업 1,300%이하 660%이하 640%이하 법적용적률의 2배 이하★ 법적용적률의 2배 이하★

준주거 500%이하 400%이하 100%이하 800% 이하 800% 이하

일반
일반상업 1,300%이하 800(600)%이하 500(700)%이하 법적용적률의 2배 이하 1,600(1,300)% 이하
상업
중심상업 1,500%이하 930(730)%이하 570(770)%이하 1,000% 이하 1,500% 이하

유통
유통상업 1,100%이하 600(500)%이하 500(600)%이하 법적용적률의 2배 이하 1,200(1,100)% 이하
상업

근린
근린상업 900%이하 600(500)%이하 300(400)%이하 법적용적률의 2배 이하 1,200(1,000)% 이하
상업

중심
중심상업 1,500%이하 1,000(800)%이하 500(700)%이하 법적용적률의 2배 이하 2,000(1,600)% 이하
상업

준주거 500%이하 400%이하 100%이하 법적용적률의 2배 이하 법적용적률의 2배 이하

준공업
일반상업 1,300%이하 660%이하 640%이하 800% 이하 1,300% 이하

상한용적률

종전 변경 일반건축물 관광숙박시설

2000.7.1. 이전 2000.7.1. 이후 2000.7.1. 이전 2000.7.1. 이후

준주거 800% 이하 400% 이하 800% 이하 500% 이하

일반주거
일반상업 1,600(1,200)% 이하 800(600)% 이하 1,600(1,300)% 이하 1,300% 이하

준주거 일반상업 1,600(1,200)% 이하 800(600)% 이하 1,600(1,300)% 이하 1,300% 이하

163
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

< MEMO >

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제9장 주택건설사업

제9장
민간공원
개발행위특례사업
[근거법률]
[근거법률]
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 (2015.1.20 법률 제13051호)
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 시행령(2015.8.11 대통령령 제26484호)
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 시행규칙(2015.9.11 국토교통부령 제229호)
▸도시공원부지 개발행위 특례 지침(2015.6.12 국토교통부훈령 제539호)

1. 도입배경
• 전국적인 도시계획시설 결정 도시공원 시설이 1,020㎢에 달하나, 이중
608㎢의 공원이 미조성되어 공원확보 비율이 상당히 저조하나, 공원조
성을 위해서는 사유지 보상비용에 막대한 재정이 소요되어 재정적 어려
움에 봉착하고 있고, 설상가상으로 미조성 공원은 2020년 7월 일몰제로
인해 대부분 해제 위기에 처해 있기 때문에 도시공원의 비재정적 조성
방안 마련을 위해 도시공원에 대한 민간 개발행위 특례사업이 도입되었
음.
• 도시공원 부지에서의 개발행위 등에 관한 특례사업은 장기미집행시설의
대부분을 차지하고 있는 공원에 대해 국가 및 지방정부의 재정여건을
고려하여 민간에서 공원사업과 함께 비공원시설에 대한 사업을 할 수
있게 함으로써, 주민에게 실질적으로 필요한 공원시설은 공공재정 투입
없이 확보할 수 있는 반면, 비공원시설에 대한 사업을 통하여 필요한
재원을 조달할 수 있게 하는 사업임.

2. 용어 정의
도시공원

• 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제2조제3

호에 따른 도시공원을 말한다.

165
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

공원시설
• 법 제2조제4호에 따른 공원시설을 말함.
비공원시설
• 법 제2조제4호에 해당되지 아니하는 시설로서 법 제21조의2에 따라 설
치하는 시설을 말함.
비공원시설부지
• 민간공원추진자가 도시공원 내에 비공원시설을 설치하고자 하는 부지를
말함.
민간공원추진자
• 특례사업을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항
에 따른 도시․군계획시설사업의 시행자 지정을 받은 자를 말함.
특례사업
• 법 제21조의2의 도시공원부지에서의 개발행위 등에 관한 특례(이하
“행위특례”라 한다)에 따라 민간공원추진자가 도시공원 조성 및 비공
원시설을 설치하는 사업을 말함.

3. 법률 주요내용
도시공원 및 녹지에 관한 법률 제 21조의2

• 도시공원부지에서의 개발행위 등에 관한 특례
① 민간공원추진자가 제21조제1항에 따라 설치하는 도시공원을 공원관리청에 기부채납(공
원면적의 70퍼센트 이상 기부채납하는 경우를 말한다)하는 경우로서 다음 각 호의 기
준을 모두 충족하는 경우에는 기부채납하고 남은 부지 또는 지하에 공원시설이 아닌 시
설(녹지지역·주거지역·상업지역에서 설치가 허용되는 시설을 말하며, 이하 "비공원시
설"이라 한다)을 설치할 수 있다.
1. 도시공원 전체 면적이 5만제곱미터 이상일 것
2. 해당 공원의 본질적 기능과 전체적 경관이 훼손되지 아니할 것
3. 비공원시설의 종류 및 규모는 해당 지방도시계획위원회의 심의를 거친 건축물
또는 공작물(도시공원 부지의 지하에 설치하는 경우에는 해당 용도지역에서 설
치가 가능한 건축물 또는 공작물로 한정한다)일 것
4. 그 밖에 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는
기준에 적합할 것
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제7장 주택건설 관련 규정

② 민간공원추진자가 제1항에 따른 도시공원을 설치할 때에는 특별시장·광역시장·특별

자치시장·특별자치도지사·시장·군수와 다음 각호 등의 사항에 대하여 협약을 체결
하여야 한다.
1. 기부채납의 시기
2. 공동으로 시행하는 경우 인허가, 토지매수 등 업무분담을 포함한 시행방법
3. 비공원시설의 세부 종류 및 규모
4. 비공원시설을 설치할 부지의 위치

4. 도시공원부지에서의 개발행위 특례에 관한 지침

적용면적

∙ 5만㎡이상
∙ 공원전체를 대상 원칙
∙ 시장・군수가 필요시 5만㎡이상으로 분할 가능(잔여면적 5만㎡미만시 제외)

비공원시설 종류

∙ 국토계획법 제71조에서 규정하는 용도 지역안에서의 건축제한사항

∙ 지방도시계획심의를 거친 것
(녹지지역・주거지역・상업지역에서 설치가 가능한 건축물 및 공작물)

절차

∙ 사전협의
① 민간공원추진예정자가 시장・군수에게 사전협의 요청
② 사전협의사항 양해각서(MOU) 체결 가능
∙ 제안서 제출
① 사업의 종류 및 명칭
② 사업시행자의 성명, 주소
③ 소유권, 소유권 및 소유권외 명세 및 성명・주소
④ 사업의 착수예정일, 준공예정일,
⑤ 총사업비용, 총수익, 자금조달계획
⑥ 전체공원부지 공원조성계획

167
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

⑦ 도시공원, 도시계획, 회계 등 전문으로 하는 기관이나 기업에서 타당성조사 등을 감안

하여 작성한공원시설과 비도시계회기설의 규모, 배치 형태, 공사기관, 개략공사비, 설
계도서 등 비용평가에 필요산 자료
∙ 도시공원위원회 및 지방도시 계획위원회 심의
① 도시공원위원회
: 공원조성계획 결정(변경)
② 지방도시계획위원회
: 공원시설의 종류, 및 규모 비공원시설을 설치할 공원부지의 용도지역 등
∙ 협약 및 시행자 지정
① 공원조성이 결정(변경) 되었을 때, 민간공원추진예정자와 협약 체결
② 1개월 이내 시행자 지정
③ 협약사항
1. 사업의 개요
2. 사업의 종류, 규모
3. 협약당사자의 권리의무
4. 기부채납에 관한 사항
5. 사업의 관리에 관한 사항
6. 시장군수의 지원에 관한 사항
7. 협약당사자의 귀책사유 및 처리에 관한 사항
8. 협약의 종료에 관한 사항
9. 권리의 처분에 관한 사항
10. 분쟁의 해결에 관한 사항
11. 기타 행위특례 시행을 위해 필요한 사항
∙ 공원조성계획의 입안결정 고시
① 시행자 지정와료한 때에 도시공원위원회와 지방도시계획위원회 심의를 거친 공원조성
계획 결정(변경)을 지체없이 고시
∙ 실시계획 작성 등
① 민간공원추진자가 도시계획시설사업에 관한 실시계획 작성
② 20일이상 일반 열람
③ 시장군수가 실시계획 인가 및 고시
④ 공사완료시 보고서 작성후 준공검사
⑤ 시장군수는 준공검사 및 완료시 준공검사증명서 발급 및 공사 공고
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제7장 주택건설 관련 규정

공모에 의한 특례사업

∙ 공모에 의한 사업 가능

사업이행 보증

∙ 민간추진자가 아닌 제3자에게 연대보증 또는 민간공원추진자로 일정액의

계약보증금 납부 또는 공사이행보증서 제출 등 방법으로 사업애행보증
∙ 대규모사업의 경우 사업이행보증 분리 가능

사업시행자의 지정 취소 등

∙ 시행자 지정후 1년 이내에 실시계획 신청하여야 함

(1회 6개월 범위내 연장 가능)

협약의 변경

∙ 협약 변경 제안 범위
① 사업기간의 변경
② 공원시설・비공원시설의 종류 및 규모의 변경
③ 시장・군수 또는 민간공원추진자가 필요하다고 인정하는 경우
∙ 협약 변경방법
① 도시공원위원회, 지방도시계획위원회 중 변경사항 관련된 위원회 심의
기부채납

∙ 조성된 공원시설 기부채납

∙ 기부채납 시기
① 협약서에 정한 바
- 비공원시설의 완료(사용검사, 사용승인, 준공)전
도시관리계획의 변경

∙시장・군수는 비공원시설 부지에 대해, 도시공원 해제 등 도시관리계획

변경절차 이행
∙기부채납 완료된 후 민간공원추진자의 신청 또는 시장・군수 직권으로
입안

169
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

5. 도시공원부지에서 개발행위 특례사업 절차

사업대상지(공원시설/비공원시설부지)선정

사전협의 (필요시)

특례사업 제안

타당성 검토 협상
도시공원위원회 자문
제안수용여부 통보

도시공원위원회 · 지방도시계획위원회 심의
(공원조성계획(도시관리계획)결정 절차 이행)

협약체결
사업시행자 지정
(협약체결 후 1개월 이내)

공원조성 계획 (변경)결정 고시

실시계획 작성
실시계획 인가·고시
(공원부지/비공원시설부지)

사업 시행

공원부지 비공원부지

공원시설 사업시행 비공원시설

부지사업 착공, 시행
공원조성공사 준공검사
공사완료 공고

공원시설 기부채납 사용승인

(비공원시설공사완료전)

공사완료공고
(도시관리계획 변경)
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제9장 주택건설사업

제10장
NEW STAY사업
[근거법률]
[근거법률]
▸민간임대주택에 관한 특별법 (2015.12.29 법률 제13499호)
▸민간임대주택에 관한 특별법 시행령 (2015.12.29 대통령령 제26763호)
▸민간임대주택법 시행규칙 (2015.12.29 국토교통부령 제213호)
▸기업형 임대주택 업무처리지침 (2015.12.29)

1. 정책 배경
• 서민을 대상으로 하는 공공임대주택은 꾸준히 증가
• 반면, 중산층을 대상으로 하는 민간임대주택은 감소
• 민간임대주택은 재고도 감소하지만, 각종 규제로 인해 품질도 떨어져,
중산층이 거주 기피
• 그간, 상대적으로 지원이 부족했던 중산층에 대해서는, 민간의 활력을
통해 임대주택 재고를 획기적으로 늘릴 필요

구 분 ‘06 ‘08 ‘10 ‘12 ‘13

임차가구 656만호 667 747 769 800e

등록임대 133만호 134 139 148 161

(공공부문) (49만호) (62) (76) (89) (97)

(민간부문) (84만호) (72) (63) (59) (64)

2. 기업형 임대주택 육성 전략
• 기업형 임대사업 육성은, 중산층에게 새로운 주거선택권 제공
• 기업형 임대 육성은, 주택시장 및 거시경제 전반에도 긍정적 효과
• 기존 임대 주택 정책 틀을 ‘규제’에서 ‘지원’으로 전면 개편

171
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

3. 용어 정의

민간임대주택(법 제2조)

• 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 등록한 주택을 말하

며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

민간건설임대주택(법 제2조)

• 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

• 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까
지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

민간매입임대주택(법 제2조)

• 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택

을 말한다

기업형임대주택(법 제2조)

• 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는

민간임대주택을 말한다

기업형임대사업자(법 제2조)

• 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수

이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다

기업형임대주택 공급촉진지구(법 제2조)

• 기업형임대주택의 공급을 촉진하기 위하여 다음에 해당하는 지정·고시

한 지구를 말한다
① 시·도지사는 부지 면적이 5천제곱미터 이상의 범위에서 대통령령으로 정
하는 면적 이상으로서 그 부지 면적 중 유상공급 면적(도로, 공원 등 관리
청에 귀속되는 공공시설 면적을 제외한 면적을 말한다)의 50퍼센트 이상
을 기업형임대주택(준주택은 제외한다)으로 건설·공급하기 위하여 기업형
임대주택 공급촉진지구를 지정할 수 있다.
② 국토교통부장관은 제1항에도 불구하고 국민의 주거안정을 위하여 기업형
임대주택을 건설·공급할 필요가 있는 경우에는 촉진지구를 지정할 수 있다.
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제7장 주택건설 관련 규정

4. 공급촉진지구 지정

공곱촉진지구 지정

• 공급촉진지구 지정 제안자
- 촉진지구 안에서 국·공유지를 제외한 토지면적의 50% 이상에 해당하는 토지소유
자의 동의를 받은 자
• 촉진지구 지정권자 : 서울시장(30만㎡ 이상의 경우 등 국토교통부 장관
지정 가능)

공급촉진구 지정 절차

공급촉진구 계획서 작성 • 전략환경영향평가서 작성

사업시행자 • 사전재해영향성 검토서 작성

⇩ 2015.12.29

공급촉진지구 제안
• 사유지 면적의 50%이상 동의
제안자 → 국토교통부 장관
⇩
기업형임대주택 추진협의회 자문
⇩
수용통보
⇩
관계행정기관과 협의
⇩
• 2이상의 일간시문, 14일간
• 전략환경영향평가 주민의견 동시 청취
주민공람 • 구청장이 공고를 하지않는 경우 국토부장관
이 직접 의견청취 가능

⇩
중앙 도시계획위원회 심의
⇩
• 국토교통부장관
공급촉진지구 지정고시 • 지구단위계획구역 지정

173
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

공곱촉진지구 지정 내용
• 기초조사
- 도시 또는 촉진지구로 지정하려는 지역과 생활권이 같은 지역의 인구변동 상황 및 추이
- 촉진지구의 인구, 토지이용, 지장물 및 각종 개발사업 현황
- 주변지역의 교통 현황
- 풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 그 밖의 재해의 발생빈도 및 현황
- 광역도시계획, 도시ㆍ군기본계획 등 상위계획에 관한 사항
- 문화재 분포 현황
- 공원 및 녹지 분포 현황
- 환경성 검토서 작성에 필요한 환경 현황

• 필요서류
- 개략적인 사업계획서
- 촉진지구 조사서(별지 제12호 서식)
- 편입농지 및 임야현황에 관한 조사자료
- 촉진지구 현황사진
- 수용하거나 사용할 토지‧물건 및 권리의 명세 등
- 토지소유자 동의서
- 위치도
- 촉진지구의 경계와 그 결정 사유를 표시한 지형도
- 토지이용 현황과 지장물 현황을 명시한 지형도 또는 지적도
- 편입토지 현황 도면
- 토지이용계획 도면 -전략환경영향평가 / 사전재해영향성 검토

사업계획서(전체 50쪽 내외로 개략적 작성)

• 사업개요
- 촉진지구의 명칭
- 촉진지구의 위치 및 면적
- 촉진지구의 지정 목적
- 시행자의 성명 및 주소
- 사업시행기간

• 촉진지구 조성사업 계획
- 인구•주택수용계획
- 토지이용계획
- 기반시설 설치계획
- 토지 등의 수용 및 사용 계획
- 재원조달 및 사업시행 계획
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제7장 주택건설 관련 규정

5. 사업시행자 지정 및 공급촉진지구 지구계획 승인

사업시행자 지정 및 공급촉진지구 지구계획 승인

• 사업시행자 : 국공유지를 제외한 토지면적의 50% 이상에 해당하는 토지

를 소유한 기업형임대사업자
• 시행자가 지정권자에게 제출
• 지구계획 승인권자 : 서울시장(30만㎡ 이상의 경우 등 국토교통부 장관
지정 가능)

사업시행자 지정 및 공급촉진지구 지구계획 승인 절차

• 국공유지를 제외한 토지면적의 50% 이상에

사업시행자지정 해당하는 토지를 소유한 기업형임대사업자

⇩
• 토지이용계획 및 설계도서
공급촉진지구 지구계획 작성 • 인구주택 수용계획
• 기반시설 설치계획
• 환경보전계획 등
사업시행자
• 환경영향평가 등 개별법에 의한 협의서류 등

⇩
공곱촉진지구 지구계획 승인 신청
시행자 → 국토교통부 장관
⇩
관계행정기관과 협의
⇩
• 도시관리계획(지구단위계획 포함)
• 교통영향분석개선대책
• 산지이용계획
개별법에 의한 제영향평가 협의 • 사전재해영향성검토
• 환경영향평가
• 교육환경평가
• 사전경관계획 등

⇩
통합심의위원회 심의
⇩
• 관보에 고시
공급촉진지구 지구계획 승인 • 지자체 송부

175
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

공급촉진지구 지구계획 과업내용

• 지구계획 포함 서류
- 지구계획 개요 / 사업시행자 / 사업시행기간 / 재원조달계획
- 토지이용계획 및 개략설계도서 / 인구주택 수용계획
- 교통/공공/문화체육시설 등을 포함한 기반시설 설치계획
- 환경보전 및 탄소저감 등 환경계획
- 도시군관리계획(지구단위계획 포함)
- 집단에너지의 공급에 관한 계획 / 방재계획 / 토지 등의 수용 및 사용계획
- 공공시설의 귀속에 관한 계획 / 조성토지 공급에 관한 계획
- 기업형임대주택 건설사업계획 / 무상귀속총괄도

• 개별법에 의한 협의서류
- 지형측량 / 토지적성평가 / 문화재지표조사
- 교통영향분석개선대책
- 환경영향평가 / 사전재해영향성 검토
- 토목설계 / 방재계획
- 공원조성계획 및 공원설계
- 농지 및 산지전용
- 교육환경평가
- 에너지사용계획 등
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제9장 주택건설사업

제11장
주택건설사업
[근거법률]
[근거법률]
▸주택법 (일부개정 2014.12.31 법률 제12959호)
▸주택법 시행령 (일부개정 2015.3.30 대통령령 제26172호)
▸주택법 시행규칙 (일부개정 2014.12.31 국토교통부령 제169호)
▸주택건설 기준 등에 관한 규정 (일부개정 2014.10.28 대통령령 제25676호)

1. 제정배경
• 1970년 : 도시화와 산업화가 본격적으로 진행되면서 도시로의 인구유입
이 대규모로 나타나기 시작하였다. 이에 따라 도시 내의 신규토지에 대
한 개발수요 와 주택을 중심으로 교통시설, 상∙하수도, 공원, 학교 등과
같은 도시하부구조 공급에 대한 수요가 폭증
• 1972년: 주택건설촉진법이 제정되어 도시 내 대단위 주택단지, 특히 아
파트 단지의 계획적 개발이 본격화되기 시작
• 2003년: 정부는 주택건설을 촉진하고, 주택을 원활하게 공급함으로써
국민주거생활의 안정화를 목적으로 제정∙운영되어 온 주택건설 촉진법
을 변화된 경제적∙사회적 연건에 맞추어 주거복지 및 주택관리 등의 부
분을 보강하고, 현행 제도의 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 전반
적으로 개선∙보완하기 위해 주택법으로 전문개정

2. 용어 정의
주택(법 제2조)

• 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된

건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과
공동주택으로 구분한다.
• “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용
가능 한 시설등을 말한다.

177
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

- 기숙사
- 다중생활시설
- 노인복지주택
- 오피스텔

공동주택(법 제2조)

• 건축물의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하

나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주
택을 말하며, 그 종류와 범위는 건축법시행령으로 정한다.
• "세대구분형 공동주택"이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별
로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간 일부에 대하
여 구분소유를 할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준,
면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말한다.

국민주택(법 제2조)

• 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로

서 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이
하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 주거전
용면적이 100제곱미터 이하인 주택)을 말한다.

도시형생활주택(법 제2조)

• 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정

하는 주택을 말한다.

부대시설(법 제2조)

• 주택에 딸린 다음의 시설 또는 설비를 말한다.

- 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로
- 건축설비
- 보안등ㆍ대문ㆍ경비실ㆍ자전거보관소
- 조경시설ㆍ옹벽ㆍ축대
- 안내표지판ㆍ공중화장실
- 저수시설ㆍ지하양수시설ㆍ대피시설
- 쓰레기수거 및 처리시설ㆍ오수처리시설ㆍ정화조
- 소방시설ㆍ냉난방공급시설(지역난방공급시설은 제외) 및 방범설비
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제8장 주택건설 관련 규정

- 전기자동차에 전기를 충전하여 공급하는 시설

- 위에 시설 또는 설비와 비슷한 것으로서 국토교통부령으로 정하는 시설 또는 설비

복리시설(법 제2조)

• 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음의 공동시설을 말한다.

- 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당
- 제1,2종 근린생활시설(장의사ㆍ총포판매소ㆍ단란주점ㆍ안마시술소 및 다중생활시설
은 제외)
- 종교시설
- 판매시설 중 소매시장ㆍ상점
- 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설
- 업무시설중 금융업소
- 공동작업장ㆍ지식산업센터ㆍ사회복지관(종합사회복지관을 포함)
- 주민공동시설
- 도시ㆍ군계획시설인 시장
- 위에 시설과 비슷한 것으로서 국토교통부령으로 정하는 공동시설 또는 사업계획
승인권자가 거주자의 생활복리 또는 편익을 위하여 필요하다고 인정하는 시설

리모델링(법 제2조)

• 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음의 어느 하나에

해당하는 행위를 말한다.
① 대수선(大修繕)
② 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은
경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 사용승인일부터 15년(15년
이상 20년 미만의 연수 중 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도
의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 경과된 공동주택을 각 세대
의 주거전용면적의 10분의 3 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미
만인 경우에는 10분의 4 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기
능향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다
③ 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 100분
의 15 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위. 다만, 수직으로 증축하는 행
위는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.
- 최대 3개층 이하(수직으로 증축하는 행위의 대상이 되는 건축물의 기존 층수가
14층 이하인 경우에는 2개층을 말한다.)
- 리모델링 대상 건축물 건축 당시에 구조도를 보유하고 있는 경우

179
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업

3. 주택건설사업의 시행
사업계획의 승인(법 제16조)

• 사업계획 승인 대상
① 단독주택 : 30호수 이상. 다만 다음의 어느 하나에 해당하는 주택인
경우에는 50호로 한다.
- 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설
하는 단독주택
- 한옥
② 공동주택 : 30세대 이상. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택인
경우에는 50세대로 한다.
- 세대별 주거전용 면적이 30제곱미터 이상 또는 진입도로 폭이 6미터 이상인 단지
형 연립주택 또는 단지형 다세대주택
- 주거환경개선사업 또는 주거환경관리사업을 시행하기 위한 정비구역(정비기반시설의
설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으로서 특별자치시장,
특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장이 지정·고시하는 지역은 제외)에서 건설
하는 공동주택
③ 1만 제곱미터 이상
• 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 대해서는 이를 사업계획승인대상
에서 제외한다.
- 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의
주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적
에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우
- 농어촌주거환경개선사업 중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사
업인 경우

• 승인권자
- 10만 제곱미터 이상 : 시·도지사 또는 서울특별시·광역시 및 특별자치시를
제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장
- 10만 제곱미터 미만 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는
시장·군수
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제8장 주택건설 관련 규정

주택건설사업계획 승인 절차

• 주택건설사업 신청도서
주택건설사업 승인 신청 • 토지형질변경에 관한 토목설계도서
• 의제처리에 의한 관련 도서 등

관련 행정기관
및 관련부서 협의

관련 행정기관(부서)
협의내용 반영

개발행위허가를 위한
• 개발행위허가 심의 대상인 경우
시․도 도시계획위원회 심의

주택건설사업 승인 시 의제되는
지구단위계획 부문 시․도 협의

• 승인권자
- 10만㎡ 이상 : 시․도지사, 대도시 시장
주택건설사업계획 승인 및 고시 - 10만㎡ 미만 : 특별시장·광역시장·특별자치
도지사 또는 시장·군수

181
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제2편 도시개발 관련 사업

소유권 확보 (법 제16조 제4항)

• 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권

을 확보하여야 한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러
하지 아니하다.
① 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의
80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보한 경우
- 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외)의 경
우에는 100분의 95 이상
- 국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각
하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보
한 것으로 본다.
② 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하
는 경우
매도청구(법 제18조의2)

• 사업계획승인을 받은 사업주체는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자

에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매
도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상
협의를 하여야 한다.
- 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우: 사용권
원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
- 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년
이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을
산정할 때 대지소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을
취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

• 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택

및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.

다른 법률에 따른 인가·허가 의제(법 제17조)

• 사업계획승인권자가 사업계획을 승인할 때 다음의 인·허가등에 관하여

관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인·허가등을 받은
것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음의 관계 법률에
따른 고시가 있은 것으로 본다.
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제8장 주택건설 관련 규정

구 분 주 요 내 용

건축법 ∙ 건축허가, 건축신고 및 가설건축물의 건축허가 또는 신고

공유수면 관리 및 ∙ 공유수면의 점용·사용허가, 협의 또는 승인, 점용·사용 실시계획의 승인 또는 신고
매립에 관한 법률 ∙ 공유수면의 매립면허, 매립의 협의 또는 승인 및 공유수면매립실시계획의 승인
광업법 ∙ 채굴계획의 인가
∙ 도시·군관리계획(기반시설계획, 지구단위계획구역/지구단위계획만 해당)의 결정
국토의 계획 및
∙ 개발행위의 허가, 도시·군계획시설사업 시행자의 지정, 실시계획의 인가
이용에 관한 법률
∙ 토지거래계약의 허가 및 타인의 토지에의 출입허가
농어촌정비법 ∙ 농업생산기반시설의 목적 외 사용의 승인

농지법 ∙ 농지전용(農地轉用)의 허가 또는 협의

도로법 ∙ 도로공사 시행의 허가, 도로점용의 허가

∙ 도시개발구역의 지정, 시행자의 지정
도시개발법
∙ 실시계획의 인가 및 타인의 토지에의 출입허가
사도법 ∙ 사도(私道)의 개설허가

사방사업법 ∙ 토지의 형질변경 등의 허가, 사방지(砂防地) 지정의 해제

∙ 산지전용허가 및 산지전용신고, 산지일시사용허가·신고
산지관리법 ∙ 입목벌채 등의 허가·신고 및 산림보호구역에서의 행위의 허가·신고
(다만, 채종림·시험림과 산림유전자원보호구역의 경우는 제외)
소하천정비법 ∙ 소하천공사 시행의 허가, 소하천 점용 등의 허가 또는 신고

수도법 ∙ 수도사업의 인가, 전용상수도 설치의 인가

연안관리법 ∙ 연안정비사업실시계획의 승인

하수도법 ∙ 개인하수처리시설의 설치신고

유통산업발전법 ∙ 대규모점포의 등록

장사 등에 관한 법률 ∙ 무연분묘의 개장허가

지하수법 ∙ 지하수 개발·이용의 허가 또는 신고

초지법 ∙ 초지전용의 허가
측량·수로조사 및
∙ 지도등의 간행 심사
지적에 관한 법률
택지개발촉진법 ∙ 행위의 허가

하수도법 ∙ 공공하수도에 관한 공사 시행의 허가

∙ 하천공사 시행의 허가 및 하천공사실시계획의 인가
하천법
∙ 하천의 점용허가 및 하천수의 사용허가

183
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

4. 주택건설기준등에 관한 규정
• 주택건설사업계획승인대상인 주택
• 대지조성사업계획승인대상인 대지

구 분 설 치 기 준 비 고

진입도로1인 경우 진입도로2 이상인 경우

주택단지 총세대수 기간도로와 접하는 폭 폭4m 이상의 진입도로
또는 진입도로의 폭 중 2개폭의 합계
진입도로 300세대 미만 6m 이상 -
(제25조) 300세대 이상 500세대 미만 8m 이상 12m 이상
500세대 이상 1천세대 미만 12m 이상 16m 이상
1천세대 이상 2천세대 미만 15m 이상 20m 이상
2천세대 이상 20m 이상 25m 이상

• 도 로 : 폭 7m 이상 확보
주택단지
(단, 해당 도로를 이용하는 공동주택의 세대수가 100세대 미만이고 막다른 도로
안의 도로
인 경우로서 그 길이가 35m 미만인 경우에는 폭 4미터 이상 가능)
(제26조)
• 보 도 : 폭 7m 이상의 도로시 폭 1.5m 이상의 보도 설치

주차장 설시기준 (대/㎡)

주택규모별 광역시 및 시지역 및
주차장 (전용) 특별시 수도권내의 수도권내의 기 타
(제27조) 시지역 군지역
85㎡ 이하 1/75 1/85 1/95 1/110
85㎡ 초과 1/65 1/70 1/75 1/85

• 50세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우

관리사무소
- ‘10㎡ + 500㎠/50세대’이상의 관리사무소 면적확보 및 설치
(제28조)
- 다만, 그 면적의 합계가 100㎡를 초과하는 경우, 설치면적 100㎡ 가능

• 2천세대 이상 : 유치원 설치
유치원
예외) - 300m내 유치원 있는 경우
(제52조)
- 200m내 학교보건법 제6조1항 각호의 시설 있는 경우 등

• 100세대 이상 : 주민공동시설 설치
- 150세대 이상: 경로당, 어린이놀이터
- 300세대 이상: 경로당, 어린이놀이터, 어린이집
주민공동시설 - 500세대 이상: 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 작은도서관
(제55조의2) • 면적(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에 따라 4분의
1 범위에서 강화하거나 완화가능)
- 100세대 이상 1,000세대 미만: 세대당 2.5제곱미터를 더한 면적
- 1,000세대 이상: 500제곱미터에 세대당 2제곱미터를 더한 면적
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제10장 건축시업

제12장
건축사업
[근거법률]
[근거법률]
▸건축법 (일부개정 2015.1.6 법률 제12968호)
▸건축법 시행령 (타법개정 2014.12.9 대통령령 제25840호)
▸건축법 시행규칙 (일부개정 2015.1.29. 국토교통부령 제180호)

목적

• 건축물의 대지‧구조‧설비 기준 및 용도를 정하여 건축물의 안전‧기능‧환경 및

미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 함
용어정리
• 건축 : 건축물을 신축‧증축‧개축‧재축하거나 건축물을 이전하는 것
- 신축 : 건물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것
- 증축 : 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘
리는 것
- 개축 : 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽‧기둥‧보‧지붕틀 중 셋이상 포함시)를 철거하
고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것
- 재축 : 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다시 종전과 같은
규모의 범위에서 다시 축조하는 것
- 이전 : 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것

• 대수선 : 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부형태를 수

선‧변경하거나 증설하는 것으로 대통령령으로 정하는 것
- 내력벽 증설·해체, 벽면적을 30제곱미터 이상 수선·변경
- 기둥 증설·해체, 세 개 이상 수선·변경
- 보 증설·해체, 세 개 이상 수선·변경
- 지붕틀(한옥 서까래 제외) 증설·해체, 세 개 이상 수선·변경
- 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설·해체, 수선·변경
- 주계단·피난계단·특별피난계단 증설·해체, 수선·변경
- 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다) 변경
- 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽 증설·해체, 수선·변경
- 건축물 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다) 증설·
해체, 벽면적 30제곱미터 이상 수선·변경하는 것

185
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

• 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율, 대지에 건축물이 둘 이상 있

는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 함
• 용적률 : 대지면적에 대한 연면적의 비율, 대지에 건축물이 둘 이상 있는
경우에는 이들 연면적의 합계로 함
• 대지면적 : 대지의 수평투영면적
• 건축면적 : 건물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
※ 건축면적에 산입하지 않는 경우
- 지표면에서 1m이하에 있는 부분
- 다중이용업소의 폭2m 이하 옥외 피난계단(기존건축물에 설치로 건폐율 기준 부적합시)
- 건축물 지상층에 설치한 보행통로, 차량통로
- 지하주차장의 경사로, 건축물 지하층 출입구 상부
- 생활폐기물 보관함
- 어린이집의 폭2m 이하 영유하용 대피용 미끄럼대·비상계단(기존건축물에 설치로
건폐율 기준 부적합시)
- 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로, 승강장

• 바닥면적 : 건축물의 각층 또는 그 일부로 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷

한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
• 연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계
※ 용적률 산정시 연면적에서 제외하는 면적
- 지하층의 면적, 지상 주차용 면적(해당 건축물의 부속용도)
- 초고층건축물과 준초고층건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
- 건축물의 경사지붕아래에 설치하는 대피공간의 면적
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제10장 건축시업

건축위원회 심의
• 다음 건축물을 건축하거나 대수선시 건축‧대수선 허가를 신청하기 전에
건축위원회 심의를 신청하여야함

심의 건축물 중앙건축위원회 심의사항 지방건축위원회 심의사항

• 미관지구 내 건축물의 건축, • 표준설계도서의 인정 • 건축선의 지정
외부형태 대수선 • 건축물의 건축·대수선·용도변 • 조례의 제정·개정 및 시행에
• 분양을 목적으로 하는 건축물 경, 건축설비의 설치, 공작물 관한 사항
• 타 법령에서 규정한 사항 의 축조와 관련된 분쟁 • 다중이용건축물 및 특수구조
• 건축조례로 정하는 건축물 등 • 건축법, 시행령의 제정·개정 건축물의 구조안전
• 타 법령에서 규정한 사항 • 미관지구내 건축물로 건축조례
• 국토교통부 장관이 인정한 사항 로 정하는 사항
• 분양목적 건축물로 조례로 정
하는 사항
• 타 법령에서 규정한 사항
• 시도지사, 시장·군수·구청장
이 인정한 사항

• 서울시 건축조례

시 위원회 심의사항 구 위원회 심의사항

• 조례 제정·개정 • 건축선의 지정
• 건축법령의 적용완화여부 및 적용범위 • 건축법령의 적용완화여부 및 적용범위
• 다중이용건축물 및 특수구조건축물의 구조안전 • 다중이용건축물, 특수구조건축물, 미관지구내 건
- 연면적 10만㎡이상 또는 21층 이상 건축물 축물, 분양목적 건축물로 시위원회 심의사항이
- 다중이용건축물, 특수구조건축물, 미관지구내 아닌 건축물
건축물, 분양목적 건축물로 시 또는 시가 설 - 분양대상 건축물의 경우 연면적 3천㎡이상,
립한 공사가 시행하는 건축물 공동주택 20세대(도시형생활주택-원룸형 30
• 주택재건축사업 등에서 법적상한용적률을 확정하 세대)이상, 오피스텔 20실 이상
기 위한 건축물 • 타 법령에 따른 심의 대상, 구청장이 인정하여
부의하는 사항

기존 건축물 특례
• 대지나 건축물이 법에 맞지 아니하게 된 경우, 다음의 건축허가가능
- 기존 건축물의 재축
- 증축‧개축 부분이 법령등에 적합한 경우
- 도로의 설치로 기존건축물의 대지가 면적기준에 미달되는 경우, 연면적 합계의 범위
에서 증축‧개축
- 도로의 설치로 건폐율‧용적률 기준에 부적합하게 된 경우, 화장실‧계단‧승강기의 설치
등 그 건축물의 기능을 유지하기 위하여 연면적 합계 범위에서 증축
- 최초 조례시행일 이전에 건축된 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거
리가 그 조례로 정하는 거리에 미달되는 경우, 건축 당시의 법령에 위반하지 않는
범위에서 증축
- 기존 한옥 개축

187
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

건축허가 관련

특별자치시장‧특별자치도지사,
허가권자 특별시장, 광역시장
시장‧군수‧구청장

• 층수 21층 이상
• 연면적 합계 10만㎡ 이상
• 연면적의 10분의 3이상 증축하
건축허가
여 층수 21이상 또는 연면적
건축허가대상 건축물의 건축, 대수선
합계 10만㎡ 이상시
• 예외사항 : 공장, 창고, 지방건
축위원회 심의를 거친 건축물
(초고층 제외)

승인신청자 시장·군수

승인권자 도지사

• 층수 21층 이상
• 연면적 합계 10만㎡ 이상
• 연면적의 10분의 3이상 증축하여 층수 21이상 또는 연면적 합계
10만㎡ 이상시
• 예외사항 : 공장, 창고, 지방건축위원회 심의를 거친 건축물(초고
사전승인
층 제외), 도의 조례로 정하는 건축물
사전승인대상
• 자연환경·수질을 보호하기 위해 도지사가 지정·공고한 구역에 건
축하는 3층 이상 또는 연면적 합계 1천㎡ 이상인 다음 건축물
- 공동주택, 제2종근생 중 일반음식점
- 업무시설 중 일반업무시설, 숙박시설, 위락시설

• 주거환경·교육환경 등 주변환경을 보호하기 위해 도지사가 지정·

공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설

• 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축·재축

- 단, 3층 이상 건축물은 증축·개축·재축하려는 부분의 바닥면
적의 합계가 건축물 연면적 10분의 1 이내인 경우

• 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡미만이고

3층 미만인 건축물의 건축
건축신고 건축신고대상
- 지구단위계획구역, 방재지구, 붕괴위험지역에서 건축시 제외

• 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선

• 주요 구조부의 해체가 없는 등의 대수선

• 그 밖의 소규모 건축물
 (주)엠와이이앤씨
제10장 건축시업

특별건축구역
• 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출, 건설기술
수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 이 법 또는 관계
법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합하여 적
용할 수 있도록 특별히 지정하는 구역

지정권자 국토교통부장관 시·도지사

• 국가가 국제행사 등을 개최하는 도시 • 지방자치단체가 국제행사 등을 개최
또는 지역의 사업구역 하는 도시 또는 지역의 사업구역
• 국가정책사업으로서 대통령령으로 정 • 시개발·도시재정비 및 건축문화 진
하는 사업구역 흥사업으로 건축물 또는 공간환경을
- 행정중심복합도시의 사업구역 조성하기 위한 사업구역
- 혁신도시의 사업구역 - 경제자유구역
- 경제자유구역 - 택지개발사업구역
- 택지개발사업구역 - 정비구역
지정대상 - 공공주택지구 - 도시개발구역
- 도시개발구역 - 재정비촉진구역
- 국립아시아문화전당 건설사업구역 - 국제자유도시의 사업구역
- 지구단위계획구역 중 현상설계등 - 지구단위계획구역 중 현상설계등
에 따른 특별계획구역 에 따른 특별계획구역
- 관광지, 관광단지, 관광특구
- 문화지구
• 대통령령으로 정하는 도시·지역의
사업구역
지정불가대상 • 개발제한구역, 자연공원, 접도구역, 보전산지, 군사기지 및 군사시설 보호구역
• 국가 또는 지방자치단체가 건축하는 건축물
• 대통령령으로 정하는 공공기관이 건축하는 건축물
• 대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물

용도 규모(연면적, 세대 또는 동)
문화 및 집회시설, 판매시설, 운수시설,
2천㎡ 이상
의료시설, 교육연구시설, 수련시설

특례적용 운동시설, 업무시설, 숙박시설,

3천㎡ 이상
관광휴게시설, 방송통신시설
건축물
종교시설 -
노유자시설 5백㎡ 이상
300세대 이상
공동주택(아파트, 연립주택)
(주거용 외 용도 복합시 200세대 이상)
단독주택(한옥 밀집지역 한정,
50동 이상
단독주택 외 용도 포함 가능)
그 밖의 용도 1천㎡ 이상

189
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

< MEMO >

제3편 개발사업 주요사항

제1장 용도지역과 수도권 용적률 현황

제2장 개발행위의 허가

제3장 도시관리계획 결정(승인)권자

제4장 각종 영향평가 대상사업

제5장 사전환경성 및 사전재해영향성 검토

제6장 경관심의

제7장 교육시설 관련규정

제8장 산지전용허가기준

제9장 농지전용허가

제10장 도시공원 및 녹지의 기준

제11장 수질오염총량관리 제도

제12장 공동주택 평균층수

제13장 각 사업별 실효규정

 (주)엠와이이앤씨
제1장 용도지역과 수도권 용적률 현황

제1장
용도지역과
수도권 용적률 현황
용도지역제의 의의

• 인간과 토지에 대한 행위규제(인간행위에 대한 규제)와 물리적 규제(용도

지역·용도지구의 결정·고시 등)를 통하여 유기적인 관계 정립.
• 쾌적하고 편리한 생활공간을 조성토록 하고, 인간의 토지이용행위에 대한
통제·조정(건축·용도분류·시설 등)을 합리화함으로써 토지이용의 효율성을
높임.

용도지역제의 목적

• 각 지역마다의 성격에 따른 규제를 정하여 균형 있고 다양한 도시공간을

창출하며 양호한 토지이용을 유도하여 효율적이고 장기적인 공간이용을
도모
• 다양한 개발유형의 상호관계 속에서 서로 서로를 적절하게 위치 되도록
하는 수단으로 이용
• 거주와 작업 그리고 휴식을 위한 적절한 햇빛, 공기 등을 포함한 제반환
경을 제공할 수 있도록 함으로써 기존의 재산을 보호하고, 새로운 성장
과 발전방향을 양호하고 적절한 방향으로 유도

용도지역제의 내용

• 도시입지를 토지 소유주의 개인적 목적과 의사에 따라 임의로 사용할 수

없도록 사용을 금지함으로써 도시가 지향해야할 공공질서를 확립하고,
도시공간질서의 혼란을 사전에 방지하기 위한 법률적 통제수단
• 용도지역은 토지의 용도를 제한하는 것을 목적으로 하며, 용도지역간은
상호 중복하여 지정할 수 없음
• 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지지역의 4개 지역으로 세분되고, 관리
지역은 보전관리, 생산관리, 계획관리의 3개지역으로 세분, 그리고 농림
지역, 자연환경보전지역의 총 9개 지역으로 분류

193
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

용도지역계획의 기본원칙 (도시·군관리계획수립지침<2012.8.22.>)

• 합리적인 공간구조의 형성, 교통계획, 기반시설 배치계획, 주거환경보호 및

경관등과의 상호 관련성을 고려하여 시‧군의 규모별 또는 시가지의 특성에
따라 적절히 지정
• 도시기능 수행과 효율적인 교통처리 및 생활환경의 질적 향상 등을 도모할
수 있도록 합리적으로 계획
• 생태계가 연결될 수 있도록 가급적 녹지축이 단절되지 않는 방향으로 계획
• 개발제한구역에서 해제되는 지역은 인근지역으로 개발압력이 확산되거나
주변경관의 훼손 및 환경오염이 되지 않도록 저층‧저밀도로 계획

용도지역 세분과 지정목적

종 류 지 정 목 적
전 용 주 거 지 역 • 양호한 주거환경의 보호
제1종전용주거지역 • 단독주택중심의 양호한 주거환경의 보호
제2종전용주거지역 • 공동주택중심의 양호한 주거환경의 보호
주
거 일 반 주 거 지 역 • 편리한 주거환경의 조성
지 제1종일반주거지역 • 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
역
도 제2종일반주거지역 • 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
제3종일반주거지역 • 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
준 주 거 지 역 • 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업·업무기능의 보완
시
중 심 상 업 지 역 • 도심·부도심의 업무 및 상업기능의 확충
상
업 일 반 상 업 지 역 • 일반적인 상업 및 업무기능의 담당
지 지 근 린 상 업 지 역 • 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급
역
유 통 상 업 지 역 • 도시내 및 지역간 유통기능의 증진
역 공 전 용 공 업 지 역 • 주로 중화학공업·공해성 공업 등의 수용
업
일 반 공 업 지 역 • 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치
지
역 준 공 업 지 역 • 경공업 기타공업을 수용하되, 주거·상업·업무기능의 보완
녹 보 전 녹 지 지 역 • 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간의 보전
지
생 산 녹 지 지 역 • 주로 농업적 생산을 위하여 개발의 유보
지
역 자 연 녹 지 지 역 • 녹지보전의 범위에서 제한적인 개발가능
관 보 전 관 리 지 역 • 녹지공간확보 및 생태계등의 보전
리
생 산 관 리 지 역 • 농업, 임업생산 등을 위하여 관리가 필요한 지역
지
역 계 획 관 리 지 역 • 도시지역의 편입 및 제한적 이용, 개발지역
농 림 지 역 • 농림업 진흥과 산림의 보전을 위한 지역
자연환경보전지역 • 자연환경, 상수원, 문화재의 보전과 수자원의 보호육성이 필요한 지역
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제1장 용도지역과 수도권 용적률 현황

수도권 용적률 현황

2013.2

경 기 도
구 분 서울시 인천시
(4대문안) 가평군 고양시 과천시 광명시 광주시 구리시 군포시 김포시 남양주시
(지구단위)

제1종 80
100 80 100 100 100 80 100 80 80 100
전용주거지역 (100)

제2종 120
주 전용주거지역 120 120 150 150 150 (150) 100 150 120 120 150

제1종 150
거 일반주거지역 150 200 200 180 200 (200) 150 200 200 200 200

제2종
지 일반주거지역 240
200 250 250 230 230 (250) 200 250 230 230 230

도 제3종 280
역 250 300 300 250 250 300 280 280 250 270
일반주거지역 (300)

450
준주거지역 400 500 500 380 500 400 500 300 500 500
(500)
시
1,000 1,300 1,500 1,200 1,000 1,100 1,000 1,200 1,000 1,000 1,000
중심상업지역
(800) (1,500)
상
800 800
일반상업지역
(600) 1,000 1,300
900 1,000 (1,300) 800 1,200 800 800 900
업
지
지 600 700
근린상업지역 700 900 700 600 500 800 600 700 800
(500) (900)
역
600 700
유통상업지역 (500) 800 1,100 400 600 (1,100) 400 1,000 500 700 800
역
전용공업지역 200 300 300 200 - 250 200 350 250 200 200
공
업 일반공업지역 200 350 350 300 - 300 250 350 350 250 250
지
역 준공업지역 400 400 400 250 -
300
300 400 300 230 300
(400)

보전녹지지역 50 50 80 50 50 50 80 80 50 50 60
녹
지 생산녹지지역 50 80 100 90 - 100 80 - 60 80 80
지
역 자연녹지지역 50 80 100 100 60 80 100 100 80 100 100

보전관리지역 - 80 80 80 - - 80 80 - 50 60
관
리 생산관리지역 - 80 80 80 - - 80 80 - 50 80
지
역 계획관리지역 - 100 100 100 - - 100 80 - 100 100

농 림 지 역 - 80 80 70 - - 50 50 - 70 60

자연환경보전지역 - 80 80 50 - - 50 50 - 50 60

195
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

경 기 도
구 분
동두천시 부천시 성남시 수원시 시흥시 안산시 안성시 안양시 양주시 양평군 여주군

제1종
80 100 100 100 100 100 80 100 100 100 100
전용주거지역
주
제2종
120 120 120 150 150 150 150 100 150 150 150
전용주거지역
거 제1종
200 150 160 200 200 200 180 200 200 200 200
일반주거지역
제2종
250 200 210 250 230 250 230 240 250 250 250
지 일반주거지역
도 제3종
300 250 280 300 280 300 280 260 300 300 300
일반주거지역
역
준주거지역 400 400 400 400 500 500 400 300 500 500 500

상 중심상업지역 700 1,000 1,000 1,000 1,500 1,100 1,000 1,000 1,500 1,500 1,500
시

업 일반상업지역 800 800 800 800 1,300 1,100 900 800 1,300 1,300 1,300

지 근린상업지역 400 600 600 600 900 800 500 600 900 900 900

지
역 유통상업지역 400 600 600 400 1,100 1,000 500 600 1,100 1,100 1,100

공 전용공업지역 300 300 300 300 300 300 200 300 300 300 300

업
일반공업지역 350 350 350 350 350 350 300 300 350 350 350
역지

역 준공업지역 400 400 400 400 400 400 300 300 400 400 400

녹 보전녹지지역 50 50 70 50 80 50 80 50 80 80 80

지
생산녹지지역 50 50 50 100 100 80 100 50 100 100 100
지
역 자연녹지지역 100 80 100 100 100 80 100 80 100 100 100

관
보전관리지역 50 - - - - - 80 - 80 80 80
리
생산관리지역 50 - - - - - 80 - 80 80 80
지
계획관리지역 100 - - - - - 100 - 100 100 100
역

농 림 지 역 50 - - - - - 80 - 80 80 80

자연환경보전지역 50 - - - - 50 80 - 80 80 80
 (주)엠와이이앤씨
제1장 용도지역과 수도권 용적률 현황

경 기 도
구 분
연천군 오산시 용인시 의왕시 의정부시 이천시 파주시 평택시 포천시 하남시 화성시

제1종
80 80 100 100 80 100 80 80 80 100 80
전용주거지역
주
제2종
120 120 150 150 120 150 120 120 120 120 120
전용주거지역
거 제1종
150 180 180 200 200 200 180 180 200 200 180
일반주거지역
제2종
200 230 230 250 250 250 250 230 250 250 230
지 일반주거지역
도 제3종
250 280 280 300 300 300 300 280 300 300 270
일반주거지역
역
준주거지역 400 400 400 500 400 400 300 400 500 500 300

상 중심상업지역 1,500 1,000 1,000 1,000 1,000 1,200 800 1,000 1,000 1,200 1,000
시

업 일반상업지역 1,300 700 800 900 800 900 700 900 800 1,100 800

지 근린상업지역 900 500 500 700 500 500 400 500 600 600 400

지
역 유통상업지역 1,000 400 500 700 500 800 400 400 600 700 400

공 전용공업지역 300 200 200 300 200 200 200 200 200 - 200

업
일반공업지역 300 250 250 350 250 300 250 250 250 - 250
역지

역 준공업지역 350 300 250 400 300 300 250 250 300 - 250

녹 보전녹지지역 80 50 50 60 50 80 50 80 80 50 60

지
생산녹지지역 100 80 100 60 60 100 50 100 100 50 60
지
역 자연녹지지역 100 100 100 100 80 100 80 100 100 100 80

관
보전관리지역 80 - 80 - - 80 80 80 80 - 60
리
생산관리지역 80 - 80 - - 80 80 80 80 - 60
지
계획관리지역 100 - 100 - - 100 100 100 100 - 100
역

농 림 지 역 80 - 50 - - 80 50 80 80 - 60

자연환경보전지역 80 - 50 - - 50 50 80 80 - 50

197
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제2장 개발행위의 허가

제2장
개발행위의 허가

[근거법률]
[근거법률]
▸국토의계획및이용에관한법률 제56조(2014.1.14. 일부개정)
개발행위 개념
• 「국토의계획및이용에관한법률」에 의하면 도시계획사업에 의하지 아니
하고 행하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토
석채취, 토지분할(건축물이 있는 대지 분할 제외), 녹지지역·관리지역
또는 자연환경보전지역안에서 물건을 1월 이상 적치하는 행위를 말한
다. 이러한 개발행위에 대해서는 특별시장·광역시장·특별자치장·특별자
치지도사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 함
개발행위 규모, 허가 및 심의
구 분 개발행위허가 개발행위허가에 대한 도시계획위원회 심의

주거,상업,자연‧생산녹지 1만㎡ 미만 주거,상업,자연‧생산녹지 1만㎡ 이상

도시 도시
규 모 지역 공업 3만㎡ 미만 지역 공업 3만㎡ 이상
(령 보전녹지 5천㎡ 미만 보전녹지 5천㎡ 이상
55조) 관리 및 농림 3만㎡ 미만 관리 및 농림 3만㎡ 이상
자연환경보전 5천㎡ 미만 자연환경보전 5천㎡ 이상

개발행위의 허가의 예외 (법56조) 도시계획위원회 심의의 예외 (법59조)

개발행위
의 허가 •• 재해복구, 재난수습을 위한 응급조치
건축법에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축 • 다른 법률에 의해 심의를 받는 구역에서의 개발
관련 행위
물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범 • 지구단위계획을
위에서의 토지의 형질 변경 수립한 지역 안에서 개발행위
예외조항 • 영향평가대상규모의 개발행위 등
• 경미한 행위 (령53조)
• 주택법에 의한 사업계획승인대상인 경우
처리기관(담당부서) 사업계획승인 신청 지구단위계획
신 청 인 특별시·광역시·시·군 (사업시행자) 첨부
(개발행위허가 담당부서)
관련부서 협의
신청서작성 접 수
개발행위 심의
절 차 (도시계획위원회)
검 토 관계부처
조 사 협의 건축심의 (건축위원회)

사업계획승인
신청인 (지구단위계획 의제처리)
통지 결 재
착공 및 준공후 분양

199
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

개발행위허가 기준
구 분 허가기준
1. 용도지역별 특성을 고려하여 개발행위의 규모에 적합할 것
주거,상업,자연‧생산녹지 1만㎡ 미만
도시
공업 3만㎡ 미만
지역
보전녹지 5천㎡ 미만
관리 및 농림 3만㎡ 미만
자연환경보전 5천㎡ 미만
※ 개방행위의 규모 이상일 경우 도시계획위원회 심의를 통해 가능
법
(58조) 2. 도시·군관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것

3. 도시·군계획사업의 시행에 지장이 없을 것

4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배

수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것

5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것

※ 개발행위허가기준은 시·군별로 상이하므로 조례를 확인 하여야함

대도시에 두는 도시계획위원회 심의 사항
• 도시계획위원회 심의에 해당하는 규모 중 다음의 사항
- 하나의 필지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하기 위한 토지의
형질변경
- 하나 이상의 필지에 하나의 용도에 사용되는 건축물을 건축하거나 공
작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경
 (주)엠와이이앤씨
제3장 도시관리계획 결정(승인)권자

제3장
도시·군관리계획
결정(승인)권자
도시계획 결정(지정)권자

구 분 국토교통부장관 광역․특별시장, 대도시시장, 시․도지사

광역 ∙ 광역도시계획 -
도시계획

도시·군 ∙ 특별시 ․ 광역시장이 도시·군기본계획을 수립 ∙ 시장 ․ 군수가 도시·군기본계획을 수립(변경)

기본계획 (변경)하는 경우 하는 경우 → 도지사 승인

도시·군 국토교통부장관이 입안한 도시·군관리계획 -

관리계획

∙ 용도지역 지정(변경) ∙ 용도지역 지정(변경)

∙ 용도지구 지정(변경) ∙ 용도지구 지정(변경)

∙ 개발제한구역 지정(변경) -

∙ 시가화조정구역 지정(변경) -

∙ 수산자원보호구역 지정(변경)
→ 농림수산식품부장관의 결정필요 -

∙ 입지규제최소구역 및 계획

- ∙ 도시자연공원구역 지정(변경)

- ∙ 기반시설의 설치 ․ 정비 또는 개량

∙ 도시개발구역 지정(변경) ∙ 도시개발구역 지정(변경)

- ∙ 정비구역 지정(변경)

∙ 지구단위계획/구역 지정(변경) ∙ 지구단위계획/구역 지정(변경)

※ 시장군수의 경우 지구단위계획/구역 결정

※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
※ 시도지사의 경우 사무위임 조례 또는 도시계획조례에 의해 시장․군수에게 위임

201
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

권한위임 사항
2013.2

구 분 서울시장이 구청장에게 위임 경기도지사가 시장․군수에게 위임

∙ 도시·군관리계획 입안 ∙ 시 ․ 도지사 입안 : 시 ․ 도 계획과 관련하여 필요시

○
- 용도지역, 용도지구 ○ (용도지역 제외)

- 도시계획시설㉠ ○ ○
(철도, 궤도신설제외)

- 지단구역지정 및 계획수립㉡ ○ ○
(기초조사 포함)
- ㉠,㉡입안에 대한 주민제안서 처리 ○ ○
∙ 시 ․ 도지사 결정 : 시 ․ 도지 ∙ 시 ․ 도지사 결정 : 시 ․ 도지
사입안, 2이상자치구에 걸치는 사입안, 2이상 시․군에 걸치는
∙ 도시·군관리계획의 결정․변경결정, 고시 계획 제외 계획 제외
※ 지단구역안 도시·군관리계획 제외
- 도로 12m이하, 구도 ○

- 주차장 부지면적 5,000㎡ 이하 ○

(GB구역제외)
- 자동차 정류장 - ○
- 궤도 - ○
- 삭도 - ○
- 자동차 및 건설기계 검사시설 - ○
- 자동차 및 건설기계 운전학원 - ○
- 광장 12m이하, 구도에 접속 ○
○
- 공원 - (소공원, 어린이공원,
역사․문화․수변․체육공원)
- 녹지 - ○
- 공공공지 부지면적 3,000㎡ 이하 ○

- 수도 저수용량 5,000톤이하 ○
(배수지,가압장)

- 전기공급설비 소형변전소 154kv미만 및 이와 ○

관련된 송배전시설
- 가스공급설비 정압기, 배관 ○
- 열공급설비 - ○

- 방송․통신시설 - ○
(방송국 제외)
- 공동구 - ○
- 시장 - ○
- 유류저장 및 송유설비 - ○

- 학교 유치원, 새마을유아원 ○
(대학이상 제외)
※ 서울시 도시계획조례 별표4(개정 11.07.28) / 경기도 사무위임 조례(개정 11.11.08)
 (주)엠와이이앤씨
제3장 도시관리계획 결정(승인)권자

구 분 서울시장이 구청장에게 위임 경기도지사가 시장․군수에게 위임

지역 단위청사 ○
- 공공청사 (동사무소, 파출소, 우체국 등) (도단위 이상 기관 제외)

- 문화시설 ○

부지면적 3,000㎡ 이하 ○
- 체육시설 (GB구역제외) (골프장 및 스키장 제외)

- 도서관 200석 이하 일반도서관 ○

(도단위 이상 기관 제외)

- 연구시설 - ○
- 사회복지시설 ○ ○
- 공공직업훈련시설 - ○
- 청소년수련시설 부지면적 3,000㎡ 이하 ○
- 하천 소하천 ○
- 유수지 - ○
- 저수지 - ○
- 방화설비 - ○
- 방풍설비 - ○
- 방수설비 ○ ○
- 사방설비 - ○
- 방조설비 - ○
- 화장시설(광역시설 제외) - ○
- 공동묘지(광역시설 제외) - ○
- 봉안시설 - ○
- 자연장지 - ○
- 장례식장 - ○
- 도축장 - ○
- 종합의료시설 - ○

- 하수도 공공하수처리시설 및 차집관거 ○

제외
- 폐기물처리시설(광역시설 제외) - ○
- 수질오염방지시설 - ○
- 폐차장 - ○

203
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

구 분 서울시장이 구청장에게 위임 경기도지사가 시장․군수에게 위임

○
∙ 지구단위계획 변경결정 (특별계획구역내에서 시장이 ○
변경한 결정은 제외)

- 가구 면적의 10% 이내

- 획지 면적의 30% 이내

- 건축물 높이 20% 이내

- 지구단위계획 최대∙최소개발규모 범위 내 획지규모,조성계획

(공동개발, 합벽건축등)

- 건축선(한계․지정․벽면지정선 포함) 변경 또는 신설, 폐지

- 건축물 배치, 형태 또는 색채의 변경

○
- 지구단위계획에서 경미한 사항으로 결 (제외-지구단위계획에서 결정권
정된 사항 자를 시장으로 지정한 경우)

- 지구단위계획구역,지구단위계획 면적 5% 이내

- 교통처리계획 위치변경(신설․폐지 포함)

(주차장∙차량∙보행자출입구 등)

- 지하 또는 공중공간 설치시설물 높이∙깊이∙배치 또는 규모

- 대문∙담 또는 울타리 형태 또는 색채

- 간판 크기∙형태∙색채 또는 재질

- 장애인∙노약자 등을 위한 편의시설 ○
계획

- 에너지 및 자원의 절약과 재활용에

관한 계획 ○

- 생물서식공간의 보호∙조성∙연결
및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획 ○

- 공개공지, 보행전용통로, 보차혼용로 ○

등 대지내 공지 위치변경 (신설․폐지 포함)

○
∙ 특별계획구역의 세부개발계획 결정 및 변 (시장이 건축허가 또는 사업승인
경에 관한 사무 대상 제외)
 (주)엠와이이앤씨
제3장 도시관리계획 결정(승인)권자

구 분 서울시장이 구청장에게 위임 경기도지사가 시장․군수에게 위임

∙ 도시개발사업 관련 - ○
- 도시개발구역지정 및 계획수립 - ○
- 실시계획인가 - ○
- 규약제정 - ○
- 시행자 지정(변경) - ○
- 신탁개발 승인 - ○
- 조합설립인가 및 변경인가 - ○
- 선수금 승인 - ○
- 조성토지 등의 공급계획 수립 - ○
- 도시개발사업 준공검사 등 - ○
- 준공검사 증명서 교부, 공사완료
- ○
공고, 필요한 조치명령
- 준공검사에 따른 협의 - ○ (도지사 시행시 제외)
- 조성 토지 등 준공전 사용허가 - ○ (도지사 시행시 제외)
- 도시개발구역 밖 기반시설 설치,비용부
- ○ (도지사 시행시 제외)
담시키는 권한
- 국․공유지 용도폐지, 처분에 관한 협의 - ○ (도지사 시행시 제외)
- 공공시설 귀속에 따른 관리청 통보 - ○
- 감리전문회사를 지정 및 지도․감독 - ○ (도지사 시행시 제외)
∙ 결정(변경) 도시·군관리계획 지형도면
○ ○
작성 및 고시
○
∙ 도시계획 등의 실효고시에 관한 사무 ○
(제외-시장이 입안고시한 경우)
∙ 도시계획시설 부지에 대한 매수청구가
○ ○
있는 토지의 매수청구 일체의 사무
∙ 개발행위의 허가 및 준공 관련 ○ -
- 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 ○ -
- 토지의 형질변경 ○ -
- 토석의 채취 ○ -
- 토지의 분할 ○ -
- 물건을 쌓는 행위 ○ -
∙ 개발행위허가 제한에 관한 사무 ○ -
○
∙ 도시계획시설사업 시행 (제외 - 시장이 시행, 시장이 시 ○
행자를 지정한 사업)
- 단계별 집행계획 수립․공고, 매년 2단
○ -
계 집행계획 검토
- 사업의 시행, 시행자 지정 ○ -
- 실시계획의 작성, 인가 및 고시, 공람
○ -
공고 및 공시송달
- 공사완료보고서의 수리 및 준공검사,
○ -
필증교부, 공사완료공고

205
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

구 분 서울시장이 구청장에게 위임 경기도지사가 시장․군수에게 위임

○
∙ 기초조사 및 도시계획사업에 관한 타인
(제외 - 시장이 시행, 시장이 -
토지 출입허가에 관한사항
시행자를 지정한 사업))

○
∙ 법률등의 위반자에 대한 감독처분 -
(자치구에 위임된 사무에 한함)

○
∙ 기반시설부담계획 수립 및 고시 (시계획과 관련하여 필요시 시장 -
입안)

∙ 종전법률 제2291호 도시계획법 개정에

의하여 도시계획이 결정된 주택지조성사
- ○
업, 일단의 공업용지조성사업, 시가화조
성사업, 토지구획 정리사업에 관한 사항

∙ 지구단위계획 - ○

- 지구단위계획 구역&지구단위계획의 결
○
정 및 변경결정(부지면적 30만㎡미만, -
(골프장 및 스키장 제외)
용도지역 변경 포함)
 (주)엠와이이앤씨
제4장 각종 영향평가 대상사업

제4장
각종 영향평가
대상사업
[근거법률]
[근거법률]
▸환경영향평가법(2012.7.22), 도시교통정비촉진법(2012.4.15)
▸서울특별시 환경영향평가조례(2010.4.29)
서울특별시 교통영향분석․개선대책수립에 관한 조례(2009.6.11)
▸인천광역시환경영향평가조례(2011.10.24)

구 분 시 행 령

환 경 25만㎡ 이상
1.도시개발사업
교 통 10만㎡ 이상

2.도시및주거환경정비법에 환 경 30만㎡ 이상 주거환경개선사업 제외

의한 정비사업 교 통 5만㎡ 이상
① 운 하 환 경 면적에 상관없이 평가대상임
② 유 통 환 경 20만㎡ 이상
업 무
설 비 교 통 연면적:1만5천㎡ 이상 또는 부지면적:5만5천㎡ 이상
3.도시계획사업
③ 유원지 교 통 15만㎡ 이상
④ 공 원 교 통 30만㎡ 이상
⑤ 주차장 환 경 20만㎡ 이상
⑥ 시 장 환 경 15만㎡ 이상

4.주택법에의한 환 경 30만㎡ 이상
대지조성사업 교 통 10만㎡ 이상

5.택지개발사업 또는 환 경 30만㎡ 이상
보금자리주택지구조성사업 교 통 10만㎡ 이상
6.지구단위계획 교 통 10만㎡ 이상
환 경 15만㎡ 이상
7.산업단지 조성사업
교 통 20만㎡이상
환 경 30만㎡ 이상
8.관광단지 조성사업
교 통 시설계획면적5만㎡이상, 부지면적50만㎡이상
9.공원사업(집단시설지구) 환 경 10만㎡ 이상
10.공원시설 설치사업 환 경 공원시설면적합계:10만㎡ 이상
11.기타 환 경 -

207
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

구 분 서 울 시 인 천 시

환 경 7만5천㎡ 이상~25만㎡미만 12만5천㎡ 이상~25만㎡미만

1.도시개발사업
교 통 5만㎡ 이상~10만㎡미만 10만㎡ 이상

9만㎡ 이상~ 주거환경개선사업

환 경 -
2.도시및주거환경정비법에 30만㎡미만 제외
의한 정비사업
교 통 2만5천㎡ 이상~5만㎡ 미만 5만㎡ 이상

환 경 10만㎡ 이상~20만㎡미만 10만㎡ 이상~20만㎡미만

① 유 통
연면적:7천5백㎡ 이상~1만5천㎡
업 무
미만 또는 연면적:1만5천㎡ 이상 또는
설 비 교 통
부지면적:2만7천5백㎡ 부지면적:5만5천㎡ 이상
이상~5만5천㎡ 미만
3.도시계획사업 ② 유원지 교 통 7만5천㎡ 이상~15만㎡ 미만 15만㎡ 이상
③ 공 원 교 통 15만㎡ 이상~30만㎡ 미만 30만㎡ 이상

④ 주차장 환 경 10만㎡ 이상~20만㎡ 미만 10만㎡ 이상~20만㎡미만

⑤ 시 장 환 경 7만5천㎡ 이상~15만㎡ 미만 7만5천㎡ 이상~15만㎡미만

환 경 9만㎡ 이상~30만㎡ 미만 15만㎡ 이상~30만㎡미만

4.주택법에의한
대지조성사업
교 통 5만㎡ 이상~10만㎡ 미만 10만㎡ 이상

환 경 9만㎡ 이상~30만㎡ 미만 15만㎡ 이상~30만㎡미만

5.택지개발사업 또는
보금자리주택지구조성사업
교 통 5만㎡ 이상~10만㎡ 미만 10만㎡ 이상

6.지구단위계획 교 통 5만㎡ 이상~10만㎡ 미만 10만㎡ 이상

환 경 7만5천㎡ 이상~15만㎡ 미만 7만5천㎡ 이상~15만㎡미만

7.산업단지 조성사업
교 통 10만㎡이상 ~20만㎡ 미만 20만㎡이상

환 경 15만㎡ 이상~30만㎡ 미만 15만㎡ 이상~30만㎡미만

8.관광단지 조성사업 시설계획면적2.5만㎡ 이상~5만㎡
시설계획면적5만㎡이상,
교 통 미만, 부지면적25만㎡
부지면적50만㎡이상
이상~50만㎡ 미만

9.공원사업(집단시설지구) 환 경 5만㎡ 이상~10만㎡미만 -

5만㎡ 이상~10만㎡미만
10.공원시설 설치사업 환 경 (묘지공원:12만5천㎡이상~ -
25만㎡미만)
11.기타 환 경 -
∙ 서울시 - 서울시 환경영향평가조례, 서울시 교통영향분석·개선대책 수립에 관한 조례
∙ 인천시 - 인천시 환경영향평가조례
 (주)엠와이이앤씨
제4장 각종 영향평가 대상사업

구 분 경 기 도 비 고

환 경 25만㎡ 이상
1.도시개발사업 실시계획인가전
교 통 10만㎡ 이상

환 경 30만㎡ 이상 주거환경개선사업 제외 사업시행인가전

2.도시및주거환경정비법에
(공공시행의 경우
의한 정비사업 사업시행인가 고시전)
교 통 5만㎡ 이상

환 경 20만㎡ 이상
① 유 통
업 무 실시계획인가전
설 비 연면적:1만5천㎡ 이상 또는 부지면적:5만5천㎡
교 통 이상

② 유원지 교 통 15만㎡ 이상 실시계획인가전

3.도시계획사업

④ 공 원 교 통 30만㎡ 이상 실시계획인가전

⑤ 주차장 환 경 20만㎡ 이상 실시계획인가전

⑥ 시 장 환 경 15만㎡ 이상 실시계획인가전

환 경 30만㎡ 이상
4.주택법에의한
사업계획승인전
대지조성사업 교 통 10만㎡ 이상

환 경 30만 ㎡ 이상 사업계획승인전
5.택지개발사업 또는
보금자리주택지구조성사업 교 통 10만㎡ 이상 실시계획승인전

6.지구단위계획 교 통 10만㎡ 이상 도시관리계획결정전

환 경 15만㎡ 이상
7.산업단지 조성사업 실시계획 승인전
교 통 20만㎡이상

환 경 30만㎡ 이상 조성계획승인전
8.관광단지 조성사업
교 통 시설계획면적5만㎡이상, 부지면적50만㎡이상 사업계획승인전

10.공원사업(집단시설지구) 환 경 10만㎡ 이상 공원사업시행허가전

11.공원시설 설치사업 환 경 공원시설면적합계:10만㎡ 이상 실시계획인가전

12.기타 환 경 경기도 별도의 환경영향평가기준 無 건축허가전

※ ① 환경영향평가⇨환경영향평가 ② 교통영향평가⇨교통영향평가분석․개선대책으로변경(도시교통정비촉진법,09.1.1)
③ 인구영향평가⇨폐지(환경영향평가로 통합 2009.1.19)
④ 재해영향평가⇨사전재해영향성검토로 대체(2009.7.7 )

209
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제5장 사전재해영향성 및 전략환경영향평가 검토

제5장
사전재해영향성 및
전략환경영향평가검토
[근거법률]
[근거법률]
▸사전재해영향성검토 : 자연재해대책법(2013.4.23)
자연재해대책법시행령(2014.1.1)
▸전략환경영향평가검토 : 환경영향평가법(2013.3.23)
환경영향평가법시행령(2014.1.1)
주요행정계획
해 당
구 분 협 의 요 청 시 기 비 고
검 토
재해 관계행정기관장과 협의시 -
예외사항)
• 도시지역:세분된 용도지역간 변경일 경우 제외
• 도시지역 또는 계획관리지역을 보전관리,생산
관리,농림,자연환경보전 지역으로 변경시
• 관리지역 최초 세분하는 경우(단, 환경성검토
결과 첨부 협의시)
국토교통부장관이 관계중앙행정
도시·군관리계획 • 용도지구 지정시 (개발진흥지구 제외)
기관의장과 협의시
환경 • 개발제한, 도시자연공원, 시가화조정, 수산자
시․도지사가 관계행정기관의장과
원보호구역 지정시
협의시
• 보전관리, 생산관리, 농림, 자연환경보전지역
간 용도지역 변경시
• 도시지역에서 계획하는 경우 면적이 60,000
㎡미만인 경우
• 도시지역외지역에서 계획하는 경우 면적이
10,000㎡미만인 경우
• 다만, 같은법 제4조제1항 단서에 해당하는 경
도시개발구역에 대한 재해 개발계획수립전
우에는 도시개발구역지정 전
개발계획
환경 관계행정기관의장과 협의시 • 환경영향평가 대상규모 미만 제외(25만㎡)

택지개발 재해 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -

예정지구의 지정 환경 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -

관광개발기본계획, 재해 계획수립전, 단지지정전 -

관광지 지정 환경 관계부처의 장과 협의시 -
물류단지의 지정 재해 관계행정기관의 장과 협의시 -
유통단지의 지정 환경 관계행정기관의 장과 협의시 -

국가산업단지, 재해 관계행정기관의 장과 협의시 -

일반산업단지 지정 환경 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -

211
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

해 당
구 분 협 의 요 청 시 기 비 고
검 토

정비계획 및 정비구역의
환경 도시․건축공동위원회 심의 전 환경영향평가 대상규모 미만 제외
지정

보금자리주택지구의 지정 환경 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -

전원개발사업예정구역 지정 환경 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -

기업도시개발구역의 지정 환경 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -

유통단지개발계획 및
환경 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -
유통단지 지정

재정비 촉진계획 및 계획확정전,

환경 도시지역 제외
재정비촉진지구 지정 관계행정기관의 장과 협의시

경제자유구역개발계획 및
환경 경제자유구역위원회의 심의요청전 -
경제자유구역의 지정

관광지등의 지정 환경 관계행정기관의 장과 협의시

온천공보호지구의 지정 환경 시·도지사 승인 전

도립공원계획의 결정
환경 관계행정기관의 장과 협의시 -
군립공원계획의 결정

공유수면매립기본계획 환경 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -

※ 주요계획을 발췌 정리한 것으로 세부사항 관련법 기준 확인 필요

 (주)엠와이이앤씨
제5장 사전재해영향성 및 전략환경영향평가 검토

개발사업

해 당 협의요청
구 분 내 용
검 토 시 기

개발행위허가 용도지역별 개발행위허기의 규모를 초과하는 경우만 해당 개발행위허가전

도시계획시설사업 실시계획 - 실시계획인가전

도시개발사업 실시계획 - 실시계획인가전

택지개발사업 실시계획 - 실시계획승인전

보금자리주택지구계획 - 실시계획승인전

재해
학교의 설립 - 학교설립인가전

주택건설사업
- 사업계획승인전
대지조성사업

관계행정기관의
물류단지개발실시계획 -
장과 협의시

민간투자시설사업실시계획 - 실시계획승인전

조성계획승인전
관광단지조성계획
- 및 사업계획
관광사업계획 승인전

※ ① 전략횐경영향평가⇨환경영향평가법(2012.7.22.) ② 교통영향평가⇨도시교통정비촉진법(2012.4.15.)
③ 사전재해영향성검토⇨자연재해대책법(2012/9.1)

213
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

사전재해영향성 검토의 예외

구 분 내 용 비 고

• 행정계획의 경우
- 해당 행정계획에 관한 재해영향을 검토한 경우에는 사전재해영향성검토협의절차
사전재해영향성 를 이행한 것으로 보고 제외(자연재해대책법 시행령 제6조)
검토의 예외
• 개발사업의 경우 -
(자연재해대책법
시행령 제6조) - 자연재해대책법 제55조에 따른 재해복구사업
- 개별 법령에 따라 부지조성이 완료된 지구이거나 시행 중인 지구 내에서 행하
는 개발사업 제외
 (주)엠와이이앤씨
제6장 경관심의

제6장
경관심의

[근거법률]
[근거법률]
▸경관심의 : 경관법(2013.8.6.)
경관법 시행령(2014.2.5.)
개발사업, 사회기반시설, 건축물에 대한 경관심의
• 사회기반시설의 경관심의 [경관법 제26조] • 경관심의 대상 [시행령(안) 제14조의2]
1. 시행령에서 정하는 규모이상의 개발사업을 대상 1. 총 사업비가 500억원 이상인 도로, 철도시설, 도
사 으로 경관위원회 심의 시철도시설사업
회 2. 경관위원회 심의기준은 환경관계법률에 따른 환 2. 총 사업비가 300억원 이상인 하천시설사업
기 경성평가와 중복되지 않도록 국토교통부장관, 환 3. 그 밖에 지방자체단체의 조례로 정하는 규모 이상
반 경부장관 협의후 고시 의 사업
시 3. 발주청에서 구성한 경관 관련 위원회 심의를 받 • 경관심의 기준
설 은 경우, 심의결과 15일이내 제출하면 경관심 1. 기본설계 완료 전에 심의하되, 여건에 따라 발주청
의 제외 별로 조정가능
2. 중앙정부 시행사업은 국토교통부 경관위원회 심의,
지자체 시행사업은 해당 지자체 경관위원회심의
• 개발사업의 경관심의 [경관법 제27조] • 사전경관계획 수립대상
시행령에서 정하는 규모 이상의 개발사업을 대상으 1. 대지면적 30만㎡이상인 개발사업
개 로 경관위원회 심의 및 사전경관계획 수립 2. 건축물 연면적 합계 20만㎡이상인 개발사업
발 • 사전경관계획 수립내용 • 경관심의 대상 [시행령(안) 제14조의3]
사 - 경관계획 기본방향, 목표 1. 도시지역 : 대상지면적 3만㎡이상인 사업
업 - 주변지역 경관현황 2. 비도시지역 : 대상지면적 30만㎡이상인 사업
- 경관구조설정 3. 농어촌정비법에 따른 생활환경정비사업 : 대상지면
- 공간의 입체적 기본구상 적 20만㎡이상인 사업
• 경관심의 절차 [시행령(안) 제14조의4]
1. 허가 전에 경관심의
• 건축물의 경관심의 [경관법 제28조]
2. 시·도지사 건축위원회 심의할 경우 시·도지사 경
1. 경관지구의 건축물
건 관위원회에서 심의
2. 중점경관관리구역
축 • 건축법 기준 완화요청 절차
3. 지자제 및 관련 법률에 따른 공공기관, 지방공
물 1. 완화적용계획서 첨부
기업이 건축하는 경우
- 경관법에 따른 완화요청사항
4. 경관관리 필요한 건축물
- 기준 완화하는 사유 및 예상효과
- 건축물 공사 및 유지관리 계획

215
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

경관심의 대상 개발사업의 종류 및 심의시기

(제19조제1항 및 제2항 관련)

구 분 경관심의 대상 개발사업 심의시기

가.「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에

건설 및 지원에 관한 특별법」 제2 관한 특별법」 제11조에 따른 혁신도시 개발계획의
조제5호에 따른 혁신도시개발사업 승인 전

나.「공공주택건설 등에 관한 특별법」
「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제17조에 따른
제2조제3호가목에 따른 공공주택지
공공주택지구계획의 승인 전
구조성사업

「도시개발법」 제3조에 따른 도시개발구역의 지정

다.「도시개발법」 제2조제1항제2호에 전. 다만, 「도시개발법」 제4조제1항 단서에 따라
따른 도시개발사업 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립하는 경
우에는 개발계획의 수립 전을 말한다.

라.「도시 및 주거환경정비법」 제2조제

「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따른 정비계획
2호에 따른 정비사업(주거환경개선사
의 수립 및 정비구역의 지정 전
업은 제외한다)

1. 도시의 마.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제12조에 따른

제2조제2호에 따른 재정비촉진사업 재정비촉진계획의 결정 전
개발

바.「도청이전을 위한 도시건설 및 지원
「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」
에 관한 특별법」 제2조제5호에 따
제13조에 따른 도청이전신도시 개발계획의 승인 전
른 도청이전신도시 개발사업

사.「물류시설의 개발 및 운영에 관한
「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제22조에
법률」 제2조제9호에 따른 물류단지
따른 물류단지개발계획의 수립 및 물류단지의 지정 전
개발사업

아.「역세권의 개발 및 이용에 관한 법 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」 제4조 및 제

률」 제2조제2호에 따른 역세권개발 7조에 따른 역세권개발구역의 지정 및 역세권개발사
사업 업계획의 수립 전

자.「주택법」 제16조에 따른 주택건설

「주택법」 제16조에 따른 사업계획의 승인 전
사업 및 대지조성사업

차.「택지개발촉진법」 제2조제4호에 따 「택지개발촉진법」 제3조 및 제8조에 따른 택지개발

른 택지개발사업 지구의 지정 및 택지개발계획의 수립 전
 (주)엠와이이앤씨
제6장 경관심의

경관심의 대상 개발사업의 종류 및 심의시기(계속)

구 분 경관심의 대상 개발사업 심의시기

「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조,

가.「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제
제7조의2 및 제8조에 따른 산업단지개발계획의 수립
2조제9호에 따른 산업단지개발사업
및 산업단지의 지정 전

나.「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제39조의2에 따른

2조제11호에 따른 산업단지 재생사업 산업단지 재생계획의 수립 및 재생사업지구의 지정 전

다.「산업입지 및 개발에 관한 법률」

「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제8조의3에 따른
제2조제12호에 따른 준산업단지의
준산업단지 정비계획의 수립 및 준산업단지의 지정 전
2. 정비사업
산업단지 라.「산업단지 인ㆍ허가 절차 간소화를
「산업단지 인ㆍ허가 절차 간소화를 위한 특례법」 제
의 조성 위한 특례법」 제2조제3호에 따른
15조제1항에 따른 산업단지계획의 수립 또는 승인
국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨
전
단산업단지, 농공단지의 개발사업

마.「연구개발특구의 육성에 관한 특별
「연구개발특구의 육성에 관한 특별법」 제6조의2에
법」 제2조제1호에 따른 연구개발특
따른 특구개발계획의 수립 전
구의 개발사업

바.「중소기업진흥에 관한 법률」 제29 「중소기업진흥에 관한 법률」 제31조에 따른 단지조

조 및 제31조에 따른 단지조성사업 성사업의 실시계획의 승인 전

가.「경제자유구역의 지정 및 운영에 관 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4

한 특별법」 제2조제1호에 따른 경 조제4항에 따른 경제자유구역개발계획의 확정 및 경
제자유구역에서 실시되는 개발사업 제자유구역의 지정 전

나.「기업도시개발 특별법」 제2조제3호 「기업도시개발 특별법」 제11조에 따른 기업도시개

에 따른 기업도시개발사업 발계획의 승인 전

다.「농어촌정비법」 제101조에 따른
마을정비구역에서 시행하는 같은 법 「농어촌정비법」 제101조에 따른 마을정비계획의 수
제2조제10호에 따른 생활환경정비사 립 및 마을정비구역의 지정 전
3. 업
특정지역 라.「농업생산기반시설 및 주변지역 활용
의 개발 에 관한 특별법」 제2조제5호에 따 「농업생산기반시설 및 주변지역 활용에 관한 특별
른 농업생산기반시설 및 주변지역 활 법」 제5조제2항에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정 전
용사업

마.「동ㆍ서ㆍ남해안 및 내륙권 발전 특
「동ㆍ서ㆍ남해안 및 내륙권 발전 특별법」 제7조에
별법」 제2조제4호에 따른 해안권
따른 개발구역의 지정 전
또는 내륙권 개발사업

바.「지역균형개발 및 지방중소기업 육성
「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」
에 관한 법률」 제4조에 따른 광역
제5조에 따른 광역개발사업계획 수립 전
개발권역에서 시행하는 지역개발사업

217
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

경관심의 대상 개발사업의 종류 및 심의시기(계속)

구 분 경관심의 대상 개발사업 심의시기

사.「지역균형개발 및 지방중소기업 육성
「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」
에 관한 법률」 제9조에 따른 개발
제14조에 따른 개발촉진지구 개발계획의 수립 전
촉진지구에서 시행되는 지역개발사업

아.「지역균형개발 및 지방중소기업 육성
「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」
에 관한 법률」 제26조의3에 따른
제26조의4에 따른 특정지역개발계획의 수립 전
특정지역에서 시행되는 지역개발사업
3.
자.「지역균형개발 및 지방중소기업 육성
특정지역 「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」
에 관한 법률」 제38조의2에 따른
제38조의3에 따른 지역종합개발지구 개발계획 수립
의 개발 지역종합개발지구에서 시행하는 개발
전
사업

「친수구역 활용에 관한 특별법」 제4조제1항에 따른

친수구역의 지정 전. 다만, 「친수구역 활용에 관한
차.「친수구역 활용에 관한 특별법」 제
특별법」 제4조제2항 단서에 따라 친수구역을 지정한
2조제3호에 따른 친수구역조성사업
후에 사업계획을 수립하는 경우에는 사업계획의 수립
전을 말한다.

가.「관광진흥법」 제2조제6호 및 제7
「관광진흥법」 제54조에 따른 관광지 및 관광단지
4. 호에 따른 관광지 및 관광단지의 조
조성계획의 승인 전
관광단지 성사업

의 개발 나.「온천법」 제10조에 따른 온천개발 「온천법」 제10조제1항에 따른 온천개발계획의 승인

사업 전

5. 항만의 「항만법」 제2조제8호에 따른 항만재

「항만법」 제54조에 따른 항만재개발사업계획 수립 전
건설 개발사업

6. 「국가통합교통체계효율화법」 제2조제
「국가통합교통체계효율화법」 제45조에 따른 복합환
15호가목 및 나목에 따른 국가기간복
교통시설 승센터의 개발에 관한 계획의 수립 및 복합환승센터의
합환승센터 및 광역복합환승센터의 개
의 개발 지정 전
발사업

※ 위 표의 심의 시기란에서 각종 개발계획의 승인, 수립, 결정, 확정 또는 각종 구역, 지

구 등의 지정은 같은 절차를 거치는 변경승인, 변경수립, 변경결정, 변경 또는 변경 지
정을 포함한다.
 (주)엠와이이앤씨
제6장 경관심의

사회기반시설 경관심의 절차
• 예비타당성 조사
기본구상 - 조사대상:500억(국가예산 300억)이상 신규사업
• 타당성 조사
⇩
• 사업확정
기본계획 • 공사수행방식 확정
⇩
• 환경영향평가
• 경관위원회 심의

기본설계

• 건설기술위원회 심의(국가사업제외) 또는 설계자문위원회 자문

⇩
실시설계 • 건설기술위원회 심의 또는 설계자문위원회 자문
⇩
시공

개발사업 경관심의 절차
구역지정 제안서 제출 • 기초조사 및 개발계획 수립
⇩
제안수용 여부 통지
⇩
개발계획수립 • (사전)경관계획 수립
⇩
• 경관위원회 심의

구역지정요청

⇩
관련실과 및 관계기관 협의
⇩
개발구역지정·고시
⇩
실시계획

219
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

건축물 경관심의 절차
기본설계단계
⇩
• 제출도서 : 배치도, 단면도, 평면도, 입면도, 구조계획, 소
계획설계(안)제출 방·피난시설 등
⇩
• 경관위원회 심의

시 공무원 법규검토

건축위원회 심의
⇩

건축허가

경관위원회 설치 및 공동위원회 규제완화

• 시장·군수, 행정시장, 구청장 등 또는 경제자유구역청장은 별도의 경관위
원회를 구성하지 아니하고, 해당 지자체가 속한 시·도에 설치된 경관위원
회에서 심의하도록 시·도지사에게 요청가능
[기존] 경관위원회 위원장과 부위원장 각 1명을 포함한 10명이상 20명이
내 위원
[개정] 위원장과 부위원장 각 1명을 포함한 10명이상 100명이하 위원

• 공동위원회 [시행령(안) 제16조]

[기존] 공동위원회 위원 중 경관위원 1/2 이상, 경관위원회 위원장으로 심
의 주최
[개정] 경관위원 1/3 이상, 해당 지자체의 부단체장이 위원장으로 심의 주최
 (주)엠와이이앤씨
제7장 교육시설 관련 규정

제7장
교육시설 관련 규정

[근거법률]
[근거법률]
▸도시·군계획시설의결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙(2013.12.31.)
▸학교보건법(2013.12.30)
▸유아교육법(2013.11.23)

개발사업에 따른 학교용지 확보기준

• 도시개발사업, 택지개발사업, 주택법에 의한 공동주택사업 등
구 분 관계법 설 치 기 준 비 고

도시개발사업, 택지
• 초등학교 정원의 4분의 1 이상에 해 개발사업 등으로 인구
유아교육법
유치원 당하는 수의 유아 수용 가능한 공립유 가 유입되어 초등학교
제17조
치원 설치 를 신설하는 경우에만
해당

도시·군계획시설의 교육장의 요청시 2개

결정·구조 및 • 2개의 근린주거구역단위에 1개 의 근린주거구역단위에
초등학교
설치기준에 관한 규칙 (통학거리는 1천5백미터 이내) 1개 보다 낮은 비율
제89조 설치 가능

도시·군계획시설의
결정·구조 및
중,고등학교 • 3개의 근리주거구역단위에 1개
설치기준에 관한 규칙
제89조

교육환경평가
• 평가서의 제출 : 학교용지 선정자 → 교육감
• 검토결과 통보 : 평가서 제출받은 날부터 30일 이내
• 심의 : 시·도학교보건위원회

221
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

학교환경위생 정화구역
• 학교환경위생 정화구역내 다음의 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설을
하여서는 아니 됨(단, 학교환경위생정화위원회 심의를 통해 가능)

위원회 심의를 통해 가능한 행위 및 시설

구 분 금지 행위 및 시설
(상대정화구역만 가능)

• 배출허용기준 또는 「소음·진동관리 • 총포화약류(銃砲火藥類)의 제조장 및

법」에 따른 규제기준을 초과하여 학습 저장소, 고압가스·천연가스·액화석유
과 학교보건위생에 지장을 주는 행위 가스 제조소 및 저장소
및 시설 • 폐기물수집장소
• 제한상영관 • 감염병요양소, 진료소
• 도축장, 화장장 또는 납골시설 • 유흥시설
• 폐기물처리시설, 폐수종말처리시설, 축 • 호텔, 여관, 여인숙
산폐수배출시설, 축산폐수처리시설 및 • 당구장(절대정화구역 포함)
분뇨처리시설 • 사행행위장·경마장·경륜장 및 경정장
• 가축의 사체처리장 및 동물의 가죽을 (각 시설의 장외발매소를 포함)
행위 및 시설
가공·처리하는 시설 • 인터넷컴퓨터게임시설제공업
• 감염병원, 감염병격리병사, 격리소 • 복합유통게임제공업
• 가축시장 • 특수목욕장 중 증기탕
• 「청소년 보호법」 제2조제5호가목7)에 • 만화가게
해당하는 업소와 같은 호 가목8) 또는 • 무도학원·무도장
9) 및 같은 호 나목7)에 따라 여성가 • 노래연습장업 시설
족부장관이 고시한 영업에 해당하는 업 • 담배자동판매기
소 • 비디오물감상실업 및 비디오물소극장업
의 시설

• 절대정화구역
- 학교출입문으로부터 직선거리로 50미터까지인 지역
• 상대정화구역
- 학교경계선 또는 학교설립예정지경계선으로부터 직선거리로 200미터
까지인 지역 중 절대정화구역을 제외한 지역
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제8장 산지전용허가 기준

제8장
산지전용허가 기준

[근거법률]
[근거법률]
▸산지관리법 (일부개정 2015.3.27 법률 제13256호)
▸산지관리법 시행령 (일부개정 2014.12.9 대통령령 제25840호)
▸산지관리법 시행규칙 (일부개정 2014.12.24 농림수산식품부령 제118호)

산지전용시 공통으로 적용되는 허가기준

허 가 기 준 세 부 기 준

산림의 경영·관리 유지 ∙ 산지전용으로 인한 임도 단절 불가(대체 임도 설치시 가능)

∙ 개체수나 자생지가 감소되고 있는 야생 동·식물이 서식하는 산지 또는 조림용 우

자연생태적 기능 유지 량종자를 채취할 수 있는 수형목 및 보호수가 생육하는 산지 편입 불가(원형 보전
또는 이식하는 경우 제외)
∙ 산사태 발생 가능성이 높은 지역 또는 산사태가 발생한 지역이 아닐 것(재해방지
시설 설치 시 가능)
∙ 하천·소하천·구거의 선형 유지(재해방지시설 설치 시 가능)
토사 유출·붕괴 방지
∙ 하천 또는 다른 배수시설까지 분산 유도할 수 있는 배수시설 계획(배수량이 토사
유출 또는 붕괴 발생시킬 우려가 없는 경우 제외)
∙ 토양 붕괴·침식·유출 및 비탈면 고정과 안정을 유도할 수 있는 공법 적용
∙ 상수원보호구역 또는 취수장(상수원보호구역 미고시 지역의 경우)으로부터 상류방
수원함양 및
향 유하거리 10㎞ 밖으로서 하천 양안 경계로부터 500m 밖에 위치할 것(하수처
수질보전기능 유지
리시설, 수질보전시설 설치시 가능)
∙ 전용허가 후 지체 없이 시행 가능할 것
∙ 공장 및 건축물 기준
- 국토계획법 상 용도지역, 건폐율에 적합할 것
∙ 기존 지형이 유지될 수 있는 시설물 설치
- 복구대상 절·성토 경사면의 수평투영면적이 전용면적의 50% 이하(국방ㆍ군사
시설, 사방시설, 하천, 제방, 저수지, 방송ㆍ통신시설, 도로, 철도, 스키장 제외)
- 도로 설치시 보호공 설치, 녹화공법 채택 또는 터널·교량의 설치 등을 통해
비탈면 발생 최소화
사업계획, 전용면적,
∙ 산지전용으로 인한 비탈면 붕괴 위험이 없을 것(산지전용허가기준 세부사항 참조)
전용방법이 적절할 것
∙ 산림생태계가 고립되지 아니할 것(생태통로 설치시 가능)
∙ 전용하려는 산지의 표고가 적정하고 시설물이 자연경관을 해치지 않을 것(산지전용
허가기준 세부사항 참조)
∙ 전용하려는 산지의 규모가 적합할 것(산지의 면적에 관한 허가기준 참조)
∙ 장례시설, 폐기물처리시설을 도로 또는 철도로부터 보이는 지역에 설치할 경우 차
폐림 조성
∙ 원형 존치되거나 조성되는 산림 또는 녹지에 대한 관리계획 수립
∙ 단독주택 건축을 위한 산지전용시 자기 소유의 산지에 한정

223
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

산지전용면적에 따라 적용되는 허가기준

허 가 기 준 전 용 면 적 세 부 기 준

∙ 조림 성공지, 천연림 편입 최소화

- 2만㎡ 이상 보전산지 포함시 ha당 입목축적이 해당 시·군·
우량산림 편입
30만㎡ 이상 적용 구 입목축적의 150% 이하(국가ㆍ지방자치단체ㆍ공기업ㆍ준정
최소화
부기관ㆍ지방공사ㆍ지방공단이 시행하는 공용ㆍ공공용 사업인
경우 제외)

재해 발생우려 ∙ 홍수시 하류지역의 유량상승에 영향을 미치거나 토사유출이 우려

2만㎡ 이상 적용
최소화 되지 않을 것(홍수조절지, 침사지, 사방시설 설치시 제외)

산지의 형태 및 ∙ 평균경사도 25° 이하(스키장은 35° 이하)

∙ ha당 입목축적이 해당 시·군·구 입목축적의 150% 이하
임목 구성의 특성상 660㎡ 이상 적용
∙ 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상 활엽수림 비율 50% 이하
보호산림 제외 ∙ 산지 중 경사도 25° 이상인 지역이 전체 지역의 40% 이하

∙ 보전산지 면적 비율이 해당 시·군·구 보전산지 면적비율 이하

(보전산지의 면적비율이 50% 이하인 경우에는 50% 적용)
- 다음의 경우 보전산지 편입 비율 미적용
1) 국가·지자체가 시행하는 공용·공공시설 설치
2) 민간사업자 시행지 기부채납 또는 무상귀속하는 공공시설 설치
3) 스키장, 집단묘지, 대중골프장 설치
∙ 시설물 설치 또는 형질변경되는 부분 사이에 산림을 존치하고
사업계획,전용면적, 수림을 조성할 것
30만㎡ 이상 적용
전용방법이 적절할 것 - 골프장 : 산지의 20% 이상 원형 존치, 홀 사이 원형존치,
수목 식재
- 스키장 : 슬로프 사이 원형 존치
- 골프장, 스키장 제외한 체육시설, 관광지, 택지
: 산지의 20% 이상 원형존치, 수목 식재
∙ 토사 이동 최소화
∙ 경관훼손 저감대책 수립(50만㎡ 이상인 경우 조망분석 및 산지
경관 영향 시뮬레이션 실시)

산지의 면적에 관한 허가기준

• 3만㎡ 이상의 산지전용이 가능한 경우

- 국가·지자체·공공기관 등이 공공시설 설치시
- 무상귀속되는 공공시설 설치시
- 도시계획시설사업
-「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반시설 정비사업, 생활환경 정비사업 시행시
- 광물채굴, 초지 조성시
- 주거·상업·공업·녹지·계획관리지역에서 산지전용시
- 660㎡ 미만의 단독주택, 제1종근린생활시설 설치시
• 연접제한
- 산지전용허가 신청지의 경계로부터 250m 이내에 이미 전용허가를 받은 지역이 있는 경우
허가 신청지와 기존 허가지의 면적을 합산한 면적이 3만㎡ 미만이어야 함
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제8장 산지전용허가 기준

• 연접제한 제외대상
- 철도 및 고속철도, 도로, 하천 및 소하천
- 자연공원, 도시공원

산지전용허가기준의 세부사항

허 가 기 준 세 부 기 준

∙ 절·성토면의 기울기 제한(재해방지시설 설치시 제외)

계단식
토 질 경암 풍화암 토사 자갈·토층 산지전용
기 울 기 1:0.5 1:0.8 1:1.0 1:1.0 1:1.4
이하 이하 이하 이하 이하
∙ 절·성토면으로 인해 재해가 우려되는 경우 배수시설, 비사나 낙석 방지시설 설치
∙ 비탈면(옹벽 포함)의 수직높이가 5m 이상인 경우 5m 미만의 간격으로 너비
1m 이상의 소단 설치
∙ 단독주택, 공동주택, 수련시설 숙박시설, 공장 신축의 경우
산지전용으로 인한 비탈면 - 형질변경된 부지의 최대폭의 2배거리와 원지반까지의 경사도 25° 이하
붕괴 위험이 없을 것

∙ 해당 산지의 표고(산자락 하단부를 기준으로 한 산정부의 높이)의 50% 미만

에 위치

전용산지의 표고가 적정하고

시설물이 자연경관을 해치지
않을 것

- 해당 산지의 표고가 100m 미만인 경우, 해발고 300m 미만(해당 시·

군·구의 행정구역 면적 대비 산림면적이 전국 평균 이상인 지역에 해당)인
경우 제외
∙ 산지를 전용하여 설치하는 건축물의 높이는 스카이라인, 주변 수목높이 등을
고려하여 최소화

225
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

< MEMO >

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제9장 농지전용허가

제9장
농지전용허가

[근거법률]
[근거법률]
▸농지법 (일부개정 2015.1.20 법률 제13022호)
▸농지법 시행령 (일부개정 2014.12.30 대통령령 제25917호)
▸농지법 시행규칙 (일부개정 2015.1.6 농림수산식품부령 제129호)

1. 용어정의
• 농지 :
1. 전․답 또는 과수원 기타 그 법적지목 여하에 불구하고 실제의 토지현
상이 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지. 다만,
다음 각목에 해당하는 토지를 제외한다.
가. 지적법에 의한 지목이 전․답․과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경
작이나 제2항 각호에 규정된 다년성식물의 재배지로 계속하여 이
용되는 기간이 3년미만인 토지
나. 지적법에 의한 지목이 임야인 토지(가목에 해당하는 토지를 제외
한다)로서 그 형질을 변경하지 아니하고 제2항제2호 또는 제3호
에 규정된 다년성식물의 재배에 이용되는 토지
다. 초지법에 의하여 조성된 초지
2. 제1호의 토지의 개량시설(유지, 양․배수시설, 수로, 농로, 제방, 토양
의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치하
는 계단․흙막기․방풍림 기타 이에 준하는 시설을 말하며 이하 “농지
개량시설”이라 한다)의 부지
3. 농작물의 경작 또는 제2항 각호의 다년성식물의 재배지로 이용되고
있는 토지에 설치한 다음 각목의 시설의 부지. 다만, 법 시행일 이
전에 농지전용절차를 거쳐 설치한 시설물의 부지를 제외한다
가. 고정식온실․버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설
나. 농막 또는 간이퇴비장
• 농지전용 : 농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산
또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한

227
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

2. 농지전용허가
농지전용허가·협의(제34조)
• 농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에
는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가를 받아
야 한다. 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중
요 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다
1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용
하는 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 또는 계획관
리지역에 있는 농지로서 제2항에 따른 협의를 거친 농지나 제2항제1
호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우
3. 제35조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우
4. 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받지 아니하거나 같은
법 제15조에 따른 산지전용신고를 하지 아니하고 불법으로 개간한 농
지를 산림으로 복구하는 경우
5. 「하천법」에 따라 하천관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하
거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우
• 주무부장관이나 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하
면 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관과 미리 농지전
용에 관한 협의를 하여야 한다
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 주거지역ㆍ
상업지역 또는 공업지역을 지정하거나 도시ㆍ군계획시설을 결정할 때
에 해당 지역 예정지 또는 시설 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우.
다만, 이미 지정된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역을 다른 지역으로 변
경하거나 이미 지정된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에 도시ㆍ군계획
시설을 결정하는 경우는 제외한다.
1의2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역에 지
구단위계획구역을 지정할 때에 해당 구역 예정지에 농지가 포함되
어 있는 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 녹지지역 및
개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허
가하거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조
제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 하는 경우
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제9장 농지전용허가

농지전용허가권자

구분 시장·군수· 시·도지사 농림축산시품부장관

자치구청장

농업진흥지역 안 농지 3천㎡ 미만 3천㎡ 이상~3만㎡미만 3만㎡ 이상

농업진흥지역 밖 농지 3만㎡ 미만 3만㎡ 이상~20만㎡미만 20만㎡ 이상

전용허가권한을
위임하는 지역 등 10만㎡ 미만 10만㎡ 이상 -

농지전용허가 권한을 위임하는 지역 등의 범위

근거법령 지역 등

1. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조 경제자유구역

2. 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관

혁신도시개발예정지구
한 특별법」 제6조

3. 「관광진흥법」 제52조 관광지ㆍ관광단지

도시ㆍ군계획시설 예정지(도시지역 외
4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조ㆍ제43조
의 지역만 해당한다)

지구단위계획구역(도시지역 외의 지
5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제3항
역만 해당한다)

6. 「기업도시개발 특별법」 제5조 기업도시개발구역

7. 「도시개발법」 제2조제1호 도시개발구역

8. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제22조 물류단지

9. 「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제6조 공공주택지구

10. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호ㆍ제

산업단지 및 공장입지 유도지구
40조의2

전원개발사업구역 및 전원개발사업
11. 「전원개발촉진법」 제5조ㆍ제11조
예정구역

12. 「택지개발촉진법」 제3조 택지개발지구

229
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

농지전용허가절차
농지전용허가
- 농지법 시행령 제32조제1항
신청서 제출

- 농지법 시행령 제33조제1항

농지전용허가의 심사 - 시장·군수, 구청장 10일이내 시·도지사
에게 심사결과 제출
- 시·도지사 10일이내 심사의견서 농림축산식품
부장관에게 제출

농지전용허가의 결정

농지보전부담금 부과 결정통보 - 농지법 제38조

및 납입

농지전용허가증 교부 - 농지법 시행규칙 제29조제2항

농지전용허가의 특례
• 농지전용허가를 받아야 하는 사람이 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따
른 한계 농지 중 최상단부 부터 최하단부 까지의 평균경사율이 15% 이
상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우에 해당하는
농지를 전용하려면 농지전용허가 절차 및 제한(「농지법」 제34조제1항
또는 제37조제1항)에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·
군수 또는 자치구 구청장에게 신고하고 농지를 전용(「농지법」 제43조)
• 이에 따라 농지전용을 신고하려는 사람은 농지전용신고서(「농지법 시행
규칙」 별지 제22호서식)에 다음의 서류를 첨부하여 해당 농지의 소재
지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 제출합니다(「농지법
시행령」 제60조제1항, 「농지법 시행규칙」 제53조제1항 및 제2항)
- 전용목적 및 시설물의 활용계획 등을 명시한 사업계획서
- 전용하려는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승낙서·사용승낙
의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
- 해당 농지의 전용이 인근 농지의 일조·통풍·통작에 영향을 미치거
나 토사의 유출, 가스·분진·매연·폐수 등을 배출할 것이 예상되는
경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
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제9장 농지전용허가

3. 농지전용신고
농지전용신고 대상시설의 범위·규모 등
시설의 범위 설치자의 범위 규모
농업진흥지역 밖에 설치하는 제 제29조제4항제1호 각 목의 어느 ·세대당 660제곱미터 이하
29조제4항에 해당하는 농업인 하나에 해당하는 무주택인 세대
주택 또는 어업인 주택 의 세대주
제29조제5항제1호에 해당하는 제29조제4항제1호 각 목의 어 ·농업인 : 세대당 1천500제곱
시설 및 같은 항 제4호에 해당 느 하나에 해당하는 세대의 세대 미터 이하
하는 시설 중 농업용시설 원인 농업인과 농업법인 ·농업법인 : 법인당 7천제곱미
터(농업진흥지역 안의 경우에는
3천300제곱미터) 이하
농업진흥지역 밖에 설치하는 제 제29조제4항제1호 각 목의 어 ·농업인 : 세대당 1천500제곱
29조제5항제2호·제3호에 해당 느 하나에 해당하는 세대의 세대 미터 이하
하는 시설 또는 같은 항 제4호에 원인 농업인과 농업법인 ·농업법인 : 법인당 7천제곱미터
해당하는 시설 중 축산업용시설
자기가 생산한 농수산물을 처리하 제29조제4항제1호 각 목의 어느 ·세대당 3천300제곱미터이하
기 위하여 농업진흥지역 밖에 설 하나에 해당하는 세대의 세대원인
치하는 집하장·선과장·판매장 농업인과 이에 준하는 임·어업인
또는 가공공장등 농수산물 유통· 세대의 세대원인 임·어업인
가공시설(창고·관리사 등 필수적
인 부대시설을 포함한다)
구성원(조합원)이 생산한 농수산 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본 ·단체당 7천제곱미터 이하
물을 처리하기 위하여 농업진흥 법」에 따른 생산자단체, 「농어업
지역 밖에 설치하는 집하장·선 경영체 육성 및 지원에 관한 법
과장·판매장·창고 또는 가공공 률」에 따른 영농조합법인 및 영
장 등 농수산물 유통·가공시설 농회사법인, 「수산업협동조합법」
에 따른 어촌계·수산업협동조합
및 그 중앙회 또는 「농어업경영
체 육성 및 지원에 관한 법률」
제16조에 따른 영어조합법인
농업진흥지역 밖에 설치하는 법 제 제한없음 ·제한없음
32조제1항제2호에 해당하는 농업
인의 공동생활에 필요한 편의시설
및 이용시설
제29조제2항제2호에 해당하는 비영리법인 ·법인당 7천제곱미터(농업진흥
농수산업 관련 시험·연구시설 지역 안의 경우에는 3천제곱미
터) 이하
농업진흥지역 밖에 설치하는 양어 제29조제4항제1호 각 목의 어 ·세대 또는 법인당 1만제곱미터
장 및 양식장 느 하나에 해당하는 세대의 세대 이하
원인 농업인 및 이에 준하는 어
업인세대의 세대원인 어업인, 농
업법인 및 「농어업경영체 육성
및 지원에 관한 법률」 제16조
에 따른 영어조합법인
농업진흥지역 밖에 설치하는 제 제29조제4항제1호 각 목의 어 ·세대 또는 법인당 1천500제
29조제5항제5호에 해당하는 어 느 하나에 해당하는 세대의 세대 곱미터 이하
업용시설 중 양어장 및 양식장을 원인 농업인 및 이에 준하는 어
제외한 시설 업인세대의 세대원인 어업인, 농
업법인 및 「농어업경영체 육성
및 지원에 관한 법률」 제16조
에 따른 영어조합법인

231
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제10장 도시공원 및 녹지의 기준

제10장
도시공원 및 녹지의
기준
[근거법률]
[근거법률]
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 (일부개정 2013. 5.22 법률 11800호)
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 시행령(일부개정 2014.9.2 대통령령25585호)
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 시행규칙(타법개정 2014.8.7 국토교통부령120호)
▸도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침(국토교통부훈령 제2014-390호)

용어 정의

도시공원 • 도시기반시설인 공원으로서 도시지역안에서 도시관리계획으로 결정된 공원

녹지 • 도시지역안에서 자연환경을 보전･개선하고 도시경관의 향상하기 위해 규정된 것
• 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가
도시자연공원구역
있는 구역
• 특별시장․광역시장․시장 또는 군수가 공원녹지를 확충하기 위하여 도시지역안의 식생
또는 임상이 양호한 토지의 소유자와 해당 토지를 일반 도시민에게 제공하는 것을
녹지활용계약
조건으로 해당 토지의 식생 또는 임상의 유지․보존 및 이용에 필요한 지원을 하는
것을 내용으로 하는 계약
• 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 도시녹화를 위하여 필요한 경우에는 도시지역
녹화계약 안의 일정지역의 토지소유자 또는 거주자와 식생 도는 임상의 증대 및 보호를 조건
으로 묘목의 제공 등 필요한 지원을 하는 것을 내용으로 하는 계약
• 도시자연공원구역안에 주민이 집단적으로 거주하는 취락
취락지구
(연면적300㎡/건폐율20%/용적률100%/높이12m(3층) 이하)

도시공원면적기준

1인당 최소 6㎡/ 이상 (개발제한구역 및 녹지지역을 제외시 인당 3㎡ 이상)

녹지설치기준
• 전용주거지역이나 교육 및 연구시설 등에 인접하여 설치하는 녹지 : 교목 4미터이
상, 녹화면적률이 50% 이상
• 재해발생시의 피난 그 밖에 이와 유사한 경우를 위하여 설치하는 녹지: 녹화면적률
완충녹지 이 70% 이상
• 원인시설에 대한 보안대책 또는 사람·말 등의 접근억제, 상충되는 토지이용의 조절
그 밖에 이와 유사한 경우를 위하여 설치하는 녹지: 녹화면적률이 80% 이상
• 완충녹지의 폭은 원인시설에 접한 부분부터 최소 10m 이상
경관녹지 • 도시공원과 상충되지 아니하도록 할 것
• 녹지축 또는 생태통로 형성
연결녹지 • 주거지역·상업지역·학교 그 밖에 공공시설과 연결하는 망 형성
• 연결녹지의 폭은 최소 10미터 이상, 녹지율 70% 이상
233
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

도시공원의 설치 및 규모의 기준
공원구분 설치기준 유치거리 규모

1. 생활권 공원

가. 소공원 제한 없음 제한 없음 제한 없음

나. 어린이공원 제한 없음 250미터 이하 1천5백제곱미터 이상

다. 근린공원

(1) 근린생활권 근린공 제한 없음 500미터 이하 1만제곱미터 이상

원(주로 인근에 거주하
는 자의 이용에 제공할
것을 목적으로 하는 근
린공원)

(2) 도보권 근린공원(주 제한 없음 1천미터 이하 3만제곱미터 이상

로 도보권 안에 거주하
는 자의 이용에 제공할
것을 목적으로 하는 근
린공원)

(3) 도시지역권 근린공 해당도시공원의 기능을 충 제한 없음 10만제곱미터 이상

원(도시지역 안에 거주 분히 발휘할 수 있는 장소
하는 전체 주민의 종합 에 설치
적인 이용에 제공할 것
을 목적으로 하는 근린
공원)

(4) 광역권 근린공원(하 해당도시공원의 기능을 충

나의 도시지역을 초과 분히 발휘할 수 있는 장소 제한 없음 100만제곱미터 이상
하는 광역적인 이용에 에 설치
제공할 것을 목적으로
하는 근린공원)

2. 주제공원

가. 역사공원 제한 없음 제한 없음 제한 없음

나. 문화공원 제한 없음 제한 없음 제한 없음

다. 수변공원 하천·호수 등의 수변과 제한 없음 제한 없음

접하고 있어 친수공간을
조성할 수 있는 곳에 설치

라. 묘지공원 정숙한 장소로 장래 시가 제한 없음 10만제곱미터 이상

화가 예상되지 아니하는
자연녹지지역에 설치

마. 체육공원 해당도시공원의 기능을 충 제한 없음 1만제곱미터 이상

분히 발휘할 수 있는 장소
에 설치

바. 특별시·광역시 제한 없음 제한 없음 제한 없음
ㆍ특별자치시ㆍ
도 또는 특별자
치도의 조례가
정하는 공원
 (주)엠와이이앤씨
제10장 도시공원 및 녹지의 기준

도시공원 안 공원시설 부지면적

공원구분 공원면적 공원시설 부지면적

1. 생활권 공원

가. 소공원 전부 해당 100분의 20이하

나. 어린이공원 전부 해당 100분의 60이하

다. 근린공원 (1) 3만제곱미터 미만 100분의 40이하

(2) 3만제곱미터 이상 100분의 40이하

10만제곱미터 미만

(3) 10만제곱미터 이상 100분의 40이하

2. 주제공원

가. 역사공원 전부 해당 제한 없음

나. 문화공원 전부 해당 제한 없음

다. 수변공원 전부 해당 100분의 40이하

라. 묘지공원 전부 해당 100분의 20이상

마. 체육공원 (1) 3만제곱미터 미만 100분의 50이하

(2) 3만제곱미터 이상 100분의 50이하

10만제곱미터 미만

(3) 10만제곱미터 이상 100분의 50이하

바. 특별시·광역시ㆍ특별자치
시ㆍ도 또는 특별자치도 전부 해당 제한 없음
의 조례가 정하는 공원

• 공원시설의 종류

- 식수대, 야영장, 유원시설, 골프장(6홀이하), 도서관, 청소년수련시설,

어린이집(국·공립), 유스호스텔, 미술관, 일반음식점 등

235
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

개발계획 규모별 도시공원 또는 녹지의 확보기준

구분 도시공원 또는 녹지의 확보기준

･1만㎡ 이상 30만㎡ 미만의 개발계획

:상주인구 1인당 3㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 5% 이상 중 큰 면적
「도시개발법」에 의한 ･30만㎡ 이상 100만㎡ 미만의 개발계획
개발계획 : 상주인구 1인당 6㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 9% 이상 중 큰 면적
･100만㎡ 이상
:상주인구 1인당 9㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 12% 이상 중 큰 면적

「주택법」에 의한 ･1천세대 이상의 주택건설사업계획

주택건설사업계획 :1세대당 3㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 5% 이상 중 큰 면적

「주택법」에 의한 ･10만㎡ 이상의 대지조성사업계획

대지조성사업계획 :1세대당 3㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 5% 이상 중 큰 면적

「도시 및 주거환경 ･5만㎡ 이상의 정비계획

정비법」에 의한
정비계획 :1세대당 2㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 5% 이상 중 큰 면적

「산업입지 및 개발에 ･3㎢ 이상 : 개발 부지면적의 10%~ 13%

관한 법률」에 의한 ･1㎢ 이상~3㎢ : 개발 부지면적의 7.5%~10%
개발계획 ･1㎢ 미만 : 개발 부지면적의 5%~7.5%

･10만㎡ 이상 30만㎡ 미만의 개발계획

:상주인구 1인당 6㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 12% 이상 중 큰 면적
･30만㎡ 이상 100만㎡ 미만의 개발계획
「택지개발촉진법」에 :상주인구 1인당 7㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 15% 이상 중 큰 면적
의한 택지개발계획 ･100만㎡ 이상 330만㎡ 미만의 개발계획
:상주인구 1인당 9㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 18% 이상 중 큰 면적
･330만㎡ 이상의 개발계획
:상주인구 1인당 12㎡ 이상 또는 개발 부지면적의 20% 이상 중 큰 면적

･주거용도로 계획된 지역 : 상주인구 1인당 3㎡ 이상

･3㎢ 이상 : 개발 부지면적의 10%~ 13%
「유통산업발전법」에
･1㎢ 이상~3㎢ : 개발 부지면적의 7.5%~10%
의한 사업계획
･1㎢ 미만 : 개발 부지면적의 5%~7.5%
※ 전체계획구역에 대하여는 「산업입지개발 통합지침」 제14조의 규정 적용

･주거용도로 계획된 지역 : 상주인구 1인당 3㎡ 이상

「지역균형개발 및 ･3㎢ 이상 : 개발 부지면적의 10%~ 13%
지방중소기업 육성에
･1㎢ 이상~3㎢ : 개발 부지면적의 7.5%~10%
관한 법률」에 의한
개발계획 ･1㎢ 미만 : 개발 부지면적의 5%~7.5%
※ 전체계획구역에 대하여는 「산업입지개발 통합지침」 제14조의 규정 적용
 (주)엠와이이앤씨
제10장 도시공원 및 녹지의 기준

도시공원 부지에서 개발행위 특례에 관한 지침 정리

(도시공원 및 녹지등에 관한 법률 제21조의2 관련)

민간공원추진자가 도시공원을 공원관리청에 기부채납(공원면적의 70퍼센트 이상

기부채납하는 경우를 말한다)하는 경우로서 해당기준을 모두 충족하는 경우에는 그
도시공원 부지의 일부 또는 지하에 공원시설이 아닌 시설을 설치할 수 있음.

구 분 지 침 내 용

∙10만㎡ 이상
∙공원전체를 대상 원칙
적용면적
∙시장・군수가 필요시 10만㎡이상으로 분할 가능(잔여면적 10만㎡미만시 제외)
※ 현재 적용면적 5만㎡이상으로 완화되는 법안 발의, 입법진행중

∙국토계획법 제71조에서 규정하는 용도지역안에서의 건축제한사항

비공원시설 종류 ∙지방도시계획심의를 거친 것
(해당 용도지역 및 인접한 용도지역에서 설치가 가능한 건축물 및 공작물)

∙민간공원추진예정자가 시장・군수에게 사전협의 요청 가능

사전협의
∙사전협의사항 양해각서(MOU) 체결 가능

∙사업의 종류 및 명칭
∙사업시행자의 성명, 주소
∙소유권, 소유권 및 소유권외 명세 및 성명・주소
∙사업의 착수예정일, 준공예정일,
∙총사업비용, 총수익, 자금조달계획
제안서제출
∙전체공원부지(공원시설, 비공원시설부지 포함) 공원조성계획
∙도시공원, 도시계획, 회계 등 전문으로 하는 기관이나 기업에서 타당성조사 등을
감안하여 작성한 공원시설과 비공원시설의 규모, 배치 형태, 공사기간, 개략공사비,
토지매수 비용, 기본구상도 등 비용평가와 비공원시설의 분양(매각) 등 수익평가에
절 필요한 자료

차 ∙협상가능(기간은 6개월)
협상 ∙전문기관 검증 의뢰 가능(시장, 군수)
∙도시공원위원회 자문 요청가능 (시장, 군수)

도시공원위원회 및 ∙도시공원위원회 : 공원조성에 관한 사항

지방도시 ∙지방도시계획위원회 : 비공원시설의 종류, 및 규모 비공원시설을 설치할 공원부지의
계획위원회 심의 용도지역 등

∙공원조성이 결정(변경) 되었을 때, 민간공원추진예정자와 협약 체결

협약 및 시행자
∙1개월 이내 시행자 지정
지정
∙협약사항 : 지침참조

공원조성 ∙시행자 지정을 완료한 때에는 도시공원위원회와 지방도시계획위원회 심의를 거친 공

계획의 입안결정
(변경) 고시 원조성계획 결정(변경)을 지체없이 고시

237
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

도시공원 부지에서 개발행위 특례에 관한 지침 정리-계속

구 분 지 침 내 용

∙민간공원추진자가 도시계획시설사업에 관한 실시계획 작성

절 ∙20일이상 일반 열람
실시계획 작성 등 ∙시장군수가 실시계획 인가 및 고시
차 ∙공사완료시 보고서 작성후 준공검사
∙시장군수는 준공검사 및 완료시 준공검사증명서 발급 및 공사 공고

공모에 의한 특례사업 ∙공모에 의한 사업 가능

∙민간추진자가 아닌 제3자에게 연대보증 또는 민간공원추진자로 일정액의 계약보증금

사업이행 보증 납부 또는 공사이행보증서 제출 등 방법으로 사업애행보증
∙대규모사업의 경우 사업이행보증 분리 가능

사업시행자의 ∙시행자 지정후 1년 이내에 실시계획 인가 신청하여야 함 (1회 6개월 범위내 연장 가능)
지정 취소 등

∙협약 변경 제안 범위
- 사업기간의 변경
- 공원시설・비공원시설의 종류 및 규모의 변경
협약의 변경
- 시장・군수 또는 민간공원추진자가 협약의 변경이 필요하다고 인정하는 경우
∙협약 변경방법
- 도시공원위원회, 지방도시계획위원회 중 변경사항 관련된 위원회 심의

∙조성된 공원시설 기부채납

∙기부채납 시기
기부채납
- 협약서에 정한 바에 따름
·비공원시설의 완료(사용검사, 사용승인, 준공)전

∙시장・군수는 비공원시설 부지에 대해 협약에서 정한 바에 따라 도시공원 해제 등

도시관리계획의 변경
도시관리계획 변경절차 이행

특례사업 시행절차

협약 체결 공원조성공사
사전협의(필요시) 시행자 지정 준공검사·공사완료
(협약체결 후 1개월 이내) 공고

공원조성 계획 기부채납
특례사업 제안
(변경)결정 고시 (비공원시설공사 완료 전)

타당성 검토/협상 실시계획 작성

도시공원위원회 자문 실시계획
제안 수용여부 통보 인가․고시

도시공원위원회․지방
도시계획위원회 심의
사업시행
(공원조성계획(도시관리
계획)결정 절차 이행)
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제11장 수질오염총량관리제도

제11장
수질오염총량관리제도

[근거법률]
[근거법률]
▸한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률(2012.7.22)
▸영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률(2012.7.22)
▸낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률(2012.7.22)
▸금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률(2012.7.22)
▸한강수계 오염총량관리계획 수립지침-환경부고시 제2010-151호(2010.11.4)
용어정의(한강수계 오염총량관리계획 수립지침 제2조)

• 오염총량관리 : 목표수질 달성을 위해서 오염물질 배출량을 연차적으로

할당하여 관리하는 것
• 총량관리단위유역 :목표수질을 설정하여야 하는 수계구간에 영향을 주
는 유역
• 소유역 : 유역환경조사, 수빌모델링 등에 필요한 배수구역 단위를 설정
하기 위하여 총량관리단위유역을 세분화한 유역
• 오염원그룹 : 오염원의 유형을 생활계, 산업계, 축산계, 토지계, 양식
계, 매립계 등으로 구분하여 그룹화 한 것
• 발생부하량 : 오염원으로부터 발생되는 오염물질의 양
• 배출부하량 : 발생된 오염물질이 처리과정을 거쳐 삭감된 후 또는 처리
과정을 거치지 않고 직접 공공수역으로 배출되는 양
• 삭감 : 오염물질이 수질환경에 미치는 영향을 최소화하기 위하여 발생
된 오염물질을 제거 또는 저감시키는 것을 말하고 “삭감부하량”이라
함은 삭감을 통해 제거 또는 저감된 오염물질의 양
• “기준배출부하량”이란 기준유량 조건에서 목표수질을 만족할 수 있도록
수질모델링을 통하여 산정된 유역의 최대 배출부하량
• “안전율”이란 목표수질을 달성하기 위한 기준배출부하량 산정과정 중
수질모델링, 오염부하량 산정 등에서 발생할 수 있는 불확실성을 보정
하기 위하여 설정되는 비율

239
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

권역별 비교

• 한강수계
- 수질오염총량관리기본계획/ 오염총량관리시행계획 ⇨ 강제규정
․ 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 제8조의2/제8조의3

• 낙동강,금강,영산강․섬진강 수계
수질오염총량관리기본계획/ 오염총량관리시행계획 ⇨ 강제규정
․ 영산강·섬진강수계물관리및주민지원등에관한법률 제10조/제11조
․ 낙동강수계물관리및주민지원등에관한법률 제10조/제11조
․ 금강수계물관리및주민지원등에관한법률 제10조/제11조

경기도 오염총량관리기본계획 수립

- 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률의 개정에 따라 경기도는 일

괄적으로 오염총량관리기본계획을 수립하여 환경부장관의 승인을 받아야 함
- 현재(2013.01) 경기도 수질오염총량관리기본계획은 환경부 승인 전 단계로 완료
되지않은 상태이며, 각 시·군에서는 시행계획이 착수된 상태로 향후 수질오염총량
관리 의무제를 시행할 계획임

수질오염총량관리계획 부합여부 검토 Process

• 전략환경영향평가 검토 / 환경영향평가 협의시

시행계획변경
No
계획수립 또는 시․군 수질오염총량관리계획 개발사업목록등재
☞ 부합여부검토 →
평가서 작성 (수질오염총량관리 대상지역) +
<사 업 자> 할당부하량조정
→ ↓ Yes
전략환경영향평가 검토서 작성
←
(승인기관 제출)

• 행정사항
① 수질오염총량관리 대상지역은 개발할당 부하량 및 시행계획에 반영된 개발사업에 한해 가능
② 전략환경영향평가 및 환경영향 평가 협의시 수질오염총량관리 계획과 부합여부를 검토
③ 시‧군 총량관리부서의 의견이 누락된 경우는 구비서류 미비로 검토하여, 시행계획 변
경, 개발할당 부하량 조정 등의 절차를 선행한 후에 협의 진행
 (주)엠와이이앤씨
제12장 공동주택 평균층수

제12장
공동주택 평균층수

[근거법률]
[근거법률]
▸서울특별시 도시계획조례
▸서울특별시 지구단위계획 수립기준(2010. 6. 서울특별시)

평균층수

• 아파트의 지상연면적을 규칙으로 정하는 기준면적으로 나누어 환산한

층수 (서울시 도시계획조례 제28조 제2항)
• 적용대상 : 제2종 일반주거지역

평균층수 기준

용도지역 구 분 층 수 기 준 최 고 층 수 기반시설부담비율

구릉지 평균 10층이하 13층이하 5%이상

제2종7층
평지 평균 13층이하 10%이상

구릉지 평균 15층이하 18층이하 5%이상

제2종12층
평지 평균 18층이하 10%이상

평균층수 산정 방법(서울시)

아파트의 지상연면적 • 한동에서 층수 다를 때 : 최고 층수로 산정

• 임대주택 : 지상연면적에서 제외
※ 평균층수 = 동별 아파트의 지상연면적
∑ ( ) • 상가 및 피로티 : 층수에 포함
동별 층수 • 소숫둘째자리 반올림(16.01층≥16.0층⇒×)

241
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

평균층수 산정 예시(서울시)

【 산정방법 예시1】 - 대지 일부를 공공시설부지로 기부채납

17층

15층 15층

13층 5층

80 80
상 가 100 100
2층
100 100 100 100 피로티 100 50
1동 2동 3동
연면적 1,840㎡ 1,600 1,750
APT면적1,040㎡ 1,600 1,750
층수적용 15층 17층 15층

평균층수 = 15.67199 ≒ 15.7층 ≤ 16.0층

4,390㎡
= 1,040 1,600 1,750
∑〔 + + 〕
15 17 15

【산정방법 예시2】 - 대지 일부 공공시설부지로 기부채납, 재건축임대주택 부속토지 기부채납

하여 용적률 완화

지상연면적 160㎡ 320㎡ 956㎡

8층 13층 23층

• 임대주택 바닥면적 : 125㎡ (25%이상)

• 아파트 지상 연면적(임대주택 포함) : 1,436㎡

- 평균층수(임대주택 포함) = 평균 16.7층

- 평균층수 = 15.2122≒ 15.21층 ≤ 16.0층

1,436㎡-125㎡(임대주택바닥면적)

= 160 320 956

∑〔 + + 〕
8 13 23
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제13장 사업별 실효규정

제13장
사업별 실효규정

사업별 실효규정

구분 관련법 조항 실효되는 기간 내용 비고
∙도시·군관리계획결정고시 3년
∙다른법률에서 지구단위
지구단위 이내 지구단위계획구역에 관한
국계법 제53조 3년 계획에 대해 따로 정한
계획구역 지구단위계획 결정･고시가 되어
경우 그 법에 따름
야함
∙도시·군계획시설 결정고시일부터
도시·군
20년이 지날 때 까지 도시계획
계획시설 국계법 제48조 20년 -
시설사업이 시행되지 아니하는
사업
경우
∙도시개발구역이 지정･고시된날부
∙330만㎡ 이상일 경우
3년 터 3년이 되는 날까지 실시계획
5년
도시개발 도시개발법 인가를 신청하지 않는 경우
사업 제10조 ∙도시개발구역이 지정･고시된날부
∙330만㎡ 이상일 경우
2년 터 2년이 되는 날까지 개발계획
5년
을 수립･고시 하지 않을 경우
도시재정비 ∙재정비촉진지구지정을 고시한 날 ∙해당 시도지사는 1년
재정비
촉진을 위한 2년 부터 2년이 되는 날까지 재정비 범위 내에서 기간연장
촉진사업
특별법 제7조 촉진계획이 결정되지 않은 경우 가능
∙산업단지로 지정･고시된 날부터
∙국가산업단지:5년
산업입지 및 해당되는 기간이내에 산업단지의
∙일반산업단지 및 도
산업단지 개발에 관한 일부 또는 전부에 대하여 산업단 -
시첨단산업단지:3년
법률 제13조 지 개발계획실시계획의 승인을
∙농공단지:2년
신청하지 아니한 경우
∙다음 사유로도 사업계
전통시장 및
∙사업계획승인이 고시된 날부터 획의 승인취소 가능
시장정비 상점가 육성을
3년 3년내에 상권활성화사업이 시행 -시정명령불이행
사업 위한 특별법
되지 않는 경우 -사업진행 또는 성과가
제19조의6
미흡할 경우
물류시설의 개발 ∙물류단지로 지정･고시된 날부터
물류단지
및 운영에 관한 5년 5년이내 물류단지개발 실시계획 -
개발사업
법률 제26조 의 승인을 신청하지 않을 경우

∙조합설립추진위원회가 승인을 얻
도시 및 3년 은 날부터 3년 이내 설립인가를
주거환경정비법 (추진위원회 구성 신청하지 아니하거나, 조합이 설
정비사업 -
제8조 4항 승인 또는 립인가를 얻은 날부터 3년 이내
2의2 조합설립인가 취소) 에 사업시행인가를 신청하지 아
니하는 경우

243
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항

< MEMO >

제4편 기타 업무 참고사항

제1장 재정비촉진지구 지정현황

제2장 서울시 준공업지역 이전적지 관리방안

제3장 서울시 장기전세주택(SHIFT) 제도

제4장 수도권 신도시 건설 현황

제5장 민간투자사업 방식 비교

제6장 2014년 건설회사 도급순위

제7장 용도지역별 건축가능 건축물

 (주)엠와이이앤씨
제1장 재정비촉진지구 지정 현황

제1장 재정비촉진지구 지정 현황
(서울시)
서울시 재정비촉진지구 현황(31)

• 재정비촉진지구 : 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시

설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으
로 추진하기 위하여 제5조에 따라 지정하는 지구

시․도 재정비촉진지구 면적(천㎡) 유형 지구지정일 계획결정일

1 은평은평 3,492 주거지형 06.10.19 07.10.18

2 성북길음 1,251 〃 〃 09.02.01
3 용산한남 1,110 〃 〃 09.10.01
4 노원상계 648 〃 〃 08.09.11
5 은평수색증산 897 〃 〃 08.05.22
6 서대문북아현 900 〃 〃 08.02.05
7 금천시흥 721 〃 〃 08.10.16
8 영등포신길 1,469 〃 〃 07.11.29
9 동작흑석 896 〃 〃 08.09.11
10 관악신림 530 〃 〃 08.04.10
11 송파거여.마천 738 〃 〃 08.08.28
12 동대문이문휘경 1,013 〃 〃 08.01.07
13 성북장위 1,874 〃 〃 08.04.03
14 중랑상봉 506 중심지형 〃 09.08.20
15 광진구의자양 385 〃 〃 09.06.04
서울시(31) 16 강동천호.성내 276 〃 〃 08.12.26
17 종로.중구세운 439 〃 〃 09.03.19
18 중랑중화 511 주거지형 06.12.21 09.06.04
19 양천신정 689 〃 〃 08.12.11
20 강서방화 509 〃 〃 06.12.21
21 동작노량진 735 〃 〃 06.12.21
22 구로구가리봉 333 중심지형 08.05.22 08.05.22
23 동대문전농답십리 906 주거지형 08.11.20 08.11.20
24 강북미아 980 〃 08.12.11 08.12.11
25 동대문구청량리 371 중심지형 09.09.10 09.09.10
26 서대문구가재울 1,077 주거지형 09.12.10 09.12.10
27 영등포구영등포 226 〃 10.01.21 10.01.21
28 마포구합정 298 중심지형 10.01.21 10.01.21
29 마포구아현 1,088 주거지형 10.08.19 10.08.19
30 서대문구홍제 201 중심지형 10.12.16 10.12.16
31 강동천호 409 주거중심 14.07.31 14.07.31

247
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제2장 서울시 준공업지역 이전적지 관리방안

제2장
서울시 준공업지역
이전적지 관리방안
적용범위

• 서울시 준공업지역의 지구단위계획구역에서 “공동주택, 노인복지주택,

장기전세주택 및 산업시설”의 설치를 포함하는 지구단위계획 수립 시 적용

준공업지역 유형별 사업대상지 기준

구분 공공지원형 지역중심형 산업정비형

공통사항 • 2이상 용도지역, 1만㎡미만 제외
• 아래의 2개 충족
• 주거・공업혼재된 지역 중
• 공장비율 30%이상 -역세권(250~500m)
주변이 주택으로 둘러싸인 지역
세부사항 • 시장이 산업활성화가 -간선도로 20m이상 연접
• 공공지원형, 지역중심형 외의
필요하다고 인정한 구역 -주변 대규모 개발
지역
-정비시 지역중심역할

정의
• 순부담 : 사업대상지 중 사유지(국․공유지를 매입한 토지를 포함하되 무
상양여된 경우는 제외한다)에 공공시설 등을 설치하기 위하여 공공에
기부채납하는 것을 의미
• 임대산업시설 : 시장이 영세제조시설 및 산업시설(지원시설 포함) 등을
지원하기 위하여 임대로 공급하는 시설물 또는 그 시설물을 설치하기
위한 부지
• 전략시설 : 해당 지역의 중심성, 지역활성화 및 공공성 강화를 위해 설
치하는 문화 및 여가 시설 등 다양한 용도의 복합 시설로써 자치구와
지역주민의 의견수렴을 거쳐 심의를 통해 인정되는 민간소유의 시설
• 산업정비형 : 현재 주거와 공업이 혼재되어 있는 지역중 주변이 주택지
로 둘러싸여 있는 지역을 대상으로 산업시설과 주거시설의 입지를 계획
적으로 유도하여 주거쾌적성과 산업활성화를 유도하는 정비유형
• 공공지원형 : 산업이 집적되어 있거나, 유지되고 있는 지역을 대상으로
기반시설공급, 용적률 완화 등 공공지원을 통하여 산업활성화를 도모하
는 환경정비단위의 정비유형

249
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항

• 지역중심형 : 역세권 및 간선가로 연접지등 지역의 전략거점으로 육성

하여 중심성을 강화할 필요가 있는 지역을 대상으로 복합개발을 허용하
고 임대산업시설 및 전략시설을 확보하여 공공성을 강화하는 정비유형

준공업지역 용적률 체계

• 공장비율 : 해당 구역에서 국∙공유지를 제외하고 산정한 공장 면적비율

공장비율 공장부지
(%) = 구역면적 - 국공유지면적
× 100

• 공동주택부지 : 공동주택, 노인복지주택 및 오피스텔(그 밖의 용도와 함

께 건축하는 경우 포함)을(이하 “공동주택”이라 한다) 설치하는 부지
• 산업부지 : 도시계획조례 별표2 제3호의 산업시설을 설치하는 부지
• 장기전세주택 :임대주택법 제2조 제3호의2의 임대주택

준공업지역 유형별 용적률 체계

• 공공지원형 : 산업부지 허용용적률 400%이하
- 공동주택 건립 못함
- 산업개발진흥지구 지정시 1.2배 이내 허용용적률 완화 가능
구분 공동주택부지 산업부지 비고
기준용적률 - -
주변용적률 - 400%
상한용적률 - -

• 지역중심형
- 상한용적률은 위원회 심의를 통해 추가 완화 가능
구분 공동주택부지 산업부지 비고
기준용적률 210% -
주변용적률 = 기준용적률 + 소계(A) 380% 400%
소계 170%
인센티브 용적률 20%
150%
임대산업시설로 인한 용적률
※ 임대산업시설 부지 : 150% × 1/2 = 75% 기부채납
상한용적률 400% -
 (주)엠와이이앤씨
제2장 서울시 준공업지역 이전적지 관리방안

• 산업정비형
- 상한용적률은 위원회 심의를 통해 추가 완화 가능
① 장기전세주택 미설치시
구분 공동주택부지 산업부지 비고
기준용적률 210% -
허용용적률 230% 400%
상한용적률 250% -

② 장기전세주택 설치시
구 분 공동주택부지 산업부지 비고
기준용적률 210% -
주변용적률 = 기준용적률 + 소계(A) 280% 400%
소계(A) 70% -
인센티브 용적률 20% - 기부채납
장기전세주택 건립용적률 25% -
장기전세주택으로 인한 완화용적률 25% -
상한용적률 300% -

서울시 준공업지역 공간적 범위

• 영등포,구로,금천,강서,성동,도봉구 일대 준공업지역 : 27.71㎢
구분 영등포 구로 금천 성동 강서 도봉 양천 계
면적(㎢) 9.10 6.52 4.40 3.22 2.88 1.25 0.07 27.71
비율(%) 32.8 23.5 15.9 11.6 10.4 5.5 0.3 100.0

서울시 도시계획조례 개정에 따른 완화

• 도시계획 결정 권한 자치구 이양
- 준공업지역내 3천㎡ 미만 공장이적지 공동주택 건립 허용여부에 대해
구 도시계획위원회 심의로 변경
• 심의 대상
- 2008.7.30 현재 공장부지에서 공장이 아닌 시설물로 용도가 변경되
었거나 관련 공부에 의해 공장이 이전∙폐쇄된 것으로 확인된 3천㎡
미만의 부지
• 용적률 적용 : 250% 이하(상한용적률)
• 건축제한 완화 : 공동주택(연립주택 및 다세대주택에 한함) 가능

251
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제3장 서울시 장기전세주택(SHIFT) 제도

제3장
서울시 장기전세주택
(SHIFT) 제도
[근거법률]
[근거법률]
▸서울시 도시계획조례 제55조 16항(2012. 11. 1)
▸역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영기준(2011. 5. 3)
장기전세주택(SHIFT)이란?
• 임대주택법 제2조 제3호의2에 의한 임대주택
추진배경
• 시프트의 지속적인 공급 확대 필요
- 청약률 상승으로 인한 수요 확인
- 주택의 패러다임 전환
- 서민 주거안전 도모
• 공공부문 공급의 한계
- SH공사가 시행에 필요한 토지자원 한계 도달
- 시유지 등 국공유지 부족
• 민간부문 공급 유도
- 도시계획적 수단 활용
• 새 정부의 주택공급 확대를 위한 정책과 공조 유지 필요
시프트의 특징
• 파격적인 가격(주변 전세가격의 80% 수준)
• 최장 20년에 이르는 전세기간
• 매월 임대료를 내지 않는 편의성
• 입주후에도 쓸수 있는 청약저축 통장
2012년 장기전세주택 공급계획
(2012.10월 현재)
전용 면적
단지명 계 공급
유 형 60㎡↓ 85㎡↓ 85㎡↑ 소재지
예정일
2012년 합계 802 534 257 11
재건축 개나리 5차 재건축 7 - 7 - 강남구 역삼동 제20차 2012.02
제20차 소계(2월) 7 - 7 -
SH공사 우면2-3 559 363 196 - 서초구 우면동
제21차 2012.06
재개발 월곡2구역 38 - 27 11 성북구 하월곡동
제21차 소계(6월) 597 363 223 11
SH공사 우면2-6 112 112 - - 서초구 우면동
SH공사 묵동7 86 59 27 - 중랑구 묵동
제22차 소계(10월) 198 171 27 -

253
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항

역세권 장기전세주택 공급 확대방안 주요 내용

구 분 주 요 내 용

• 종상향, 용적률․높이․노후도 완화 등을 제공
제도의 개요
• 증가용적률의 50% 이상 SHIFT 건립

• 역세권안의 주거지역(도시기본계획의 중심지 체계상 지구중심 이하, 규모 : 면적 3천㎡

이상, 계획세대 100세대 이상)

구 분 기 준

1차
• 역 승강장 중심에서 반경 250m이내의 범위
사업대상지 역세권
2차
• 역 승강장 중심 반경 250m~ 500m이내의 범위
역세권
• 제3종일반주거지역 또는 준주거지역(준주거지역으로의 세분변경이 가능한 대상지를
포함)을 전제로 검토
• 사업대상지가 역세권 내외에 걸치는 경우 사업대상지의 과반이상이 역세권 안에
포함되어야 한다. 다만, 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우에는 완화 가능

구 분 세분 변경 기준

1차
• 준주거지역까지 가능
역세권
용도지역
준주거 상업지역 또는 준주거지역과 연접한 경우
세분변경 지역 제3종일반주거지역 및 (보조)간선도로와 접한 경우
2차
역세권 제3종 제2종일반주거 또는 제3종일반주거지역과 연접한 경우
일반 간선도로 이면부
주거 준주거지역으로 세분변경이 바람직하지 못한 경우

변경사항 공공시설 부담비율

공공시설 용도지역 1단계 상향(세분변경)시 15% 이상
부담기준 용도지역 2단계 상향(세분변경)시 20% 이상
용도지역 3단계 상향(세분변경)시 25% 이상

건설노후도
• 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체의 1/2이상
기준

• 장기전세주택 주택건설 비율
SHIFT - 전용면적 60㎡이하 : 60%내외
공급 내용 - 전용면적 60㎡초과 ~ 85㎡이하 : 30%내외
- 전용면적 85㎡초과 : 10%내외
 (주)엠와이이앤씨
제3장 서울시 장기전세주택(SHIFT) 제도

구 분 주 요 내 용

제2종 제2종
일반 제3종 일반 제3종 준주거
주거 일반, 주거 일반, 지역
현재 용도지역 일반주거
7층 / 일반 7층 / (단, 91.5.10
(91.5.11 이후
12층 주거 12층 준주거포함)
이전)

이하 이하
제3종 제3종
세분변경 후 용도지역 준주거지역
일반 일반
기준용적률 200 250 200 250 400
(패키지)허용용적률
용적률 기준
= 장기전세주택 공급+ 지속
270 300 430 450 500
가능한 건축구조 + 커뮤니티
지원시설+친환경 건축물 등
35 25 115 100 50
장기전세주택
건립 용적률 장기전세주택 건립에 따라 완화된 용적률의 50/100 이상

300
상한용적률 300 500 500 500 이상
이상
※ 단, 91.5.10이후 변경된 준주거의 경우 준주거지역에으로 변경시 제3종일반
주거지역으로 봄
• 비주거시설 건축(준주거지역에 한함)
비주거시설의
: 지상층연면적 10%이상 근린생활시설, 판매시설, 업무시설(오피스텔, 고시원, 노인복
건축
지시설은 비주거비율 산정시 제외) 등을 지상부 1층, 2층 설치 권장
☞ ‘21세기형 미래형 주거환경조성을 위한 주요정책’ 이행 필요
• 리모델링이 쉬운구조 :
- 건축법 제8조에 의한 리모델링이 쉬운 구조(설비부문 포함)
• 커뮤니티 지원시설(게스트하우스, 휘트니스센터, 어린이집, 노인시시설, 마을회관, 문화센
터, 지역도서관 등) 설치
- 300세대 미만(장기전세주택 포함)
필수 : 지상층 총 연면적 2%이상(최소 300㎡이상)
- 300세대 이상(장기전세주택 포함)
: 지상층 총 연면적 3%이상(최소 450㎡이상)
기타 • 에너지 효율 건축물 : 에너지성능지표 86점이상이고 에너지효율 2등금 이상 인증
사항 • 친환경건축물 : 친환경분야 우수등급 이상 예비인증 필요
- 「친환경건축물의 인증에 관한 규칙」에 따라 환경영향평가 대상 건축·주택사업 : 최우수등급
- 기타 건축·주택사업 : 우수등급 이상
• 신재생에너지 사용
- 공동주택: 표준공사비의 1% 이상
- 일반건축물 : 표준공사비 3% 이상
선택 - 공공건축물 : 신에너지 및 재생에너지 개발․이용․보급촉진법 시행령에 따른 공급의무비
율 적용
• 공공시설물 설치
• 역사문화 보전

255
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항

< MEMO >

 (주)엠와이이앤씨
제4장 수도권 신도시 건설현황

제4장
수도권 신도시
건설현황
1기 신도시
• 80년대 후반 서울지역내 택지개발이 개발용지 부족으로 추가공급이 불가능
하게 됨에 따라 개발제한구역 외곽에 건설(분당, 일산, 평촌 등)

2기 신도시
• 1기 신도시 건설이후 계속되는 수도권의 주택난 해소를 위해 추가 건설
※ 1기 신도시가 주택의 양에 집중한 반면 2기 신도시는 주택의 질에 관심
: 인구밀도 감소, 녹지비율 증가 등 신도시 환경문제 적극 대처

1기 신도시 개요

위 치 성남시 고양시 안양시 군포시 부천시

구 분 분 당 일 산 평 촌 산 본 중 동
면 적(ha) 1,964 1,574 511 420 546
수용인구(만명) 39 27.6 16.8 16.8 16.6
인구밀도(인/㏊) 199 175 329 399 304
사업기간(년) 89~96 90~95 89~95 89~95 90~96
총사업비(천억원) 41.6 26.6 11.8 6.3 18.4
개 발 주 체 LH공사 LH공사 LH공사 LH공사 부천시 등

2기 신도시 개요(수도권)

성남시 화성시 화성시 김포시 파주시 수원시 양주시 서울시 평택시 인천시
위 치
옥정·
구 분 판 교 동탄1 동탄2 한 강 운 정 광 교 위례 고덕 검단
회천
면 적(㎢) 8.9 9.0 24.0 11.7 16.5 11.3 11.5 6.8 13.4 18.1
수용인구(천명) 88 124 286 167 213 78 168 109 144 230
인구밀도(인/㏊) 98 138 119 142 129 69 147 161 107 127
사업기간(년) 03~12 01~12 08~15 02~13 03~17 05~12 07~13 08~17 08~20 09~16
총사업비(억원) 87,043 42,353 161,144 87,872 136,092 93,968 80,450 112,479 82,576 137,343
개 발 주 체 경기도 등 LH공사 LH공사 등 LH공사 파주시 등 경기도 등 LH공사 LH공사 경기도 등 인천시 등

※ 국토교통부 홈페이지(2012.10)

257
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항

2기 신도시 개요(지방)

위 치 대전시 아산시
구 분 도 안 배방·탕정
면 적(㎢) 6.1 8.8
주택건설(천호) 24.3 33.2
수옹인구(천인) 68 88

수도권 신도시 건설현황

 (주)엠와이이앤씨
제5장 민간투자사업 방식 비교

제5장
민간투자사업 방식 비교

민간투자사업의 유형

구 분 사 업 유 형 특 징

사회기반시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는

BTO
지방자치단체에 귀속되며 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운
(Build-Transfer-Operate)
영권을 인정

사회기반시설의 준공과 동시에 당해 시설의 소유권이 국가 또는

BTL 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운
(Build-Transfer-Lease) 영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약
사업시행 에서 정한 기간 동안 임차하여 사용·수익하는 방식
방식
사회기반시설의 준공후 일정기간 동안 사업시행자에게 당해시설의
BOT
소유권이 인정되며 그 기간의 만료시 시설소유권이 국가 또는 지
(Build-Own-Transfer)
방자치단체에 귀속되는 방식

BOO 사회기반시설의 준공과 동시에 사업시행자에게 당해시설의 소유권

(Build-Own-Operate) 이 인정되는 방식

정부고시사업 주무관청이 민간투자대상 사업을 발굴하여 사업자를 모집하는 방식

사업제안
방식 민간이 민간투자대상 사업을 발굴하여 주무관청에 민자사업 선정
민간제안사업
을 요청하는 방식

독립채산형
민간사업자가 최종이용자로부터 사용료를 부과하여 투자비를 회수
(Financially
하는 방식
Free-Standing Project)
민간투자비
회수방식
서비스구매형
(Services Sold to 정부가 지급하는 사용료(국고·지방비)로 투자비를 회수하는 방식
Public Sector)

259
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항

BTL과 BTO 사업방식 비교

• BTL사업은 민간사업자가 투자한 자금을 주무관청이 지급하는 시설임대(일

부, 부속사업순이익)로 회수하는 구조로서, 민간사업자가 운영위험(시설
수요변동 위험)을 부담하는 BTO방식과 차별화
추진방식 BTO 방식 BTL 방식
• 최종사용자에게 사용료부과로 투자비 • 최종수요자에게 사용료부과로 투자비회수가
대상시설성격 회수가 가능한 시설 (독립채산형) 어려운 시설 (서비스구입형)
- 예:고속도로,항만,경전철,지하철,환경시설 등 - 예 : 학교, 복지, 문화, 일반철도 등

투자비회수 • 최종이용자의 사용료 (수익자부담원칙) • 정부의 시설임대료 (정부재정부담)

• 민간이 수요위험 부담 • 민간의 수요위험 배제

사업리스크 • 높은 사업위험과 그에 따른 높은 예상수익률 • 낮은 사업위험과 그에 따른 낮은 예상수익률
• 운영수입 변동 위험 • 운영수입 확정

• 총사업비 기준(고시·협약체결시점 가격) • 총민간투자비 기준(시설의 준공시점 가격)

사용료산정
• 기준사용료 산정후 물가변동분 별도 반영 • 임대료 산정 후 균등 분할하여 지급

• 건설기간 중 건설분담금 • 학교시설 등 대부분의 건축시설에 재정지원 없음

• 운영기간 중 운영수입보장 • 주무관청은 장기임대료 부담 축소 등을 위해
재정지원
필요하다고 판단되는 경우 건설단계에서 보
조금(건설보조금) 지급 가능

절 차
(기획재정부
민간투자사업
업무 매뉴얼
참조)
 (주)엠와이이앤씨
제6장 2014년 건설회사 도급순위

제6장
2014년 건설회사
도급순위
2014년(대한건설협회-시공능력공시)
순 위 회 사 명 시공능력평가액 순 위 회 사 명 시공능력평가액
1 삼성물산(주) 13조1,208억 26 경남기업(주) 1조3,668억
2 현대건설(주) 12조5,666억 27 제일모직(주) 1조3,665억
3 (주)포스코건설 9조22억 28 (주)케이씨씨건설 1조3,583억
4 대림산업(주) 8조3,316억 29 삼성엔지니어링(주) 1조2,774억
5 (주)대우건설 7조4901억 30 (주)서희건설 9,892억
6 지에스건설(주) 6조4,431억 31 고려개발(주) 9,034억
7 롯데건설(주) 4조9,403억 32 삼성중공업(주) 8,945억
8 에스케이건설(주) 4조6,150억 33 삼환기업(주) 8,588억
9 (주)한화건설 3조9,669억 34 극동건설(주) 7,921억
10 현대엔지니어링(주) 3조2,139억 35 삼부토건(주) 7,802억
11 두산건설(주) 2조7,729억 36 신세계건설(주) 7,283억
12 두산중공업(주) 2조7,563억 37 (주)서브원 7,339억
13 현대산업개발(주) 2조6,607억 38 (주)포스코엔지니어링 7,119억
14 (주)태영건설 2조509억 39 우미건설(주) 6,839억
15 (주)호반건설 2조347억 40 (주)동일 6,769억
16 (주)부영주택 1조9,880억 41 (주)동원개발 6,729억
17 한라(주) 1조9,130억 42 (주)효성 6,669억
18 코오롱글로벌(주) 1조8,523억 43 울트라건설(주) 6,281억
19 쌍용건설(주) 1조8,406억 44 대우조선해양건설(주) 6,268억
20 금호산업(주) 1조8,313억 45 풍림산업(주) 6,213억
21 계룡건설산업(주) 1조6,387억 46 (주)삼호 6,204억
22 (주)한진중공업 1조6,125억 47 화성산업(주) 6,191억
23 (주)한양 1조5,857억 48 STX건설(주) 5,991억
24 한신공영(주) 1조5,725억 49 동아건설산업(주) 5,926억
25 동부건설(주) 1조5,398억 50 남광토건(주) 5,886억

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도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항

순 위 회 사 명 시공능력평가액 순 위 회 사 명 시공능력평가

51 진흥기업(주) 5,846억 76 (주)금강주택 3,063억

52 중흥건설(주) 5,437억 77 동원건설산업(주) 3,043억

53 대방건설(주) 5,408억 78 삼보이엔씨(주) 3,012억

54 대보건설(주) 4,712억 79 (주)동광주택 2,907억

55 신동아건설(주) 4,708억 80 (주)협성종합건업 2,891억

56 (주)케이알산업 4,603억 81 한국전력기술(주) 2,861억

57 (주)반도건설 4,534억 82 중흥토건(주) 2,832억

58 한림건설(주) 4,129억 83 ACE건설(주) 2,818억

59 경동건설(주) 4,097억 84 요진건설산업(주) 2,817억

60 일성건설(주) 3,960억 85 LIG건설(주) 2,658억

61 (주)흥화 3,843억 86 (주)대저건설 2,651억

62 (주)대명건설 3,805억 87 남해종합개발(주) 2,648억

63 (주)동양건설산업 3,751억 88 (주)파라다이스글로벌 2,517억

64 금광기업(주) 3,685억 89 동문건설(주) 2,383억

65 한일건설(주) 3,653억 90 모아종합건설 2,385억

66 (주)이테크건설 3,607억 91 남양건설(주) 2,375억

67 (주)금성백조주택 3,574억 92 씨제이건설(주) 2,303억

68 (주)라인 3,519억 93 남화토건(주) 2,279억

69 아이에스동서(주) 3,511억 94 제일건설(주) 2,214억

70 양우건설(주) 3,385억 95 강산건설(주) 2,171억

71 (주)서해종합건설 3,260억 96 태평양개발(주) 2,131억

72 (주)대원 3,230억 97 동광건설(주) 2,128억

73 이수건설(주) 3,190억 98 화성개발(주) 2,105억

74 (주)서한 3,099억 99 한동건설(주) 2,091억

75 TC건설(주) 3,098억 100 (주)삼정 2,064억

 (주)엠와이이앤씨
제7장 용도지역별 건축가능 건축물

제7장
용도지역별 건축가능
건축물
용도지역별 건축가능 건축물

제1종일반 제2종일반 제3종일반 준주거 일반상업 일반공업 자연녹지

단독주택 ○ ○ ○ ○ △ △ ○

△ △ ▲
▲
공동주택 ○ ○ ○ (주거90%이하
(아파트×) (기숙사) (아파트×)
복합건축물)

1종 근생 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

▲
2종 근생 △ △ △ ○ ○ ○
(음식점 등)

노유자시설 ○ ○ ○ ○ △ △ ○

△ △ △ ○ △
문화·집회 (공연장, (공연장, △ △
(관람장×) (관람장×) (전시장×)
관람장×) 전시장×)

종교시설 △ ○ ○ ○ △ △ △

△ △ △ ▲ △
판매시설 △ ○
(2천㎡미만) (2천㎡미만) (2천㎡미만) (소재공장샌산품) (농수산관련등)

△ △ △ ▲
의료시설 △ × ▲
(격리병원×) (격리병원×) (격리병원×) (격리병원×)

△ △ △
교육연구시설 ○ △ △ ▲
(학원×) (연구소×) (연구소×)

수련시설 △ △ △ ○ △ △ ○

운동시설 △ △ △ ○ ○ × ○
(골프장×)

○ : 가능, × : 불가능, △ : 조례에서 결정, ▲ : 국계법상 조건부 가능

( 아파트 ) 아파트만 가능, ( 아파트× ) 아파트 제외하고 가능

263
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
 (주)엠와이이앤씨
제7장 용도지역별 건축가능 건축물

제1종일반 제2종일반 제3종일반 준주거 일반상업 일반공업 자연녹지

△ △ △ ○ △
업무시설 ○ ×
(3천㎡미만) (3천㎡미만) (3천㎡이하) (저공해공장) (지식산업센터)

△ ▲ ▲ △
공장 △ △ ○
(저공해공장) (저공해공장) (저공해공장) (저공해공장)

▲
창고시설 △ △ △ △ ○ ○ (1차산업관련,
집배송시설)

△ △ ▲ ▲
위험물저장·처리 △ ○ △
(주유소,충전소) (주유소,충전소) (충전소×) (충전소×)

△ △ △ △
자동차관련시설 △ ○ △
(주차장,세차장) (주차장,세차장) (운전,정비학원) (폐차장×)

△ △ △
동·식물관련시설 △ △ (축사, △ ○
(온실) (재배사,온실등) (재배사,온실등)
도축장 등×)

△
교정·국방군사시설 △ △ △ △ △ ○
(국방군사시설×)

방전통신시설 △ △ △ △ ○ △ ○

발전시설 △ △ △ △ ○ ○ ○

▲ ▲ △
숙박시설 × × × (비주거지내생활 (일반,비주거지 ×
(관광단지,관광지)
숙박시설) 내생활숙박)

자원순환관련시설 × × × × × ○ ○

묘지관련시설 × × × × × × ○

운수시설 × × × △ ○ ○ △

관광 휴게시설 × × × △ ○ × ○

장례식장 × × × △ ○ △ ○

▲
위락시설 × × × × × ×
(비주거지내)

○ : 가능, × : 불가능, △ : 조례에서 결정, ▲ : 국계법상 조건부 가능

( 아파트 ) 아파트만 가능, ( 아파트× ) 아파트 제외하고 가능

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제4편 기타 업무 참고사항