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도시개발업무핸드북(151228)
도시개발업무핸드북(151228)
업무 핸드북
목 차
제1편 국토・도시계획 ·
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제1장 국토・도시계획 체계 ·
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제2장 수도권정비계획 ·
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제3장 광역도시계획 ·
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제4장 도시·군기본계획 ·
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제5장 도시·군관리계획 ·
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제6장 지구단위계획 ·
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제7장 입지규제최소구역 ·
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제8장 개발제한구역에 관한 계획 ·
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제2편 도시개발 관련 사업 ·
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제1장 도시 및 주거환경정비사업 ·
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제2장 도시개발사업 ·
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제3장 산업단지개발사업 ·
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제4장 시장정비사업 ·
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제5장 도시재정비촉진사업 ·
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제6장 물류단지개발사업 ·
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제7장 경제자유구역내 개발사업 ·
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제8장 관광단지 개발사업 ·
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제9장 민간공원 개발행위특례사업 ·
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제10장 NEW STAY사업 ·
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제11장 주택건설사업 ·
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제12장 건축사업 ·
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제3편 개발사업 주요사항 ·
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제1장 용도지역과 수도권 용적률 현황 ·
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제2장 개발행위의 허가 ·
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제3장 도시·군관리계획 결정(승인)권자 ·
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제4장 각종 영향평가 대상사업 ·
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제5장 사전재해영향성 및 전략환경영향평가검토 ·
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제6장 경관심의 ·
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제7장 교육시설 관련 규정 ·
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제8장 산지전용허가 기준 ·
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제9장 농지전용허가 ·
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제10장 도시공원 및 녹지의 기준 ·
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제11장 수질오염총량관리 제도 ·
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제12장 공동주택 평균층수 ·
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제13장 사업별 실효규정 ·
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제4편 기타 업무 참고사항 ·
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제1장 재정비촉진지구 지정 현황 ·
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제2장 서울시 준공업지역 이전적지 관리방안 ·
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제3장 서울시 장기전세주택(SHIFT) 제도 ·
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제4장 수도권 신도시 건설 현황 ·
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제5장 민간투자사업 방식 비교 ·
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제6장 2014년 건설회사 도급순위 ·
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제7장 용도지역별 건축가능 건축물 ·
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제1편 국토․도시계획
제1장 국토・도시계획 체계
제2장 수도권정비계획
제3장 광역도시계획
제4장 도시·군기본계획
제5장 도시·군관리계획
제6장 지구단위계획
제7장 입지규제최소구역
제8장 개발제한구역에 관한 계획
(주)엠와이이앤씨
제1장 국토·도시계획 체계
제1장
국토・도시계획 체계
[근거법률]
[근거법률]
▸헌법 제120조 제2항 및 국토기본법
- 국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 그 균형 있는 개발과 이용을 위하여 필요
한 계획을 수립한다.
- 국토계획이라 함은 국토를 이용・개발 및 보전함에 있어서 미래의 경제적・사회적 변동에
대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향을 설정하고 이를 달성하기 위한 계획을 말한다.
국토관리의 기본이념
일반적 정의
• 국토계획이란 국토 위에 공간적 질서를 수립하고 국토개발의 기본방향
과 지침을 설정하는 종합적 공공계획이다. 기존의 국토건설종합계획법
과 국토이용관리법 및 도시계획법의 일부를 통합하여 제정된 국토기본
법에 의해 국가의 장기개발계획으로서 국토계획을 수립
법적인 정의
• 국토기본법 제6조 “국토계획이라 함은 국토를 이용・개발 및 보전할 때
미래의 경제적・사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향
을 설정하고 이를 달성하기위한 계획을 말한다”라고 정의
7
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
1. 국토계획의 의의 및 성격
• 미래의 경제적・사회적 변동에 대응하여 민족의 삶의 터전인 국토의 미
래상과 장기적 발전 방향을 종합적으로 설정
• 국토의 이용・개발・보전에 관한 장기적・종합적인 정책방향을 설정하는
국가의 최상위 종합계획
• 인구와 산업의 배치, 기반시설의 공급, 국민생활환경의 개선, 국토자원
의 관리 및 환경보전에 관한 정책방향 제시
• 국토계획은 국토종합계획, 도종합계획, 시·군종합계획, 지역계획 및 부
문별 계획으로 구분한다.
- 국토종합계획: 국토 전역을 대상으로 하여 국토의 장기적인 발전 방향을 제시하는
종합계획
- 도종합계획: 도 또는 특별자치도의 관할구역을 대상으로 하여 해당 지역의 장기적
인 발전 방향을 제시하는 종합계획
- 시·군종합계획: 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 군은 제외한다)의 관할구역
을 대상으로 하여 해당 지역의 기본적인 공간구조와 장기 발전
방향을 제시하고, 토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 정보통신,
보건, 후생, 문화 등에 관하여 수립하는 계획
- 지역계획: 특정 지역을 대상으로 특별한 정책목적을 달성하기 위하여 수립하는 계획
- 부문별계획: 국토 전역을 대상으로 하여 특정 부문에 대한 장기적인 발전 방향을
제시하는 계획
2. 국토계획의 주요 연혁
• 제1차 국토계획(1972~1981)
고도경제성장을 위한 기반시설 조성을 목표로 수도권과 동남해안 공업
벨트 중심의 거점개발 추진
• 제2차 국토계획(1982~1991)
인구의 지방정착과 생활환경 개선을 목표로 수도권 집중억제와 권역개
발을 추진
• 제3차 국토계획(1992~2001)
국민복지향상과 환경보전을 목표로 서해안 산업지대와 지방도시육성을
통한 지방분산형 국토개발추진
(주)엠와이이앤씨
제1장 국토·도시계획 체계
• 제4차 국토종합계획
- 기 간 : 2000~2020
- 기 조 : 21세기 통합국토의 실현
- 4 대 목 표 : 균형국토, 녹색국토, 개방국토, 통일국토
- 국토공간구조 : 개방형 통합국토축 형성(연안내륙축+동서내륙축)
- 5 대 전 략
① 개방형 통합국토축 형성
② 지역별 경쟁력 고도화
③ 건강하고 쾌적한 국토환경의 조성
④ 고속교통・정보망 구축
⑤ 남북한 교류협력기반 조성
• 제4차 국토종합계획 수정계획 (2005.12)
- 기 간 : 2006~2020
행정중심복합도시 전설 등으로 인한 국토공간구조 변화 반영, 남북교류협력 확대
및 대회환경 변화에 대응하는 국토전략 제시를 위하여 수립
• 제4차 국토종합계획 수정계획 (2011.1)
- 기 간 : 2011~2020
- 기 조 : 글로벌 녹색국토
- 4 대 목 표 : 통합국토, 친환경국토, 매력국토, 열린국토
- 국토공간구조 : 광역연계형 국토구조 형성
(5+2) 광역경제권
- 6 대 전 략
① 국토경쟁력 제고를 위한 지역 특화 및 광역적 협력 강화
② 자연친화적이고 안전한 국토공간조성
③ 쾌적하고 문화적인 도시·주거환경 조성
④ 녹색교통·국토정보 통합네트워크 구축
⑤ 세계로 열린 신성장 해양국토 기반구축
⑥ 초국경적 국초경영 기반구축
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
3. 국토・도시계획의 체계
• 국토공간은 국토기본법에 의해 국토종합계획, 도∙시군종합계획, 지역계
획, 부문별계획이 수립되어지며,「국토의계획및이용에관한법률」에 의해
토지의 이용현황 및 특성, 장래의 이용방향 등을 고려하여 4개의 용도
지역으로 구분 관리
• 도시지역은 일반적으로 도시계획이 적용되는 지역으로서 인구가 밀집
되고 제2차 또는 제3차산업 중심의 산업구조를 가진 지역을 대상으로
지정
• 국토공간계획은 향후 국토가 나아가야할 방향을 제시하는 정책계획이자
미래의 국토개발 및 보전이 어떻게 진행되어 갈지를 예측해 볼수 있는
지표이므로 중ㆍ장기 사업계획 수립시에 반드시 검토해 보아야할 중요
한 요소임
• 국토종합계획의 수립
국토기본법 • 일원화를 위해 국토건설 종합계획법
• 실천계획의 수립
(2002.2.4) 을 폐지하고 국토기본법을 제정
• 국토정보체계의 구축
• 수도권의 인구 및 산업의 집중억제와 적정배치를
위하여 수도권정비계획 및 추진계획 수립
수도권정비계획법
• 수도권의 질서있는 정비와 균형발전 도모 • 서울시 과밀부담금 징수
(1982.12.31)
-인구집중유발시설 신,증설 제한(과밀부담금 부과)
-공업지역의 지정제한, 대규모 개발사업 제한
• 도시계획의 입안 및 결정
• 지역, 지구 및 구역의 결정
국토의계획및 • 국토이용관리법과 도시계획법을 통
• 지구단위계획구역 지정 등
이용에관한법률 합하여 국토의 계획 및 이용에 관
• 개발행위의 허가
(2002.2.4) 한 법률 제정 (03.1.1시행)
• 도시계획시설 사업의 시행
• 도시계획위원회 구성 및 운영
• 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태문화, 보 • 종전의 도시계획법의 도시계획사업
건 및 복지 등의 기능을 가진 단지 또는 시가지 에 관한 부분과 토지구획정리사업
도시개발법
조성을 위한 도시개발계획의 수립 및 시행 법을 통합, 보완하여 도시개발에
(2001.1.28)
• 실시계획인가 절차 관한 기본법으로서의 도시개발법
• 사업준공 청산 및 관리 제정
• 도시재개발법, 주택건설촉진법상의
• 도시및주거환경정비기본계획 수립 재건축 관련규정, 도시저소득 주민
도시및주거
• 정비구역 지정 및 사업계획 수립 의 주거환경을 위한 임시조치법에
환경정비법
• 사업시행자 지정 및 시행인가 의한 주택재개발 재건축 및 주거환
(2002.12.30)
• 관리처분계획 수립 및 청산 경개선사업을 효율적으로 관리코자
통합 제정
• 주택종합계획의 수립
• 주택건설촉진법을 변화된 경제, 사
주 택 법 • 주택의 건설 등 주택건설사업의 시행
회여건에 맞추어 주거복지 및 주택
(2003.5.29) • 주택조합의 설립 등
관리 등의 부분을 보강
• 주택자금
• 건축허가 등 건축절차
건 축 법 • 건축법에 있던 건폐율 및 용적률,
• 건축물의 유지관리
(1962.1.20) 용도규정이 도시계획법으로 이관
• 건축물의 구조설비 및 재료
• 도시공원과 녹지를 확충, 관리하기
도시공원및 위하여 계획수립 및 관리체계를 개
• 도시공원의 설치 및 관리기준
녹지등에관한법률 편하고 도시의 자연환경 및 경관을
• 도시공원 조성계획의 수립
(전부개정 보호함과 아울러 도시민에게 건전
• 녹지의 설치 및 관리
2005.3.31) 한 여가와 휴식공간을 제공하기 위
하여 법령 전면 개정
• 재정비촉진지구의 지정/재정비촉진계획의 수립 결정 • 낙후된 기존 구시가지의 재개발 등
• 재정비촉진사업 지원을 위한 특례 각종 정비사업을 좀 더 광역적으로
도시재정비촉진을 -구역지정요건의 완화, 용적률과 층고제한의 완화, 계획하여 효율적으로 개발할 수 있
위한 특별법 소형평형의무비율, 지방세의 감면, 과밀부담금의 는 체계를 확립 및 도시기반시설의
(2005.12.30) 면제, 특별회계의 설치 등의 특례부여 획기적 개선으로 기존 도시에서의
• 세입자 등을 위한 임대주택 건설 등 주택공급 확대와 함께 도시의 균형
• 개발이익 조정을 위한 임대주택의 건설 발전 도모
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
제2장
수도권정비계획
[근거법률]
[근거법률]
▸수도권정비계획법 (일부개정 2014.1.7 법률 제12215호)
▸수도권정비위원회 운영 규정 (국토교통부고시 제2013- 호, 2013.4.12)
▸2015년~2017년 공장건축 총허용량 고시
(국토교통부고시 제2015-104호, 2015.3.31)
1. 용어정의
인구집중유발시설(법 제2조, 영 제3조)
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
대규모개발사업(영 제4조)
공업지역(영 제5조)
• 공업지역
• 산업단지
• 제2종지구단위계획구역 및 개발진흥지구로서 공업용도로 구획되는 면
㎡
적이 3만 이상인 것
(주)엠와이이앤씨
제2장 수도권정비계획
2. 권역 구분 및 행위제한
구분 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역
서울특별시, 동두천시,안산시,오산시, 이천시,
인천광역시(일부), 평택시,파주시, 남양주시(일부),
의정부시,구리시, 남양주시(일부), 용인시(일부),가평군,
남양주시(일부),하남시, 용인시(일부),연천군, 양평군,여주군,
행정 고양시,수원시,성남시, 포천시,양주시,김포시, 광주시,안성시(일부)
구역 안양시,부천시,광명시, 화성시,안성시(일부),
과천시,의왕시,군포시, 인천광역시(일부),
시흥시(일부) 시흥시(일부)
◎ - ◎ ∙수도권안에서의 이전 ◎ ∙권역내 이전
X ∙신설 X - X -
대
∙신설
∙신설 ∙권역내 이전
학 ◎ (대학원대학이외:서울X) ◎ ◎
전문․산업 ∙수도권안에서의 이전
∙이전(서울시로이전:X)
대학원
∙신설
△ - △ - △
(산업대학신설․이전X)
∙산업․전문대학은 전국증가 10% 이내
◎
∙대학원대학은 수도권 전체에서 매년 300인이내(첨단분야 제외)
(증원)
∙산업․전문대학은 전국증가 10% 초과
총량규제 ∙대학원대학은 수도권 전체에서 매년 300인초과
△
※ 성장관리권역:대학․교육대학 및 입학정원 50인이내 소규모대학(첨단학과100인이내)
∙대학과 전문대학간의 통 ․ 폐합으로 인한 신설․증설 또는 이전 당시의 입학정원
공 장
(연면적 • 공장총량 규제 (개별규제는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 의함)
200㎡ 이상)
15
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
대형건축물 X
◎ ◎
(15,000~ (단, 창고시설과 주차장면적
(서울시:과밀부담금 부과)
25,000㎡이상) 제외한 면적 기준)
∙증축:94.4.30이전
기존시설 20%이내 ∙증축:94.4.30이전기
연수시설 ◎ ◎
∙동일규모로 권역의 존시설 10%이내
(연면적 X
3,000㎡이상) 이전
△ ∙신축 △ -
∙국토교통부장관이 공
∙기존면적 범위 내에서 급계획을 수립하여
공업지역 지정 △ ◎ -
위치변경만 공급한 물량범위에
서 산업단지 지정
• 오염총량제 시행지역
[지구단위계획구역내]
△ 도시지역: 10만㎡이상
비도시:10만~50만㎡
택지
조성 • 오염총량제 미시행지역
△
대규모 ◎ 3만㎡ 미만
개발 ∙ 택지조성 : 100만㎡ 이상
△ 6만㎡ 까지
사업 ∙ 공업용지조성 : 30만㎡ 이상
∙ 관광지조성 : 10만㎡ 이상 X 6만㎡ 초과
공업 ◎ 3만㎡ 미만
용지
△ 6만㎡ 까지
관광지
X 6만㎡ 초과
• 1만㎡ 이상 종전대지
(공업지역 2만㎡이상)
종전대지 규제 - -
- 인구집중유발시설 입지시
이용계획에 대하여 △
(주)엠와이이앤씨
제2장 수도권정비계획
3. 수도권정비위원회
위원회 구성
주요 심의대상
∙ 수도권정비계획 수립 및 변경에 관한 사항
∙ 과밀억제권역내 개발계획에 관한 사항
∙ 대규모 개발사업 개발계획에 관한 사항
∙ 총량규제에 관한 사항
∙ 공공청사․연수시설 입지 심의 등
심의절차
17
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
4. 공장건축 총허용량
2015년~2017년 공장건축 총허용량
구 분 수도권 서울특별시 인천광역시 경기도
총허용량 5,778천㎡ 33천㎡ 962천㎡ 4,783천㎡
산업단지이외 공업지역 2,085천㎡ 23천㎡ 866천㎡ 1,196천㎡
개별입지 3,693천㎡ 10천㎡ 96천㎡ 3,587천㎡
제3장
광역도시계획
[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸광역도시계획 수립지침 (국토교통부 훈령 제44호, 2013.4.15)
1. 광역도시계획의 의의
• 인접한 2 이상의 특별시․광역시․시 또는 군의 행정구역(이하 “광역계획
권”이라 한다)에 대하여 장기적인 발전방향을 제시하거나 시․군간 기능
을 상호 연계함으로써 적정한 성장관리를 도모
2. 지위와 성격
• 상위계획 : 국토종합계획(부문별 계획 포함), 지역계획 중 광역권개발계
획 및 수도권정비계획
• 광역계획권 전체를 하나의 계획단위로 보고 장기적인 발전방향과 전략
을 제시하는 도시·군계획체계상의 최상위계획으로서, 광역계획권내 시․
군들의 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등에 대한 지침
• 광역도시계획은 시․군별 기능분담, 환경보전, 광역시설과 함께 광역계획
권내에서 현안사항이 되고 있는 특정부문 중심으로 계획을 수립 가능
• 광역도시계획에 도시·군기본계획에 포함되어야 할 내용들을 모두 수용하
여 수립하는 경우, 광역계획권에 관할구역 전부가 포함된 시․군은 도시·
군기본계획을 수립하지 아니할 수 있음.
19
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
3. 목표년도
• 목표년도는 계획수립시점으로부터 20년 내외를 기준
• 다만, 특정부문 중심으로 하는 경우에는 달리 정할 수 있음
• 광역도시계획은 원칙적으로 재검토를 아니함(급격한 여건변화시 가능)
4. 주요내용
기능분담계획 및 토지이용계획
• 도시용지 : 용도지역상 주거․상업․공업지역
• 도시화예정용지 : 녹지지역 및 관리지역중 장래 도시용지로 이용할 지
역, 개발제한구역중 보존가치가 낮은 지역
• 보전용지 : 개발제한구역, 녹지지역 및 관리지역중 보전할 지역, 도시공
원, 농림지역, 자연환경보전지역, 상수원의 수질보전 및 수
원함양에 필요한 지역, 호소․하천구역 및 수변구역, 개발제
한구역 중 보전할 지역 등 보전용도로 이용될 지역
• 기타용지 : 자연녹지지역 및 계획관리지역 등으로서 계획적 관리가 필요
하거나 토지특성에 따라 보전용도로 설정할 필요가 있는 지역
광역시설계획
• 관련계획에서 제시하고 있는 광역시설계획을 가급적 수용하고, 광역계
획권 차원에서 필요한 경우에는 이를 조정하거나 추가로 계획
• 지방자치단체간에 협의가 이루어지지 않을 경우에는 의견이 다를 경우
에는 중앙도시계획위원회의 사전 자문을 받아 이를 조정
• 광역시설은 광역계획권 전체를 대상으로 적정 배치하여 중복투자가 발
생하지 않도록 계획
4. 개발제한구역 관련
개발제한구역의 조정
• 개발제한구역 해제가능총량을 시군별로 배분․제시하여 여건변화에 따라
탄력 대응할 수 있도록 적정한 권역을 설정하여 해제가능 총량의 범위
내에서 상하한 배분형태로 배분제시
• 국가계획(서민주택공급 건설계획)과 관련된 경우 권역별 해제가능 총량
만 제시
(주)엠와이이앤씨
제3장 광역도시계획
개발제한구역 해제가능총량 설정 한도
21
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
5. 수립 절차
• 국토교통부장관, 시·도지사,
광역도시계획(안) 작성 (국계법 제11조)
시장·군수
시·도 / 시 또는 군
• 시·도지사, 시장 또는 군수 (국계법 제15조)
의회 의견청취
시도 /시 또는 군
지침4-3-1
도시계획위원회 자문
• 시도지사 ⇒ 국토교통부 장관
광역도시계획(안) 승인 신청 (국계법 제16조)
• 시장 또는 군수 ⇒ 도지사
중앙도시계획위원회 심의
(국계법 제16조)
/ 지방도시계획위원회 심의
• 국토교통부 장관 ⇒ 시도지사
확정 및 송부 / 열람 (국계법 제16조)
• 도지사 ⇒ 시장 또는 군수
(주)엠와이이앤씨
제4장 도시·군기본계획
제4장
도시·군기본계획
[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸도시·군기본계획수립지침 (국토교통부 훈령 제445호, 2014.10.31)
1. 도시·군기본계획의 의의
• 도시·군기본계획은 국토의 한정된 자원을 효율적이고 합리적으로 활용하여 주
민의 삶의 질을 향상시키고, 특별시․광역시․시․군을 환경적으로 건전하고 지속
가능하게 발전시킬 수 있는 정책방향을 제시하고 장기적으로 시․군이 공간적
으로 발전하여야 할 구조적 틀을 제시하는 종합계획
2. 지위와 성격
• 상위계획의 내용을 수용하여 시․군이 지향하여야 할 바람직한 미래상을 제시
하고 정책계획과 전략계획을 실현할 수 있는 도시・군관리계획의 지침적계획
• 지속가능한 국토관리를 위해서는 경제‧산업, 주택, 교통‧기반시설, 환경‧에너지,
사회‧문화‧복지 등이 서로 조화를 이루어야 하는 종합계획
• 공간구성에 관한 정책계획은 자치단체의 국토이용‧개발과 보전에 관한 정책을
계획하는 것'을 의미하며, 전략계획은 자치단체가 이의 실현을 위해 행정역량
을 선택적으로 집중해야 할 전략을 수립하는 것을 의미
• 공간구성에 관한 정책 목표 및 전략 또는 정책적 우선순위에 따라 계획 과제
또는 특정주제를 발굴, 제시
• 도시 고유의 특성에 따라 다양한 계획 과제 또는 특정주제를 중심으로 그 내
용을 다양하게 구성
• 계획구역내 각 지역별로 입지와 토지이용의 원칙과 기준 등을 기술하거
나 개념도 수준의 도면으로 표현함으로써 도시․군관리계획(지구단위계획
포함) 차원에서 구체적인 상황과 여건에 따라 탄력적으로 조정
• 공간구조 및 입지와 토지이용에 관한 한 부문별 정책이나 계획 등에 우선
3. 수립대상
• 특별시∙광역시∙시∙군(광역시내 군은 제외)
• 다음에 시, 군은 도시·군기본계획을 수립하지 아니할 수 있음
- 수도권에 속하지 아니하고 광역시와 경계를 같이하지 아니한 시,군으로서 계획수립
기준년도 현재 인구10만명 이하인 시․군
- 도시·군기본계획 내용이 포함되어 광역도시계획이 수립되어 있는 시․군
23
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
4. 주요내용
개정(2014.10.31.) 주요내용
• 도시를 성장형과 성숙·안정형으로 구분 가능
• 시군 선택에 따라 생활권계획 수립 가능
• 인구산정 시점을 “계획결정”에서 “실시계획인가” 시점으로 변경
• 사회적 인구 산정시 통근통학 및 관광객, 군인 등을 고려
인구
• 생잔모형에 의한 조성법 권장
• 단계별 최종연도 목표인구 90%이상 미달성시 일몰제 적용/ 90%이상 달
성시 적정 비율로 상향 조정
• 목표년도의 계획인구(상주인구, 주간인구, 인구구조 등)를 생활권별로
추정하고 단계별 인구배분계획을 수립
• 다만, 도시여건의 급격한 변화 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 인구배
분계획 총량을 유지하면서 시·도도시계획위원회 심의를 거쳐 생활권별(서울
특별시․광역시의 경우 대생활권을 기준으로 함)․단계별 인구배분계획을 조
정할 수 있음
• 아래의 경우에는 시·도도시계획위원회 심의를 거치지 아니하고 조정가능
- 동일한 생활권내에서 단계별 인구배분계획(전단계 인구배분계획의 인구수를 제외)
의 30%내에서 조정
- 동일한 계획단계에서 연접한 생활권별 인구배분계획의 10%(연접생활권 중 계획
인구가 적은 생활권을 기준으로 함)내에서 조정
토지이용계획
• 시가화용지
- 도시지역내 주거지역, 상업지역, 공업지역
- 택지개발예정지구, 국가·일반·도시첨단산업단지 및 농공단지, 전원개발사업구역
- 도시공원중 어린이공원, 근린공원
- 계획관리지역중 비도시지역 지구단위계획이 구역으로 지정된 지역(관리용지 계획)
• 시가화예정용지
- 성숙·안전형의 경우 사업계획이 지연·취소 등으로 인하여 목표연도내에 사업목
적이 달성이 불가능하다고 판단되는 경우 재검토하여 과도한 개발계획이 되지 않
도록 한다.
- 자연녹지지역과 계획관리지역 및 개발진흥지구 중 개발계획이 미수립된 지역을 우
선토록하되, 그 외에 시가화가 필요한 지역에도 가능
- 목표연도의 인구규모 등 도시지표를 달성하는데 필요한 토지수요량에 따라 목표
연도 및 단계별 총량과 주용도를 계획하되 위치를 표시하지 않음
- 도시·군관리계획의 결정(변경)을 통해 세부 용도 및 구체적인 위치 정함
- 시가화예정용지를 개발 용도지역으로 부여하기 위해서는 지구단위계획 수반
(주)엠와이이앤씨
제4장 도시·군기본계획
• 보전용지
- 도시지역 개발제한구역, 보전․생산․자역녹지지역중 시가화예정용지를 제외한 지역
- 농림지역․자연환경보전지역․보전관리지역․생산관리지역 및 계획관리지역중 시가화예
정용지를 제외한 지역
- 도시공원(어린이공원과 근린공원은 제외)
- 문화재보호구역, 상수원의 수질보전 및 수원함양상 필요한 지역, 호소와 하천구역
및 수변지역
5. 수립절차
기초조사 • 특별․광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지 (국계법 제20조)
사,시장, 군수
도시·군기본계획(안) 작성 • 특별․광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지 (국계법 제18조)
사,시장, 군수
공청회 • 해당지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신 (국계법 제20조)
문에 개최 예정일 14일전까지 1회이상 공고
지방의회 의견청취 (국계법 제21조)
지방도시계획위원회 자문
• 특별․광역시기본계획⇒ 특별·광역시장수립
도시·군기본계획(안) 승인 : 관계행정기관과 협의 (국계법 제22조)
신청 • 시․군 기본계획 ⇒ 시도지사 승인 제22조의2)
: 관계행정기관협의 30일 이내
지방도시계획위원회 심의 (국계법 제22조)
확정 및 송부 / 열람 공보게재 /30일 이상 열람 (국계법 제22조)
※ 5년마다 재정비
25
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
제5장
도시·군관리계획
[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸도시·군관리계획수립지침 (국토교통부 훈령 제488호, 2015.1.27)
1. 용어정의
용 어 정 의
27
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
2. 도시·군관리계획의 의의
• 도시·군관리계획은 특별시․광역시․특별자치시․특별자치도․시 또는 군의 개
발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용․교통․환경․경관․안전․산업․정
보통신․보건․후생․안보․문화 등에 관하여 다음 사항 중 1가지 이상이 포함
된 계획
3. 지위와 성격
• 도시ㆍ군관리계획은 특별시․광역시․특별자치시․특별자치도․시 또는 군의 제
반기능이 조화를 이루고 주민이 편안하고 안전하게 생활할 수 있도록
하면서 당해 시․군의 지속가능한 발전을 도모하기 위하여 수립하는 법정계획
4. 용도지역
용도지역이란?
용도지역의 구분
지 역 법 세 분(시행령) 지 정 목 적
29
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
용 적 률 건 폐 율 층 수
용 도 지 역 서울시 서울시 서울시
국계법 국계법 국계법
조례 조례 조례
1,000%
중심상업지역 400~1,500% (4대문: 90% 60% - -
800%)
800%
일반상업지역 300~1,300% (4대문: 80% 60% - -
도 시 600%)
지 역 상업
지역
600%
근린상업지역 200~900% (4대문: 70% 60% - -
500%)
600%
유통상업지역 200~1,100% (4대문: 80% 60% - -
500%)
5. 용도지구
용도지구란?
용도지구의 구분
용 도 지 구 세 부 내 용
자연경관지구 ∙ 산지ㆍ구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치 유지
31
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
용 도 지 구 세 부 내 용
주요 용도지구별 개발규모(서울시)
용 도 지 구 용 적 률 건 폐 율 높 이
중심지미관지구 - - -
4층이하
역사문화미관지구 - -
(심의시 6층이하)
미관지구
6층이하
조망가로미관지구 -
(심의시 8층이하)
일반미관지구 - - -
(주)엠와이이앤씨
제5장 도시·군관리계획
6. 용도구역
용도구역이란?
용도구역의 구분
종 류 지 정 권 자 지 정 목 적 비 고
33
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
7. 기반시설
기반시설이란?
기반시설의 종류
시 설 명 시 설 의 종 류
∙ 도로·철도·항만·공항·주차장·자동차정류장·궤도·운하, 자동차 및 건설기계검사시
교통시설
설, 자동차 및 건설기계운전학원
공간시설 ∙ 광장·공원·녹지·유원지·공공공지
∙ 유통업무설비, 수도·전기·가스·열공급설비, 방송·통신시설, 공동구·시장, 유류저장
유통공급시설
및 송유설비
공공문화 ∙ 학교·운동장·공공청사·문화시설·체육시설·도서관·연구시설·사회복지시설·공공직업훈
체육시설 련시설·청소년수련시설
방재시설 ∙ 하천·유수지·저수지·방화설비·방풍설비·방수설비·사방설비·방조설비
보건위생시설 ∙ 화장시설·공동묘지·봉안시설·자연장지·장례식장·도축장·종합의료시설
환경기초시설 ∙ 하수도·폐기물처리시설·수질오염방지시설·폐차장
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제5장 도시·군관리계획
8. 도시계획의 결정절차
국토교통부장관 결정 ∙ 승인사항의 경우
계획(안) 수립
시․도의회 의견청취
시․도지사 ※ 지구단위계획은 생략
시도 도시계획위원회 자문
입안 -시․도지사
국토교통부장관에게 결정 신청
국토교통부 중앙도시계획위원회 심의
결정고시 -국토교통부장관
시․도지사 시․도지사에게 송부
지형도면 고시 -시․도지사
2) 국토교통부장관 결정ㆍ승인 사항
- 광역도시계획
(예외 : 도지사가 시장 또는 군수가 요청하는 경우와 그 밖에 필요하다고 인정하는
경우에는 관할 시장 또는 군수와 공동으로 광역도시계획을 수립할 수 있으며, 시
장 또는 군수가 협의를 거쳐 요청하는 경우에는 단독으로 광역도시계획을 수립할
수 있음)
- 직접 입안한 도시·군관리계획, 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역
(농림식품부장관) 지정
※ 도시·군기본계획 승인 권한은 폐지(단, 특별시장․광역시장의 경우 국토교통부
장관과의 협의는 의무)
※ 도시계획결정절차는 개발사업 추진시에 사업기간에 결정적인 영향을 미치므로
해당 인허가 사항이 국토부 장관 결정ㆍ승인 사항인지 시ㆍ도지사 결정사항인
지 시ㆍ군ㆍ구청장 결정 사항인지를 정확하게 검토하여야 함
35
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
시∙도지사∙대도시 시장 결정사항의 경우
1) 절 차(입안: 시,군,구/대도시시장, 결정 또는 승인: 시ㆍ도지사/대도
시 시장)
※ 대도시 시장 : 인구 50만이상 대도시
계획(안) 수립
시․군․구 의회 의견청취
시․군․구
대도시시장 ※지구단위계획은 생략
시․군․구 도시계획위원회 자문
입 안 -시․군․구
시․도지사·대도시 시장에게 결정
신청
시․도의회 의견청취
※ 조례로서 정함
시․도지사
시도·도시계획위원회 심의
대도시 시장
결정, 고시 -시․군․구
시․군․구청장에게 송부
시․군․구
지형도면 고시 시․군․구
2) 시, 도지사·대도시 시장 결정(승인) 사항
- 도시·군기본계획(대도시시장 제외)
- 도시·군관리계획
· 용도지역 및 지구
· 도시자연공원구역 등
· 기반시설의 설치정비 또는 개량
· 지구단위계획구역 및 지구단위계획(시·도지사 제외→시장·군수에게 위임)
· 정비구역 지정 등
(주)엠와이이앤씨
제5장 도시·군관리계획
1) 절 차(입안 및 결정 : 시․군․구청장)
계획(안) 수립
시․군․구의회 의견청취
※지구단위계획은 생략
입 안 -시․군․구청장
시․군․구 도시계획위원회심의
결정, 고시 -시․군․구청장
지형도면 고시 -시․군․구청장
2) 지구단위계획 : 시장·군수 결정
3) 시, 군, 구청장 결정 사항(서울시)
• 도시·군관리계획의 결정·변경결정 및 고시에 관한 사항 중 구청장에게
권한을 위임한 사무
(단, 시장이 직접 입안한 도시·군관리계획, 2이상의 자치구에 걸치는 도시·군관리
계획, 지구단위계획구역안에서의 도시·군관리계획은 제외)
- 도로(폭12m이하 또는 구도에 한함)
- 광장(폭12m이하 도로 또는 구도에 접속되는 경우에 한함)
- 주차장(부지면적 5천㎡이하에 한하되, 개발제한구역은 제외함)
- 하천(소하천에 한함)
- 체육시설(부지면적3천㎡ 이하에 한하되, 개발제한구역은 제외함)
- 공공공지(부지면적 3천㎡이하에 한함)
- 공공청사(동사무소, 파출소, 우체국 등 단위청사에 한함)
- 학교(유치원, 새마을 유아원에 한함)
- 도서관(200석 이하의 일반도서관에 한함)
- 수도(저수용량이 5천톤 이하의 배수지 및 가압장에 한함)
- 전기공급설비(소형변전소154㎸ 미만 및 이와 관련되는 송배전시설에 한함)
- 가스공급설비(정압기 및 배관에 한함)
- 방수설비, 사회복지시설
- 하수도(공공하수처리시설 및 차집관거는 제외)
- 청소년수련시설(부지면적 3천㎡이하에 한함)
• 지구단위계획의 경미한 사항중 구청장 결정으로 위임한 사항
• 특별계획구역에 대한 세부개발계획의 결정 또는 변경결정
(단, 특계내에서 시장이 결정한 지구단위계획의 변경 결정 제외/ 시장이 하는 건축허
가, 시 사업승인대상과 시 건축위원회 심의대상 제외)
37
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
제6장
지구단위계획
[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 (일부개정 2015.3.11)
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 (일부개정 2014.12.31)
▸지구단위계획 수립지침 (국토교통부 훈령 제458호, 2014.12.1)
지구단위계획이란? (법 제2조)
1. 지구단위계획
지구단위계획의 성격
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
다른 계획과의 관계
• 광역도시계획․도시․군기본계획 등의 상위계획, 도시․군관리계획 및 수도
권정비계획 등 관련계획의 내용과 취지를 반영하여야 함.
• 지구단위계획에 의하여 다른 도시․군관리계획이 변경되거나 다른 도시․군
관리계획에 의하여 지구단위계획이 변경되는 경우에는 가급적 양자를
동시에 입안하도록 함.
• 지구단위계획은 법에 의하여 수립하거나 도시개발법․택지개발촉진법 등
개별사업법으로 지정된 사업구역에 대한 개발계획 또는 실시계획과 함
께 수립하여 당해 사업구역의 계획적 관리를 도모 가능
• 지구단위계획구역을 지정하는 경우에는 가급적 지구단위계획의 입안과
기반시설부담계획의 수립을 동시에 하여 양 계획간 상충이 발생하지 않
도록 해야함.
지구단위계획구역 지정의 일반원칙
• 도시․군관리계획에서 계획한 지역 또는 시․군안에서 특별한 문제점이나
잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적․계획적 개발 또는
관리가 필요한 지역을 대상으로 함
• 도시지역
• 도시지역외
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
43
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
주민 제안
• 지구단위계획구역의 지정에 관해 주민 제안이 가능한 경우
- 주민 스스로 주거․산업유통․관광휴양 시설을 건설하거나 가로경관 형성 등 지역발전을 도모
하고자 하는 경우
- 지나친 개발로 주거환경과 자연환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비
또는 개발을 도모하고자 하는 경우
- 기반시설의 설치․정비 또는 개량을 하고자 하는 경우
- 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우
• 지구단위계획구역의 변경에 관해 주민 제안이 가능한 경우
- 이미 지정된 지구단위계획구역이 매우 불합리하여 이를 조정하는 것이 필요하다고
판단되는 경우
- 주민합의의 어려움 등 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 개발하는 것이 오
히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
- 쾌적한 주거환경 확보 등을 위하여 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 체계적으
로 관리하는 것이 필요한 경우
- 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 변경이 바람직하다고 판단하는 경우
• 지구단위계획의 입안에 관해 주민 제안이 가능한 경우
- 주민제안으로 지정된 지구단위계획구역 또는 변경된 지구단위계획구역에 대하여 주
민 스스로 지구단위계획을 수립하고자 하는 경우
- 이미 지정된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하여 관리하고자
하는 경우
- 이미 수립된 지구단위계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청
하는 경우
- 기타 시장․군수가 주민제안에 의한 지구단위계획의 입안이 바람직하다고 판단하는 경우
45
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
주민 제안시 요건
• 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합
• 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제
• 도시지역내 지구단위계획은 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의
면적을 제외한다)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의
• 도시지역외 지구단위계획은 제안한 지역의 대상 토지면적 및 대상필지
(국공유지의 면적을 제외한다)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동
의가 있어야 한다. 다만, 국공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산
관리청과의 사전협의가 있어야 함.
• 서면동의서에 토지소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서
면동의의 방법으로 하며, 주민등록증‧여권 등 신원을 확인할 수 있는 신
분증명서의 사본을 첨부
※ 지구단위계획 수립지침 별첨2 동의서 양식 참고
구 분 시 설 명
교통시설 ㆍ도로ㆍ주차장ㆍ자동차정류장
ㆍ유통업무설비ㆍ수도공급설비ㆍ전기공급설비ㆍ가스공급설비ㆍ열공급
유통ㆍ공급시설
설비ㆍ공동구ㆍ시장
방재시설 ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방수설비ㆍ사방설비
보건위생시설 ㆍ종합의료시설
환경기초시설 ㆍ하수도ㆍ폐기물처리시설
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
3. 지구단위계획 수립 및 결정 절차(주민제안시)
지구단위계획 제안서 작성
지구단위계획 입안 제안
• 주민→시장․군수․구청장(입안권자) (국계법제26조)
(토지면적 2/3 이상
• 도시계획위원회 자문(필요시) (시행령제20조)
토지소유자 동의)
• 시장․군수․구청장(45일 이내)
입안 반영여부 판단, 통보 (시행령제20조1항)
→ 주민
시․군․구 도시계획위원회 자문
• 시장․군수․구청장
지구단위계획 결정 신청 (시행령제23조)
⇒ 특별․광역시장
• 특별․광역시장
지구단위계획 결정․ 지형도면 고시 (국계법 제30조)
(일부 지자체 위임)
변경 후 용도지역 현 황 조 건
일반주거지역
기준 변경 준주거지역
제2종(7층) 제2종 제3종
제3종일반주거지역 15%이상
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
용적률 및 인센티브 계획
• 준주거지역으로 상향된 경우
- 주거부분의 용적률은 종전 용도지역 용적률만큼 허용
구 분 내 용 비 고
준공업지역, 일반주거지역 또는
용적률 중 주거부분의 허용용적률은
제3종일반주거지역에서
250% 이하 적용
준주거지역으로 용도지역 변경된 경우 혼재된
경우
제2종일반주거지역에서 용적률 중 주거부분의 허용용적률은
가중
준주지역으로 용도지역 변경된 경우 200% 이하 적용
평균
제1종일반주거이역에서 용적률 중 주거부분의 허용용적률은
준주지역으로 용도지역 변경된 경우 150% 이하 적용
구 분 내 용 비 고
기부채납으로 증가되는
기부채납으로 증가되는 용적률 x α/β
용적률 x (β-α)/β
<준주거지역으로 상향된 경우>
α : 허용용적률에서 주거비율, β : 상한용적률
기부채납으로 증가되는
기부채납으로 증가되는 용적률 x 7/10
용적률 x 3/10
<상업지역으로 상향된 경우>
기부채납에 의해 증가되는 용적률 배분시 도시계획조례 별표3의
용도용적제 적용
(주)엠와이이앤씨
제6장 지구단위계획
2) 허용용적률 인센티브 계획
높이계획
• 블록별 평균높이 설정
- 1.5D 사선으로 인한 블록별 최저 및 최고높이의 평균 높이를 산정하여 당해 획지
의 개발 볼륨(체적)을 산정함. 동일한 방법으로 가구(블럭)내 모든 획지들의 체적
을 산정하여 건폐율을 고려한 가구 내 바닥면적 합계치로 나누면 가
구 평균높이를 추출할 수 있음
- 블록별 평균높이 산정시 둘이상 도로에 접하는 경우 장변과 단변 각각의 도로사선
을 저굥ㅇ하여 최소값으로 선택하여 적용
- 간선도로변 및 이면부등 블록별 평균을 고려 지구전체에 대한 높이기준을 수립
- 보존형 지구단위계획 수립시는 층수 및 최고높이를 동시에 결정 검토
• 평균높이 산정 예시
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
• 특별유형
공동주택건립에 따른 지구단위계획
1) 용도지역 상향 기준
• 기준1 : 대상지 요건
- 인근에 대단위 개발사업으로 인해 기존 용도지역을 변경할 필요가 있는 경우
- 도로개설, 역세권 형성, 대형 건물의 입지 등으로 지역여건이 변화된 경우
- 대상지가 2개 이상의 용도지역을 포함한 경우
- 도시·주거환경기본계획의 밀도계획을 반영코자 하는 경우
- 입안권자가 광역(사업부지 주변 지역내 간선도로로 둘러 쌓인 구역)개발계획을 제
시하는 경우
- 기타 도시·건축공동위원회에서 인정된 경우
변경 후 용도지역 현 황 조 건 비 고
구 분 순부담 비율 비 고
2) 용적률 계획
• 용도지역 변경이 없는 경우
• 용도지역 변경이 있는 경우
※ 용적률 산출방법
○ 기준(계획)용적률 : 당해 용도지역의 “기준(계획)용적률”(이하 기준용적률) 적용
○ 허용용적률 : 기준용적률에 우수디자인건축물 등 인센티브로 제공되는 용적률
(20%이내)
○ “상한(개발가능)용적률”(이하 상한용적률):허용용적률 + (기준용적률×1.3α×가중치)
※ α : 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율
※ 도시계획조례시행규칙 제7조 제3항 제2호
53
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
3) 층수계획
• 제2종(7층)일반주거지역
용도지역 순부담비율 비고
용도지역상향 +
용도지역상향시 부담률 + 5%이상 -
층수완화시
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제6장 지구단위계획
서울시 기준
∙ 건축물대장 기준
∙ 무허가건축물
- 81.12.31 : 무허가등록, 81년2차항측, 재산세납부대상등 공부상 확증
건축물의 수
- 82.4.8 이전 85㎡이하 주거용건축물, 1차항측, 재산세납부대상등 공부상확증 도시계획조례
∙ 연립 및 아파트 : 기준층 세대수를 동수에 산입 시행규칙
∙ 건축물 철거 : 건축물폐쇄대장 확인(재해로 멸실된 경우 동수에서 제외) (별표1)
∙ 노후건축물 전체 2/3이상
∙ 노후건축물 전체 1/2이상 + 준공 후 15년이상 다세대/다가구주택 30% 이상
- 예외) 주택이 없는 지역(기숙사제외), 특계구역(공동주택 목적)지정된 지역
준공년도 5층 이상 4층 이하 준공년도 5층 이상 4층 이하
1981.12.31. 이전 20년이상 20년이상 1987 32년이상 26년이상
노후도 산정 1982 22년이상 21년이상 1988 34년이상 27년이상 도정법 조례
1983 24년이상 22년이상 1989 36년이상 28년이상 제3조1항1호
1984 26년이상 23년이상 1990 38년이상 29년이상 (공동주택)
1985 28년이상 24년이상 1991 40년이상 30년이상
1986 30년이상 25년이상 1992.1.1. 이후 40년이상 30년이상
※ 산출기준(1982.1.1일부터 1991.12.31일까지 준공)
- 5층이상 건축물은 22+(준공연도-1982)×2년
- 4층이하의 건축물은 21+(준공연도-1982)년
용도별 건축물의 종류
단 독 주 택 공 동 주 택
단독 다중 다가구 공관 아파트 연립 다세대 기숙사
660㎡이하,
330㎡이하 660㎡초과 660㎡미만
- 3F이하 - 5F 이상 -
3F이하 4F이하 4F이하
19세대이하
55
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
세부 개선안
•적용대상 : 「주택법」 의제처리 대상 공동주택(아파트)
•자문기관 : 서울특별시 도시・건축공동위원회(제2위원회)
•자문신청기준 : 구역내 토지소유자 2/3이상 동의 (주민제안기준과 동일)
•경미한 변경 재자문 배제 : 지구단위계획의 경미한 변경은 재자문에서
제외함
공동위원회 자문대상
• 기존 지구단위계획 변경이 수반되는 경우(경미한 사항 제외)
• 사업부지 면적(기부채납면적 포함)이 1만㎡이상
• 용도지역 변경 또는 세분, 층수완화의 내용이 포함된 경우
• 시장이 처리해야 될 도시계획시설의 결정 및 변경계획이 포함된 경우
• 시장 또는 구청장이 필요하다고 판단되는 경우
• 사업계획승인신청시 협의
처리절차 개선도
• 기반시설별 설치기준
구 분 세 부 내 용
- 진출입도로
․ 주변지역의 현황 또는 개발여건을 고려하여 도로의 형태 및 폭원 결정
․ 사업부지의 진출입도로의 폭을 확장하는 경우 간선도로까지 확보 조치
- 가감속차로
․ 도로 결절부부터 확보하여 공공성 제고
도로
․ 부득이 당해 사업장 진출입구 주위에 설치하는 경우는 대지내 공지로 처리하고
용적률 인센티브 부여 배제
- 보행자 전용도로
․ 주변시설과 공간을 연결하는 기능을 갖고 있으므로 옥외공간과 통합 계획하여
쾌적한 보행환경 조성
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
종세분상향시
기준 상한 기반시설 20%이상 확보시
구분 용적률 용적률 기반시설 20%
(R) 이하 확보시 공공시설 면적 제외 공공시설 면적
20%초과 제외 20%이하
제1종전용 85 100
제2종전용 135 150
R×[1+1.5×(α-A×
제1종일반 180 200 R-2.75×(20%-α/A) R×[1+1.5×β /(A-β)]
20%)/(A-β)]
제2종일반 200 230
개발밀도
제3종일반 220 250
※ 용도지역은 2단계 이상 상향 불허
※ 준공업지역 공동주택건설 목적의 지구단위계획 수립 불허(다만, 기업의 본사 및 지사, 연구소
를 유치할 경우는 종업원수 이내 및 구역면적 20% 미만의 범위내에서 종업원을 위한 주택의
경우 제외)
기준용적률 : R, 기반시설 확보면적 : α, 공공시설 면적 : β, 구역면적 : A
기정 개발방향 변경 용적률 체계 비고
녹지지역, 기준 : 180% 이하
저층저밀개발 전용주거, 1종일반
관리지역 상한 : 200% 이하
∙ 도로
- 도로폐지 원칙적 불허
- 폐지시 폐지되는 면적의 100%(미개설도로는 80%)이상 기반시설 조성
기반시설 ∙ 공원ㆍ녹지
- 녹지지역․관리지역 변경시, 나대지(건축물이 없는 토지가 1/2이상)인 경우
: 구역면적의 5%, 3㎡/1인 이상 중 큰 면적 확보
- 정비사업(기존 세대수의 10% 초과) : 3㎡/ 초과수용인구 1인
∙ 중ㆍ저층 계획 대상지
높 이 - 공원, 학교, 단독주택지 인접지역
- 전용주거지역 인접지역, 농촌지역 산발적인 고층아파트 계획 지양
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제6장 지구단위계획
- 기존 지구단위계획 용적률 우선 준용
개발규모
- 서울시도시계획조례시행규칙 7조기준 참조
- 녹지지역 포함 여부
국토계획법
- GB, 경관지구, 고도지구, 미관지구, 시설보호지구 등의 행위
행위제한
제한 검토
- 공동주택 용적률 체계
공동주택 관련 - 용도지역 변경시 주거복합건축물 규정
서울시 지침 - 용도지역 상향 및 층수완화 규정
- 공공시설 부담률 기준
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
기반시설
지구 확보비율 적용 용적률
단위 (도시계획시설)
계획 용적률 구역면적
기준용적률 - 2.75 × (20% -기반시설확보비율)
수립 용도지역변경 20%이하
지침 (용도지역 기준용적률× [1+1.5× (공공시
공공시설 제외 기반시설면적
상향) 이 구역면적의 20%초과
설면적)/(구역면적-공공시설면
구역면적 적)]
20%초과 기준용적률× [1+1.5× (기반시
공공시설 제외 기반시설면적
설면적-구역면적의 20%)/(구역면
이 구역면적의 20%이하
적-공공시설면적)]
제7장
입지규제최소구역
[근거법률]
[근거법률]
▸국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (일부개정 2015.1.6 법률 제12974호)
▸입지규제최소구역 지정 등에 관한 지침 (국토교통부 고시9호 2015.1.6)
입지규제최소구역이란? (법 제2조)
1. 입지규제최소구역 의의
• 특정 공간을 별도로 관리할 필요가 있는 지역에 대해 도시․군관리계획으
로 지정하는 용도구역의 하나임
• 입지규제최소구역은 용도지역․지구에 따른 일률적인 기준을 특정 공간에
대해 유연하게 적용할 수 있도록 하여 공간 맞춤형 도시계획을 허용함
으로써 개성 있고 창의적인 도시 공간 조성을 유도
• 도시지역 내 주거․상업․산업․문화 등 다양한 기능을 집적시켜 복합적이고
압축적인 토지이용을 증진시켜 도시 활력을 되살리고 지역 경제를 활성
화하기 위한 거점을 육성
• 입지규제최소구역계획은 입지규제최소구역에서의 토지의 이용 및 건축
물의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관한 사항 등 입지규제최소
구역의 관리에 필요한 사항을 정하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획
• 입지규제최소구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이
라 한다) 제83조의2제3항에 따라 「건축법」 제69조에 따른 특별건축
구역으로 지정된 것으로 봄
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
2. 입지규제최소구역 지정요건
• 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역과 그 주변지역의 전부 또는
일부에 지정
- 도시․군기본계획에 따른 도심․부도심 또는 생활권의 중심지역
- 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을
수행하는 시설을 중심으로 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역
※ 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설
3. 입지규제최소구역 수립 원칙
• 복합적 토지이용 증진을 위해 주거, 업무․판매, 산업, 문화, 관광 등의
기능 중에서 3개 이상의 중심기능을 복합하여 계획하며, 어느 하나의
기능에 집중되지 않도록 함
• 구역 및 주변 지역의 도시관리계획 변경 가능
• 다른 법률 규정의 완화 또는 배제에 관한 사항
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
5. 입지규제최소구역 지정절차
기초조사
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
입지규제최소구역 지정 및 입지규제최소구역계획 입안
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
주민의견청취
도시․군관리계획 결정 신청
(해당 지자체장 → 국토교통부장관)
관계 행정기관 협의 (10일)
및 관련 법률에 따른 각종 평가․협의
(국토교통부장관)
중앙도시계획위원회 심의
입지규제최소구역의 지정 및 계획 결정․고시
(국토교통부장관)
지자체에 송부
일반 열람
(특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수)
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제8장 개발제한구역에 관한 계획
제8장
개발제한구역에 관한
계획
[근거법률]
[근거법률]
▸개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법
(일부개정 2014.2.7 법률 제12011호)
▸개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침
(국토교통부 훈령 2015.3.31)
▸도시·군관리계획수립지침 (국토교통부 고시 2015.1.27)
1. 용어정의
조정대상지역
• 개발제한구역을 지정 또는 해제하기 위하여 도시·군관리계획으로 입안하는
지역
소규모 단절토지
• 개발제한구역 지정 후 도로(중로2류 15m이상)․철도․하천개수로(지방 하
천이상) 등 공공시설의 설치로 인하여 단절된 10,000㎡미만의 토지
집단취락
• 주민이 집단적으로 거주하는 취락으로서 주거환경 개선 및 취락정비가
필요한 지역으로서 경계선 설정 기준에 부합되는 지역
2. 개발제한구역의 지정 및 해제
지정기준 (법 제3조 ①, 영 제2조 ①)
• 도시의 무질서한 확산 또는 서로 인접한 도시의 시가지로의 연결을 방
지하기 위한 필요 지역
• 도시주변 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을
확보하기 위한 필요 지역
• 국가보안상 필요 지역
• 도시의 정체성 확보 및 성장관리를 위한 지역
• 지정목적을 달성하기 위하여 공간적으로 연속성을 갖도록 지정
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도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
3. 개발제한구역관리계획
수립 : 시・도지사(5년단위)
승인 : 국토교통부장관
내용 (법 제11조)
• 개발제한구역 내 도시계획시설의 설치
• 개발제한구역 내 건축물(연면적3천㎡)의 건축 및 토지(1만㎡이상)의 형
질변경
• 연접하는 경우 전체면적을 말함
• 취락지구 지정 및 정비
• 개발제한구역 주민 지원 사업 재원조달 운용
• 개발제한구역 합리적 관리를 위해 필요한 사항 등
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제8장 개발제한구역에 관한 계획
경미한 사항 (영 제10조)
• 개발제한구역 현황 및 실태에 관한 조사계획의 변경
• 도시계획시설 등 연면적 형질 변경 면적 감소 또는 1/10의 증가
• 이미 승인받은 부지안에서 건축연면적 증가 (4층이하 건축물)
• 도시계획시설중 도로 등 선형시설의 경과지 및 폭의 변경
• 같은 읍ㆍ면ㆍ동 안에서의 도시계획시설, 건축물 또는 토지의 형질변경
대상 토지의 위치 변경
허가사항
① 개발제한구역의 보전 및 관리에 도움이 될 수 있는 시설(공공공지, 녹지 등)
② 개발제한구역을 통과하는 선형시설과 필수시설(철도, 도로 등)
③ 개발제한구역에 입지하여야만 기능과 목적이 달성되는 시설(공항, 항만 등)
④ 국방·군사시설 및 교정시설
⑤ 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업을 위한 시설
- 동식물 관련 시설(축사, 양어장, 사육장 등)
- 농수산물 보관 및 관리 관련 시설(창고, 담배건조실 등)
- 주택(단독주택)
- 근린생활시설(슈퍼마켓, 일용품소매점, 휴게음식점, 일반음식점 등)
- 주민공동이용시설(마을 진입로, 마을 공동주차장 등)
- 공중화장실
• 규모이상(연면적 1,500㎡이상 건축물, 5,000㎡이상 토지형질변경)인 경
우: 주민의견청취
주민의견청취 → 행정기관 장 협의 → 지방 도시계획위원회 심의
예외)도시계획시설, 국방․군사 시설
67
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
5. 취락지구의 대한 특례
취락지구: 개발제한구역내 집단거주취락 (법 제15조)
지정권자: 시・도지사
지정기준: (영 제25조)
1. 주택수가 10호 이상
2. 호수밀도 10호/ha 이상 (지역특성상 5호/ha 이상 가능)
• 경계설정은 도시·군관리계획 경계선, 지역, 지구 및 구역 경계선 도로
등 자연적 인공적 지형지물로 설정
• 취락지구 정비사업을 시행할수 있음
• 지구단위계획구역 및 취락지구정비계획 수립하여야 함
• 건축물 용도 및 규모에 관한 특례 (영 제26조)
① 주택, 공장 등 신축이 금지된 건축물을 제1종 및 제2종 근린생활시설, 취사
용가스 판매장, 세차장, 병원으로 용도변경하는 경우
② 주택 근린생활시설을 건축하는 경우
- 건페율 60%이내 : 높이 3층 / 용적률 300%이내, 기존면적 포함하여 연면적
300㎡ 이하
- 건페율 40%이내 : 높이 3층 이하, 용적률100% 이내
6. 권한의 위임・위탁
권한위임사항
• 도시·군관리계획의 결정
• 도시·군관리계획결정의 실효고시
(주)엠와이이앤씨
제8장 개발제한구역에 관한 계획
GB 해제가능총량 종합
구 분 계(㎢) 서울특별시 인천광역시 경기도 국가
기존 해제계획총량 124.507 13.280 6.997 104.230 (46.804)
해제 잔여면적 26.520 1.183 1.336 24.001 (0.796)
추가 해제가능총량 114.496 1.328 2.099 31.269 79.8
향후 해제가능총량 141.016 2.511 3.435 55.270 79.8
수원,성남,안양,과천,군포,
남부권역 의왕,용인 20.692 5.862 1.994~2.992 7.856~8.854
구분 중부 서부 북부 동부 남부
면적(㎢) 40~60 20~40 20 이내
69
도시개발업무 핸드북
제1편 국토․도시계획
8. 개발제한구역 조정 및 관리계획
개발제한구역 조정 및 관리계획(2015.3.31)
• 해제대상지역에서 반드시 제척
- 도시 간의 연담화 방지(권역별 개발제한구역 최소 폭 5㎞이상 기준)
- 당해 지역개발로 인접 시․군과의 심각한 갈등 초래하거나 인접지역의 급격한 쇠퇴
를 일으킬 수 있는 지역
- 지가의 급등, 투기행위 성행 등 토지관리가 실패한 지역
- 개발과정에서 대규모 환경훼손이 수반되는 지역, 특히 산맥과 연결된 산지는 기준
표고로부터 70m 이상인 지역(다만, 해제대상지 주변에 도시계획시설이 설치 또는
설치예정이거나 토지이용계힉 및 주변여건상 개발제한구역 정형화를 위해 국토부장
관이 인정하는 경우 최소면적을 해제대상지역으로 포함 가능)
- 수질 등 환경적 보전 필요성이 큰 지역 및 용수확보가 곤란한 지역
- 당해 지역 개발시 인접지역의 재개발이 곤란하거나 심각한 교통문제 등 도시문제를
크게 악화시킬 우려가 높은 지역
- 방재지구, 자연재해지구(부득이한 경우 포함면적 최소화 및 안전조치 강구를 조건
으로 해제대상지역으로 선정 가능)
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제8장 개발제한구역에 관한 계획
• 종전 해제기준과의 차이점
종 전 개 선 비 고
환경평가등급 3~5 등급지 좌 동 동 일
우량농지 제척 농림부 협의시 가능 완 화
산지는 170m이상 제척 산지는 70m이상 제척 강 화
- 토지관리 실패지역 제척 강 화
- 도시문제 유발지역 제척 강 화
10만㎡ 이상 20만㎡ 이상 난개발방지
연담화 방지 (GB최소폭 2㎞) 연담화 방지 (GB최소폭 5㎞) 강 화
71
제2편 도시개발 관련 사업
제2장 도시개발사업
제3장 산업단지개발사업
제4장 시장정비사업
제5장 도시재정비촉진사업
제6장 물류단지개발사업
제11장 주택건설사업
제12장 건축사업
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제1장 도시 및 주거환경정비법
제1장
도시및주거환경정비
사업
[근거법률]
[근거법률]
▸도시 및 주거환경정비법 (일부개정 2014.1.14 법률 제12249호)
▸도시 및 주거환경정비법 시행령 (일부개정 2013.12.30 대통령령 제25050호)
▸도시 및 주거환경정비법 시행규칙 (일부개정 2013.12.30 국토교통부령 제54호)
▸서울시 도시 및 주거환경정비 조례 (일부개정 2014.1.9 조례 제05654호)
▸경기도 도시 및 주거환경정비 조례 (일부개정 2012.12.28 조례 제4488호)
▣ 개정 주요내용
•제4조의4(기본계획 및 정비계획 수립시 용적률 완화) ① 특별시장·광역시장 또는 시장·
군수는 정비사업의 원활한 시행을 위하여 기본계획 또는 정비계획을 수립하거나 변경하고
자 하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 주거지역에 대하여는
같은 법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 법 같은 조 및 관계 법률
에 따른 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있다.
1. 용어정의
• 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악
주거환경개선사업 하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하
여 시행하는 사업
75
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
2. 정비사업의 주요 진행절차
기 초 조 사 • 주민 또는 산업의 현황
(령 제10조2항)
(시ㆍ군ㆍ구청장 또는 사업시행자) • 토지 및 건축물의 이용 현황 등
정비계획(안) 작성 • 도시계획시설 계획
(법 제4조 1항)
(시ㆍ군ㆍ구청장) • 건축물에 관한 계획 등
정비구역 지정신청
• 정비계획(안) 첨부 (법 제4조 1항)
(시ㆍ군ㆍ구청장→ 시ㆍ도지사)
※ 참고사항
• 토지등소유자의 정비계획 입안제안
- 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 정비계획이 수립되지 아니한 경우
- 토지등소유자가 주택공사등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우
• 추진위원회
- 구성시기 : 정비구역 지정 고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 추진위원회 승인
- 기 능 : 정비사업전문관리업자의 선정, 설계자의 선정 및 변경, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성,
조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무 등
• 조합 : 토지등소유자 3/4 동의 및 토지면적의 1/2 동의
- 설립시기 : 사업시행인가 신청 전 조합설립 인가
- 기 능 : 정비사업의 시행
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제1장 도시 및 주거환경정비법
3. 정비구역 지정 요건
구 분 내 용 필수조건
경기도 : 택1 ① 노후․불량건축물 60% 이상 ② 호수밀도 80호/ha 이상
주거환경 (① ~ ④ ) ③ 주택접도율 20% 이하 ④ 과소필지 등 50% 이상
개선사업 서울시:① + ② 노후·불량건축물 60% 이상 ③ 주택접도율 20% 이하 ① 호수밀도
택1(② ~ ④) ④ 과소필지 50% 이상 80호/ha 이상
㉠ 과소필지 등 40% 이상 ㉡ 호수밀도 70호/ha 이상 ·면적 1만㎡이상,
경기도:택1
㉢ 주택접도율 30% 이하 노후·불량건축
주택 (㉠ ~ ㉣)
㉣ 노후·불량건축물 연면적의 합계 60% 이상 물수 60% 이상
재개발 ⓐ 과소필지 40% 이상
·면적 1만㎡ 이
사업 서울시:택1 ⓑ 주택접도율 40% 이하 (2010 도시·주거환경정비기본계획상
상 (심의시 5
(ⓐ ~ ⓒ) 주택재개발예정구역인 경우에는 50퍼센트 이하)
천㎡ 이상)
ⓒ 호수밀도 60호/ha이상
① 안전사고 우려지역
기존 ·주거환경개선사업,
② 재해 등 발생시 위해 우려지역
공동 주택재개발, 도
③ 노후·불량 건축물로서 기존세대수 또는 사업예정세대수 300세
주택 시환경정비사업
대이상이거나 부지면적 1만㎡ 이상인 지역
: 택1 구역에 해당하지
주택 ④ 3 이상의 아파트 또는 연립주택 밀집지역으로 안전진단 실시결과
(①~④) 않은 지역에서 지정
2/3이상 재건축 판정 받은 지역으로 1만㎡ 이상인 지역
재건축
a. 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지 ·단독주택 200
사업 역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 호 이상 또는
기존
필요가 없을 것(단, 정비기반시설을 시행자가 부담하여 설치하 1만㎡ 이상
단독
는 경우 제외) ·부지면적 5천㎡
주택
b. 노후·불량건축물1/2이상 + 준공후 15년 이상이 경과한 다세대 이상(시·도조
주택 및 다가구 주택 30% 이상 례로 정한지역)
a. 과소토지 등 발생으로 도시환경 불량우려 예상지역
b. 노후·불량건축물 연면적의 합계가 2/3 이상이거나, 건축물이
과도밀집에 따라 토지의 합리적 이용, 가치증진 도모 곤란 지역
c. 과도 집중된 인구·산업 등으로 토지의 합리적 이용 요청지역
d. 최저고도지구 토지면적(정비기반시설용지 제외)이 전체 토지면적
도시환경 의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해
택 1
지역 내 건축물 바닥면적합계 2/3 이상
정비사업 (a~g)
e. 공장의 매연·소음등 인접지역에 위해 발생우려 공업지역
f. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」의 도시형 업종이나
공해발생 정도가 낮은 업종으로 전환 희망 공업지역
g. 역세권 등 대중교통이 용이한 지역으로서 주택법 제38조6에 따
라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택·건설공급
이 필요한 지역
1. 단독 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로 주거환경의 보전·
정비·개량이 필요한 지역(전용주거지역, 제1,2종일반주거지역)
주거환경 2. 법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역
택 1
3. 기존 단독주택 재건축사업 또는 주택재개발사업 정비구역 토지
관리사업 (1~4)
등소유자의 50% 이상이 주거환경관리사업으로의 전환에 동의
하는 지역
4. 재정비촉진지구가 해제된 지역 및 존치지역
• 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다
고 인정되는 경우, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 수립
인접지역 포함 면적의 110% 이하 범위에서 시·도 조례로 정하는 바에 따라
제1~5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역을 포함하여 정
비계획 수립 가능
• 건축물의 상당수가 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려, 상습 침수,
기타지역의 정비계획 수립 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방 붕괴 등으로 재해가 생길
우려가 있는 지역에 대하여 정비계획 수립 가능
77
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
임대
전체건설
주거환경 전체세대수 주택의 ·주택건설을 위한 대지면적
90% 이상 10% 이하 또는 세대수의
개선사업 20%이상 40% 10,000㎡미만 미적용 가능
8% 이상
이상
60%이상
300 40% 미만
(조례로 정함)
세대 -
이상 • 85㎡이하 주택은 연면적의 합이 전체연면적의 ∙30조2항 조항 삭제 :
50%이상 임대주택건설의무
79
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
6. 정비계획의 경미한 변경
경미한 변경 비고
7. 정비사업관련 주요 내용
구 분 주 요 내 용
• 구역 내 폭 4미터 이상의 도로에 4m 이상 접한 대지의 건축물 총수를 구역 내 건축물 총수
주택접도율
로 나눈 백분율 (연장 35m 이상의 막다른 도로의 경우에는 너비 6m로 함)
부정형, • 1필지의 토지 면적이 90㎡이상이나 그 형상이 지나치게 부정형하거나 좁고 긴 형태로서 사실
세장형 필지 상 건축대지로서 부적합하다고 시장이 인정하는 토지
서울시 90㎡ 미만
과소필지 각 시ㆍ군구 건축조례 위임
경기도
(예 : 용인시 주거:60㎡, 상업:150㎡, 공업:150㎡, 녹지:200㎡, 기타지역: 60㎡)
• 공동주택 :
① 철근콘크리트, 철골콘크리트, 철근·철골콘크리트 및 강구조 건축물
- 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물 : 22+(준공연도-1982)×2년
- 4층 이하의 건축물 : 21+(준공연도-1982)년
② "①"항 이외의 건축물 : 20년
서울시 • 공동주택 이외의 건축물
① 철근콘크리트, 철골콘크리트, 철근·철골콘크리트 및 강구조 건축물 : 40년 (단독주택 제외)
노후 (조례
② "①"항 이외의 건축물 : 20년
제3조)
불량 • 특정무허가건축물
• 급수·배수·오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
건축물
• 수도 또는 우물이 옥외에 있거나 공동 사용하는 주택
• 정화조가 설치되지 않아 오수를 공공하수도로 직접 배출하는 주택
• 화장실이 옥내에 없는 주택
• 철근콘크리트 공동주택
① 1983년 이전 준공된 건축물 : 20년
② 1984년부터 1992년까지 준공된 5층 이상의 건축물 : 20+[(준공년도-1983년)×2]
4층 이하의 건축물 20+(준공년도-1983년)
③ 1993년 이후 준공된 5층 이상 건축물 : 40년, 4층 이하 건축물 : 30년
경기도 • 철근콘크리트 공동주택 이외의 경우
(조례 ① 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 40년
제3조) ② 4층 이하 철근콘크리트 구조의 건축물 : 30년
③ 단독주택 및 기타구조 건축물 : 20년
• 기존무허가 건축물
• 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
• 급수, 배수, 오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
81
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
구 분 주 요 내 용
• 특정무허가건축물 :
서울시
1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물
(조례
• 신발생무허가건축물 :
제2조)
기존무허가건축물 이외의 무허가건축물
무허가
건축물 • 기존 무허가건축물 :
경기도 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의규정에의한보상대상무허가건축물
(조례 (1989.1.24 이전 건축된 무허가건축물)
제2조) • 신발생 무허가건축물 :
기존무허가건축물 이외의 무허가건축물
주거환경개선사업
주택재개발사업
• 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
도시환경정비사업
토지등소유자
(법 제2조) 주거환경관리사업
구 분 주 요 내 용
주택
① 조합 직접시행 ② 공동시행시 조합원 과반수 동의 필요(조합 + 시장·
재개발사업
군수 or 주택공사 or 건설업자 or 등록사업자 or 한국감정원)
(법 제8조)
주택
① 조합 직접시행 ② 공동시행시 조합원 과반수 동의필요(조합 + 시장∙군
재건축사업
수, 주택공사 등)
사업시행 (법 제8조)
주 체
도시환경 ① 조합 ② 토지등 소유자 ③ 공동시행시 조합원 또는 토지등소유자의 과
정비사업 반수 동의필요(조합 + 시장·군수or주택공사or건설업자or등록사업자or
(법 제8조) 한국감정원)
주거환경
관리사업 ① 시장․군수 ② 주택공사 등 지정시 토지등소유자 과반 동의 필요
(법 제8조)
가로주택
① 조합 ② 공동시행시 조합원 과반수 동의필요(조합 + 시장∙군수, 주택공
정비사업
사 등, 지정개발자)
(법 제8조)
83
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
구 분 주 요 내 용
주택
사업시행 ① 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설 건설공급
재건축사업
방 법
(법 제6조) 도시환경 ① 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급
정비사업 ② 환지로 공급
• 관광진흥법상 3급 이상 호텔
인센티브 대상
• 시장이 인증하는 숙박시설 10% 이상 개발
• 기준용적률 : 600%
용적률 • 허용용적률 : 800% (관광숙박시설 복합비율에 따라 차등부여)
• 상한용적률 : 1,200% (공공시설, 공개공지 초과 확보시 인센티브 부여)
• 호텔복합 비율에 따라 인센티브 부여(직선보간법 적용)
도심부 호텔복합 도입 비율 기준용적률 600% 지역 기준용적률 300% 지역
(일반상업지역) 20% 미만 0% 0%
20% 50% 50%
호텔 도입에 30% 75% 75%
따른 인센티브 40% 100% 100%
50% 125% 100%
60% 150% 100%
70% 175% 100%
80% 이상 200% 100%
제2장
도시개발사업
[근거법률]
[근거법률]
▸도시개발법 (일부개정 2014. 1. 14 법률 제12251호)
▸도시개발업무지침 (국토교통부 훈령 제893호, 2014. 9. 24)
▣ 개정 주요내용
• 부동산개발업자도 도시개발사업을 시행할 수 있도록 허용하고, 부동산투자회사가 일정 요건을 충
족하는 경우 단독으로 도시개발사업 시행 가능
• 공동출자법인 참여확대 등 민간의 도시개발 진입규제 완화하고, 실시계획 승인 시 인ㆍ허가 등
의 의제와 관련하여 관계기관이 협의기간 내에 의견을 제출하지 아니하면 협의된 것으로 간주
1. 도시개발사업의 정의
도시개발사업(도시개발법 제2조①항 2)
• 도시개발구역안에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보
건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여
시행하는 사업
85
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
3. 주요 단계별 주민동의(소유) 요건
구 분 수용·사용방식 환지방식 비고
4. 시행자 관련사항
사업시행자 및 조합에 관한 사항
• 국가 또는 지방자치단체
• 다음의 경우 지자체/토공/주공/신탁회사
• 공공기관
시행 가능
(한국토지주택공사/한국수자원공사/
- 토지소유자 또는 조합이 개발계획 고시후
한국농어촌공사/한국관광공사/한국철도공사
공공 6개월이상 시행자 지정 신청을 안한 경우
/매입공공기관)
- 지자체 장이 집행하는 공공시설에 관한
• 정부출연기관(한국철도시설공단, 제주국제
사업과 병행
자유도시개발센타)
시 - 토지면적 1/2, 소유자 1/2 동의할 경우
행 • 지방공사
자
• 토지소유자
• 지방이전법인(과밀억제권역→수도권외지역)
• 주택법에 의한 등록업자
• 토지소유자
민간 • 토목공사업 또는 토목건축공사업 면허 법인
• 조합
• 부동산개발업자
• 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산
투자회사
• 조합에 관한 사항
구 분 내 용
87
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
5. 시행방식의 비교
도시개발사업 시행방식 : 수용사용방식, 환지방식, 혼용방식
※ 다음의 경우 사업방식 변경 가능
- 국가/지자체/공사/지방공사 시행시 : 사용수용 ⇒ 환지 가능 / 혼용 ⇒ 환지 가능
- 시행주체와 상관없이(토지소유자 시행 제외) : 사용수용 ⇒ 혼용 가능
수용방식과 환지방식의 비교
구 분 수 용·사 용 방 식 환 지 방 식
사업시행자
• 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3이상 소유 • 토지면적의 2/3이상 소유자 또는 조합
지정 요건
주택계획/
• 주요 계획기준 적용 • 적용하지 아니할 수 있음
주거용지계획
토지보상 • 협의매수 원칙 또는 수용 • 환지 또는 청산
사업비 • 증가 • 감소
• 토지수용에 따른 사업비 증가
• 환지계획 및 처분 지연시 사업기간 장기화
단 점 • 주거용지 및 공동주택용지 제한 적용
• 사업구조 복잡
• 원주민 재정착률 낮음
6. 주요 진행절차(민간제안 경우)
∙ 개발계획내용 도시개발구역 지정 제안 민간제안:제11조
∙ 토지면적 2/3 동의 또는 소유
- 인구수용계획 ∙ 수용방식 토지면적 2/3권원 및
- 토지이용계획 토지면적 1/2소유
∙ 3개월내 수용여부통보
구 - 교통처리계획 등
역 주민열람 또는 공청회 ∙ 공청회 : 100만㎡ 이상
지 시․군 도시계획위원회 자문
정 ∙ 시군 ⇒ 시도지사
단 도시개발구역 지정 요청
∙ 대도시 시장은 직접 결정
계 ∙ 관계행정기관협의:제8조
시․도 도시계획위원회 심의
∙ 지정권자 : 시도지사 도시개발구역지정 ∙ 도시지역/지구단위계획구역 지정
도시개발구역지정의 고시
∙ 조합설립인가신청
(제13조)
단 실시계획인가 신청
계 실시계획의 고시
∙도시관리계획등 개별법에
의한 인가/허가 의제 (지정권자)
∙ 환지계획의 인가 신청 : 제29조
사
∙ 토지상환채권의 발행 : 제23조 ∙ 환지계획의 인가 (시장, 군수, 구청장)
업
시 ∙ 환지예정지의 지정(필요시) : 제35조
행 ∙ 이주대책의 수립 : 제24조 ∙ 환지처분 : 제40조
단
∙ 등기 촉탁 신청 : 제43조 (처분공고후 14일 이내)
계
∙ 조성토지의 공급계획 : 제26조
∙ 선수금 : 제25조 ∙ 청산금의 징수 교부 : 제46조
공사완료공고(지정권자) : 제51조
89
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
7. 주요 부문별 계획기준(도시개발업무지침)
인구수용계획(지침 2-8-4-2)
구 분 적 용 지 역 미 적 용 가 능 지
10만㎡ 이상
토지이용계획 및 용도별 면적
토지용도분류
① 주거용지 : 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택, 준주거시설
② 상업용지
③ 산업․관광․유통시설용지
④ 공업용지
구 분 적용지역 미적용가능지
• 용도별 입지배분
- 주변환경과 조화, 용도간의 기능적 연계가 가능하도록 수립
- 주거용지는 단독주택용지, 공동주택용지, 준주거시설용지로 구분
- 단독주택용지는 획지단위 또는 가구단위로 계획
- 준주거시설용지, 상업용지 및 산업∙관광∙유통시설용지는 당해 기능을 충분히 발휘
할 수 있도록 배분
- 공업용지 : 입지에 따른 제반 공해가 주거단지에 악영향을 주지 않도록 풍향, 및
유치업종을 고려하여 정함
• 가구 및 획지의 분할
- 1가구 및 획지당 대지의 규모, 가구의 방위, 경사의 방향, 계절풍, 접근성 등을
고려하여 계획을 수립
- 준주거시설용지, 상업용지 및 산업∙관광∙유통시설용지
: 다양한 업무 및 상업기능, 생산기능의 입지수요 등을 고려하여 수립
교통처리계획
구 분 적 용 지 역 1 인 당 부 지 면 적 비 고
1만이상~30만미만 3㎡ 5%
기타
• 해당면적 중
공원면적 지역 30만이상~100만미만 6㎡ 9%
큰 면적
(㎡)
100만이상 9㎡ 12%
※ 지구단위계획수립지침 등에 의해 강화되어 있을 경우 이에 따름
환경성 검토
• 환경정책기본법령의 환경성검토에 갈음
• 개발구역을 녹지지역 또는 도시지역외의 지역에 지정하고자 하는 때에
실시(다만, 환경정책기본법에 따라 사전 환경성 검토를 실시한 경우에는
사전 환경성 검토서를 말함)
사전재해영향성 검토
• 자연재해대책법령의 사전재해영향성검토에 갈음
91
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
8. 환지방식에 관한 사항
환지계획의 일반적인 기준
환지방식의 개요
• 환지방식의 정의
- 법적 소유권을 유지한 상태에서 사업시행하며, 각 토지의 위치, 지적, 토질, 이용,
환경 등을 고려하여 사업 시행 후의 토지이용계획에 맞게 대지를 이동하는 방법
• 환지방식의 특징
① 초기 투자비용이 저렴하며 체비지 매각 대금으로 사업비 충당
② 수용으로 인한 일반적 사용방식보다 민간의 적극적인 참여 유도 가능
③ 토지소유권 보호 및 개발이익의 환원이 가능하므로 토지소유자와의 민원 최소화
가능
• 환지설계
• 필지별로 된 환지명세
• 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
• 체비지 또는 보유지 명세
• 입체 환지를 계획하는 경우 입체 환지용 건축물의 명세와 공급 방법·규모에
관한 사항
환지계획 변경
① 환지단가
- 평면환지단가 : 평면환지로 공급되는 종후 토지의 평가액 / 환지면적
- 입체환지단가: 입체환지로 공급되는 종후 구분건축물의 평가액 / 환지면적
② 환지면적
- 종후 토지의 면적(입체환지의 경우 종후 구분건축물의 전유부분 면적)
③ 권리면적
- 평면환지: 권리가액/평면환지단가
- 입체환지: 권리가액/입체환지단가
④ 청산금 : (환지면적 - 권리면적) × 청산단가(환지처분 시점을 기준으로 재평가한 환지단가)
환지방식 비교
구 분 평 가 식 면 적 식 절 충 식
- 지가격차 심한 지구
- 토지이용계획에 의한 평가 → 부담의 불균형 초래 - 계산방법 복잡
단 점
(지가변화폭이 큼) - 비환지 많은 지구 - 국내사례 없음
→ 환지의 불균형 초래
93
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
환지계획의 특별기준
• 입체환지 시행기준
- 입체환지 : 환지할 목적으로 시행자가 직접 구역 내에 공동주택 또는 상
가 등 집합건축물을 건축하는 경우에 적용
- 무허가 건축물에 대하여는 입체환지를 지정할 수 없음
(다만, 건축허가를 받아 건축하였으나 등기를 하지 않은 건축물에 대하
여는 입체환지 신청 전까지「부동산 등기법」에 따른 등기부에 등재된
경우에 한하여 입체환지 지정 가능)
- 실시계획인가 시 관련 건축계획(건축허가 또는 주택사업승인 등)을 의제
하여 인가 받아야 하며, 건축규모 및 건축용도 등은 구역 내 입체환지의
수요 및 사업비 등을 고려하여 적정하게 결정하여야 함
• 입체환지 일반기준
- 입체환지를 위한 부지와 건축규모, 평면환지, 체비지 계획 등을 종합적으
로 고려하여 사업의 원활한 시행 및 소유자에게 손익이 균형 있게 배분
- 입체환지의 신청기간이 만료된 이후에 그 접수된 내용을 기준으로 환지
계획을 수립
- 입체환지 신청을 접수한 결과 신청한 종전 토지나 건축물의 수가 입체환
지로 조성되는 구분건축물(구분소유권)의 수에 현저히 미달되는 경우에는
개발계획 및 실시계획 등을 변경하여 입체환지를 시행하지 아니할 수 있
음
(주)엠와이이앤씨
제2장 도시개발사업
환지방식관련 용어
95
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
97
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
평 가 항 목 평 가 내 용 비 고 가 중 치
1⇒1점
공원녹지확보비 - 공원·녹지법상 확보기준 대비 실제 확보면적 4
1.5⇒5점
20%⇒1점
생태면적률 - 개발구역면적 대비 토지용도별 생태면적 합계 4
40%⇒5점
10%⇒1점
자연지반녹지율 - 개발구역면적 대비 자연지반면적 합계 2
20⇒5점
60분(50㎞)
⇒1점
직주근접 - 개발구역 중심지와 인근 중핵도시 중심지간의 통근시간(거리) 3
20분(10㎞)
⇒5점
집중도0.1
복합도0.1
- 대중교통결절지에 대한 집중도[대중교통영향권의 개발밀도 ⇒1점
대중교통 활성화 2
비] 및 복합도[주거외 용도시설의 개발밀도 비] 집중도0.7
복합도0.5
⇒5점
녹색교통(BRT, 1가지⇒3점
- BRT, 전기자동차 등 녹색교통체계 도입 개수 0.5
전기자동차 등) 3가지⇒5점
공공건축만
- 공공건축물, 공동주택, 기타 건축물에 대한 친환경거축물 인증⇒1점
친환경 건축물 2
인증도 모두인증⇒
5점
0.02⇒1점
신·재생에너지 이용 - 개발구역 에너지 총사용량 대비 신·재생에너지 이용비 0.5
0.1⇒5점
0.005㎥/㎡
⇒1점
우수이용 - 개발구역 대지면적 대비 빗물 저류(계획)용량 0.5
0.02㎥/㎡
⇒5점
0.1⇒1점
중수이용 - 개발구역 전체 물 사용량 대비 중수 이용비 0.5
0.2⇒5점
- 시가화지역(주거/상업/공업지역)
개발가능지 - 자연녹지지역, 생산녹지지역 및 비도시지역
⇒ 광역도시계획 및 도시기본계획상 개발가능지역
- 주거/상업/자연․생산녹지지역 : 1만㎡이상
- 생산녹지지역의 경우 구역면적의 30%미만
면적 기준 - 비도시지역 : 30만㎡이상
⇒ 연립․공동주택의 경우 주요도로와 연결 또는 4차로이상
도로 설치시 : 20만㎡이상
법적 - 취락지구, 개발진흥지구, 지구단위계획구역은 상기 기준 미적용
기준
- 제안 : 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3 이상 권원, 1/2이상 소유
수용 대상구역 토지면적의 2/3이상 동의
방식 - 시행자지정 : 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3 이상 소유
동의 - 사용수용 : 토지면적의 3분의 2이상 소유, 소유자 1/2 동의
기준
- 제안 : 토지면적의 2/3이상, 소유자 총수의 1/2이상의 동의
환지
- 조합설립 : 토지면적의 2/3이상, 소유자 총수의 1/2이상의 동의
방식
- 시행자지정 : 토지면적의 2/3이상 소유자 또는 조합
- 제안일 이전 3년간 동의자중 5명이상 공유/분할토지 증가가 전체토지
반려 기준
의 5% 이상인 경우
주택용 - 도시지역 : 단독 30%, 공동․준주거 70%
지비율 - 비도시지역 : 단독 50%, 공동․준주거 50%
업무
지침 - 60㎡이하 주택용지 : 수도권 및 광역시 30% 이상, 기타 20% 이상
수용 주택
- 85㎡이하 주택용지 : 60% 이상(60㎡ 이하 주택용지 포함)
방식 규모
- 85㎡초과 주택용지 : 40% 미만
임대 - 수도권/광역시에서 공영개발 또는 100만㎡이상 : 25%이상
주택 - 기타지역 : 20%이상
- 개발가능지역(시가화지역, 시가화예정지역 파악)
기본계획
- 개발단계 및 인구 적합여부
도시관리계획 - 보존녹지/생산녹지(30%이상) 포함시 용도지역 변경 선행 또는 변경
관련
개별
법령 - 개발제한구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역 등 개발규제 지역 배제
토지이용규제
/
관련 - 도시지역 : 10만㎡ 이상, 수도권 심의
수도권
계획 - 비도시지역(녹지지역 포함) : 10만㎡~50만㎡ 이상, 수도권 심의
자연보전권역
- 오염총량제 물량 배정 검토 필요
- 전략환경영향평가, 사전재해영향성 검토 대상
영향성 검토
- 법령 및 조례에 의한 영향평가 대상 여부
- 100만㎡이상 : 국토부 승인(지정권자는 아님)
지정 심의 대상 - 5㎢ 이상 : 중앙도시계획위원회 심의
권자 - 수도권 자연보전권역 및 100만㎡이상 : 수도권정비위원회 심의
지정권자 - 특별시/광역시/대도시시장
99
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
제3장
산업단지개발사업
[근거법률]
▸산업입지 및 개발에 관한 법률[2015.1.06 법률 12980호]
▸산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령[2015.3.17 대통령령 25858호]
▸산업입지 및 개발에 관한 법률 시행규칙[2014.8.7 국토교통부령 120호]
▸산업단지인·허가절차간소화를위한특례법[2014.11.19 법률 12844호]
▸산업단지인·허가절차간소화를위한특례법시행령[2015.3.16 대통령령 25859호]
▸산업입지의 개발에 관한 통합지침(국토교통부고시 2015.3.18)
1. 산업단지의 유형
『산입법』에 의한 유형
구 분 개 발 목 적 지정권자
∙ 시・도지사
∙ 인구 50만 명 이상 시의 시장
일반산업단지 지역경제의 활성화 도모 및 첨단산업의 육성
∙ 시장・군수・구청장
계 획 (30만㎡미만)
입 지 ∙ 시・도지사
∙ 인구 50만 명 이상 시의 시장
도시첨단산업단지 도시첨단산업의 육성 및 개별입지의 집적화
∙ 시장・군수・구청장
(10만㎡미만)
∙ 산집법 제13조
자유입지
기업지의 탄력적 운영으로 생산성 증대 “공장설립승인”
(개별공장입지)
-시장・군수, 구청장
101
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
2. 산업입지 개발방향
기본방향
• 서울특별시・인천광역시 및 경기도지역
- 산업단지 신규개발 억제
- 수도권내의 중소기업공장의 이전 재배치에 필요한 산업단지는 제한적으로 개발
• 강원도지역
- 동해안지역 : 지역발전을 위한 거점산업단지 개발
- 내륙지역 : 중소규모의 신규산업단지를 개발하여 지역여건에 적합한 산업 유치지
• 대전광역시 및 충청남도・북도지역
- 서해안지역 : 대규모 임해산업단지를 개발하여 지역간 균형발전의 거점 확보
- 내륙지역 : 수도권에서 이전하는 산업을 수용하기 위한 적정규모의 산업단지 개발
• 광주광역시 및 전라남․북도지역
- 서남해안지역 : 대규모 산업단지를 개발하여 산업입지 장려
- 내륙지역 : 지역발전을 촉진할 수 있도록 거점산업단지 개발
• 부산․대구․울산광역시 및 경상남․북도지역
- 산업구조의 기술고도화를 유도
- 기존 산업단지의 주변지역과 내륙지역에는 중소규모의 신규산업단지를
개발하여 지역특성에 적합한 산업 유치
(주)엠와이이앤씨
제3장 산업단지개발사업
3. 산업단지 지정
103
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
산업단지 지정요건
산업단지 지정효력 및 해제
105
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
일반산업단지 개발계획
1. 산업단지의 명칭·위치 및 면적
2. 산업단지의 지정 목적
3. 산업단지개발사업의 시행자(이하 "사업시행자"라 한다)
4. 사업 시행방법
5. 주요 유치업종 또는 제한업종
6. 첨부서류
1) 위치도
2) 입주수요에 관한 자료
3) 도로, 용수, 전기, 통신 등 입지여건의 분석에 관한 서류와 기반 시설설치계획에 관한 서류
4)산업단지 개발계획에 관한 서류
※ 산업단지개발계획의 수립에 있어서 부득이한 경우에는 산업단지의 지정 후에 제3호의 산업단지개발사업의 시행자
(이하 “사업시행자”라 한다)를 지정하거나 또는 제8호의 사항을 정하여 이를 산업단지개발계획에 포함 가능
※환경・교통 및 재해영향분석자료, 폐수종말처리시설계획서, 재원조달계획서를 포함함
- 토지이용계획
- 배치구상 : 산업시설공간・지원시설공간・공공시설공간・녹지공간・주거 및 상업시설공간
- 국토의계획및이용에관한법률 제36조의 규정에 의한 용도지역계획(실시계획시 의제)을 포함하되, 주거지역내 공
동주택용지의 25%이상을 국민임대주택용지로 확보
- 산업단지의 생산 공간 면적은 유상공급시설면적의 50%이상 확보(심의회 심의를 거친 경우 하향 가능)
- 기반시설계획
- 교통시설계획 : 도로9폭 15미터이상에 한함)・철도・항만
- 물류시설설치 : 화물터미널・창고등
- 용수공급계획 : 공업용수・생활용수 등
- 폐・하수처리계획
- 공원녹지계획 : 공원녹지・자연녹지・차단녹지 등
- 폐기물처리시설계획 : 산업폐기물의 매립・소각・분해 등
- 에너지공급 및 통신시설계획
- 지원 시설계획
- 공공지원시설 : 행정・교육・금융・고용・의료 등
- 생산지원시설 : 정보처리・전시・유통 등(생산 공간과 연계하여 시설규모 결정)
- 후생복지시설 : 문화・관광・체육・생활편의・복지회관
- 주거시설계획 : 주택・생활편의・근린생활시설 등
- 주요유치업종
- 한국표준산업분류에 의한 중분류항목에 따라 분류
(주)엠와이이앤씨
제3장 산업단지개발사업
4. 사업시행자
• 제1호 : 국가⦁지방자치단체⦁정부투자기관⦁지방공기업 또는 다른 법
률에 의하여 산업단지개발사업을 시행할 수 있는 자
• 제2호 : 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 중소기업진흥공단, 「산
업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국산업단지공
단 또는 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사
• 제3호 : 당해 산업단지개발계획에 적합한 시설을 설치하여 입주하고자
하는 자 또는 당해 산업단지개발계획에서 적합하게 산업단지를 개발할
능력이 있다고 인정되는 자
107
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
5. 산업단지 실시계획
신청기간
• 사업시행자 지정 후 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지는 2년 이
내, 농공단지는 1년 이내에 실시계획 승인 신청
• 단, 사업시행자가 부득이한 사유로 연장을 요청할 경우 6월 이내에서 연장 가능
1. 위치도
2. 계획평면도 및 실시설계도서(공유수면의 매립이 포함되는 경우에는 국토교통부령이 정하
는 매립공사설명서를 포함한다)
3. 사업비 및 자금 조달계획서(연차별투자계획을 포함한다)
4. 개발되는 토지 또는 시설물의 관리처분에 관한 계획서
5. 사업시행지역안에 존치하고자 하는 기존공장이나 건축물 등의 명세서
6. 사업시행지역의 토지・건물 또는 권리등의 매수・보상 및 주민이주대책에 관한 서류
7. 공공시설물 및 토지등의 무상귀속과 대체에 관한 계획서
8. 국가 또는 지방자치단체에 귀속될 공공시설의 설치비용산출내역서 및 사업시행자에게 귀
속・양도될 기존 공공시설의 평가서
9. 산업단지개발사업대행계획서(당해 계획이 있는 경우에 한한다)
10. 도시관리계획결정에 필요한 관계서류 및 도면
11. 종전 토지소유자에 대한 환지계획서(환지계획이 있는 경우에 한한다)
12. 문화재의 보존에 미치는 영향에 관한 서류
13. 피해영향조사서(공유수면매립의 경우에 한한다)
(주)엠와이이앤씨
제3장 산업단지개발사업
6. 제 영향평가 협의
협의대상 면적 및 시기
협의대상 면적 협의완료 시기
구분 비고
산업입지 물류단지 산업단지 물류단지
물류시설법
전략환경 산입법의 행정기관장과 행정기관장과
의 모든 ※ 환경영향평가법
영향평가 모든 사업 협의시 협의시
사업
국가통합교통체계효울화법 제38조, 시
개발계획
연계교통체계 물류단지 행령 제31-33조,연계교통체계 구축대
100만 ㎡ 이상 수립시 또는
구축대책수립 지정이전 책의 수립에 관한지침
제출시
* 해당 단지로부터 40km이내의 단지
※ 에너지이용합리화법
에너지 15만㎡ 30만㎡ 실시계획 실시계획 * 민간개발사업자의 경우 산단은 30
사용계획 이상 이상 승인신청전 승인신청전 만㎡ 이상, 물류는 40만㎡ 이상이
상인 경우에 해당
30만㎡
집안에너지 실시계획
이상 주택 - - ※ 집단에너지사업법
공급타당성 승인신청전
5천호 이상
* 에너지이용합리화법에 따른 공공사업주관자의 정의
1. 국가
2. 지방자치단체
3.「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 공공기관
109
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
7.용지보상
토지수용(산입법 제22조)
• 사업시행자(제16조제1항제6호의 규정에 의한 사업시행자를 제외)는 산업
단지개발사업에 필요한 토지‧건물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한
소유권외의 권리, 광업권‧어업권‧물의 사용에 관한 권리(이하 “토지등”
이라 한다)를 수용 또는 사용할 수 있음.
• 국가산업단지 또는 지방산업단지의 지정・고시가 있는 때(제6조4항의
단서에의하여 사업시행자와 수용・사용할 토지등의 세목을 산업단지가
지정 후에 산업단지 개발계획에 포함시키는 경우에는 이의 고시가 있는
때를 말함)에는 이를 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제
20조제1항 및 동법 제22조의 규정에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시
가 있는 것으로 봄(농공단지의 경우 실시계획의 승인・고시가 있는 때)
- 일반산업단지는 지방토지수용위원회에서 관장
• 토지수용 또는 사용에 관하여 특별한 규정이 있는 경우를 제외 하고
“공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”을 준용
111
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
8. 개발사업의 지원
보조대상
• 산업단지안의 간선도로의 건설비
• 산업단지안의 녹지시설의 건설비
• 용수공급시설・하수도 및 폐수종말처리시설의 건설비
• 이주대책사업비
• 토지 또는 시설 등을 임대할 목적으로 조성하는 산업단지의 용지매입비와
공원 및 공도구의 건설비
• 아파트형공장건설을 위한 용지매입비
• 농공단지조성을 위한 부지조성비와 진입도로・전력・통신시설등 기반시설비
및 용지매입비
• 문화재조사비
보조범위
• 국가 또는 지방자치단체는 보조대상 각호의 비용의 50퍼센트 범위 안에
서 이를 보조할 수 있다.
• 다만, 비용 중 하수도 및 폐수종말처리시설의 건설비와 동항 제8호의 비
용 및 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 보조대상의 비용은 미리
심의회의 심의를 거쳐 그 전액을 보조할 수 있음
- 낙후지역의 개발을 위하여 특히 필요하다고 인정하는 경우
- 사업시행자가 미개발・미분양된 산업단지안의 용지를 임대하고자 하는 경우
- 도시첨단산업단지를 조성하여 임대하고자 하는 경우
(주)엠와이이앤씨
제3장 산업단지개발사업
9. 개발한 토지 등의 처분
분양가격의 결정(산입법 시행령 제40조)
• 산업시설용지의 분양가가격은 조성원가로 함
• 민간사업자(합동법인 포함)이 사업시행자인 경우에는 조성원가에 적정이윤을 합한 금액으로
분양가격 결정
※ 적정이윤 : 조성원가의 15%의 범위에서 국토교통부 장관이 정하는 이윤율을 곱하여 선정
• 산업시설용지를 조성원가이하로 분양하는 경우에는 당해 산업단지의 산업시설용지외의 용지
의 매각수익 또는 다른 산업단지의 산업시설용지의 매각수익으로 그 손실을 보전할 수 있음
산업시설용지외의 용도로 공급하는 용지의 분양가 : 감정평가액
• 산업단지에 입주하는 자의 생산 활동의 지원에 직접 필요한 용지로서 공용화물터미널
용지・집배송단지 등 물류시설용지와 직업훈련시설용지를 공급하는 경우 : 조성원가
• 학교시설용지, 보육시설용지, 공공의료시설용지, 공공복지시설용지, 국민주택용지(60
㎡이하),임대주택용지 및 연구시설용지의 분양가격은 조성원가 또는 그 이하 금액
• 사업시행자가 필요하다고 인정하는 경우 : 감정평가액 이하의 금액(공유재산 제외)
조성원가(산입법 시행령 제40조 제7항)
조성원가는 용지비・조성비・직접인건비・이주대책비・판매비・일반관리비・자본비용 및 기
타비용을 합산한 금액 (조성원가 산정은 사업준공시점의 현가를 기준으로 산정)
113
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
특례법의 목적 및 의의
• 민간개발수요자의 편의도모
- 종합적인 정보제공으로 인한 수요자의 시간적, 경제적 손실 절감
- 산업단지 업무 창구 일원화를 통한 수요자 편의 증진
• 산업단지개발에 대한 예측가능성 제고
- 종합적인 산업입지 정보 구축으로 인한 산업단지 개발가능성 파악 가능
- 산업단지 입지여부 사전 검증으로 인한 행정의 예측 가능성 제고
- 국토교통부, 환경부 등 분산된 계획기준의 통합화로 계획의 예측가능성 제고
• 기업의 투자 활성화 및 외자유치 촉진
- 종합적인 사전 입지정보를 일괄적으로 입수함에 따른 기업의 의사결정기간 단축
- 입지정보의 투명성 및 예측가능성이 담보되어 사전 준비작업기간 단축 가능
- 개발기간 단축으로 인한 국내 기업의 투자 기회 확대 및 외자유치 증대
• 민간개발수요자의 편의도모
- 불필요한 절차 통합 및 지원시스템 구축으로 인한 신속하고 정확한 행정구현
- 담당공무원의 업무의 숙달(전문가 육성)로 인한 행정 효율성 제고
(주)엠와이이앤씨
제3장 산업단지개발사업
115
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
※ 투자의향서의 포함 내용
3. 사업예정부지 4. 사업방식 및 주요 업종
5. 입지수요 자료 6. 재원조달계획
산업단지계획 승인 절차
• 산업단지계획의 승인층 신청하는 경우 환경, 교통 등 산업단지계획 승인과 관련된 분야의 협의
및 심의에 필요한 서류를 첨부하여야 함
• 산업단지계획 승인 신청 첨부서류
- 도시기본계획 관련 서류(도시기본계획 변경승인이 의제되는 경우)
- 공유수면매립기본계획 관련 서류(공유수면매립기본계획 변경승인이 의제되는 경우)
-「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토서 초안 등 관련 서류 또는「환경・교통・재해 등에
관한 영향평가법」에 따른 각종 영향평가서 작성 등에 관한 의견 청취를 동시에 진행하여야 함
-「환경・교통・재해 등에 관한 영향평가법」에 따른 교통영향평가(2009년 1월 1일부터는 「도시
교통정비촉진법」에 따른 교통영향분석・개선대책), 재해영향평가(2009년 1월 1일부터는 「자
연재해대책법」에 따른 사전재해영향성 검토 협의) 및 인구영향평가 관련 서류
-「문화재보호법」에 따른 문화재 지표조사 결과
-「에너지이용 합리화법」에 따른 에너지사용계획 관련 서류
- 그 밖에 산업단지계획 승인과 관련 있는 필요 서류
주민등의 의견 청취
• 합동 주민의견 청취
- 지정권자는 산업단지계획의 승인신청을 받은 날로부터 3일이내(근무일 기준) 일간신문
및 해당 기관의 인터넷 홈페이지에 공고하고, 공고일부터 20일 이상 공람하여야 함
- 산업단지계획에 대한 의견청취시「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토 또는「환
경・교통・재해 등에 관한 영향평가법」에 따른 각종 영향평가서 작성 등에 관한 의견
청취를 동시에 진행하여야 함
• 합동 주민 설명회 및 공청회
- 지정권자는 사업시행자가 산업단지꼐획 공람 공고일부터 10일(근무일 기준) 이내에 합
동설명회 또는 합동 공청회를 개최하여 산업단지계획, 「환경정책기본법」에 따른 사
전환경성 검토 관련 사항,「환경・교통・재해 등에 관한 영향평가법」에 따른 각종 영
향평가 관련 사항 등에 대하여 설명하도록 할 수 있음
관계기관 협의
• 지정권자는 산업단지계획을 수립 또는 승인하기 위하여 고나계 행정기관의 장과 협의하
는 경우 산업단지계획 승인에 필요한 관련 분야의 협의절차를 동시에 착수하여야 함
(다만, 지정권자가 제출기안을 정하여 따로 제출받은 서류에 관하여는 간기업등로부터
제출받은 경우 지체 없이 이를 협의하여야 함)
117
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
※ 통합조정회의
• 지정권자는 관계 기관 협의결과 관계 기관간 이견이 있는 경우 이견조정을 위하
여 관계 행정기관이 참여하는 통합조정회를 개최
• 회의에 불참하거나 의견을 제출하지 않을 경우 협의가 성립된 것으로 간주
산업단지계획심의 위원회
산업단지계획 심의위원회의 구성
위원장
국토교통부 장관 시・도지사
(1인)
부위원장 도시계획, 산업입지, 건축, 교통, 환경 분야 등 산업단지 개발 관련 분야의 전문가로서 산업
(1인) 단지 개발에 관한 학식과 경험이 풍부한자 중 위원장이 위촉하는 자
1.해당 지정권자가 속한 기관의 소속 공무원 중 산업단지개발사업과 관련된 부서의 장으로서
1인 이상
위원장이 임명하는 자
2.도시계획, 산업입지, 건축, 교통, 환경 분야 등 산업단지 개발 관련 분야의 전문가로서
5인 이상
산업단지 개발에 관한 학식과 경험이 풍부한 자 중 위원장이 위촉하는 자
3.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 해당 지자체에 속한 시.도 도시계획위원회의
위원 중 도시계획전문가, 설계전문가, 환경전문가 각 1인 이상을 포함하여 시.도 도시계 3인 이상
획위원회의 위원장이 추천하는 자
4.「도시교통정비촉진법」에 따라 해당 시‧도에 설치된 교통영향분석‧개선대책심의위원회의 위
위원 3인 이상
원 중 해당 교통영향분석‧개선대책심의위원회의 위원장이 추천하는 자
(28인)
5.「자연재해대책법」에 따라 해당 시‧도 재난안전대책본부의 본부장이 구성‧운영하는 사전재
2인 이상
해영향성 검토위원회의 위원 중 해당 사전재해영향성 검토위원회의 위원장이 추천하는 자
6.「에너지이용 합리화법」에 따른 에너지사용계획에 대하여 심의권한을 가진 위원회의 위원
2인 이상
중 해당 위원회의 위원장이 추천하는 자
7.「국가통합교통체계효율화법」에 따른 국가교통위원회의 위원 중 국가교통위원회의 위원장
2인 이상
이 추천하는 자
8.「산지관리법」에 따라 해당 산업단지 예정지역에 속한 산지의 이용계획에 대하여 심의권
2인 이상
한을 가진 산지관리위원회의 위원 중 해당 산지관리위원회의 위원장이 추천하는 자
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제3장 산업단지개발사업
11. 산업단지 개발 절차
▣ 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 개발절차
119
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
제4장
시장정비사업
[근거법률]
[근거법률]
▸전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법
(일부개정 2014.1.1 법률 제11847호) <한시법:2016.12.31>
▸시장정비사업업무편람 (2009년, 서울시특별시)
▣ 개정 주요내용(시행 2013.6.12)
• 전통시장을 등록시장과 인정시장의 구분을 없애고 용역점포의 비율 50% 미만 등의 요건을 충
족하는 시장·군수·구청장이 인정하는 곳으로 정의
• 사업시행인가 시 관계 행정기관의 장이 인·허가 등의 의제를 위한 협의기간(20일) 내에
의견을 제출하지 않으면 협의가 이루어진 것으로 간주
• 시장정비사업 인·허가 등의 의제에 관한 사항을 협의하기 위하여 관계 행정기관의 소속
공무원이 참석하는 일괄협의회를 개최 가능
1. 용어정리
• 전통시장 : 자연발생적으로 또는 사회적·경제적 필요에 의하여 조성되
고, 상품이나 용역의 거래가 상호신뢰에 기초하여 주로 전
통적 방식으로 이루어지는 장소로서 다음 요건을 모두 충
족한다고 시장·군수·구청장이 인정하는 곳
- 해당 구역 및 건물에 대통령령으로 정하는 수 이상의 점포가 밀집한 곳
- 용역제공장소의 범위에 해당하는 점포수가 전체 점포수의 1/2 미만일 것
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 기준에 맞을 것
• 공설시장 : 지방자치단체에서 개설하여 관리하고 있는 시장
2. 다른 법률과의 관계
• 시장정비사업과 관련하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 도시환경정
비사업에 관한 규정을 준용하고, 그 밖의 사항에 관하여는 같은 법 및
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 관련 규정을 각각 준용함
121
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
3. 시장정비사업
시장정비사업(법 제2조⑥)
• 특별법에 의한 전통시장
(등록시장, 인정시장(국공유지1/2이상),공설시장(국공유지1/2이상)
(2013.6.12. 시행 - 자연발생적으로 또는 사회적·경제적 필요에 의하여
조성되고, 상품이나 용역의 거래가 상호신뢰에 기초하여 주로 전통적
방식으로 이루어지는 장소로서 시장·군수·구청장이 인정하는 곳)
• 종전법에 따라 시장재개발․재건축사업시행구역 또는 시장정비사업시행구
역으로 선정된 후 효력이 상실된 곳
[ 시장정비사업 대상 요건 ]
- 상업기반시설이 매우 오래되고 낡아 시설물의 안전에 결함이 있거나 경쟁력이 없어
진 시장
- 화재나 홍수, 태풍, 폭설 등 자연재해로 인하여 상업기반시설 등이 훼손되어 시장
의 기능을 정상적으로 수행할 수 없거나 수리하는 것만으로는 그 기능을 회복할
수 없는 시장
- 시장․군수․구청장이 상권활성화와 도시개발을 위하여 필요하다고 인정하는 시장
[ 시장정비사업 대상 제외]
- 도정법에 따라 사업시행인가를 받은 시장
- 건축허가 또는 주택건설사업계획승인을 받은 시장
- 도시개발구역내 시장으로 주변지역과의 조화 등을 고려, 제한이 필요하다 인정한
시장
시장정비사업 시행방식
• 도시 및 주거환경정비법의 관리처분방식에 의함
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제4장 시장정비사업
4. 시장정비사업 특례사항
동의에 관한 특례 (법 제34조 등)
구 분 동 의 기 준 동의 산정방법
• 토지등소유자의 과반수
추진위원회
- 토지나 건축물의 소유자 및 그 지상권자 • 1필지를 수인이 공유
사업추진계획의 승인 • 토지면적의 3/5이상의 토지소유자 : 그 수인을 1인
추천신청 + 토지등소유자 총수의 3/5 (1필지 토지소유자 총수의 3/5이상
• 토지면적의 3/5이상의 토지소유자 동의 있어야 함)
조합설립
+ 토지등소유자 총수의 3/5 • 집합건축물의 경우
인접지역 포함한 • 인접지역 토지면적의 2/3이상 토지소유자의 : 구분소유자 각자를 1인
사업추진계획 동의 +인접지역 토지등소유자 총수의 3/4
123
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
국․공유재산의 처분 특례 (법 제46조)
지구단위계획구역 등에 관한 특례 (법 제48조)
건폐율․용적률․높이 등에 관한 특례
구 분 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법․시행령 서울시 도시계획조례
• 제1/2종일반주거지역, 준주거지역, 준
• 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 공업지역 : 70% 이하
건 폐 율 : 60% 이상 ~ 70%이하 • 제3종일반주거지역 : 60%이하
• 상업지역 : 70% 이상 ~90% 이하 • 상업지역 : 80%이하
(심의시 90%이하 완화가능)
• 일반주거, 준공업지역:400%이하
• 일반주거지역, 준주거지역 : 400%이상 ~ 500%이하 • 준주거지역 : 450% 이하
용 적 률
• 준공업지역 : 350% 이상 ~ 400%이하 (심의․가결할 경우 500%이하)
• 상업지역 : 심의시 용도용적제 배제 가능
• 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 • 제2종일반주거지역 심의시 15층 이하
(공동주택을 갖춘 복합형 상가건물을 건축하는 경우) 가능
높 이 : 건축물 각 부분의 높이는 그 부분의 채광 창문 등이 • 서울시건축조례(제29조)
있는 벽면으로부터 직각방향으로 인접대지 경계선까지 일반주거 : 3배
의 수평거리의 3배 이상~4배 이하 준주거, 준공업 : 4배
• 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 상업지역
대지안의 (상가건물을 건축하는 경우 건축선으로 띄어야하는거리)
-
공지 - 건축물 대지가 도로와 3면 접하는 경우 : 1.5~6m
- 건축물 대지가 도로와 2면 접하는 경우 : 2~6m
125
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
5. 주요 추진절차
분양통지 및 공고→분양신청→관리처분계획 수립
⑦ 관리처분계획인가
및 총회결의→공람 및 의견청취→인가신청→인가
(구청장) (구청장) 및 고시→인가내용의 통지(시행자)
준공인가신청→준공검사(구청장)→준공인가 및 고
⑧ 사업준공 및 소유권이전
완료단계 시(구청장)→확정측량 및 토지분할→소유권이전
(사업시행자)
고시 및 보고(시행자)→등기촉탁→대규모점포 등록
⑨ 청 산
청산금 징수 및 지급
(시행자)
⑩ 조합해산 서류 이관(조합→구청장)
(조 합) 조합해산결의→조합해산
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제4장 시장정비사업
전통시장및 -사업대상 여부
상점가 육성을 -경미한변경 사항
위한 특별법 -동의여건 -절차확인
심의 대상 시장정비사업심의위원회
승인권자
승인권자 시 ․ 도지사
127
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
제5장
도시재정비촉진사업
[근거법률]
[근거법률]
▸도시재정비촉진을 위한 특별법 (일부개정 2014.1.17 법률 제 11924호)
▸재정비촉진계획 수립지침(국토교통부고시 제2012- 호,2013.5.21)
1. 재정비촉진사업이란?
재정비촉진사업의 종류
•「도시및주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택
재건축사업·도시환경정비사업, 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업
•「도시개발법」에 의한 도시개발사업
•「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업
•「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설사업
재정비촉진계획의 정의
• 재정비촉진계획은 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계
적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등
에 관한 계획을 말함
129
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
2. 재정비촉진사업의 주요내용
관 련 법 령 효 력 의 세 부 사 항
∙ 도시 및 주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경
도시 및 주거환경
∙ 정비구역의 지정 또는 변경
정비법
∙ 정비계획의 수립 또는 변경
∙ 도시관리계획의 결정 또는 변경
- 용도지역․지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
국토의 계획 및
- 기반시설의 설치․정비 또는 개량에 관한 계획
이용에 관한 법률
- 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
- 도시계획시설사업의 시행자 지정
개발이익환수 등
관 련 법 령 세 부 사 항
구 분 내 용
관 련 법 령 세 부 사 항
131
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
경미한 변경
∙ 재정비촉진지구 면적의 10% 미만의 변경
∙ 재정비촉진지구에서 시행되는 재정비촉진사업의 완료 목표 연도의 5년 이내에서의 변경
∙ 단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경
∙ 그 밖에 시·도의 조례가 정하는 사항
서울시 조례 (제3조) 경기도 조례 (제3조)
∙ 재정비촉진지구의 명칭 변경 ∙ 재정비촉진지구의 명칭 변경
∙ 부동산 투기에 대한 대책의 변경
∙ 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정에 관한 사항
중 허가구역 지정기간의 변경 및 토지거래계약의
허가를 요하지 아니하는 토지의 면적 변경에 관한
사항에 관한 사항
경미한 변경
∙ 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조 각 호의 사항(정비사업에 한함)
∙ 「도시개발법 시행령」 제7조 각 호의 사항(도시개발사업에 한함)
∙ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」 제22조제1항 각 호의 사항
∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제25조제3항 각 호의 사항(도시·군계획시설사업에 한함)
∙ 재정비촉진계획에서 경미한 사항으로 정한 사항
∙ 그 밖에 시·도의 조례가 정하는 사항
서울시 조례 (제5조) 경기도 조례 (제5조)
∙ 재정비촉진사업별 용적률·건폐율 및 높이계획 등 ∙ 재정비촉진 사업별 용적률·건폐율 및 높이계획등
건축계획의 변경을 수반하지 아니하는 범위 안에서 건축계획의 범위 안에서 영 제14조제2항제1호 각
시설의 위치 및 10% 미만의 규모의 변경 목에 해당하는 건축물(학교, 도서관, 사회복지시설,
∙ 토지 등 소유자 부담이 증가되지 않는 범위 내에서 문화시설, 공공청사 등)의 10% 미만의 규모의 변경
기반시설 비용분담계획의 변경 ∙ 토지 등 소유자 부담이 증가되지 않는 범위 안에서
∙ 인구·주택 수용계획의 10% 이내의 변경 기반시설 비용분담계획의 변경
∙ 임대주택 연면적이 감소하지 않는 범위 안에서 임대 ∙ 재정비촉진구역별 건설예정인 주택세대수의 10% 미
주택의 건립세대 및 규모별 건립비율의 변경 만의 변경
∙ 단계별 사업 추진에 관한 계획의 변경
∙ 재정비촉진구역 안에서 건축 배치계획의 변경
∙ 친환경건축물 인증을 받은 경우에 완화 받는 용적률
을 재정비촉진계획에 반영하기 위한 변경
∙ 주거유형 다양화를 위한 건축설계경기를 시행하는
경우에 완화 받는 용적률 및 층수를 재정비촉진계
획에 반영하기 위한 변경
∙ 환경설계를 통한 범죄 예방에 관한 계획의 변경
∙ 기존 수목의 현황 및 활용계획의 변경
∙ 무장애 생활환경에 관한 계획의 변경
∙ 유비쿼터스에 관한 계획 의 변경
∙ 사업시행인가 또는 관리처분계획인가 시기 조정에
관한 계획의 변경
(주)엠와이이앤씨
제5장 도시재정비촉진사업
사업시행 지원
관 련 법 령 세 부 사 항
133
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
4. 재정비촉진사업 추진절차
재정비촉진지구 신청
(주민공람, 지방의회 의견청취 후) 시장・군수・구청장
※ 국토교통부 장관이 토지거래허가구역 지정 가능
재
정 ⇩
비
촉
진 관계행정기관 협의 및 시・도 도시계획위원회 심의
시・도지사
지 (또는 도시재정비위원회 심의)
구
지 ⇩
정
재정비촉진지구 지정 및 고시 시・도지사
※ 토지거래허가구역 지정 ・국토교통부장관에게 보고
시장・군수・구청장
재정비촉진계획 수립 ・총괄계획가 위촉(시・도지사)
・총괄사업관리자 지정
・사업협의회 구성(20인이내)
⇩
재
정
비 주민공람, 지방의회의견 청취 및 공청회 개최 시장・군수・구청장
촉
진 ⇩
계
획
수 관계행정기관 협의 및 시・도 도시계획위원회 심의
시・도지사
립 (또는 건축위원회와 공동심의,도시재정비위원회 심의)
재정비촉진계획 결정 및 고시 시・도시사
※ 재정비촉진계획에 부적합 건축물 등 설치제한 ・국토교통부장관에게 보고
구분 서울시 경기도
∙ 일반주거 종세분 변경은 1단계 조정원칙 ∙ 일반주거 종세분 변경은 1단계 조정원칙
∙ 용도지역 상향기준(입지기준, 기반시설부담률)
용도
충족 시 2단계 상향
지역
- 1단계 : 10%이상
상향
- 2단계 : 15%이상
- 3단계 : 20%이상
∙ 기준용적률
∙ 기준용적률 : 용도지역 상향후 용적률
- 용도지역 상향 전 용적률
∙ 2이상의 용도지역 혼재시
- 2이상의 용도지역 혼재시
- 용도지역별 면적을 가중평균한 용적률을 기준
: 기준 또는 상한 용적률은 가중평균치로 적용
용적률로 적용
∙ 상한용적률
- 기부채납으로 인한 인센티브 용적률을 포함하여 용도지역 기준용적률
용도지역변경 후 용적률 적용 제1종 일반주거 180%
- 제1종일반주거지역은 종 상향하더라도 상한
제2종 일반주거 200%
용적률 용적률 200%로 제한
구분 기준용적률 상한용적률 제3종 일반주거 220%
제1종일반 150 200 ∙ 상한(적용 용적률)
- 기준용적률 + 기부채납에 의한 완화용적률
제2종 7층 170/190 230 ∙ 다음의 경우 구역별 용적률에 추가용적률
일반 12층 190 230 15%범위내 차등 부여 가능
제3종일반 210 250 - 설계결기를 실시하는경우, 문화예술공간을 설
준주거 지역별계획 400 치, 친환경계획 등
135
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
6. 관련법령
【 도시재정비 촉진을 위한 특별법】
【 총괄계획가 업무지침】
【 총괄사업관리자 업무지침】
※ 서울시 관련 지침
제6장
물류단지개발사업
[근거법률]
[근거법률]
▸물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 (2014. 1. 14 법률 제12248호)
▸물류단지 개발지침(국토교통부고시 제2013-99호, 2013. 4. 15)
1. 용어정의
• 물류단지 : 물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치·육성하기 위하
여 제22조에 따라 지정·개발하는 일단(一團)의 토지
2. 물류단지개발사업
물류단지 지정요건(법 제22조)
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도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
3. 물류시설법 및 산단특례의 적용
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도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
4. 물류단지 설치기준
공공시설의 설치기준(지침 제11조의2)
• 물류단지안의 공공녹지 확보 및 설치기준
1. 물류단지 규모별 공공녹지 비율은 다음과 같다.
- 물류단지의 규모가 100만 제곱미터를 초과하는 경우에는 물류단지
면적의 7.5% 이상 10% 미만
- 물류단지의 규모가 100만 제곱미터 이하인 경우에는 물류단지 면적
의 5% 이상 7.5% 미만
2. 공공녹지의 최소규모는 500제곱미터로 하되, 다음의 어느 하나에 해
당하는 경우에는 물류단지 면적의 1% 내에서 공공녹지비율을 조정할
수 있다.
- 단지로부터 200미터 안에 공공녹지가 있는 경우
- 매립지와 같이 공공녹지를 확보할 수 있는 평지가 가까이에 있는 경우
- 물류단지의 특성 및 입지정책상 필요한 경우
• 물류단지안의 도로확보기준
1. 단지규모별 적정 도로 면적비율은 다음과 같다.
- 물류단지의 규모가 100만제곱미터를 초과하는 경우에는 물류단지 면
적의 10% 이상
- 물류단지의 규모가 100만제곱미터 이하인 경우에는 물류단지 면적의
8% 이상.
2. 도시계획도로 등 지역간 연결도로가 단지내를 통과하지 않을 경우
또는 대규모 물류시설이 입지하도록 계획되어 세부도로망이 필요하
지 아니한 경우에는 도로면적 비율을 하향조정할 수 있다.
3. 단지내 간선도로의 폭은 원칙적으로 화물자동차의 통행에 불편이 없
도록 15미터 이상 확보되어야 한다. 다만, 3만제곱미터 미만의 물류
단지에 대하여는 그러하지 아니한다.
4. 단지내 도로․보도 및 자전거도로는 차량․보행자 및 자전거의 통행량,
통행형태 등과 물류단지 토지이용의 특성을 고려하여 횡단구조를 조
정하거나 일방향으로 통행계획을 수립하여 설치할 수 있다.
(주)엠와이이앤씨
제6장 물류단지개발사업
5. 물류단지 지정절차
- “물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률”에 의한 절차
- 기초조사 및 입지선정 등
개발계획(안) 작성 - 국토법에 의한 용도지역․지구확인
- 필요시 도시기본계획변경
※ 승인절차 : 관계기관 협의 →
실시계획승인고시
시행자 승인(관보.공보 고시) → 관할 시.
(물류단지 지정권자)
군.구 송부, 열람
※ 30개 법률에 의한 인.허가 등 의제
착 공
(사업시행자)
공사시행
물류․지원시설 건축
(입주기업체, 지원기관)
141
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
6. 물류단지 개발방식 비교
구 분 물 류 단 지 산업유통형 지구단위계획
∙ 국가 또는 지자체, 한국토지주택공사, 한국
시 행 도로공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사,
∙ 구역면적 2/3 이상의 토지등 소유자의
항만공사, 지방공사, 특별법에 따라 설립된
동의를 받은 자 (국․공유지 제외)
주 체 법인,「민법」또는「상법」에 따라 설립된
법인
∙ 지방물류단지계획심의위원회(100만㎡ 이하)
심 의
∙ 도시․건축 공동위원회
기 구 ∙ 중앙물류단지계획심의위원회(100만㎡ 초과)
결 정
∙ 시 ․ 도지사(100만㎡ 이하) / 국토교통부 장관 ∙ 특별시장 ․ 광역시장 / 도지사 / 대도시 시장
권 자
∙ 시행기간 및 시행방법
∙ 토지이용계획
∙ 토지이용계획 및 주요기반시설계획
계획의 ∙ 기반시설계획
∙ 재원조달계획
∙ 건축계획
∙ 수용하거나 사용할 토지등 세부목록
내 용 ∙ 경관계획
∙ 물류단지 개발을 위한 주요시설의 지원계획
∙ 환경계획
∙ 환지의 필요성이 있는 경우 그 환지계획
토 지 ∙ 수용․사용 가능
∙「민법」또는「상법」에따라 설립된 법인의 ∙ 협의매수
보 상 경우 토지 2/3이상 매입 필요
∙ 대규모 개발가능
∙ 난개발을 억제, 비시가화지역 계획적 관리
∙ 유통구조 개선 및 물류비 저감 효과 기대
∙ 물류시설 종합계획과 상관없이 도시·군기본
장 점 ∙ 도시관리계획(용도지역) 변경 일괄 처리
계획에 부합하는 개발계획 가능
∙ 인허가 기간 단축
∙ 비교적 소규모에도 적용 가능
∙ 토지수용 가능(2/3이상 매입시)
∙ 도시·군기본계획상 지구단위계획 물량
확보 필요
단점 ∙ 물류시설 종합계획상 물량 확보 필요
∙ 계획관리지역/개발진흥지구에 한정
∙ 토지매입 어려움
(주)엠와이이앤씨
제6장 물류단지개발사업
7. 물류단지 개발현황
시․도 물류단지명 위 치 면 적(㎡) 비 고
서울시(1) 서울 동남권 서울 송파구 문정동 560,694 운영중
합 계 24개소 11,062,598
143
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
제7장
경제자유구역내
개발사업
[근거법률]
[근거법률]
▸경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 (2013.12.12 법률 제11531호)
▸경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 시행령
(2014.1.1 대통령령 제25050호)
1. 경제자유구역의 지정
고려사항(법 제5조,영 제4조)
• 경제자유구역기본계획에 부합할 것
• 충분한 국내외 기업의 입주수요 확보 가능할 것
• 외국인의 정주(定住)환경의 확보 또는 연계 가능성
• 개발에 필요한 부지와 광역교통망·정보통신망 등 기반시설의 확보 가능성
• 경제자유구역의 개발에 경제성이 있을 것
• 지방자치단체의 자금조달계획이 실현가능할 것
• 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
-시․도지사
→
-시․도지사 → -경제자유
시․도지사
-14일 이상 지식경제부 구역위원회
14일이상
장관
145
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
지정효과(법 제7조의2)
2. 실시계획
개발사업의 시행자 지정(법 제8조의3조, 영 제6조의5 등)
∙ 국가, 지자체
∙ 경제자유구역청
∙ LH, 한국도로공사, 한국수자원공사 등 공기업
∙ 지방 공사
∙ 공공부문에 해당하지 아니하는 자로서 다음의 조건에 해당하는 경우
- 회사채 평가 또는 기업신용 평가가 투자적정 등급 이상으로서
실시계획
작성
실시계획 위원회 실시계획 고시, 송부
(지구단위계획, ⇨ ⇨ 협의 ⇨ ⇨ ⇨
승인신청 심의․의결 승인 및 열람
환경영향평가서
포함)
147
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
3. 사업착수
∙ 시행자 : 개발사업시행자
∙ 착수기한 : 실시계획 승인 후 1년이내, 1회에 한하여 1년범위내 연기가능
∙ 사업착수기한내 미착수시 사업착수기한 만료일 다음날 실시계획승인 효
력 상실
4. 개발사업시행에 따른 혜택
건폐율/용적률(법 제9조2)
149
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
경제자유구역위원회(법 제25조)
∙ 설치 : 지식경제부
∙ 구성 : 위원장1인(지식경제부부장관), 부위원장1인, 당연직위원과 10인
의 위촉위원
경기도내 황해경제자유구역 현황
∙ 지구 지정 현황
황해경제
위치 면적(㎡) 도입기능
자유구역
경기도 평택시 포승읍 내기
한중지구 1,063,520 - 향후 개발계획 별도 수립 예정
리, 희곡리, 만호리 일대
- 첨단산업기능 : 자동차 부품산업, R&D연구기능
- 국제물류기능 : 부가가치 물류
경기도 평택시 포승읍 희곡
포승지구 2,072,228 - 교육·주거기능 : 외국인 정주여건 및 종사자
리, 만호리, 신영리 일대
- 국제 업무·상업기능 : 프리미엄아울렛, 여객터미
널, 업무 지원시설 등 조성
- 첨단산업기능 : 자동차 부품산업, 전자정보,
경기도 평택시 현덕면 장수 R&D 연구기능
현덕지구 2,318,888
리, 권관리 일대 - 국제물류기능 : 부가가치 물류
- 상업·업무지원 : 지원센터, 연구센터 등
∙ 지구별 주요 사업
황해경제
사업 내용 주택공급(세대) 수용인구(인)
자유구역
한중지구 - 향후 개발계획 별도 수립 예정
- 자동차부품단지(814천㎡), R&D단지(123천㎡)
포승지구 - 2,461 - 6,646
- 상업업무(82천㎡)
- 기계장비(722천㎡)
현덕지구 - 자동차부품(91천㎡), 첨단부품(252천㎡) - 2,164 - 3,371
- 전자정보(274천㎡), R&D(36천㎡)
제8장
관광단지 개발사업
[근거법률]
[근거법률]
▸관광진흥법 (일부개정 2013.3.23 법률 제11690호)
▸관광진흥법 시행령(일부개정 2013.11.29 대통령령 제24884호)
▸관광진흥법 시행규칙(일부개정 2014.1.1 문화체육관광부령 제162호)
1. 용어정의
• 관광객을 위하여 운송·숙박·음식·운동·오락·휴양 또는 용역을 제공하거나
관광사업
그 밖에 관광에 딸린 시설을 갖추어 이를 이용하게 하는 업
151
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
2. 관광숙박시설업 및 관광객이용시설업 등
사업계획 승인(법 제15조)
• 농지전용허가
• 산지전용허가 및 산지전용신고, 산지일시사용허가・신고, 입목벌채 등의
허가・신고
• 사방지의 지정의 해제
• 초지전용의 허가
• 하천공사 등의 허가 및 실시계획인가, 점용허가 및 실시계획인가
• 공유수명의 점용사용허가, 점용・사용 실시계획 승인 또는 신고
• 사도개설의 허가
• 개발행위허가
• 분묘의 개장신고, 분묘의 개장허가
• 관광숙박업의 경우 사업승인 변경시 건축법상 용도의 변경의 허가 또는 신고
• 관광숙박시설 및 위락시설에 대한 다음의 용도지역에서는 국토의 계획
및 이용에 관한 법률 제79조제1항 적용받지 않음
- 상업지역
- 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역
(주)엠와이이앤씨
제8장 관광단지 개발사업
3. 관광지・관광단지 구분
관광단지(시행규칙 별표18)
관광지
153
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
4. 관광지・관광단지 지정 및 조성계획 승인 등
관광단지의 지정(법 제52조)
• 지정권자 : 시・도지사
• 신 청 : 시장・군수・구청장
• 문광부장관, 관련행정기관 협의(30일) : 단 계획관리지역, 준도시지역 예외
조성계획수립 등 (법 제54조)
• 승인권자 : 시・도지사
• 시장 군수 구청장(의견첨부) → 시도지사 → 문광부장관, 관계행정기관장 협의
• 토지면적중 사유지의 2/3이상 취득시 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에
관한 법률 사업으로 인정(58조13호)/ 토지사용수용 인정 (61조)
(남은 사유지: 지자체 위탁, 용지매수업무와 손실보상업무 위탁 가능)
조성계획의 승인신청
• 관광시설계획서·투자계획서 및 관광지등 관리계획서
① 관광시설계획
가. 공공편익시설, 숙박시설, 상가시설, 운동·오락시설, 휴양·문화시설 및 그 밖의
시설지구로 구분된 토지이용계획
나. 건축연면적이 표시된 시설물설치계획(축척 500분의 1부터 6천분의 1까지의
지적도에 표시한 것이어야 한다)
다. 조경시설물, 조경구조물 및 조경식재계획이 포함된 조경계획
라. 그 밖의 전기·통신·상수도 및 하수도 설치계획
마. 관광시설계획에 대한 관련부서별 의견(지방자치단체의 장이 조성계획을 수립
하는 경우만 해당한다)
② 투자계획
가. 재원조달계획
나. 연차별 투자계획
③ 관광지등의 관리계획
가. 관광시설계획에 포함된 시설물의 관리계획
나. 관광지등의 관리를 위한 인원 확보 및 조직에 관한 계획
다. 그 밖의 관광지등의 효율적 관리방안
(주)엠와이이앤씨
제8장 관광단지 개발사업
시설지구 설치할 수 있는 시설
155
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
준공검사 (법 58조)
• 전부 일부 완료시 준공검사
관광지 등의 처분 (법 59조)
• 사업시행자는 조성한 토지, 개발된 관광시설 및 지원시설의 전부 또는 일부를
매각하거나 임대, 위탁, 경영 가능
• 권리의무 승계
(주)엠와이이앤씨
제8장 관광단지 개발사업
5. 관련절차
관광지(관광단지) 지정신청
(시장·군수·구청장 → 시·도지사)
문화관광부장관 및 관계행정기관의 장과
협의 ∙ 30일이내 의견제시
관광
단지
지정
단계 지방 도시계획위원회 심의 ∙ 30만㎡이상 / 5㎞미만의 용도지역・지구 ・구역
(필요시) 변경 결정
관광지(관광단지) 지정·고시
(시·도지사)
∙ 제영향평가, 에너지사용계획협의,
수도권정비위원회심의 등
조성계획수립, 신청
(시장·군수·구청장 → 시·도지사)
관계행정기관의 장과 협의
조성
계획
단계 조성계획승인·고시
(시·도지사)
관광(단)지 조성공사 착공
(사업시행자)
157
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
유효기간
• 2015년 12월 31일까지 효력을 가짐
용어 정의
사업계획 승인 (법 제4조)
• 호텔업을 경영하려는 자는 이 법에 따라 특별자치도지사·시장·군수·구청장으
로부터 호텔업에 관한 사업계획의 승인 있음
• 도로점용허가
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제8장 관광단지 개발사업
특례사항
• 용적률에 대한 특례 (법 제10조)
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조 제1항 각호 범위내 완화 가
능
- 제2종일반주거지역의 시행령에 정한 용적률 + 50%이상 완화 가능
- 제3종일반주거지역의 시행령에 정한 용적률 + 100%이상 완화 가능
(제2종/제3종 일반주거지역에서 시행령에 정한 용적률 이상 완화시
도시계획 위원회 심의 필요)
용적률(%)
예시 비고
국토법 시행령제85조 관광특별법 시행령
제1종 일반 100 ~ 200 200
제2종 일반 150 ~ 250 300(+50)
주거지역 위원회
제3종 일반 200 ~ 300 400(+100)
준주거 200 ~ 500 500
중심 400 ~ 1,500 1,500
일반 300 ~ 1,300 1,300
상업지역
근린 200 ~ 900 900
유통 200 ~ 1,100 1,100
• 층수 및 높이 완화 (법 제10조)
- 심의를 통하여 각종 개발계획에서 정한 층수 및 높이 완화 가능
• 국유지・공유지 등의 매각 특례 (법 제11조)
- 호텔업의 사업계획 승인자는 국유지・공유지 우선 매각 가능
• 국유재산 대부에 관한 특례 (법 제12조)
- 30년간 호텔건설용도로 공유지 대부 가능
• 부설주차장 설치에 관한 특례 (법 제13조)
- 호텔시설 건축연면적 300㎡당 1대로 완화
지원사항
• 문화관광부장관은 사업계획 승인을 받은 호텔에 대하여 해당시설의 건설에
필요한 자금을 관광진흥개발기금에서 우선 지원가능
• 또한, 융자조건 우대 및 각종부담금 감면과 재정적 지원 요청 가능 등
• 다른 호텔업자 또는 호텔시설의 관리·운영에 관한 국제적인 관리체제를 가진
자와 호텔시설의 관리·운영에 관하여 상호 협조하는 계약을 체결한 경우에는
해당 호텔업자에게 우선적으로 행정적·재정적 지원 가능
(지원범위 : 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 호스텔업)
159
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
• 버스 주・정차 유도기준
구 분 주차공간 의무확보 일시적 정차공간 의무확보
객실수 객실 수 300실 이상
객실 수 200실 이상 ~ 300실 미만
기준 (특급등급호텔 수준)
연회장 라운드테이블 기준 300석 이상
라운드테이블 기준 300석 미만
기준 (부대면적을 포함한 연회홀 825㎡ 이상)
주/정차장
길이 13m, 너비 3.5m 수준의 구획공간 (36인승 기준)
규모
161
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
⑥ 기타사항
• 복합건축물(관광숙박시설포함) 건설시
- 관광숙박시설 연면적 비율에 대해서만 완화적용
• 2이상 용도지역이 걸치는 경우
- 특별법령에서 제시한 용적률 범위내에서 「국토법」 제84조 적용
- 최소 면적기준(330㎡, 노선상업 660㎡) 이하인 경우 면적의 가중치 적용
도시환경정비구역
① 도심부 상업지역
• 기준 600%, 허용 800%(호텔도입 인센티브 포함), 상한 1,200%
② 도심부 외 상업지역
• 마포지역 : 기준 700%, 허용 800%, 숙박허용 960%, 상한 1,300%
• 청 량 리 : 기준 700%, 숙박허용 960%, 상한 1,300%
※ 도시환경정비기본계획 변경 절차 선행 필요
• 용산, 영등포, 신촌 등 : 지구단위계획 용적률 인센티브 기준 적용
용적률 특례적용 운용 절차
① 일반지역 : 자치구 사업계획(변경)승인 및 건축위원회 심의・허가절차 이행
• 2종(300%), 3종(400%) 용적률 완화는 시도시계획위원회 심의절차 진행
• 건축위원회 심의 대상이 아닌 관광숙박시설에 대해서는 특별한 사유가 없는 한,
건축위원회 또는 도시계획위원회 자문을 통해 용적률 완화 적정여부 판단
② 지구단위계획구역 및 도시환경정비구역
• 개발 사업단위로 지구단위/정비계획 수립(변경) 절차 이행
지구단위계획구역
• 용적률 산정방법
- 상한용적률 = {허용용적률 + (허용용적률 × 1.3α) + 관광숙박시설 인센티브 용적률
※ 관광숙박시설 용적률 = 특별법령 용적률 - 허용용적률
(주)엠와이이앤씨
제8장 관광단지 개발사업
유통
유통상업 1,100%이하 600(500)%이하 500(600)%이하 법적용적률의 2배 이하 1,200(1,100)% 이하
상업
근린
근린상업 900%이하 600(500)%이하 300(400)%이하 법적용적률의 2배 이하 1,200(1,000)% 이하
상업
중심
중심상업 1,500%이하 1,000(800)%이하 500(700)%이하 법적용적률의 2배 이하 2,000(1,600)% 이하
상업
상한용적률
종전 변경 일반건축물 관광숙박시설
163
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
제9장
민간공원
개발행위특례사업
[근거법률]
[근거법률]
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 (2015.1.20 법률 제13051호)
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 시행령(2015.8.11 대통령령 제26484호)
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 시행규칙(2015.9.11 국토교통부령 제229호)
▸도시공원부지 개발행위 특례 지침(2015.6.12 국토교통부훈령 제539호)
1. 도입배경
• 전국적인 도시계획시설 결정 도시공원 시설이 1,020㎢에 달하나, 이중
608㎢의 공원이 미조성되어 공원확보 비율이 상당히 저조하나, 공원조
성을 위해서는 사유지 보상비용에 막대한 재정이 소요되어 재정적 어려
움에 봉착하고 있고, 설상가상으로 미조성 공원은 2020년 7월 일몰제로
인해 대부분 해제 위기에 처해 있기 때문에 도시공원의 비재정적 조성
방안 마련을 위해 도시공원에 대한 민간 개발행위 특례사업이 도입되었
음.
• 도시공원 부지에서의 개발행위 등에 관한 특례사업은 장기미집행시설의
대부분을 차지하고 있는 공원에 대해 국가 및 지방정부의 재정여건을
고려하여 민간에서 공원사업과 함께 비공원시설에 대한 사업을 할 수
있게 함으로써, 주민에게 실질적으로 필요한 공원시설은 공공재정 투입
없이 확보할 수 있는 반면, 비공원시설에 대한 사업을 통하여 필요한
재원을 조달할 수 있게 하는 사업임.
2. 용어 정의
도시공원
165
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
공원시설
• 법 제2조제4호에 따른 공원시설을 말함.
비공원시설
• 법 제2조제4호에 해당되지 아니하는 시설로서 법 제21조의2에 따라 설
치하는 시설을 말함.
비공원시설부지
• 민간공원추진자가 도시공원 내에 비공원시설을 설치하고자 하는 부지를
말함.
민간공원추진자
• 특례사업을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항
에 따른 도시․군계획시설사업의 시행자 지정을 받은 자를 말함.
특례사업
• 법 제21조의2의 도시공원부지에서의 개발행위 등에 관한 특례(이하
“행위특례”라 한다)에 따라 민간공원추진자가 도시공원 조성 및 비공
원시설을 설치하는 사업을 말함.
3. 법률 주요내용
도시공원 및 녹지에 관한 법률 제 21조의2
• 도시공원부지에서의 개발행위 등에 관한 특례
① 민간공원추진자가 제21조제1항에 따라 설치하는 도시공원을 공원관리청에 기부채납(공
원면적의 70퍼센트 이상 기부채납하는 경우를 말한다)하는 경우로서 다음 각 호의 기
준을 모두 충족하는 경우에는 기부채납하고 남은 부지 또는 지하에 공원시설이 아닌 시
설(녹지지역·주거지역·상업지역에서 설치가 허용되는 시설을 말하며, 이하 "비공원시
설"이라 한다)을 설치할 수 있다.
1. 도시공원 전체 면적이 5만제곱미터 이상일 것
2. 해당 공원의 본질적 기능과 전체적 경관이 훼손되지 아니할 것
3. 비공원시설의 종류 및 규모는 해당 지방도시계획위원회의 심의를 거친 건축물
또는 공작물(도시공원 부지의 지하에 설치하는 경우에는 해당 용도지역에서 설
치가 가능한 건축물 또는 공작물로 한정한다)일 것
4. 그 밖에 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는
기준에 적합할 것
(주)엠와이이앤씨
제7장 주택건설 관련 규정
∙ 5만㎡이상
∙ 공원전체를 대상 원칙
∙ 시장・군수가 필요시 5만㎡이상으로 분할 가능(잔여면적 5만㎡미만시 제외)
비공원시설 종류
절차
∙ 사전협의
① 민간공원추진예정자가 시장・군수에게 사전협의 요청
② 사전협의사항 양해각서(MOU) 체결 가능
∙ 제안서 제출
① 사업의 종류 및 명칭
② 사업시행자의 성명, 주소
③ 소유권, 소유권 및 소유권외 명세 및 성명・주소
④ 사업의 착수예정일, 준공예정일,
⑤ 총사업비용, 총수익, 자금조달계획
⑥ 전체공원부지 공원조성계획
167
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
공모에 의한 특례사업
∙ 공모에 의한 사업 가능
사업이행 보증
사업시행자의 지정 취소 등
협약의 변경
∙ 협약 변경 제안 범위
① 사업기간의 변경
② 공원시설・비공원시설의 종류 및 규모의 변경
③ 시장・군수 또는 민간공원추진자가 필요하다고 인정하는 경우
∙ 협약 변경방법
① 도시공원위원회, 지방도시계획위원회 중 변경사항 관련된 위원회 심의
기부채납
169
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
사업대상지(공원시설/비공원시설부지)선정
사전협의 (필요시)
특례사업 제안
타당성 검토 협상
도시공원위원회 자문
제안수용여부 통보
도시공원위원회 · 지방도시계획위원회 심의
(공원조성계획(도시관리계획)결정 절차 이행)
협약체결
사업시행자 지정
(협약체결 후 1개월 이내)
공원조성 계획 (변경)결정 고시
실시계획 작성
실시계획 인가·고시
(공원부지/비공원시설부지)
사업 시행
공원부지 비공원부지
공사완료공고
(도시관리계획 변경)
(주)엠와이이앤씨
제9장 주택건설사업
제10장
NEW STAY사업
[근거법률]
[근거법률]
▸민간임대주택에 관한 특별법 (2015.12.29 법률 제13499호)
▸민간임대주택에 관한 특별법 시행령 (2015.12.29 대통령령 제26763호)
▸민간임대주택법 시행규칙 (2015.12.29 국토교통부령 제213호)
▸기업형 임대주택 업무처리지침 (2015.12.29)
1. 정책 배경
• 서민을 대상으로 하는 공공임대주택은 꾸준히 증가
• 반면, 중산층을 대상으로 하는 민간임대주택은 감소
• 민간임대주택은 재고도 감소하지만, 각종 규제로 인해 품질도 떨어져,
중산층이 거주 기피
• 그간, 상대적으로 지원이 부족했던 중산층에 대해서는, 민간의 활력을
통해 임대주택 재고를 획기적으로 늘릴 필요
2. 기업형 임대주택 육성 전략
• 기업형 임대사업 육성은, 중산층에게 새로운 주거선택권 제공
• 기업형 임대 육성은, 주택시장 및 거시경제 전반에도 긍정적 효과
• 기존 임대 주택 정책 틀을 ‘규제’에서 ‘지원’으로 전면 개편
171
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
3. 용어 정의
민간임대주택(법 제2조)
민간건설임대주택(법 제2조)
민간매입임대주택(법 제2조)
기업형임대주택(법 제2조)
기업형임대사업자(법 제2조)
4. 공급촉진지구 지정
공곱촉진지구 지정
• 공급촉진지구 지정 제안자
- 촉진지구 안에서 국·공유지를 제외한 토지면적의 50% 이상에 해당하는 토지소유
자의 동의를 받은 자
• 촉진지구 지정권자 : 서울시장(30만㎡ 이상의 경우 등 국토교통부 장관
지정 가능)
공급촉진구 지정 절차
⇩ 2015.12.29
공급촉진지구 제안
• 사유지 면적의 50%이상 동의
제안자 → 국토교통부 장관
⇩
기업형임대주택 추진협의회 자문
⇩
수용통보
⇩
관계행정기관과 협의
⇩
• 2이상의 일간시문, 14일간
• 전략환경영향평가 주민의견 동시 청취
주민공람 • 구청장이 공고를 하지않는 경우 국토부장관
이 직접 의견청취 가능
⇩
중앙 도시계획위원회 심의
⇩
• 국토교통부장관
공급촉진지구 지정고시 • 지구단위계획구역 지정
173
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
공곱촉진지구 지정 내용
• 기초조사
- 도시 또는 촉진지구로 지정하려는 지역과 생활권이 같은 지역의 인구변동 상황 및 추이
- 촉진지구의 인구, 토지이용, 지장물 및 각종 개발사업 현황
- 주변지역의 교통 현황
- 풍수해, 산사태, 지반 붕괴, 그 밖의 재해의 발생빈도 및 현황
- 광역도시계획, 도시ㆍ군기본계획 등 상위계획에 관한 사항
- 문화재 분포 현황
- 공원 및 녹지 분포 현황
- 환경성 검토서 작성에 필요한 환경 현황
• 필요서류
- 개략적인 사업계획서
- 촉진지구 조사서(별지 제12호 서식)
- 편입농지 및 임야현황에 관한 조사자료
- 촉진지구 현황사진
- 수용하거나 사용할 토지‧물건 및 권리의 명세 등
- 토지소유자 동의서
- 위치도
- 촉진지구의 경계와 그 결정 사유를 표시한 지형도
- 토지이용 현황과 지장물 현황을 명시한 지형도 또는 지적도
- 편입토지 현황 도면
- 토지이용계획 도면 -전략환경영향평가 / 사전재해영향성 검토
• 사업개요
- 촉진지구의 명칭
- 촉진지구의 위치 및 면적
- 촉진지구의 지정 목적
- 시행자의 성명 및 주소
- 사업시행기간
• 촉진지구 조성사업 계획
- 인구•주택수용계획
- 토지이용계획
- 기반시설 설치계획
- 토지 등의 수용 및 사용 계획
- 재원조달 및 사업시행 계획
(주)엠와이이앤씨
제7장 주택건설 관련 규정
⇩
• 토지이용계획 및 설계도서
공급촉진지구 지구계획 작성 • 인구주택 수용계획
• 기반시설 설치계획
• 환경보전계획 등
사업시행자
• 환경영향평가 등 개별법에 의한 협의서류 등
⇩
공곱촉진지구 지구계획 승인 신청
시행자 → 국토교통부 장관
⇩
관계행정기관과 협의
⇩
• 도시관리계획(지구단위계획 포함)
• 교통영향분석개선대책
• 산지이용계획
개별법에 의한 제영향평가 협의 • 사전재해영향성검토
• 환경영향평가
• 교육환경평가
• 사전경관계획 등
⇩
통합심의위원회 심의
⇩
• 관보에 고시
공급촉진지구 지구계획 승인 • 지자체 송부
175
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
• 지구계획 포함 서류
- 지구계획 개요 / 사업시행자 / 사업시행기간 / 재원조달계획
- 토지이용계획 및 개략설계도서 / 인구주택 수용계획
- 교통/공공/문화체육시설 등을 포함한 기반시설 설치계획
- 환경보전 및 탄소저감 등 환경계획
- 도시군관리계획(지구단위계획 포함)
- 집단에너지의 공급에 관한 계획 / 방재계획 / 토지 등의 수용 및 사용계획
- 공공시설의 귀속에 관한 계획 / 조성토지 공급에 관한 계획
- 기업형임대주택 건설사업계획 / 무상귀속총괄도
• 개별법에 의한 협의서류
- 지형측량 / 토지적성평가 / 문화재지표조사
- 교통영향분석개선대책
- 환경영향평가 / 사전재해영향성 검토
- 토목설계 / 방재계획
- 공원조성계획 및 공원설계
- 농지 및 산지전용
- 교육환경평가
- 에너지사용계획 등
(주)엠와이이앤씨
제9장 주택건설사업
제11장
주택건설사업
[근거법률]
[근거법률]
▸주택법 (일부개정 2014.12.31 법률 제12959호)
▸주택법 시행령 (일부개정 2015.3.30 대통령령 제26172호)
▸주택법 시행규칙 (일부개정 2014.12.31 국토교통부령 제169호)
▸주택건설 기준 등에 관한 규정 (일부개정 2014.10.28 대통령령 제25676호)
1. 제정배경
• 1970년 : 도시화와 산업화가 본격적으로 진행되면서 도시로의 인구유입
이 대규모로 나타나기 시작하였다. 이에 따라 도시 내의 신규토지에 대
한 개발수요 와 주택을 중심으로 교통시설, 상∙하수도, 공원, 학교 등과
같은 도시하부구조 공급에 대한 수요가 폭증
• 1972년: 주택건설촉진법이 제정되어 도시 내 대단위 주택단지, 특히 아
파트 단지의 계획적 개발이 본격화되기 시작
• 2003년: 정부는 주택건설을 촉진하고, 주택을 원활하게 공급함으로써
국민주거생활의 안정화를 목적으로 제정∙운영되어 온 주택건설 촉진법
을 변화된 경제적∙사회적 연건에 맞추어 주거복지 및 주택관리 등의 부
분을 보강하고, 현행 제도의 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 전반
적으로 개선∙보완하기 위해 주택법으로 전문개정
2. 용어 정의
주택(법 제2조)
177
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
- 기숙사
- 다중생활시설
- 노인복지주택
- 오피스텔
공동주택(법 제2조)
국민주택(법 제2조)
도시형생활주택(법 제2조)
부대시설(법 제2조)
복리시설(법 제2조)
리모델링(법 제2조)
179
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
3. 주택건설사업의 시행
사업계획의 승인(법 제16조)
• 사업계획 승인 대상
① 단독주택 : 30호수 이상. 다만 다음의 어느 하나에 해당하는 주택인
경우에는 50호로 한다.
- 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설
하는 단독주택
- 한옥
② 공동주택 : 30세대 이상. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택인
경우에는 50세대로 한다.
- 세대별 주거전용 면적이 30제곱미터 이상 또는 진입도로 폭이 6미터 이상인 단지
형 연립주택 또는 단지형 다세대주택
- 주거환경개선사업 또는 주거환경관리사업을 시행하기 위한 정비구역(정비기반시설의
설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으로서 특별자치시장,
특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장이 지정·고시하는 지역은 제외)에서 건설
하는 공동주택
③ 1만 제곱미터 이상
• 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 대해서는 이를 사업계획승인대상
에서 제외한다.
- 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의
주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적
에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우
- 농어촌주거환경개선사업 중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사
업인 경우
• 승인권자
- 10만 제곱미터 이상 : 시·도지사 또는 서울특별시·광역시 및 특별자치시를
제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장
- 10만 제곱미터 미만 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는
시장·군수
(주)엠와이이앤씨
제8장 주택건설 관련 규정
주택건설사업계획 승인 절차
• 주택건설사업 신청도서
주택건설사업 승인 신청 • 토지형질변경에 관한 토목설계도서
• 의제처리에 의한 관련 도서 등
관련 행정기관
및 관련부서 협의
관련 행정기관(부서)
협의내용 반영
개발행위허가를 위한
• 개발행위허가 심의 대상인 경우
시․도 도시계획위원회 심의
주택건설사업 승인 시 의제되는
지구단위계획 부문 시․도 협의
• 승인권자
- 10만㎡ 이상 : 시․도지사, 대도시 시장
주택건설사업계획 승인 및 고시 - 10만㎡ 미만 : 특별시장·광역시장·특별자치
도지사 또는 시장·군수
181
도시개발업무 핸드북
제2편 도시개발 관련 사업
구 분 주 요 내 용
농지법 ∙ 농지전용(農地轉用)의 허가 또는 협의
연안관리법 ∙ 연안정비사업실시계획의 승인
유통산업발전법 ∙ 대규모점포의 등록
장사 등에 관한 법률 ∙ 무연분묘의 개장허가
초지법 ∙ 초지전용의 허가
측량·수로조사 및
∙ 지도등의 간행 심사
지적에 관한 법률
택지개발촉진법 ∙ 행위의 허가
183
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
4. 주택건설기준등에 관한 규정
• 주택건설사업계획승인대상인 주택
• 대지조성사업계획승인대상인 대지
구 분 설 치 기 준 비 고
• 도 로 : 폭 7m 이상 확보
주택단지
(단, 해당 도로를 이용하는 공동주택의 세대수가 100세대 미만이고 막다른 도로
안의 도로
인 경우로서 그 길이가 35m 미만인 경우에는 폭 4미터 이상 가능)
(제26조)
• 보 도 : 폭 7m 이상의 도로시 폭 1.5m 이상의 보도 설치
• 2천세대 이상 : 유치원 설치
유치원
예외) - 300m내 유치원 있는 경우
(제52조)
- 200m내 학교보건법 제6조1항 각호의 시설 있는 경우 등
• 100세대 이상 : 주민공동시설 설치
- 150세대 이상: 경로당, 어린이놀이터
- 300세대 이상: 경로당, 어린이놀이터, 어린이집
주민공동시설 - 500세대 이상: 경로당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 작은도서관
(제55조의2) • 면적(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에 따라 4분의
1 범위에서 강화하거나 완화가능)
- 100세대 이상 1,000세대 미만: 세대당 2.5제곱미터를 더한 면적
- 1,000세대 이상: 500제곱미터에 세대당 2제곱미터를 더한 면적
(주)엠와이이앤씨
제10장 건축시업
제12장
건축사업
[근거법률]
[근거법률]
▸건축법 (일부개정 2015.1.6 법률 제12968호)
▸건축법 시행령 (타법개정 2014.12.9 대통령령 제25840호)
▸건축법 시행규칙 (일부개정 2015.1.29. 국토교통부령 제180호)
목적
185
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
건축위원회 심의
• 다음 건축물을 건축하거나 대수선시 건축‧대수선 허가를 신청하기 전에
건축위원회 심의를 신청하여야함
• 서울시 건축조례
기존 건축물 특례
• 대지나 건축물이 법에 맞지 아니하게 된 경우, 다음의 건축허가가능
- 기존 건축물의 재축
- 증축‧개축 부분이 법령등에 적합한 경우
- 도로의 설치로 기존건축물의 대지가 면적기준에 미달되는 경우, 연면적 합계의 범위
에서 증축‧개축
- 도로의 설치로 건폐율‧용적률 기준에 부적합하게 된 경우, 화장실‧계단‧승강기의 설치
등 그 건축물의 기능을 유지하기 위하여 연면적 합계 범위에서 증축
- 최초 조례시행일 이전에 건축된 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거
리가 그 조례로 정하는 거리에 미달되는 경우, 건축 당시의 법령에 위반하지 않는
범위에서 증축
- 기존 한옥 개축
187
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
건축허가 관련
특별자치시장‧특별자치도지사,
허가권자 특별시장, 광역시장
시장‧군수‧구청장
• 층수 21층 이상
• 연면적 합계 10만㎡ 이상
• 연면적의 10분의 3이상 증축하
건축허가
여 층수 21이상 또는 연면적
건축허가대상 건축물의 건축, 대수선
합계 10만㎡ 이상시
• 예외사항 : 공장, 창고, 지방건
축위원회 심의를 거친 건축물
(초고층 제외)
승인신청자 시장·군수
승인권자 도지사
• 층수 21층 이상
• 연면적 합계 10만㎡ 이상
• 연면적의 10분의 3이상 증축하여 층수 21이상 또는 연면적 합계
10만㎡ 이상시
• 예외사항 : 공장, 창고, 지방건축위원회 심의를 거친 건축물(초고
사전승인
층 제외), 도의 조례로 정하는 건축물
사전승인대상
• 자연환경·수질을 보호하기 위해 도지사가 지정·공고한 구역에 건
축하는 3층 이상 또는 연면적 합계 1천㎡ 이상인 다음 건축물
- 공동주택, 제2종근생 중 일반음식점
- 업무시설 중 일반업무시설, 숙박시설, 위락시설
• 그 밖의 소규모 건축물
(주)엠와이이앤씨
제10장 건축시업
특별건축구역
• 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출, 건설기술
수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 이 법 또는 관계
법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합하여 적
용할 수 있도록 특별히 지정하는 구역
용도 규모(연면적, 세대 또는 동)
문화 및 집회시설, 판매시설, 운수시설,
2천㎡ 이상
의료시설, 교육연구시설, 수련시설
189
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
제2장 개발행위의 허가
제6장 경관심의
제8장 산지전용허가기준
제9장 농지전용허가
제11장 수질오염총량관리 제도
제1장
용도지역과
수도권 용적률 현황
용도지역제의 의의
용도지역제의 목적
용도지역제의 내용
193
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
종 류 지 정 목 적
전 용 주 거 지 역 • 양호한 주거환경의 보호
제1종전용주거지역 • 단독주택중심의 양호한 주거환경의 보호
제2종전용주거지역 • 공동주택중심의 양호한 주거환경의 보호
주
거 일 반 주 거 지 역 • 편리한 주거환경의 조성
지 제1종일반주거지역 • 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
역
도 제2종일반주거지역 • 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
제3종일반주거지역 • 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
준 주 거 지 역 • 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업·업무기능의 보완
시
중 심 상 업 지 역 • 도심·부도심의 업무 및 상업기능의 확충
상
업 일 반 상 업 지 역 • 일반적인 상업 및 업무기능의 담당
지 지 근 린 상 업 지 역 • 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급
역
유 통 상 업 지 역 • 도시내 및 지역간 유통기능의 증진
역 공 전 용 공 업 지 역 • 주로 중화학공업·공해성 공업 등의 수용
업
일 반 공 업 지 역 • 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치
지
역 준 공 업 지 역 • 경공업 기타공업을 수용하되, 주거·상업·업무기능의 보완
녹 보 전 녹 지 지 역 • 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간의 보전
지
생 산 녹 지 지 역 • 주로 농업적 생산을 위하여 개발의 유보
지
역 자 연 녹 지 지 역 • 녹지보전의 범위에서 제한적인 개발가능
관 보 전 관 리 지 역 • 녹지공간확보 및 생태계등의 보전
리
생 산 관 리 지 역 • 농업, 임업생산 등을 위하여 관리가 필요한 지역
지
역 계 획 관 리 지 역 • 도시지역의 편입 및 제한적 이용, 개발지역
농 림 지 역 • 농림업 진흥과 산림의 보전을 위한 지역
자연환경보전지역 • 자연환경, 상수원, 문화재의 보전과 수자원의 보호육성이 필요한 지역
(주)엠와이이앤씨
제1장 용도지역과 수도권 용적률 현황
수도권 용적률 현황
2013.2
경 기 도
구 분 서울시 인천시
(4대문안) 가평군 고양시 과천시 광명시 광주시 구리시 군포시 김포시 남양주시
(지구단위)
제1종 80
100 80 100 100 100 80 100 80 80 100
전용주거지역 (100)
제2종 120
주 전용주거지역 120 120 150 150 150 (150) 100 150 120 120 150
제1종 150
거 일반주거지역 150 200 200 180 200 (200) 150 200 200 200 200
제2종
지 일반주거지역 240
200 250 250 230 230 (250) 200 250 230 230 230
도 제3종 280
역 250 300 300 250 250 300 280 280 250 270
일반주거지역 (300)
450
준주거지역 400 500 500 380 500 400 500 300 500 500
(500)
시
1,000 1,300 1,500 1,200 1,000 1,100 1,000 1,200 1,000 1,000 1,000
중심상업지역
(800) (1,500)
상
800 800
일반상업지역
(600) 1,000 1,300
900 1,000 (1,300) 800 1,200 800 800 900
업
지
지 600 700
근린상업지역 700 900 700 600 500 800 600 700 800
(500) (900)
역
600 700
유통상업지역 (500) 800 1,100 400 600 (1,100) 400 1,000 500 700 800
역
전용공업지역 200 300 300 200 - 250 200 350 250 200 200
공
업 일반공업지역 200 350 350 300 - 300 250 350 350 250 250
지
역 준공업지역 400 400 400 250 -
300
300 400 300 230 300
(400)
보전녹지지역 50 50 80 50 50 50 80 80 50 50 60
녹
지 생산녹지지역 50 80 100 90 - 100 80 - 60 80 80
지
역 자연녹지지역 50 80 100 100 60 80 100 100 80 100 100
보전관리지역 - 80 80 80 - - 80 80 - 50 60
관
리 생산관리지역 - 80 80 80 - - 80 80 - 50 80
지
역 계획관리지역 - 100 100 100 - - 100 80 - 100 100
농 림 지 역 - 80 80 70 - - 50 50 - 70 60
자연환경보전지역 - 80 80 50 - - 50 50 - 50 60
195
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
경 기 도
구 분
동두천시 부천시 성남시 수원시 시흥시 안산시 안성시 안양시 양주시 양평군 여주군
제1종
80 100 100 100 100 100 80 100 100 100 100
전용주거지역
주
제2종
120 120 120 150 150 150 150 100 150 150 150
전용주거지역
거 제1종
200 150 160 200 200 200 180 200 200 200 200
일반주거지역
제2종
250 200 210 250 230 250 230 240 250 250 250
지 일반주거지역
도 제3종
300 250 280 300 280 300 280 260 300 300 300
일반주거지역
역
준주거지역 400 400 400 400 500 500 400 300 500 500 500
상 중심상업지역 700 1,000 1,000 1,000 1,500 1,100 1,000 1,000 1,500 1,500 1,500
시
업 일반상업지역 800 800 800 800 1,300 1,100 900 800 1,300 1,300 1,300
지 근린상업지역 400 600 600 600 900 800 500 600 900 900 900
지
역 유통상업지역 400 600 600 400 1,100 1,000 500 600 1,100 1,100 1,100
공 전용공업지역 300 300 300 300 300 300 200 300 300 300 300
업
일반공업지역 350 350 350 350 350 350 300 300 350 350 350
역지
역 준공업지역 400 400 400 400 400 400 300 300 400 400 400
녹 보전녹지지역 50 50 70 50 80 50 80 50 80 80 80
지
생산녹지지역 50 50 50 100 100 80 100 50 100 100 100
지
역 자연녹지지역 100 80 100 100 100 80 100 80 100 100 100
관
보전관리지역 50 - - - - - 80 - 80 80 80
리
생산관리지역 50 - - - - - 80 - 80 80 80
지
계획관리지역 100 - - - - - 100 - 100 100 100
역
농 림 지 역 50 - - - - - 80 - 80 80 80
자연환경보전지역 50 - - - - 50 80 - 80 80 80
(주)엠와이이앤씨
제1장 용도지역과 수도권 용적률 현황
경 기 도
구 분
연천군 오산시 용인시 의왕시 의정부시 이천시 파주시 평택시 포천시 하남시 화성시
제1종
80 80 100 100 80 100 80 80 80 100 80
전용주거지역
주
제2종
120 120 150 150 120 150 120 120 120 120 120
전용주거지역
거 제1종
150 180 180 200 200 200 180 180 200 200 180
일반주거지역
제2종
200 230 230 250 250 250 250 230 250 250 230
지 일반주거지역
도 제3종
250 280 280 300 300 300 300 280 300 300 270
일반주거지역
역
준주거지역 400 400 400 500 400 400 300 400 500 500 300
상 중심상업지역 1,500 1,000 1,000 1,000 1,000 1,200 800 1,000 1,000 1,200 1,000
시
업 일반상업지역 1,300 700 800 900 800 900 700 900 800 1,100 800
지 근린상업지역 900 500 500 700 500 500 400 500 600 600 400
지
역 유통상업지역 1,000 400 500 700 500 800 400 400 600 700 400
공 전용공업지역 300 200 200 300 200 200 200 200 200 - 200
업
일반공업지역 300 250 250 350 250 300 250 250 250 - 250
역지
역 준공업지역 350 300 250 400 300 300 250 250 300 - 250
녹 보전녹지지역 80 50 50 60 50 80 50 80 80 50 60
지
생산녹지지역 100 80 100 60 60 100 50 100 100 50 60
지
역 자연녹지지역 100 100 100 100 80 100 80 100 100 100 80
관
보전관리지역 80 - 80 - - 80 80 80 80 - 60
리
생산관리지역 80 - 80 - - 80 80 80 80 - 60
지
계획관리지역 100 - 100 - - 100 100 100 100 - 100
역
농 림 지 역 80 - 50 - - 80 50 80 80 - 60
자연환경보전지역 80 - 50 - - 50 50 80 80 - 50
197
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
제2장
개발행위의 허가
[근거법률]
[근거법률]
▸국토의계획및이용에관한법률 제56조(2014.1.14. 일부개정)
개발행위 개념
• 「국토의계획및이용에관한법률」에 의하면 도시계획사업에 의하지 아니
하고 행하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토
석채취, 토지분할(건축물이 있는 대지 분할 제외), 녹지지역·관리지역
또는 자연환경보전지역안에서 물건을 1월 이상 적치하는 행위를 말한
다. 이러한 개발행위에 대해서는 특별시장·광역시장·특별자치장·특별자
치지도사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 함
개발행위 규모, 허가 및 심의
구 분 개발행위허가 개발행위허가에 대한 도시계획위원회 심의
사업계획승인
신청인 (지구단위계획 의제처리)
통지 결 재
착공 및 준공후 분양
199
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
개발행위허가 기준
구 분 허가기준
1. 용도지역별 특성을 고려하여 개발행위의 규모에 적합할 것
주거,상업,자연‧생산녹지 1만㎡ 미만
도시
공업 3만㎡ 미만
지역
보전녹지 5천㎡ 미만
관리 및 농림 3만㎡ 미만
자연환경보전 5천㎡ 미만
※ 개방행위의 규모 이상일 경우 도시계획위원회 심의를 통해 가능
법
(58조) 2. 도시·군관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것
대도시에 두는 도시계획위원회 심의 사항
• 도시계획위원회 심의에 해당하는 규모 중 다음의 사항
- 하나의 필지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하기 위한 토지의
형질변경
- 하나 이상의 필지에 하나의 용도에 사용되는 건축물을 건축하거나 공
작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경
(주)엠와이이앤씨
제3장 도시관리계획 결정(승인)권자
제3장
도시·군관리계획
결정(승인)권자
도시계획 결정(지정)권자
광역 ∙ 광역도시계획 -
도시계획
∙ 개발제한구역 지정(변경) -
∙ 시가화조정구역 지정(변경) -
∙ 수산자원보호구역 지정(변경)
→ 농림수산식품부장관의 결정필요 -
∙ 입지규제최소구역 및 계획
- ∙ 도시자연공원구역 지정(변경)
- ∙ 기반시설의 설치 ․ 정비 또는 개량
- ∙ 정비구역 지정(변경)
※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
※ 시도지사의 경우 사무위임 조례 또는 도시계획조례에 의해 시장․군수에게 위임
201
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
권한위임 사항
2013.2
- 도시계획시설㉠ ○ ○
(철도, 궤도신설제외)
- 지단구역지정 및 계획수립㉡ ○ ○
(기초조사 포함)
- ㉠,㉡입안에 대한 주민제안서 처리 ○ ○
∙ 시 ․ 도지사 결정 : 시 ․ 도지 ∙ 시 ․ 도지사 결정 : 시 ․ 도지
사입안, 2이상자치구에 걸치는 사입안, 2이상 시․군에 걸치는
∙ 도시·군관리계획의 결정․변경결정, 고시 계획 제외 계획 제외
※ 지단구역안 도시·군관리계획 제외
- 도로 12m이하, 구도 ○
- 수도 저수용량 5,000톤이하 ○
(배수지,가압장)
- 방송․통신시설 - ○
(방송국 제외)
- 공동구 - ○
- 시장 - ○
- 유류저장 및 송유설비 - ○
- 학교 유치원, 새마을유아원 ○
(대학이상 제외)
※ 서울시 도시계획조례 별표4(개정 11.07.28) / 경기도 사무위임 조례(개정 11.11.08)
(주)엠와이이앤씨
제3장 도시관리계획 결정(승인)권자
지역 단위청사 ○
- 공공청사 (동사무소, 파출소, 우체국 등) (도단위 이상 기관 제외)
- 문화시설 ○
부지면적 3,000㎡ 이하 ○
- 체육시설 (GB구역제외) (골프장 및 스키장 제외)
- 연구시설 - ○
- 사회복지시설 ○ ○
- 공공직업훈련시설 - ○
- 청소년수련시설 부지면적 3,000㎡ 이하 ○
- 하천 소하천 ○
- 유수지 - ○
- 저수지 - ○
- 방화설비 - ○
- 방풍설비 - ○
- 방수설비 ○ ○
- 사방설비 - ○
- 방조설비 - ○
- 화장시설(광역시설 제외) - ○
- 공동묘지(광역시설 제외) - ○
- 봉안시설 - ○
- 자연장지 - ○
- 장례식장 - ○
- 도축장 - ○
- 종합의료시설 - ○
203
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
○
∙ 지구단위계획 변경결정 (특별계획구역내에서 시장이 ○
변경한 결정은 제외)
- 가구 면적의 10% 이내
- 획지 면적의 30% 이내
- 건축물 높이 20% 이내
○
- 지구단위계획에서 경미한 사항으로 결 (제외-지구단위계획에서 결정권
정된 사항 자를 시장으로 지정한 경우)
- 지구단위계획구역,지구단위계획 면적 5% 이내
- 대문∙담 또는 울타리 형태 또는 색채
- 간판 크기∙형태∙색채 또는 재질
- 장애인∙노약자 등을 위한 편의시설 ○
계획
- 생물서식공간의 보호∙조성∙연결
및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획 ○
○
∙ 특별계획구역의 세부개발계획 결정 및 변 (시장이 건축허가 또는 사업승인
경에 관한 사무 대상 제외)
(주)엠와이이앤씨
제3장 도시관리계획 결정(승인)권자
205
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
○
∙ 기초조사 및 도시계획사업에 관한 타인
(제외 - 시장이 시행, 시장이 -
토지 출입허가에 관한사항
시행자를 지정한 사업))
○
∙ 법률등의 위반자에 대한 감독처분 -
(자치구에 위임된 사무에 한함)
○
∙ 기반시설부담계획 수립 및 고시 (시계획과 관련하여 필요시 시장 -
입안)
∙ 지구단위계획 - ○
- 지구단위계획 구역&지구단위계획의 결
○
정 및 변경결정(부지면적 30만㎡미만, -
(골프장 및 스키장 제외)
용도지역 변경 포함)
(주)엠와이이앤씨
제4장 각종 영향평가 대상사업
제4장
각종 영향평가
대상사업
[근거법률]
[근거법률]
▸환경영향평가법(2012.7.22), 도시교통정비촉진법(2012.4.15)
▸서울특별시 환경영향평가조례(2010.4.29)
서울특별시 교통영향분석․개선대책수립에 관한 조례(2009.6.11)
▸인천광역시환경영향평가조례(2011.10.24)
구 분 시 행 령
환 경 25만㎡ 이상
1.도시개발사업
교 통 10만㎡ 이상
4.주택법에의한 환 경 30만㎡ 이상
대지조성사업 교 통 10만㎡ 이상
5.택지개발사업 또는 환 경 30만㎡ 이상
보금자리주택지구조성사업 교 통 10만㎡ 이상
6.지구단위계획 교 통 10만㎡ 이상
환 경 15만㎡ 이상
7.산업단지 조성사업
교 통 20만㎡이상
환 경 30만㎡ 이상
8.관광단지 조성사업
교 통 시설계획면적5만㎡이상, 부지면적50만㎡이상
9.공원사업(집단시설지구) 환 경 10만㎡ 이상
10.공원시설 설치사업 환 경 공원시설면적합계:10만㎡ 이상
11.기타 환 경 -
207
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
구 분 서 울 시 인 천 시
구 분 경 기 도 비 고
환 경 25만㎡ 이상
1.도시개발사업 실시계획인가전
교 통 10만㎡ 이상
환 경 20만㎡ 이상
① 유 통
업 무 실시계획인가전
설 비 연면적:1만5천㎡ 이상 또는 부지면적:5만5천㎡
교 통 이상
④ 공 원 교 통 30만㎡ 이상 실시계획인가전
⑥ 시 장 환 경 15만㎡ 이상 실시계획인가전
환 경 30만㎡ 이상
4.주택법에의한
사업계획승인전
대지조성사업 교 통 10만㎡ 이상
환 경 30만 ㎡ 이상 사업계획승인전
5.택지개발사업 또는
보금자리주택지구조성사업 교 통 10만㎡ 이상 실시계획승인전
환 경 15만㎡ 이상
7.산업단지 조성사업 실시계획 승인전
교 통 20만㎡이상
환 경 30만㎡ 이상 조성계획승인전
8.관광단지 조성사업
교 통 시설계획면적5만㎡이상, 부지면적50만㎡이상 사업계획승인전
※ ① 환경영향평가⇨환경영향평가 ② 교통영향평가⇨교통영향평가분석․개선대책으로변경(도시교통정비촉진법,09.1.1)
③ 인구영향평가⇨폐지(환경영향평가로 통합 2009.1.19)
④ 재해영향평가⇨사전재해영향성검토로 대체(2009.7.7 )
209
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
제5장
사전재해영향성 및
전략환경영향평가검토
[근거법률]
[근거법률]
▸사전재해영향성검토 : 자연재해대책법(2013.4.23)
자연재해대책법시행령(2014.1.1)
▸전략환경영향평가검토 : 환경영향평가법(2013.3.23)
환경영향평가법시행령(2014.1.1)
주요행정계획
해 당
구 분 협 의 요 청 시 기 비 고
검 토
재해 관계행정기관장과 협의시 -
예외사항)
• 도시지역:세분된 용도지역간 변경일 경우 제외
• 도시지역 또는 계획관리지역을 보전관리,생산
관리,농림,자연환경보전 지역으로 변경시
• 관리지역 최초 세분하는 경우(단, 환경성검토
결과 첨부 협의시)
국토교통부장관이 관계중앙행정
도시·군관리계획 • 용도지구 지정시 (개발진흥지구 제외)
기관의장과 협의시
환경 • 개발제한, 도시자연공원, 시가화조정, 수산자
시․도지사가 관계행정기관의장과
원보호구역 지정시
협의시
• 보전관리, 생산관리, 농림, 자연환경보전지역
간 용도지역 변경시
• 도시지역에서 계획하는 경우 면적이 60,000
㎡미만인 경우
• 도시지역외지역에서 계획하는 경우 면적이
10,000㎡미만인 경우
• 다만, 같은법 제4조제1항 단서에 해당하는 경
도시개발구역에 대한 재해 개발계획수립전
우에는 도시개발구역지정 전
개발계획
환경 관계행정기관의장과 협의시 • 환경영향평가 대상규모 미만 제외(25만㎡)
211
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
해 당
구 분 협 의 요 청 시 기 비 고
검 토
정비계획 및 정비구역의
환경 도시․건축공동위원회 심의 전 환경영향평가 대상규모 미만 제외
지정
유통단지개발계획 및
환경 관계중앙행정기관의 장과 협의시 -
유통단지 지정
경제자유구역개발계획 및
환경 경제자유구역위원회의 심의요청전 -
경제자유구역의 지정
온천공보호지구의 지정 환경 시·도지사 승인 전
도립공원계획의 결정
환경 관계행정기관의 장과 협의시 -
군립공원계획의 결정
개발사업
해 당 협의요청
구 분 내 용
검 토 시 기
보금자리주택지구계획 - 실시계획승인전
재해
학교의 설립 - 학교설립인가전
주택건설사업
- 사업계획승인전
대지조성사업
관계행정기관의
물류단지개발실시계획 -
장과 협의시
민간투자시설사업실시계획 - 실시계획승인전
조성계획승인전
관광단지조성계획
- 및 사업계획
관광사업계획 승인전
※ ① 전략횐경영향평가⇨환경영향평가법(2012.7.22.) ② 교통영향평가⇨도시교통정비촉진법(2012.4.15.)
③ 사전재해영향성검토⇨자연재해대책법(2012/9.1)
213
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
사전재해영향성 검토의 예외
구 분 내 용 비 고
• 행정계획의 경우
- 해당 행정계획에 관한 재해영향을 검토한 경우에는 사전재해영향성검토협의절차
사전재해영향성 를 이행한 것으로 보고 제외(자연재해대책법 시행령 제6조)
검토의 예외
• 개발사업의 경우 -
(자연재해대책법
시행령 제6조) - 자연재해대책법 제55조에 따른 재해복구사업
- 개별 법령에 따라 부지조성이 완료된 지구이거나 시행 중인 지구 내에서 행하
는 개발사업 제외
(주)엠와이이앤씨
제6장 경관심의
제6장
경관심의
[근거법률]
[근거법률]
▸경관심의 : 경관법(2013.8.6.)
경관법 시행령(2014.2.5.)
개발사업, 사회기반시설, 건축물에 대한 경관심의
• 사회기반시설의 경관심의 [경관법 제26조] • 경관심의 대상 [시행령(안) 제14조의2]
1. 시행령에서 정하는 규모이상의 개발사업을 대상 1. 총 사업비가 500억원 이상인 도로, 철도시설, 도
사 으로 경관위원회 심의 시철도시설사업
회 2. 경관위원회 심의기준은 환경관계법률에 따른 환 2. 총 사업비가 300억원 이상인 하천시설사업
기 경성평가와 중복되지 않도록 국토교통부장관, 환 3. 그 밖에 지방자체단체의 조례로 정하는 규모 이상
반 경부장관 협의후 고시 의 사업
시 3. 발주청에서 구성한 경관 관련 위원회 심의를 받 • 경관심의 기준
설 은 경우, 심의결과 15일이내 제출하면 경관심 1. 기본설계 완료 전에 심의하되, 여건에 따라 발주청
의 제외 별로 조정가능
2. 중앙정부 시행사업은 국토교통부 경관위원회 심의,
지자체 시행사업은 해당 지자체 경관위원회심의
• 개발사업의 경관심의 [경관법 제27조] • 사전경관계획 수립대상
시행령에서 정하는 규모 이상의 개발사업을 대상으 1. 대지면적 30만㎡이상인 개발사업
개 로 경관위원회 심의 및 사전경관계획 수립 2. 건축물 연면적 합계 20만㎡이상인 개발사업
발 • 사전경관계획 수립내용 • 경관심의 대상 [시행령(안) 제14조의3]
사 - 경관계획 기본방향, 목표 1. 도시지역 : 대상지면적 3만㎡이상인 사업
업 - 주변지역 경관현황 2. 비도시지역 : 대상지면적 30만㎡이상인 사업
- 경관구조설정 3. 농어촌정비법에 따른 생활환경정비사업 : 대상지면
- 공간의 입체적 기본구상 적 20만㎡이상인 사업
• 경관심의 절차 [시행령(안) 제14조의4]
1. 허가 전에 경관심의
• 건축물의 경관심의 [경관법 제28조]
2. 시·도지사 건축위원회 심의할 경우 시·도지사 경
1. 경관지구의 건축물
건 관위원회에서 심의
2. 중점경관관리구역
축 • 건축법 기준 완화요청 절차
3. 지자제 및 관련 법률에 따른 공공기관, 지방공
물 1. 완화적용계획서 첨부
기업이 건축하는 경우
- 경관법에 따른 완화요청사항
4. 경관관리 필요한 건축물
- 기준 완화하는 사유 및 예상효과
- 건축물 공사 및 유지관리 계획
215
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
나.「공공주택건설 등에 관한 특별법」
「공공주택건설 등에 관한 특별법」 제17조에 따른
제2조제3호가목에 따른 공공주택지
공공주택지구계획의 승인 전
구조성사업
바.「도청이전을 위한 도시건설 및 지원
「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」
에 관한 특별법」 제2조제5호에 따
제13조에 따른 도청이전신도시 개발계획의 승인 전
른 도청이전신도시 개발사업
사.「물류시설의 개발 및 운영에 관한
「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제22조에
법률」 제2조제9호에 따른 물류단지
따른 물류단지개발계획의 수립 및 물류단지의 지정 전
개발사업
마.「연구개발특구의 육성에 관한 특별
「연구개발특구의 육성에 관한 특별법」 제6조의2에
법」 제2조제1호에 따른 연구개발특
따른 특구개발계획의 수립 전
구의 개발사업
다.「농어촌정비법」 제101조에 따른
마을정비구역에서 시행하는 같은 법 「농어촌정비법」 제101조에 따른 마을정비계획의 수
제2조제10호에 따른 생활환경정비사 립 및 마을정비구역의 지정 전
3. 업
특정지역 라.「농업생산기반시설 및 주변지역 활용
의 개발 에 관한 특별법」 제2조제5호에 따 「농업생산기반시설 및 주변지역 활용에 관한 특별
른 농업생산기반시설 및 주변지역 활 법」 제5조제2항에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정 전
용사업
마.「동ㆍ서ㆍ남해안 및 내륙권 발전 특
「동ㆍ서ㆍ남해안 및 내륙권 발전 특별법」 제7조에
별법」 제2조제4호에 따른 해안권
따른 개발구역의 지정 전
또는 내륙권 개발사업
바.「지역균형개발 및 지방중소기업 육성
「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」
에 관한 법률」 제4조에 따른 광역
제5조에 따른 광역개발사업계획 수립 전
개발권역에서 시행하는 지역개발사업
217
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
사.「지역균형개발 및 지방중소기업 육성
「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」
에 관한 법률」 제9조에 따른 개발
제14조에 따른 개발촉진지구 개발계획의 수립 전
촉진지구에서 시행되는 지역개발사업
아.「지역균형개발 및 지방중소기업 육성
「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」
에 관한 법률」 제26조의3에 따른
제26조의4에 따른 특정지역개발계획의 수립 전
특정지역에서 시행되는 지역개발사업
3.
자.「지역균형개발 및 지방중소기업 육성
특정지역 「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」
에 관한 법률」 제38조의2에 따른
제38조의3에 따른 지역종합개발지구 개발계획 수립
의 개발 지역종합개발지구에서 시행하는 개발
전
사업
가.「관광진흥법」 제2조제6호 및 제7
「관광진흥법」 제54조에 따른 관광지 및 관광단지
4. 호에 따른 관광지 및 관광단지의 조
조성계획의 승인 전
관광단지 성사업
6. 「국가통합교통체계효율화법」 제2조제
「국가통합교통체계효율화법」 제45조에 따른 복합환
15호가목 및 나목에 따른 국가기간복
교통시설 승센터의 개발에 관한 계획의 수립 및 복합환승센터의
합환승센터 및 광역복합환승센터의 개
의 개발 지정 전
발사업
사회기반시설 경관심의 절차
• 예비타당성 조사
기본구상 - 조사대상:500억(국가예산 300억)이상 신규사업
• 타당성 조사
⇩
• 사업확정
기본계획 • 공사수행방식 확정
⇩
• 환경영향평가
• 경관위원회 심의
기본설계
개발사업 경관심의 절차
구역지정 제안서 제출 • 기초조사 및 개발계획 수립
⇩
제안수용 여부 통지
⇩
개발계획수립 • (사전)경관계획 수립
⇩
• 경관위원회 심의
구역지정요청
⇩
관련실과 및 관계기관 협의
⇩
개발구역지정·고시
⇩
실시계획
219
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
건축물 경관심의 절차
기본설계단계
⇩
• 제출도서 : 배치도, 단면도, 평면도, 입면도, 구조계획, 소
계획설계(안)제출 방·피난시설 등
⇩
• 경관위원회 심의
시 공무원 법규검토
건축위원회 심의
⇩
건축허가
제7장
교육시설 관련 규정
[근거법률]
[근거법률]
▸도시·군계획시설의결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙(2013.12.31.)
▸학교보건법(2013.12.30)
▸유아교육법(2013.11.23)
도시개발사업, 택지
• 초등학교 정원의 4분의 1 이상에 해 개발사업 등으로 인구
유아교육법
유치원 당하는 수의 유아 수용 가능한 공립유 가 유입되어 초등학교
제17조
치원 설치 를 신설하는 경우에만
해당
도시·군계획시설의
결정·구조 및
중,고등학교 • 3개의 근리주거구역단위에 1개
설치기준에 관한 규칙
제89조
교육환경평가
• 평가서의 제출 : 학교용지 선정자 → 교육감
• 검토결과 통보 : 평가서 제출받은 날부터 30일 이내
• 심의 : 시·도학교보건위원회
221
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
학교환경위생 정화구역
• 학교환경위생 정화구역내 다음의 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설을
하여서는 아니 됨(단, 학교환경위생정화위원회 심의를 통해 가능)
• 절대정화구역
- 학교출입문으로부터 직선거리로 50미터까지인 지역
• 상대정화구역
- 학교경계선 또는 학교설립예정지경계선으로부터 직선거리로 200미터
까지인 지역 중 절대정화구역을 제외한 지역
(주)엠와이이앤씨
제8장 산지전용허가 기준
제8장
산지전용허가 기준
[근거법률]
[근거법률]
▸산지관리법 (일부개정 2015.3.27 법률 제13256호)
▸산지관리법 시행령 (일부개정 2014.12.9 대통령령 제25840호)
▸산지관리법 시행규칙 (일부개정 2014.12.24 농림수산식품부령 제118호)
허 가 기 준 세 부 기 준
223
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
허 가 기 준 전 용 면 적 세 부 기 준
• 연접제한 제외대상
- 철도 및 고속철도, 도로, 하천 및 소하천
- 자연공원, 도시공원
산지전용허가기준의 세부사항
허 가 기 준 세 부 기 준
225
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
제9장
농지전용허가
[근거법률]
[근거법률]
▸농지법 (일부개정 2015.1.20 법률 제13022호)
▸농지법 시행령 (일부개정 2014.12.30 대통령령 제25917호)
▸농지법 시행규칙 (일부개정 2015.1.6 농림수산식품부령 제129호)
1. 용어정의
• 농지 :
1. 전․답 또는 과수원 기타 그 법적지목 여하에 불구하고 실제의 토지현
상이 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지. 다만,
다음 각목에 해당하는 토지를 제외한다.
가. 지적법에 의한 지목이 전․답․과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경
작이나 제2항 각호에 규정된 다년성식물의 재배지로 계속하여 이
용되는 기간이 3년미만인 토지
나. 지적법에 의한 지목이 임야인 토지(가목에 해당하는 토지를 제외
한다)로서 그 형질을 변경하지 아니하고 제2항제2호 또는 제3호
에 규정된 다년성식물의 재배에 이용되는 토지
다. 초지법에 의하여 조성된 초지
2. 제1호의 토지의 개량시설(유지, 양․배수시설, 수로, 농로, 제방, 토양
의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치하
는 계단․흙막기․방풍림 기타 이에 준하는 시설을 말하며 이하 “농지
개량시설”이라 한다)의 부지
3. 농작물의 경작 또는 제2항 각호의 다년성식물의 재배지로 이용되고
있는 토지에 설치한 다음 각목의 시설의 부지. 다만, 법 시행일 이
전에 농지전용절차를 거쳐 설치한 시설물의 부지를 제외한다
가. 고정식온실․버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설
나. 농막 또는 간이퇴비장
• 농지전용 : 농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산
또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한
227
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
2. 농지전용허가
농지전용허가·협의(제34조)
• 농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에
는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가를 받아
야 한다. 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중
요 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다
1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용
하는 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 또는 계획관
리지역에 있는 농지로서 제2항에 따른 협의를 거친 농지나 제2항제1
호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우
3. 제35조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우
4. 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받지 아니하거나 같은
법 제15조에 따른 산지전용신고를 하지 아니하고 불법으로 개간한 농
지를 산림으로 복구하는 경우
5. 「하천법」에 따라 하천관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하
거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우
• 주무부장관이나 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하
면 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관과 미리 농지전
용에 관한 협의를 하여야 한다
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 주거지역ㆍ
상업지역 또는 공업지역을 지정하거나 도시ㆍ군계획시설을 결정할 때
에 해당 지역 예정지 또는 시설 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우.
다만, 이미 지정된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역을 다른 지역으로 변
경하거나 이미 지정된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에 도시ㆍ군계획
시설을 결정하는 경우는 제외한다.
1의2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역에 지
구단위계획구역을 지정할 때에 해당 구역 예정지에 농지가 포함되
어 있는 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 녹지지역 및
개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허
가하거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조
제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 하는 경우
(주)엠와이이앤씨
제9장 농지전용허가
농지전용허가권자
전용허가권한을
위임하는 지역 등 10만㎡ 미만 10만㎡ 이상 -
근거법령 지역 등
도시ㆍ군계획시설 예정지(도시지역 외
4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조ㆍ제43조
의 지역만 해당한다)
지구단위계획구역(도시지역 외의 지
5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제3항
역만 해당한다)
전원개발사업구역 및 전원개발사업
11. 「전원개발촉진법」 제5조ㆍ제11조
예정구역
229
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
농지전용허가절차
농지전용허가
- 농지법 시행령 제32조제1항
신청서 제출
농지전용허가의 결정
농지전용허가의 특례
• 농지전용허가를 받아야 하는 사람이 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따
른 한계 농지 중 최상단부 부터 최하단부 까지의 평균경사율이 15% 이
상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우에 해당하는
농지를 전용하려면 농지전용허가 절차 및 제한(「농지법」 제34조제1항
또는 제37조제1항)에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·
군수 또는 자치구 구청장에게 신고하고 농지를 전용(「농지법」 제43조)
• 이에 따라 농지전용을 신고하려는 사람은 농지전용신고서(「농지법 시행
규칙」 별지 제22호서식)에 다음의 서류를 첨부하여 해당 농지의 소재
지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 제출합니다(「농지법
시행령」 제60조제1항, 「농지법 시행규칙」 제53조제1항 및 제2항)
- 전용목적 및 시설물의 활용계획 등을 명시한 사업계획서
- 전용하려는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승낙서·사용승낙
의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
- 해당 농지의 전용이 인근 농지의 일조·통풍·통작에 영향을 미치거
나 토사의 유출, 가스·분진·매연·폐수 등을 배출할 것이 예상되는
경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
(주)엠와이이앤씨
제9장 농지전용허가
3. 농지전용신고
농지전용신고 대상시설의 범위·규모 등
시설의 범위 설치자의 범위 규모
농업진흥지역 밖에 설치하는 제 제29조제4항제1호 각 목의 어느 ·세대당 660제곱미터 이하
29조제4항에 해당하는 농업인 하나에 해당하는 무주택인 세대
주택 또는 어업인 주택 의 세대주
제29조제5항제1호에 해당하는 제29조제4항제1호 각 목의 어 ·농업인 : 세대당 1천500제곱
시설 및 같은 항 제4호에 해당 느 하나에 해당하는 세대의 세대 미터 이하
하는 시설 중 농업용시설 원인 농업인과 농업법인 ·농업법인 : 법인당 7천제곱미
터(농업진흥지역 안의 경우에는
3천300제곱미터) 이하
농업진흥지역 밖에 설치하는 제 제29조제4항제1호 각 목의 어 ·농업인 : 세대당 1천500제곱
29조제5항제2호·제3호에 해당 느 하나에 해당하는 세대의 세대 미터 이하
하는 시설 또는 같은 항 제4호에 원인 농업인과 농업법인 ·농업법인 : 법인당 7천제곱미터
해당하는 시설 중 축산업용시설
자기가 생산한 농수산물을 처리하 제29조제4항제1호 각 목의 어느 ·세대당 3천300제곱미터이하
기 위하여 농업진흥지역 밖에 설 하나에 해당하는 세대의 세대원인
치하는 집하장·선과장·판매장 농업인과 이에 준하는 임·어업인
또는 가공공장등 농수산물 유통· 세대의 세대원인 임·어업인
가공시설(창고·관리사 등 필수적
인 부대시설을 포함한다)
구성원(조합원)이 생산한 농수산 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본 ·단체당 7천제곱미터 이하
물을 처리하기 위하여 농업진흥 법」에 따른 생산자단체, 「농어업
지역 밖에 설치하는 집하장·선 경영체 육성 및 지원에 관한 법
과장·판매장·창고 또는 가공공 률」에 따른 영농조합법인 및 영
장 등 농수산물 유통·가공시설 농회사법인, 「수산업협동조합법」
에 따른 어촌계·수산업협동조합
및 그 중앙회 또는 「농어업경영
체 육성 및 지원에 관한 법률」
제16조에 따른 영어조합법인
농업진흥지역 밖에 설치하는 법 제 제한없음 ·제한없음
32조제1항제2호에 해당하는 농업
인의 공동생활에 필요한 편의시설
및 이용시설
제29조제2항제2호에 해당하는 비영리법인 ·법인당 7천제곱미터(농업진흥
농수산업 관련 시험·연구시설 지역 안의 경우에는 3천제곱미
터) 이하
농업진흥지역 밖에 설치하는 양어 제29조제4항제1호 각 목의 어 ·세대 또는 법인당 1만제곱미터
장 및 양식장 느 하나에 해당하는 세대의 세대 이하
원인 농업인 및 이에 준하는 어
업인세대의 세대원인 어업인, 농
업법인 및 「농어업경영체 육성
및 지원에 관한 법률」 제16조
에 따른 영어조합법인
농업진흥지역 밖에 설치하는 제 제29조제4항제1호 각 목의 어 ·세대 또는 법인당 1천500제
29조제5항제5호에 해당하는 어 느 하나에 해당하는 세대의 세대 곱미터 이하
업용시설 중 양어장 및 양식장을 원인 농업인 및 이에 준하는 어
제외한 시설 업인세대의 세대원인 어업인, 농
업법인 및 「농어업경영체 육성
및 지원에 관한 법률」 제16조
에 따른 영어조합법인
231
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
제10장
도시공원 및 녹지의
기준
[근거법률]
[근거법률]
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 (일부개정 2013. 5.22 법률 11800호)
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 시행령(일부개정 2014.9.2 대통령령25585호)
▸도시공원 및 녹지에 관한 법률 시행규칙(타법개정 2014.8.7 국토교통부령120호)
▸도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침(국토교통부훈령 제2014-390호)
용어 정의
도시공원면적기준
녹지설치기준
• 전용주거지역이나 교육 및 연구시설 등에 인접하여 설치하는 녹지 : 교목 4미터이
상, 녹화면적률이 50% 이상
• 재해발생시의 피난 그 밖에 이와 유사한 경우를 위하여 설치하는 녹지: 녹화면적률
완충녹지 이 70% 이상
• 원인시설에 대한 보안대책 또는 사람·말 등의 접근억제, 상충되는 토지이용의 조절
그 밖에 이와 유사한 경우를 위하여 설치하는 녹지: 녹화면적률이 80% 이상
• 완충녹지의 폭은 원인시설에 접한 부분부터 최소 10m 이상
경관녹지 • 도시공원과 상충되지 아니하도록 할 것
• 녹지축 또는 생태통로 형성
연결녹지 • 주거지역·상업지역·학교 그 밖에 공공시설과 연결하는 망 형성
• 연결녹지의 폭은 최소 10미터 이상, 녹지율 70% 이상
233
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
도시공원의 설치 및 규모의 기준
공원구분 설치기준 유치거리 규모
1. 생활권 공원
가. 소공원 제한 없음 제한 없음 제한 없음
다. 근린공원
2. 주제공원
가. 역사공원 제한 없음 제한 없음 제한 없음
나. 문화공원 제한 없음 제한 없음 제한 없음
바. 특별시·광역시 제한 없음 제한 없음 제한 없음
ㆍ특별자치시ㆍ
도 또는 특별자
치도의 조례가
정하는 공원
(주)엠와이이앤씨
제10장 도시공원 및 녹지의 기준
1. 생활권 공원
2. 주제공원
가. 역사공원 전부 해당 제한 없음
나. 문화공원 전부 해당 제한 없음
바. 특별시·광역시ㆍ특별자치
시ㆍ도 또는 특별자치도 전부 해당 제한 없음
의 조례가 정하는 공원
• 공원시설의 종류
235
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
구 분 지 침 내 용
∙10만㎡ 이상
∙공원전체를 대상 원칙
적용면적
∙시장・군수가 필요시 10만㎡이상으로 분할 가능(잔여면적 10만㎡미만시 제외)
※ 현재 적용면적 5만㎡이상으로 완화되는 법안 발의, 입법진행중
∙사업의 종류 및 명칭
∙사업시행자의 성명, 주소
∙소유권, 소유권 및 소유권외 명세 및 성명・주소
∙사업의 착수예정일, 준공예정일,
∙총사업비용, 총수익, 자금조달계획
제안서제출
∙전체공원부지(공원시설, 비공원시설부지 포함) 공원조성계획
∙도시공원, 도시계획, 회계 등 전문으로 하는 기관이나 기업에서 타당성조사 등을
감안하여 작성한 공원시설과 비공원시설의 규모, 배치 형태, 공사기간, 개략공사비,
토지매수 비용, 기본구상도 등 비용평가와 비공원시설의 분양(매각) 등 수익평가에
절 필요한 자료
차 ∙협상가능(기간은 6개월)
협상 ∙전문기관 검증 의뢰 가능(시장, 군수)
∙도시공원위원회 자문 요청가능 (시장, 군수)
237
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
구 분 지 침 내 용
사업시행자의 ∙시행자 지정후 1년 이내에 실시계획 인가 신청하여야 함 (1회 6개월 범위내 연장 가능)
지정 취소 등
∙협약 변경 제안 범위
- 사업기간의 변경
- 공원시설・비공원시설의 종류 및 규모의 변경
협약의 변경
- 시장・군수 또는 민간공원추진자가 협약의 변경이 필요하다고 인정하는 경우
∙협약 변경방법
- 도시공원위원회, 지방도시계획위원회 중 변경사항 관련된 위원회 심의
특례사업 시행절차
협약 체결 공원조성공사
사전협의(필요시) 시행자 지정 준공검사·공사완료
(협약체결 후 1개월 이내) 공고
공원조성 계획 기부채납
특례사업 제안
(변경)결정 고시 (비공원시설공사 완료 전)
도시공원위원회․지방
도시계획위원회 심의
사업시행
(공원조성계획(도시관리
계획)결정 절차 이행)
(주)엠와이이앤씨
제11장 수질오염총량관리제도
제11장
수질오염총량관리제도
[근거법률]
[근거법률]
▸한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률(2012.7.22)
▸영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률(2012.7.22)
▸낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률(2012.7.22)
▸금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률(2012.7.22)
▸한강수계 오염총량관리계획 수립지침-환경부고시 제2010-151호(2010.11.4)
용어정의(한강수계 오염총량관리계획 수립지침 제2조)
239
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
권역별 비교
• 한강수계
- 수질오염총량관리기본계획/ 오염총량관리시행계획 ⇨ 강제규정
․ 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 제8조의2/제8조의3
• 낙동강,금강,영산강․섬진강 수계
수질오염총량관리기본계획/ 오염총량관리시행계획 ⇨ 강제규정
․ 영산강·섬진강수계물관리및주민지원등에관한법률 제10조/제11조
․ 낙동강수계물관리및주민지원등에관한법률 제10조/제11조
․ 금강수계물관리및주민지원등에관한법률 제10조/제11조
경기도 오염총량관리기본계획 수립
시행계획변경
No
계획수립 또는 시․군 수질오염총량관리계획 개발사업목록등재
☞ 부합여부검토 →
평가서 작성 (수질오염총량관리 대상지역) +
<사 업 자> 할당부하량조정
→ ↓ Yes
전략환경영향평가 검토서 작성
←
(승인기관 제출)
• 행정사항
① 수질오염총량관리 대상지역은 개발할당 부하량 및 시행계획에 반영된 개발사업에 한해 가능
② 전략환경영향평가 및 환경영향 평가 협의시 수질오염총량관리 계획과 부합여부를 검토
③ 시‧군 총량관리부서의 의견이 누락된 경우는 구비서류 미비로 검토하여, 시행계획 변
경, 개발할당 부하량 조정 등의 절차를 선행한 후에 협의 진행
(주)엠와이이앤씨
제12장 공동주택 평균층수
제12장
공동주택 평균층수
[근거법률]
[근거법률]
▸서울특별시 도시계획조례
▸서울특별시 지구단위계획 수립기준(2010. 6. 서울특별시)
평균층수
평균층수 기준
용도지역 구 분 층 수 기 준 최 고 층 수 기반시설부담비율
평균층수 산정 방법(서울시)
241
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
평균층수 산정 예시(서울시)
15층 15층
13층 5층
80 80
상 가 100 100
2층
100 100 100 100 피로티 100 50
1동 2동 3동
연면적 1,840㎡ 1,600 1,750
APT면적1,040㎡ 1,600 1,750
층수적용 15층 17층 15층
8층 13층 23층
1,436㎡-125㎡(임대주택바닥면적)
제13장
사업별 실효규정
사업별 실효규정
구분 관련법 조항 실효되는 기간 내용 비고
∙도시·군관리계획결정고시 3년
∙다른법률에서 지구단위
지구단위 이내 지구단위계획구역에 관한
국계법 제53조 3년 계획에 대해 따로 정한
계획구역 지구단위계획 결정・고시가 되어
경우 그 법에 따름
야함
∙도시·군계획시설 결정고시일부터
도시·군
20년이 지날 때 까지 도시계획
계획시설 국계법 제48조 20년 -
시설사업이 시행되지 아니하는
사업
경우
∙도시개발구역이 지정・고시된날부
∙330만㎡ 이상일 경우
3년 터 3년이 되는 날까지 실시계획
5년
도시개발 도시개발법 인가를 신청하지 않는 경우
사업 제10조 ∙도시개발구역이 지정・고시된날부
∙330만㎡ 이상일 경우
2년 터 2년이 되는 날까지 개발계획
5년
을 수립・고시 하지 않을 경우
도시재정비 ∙재정비촉진지구지정을 고시한 날 ∙해당 시도지사는 1년
재정비
촉진을 위한 2년 부터 2년이 되는 날까지 재정비 범위 내에서 기간연장
촉진사업
특별법 제7조 촉진계획이 결정되지 않은 경우 가능
∙산업단지로 지정・고시된 날부터
∙국가산업단지:5년
산업입지 및 해당되는 기간이내에 산업단지의
∙일반산업단지 및 도
산업단지 개발에 관한 일부 또는 전부에 대하여 산업단 -
시첨단산업단지:3년
법률 제13조 지 개발계획실시계획의 승인을
∙농공단지:2년
신청하지 아니한 경우
∙다음 사유로도 사업계
전통시장 및
∙사업계획승인이 고시된 날부터 획의 승인취소 가능
시장정비 상점가 육성을
3년 3년내에 상권활성화사업이 시행 -시정명령불이행
사업 위한 특별법
되지 않는 경우 -사업진행 또는 성과가
제19조의6
미흡할 경우
물류시설의 개발 ∙물류단지로 지정・고시된 날부터
물류단지
및 운영에 관한 5년 5년이내 물류단지개발 실시계획 -
개발사업
법률 제26조 의 승인을 신청하지 않을 경우
∙조합설립추진위원회가 승인을 얻
도시 및 3년 은 날부터 3년 이내 설립인가를
주거환경정비법 (추진위원회 구성 신청하지 아니하거나, 조합이 설
정비사업 -
제8조 4항 승인 또는 립인가를 얻은 날부터 3년 이내
2의2 조합설립인가 취소) 에 사업시행인가를 신청하지 아
니하는 경우
243
도시개발업무 핸드북
제3편 개발사업 주요사항
제5장 민간투자사업 방식 비교
제1장 재정비촉진지구 지정 현황
(서울시)
서울시 재정비촉진지구 현황(31)
247
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
제2장
서울시 준공업지역
이전적지 관리방안
적용범위
정의
• 순부담 : 사업대상지 중 사유지(국․공유지를 매입한 토지를 포함하되 무
상양여된 경우는 제외한다)에 공공시설 등을 설치하기 위하여 공공에
기부채납하는 것을 의미
• 임대산업시설 : 시장이 영세제조시설 및 산업시설(지원시설 포함) 등을
지원하기 위하여 임대로 공급하는 시설물 또는 그 시설물을 설치하기
위한 부지
• 전략시설 : 해당 지역의 중심성, 지역활성화 및 공공성 강화를 위해 설
치하는 문화 및 여가 시설 등 다양한 용도의 복합 시설로써 자치구와
지역주민의 의견수렴을 거쳐 심의를 통해 인정되는 민간소유의 시설
• 산업정비형 : 현재 주거와 공업이 혼재되어 있는 지역중 주변이 주택지
로 둘러싸여 있는 지역을 대상으로 산업시설과 주거시설의 입지를 계획
적으로 유도하여 주거쾌적성과 산업활성화를 유도하는 정비유형
• 공공지원형 : 산업이 집적되어 있거나, 유지되고 있는 지역을 대상으로
기반시설공급, 용적률 완화 등 공공지원을 통하여 산업활성화를 도모하
는 환경정비단위의 정비유형
249
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
준공업지역 용적률 체계
공장비율 공장부지
(%) = 구역면적 - 국공유지면적
× 100
• 지역중심형
- 상한용적률은 위원회 심의를 통해 추가 완화 가능
구분 공동주택부지 산업부지 비고
기준용적률 210% -
주변용적률 = 기준용적률 + 소계(A) 380% 400%
소계 170%
인센티브 용적률 20%
150%
임대산업시설로 인한 용적률
※ 임대산업시설 부지 : 150% × 1/2 = 75% 기부채납
상한용적률 400% -
(주)엠와이이앤씨
제2장 서울시 준공업지역 이전적지 관리방안
• 산업정비형
- 상한용적률은 위원회 심의를 통해 추가 완화 가능
① 장기전세주택 미설치시
구분 공동주택부지 산업부지 비고
기준용적률 210% -
허용용적률 230% 400%
상한용적률 250% -
② 장기전세주택 설치시
구 분 공동주택부지 산업부지 비고
기준용적률 210% -
주변용적률 = 기준용적률 + 소계(A) 280% 400%
소계(A) 70% -
인센티브 용적률 20% - 기부채납
장기전세주택 건립용적률 25% -
장기전세주택으로 인한 완화용적률 25% -
상한용적률 300% -
251
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
제3장
서울시 장기전세주택
(SHIFT) 제도
[근거법률]
[근거법률]
▸서울시 도시계획조례 제55조 16항(2012. 11. 1)
▸역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영기준(2011. 5. 3)
장기전세주택(SHIFT)이란?
• 임대주택법 제2조 제3호의2에 의한 임대주택
추진배경
• 시프트의 지속적인 공급 확대 필요
- 청약률 상승으로 인한 수요 확인
- 주택의 패러다임 전환
- 서민 주거안전 도모
• 공공부문 공급의 한계
- SH공사가 시행에 필요한 토지자원 한계 도달
- 시유지 등 국공유지 부족
• 민간부문 공급 유도
- 도시계획적 수단 활용
• 새 정부의 주택공급 확대를 위한 정책과 공조 유지 필요
시프트의 특징
• 파격적인 가격(주변 전세가격의 80% 수준)
• 최장 20년에 이르는 전세기간
• 매월 임대료를 내지 않는 편의성
• 입주후에도 쓸수 있는 청약저축 통장
2012년 장기전세주택 공급계획
(2012.10월 현재)
전용 면적
단지명 계 공급
유 형 60㎡↓ 85㎡↓ 85㎡↑ 소재지
예정일
2012년 합계 802 534 257 11
재건축 개나리 5차 재건축 7 - 7 - 강남구 역삼동 제20차 2012.02
제20차 소계(2월) 7 - 7 -
SH공사 우면2-3 559 363 196 - 서초구 우면동
제21차 2012.06
재개발 월곡2구역 38 - 27 11 성북구 하월곡동
제21차 소계(6월) 597 363 223 11
SH공사 우면2-6 112 112 - - 서초구 우면동
SH공사 묵동7 86 59 27 - 중랑구 묵동
제22차 소계(10월) 198 171 27 -
253
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
구 분 주 요 내 용
• 종상향, 용적률․높이․노후도 완화 등을 제공
제도의 개요
• 증가용적률의 50% 이상 SHIFT 건립
구 분 기 준
1차
• 역 승강장 중심에서 반경 250m이내의 범위
사업대상지 역세권
2차
• 역 승강장 중심 반경 250m~ 500m이내의 범위
역세권
• 제3종일반주거지역 또는 준주거지역(준주거지역으로의 세분변경이 가능한 대상지를
포함)을 전제로 검토
• 사업대상지가 역세권 내외에 걸치는 경우 사업대상지의 과반이상이 역세권 안에
포함되어야 한다. 다만, 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우에는 완화 가능
구 분 세분 변경 기준
1차
• 준주거지역까지 가능
역세권
용도지역
준주거 상업지역 또는 준주거지역과 연접한 경우
세분변경 지역 제3종일반주거지역 및 (보조)간선도로와 접한 경우
2차
역세권 제3종 제2종일반주거 또는 제3종일반주거지역과 연접한 경우
일반 간선도로 이면부
주거 준주거지역으로 세분변경이 바람직하지 못한 경우
건설노후도
• 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체의 1/2이상
기준
• 장기전세주택 주택건설 비율
SHIFT - 전용면적 60㎡이하 : 60%내외
공급 내용 - 전용면적 60㎡초과 ~ 85㎡이하 : 30%내외
- 전용면적 85㎡초과 : 10%내외
(주)엠와이이앤씨
제3장 서울시 장기전세주택(SHIFT) 제도
구 분 주 요 내 용
제2종 제2종
일반 제3종 일반 제3종 준주거
주거 일반, 주거 일반, 지역
현재 용도지역 일반주거
7층 / 일반 7층 / (단, 91.5.10
(91.5.11 이후
12층 주거 12층 준주거포함)
이전)
이하 이하
제3종 제3종
세분변경 후 용도지역 준주거지역
일반 일반
기준용적률 200 250 200 250 400
(패키지)허용용적률
용적률 기준
= 장기전세주택 공급+ 지속
270 300 430 450 500
가능한 건축구조 + 커뮤니티
지원시설+친환경 건축물 등
35 25 115 100 50
장기전세주택
건립 용적률 장기전세주택 건립에 따라 완화된 용적률의 50/100 이상
300
상한용적률 300 500 500 500 이상
이상
※ 단, 91.5.10이후 변경된 준주거의 경우 준주거지역에으로 변경시 제3종일반
주거지역으로 봄
• 비주거시설 건축(준주거지역에 한함)
비주거시설의
: 지상층연면적 10%이상 근린생활시설, 판매시설, 업무시설(오피스텔, 고시원, 노인복
건축
지시설은 비주거비율 산정시 제외) 등을 지상부 1층, 2층 설치 권장
☞ ‘21세기형 미래형 주거환경조성을 위한 주요정책’ 이행 필요
• 리모델링이 쉬운구조 :
- 건축법 제8조에 의한 리모델링이 쉬운 구조(설비부문 포함)
• 커뮤니티 지원시설(게스트하우스, 휘트니스센터, 어린이집, 노인시시설, 마을회관, 문화센
터, 지역도서관 등) 설치
- 300세대 미만(장기전세주택 포함)
필수 : 지상층 총 연면적 2%이상(최소 300㎡이상)
- 300세대 이상(장기전세주택 포함)
: 지상층 총 연면적 3%이상(최소 450㎡이상)
기타 • 에너지 효율 건축물 : 에너지성능지표 86점이상이고 에너지효율 2등금 이상 인증
사항 • 친환경건축물 : 친환경분야 우수등급 이상 예비인증 필요
- 「친환경건축물의 인증에 관한 규칙」에 따라 환경영향평가 대상 건축·주택사업 : 최우수등급
- 기타 건축·주택사업 : 우수등급 이상
• 신재생에너지 사용
- 공동주택: 표준공사비의 1% 이상
- 일반건축물 : 표준공사비 3% 이상
선택 - 공공건축물 : 신에너지 및 재생에너지 개발․이용․보급촉진법 시행령에 따른 공급의무비
율 적용
• 공공시설물 설치
• 역사문화 보전
255
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
제4장
수도권 신도시
건설현황
1기 신도시
• 80년대 후반 서울지역내 택지개발이 개발용지 부족으로 추가공급이 불가능
하게 됨에 따라 개발제한구역 외곽에 건설(분당, 일산, 평촌 등)
2기 신도시
• 1기 신도시 건설이후 계속되는 수도권의 주택난 해소를 위해 추가 건설
※ 1기 신도시가 주택의 양에 집중한 반면 2기 신도시는 주택의 질에 관심
: 인구밀도 감소, 녹지비율 증가 등 신도시 환경문제 적극 대처
1기 신도시 개요
2기 신도시 개요(수도권)
성남시 화성시 화성시 김포시 파주시 수원시 양주시 서울시 평택시 인천시
위 치
옥정·
구 분 판 교 동탄1 동탄2 한 강 운 정 광 교 위례 고덕 검단
회천
면 적(㎢) 8.9 9.0 24.0 11.7 16.5 11.3 11.5 6.8 13.4 18.1
수용인구(천명) 88 124 286 167 213 78 168 109 144 230
인구밀도(인/㏊) 98 138 119 142 129 69 147 161 107 127
사업기간(년) 03~12 01~12 08~15 02~13 03~17 05~12 07~13 08~17 08~20 09~16
총사업비(억원) 87,043 42,353 161,144 87,872 136,092 93,968 80,450 112,479 82,576 137,343
개 발 주 체 경기도 등 LH공사 LH공사 등 LH공사 파주시 등 경기도 등 LH공사 LH공사 경기도 등 인천시 등
※ 국토교통부 홈페이지(2012.10)
257
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
2기 신도시 개요(지방)
위 치 대전시 아산시
구 분 도 안 배방·탕정
면 적(㎢) 6.1 8.8
주택건설(천호) 24.3 33.2
수옹인구(천인) 68 88
제5장
민간투자사업 방식 비교
민간투자사업의 유형
구 분 사 업 유 형 특 징
독립채산형
민간사업자가 최종이용자로부터 사용료를 부과하여 투자비를 회수
(Financially
하는 방식
Free-Standing Project)
민간투자비
회수방식
서비스구매형
(Services Sold to 정부가 지급하는 사용료(국고·지방비)로 투자비를 회수하는 방식
Public Sector)
259
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
절 차
(기획재정부
민간투자사업
업무 매뉴얼
참조)
(주)엠와이이앤씨
제6장 2014년 건설회사 도급순위
제6장
2014년 건설회사
도급순위
2014년(대한건설협회-시공능력공시)
순 위 회 사 명 시공능력평가액 순 위 회 사 명 시공능력평가액
1 삼성물산(주) 13조1,208억 26 경남기업(주) 1조3,668억
2 현대건설(주) 12조5,666억 27 제일모직(주) 1조3,665억
3 (주)포스코건설 9조22억 28 (주)케이씨씨건설 1조3,583억
4 대림산업(주) 8조3,316억 29 삼성엔지니어링(주) 1조2,774억
5 (주)대우건설 7조4901억 30 (주)서희건설 9,892억
6 지에스건설(주) 6조4,431억 31 고려개발(주) 9,034억
7 롯데건설(주) 4조9,403억 32 삼성중공업(주) 8,945억
8 에스케이건설(주) 4조6,150억 33 삼환기업(주) 8,588억
9 (주)한화건설 3조9,669억 34 극동건설(주) 7,921억
10 현대엔지니어링(주) 3조2,139억 35 삼부토건(주) 7,802억
11 두산건설(주) 2조7,729억 36 신세계건설(주) 7,283억
12 두산중공업(주) 2조7,563억 37 (주)서브원 7,339억
13 현대산업개발(주) 2조6,607억 38 (주)포스코엔지니어링 7,119억
14 (주)태영건설 2조509억 39 우미건설(주) 6,839억
15 (주)호반건설 2조347억 40 (주)동일 6,769억
16 (주)부영주택 1조9,880억 41 (주)동원개발 6,729억
17 한라(주) 1조9,130억 42 (주)효성 6,669억
18 코오롱글로벌(주) 1조8,523억 43 울트라건설(주) 6,281억
19 쌍용건설(주) 1조8,406억 44 대우조선해양건설(주) 6,268억
20 금호산업(주) 1조8,313억 45 풍림산업(주) 6,213억
21 계룡건설산업(주) 1조6,387억 46 (주)삼호 6,204억
22 (주)한진중공업 1조6,125억 47 화성산업(주) 6,191억
23 (주)한양 1조5,857억 48 STX건설(주) 5,991억
24 한신공영(주) 1조5,725억 49 동아건설산업(주) 5,926억
25 동부건설(주) 1조5,398억 50 남광토건(주) 5,886억
261
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
순 위 회 사 명 시공능력평가액 순 위 회 사 명 시공능력평가
제7장
용도지역별 건축가능
건축물
용도지역별 건축가능 건축물
단독주택 ○ ○ ○ ○ △ △ ○
△ △ ▲
▲
공동주택 ○ ○ ○ (주거90%이하
(아파트×) (기숙사) (아파트×)
복합건축물)
1종 근생 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
▲
2종 근생 △ △ △ ○ ○ ○
(음식점 등)
노유자시설 ○ ○ ○ ○ △ △ ○
△ △ △ ○ △
문화·집회 (공연장, (공연장, △ △
(관람장×) (관람장×) (전시장×)
관람장×) 전시장×)
종교시설 △ ○ ○ ○ △ △ △
△ △ △ ▲ △
판매시설 △ ○
(2천㎡미만) (2천㎡미만) (2천㎡미만) (소재공장샌산품) (농수산관련등)
△ △ △ ▲
의료시설 △ × ▲
(격리병원×) (격리병원×) (격리병원×) (격리병원×)
△ △ △
교육연구시설 ○ △ △ ▲
(학원×) (연구소×) (연구소×)
수련시설 △ △ △ ○ △ △ ○
운동시설 △ △ △ ○ ○ × ○
(골프장×)
263
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항
(주)엠와이이앤씨
제7장 용도지역별 건축가능 건축물
△ △ △ ○ △
업무시설 ○ ×
(3천㎡미만) (3천㎡미만) (3천㎡이하) (저공해공장) (지식산업센터)
△ ▲ ▲ △
공장 △ △ ○
(저공해공장) (저공해공장) (저공해공장) (저공해공장)
▲
창고시설 △ △ △ △ ○ ○ (1차산업관련,
집배송시설)
△ △ ▲ ▲
위험물저장·처리 △ ○ △
(주유소,충전소) (주유소,충전소) (충전소×) (충전소×)
△ △ △ △
자동차관련시설 △ ○ △
(주차장,세차장) (주차장,세차장) (운전,정비학원) (폐차장×)
△ △ △
동·식물관련시설 △ △ (축사, △ ○
(온실) (재배사,온실등) (재배사,온실등)
도축장 등×)
△
교정·국방군사시설 △ △ △ △ △ ○
(국방군사시설×)
방전통신시설 △ △ △ △ ○ △ ○
발전시설 △ △ △ △ ○ ○ ○
▲ ▲ △
숙박시설 × × × (비주거지내생활 (일반,비주거지 ×
(관광단지,관광지)
숙박시설) 내생활숙박)
자원순환관련시설 × × × × × ○ ○
묘지관련시설 × × × × × × ○
운수시설 × × × △ ○ ○ △
관광 휴게시설 × × × △ ○ × ○
장례식장 × × × △ ○ △ ○
▲
위락시설 × × × × × ×
(비주거지내)
265
도시개발업무 핸드북
제4편 기타 업무 참고사항